PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

¿Qué es un avalúo? Un avalúo técnico es una opinión desinteresada e imparcial de especialistas sobre el valor asignable a una propiedad, medido generalmente en unidades monetarias, a una fecha y bajo ciertas condiciones específicas de uso, para un determinado interesado y para ser aplicado a un fin en particular.

Los avalúos de propiedades pueden dividirse en tres grandes grupos:

1. AVALÚOS DE BIENES EN USO, que son los que se refieren a las instalaciones productivas (terrenos, construcciones, maquinaria, etc.) de fábricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a) revaluación, reexpresión de estados financieros y fusiones; b) valores asegurables; c) créditos bancarios y otros propósitos similares en un escenario de uso continuado.

2. AVALÚOS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO, que son los que muestran el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende comprar o vender en el mercado, ya sean terrenos, edificios, maquinaria, muebles, derechos, patentes, etc.

3. AVALÚOS PARA FINES FISCALES, que son los que muestran el valor asignable a un bien que servirá como base para el pago de Impuestos sobre Adquisición de Inmuebles y del Impuesto sobre la Renta.

Partiendo de las obvias diferencias en las definiciones antes mencionadas, el enfoque y metodología con los que realizamos los avalúos en VICOSA son distintos, tal como a continuación se detalla:

1. AVALÚOS DE BIENES EN USO, INDUSTRIALES, HABITACIONALES Y COMERCIALES.

Estos avalúos son utilizados generalmente por empresas u organizaciones en las que los activos fijos son parte importante de su patrimonio.

El personal de VICOSA cuenta con amplia experiencia en valuación de inmuebles, maquinaria, vehículos, instalaciones y demás activos fijos propios de las ramas:

AGROINDUSTRIAL CONSTRUCTORA MANUFACTURERA REFRESQUERAALIMENTICIA CONSULTORÍA MAQUILADORA RESTAURANTERAAUTOMOTRIZ DULCERA METALMECÁNICA SALUDAVIACIÓN EDITORIAL MINERA SERVICIOSAZUCARERA ELÉCTRICA MOLINERA SIDERÚRGICABANCARIA ELECTRÓNICA MUEBLERA TELECOMUNICACIONESCELULOSA FARMACEÚTICA NAVIERA TEXTILCEMENTERA FORESTAL PAPELERA TRANSPORTECERÁMICA HOTELERA PESQUERA VIDRIERA

CINEMATOGRÁFICA HULERA PETROLERA VINÍCOLACOMERCIAL INMOBILIARIA PLÁSTICOS  CONFECCIÓN MADERERA QUÍMICA  

o Avalúos para Revaluación, Reexpresión de Estados Financieros, Control Interno, Fusiones y Escisiones.

La necesidad de realizar este tipo de avalúo proviene de las devaluaciones y las tasas inflacionarias que se presentan en la economía de nuestro país, pues el costo de adquisición original y el valor en libros registrados en la contabilidad, con el transcurso de los años dejan de ser representativos del valor real de los activos. Así, para mostrar un patrimonio realista ante los accionistas y el público en general, es necesario efectuar la revaluación a precios actuales.

Para llevar a cabo los avalúos de reexpresión de estados financieros seguimos la metodología universal del método de costos específicos, que maneja los conceptos de Valor de Reposición Nuevo, Valor Neto de Reposición, Vida Útil Remanente y Depreciación del Ejercicio.

Un criterio importante que norma estos avalúos es que los activos fijos se consideran en uso contínuo, en el lugar en que se encuentran, y como parte de un negocio en marcha.

o Avalúos para Seguros.

Por lo que respecta a avalúos para otros fines, como es el caso de seguros, manejamos los Valores Asegurables tanto actuales como de reposición nuevos, así como los Valores No Asegurables y las exclusiones pertinentes de acuerdo con lo que señalen las respectivas pólizas de las compañías aseguradoras.

o Avalúos para Garantía y Otras Operaciones Bancarias.

En el caso de que el avalúo sea para fines de crédito bancario, se aplican el método de costos específicos junto con los de comparación con el mercado y de capitalización de rentas, pero, por la naturaleza del fin del avalúo, se manejan dos escenarios, siendo el primero el de uso continuado, y, el segundo, de realización (remate) para el caso en que se haga efectiva la garantía.

Para estos avalúos contamos con el registro ante los Colegios de Ingenieros Civiles e Ingenieros Mecánicos.

La metodología general que seguimos en el desarrollo de todos los avalúos de activo fijo en uso, implica las siguientes actividades:

1. Trabajo de Campo

El trabajo lo iniciamos con el inventario físico de todos los bienes directamente en su localización a la fecha de la valuación. Al realizar el inventario, en las hojas de trabajo hacemos todas las anotaciones relativas al estado que presentan los bienes desde el punto de vista de edad, uso, mantenimiento y obsolescencia. Asimismo, clasificamos los activos por tipos, localización, cuenta contable y demás parámetros pertinentes.

La información que normalmente solicitamos al hacer nuestras valuaciones incluye fechas y costos de adquisición, descripción de la propiedad, datos generales de operación, planos y diagramas, testimonios de la propiedad y registros catastrales.

Asimismo, comentamos con el personal encargado del control o manejo de los activos a valuar lo relativo a su edad, vida útil total y su vida remanente, y otros aspectos pertinentes, tales como la manera de incluir las obras en proceso, el tratamiento a activos fuera de uso, problemas ecológicos, etc.

