Proyecto de Ley - Convocatoria de Junta de Propietarios
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P royecto de Ley N 0 J02:f p o , I-LAC O N G R E S O D E L A R E P U B U t; ;- 'R E A D E T R A -M I T E D O C U M E NT A R IO
El Grupo Parlamentario Fuerza 2011, a iniciativa de la Congresista Maria
Magdalena Lopez Cordova, conforme a 10 previsto en el articulo 107) de la
Constitucion Politica del Peru y los articulos 22° inciso c), 75° y numeral 2 delarticulo 76° del Reglamento del Congreso de la Republica, presenta la siguiente
propuesta legislativa:
F6RMULA LEGAL
El Congrcso de la Republica;
Ha dado la Ley siguiente:
PROYECTO DE LEY QUE REGULA LA CONVOCATORIA DE JUNTA DE
PROPIETARIOS DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIV A Y PROPIEDAD COMUN
TiTULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
Articulo 1.- Objeto
La presente Ley tiene por objeto establecer los lineamientos generales para la
convocatoria de junta de propietarios de unidades inmobiliarias sujetas al
regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun.
Articulo II.- Ambito de aplicacion
La presents Ley es de aplicacion para todos los propietarios de edificios de
departamentos de usa residencial, comercial, industrial 0mixto; quintas; casas
en copropiedad: centros y galerias cornerciales 0 campos feriales: y otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios
distintos.
Articulo III.- Competencia
Los interesados pueden recurrir, indistintamente, ante el Poder Judicial 0ante
el Notario de la provincia donde se encuentre el inmueble objeto de
convocatoria.
Es competente en la via judicial, el [uez de Paz Letrado, a traves del proceso no
contencioso. La actuacion notarial se sujeta a las normas establecidas en la Ley
N° 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.
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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusive
y propiedad comun,
C O N G!:l.F .s O D E L A R E PU B UC A
TITULO IDe las unidades inmobiliarias con Independizaci6n y Reglamento Interno
debidamente inscrito en los Registros Publicos
CAPITULO!
De la Convocatoria de la Junta de Propietarios
Articulo 1o.~ Solicitud de convocatoria de Junta de Propietarios
S e puede solicitar la convocatoria de la junta de propietarios de unidades
inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun,
que cuenten con independizacion y Reglamento Interno debidamente inscrito
en los Registros Publicos: cuando:
a. No se haya e1egido a la Junta Directiva 0 no cuente con alguno de sus
miembros.
h. Cuando haya vencido el periodo de la Junta Directiva sin que se hubiera
elegido a sus nuevos integrantes.
c. Cuando e16rgano encargado de la convocatoria no 10hubiera realizado,
10 pueden solicitar, por escrito, los propietarios de secciones de
propiedad exc1usiva que representen por 10 menos el 10% de
participacion de los bienes comunes.
CAPITULO II
Del Proccdlmiento
Articulo 2°.~Requisitos
La solicitud se presenta por escrito, y se tramita ante el [uez de Paz Letrado a
traves del proceso no contencioso, 0 ante Notario Publico a traves del asunto no
contencioso: senalando la direcci6n donde se ubique el inmueble, y
adjuntandose 10siguiente:
a. Nombre, documento de identidad y firma de los solicitantes.
b. Objeto de la convocatoria.
c. Copia literal de la partida registral que acredite la calidad de propietario.
d. Constancia 0 declaracion jurada que certifique que es propietario habil
de la junta de propietarios: ye. Copia certificada del Reglamento Interno.
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de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun,
coscszso D E LA R E PU Jl Ll CA
Articulo 3°,· Admisi6n
Admitida la solicitud, el [uez de paz Letrado 0Notario, en su caso, fija fecha
para la convocatoria de junta de propietarios, la que debe realizarse dentro delos quince (15) dias habiles siguientes; bajo responsabilidad,
Articulo 4°._Publicaci6n
El [uez de Paz Letrado 0el Notario manda a publicar el aviso de la convocatoria
por una sola vez en el diario oficial El Peruano y en otro de amplia circulaci6n
dellugar donde se realiza el tramite.
Los propietarios solicitantes deben publicar el aviso de 1a convocatoria
mediante carteles publicados en las vitrinas 0 pizarras que al efecto debe
mantener la administraci6n en uno 0varios sitios visibles de la edificacion. Los
avisos y carteles contendran la indicaci6n del dia, hora y lugar de la reuni6n y
las materias a tratarse.
Articulo 5° ,_ Oposicion 0contradicci6n
Cualquier propietario puede formular oposici6n 0 contradicci6n dentro de los
cinco (05)dfas habiles de notificado con la reso1uci6nadmisoria.
Si el tramite es realizado ante Notario, es requisito indispensable el
consentimiento unanime de los propietarios. Si alguno de enos, en cualquier
momento de la tramitaci6n manifiesta oposici6n, el notario debe suspender
inmediatamente su actuacion y remitir 10 actuado al juez correspondiente, bajo
responsabilidad.
