PROPIEDAD HORIZONTAL

ATRIBUCIÓN DE PERSONALIDAD JURÍDICA A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

EN EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES

Abogado. Doctor en Derecho Profesor Asociado de Derecho Civil Universitat de València

FICHA TÉCNICA

Resumen: Las llamadas a elaborar una nueva Ley de Propiedad Horizontal desde distintos

sectores profesionales, entre otros los Administradores de Fincas a través de su Consejo

General, plantean la necesidad de revisar las razones, con sus ventajas e inconvenientes, por

las que el legislador ha prescindido históricamente de reconocer la personalidad jurídica a las

Comunidades sujetas a dicha Ley especial. Análisis actualizado de la materia que debe tener

en cuenta los problemas y soluciones adoptadas en los distintos escenarios en los que

recientemente se ha planteado esta polémica y difícil cuestión. Y, por qué no, y a colación de

la nueva normativa que se proyecta, reclamar una nueva ley que recoja de forma más

definitiva su particular idiosincrasia conforme a su objeto y fines, dotando a sus relaciones de

una mayor seguridad jurídica y estabilidad.

Palabras clave: Propiedad Horizontal, comunidades de propietarios, persona jurídica.

SUMARIO

I. Las comunidades de intereses y la calificación de las comunidades de

propietarios en régimen de propiedad horizontal como situaciones de

consorcio real.

II. La atribución de personalidad jurídica a las comunidades de bienes.

III. La naturaleza jurídica de las Comunidades de Propietarios conforme a la

Ley de 21 de julio de 1960.

IV. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999: omisión

de la cuestión de la personalidad jurídica acogiendo y enfatizando la tesis

doctrinal y jurisprudencial de la estructura orgánica de la Comunidad de

Propietarios.

V. La naturaleza jurídica de la representación del Presidente y la vinculación

contractual de la Comunidad a sus actos.

VI. Soluciones puntuales aplicadas a la falta de personalidad jurídica de las

Comunidades.

A. En materia de contratación: aceptación de la posibilidad de

ser la Comunidad sujeto de derechos y obligaciones.

B. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a

cabo por la Disposición Final Primera de la Ley 8/2013, de

26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación

urbanas: otorgamiento de la capacidad jurídica a las

Comunidades en el mercado inmobiliario.

C. El Derecho de Consumo: reconocimiento a las

Comunidades de su condición de consumidor por reforma

del TRLGDCyU 1/2007 por Ley 3/2014.

D. Las Tasas Judiciales: equiparación de las Comunidades a

las personas físicas.

VII. Consecuencias procesales y registrales de la falta de personalidad

jurídica.

VIII. Conclusiones.

IX. Bibliografía

I. Las comunidades de intereses y la calificación de las comunidades de

propietarios en régimen de propiedad horizontal como situaciones de consorcio

real.

Como ya se sabe, el Derecho moderno1 además de atribuir personalidad

jurídica2 al hombre o persona física como originario portador de los derechos

1 Su regulación legislativa se produce por primera vez en el siglo XX con el Código Alemán (Bürgerliches

Gesetzbuch o BGB) cuya redacción comenzó en 1881, y entró en vigor el 1 de enero de 1900. 2 Esto es “la aptitud para ser sujeto, activo o pasivo, de relaciones jurídicas”. (CASTAN TOBEÑAS, JOSE. “Derecho Civil

Español, Común y Foral”. Tomo Primero, V. II. Undécima edición. Cit. p. 97. Madrid, 1971).

subjetivos3, y con la finalidad de permitir al ser humano alcanzar sus fines individuales

y temporales, en cuanto llamados a extinguirse con la vida de la persona, también

atribuye personalidad jurídica a colectividades y organizaciones, ya se trate de una

agrupación de personas o de un patrimonio adscrito a un fin, con objeto de que

puedan igualmente alcanzar fines u objetivos duraderos que trasciendan más allá de la

vida humana, y que son las comúnmente llamadas personas jurídicas4. Naturaleza

esta de la persona jurídica sobre la que existen múltiples teorías, y cuyo concepto

según DE CASTRO5 y FERRARA

6 se ha convertido en una de las cuestiones claves

de la ciencia jurídica y de la doctrina del Derecho civil.

No pretendiendo, ni siendo el objeto de este trabajo, el entrar a analizar todas

estas teorías y conceptos ya que supondría una tarea inabarcable, sí interesa resaltar

la existencia inherente al concepto de persona jurídica, como requisito, de un fin lícito

y propio, perseguido por ésta, y que reviste el carácter de premisa fundamental y

esencial, sin el cual la persona jurídica no puede existir, e inevitablemente se

extingue7, ya que el fin es la razón de su vida jurídica y por el que resultan

individualizados los destinatarios de su actividad8. Y para realizar este fin atribuible a

la persona jurídica, es componente imprescindible la existencia de una organización

con órganos que asuman funciones propias9. Fines que son, o han de ser, distintos de

los intereses particulares de los componentes o miembros de su organización10

,

personas físicas o, a su vez, también jurídicas. La teoría de la personificación del fin o

de la organización construida por ENNECERUS11

, como una más de las teorías

formuladas para explicar la naturaleza o esencia de las personas jurídicas, entiende

que éstas no son más que organizaciones para el logro de determinados fines12

,

siendo la persona jurídica una unión de miembros o sujetos que persiguen un fin

3 FERRARA. Trattato, vol. I, p. 445 (citado por CASTAN, “Derecho Civil Español, …”. p. 99.).

4 También denominadas “ficticias, abstractas, incorporales, morales, colectivas o sociales” (CASTAN, p. 99 y 367-8.

“Derecho Civil Español, …”); “persona mística” también conforme DE CASTRO Y BRAVO, Federico. “La persona jurídica”. Editorial Civitas, S.A. Monografías. Madrid. 1981. Cit. p. 261. 5 “La persona …”. Cit. p. 261.

6 “Acaso no habrá, en toda la doctrina del Derecho civil, asunto que reclame más la atención de los jurisconsultos que el de

las personas jurídicas” (FERRARA, Francisco. “Teoría de las Personas Jurídicas”. Editorial Reus, S.A. 1929. Cit. p. 1) 7 DE CASTRO señala entre los caracteres comunes a las diversas personas jurídicas el de tener una finalidad u objeto lícito

(art. 1666 Cc), y destaca el tratarse de un requisito para su existencia, ya que se entienden extinguidas por haber realizado el fin para el que se constituyeron o por hacerse éste imposible (art. 39 Cc). “La persona …”. Cit. p. 272. 8 FERRARA. “Teoría de las …”. Cit. p. 368-9.

9 PICAZO y GULLÓN. “Sistema …”. Cit. p. 618

10 Para que exista persona jurídica es indispensable: 1º Que aparezca una entidad independiente de sus elementos

componentes, incluso de los individuos humanos que la constituyen. 2º Que a esa entidad le sean reconocidos derechos u obligaciones que no sean derechos u obligaciones de los elementos o miembros componentes. (CASTAN. “Derecho Civil Español, …”. Cit. p. 370). 11

Citado por CASTAN (p. 380. “Derecho Civil Español, …”). 12

En el mismo sentido ALBADALEJO cuando define la persona jurídica como “organización humana encaminada a la consecución de fin, a la que el derecho reconoce como miembro de la comunidad, otorgándole capacidad jurídica” (“Instituciones de Derecho Civil”. Bosch. Barcelona, 1960. Pp 198 y ss).

común. Fin perseguido que supone, dentro de las personas jurídicas de tipo

asociativo13

, un criterio determinante para su clasificación14

, distinguiéndose entre

aquéllas que se dirigen a conseguir una utilidad pública o social15

de las que persiguen

una utilidad privada o particular, especialmente el beneficio económico o ánimo de

lucro en las sociedades mercantiles.

En definitiva, la persona jurídica se construye jurídicamente sobre la base de la

existencia de atribuir una personificación o personalidad jurídica propia a un conjunto

organizado de personas agrupadas o conjunto de bienes adscritos a un fin, con

derechos y obligaciones, y fines, diferentes de los sujetos que la componen. Y sin

olvidar, como recuerdan DIEZ PICAZO y GULLÓN16

, que, aun siendo premisas, no es

suficiente un sustrato asociativo, con una cierta organización y unos fines propios, sino

que el reconocimiento de la existencia de una persona jurídica no deja de ser, en

última instancia, una obra del Estado.

