REGLAMENTO PARA REVISION DE PROPIETARIOS

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE Página 1

REGLAMENTO BOSQUES DE LA SALLE

ESCRITURA PÚBLICA: NÚMERO __________________ ...................................................................... 3

CAPITULO I: OBJETO, PRINCIPIOS, DEFINICIONES Y OBLIGATORIEDAD ................................... 3

ARTÍCULO 1: OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA: ................................................................................. 3

ARTÍCULO 2: NATURALEZA JURÍDICA DEL CONJUNTO: .......................................................................... 3

ARTÍCULO 3: PRINCIPIOS: ................................................................. ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

1. Función Social y Ecológica de la Propiedad. ............................. ¡Error! Marcador no definido.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social.. ................................. ¡Error! Marcador no definido.

3. Respeto de la dignidad humana. .................................................... ¡Error! Marcador no definido.

4. Libre iniciativa empresarial. ............................................................ ¡Error! Marcador no definido.

5. Derecho al debido proceso. ............................................................. ¡Error! Marcador no definido.

ARTICULO 4. DEFINICIONES. ............................................................ ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

1. Régimen de Propiedad Horizontal:. .......................................... ¡Error! Marcador no definido.

2. Reglamento de Propiedad Horizontal:. .................................... ¡Error! Marcador no definido.

3. Conjunto: . ....................................................................................... ¡Error! Marcador no definido.

4. Edificio o conjunto de uso residencial:.................................... ¡Error! Marcador no definido.

5. Bienes Privados o de dominio particular:. .............................. ¡Error! Marcador no definido.

6. Bienes Comunes:. .......................................................................... ¡Error! Marcador no definido.

7. Bienes comunes esenciales: . .................................................... ¡Error! Marcador no definido.

8. Expensas Comunes necesarias: . ............................................. ¡Error! Marcador no definido.

9. Coeficientes de Copropiedad:. ................................................... ¡Error! Marcador no definido.

10. Área Privada Construida: ............................................................ ¡Error! Marcador no definido.

11. Área Privada Libre: ........................................................................ ¡Error! Marcador no definido.

ARTICULO 5. OBLIGATORIEDAD. .......................................................................................................... 6

CAPÍTULO II. CONSTITUCIÓN E IDENTIFICACIÓN FÍSICA Y LEGAL DEL CONJUNTO .................. 6

ARTÍCULO 6. IDENTIFICACIÓN FÍSICA Y LEGAL: ....................................................................................... 6

ARTÍCULO 7. TRADICIÓN:.................................................................................................................... 7

ARTÍCULO 8. DOMICILIO Y DIRECCIÓN: ................................................................................................ 7

CAPÍTULO III: DE LOS BIENES COMUNES ............................ ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 9. ALCANCE Y NATURALEZA DE LOS BIENES COMUNES:......................................................... 7

ARTÍCULO 10. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES: ................................................. 7

ARTÍCULO 11. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES: ................................... 8

ARTÍCULO 12. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: .......................................................................... 8

ARTÍCULO 13. DEFINICIÓN DE LOS BIENES COMUNES DEL CONJUNTO: ..................................................... 8

ARTICULO 14. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: ................................. 8

ARTÍCULO 15. BIENES COMUNES Y ÁREAS COMUNES DENTRO DE LAS ÁREAS PRIVADAS: ........................ 9

ARTÍCULO 16: ÁREAS COMUNES Y BIENES COMUNES INMUEBLES: ......................................................... 9

ARTÍCULO 17. INDIVISIBILIDAD: ........................................................................................................... 9

CAPÍTULO IV: EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL .......................................................... 9

ARTÍCULO 18. CAUSALES DE EXTINCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE

P.H.: ............................................................................................................................................... 17

ARTÍCULO 19: PROCEDIMIENTO PARA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. ............................... 17

ARTÍCULO 20. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD: ................................................................................... 17

ARTÍCULO 21. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA: ...................................................................... 18

ARTÍCULO 22. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE P.H.: ................................................................................................................................... 18

ARTÍCULO 23. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO: ............................................................... 18

ARTÍCULO 24. SEGUROS: ................................................................................................................. 19

ARTÍCULO 25. DERECHOS, OBLIGACIONES, PROHIBICIONES, RESPONSABILIDADES, REGLAS Y

CONTROLES PARA LA VIDA EN COMUNIDAD: ....................................................................................... 19

CAPÍTULO V: DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR Y DE LOS DERECHOS,

OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES SURJIDOS DE ELLOS. ............................................................. 9

ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: DESTINACIÓN Y

DELIMITACIÓN: ................................................................................................................................... 9


ARTÍCULO 27. PROPIETARIOS: ......................................................... ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 28. PROPIEDAD. ............................................................. ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 29. ÁREAS PRIVADAS: ...................................................................................................... 10

ARTÍCULO 30. OBLIGACIONES AL CEDER UN BIEN DE USO PRIVADO. ................................................... 11

ARTÍCULO 31. DETERMINACIÓN DE LAS ÁREAS PRIVADAS: ................................................................. 11

ARTÍCULO 32: ÁREAS COMUNES Y PRIVADAS POR PISO: .................... ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 33: ÁREAS DE PROPIEDAD PRIVADA Y PORCENTAJE DE COPROPIEDAD: ... ¡ERROR! MARCADOR

NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 34. MODIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES: ........................................................................ 11

ARTÍCULO 35: DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS O TENEDORES DE LOS BIENES PRIVADOS O DE

DOMINIO PARTICULAR: ..................................................................................................................... 11

ARTÍCULO 36: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS O TENEDORES DE LOS BIENES PRIVADOS O DE

DOMINIO PARTICULAR: ..................................................................................................................... 12

ARTÍCULO 37. PROHIBICIONES GENERALES A LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES DE LOS BIENES

PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: ............................................................................................. 14

ARTÍCULO 38. EN RELACIÓN CON LAS UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO ESPECÍFICAMENTE, ESTÁ

PROHIBIDO: ..................................................................................................................................... 14

ARTÍCULO 39. SOLIDARIDAD DEL COPROPIETARIO CON LOS USUARIOS DE SU UNIDAD: ......................... 15

ARTÍCULO 40. SEGUROS: ................................................................ ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 41: INDEMNIZACIÓN PROVENIENTE DEL SEGURO: .............. ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 42. IMPUESTOS PARTICULARES: ....................................................................................... 22

ARTÍCULO 43. PAGO DE SERVICIOS: ................................................................................................. 33

ARTÍCULO 44. EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS: ............................................................................ 15

ARTÍCULO 45. EXPENSAS COMUNES EXTRAORDINARIAS: ................................................................... 15

ARTÍCULO 45. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: .......................................... 15

ARTÍCULO 46. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS: ............................................................... 16

ARTÍCULO 47. PAGO DE EXPENSAS: ................................................................................................. 17

ARTÍCULO 48. RECURSOS PATRIMONIALES. ......................................................................................... 4

ARTÍCULO 49. FONDO DE IMPREVISTOS: ............................................................................................. 4

ARTÍCULO 50. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: ..................................... ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 51. IRRENUNCIABILIDAD: .................................................................................................. 33

ARTÍCULO 52. DERECHOS SOBRE LOS PARQUEADEROS DE VISITANTES, SOBRE LAS ÁREAS COMUNES DE

LOS SÓTANOS EN LOS BLOQUES 6 Y 8 Y SOBRE EL TERRENO NO CONSTRUIDO. .................................... 33

CAPITULO VI ORGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO ........................ 22

ARTÍCULO 53. ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN: .............................................................. 22

ARTÍCULO 54. INTEGRACIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL Y ALCANCE DE SUS DECISIONES: .................... 22

ARTÍCULO 55. NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL: .............................................. 23

ARTÍCULO 56. REUNIONES ORDINARIAS: ........................................................................................... 23

ARTÍCULO 57. REUNIONES POR DERECHO PROPIO: ............................................................................ 24

ARTÍCULO 58. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA: .................................................................. 24

ARTÍCULO 59. REUNIONES NO PRESENCIALES: .................................................................................. 24

ARTÍCULO 60. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA: ................................................................. 24

ARTÍCULO 61. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES: .......................................................... 25

ARTÍCULO 62. QUÓRUM Y MAYORÍAS: ............................................................................................... 25

ARTÍCULO 63. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA: ........................................................... 25

ARTÍCULO 64. ACTAS DE LA ASAMBLEA: ............................................................................................ 25

ARTÍCULO 65: REGLAMENTO DE DEBATE PARA LA ASAMBLEA: ............................................................ 26

ARTÍCULO 66. REGLAS PARA EL USO DE LA PALABRA EN LA ASAMBLEA:.............................................. 26

ARTÍCULO 67. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES: ................................................................................... 27

CAPÍTULO VII: EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. .......... ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 68. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: ........................................................................... 27

ARTÍCULO 69. QUÓRUM Y MAYORÍAS: ............................................................................................... 28

ARTÍCULO 70. ACTAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: ................................................................. 28

ARTÍCULO 71: FACULTAD SANCIONATORIA: ....................................................................................... 28

ARTÍCULO 72. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: ......................................................... 28

ARTÍCULO 73. FUNCIONES DEL PRESIDENTE: ................................................................................... 29

ARTICULO 74. FUNCIONES DEL VICEPRESIDENTE: ............................................................................. 30


ARTÍCULO 75. FUNCIONES DE LOS VOCALES: .................................................................................... 30

CAPÍTULO VIII: DEL ADMINISTRADOR DEL CONJUNTO ... ¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.

ARTÍCULO 76. NATURALEZA DE ADMINISTRADOR: .............................................................................. 30

ARTÍCULO 77. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR: .............................................................................. 30

ARTÍCULO 78. REVOCATORIA DEL ADMINISTRADOR: ........................................................................... 31

CAPÍTULO IX DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS

SANCIONES Y DE LOS RECURSOS Y DE LO SANCIONADOS....................................................... 32

ESCRITURA PÚBLICA: Número __________________

________________________________________________________

FECHA: _____________________________

CLASE DE ACTO: Reforma y/o actualización al Reglamento de Propiedad Horizontal del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE de conformidad con lo dispuesto

en la Ley 675 de 2001 y el Decreto Reglamentario 1060 de 2009.

En Pereira, capital del Departamento de Risaralda República de Colombia, a los XXXXX

días del mes de XXXXX del año dos mil doce (2012), ante mí.

____________________________. Notario Quinto de este Círculo COMPARECIÓ:

SONIA ARANGO, mayor de edad y vecina de Pereira, identificada con la cédula de

ciudadanía N°___________ expedida en Pereira, de estado civil casada, con sociedad

conyugal vigente, quien obra en este acto en nombre y representación, como consta en

poder que se adjunta a está escritura, CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE, ubicado en la calle 19 N° 21B-60 de la ciudad de Pereira, persona jurídica

constituida mediante la escritura de la Notaría Quinta del Círculo de Pereira, con domicilio

principal en Pereira, Registrado en la Oficina de Instrumentos públicos de Pereira, el

__________________, con Nit N°. 10080465-, quien manifiesta que en la Asamblea

Extraordinaria de Copropietarios del día __ del mes ____ del año_____ con la asistencia

de una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad del Conjunto

Residencial Bosques de la Salle, se aprobó la reforma y/o actualización al Reglamento de

Propiedad Horizontal para adecuarlo a la Ley 675 del 2001 y al Decreto Reglamentario

1060 de 2009. Que en consecuencia queda reformado y/o actualizado el reglamento de

propiedad horizontal constituido por escritura pública dos mil cuatrocientos ochenta y tres

(2483) del nueve (9) de Agosto de ml novecientos noventa y cinco (1995), en los

siguientes términos:

CAPITULO I: DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURIDICA

Artículo 1: Objeto de la Persona Jurídica:

El CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE P.H., en virtud de este acto

jurídico reafirma su condición de persona jurídica, conformada por los propietarios de los

bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes

y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes

privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas

comunes, la persona jurídica que surge de este reglamento de propiedad horizontal será

considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, caso

en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del

medidor individual que exista en las zonas comunes.

Artículo 2: Naturaleza Jurídica del Conjunto:

El CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE P.H., como persona jurídica

originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de


lucro y su domicilio será el municipio de Pereira, con calidad de no contribuyente de

impuestos nacionales. Parágrafo: La destinación de algunos bienes que produzcan renta

para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de

lucro.

Artículo 3.- Recursos patrimoniales.

Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos

provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses,

fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título

para el cumplimiento de su objeto. Parágrafo 1. Los visitantes no estarán obligados a

cancelar valor alguno por el uso del parqueadero de visitantes, salvo que su estadía

supere los siete (7) días en cualquiera de los parqueaderos destinados para los mismos

en cuyo caso cancelará la tarifa que le establezca el Consejo de Administración.

