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ueridos/as compañeros/as:

Trescientos ochenta ad-ministradores de fincashan asistido al XIV En-

cuentro Nacional de Jóvenes Admi-nistradores que, organizado por elColegio de Segovia, se ha celebradoen la Granja de San Ildefonso du-rante los días tres y cuatro de juniode 2011, y donde se han desarrollado po-nencias relacionadas con el modelo de nego-cio en la administración de fincas, aspectosfiscales de los despachos, relación jurídicadel Administrador con la comunidad de pro-pietarios, protocolo en la junta de comuni-dad y marketing profesional, impartidas porexpertos de reconocido prestigio universita-rio y profesional.

Como presidente del Consejo General,promotor de dicho Encuentro, es toda unasatisfacción personal y profesional podermanifestar, en estas páginas, que el mismoha supuesto un hito formativo y profesionaly no solo por el gran número de profesiona-les allí reunidos, sino porque los administra-dores asistentes, con sus intervenciones y eldebate producido después de cada ponencia,han elevado al máximo exponente la calidady profesionalidad del Administrador de Fin-cas.

Felicito al presidente del Colegio de Sego-via por el éxito del XIV Encuentro Nacionalde Jóvenes Administradores de Fincas, y em-plazamos a todos a que continúen asistiendoa futuros Encuentros y Congresos, anticipan-do ya que el siguiente Congreso Nacional deAdministradores de Fincas se celebrará en laciudad de Valencia el próximo año, siendo elorganizador del mismo el Colegio de Valenciay Castellón.

Se ha celebrado en Berlín la Asamblea Ge-neral de CEPI durante los días 25 al 27 demayo, organización europea de la que elConsejo General forma parte y donde se de-

fienden los intereses de las profe-siones inmobiliarias, en un momen-to en que determinadas DirectivasEuropeas, de aplicación en los Es-tados Miembros, están suponiendoimportantes cambios en la estruc-tura colegial de nuestro país.

En esta Asamblea General sereflexionó y analizó la necesidad deuna legislación que establezca y

haga posible crear puntos de referencia, porlo que es indispensable que los EstadosMiembros de la Unión Europea acepten la ar-monización de sus legislaciones nacionales ola creación de determinadas reglas de juegocomunes a escala europea.

También se debatió en esta Asamblea so-bre el Carnet Profesional Europeo para lasprofesiones inmobiliarias, con el que se bus-ca facilitar la homologación de los títulosprofesionales, fomentar la movilidad y laoferta de servicios transfronterizos, ademásde armonizar las normas y requisitos sobreuna base paneuropea, sin olvidarnos de pro-mover las normas de calidad de servicio másexigentes, al objeto de proteger y garantizar,al máximo, los derechos de los consumido-res.

Desde el Consejo General estamos pre-sentes, a nivel estatal y europeo, en todoslos organismos en los que consideramos quehan de ser defendidos los derechos de losprofesionales de la administración de fincasy de los consumidores y usuarios, por lo quegran parte de nuestros esfuerzos van enca-minados a intentar garantizar que el presen-te y el futuro sean el mejor escenario posiblepara el desarrollo profesional y la garantía deun servicio de calidad a nuestros administra-dos.

Recibid un fuerte abrazo, con los mejoresdeseos de un feliz verano.

Miguel Á. Muñoz FloresPresidente

EDITA: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.PRESIDENTE: Miguel Ángel Muñoz Flores.CONSEJO DE REDACCIÓN: Miguel Ángel Muñoz Flores, Marcial Tarín Vela, Pepe Gutiérrez, Reyes Caballero Caro y Carlos

Domínguez García-Vidal.DIRECTORA: Dolores Lagar Trigo.OFICINAS, REDACCIÓN : Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid.

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“Administración Rústica y Urbana” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.

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QCarta del Presidente

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Revista del Consejo General de Colegios de

Administradores de Fincas

3Carta del Presidente

6Consejo General

16Noticias Colegiales

22Entrevista

BENJAMÍN DEL ALCÁZAR MARTÍNEZ, Doc-tor en Administración y Dirección deEmpresas.

