PRESENTACION GENERAL

• El precio de una vivienda, Ph, es función de las características que posee:

• Sh= caracteristicas estructurales: superficie, # de baños, m^2 de jardin, etc.

• Nh= características del vecindario: # comercios, colegios, centros recreativos, distancia a centros comerciales, etc.

• Xh= características ambientales del entorno: calidad de aire, calidad de agua, proximidad a parques, etc.

),,( XhNhShfhPh

US$

dB

X1 X2

a

RELACION PRECIO DE LA VIVIENDA Y DAÑO AMBIENTAL

PRESENTACION GENERAL

• Una vez especificada la función, su derivada parcial con respecto a una cualquiera de las características indicará la disposición a pagar marginal a pagar por una unidad adicional de la misma: su precio implícito

XhPh /

ESTIMACION DE LA FUNCION

• La función se estima llevando a cabo una regresión entre el precio observado de las viviendas y las características mencionadas. Se escogerá aquella función que tenga el mejor ajuste. La especificación de la función es un problema. Pueden haber funciones lineales y no lineales

FUNCIONES LINEALES

• Implica que los precios implícitos de las diferentes características permanecerían constantes cualquiera fuese el nivel de partida de la misma. En otras palabras, el “precio” de un incremento determinado en el nivel de ruido( el perjuicio que genera) sería el mismo en una situación de tranquilidad relativa que cuando partimos de una situación ya contaminada.

FUNCIONES LINEALES

RUIDO, dB

10 20 30 40 50 60

US$

Px

Px(X)

FUNCIONES NO LINEALES

• Implica que los precios implícitos de cada característica cambian cualquiera fuera el nivel de partida de la misma. Se debe analizar el comportamiento que supone con respecto a su precio implícito cada una de las especificaciones funcionales posibles ( logaritmica, semi logaritmica, cuadrática, exponencial, transformación Box- Cox, etc.

0 0X X

X X

P(X)

P(X)

Px(X) Px(X)

P

Px

P

Px

Información para aplicar el Información para aplicar el M.P.HM.P.H

Medición o un índice de la

calidad ambiental o

amenidad en el cual se

está interesado

Valores de las propiedades (derivados de datos

cruzados o series históricas) así como

características de las viviendas, vecindario y

comunidad para un área de mercado bien definida

que incluya viviendas con niveles distintos de

calidad ambiental, o diferentes distancias a una

amenidad tales como espacios de esparcimiento

(espacios abiertos como parque) o las playas.

Analizar los datos usando

análisis de regresión que

relaciona el precio de la

propiedad con sus

características intrínsecas y la

característica ambiental de

interés. Así se puede obtener

los efectos de las distintas

características sobre el precio

de la propiedad.

Los resultados de la regresión

indican cuanto cambiarán los

precios de las propiedades

relacionado con pequeños

cambios en cada característica,

manteniendo constante todas las

demás características

Ventajas del M.P.HVentajas del M.P.H

La principal fortaleza del M.P.H. Es que puede ser usado para estimar valores basados en selecciones actuales

Los mercados de las propiedades son relativamente eficiente y tienen información, por lo que pueden ser indicadores buenos de un valor

Los registros de las

propiedades son

confiables relativamente

Muchos datos de

ventas de

propiedades y sus

características son

disponibles en

muchas fuentes y

pueden ser

relacionados a otras

fuentes secundarias

de datos para obtener

variables descriptivas

para el análisis.

Método muy versátil y puede ser adaptado para considerar muchas interacciones entre bienes de mercado y calidad ambiental

Limitaciones del M.P.HLimitaciones del M.P.H

La dimensión del

beneficio ambiental

que puede ser medido

está limitado a

variables que están

relacionadas a los

precios de las

propiedades.

El método calcula la DAP por la gente que percibe diferencias de atributos ambientales y sus consecuencias directas. Si la gente no está consciente de la relación entre los atributos ambientales y los beneficios a ellos y a sus propiedades, el valor no será reflejado en el precio de las viviendas.

El método asume que la gente tiene la

oportunidad de seleccionar la combinación de

atributos que ellos prefieren, dado su ingreso. Sin

embargo, el mercado inmobiliario puede ser

afectado por influencias externas como

impuestos, tasas de interés u otros factores.

Requiere de experticia estadística, por

lo cual es relativamente complejo para

implementar e interpretar

Los resultados dependen

muy fuertemente sobre la

especificación del modelo

Deben reunirse y

manipularse gran cantidad

de datos

El tiempo y el costo de aplicación

depende de la disponibilidad y

accesibilidad de los datos

PRECIO DE LAS VIVIENDAS Y SUS ATRIBUTOS INCLUYENDO LA VARIABLE AMBIENTAL

PV US$ S m^2 E años G m^2 J m^2 Ruido dB112000 36 14 0 45 55142000 40 9 13 0 50116000 41 11 0 30 50114000 41 13 0 0 30112000 48 14 0 60 95152000 48 10 23 0 75112000 49 10 0 0 90

90000 50 25 0 0 85122000 50 13 0 0 45132000 53 14 0 0 35155000 53 24 22 40 75120000 53 12 0 0 35184000 59 13 15 50 75107000 60 20 0 0 70148000 63 11 0 0 55164000 64 12 0 40 40165000 67 24 13 50 75144000 68 22 13 0 80185000 68 11 0 30 40198000 74 21 18 35 35196000 76 10 19 30 100

TRABAJO ECONOMETRICO

• Resultados del modelo de regresión lineal:

2

1344

344

34442220522128149789048

Z

ZZVD

Z

PV

ZJGESPV

VD ES LA VALORACION DEL DAÑO

EJERCICIO

• Calcule el valor del daño cuando los niveles de ruido pasan desde 30 dB a 75dB.

• La ecuación no lineal es:

)0025,00032,00138,0015,00099,051,11( ZJGESePV