Ahora bien, las personas jurídicas no agotan todas las posibilidades de

existencia de Comunidades de Intereses. Esto es, de los supuestos en el que exista

una agrupación de personas o relaciones asociativas jurídico-patrimoniales con

existencia de un interés común, diferenciando los autores17

dentro de las

Comunidades de Intereses, como género, los supuestos de “sociedad” y de

“comunidad”. Situaciones de “sociedad”, a las que anteriormente ya nos hemos

referido, y de “comunidad”, con actividad esencialmente conservativa, como ocurre

con la copropiedad o comunidades de bienes, y a las que GRECO18

añade como

tercera categoría las de tipo “consorcial”, como actividad que se ejercita mediante la

organización conjunta pero cuyo resultado recae directamente en la esfera de los

singulares partícipes o consorcios, y que FERRI19

define como “asociación de

13

Por la estructura organizativa de las personas jurídicas se clasifican éstas entre las de tipo asociativo, constituido por un grupo de personas unidas por un fin común (affectio societatis), y las de tipo fundación en donde existe un patrimonio destinado a un fin (DE CASTRO. “La persona …”. Cit. p. 274-7). 14

De hecho, supone el criterio seguido por el artículo 35 del Código civil español. 15

Beneficiencia o un fin útil para la comunidad, como las fundaciones o asociaciones. 16

“Así podemos comprobar perfectamente la razón de que una agrupación humana natural como la familia, la comunidad de propietarios de pisos de un mismo edificio, la copropiedad que dos o más personas tienen sobre un mismo objeto, etc., no tenga una personalidad jurídica propia e independiente de cada uno de sus miembros y, sin embargo, el Derecho atribuye esa personalidad a una asociación de personas que ponen en común bienes o industria para lograr un fin de lucro partible entre ellas a través del contrato de sociedad, celebrado mediante determinada forma legal (sociedades civiles y mercantiles)”. Luis DIEZ PICAZO y Antonio GULLÓN. “Sistema de Derecho Civil”. Tecnos. Volumen I. Octava edición, Madrid 1993. Cit. p.617-8. 17

PÉREZ PÉREZ, Emilio. “Las cotitularidades sobre bienes inmuebles”. Bosch. Barcelona, 2006. Cit. pp.100-5. 18

GRECO, P.O Le societá nel sistema legislativo italiano. Lineamenti generali, Turin, 1959, pp. 3 y ss (citado por PÉREZ PÉREZ. “Las cotitularidades …”, a la p. 112). 19

FERRI, G., Consorzio (teoría generale), Enciclopedia del diritto, IX, pp. 371 ss. (citado por PÉREZ PÉREZ. “Las cotitularidades …” a la p. 113).

personas físicas o jurídicas, libremente creada o impuesta obligatoriamente, para la

satisfacción en común de una necesidad propia de estas personas”, siendo

presentadas tradicionalmente las Comunidades de Propietarios sometidas al régimen

especial de la Propiedad Horizontal como el supuesto más representativo en el

Derecho español de las llamadas situaciones de consorcio real. Comunidades que se

caracterizan por la yuxtaposición de una propiedad privativa sobre un piso o local y

una copropiedad sobre los elementos comunes.20

II. La atribución de personalidad jurídica a las comunidades de bienes.

Realizado dicho planteamiento, también se hace preciso, como cuestión

previa, referirse a la eventual atribución de tal condición o calificación a las situaciones

de comunidades de bienes, condominio o copropiedad ordinaria21

, toda vez que, como

dice PÉREZ PASCUAL22

, la doctrina científica española estructura la institución de la

Propiedad Horizontal, “a partir de sus elementos comunes, y de la relación que con

ellos guardan los diversos titulares de los elementos privativos, como una

copropiedad, de tipo normalmente romano, mediante el señalamiento de una parte

alícuota de participación en los mismos”. Añadir, que si bien es cierto, al menos en lo

que se refiere a extremos como la división de los elementos comunes en partes o

cuotas ideales la semejanza de la Propiedad Horizontal con la comunidad romana, en

la que además encuentra su fundamenta la regulación del régimen de la comunidad de

bienes y derechos del Código civil, también lo es la consabida naturaleza estática

pero al mismo tiempo transitoria, dirigida a una liquidación, de esta comunidad romana

frente a la estabilidad de la comunidad germánica, como comunidad con voluntad de

permanencia, y que en este aspecto se acerca más a la situación de la comunidad o

copropiedad por pisos que la comunidad romana, que está orientada y pensada hacía

una división del bien cuya titularidad se comparte23

.

20

En el Proyecto de 1851, a imitación del Código Napoleónico, se incluía entre las servidumbres, y que paso al Capítulo de las Comunidades de Bienes con el Código civil de 1889, como forma particular de copropiedad hasta su desarrollo por la Ley especial de 1960. 21

Y así, autores “como Voigt, Zeiller, Shuster, Carnellltti, Branca, Dossetto, Troplong, etc., configuran la copropiedad en general como una persona jurídica distinta de los copartícipes”, constatando Dossetto en el Código civil italiano que las limitaciones a los copropietarios son de orden cuantitativo y cualitativo, en función esta última limitación al uso a que es destinada la cosa por voluntad de la colectividad, por lo que el derecho de cada partícipe no es autónomo existiendo una colectividad comunitaria. FUENTES LOJO, Juan V. “Suma de la propiedad por apartamentos”. Tomo I. Bosch. Barcelona, 1969. Cit. pp. 63-4. 22

PÉREZ PASCUAL, Eduardo. “El Derecho de Propiedad Horizontal. Un ensayo sobre su estructura y naturaleza jurídica”. Marcial Pons. Madrid. 1974. Cit. pp. 151 y 157-8. 23

Véase así el retracto legal de comuneros del artículo 1.522 del Cc, o la actio communi dividundo del artículo 400 del mismo texto legal. Sobre los distintos tipos de comunidades de bienes Luis DIEZ PICAZO y Antonio GULLÓN. “Sistema de Derecho Civil”. Tecnos. Volumen III. Quinta edición, Madrid 1993. Cit. p.85-6.

En cualquier caso, dicho autor concluye, como también lo hace FUENTES

LOJO24

, en la inexistencia en la copropiedad de un ser distinto a los individuos que la

componen, de un ser supra-individual y ello, “por mucho relieve que deba de darse al

matiz social y colectivo de la propiedad” que recogen autores como BELTRAN DE

HEREDIA. Sea como fuere, lo cierto es que no deja de ser mayoritaria la doctrina que

atribuye personalidad jurídica a los supuestos de “sociedad” y los niega a los de

“comunidad”, con criterios basados en la existencia de voluntariedad en su creación25

y su carácter dinámico o estático, y sosteniendo que la comunidad, como situación no

buscada o voluntariamente creada y que constituye un estado estático, en

comparación con la dinámica o actividad económica de la sociedad, supone un

conjunto de intereses distintos que se armonizan pero no se funden en un interés

único, siendo en la comunidad el interés común un conjunto o suma de los intereses

particulares de los partícipes en la cosa común.

III. La naturaleza jurídica de las Comunidades de Propietarios conforme a la Ley

de 21 de julio de 1960.

La atribución de personalidad jurídica a las Comunidades de Propietarios en

régimen de Propiedad Horizontal, como exponente claro de la tercera categoría de las

Comunidades de Intereses, o situación “consorcial”26

, fue rechazada en la elaboración

parlamentaria de la Ley de Propiedad Horizontal de 196027

. Y para ello se argumentó

precisamente la inexistencia de derechos, obligaciones, patrimonio, y sobre todo de

fines de la Comunidad de Propietarios, distintos de aquellos que corresponden a los

copropietarios que la integran. La propiedad de cada propietario, se dice, es, en sí

mismo, el único fin. Se calificó el otorgamiento de personalidad jurídica a las

Comunidades de Propietarios de “principio demasiado radical”, ya que, se

argumentaba, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a los individuos, y no al grupo,

el goce y disposición de las cosas, y que el Presidente represente y afecte dentro de la

esfera de su poder al conjunto de propietarios no es igual a afirmar la existencia de

24

Siguiendo a Salis y Batlle. “Suma de la propiedad …”. Cit. p. 64 25

Ese carácter involuntario y estático de la comunidad, que surgía sin afán de perdurar en el tiempo, propio de construcciones del derecho romano, es la causa según GÓMEZ MARTINEZ de la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, y si bien en el segundo tercio del siglo XX aparecen comunidades de bienes con vocación de permanencia, con base patrimonial, como las instituciones de inversión colectiva o las fundaciones (patrimonios adscritos a un fin), a las que se otorga personalidad jurídica, no ocurre lo mismo con las Comunidades de Propietarios (GÓMEZ MARTINEZ, G./GÓMEZ MARTÍNEZ, J. “La ley de Propiedad Horizontal”. Navarra, 1999. Cit. p. 147.) 26

Según clasificación de GRECO. Vid. Nota 17 27

Razones del rechazo de la enmienda número 13 en Informe o Dictamen contenido en Boletín Oficial de las Cortes Españolas, núm, 672. Sesión del 20 de julio de 1960, pp. 14061 y ss.

una persona jurídica. No hay, según se indicaba por los autores del momento, unos

derechos atribuidos a un organismo superior e independiente.

