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Resumen Ejecutivo

Manifestación de Impacto Ambiental

PROYECTO

The Fives

PROMUEVE:

PROMOCIONES TIMANFAYA, S.A. DE C.V.

Octubre de 2012

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL

THE FIVES

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RESUMEN EJECUTIVO - PÁG. 1

I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO

1. PROYECTO

1.1 NOMBRE DEL PROYECTO

The Fives

1.2 UBICACIÓN DEL PROYECTO

El proyecto The Fives pretende ubicarse en los Lotes 9, El Limonar (actualmente Lote 46 Mza 22 Reg

004 SM 000) y 10 (005-09 Mza 020 SM 000), del predio denominado Xcalacoco, en el Municipio de

Solidaridad, Quintana Roo.

II. DATOS GENERALES DE LA EMPRESA PROMOVENTE

2.1 NOMBRE O RAZÓN SOCIAL:

Promociones Timanfaya, S.A. de C.V.

La escritura que avala la constitución de la empresa se relaciona a continuación y se anexa como

número 1 a este estudio.

Cuadro 1. Acta Constitutiva de la empresa promovente.

Empresa Escritura de Constitución

Promociones Timanfaya, S.A. de

C.V.

Escritura Pública No. 29, 425 de fecha 20 de abril de

2005, firmada ante la fe de la Lic. María Eli López

Reyes, Notario Público Suplente de la Notaría Pública

No. 7 del Estado de Quintana Roo (ANEXO 1).

2.2. REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES DE LA EMPRESA PROMOVENTE

Cuadro 2. RFC de la promovente (ANEXO 2).

Empresa RFC

Promociones Timanfaya, S.A. de C.V. PTI050420KV6

2.3. NOMBRE DEL REPRESENTANTE LEGAL

El representante legal de la empresa Promociones Timanfaya, S.A. de C.V. es el Sr. José Ángel

Belén Tortosa.

La escritura que avala el otorgamiento de poderes de representación de Promociones Timanfaya, S.A.

de C.V. se adjunta a este estudio como ANEXO 3 y consiste en la Escritura Pública P.A. 5903 de

fecha 26 de mayo de 2010, firmada ante la fe del Lic. Rubén Antonio Barahona López, Titular de la

Notaría Pública No. 13 del Estado de Quintana Roo.


THE FIVES

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Una copia de la identificación oficial del Sr. Belén se anexa como número 4.

Correos electrónicos: [email protected] y [email protected]

III. DATOS GENERALES DE LA EMPRESA RESPONSABLE DE LA ELABORACIÓN DEL

ESTUDIO UNIFICADO

1. NOMBRE O RAZÓN SOCIAL

Earth & Solutions, S.C.

EAS1105056I7 (ANEXO 5).

3. NOMBRE DEL RESPONSABLE TÉCNICO

M. en C. Yadira Elisa Romero Gutiérrez

1465273 (ANEXO 5).

Mar Egeo No. 24 Mza 05 SM 500 Fraccionamiento Malibú

Ciudad de Cancún, Municipio Benito Juárez, Estado de Quintana Roo, C.P. 77506

Teléfono y Fax: 01 (998) 206 11 84

IV. NATURALEZA DEL PROYECTO

El proyecto The Fives, motivo de la presente Manifestación de Impacto Ambiental, constituye la

continuidad del proyecto originalmente denominado Desarrollo Turístico Residencial Xcalacoco Beach

Resorts.

La naturaleza del proyecto corresponde al sector Turístico Residencial, es de estilo mexicano

contemporáneo y complementará la oferta de los servicios que actualmente ofrece el Hotel The Fives

de la Riviera Maya.

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]


THE FIVES

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El replanteamiento del proyecto propone una modificación para el aprovechamiento de la superficie

aún no desarrollada, así como la sustitución parcial o total de algunos de los elementos ya

construidos.

El detalle de las obras y superficies existentes, las obras y superficies a modificar, así como las obras

nuevas y la superficie que ocuparían, se detallan en la sección II.5 de este capítulo.

V. INVERSIÓN REQUERIDA

La inversión programada para la construcción y operación del proyecto es de U.S. 36’303,000.00. El

periodo estimado de recuperación del capital es de 20 años.

En cuanto al presupuesto asignado para las medidas de prevención y mitigación, se tiene asignado un

monto de U.S. 907,575.00, incluidos dentro del monto total de inversión, que corresponden a

infraestructura y elaboración y ejecución de programas de control ambiental.

VI. DIMENSIONES DEL PROYECTO

Para el replanteamiento del proyecto The Fives se consideró lo siguiente:

1. La superficie conjunta de los predios propuestos.

2. Los parámetros y restricciones del Programa de Desarrollo Urbano vigente para la zona.

3. La distribución, superficie aprovechada y densidad que representan la totalidad de las obras

actualmente desarrolladas.

4. La superficie de conservación incluida en el Desarrollo Turístico Residencial Xcalacoco Beach

Resorts y que protege a la comunidad de manglar que en ella se encuentra.

La superficie total del polígono donde pretende desarrollarse el proyecto es de 110,777.90 m2,

y suma los tres lotes involucrados en la realización del mismo:

Cuadro 3. Superficies que conforman los lotes donde se pretende la realización del proyecto.

Lotes Superficies (m2)

Lote 9 6,372.00

Lote 46 Mza 22 Reg 004 SM 000 (antes El Limonar) 97,342.18

Lote 005-09 Mza 020 SM 000 (antes Lote 10) 7,063.72

Superficie total 110,777.90

Considerando que ya existen obras desarrolladas, el replanteamiento del aprovechamiento de la

superficie disponible para el replanteamiento del proyecto The Fives debe considerar el COS, CUS y

la densidad de las obras ya realizadas, así como la superficie neta1 sobre la cual deben estimarse

1 Superficie neta: Es la superficie de terreno resultante después de restar a la superficie total del predio el

porcentaje de área verde en estado natural, el porcentaje de área verde modificada, el área destinada a


THE FIVES

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dichos parámetros. Los resultados obtenidos en el cálculo se detallan en el cuadro 17, y se desglosan

en las páginas subsecuentes:

Cuadro 4. Relación de superficie y densidades: referidas en el PDU, las construidas en la primera etapa y las disponibles para el

desarrollo del proyecto The Fives.

Superficie / Densidad

Parámetros

urbanos

Permitida por

el PDU

Utilizada en la

Primera Etapa

Planteada para la

Segunda Etapa

TOTAL

CUS 1.80 111,633.83 46,156.70 36,303.18 82,459.88

COS 50% 31,009.40 19,276.33 11,732.92 31,009.25

Densidad 38 viv/ha 420 156 256 412

Superficie de construcción (CUS)

Como se indicó en el cuadro anterior, la superficie de construcción (CUS) de las obras desarrolladas hasta

el momento suman 46,156.70 m2, y las empresas promoventes plantean la construcción de 36,303.18 m

2,

lo que sumaría una superficie total de construcción de 82,459.88 m2, cifra que no excede el límite

establecido por el PDU de Playa del Carmen (2010), que es de 111,633.83 m2 equivalentes al 1.8 de

Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS).

La distribución de la superficie de construcción por Lote proyectada para la segunda etapa sería la que

se presenta a continuación:

Cuadro 5. Superficie total de construcción del proyecto The Fives.

Lote Superficie de construcción (m2)

El Limonar 27,754.18

9 3,509.00

10 5,040.00

Total 36,303.18

Superficie de Desplante (obras techadas y no techadas)

Con relación a la superficie de desplante del total de las nuevas obras proyectadas para The Fives,

tanto techadas como no techadas, y retomando el Cuadro 17, se tiene que está conformada por

11,732.92 m2 de obras techadas (COS) y 10,388.49 m

2 de obras no techadas correspondientes a

circulaciones, estacionamiento, espejos de agua, asoleaderos y albercas.

vialidades y el área destinada a donación (Programa de Desarrollo Urbano de Playa del Carmen, P.O.E. 20 de

diciembre del 2010, página 254).


THE FIVES

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De acuerdo a lo anterior, el desplante total de la nueva fase del proyecto The Fives abarcaría

22,121.41 m2, lo que equivale al 19.97% de la superficie de la propiedad.

La distribución del desplante total por tipo de obra se detalla en los siguientes cuadros:

Cuadro 6. Distribución de la superficie techada por áreas (m2).

EDIFICIOS Desplante en planta baja

(m2)

Edificio 1 780.37

Edificio 2 1,049.36

Edificio 3 1,739.78

Edificio 4 860.15

Edificio 5 1,229.85

Edificio 6 1,663.66

Edificio 7 1,378.25

Edificio 8 1,470.20

Edificio 9 1,170.23

Áreas Comunes 391.07

TOTAL 11,732.92

Cuadro 7. Distribución de superficies de áreas exteriores (obras no techadas).

Como resumen del análisis de superficies presentado en los párrafos que preceden, a continuación se

desglosan las superficies que contempla el proyecto planteado.

Cuadro 8. Resumen de distribución de superficies (m2) The Fives

DESPLANTE DE OBRAS TECHADAS Y NO

TECHADAS

58,523.94

ÁREAS AJARDINADAS 22,226.828

ÁREA DE CONSERVACIÓN 29,130.34

ÁREA DE PLAYA ARENOSA 896.79

TOTAL DEL PREDIO 110,777.90

AREAS EXTERIORES

Circulaciones 4,495.57

Asoleaderos 622.56

Albercas 2,078.75

Espejos de agua 885.41

Cajones de estacionamiento 2,306.20

TOTAL AREAS EXTERIORES 10,388.49


THE FIVES

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VII. ÁREA DE CONSERVACIÓN.

Se mantendrá un área de conservación con vegetación natural correspondiente a 29,130.34 m2 al

centro-noreste del complejo, la cual forma parte de las autorizaciones emitidas para el Hotel The

Fives, tanto en materia de cambio de uso de suelo como en materia de impacto ambiental.

