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PROYECTO DE DICTAMEN

1.- DATOS GENERALES

DESARROLLO FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR, AL QUE PRETENDE DENOMINARSE “REAL DEL BOSQUE”. PROPIETARIO

DESARROLLADORES INMOBILIARIOS J.A.R., S.A. DE C.V. REPRESENTANTE LEGAL C.C. JOSE ANTONIO GAMEZ VILLAREAL Y ARMANDO GAMEZ VILLAREAL. PERITO RESPONSABLE

ING. FRANCISCO JAVIER DURAN FLORES, PERITO RESPONSABLE DE OBRA DE URBANIZACIÓN REGISTRADO CON EL No. 190, ANTE LA SECRETARÍA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES. UBICACIÓN DOMICILIO CONOCIDO LAS CULEBRAS, SOBRE LA AV. SOLIDARIDAD AL NORESTE DE LA CABECERA MUNICIPAL DE JESÚS MARÍA, AGUASCALIENTES.

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TRAZA URBANA

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2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS

TIPO DE USO

NUMERO DE PREDIOS O LOTES

SUPERFICIE M2 PORCENTAJE

HABITACIONAL 195 lotes 20,116.81 m² 48.56 %

DONACION 2 lotes 3,587.55 m² 8.66 %

VIALIDAD n/a 13,076.17 m² 31.56 %

AFECTACIONES n/a 1,149.16 m² 2.77 %

RESTRICCIÓN FALLA GEOLÓGICA

n/a

3,497.25 m² 8.44 %

TOTALES 197 lotes 41,426.94 m² 100 %

NUMERO DE MANZANAS

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251 A 400 HABITANTES / HECTAREA

PREDIO TIPO

FRENTES DE 6 METROS, SUPERFICIE DE 90.00 m²

SISTEMA DE AGUA POTABLE FUENTE DE ABASTECIMIENTO

Por medio de perforación y equipamiento completo de pozo profundo, previa adquisición y regularización de los derechos correspondientes ante Comisión Nacional del Agua y cesión al Ayuntamiento de Jesús María, Ags.

TANQUE DE REGULACIÓN

Por medio de la construcción de una tanque elevado de 50 m³ y 13 metros de altura. Debiendo presentar proyecto ante la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, Ags.

RED DE DISTRIBUCIÓN

Tubería de P.V.C., hidráulico, RD-26 con diámetros de acuerdo al proyecto autorizado; tomas domiciliarias con tubo de polietileno de alta densidad y alto peso molecular con alma de aluminio de 20 mm., de

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diámetro exterior, con conectores de nylon tipo comprensión no métricos y los columpios de fierro galvanizado.

VOLUMEN ANUAL REQUERIDO

Adquirir de terceros y garantizar los derechos de extracción debidamente regularizados ante la Comisión Nacional del Agua, el equivalente a 106,763 m³ anuales para uso urbano. Asimismo deberá acreditar que se encuentra en proceso la transmisión de derechos ante la Comisión Nacional del Agua y a favor del H. Ayuntamiento de Jesús María. Virtud a lo anterior, no se otorgará inicio de obras de urbanización, hasta que cuente con la documentación indicada.

SISTEMA DE DELCANTARILLADO SALIDAS DE ALBAÑAL

Las descargas domiciliarias serán instaladas con tubería de P.V.C., serie 20 sanitario de 15 cm. (6”), de diámetro, utilizándose un juego de codo de 45º y silleta de PVC de 15 cm., de diámetro cementado que se conectará a red de alcantarillado.

RED DE ALCANTARILLADO

Tubería de PVC, serie 20 sanitario de diámetro mínimo de 20 cm (8”), y de acuerdo a las especificaciones y requerimientos del proyecto autorizado por la Comisión Ciudadana de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, Ags. y avalados por el Instituto del Agua del Estado.

COLECTOR

Se realizará un colector de 10” de diámetro en tubería de P.V.C., serie 20 para la descarga del desarrollo desde el inicio de su desarrollo sobre la Av. Solidaridad, hasta conectarse al colector de la calle San Miguel, de acuerdo a las especificaciones y requerimientos del proyecto autorizado por la Comisión Ciudadana de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, Ags. y avalados por el Instituto del Agua del Estado.

POZOS DE VISITA

Tipo común de tabique recosido y caída libre ó adosada en cruceros y cambios de dirección, debiendo instalar en la unión Pozo–Tubo, dos anillos de hule para garantizar la hermeticidad, con brocal ahogado en

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un diamante de concreto armado con f’c = 250 Kg/cm2 de 1.50 x 1.50 M. de lado y 15 cm. de espesor y tapa de plástico tipo tránsito pesado sin rejilla, la cara del pozo deberá estar repellada en su exterior con mortero cemento–arena proporción 1:3.