GONZALEZ CARRASCO28

en este sentido afirma que la Comunidad de

Propietarios sometida al régimen de la propiedad horizontal sí tiene una organización

interna superior a la comunidad ordinaria por la coexistencia de elementos comunes y

privativos, estando los primeros en relación de subordinación a los segundos, no

agotando sólo la cosa común el interés del copropietario (como en las comunidades

ordinarias), si bien esta mayor complejidad en la organización de la copropiedad no

significa que exista un fin superior o distinto al que cada comunero tiene sobre su

elemento privativo. FUENTES LOJO29

ya se preguntaba por la naturaleza jurídica de

estos órganos y ponía de relieve como la doctrina científica se inclinaba a

considerarlos, “no como verdaderos entes dotados de personalidad” sino como

simples entes de mera gestión, cuyos poderes deben mantenerse dentro del ámbito de

la administración y del buen uso de las cosas comunes.

Conforme a dichas posiciones doctrinales, y en consecuencia, las

Comunidades no podrían equipararse a las personas jurídicas que persiguen un fin

social autónomo al interés individual de sus componentes como sería el ánimo de

lucro, por ejemplo, en las sociedades mercantiles, y que les permiten tomar decisiones

a sus órganos aunque excedan de ese interés colectivo y afecten al individual de los

socios30

. El elemento privativo y la cualidad de propietarios es el único fin. Los

elementos, instalaciones y servicios comunes están subordinados, y sólo al servicio,

de ese fin.

Ahora bien, PÉREZ PASCUAL31

, aun negando también la personalidad jurídica

a los supuestos de comunidad o copropiedad ordinaria, y poniendo el acento en

materia de Propiedad Horizontal en la Junta de Propietarios, y sus funciones, ya puso

de relieve en los años setenta como resultaba paradójico que los mismos autores que

no admitían una personificación de la Junta de Propietarios no explicaran

conceptualmente de forma satisfactoria el complejo de relaciones jurídicas en que se

28

GONZALEZ CARRASCO, Mª Del Carmen. “Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal”. Rodrigo Bercovizt. Rodriguez-Cano (Coordinador). Aranzadi. 1999. Cit. pp. 360-2. 29

“Suma de la propiedad …”. Cit. p. 697. 30

“No existe en este ámbito una regla como la del artículo 129.II TRLSA por la que se pueda considerar, en beneficio de terceros, que los actos realizados por los órganos comunitarios son válidos aunque excedan de ese interés colectivo, fijado en los estatutos. Su cualidad de propietario no tiene parangón con la participación del socio en la persona jurídica que persigue un fin social autónomo" (GONZALEZ CARRASCO. “Comentarios a la Ley…”. Cit. p. 362). 31

“El Derecho de …”. Cit. pp. 181-3

reconocía a las Comunidades como sujetos de derecho, tales como las relaciones

jurídicas de mandato, servicios, contratación con terceros, etcétera, indicando que un

sector de la doctrina32

reducía a dos los requisitos para la existencia de un

reconocimiento de la persona jurídica, a saber, una organización como medio para

obtener un fin, y su reconocimiento por el ordenamiento positivo.

Organización de la Comunidad en donde la Junta de Propietarios, dice dicho

autor33

, es una asociación de tipo específico con carácter propio, que no puede

confundirse con ningún tipo de sociedad civil o mercantil, cuya razón de pertenencia

es la titularidad de un elemento privativo (titularidad propter rem), y es una necesidad

ineludible, forzosa, que no admite discusión sobre la conveniencia de su existencia,

por cuanto es el único medio para la consecución del fin de la Propiedad Horizontal o

de la asociación, que no es otro que dar servicio a otra finalidad, aquélla que cumple la

parte privativa34

. Junta que no es una mera suma de partícipes cuando están juntos,

sino que está viva siempre. Y concluyendo dicho autor en que la Junta de Propietarios

debía ser un ente personalizado adecuándose la norma legal a la realidad humana y

social, siendo el reconocimiento de la persona jurídica una cuestión de política

legislativa.

Por nuestra parte, y en apoyo del matiz social y colectivo de la propiedad que,

como vimos más arriba, recogen autores como BELTRAN DE HEREDIA, insistir en la

cercanía de la Propiedad Horizontal con la comunidad germánica en lo que atañe, al

menos, a la existencia de una comunidad no incidental o transitoria, como la

comunidad romana, sino estable y con voluntad de permanencia y asentamiento, a

modo de comunidad germánica, y como ésta tiene una concepción colectivista del

mundo al que subordina el derecho del individuo.

Pero lo bien cierto, guste o no, es que las Comunidades nacen en la Ley de

Propiedad Horizontal de 1960 como entes sin personalidad jurídica35

, con argumentos

basados en la inexistencia de un fin propio de la Comunidad, así como de derechos y

obligaciones de la Comunidad distintos de los de los copropietarios que la integran y

32

ALBADALEJO, FERRARA … . 33

“El Derecho de …”. Cit. p. 133 34

Ya sea vivienda o local, dar satisfacción a determinadas necesidades de primer orden o de recreo de sus titulares, ya sea propietario o con derecho derivado de éste (“El Derecho de …”. Cit. p. 67). 35

Igualmente fueron consideradas Asociaciones sin personalidad las asociaciones irregulares, surgidas de hecho y con carácter temporal, de las que se ocupa el Decreto de 20 de mayo de 1965 (Ley de Asociaciones de 24 de diciembre de 1964).

de un patrimonio separado y distinto del particular de quienes la componen36

.

Conforme su exposición de motivos37

“La concurrencia de una colectividad de

personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial

individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a

relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho

indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración”.

IV. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999: omisión de la

cuestión de la personalidad jurídica acogiendo y enfatizando la tesis doctrinal y

jurisprudencial de la estructura orgánica de la Comunidad de Propietarios.

Califica GONZALEZ CARRASCO38

de acertado el hecho de que en los

trabajos parlamentarios para la reforma que desembocó en la Ley 8/1999 no se

planteara “la manida cuestión de la falta de personalidad jurídica de la comunidad de

propietarios”.

Acertado o desacertado, efectivamente la Ley 8/1999 de reforma de la Ley de

Propiedad Horizontal39

, considerada como la primera gran reforma de la Ley 49/1960,

de 21 de julio, se centró en una flexibilización del régimen de adopción de acuerdos40

,

en la lucha contra la morosidad y, de forma destacada, en una enfatización de la tesis

doctrinal y jurisprudencial centrada en la estructura orgánica de la Comunidad y en su

artículo 13, con lo que, de forma implícita, el legislador sigue resolviendo por esta vía,

y no a través de la atribución de personalidad jurídica, los problemas de legitimación

que se habían venido produciendo, como eran los problemas de legitimación

planteados por la representación de los ausentes y disidentes por parte del presidente,

tal y como recogía la doctrina41

, al hacerse eco de dicha reforma.

