Pro Nic 40 - Wilfredo Rubiños
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NIC 40 Inversiones
Inmobiliarias
Expositor: Wilfredo Rubios
-
NIC 40 - rbol de decisiones Inicio
La propiedad esta destinada para la venta en el curso normal de los negocios?
La propiedad est ocupada por su propietario?
La propiedad est siendo construida o desarrollada?
La propiedad es una inversin inmobiliaria
Cul es el modelo escogido para la valuacin de todas las inversiones
inmobiliarias?
Utilizar la NIC 2
Utilizar la NIC 16 (mtodos: referencial o alternativo permitido)
Utilizar la NIC 16 (mtodo referencial o alternativo permitido)
Utilizar la NIC 16 (mtodo referencial con revelaciones de la NIC 40)
Utilizar la NIC 40
No
No
No
Modelo de costo
Modelo del Valor Razonable
S
S
S
3
-
Caso 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
ABC adquiri un inmueble el 30 de junio de 2010 por S/4,000,000
(S/2,500,000 por el edificio y S/1,500,000 por el terreno). A partir de
esa fecha, el inmueble se ha utilizado para la administracin hasta
el 31 de enero de 2015, fecha en que es desocupado por la
compaa para ser alquilado a un tercero.
ABC ha decidido llevar la inversin inmobiliaria a su valor
razonable para lo cual contrat a un valuador independiente,
quin estableci que el inmueble tiene un valor razonable de
S/4,500,000 (S/2,800,000 por el edificio y S/1,700,000 por el
terreno).
La tasa de depreciacin utilizada es del 3%.
Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.
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-
Razonamiento
Un inmueble ocupado por su propietario debe ser contabilizado segn la NIC 16 Inmuebles, maquinaria y equipo.
Cuando dicho inmueble ocupado por el propietario es transferido a Inversin inmobiliaria debe ser contabilizada a su
valor razonable. La diferencia entre el valor del inmueble segn
libros y su valor razonable a la fecha de la transferencia a
inversin inmobiliaria debe ser tratada como si fuera una
revaluacin.
Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
5
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Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
Registro de la compra
S/. S/. S/.
Inmuebles, maquinaria y equipos 4000,000
Terrenos 1500,000
Edificios y construcciones 2500,000
A Caja y bancos 4000,000
30/6/10 Para contabilizar la compra del edificio
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Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
Del 30.06.10 al 31.01.15
Tiempo de uso: 43 meses
Depreciacin mensual: S/2500,000 x 0.03 12 = S/ 6,250
Depreciacin acumulada: S/6,250 x 43 meses = S/268,750
Valor neto del edificio al 31.01.15 S/.
S/2500,000 S/268,750 2231,250
Valor del terreno 1500,000
3731,250
Clculo de la depreciacin
7
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Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
Transferencia a su valor razonable
Valor
Contable
Valor
Razonabl
e
Ajuste
S/. S/. S/.
Edificio 2500,000 2800,000 300,000
Menos: Depreciacin ( 268,750) 268,750
Terreno 1500,000 1700,000 200,000
3731,250 4500,000 768,750
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Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
Registro del ajuste al valor razonable
Dr. Cr.
S/. S/. S/.
Inmueble, maquinaria y equipo 500,000
Terrenos 200,000
Edificios y construcciones 300,000
Depreciacin acumulada 268,750
A Excedente de revaluacin 768,750
31/01/15 Para registrar la valuacin entre el valor del inmueble llevado
segn la NIC 16 y su transferencia a valor razonable.
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Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
Registro del impuesto a la renta diferido
S/. S/.
Excedente de revaluacin 230,625
A Pasivo diferido por impuesto a la renta 230,625
31/01/15 Para registrar el efecto de la diferencia
temporal en la determinacin del impuesto a la renta
(30% de S/768,750)
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Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un
inmueble
Registro de la transferencia
Dr. Cr.
S/. S/. S/.
Inversin inmobiliaria 4,500,000
Inmueble, maquinaria y equipo 4,500,000
Terrenos 1,700,000
Edificios y construcciones 2,800,000
31/01/15 Para registrar la transferencia del inmueble
ocupado por el cliente a inversin inmobiliaria, el cual
ser alquilado a un tercero.
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Caso 2: Transferencia de inmueble construido a inversin
inmobiliaria
Don Jorge S.A.C. ha terminado de construir un edificio el 30 de
junio del 2014, fecha en que se entreg en alquiler.
El costo del inmueble es de S/360,000 (terreno S/60,000, y edificio
S/300,000). La Gerencia ha calificado este inmueble como
inversin inmobiliaria, y ha decidido llevarla a su valor razonable
de acuerdo a la NIC 40, para lo cual estableci una tasacin por un
perito. Este valoriz el edificio en S/390,000 (terreno S/90,000 y
edificio S/300,000). Al 31 de diciembre de 2014, no hubo variacin
de su valor razonable.
