RESPUESTAS COOPERATIVAS A NECESIDADES DE ALOJAMIENTO

CASTELLÓN, 15 ABRIL 2013

Gemma Fajardo García Prof. Titular Derecho Mercantil.

Universitat de València

SITUACIÓN ACTUAL EN RELACIÓN CON LA VIVIENDA

¢  DERECHO CONSTITUCIONAL. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos (art. 47 CE)

¢  NECESIDAD DE VIVIENDA. Algunos datos:

¢  - Los jóvenes no pueden independizarse porque no pueden costear una vivienda ni en alquiler.

¢  - De 2008 a 2012: 600.000 familias han perdido su vivienda, según el Informe del CGPJ publicado en 2012.

¢  VIVIENDAS DESOCUPADAS. España es líder en la UE en vivienda en propiedad y en vivienda desocupada. Según Datos INE 2010: 3.417.064 viviendas (13,2% del total de viviendas).

CAPACIDAD PARA HACER FRENTE AL PAGO DE HIPOTECAS Y ALQUILERES

¢  Con la crisis muchas personas no tienen capacidad de hacer frente al pago de hipotecas y alquileres, por estar desocupadas o por reducción de sus salarios.

¢  - 600.000 familias han perdido su vivienda por no poder pagar la hipoteca o el alquiler

¢  - España terminó 2012 con 6.160.000 parados según la Oficina Estadística de la UE (26,6% de la Población Activa y el 55% de los jóvenes menores de 25 años).

¢  -Encuesta INE sobre Condiciones de Vida (Datos de 2011) el 21,8% de los españoles por debajo del umbral de la pobreza, y hay 1.833.700 familias en las que todos sus miembros están en paro.

¢  - Informe FOESSA (Cáritas) 20.03.2013. Desde 2007 la renta media ha caído un 4% y los precios se han incrementado en un 10%. Fractura social que hará difícil que las personas salgan de la exclusión.

LOS SALARIOS SON INSUFICIENTES

¢  Encuesta INE sobre Estructura Salarial de España (2010): �  70% de los trabajados ganan menos de 2.071 euros/mes

(24.852 euros/mes) �  30% de los trabajadores ganan menos de 1.218 euros/mes �  61,5% de los jóvenes (menores de 25 años) ganan menos de

1.218 euros/mes (14.616 euros/año)

¢  SALARIO MÁS FRECUENTE: 16.489,96 euros/año o 1.374 euros/mes.

¢  SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL: 9.034,20 euros/año o 645,30 euros/mes

¢  INGRESOS MINIMOS PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA: 28.558 euros/año, y en VALENCIA: 22.493 euros/año. (Observatorio Vivienda Joven 2011).

¿QUÉ RENTA DEBE DEDICARSE COMO MÁXIMO A LA VIVIENDA? I

¢ Según el Observatorio Joven de la Vivienda:

¢ Precio máximo tolerable acceso a la propiedad: �  hogar joven: 135.642 euros �  Joven asalariado: 94.992 euros

¢ Precio medio de vivienda libre: 170.180 euros ¢ Precio medio de vivienda protegida: 115.820

euros

¿QUÉ RENTA DEBE DEDICARSE COMO MÁXIMO A LA VIVIENDA? II

¢ Renta máxima tolerable alquiler: �  hogar joven: 569 euros/mes �  joven: 398 euros/mes �  Renta Bolsa Vivienda Joven en Alquiler: 442,09

euros. Pisos alquilados en 2010 (1ºTrim. 1228) en 2011 (4º Trim. 289).

¢ Renta máxima tolerable en otros casos: �  Perceptores SMI (645,30) 215 euros/mes �  Salario Más frecuente (1.374): 458 euros/mes

¢ Renta media vivienda libre en alquiler: 616 euros/mes

¢ PORCENTAJE a RECONSIDERAR.

LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS ¢  La cooperativa de viviendas es una agrupación de personas

que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.

¢  La Ley 8/2003 de 24 de marzo de Cooperativas de la Comunidad Valenciana, nos dice que la cooperativa de viviendas tiene por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, viviendas, locales, aparcamientos, servicios o edificaciones complementarias, mediante la obtención de recursos financieros, la programación construcción, conservación, rehabilitación y administración de las viviendas, por sí misma o por contrata de terceros.

¢  La cooperativa de viviendas tiene reconocimiento internacional, pero no siempre su función es la misma en todas partes. Con la denominación de cooperativa de viviendas o similar, podemos encontrar en la práctica diversos modelos.

MODELOS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS I ¢  Cooperativas de autoconstrucción. Los socios

agrupados en cooperativas asumen la construcción de sus viviendas ayudándose mutuamente. Las viviendas pueden construirse en copropiedad o individualmente, pero en todo caso, los socios ponen en común su trabajo en condiciones de mutualidad. Constituyen una especie de cooperativa de trabajo, donde los socios trabajan para sus propios intereses, construir sus viviendas.

¢  Cooperativas que construyen viviendas para a d j u d i c a r a s u s s o c i o s e n p r o p i e d a d y posteriormente se disuelven. Los socios agrupados en cooperativas deciden contratar la construcción de sus viviendas, para posteriormente, una vez finalizada la construcción, adjudicarse cada socio la propiedad individual de las diversas viviendas. Son cooperativas efímeras cuyo objetivo se agota una vez adjudicadas las viviendas a los socios.

MODELOS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS II

¢  Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las viviendas a los socios con la administración de elementos comunes propiedad de la cooperativa. Estas cooperativas, tras adjudicar las viviendas individualmente a sus socios, no se disuelven, continúan desarrollando tareas de administración de los bienes comunes que quedan a nombre de la cooperativa, pudiendo prestar otro tipo de servicios a los socios.

¢  Cooperativas que construyen o que administran residencias para jóvenes o mayores. Son cooperativas constituidas por colectivos que requieren modelos de alojamiento adaptados a sus necesidades, normalmente con amplios y numerosos espacios comunes. Estos colectivos pueden afrontar la construcción de las viviendas en régimen cooperativo; pueden gestionar conjuntamente la adquisición, remodelación o acondicionamiento de las viviendas; o simplemente, pueden constituir la cooperativa para gestionar el mantenimiento y prestación de servicios a los asociados.

MODELOS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS III ¢  Cooperativas para la rehabilitación de viviendas. Son

cooperativas constituidas por socios titulares de viviendas, que se agrupan en cooperativa para gestionar conjuntamente la rehabilitación de las mismas.

¢  Cooperativas que administran elementos comunes a las viviendas y prestan servicios. Estas cooperativas, que se desarrollan normalmente en urbanizaciones o complejos residenciales, asocian a los titulares de las viviendas y parcelas, y tienen por objetivo la gestión de los elementos comunes y la prestación de servicios de interés a los socios.

¢  Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y RD 233/2013, de 5 de abril, Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Renovar edificios residenciales y comerciales para mejorar el rendimiento energético del conjunto del parque inmobiliario.

MODELOS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS IV ¢  Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas y

ceden su uso a los socios. En estas cooperativas la propiedad de las viviendas no se adjudica individuamente a los socios. El socio continúa siendo copropietario del conjunto edificado, pero accede al uso y disposición individual de la vivienda por cualquiera de los títulos previstos en nuestra legislación. ANDEL

¢  Cooperativas de usuarios y arrendatarios de viviendas. Estas cooperativas no asocian a los propietarios de las viviendas sino a los usuarios o arrendatarios de las mismas. Normalmente la propiedad suele ser pública, pero puede ser privada (de particulares o instituciones, como entidades de crédito). Los usuarios, se agrupan en cooperativa para gestionar conjuntamente la administración y conservación de la edificación y prestar servicios de interés a los cooperativistas. Alguna de estas cooperativas han sido constituidas en entornos de viviendas sociales para alquiler, promovidas por jóvenes. COVIJO.

¢  Proyecto de Ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y RD 233/2013. Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas.

MODELO ANDEL DE COOPERATIVA DE CESIÓN DE USO DE VIVIENDAS

¢  Raul Türmo: “Andel: El Modelo Escandinau d’Accés a l’Habitatge” Finestra Oberta nº 30. Fundación Jaume Bofill, Febrero 2004.

¢  Miguel Angel Albors: “El estudio del modelo andel de cooperativas de viviendas en cesión de uso y la posibilidad de su introducción en España”. Tesis. UPV. Valencia 2011.

¢  Asociación Sostre Cívic (http:www.sostrecivic.org).

¢  Características: ¢  - La propiedad del edificio pertenece siempre a la cooperativa. Capital, préstamo,

cuotas y rentas. ¢  - Socio tiene el uso estable y amplia disponibilidad . ¢  - Aportación a capital reembolsable (20%) y cuota periódica. ¢  - Gestión democrática. ¢  - Transmisión del derecho de uso. ¢  - Responsabilidad por la conservación, buen uso y normas de convivencia. ¢  - Desarrollo sostenible de la comunidad e intercooperación. ¢  - Regulación en estatutos, reglamento de régimen interno y LEY. ¢  - Freno a la especulación. Interés general. Apoyo de la Administración. ¢  - ADQUISION DE EDIFICIOS POR LOS SOCIOS: en construcción, nuevos o para

rehabilitar (SAREB). CONSTRUCCIÓN sobre suelo público.

¢ ¡MUCHAS GRACIAS!

fajardo@uv.es