Parágrafo 3. En ningún caso los parqueaderos del CONJUNTO podrán ser utilizados por

personas ajenas a la misma, a menos que tengan la calidad de visitantes de alguno de los

copropietarios del mismo. Parágrafo 4. En el evento que un copropietario llegare a utilizar

con vehículos de su propiedad los parqueaderos de visitantes deberá cancelar a título de

multa una tarifa por hora o día que será establecida por el Consejo de Administración.

Artículo 4.-. Fondo de Imprevistos:

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE como persona jurídica constituirá

un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e

incrementará con porcentaje de recargo no inferior al (1%) sobre el presupuesto anual de

gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere

pertinentes. La asamblea podrá suspender el cobro cuando el monto disponible alcance el

cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El

administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea

general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el presente reglamento de

propiedad horizontal. Parágrafo 1º. El cobro a los propietarios d e expensas

extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, sólo podrá aprobarse

cuando los recursos del fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender

las erogaciones a su cargo. Parágrafo 2º. Para que el administrador pueda disponer del

respectivo fondo, requerirá el voto favorable del cincuenta y uno por ciento (51%) de los

módulos de contribución del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE y sólo

se aplicará en los siguientes casos: 1. Para reparaciones locativas de áreas comunes del

CONJUNTO; 2. Para la reparación de las redes eléctricas, cambio de tuberías de agua y

alcantarillado; 3. Para construcciones que lleven a una mejor utilización de las áreas

comunes determinadas en el presente reglamento. 4. Para el pago asesorías jurídicas o

indemnizaciones por demandas laborales que puedan surgir en la vida del CONJUNTO.

CAPITULO II: OBJETO, PRINCIPIOS, DEFINICIONES Y OBLIGATORIEDAD

Artículo 5.- Objeto: La ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

Artículo 6°. Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:


6.1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente. 6.2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. 6.3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley. 6.4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común. 6.5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. Artículo 7°. Definiciones. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente. Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el


cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada.. Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto.. Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal. Area privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. Area privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Artículo 8.- Obligatoriedad.

Las disposiciones de esta reforma y/o actualización al reglamento son de carácter

obligatorio, no solamente para los propietarios de las unidades privadas, sino también

para todas las personas naturales o jurídicas que a cualquier título usen, gocen o disfruten

las unidades que conforman el inmueble. En todo acto o hecho jurídico que implique

transferencia o adquisición del dominio o constitución de cualquier derecho real, o simple

cesión a cualquier título de uso y goce sobre las unidades de este inmueble o entrega de

mera tenencia de las mismas, se entienden como derechos incorporados a las

disposiciones del reglamento de constitución en lo pertinente, la presente reforma y las

normas que en el futuro se dicten sobre la materia, las resoluciones que se adicionen,

modifiquen o deroguen emanadas de la asamblea de propietarios, con el lleno de los

requisitos previstos en la ley 675 de 2001 y las normas legales que regulen situaciones

similares. Parágrafo: Los copropietarios tendrán la obligación de enterar anticipadamente

a toda persona que pretenda algún derecho sobre su predio sobre las obligaciones que se

derivan del presente reglamento.

CAPÍTULO III. CONSTITUCIÓN E IDENTIFICACIÓN FÍSICA Y LEGAL DEL CONJUNTO.

TRADICION Y DOMICILIO.

Artículo 9. Identificación Física y Legal:

SE OBVIA ESTE ARTICULO EN ESTE BORRADOR POR NO PRESENTAR

MODIFICACION DEL REGLAMENTO ANTERIOR.


Artículo 10. Tradición:



Artículo 11. Domicilio y Dirección:



CAPITULO IV: LA DETERMINACION DE LOS BIENES COMUNES: ALCANCE Y

NATURALEZA; DESAFECTACION; USO EXCLUSIVO; DEFINICION Y REGIMEN

ESPECIAL.

Artículo 12. Alcance y naturaleza de los bienes comunes:

Los bienes, elementos y zonas del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,

seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y

proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles, y mientras

conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma

separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada

de aquellos. El derecho sobre los bienes será ejercido en la forma prevista en la ley 675

de 2001 y en el presente reglamento. Parágrafo 1º. Tendrán la calidad de comunes no

solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos

señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el

documento que haga sus veces siempre y cuando por decisión de la Asamblea General

no hayan sido desafectados para darles paso al uso privado. Parágrafo 2º. Sin perjuicio

de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de

los bienes de propiedad privada o particular, el reglamento de propiedad horizontal del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE podrá autorizar la explotación

económica de bienes comunes, siempre y cuando esta no se extienda a la realización de

negocios jurídicos que den lugar a la transferencia de derecho de dominio de los mismos.

La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las

zonas comunes, no afecte la estructura del Conjunto, ni contravenga disposiciones

urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para

el beneficio común de la copropiedad y se destinará al pago de expensas comunes del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE, o a los gastos de inversión, según

decida la Asamblea General. Parágrafo 3º. Se autoriza a la asamblea general de

propietarios para decidir sobre la explotación económica de bienes comunes, dicha

decisión requiere el voto favorable de más del cincuenta por ciento (50%) de los

propietarios.

Artículo 13. Desafectación de bienes comunes no esenciales:

Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas, aplicables en el municipio o distrito de que se trate. Parágrafo 1. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno y serán objeto de todos los beneficios cargas e impuestos


inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del Conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo 2°. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Artículo 14. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes:

La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento

de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se

protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las

aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo

precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de instrumentos

públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. En la decisión de

desafectación de un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de

los ajustes en los módulos de contribución, como efecto de incorporación de nuevos

bienes privados al edificio o conjunto en este caso los coeficientes y módulos se

calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero

de la ley 675 de 2001.

Artículo 15. Bienes comunes de uso exclusivo:

Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de domino particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los parqueaderos de visitantes, acceso y circulación, y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

Artículo 16. Definición de los bienes comunes del Conjunto:



Articulo 17. Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo:

Los propietarios de bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, se obliga a: 1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo del bien; 2. No cambiar su destinación; 3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por el paso del tiempo; 4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general. Parágrafo 1°. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor. Parágrafo 2°. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.


Artículo 18. Bienes comunes y áreas comunes dentro de las áreas privadas:

En las áreas privadas se encuentran unas áreas, comunes donde se construyeron los

siguientes BIENES COMUNES: Los muros de cerramiento, los muros, entre áreas

privadas colindantes, los muros entre áreas privadas y áreas comunes, las columnas y

los buitrones de ventilación.

Parágrafo: TRATAMIENTO ESPECIAL DE LAS AREAS PRIVADAS DONDE SE

ENCUENTRAN CONSTRUIDOS BIENES COMUNES.

a. En cuanto a su uso: Las áreas comunes dentro de las áreas privadas, donde están

construidos los bienes comunes relacionados en el punto inmediatamente anterior,

solo podrán ser utilizadas por los propietarios, tenedores o visitantes del área privada,

para que perdure en ellos los BIENES COMUNES INMUEBLES en estas áreas

construidos. Cualquier cambio en estas deberá ser aprobado por la ASAMBLEA DE

COPROPIETARIOS.

b. En cuanto al diseño arquitectónico y sus acabados: Los bienes comunes que se

determinan en este artículo, serán utilizados internamente. Es decir, dentro de las

áreas privadas, por los propietarios, tenedores u ocupantes del área respectiva, pero

su diseño arquitectónico aprobado en los planos y los acabados externos dados por la

firma constructora pero no se podrán modificar. Cualquier cambio en estos bienes,

deberá ser aprobado por la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

c. En cuanto a su reparación: Los bienes comunes que se determinan en este artículo,

su reparación, si el daño fue ocasionado por un acto el hombre, será en principio

reparado, por este, pero es obligación de todos los copropietarios velar por la

conservación y participar económicamente, de acuerdo al porcentaje de copropiedad

determinado en este reglamento, en su reparación: a excepción de los muros

medianeros que serán reparados por quien ocasionó el daño, y en su defecto, por los

propietarios de los predios colindantes por partes iguales.

d. Los copropietarios y/o arrendatarios que vayan a realizar adecuaciones en sus

apartamentos deberán obtener el visto bueno de la Administración del Conjunto.

Artículo 19: Áreas comunes y bienes comunes inmuebles:

LAS ÀREAS COMUNES son unas medidas de superficie y los BIENES COMUNES

INMUEBLES corresponden a unas construcciones, del dominio inalienable e indivisible de

todos los propietarios, que se consideran necesarios para el uso de ciertos bienes

comunes, para la existencia, seguridad, conservación, y en fin, las que permitan a todos y

cada uno de los propietarios, el uso y goce de sus áreas privadas en el CONJUNTO

RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Artículo 20. Indivisibilidad:

La copropiedad que existe sobre los bienes comunes es forzosa, por lo tanto ninguno de

los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE, podrá solicitar

su división mientras subsista la persona Jurídica del Conjunto, de acuerdo con lo

establecido en la ley 675 de 2001.

CAPÍTULO V: DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR Y DE LOS

DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES SURGIDAS DE ELLOS.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

Artículo 21. Identificación de los bienes privados o de dominio particular. Los bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de


copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden. Parágrafo 1°. De conformidad con lo establecido en el inciso 2° del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. Parágrafo 2°. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas para la identificación de los bienes aquí señalados. Artículo 22. Divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes. Parágrafo. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado. Artículo 23. Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto. 2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. 3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. 4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Artículo 24. Áreas Privadas:

Son áreas privadas las que se forman para beneficio privado, como son los apartamentos

y los parqueaderos excepto los de visitantes.


Artículo 25. Obligaciones al ceder un bien de uso Privado.

Cumplidos los requisitos legales para enajenar un área privada a cualquier titulo, los

comparecientes se obligan a lo siguiente:

1) El vendedor a comunicar a la administración que ha traspasado el derecho de

dominio, determinando el nuevo propietario por su nombre completo, identificación y

lugar donde se le enviará la correspondencia del Conjunto .

2) El vendedor a dejar la constancia en la escritura de compraventa de la expresa

conformidad con el presente reglamento, y si no se deja constancia, de todas

maneras el nuevo adquiriente, por el mero hecho de comprar un AREA privada en el

“CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE PROPIEDAD

HORIZONTAL” Se adhiere irrestrictamente a este reglamento.

3) El vendedor a ceder al nuevo adquiriente la cuota parte que le corresponde en el

fondo de reserva para atención a los gastos extraordinarios, conforme a la

certificación que expedirá la administración.

4) El comprador a enviar a la administración del edificio una copia de folio de matricula

inmobiliaria, en los veinte días siguientes a la fecha en que se le dio turno para

registro en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pereira

Artículo 26. Determinación de las Áreas Privadas y de los coeficientes de copropiedad.

La ubicación en pisos, la identificación, los metros cuadrados, la altura libre, el

coeficiente de propiedad, las medidas y linderos de cada una de las áreas privadas que

conforman “EL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE PROPIEDAD

HORIZONTAL”, conforme lo indican los artículos 25 y 26 de la ley 675 de 2001, son como

sigue:

SE OBVIAN LOS ARTICULOS 27 Y 28 EN ESTE BORRADOR POR NO PRESENTAR


Artículo 29. Modificación de coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

Artículo 30: Derechos de los propietarios o Tenedores de los Bienes Privados o de

Dominio Particular:

Son derechos de los propietarios de los bienes Privados en el CONJUNTO

RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE los siguientes: 1. Cada Propietario tendrá sobre

su unidad privada un derecho de dominio exclusivo regulado por las normas generales

del Código Civil y leyes complementarias y por las especiales que para el régimen de

propiedad horizontal consagra la ley 675 de 2001 y sus decretos reglamentarios. 2. De

conformidad con lo anterior cada propietario podrá enajenar, gravar, dar en anticresis o

ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier titulo, con las limitaciones

impuestas por la ley y este reglamento, y en general, cualesquiera de los actos que


faculta el derecho de dominio. 3. Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga

según la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin perjuicio de uso legítimo de

los demás propietarios y usuarios. 4. Disfrutar de los servicios comunales aprobados por

la Asamblea General. 5. Solicitar de la Administración cualquiera de los servicios que esta

deba prestar de acuerdo con lo establecido por la Asamblea General, el Consejo de

Administración y este reglamento. 6. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de

propietarios con derecho a voz y voto. 7. Ejecutar por su cuenta las obras y actos

urgentes que exija la conservación y la reparación del inmueble, cuando no lo haga

oportunamente el administrador y exigir el reintegro de las cuotas que corresponda a los

demás propietarios en los gastos comprobados. 8. Solicitar al administrador la

convocatoria a asambleas extraordinarias de conformidad con lo establecido en este

reglamento. 9. Elegir y ser elegido como dignatario de los diversos órganos directivos y

comités de Conjunto, siempre y cuando se encuentre a paz y salvo con el pago de las

expensas comunes y demás compromisos aprobados por la Asamblea General o el

Consejo de Administración. 10. Establecer dentro de su propiedad las medidas de

seguridad que estime pertinentes para la integridad de su inmueble y los bienes que

contiene. 11. Poseer y usar su respectiva área privada con la debida libertad, pero dentro

de los límites que le señala este reglamento y las consideraciones personales que

reclama la convivencia general. 12. Enajenar la propiedad privada que le pertenece,

limitar su dominio, construir sobre ella cualquier clase de gravámenes, darla en

arrendamiento y en general, ejercer todos los actos jurídicos y materiales a que le da

derecho el dominio, con sujeción a los estatutos y reglamentos que ha aceptado al ser

propietario de uno o varias áreas privadas del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE

LA SALLE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Artículo 31: Obligaciones de los propietarios o Tenedores de los Bienes Privados o de

Dominio Particular:

En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes

obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación legal, en la forma

prevista en este reglamento. Las construcciones que se hagan en los bienes de uso

privado dentro del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE, tendrán

carácter únicamente de vivienda, 2. Abstenerse de ejecutar acto alguno que comprometa

la seguridad o solidez del Conjunto, producir ruidos, molestias que perturben la

tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salubridad pública. 3.

Contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y

reposición de los bienes comunes, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad en la

forma y términos que se establecen en este reglamento. Cfr.: Sentencia C318 de la

Corte Constitucional, de dos (2) de mayo de dos mil dos (2002) “El otro aspecto a

destacar consiste en que desde su regulación legal, el derecho de dominio sobre los

bienes comunes nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los

bienes privados. Es decir, de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de

dominio de los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa. Del

análisis de la norma en cuestión, queda claro que coexisten dos derechos, a saber: el

primero, que radica en la propiedad o dominio que se tiene sobre un área privada

determinada; y, el segundo, una propiedad en común sobre las áreas comunes, de la cual

son cotitulares quienes a su turno lo sean de áreas privadas”. 4.- Ejecutar de inmediato

las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro

del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios en el Conjunto o a los bienes

que lo integran, resarciendo los daños que ocasionen por su descuido o el de las

personas por las que deba responder. 5. Cuidarse de enajenar, arrendar o conceder el

uso de la propiedad a personas con hábitos antisociales, impropios o que se constituyan

en mal ejemplo para la juventud o que den al inmueble un uso distinto al de vivienda


Familiar. 6. Entregar en la administración el folio de matricula inmobiliaria del bien privado,

siempre que haya transferencia de la propiedad, con el fin de mantener actualizado el

registro de propietarios. De no hacerlo la administración lo solicitara a la oficina de registro

e incluirá el valor en la factura del mes siguiente. 7. Suministrar los datos relacionados

con el nombre e identificación de los residentes en la unidad de uso privado, así como los

relacionados con vehículos, mascotas y empleados o dependientes. 8. Registrar sus

animales domésticos en la Administración, acompañando sus certificados de vacunas y

cuando se presenten quejas, permitir el acceso del administrador para verificar las

condiciones higiénicas de permanencia de las mascotas. 9. El propietario deberá

entregar un documento en el que conste expresamente que el ocupante a cualquier titulo,

conoce y se obliga a respetar y cumplir los Reglamentos del Conjunto. En todo caso

existirá solidaridad entre el propietario y los ocupantes en las sanciones que el

incumplimiento llegare a ocasionar. 10. Cumplir estrictamente con las normas de

urbanidad y respeto mutuo. 11. Recoger la correspondencia y paquetes en los casilleros

de cada apartamento, dispuestos para tal fin en la recepción del Conjunto, teniendo

presente que la perdida de vigencia de las cuentas de cobro, recibos de servicios públicos

y demás documentos son de responsabilidad de los usuarios y / o residentes del Conjunto

y no de la administración. 12. Permitir la entrada a su propiedad al administrador o al

personal autorizado por este, que estén encargados de proyectar, inspeccionar o realizar

trabajos en beneficio de los bienes comunes o de los demás bienes de dominio privado.

13. Facilitar el ingreso del Administrador y/o de los miembros del Consejo de

Administración para realizar verificaciones, de las áreas construidas o para verificar

situaciones que tengan con ver con la sanidad y/o la seguridad del Conjunto. 14.

Comunicar al administrador todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su bien de

dominio particular conforme las exigencias de las autoridades de higiene. 15. Solicitar

autorización escrita al administrador cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o

mudanza, indicando la hora y detalle del trasteo con 48 horas de antelación. 16. Velar por

el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad privada.17. Informar por

escrito a la administración, indicando los datos de la persona o personas indicando:

teléfono, dirección y parentesco, a quienes se le pueda informar en cualquier momento

sobre situaciones que se presenten en su bien de dominio privado durante sus ausencias.

De igual manera, reportar el nombre e identificación de las personas autorizadas para

ingresar a la propiedad cuando el titular no se encuentra presente. En caso de ausencias

superiores a tres (3) días dejar los aparatos eléctricos desconectados, bajar los tacos o

fusibles de la energía, cerrar los registros de agua y demás. Cualquier daño ocasionado

por el incumplimiento de esta obligación dará lugar a la reparación física y económica a

que haya lugar, sea a la copropiedad o a las unidades privadas afectadas. 18. Avisar las

anomalías detectadas en el funcionamiento de las instalaciones del Conjunto, sobre los

actos o hechos contra la seguridad del mismo tales como personas sospechosas,

incendio, destrucción de zonas comunes, juegos peligrosos en las áreas comunes. 19.

Informar a la portería o dejar constancia en el libro que para el efecto debe ponerse a

disposición de los propietarios y acompañantes de toda reclamación o queja relacionada

con la deficiencia de la administración y los servicios del conjunto residencial: y del

incumplimiento de este reglamento por parte de los copropietarios u ocupantes, con el fin

de hacer las averiguaciones del caso y aplicar oportunamente la sanción o corrección a

que hubiere lugar. 20. Reparar, indemnizar o subsanar a los demás propietarios, u

ocupantes, en caso de incumplimiento de los deberes y obligaciones contenidos en este

reglamento y que por este motivo se causen perjuicios, daños graves, molestias o se

expusieren a algún peligro o a los demás propietarios u ocupantes, sin que para ello se

necesite más pruebas que la determinación de las causa por parte del administrador,

pudiendo este inclusive determinar el valor del daño, todo ello sin menoscabo de las

acciones civiles o policivas a que hubiere lugar. 21. Cumplir estrictamente el horario de los


trasteos que sólo podrá realizar entre de 8,30 a 11 a.m. y de 2 a 5 p.m. Parágrafo. Los

anteriores lineamientos no podrán contravenir el plan de ordenamiento territorial del

Municipio de Pereira, (Risaralda) y las normas que lo adicionen, reglamenten o

modifiquen.

Artículo 32. Prohibiciones generales a los propietarios y tenedores de los bienes privados

o de dominio Particular:

Los propietarios y en general las personas que ocupen unidades privadas deberán

abstenerse de ejecutar cualquier acto que pueda perturbar la tranquilidad o el sosiego de

los demás ocupantes o ponga en peligro la seguridad o solidez del Conjunto. En especial

deberá tener en cuenta las prohibiciones que se enuncian a continuación, las cuales

contienen obligaciones de no hacer:

Artículo 33. En relación con las unidades de dominio privado específicamente, está

prohibido:

1. Enajenar o conceder el uso de su propiedad para usos o fines distintos a los

autorizados por este reglamento, celebrar contratos de arrendamiento, o tenencia con

personas de mala conducta o de vida disoluta o desarreglada. Destinar su bien de

dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o a fines

prohibidos por la ley o por las autoridades. 2. Instalar maquinas o equipos susceptibles de

causar daños en las instalaciones generales o de molestar a los vecinos o que

perjudiquen el funcionamiento de radios y televisión. 3. Excusarse de pagar las

contribuciones que le correspondan conforme al presente reglamento, alegando la no-

utilización de determinados bienes o servicios comunes o por no estar ocupada su unidad

de dominio privado. 4. Instalar maquinas o aparatos que produzcan ruidos, vibraciones,

sonidos estridentes u otros que incomoden a los demás interfiriendo con el descanso de

los propietarios y/o que causen daño o interfieran en los servicios del Conjunto: En caso

de reparaciones locativas, estos trabajos deberán realizarse entre las 08:00 AM y las

6:00 PM. 5. Acumular basuras en la propiedad privada y/o dejarlas en lugares distintos a

los establecidos por la administración. 6. Colgar ropas en los ventanales o balcones de los

apartamentos. 7. Mantener mascotas que por sus hábitos, tamaño, falta de control o

adiestramiento incomoden a los vecinos, o causen daños al Conjunto. En ningún caso los

animales domésticos que habiten en el Conjunto podrán deambular por las zonas

comunes sin traílla y sin la compañía de sus propietarios y/o dejarlos abandonados en sus

propiedades o en las áreas comunes y recoger los excrementos de sus animales. 8.

Mantener mascotas potencialmente peligrosas conforme con lo previsto en el artículo 5 de

la ley 746 de 2002. En concordancia con el código de policía, se prohíbe la permanencia

de ejemplares caninos potencialmente peligrosos, estando facultados propietarios,

tenedores, empleados o integrantes de cualquier órgano de la copropiedad, a denunciar

ante la autoridad policiva el incumplimiento de esta disposición para efectos de sanciones

a que haya lugar, tanto de tipo policivo, como de parte de los organismos competentes de

la copropiedad. Los ejemplares caninos considerados por la ley potencialmente peligrosos

y que se prohíbe su tenencia en la propiedad horizontal son los siguientes: razas o sus

cruces o híbridos: American Staffordshire terrier, Bullmastiff, Doberman, Dogo Argentino,

Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro; Mastín Napolitano ; Pitt Bull Terrier, De presa Canario,

Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés. 9. Obstruir los andenes, vía de los

accesos y demás partes destinadas al uso común con materiales, mercaderías, muebles,

bicicletas u otros objetos de cualquier índole de manera que afecten en cualquier forma

en libre tránsito, el buen aspecto del conjunto residencial o que impliquen daños o

molestias a los otros copropietarios u ocupantes. 10. Dejar escombros en los lugares de

uso común y proveer su recolección. 11. Efectuar reparaciones, construcciones o

reparaciones permanentes o provisionales en las áreas comunes o en los bienes


comunes 12. Colocar avisos, anuncios, carteles, insignias, cables, alambres u otros, en

forma que afectan la estética y la buena presentación del conjunto. 13. Acumular en las

áreas privadas líquidos, basuras, desperdicios, latas o potes vacios que en alguna forma

representen la posibilidad de convertirse en criadero de insectos o focos de infección o

malos olores 14. Efectuar trasteos o mudanzas sin autorización por escrito del propietario

u ocupante de la unidad o de quien esté debidamente registrado en la administración y sin

estar a paz y salvo con la administración. Parágrafo 1°: Los copropietarios, tenedores y/o

visitantes de cada predio, serán responsables ante la Ley por los daños o perjuicios que

puedan ocasionar sus mascotas a los bienes y personas que residan o visiten el

Conjunto. Parágrafo 2° Los copropietarios y/o arrendatarios que realicen reparaciones y

generen escombros tendrán la obligación de realizar la limpieza de las áreas comunes y

de los ascensores cuando que el traslado de los mismos ocasione. Parágrafo 3°: La

administración del Conjunto realizará un llamado de atención a los transgresores por

primera vez de las normas previstas en el presente artículo, llamado de atención del cual

la administración dejará constancia escrita. A la segunda o sucesivas transgresiones, se

impondrá una multa de media (1/2) expensa mensual para cada vez que sea violada la

norma.

Artículo 34. Solidaridad del copropietario con los usuarios de su unidad:

Cada propietario de unidad de dominio privado será solidariamente responsable con las

personas a quien cede el uso de dicha unidad, a cualquier titulo, por sus actos u

omisiones, en especial por las multas que se impongan al usuario por la violación de las

leyes o de este reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino a

las personas que con el conviven o que a su nombre ocupen la respectiva unidad privada.

CAPITULO VI – DE LA CONTRIBUCION A LAS EXPENSAS COMUNES

Artículo 35. Expensas Comunes Ordinarias:

Las expensas comunes ordinarias, son todos gastos necesarios para la administración,

conservación y enlucimiento de las áreas y bienes comunes, del CONJUNTO

RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE PROPIEDAD HORIZONTAL a fin de mantener

en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y estética del conjunto. Cada

propietario debe contribuir al pago de ellos según los coeficientes de copropiedad.

Parágrafo: El Mantenimiento y renovación del equipo de gas, las redes eléctricas, redes

de agua y alcantarillado y los gastos de las áreas comunes de los sótanos, serán por

cuenta de los apartamentos, en proporción al coeficiente de propiedad de esas áreas,

establecidas en este reglamento.