En dicha zona, la promovente pretende la realización de actividades de contemplación de la flora y

fauna del sitio considerando lo siguiente:

- De acuerdo con el estudio geohidrológico realizado para el predio (ANEXO 22), en esta zona

existe una dolina (depresión del terreno) generada por fracturamientos en dirección Noroeste-

Sureste y Suroeste-Noroeste. Las únicas adecuaciones que se realizarán en dicha área para

permitir llevar a cabo las actividades de contemplación, son la ubicación de senderos

colgantes y terrazas elevadas (voladas) ubicadas en los sitios más altos de la fractura,

empotradas en la roca, es decir, que no requieren soporte a nivel del suelo, y tampoco

requerirán la poda de la vegetación, pues se aprovecharán los claros naturales existentes.

- Todos los materiales a utilizar consistirán en madera de la región resistente a la intemperie

(no tratada) y acero galvanizado, para evitar la contaminación por procesos de oxidación.

- La iluminación que se contempla será únicamente de cortesía, utilizando focos led’s que no

generan calor y de color ámbar o verde dirigidos al piso de los andadores y terrazas. Estos

focos se encenderán únicamente durante la estancia de los usuarios.

- Las instalaciones necesarias para el suministro de la iluminación, serán colocadas por debajo

de los senderos colgantes y las terrazas, sujetas al piso de dichas estructuras.

- El proceso de instalación de las estructuras contempladas no requerirá la utilización de

maquinaria dentro de la zona de conservación. Todas las actividades se realizarán con

herramienta menor y el mínimo personal necesario, de forma que se eviten perturbaciones

por ruido y presencia de empleados.

- Se realizará la limpieza del área, retirando exclusivamente residuos sólidos que pudieran

encontrarse y material vegetal muerto.

- Se prohibirá la introducción de alimentos y bebidas al sitio.

- A lo largo del recorrido, serán colocados letreros de concientización ambiental, alusivos a la

protección de los recursos naturales de sitio y el sistema ambiental donde se inserta.

- El horario permitido para los recorridos será diurno, de 8:00 a 17:00 horas.


THE FIVES

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Imagen 1. Polígonos que conforman los predios involucrados en el proyecto motivo de este estudio, distinguiendo las obras en operación de la primera etapa en color blanco, las

obras propuestas para la segunda etapa, las áreas verdes y el área de conservación.


THE FIVES

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Imagen 2. Desplante de las obras correspondientes al proyecto The Fives.


THE FIVES

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BODEGA

TERRAZAS

1

1

1

2

1

2

2 SENDEROS

1

1

2

2

Imagen 3. Ubicación de los senderos y terrazas elevados para las actividades de observación.


THE FIVES

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Imagen 4. Tipo de terrazas proyectadas para la contemplación del área de conservación.


THE FIVES

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Imagen 5. Senderos colgantes proyectados para la contemplación del área de conservación.


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Por lo anterior, con las actividades propuestas:

No existirá sellamiento del suelo y por lo tanto no se afectarán los procesos naturales de

captación del agua.

Se garantizará en todo momento el mantenimiento de los flujos subterráneos y superficiales

que existan en la zona.

La protección de los recursos naturales existentes constituirá una prioridad.

VIII. URBANIZACIÓN DEL ÁREA Y DESCRIPCIÓN DE SERVICIOS REQUERIDOS

Vías de acceso

Al predio se accede por tierra a través de la Carretera Federal 307 Chetumal-Puerto Juárez, a la altura

del km 295. La vialidad que conduce al complejo es común para el Hotel The Fives, el Residencial Lol

KaTun, Residencial Privanza del Mar y para las instalaciones de la embotelladora Coca Cola.

Suministro de Servicios

Luz: Preparación del sitio y construcción: Para estas etapas se tiene previsto el uso de una acometida

existente conectada a una red provisional de distribución que será instalada por parte de la propietaria.

Operación: El servicio de energía eléctrica será suministrado por la Comisión Federal de Electricidad.

En esta etapa todas las instalaciones eléctricas son subterráneas.

Agua: Durante las etapas de preparación y construcción, el agua cruda se abastecerá por medio de

pipas de servicio público y será almacenada en tinacos plásticos de 1,000 a 5,000 l de capacidad. Se

instalará una red provisional para el servicio de la obra en distintos puntos del predio según las

necesidades, de tal forma que no exista una distancia mayor de 20 metros de cada toma a los puntos

de construcción.

El agua potable para el personal de obra será suministrada por una empresa autorizada y almacenada

en tinacos de 500 l.

Durante la operación, el suministro de agua será a través de la red urbana de distribución,

complementado con la obtenida de la planta desaladora que actualmente opera para el Hotel The

Fives, a través de bombeo a redes internas.

Se aplicarán operaciones unitarias de filtración, suavización con intercambio iónico y desinfección final

con rayos ultravioleta u ozonificación, con el fin de garantizar la calidad del fluido a los huéspedes.

El agua para las albercas será tratada y filtrada constantemente para evitar su deterioro y consecuente

sustitución. Su calentamiento se dará por medio de la utilización de métodos ecológicos como son las

bombas de calor y el calentamiento solar, produciendo así ahorro de energía.


THE FIVES

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Existirá una cisterna con un volumen que permita abastecer satisfactoriamente los servicios del

desarrollo en cuestión. Se calculará para que almacene el agua de consumo diario con cuatro días de

reserva además del volumen requerido contra incendio.

El agua para riego de las áreas ajardinadas, a razón de 5.00 l/m2/día, provendrá de los efluentes de la

planta de tratamiento que existe en el hotel, así como del desecho de los filtros de las albercas.

Sanitarios: Durante las etapas de preparación del sitio y construcción, se construirán baños

provisionales conectados a un contenedor de aguas residuales, los cuales contarán con módulos

(WC) y agua almacenada en un tinaco. El contenedor será desazolvado periódicamente por una

empresa autorizada para ello.

En la etapa de operación, las aguas producto de los sanitarios y de los servicios del desarrollo serán

conducidas a la planta de tratamiento que actualmente opera para el Hotel The Fives, la cual cuenta

con la capacidad suficiente para garantizar que los efluentes cumplan con los parámetros establecidos

en la normatividad vigente en la materia. El agua tratada será empleada para el riego de áreas

verdes, los baños de los empleados y las áreas de mantenimiento.

Combustible:

No se requerirán cantidades significativas de combustibles, solamente el necesario para la maquinaria

y el equipo que se empleará en las actividades de preparación y construcción.

Los combustibles que se requieran serán almacenados en recipientes plásticos que eviten pérdidas

por evaporación y que sean seguros para el transporte del mismo. De ser necesario el almacenaje de

combustibles, éste se realizará cumpliendo estrictamente con la normatividad vigente en la materia, es

decir, un sitio techado, con piso impermeable y debidamente identificado.

Durante la operación no se almacenarán combustibles en el predio debido a que las cargas requeridas

se realizarán en la Ciudad de Playa del Carmen.

Las actividades de mantenimiento durante las tres etapas de desarrollo serán realizadas fuera del sitio

del proyecto, en talleres autorizados para ello.

VI. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMMIENTOS JURÍDICOS APLUCABLES.

VI.1. PROGRAMA DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO GENERAL DEL TERRITORIO (Diario Oficial

el 7 de septiembre del 2012).

El 7 de septiembre del 2012 fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el Acuerdo por el que

se expide el Programa de Ordenamiento Ecológico General del Territorio (POEGT). De acuerdo a

dicho instrumento, el predio donde se pretende llevar a cabo el proyecto se localiza en la Unidad

Ambiental Biofísica (UAB) 62, que corresponde al Karts de Yucatán y Quintana Roo, con política

ambiental de restauración, protección y aprovechamiento sustentable.


THE FIVES

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VI.2. PROGRAMA DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO LOCAL DEL MUNICIPIO DE SOLIDARIDAD

(Periódico Oficial del Estado el 25 de mayo del 2009).

El instrumento de planeación ambiental vigente en la zona donde se ubica el polígono del proyecto es

el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Solidaridad (POELMS), publicado el

25 de mayo del 2009 en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo.

De acuerdo con el POELMS, el polígono del proyecto “The Fives”, se ubica en la Unidad de Gestión

Ambiental (UGA): Zona Urbana de Playa del Carmen (UGA 10).

En el siguiente cuadro se transcriben los usos de suelo y criterios ecológicos que regulan dicha UGA,

de acuerdo al POELMS, 2009. Aunque la superficie de desmonte y la densidad para esta UGA está

establecida por el Programa de Desarrollo Urbano de Playa del Carmen (publicado en el Periódico

Oficial el 20 de diciembre del 2010), el diseño del proyecto debe considerar el cumplimiento de los

criterios ecológicos que a continuación se señalan.

Cuadro 9. Lineamientos para el aprovechamiento del territorio municipal aplicables a la UGA 10.

UNIDAD DE GESTIÓN AMBIENTAL 10

NOMBRE ZONA URBANA DE PLAYA DEL CARMEN

POLITICA

AMBIENTAL Aprovechamiento sustentable

VOCACIÓN DE USO

DE SUELO Urbana.

USOS

CONDICIONADOS

Los que establezca el Programa de Desarrollo Urbano de Playa del

Carmen, Quintana Roo (P.O. 1 de abril de 2002) y el Plan Parcial de

Desarrollo Urbano número 1 del Centro Urbano de Población de Playa

del Carmen 2008-2013, Municipio Solidaridad, Quintana Roo,

denominado “Del Fuego y Del Agua”. (P.O. 29 de mayo de 2008).

USOS

INCOMPATIBLES

Los que establezca el Programa de Desarrollo Urbano de Playa del

Carmen, Quintana Roo (P.O. 1 de abril de 2002) y el Plan Parcial de

Desarrollo Urbano número 1 del Centro Urbano de Población de Playa

del Carmen 2008-2013, Municipio Solidaridad, Quintana Roo,

denominado “Del Fuego y Del Agua”. (P.O. 29 de mayo de 2008).

CRITERIOS DE

REGULACIÓN

ECOLÓGICA

USO CRITERIOS DE REGULACIÓN ECOLÓGICA

APLICABLES A LAS ÁREAS URBANAS

Urbano 1 al 33

USO CRITERIOS ESPECÍFICOS

Urbano 39, 79, 95, 98, 103, 104, 105, 106.


THE FIVES

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Imagen 13. Ubicación del predio dentro del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Solidaridad (POELMS, 2009), publicado el 25 de mayo del 2009 en el

Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo.


THE FIVES

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VI.3. PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO (PDU) DE PLAYA DEL CARMEN, QUINTANA ROO

(Periódico Oficial del Estado el 20 de diciembre del 2010).

De acuerdo al PDU de Playa del Carmen, al conjunto predial donde pretende llevarse a cabo el

proyecto le aplica un uso de suelo TR3-P: Turístico Residencial de Densidad Media (Imagen 15:

Ubicación de los predios en el PDU). Se hace hincapié en que con base en este instrumento se

determinaron las superficies de desmonte y densidades para el diseño del proyecto, tal como lo

establece el POEL del Municipio de Solidaridad.

El PDU es el ordenamiento legal que en materia de urbanismo, usos y destinos del suelo y

construcción, resulta aplicable al desarrollo del proyecto, y contiene únicamente disposiciones en

estas materias, tales como alturas de construcción, densidad e intensidad construible, coeficientes de

uso de suelo, porcentajes de superficie construible, etc., materias que son competencia exclusiva de

los Municipios.

Considerando la superficie total del conjunto predial, así como los parámetros y restricciones

correspondientes al uso de suelo referido, se establecieron los siguientes valores para proyectar el

desarrollo.

Cuadro 10. Parámetros urbanos aplicables al polígono que pretende albergar el proyecto y que actualmente alberga las obras

en operación del Hotel The Fives.

Concepto Norma Aplicación de la norma al

polígono de 110,777.902 m2

Coeficiente de utilización del suelo (CUS)2 1.80 111,633.83

Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS)3 50% 31,009.40

Densidad 38 viv / ha 420

Niveles 4 4

Considerando que ya existen obras desarrolladas, el replanteamiento del aprovechamiento de la

superficie disponible para el desarrollo del proyecto debe considerar el COS, CUS y la densidad de las

obras ya realizadas, así como la superficie neta4 sobre la cual deben estimarse dichos parámetros.

Los resultados obtenidos en el cálculo se detallan en el cuadro 11.

2 Coeficiente de Utilización del Suelo: Indica el área máxima que puede construirse en el lote, incluidos

todos los niveles de construcción, con respecto a la superficie neta del lote (Programa de Desarrollo

Urbano de Playa del Carmen, P.O.E. 20 de diciembre del 2010, página 251).

3 Coeficiente de Ocupación del Suelo: Indica el porcentaje máximo de la superficie neta del lote que

puede ser ocupada por construcciones techadas (Programa de Desarrollo Urbano de Playa del

Carmen, P.O.E. 20 de diciembre del 2010, página 250).

4 Superficie neta: Es la superficie de terreno resultante después de restar a la superficie total del

predio el porcentaje de área verde en estado natural, el porcentaje de área verde modificada, el área


THE FIVES

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Cuadro 11. Relación de superficie y densidades: referidas en el PDU, las construidas en la primera etapa y las disponibles para

el desarrollo del actual proyecto The Fives.

Superficie / Densidad

Parámetros

urbanos

Permitida por

el PDU

Utilizada en The

Fives en operación

Planteada para The

Fives propuesto

TOTAL

CUS 1.80 111,633.83 46,156.70 36,303.18 82,459.88

COS 50% 31,009.40 19,276.33 11,732.92 31,009.25

Densidad 38 viv/ha 420 156 256 412

De esta forma, los parámetros urbanos aplicables al proyecto que se pretende desarrollar se

desglosan a continuación:

Cuadro 12. Parámetros urbanos aplicables al diseño del proyecto The Fives.

THE FIVES

USOS DE SUELO

Y

RESTRICCIONES

APLICACIÓN

AL PREDIO

1RA ETAPA

DESARROLLADO

2DA ETAPA

PROYECTADO

PROYECTO

COMPLETO

INTEGRADO

Clave TR3-P TR3-P TR3-P TR3-P TR3-P

Densidad 38 viv/ha

75 ctos/ha

420 viv/ha

830 ctos/ha 156 viv 256 viv 412 viv

Lote mínimo 1000 m2

110,777.90

m2

110,777.90 m2

Altura máxima 4 niveles o 16 m 4 niveles (16

m) 4 niveles (16 m)

Frente mínimo 25 m 25 m 470 m

Coeficiente de

Ocupación del

Suelo (COS)

0.50 31,009.40 m2 19,276.33 m

2

11,773.07 m2

31,009.40 m

2

Coeficiente de

Utilización del

suelo (CUS)

1.8 111,633.83

m2

46,156.70 m2 36,303.18 m

2 82,459.88 m

2

Cajones de

estacionamiento 1 cajón / vivienda 420 cajones 106 257* 363

Restricciones

Frontal 6.0 m con un 40% de área verde 6.0 m con un 41.5% de área verde

destinada a vialidades y el área destinada a donación (Programa de Desarrollo Urbano de Playa del

Carmen, P.O.E. 20 de diciembre del 2010, página 254).


THE FIVES

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THE FIVES

USOS DE SUELO

Y

RESTRICCIONES

APLICACIÓN

AL PREDIO

1RA ETAPA

DESARROLLADO

2DA ETAPA

PROYECTADO

PROYECTO

COMPLETO

INTEGRADO

Lateral 2.5 m (en ambas colindancias) 2.5 m (en ambas colindancias)

Posterior 5.0 m 5.0 m

*75 cajones para carros de golf y 182 cajones para autos, para un total de 257 cajones

En el siguiente plano se ubican los predios con relación al PDU del Municipio de Solidaridad. Se

observa también que el proyecto respeta el Área de Protección (AP) establecida por dicho

instrumento.

VII. DIAGNÓSTICO DEL SISTEMA AMBIENTAL

En el sistema ambiental del proyecto The Fives han interactuado factores tanto naturales como

antropogénicos. Por un lado las actividades humanas de tipo económico-turístico que han tenido lugar

en el mismo desde hace varios años no sólo dentro del territorio definido como sistema ambiental sino

en toda la zona que hoy es conocida como “Riviera Maya”, y por el otro, los efectos de los eventos

naturales como los huracanes y tormentas tropicales, así como los subsecuentes incendios que

generalmente preceden a los huracanes.

El clima del sitio donde se definió el sistema ambiental es del tipo Aw2 (x´), que corresponde a cálido

subhúmedo con lluvias en verano.

La zona costera de Quintana Roo tiene una extensión de 860 km y por su ubicación se encuentra

expuesta a los efectos de los impactos directos de tormentas y huracanes. Estos eventos

meteorológicos pueden ocurrir en los meses de junio a octubre (incluso extenderse hasta diciembre) y

dependiendo de su intensidad generan fuertes vientos que en ocasiones alcanzan velocidades de

hasta 300 km/h. Los huracanes son eventos meteorológicos que afectan la dinámica costera de

Quintana Roo, tanto a nivel geomorfológico como biológico.

Con relación a los tipos de suelo, los que se presentan en el sistema ambiental son: arenosol, gelysol,

histosol, leptosol y solonchak. En términos generales estos suelos, como en el resto del estado de

Quintana Roo, descansan sobre roca calcárea o de sascab, son poco profundos, con elevada

pedregosidad, permeables, ricos en materia orgánica y con un pH neutro a ligeramente alcalino -7.0 a

8.0- (López-Ornat, 1983).

En el área correspondiente al sistema ambiental se extiende la llamada planicie de acumulación

marina, que en algunas zonas llega a interdigitarse con la planicie estructural casi horizontal, marginal

a la costa, la cual tiene una altitud de hasta 10 m. El relieve cárstico tiene un desarrollo amplio,

representado sobre todo por cenotes, ojos de agua y aguadas.


THE FIVES

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Imagen 14. Ubicación del predio dentro del Programa de Desarrollo Urbano de Playa del Carmen, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 20 de diciembre del 2010.


THE FIVES

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Casi la totalidad de la superficie del Municipio de Solidaridad se localiza en la Región Hidrológica

RH32 conocida como Yucatán Norte, sólo una pequeña porción en el extremo Sur del mismo,

forma parte de la Región Hidrológica RH33 denominada Yucatán Este.

La zona está conformada por roca caliza de alta permeabilidad, condición que no permite la

existencia de corrientes de aguas superficiales, y los cuerpos de agua que se aprecian en la

superficie corresponden a cenotes, aguadas o akalchés, y lagunas.

La zona del sistema ambiental corresponde a una unidad geohidrológica conformada por material

consolidado con posibilidades altas de comportarse como un acuífero. Las zonas que presentan

condiciones diferentes se localizan en la angosta franja costera donde se intercalan áreas con

material consolidado con posibilidades altas y áreas compuestas con material no consolidado con

posibilidades bajas.

El agua pluvial se infiltra rápidamente y forma escorrentías subterráneas que fluyen hacia el mar, lo

que genera cavernas y cenotes que en ocasiones afloran a la superficie.

En la región pueden apreciarse afloramientos de corrientes subterráneas en las cercanías del

litoral como es el caso del parque turístico de Tres Ríos al Norte del sistema ambiental.

La fisonomía, estructura y composición de la vegetación indica claramente que en su pasado

reciente ha estado sujeta a diversas perturbaciones naturales y producto de la actividad humana.

Entre las primeras, los principales agentes de disturbio son sin lugar a dudas los eventos ciclónicos

que en los últimos 25 años han sido particularmente intensos. Los que han afectado directamente

la zona de manera significativa son el Gilberto en 1988 y Emily en 2005, que por su magnitud

generaron vientos capaces de derribar árboles y causar destrozos en estratos inferiores de la

vegetación.

Por otra parte, la actividad humana que mayor cantidad de afectaciones ha generado en la zona es

sin lugar a dudas la transformación de la misma para el desarrollo turístico y habitacional. Y esta

condición enfrenta una nueva etapa de afectación derivada de la incorporación de la zona a la

planeación urbana de la ciudad de Playa del Carmen. Así, las inmediaciones del conjunto de

predios que conforma el sistema ambiental se encuentran sujetas a procesos de urbanización para

atender el mercado turístico e inmobiliario.

Esta situación es la que obliga a planear la mejor forma de evitar proteger el capital biológico del

conjunto predial y reducir al mínimo la pérdida de individuos de especies de gran valor ecológico o

que cuentan con estatus de protección en la legislación ambiental. Por tal razón, la protección de la

zona de conservación propuesta debe formar parte medular de las acciones de mitigación y

compensación de impactos ambientales.

De acuerdo a los resultados obtenidos de la caracterización de vegetación realizada para el predio,

puede concluirse que la vegetación existente mantiene un buen grado de conservación pues no ha

sido afectada ni en estructura ni en composición por la operación del desarrollo The Fives. Ello en


THE FIVES

______________________________________________________________________________


función de que se ha mantenido protegida físicamente, evitando con ello el paso de trabajadores

hacia la misma.

Considerando que el estado que guarda la fauna es directamente proporcional al estado que

guarda la vegetación en un sitio, y extrapolando los resultados de la caracterización de fauna

realizada para el polígono de los predios que conforman el proyecto, puede señalarse que los

impactos generados a la fauna silvestre por la fragmentación de la zona debido su desarrollo, ha

mermado la permanencia de algunas especies que de otro modo serían un componente conspicuo

en la zona, principalmente en cuanto a especies de mamíferos y reptiles.

No obstante, aún se conservan características de hábitat propicias para su aprovechamiento por

parte de ciertos organismos con requerimientos específicos, principalmente en cuanto a refugio y

alimentación, tales como el mono araña (Ateles geoffroyii), el tlacuache de cuatro ojos (Phylander

opossum), algunas especies de aves (Aratinga nana, Dendroica palmarum, Vireo pallens), reptiles

(Kinosternon scorpioides) y anfibios (Prhynohyas venulosa, Rana berlandieri).

Al Norte del sistema ambiental existen varios desarrollos turísticos de gran magnitud como el

Parque Turístico Tres Ríos, cuyos rasgos característicos son sus ríos subterráneos, el Hotel Blue

Bay Grand Esmeralda, el Secret Capri, el Mayakobá que incluye un campo de golf, el Grand Velas,

y adyacente al conjunto predial de The Fives, el Princess Riviera Maya. Además del desarrollo

hotelero la zona se encuentra fraccionada por la apertura de caminos de terracería, tanto

perpendiculares como paralelos a la línea de costa.

Al Sur del sistema ambiental, a ambos lados de la carretera federal, se ubica el asentamiento

humano más importante de la zona: la ciudad de Playa del Carmen, la cual ha tenido un

crecimiento vertiginoso en los últimos 20 años, al pasar de alrededor de tres mil habitantes en el

año 1990 a más de 150 mil habitantes en 2010. Este incremento poblacional se ha debido

principalmente a la migración de miles de personas de diversas zonas geográficas del territorio

nacional (así como una parte considerable de ciudadanos de otras partes del mundo) hacia esta

zona de la república mexicana, en busca de un puesto de trabajo y mejores condiciones de vida

(PDU de Playa del Carmen, 2010).

En tan solo cuatro lustros, Playa del Carmen pasó de ser una villa de pescadores a un destino

turístico de interés mundial, generador de una derrama económica estimada en 1700 millones de

pesos, y adicionalmente ha desarrollado los problemas sociales que un crecimiento tan acelerado

lleva intrínseco: falta de viviendas dignas y servicios públicos, cinturones de pobreza, entre otros.

Del lado Este del sistema ambiental se ubica el Mar Caribe. La zona definida como sistema

ambiental para el proyecto que nos ocupa se encuentra relativamente cercano a la entrada del

Canal de Cozumel, donde la corriente de Yucatán (que corre paralela a la línea de costa con

dirección Sur – Norte), se “estrecha” y fluye entre la Isla de Cozumel y la Costa del municipio de

Solidaridad. Este sitio corresponde a una de las secciones más angostas de toda la plataforma

continental de la Península de Yucatán. Esta situación, asociada a la aceleración de corriente que

fluye al Norte, conduce a un régimen de flujo extremadamente alto.


THE FIVES

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En la franja costera Sur y Norte del sistema ambiental, exceptuando el área c orrespondeiente al

Hotel Grad Velas, se ha eliminado casi en su totalidad la vegetacion de duna costera.

Un efecto interesante en la zona es el que ha generado el trazo de la carretera federal 307, límite

Oeste del sistema ambiental y que ha dividido a la Riviera Maya y por ende al sistema definido en

dos secciones. En general en la Riviera Maya se repite un patrón en el que al Este (el lado del mar)

se encuentran los hoteles y desarrollos turísticos y al Oeste los poblados de apoyo.

El desarrollo existente dentro del sistema ambiental, así como la ubicación del mismo dentro del

Programa de Desarrollo Urbano de Playa del Carmen (2010), son aspectos relevantes a considerar

para efectos del análisis de impacto ambiental del proyecto, pues el efecto del desarrollo ha

fragmentado la continuidad de la cubierta vegetal y con ello los ecosistemas y hábitats que

representa. De esta forma, la prevención y mitigación de impactos sobre la flora y la fauna debe

plantearse hacia su rescate y reubicación, así como a la planeación de zonas de conservación y de

áreas verdes que integren en su paleta vegetal a las especies nativas; y no a pretender conservar

la funcionalidad ecosistémica del área.

Asimismo, los impactos deberán mitigarse para efectos de conservar la belleza paisajística del

área, atractivo fundamental de la región que la ha colocado como un destino turístico reconocido a

nivel mundial.

VIII. VEGETACIÓN DENTRO DEL PREDIO

La vegetación presente en la superficie del predio que no ha sido desarrollada corresponde a:

a) Vegetación Secundaria arbustiva

b) Selva Mediana Subperennifolia, y

c) Manglar

La distribución de estos tipos de vegetación y la superficie que ocupan dentro del predio, así como

la distribución de los usos de suelo presentes en el predio, es la siguiente:

Cuadro 13. Tipos de vegetación presente en el polígono de los predios destinados al proyecto.

Vegetación/Uso de suelo Superficie

m2 has

Áreas sin vegetación aparente 896.792 0.089

Manglar 19784.725 1.978

Selva mediana subperennifolia 22540.935 2.254

Sin vegetación (Desplante actual) 43767.653 4.377

Vegetación inducida (áreas ajardinadas actuales) 19860.447 1.986

Vegetación secundaria 3927.352 0.393

Total general 110777.904 11.077


THE FIVES

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La distribución de los tipos de vegetación referidos se puede apreciar en el plano que se inserta en

la siguiente página.

Vegetación secundaria arbustiva.

Este tipo de vegetación se localiza en el extremo Norte y Noroeste del conjunto predial, dentro del

lote El Limonar, abarcando 3,927.35 m2, lo que representa el 3.55% de la superficie total.

La vegetación secundaria se generó en la superficie del predio donde se realizó la remoción de la

vegetación por el cambio de uso de suelo forestal autorizado para el desarrollo del proyecto

Xcalacoco Beach Resorts, donde no se concluyeron las obras autorizadas. Así, este tipo de

vegetación se desarrolló aprovechando el espacio generado tras la intervención en dicha superficie

y está dominada por gramíneas. Sus límites son la selva mediana subperennifolia que permanece

dentro del predio, el desplante de las obras de la primera etapa del proyecto y la vialidad que se

ubica al Norte del predio.

El registro de las especies identificadas en la vegetación secundaria arbustiva es el

siguiente: Cuadro 14. Especies en la vegetación secundaria.

Familia Nombre científico Nombre común Arbóreo Arbustivo Herbáceo

Caricaceae Carica papaya Papaya X

Combretaceae Terminalia catappa Almendro X

Convolvulaceae Ipomoea nil Manto, campanilla X

Cucurbitaceae Momordica charantia L. X

Euphorbiaceae Cnidoscolus multilobus Chaya X

Flacourtiaceae Muntigia calabura Capulín X

Gramineae Panicum maximum Pasto guinea X

Sorghum halepense Zacate johnson X

Leguminosae

Leucaena leucocephala Uaxim X

Piscidia piscipula Jabin X

Canavalia, sp. X

Musaceae Musa paradisiaca Plátano X

Sterculiaceae Guazuma ulmifolia Pixoy X

Verbenaceae Lantana camara Orégano X

Vitaceae Cissus verticillata X

Selva mediana subperennifolia.

Este tipo de vegetación ocupa 2.25 ha y se ubica principalmente alrededor de una

depresión generada por la fisura de la roca, hacia el Centro-Este del predio. Una parte de

la selva también se encuentra dentro de la depresión pero ocupando las zonas más

elevadas dentro de la misma.


THE FIVES

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Imagen 15. Distribución de la vegetación dentro del polígono destinado al proyecto.


THE FIVES

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El estado de conservación de este tipo de vegetación es bueno, toda vez que gran parte de su

superficie quedó dentro del área delimitada mediante una cerca de malla electrosoldada, para

proteger la mayor superficie alrededor del manglar que se desarrolla dentro de la depresión. Esta

malla evita el ingreso de trabajadores y usuarios que se encuentren en el área actualmente

desarrollada.

Las especies identificadas en el predio, pertenecientes a los estratos arbóreo, arbustivo y herbáceo

de la selva mediana subperennifolia se enlistan en el siguiente cuadro.

Cuadro 15. Especies identificadas en la Selva Mediana Subperennifolia

y su distribución por estrato.

Familia Especie

Nombre

común Arbóreo Arbustivo Herbáceo

Acanthaceae Bravaisia tubiflora Chilar X

Anacardiaceae Astronium graveolens Jobillo X

Metopium brownei Chechem X X

Apocynaceae Thevetia gaumeri Akits X

Boraginaceae Ehretia tinifolia Roble 2 X X

Bromeliaceae Bromelia pinguin Piñuela X

Burseraceae Bursera simaruba Chaca X X

Cactaceae Aporocactus

flagelliformis Cola de ratón X

Ebenaceae Diospyros cuneata Silil X X X

Euphorbiaceae Drypetes lateriflora Ekulub X X X

Euphorbiaceae Drypetes sp Huesillo X

Flacourtiaceae Casearia nitida Huilote X X

Guttiferae Clusia flava Kanchunup X X

Icacinaceae Ottoschultzia sp Hoja dura X

Lauraceae Nectandra coriacea Laurelillo X X

Leguminosae

Lonchocarpus xuul Xuul X

Piscidia piscipula Jabin X

Swartzia cubensis Katalox X

Malvaceae Hampea trilobata Mahahua X

Malvaviscus arboreus Tulipancillo X X

Moraceae

Brosimum alicastrum Ramon X

Ficus padifolia

Higo hoja

menuda X

Myrsinaceae Parathesis cubana Plomoche X X X

Myrtaceae Calyptranthes pallens Chacni X X

Myrcianthes fragrans Guayabillo X X X

Nyctaginaceae Neea psychotrioides Escobeta X X X


THE FIVES

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Familia Especie

Nombre

común Arbóreo Arbustivo Herbáceo

Palmae Coccothrinax readii Nacax X X

Thrinax radiata Chit X X

Piperaceae Piper sp Cordoncillo X

Polygonaceae

Coccoloba

acapulcensis Uva cimarrona X X

Coccoloba diversifolia Sacbob X X X

Coccoloba spicata Bob X X

Rhamnaceae Krugiodendrum

ferreum Chiintok X

Rubiaceae Psychotria nervosa Café de monte X

Randia longiloba Espino cruceta X X

Rutaceae

Amyris sylvatica Palo de gas X X

Esenbeckia

pentaphylla Naranjillo X

Sapindaceae

Cupania sp Pare. Cude X

Exothea diphylla Guayancox X X

Talisia olivaeformis

Guaya de

monte X X X

Sapotaceae

Chrysophyllum

mexicanum Pare. Caimito X

Manilkara zapota Zapote X X

Sideroxylon

foetidissimum Caracolillo X X

Theophrastaceae Jacquinia macrocarpa

Naranjillo de

playa X

Verbenaceae Callicarpa sp Hoja apestosa X

Vitex gaumeri Yaaxnik X X

S = 46 40 23 15

Manglar.

Este tipo de vegetación corresponde a un manglar mixto en el que se identificaron 12 especies,

pertenecientes a 10 familias botánicas, entre estas especies se identificaron los cuatro tipos de

mangle presentes en la región: Conocarpus erecta (mangle botoncillo), Laguncularia racemosa

(mangle blanco), Rhizophora mangle (mangle rojo) y Avicennia germinans (mangle negro), todas

ellas referidas en la NOM-059-SEMARNAT-2010 bajo la categoría de amenazadas.

El estado de conservación de esta vegetación es muy bueno toda vez que ha sido protegido del

paso de usuarios y trabajadores mediante una delimitación física y la vigilancia constante del

mismo, evitando con ello su afectación pues constituye el área de conservación del proyecto


THE FIVES

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Xcalacoco Beach Resorts, actualmente denominado The Fives, autorizado en materia de impacto

ambiental.

Cuadro 16. Especies presentes en el manglar.

Familia Nombre científico Nombre común

Estrato

Arb

óre

o

Arb

usti

vo

Herb

áceo

Ep

ífit

o

Tre

pad

or

Apocynaceae Rhabdadenia biflora Bejuco de manglar X

Araceae

Anthurium

schlechtendalii Muchacha

X

Philodendron sp. X-joloop X

Combretaceae Conocarpus erectus Mangle botoncillo X X

Laguncularia racemosa Mangle blanco X X

Orchidaceae Myrmecophila tibicinis Orquídea de manglar X

Pteridaceae Acrostichum

danaeifolium Helecho de manglar

X

Polypodiaceae Polypodium

lycopodioides Tsos-ak

X

Rhizophoraceae Rhizophora mangle Mangle rojo X X

Sapotaceae Manilkara zapota Zapote X

Theophrastaceae Jacquinia aurantiaca Naranjillo X

Verbenaceae Avicennia germinans Mangle negro X

S=12

VIII. FAUNA DENTRO DEL PREDIO

Se registraron un total de 27 especies de aves agrupadas en 11 órdenes, 16 familias y 25 géneros.

Dos especies aparecen listadas en la NOM-059-SEMARNAT-2010 bajo el estatus de “Sujeta a

Protección Especial”.

Cuadro 17. Listado de especies de aves registradas en el predio.

Nombre científico Nombre Común Status NOM-059-SEMARNAT-2010

1 Agelaius phoeniceus Tordo sargento

2 Amazilia rutila Colibrí

3 Aratinga nana Perico pechisucio Sujeta a Protección Especial

4 Buteo magnirostris Aguila

5 Butorides virescens Garza verde


THE FIVES

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Nombre científico Nombre Común Status NOM-059-SEMARNAT-2010

6 Camptostoma imberbe Mosquerito

7 Columba flavirostris Paloma

8 Columbina passerina Tortola

9 Cyanocorax yucatanicus Chara

10 Dendroica palmarum Chipé playero

11 Dendroica petechia Chipé

12 Empidonax minimus Mosquerito

13 Glaucidium brasilianum Lechuza enana

14 Icterus cucullatus Yuya

15 Icterus gularis Bolsero

16 Melanerpes pygmaeus Carpintero yucateco

17 Mimus gilvus Cenzontle

18 Myiozetetes similis Luis

19 Ortalis vetula Chachalaca

20 Passerina caerulea Picogrueso azul

21 Piaya cayana Cuclillo o Cucú

22 Picoides scalaris Carpintero rayado

23 Quiscalus mexicanus Zanate

24 Trogon melanocephalus Trogon

25 Tyrannus melancholicus Tirano tropical

26 Vireo pallens Vireo de manglar Sujeta a Protección Especial

27 Zenaida asiática Paloma

Mamíferos

Se registraron seis especies de mamíferos agrupados en 4 órdenes, 2 subórdenes, 5 familias y 6

géneros. Solo una especie, el mono araña (Ateles geoffroyii), está catalogada como En Peligro de

Extinción, en la NOM–059–SEMARNAT–2010. Se considera significativo el avistamiento de 3

individuos de mono araña registrados cerca del extremo noreste del predio llevando a cabo

actividades de forrajeo y acicalamiento; el grupo consistía en una hembra adulta con cría y otro

individuo hembra probablemente en etapa juvenil. Los avistamientos de estos mismos individuos

se efectuaron el segundo día del muestreo por la mañana y de nueva cuenta el tercer día por la

tarde–noche.

Cuadro 18. Listado de especies de mamíferos registradas en el predio.

Nombre científico Nombre común Status NOM-059-SEMARNAT-2010

1 Ateles geoffroyi Mono araña En Peligro de Extinción


THE FIVES

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2 Dasyprocta punctata Agoutí

3 Didelphis marsupialis Tlacuache

4 Philander opossum

Tlacuache cuatro

ojos

5 Procyon lotor Mapache

6 Sciurus yucatanensis Ardilla

Anfibios y Reptiles.

Se registraron 11 especies de reptiles agrupadas en 3 órdenes, 2 subórdenes, 6 familias y 11

géneros; dos de las especies de reptiles aparecen listadas en la NOM-059-SEMARNAT-2010 bajo

la categoría de “Amenazada” y una especie está catalogada como “Sujeta a Protección Especial”.

Son cuatro las especies de anfibios registradas, pertenecientes a un orden, cuatro familias e igual

número de géneros. Solo una de las especies está listada en la NOM-059-SEMARNAT-2010 bajo

la categoría de “Sujeta a Protección Especial”.

Cuadro 19. Listado de especies de reptiles registradas en el predio.


1 Basiliscus vitatus Toloque

2 Boa constrictor Boa Amenazada

3 Coniophanes imperialis

Culebra

guardacaminos

4 Ctenosaura similis Iguana Amenazada

5 Drymobius margaritiferus Culebra petatilla

6 Hemidactylus frenatus Gecko

7 Kinosternon scorpioides Tortuga casquito Sujeta a Protección Especial

8 Leptodeira frenata Culebra escombrera

9 Ninia sebae Culebrilla del café

10 Norops sagrei Lagartija

11 Senticolis triaspis Culebra

Cuadro 20. Listado de especies de anfibios registradas en el predio.


1 Bufo valliceps Sapo

2 Leptodactylus melanonotus Ranita de hojarasca

3 Prhynohyas venulosa Rana arborícola

4 Rana berlandieri Rana leopardo Sujeta a Protección Especial


THE FIVES

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Peces

Se registraron cuatro especies de peces agrupadas en tres órdenes, tres familias y cuatro géneros.

Es importante considerar que los registros mencionados se obtuvieron mediante inspección visual

de los cuerpos de agua. La utilización de las técnicas de captura fue improcedente debido a la gran

cantidad de materiales depositados en el lecho de los cuerpos de agua (palos, piedras, ramas

caídas, etc.), ya que la poca profundidad de estos últimos imposibilitó el funcionamiento de

herramientas como redes. Además, la reducida talla de los organismos (aprox. 8 – 10 cm) no

permitió realizar capturas empleando cordel y anzuelo.

Cuadro 21. Listado de especies de peces registradas en los cuerpos de agua.

Nombre científico Nombre común

1 Astyanax aeneus Sardina

2 Cichlasoma sp. Mojarra

3 Gambusia yucatana Guayacón yucateco

4 Poecilia mexicana Molly

IX. EVALUACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES Y MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y

MITIGACIÓN PROPUESTAS

Por medio del Check List se evaluó la interacción de 67 impactos con los indicadores ya descritos.

Como puede observarse en la imagen 84, el 60% de los impactos fueron calificados como nulos. Lo

anterior encuentra sus bases en:

-la naturaleza del proyecto, que constituye la segunda etapa de un desarrollo turístico ya en

operación y autorizado tanto en materia de impacto ambiental como de cambio de uso de suelo

forestal.

- la segunda etapa planteada se ajusta a los lineamientos establecidos en los instrumentos jurídicos

ambientales y urbanos aplicables a la zona y que son el Programa de Ordenamiento Ecológico del

Municipio de Solidaridad (2009) y el Programa de Desarrollo Urbano de Playa del Carmen (2010).

- el diseño proyectado se desplantará sobre vegetación de selva mediana subperennifolia,

vegetación secundaria de selva mediana subperennifolia y vegetación inducida, respetando

estrictamente la totalidad de la vegetación de manglar existente dentro del polígono de los predios,

la cual se localiza dentro del área de conservación definida como parte del diseño, y que fue

autorizada desde el planteamiento de la Primera Etapa del proyecto.


THE FIVES

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Imagen 16. Tipos de impactos detectados por la realización del proyecto The Fives.

Por lo tanto, únicamente 27 impactos fueron calificados como potenciales de desarrollarse, de los

cuales 22 se consideraron adversos, y de estos un 95% se evaluaron como no significativos.

Imagen 17. Tipos de impactos adversos detectados para el proyecto The Fives.

Los impactos moderados adversos se detectaron en las categorías de residuos sólidos y

economía. Se considera que la categoria de residuos sólidos será impactada moderadamente

debido a que el Municipio de Solidaridad cuenta con un relleno sanitario que ya se encuentra

saturado, problemática que se extiende a todo el Estado de Quintana Roo. Es por ello que se

considera que cualquier proyecto a desarrollar, de cualquier magnitud, ejercerá presión sobre la

categoría que nos ocupa.

0

10

20

30

40

Nulos Adversos Benéficos

60%

33%

7%

CALIFICACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES

0% 20% 40% 60% 80% 100%

No significativos

Moderados

Significativos

Tipos de Impactos Adversos The Fives Segunda Etapa


THE FIVES

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Asimismo, se evaluó moderadamente el impacto sobre la categoría de economía, pues con el

desarrollo del proyecto el valor del suelo se incrementará de manera no significativa al inicio de la

construcción y posteriormente de forma moderada, una vez que entre en operación.

Los principales impactos benéficos se reflejaron en indicadores de tipo económico y en aquellos

relacionados con el manejo de las aguas residuales durante las tres etapas del desarrollo. El

proyecto generará empleos directos e indirectos para la población local, y provocará un aumento en

la oferta de servicios turísticos en la zona. Por lo tanto, los impactos benéficos corresponden

además a la influencia positiva del proyecto sobre el turismo, que constituye la actividad económica

preponderante de la región.

Con relación a la categoría de creación de infraestructura y específicamente al manejo de aguas

residuales, que constituye un aspecto importante a considerar en la zona, en The Fives se pretende

la utilización de baños provisionales conectados a un contenedor tipo rotoplas durante la

preparación y construcción, y posteriormente durante la operación todas las aguas residuales serán

canalizadas a la planta de tratamiento que opera actualmente para la primera etapa del desarrollo,

por lo que el impacto que el proyecto generará a la categoría mencionada se evaluó como benéfico.

Las categorías de usos de suelo, servicio público, población, estética y cultura e historia fueron

eliminadas ya que el proyecto:

1) No contraviene los usos de suelo establecidos para la zona ni para el predio en cuestión, el cual

de acuerdo al Programa de Desarrollo Urbano de Playa del Carmen (PDU, 2010) corresponde a

TR3-P: Turístico Residencial de Densidad Media, mientras que el Programa de Ordenamiento

Ecológico del Municipio de Solidaridad establece para el sitio una vocación de uso de suelo urbana

con usos condicionados a lo establecido por el PDU.

2) No creará benefactores relacionados con el servicio público como sistemas de protección contra

incendios o creación de redes de drenaje.

3) No alterará la estructura de la población.

4) No ocasionará ningún efecto a la estética del sitio, debido a que constituye la segunda etapa de

un proyecto ya en operación y no se localiza en una zona abierta al público.

5) No tendrán ningún efecto sobre la cultura o historia de la región.

A continuación se analizan los impactos adversos por categorías:

Formas del terreno

Durante la etapa de preparación del sitio se modificarán las formas del terreno por las actividades

de desmonte, nivelación y relleno. Este efecto sin embargo, puede ser reversible, y dado que la

zona donde se pretende desplantar el proyecto es sensiblemente plana, fue evaluado como no

significativo.


THE FIVES

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En la zona correspondiente al área de conservación, solamente se instalarán senderos colgantes y

terrazas voladas que no implicarán modificación de las formas del terreno, pues no se empleará

maquinaria pesada ni existirán obras a nivel del suelo.

Agua

Los impactos potenciales al agua como recurso se consideran poco significativos ya que

a pesar de que se requerirá de una cantidad substancial tanto para la construcción como durante la

operación, el predio no se ubica en una zona conflictiva en cuanto al tema del abasto de dicho

líquido.

Por otra parte el relleno y la compactación del suelo implican una disminución en los índices de

absorción del agua, sin embargo debido a la ubicación del predio en una zona destinada al

desarrollo de infraestructura y a que se considera el mantenimiento de una superficie permeable

equivalente al 48.25% de la superficie total del predio, este impacto no es significativo.

Residuos sólidos y líquidos

Si bien es cierto que el desarrollo de la infraestructura turística conlleva varios beneficios a corto,

mediano y largo plazo para la zona, como son la generación de empleos, la derrama económica y

el desarrollo social, entre otros, también se crean otro tipo de problemas como son la generación

de residuos sólidos y líquidos, así como su mal manejo y disposición final.

Las actividades del proyecto que generarán mayor cantidad de residuos sólidos se desarrollarán

durante la etapa de preparación del sitio y consistirán en el desmonte (material vegetal), despalme

(piedra, raíces, tierra vegetal) y la demolición de las obras provisionales (cascajo) que actualmente

existen en la superficie de desplante propuesta y que serán sustituídas por las obras definitivas del

proyecto a desarrollar. La mayoría de estos residuos podrán reutilizarse como enriquecedores de

las áreas de conservación del proyecto, la conformación de las áreas ajardinadas y como relleno

en las áreas a construir.

Una vez que inicie la etapa de construcción se generarán residuos de obra que generalmente

consisten en restos de maderas, varillas, block, entre otros, así como aquellos provenientes de la

ingestión de alimentos por parte de los trabajadores.

Las actividades proyectadas en el área de conservación no generarán residuos sólidos en grandes

cantidades, de hecho para la instalación de las estructuras necesarias para la contemplación de la

zona se utilizarán únicamente madera, por lo que la generación de residuos será no significativa.

Los baños provisionales de obra, baños en capamento y el comedor generarán residuos tanto

sólidos como líquidos.


THE FIVES

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Cada residuo generado tendrá un tratamiento especial, y se aplicarán medidas de prevención y

mitigación que garantizarán su correcto manejo.

Una vez en operación, las instalaciones del proyecto que generarán residuos sólidos y líquidos

serán los siguientes:

1. Departamentos.

2. Restaurantes.

3. Alberca.

4. Áreas ajardinadas.

La disposición de residuos es uno de los problemas ambientales más cuestionados que se

presentan en la mayor parte de las ciudades de nuestro país. El efecto más importante respecto a

los residuos generados por el proyecto The Fives ocurrirá a largo plazo, como un efecto sinérgico

con otros desarrollos en la zona, lo cual como ya fue mencionado, ejercerá mayor presión sobre el

relleno sanitario municipal.

El tema del manejo de residuos sólidos, cuya generación fue evaluada como moderada, puede

tornarse crítica si no se toman las medidas de prevención y mitigación adecuadas, ya que tanto las

actividades a realizar en el medio terrestre como aquellas que realicen los usuarios en el ámbito

marino podrían ocasionar afectaciones relacionadas con la contaminación del suelo y del agua, así

como impactos directos a la fauna.

Se estima que los trabajadores de la obra ascenderán a 574 aproximadamente. Contemplando el

factor de generación de basura de 0.450 kg/persona/día, los desechos domésticos que se

generarán en los frentes de obra se estiman en unos 258.3 kg aproximadamente. Se prevé la

generación de residuos domésticos como bolsas de papel, empaques de cartón, vidrio y plásticos.

Adicionalmente, las actividades de construcción generarán residuos como cascajo, restos de

varillas, maderas, entre otros, en volúmenes considerables.

Con respecto a la etapa de operación, y ante la falta de parámetros de la cantidad de basura

generada en Solidaridad, se han considerado algunos datos reportados por el Municipio de Benito

Juárez. El registro de residuos sólidos per cápita en este municipio es de aproximadamente 1.1

kilogramos de residuos sólidos por habitante por día.

Residuos peligrosos

La producción de residuos peligrosos no se considera un impacto significativo ya que afectará

principalmente durante la etapa de construcción y/o el mantenimiento del hotel. El riesgo de

contaminación dependerá de la manera en que sean efectuadas estas actividades, así como de las

medidas de prevención y mitigación que sean implementadas.

Ruido


THE FIVES

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El ruido en el predio será percibido durante las etapas de preparación del sitio y construcción, por

la utilización de maquinaria y equipo y el movimiento de materiales y personal de obra.

Sin embargo, estos impactos serán muy puntuales, temporales y no significativos, ya que en la

zona donde se localiza el conjunto predial se ha llevado a cabo la construcción de innumerables

desarrollos habitacionales, turísticos y comerciales, y los usos de suelo establecidos para la misma

conllevarán invariablemente a su ocupación total.

Con respecto a las actividades proyectadas dentro del área de conservación y la instalación de las

estructuras requeridas para efectuarlas, estas se llevarán a cabo utilizando exclusivamente madera

y herramienta menor, así como también el menor número de trabajadores posible. El ruido que se

generará se considera no significativo debido a que será muy puntual y de corta duración.

Vegetación

Considerando la ubicación del predio dentro de la zona urbana de la Ciudad de Playa del Carmen,

la eliminación de la cubierta vegetal por el desmonte durante la etapa de preparación del sitio

constituye un impacto calificado como no significativo.

Fue analizado a nivel del conjunto predial porque es a esta escala que estos impactos pueden ser

detectados y ponderados para proponer medidas de prevención y mitigación adecuadas.

Como puede observarse en el cuadro siguiente, la vegetación que será retirada para la

construcción del proyecto corresponde a un 40.65% de vegetación de selva mediana

subperennifolia, y a un 74.48% de vegetación secundaria, del total de estos tipos de vegetación

dentro del predio.

La vegetación secundaria, que será la que ocupará el desplante en mayor proporción, se generó

en la superficie del predio donde se realizó la remoción de la vegetación por el cambio de uso de

suelo forestal autorizado para el desarrollo del proyecto Xcalacoco Beach Resorts. Así, este tipo de

vegetación se desarrolló aprovechando el espacio generado tras la intervención en dicha superficie

y está dominada por gramíneas. Sus límites son la selva mediana subperennifolia que permanece

dentro del predio, el desplante de las obras de la primera etapa del proyecto y la vialidad que se

ubica al Norte del predio.

En el caso de la selva mediana subperennifolia, se considera que el estado de conservación de

este tipo de vegetación en general es bueno, toda vez que gran parte de su superficie quedó

dentro del área delimitada mediante una cerca de malla electrosoldada, para proteger la mayor

superficie alrededor del manglar que se desarrolla dentro de la depresión existente en el predio.

Esta malla evita el ingreso de trabajadores y usuarios que se encuentren en el área actualmente

desarrollada. Sin embargo un 59.35 % de este tipo de vegetación continuará manteniéndose en

conservación dentro del área destinada para ello y el desplante del proyecto no la afectará.


THE FIVES

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Cuadro 22. Distribución del desplante por tipos de vegetación presente en el conjunto predial de The Fives.

Tipos de vegetación

Superficies por tipo de vegetación

existentes en el predio

% con respecto al predio

Superficies por tipo de vegetación afectadas

por el desplante

% con respecto al total de superficie por tipo de vegetación

en el predio

Areas desprovistas de vegetacion 43767.66 39.51 6677.045 15.26

Selva mediana subperennifolia 22540.93 20.35 9163.192 40.65

Vegetacion inducida 19860.45 17.93 3355.968 16.90

Vegetacion secundaria 3927.35 3.55 2925.22 74.48

Áreas sin vegetación aparente 896.79 0.81 0 0

Manglar 19784.72 17.86 0 0

110777.9 100 22121.425

Con respecto a las instalaciones necesarias para la colocación de las estructuras que permitirán

las actividades de contemplación dentro del área de conservación, estas no afectarán vegetación

de ningún tipo, pues no se efectuará el desmonte o poda de ningún elemento. Únicamente se

realizará la limpieza del área, retirando exclusivamente residuos sólidos que pudieran encontrarse

y material vegetal muerto.

Fauna

El estudio de caracterización de fauna realizado en la zona con vegetación dentro del polígono del

proyecto evidencia que los impactos generados a la fauna silvestre por la fragmentación provocada

por el desarrollo en la zona ha mermado la permanencia de algunas especies que de otro modo

serían un componente conspicuo en el área de estudio, principalmente peces, mamíferos y reptiles.

No obstante, aún se conservan algunas características en el hábitat propicias para su utilización

por ciertos organismos con requerimientos específicos de refugio y alimentación, tales como el

mono araña (Ateles geoffroyii), el tlacuache de cuatro ojos (Phylander opossum), algunas especies

de aves (Aratinga nana, Dendroica palmarum, Vireo pallens), reptiles (Kinosternon scorpioides) y

anfibios (Prhynohyas venulosa, Rana berlandieri), entre otras.

Las tendencias del crecimiento dentro del sistema ambiental delimitado para el proyecto indican un

incremento en el cambio de uso de suelo a urbano o turístico, lo que provocará que continúe

disminuyendo el hábitat para la fauna, así como el aumento de las perturbaciones a su hábitat

remanente, producido por las actividades antropogénicas que se desarrollarán, como por ejemplo

el ruido, sin embargo, dentro del polígono del predio destinado a The Fives, se considera el

mantenimiento de una superficie de conservación de 29, 130.34 m2 adyacente a la zona de


THE FIVES

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desplante y que incluye tanto vegetación de selva como de manglar, razón por la cual los impactos

a la categoría de fauna se consideraron no significativos.

Lo anterior implica que los ejemplares de fauna que pudieran encontrarse en las zonas a

desarrollar podrán desplazarse fácilmente al área de conservación, y aquellos de lento

desplazamiento podrán ser rescatados y reubicados en dicha zona.

Será importante durante la operación del proyecto, evitar la presencia de fauna oportunista que

compita o desplace a las especies nativas, lo que pudiera repercutir en el hecho de que algunas

especies de fauna decidan no ocupar los nichos ecológicos disponibles en la zona con vegetación

natural.

Asimismo, las actividades de contemplación proyectadas en la zona de conservación no

provocarán un impacto significativo sobre la fauna del sitio pues el proceso de instalación de las

estructuras a colocar no requerirá la utilización de maquinaria. Todas las actividades se realizarán

con herramienta menor y el mínimo personal necesario, de forma que se eviten perturbaciones por

ruido y presencia de empleados. Asimismo, durante la operación del desarrollo, solamente se

contempla el uso de iluminación de cortesía, no se permitirá la entrada con alimentos y bebidas y el

horario de los paseos será diurno. Por otra parte, se contempla la instalación a lo largo de los

senderos, de letreros que promuevan el cuidado de la fauna presente.

Por todo lo anterior, se considera que el efecto sobre la fauna será no significativo, permanente y a

corto plazo.

Transporte y flujo de tráfico

El desarrollo del proyecto supone un movimiento adicional de vehículos para la zona en la que se

localiza, que ocurrirá fundamentalmente durante la preparación y construcción por el transporte de

personal y materiales de obra. Sin embargo, los impactos a esta categoría se calificaron como no

significativos, por ser muy puntuales y temporales.

Salud humana

La zona costera de Quintana Roo, como todo el Caribe Mexicano, es afectada continuamente por

fenómenos meteorológicos como tormentas tropicales, ciclones y huracanes.

Estos fenómenos metereológicos no han cobrado vidas humanas en los últimos años, sin

embargo, se reconoce como una posibilidad la afectación a la salud humana. Este impacto

potencial es fácilmente mitigado aplicando las medidas de prevención adecuadas.

IX.1.Temporalidad y efecto de los impactos


THE FIVES

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La mayor parte de los impactos se calificaron como directos, lo que obedece a que prácticamente

la totalidad de las actividades a efectuarse desde la preparación del sitio y hasta la operación, se

limitan al polígono en cuestión, por ello es factible analizar los impactos de forma puntual dentro del

sistema.

Lo anterior no significa que no se contemplen impactos sinérgicos, los cuales afectarán

fundamentalmente la categoría de generación de residuos.

Entre los impactos directos detectados, se encuentran las actividades de desmonte, los cambios en

las formas del terreno, la afectación a la fauna y la contaminación acústica por el ruido durante la

etapa de construcción, sin embargo todos se consideraron no significativos, debido a la ubicación

del proyecto dentro de la zona urbana de la Ciudad de Playa del Carmen, lo que ha derivado en la

fragmentación y eliminación de la vegetación en el sistema ambiental definido, la elevación de los

niveles de ruido por la construcción de desarrollos habitacionales, turísticos y comerciales, y por

ende en el desplazamiento de la fauna hacia sitios menos perturbados.

Se consideró que la mayoría de los impactos se generarán a corto plazo. Los impactos

identificados a largo plazo, se refieren principalmente a la generación de residuos y la presión

sobre la capacidad de carga de la zona costera, no sólo por los usuarios del proyecto, si no por el

uso general de esta zona y los ecosistemas marinos, por acción sinérgica de este y otros

proyectos.

Imagen 18. Efectos de los impactos a ocasionar por el proyecto The Fives.

74%

7% 19%

Tipos de impactos adversos de acuerdo a su efecto

Directos Indirectos Sinérgicos


THE FIVES

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Imagen 19. Temporalidad de los impactos adversos.

IX.2. Medidas de prevención y mitigación propuestas

Entre las medidas de prevención y mitigación propuestas por el proyecto se encuentran la

implementación de los siguientes programas:

- Programa de Rescate de Flora y fauna

- Programa de Manejo de Fauna

- Programa de Arborización y Ajardinado

- Programa de Manejo de Residuos

- Programa de Capacitación Ambiental

X. PRONÓSTICOS AMBIENTALES

Con base en lo expuesto a lo largo de la Manifestación de Impacto Ambiental, se describieron tres

escenarios para el sistema ambiental del proyecto definidos de la siguiente manera:

Escenario 1.- Sistema ambiental sin el desarrollo del proyecto.

Escenario 2.- Sistema ambiental con el desarrollo del proyecto, sin aplicar medidas de prevención,

mitigación y compensación.

Escenario 3.- Sistema ambiental con el desarrollo del proyecto aplicando las medidas de

prevención, mitigación y compensación propuestas.

Corto plazo 63%

Mediano plazo 30%

Largo plazo 7%

Temporalidad de los impactos


THE FIVES

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Atributo

ambiental

Escenario 1 (sin

proyecto)

Escenario 2 (con

proyecto sin medidas

de compensación,

mitigación o

prevención de

impactos)

Escenario 3 (con

proyecto y medidas

de compensación,

mitigación y

prevención de

impactos)

Estado de

conservación de la

vegetación y la

fauna.

El predio seguirá presentando la

condición actual de la vegetación.

Las especies de fauna que lo

habitan continuarán utilizando los

nichos ecológicos existentes.

La construcción del proyecto sin llevar a

cabo las medidas de prevención y

mitigación correspondientes, podría dar

como resultado que se afecte o

desmonte un área mayor a la

autorizada.

No se llevaría a cabo un programa de

rescate de flora y fauna, por lo que la

abundancia y diversidad de estas

especies se vería disminuida, afectando

ejemplares de alto valor ecológico como

aquellos incluidos en la NOM-059-

SEMARNAT-2010.

Al no rescatar el material vegetal y

triturarlo, habría una valiosa pérdida de

biomasa.

El desmonte se realizaría

uniformemente en toda la superficie

destinada para el desplante, sin

respetar aquellos árboles de diámetros

considerables en las áreas verdes y

probablemente afectando el área de

El área de conservación será

respetada íntegramente.

No se afectará mayor superficie

que la autorizada para el desplante

de del proyecto.

En las áreas verdes, serán

mantenidos aquellos ejemplares

arbóreos de diámetros

considerables que puedan

integrarse al diseño de las mismas.

Se rescatarán todas las especies

vegetales susceptibles, y se

acondicionará un vivero provisional

donde serán ubicadas hasta su

reintegración a las áreas

ajardinadas.

Se rescatarán, protegerán y

reubicarán los ejemplares de fauna

que se localicen en las áreas de

desplante.

Se pondrá especial atención en


THE FIVES

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Atributo

ambiental

Escenario 1 (sin

proyecto)

Escenario 2 (con


de compensación,

mitigación o

prevención de

impactos)

Escenario 3 (con

proyecto y medidas

de compensación,

mitigación y

prevención de

impactos)

conservación.

Podría existir la presencia de especies

exóticas que desplacen a las especies

nativas.

aquellas especies de flora y fauna

incluidas en la NOM-059-

SEMARNAT-2010.

Se triturará el material vegetal y se

enriquecerán con él las áreas

verdes y el área de conservación.

Se rescatará la tierra vegetal que

sea posible obtener y se reutilizará

en las actividades del vivero y la

confromación de las áreas verdes.

Todas las especies utilizadas serán

nativas.

Calidad del manto

freático La calidad del manto freático no

variará respecto de la actual, ya

que al no realizarse nuevas obras

dentro del polígono que

conforman los predios, no

existirán factores adicionales que

pudieran contaminarlo.

Al no aplicar las medidas pertinentes, el

manto freático podría contaminarse

debido a un mal manejo de las aguas

residuales, así como por acciones de

micción y defecación por parte del

personal de obra en las diferentes áreas

del proyecto.

Un mal manejo de la maquinaria y

equipo podría contaminar el suelo y el

Gracias a la implementación de las

medidas de prevención y mitigación

propuestas en el Capítulo VI de

esta Manifestación de Impacto

Ambiental, las aguas residuales

generadas durante las etapas de

preparación y construcción

provenientes de los baños para los

trabajadores, serán captadas en

una fosa séptica, la cual a su vez


THE FIVES

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Atributo

ambiental

Escenario 1 (sin

proyecto)

Escenario 2 (con


de compensación,

mitigación o

prevención de

impactos)

Escenario 3 (con

proyecto y medidas

de compensación,

mitigación y

prevención de

impactos)

manto freático con residuos peligrosos.

será desazolvada periódicamente.

El control sobre el mantenimiento a

los vehículos y maquinaria que

laborará en la obra, evitará

contaminaciones al suelo y el

manto freático por derrames de

combustibles.

Manejo de residuos

En este rubro el polígono

mantendría su condición actual.

Podría existir presencia de

basura inorgánica por la acción

del viento, sin embargo, en

general la zona destinada al

proyecto se encuentra libre de

residuos.

Es muy probable que en las áreas de

obra se dispersen y acumulen residuos

de diversa índole, dado que no existiría

un control sobre los mismos, como

botes para contenerlos o un centro de

acopio de residuos de obra.

Lo anterior puede resultar en que dichos

residuos se dispersen en el área de

conservación aledaña a las obras y

provoquen la contaminación de la

misma, así como afectaciones graves a

la fauna que la habita.

Al realizar el proyecto aplicando

las medidas propuestas, el

escenario esperado resulta en un

control de los residuos a través de

contenedores de basura con

leyendas alusivas a su depósito,

un sitio destinado al acopio

temporal de los residuos de obra

hasta su traslado al relleno

sanitario, y la aplicación de un

programa de capacitación

ambiental y un programa de

manejo de residuos a través de los

cuales se concientizará a todo el

personal acerca del correcto

manejo de los mismos, y se


THE FIVES

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Atributo

ambiental

Escenario 1 (sin

proyecto)

Escenario 2 (con


de compensación,

mitigación o

prevención de

impactos)

Escenario 3 (con

proyecto y medidas

de compensación,

mitigación y

prevención de

impactos)

implementarán medidas para

conseguirlo.

Lo anterior se traduce en una obra

limpia, sin contaminaciones y un

área de conservación en buen

estado.

Economía Debido a la fragmentación de la

zona, el área destinada al

proyecto The Fives no ofrece

ningún atractivo turístico, ni

genera empleos. Tampoco ofrece

servicios ambientales de calidad.

La construcción en los predios

contribuiría con fuentes de empleos y

aumentaría el valor del suelo,

resultando en el aumento de la

productividad económica local, aunque

a largo plazo la inversión correría

riesgo, al no atender la sustentabilidad

de los recursos naturales que existen.

La construcción y operación de la

infraestructura aumentará el valor

del suelo. Se generarán empleos

directos e indirectos y se

protegerán los recursos naturales

existentes en la zona, lo cual dará

un valor agregado a las

instalaciones.


THE FIVES

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XI. CONCLUSIONES

El proyecto The Fives se considera viable porque:

1. Constituye la segunda etapa del proyecto Hotel The Fives, actualmente en operación y

autorizado tanto en materia de impacto ambiental como de cambio de uso de suelo en

terrenos forestales.

2. Los predios considerados para el desarrollo del proyecto han quedado incluidos dentro de

la superficie regulada por el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de

Solidaridad (POELMS), publicado el 25 de mayo del 2009 en el Periódico Oficial del

Gobierno del Estado de Quintana Roo, el cual establece que los usos del suelo para

zonas urbanas están determinados por el Programa de Desarrollo Urbano que

corresponda.

3. Los tres lotes donde se pretende llevar a cabo la Segunda Etapa del proyecto The Fives,

se incluyen en el Programa de Desarrollo Urbano de Playa del Carmen (PDU), publicado

en el Periódico Oficial del Estado el 20 de diciembre del 2010. Considerando los

parámetros y restricciones establecidos por dicho instrumento de planeación urbana para

el sitio donde se ubica el conjunto predial, la promovente pretende desarrollar obras que

aumenten la plusvalía y derrama económica por los servicios que ofrece en el sector

turístico residencial.

4. Dado que no se han concluido las obras autorizadas en materia de impacto ambiental

previstas para el proyecto The Fives, y a que actualmente los lotes se encuentran bajo la

regulación del PDU de Playa del Carmen, las promoventes consideran factible replantear la

superficie pendiente de desarrollar, constituyendo la Segunda Etapa del proyecto The Fives,

sin contraponerse con los parámetros de densidad, coeficiente de ocupación del suelo y

coeficiente de utilización del suelo asignados por el PDU de Playa del Carmen.

5. En el desplante del proyecto se aprovechan áreas con vegetación de selva mediana

subperennifolia, vegetación secundaria de selva mediana subperennifolia y vegetación

inducida.

6. El desplante del proyecto no afecta ninguna superficie de manglar.

7. Se pretende la conservación de un área correspondiente a 29, 130.34 m2 donde se localiza

la totalidad de la vegetación de manglar existente en los predios (19,784.72 m2), así como

13, 377.74 m2 de selva mediana subperennifolia.

8. Los flujos hidrológicos que sustentan el ecosistema de manglar dentro y fuera del predio no

serán bloqueados o desviados debido a que la cimentación de las obras que se realizarán

fuera del área de conservación se ubicarán entre 0.5 y 1 m de profundidad, rango que se


THE FIVES

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encuentra por encima de la ubicación del manto freático que alimenta el manglar del

predio, y a que la infraestructura que apoyará las actividades de contemplación dentro de

la zona de conservación y por lo tanto en el área de manglar, implicarán únicamente la

adecuación de senderos colgantes y terrazas voladas, es decir, que no requieren soporte a

nivel del suelo.

9. En el área del proyecto se cuenta con los servicios urbanos necesarios para el desarrollo

de la infraestructura, como energía eléctrica y agua potable, y existe una planta de

tratamiento de aguas residuales que cuenta con la capacidad necesaria para procesar los

residuos líquidos generados por la totalidad del complejo The Fives.

10. Se considera que la mayor parte de los impactos ambientales negativos potenciales de

generarse son puntuales y de poca magnitud y que además el proyecto propone una serie

de medidas para prevenirlos y mitigarlos.

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