En caso, se haya formulada contradiccion, el [uez de Paz Letrado ordenara 1a
actuaci6n de los medios probatorios que la sustentan. Luego, si se solicita,
concedera al oponente 0 a su apoderado cinco (05) minutes para que la
sustenten oralmente, procediendo a continuacion a resolver dicha
contradicci6n.
Articulo 6°._Contenido y forma del acta
Los propietarios encargados de la convocatoria daran fe de los acuerdos
adoptados; levantando un acta de la misma, En el acta se debera indicar el
lugar, fecha y hora en que esta se realize: la relacion de los propietarios
concurrentes, con indicaci6n de sus porcentajes de participaci6n en los bienes
de dominic comun, el nombre de las personas que actuaron como presidente y
secretario de la junta, de ser el caso; los puntos de la agenda; la forma y
resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Sera firmada por el
Presidente y el Secretario 0 por los miembros de la directiva sl la hubiera, y por
todos los participantes en la Junta.
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de unidades inmobiliarias sujetas a t regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun,
C ONG ijE SO D E L A R E P(J BU C A
El Notario podra realizar la certificaci6n en el mismo libro de aetas 0 en
instrumento extra protocolar, dando fe de los acuerdos adoptados
De haberse elegido el proceso no contencioso, el [uez de Paz Letrado ordenara
la entrega de copia certificada de 10 actuado a los propietarios solicitantes,
manteniendose el original en el archive del Juzgado, 0 expedira la resoluci6n
que corresponda.
El acta extra protocolar 0 la copia certificada del acta son meritos suficientes
para su inscripci6n en los regtstros publicos correspondientes.
TiTULO II
De las unidades inmobiliarias sin Independizaci6n niReglamento Interno
inscrito
CAPiTULO I
Del Procedimiento
Articulo 7°.-Solicitud de convocatoria de Junta de Propietarios
Cualquier propietario de la s secciones sujetas a 1 regimen de propiedad
exc1usiva y propiedad comun, cuya edificaci6n no cuente con independizacion
ni reglamento interne inscrito, y esta se hubiese terminado de edificar hasta el
31 de diciembre de 2010, puede solicitar la designaci6n de un Presidente
Transitorio para la regularizaci6n respectiva.
Articulo 8°.- Requisitos
La solicitud se presenta por escrito, y se tramita ante el Juez de Paz Letrado 0
ante Notario; serialando la direcci6n donde se ubique el inmueble;
adjuntandose 10 siguiente:
a. Nombre, documento de identidad y firma de los solicitantes.
b. Copia simple del documento que acredite la propiedad del bien
c. Copia literal de la partida registral donde se encuentre inscrito el terreno
donde se ubica el inmueble
d. Copia simple del documento de fecha cierta que acredite que la
edilicaci6n fue culminada antes del 31 de diciembre de 2010.
Articulo 9°,-Del tra..mite
El procedimiento de convocatoria de junta de propietarios se sujetara a 10
establecido en los articulos 30
Ysiguientes de la presente Ley.
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de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun,
(O N GIlE SO D E L A R E PU B L lC A
Articulo 10°.- Contenido del acta
Los propietarios encargados de la convocatoria daran fe de los acuerdos
adoptados; levantando un acta de la misma. En el acta se debera indicar el
lugar, fecha y hera en que esta se realiz6, y sera firmada per cada uno de los
asistentes ala reunion, en 1a que se expresara 10 siguiente:
a. El nombre y documento nacional de identidad (DNI) del Presidente
Transitorio elegido.
b. La aprobaci6n del inicio del procedimiento de regularizaci6n.
c. La determinaci6n de la opci6n del regimen interno, entre los regtmcnes
de Propiedad Exc1usiva y Propiedad Comun, 0 el de Independizaci6n y
Copropiedad.
d. La aprobacion del cuadro de porcentajes de participaci6n en la
propiedad de los bienes comunes, 0 la indicacion expresa de la
aplicaci6n de la presunci6n de igualdad de participaciones establecida en
la Ley de la materia.
e. La aprobacion de los gastos irrogados por la convocatoria, que seran
reembolsados a quienes 10 sufragaron. Estos gastos seran distribuidos
entre todas los propietarios, proporcionalmente al porcentaje de
participaci6n de cada uno de ellos en los bienes comunes, salvo acuerdo
distinto.
f. Cualquier otro acuerdo ce1ebrado.
Articulo 11°,- Validez del acuerdo y sus efectos
El acuerdo validamente adoptado, tendra caracter vinculante para todos los
propietarios, aun cuando no hayan participado en la reunion.
CAPiTULO II
Del Presidente Transitorio
Articulo 12°.- Del qu6rum
Para la designaci6n del Presidente Transitorio se req_uiere del voto de mas de 1a
mitad de los propietarios concurrentes. En segunda convocatoria, los acuerdos
se adoptan con los propietarios que asistan y que representen no menos de la
decima parte de participaci6n de los bienes comunes.
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de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun.
C ONGBH SO D E LA R E ptJ UL IC A
Para determinar los porcentajes de bienes comunes, se presume que las
alicuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de
domini a exclusivo, salvo prueba en contrario.