Al finalizar el ao 2015 su valor razonable ascendi S/440,000
(terreno S/100,000, y edificio S/340,000).
Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.
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Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a
inversin inmob.
A. Contabilizacin del inmueble como Inversin inmobiliaria a su valor razonable.
Terreno Edificio
S/. S/.
30.06.14 Valor razonable 90,000 300,000
30.06.14 Costo
(60,000)
(300,000)
Por ajustar: 30,000 0
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Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a
inversin inmob.
Transferencia a Inversin inmobiliaria
S/. S/. S/.
Inversin inmobiliaria (*) 390,000
Terreno 90,000
Edificios 300,000
Inmuebles, maquinaria y
equipo
Terrenos 60,000
Trabajo en curso 300,000
Otros Ingresos 30,000
30.06.14 Por la transferencia de la construccin
terminada a inversin inmobiliaria a valor razonable.
Al 31 de diciembre del 2014 no hubo variacin en el valor razonable.
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Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a
inversin inmob.
B. Ajuste y contabilizacin de las variaciones del valor razonable (Ao 2015)
Terreno Edificio
S/. S/.
Valor razonable 31.12.15 100,000 340,000
Valor razonable 31.12.14 ( 90,000) (300,000)
Variacin del valor razonable 10,000 40,000
15
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Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a
inversin inmob.
B. Ajuste y contabilizacin de las variaciones del valor razonable (Ao 2015)
Por la variacin del valor razonable
S/. S/. S/.
Inversin inmobiliaria 50,000
Terreno 10,000
Edificios 40,000
A Otros ingresos 50,000
31.12.15 Para el reconocimiento de la utilidad por la
variacin del valor razonable del inmueble.
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Caso 3: Usos mltiples
Almacenaje S.A. propietaria de un edifico que utiliza para fines de la administracin, alquila los aires a una importante empresa de alimentos que ha colocado el mejor letrero de publicidad de la ciudad. Por lo anterior, obtiene ingresos que significan el 20% del total de las ventas del ao de la almacenera. Dado lo anterior, el inmueble debe ser registrado como inversin inmobiliaria en los estado financieros de Almacenaje S.A. de acuerdo con la NIC 40?
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Solucin 3: Usos mltiples
No corresponde registrar al edificio como
inversin inmobiliaria por lo siguiente:
El edificio bsicamente se utiliza para fines administrativos de Almacenaje S.A. y
El letrero utiliza los aires del edificio; y los aires no deben considerarse como una
activo inmobiliario individual.
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Caso 4: Registro de inversin inmobiliaria
Concepto En S/. Valor del terreno de 1200 m2 600,000 Impuesto en la adquisicin de inmuebles (6%) 72,000 Honorarios de corretaje 6,300 Honorarios de diseo inmobiliario 35,000 Valorizacin de la construccin realizada por JMT Ing. 5,500,000 Licencia Municipal 10,500 Seguridad y seguros 12,300 6,236,100 =======
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Caso 4: Registro de inversin inmobiliaria
El terreno adquirido inclua un pequeo depsito cuyo valor se estim en S/. 52,000, pero al no ser til para el proyecto se destruy a un costo de S/.18,500.
Cul sera el registro contable para la inversin inmobiliaria?
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Solucin 4: Registro de inversin
inmobiliaria
En S/. Inv. Inmob. Gastos Valor del terreno de 1200 m2 600,000 Impuesto en la adquisicin de inmuebles (6%) 72,000 Honorarios de corretaje 6,300 Honorarios de diseo inmobiliario 35,000 Costo de la destruccin de depsito 18,500 Valorizacin de la construccin realizada por JMT Ing. 5,500,000 Licencia Municipal 10,500 Seguridad y seguros 12,300 6,244,100 =======
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Caso 5: Valor razonable de inversin
inmobiliaria
Utilice el caso anterior como antecedente para este caso. Al 31 de diciembre de 2014, concluida la inversin inmobiliaria se ofrece en arrendamiento oficinas. La Direccin decide que la inversin se registre siguiendo el modelo del valor razonable, para lo cual se solicitan tasaciones a peritos expertos, con el siguiente resultado:
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Caso 5: Valor razonable de inversin
inmobiliaria
Perito Detalle En Soles Comentarios
Pedro Quispe Valor de mercado 8,500,000 Segn informacin del mercado vigente en junio de 2014.
Julia Maman Valor de realizacin inmediata
7,300,00 Incluye deduccin del 8% del valor de mercado por publicidad y comisin por venta del edificio.