DESCARGA

Se conectará al colector ubicado sobre la calle San Miguel, de acuerdo a lineamientos establecidos por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, Ags.

VIALIDADES

TIPO DE VIALIDAD LONGITUD METROS LINEALES

LOCALES 1,250.20 ML

TOTAL 1,250.20 ML

URBANIZACIÓN

GUARNICIONES

Las guarniciones se han proyectado tipo “pecho de paloma” con acabado escobillado fabricadas con concreto simple con F’c = 150 kg / cm² y curada con membrana química y una sección de 10 x 25 x 60 cm.

BANQUETAS

Las banquetas llevarán un relleno de 10 cm de material inerte compactado al 95% de su PVSM y fabricadas con concreto premezclado f’c = 150 kg / cm² TMA de 19 mm (3/4) de 10 cm de espesor, acabado escobillado y curado con membrana química, con pendiente del 0.02% hacia la calle.

PAVIMENTOS

Vialidades serán de concreto hidráulico f’c = 250 Kg/cm2 de 15 centímetros de espesor y junta de dilatación con celotex ó similar y calafateadas con asfalto y arena. El concreto deberá ser con módulo de ruptura de 40.

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PLACAS DE NOMENCLATURA

Metálicas sobre postes metálicos en cruceros de calles, con una altura y especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de Jesús María s, Ags.

ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO

El proyecto eléctrico deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de las especificaciones que ella le señale. Así mismo, el alumbrado exterior debe cumplir con los requisitos que le indique el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags.

OPINIONES TECNICAS OPINIÓN AYUNTAMIENTO

Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de Jesús María, Ags., emitida por conducto de su Dirección de Desarrollo Urbano y Obra Pública del Municipio de Jesús María, mediante el oficio J.C.U. 677/06 de fecha 02 de octubre del año 2006, en la que se incluyen obligaciones fiscales municipales, así como las donaciones a cargo del fraccionador, mismas que son las válidas para éste dictamen y en su caso su Resolución.

FACTIBILIDAD DE AGUA

Se cuenta con la factibilidad del servicio de agua potable con No. Oficio DGAP 372/2006 de fecha 11 de septiembre del 2006, correspondiente al proyecto definitivo presentado para la elaboración del presente proyecto de Dictamen, emitida por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, Aguascalientes. Aclarándose que se encuentra pendiente el dictamen por parte del Instituto de Agua del Estado y por tanto no se expedirá la autorización de inicio de obras, hasta en tanto no se tenga dicho dictamen.

OPINIÓN DE LA SUBCOMISIÓN DE VIALIDAD Y TRANSPORTE La Subcomisión de Vialidad y Transporte dependiente de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano en su sesión de fecha 08 de junio del 2006 dio por aceptada la propuesta vial.

FACTIBILIDAD DE ENERGIA ELECTRICA

La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio No. SZA-122/06 de fecha 19 de mayo del 2006, le informa que se tiene la disponibilidad del

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servicio, quedando sujeto al estudio del proyecto-presupuesto de las obras que deba ejecutar para suministrar energía eléctrica al fraccionamiento.

3.3.3.3.---- DOCUMENTOS LEGALESDOCUMENTOS LEGALESDOCUMENTOS LEGALESDOCUMENTOS LEGALES

EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:

Solicitud del fraccionamiento, presentada el día 31 de mayo del 2006.

Copia certificada de Escritura de Propiedad, inscrita en el Registro Público de la Propiedad del Estado.

Copia certificada del Acta Constitutiva. Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística. Levantamiento Topográfico Catastral. Certificado de Libertad de Gravamen.

4.4.4.4.---- OBLIGACIONES FISCALESOBLIGACIONES FISCALESOBLIGACIONES FISCALESOBLIGACIONES FISCALES MUNICIPALES

Mediante oficio J.C.U. 677/06, expedido el 2 de octubre del año 2006 por conducto de su Dirección de Desarrollo Urbano y Obra Pública del Municipio de Jesús María, se determinó el pago por derechos fiscales municipales la cantidad de $ 56,619.00 (CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE PESOS CON 00/100 M.N.).