De esta manera, se actualizan los tres órganos a los que la Ley de 1960

confiaba el funcionamiento normal de la Comunidad: la Junta, el Presidente de la

misma y el Administrador. Y ello, a través de las funciones que se atribuyen a cada

36

STS de 28 de abril de 1966. 37

Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, a su párrafo 11. 38

“Comentarios a la Ley…”. Cit. p. 355. 39

BOE núm. 84 de 08 de Abril de 1999 40

Y de su impugnación y motivos, y en especial el artículo 18.1.b, cuando contempla como como motivo de impugnación de los acuerdos el que éstos sean gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, aspecto sobre el que volveremos en las conclusiones. 41

GONZALEZ CARRASCO (“Comentarios a la Ley…”. Cit. pp. 366 y ss). LLAMAS POMBO “Comentarios a la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal”. Coordinador Cuadrado Iglesias, M. Dykinson. Madrid, 2000”. Cit. pp. 526-7; entre otros.

uno de dichos órganos. Y especialmente, y por lo que aquí interesa, el artículo 13.3

LPH establecía tras la reforma la redacción que actualmente se mantiene: “El

presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera

de él, en todos los asuntos que la afecten”. Ya en ese momento PÉREZ PASCUAL42

,

respecto a su naturaleza jurídica, afirmaba que en el artículo 13.3 de la LPH

estábamos ante una representación de carácter legal, “que ha de entenderse de modo

diferente a las representaciones legales de menores, incapacitados, ausentes, etc.,

más próxima en su concepto a la representación legal de las personas jurídicas”. Y

GÓMEZ MARTÍNEZ43

, al exponer las teorías que explicaban esa representación, y tras

diferenciar la de la representación legal de la llamada orgánica, afirmaba que “si la

comunidad estuviera dotada de esa personalidad jurídica” desde luego la teoría de la

representación orgánica sería la más explicativa de la representación del presidente,

recogiendo al mismo tiempo la postura mayoritaria de la jurisprudencia y afirmando

tratarse de una postura híbrida entre la representación voluntaria y la orgánica, y otra

menor que se decanta claramente por la orgánica argumentando que “las

comunidades de propietarios son entes equiparables a las personas jurídicas”44

.

Esto es, ya en la primera reforma relevante, y aun silenciando el legislador esa,

calificada por algunos, muy trillada cuestión de la personalidad jurídica de las

Comunidades, la doctrina y un sector de la jurisprudencia al final acudía forzadamente

a soluciones análogas o equiparables a las de las personas jurídicas para resolver y

explicar la naturaleza jurídica de la representación del Presidente.

V. La naturaleza jurídica de la representación del Presidente y la vinculación

contractual de la Comunidad a sus actos.

Tal y como hemos visto, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, por

la Ley 8/1999, se introdujo en la normativa especial con el artículo 13.3 de la LPH la

doctrina jurisprudencial que le había precedido, y sido causa, en ese momento.

Sentencias del Tribunal Supremo como las de 5 de julio de 1995 o 20 de diciembre

199645

venían afirmando que “el Presidente de la comunidad de propietarios, al

carecer ésta de personalidad jurídica, la representa orgánicamente y su voluntad vale,

42

“La Ley de Propiedad Horizontal. El nuevo papel del Presidente, el Vicepresidente, el Secretario y el Administrador”. PEREZ PASCUAL, Eduardo, cit. p. 19; en “Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal”. Jornadas organizadas por el Colegio Notarial de Valencia. Colegios Notariales de España. Enero, 2000. 43

“La Ley de …”. Cit. pp.152-4 44

SSTS 16 de febrero y 29 de abril de 1985, y 27 de noviembre de 1986. 45

Precedida por otras como las de 27 de noviembre de 1986, 10 de diciembre de 1990, o 20 de abril de 1991.

frente al exterior, como voluntad de la misma”, así como que aquél “no actúa como un

procurador ni ostenta una delegación ut lite pendente en sentido técnico, que exija una

suerte de mandato representativo ad hoc, sino que interviene como un órgano del ente

comunitario, que sustituye la voluntad social con la suya individual, con la posibilidad

de considerar lo realizado no como hecho en nombre de la Comunidad, sino como si

fuera la misma quien lo hubiera verificado, sin perjuicio de la relación interna entre

ambos”. Cuando PÉREZ PASCUAL comenta el nuevo artículo 13.3 de la LPH ya

advierte que esa validez de los actos realizados por el Presidente también está

pensada en protección de los terceros que de buena fe se relacionan con la

Comunidad a nivel contractual, y confían en la apariencia del cargo, y sin perjuicio de

su responsabilidad frente a la Junta por extralimitación en sus competencias46

.

Ahora bien, cabe preguntarse si ello supone en todo caso la eliminación de las

competencias de la Junta en favor de un autoritarismo del Presidente. Pregunta a la

que hay que contestar siguiendo las resoluciones judiciales de nuestros Tribunales en

el sentido de que, como acabamos de indicar, fuera de los casos en los que haya un

tercero de buena fe que haya confiado en las declaraciones o manifestaciones del

Presidente, como si lo fueran de la Junta, no quedará ésta vinculada por lo realizado

por aquél, a modo de dictadura, traspasando sus competencias y supliendo o

corrigiendo la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas ordinarias o

extraordinarias47

. Y si bien es cierto que la prueba del conocimiento del tercero

respecto a la extralimitación del Presidente corresponde a quien lo afirme, existiendo

presunción iuris tantum relativa a su autorización48

, también es lo cierto que si la

limitación consta en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad deberían

perjudicar al tercero conforme el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad

Horizontal.

46

Casos, a modo de ejemplo, de realización de obras no aprobadas en Junta (SAP Baleares, Sec. 5ª. 423/2013, de 14 de noviembre. Recurso 182/2013), o de exceso en la contratación, como el extender las obras sin autorización a la modernización de los ascensores (AP León, Sec. 2ª. 255/2013, de 24 de julio. Recurso 169/2013). 47

Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2000 (Núm. 201/2000, Recurso 1726/1995), y más reciente de 5 de noviembre de 2015 (Núm. 622/2015. Recurso 2128/2013) con cita entre otras de la de 19 de febrero de 2014 (Recurso 1612/2011). Como son los casos de la autorización para la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de elementos comunes (STS de 27 de marzo de 2012 –Recurso 1641/2009-); el reconocimiento de deudas hecho por el Presidente sin autorización (SAP La Rioja, Sec. 1ª., 251/2014, de 10 de octubre. Recurso 108/2013); o la realización de un contrato de arrendamiento de elemento común sin votarse en Junta (SAP Málaga, Sec. 6ª, 141/2013, de 1 de marzo. Recurso 188/2011). 48

Señala la jurisprudencia que existe la presunción de que el presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario (SSTS entre otras, de 20 diciembre 1996, 8 julio 2003 y 18 julio 2007). Prueba de que el tercero conociese la extralimitación por falta o insuficiencia del acuerdo comunitario (STSJ Navarra 7 de marzo de 1996). La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 ya indicaba que el tercero no tiene por qué saber que el Presidente no había recabado el acuerdo de la Junta. También puede defenderse su validez, aun con extralimitación, si pudiera probarse una urgencia y necesidad en la actuación, o un claro beneficio o ausencia de perjuicio, para la Comunidad, como n lo casos de contratación de póliza de seguros por el Presidente distinta a la aprobada en la Junta pero sin perjuicio alguno (SAP Cáceres, Sec. 1ª. 57/2015, de 6 de marzo. Recurso 7/2015); o bien existir una posterior ratificación de la Junta, o el tratarse de contratos vinculados al servicio de la comunidad (SAP Álava, Sec. 1ª. 86/2015, de 25 de marzo. Recurso 18/2015).

¿Qué pasaría si en lugar de ser el Presidente de una Comunidad de

Propietarios, ente sin personalidad jurídica, hubiera sido ese contrato celebrado por el

representante legal de una persona jurídica, como sería una sociedad mercantil, aun

cuando el acto no estuviera comprendido dentro de sus competencias y esta

circunstancia pudiera haber sido fácilmente conocida por el tercero? ¿También podría

la persona jurídica desvincularse frente al tercero de lo contratado por su

representante legal si el tercero conociese la extralimitación o constara en los

estatutos?. A la vista de la regulación existente en la materia igualmente podrá

desvincularse si el tercero conociese el exceso en su gestión si bien, y aquí el matiz,

no perdería tal condición de tercero de buena fe aun cuando los estatutos inscritos en

el Registro Mercantil recogieran esas limitaciones49

.

En definitiva, lo anterior no deja de suponer unas mayores posibilidades de

control actual de la Comunidad de Propietarios, y de los comuneros, si se quiere a

través de la Junta y de los estatutos, sobre lo realizado por su Presidente, como

representación legal orgánica, al poder desvincularse de sus actos realizados

unilateralmente, sin previo acuerdo comunitario no sólo en el supuesto de

conocimiento real del tercero sino también excediéndose de los límites estatutarios

inscritos, y a diferencia de otros entes con personalidad jurídica, lo que se acrecienta

en sede judicial, como veremos más adelante, al exigirse la previa autorización

comunitaria para ejercitar acciones, y como requisito de procedibilidad insubsanable.

VI. Soluciones puntuales aplicadas a la falta de personalidad jurídica de las

Comunidades.

A. En materia de contratación: aceptación de la posibilidad de ser la Comunidad

sujeto de derechos y obligaciones.

49 El artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital dispone que “La sociedad quedará obligada frente a terceros que

hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aún cuando se deprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social”. Regla que el Código civil Catalán generaliza cuando en relación a las personas jurídicas en su artículo 312-13.3, en materia de representación, sienta que “Las limitaciones estatutarias de las facultades representativas del órgano de gobierno, incluso si han sido objeto de inscripción, no pueden oponerse a terceras personas que hayan actuado de buena fe”. Es evidente que la inscripción registral de las limitaciones estatutarias en estos casos no produce sus efectos frente a terceros.

Consecuencia de la carencia de personalidad jurídica se cuestionó en su día

que las Comunidades pudieran ser sujetos de derechos y obligaciones a la vista de los

artículos 35.2 y 38.2 del Código civil, a contrario sensu, siendo dicha cuestión

solventada por el Tribunal Supremo50

afirmando que la voluntad de los copropietarios

se expresaba a través de los acuerdos de Junta que se proyectaban en la vida jurídica

por medio de su Presidente, tal y como más arriba ya se ha tratado, y que no se le

puede negar a las Comunidades la posibilidad de contraer derechos y obligaciones a

la vista de la LPH ya que lo contrario haría caer en el absurdo de negar a las

Comunidades existentes la posibilidad de obtener servicios, contratar modificaciones,

adecentar los elementos comunes deteriorados por el uso cotidiano, contratar

seguros51

, etcétera; y de ahí que la jurisprudencia hable de “actos de conjunto” como

expresión de la relación de los copropietarios respecto de terceros que ha de

verificarse a través de esos órganos (Junta y Presidente), sin perjuicio de las

relaciones internas entre aquéllos.

Y, de la misma forma, cuando la Comunidad es parte contractual, opera

respecto de terceros con quienes contrata las reglas generales en la materia,

incluyendo la aplicación de las causas de extinción de créditos y deudas por las

mismas que son de aplicación al resto de sujetos del derecho, personas físicas o

jurídicas52

. No obstante, ha sido cuestionado por GONZALEZ CARRASCO53

que

frente a la Comunidad el propietario sea un tercero que pueda oponerle excepciones

relativas al cumplimiento de sus obligaciones, precisamente por no ser la Comunidad

persona jurídica.

B. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo por la

Disposición Final Primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,

regeneración y renovación urbanas54

: otorgamiento de la capacidad jurídica a

las Comunidades en el mercado inmobiliario.

50

STS de 8 de marzo de 1991. 51

STS 3 de mayo de 2012 (Núm. 273/2012. Recurso 1397/2009). 52

Así la extinción de la deuda liquidada por la Comunidad en la cantidad concurrente con el propietario acreedor (Consorcio) puede verse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 12 de noviembre de 2015 (Sec. 2ª. Número 301/2015. Recurso 276/2015). 53

Afirma que la decisión de no conceder personalidad jurídica a la organización comunitaria implica que no es tercero en relación a la comunidad el propietario, y que por tanto no puede oponer un supuesto incumplimiento contractual de la comunidad frente a él por la falta de prestación de los servicios con el fin de liberarse de la obligación de pago de la contribución a los gastos comunes (no existe un suerte de <<exceptio non adimpleti contractus>> entre el propietario y la comunidad, y cita la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad real de 3 de septiembre de 1998 (AC 1998, 1680). GONZALEZ CARRASCO (“Comentarios a la Ley…”. Cit. pp. 361-2) 54

BOE de 27 de junio.

Como decíamos en su momento55

la segunda reforma importante de la Ley de

Propiedad Horizontal fue una reforma inesperada y precipitada, con escasas

novedades de verdadero relieve desde la perspectiva del derecho de propiedad

horizontal, con ubicación de normas y redacciones defectuosas que evidenciaban

desajustes, sin duda fruto de la precipitación y de la necesidad del legislador, por las

premuras económicas y la necesidad de reactivar la economía, de dar a luz el

mencionado texto. Concluíamos así, que el protagonismo y el objeto de la modificación

no fue propiamente la revisión y actualización del derecho de la propiedad horizontal,

al menos con carácter principal, sino el rebajar las prerrogativas de los sujetos a los

que regulaba así como propiciar el intervencionismo de la Administración Pública en la

propiedad privada, fundamentalmente en materia de obras, con abundantes normas

que contemplaban aspectos más relacionados con el derecho administrativo y

urbanístico que con el derecho civil. Y todo ello, con un fundamento principal de

carácter mercantilista o económico dirigido a beneficiar y aliviar a otros sectores

productivos, como el sector de la construcción, a través del favorecimiento de la

rehabilitación de inmuebles y mejora de su eficiencia energética.

Pero para posibilitar esas actuaciones en las Comunidades en materia de

rehabilitación y eficiencia energética, y poder contar con los necesarios recursos

económicos y financieros de los comuneros integrantes de aquéllas, el legislador se

encuentra en el año 2013 nuevamente con el problema y la necesidad de buscar

soluciones a la falta de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios, esta

vez no para dar respuesta a cuestiones jurídicas sino ya puramente crematísticas, y

dirigidas de forma abierta a la consecución de ese objetivo económico mediante el fácil

acceso a su financiación.

Y así, y como fórmulas de cooperación y coordinación para participar en la

ejecución, el Artículo 15, Apartado 1, de la Ley 8/2013, dice que, entre otros, “Podrán

participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria y en las de

regeneración y renovación urbanas, además de las Administraciones Públicas

competentes, las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas y las

comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios”. Y en su Apartado 3,

letra a y siguientes, que a los efectos de esta participación en las actuaciones

55

PÉREZ MIRALLES, José Arturo. “La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo por la Ley 8/2013, de 26 de junio". Diario La Ley. Año XXXIV. Semanal 29. 11 al 17 de noviembre de 2013.

reguladas por esta ley, podrán “actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad

jurídica” para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el

cumplimiento del deber de conservación, así como con la participación en la ejecución

de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que

correspondan, solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de

conservación y las actuaciones reguladas por esta Ley, etcétera.

Quizás, podría haber sido también el momento de abordar con cierto sosiego,

correspondiendo con ello a una reforma que parecía presentarse como importante, la

cuestión central de la atribución de la personalidad jurídica a las Comunidades y los

problemas reales que afectan al régimen contenido en la Ley de Propiedad Horizontal,

introduciendo en su caso las novedades que se hubieran entendido necesarias, con

pretensión, fuera cual fuera la solución final en materia de personalidad jurídica, de

estabilizar y darle carta de naturaleza a las Comunidades, cerrando definitivamente la

inercia del parcheo continuo y constante en legislación satélite y ajena a la propiedad

horizontal dirigido a intentar solventar los problemas que debía y corresponde en

propiedad solucionar a la Ley de Propiedad Horizontal, como ley especial en la

materia. En cambio, observamos cómo es en la Ley 8/2013, cuya Disposición Final la

reforma, donde se traslucen problemas derivados de esa falta de atribución de

personalidad, y cómo es el propio legislador que reforma la Ley de Propiedad

Horizontal en su Disposición Final Primera, el que en el texto principal de la Ley 8/2013

(artículo 15) salva los escollos, no, como decimos, a través de una revisión en

profundidad de la naturaleza jurídica de las Comunidades y de la propia Ley especial,

sino resolviendo con cierta precipitación los obstáculos puntuales que se le

presentaba, en este caso de orden económico o financiero.

C. El Derecho de Consumo: reconocimiento a las Comunidades de su condición

de consumidor por reforma del TRLGDCyU 1/2007 por Ley 3/2014.

La falta de personalidad jurídica también llevó en su momento a que se

cuestionara la condición de consumidor de una comunidad de propietarios. El Tribunal

Constitucional56

apuntaría en su día que "aunque en la práctica y como licencia del

lenguaje, las Comunidades de Propietarios de un edificio constituido bajo el régimen

de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a

56

STC de 14/6/1999 (RTC 1999/115).

través de su Presidente, en virtud de la llamada <<representación orgánica>> que le

reconoce el actual art. 13.3 LPH en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto

propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a

través de la figura del Presidente de la Junta de Propietarios que ostenta ex lege la

representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad".