2. Trabajo de Gabinete

En gabinete determinamos los valores y los parámetros pertinentes mediante el método de costos específicos cuando se trata del primer avalúo base.

Para esto, nosotros solicitamos cotizaciones a los distintos proveedores de materiales, maquinaria y/o equipo, y consultamos las informaciones sobre precios unitarios aplicables. Todas las cotizaciones que conseguimos, por escrito o telefónicas, las registramos adecuadamente para su control. Los cálculos y otras consideraciones para la valuación quedan registradas en nuestras hojas de campo.

Toda la información es procesada electrónicamente para la obtención del inventario, en el que los bienes se describen con sus especificaciones principales y muestran sus respectivos valores. El país de origen de los bienes de importación, el año de adquisición, el estado del bien a su compra y el tipo de activo de que se trata aparecen al final de la descripción de cada uno de ellos. Podemos incluir también otros datos como el costo de adquisición, su valor neto de libros, etc.

Con todo lo anterior, preparamos el Informe del Avalúo que se le entrega al interesado con los resultados de nuestro trabajo y que consta de lo descrito en el siguiente punto.

3. Contenido del Informe de Avalúo

El contenido normal de los informes de avalúo que entregamos como resultado de nuestras valuaciones generalmente incluye:

- Una carta presentación.

- Un capítulo de observaciones generales sobre la metodología seguida en el avalúo, las condiciones limitantes y el certificado de valores respectivo.

- Índice del avalúo.

- Sumarios de los bienes por planta, cuenta de mayor, edificio, piso, departamento, etc.

- El Inventario detallado de los bienes, con la descripción y los valores particulares para cada uno de ellos.

- Un croquis con la localización de los edificios de que consta la propiedad valuada.

- Fotografías de la propiedad, cuando es pertinente.

4. Actualización del Avalúo

En fechas posteriores (comúnmente cada año) a solicitud del interesado incorporamos al avalúo base los cambios (altas, bajas y transferencias) que se van presentando en la propiedad mediante lo que se llama un Avalúo Recurrente o bien mediante la aplicación de los Índices de Precios al Consumidor de México (INPC) o de los Países de Origen (IPO).

Además, hacemos las adecuaciones en los valores de reposición, neto y la vida útil remanente que resultan necesarios por la inflación y/o devaluación de la moneda, por el transcurso del tiempo, por cambios tecnológicos y por otros factores que resultan pertinentes.

Todo esto permite que el avalúo permanezca actualizado para que su aplicación pueda ser contínua.

2. AVALÚOS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO

La principal razón por la que realizamos un avalúo comercial, es cuando el interesado desea realizar una propiedad en el mercado, desea adquirir un bien que actualmente es propiedad de un tercero o pretende pagar sus impuestos prediales.

Así, los bienes son valuados considerando que van a cambiar de propietario y que probablemente van a ser cambiados de localización o de tipo de uso al que se destinan.

En una primera instancia la metodología para un avalúo comercial es similar a la de un avalúo de activos fijos, pues implica una inspección e inventario de la propiedad y la consiguiente investigación de precios y costos de bienes similares en el mercado.

Esto último implica determinar tanto los precios de mercado de bienes nuevos iguales o similares como los precios de bienes en condiciones iguales de edad y uso. En un momento dado, los precios en el mercado son indicadores básicos del valor comercial del bien.

Además, se toman en consideración los beneficios tangibles específicos que le van a generar al nuevo propietario, cuando se trata de una propiedad productiva, y cuando la propiedad es no productiva se analizan los beneficios intangibles que producirá. Esto complementa a los datos del mercado y, finalmente, es uno de los parámetros que determinan el valor para el interesado.

El informe de avalúo que entregamos al término del trabajo de gabinete consta de las observaciones generales y el certificado de valores, y del inventario descriptivo con los valores particulares determinados para cada una de las propiedades valuadas. Si es pertinente entregamos un reporte fotográfico.

3. AVALÚOS PARA FINES FISCALES

La principal razón por la que realizamos un avalúo para fines fiscales, es cuando el interesado desea realizar sus pagos de impuestos, escrituración, traslado de dominio, etc.

En una primera instancia la metodología para un avalúo para fines fiscales es

similar a la de un avalúo de activos fijos, pues implica una inspección e inventario de la propiedad y la consiguiente investigación de precios y costos de bienes similares en el mercado.

La diferencia principal estriba en que se aplican los métodos según la normatividad de la Tesorería del DDF y la de otros estados.

Otra de las diferencias es la preparación de los anexos que actualmente la Autoridad Fiscal y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores exigen que acompañen a los avalúos, como son: referencias de propiedades en venta, referencias de rentas, fotografías, croquis de ubicación y hoja para pago de impuesto.

Los valores van avalados por nuestros registros ante los Colegios de Ingenieros Civiles e Ingenieros Mecánicos y la Tesorería del DDF.

4. CONCLUSIÓN

De acuerdo con lo señalado en los párrafos anteriores, la valuación de una propiedad cualquiera que sea su naturaleza, requiere ser realizada de acuerdo con los propósitos que el interesado tiene respecto del uso o disposición de la propiedad.

Así, en cada caso, nosotros nos esforzamos en conocer primordialmente las necesidades del interesado y la aplicación que se le va a dar al avalúo. En última instancia, sabemos que ésta es la única manera de proporcionarle efectivamente el servicio requerido con el grado de calidad que siempre nos ha caracterizado.