Artículo 36. Expensas Comunes Extraordinarias:

Las expensas comunes extraordinarias son los gastos necesarios para la conservación,

reparación de las áreas de los bienes comunes construcción en caso de destrucción de

los bienes comunes como redes eléctricas, acueducto, etc. Los servicios adicionales que

se puedan requerir y que sean establecidos por la asamblea de propietarios para la

conservación y buena utilización de la copropiedad, las cuales se liquidaran y pagaran por

los propietarios de los inmuebles de acuerdo al porcentaje de propiedad y de lo

establecido en este reglamento.

Artículo 37. Participación en las expensas comunes necesarias:

Los propietarios de los bienes privados del CONJUNTO, estarán obligados a contribuir al

pago de las expensas necesarias causadas para la administración y la prestación de

servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes

comunes, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal y la normatividad


vigente. Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago

entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo

propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas

por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de uno de los bienes inmuebles que hagan

parte del CONJUNTO, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones de las expensas

comunes expedido por el Representante Legal de la Copropiedad. En caso de no

contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la

respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del

nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad, para lo cual el

administrador enviará la respectiva comunicación al notario en el evento de conocer la

futura venta. Parágrafo 1º. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común

y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable

del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin

perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que le corresponda.

Parágrafo 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del

CONJUNTO, se aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga

uso efectivo de un determinado bien o servicio común y no podrá colacionarse el desuso

o abandono del mismo para eludir el pago de las expensas. Parágrafo 3. Para los efectos

del presente artículo se consideran, entre otros, expensas comunes necesarias ordinarias

las cuotas de administración necesarias para el sostenimiento y desarrollo del

CONJUNTO, los gastos de seguro de las áreas comunes, el servicio de gas cuando sea

prestado por el Conjunto, los demás servicios cuando el CONJUNTO actúe como

intermediario, y las que se asignen por la asamblea general de copropietarios. Parágrafo

4. El pago de las expensas no implica que el CONJUNTO y/o la Administración deban

responder por los objetos o bienes dejados dentro de los inmuebles de la parcelación.

Parágrafo 5. Será responsabilidad de cada Copropietario asegurar su inmueble y los

bienes muebles contra daños ocasionados por terremoto, incendio, inundación, asonada o

por substracciones realizadas por la delincuencia común.

Artículo 38. Incumplimiento en el pago de expensas:

El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora,

equivalente a una y media (1 ½ ) veces el interés bancario corriente, certificado por la

superintendencia bancaria. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá

publicarse en el CONJUNTO mediante carteles de deudores morosos. El acta de la

asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. Parágrafo 1º. La

publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse, en lugares donde no

exista tránsito constante de visitantes, garantizando así su debido conocimiento por parte

de los copropietarios. Parágrafo 2. Se considera que un copropietario se encuentra en

mora para el pago de las expensas comunes necesarias ordinarias o extraordinarias, al

día siguiente de transcurridos los primeros quince (15) días calendario de cada periodo

mensual o de la fecha en que se cause cada expensa. Parágrafo 3. En el caso de las

expensas comunes ordinarias en el que el CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE preste un servicio de manera directa o sea intermediaria, la administración podrá

suspender o cortar el servicio cuando el copropietario se encuentre en mora en el pago de

las expensas comunes ordinarias. Parágrafo 4. Cuando la mora en las expensas más sus

intereses supere tres expensas ordinaria correspondientes al respectivo previo, la

Administración procederá a entregar la cuenta a los abogados para que se proceda al

cobro jurídico.


Artículo 39. Pago de Expensas:

El pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias se realizara en el lugar que la

administración disponga en el horario establecido o por autorización para tramite

bancario, o mediante sistemas de pago electrónico, debito automático, domiciliación que

llegaren a establecerse, con el fin de garantizar la comodidad de los propietarios o

tenedores, e incrementar la seguridad de la administración del conjunto. Parágrafo 1: La

asamblea general podrá determinar descuentos por pronto pago para estimular una

adecuada cultura de pago. Parágrafo 2: Tienen carácter de extraordinarias, comúnmente

denominadas “cuotas extraordinarias” las expensas aprobadas por la asamblea general,

que tienen como fin atender una inversión necesaria o suntuaria. Se cobraran en la

factura mensual, en las condiciones aprobadas por la Asamblea, y para el recaudo se

aplicara el mismo régimen de las ordinarias. El interés moratorio dispuesto en este

articulo, se aplicaran a todos los conceptos, contribuciones y /o obligaciones a cargo del

propietario, que no se cancelen oportunamente. Parágrafo 3: El Consejo de

Administración expedirá y velara por las políticas de recaudo de las sumas a favor de la

copropiedad, que garanticen la generación de la cultura de pago, igualdad de tratamiento

a todos los deudores morosos, así como respeto a la dignidad humana y al buen nombre.

Parágrafo 4: La imputación de los pagos que realicen cada uno de los copropietarios, se

hará con cargo a la deuda más vieja que posea el propietario o tenedor con el Conjunto.

Parágrafo 5: Las cuotas ordinarias se reajustarán automáticamente el primero de Enero

de cada año, de acuerdo al incremento que establezca el gobierno nacional para los

reajustes al salario mínimo legal vigente. Parágrafo 6: Los Copropietarios que tengan su

residencia habitual en el exterior estarán exentos de cancelar cuotas por bingos, rifas o

actividades que se realicen para el recaudo de fondos.

CAPÍTULO VII: EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 40. Causales de extinción del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE P.H.:

EL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE P.H., se extinguirá por las

siguientes causales: 1. La destrucción o el deterioro total de las edificaciones que

conforman EL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE P.H., en una

proporción que represente, por lo menos, el setenta y cinco por ciento (75%) del mismo,

salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que

para el efecto expida el gobierno nacional; 2. La decisión unánime de los titulares del

derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la

aceptación por escrito de los acreedores con garantía hipotecaria real sobre los mismos, o

sobre El Conjunto; 3. La orden de autoridad judicial o administrativa. Parágrafo. En caso

de demolición o destrucción total DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE P.H. o de las propiedades que conforman, el terreno sobre el cual se encontraba

construido seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los porcentajes de los

módulos de contribución, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los

bienes privados.

Artículo 41: Procedimiento para extinción de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes

mencionadas, una vez se eleve a escritura pública, la decisión de la asamblea general de

propietarios, o sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiera lugar, y se

inscriba en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Artículo 42. División de la Copropiedad:


Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el

terreno y demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no

superior a un año, salvo que el proceso judicial durare tiempo mayor. Para tales efectos

cualquier propietario o el administrador, si lo hubiere, podrán solicitar que los bienes

comunes se dividan materialmente o se vendan para distribuir su producto entre los

primeros a prorrata de los porcentajes de los coeficientes de Copropiedad. La división

tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente, en

porciones, sin que se deprecie por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas

urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo

pertinente las normas sobre la división de comunidades previstas en el capítulo III, título

XXXIII del libro cuarto del Código De Procedimiento Civil, y las normas que lo modifiquen,

adicionen o subroguen. Parágrafo. Ningún copropietario podrá solicitar la división de los

bienes comunes sino por destrucción o deterioro conforme a las reglas que rigen la

propiedad horizontal.

Artículo 43. Liquidación de la persona jurídica:

Una vez se registre la extinción de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este

escrito, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica la cual conservará

su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el

administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la

asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la

persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable

de certificar sobre su existencia y representación legal.

CAPÍTULO VIII: DE LA RECONSTRUCCION DEL EDIFICIO O CONJUNTO.-SEGUROS

Artículo 44. Reconstrucción obligatoria DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE

LA SALLE P.H.:

Se procederá a reconstruir el conjunto en los siguientes casos: 1. Cuando la destrucción

del Conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial; 2.

Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento

(75%), del Conjunto, la Asamblea General decida reconstruirlo, con el voto favorable de

un numero plural de copropietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%)

de los coeficientes de propiedad. Parágrafo 1º. Las expensas de la construcción estarán

a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.

Parágrafo 2º. Reconstruido el Conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las

mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya

sido satisfecha.

Artículo 45. Reconstrucción parcial del Conjunto:

Cuando la destrucción o deterioro afecte a una o varias edificaciones o Etapas que hagan

parte del Conjunto, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con

las edificaciones o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes

privados allí localizados, en proporción de sus porcentajes en los módulos de

contribución, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión

prevista en numeral 2º del artículo anterior. Sin perjuicio de lo anterior, las expensas

causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el Conjunto

o etapa, serán a cargo de los propietarios, en proporción de sus coeficientes de

copropiedad. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible

extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo anterior del

presente reglamento. Parágrafo: la reconstrucción deberá ajustarse en todos los casos


de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto

cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

Artículo 46. Seguros:

Por medio de Asamblea General de copropietarios, con el voto favorable del 50% de los

copropietarios, podrá constituirse pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de

incendio, terremoto, que garantice la construcción total de los bienes que conforman EL

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE P.H. y aseguren los bienes

privados, constituyendo una póliza global, la cual se adjuntará al presupuesto anual de

cada año. Parágrafo 1º. En todo caso será obligatorio la constitución de pólizas de

seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes de

que trata la ley 675 de 2001, que son susceptibles de ser asegurados. Las

indemnizaciones provenientes de los seguros de áreas comunes se aplicarán

exclusivamente a éstas. Además se deberá constituir póliza de seguros que cubra la

responsabilidad civil extracontractual .Parágrafo 2º. Las indemnizaciones provenientes de

los seguros de la póliza global, quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción

del Conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el

importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de

bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas

legales aplicables. Parágrafo 3°. Insuficiencia de Indemnización: Si el valor de la

indemnización fuera insuficiente y no alcanzare para la reparación total de los daños

causados la asamblea con una mayoría del 70% de los coeficientes de copropiedad,

decidirá si es del caso decretar una cuota extraordinaria a cargo de todos los propietarios

a fin de completar la reconstrucción.

CAPÍTULO IX: DERECHOS, OBLIGACIONES, PROHIBICIONES,

RESPONSABILIDADES, REGLAS Y CONTROLES PARA LA VIDA EN COMUNIDAD:

Artículo 47.- Manejo de la basura y equipos contra incendio:

Todos los residentes del Conjunto deben seleccionar los residuos en orgánicos y no

orgánicos, en los dispositivos que se dispongan para el efecto. Igualmente, cada Bloque

del Conjunto contará con 4 extintores de incendios, ubicado en un lugar estratégico que

facilite su utilización. Los propietarios podrán proveerse de un extintor de uso privado en

razón de que los existentes puedan hallarse distantes o comprometidos en el cuidado de

áreas comunes.

Artículo 48.- Responsabilidades en el uso del salón social; kiosco; juegos infantiles y

cancha de microfútbol:

Salón Social: 1. La sede social es para uso exclusivo de los residentes en actividades

que no tengan ánimo de lucro y para reuniones y actividades programadas por la

administración para el desarrollo de actividades comunales y comunitarias. 2. Para hacer

uso de la sede social se deben cumplir los siguientes requisitos: 2.1) Encontrarse a paz y

salvo por todo concepto con la Administración del Conjunto. 2.2) No haber tenido

antecedentes de uso inadecuado de la sede social durante el año inmediatamente

anterior. 2.3) El salón debe ser reservado por escrito diligenciando el formato que para tal

fin provee la administración. Las solicitudes serán atendidas en estricto orden cronológico.

2.4) El horario de uso del salón por ningún motivo pasara de las 1:00 AM. 2.5) El nivel del

sonido utilizado en la reunión no debe incomodar a los demás residentes en cualquier

horario. 2.6) El salón se entregara previo inventario firmado por quien recibe en señal de

conformidad. 2.7) En Caso de daños a las instalaciones del Salón social del Conjunto, el

propietario responsable de su préstamo responderá por el arreglo de los mismos, en caso

de no realizarlo la administración asumirá los costos y lo cargara a la factura del mes


siguiente e inclusive podrá acudir a los cobros jurídicos para asegurar el pago de los

daños. 2.8) El uso del salón Social no tendrá costo en su primera utilización durante el

año calendario. Para posteriores utilizaciones dentro del año calendario el copropietario o

usuario deberá pagar media expensa mensual. 2.9) Los propietarios y/o arrendatarios

tendrán derecho a utilizar el Salón Social gratis una vez al año. 2.10) Los usuarios del

Salón Social deberán tener cuenta la poca disponibilidad de parqueaderos de uso común,

en consecuencia sus invitados deberán buscar parqueaderos por fuera del Conjunto.

Queda terminantemente prohibido utilizar los parqueaderos en los parqueaderos privados

así estos se encuentren desocupados 2.11) Los costos de los daños que produzcan

durante su utilización serán cargados a la factura del respectivo apartamento. 2.12) El

uso del salón se limita a sus linderos propios. En ningún momento se podrá hacer uso de

las áreas exteriores para colocar equipos de sonido, mesas, luces y otros objetos. 2.13)

No podrán fijarse en las paredes del salón, afiches, materiales decorativos, cintas

pegantes o cualquier otro elemento que pueda ocasionar daños a la pintura. La

contravención a esta norma acarreará el cobro de la pintura y mano de obra que se

requiera para la restauración. 2.14) Las instalaciones no serán cedidas para reuniones

sociales con fines de lucro. 2.15) Finalizado el uso de las instalaciones del Salón Social, el

usuario responsable deberá hacer entrega del mismo al rondero para que éste verifique el

inventario y el estado del salón. 2.16) Cualquier utilización del salón social por parte de

terceros no residentes ni arrendatarios del Conjunto, hará acreedor al propietario o

arrendatario solicitantes de una multa equivalente a tres expensas mensuales.

Kiosco: 1. El uso del KIOSCO será exclusivo de los residentes y/o arrendatarios

residentes (mayores de edad o jóvenes bajo la supervisión de un adulto), quienes

deberán hacer solicitud con la debida anterioridad. 2. Las solicitudes se atenderán en

orden de llegada. 3. Para acceder al uso del Kiosco se debe estar a paz y salvo con la

cuota de administración. 4. Cualquier utilización del KIOSKO por parte de terceros no

residentes ni arrendatarios del Conjunto, hará acreedor al propietario o arrendatario

solicitantes de una multa equivalente a tres expensas mensuales. 5. El Copropietario o

arrendatario residente que haga uso del kiosco deberá hacerse responsable del mismo y

del mobiliario que utilice, quedando a su cargo cualquier daño que se genere. Daño que

se liquidará junto a la cuota de administración del mes siguiente. 6. El uso del kiosco sólo

está permitido hasta la 1.a.m. y la música en cualquier hora del día o de la noche, no

podrá sobrepasar los decibeles permitidos para el área residencial, que puedan perturbar

la tranquilidad y descanso de los demás residentes. El abuso de los volúmenes hará

acreedor al usuario de una multa equivalente a una expensa mensual. 7. No podrán

hacerse fogatas o encender fogones de leña, fuera del asador propio del kiosco. 8. Los

usuarios del Salón Social deberán tener cuenta la poca disponibilidad de parqueaderos de

uso común, en consecuencia sus invitados deberán buscar parqueaderos por fuera del

Conjunto. Queda terminantemente prohibido utilizar los parqueaderos en los

parqueaderos privados así estos se encuentren desocupados. 9. Finalizado el uso de las

instalaciones el residente deberá hacer entrega del kiosco y de las llaves del baño al

rondero de turno, para que verifique el estado del mismo.

Juegos Infantiles: 1. Los padres de familia deberán velar por la seguridad de sus hijos y

el correcto uso de los juegos infantiles. 2. Los juegos infantiles no están diseñados para

niños mayores de 12 años por lo que se recomienda hacer uso adecuado de este

espacio y no exceder el horario de las 9:00PM. 3. La administración podrá establecer

programas de recreación dirigida por tutores y con el apoyo de los padres de familia del

Conjunto. 4. Los padres de jóvenes mayores de 12 años y los adultos que utilicen los

juegos infantiles serán responsables de los daños que ocasionen en los mismos y el valor


de la reparación será cargada al copropietario del inmueble donde resida el causante del

daño.

Cancha de micro futbol: 1. La cancha de fútbol es un espacio al servicio de todos los

copropietarios y visitantes autorizados del Conjunto. 2. Puede ser utilizada por otros

usuarios cuando se desarrollen actividades deportivas y/o competencias en las que

participen familias del Conjunto. 3. Los copropietarios o sus invitados autorizados se

hacen responsable del ingreso y salida de los competidores y de los daños que estos

puedan causar en el Conjunto. 4. Los competidores invitados no tendrán acceso a otros

sitios y/o servicios del Conjunto tales como, juegos infantiles, salón social etc

Articulo 49 .- Servicios Comunales; utilización de las vías del conjunto e ingreso de los

visitantes ::

Servicios Comunales: Ningún residente podrá hacer uso de los servicios públicos

comunales (agua, luz) para uso particular, usar extensiones o derivaciones hacia las

propiedades privadas.

Utilización de las vías del Conjunto: La velocidad máxima para todo vehículo

automotor, motos, cuatrimotos y bicicletas, será máximo de 10 kilómetros por hora.

Queda prohibido el uso de motocicletas y cuatrimotos que superen la velocidad estipulada

en este. El abuso en la velocidad, acarreará al copropietario una multa de ½ expensa

mensual por la primera vez. La reincidencia se castigará prohibiendo el ingreso de la moto

o del vehículo al CONJUNTO. Parágrafo: Queda totalmente prohibido el uso de las vías

del conjunto como escuela de conducción de vehículos automotores, motos, cuatrimotos,

y bicicletas.

Ingreso de Visitantes: Tratándose de un aspecto de la vida comunal que compromete la

seguridad e integridad de los bienes y patrimonio de los residentes, el interés general

prima sobre el individual. Por tal razón se observaran estrictamente las siguientes reglas:

1. Para permitir el acceso de un visitante, este debe anunciarse previamente en la portería

del Conjunto y el portero deberá anunciarlo a través del mecanismo dispuesto por la

administración previa comprobación del directorio de los residentes. Solo se autorizara el

ingreso cuando sea autorizado por los residentes del respectivo apartamento. Los

empleados de empresas de servicios estarán sujetos a este control. 2. Cuando por alguna

circunstancia el encargado de la portería no lograra comunicarse con los residentes del

apartamento visitado, no se permitirá la entrada de visitantes al Conjunto salvo que el

residente, reciba personalmente al invitado o se comunique a la portería previamente por

escrito o a través de llamada telefónica autorizando el ingreso. De los visitantes se llevara

un control de acceso a través de libros. 3. El servicio domestico o dependientes de las

unidades privadas no reportados como tales, recibirán el tratamiento de visitantes en

todos los casos. 4. Por razones de seguridad y buena presentación del Conjunto está

prohibida la permanencia de personas ajenas a las dispuestas por la Administración, en

igual forma el consumo de comidas o bebidas etc., en la portería del Conjunto. 5. Si un

vehículo de visitantes ocasiona daños internos al Conjunto o a vehículos estacionados en

el Conjunto, tales daños deberán ser cubiertos por el causante de los mismos y/o

residente que autorizó el ingreso. 6. En la portería se llevara un formato que el portero

diligenciará, en donde se registren los datos de los contratistas que ingresen al Conjunto

Parágrafo: Los copropietarios, tenedores y/o visitantes que violen las normas de ingreso

se harán acreedores a un llamado de atención por la primera vez, y a una sanción de

media expensa común por la segunda vez.


CAPITULO X - ORGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO

Artículo 50. Órganos de dirección y administración:

La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de

propietarios, al consejo de administración y al administrador del Conjunto. La Asamblea

General es el órgano máximo de dirección del Conjunto, El Consejo de Administración el

órgano máximo de administración del Conjunto; el Administrador, representante legal y

ejecutor de las políticas y decisiones adoptadas para la Asamblea y el Consejo de

Administración, sin menoscabo de las funciones legales y reglamentarias que le son

propias.

Artículo 51. Integración de la asamblea general y alcance de sus decisiones:

La Asamblea General la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus

representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley

675 del 2001 y en el presente Reglamento. Todos los propietarios de bienes privados que

integran El CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE tendrán derecho a

participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al

porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones

adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio

cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el

administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del

CONJUNTO. Se reconoce como propietario quien aparece como tal en el folio de la

matricula inmobiliaria del respectivo inmueble, será con esta persona o personas con

quien para todos los efectos legales, civiles y disciplinarios se establecerán las relaciones

derivadas o reguladas en este reglamento Parágrafo 1. La Asamblea podrá aceptar la

presentación del poder debidamente otorgado, previo el cotejo de firmas y/o confirmación

con el propietario o propietarios que obran en el folio de matricula inmobiliaria , siempre

que esta se haya registrado personalmente por el propietario (s) en la administración del

Conjunto, hecho del cual dará fe el administrador. En todo caso los poderes se harán

llegar a la administración a más tardar dos días hábiles antes de la fecha de la asamblea

respectiva. Parágrafo 2: Los poderes no requieren autenticación ante notario. Parágrafo

3: Cuando varias personas sean dueñas de una unidad privada o su dominio estuviera

desmembrado, en cualquier forma, los interesados deberán designar a una sola persona

que los represente en el ejercicio de sus derechos de propietarios, en caso de que

hubiere acuerdo se nombrará conforme a lo dispuesto en la ley 95 de 1980. Esta persona

que represente los derechos de los comuneros deberá estar debidamente apoderada.

Parágrafo 4: El administrador y los empleados de la propiedad horizontal, no podrán

representar en las reuniones de la asamblea, derechos distintos a los suyos propios

mientras estén en ejercicio de sus cargos. Parágrafo 4: Derecho de elevar peticiones

de los tenedores: Los tenedores o moradores a cualquier titulo, pueden elevar peticiones

respetuosos a los organismos de dirección administración y control, directamente o por

intermedio de sus representantes, no se podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho,

debiendo ser oídos en las decisiones que los puedan afectar, lo cual conlleva a ser

escuchados en las asambleas, consejos de administración y por el administrador.

Parágrafo 5: Cuando se trate de decisiones diferentes a las que tienen carácter

económico o las que exijan mayoría calificada según la Ley 675, la decisión no se

adoptará teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad, si no el voto del propietario en

cumplimiento del principio de igualdad. Tratándose de decisiones de carácter económico,

se aplicaran las mayorías establecidas considerando los coeficientes de propiedad. (Cfr.:

Sentencia C522 de Julio 10 del 2002 Definición de exequibilidad del parágrafo 2° del

artículo 37 de la Ley 675 de 2001 “En el entendido que cuando se trate de inmuebles

destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente


de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido

económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia”. Parágrafo 6: Las

ausencias no justificadas a las reuniones ordinarias o extraordinarias de la Asamblea de

Copropietarios, acarreará al incumplido una multa equivalente a una expensa ordinaria.

Parágrafo 7: Los copropietarios o sus apoderados que se ausenten durante el curso de la

Asamblea sin permiso del Presidente de la misma, incurrirán en la misma multa estipulada

para los no asistentes en el presente reglamento.

Artículo 52. Naturaleza y funciones de la Asamblea General:

La Asamblea General de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que

surge por mandato de la ley 675 de 2001 y tendrán las siguientes funciones básicas: 1.

Nombrar y remover libremente el Consejo de Administración para periodos determinados.

2. Nombrar y remover el Comité de Convivencia para períodos de un año. 3. Aprobar o

improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán

someterse a su consideración por el Consejo de Administración y al Administrador; 4.

Nombrar y remover libremente al revisor fiscal si lo considera necesario; 5. Aprobar el

presupuesto anual del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE y las

cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el

fondo de imprevistos, cuando fuere el caso; 6. Aprobar las reformas al reglamento de

propiedad horizontal con el voto favorable del 70% de los coeficientes de Copropiedad; 7.

Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división,

cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un

bien común; 8. Decidir la reconstrucción del Conjunto, de conformidad con lo previsto en

el presente reglamento; 9. Decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento

de las obligaciones previstas en la ley 675 de 2001 siempre y cuando esta función no

haya sido asignada al Consejo de Administración; 10. Ordenar inversiones con cargo al

fondo de imprevistos conforme con lo previsto en este reglamento.11. Aprobar la

disolución y liquidación de la persona jurídica. 12. Otorgar autorización al administrador

para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata el

presente reglamento. 13. Las demás funciones fijadas en la ley 675 de 2001, en los

decretos reglamentarios que se expidan, y en el presente reglamento de propiedad

horizontal. Parágrafo. La asamblea general podrá delegar en el consejo de

administración, cuando exista, las funciones que a bien tenga.