Articulo 13°.-De la temporalidad
La designaci6n del presidente transitorio es par unica vez hasta lograr la
inscripci6n correspondiente. Su vigencia no podra exceder de dos (02) afios,
Articulo 14°.-Facultades del Presidente Transitorio
El Presidente Transitorio goza de las facultades generales y especiales de
representaci6n sefialadas en los articulos. 74° y 75° del C6digo Procesal Civil;
pudiendo ejercer las siguientes funciones:
a. Realizar todas las acciones concurrentes a lograr la regularizacion de la
edificaci6n, de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley N° 27157
Ley de Regularizaci6n de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fabrica y del Regimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun: y la Ley N° 29090, Ley de
Regularizaci6n de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
b. Velar par el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su
mantenimiento, limpieza, y preservaci6n.
c. Cobrar las cuotas de los gastos comunes; cuidando que los pagas de los
servicios comunes esten al dia.
d. De ser el caso, las demas que establezca el Acta de Sesi6n de Propietarios
en la que se realiza la designaci6n.
DISPOSICIONES COMPLEMENT ARIAS Y FINALES
PRIMERA.- Vigencia
La presente Ley entra en vigencia al dia siguiente de su publicaci6n.
SEGUNDA.- Reglamento
El Poder Ejecutivo elabora el reglamento de la presente Ley para su aprobaci6n
mediante decreto supremo, dentro de un plaza de cuarenta y cinco (45) dlas
habiles, contados a partir de la publicacion de la misma.
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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de [unta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun,
C ON Gl{F .5 0 D E L A R EP UB UC A
DISPOSICION COMPLEMENTARIA MODIFICATORIA
UNICA.- Incorporaci6n del numeral 11° al articulo 1 de la Ley N° 26662, Ley
de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos
Incorp6rese el numeral 11 al articulo 1 de la Ley N° 26662, Ley de Competencia
Notarial en Asuntos No Contenciosos; en los terminos siguientes:
"Articulo 1.- Asuntos No Contenciosos» Los interesados pueden recurrir
indisiin iamente ante eI Poder Judicial 0 ante el natario para iram iiar S€gUn
c or re sp on da lo s sig uie nie s a su nto s:
(. ..)
11.- Convocatoria de Junta de Propieiarios y designacion de P residenie
T ra n si to r io "
lima, 17 de abril de 2012
8tfi f'{'- (. (L
f J Q ( ~ J ~ e C~t'-. L- (l
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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietartos
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de proptedad exclusive
y propiedad comun,
C O~ GaE SO D E L A R EP UB LIC "
EXPOSICION DE MOTIVOS
En la presente decada, el Peru ha sido uno de los paises mas dinamicos y con
mayor crecimiento en la region, consiguiendo la estabilidad de las principales
variables macroecon6micas, 10 cual ha consolidado la confianza de la
comunidad internacionaL Uno de los sectores que ha contribuido con este
crecimiento, es el sector de la construcci6n, la misma que produce una serie de
beneficios a la economia nacional de nuestro pais, tales como la inversi6n en
actividades productivas, la creacion de puestos de trabajo, y la mejora de las
condiciones de vida que se materializa con 1aadquisici6n de una vivienda.
Pero este boom de la construcci6n ha traido aparejado una serie de problemas
que desgraciadamente el marco normativo no ha podido regular a cabalidad.
Asi tenemos que con fecha 19 de julio de 1999 se public6la L ey N° 27157, " L ey
de Regularizaci6n de Ed if ic ac ione s, d el P rocedim ienio par a la Decla ra to ria d e F tib ric a y
del R egim en de Un idade s Inmob ilia ria s de Propiedad Ex clu siv a y de Propiedad
Comun" que tiene por objeto establecer los procedimientos para el saneamiento
de la titulacion de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva con bienes comunes; as! como el procedimiento para la
regularizacion de la formalidad en cuanto a las edificaciones que hayan sidoconstruidas sin licencia de construcci6n, conformidad de obra 0 que no
contasen con declaratoria de fabrica, independizaci6n y /0 reglamento interno,
de ser el caso; autorizandose a los notarios publicos la legalizaci6n, certificacion
y verificacion de la documentaci6n adjunta al Formulario Registral
correspondiente.
Ahora bien, el regimen de propiedad exc1usiva y propiedad comun esta
definido en e1articulo 129°del Reglamento Ley N° 27157,aprobado por Decreto
Supremo 035-2006-VIVIENDA,senalando que: lie s e l re gim en ju rid ico q ue su po ne
In existencia de una edific ac i6 n 0 conjunto d e e dific uc ume« in te gra da s p or e ec cio ne sinmob ilia ria s d e d om in io e xc 1u siv o, p erte ne cie nte s a d istin to s p ro pie ta rio s, y bienes y
sermcios de dominic comun. Cuentan con un reglamento in terno y una junta de
propietarios". En este orden de ideas, el regimen de propiedad exclusiva y
propiedad comun, es aplicable para aquellos propietarios de las siguientes
unidades inmobiliarias:
1. Departamentos en edificio: Que son unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva para usc residencial, comercial, industrial 0mixto,
ubicadas en una edilicaci6n de mas de un piso que cuenta con bienes y
servicios comunes.