Actualmente el artículo 3 redactado por el apartado uno del artículo único de la

Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley

General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes

complementarias57

, sienta, y con ello acaba con cualquier posible interrogante, que,

además de las personas físicas y de las jurídicas, son también consumidores a efectos

de esta norma las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en

un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, condición ésta de ente sin

personalidad jurídica, que, con más o menos acierto, se atribuye actualmente a las

Comunidades de Propietarios sometidas al régimen de la propiedad horizontal objeto

de estudio.

Nuevamente, y a través de una norma distinta a la especial que regula la

Propiedad Horizontal, se ha tenido que terminar definitivamente con las dudas en

materia de aplicación de una determinada normativa a las Comunidades de

Propietarios, en este caso la que regula el derecho de consumo y la condición de

consumidor de las Comunidades.

D. Las Tasas Judiciales: equiparación de las Comunidades a las personas

físicas.

Igualmente surgieron dudas cuando se estableció por Ley 10/2012 el pago de

tasas judiciales, y se diferenció en el tratamiento entre personas físicas y jurídicas, en

qué concepto, si como personas físicas, o como jurídicas, debían de abonar las tasas

las Comunidades de propietarios.

Tras varias vacilaciones, la Dirección General de Tributos, atendiendo a que

tales entes actuaban a través de personas físicas, tales como la Junta de Propietarios

57

Aprobado por el R.D. Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre («B.O.E.» 28 marzo).

y el Presidente, reconsideraron sus iniciales criterios y resolvieron58

en la exención de

las tasas a las Comunidades, equiparándolas a las personas físicas.

VII. Consecuencias procesales y registrales de la falta de personalidad jurídica.

La normativa española ha suplido procesalmente la carencia de personalidad

jurídica de las Comunidades de Propietarios en los artículos 6.1.5º y 7.7 de la LEC

1/2000 cuando reconoce capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad

jurídica y la comparecencia en juicio de las personas que, de hecho o en virtud de

pactos de la entidad, actúen en su nombre frente a terceros, en el caso, los

Presidentes conforme el artículo 13.3 de la LPH. Y sin olvidarse también de lo que

establece el artículo 7.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial respecto a la defensa y

legitimación de las corporaciones, asociaciones y grupos que resulten afectados o que

estén legalmente habilitados para la defensa y promoción de sus derechos e intereses

legítimos.

Mayores problemas se han planteado derivados de la falta de personalidad en

torno al ejercicio de acciones judiciales por el Presidente, a la ejecución de títulos

ejecutivos frente a la Comunidad, y a la inscripción registral de bienes inmuebles y

derechos reales a favor de las Comunidades.

La falta de legitimación del presidente para ejercitar acciones judiciales en

nombre de la Comunidad de Propietarios sin previo acuerdo comunitario, es

consecuencia del carácter orgánico de la representación que fue reforzado con la

reforma de la LPH por Ley 8/1999, exigiéndose como requisito de procedibilidad la

autorización de la Junta de Propietarios59

. Actualmente es doctrina jurisprudencial

consolidada60

la “necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que

autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales

en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el

presidente actúe en calidad de copropietario”, y a salvo se trate de que el Presidente

esté siguiendo, y sea coherente o congruente, con la defensa de los acuerdos

58

Consulta de la DGT V0090-15, de 5 de marzo de 2015 y registro salida de 12 de marzo. 59

Véanse los artículos 7.2 y 21 de la LPH, al exigir el acuerdo de la Junta. Igualmente las SSTS 9 de 20 de abril de 1991, 15 de enero y 9 de marzo de 1998, y 6 de abril de 1996, siendo en aquél momento considerada su falta como requisito subsanable. 60

SSTS, entre otras, de 20 de octubre de 2004; 10 de octubre de 2011, rec. nº 1281/2008; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009 ; 12 de diciembre de 2012, rec. nº 1139/2009 ; 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012; STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012; STS. Núm. 622/2015, de 5 de noviembre. Recurso 2128/2013.

comunitarios, como sería el caso de la contestación en plazo a la demanda

impugnatoria de acuerdos, o de la interposición de recursos61

. Jurisprudencia que

conlleva en consecuencia un control de los actos del Presidente por parte del órgano

soberano cual es la Junta de Propietarios que le impide vincular con su iniciativa

procesal a la Comunidad, siendo además un requisito insubsanable62

.

Otra consecuencia de la falta de personalidad jurídica son las dificultades del

acreedor de la Comunidad para el cobro de los créditos en fase de ejecución cuando

se pretende dirigir contra una Comunidad de Propietarios. Y no sólo por su tratamiento

diferenciado respecto a la acción ejecutiva frente a una persona jurídica63

, sino incluso

respecto a otros entes sin personalidad jurídica según dispone el artículo 544 de la

LEC64

, sólo pudiendo despacharse ejecución de forma directa en tales casos de

comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal sobre

bienes comunes tales como dinero o créditos que estén a disposición de los órganos

colectivos de la Comunidad65

, y no sobre los elementos privativos, ni sobre los

comunes inseparablemente unidos a los privativos66

, y al considerar que la obligación

de los propietarios para con el acreedor es mediata a través de la Comunidad67

. De

manera que según el artículo 22.1 de la LPH, si se pretende ejecutar sobre el

patrimonio privativo de los comuneros, y además de exigirse como requisitos la

insolvencia de la Comunidad, se erige como presupuesto también la necesidad de ser

demandados individualmente a los propietarios en el correspondiente juicio, y por su

cuota en la deuda insatisfecha de la Comunidad, sin cuyo requisito no podrá dirigirse

contra él la acción ejecutiva, ni tampoco anotar preventivamente en el registro

embargo alguno68

. Problemática a la que PEREZ PASCUAL69

ofreció como solución

61

Ya que como advierte la STS de 1 de diciembre de 2012 y otras recogidas en la de la Audiencia Provincial de Valencia de 25 de enero de 2016 (Sección sexta. Rollo nº 460/2015) en supuesto de planteamiento de falta de legitimación activa para recurrir, tampoco debe interpretarse tal doctrina de modo literal y con carácter restrictivo exigiendo en todos los casos que exista un acuerdo concreto y especial autorizando el ejercicio de acciones al presidente, bastando con que sea congruente. 62

Las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 5 de noviembre de 2014 (Núm. 318/2014), y 6 de marzo de 2015 (Núm. 61/2014. Recurso 469/2014) reflejan su insubsanabilidad con base en el principio perpetuatio jurisdictionis. 63

Así las sociedades, civiles o mercantiles, regulan la responsabilidad de los socios por deudas de la sociedad, ya personal y solidariamente, ya de forma subsidiaria y mancomunada, limitada o ilimitada, pero sin que en ningún caso se erija como presupuesto la necesidad de ser demandados personalmente, además de a la sociedad. 64

Lo que impide también despachar ejecución frente al comunero o administrador que hubiera actuado en nombre de la comunidad, a diferencia de otros entes sin personalidad. 65

Resolución de la DGRyN de 5 de febrero de 1992 y STS de 13 de febrero de 2001. 66

Artículo 396 del Código civil. 67

O como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de León (Sección 1ª, número 398/2013, de 11 de noviembre) “la deuda es de la comunidad de propietarios que, al no tener personalidad jurídica, convierte a cada uno de los comuneros en deudor frente a cualquier acreedor de la comunidad de propietarios, que puede exigir su pago a quienes la integran en proporción a su cuota de participación en el condominio”. 68

Resolución de la DGRyN de 24 de agosto de 1993 que pone de relieve la falta de tracto sucesivo al no haber sido parte en el correspondiente juicio o expediente el propietario y titular registral.

de lege ferenda suprimir parcialmente el artículo 22.1 de la LPH70

e incluir entre los

órganos de representación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria al Presidente en el

régimen de la Propiedad Horizontal, con objeto de poder inscribir en la finca registral

privativa, aún sin demandar directamente al propietario, los actos, incluyendo la

sentencia condenatoria, en que intervenga el Presidente como órgano permanente de

representación.