ESTATALES

Conforme al Artículo 10, Fracción 2 incisos a) y b) de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2006, se determina lo siguiente:

Por la autorización para fraccionar el predio deberá de pagar el 1.5% del presupuesto total de las obras de urbanización

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SUPERFICIE A URBANIZAR 13,076.17 m² X $ 500.00 (VALOR POR METRO CUADRADO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.015 = $ 98,071.28 (NOVENTA Y OCHO MIL SETENTA Y UN PESOS CON 28/100 M. N.)

Por la supervisión de las obras de urbanización, deberá pagar el 5.0 % del presupuesto de las obras de urbanización

SUPERFICIE A URBANIZAR 13,076.17 m² X $500.00 (VALOR POR METRO CUADRADO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.05 = $ 326,904.25 (TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL NOVECIENTOS CUATRO PESOS CON 25/100 M.N.).

GARANTIAS DE URBANIZACIÓN

De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor del H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., conforme a lo siguiente

SUPERFICIE A URBANIZAR 13,076.17 m² X $500.00 (VALOR POR METROS CUADRADOS DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.25 = $ 1´634,521.25 (UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIUN PESOS CON 25/100 M.N.).

Cabe mencionar que de acuerdo a la opinión del Ayuntamiento de Jesús María, Ags., la garantía deberá ser mediante hipoteca de inmueble distinto al objeto del fraccionamiento que cubra el 25% del valor de las obras de urbanización o bien deposito en efectivo ante su Tesorería Municipal que represente el 10% del valor de las obras de urbanización.

5.5.5.5.---- OBSERVACION OBSERVACION OBSERVACION OBSERVACIONES GENERALESES GENERALESES GENERALESES GENERALES

1. Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de Jesús María, Ags., emitida por conducto de su Dirección de Desarrollo Urbano y Obra Pública, mediante oficio J.C.U. 677/06 del 02 de octubre del 2006, en la que se incluyen obligaciones fiscales municipales, así como las donaciones a cargo del fraccionador, mismas que son las válidas para éste dictamen y en su caso su Resolución.

2. El fraccionador deberá amojonar los lotes conforme al plano de lotificación autorizado.

3. El fraccionador queda obligado hasta la MUNICIPALIZACIÓN del

fraccionamiento a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del

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mismo, conforme lo establece el artículo 483 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes.

4. El fraccionador deberá escriturar a favor del Ayuntamiento de Jesús María, Ags.,

las áreas de donación y vialidades correspondientes, conforme a lo estipulado por el artículo 474 fracción IV del Código Urbano para el Estado.

5. El fraccionador, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano

para el Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al Fraccionamiento previa autorización de la SEPLADE y al cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano.

6. Respecto al Estudio de Mecánica de Suelos (abril del 2006), se manifiesta que el

predio de estudio presenta características del subsuelo correspondientes a depósitos aluviales areno-limosos y areno-arcillosos, algunos cementados por carbonatos. Se detecta una capa superficial de suelo vegetal de arena arcillosa con profundidad promedio de 0.45 metros, un segundo estrato con arenas arcillosas con capacidades de carga variable de entre los 14.3 a 38.00 ton/m². tomando en cuanta la estratigrafía y propiedades mecánicas, el suelo estudiado en general es de media a alta capacidad de carga, considerándose una capacidad de carga admisible mayor a 20 ton/m² y una profundidad de desplante de 0.70 metros. Asimismo, deberá de apegarse a las recomendaciones del estudio. (Estudio elaborado por GEMAC Geotecnia, Materiales y Control)

7. El Estudio Geofísico de Resistividad de abril del 2006, la revisión e inspección

detallada de la trinchera excavada muestra que al poniente de la franja de falla definida, los estratos del subsuelo se presentan actualmente continuos y uniformes, con elevada resistencia ala corte; tales materiales no registran efectos de falla o agrietamiento. En el caso de la parte oriente del terreno se localiza una traza de falla, presentando algunos rasgos de alteración, por lo que resulta recomendable considerar esta franja como área verde. El lo que respecta al entorno del predio de interés se señala la presencia de una familia de fallas localizadas al sur y poniente del predio de estudio; actualmente tales estructura no registran avance o desplazamiento en dirección del polígono de interés. Asimismo deberá de apegarse a las recomendaciones del estudio (Estudio elaborado por GEO Geofísica y Geotecnia aplicada).

8. Deberá acatar las disposiciones que emita el Instituto del Medio Ambiente del Estado, respecto del Dictamen de Impacto Ambiental.