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Proyecto de Ley que regula Ia convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas a1 regimen de propiedad exclusive
y propiedad comun,
C ON GR ES Q D E L A R EP UB LIC A
2. Casas en quinta: Son unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido
sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por 10 menos, con un pasaje deacceso desde la via publica en calidad de bien comun,
3. Casas en copropiedad: Son unidades inmobiliarias de propiedad
exc1usiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que
incluye bienes de propiedad comun, como areas recreativas 0de otra
Indole, y servicios comunes.
4. Tiendas en centres y galerias comerciales 0 campos feriales: Son
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una
edificacion de uno0
mas pisos para uso exc1usivamente comercial quecuenta con bienes 0servicios comunes.
5. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Son unidades
lnmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacion,
edificadas sobre un terreno de propiedad comun,
6. Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones,
los aires 0 las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de
independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripci6n en el
Registro Publico respective.
Asimismo, el articulo 38° de la Ley N° 27157 ha dispuesto la libertad a favor de
los propietarios de poder optar entre el regimen de propiedad exclusiva y
propiedad comun, 0 por el regimen de independizaci6n y copropiedad. El
articulo 128° del Reglamento, define al regimen de Independizaci6n y
Copropiedad como "la exisiencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusioa
suscepiibles de ser independ izadas y de bienes d e uso comun, sujetas al regimen d e
copropiedad regulado en el C6digo Civil. L as unidades inmooiiiariae de propiedad
ex c1u siva comp rend en necesaria mente el terreno q ue ocupa cada un a". Asimismo, en
el segundo parrafo establece una excepci6n a la libertad de eleccion del
propietario, de tal manera que los edificios de departamentos no pueden
acogerse al regimen de independizaci6n y copropiedad, debiendo adoptar
necesariamente el estatuto de la propiedad exclusiva y propiedad cormin. En tal
sentido, los complejos inmobiliarios que se encuentren conformados por
secciones de varios pisos divididas horizontalmente y que pertenezcan a
distintos propietarios no pueden optar por el regimen alternativo de
independizacion y copropiedad. En consecuencia, el regimen facultativo de la
Ley se convierte, en virtud del Reglamento, en un regimen facultativo que rige
exc1usivamente a los conjuntos inmobiliarios en los que no haya propiedadsuperpuesta por pisos.
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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusive
y propiedad comun,
C O~GRF.SO DE LA REPUBLICA
EI articulo 46° de la Ley N° 27157, establece taxativamente que en el Registro
Publico correspondiente se archivan los planas de la edificacion (distribuci6n
arquitect6nica) y se inscriben las areas y linderos perimetricos, asi como ladec1aratoria de fabrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
Ahara bien, de acuerdo Directiva sobre el regimen de propiedad exc1usiva y
comunl define al Reglamento Interno como "aquel negocio juridico (en la
term inologia del C 6digo C ivil, acto juridico) en el cualla declarucion de voluntad esta
dirigida a producir una m ixtura de efectos juridico« obligacionales y reales. A si pues, la
efica cia rea l se ap recia cla ramen te d el h ech o q ue el acto co nstitutivo a fecta el dominic de
lo s p ro pie ta ri os , tr an sf ormando una s it ua ci6 n dom in ic al n orma lmente independienie, en
otra compartida en cuanto al ob jeto m ismo d e la propiedad, pues vincula
indioisiblemenie l as pa rt es p r ivat ivas a e xc Iu siv as c an la s p ar te s c omun es . Estas quedan
d estin ad as a f av or d e a qu ella s. La se gu nd a c ar ac te ristic a fu nd am en ta l e s q ue da o rig en a
u n r eg im en e sp ec ia l d e p ro pie da d (propiedad exclusiva y propiedad comun) , en el cua l se
estab lece un sistem a com plejo de facultades, l imitaciones, cargas y obl ig ac io ne s, q ue
viene a consiituir una "lex rei" que vincula a los otorgantes del acto y a lo s su ce siv os
adquiren u«:
Es decir, el acto constitutivo de la propiedad horizontal no obedece solamente a
la voluntad del propietario solicitante; sino mas bien, se requiere que hayan
otros elementos configuradores como secciones de propiedad exc1usiva,
secciones de propiedad comun y que las diferentes unidades Inmobiliarias
cuenten can diferentes propietarios,
Ahara bien, para la elaboraci6n a aprobaci6n del Reglamento Interno, la Ley N°
27157 dispone 10 siguiente:
"Articulo 39.- Del Reglamento Interno
L as ed ifica cio nes a q ue se refiere eI a rticu lo 37 d e la p re se nte Ley d eb en con ta r
necesariamente con un Reglam ento lnierno elaborada 0 aprobado por el
promotor 0 constructor 0, en su caso, p ar lo s p ro pieta rio s co n el oo io fa vo ra ble de
mas del 5 0% (cincu en ta po r ciento) d e lo s po rcen ta jes d e pa rticip acum" ,
En el ultimo supuesto, cuando el Reglamento Interno es aprobado par el 50% de
los propietarios obedece a una situaci6n de hecho en el que la propiedad
exclusiva ya ha sido vendida por el propietario original, sin que este haya
podido inscribir el respectivo reglamento interno. Ante esta situacion, la Ley
faculta a los actuales propietarios (aun cuando 5610 cuenten con documento
1 Resolucion del Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 340-2008-SUNARP-SN
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i~C QN GR i!.SO D E L A R E P U B L I C A
Proyecto de L ey que regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusive
y propiedad comun,
privado) a fin que puedan aprobar el reglamento interno, para 10 cual se
necesitara el voto favorable de mas de150%del porcentaje de participaci6n.
Ahora bien, e1 articulo 1530 del Reglamento establece necesariamente que el
Reglamento Interno debera contener, 10 siguiente:
a. La determinaci6n de la unidad irunobiliaria matriz y la relaci6n de las
secciones de propiedad exclusiva, seftalando sus areas, numeraci6n y el
usa a1que debera estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio,
industria, oficina, estacionamiento u otros; asf como de los bienes
comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se
califiquen como intransferibles,
b. Los derechos y obligaciones de los propietarips,
c. Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sabre los usos y
destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de
propiedad exc1usiva.
d. Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros,
de ser el caso.
e. La relaci6n de los servicios comunes.
f. Los porcentajes de participaci6n que corresponden a cada propietario en
los bienes comunes, de acuerdo con el criteria adoptado por los
propietarios 0par el propietario promotor.
g. Los porcentaies de participacion que corresponden a cada propietario en
los gastos comunes, los cuales seran iguales a los de participaci6n en 1a
propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio
distinto.
h. El regimen de la Junta de Propietarios, sus 6rganos de administraci6n y
las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i. Todo 10 relativo a las sesiones ordinarias y extraordinar ias, quorum,
votaciones, acuerdos, funciones y demas, de la Junta de Propietarios
J . Cualquier otro acuerdo 0pacto licito que sus otorgantes deseen inc1uir.
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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobilierias sujetas al regimen de propiedad exclusive
y propiedad comun.
CONGl tl <; SO DE LA RE PUBL ICA
De otro lado, el articulo 145° del Reglamento senala 10 siguiente:
HArticulo 145°.- Constituci6n de la Junta de PropietariosL 1 Jun ta de P rop ietarios estd constitu ida por todos los propieiarios de las
secc iones de Propiedad Exclusioa de la ed ificac i6n y iiene la represen tac i6n
co nju nta d e e sio e.
L a Jun ta de P rop ie tarios, se constituye pIenam ente a l o iorgam ien io del
R eg lam ento In te rn 0, el cua l coniendrd obliga toriamente la nom inacion del
P residen te si ex istiera p lura lidad de prop ietarios a l mom enta de reg istrar el
R eglam ento . Su inscripcum se eJectU a e n el R egistro de P ropiedad lnmueble, en
la partida reg istral del pred io m atriz 0 en la que corresponde a los b ienes
comunes .
L a renunc ia de uno 0 m as prop ietarios no im ped ira la consiitucion de la Jun ta y
su adm isi6n en el sene de est« siem pre estara exped ita . E sia renuncia no libera a l
pro pieta rio d e la s o bliga cio nes co mu nes n i d el cu mp lim ien io de lo s a cu erd os d e la
Jun ta . S f so lo quedara un propieiario hab il, este asum ird las func iones de la
Ju nta , en tod o cu an io le sea a plica ble.
La Junta de P ro pie ia rio s esta ni p resid id a p or u no de sus m iem bros que tendrd la
calidad de Pre siden te, qu ien eiercerd la represeniacion legal de lu m ism a,
asu mien do las fu ncia nes y responsabilidadee que este reg lam ento se iia la . E I
reg lam en to in tern o po drd dispo ner la co nstitu cion d e una D irectiva cuando 1 0estim e co no en ien te , se iia la nd o su composicum y func ione s" .
Asimismo, la Ley dispone los requisitos para la participacion de los
propietarios- ya sea para la decisi6n de toma de acuerdos ° para la eleccion, deser el caso, de la junta directiva.
2 Ley N0 27157
Articulo 49.- De los propietarlos hablles
49.1. Se entendera por propietario habil al que este en condicion de ejercer su derecho a voto en las
sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por
la Junta de Propietarios.
49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitacion de los propietarios que hayan
incumplido con pagar 3 (tres) 0mas cuotas ordinarias 0al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la
convocatona.
49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envta una comunicaci6n al propietario
moroso comunicandole Sll calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesara al memento de cancelarse la
deuda pendiente,
49.4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones s610 con derecho a voz y no se les
considera para el compute del qu6rum.
49.5. S610 podran impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquellos que no se encuentreninhabilitados.
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Proyecto de Ley que regula la convocatcria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusive
y propiedad comun.
C O N{ ;J {H SO D E L A . R E P UB LlC A
Cabe mencionar que la Ley N° 29090,Ley de Regularizacion de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones tiene por objeto establecer los procedimientos
administrativos para la obtenci6n de las licencias de habllitacion urbana y de
edificaci6n; seguimiento, supervision y fiscalizaci6n en la ejecucion de los
respectivos proyectos, en un marco que garantice la seguridad privada y
publica. Asimismo, la Primera Disposicion Transitoria de la Ley N° 29476,
publicada ellS diciembre 2009,amplia el plazo de regularizaci6n hasta e131 de
diciembre de 2010.
Como se puede apreciar, de acuerdo a los parrafos precedentes, la Iegislacion,
no obstante de ser prolija, no da solucion a todos los problemas surgidos en
aquellas construcciones que teniendo independizacion y reglamento inscrito, no
cuenta con junta directiva electa, 0esta ha vencido sin que se haya elegido a sus
nuevos integr antes. Otra situacion que impide la armoniosa convivencia entre
los vecinos, se da cuando la edificacion no cuenta con independizacion ni
reg1amento interne debidamente inscrito en los registros publicos
correspondientes -no obstante de contar con documento privado que acredite 1a
propiedad, no 10 pueden inscribir en el registro de predios por no estar
independizada ni regu1arizada la edificaci6n, y por ende, no tienen 1acapacidad
para conformar 1ajunta de propietarios-. Esta situacion problematica que afecta
a miles de propietarios 0 arrendatarios de departamentos de edificios, quintas,
casas en copropiedad, centros y galerias comerciales 0 campos feriales, con
bienes comunes; se encuentran imposibilitados a ejercer sus derechos 0
cualquier acto de gobierno, como el cobro de los gastos de mantenimiento,
representaci6n ante cualquier institucion publica 0 privada, 0 cualquier otro
acto que disponga los propietarios,
Para poder dar solucion a esta problematica, e1 16 de diciembre de 2009 se
presento el proyecto de ley N° 3762/2009-PE que tenia por objeto establecer y
regular el procedimiento no contencioso para la convocatoria a junta de
propietarios y elecci6n de la junta directiva 0 para la designacion de
administrador cornun. Asimismo, propoma modificar el numeral 47.3 del
articulo 470
de la Ley N° 27157, precisando que la junta de propietarios,
excepcionalmente, podia constituirse por mandato judicial 0 por notario.
Fina1mente, tambien proponia modificar el articulo lOde 1aLey N° 26662, Ley
de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, adicionando el numeral
S que establecia que los interesados podian recurrir al poder judicial 0 ante
notario para tramitar la convocatoria a junta de propietarios y elecci6n de la
junta dlrectiva 0 para la designacion de un administrador comun.
Desafortunadamente, dicha iniciativa legal, no obstante de contar con dictamen
favorable, fue finalmente archivada.
Por todas estas consideraciones, es menester dotar a los propietarios de las
herramientas necesarias para poder hacer valer sus derechos 0para legitimar
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Proyecto de L ey que regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unldades inrnobiliarias sujetas at regimen de propiedad exclusiva
y propiedad coman.
C ON QI.E SO D E L A R EP lm UC A
las decisiones adoptadas, en tanto se cumpla con formalizar la junta de
propietarios prescrita por la ley, facultandoles a los interesados recurrir,
indistintamente, ya sea al Poder Judicial -mediante un proceso no contencioso,
siendo competente el Juez de Paz Letrado- 0ante Notario de la provincia donde
se encuentre el inmueble objeto de convocatoria.
Ahora bien, esta solucion de convocatoria se tramita ya sea a traves de un
proceso 0de un asunto no contencioso -ya sea que se acuda al Poder Judicial 0
al Notario, respectivamente-. Asi podemos decir que en palaras de Devis
Echandia, " los procesos no contenciosos 0 de jurisdiccion voluntaria son aquellos
procesos que se ejercitan a soliciiud de una persona que necesiia darle legalidad a una
actuaci6n 0 certeza de un derecho"». En contraste, la [urisdiccion contenciosa
propiamente dicha lise ejercita entre personas que requieren Ia in tervenci6n del
organo [urisd iccianal a fin de que desate una conirouersia 0 litigio existente entre ellas,
sobre el cual no fum podido llegar a un acuerdo't+,
Los procesos no contenciosos se hailan regulados en la Secci6nSexta del C6digo
Procesal Civil. Los asuntos que son tramitados en esta c1ase de proceso son
detailados en el articulo 749°, y en otras leyes como la Ley N° 26662 "Ley de
competencia notarial en asuntos no contenciosos'" con sus modificaciones. En
estos tipos de procesos no contenciosos los jueces se limitarian a fiscalizar 10
que ha afirmado el solicitante, es decir, son asuntos que no tienen las
caractensticas necesarias para ser consideradas COffiO procesos en sentido
estricto, pero que por su caractertstica de ser un conflicto potencial de intereses
ellegislador ha decido considerarlos como tal, con la salvedad de considerarlos
como no contenciosos.
La distinci6n entre los procesos contenciosos y no contenciosos ha sido
trabajada por diferentes autores, asi Alberto Hinostrozas, citando a AlSINA,
sefiala tres diferencias, una de elIas referida a la intenci6n de las partes de
entrar en litigio, en el caso de los procesos contenciosos existe una lucha de
opiniones, es decir un conflicto disputa entre dos esferas individuales, mientras
3 DEVIS ECHANDIA, Hernando. "Teoria General de Proceso ". Editorial Universidad, Buenos Aires,
1997, pag , 103.
4 DEVIS ECHANDIA, Hernando. Op.cit., p ag . 102.
5 Esta ley ha tenido modificaciones con la Ley 27333 y la Ley 26887, en donde ademas de otorgar
competencia a los notaries pubicos para conocer los procesos de rectificacion de partida, adopci6n de
personas capaces, constitucion de patrimonio familiar, inventarios, comprobacion de testamento 5,
sucesi6n intestada se incluyen la prescripcion adquisitiva de dominic, titulo supletorio y rectificacion de
aereas y linderos y el reconocimiento de union de hecho, la convocatoria a junta obligatoria anual,
convocatoria a junta general, respectivamente,
6 HIN OSTROZA MINGU EZ, Alberto. "Procesos No Contenciosos", Gaceta J uridica, Lima, 2001 ,pag.36.
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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas a1 regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun,
C ONG ltE SO D E LA R E P U B L I C A
que en el caso de los procesos no contenciosos, se ejerce entre personas que se
hallan de acuerdo sobre el acto que se ejecuta 0 a solicitud de una persona en
cuya contradicci6n no aparece. Una segunda diferencia recae sobre c6mo el juezconoce del proceso, en el proceso contencioso 10 realizaria por medio de un
conocimiento legitime -a traves de una investigaci6n personal- y en la no
contenciosa con conocimiento informative -en base a los informes de los
interesados-. La ultima diferencia que menciona el au tor, se refiere al
pronunciamiento al final del proceso, en el contencioso se ejerce un fallo con
arreglo a 10 que resulta de 10 expuesto y probado por las partes, mientras que
en la voluntaria el pronunciamiento s610 tiene por objeto dar autenticidad a un
acto 0 certificar el cumplimiento de un requisito de forma.
Otra de las diferencias de forma que podemos constatar, son que en losprocesos contenciosos se habla de dernanda, yaqui de solicitud; en los primeros
hay sentencia, yaqui solo hay auto.
Tratando de precisar su naturaleza de manera negativa, Monroy Galvez sefiala
que puede afirmarse que en ella no se reconocen derechos ni se imponen
prestaciones. En la jurisdicci6n voluntaria solo se constatan hechos 0 se
perfeccionan actos, en todo caso se investiga pero no se decide.
Devis Echandia hace referencia a las diferencias entre la jurisdicci6n
contenciosa -procesos contenciosos- y la jurisdicci6n voluntaria -procesos nocontenciosos-, argumentando que existe diferencia de acuerdo a:
• La posici6n que la partes ocupan en la relaci6n [urfdica procesal
• La posici6n del juez , al dictar sentencia
• Los sujetos de la relaci6n juridica procesal
• El contenido de la relaci6n [uridica procesal al iniciarse el proceso
• Los efectos de la sentencia, indica que en la jurisdicci6n contenciosa la
sentencia tiene valor de cosa juzgada, si decide en el fondo, mientras que
en la voluntaria jamas constituye cosa juzgada.
De 10expuesto, se puede esgrimir que la presente iniciativa legal busca dar una
soluci6n a esta problematica anteriormente mencionada, estableciendo los
lineamientos generales para la convocatoria de junta de propietarios. ya sea
para aquellas unidades inmobiliarias que cuenten con independizaci6n y
reglamento interne inscrito, como las que carecen de ellos. En el primer caso, se
puede solicitar la convocatoria cuando:
a. No se haya elegido a la Junta Directiva 0 no cuente con alguno de sus
miembros.
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de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun,
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b. Cuando haya vencido el periodo de la Junta Directiva sin que se hubiera
elegido a sus nuevos integrantes.
c. Cuando el6rgano encargado de 1aconvocatoria no 10hubiera realizado,
10 pueden solicitar, por escrito, los propietarios de secciones de
propiedad exclusiva que representen por 10 menos el 10% de
participaci6n de los bienes comunes.
En el segundo supuesto, los propietarios pueden solicitar 1a convocatoria,
levantando un acta de Iamisma en el que se expresara 10siguiente:
a. El nombre y documento nacional de identidad (DNI) del Presidente
Transitorio e1egido.
b. La aprobaci6n del inicio del procedimiento de regularizaci6n.
c. La determinacion de la opcion del regimen interno, entre los regimenes
de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun, 0 e1de Independizaci6n y
Copropiedad.
d. La aprobaci6n del cuadro de porcentajes de participaci6n en la
propiedad de los bienes comunes, 0 la indicaci6n expresa de la
aplicacion de la presunci6n de igualdad de participaciones estab1ecida en
la Ley de 1amateria.
e. La aprobaci6n de los gastos irrogados por 1a convocatoria, que seran
reembolsados a quienes 10 sufragaron Estos gastos seran distribuidos
entre todas los propietarios, proporcionalmente a1 porcentaje de
participaci6n de cada uno de ellos en los bienes comunes, salvo acuerdo
distinto,
f. Cualquier otro acuerdo celebrado,
Asimismo, para 1adesignaci6n del Presidente Transitorio se requiere del voto
de mas de 1amitad de los propietarios concurrentes. En segunda convocatoria,
los acuerdos se adoptan con los propietarios que asistan y que representen no
menos de la decima parte de participaci6n de los bienes comunes.
Estableciendose, claramente que esta designacion solo es por unica vez hasta
lograr la inscripci6n correspondiente, no pudiendo exceder de dos (02) afios,
Ademas de las facultades generales y especiales de representaci6n sefialadas en
los articulos, 74° y 75° del C6digo Procesal Civil, la presente iniciativa legal le
otorga al presidente transitorio las siguientes prerrogativas:
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Proyecto de Leyque regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exdusiva
y propiedad comun,
C ()~ Gi.E SO D E L A R E PU B LIC A
a. Realizar todas las acciones concurrentes a lograr la regularizaci6n de la
edificacion, de acuerdo al procedimiento establecido en la Ley N° 27157
Ley de Regularizaci6n de Edificaciones, del Procedimiento para laDeclaratoria de Fabrica y del Regimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comun; y la Ley N° 29090,Ley de
Regularizaci6n de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
b. Velar par el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su
mantenimiento, limpieza, y preservaci6n.
c. Cobrar las cuotas de los gastos comunes; cuidando que los pagos de los
servicios comunes esten al dia.
d. De ser el caso, las demas que establezca el Acta de Sesi6n de Propietarios
en la que se realiza la designaci6n.
En cuanto al procedimiento, este se puede realizar tanto en el [uez de Paz
Letrado a ante Notario; fiiandose la fecha para la convocatoria de junta de
propietarios dentro de los quince (15) dias habiles siguientes de la solicitud;
bajo responsabilidad. Posteriormente a ella, el [uez de Paz Letrado a el Notario
manda a publicar el aviso de la convocatoria par una sola vez en el diario oficial
EIPeruano y en otro de amplia circulaci6n dellugar donde se realiza el tramite.Tarnbien se establece que cualquier propietario puede formular oposici6n a
contradicci6n dentro de los cinco (OS) dias habiles de notificado can la
resoluci6n de convocatoria de junta de propietarios.
Si el tramite es realizado ante Notario, es requisito indispensable el
consentimiento unanime de los propietarios. Si alguno de ellos, en cualquier
momenta de la tramitaci6n manifiesta oposici6n, el notario debe suspender
inmediatamente su actuaci6n y remitir 10 actuado al juez correspondiente, bajo
responsabilidad.
En caso, se haya formulada contradicci6n, el [uez de Paz Letrado ordenara la
actuaci6n de los medias probatorios que la sustentan. Luego, si se solicita,
concedera al oponente a a su apoderado cinco (OS)minutos para que la
sustenten oralmente, procediendo a continuaci6n a resolver dicha
contradicci6n.
Finalmente, los propietarios encargados de la convocatoria daran fe de los
acuerdos adoptados; levantando un acta de la misma. En el acta se debera
indicar el lugar, fecha y hora en que esta se realiz6; la relaci6n de los
propietarios concurrentes; y especialmente, se debe mencionar claramente lospuntos de la agenda, asi como los acuerdos adoptados. El Notario podra
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Proyecto de Ley que regula la convocatoria de Junta de Propietarios
de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva
y propiedad comun,
C O NG ilE SO D E L A R E PU B LIC A
realizar la certificaci6n en el mismo libro de aetas 0 en instrumento extra
protocolar; 0 de haberse elegido el proeeso no contencioso, el Juez de Paz
Letrado ordenara la entrega de copia certificada de 10 aetuado a los propietariossolicitantes, manteniendose el original en el archivo del Juzgado, 0 expedira la
resoluei6n que corresponda. Asimismo, la ley estableee que el acta extra
protocolar 0 la copia certifieada del acta son meritos suficientes para su
inscripci6n en los registros publicos correspondientes, dando con ello, soluci6n
ala problematica planteada.
EFECTO DE LA VIGENCIA DE LA NORMA SOBRE LA LEGISLACION
NACIONAL
La presente inieiativa legal no colisiona con el marco constitucional, ni con las
leyes sobre la materia. Siendo el impacto sobre la legislaci6n vigente minimo;
toda vez que solo incorpora el numeral 11 a1 articulo 1 de la Ley N° 26662,Ley
de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.
ANALISIS COSTO - BENEFICIO
Laaprobaci6n de la presente iniciativa legislativa no irrogara costos adicionales
al Tesoro Publico; por el eontrario contribuira a fortalecer las relaciones
vecinales entre los diferentes propietarios de unidades inrnobiliarias de
propiedad exc1usiva y propiedad comun, dotandoles de las herramientas
necesarias para la convocatoria de junta de propietarios y por ende, darle la
formalidad y legalizaci6n de los acuerdos adoptados en aras de lograr una
cabal armonia vecinal. Asimismo, la presente iniciativa legal producira un
efecto positivo en la economia nacional, incentivando no solo la demanda de
este tipo de inmuebles y por ende un crecimiento en la economia del pais; sino
que ademas se logra posibilitar el cabal ejercicio de todos los derechos de los
propietarios de unidades inrnobiliarias sujetas al regimen de propiedad
exc1usivay propiedad comun.
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