Artículo 53. Reuniones Ordinarias:

La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha

señalada en el presente reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro

de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin

de examinar la situación general de la personería jurídica, efectuar los nombramientos

cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y

presupuesto para el año siguiente. La convocatoria la efectuará el administrador, con una

antelación no inferior a quince días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando

las necesidades imprevistas o urgentes de CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE

LA SALLE así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del Consejo de

Administración, del Revisor Fiscal si lo hubiere, o de un número plural de copropietarios

de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de

copropiedad. Parágrafo 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a

cada propietario de los bienes de dominio particular del Conjunto, a la última dirección

registrada por los mismos y/o por publicación de carteleras en lugares de amplia

circulación dentro del Conjunto sin perjuicio de utilizar cualquier otro medio que se

considere más idóneo para realizar la convocatoria. Tratándose de la asamblea

extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el


aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre

temas no previstos en éste. Parágrafo 2º. La convocatoria contendrá una relación de los

propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. Parágrafo 3° Cuando

alguno o algunos de los propietarios no puedan asistir a la asamblea podrá otorgar poder

a otra persona, que no sea el administrador o el revisor fiscal. En ningún caso una

persona podrá representar a más de tres (3) copropietarios. Parágrafo 4°: Presidencia

de la Asamblea: La Asamblea de copropietarios en sus diferentes modalidades, será

presidida por el Presidente del Consejo de Administración o en su defecto por el

Vicepresidente. En caso de ausencia del Presidente y Vicepresidente, será presidida por

uno de los miembros del Consejo de Administración elegidos en orden alfabético y en

ausencia de éstos por un representante de los copropietarios asistentes designado por la

Asamblea. Parágrafo 5°: Serán válidas las convocatorias y todas las comunicaciones que

se realicen mediante los medios y direcciones electrónicas de los respectivos

copropietarios.

Artículo 54. Reuniones por derecho propio:

Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el

primer domingo del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en

el lugar y hora que se indique en el presente reglamento o en su defecto, en el salón

social del CONJUNTO, a las dos pasado meridiano (2:00 pm). Será igualmente válida la

reunión que se haga en cualquier día, hora, lugar, sin previa convocatoria, cuando los

participantes representen la totalidad de los coeficientes o módulos de contribución del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE, sin perjuicio de lo previsto en la

ley 675 de 2001, para efectos de mayorías calificadas.

Artículo 55. Reuniones de segunda convocatoria:

Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de

quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el domingo siguiente al de la

convocatoria inicial, a la misma hora de la anterior, sin perjuicio de lo dispuesto en el

presente reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con

un numero plural de propietarios, cualquiera sea el numero de módulos de contribución o

coeficientes. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá

dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

Artículo 56. Reuniones no presenciales:

Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la Asamblea General cuando por

cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados

puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el

quórum requerido para el respectivo acto. Parágrafo. Para acreditar la validez de una

reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación

magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la

comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la

correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

Artículo 57. Decisiones por comunicación escrita:

Serán válidas las decisiones de la asamblea General cuando, convocada la totalidad de

propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados

debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones

concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la

comunicación, el contenido de la misma, la fecha y la hora en que se hace. En este

evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran

EL CONJUNTO. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos


separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un mes, contados a partir

del envío acreditado de la primera comunicación.

Artículo 58. Decisiones en reuniones no presenciales:

En los casos a que se refiere los artículos precedentes, las decisiones adoptadas serán

ineficaces cuando alguno de los copropietarios no participen en la comunicación

simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del

término previsto en el artículo. Las actas deberán asentarse en el libro respectivo,

suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez

(10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

Artículo 59. Quórum y mayorías:

Con excepción de los casos en que la ley o el presente reglamento de propiedad

horizontal exija un quórum o mayoría superior de las reuniones de segunda convocatoria

previstas en el artículo anterior, la asamblea general sesionará con un número plural de

copropietarios de unidades privadas que representen por lo menos, el voto favorable de la

mitad más uno de los coeficientes representados en la respectiva sesión. Para ninguna

decisión, salvo la relativa a la extinción de propiedad horizontal, se podrá exigir una

mayoría superior de setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran EL

CONJUNTO. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos anteriores se

entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar

con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se

adopten en contravención a lo previsto en este artículo, serán absolutamente nulas.

Artículo 60. Decisiones que exigen mayoría calificada:

Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría

calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes o módulos de contribución que

integran El CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE 1. Cambios que

afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en

uso y goce; 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la

vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias

mensuales; 3. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado

bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario; 4. Reforma a los estatutos y

reglamento; 5. Desafectación de un bien común no esencial; 6. Reconstrucción del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE destruido en la proporción que

represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%); 7. Cambio de destinación

genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la

normatividad urbanística vigente; 8. Adquisición de inmuebles para El CONJUNTO

RESIDENCISAL BOSQUES DE LA SALLE. 9. Liquidación o disolución de la persona

jurídica. Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en

reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este

último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley.

Artículo 61. Actas de la Asamblea:

Las decisiones de la Asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el

secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria,

además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su

unidad privada y sus respectivos coeficientes o módulos de contribución, y los votos

emitidos en cada caso. En los eventos que la asamblea decida encargar personas para

verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del

término de veinte días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Dentro de un

lapso no superior a veinte días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el


administrador debe poner a disposición de los propietarios del CONJUNTO, copia

completa del texto del acta en la cartelera del CONJUNTO, e informar tal situación a cada

uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de

publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos

que consten en ella, mientras no se demuestre su falsedad. El administrador deberá

entregar copia del acta a quien se la solicite. Parágrafo. Todo propietario a quien se le

niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el alcalde municipal

o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de

sanción de carácter policivo.

Artículo 62: Reglamento de debate para la Asamblea:

En las reuniones de las asambleas debe imperar siempre la justicia y el respeto, con el fin

de desarrollar debates constructivos y encaminados a la concreción de acuerdos. Con

este propósito se establecen los siguientes parámetros a seguir en las asambleas de

propietarios del Conjunto Residencial Bosques de la Salle. 1. Todos los propietarios de

bienes privados que integran el Conjunto tendrán derecho a participar en sus

deliberaciones y a votar en ella. 2. No podrá acceder a la Asamblea sino un representante

por cada predio y solo podrá acceder a la Palabra el copropietario acreditado. 3. El voto

de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo

bien privado, para las decisiones de carácter económico o para aquellas específicamente

previstas por la Ley. El propietario que no esté al día en el pago de las expensas comunes

no podrá votar en decisiones relacionadas con procedimientos para la recuperación de

cartera y asignación de expensas comunes y/o nombramientos de Junta Directiva. Cfr

Sentencia T633 del treinta y uno (31) de julio de dos mil tres (2003) de la Corte

Constitucional “De conformidad con la jurisprudencia reseñada en la primera parte de

esta sentencia, la prohibición de asistir a la Asamblea General de Copropietarios no viola

ningún derecho fundamental, pues corresponde a una medida legítima, que pueden tomar

los órganos de administración de las propiedades horizontales, con el fin de procurar el

pago de las cuotas de administración necesarias para el mantenimiento de los bienes de

dominio común, buscando desjudicializar y solucionar pacíficamente los conflictos que se

susciten entre los copropietarios y los órganos de administración” 4. Las decisiones

adoptadas en la asamblea general de acuerdo con las normas legales y reglamentarias,

son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y/o arrendatarios, inclusive

para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos y en general para

los usuarios y ocupantes del Conjunto. 5. Los propietarios deberán presentarse para el

registro de asistencia por lo menos media hora antes de la hora fijada en la convocatoria

para la asamblea correspondiente. Así, quien no aparezca registrado a la hora de inicio

de la sesión se entenderá que no asistió y asumirá las sanciones correspondientes. 6.

Iniciada la asamblea ningún asambleísta podrá retirarse sin la autorización del presidente

de la asamblea, en caso contrario el copropietario que se ausente se hará acreedor a una

multa equivalente a una expensa mensual. 7. La asamblea nombrara una comisión de

tres personas que revisaran y aprobaran el acta de la asamblea, en un plazo no mayor de

(20) días. Las proposiciones deberán presentarse por escrito, o verbalmente a la

secretaria, con la firma e identificación de quienes las suscriben y quienes están obligados

a sustentarlas para el trámite reglamentario, su aprobación será por mayoría de votos.

Artículo 63. Reglas para el uso de la Palabra en la Asamblea:

1. Quien desee hacer uso de la palabra debe dirigirse al Presidente de la Asamblea,

levantando la mano. La secretaría de la Asamblea tomará nota de las personas que van

pidiendo la palabra. Esta será concedida en el orden en que se solicite. 2. Antes de hacer

uso de la palabra, deberá identificarse con el nombre calidad en que actúa especificando

la clase de poder y numero de la unidad privada que representa. 3. La persona que haga


uso de la palabra deberá dirigirse únicamente a la asamblea y no a personas en

particular, con respeto , en forma breve, clara y concisa, sobre el tema especifico,

evitando controversias y lenguaje agresivo y violento . Nadie lo puede interrumpir a

excepción del presidente, cuando se salga del tema o exceda el tiempo concedido. 4.

Tratándose de personas que no tienen la calidad de propietarios, el presidente y la

asamblea son quienes autorizan el uso de la palabra. 5. El presidente solicitara el retiro a

quien o quienes pretendan sabotear la asamblea, o podrá suspender las deliberaciones

en caso extremo. Las interpelaciones únicamente la concede la presidencia, autorizado

por quien tiene el uso de la palabra. 6. Las aclaraciones solicitadas las concederá la

presidencia sobre el tema que se está tratando, solicitando que intervenga la persona

indicada para hacerlo, la cual no excederá más de cinco (5) minutos. 7. Los participantes

pueden solicitarle al presidente las mociones de orden que consideren pertinentes. 8. El

presidente puede solicitar que intervenga el administrador, los miembros del Consejo de

Administración o el revisor fiscal (cuando exista el cargo), cuando lo solicite la asamblea o

cuando él lo considere necesario, sobre un tema específico. 9. Los propietarios o

mandatarios incluidos los directivos, presidente y secretario podrán dejar en las actas las

constancias que deseen por escrito para que las trascriba textualmente el secretario. 10.

El presidente podrá nombrar dentro de los asistentes a las personas que considere

pertinentes como auxiliares, por ejemplo para verificar las votaciones teniendo en cuenta

los coeficientes. 11. Cuando exista controversia el voto no podrá ser por aclamación,

deberá hacerse conforme las mayorías o coeficientes observando las mayorías exigidas

para determinadas decisiones en la Ley 675 y en el presente Reglamento. .

Artículo 64. Impugnación de decisiones:

El administrador y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de

la Asamblea General de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o

al reglamento de propiedad horizontal que rige CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES

DE LA SALLE. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los (2) meses siguientes

a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para

efectos de presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del código de

comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. Parágrafo. Se

exceptúan de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la

asamblea general, por medio de las cuales se imponga sanciones por incumplimiento de

obligaciones no pecuniarias, que se regirá por lo dispuesto en el capítulo II del Título II de

la ley 675 de 2001.

Artículo 65. Procedimiento ejecutivo. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere la ley 675 de 2001 para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.

Artículo 66. Del Consejo de Administración:

Por ser El CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE una copropiedad

integrada por más de treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos, tendrá un

consejo de administración, conformado por un número impar de cinco (5) propietarios de


unidades privadas, elegido por la asamblea general de propietarios con sus respectivos

suplentes, para periodos de dos años, no remunerados. El Consejo de administración

sesionará como mínimo una vez al mes, previa convocatoria del administrador y

extraordinariamente a solicitud de su presidente. Actuará como secretario el administrador

del CONJUNTO. Las decisiones del consejo de administración se tomarán por mayoría de

votos y no podrán sesionar con un número menor de tres (3) miembros reunidos conforme

lo dispone este reglamento. De todas las decisiones tomadas por el Consejo de

Administración, se dejara constancia escrita en un libro especial de actas, que serán

suscritas por el presidente y el secretario. Parágrafo1°. Una vez nombrados los

copropietarios que formaran parte del consejo de administración, estos se organizaran y

nombrarán un presidente y un vicepresidente. Parágrafo 2°. Para poder ser miembro del

Consejo de Administración y actuar durante el periodo para el cual sea nombrado, será

necesario que el copropietario se encuentre a Paz y Salvo por todo concepto con el

CONJUNTO. Parágrafo 3° Se pierde la calidad de miembro del Consejo de

Administración por muerte, renuncia o la inasistencia injustificada a tres reuniones del

Consejo de Administración y por encontrarse en mora en tres expensas mensuales.

Parágrafo 4° El Consejo proveerá las suplencias de las listas o nombres que hayan sido

propuestos en la Asamblea General o en su defecto de personas que deseen

comprometerse seriamente con la gestión y el futuro del Conjunto. Parágrafo 5°: Durante

las ausencias definitivas de miembros del Consejo y hasta tanto se haga la provisión de

los ausentes, el Consejo de Administración sesionará con un número no inferior a tres

miembros y las decisiones en este caso se tomarán por mayoría absoluta.

Artículo 67. Quórum y mayorías:

El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de

la mayoría de sus miembros, con independencia de los porcentajes de los coeficientes de

copropiedad.

Artículo 68. Actas del Consejo de Administración:

De todas las reuniones del consejo se dejara constancia de los asuntos tratados y

acuerdos a que se lleguen en las reuniones, además de la indicación de la fecha y hora

de la reunión y lista de asistentes. Dichas actas deberán firmarse por el presidente y el

secretario del consejo de administración.

Artículo 69: Facultad sancionatoria:

La facultad sancionatoria se radica en cabeza del consejo de administración quien previo

el cumplimiento del debido proceso, impondrá las sanciones establecidas en el

reglamento de propiedad horizontal.

En el evento que existan impedimentos o recusaciones en algún integrante del consejo,

será reemplazado en la decisión.

Artículo 70. Funciones del Consejo de Administración:

Al Consejo de Administración le corresponde ejercer todos y cada uno de los actos

tendientes a la obtención de los fines de la persona jurídica, entre las cuales están: 1.-

Informar a la Asamblea de propietarios de cada año sobre la gestión del administrador,

sobre las cuentas que éste debe rendir y sobre el proyecto de presupuesto de ingresos y

gastos y la distribución de cuotas entre los propietarios. 2.- Nombrar para períodos de un

año al administrador mediante contrato de servicios y asignarle su remuneración. No

obstante lo anterior, podrá removerlo en cualquier tiempo, de acuerdo con el contrato que

sobre el particular se suscriba. 3.- Ejercer ampliamente el control de la gestión del

administrador, aprobar o improbar mensualmente los balances mensuales que presente el

administrador, 4.- Examinar los libros y demás documentos de la propiedad horizontal. 5.-


Hacer las restricciones, ajustes, o variaciones que se consideren necesarias en la

ejecución del presupuesto anual. 6.- Autorizar al administrador para contratar la ejecución

de reformas o reparaciones de carácter urgente para la seguridad, solidez o higiene del

CONJUNTO, cuando no hubiere partida suficiente en el presupuesto, o bien ordenar

directamente estas reparaciones. 7.- Elaborar y aprobar el Manual de Convivencia para el

CONJUNTO que garantice el mejor funcionamiento de las áreas comunes y la sana

convivencia y el descanso de residentes y visitantes en el CONJUNTO. 8.- Convocar a la

Asamblea de Copropietarios a reunión ordinaria, cuando el administrador no lo hubiere

hecho oportunamente y a reuniones extraordinarias en los casos previstos en este

reglamento cuando lo considere necesario o conveniente. 9.- Dictar normas específicas

en cuanto a la destinación, utilización y goce de los bienes de uso común. 10.- Ejercer las

funciones que le delegue la asamblea de propietarios y hacer cumplir las determinaciones

de ésta.11. Determinar el número de empleados necesarios para el buen funcionamiento

del Conjunto, adoptar un reglamento de personal que incluirá los perfiles, las funciones y

responsabilidades de los empleados de la copropiedad.12. Establecer y adoptar políticas

de gestión de cartera que incentiven una adecuada cultura de pago y el recaudo de las

obligaciones a favor de la copropiedad. 13. Solicitar al administrador la remoción de

trabajadores o contratistas que no cumplan adecuadamente las funciones encomendadas,

presenten comportamientos que riñan con la moral, las buenas costumbres o resulten

inconvenientes para la copropiedad. 14. Determinar las prioridades de inversión con los

recursos que constituyan el Fondo de Desarrollo del Conjunto. 15. Todas las demás que

le correspondan, de acuerdo con la naturaleza de sus funciones o que estén previstas en

el presente reglamento, y las que le delegue la Asamblea de propietarios.

Artículo 71. Funciones del Presidente:

1. Ejercer como director del consejo de administración, moderando y presidiendo sus

reuniones. Debe ser propietario de unidad privada. 2. Representar a los propietarios y al

Consejo en aquellos actos que determine la asamblea y que no pugnen con la naturaleza

de la ley, sus decretos reglamentarios, los reglamentos de copropiedad y las funciones del

administrador. 3. Autorizar, previa justificación, la inasistencia de los miembros del

consejo, informando al mismo al respecto. 4. Firmar y legalizar las actas del consejo. 5.

Propender por el desarrollo de la comunidad del Conjunto. 6. Ejecutar y hacer cumplir las

disposiciones de la asamblea de copropietarios y del consejo de administración. 7. Liderar

el plan de acciones trazado por el consejo para el periodo respectivo, consultando los

intereses y necesidades de la comunidad del Conjunto. Una vez adoptado encargarse de

su divulgación. 8. Controlar el cumplimiento de las acciones trazadas para el periodo. 9.

Ejercer como ordenador del gasto del Conjunto, revisar y firmar las cuentas de egreso del

Conjunto. 10. Informar a los propietarios y residentes periódicamente sobre la gestión

adelantada, utilizando para ello medios idóneos. 11. Presidir o conformar comisiones o

comités establecidos en el presente reglamento. 12. Velar porque el administrador cumpla

con las funciones establecidas en el reglamento y las leyes. 13. Velar por el cumplimiento

de las funciones encomendadas al consejo de administración. 14. Velar por que el

administrador efectué las citaciones a las asambleas, de acuerdo con lo establecido en el

reglamento de copropiedad, especialmente lo que tiene que ver con las convocatorias,

presentación de informes, registro de propietarios y mandatarios. 15. Firmar actos y

contratos que expresamente disponga la asamblea. 16. Ser el interlocutor de las

decisiones del consejo ante propietarios y terceros. 17. Firmar el contrato de trabajo del

administrador según se trate de una persona jurídica o natural. 18. Reconocer y autorizar

las situaciones laborales derivadas del contrato de trabajo del administrador. 19. Estudiar

y revisar el proyecto de presupuesto presentado por el administrador y someterlo a

aprobación del consejo, antes de su presentación a la Asamblea General 20. Las demás


funciones que le asignen la Asamblea General y el Consejo de Administración, de

acuerdo con los reglamentos y la ley.

Articulo 72. Funciones del Vicepresidente:

1. Reemplazar al presidente en sus faltas temporales o absolutas. 2. Presidir o conformar

comisiones o comités establecidos en el presente reglamento. 3. Las demás funciones

que le asigne la asamblea y el consejo de administración, de acuerdo con el reglamento

de copropiedad.

Artículo 73. Funciones de los vocales:

1..Servir de apoyo al cumplimiento de las funciones encomendadas a las directivas del

consejo, como a cada uno de sus integrantes. 2. Presidir o conformar comisiones o

comités establecidos en el presente reglamento. 3. Participar activamente en las

actividades que se llegaren a programar. 4. Colaborar en la presentación de proyectos y

programas para la buena marcha del Conjunto. 5. Estar prestos a servir de interlocutores

entre la comunidad y el consejo. 6. Cumplir las demás funciones que les llegare a asignar

el consejo.

Artículo 74. Naturaleza de administrador:

La representación legal de la persona jurídica y la administración del CONJUNTO

RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE corresponde a un administrador designado por

El Consejo de Administración para períodos de un (1) año, reelegible y remunerado. Los

actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en cabeza de la

persona jurídica, siempre y cuando se ajusten en las normas legales y reglamentarias.

Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave,

ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o terceros. Se presumirá la culpa leve

del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de funciones, violación

de la Ley o del reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo 1. Para efectos de

suscribir contrato de vinculación con el administrador, actuará como representante legal

de la persona jurídica el Presidente del Consejo de Administración. Parágrafo 2. El

administrador podrá renunciar de manera libre y espontáneamente a su remuneración,

por escrito.

Artículo 75. Funciones del Administrador:

La administración inmediata del CONJUNTO estará a cargo del administrador que tiene

facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas

son las siguientes: 1. Convocar a la asamblea general a reuniones ordinarias o

extraordinarias, y al consejo de administración, y someter a su aprobación el inventario y

balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de

gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de

seguros; 2. Llevar directamente bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas

de la asamblea y de registro de propiedad y residentes y atender la correspondencia

relativa al CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE; 3. Poner en

conocimiento de los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE, las actas de la asamblea general y del Consejo de Administración; 4. Preparar y

someter el informe para la asamblea general anual de copropietarios, el presupuesto de

ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de cuentas del ejercicio

anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal; 5. Llevar bajo su

dependencia y responsabilidad la contabilidad del CONJUNTO; 6. Administrar con

diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como

consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinación, de

conformidad con el presente reglamento de propiedad horizontal; 7. Cuidar y vigilar los


bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los

mismos de conformidad con las facultades fijadas en este reglamento; 8. Cobrar y

recaudar, directamente o a través de apoderado las cuotas ordinarias y extraordinarias,

multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los

propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del CONJUNTO RESIDENCIAL

BOSQUES DE LA SALLE, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin

necesidad de autorización alguna; 9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al

reglamento de propiedad horizontal aprobados por la asamblea general de propietarios e

inscribir ante la autoridad competente todos los actos relacionados con la existencia y

representación legal de la persona jurídica; 10. Representar judicial y extrajudicialmente a

la persona jurídica y conceder poderes especiales para tal fin, cuando la necesidad y la

naturaleza del acto lo exija; 11. Notificar a los propietarios de los bienes privados, por los

medios que señale el reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su

contra por la asamblea general, o por el Consejo de Administración, según el caso, por

incumplimiento de obligaciones. Parágrafo 1°. Las notificaciones a que se refiere éste

artículo se harán por comunicación a través de cartas, cuando sea de carácter particular y

también se hará otra publicación en la cartelera de la portería del CONJUNTO y, si es de

carácter general se hará una publicación en la cartelera de la recepción y se mantendrá

por el término de 10 días; 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las

obligaciones previstas en la ley, en el reglamento y en cualquier reglamento interno, que

hayan sido impuestas por la asamblea general, según el caso, una vez ejecutoriada; 13.

Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del CONJUNTO RESIDENCIAL

BOSQUES DE LA SALLE cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario

de un bien de dominio particular; 14. Actuar como representante de la comunidad para la

adquisición de nuevos bienes inmuebles. Parágrafo 2°. Cuando el administrador sea

persona jurídica, su representante actuará en representación del CONJUNTO

RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE 15. Responder en un término no mayor de

quince días (15) hábiles las solicitudes y peticiones respetuosas que se hagan con

ocasión a sus funciones; 16. Velar por la tranquilidad y salubridad de los habitantes del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE y propender por su armónica

convivencia; 17. Contratar y mantener vigentes los seguros de incendio y terremoto de las

áreas comunes y demás seguros que la asamblea general determine; 18. Dar aviso al

Consejo de Administración de cualquier irregularidad que se produzca en el Conjunto. 19.

Cuidar de la conservación y correcto funcionamiento de las áreas comunes y de los

bienes comunes. 20. Realizar las medidas de carácter urgente que demande la

existencia, integridad, seguridad y salubridad del CONJUNTO. 21. Facturar y cobrar

mensualmente a los propietarios las cuotas proporcionales que le corresponden para

atender las expensas ordinarios y extraordinarios 22. Contratar, dirigir y controlar los

trabajos de reparación, mejoras o conservación del edificio que ordene el Consejo de

Administración y rendir cuentas pormenorizadas. 23. Las demás funciones que determine

la ley 675 de 2001, los decretos reglamentarios que se expidan, y el presente reglamento

de propiedad horizontal.

Artículo 76. Revocatoria del administrador:

El nombramiento del administrador es por naturaleza revocable; además de cualquier otra

causa legal el mandato del administrador podrá revocarse por: 1. Revocatoria del

nombramiento por asamblea general de copropietarios y/o del Consejo de Administración;

2. Por vencimiento del periodo; 3. Por abandono evidente del cargo, determinado por el

consejo de administración o la asamblea general de copropietarios; 4. Por Renuncia

escrita y aceptada por el Consejo de Administración; 5. Por embriaguez habitual; 6. Por

los malos manejos de los bienes del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE debidamente comprobados por el Consejo de Administración; y 7. Por las demás


causales que determine la ley y los decretos reglamentarios.

Artículo 77. Votos:

Los copropietarios tendrán derecho a tantos votos como a áreas privadas en

apartamentos le pertenezcan.

Artículo 78. Revisor Fiscal:

La asamblea de copropietarios cuando lo estime conveniente podrá nombrar un revisor

fiscal y su respectivo suplente, que lo reemplazara en sus faltas absolutas y temporales,

serán elegidos por la Asamblea e Copropietarios para periodos de Un año. No podrá ser

elegido como revisor fiscal ni como suplente ninguno de los propietarios, usuarios,

usufructuarios, arrendatarios, tenedores, etc de bienes que hagan parte del CONJUNTO

RESIDENCIAL, o los representantes o mandatarios de los mismos, ni los parientes dentro

del cuarto grado de consanguinidad, primero civil o segundo de afinidad, con el

administrados o con uno de los miembros de la Junta Administradora. El revisor fiscal, al

menos el principal, deberá ser contador público con matricula profesional vigente.

Parágrafo: Mientras no se provea el cargo de Revisor Fiscal, sus funciones serán

asumidas por el Consejo de Administración en la persona del Presidente.

Artículo 79. FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL:

Son funciones del revisor fiscal:

1. Cerciorarse de los actos, contratos y operaciones que se celebren o cumplan por

cuenta del edificio, se ajustan a las prescripciones del reglamento a las decisiones de

la Asamblea de Copropietarios y del Consejo de Administración.

2. Dar oportuna cuenta por escrito a la Asamblea, al Consejo de Administración o al

administrador según los casos, del funcionamiento o actividad del conjunto residencial.

3. Velar porque se lleve regularmente la contabilidad del ejercicio conforme a las normas

legales y a la técnica contable, las actas de las reuniones de la Asamblea y del

Consejo de Administración y porque se conserve debidamente la correspondencia, los

comprobantes de las cuentas, y en general los archivos de propiedad horizontal,

impartiendo las instrucciones para tales fines.

4. Autorizar con su firma los balances que deban presentarse.

5. Hacer arqueos de caja por lo menos una vez al mes.

6. Inspeccionar oportunamente los bienes que es titular del derecho de dominio el

conjunto residencial, y procurar que se tomen a su debido tiempo la medida de

conservación o seguridad de los mismos.

7. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que fueren

para establecer un control permanente sobre el manejo de los valores, bienes y fondo

del Conjunto Residencial.

8. Presentar a la Asamblea una vez finalizado cada periodo anterior, sobre la gestión

del administrador durante el mismo periodo y sobre la veracidad de las cuentas.

9. Participar con voz pero sin voto en las reuniones de la Consejo de Administración y

de la Asamblea.

10. Convocar a reuniones a las Asamblea o a la Junta, en los casos estatutarios o

cuando lo estime conveniente.

11. Cumplir las demás atribuciones que le señale las leyes y las que siendo compatibles

con las anteriores se establezcan en el reglamento y le encomienden en la Asamblea

General de propietarios.

CAPÍTULO XI DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA

LAS SANCIONES Y DE LOS RECURSOS Y DE LO SANCIONADOS

Artículo 80. Solución de conflictos:


Para la solución de conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE, entre ellos y el administrador, o

cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica; cuando surja una

controversia con ocasión de la vida en EL CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA

SALLE; y, en razón de la aplicación o interpretación de la ley 675 de 2001 y del presente

reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las

autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a un Comité de Convivencia, el cual intentará

presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias o a fortalecer las

relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta,

suscrita por las partes y por los miembros del Comité y la participación en él será ad

honorem. Parágrafo 1º. El comité de convivencia será elegido por la asamblea general

de copropietarios, y estará conformado por un número impar de tres (3) miembros,

elegidos para periodos de un año y reelegibles, con sus respectivos suplentes. Parágrafo

2°. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá reemplazar ni

adoptar decisiones de competencia de autoridades policivas, administrativas,

jurisdiccionales. Los acuerdos y pactos señalados respetaran los derechos, obligaciones,

prohibiciones y responsabilidades consagradas en este reglamento, de las cuales no

podrán apartarse. Solo servirá de mediador entre las partes e intentará formulas pacíficas

para la solución de los conflictos. Parágrafo 3°. Cuando se acuda a la autoridad

jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el

trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del Código de procedimiento Civil, o en las

disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

Artículo 81: Funciones del Comité de convivencia:

1. Dirimir las controversias que se presenten entre los copropietarios o tenedores de las

unidades privadas; entre estos y el administrador, entre estos y el revisor fiscal (cuando

existiere el cargo). 2. Presentar formulas de arreglo para dirimir las controversias

enunciadas en el literal anterior. 3. Fortalecer las relaciones de vecindad y solidaridad. 4.

Adelantar las investigaciones preliminares a que haya lugar. 5. Recaudar las pruebas

necesarias para adelantar y fundamentar las investigaciones. 6. Elaborar actas de la

actuación frente a cada una de las situaciones que conozca.

Artículo 82. Impuestos Particulares:

Los impuestos nacionales y territoriales, como las contribuciones que graben las áreas

privadas, estarán a cargo de los respectivos propietarios.

Artículo 83. Pago de Servicios:

El consumo de energía eléctrica, agua, gas y lo que se establezcan por entidades

privadas u oficiales, o por la asamblea de copropietarios, serán pagados por estos

directamente a la empresa respectiva

Artículo 84. Irrenunciabilidad:

Es irrenunciable la obligación de pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias, aun en el

caso de abandono de la unidad respectiva.

Artículo 85. Derechos sobre los parqueaderos de visitantes, sobre las áreas comunes de los sótanos en los bloques 6 y 8 y sobre el terreno no construido.

Las áreas reglamentadas en el plano del conjunto residencial, como parqueaderos de

visitantes, área común en los sótanos de los bloques 6 y 8 y sobre el terreno no

construido, son de propiedad de todos los copropietarios y su utilización será

reglamentada por la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.


Artículo 86. Sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la

ley o en el presente reglamento de propiedad horizontal, por parte de propietarios,

tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de ley, dará

lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para ajustarse a las normas

que rige la propiedad horizontal, si ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes

sanciones: 1. Publicación de las listas de los infractores con indicación expresa del hecho

o acto que origina la sanción (amonestación pública); 2. Envío de carta o comparendo

constitutivo de amonestación privada; 3. Imposición de multas sucesivas, mientras

persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos veces (2) el

valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su

imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las

expensas necesarias mensuales; 4. Restricción temporal al uso y goce de bienes de uso

común no esenciales, como salones comunales, y demás zonas de recreación y deporte;

5. Realizar campañas educativas y de promoción relacionadas con las infracciones,

siempre que no se vulnere la dignidad humana. Parágrafo1. Para los efectos del presente

artículo se consideran conductas sancionables que afectan la convivencia, la salubridad,

la tranquilidad y seguridad de los habitantes del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES

DE LA SALLE y generarán las sanciones respectivas, las siguientes: 1. Quien pasee las

mascotas, propias o ajenas, por las áreas comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL

BOSQUES DE LA SALLE sin las respectivas medidas de seguridad, deberá realizar

campañas educativas y de promoción relacionadas con su infracción, en caso de

reincidencia se hará acreedor a la restricción del uso y goce de los bienes de uso común

no esenciales por espacio de un mes, sin que con ello signifique su exoneración al pago

de las multas establecidas por el Consejo de Administración Si incurriere en la falta por

segunda vez incurrirá en una sanción pecuniaria de media expensa mensual. 2. El que

celebre fiestas, reuniones, agasajos o cualquier acto que perturbe el sueño y la

tranquilidad de los habitantes del CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE,

incurrirá en multas sucesivas por el valor de una expensa común ordinaria mensual. 3.

Quien le dé un uso diferente al común y ordinario o use de manera inadecuada los bienes

comunes, incurrirá en amonestación privada, su reincidencia dará lugar a la prohibición de

usarlos por espacio de un mes, lo anterior sin perjuicio de la indemnización por los daños

ocasionados y su reparación. 4. Quien infrinja, vulnere o incumpla el Manual de

Convivencia, expedido por el Consejo de Administración para el uso y goce de los bienes

comunes, tales como, salón social, kiosco y demás, incurrirá en amonestación privada, sin

perjuicio de la sanción a que hubiere lugar. En caso de reincidencia se hará acreedor de

la prohibición de usarlos por el espacio de un mes. Lo anterior sin perjuicio de la

indemnización por los daños ocasionados y su reparación. 5. Quien consuma y/o venda

sustancias estupefacientes o alucinantes incurrirá en multas sucesivas por el valor de dos

veces (2) la expensa común ordinaria mensual, sin perjuicio a la sanción penal a que

hubiere lugar. 6. Quien utilice áreas comunes diferentes a los parqueaderos para el

estacionamiento de vehículos incurrirá en multas sucesivas de la mitad (1/2) de la

expensa común ordinaria mensual. 8. El que realice o efectué reparaciones mecánicas o

de cualquier naturaleza en los parqueaderos o vías de circulación del CONJUNTO

RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE, salvo fuerza mayor, incurrirá en multas

sucesivas por el valor de una (1) expensa común ordinaria mensual. 9. El que arroje

basuras, desperdicios o escombros y realice quemas sobre las áreas comunes del

CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE, incurrirá en amonestación pública,

que se fijará en la cartelera de infractores por espacio de una semana, si reincidiere

incurrirá en multas sucesivas por el valor de media (1/2) expensa común ordinaria

mensual. 10. El que fabrique, almacene, venda o utilice juegos artificiales en el


CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE LA SALLE incurrirá en multas sucesivas por

el valor de media (1/2) a una vez la expensa común ordinaria mensual. 11. El que utilice

armas o explosivos dentro de la unidad, sin perjuicio de la sanción penal a que haya lugar,

incurrirá en multas sucesivas por el valor de una expensa común ordinaria mensual. 12.

El que irrespete a las autoridades o empleados del CONJUNTO RESIDENCIAL

BOSQUES DE LA SALLE se hará acreedor a una amonestación pública, que se fijará en

la cartelera de infractores por espacio de dos semanas con indicación del nombre del

infractor y el motivo de la infracción. Si el irrespeto incluye agresión física, el infractor será

sancionado con una expensa mensual sin perjuicio de las acciones penales a que haya

lugar. 13. Quien realice actos de pornografía, soeces, obscenos, inmorales o

degenerados incurrirá en multas sucesivas por el valor de una expensa común ordinaria

mensual.

14. Quienes realicen quemas en sus áreas privadas que generen contaminación en el

CONJUNTO, incurrirán en sanción pecuniaria de (½) media expensa mensual. 15. Si el

copropietario se niega a dejar ingresar al Administrador y/o a miembros del Consejo de

Administración a su apartamento para hacer verificación de medidas, de áreas o para

situaciones que pongan en riesgo la seguridad del CONJUNTO y la salud de los demás

copropietarios, incurrirá en multa de 2 expensas mensuales. Parágrafo 1. Las sanciones

que determina este artículo se aplicarán sin perjuicio de las sanciones legales a que haya

lugar. Parágrafo 2. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá

solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones

pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.

Artículo 87. Procedimientos para imponer sanciones:

El consejo de administración estará facultado para imponer las sanciones previstas en el

artículo anterior, previo el siguiente trámite: 1. El Administrador dentro de los siete (7) días

siguientes a la ocurrencia de la infracción citará al presunto infractor, con el propósito de

que rinda versión de los hechos, presente las pruebas o solicite las que estime

convenientes y oportunas para demostrar su inocencia con respecto a los hechos que se

le imputan. 2. Si se solicitaren pruebas se dispondrá practicarlas dentro de los diez (10)

días hábiles siguientes a la comparecencia del presunto infractor. 3. Posteriormente,

culminada la etapa probatoria se le comunicará al infractor por medio escrito la decisión.

Parágrafo 1. En el evento de que el supuesto infractor no se presentare a rendir los

descargos se le citará por medio de edicto que se fijará por siete (7) días hábiles en la

cartelera de la Portería, al cabo de los cuales se le nombrará persona ausente y se fallará

con las pruebas que se tengan hasta el momento. Parágrafo 2. El Administrador remitirá

los cargos y descargos al Consejo de Administración sobre las sanciones no previstas

explícitamente en este reglamento, quien los analizará y tomará las decisiones que estime

convenientes. Parágrafo 3. En todo caso, la decisión tendrá que ser tomada por la

mayoría de los miembros del consejo de administración y deberá ser motivada.

Artículo 88. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no

pecuniarias.

El administrador será responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún

acudiendo a la autoridad policiva o judicial competente si fuere el caso, de todas maneras,

los propietarios serán responsables ante sus vecinos y las autoridades, del

comportamiento de sus invitados cuando este trascienda las zonas privadas de sus

residencias.


Artículo 89. Impugnación de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no

pecuniarias.

El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La impugnación sólo podrá intentarse

dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción ante el

Consejo de Administración. Será aplicable para efectos del presente artículo, el

procedimiento consagrado en el artículo 194 del código de comercio o en las normas que

la modifiquen, adicionen o complementen.

Artículo 90. Vacíos reglamentarios.

Los vacíos que aparezcan en el presente reglamento de propiedad horizontal, serán

suplidos por lo dispuesto en la ley 675 de 2001 y demás normas o decretos

reglamentarios que se expidan y que rijan la propiedad horizontal, lo previsto en el código

Civil o de Comercio para las sociedades anónimas, y por la costumbre, siempre en aras

de garantizar los principios rectores consagrados en el artículo 3 del presente reglamento.

Artículo 91. Vigencia y derogatoria.

El presente reglamento de propiedad horizontal rige a partir de su protocolización y

deroga los anteriores reglamentos de propiedad

REGLAMENTO PARA REVISION DE PROPIETARIOS

Documents

Transcript of REGLAMENTO PARA REVISION DE PROPIETARIOS