26Propiedad HorizontalEl contrato de administración de fin-cas: Aspectos jurídico-prácticos.

30Propiedad HorizontalLas obras realizadas por los propieta-rios y supuestos de abuso de derechopor la comunidad.

40Arrendamientos UrbanosLas acciones derivadas de la Ley deArrendamientos Urbanos.

44Jurisprudenciay Consultas

46Nos interesa

50Nuestra EditorialSelección de publicaciones de nues-tra editorial.

54Actualidad-Economía 58

Qué leer

Sumariojulio 2011

XIV ENCUENTRO NACIONAL DE JÓVENES ADMINISTRADORES

380 profesionales han asistido a este Encuentro Nacional. Organizado por el Colegio de Segovia y promovido por elConsejo General, ha supuesto todo un éxito no solo por tan masiva asistencia y por la perfecta organización de losactos, sino por los temas que se han desarrollado y tratado a lo largo de los días 3 y 4 de junio, que han contado conla máxima participación, en el turno de preguntas, de los asistentes. El interés demostrado por los administradoresde fincas y la calidad de los ponentes participantes han hecho de este XIV Encuentro Nacional de Jóvenes Adminis-tradores todo un referente profesional para el futuro. Pág. 6

NOTA: EL ARTÍCULO “Las obras realizadas por los propietariosy supuestos de abuso de derecho por la comunidad”, de AlbertoPérez Ureña, ha sido cedido por QUANTOR GRUPO EDITORIAL.

VICENTE MAGRO SERVET:NECESIDAD DE RECUPERARLA VIVIENDA ARRENDADA

El artículo, titulado “Problemática dela recuperación del inmueble arren-dado por causa de necesidad deuso”, analiza la Ley de Arrendamien-tos Urbanos de 1964 y la Reformaque ésta sufrió en 1994, en la que seestablecía la obligatoriedad de fijaren el contrato, de forma clara y ex-presa, las circunstancias que podrí-an llevar a la recuperación de la vi-vienda por parte del arrendador an-tes del vencimiento del contrato.Analiza, igualmente, el magistrado,si se cometería fraude de ley en elsupuesto de que el arrendador recu-pere la vivienda, la use unos mesesy la vuelva a arrendar posteriormen-te. PÁG. 34

FOTOS: MIGUEL A. GARCÍA COLLADO

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CONSEJO GENERAL

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XIV ENCUENTRO NACIONAL DE JÓVENES ADMINISTRADORESS.A.R. el Príncipe de Asturias, Presidente de Honor

LA EXCELENCIA DE UN ENCUENTRO:PROFESIONALIDAD Y FUTURO

380 PROFESIONALES ASISTIERON A UN ENCUENTRO QUE HA SUPUESTO UN ÉXITO DE PARTICIPACIÓN

La Granja de San Ildefonso (Segovia), acogió el XIV Encuen-tro Nacional de Jóvenes Administradores durante los días 3 y4 de junio. Organizado por el Colegio de Segovia y promovi-do por el Consejo General, ha significado un hito profesionalal contar con la asistencia de 380 profesionales que han ele-vado, con sus aportaciones y debates, al máximo exponentela calidad y profesionalidad del Administrador de Fincas.

Con el lema “Profesional liberal<=>Empresario”, co-menzó un Encuentro que desarrolló, analizó y debatió so-bre las actividades del día a día más relevantes de la pro-fesión. Modelo de negocio en la administración de fincas,aspectos fiscales de los despachos, relación jurídica delAdministrador con la comunidad de propietarios, protocoloen la junta de comunidad y marketing profesional fueronlos temas desarrollados por los ponentes, expertos de re-conocido prestigio universitario y profesional.

La inauguración del XIV Encuentro Nacional de JóvenesAdministradores corrió a cargo del alcalde de La Granja deSan Ildefonso, José Luis Vázquez, quien estuvo acompaña-do en este acto por el presidente de la Audiencia Provincial de

Segovia, Andrés Palomo, el presidente del Consejo General,Miguel Á. Muñoz, el presidente del Consejo de Colegios Te-rritoriales de Administradores de Fincas de Castilla y León,Salvador Díez, y el presidente del Colegio de Segovia, JoséAntonio Fresnillo. Todos ellos dieron la bienvenida a losasistentes y agradecieron la masiva participación en el XIVEncuentro Nacional de Jóvenes Administradores de Fincas.

Vino el presidente del Consejo General en su saluta-ción a hacer un repaso sobre los riesgos que la modifica-ción de los conceptos básicos tradicionales de las profe-siones colegiadas podría suponer con la Ley de ServiciosProfesionales, si llegara a aprobarse, indicando “que noshemos adaptado a las normas de la libre competencia y alas exigencias de protección de los intereses de los consu-midores y usuarios, y sin embargo, estamos convencidosque no es bueno para la sociedad, en general, que se es-tén tratando de desarticular los valores básicos de nuestraprofesión colegiada en el marco de un proyecto liberal, quetrata de orientar nuestra actividad desvinculándola de lacolegiación obligatoria”.

Miguel Á. Muñoz, presidente del Consejo General; José A. Fresnillo, presidente del Colegio de Segovia; José L. Vázquez, alcalde de La Granja; Salvador Díez, presidente del Consejo de Colegios de Administradores

de Castilla-León; y Andrés Palomo, presidente de la Audiencia Provincial de Segovia.


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CÓMO COMUNICAR CON LOS CLIENTES

El Encuentro comenzó con la Ponencia “Comunica y crecesólido. Siete principios de la comunicación de tu empresa”,impartida por Carmen Muñoz Jodar, directora ejecutivade Rosa Gómez-Acebo, quien manifestó que “es imposibleno comunicar. El silencio también comunica. No es unacuestión de modas; siempre ha sido así. La diferencia aho-ra es que las posibilidades de establecer esa comunica-ción son mayores y más accesibles”. Con esta introduc-ción puso de manifiesto, a continuación, la necesidad deque el Administrador de Fincas cree su propia Marca Pro-fesional, que le distinga del resto de los profesionales yque sea su seña de identidad.

El logro de alcanzar una Marca Profesional reconociblelleva implícito, previamente, que el profesional esté muyatento, siempre, a todo lo nuevo que la sociedad reclama.Para Carmen Muñoz, “valorar qué está pasando, cuálesson los nuevos canales de comunicación y cuáles de ellosson los más convenientes para el desarrollo de la gestiónprofesional y el posicionamiento empresarial son impres-cindibles para crear una Marca reconocible. La comunidadde vecinos es la primera gran red social. No minusvalore-mos esta cuestión y usemos todas las nuevas tecnologíasque Internet pone al alcance de todos”.

“Construye equipos – continuó Muñoz Jodar–, por-que ésta es la clave del nuevo tiempo que estamos vi-viendo. Los empleados han de conocer todo lo relacio-nado con la actividad empresarial y profesional, porqueellos son los más importantes comunicadores de la mis-ma”. Con este principio se logrará una percepción realde lo que se ofrece y cómo, y esa percepción se acerca,así, a la imagen ideal que la empresa quiere trasladar. Yesto depende, en gran parte, del uso que de la comuni-cación se haga.

CLIENTES RENTABLES: ¿CÓMO CONSEGUIRLOS?

“Cómo conseguir clientes rentables en la administración defincas: El Marketing del siglo XXI”, fue la Ponencia impar-tida por Benjamín del Alcázar, profesor titular de Comer-cialización e Investigación de Mercados de la Universidadde Málaga, para quien el Marketing ha de entenderse co-mo una forma diferente de gestionar los despachos basa-da en el conocimiento y la gestión del mercado, la relacióncon los clientes, la diferenciación y una aptitud positiva ha-cia el cambio.

Para Del Alcázar, “el incremento de la competencia, laglobalización de los mercados, el proceso de desregula-ción de estas actividades profesionales, el continuo incre-mento de los costes operativos, los cambios en las expec-tativas y las exigencias de los consumidores o la continuaevolución de la tecnología, hacen que el escenario al quese enfrentan nuestras empresas tengan que adaptar susmodelos de negocios y diseñar estrategias que le permitanmantener o mejorar su competitividad”. Es necesario, porello, que el profesional sustituya intuición por información,ya que la respuesta sobre lo que necesitan deben de dar-las los clientes. Para el ponente, no se trata de invertirgrandes cantidades de dinero en investigaciones de mer-cado muy minuciosas, sino de escuchar a los clientes pa-ra saber qué valoran, qué critican y qué necesitan que nose les esté ofreciendo.

Benjamín del Alcázar estableció una serie de accio-nes a emprender por el Administrador de Fincas para con-seguir los objetivos anteriores: la continua creación denuevos productos y servicios acordes a las necesidadescambiantes del mercado; la adaptación de nuestra carterade servicios a los diferentes segmentos de mercado; una

«La comunidad de propietarios es la primeragran red social. No minusvaloremos esta

cuestión y usemos todas las nuevas tecnologíasque Internet pone al alcance de todos»

CARMEN MUÑOZ

«Los cambios en las expectativas y exigenciasde los consumidores hacen que nuestras

empresas tengan que adaptar sus modelos denegocio para mejorar su competitividad»

BENJAMÍN DEL ALCÁZAR


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orientación muy volcada a la calidad del servicio y la satis-facción del cliente; acciones encaminadas a lograr igual-mente la implicación y satisfacción del “cliente interno”; yadaptar nuestra estructura de funcionamiento a esta filoso-fía empresarial y de marketing.

ESTRATEGIA Y MODELO DE NEGOCIO

Joan Lluís Saperas, consultor de Estrategias y Operacio-nes, analizó el control económico de gestión para la admi-nistración de fincas, la política de honorarios, el volumeni/o especialización y el modelo de negocio del Administra-dor de Fincas, en su Ponencia “Análisis del modelo de ne-gocio de la administración de fincas a través del ControlEconómico de Gestión”.

Comenzó su intervención manifestando que el ControlEconómico de Gestión llevaba implícito el análisis de loscostes de fabricación de los productos, la realización delas actividades económicas propias de la empresa y elcontrol presupuestario referido a los costos que ha tenidola empresa, entre los más importantes. Al respecto, Sape-ras explicó que el Administrador de Fincas ha de realizar“una contabilidad analítica que lleve a la identificación delos servicios y las áreas de negocio, sin olvidarse del aná-lisis de la estructura de los ingresos y costes por servi-cio/áreas, así como la diferenciación de los criterios deasignación de ingresos y costes a los servicios/áreas. Conello se podrá llegar a la definición de los objetivos profesio-nales y empresariales, así como a la elaboración del pre-supuestos servicio/área y la confección de un presupuestoglobal empresarial”.

Respecto a la estrategia y modelo de negocio, el po-nente hizo referencia a dos muy concretos: servicios bara-

tos o servicios de alto valor añadido, siendo, en su opinión,el segundo modelo el más apto para el profesional de laadministración de fincas, ya que a través de él se puedellegar a una especialización profesional que será la mejorcarta de presentación ante sus futuros clientes.

FISCALIDAD EN EL SECTOR INMOBILIARIO

“Impuesto sobre el Valor Añadido: tratamiento de las ope-raciones inmobiliarias”, fue la ponencia impartida por Jor-di Bertán, asesor de García Hoffmann Asesores, quien ini-ció su intervención haciendo referencia, en primer lugar, alImpuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales para finalizarcon la aplicación del IVA en sus aspectos más generales.

En referencia al Art. 5 LIVA, que define el concepto deempresario o profesional, Bertrán realizó una excelenteexposición que concluyó recordando que dentro de estadefinición se engloban “las actividades que implican la or-denación por cuenta propia de factores de producción ma-teriales y humanos, o de uno de ellos, con la finalidad deintervenir en la producción o distribución de bienes o ser-vicios”.

Continuó explicando cómo define este artículo el con-cepto de empresario o profesional dentro de la actividad in-mobiliaria, estableciendo que tienen esta condición quie-nes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción,construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas,en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión porcualquier título, aunque sea ocasionalmente.

Respecto a la transmisión del patrimonio profesional oempresarial, tema con el que finalizó su intervención, Jor-di Bertrán recordó que no están sujetas a IVA –Art. 7 LI-VA-, pero si informó sobre que, “en caso de que los bienesy derechos transmitidos, o parte de ellos, se desafectenposteriormente de las actividades empresariales o profe-

«El Administrador ha de realizar una contabi-lidad analítica para llegar a la definición delos objetivos profesionales y empresariales y

poder elaborar un presupuesto global empresarial»

JOAN LLUÍS SAPERAS

«El concepto de profesional engloba las activi-dades que implican la ordenación por cuentapropia de factores de producción materiales yhumanos, con la finalidad de intervenir en la

producción de bienes o servicios»JORDI BERTRÁN


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HUMOR: ANTÍDOTO DEL ESTRÉS

Luís Muñiz, psicólogo experto en buen humor, tituló, así, su conferencia al considerar que, en cualquier profesión,el mejor antídoto contra el estrés es el humor. En su intervención enfatizó que, “dentro del mundo de la comunica-ción entre los seres humanos, el humor es una experiencia vital que se distingue por sus efectos sobre la salud, lavida mental y la alegría de vivir. Resulta imposible vivirsin tener sentido del humor. La persona que no hayadesarrollado su sentido del humor no se asegura susupervivencia ni la supervivencia de los demás”.

Para el ser humano, contar con el don de la ri-sa y el sentido del humor es un privilegio que permiteno sólo soportar el presente y sus dificultades, sinoamarlo lo suficiente como para tratar de corregirlo, yasí reafirmar su alegría de vivir. La risa y el humor sonclaramente escapes al sufrimiento. Como lo ha expre-sado Chaplin: “El humor es el dolor que ríe”. Gracias ala risa que nos saca de la seriedad abrumadora oaplastante de la realidad, el mundo se transforma mo-mentáneamente en un lugar de juego.

Terminó su intervención Muñiz estableciendoque “a través del marco del humor la realidad setransforma en algo cómico, irónico, ridículo o absur-do. Por tanto, la risa nos ayuda a enfrentarnos a larealidad. O nos reímos de ella, o ella se ríe de nos-otros. La risa tiene efectos positivos sobre la salud,no solo la protege, sino que también la mejora cuan-do ésta se debilita”.

sionales que determinan la sujeción prevista en este artí-culo, la referida desafectación quedará sujeta al impuestoen la forma establecida para cada caso en esta normativa”.

EL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS

“El documento contractual es el lugar adecuado para con-cretar o definir el conjunto de funciones que el Administra-dor se compromete a desempeñar en el marco de su man-dato, más allá de las parcas directrices establecidas en elartículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal”. Con estaspalabras comenzó su intervención Jesús Flores, profesorde Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos, quien,con la ponencia titulada “El Contrato de Administración deFincas: aspectos jurídico-prácticos”, analizó las caracterís-ticas fundamentales del contrato de mandato “subgeneris”,como calificó la relación contractual que se establece en-tre un Administrador y la Comunidad de Propietarios.

En su ponencia, Flores hizo mención especial a la ne-cesidad de que el Administrador de Fincas Colegiado infor-me, anticipadamente, a la comunidad de propietarios delas condiciones básicas de la prestación contractual, yaque, para el ponente, la Ley 17/2009, de 23 de noviembre,sobre el libre acceso a las actividades de servicios y suejercicio (por la que se traspone, parcialmente, a nuestroDerecho la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeoy del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a losservicios en el mercado interior, no solo contiene algunosdestacados principios generales a desarrollar en dicho ám-

bito, sino algunas importantes disposiciones de aplicacióndirecta que inciden en la relación contractual entre el Ad-ministrador de Fincas y la comunidad de propietarios.