Ral Flores Valor de mercado 9,800,000 Valor determinado segn los planes de la Gerencia de construir un Centro de Convenciones anexo al edificio.
Timmy Smith Valor de mercado 5,900,000
Toma como valor referencial el valor de expropiacin de un edificio contiguo que se expropi para ampliar la va de evitamiento de la ciudad
Determinar cul es el valor razonable segn NIC 40
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Solucin 5: Valor razonable de inversin
inmobiliaria
Perito Comentarios Respuesta
Pedro Quispe El valor de mercado no refleja condiciones recientes del mercado.
No es valor razonable
Julia Maman Segn la NIC 40, el valor de mercado no debe considerar ningn gasto relacionado con la disposicin del inmueble.
No es valor razonable
Ral Flores El valor de mercado debe considerar informacin que sea de dominio de ambas partes, en este caso solo la Gerencia tiene la informacin privilegiada.
No es valor razonable
Timmy Smith La expropiacin del edificio contiguo se considera una venta forzada y no expresa el deseo libre de vender.
No es valor razonable
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En el caso antes revisado, los auditores solicitaron como parte de su examen se les proporcione al 31 de diciembre de 2014 un peritaje a valores razonables conforme a la NIC 40. Segn la tasacin el valor del edificio alcanza a S/. 8,050,000. (Terreno 850,000 e Inmueble 7,200,000 ). Registrar la inversin inmobiliaria segn el mtodo del valor razonable
Caso 6: Contabilizacin al mtodo del valor
razonable
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Solucin 6: Contabilizacin al mtodo del valor
razonable
En soles
Terreno Inmueble
Valor razonable 850,000 7,200,000
Valor en libros 678,300 5,565,800
Mayor valor 171,700 1,634,200
======= =======
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Solucin 6: Contabilizacin al mtodo del valor
razonable
S/. S/. 31 Inversiones Inmobiliarias - Valor razonable
311 Terrenos 171,700
312 Edificaciones 1,634,200
76 Ganancia de activos no financieros
a valor razonable
761 Inversiones inmobiliarias 1,805,900
Registro por mayor valor razonable de inversiones Inmobiliarias
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Caso 7: Transferencia de inversin inmob. a activo fijo o
existencias
Almacenaje S.A. tiene tres terrenos en la ciudad de Lima uno lo utiliza para sus operaciones comerciales y los otros dos terrenos, estn registrados como inversin inmobiliaria al valor razonable. En el ao 2014, los alquileres disminuyen significativamente y se decide vender uno de los terrenos y utilizar el otro para sus operaciones comerciales.
Dar efecto en los registros contables a la decisin tomada. Para lo anterior, considere el valor de los terrenos en libros alcanza a S/.500,000 cada uno; en base al ltimo valor razonable determinado al cierre del ao 2013. El valor razonable actualizado de cada terreno a la fecha de la decisin es de S/. 480,000.
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Solucin 7: Transferencia de inversin inmob. a activo fijo
o existencias
20 Mercaderas inmuebles 480,000 33 Edificaciones 480,000 66 Prdida por medicin de activos no financieros al valor razonable 40,000 31 Inversiones Inmobiliarias 1,000,000 312 Valor razonable 40,000 312 Costo 960,000 Transferencia de las inversiones inmobiliarias
a activo fijo y existencias
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Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a
inversin inmob.
Inmuebles S.A. tiene dos oficinas comerciales en el centro cvico de Lima, una de las cuales (cuyo valor en libros es de S/100,000) estaba en venta y el otro (con un costo de S/. 80,000, neto de depreciacin de S/. 20,000) lo utilizan en sus operaciones.
Debido a una ventajosa propuesta de alquiler por 10 aos de la Compaa AEROPERU, firma un contrato de arrendamiento por dicho plazo por ambas oficinas.
Registrar la transferencia de ambos locales. S/. 160,000 es el valor razonable de cada oficina.
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Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a
inversin inmob.
------------------------ Asiento 1 ------------------------
31 Inversiones inmobiliarias 160,000
312 Edificaciones
3121 Valor razonable 60,000
3121 Costo 100,000
21 Productos terminados
214 Productos inmuebles 100,000
76 Ganancia por mayor valor de activos no
financieros por valor razonable
762 Activo inmovilizado
7621 Inversiones inmobiliarias 60,000
Por el registro de la transferencia de la oficina
en venta como inversin inmobiliaria
31
-
------------------------ Asiento 2 ------------------------
31 Inversiones inmobiliarias 160,000
312 Edificaciones
31212 Costo 80,000
31213 A valor razonable 80,000
39 Depreciacin acumulada.
391 Depreciacin acumulada
39131 Edificaciones 20,000
33 Inmuebles, maquinaria y equipo
332 Edificaciones
3321 Edificaciones administrativas
33211 Costo de adquisicin o construccin 100,000
57 Excedente revaluacin/mayor valor razonable 80,000
Por el registro de la transferencia de activo fijo a inversin inmobiliaria
Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a
inversin inmob.
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Caso 9:Transferencia de activo fijo a inversin
inmobiliaria Inmobiliaria Distriluz S.A. propietaria de un inmueble para sus oficinas administrativas, con un valor en libros de S/.100,000 para el terreno y S/. 500,000 para la construccin (neto de una depreciacin acumulada de S/.150,000). El inmueble se revalu en aos anteriores originando un excedente de revaluacin por S/. 100,000.
Registrar la transferencia del inmueble a inversin inmobiliaria si se desocupan las oficinas y se firmar un contrato de alquiler con un tercero. El valor razonable de la inversin inmobiliaria es de S/. 350,000.
33
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Solucin 9:Transferencia de activo fijo a inversin inmobiliaria
Terreno Inmueble Total
Costo 100,000 550,000 650,000
Depreciacin acumulada - (150,000) (150,000)
Revaluacin 100,000 100,000
Costo neto 100,000 500,000 600,000
===== ===== =====
Antecedentes:
34
-
Solucin 9:Transferencia de activo fijo a inversin inmobiliaria
31 Inversiones inmobiliarias 350,000 31112 costo terreno 100,000 31212 Inmueb-costo 250,000 39 Depreciacin acumulada 3931 Inmuebles 150,000 57Excedente de revaluacin 100,000 66 Prdida por medicin de activos no financieros 662 Inversiones inmobiliarias 150,000 33 Inmueble, maquinaria y equipo 331 Terrenos 33111 Costo 100,000 332Inmueble administrativo 650,000 33211 Costo 550,000 33212 Revaluacin 100,000 Por la transferencia a Inmueble administrativas de inmueble registrado originalmente como activo fijo. .
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Caso 10: Medicin posterior
Una Compaa posee un terreno con un valor estimado de
US$10MM al 1 de enero de 2009, el cual est registrado como una inversin inmobiliaria. La Compaa aplica el modelo del valor
razonable y debe reportar el 31 de diciembre de 2009.
El terreno estaba deshabilitado hasta que, el 30 de diciembre de
2009, un contrato de arrendamiento de 50 aos fue concedido a
ttulo oneroso por US$9.5MM. Se trataba de un arrendamiento
operativo. No se reconocieron ingresos por alquiler en el 2009 ya
que se consider inmaterial. Un tasador externo estim que,
despus de la concesin del arrendamiento, el valor razonable de
los intereses de la Compaa en el terreno al 31 de diciembre de
2009 fue de US$1MM. Al 31 de diciembre de 2010, el tasador
externo estim el valor de mercado de los intereses en la
propiedad por US$1.2MM.
.
36
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Solucin 10: Medicin posterior
Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2009:
Al 1 de enero
de 2009 Asiento (1) Asiento (2) Asiento(3)
Al 31 de
diciembre de
2009
Inversin inmobiliaria 10.0 - (9.0) 9.5 10.5
Caja - 9.5 - - 9.5
Ingreso diferido - (9.5) - - (9.5)
Activos netos 10.0 - (9.0) 9.5 10.5
Patrimonio 10.0 - - - 10.0
Resultados acum. - - (9.0) 9.5 0.5
Total patrimonio neto 10.0 - (9.0) 9.5 10.5
Los asientos contables resultantes se resumen a continuacin:
(1) Resultado del arrendamiento (US$9.5MM recibidos)
(2) Reduccin de la inversin inmobiliaria a US$1MM de la valorizacin externa
(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el ingreso diferido no cancelado, en el estado de situacin
37
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Solucin 10: Medicin posterior
Los asientos contables resultantes se resumen a continuacin:
Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2010:
Al 1 de
enero de
2010
Asiento (1) Asiento (2) Asiento (3)
Al 31 de
diciembre de
2010
Inversin inmobiliaria 10.5 - (9.3) 9.31 10.51
Caja 9.5 - - - 9.5
Ingreso diferido (9.5) 0.19 - - (9.31)
Activos netos 10.5 0.19 (9.3) 9.31 10.7
Patrimonio 10.0 - - - 10.0
Resultados acum. 0.5 0.19 (9.3) 9.31 0.7
Total patrimonio neto 10.5 0.19 (9.3) 9.31 10.7
(1) Renta de alquiler cancelada en un ao de los US$9.5MM recibidos en 50 aos
(2) Reduccin de la inversin inmobiliaria a US$1.2MM de la valorizacin externa
(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el monto del ingreso diferido no cancelado, en el estado de
situacin (US$9.31MM)
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NIC 40 Inversiones Inmobiliarias