9. Respecto a las áreas de donación y conforme a lo dispuesto en el artículo 313

fracción III del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, corresponde el 15 % de la superficie neta vendible. Por lo que, el fraccionador propone 2 lotes dispersos dentro de todo el proyecto y los cuales equivalen a una superficie total

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de 3,587.55 m², mismos que será evaluados por el Ayuntamiento de Jesús María, siendo lo válido para el presente lo que determine en definitiva ese Ayuntamiento.

10. Deberá de presentar constancia en que se acredite que el desarrollador se

encuentra en proceso la transmisión de derechos de agua ante la Comisión Nacional del Nacional. Reinterándose que no se deberá dar autorización de inicio de obras de urbanización, hasta que se cumpla con ese requisito

11. No se otorgará autorización para el inicio de las obras de urbanización, hasta

que se cuente con el dictamen del Instituto del Agua del Estado correspondiente a los sistemas de agua potable, alcantarillado, drenaje, tratamiento de las aguas residuales y su reuso, así como los escurrimientos pluviales.

6.6.6.6.---- PROYECTO DE RESOLUCION PROYECTO DE RESOLUCION PROYECTO DE RESOLUCION PROYECTO DE RESOLUCION

La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 27 de noviembre de 2006, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, y toda vez que se cuenta con el dictamen favorable del Ayuntamiento de Jesús María, Ags, emitido por conducto de su Dirección de Desarrollo Urbano y Obra Pública, mediante oficio J.C.U. 677/06 del 02 de octubre del año 2006, tiene a bien APROBAR el proyecto del Fraccionamiento denominado “REAL DEL BOSQUE” como FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR propiedad de la persona moral denominada DESARROLLADORES INMOBILIARIOS J.A.R., S.A. DE C.V.; y representada por los CC. JOSE ANTONIO GAMEZ VILLAREAL Y ARMANDO GAMEZ VILLAREAL. Cabe hacer mención que el presente proyecto se aprueba con el Código Urbano del Estado vigente antes de las reformas publicadas el 14 de agosto del año 2006, debido a que su proceso de autorización se dio en fecha anterior al inicio de vigencia de las citadas reformas, y por tanto se regirá por la normatividad que le dio origen. La citada persona moral queda sujeta a lo siguiente:

Lo que se determine por el Ayuntamiento de Jesús María, Ags., en lo inherente a la superficie de donación y su ubicación; al pago de obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de Agua Potable por un total de 106,763 m³ anuales requerido por la población de proyecto; atender a la factibilidad para su desarrollo (incluyendo la adquisición de derechos de agua, la perforación y equipamiento de pozo profundo y la construcción del colector señalada en el presente proyecto de dictamen), correspondiente al proyecto final

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avalado por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María y el Instituto del Agua del Estado (y por tanto no se expedirá autorización de inicio de obras de urbanización, hasta que se cumpla con esos requisitos); deberá urbanizar en su totalidad las vialidades del desarrollo, garantizando la liga directa a la estructura vial, conforme a las especificaciones marcadas en el presente proyecto de dictamen; cumplir lo que se le señala en la Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística; atender lo que señala los estudios de mecánica de suelos y geoeléctrico (encontrándose impedida la propietaria para desarrollar el área determinada como restricción, la cual únicamente se podrá destinar como área verde); respetar lo que dictamine la Comisión Nacional del Agua en lo relativo a las restricciones y limitaciones que se encuentren dentro de su predio por situaciones del medio físico natural, así como lo relativo a adquisición y transmisión de derechos de extracción; presentar y respetar las observaciones que se señalan en el Dictamen de Impacto Ambiental emitido por el Instituto del Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes; así como cumplir con las Obligaciones derivadas en los términos del presente “PROYECTO DE DICTAMEN” formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión. Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado Código, dispone de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del fraccionamiento, mismo que deberá estar Georeferenciado en coordenadas U.T.M., para integrar totalmente el expediente respectivo, por lo que deberá pasar a dicha Secretaría para que se le indique el punto georeferenciado más cercano a su desarrollo. Asimismo, deberá presentar disco compacto que contenga plano de Lotificación completo, (el cual debe contener la superficie individual por lote, colindancias del lote, número de lotes, número de manzanas, superficies totales, habitacional, comercial, áreas verdes, de donación, restricciones y usos del suelo), en formato .dwg. En dicho proyecto deberá incluir el plano de rasantes.

Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de Fraccionamiento. Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado, se informa a DESARROLLADORES INMOBILIARIOS J.A.R., S.A. DE C.V., representada por los CC. JOSE ANTONIO GAMEZ VILLAREAL Y ARMANDO GAMEZ VILLAREAL., que cuentan con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo.