Reemplazo de ventanas en viviendas existentes. - … · tos, accesorios, chapas, re f u e r zos,...

Cambio de carpinterías de chapa por sistema dealuminio.

Obra Edificio en To rre Av. del Libert a d o r,Palermo, 24 Pisos

1) Introducción

SIS Proyectos S.A. es una Empresa de Ingeniería,Construcción y Montajes que ha ejecutado obras deArquitectura e Ingeniería tanto en Capital Federal comoen el gran Buenos Aires.

A lo largo del tiempo SIS Proyectos S.A. fue diversificandoy ampliando los campos de acción. Así fue como comenzóa intervenir en el área de Mantenimiento de Edificios enTo rre, equipándose y especializándose en la resolución depatologías de torres de más de 15 pisos de altura.Es en esta área donde está atendiendo un problema

típico en la mayoría de los edificios con carpinteríasmetálicas donde la falta de un adecuado, insuficiente odirectamente, ningún mantenimiento a lo largo deltiempo produce el deterioro de las mismas, provocan-do filtraciones, eflorescencias, problemas estéticos y,en casos extremos, peligro de falla estructural.

Hemos detectado que a estos problemas no se les pre s t a nsoluciones acorde a las posibilidades tecnológicasa c t u a l e s .

En general esto es por falta de una adecuada evalu-ación/solución técnico/económico/financiera. En estos momentos estamos llevando a cabo la restau-ración y puesta en valor de una fachada lateral de unatorre de viviendas en la zona de Palermo, en la cual lafalta de mantenimiento provocó filtraciones, proceso decorrosión generalizado, traba de hojas corredizas, ypeligro de desprendimiento de algunas hojas corredizasy partes de los revestimientos.

Reemplazo de ventanas enviviendas existentes.Arq. Jorge C. Pignataro

Arquitecto Facultad de Arquitectura y Urbanismo FAU UBAPost grado en Desarrollo y Evaluación de Proyectos inver-sión especialización en el área InmobiliariaProfesional de vasta experiencia en Desarrollo de ingenieríaBásica y de Detalle en Proyecto, Coordinación,Construcción y Dirección de grandes Obras Civiles eIndustriales. Tambien en Consultoría, Evaluación y Estudiosde Factibilidad para Proyectos de Inversión Inmobiliarios eIndustriales.

Ing. Adalberto J. GonzálezIngeniero Mecánico egresado de la UTN.Director de SIS Proyectos, desarrolla poyectos de InversiónInmobiliarios, Programación y gestión integral de obrasindustriales y viviendas y Gestión de obra en elMantenimiento de Edificios.

Estamos trabajando en esta fachada que tiene un sec-tor de carpinterías del tipo integral de chapa, y en ellavamos restaurando los sectores internos y estruc-turales y reemplazándola por carpinterías de aluminio

2) Objeto

En esta obra se requirió a la solución integral de losproblemas detectados y enunciados precedentemente,a un precio accesible y con una forma de pago adapta-da a las reales posibilidades del consorcio.Cabe destacar que nos enfrentamos a un desafío queimplica - la revalorización del edificio a partir de reparar,

recuperar y reciclar las partes recuperables,reemplazando a nuevo el sistema de carpinteríasintegral,

- mejorar su funcionamiento, aislación acústica einfiltración al aire y al agua, preservación, ahorro deenergía,

ALUAR línea Modena, complementadas con reves-timientos en chapa plegada de aluminio también deALUAR.

- aumentar su valor inmobiliario, todo ello con los siguientes condicionamientos:

- que en su interior, continúe el normalfuncionamiento y la vida cotidiana de lospropietarios del edificio,

- que la solución técnica requiera mínimomantenimiento,

- que la solución técnica permita una solución económica y financiera acorde a las posibilidades del consorcio,

Reemplazo de ventanas en viviendas existentes.

Jorge Pignataro / Adalberto González

La solución propuesta consiste en- el corte, desmonte y retiro de los revestimientos de

chapa existentes,- reemplazo y/o refuerzo estructural,- substituirlos por las nuevas carpinterías de

aluminio y revestimientos en chapa de aluminio

en 2 mm de espesor, incluidos todos los suministrosnecesarios para este fin,

- y la reparación de las partes estructuralesamuradas (Ver, plano general CA-01, Rev. E),

- reparaciones y sellados interiores.