Finalmente, consecuencia de la falta de personalidad jurídica de las

Comunidades será la imposibilidad según el artículo 11 del Reglamento Hipotecario de

inscribir a favor de la Comunidad, como ente sin personalidad jurídica, bienes

inmuebles y derechos reales, lo que provocaba la paradoja de reconocer legitimación a

la Comunidad de Propietarios para interponer una demanda contra el propietario

deudor por gastos de comunidad, e interesar su ejecución incluyendo el embargo de

los bienes a su favor71

, si bien, y en el momento de su adjudicación, no poder inscribir

el inmueble a favor de la Comunidad. Situación que ha venido a paliar la Resolución

de la Dirección General de Registros y Notariado de 12 de febrero de 201672

, si bien

de forma transitoria y excepcional, y sin que modifique lo dispuesto en el artículo 11

del RH, a modo de como ocurre también en otros supuestos de patrimonios separados

colectivos73

conforme al artículo 9.e de la Ley Hipotecaria, tras reforma por Ley

13/2015.

No obstante, y a pesar de estos avances, quedan sin resolver otros problemas

registrales como la inscripción de otros derechos reales sobre cosa ajena a favor de la

Comunidad de Propietarios como titular, y al carecer de la repetida personalidad

jurídica. Pensemos en la actualidad en las eliminaciones de barreras arquitectónicas

que, en ocasiones, implican necesariamente la constitución de servidumbres de

ascensor sobre determinadas zonas o espacios de propiedad privativa, bien locales

comerciales o plazas de garaje, y como predios sirvientes, imposibilitando la carencia

de personalidad jurídica la inscripción de estas servidumbres en el registro de la

Propiedad74

.

69

“Responsabilidad civil de las comunidades de propietarios y de los administradores de fincas”. Artículo Monográfico. Sepín. Noviembre 2006. 70

En lo que se refiere a “que hubiese sido parte en el correspondiente proceso”. 71

Así Resoluciones de la DGRyN de 19 de febrero de 1993 (RJ 1993, 1358) 72

BOE de 10 de marzo de 2016. Núm. 60 73

Instituciones de inversión colectiva a nombre de fondos de inversión inmobiliaria (ley 35/2003) y fomento de la financiación empresarial a nombre de fondos de titulación (Ley 5/2015). 74

Si bien, en el caso particular, las consecuencias de la falta de inscripción quedan atenuadas respecto a terceros adquirentes futuros que puedan alegar la buena fe, al tratarse de servidumbres continuas y aparentes.

VIII. Conclusiones

A mi juicio debemos preguntarnos si la Comunidad de Propietarios en régimen

de propiedad horizontal efectivamente sólo persigue como fin el interés privativo de los

propietarios, o la suma de los intereses privativos o particulares de los propietarios, en

cuyo caso conforme la doctrina relativa a la persona jurídica nunca podría atribuirse a

la Comunidad la personalidad jurídica, o bien, por el contrario, y además de existir el

citado interés privativo, existen otros intereses.

La conclusión no puede ser otra que ratificarnos75

en la afirmación de la

existencia de un fin propio y distinto en las Comunidades de Propietarios en régimen

de propiedad horizontal al interés privativo de cada propietario, al que denominamos

interés comunitario o colectivo, razón de ser de la existencia de su peculiar estructura

organizativa y de las normas de ius cogens que predominan en el articulado de la Ley

de Propiedad Horizontal.

Efectivamente, la estructura orgánica de la Comunidad, que recoge el actual

artículo 13 de la LPH tras la reforma de abril de 1999, incide como vimos en la

existencia de un “órgano rector colectivo” o Junta de Propietarios, que expresa una

“voluntad colectiva” y que debe buscar el “interés colectivo”. Voluntad e interés

colectivo que es el que representa el Presidente, en juicio y fuera de él (artículo 13.3

LPH), y que le legitima de forma extraordinaria procesalmente conforme al artículo 7.6

de la LEC76

.

Este interés colectivo no siempre coincide, y no puede confundirse, con la

suma de los intereses privativos, o al menos, de todos ellos. Así cuando, por ejemplo,

uno o varios propietarios realizan alteraciones en la fachada del edificio, derribando

muro de fachada y realizando cerramientos sin el necesario respaldo de la voluntad

colectiva manifestada en Junta mediante acuerdos, infringiendo los artículos 7.1 y 10.3

de la LPH, y la Comunidad reacciona frente a ello demandado en interés colectivo a

los comuneros infractores por la alteración de los elementos comunes, y formulando

75

PÉREZ MIRALLES, José Arturo. “Arbitraje y mediación inmobiliaria. Especial referencia a la propiedad horizontal”. Titant Monografías. Valencia, 2012. Cit pp 190-201. 76

No por razones de seguridad jurídica y de orden económico a efectos de evitar la multiplicidad de fallos y propiciar una reducción de costes como ocurre con las agrupaciones de consumidores en el artículo 7.7 de la LEC, sino por la existencia de ese interés colectivo distinto a la mera suma de intereses.

como pretensión la devolución de las obras a su estado anterior y la restitución de la

configuración, imagen o estética del edificio.

Interés o fin colectivo que no es, ni puede ser otro, que el de la conservación

del elemento privativo y de los servicios, bienes e instalaciones comunes que existen

de forma subordinada a ellos, y destinados a su disfrute, pero que en ocasiones

resulta que no coincide, ni es el protegido, por la voluntad colectiva, desviándose los

acuerdos comunitarios en favor de algunos propietarios en perjuicio de ese interés

comunitario o colectivo, y facultando a cualquier propietario que hubiera votado en

contra, o al ausente, para su protección conforme el artículo 18.1, letra b, de la LPH,

que contempla tras la reforma por Ley 8/1999 como uno de los supuestos o motivos de

impugnación de los acuerdos el resultar éste gravemente lesivo “para los intereses de

la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Sin embargo, y a pesar de su clara redacción, un sector de la doctrina más

próxima o inmediata a la reforma77

siguió rechazando al comentar la redacción del

motivo de impugnación analizado la existencia de intereses comunitarios o colectivos

en la propiedad horizontal, afirmando en esencia que no existen fines propios o

supraindividuales en las comunidades de propietarios y que no puede existir interés

común sin contrato asociativo, siendo la comunidad de propietarios de carácter

incidental ya que el propietario que adquiere su vivienda o local no celebra contrato

con sus vecinos, a diferencia de lo que ocurre con el contrato de sociedad.

Discrepamos del argumento. No puede afirmarse que no existen normas

convencionales que se aceptan al integrarse en una Comunidad, a modo de contrato o

convenio. El adquirente, no sólo manifiesta de forma implícita una voluntad de formar

parte de una Comunidad al adquirir su vivienda o local, y por el sólo hecho de su

adquisición, sino que también acepta las normas legales y particulares, o estatutos,

por las que pueda regirse la Comunidad en base al derecho dispositivo, y que permite

el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, con sus obligaciones y derechos

particulares, incluidos los eventuales convenios o pactos a los que resulta adherido

automáticamente78

, y que buscan muchas veces el beneficio o interés colectivo79

, al

77

CARRASCO PERERA, Angel. . “Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal”. Rodrigo Bercovizt. Rodriguez-Cano (Coordinador). Aranzadi. 1999. Cit. pp. 606-10. 78

Como un convenio arbitral, o pacto de mediación, en relación a conflictos comunitarios que puedan surgir en el futuro. 79

En los convenios arbitrales o pactos de mediación, evitar muchas veces que el funcionamiento de la CP se colapse ante determinados conflictos comunitarios, como pueda ser el dejar de abonar los gastos de comunidad, discrepancias en materia de interpretaciones estatutarias, etcétera.

igual que hacen sus vecinos, siendo la naturaleza jurídica del título constitutivo y de los

estatutos de una comunidad de propietarios de claro marcado carácter negocial

conforme resoluciones de nuestros Tribunales80

y doctrina. De esta manera, el título

constitutivo ha sido definido por SOLIS VILLA81

como “el negocio por el que el

propietario único

o todos los propietarios de un inmueble, incluso meramente

proyectado, lo someten al régimen de propiedad horizontal, determinando las distintas

unidades reales susceptibles de propiedad separada que lo integran y estableciendo,

en su caso, los estatutos o normas que han de regir”. Contenido estatutario que el

adquirente puede conocer antes de su adquisición82

, al igual que la identidad de sus

vecinos, a través del Registro de la Propiedad.

De esta manera un solo propietario frente a la Comunidad puede impugnar sus

acuerdos cuando considere que se está lesionando ese interés colectivo, como podría

ser, entre otros muchos casos, el del propietario que impugnase el acuerdo

comunitario consistente en no aprobar la comunidad la deuda de un propietario, o su

reclamación83

; la exención injustificada de gastos a un propietario, su no

individualización, o la satisfacción de una deuda prescrita o indebida84

; no aprobar la

instalación de servicios necesarios85

, o aprobar un proyecto para la instalación de

ascensor con riesgos potenciales que el proyecto pueda llevar aparejado para los

elementos comunes, servicios, pertenencias o elementos privativos del propio edificio,

teniendo en cuenta sus características constructivas86

; igualmente podría suceder con

la contratación de personal por la Comunidad, tales como limpieza, vigilancia, portería,

etcétera en economía sumergida sin cumplir con las altas en la seguridad social, y

demás formalidades legales; la creación o modificación de servidumbres

especialmente perjudiciales o gravosas87

, etcétera.

80

SS del Tribunal Supremo de 26/9/2006 y 27/5/2007 admiten el carácter contractual o negocial de los Estatutos de las Comunidades de Propietarios. 81

SOLIS VILLA, Ignacio. “Comentarios a la ley de Reforma de la Propiedad Horizontal” (Cuadrado Iglesias-Coordinador-). Dykinson. Madrid, 2000. Cit. 110. GÓMEZ MARTÍNEZ recoge las distintas opiniones sobre la naturaleza jurídica del título constitutivo (negocio jurídico de disposición, como acto de riguroso dominio, o como acto de administración) señalando como postura que lentamente se va imponiendo en la doctrina aquélla por la que se optó en el I Simposio sobre la Propiedad Horizontal celebrado en Valencia en 1972, que considera que el otorgamiento del título constitutivo un “negocio de disposición configurador de una nueva forma de propiedad, que es la propiedad horizontal” (GÓMEZ MARTÍNEZ, Carlos/ GÓMEZ MARTÍNEZ, Juan. “La Ley de Propiedad …”, cit. pp 72-3). 82

De hecho, no le vinculan los estatutos no inscritos conforme artículo 5, párrafo tercero, de la LPH qu ha de ponese en relación con los artículos 8.4 y 34 de la Ley Hipotecaria. 83

A sensu contrario SAP Salamanca, Sec. 1.ª, 363/2015, de 9 de diciembre.

84 SAP Madrid, Sec. 8.ª, 219/2010, de 17 de mayo

85 Como el ascensor, en contra de acuerdos anteriormente adoptados, según SAP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 389/2010, de 30 de

diciembre. 86

SAP Burgos de 5 de marzo de 2012 (EDJ 43880). 87

Aceptar la modificación de una servidumbre administrativa consistente en soportar el paso de tendido eléctrico que dejaría de discurrir por el vuelo de la propiedad privativa que pasaría a hacerlo por el vuelo de los elementos comunes (STS de 17 de enero de 2008. EDJ 2008/1750).

A la vista de lo anterior, tendremos que concluir que si el interés colectivo es

susceptible de ser protegido frente al resto de propietarios por cualquier propietario

legitimado conforme el artículo 18.2 de la repetida Ley88

, hay consecuentemente, y no

se puede negar, un interés comunitario o colectivo que no se identifica

automáticamente con la mera suma de los intereses privativos, e incluso que puede no

coincidir con la voluntad colectiva manifestada en Junta, y al desviarse del interés

colectivo.

Y efectivamente, tal y como decíamos más arriba, no sólo en los intereses

privativos de los propietarios sino fundamentalmente en ese interés colectivo

encuentra también su fundamento o razón de ser las normas imperativas en la Ley de

Propiedad Horizontal. Como concluíamos en su momento89

“… entendemos puede

afirmarse que, salvo alguna excepción, son los intereses privativos, y

fundamentalmente los comunitarios o colectivos, los que, en base al derecho de

propiedad privada y a las limitaciones de éste derivadas del respeto a los derechos de

los demás copropietarios, y a las relaciones de vecindad, y en protección de los

principios de igualdad y de seguridad jurídica, constituyen, al menos con carácter

predominante, el rigen y causa de la imperatividad, o no disponibilidad, de las normas

contenidas en la Ley especial”.

Ahora bien, aun concluyendo en la existencia de ese fin propio, colectivo o

comunitario, perseguido mediante una estructura orgánica prevista en la Ley, otra cosa

será si ello justifica la oportunidad legislativa de atribuir finalmente la personalidad

jurídica a las comunidades de propietarios, ya que dicha atribución, como

incansablemente ha repetido la doctrina, no es sino un producto del orden jurídico.

Cierto es que, vista la evolución a lo largo de los años, ha sido constante la necesidad

forzada de ir solucionando los problemas derivados de dicha falta de atribución a

medida que se iban presentando, ya de carácter jurídico en cuanto a explicar la

naturaleza de la representación del presidente en la reforma por Ley 8/1999, o la

atribución de la condición de consumidor a las Comunidades; ya de orden económico,

financiero y tributario con la capacidad para actuar en el mercado inmobiliario en la Ley

8/2013, o asumir financiación, o la obligación del pago de tasas; o de orden registral en

88

Propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. 89

“Arbitraje y …”. Cit. p. 201.

cuanto a la posibilidad de inscripción de los inmuebles o derechos reales en el

Registro de la Propiedad a nombre o titularidad de la Comunidad, entre otros.

Lo importante puede concluirse que no es tanto la discusión dogmática de si

son, o no, personas jurídicas, cuanto en lo que verdaderamente es trascendente al

final, y que no es otra cosa que estar suficientemente previsto en la ley el contenido

material de su regulación, ya contemplemos a las Comunidades en régimen de

Propiedad Horizontal como una persona jurídica sui generis90

, ya la contemplemos

como ente sin personalidad jurídica sometido a un tratamiento especial. Como decía

DIEZ PICAZO91

en su día para fundamentar la existencia de la persona jurídica, cabría

afirmar ahora retomando sus palabras que también estamos todavía a la espera de

una respuesta más definitiva de la ciencia del Derecho a un problema eminentemente

práctico, en nuestro caso especificado en las Comunidades de Propietarios, a caballo

entre las personas físicas y las jurídicas.

Lo que debe evitarse es la continua adaptación e interpretación forzada de la

legislación paralela, ya sea en materia de consumo, tributos, etcétera, a una realidad

ya suficientemente conocida como son las Comunidades de Propietarios, circunstancia

que se ha venido produciendo a lo largo de los años, para salvar su carácter “sui

generis”, y su falta de personalidad. Y que, por ello, es una cuestión que tras cerca de

sesenta años desde su aprobación inicial, ya debería haber quedado resuelta con

cierta previsión en la propia Ley de Propiedad Horizontal, como ley especial, de forma

transversal, abarcando los distintos órdenes con los que interrelaciona la Comunidad y

evitando la dispersión y, todavía más, la habitual improvisación con la que se han

venido resolviendo tradicionalmente los obstáculos, en ocasiones con sucesivas

correcciones, tal y como hemos analizado, sin perjuicio de su reflejo, ajustes o

adaptación en el resto de la normativa en que se considere necesario, recogiendo las

aportaciones jurisprudenciales sobre la figura siempre desde la perspectiva

comunitaria, y de regulación del interés privativo y comunitario con los límites naturales

o función social de la propiedad, que es la sede natural de la Propiedad Horizontal,

huyendo de su utilización cuasi-administrativa o urbanística, a modo de como se hizo

en la última reforma de 2013.

90

Ya que pretender otorgar personalidad jurídica a las Comunidades, sin más, como la tiene una sociedad mercantil o una asociación, supondría posiblemente la necesidad de una revisión de la naturaleza jurídica tanto de las personas jurídicas como de la propiedad horizontal. 91

Lecciones de Derecho Civil. Parte General, Universidad Valencia. 1967.

Tengamos en cuenta que, a pesar de estar observando a las Comunidades

sometidas al régimen de la Propiedad Horizontal como situaciones de propiedad o

copropiedad especial, estamos ante una figura jurídica generalizada y habitual en

nuestra sociedad, y en el tráfico jurídico, cuya regulación es merecedora por ello de

claridad. Tarea, de lege ferenda, que ha de otorgar y propiciar una mayor seguridad

jurídica a la figura analizada de las Comunidades de Propietarios sometidas al régimen

de la Propiedad Horizontal en todos sus aspectos sustantivos, procesales y registrales.

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