3) Alcance

El alcance comprende el cambio de las ventanas, pañosfijos y revestimientos de chapa existente (incluido elre t i ro y transporte de dichos elementos). Los mismoscomponen los cerramientos amurados sobre el ladoexterior completo de las fachadas laterales del EDIFICIO,desde el piso 2° al 23° inclusive, en un todo de acuerd ocon las especificaciones y Pliego técnico, notas, planoselaboradas por SIS Proyectos S.A.El trabajo en cuestión comprende el corte, desmonte yre t i ro de los revestimientos de chapa existentes que sonreemplazados por las nuevas carpinterías de aluminio yrevestimientos en chapa de aluminio en 2 mm de espe-s o r, incluidos todos los suministros necesarios paraeste fin, y la reparación de las partes estructurales amu-radas (Ve r, plano general CA-01, Rev. E).Se estableció que se comienza sobre el exterior de lafachada lateral Sudeste del edificio en cuestión.

- Se cubrieron los siguientes aspectos:

a ) El Proyecto (incluye ingeniería básica, a partir de lacual se elaboró la ingeniería de detalle) Dirección de lao b r a .

b ) P rogramación de los trabajos a fin de compatibilizarel desarrollo de la obra con las tareas domésticas de losp ro p i e t a r i o s .

c ) Todos los Suministros y materia prima para laFabricación de los pre m a rcos, carpinterías, re v e s t i m i e n-tos, accesorios, chapas, re f u e rzos, etc.

d) Efectuar la supervisión y todas las provisiones nece-sarias para el montaje, resolución de interf e rencias ei n t e rfaces con los montajes hasta la apro b a c i ó n .

e) Los ensayos de estanqueidad del Montaje de lascarpinterías, pre m a rcos metálicos, revestimientos enaluminio y reposición de vidrios, de acuerdo a lo especi-ficado en el Pliego Técnico y en los tiempos indicadosen el Cronograma General.

f) Obtención de las fuentes de financiación.



4) Requisitos generales a cumplir

a ) El sistema a montar deberá cumplir con los re q u i-sitos de hermeticidad y estanqueidad al agua, asícomo a valores de presión de viento equivalentes auna velocidad de 120 Km./h.

b ) Se debió hacer especial hincapié en establecer un sis-tema de Garantía de Calidad y las consecuentes norm a sde Control de Calidad durante todo el proceso deIngeniería, Fabricación y Montaje de las carpinterías,accesorios y revestimientos, como así también duranteel proceso, en obra, de Montaje y Te rminación final.

De este modo todo el personal que participa, contribuiráa obtener un trabajo de calidad asegurada.

c) Se presentó un plan de Seguridad e Higiene para elMontaje, aprobado por nuestra ART y debidamente fir-mado por nuestro Ingeniero de Seguridad e Higienedesignado a tal efecto.

d) Se elaboraron las correspondientes Instrucciones deMontaje acentuando la importancia de la Calidad eidoneidad de la Mano de Obra, la cual además de tenerexperiencia comprobable, debió ser calificada especial-mente para este contrato.



5) Estudio y Determinación de la patología.

- La solución aplicada, es el resultado de un largo pro c e-so de investigación e ingeniería, que se inició en unaprimer etapa, con la inspección “In Situ” de las fachadas,para ello fue necesario montar nuestro andamioTRACTEL con dos motores TIRAK, examinar y fotografi-ar cuidadosamente cada sector de las mismas, para suevaluación posterior.- A partir de dicha inspección, se inició el proceso deestudio de esta particular patología que sufren las carpin-terías metálicas expuestas directamente a las inclemen-cias climáticas, sin una adecuada protección ni manten-i m i e n t o .El origen del problema reside en varios aspectos,- El principal, es una falla de diseño que no previó ade-cuadamente las facilidades para el mantenimiento nece-sario, como así mismo, desagües insuficientes, detallesde terminaciones y sellados inapropiados, pro t e c c i o n e sy previsión del proceso de condensación.- El otro es una suma de fallas en la construcción y mon-taje del conjunto, y falta de control de calidad que no ase-g u r a ron una adecuada protección de los elementos com-ponentes del sistema.El proceso de deterioro se inició por dos motivos clara-mente difere n c i a d o s ,- Uno es interno, por el proceso de condensación intersti-c i a l en jambas, dinteles y zócalos mal amurados o cons e c t o res huecos. Hay que tener presente que estascarpinterías están ubicadas con una orientación sudestey que además, pertenecen a locales húmedos (cocinas yl a v a d e ros/habitaciones de serv i c i o ) .- El otro es externo, es la insuficiente protección, suma-do a la falta de mantenimiento y envejecimiento de losi n a p ropiados materiales que utilizaron como selladore spara las uniones de etapas y sectore s



6) Resolución de la patología

- Como conclusión de dicha evaluación se estableció elorigen y desarrollo del problema, decidiéndose el re e m-plazo de los sectores estructurales y el re f u e rzo de laszonas dañadas, para cada sector se evaluaron difere n t e ssoluciones altern a t i v a s .- Por pedido del consorcio se tuvo en cuenta la part i c u-laridad de que se debía realizar el trabajo desde el exteri-o r, con el menor impacto posible a las familias ocu-pantes de cada unidad lo que nos condicionó a que eltiempo de trabajo en cada local no debía exceder de undía, y que en caso de tormentas inesperadas noquedaran locales sin cerr a r.- Posteriormente se elevó en un informe técnico dondese detalló el estado de dichas fachadas, la propuesta dec o rrección, cambio de carpinterías y revestimientos, sea n a l i z a ron distintos materiales.- En una segunda etapa, se evaluaron las posiblessoluciones alternativas globales, se definió el sistemade calidad y aseguramiento de la misma querequeriría este reemplazo, se continuó con el diseño eingeniería básica, se decidió el empleo del aluminio,se desarro l l a ron las especificaciones y pliego técnico.- Posteriormente se inició un desarrollo y procesointeractivo con diferentes empresas, ponderando lasfortalezas y debilidades de cada solución y los costosasociados.- Se llegó a la conclusión de utilizar carpinterías y re v e s-timientos de aluminio por las ventajas que tiene en cuan-to al mínimo mantenimiento y mejores pre s t a c i o n e s .- Por mejor respuesta a nuestros requerimientos decalidad, de perfilería, garantía de fabricación a través desus sistemas y asesoramiento técnico, se seleccionó alos productos de ALUAR división Elaborados.- Luego se determinó en conjunto con ALUAR, dentrode sus sistemas disponibles, el Módena, por ser el quemejor se adaptaba a las necesidades técnico económi-cas, respondiendo a las prestaciones necesarias en eledificio, soportar las cargas de viento y sudestada a lasque están sometidas las carpinterías con un costorazonable para dichas prestaciones y condiciones deservicio.



7) Financiamiento, Cash Flow yC ronograma General

- Conociendo la real importancia que juega el finan-ciamiento en la factibilidad de este tipo de servicio, serealizó un profundo análisis que fue paulatino y en para-lelo con el desarrollo de este pro y e c t o .- Para llevarlo a cabo se valió de las herr a m i e n t a susuales en desarrollo y evaluación de proyectos de inver-sión, programó todos los trabajos de reemplazo, lassecuencias y tiempos re q u e r i d o s .- Procesó dicha información y sensibilizó el proyecto cond i f e rentes escenarios posibles, hasta obtener dos alter-nativas posibles con financiamiento pro p i o .- Cabe señalar que también se debió vencer la falta decréditos bancarios a Consorcios y a la profunda crisisque atravesó nuestro país en ese momento.- Dichas alternativas les fueron propuestas al Consorc i ohasta armonizar las reales posibilidades del mismo y lasnecesidades de Cash Flow y Financiamiento genuino denuestra Empre s a .



8) Secuencia Técnico Constructiva General- Retiro hasta el transporte de las hojas y paños fijos y detodos los sectores dañados/corroídos, por piso.- Reemplazo de los elementos metálicos estru c t u r a l e s .- Reparación y/o re t i ro /re f u e rzo /restauración de los ele-mentos metálicos empotrados deteriorados.- Montaje de pre m a rcos metálicos en chapa galvanizaday bastidores para soporte y recepción de las nuevascarpinterías y revestimientos en aluminio pintado blanco.- Montaje de las carpinterías y revestimientos en alu-minio, con sus correspondientes protecciones, sellados,fijaciones, etc.- Montaje de la Cupertina de coronamiento y re v e s-timientos entre carpinterías construidos en chapa de alu-minio de 2 mm. de espesor, pintado blanco.- Protección de pintura antióxido en sectores con sol-dadura y fijaciones, y terminación con pintura esmaltesintético blanco en el perímetro entre el marco existentey el marco de aluminio del lado interior de los deptos,incluye fijaciones de equipos de aire existentes empotra-dos y sellados.

Secuencia Técnico Constructiva Detallada1) SECUENCIA DE REPLANTEO2) SECUENCIA CONSTRUCTIVA3) SECUENCIA DE MONTA J E4) REVESTIMIENTOS5) ELEMENTOS DE SEGURIDAD6) ARREGLO y REEMPLAZO DE CARPINTERÍAS7) PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES8) REPARACION Y REEMPLAZO DE LAS CARPINTERÍAS

M E T Á L I C A S9) DESIGNACIONES Y ABREVIAT U R A S10) CRITERIOS Y TIPO DE TRABAJO A REALIZAR11) ELEMENTOS A REEMPLAZAR12) ELEMENTOS A PROTEGER CON CONVERT I D O R13) DIRECCION DE OBRA14) PROGRAMACION DE LOS TRABAJOS15) TRATAMIENTO DE LOS VIDRIOS16) OBLIGACIONES DEL REPRESENTANTE TECNICO17) ESQUEMAS Y PLANOS ADJUNTOS

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