Entre esas disposiciones, Flores destacó que dichaLey “distingue entre un contenido mínimo o básico de in-formación sobre la prestación y sus características esen-

“El documento contractual es el lugar ade-cuado para concretar o definir el conjunto defunciones que el Administrador se comprometea desempeñar en el marco de su mandato con

la comunidad de propietarios”JESÚS FLORES

«La persona que no haya desarrollado su sentido del humor no se asegura su supervi-

vencia ni la supervivencia de los demás»LUIS MUÑIZ


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ciales, que el prestador de servicios deberá facilitar siem-pre; y otro de carácter complementario, que solo será faci-litado de forma rogada, a petición del interesado. De estemodo, existe, en primer lugar, una obligación de informa-ción básica de los prestadores de servicios profesionalesfrente a sus destinatarios, al margen del deber de informa-ción establecido en la legislación de protección de los con-sumidores y usuarios, con el que no resulta incompatible,por imperativo de la propia Ley (art. 22.1)”.

¿CONOCEN LAS COMUNIDADES, REALMENTE, ALADMINISTRADOR?

Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial deAlicante, inició su ponencia, titulada “Protocolo de obliga-ciones de los comuneros en las comunidades de propieta-

rios”, manifestando que “la sociedad debe conocer quiénes el Administrador de Fincas colegiado y quién no lo es.Debe conocer las ventajas del primero y los riesgos del se-gundo. Para ello, el Administrador colegiado ha de tomarconciencia como grupo profesional con poder en la socie-dad, y autoexigirse una mejora constante en formación ypreparación. Así se logra la diferencia”.

La inseguridad jurídica es uno de los grandes proble-mas que puede tener un país. El Administrador de Fincascolegiado reclama esta seguridad jurídica no para sí, sinopara 30 millones de personas a las que atañe la LPH, laLAU, o ambas. “Como la Ley no es buena, el Juez ha decrear doctrina jurisprudencial vinculante –expuso Magro–,como respuesta a los casos concretos que se demandanen sus juzgados y para los que las leyes actuales no tie-nen una solución. De ahí que los administradores de fincascolegiados demandan a las autoridades el que las leyes,en sus reformas, den cumplida solución a todos los proble-mas que se presenten en los propietarios, y que la jurispru-dencia que se vaya creando previamente sea, al final, vin-culante”.

Es requisito fundamental que la comunidad de propie-tarios conozca las ventajas de la contratación de un Admi-nistrador de Fincas Colegiado, pero los comuneros han deasumir, igualmente, cuáles son sus obligaciones, entre lasque Magro señala que el comunero no es el jefe del Admi-nistrador de Fincas Colegiado, que no está disponible las24 horas, y que la conciliación familiar y profesional, con-

llevaría, implícitamente, que el horario para las Juntas dePropietarios permitiera, eficazmente, dicha conciliación.

Finalizado el programa técnico profesional, se procedióa la clausura del XIV Encuentro Nacional de Jóvenes Admi-nistradores por parte del presidente del Consejo General,Miguel Á. Muñoz, que felicitó a la Comisión Organizadorapor el excelente trabajo desarrollado, “que ha culminado enla realización de uno de los más interesantes Encuentros, y

NATALIA ESCUDERO RECIBE EL RECONOCIMIENTO DE LOS

ADMINISTRADORES DE FINCAS

Sin Natalia Escudero, no hubiera sido posible. Eficazcolaboradora de José A. Fresnillo, presidente del Co-legio de Segovia, se ha ganado el reconocimiento porsu inestimable apoyo a la realización de este Encuen-tro en Segovia, y su gran esfuerzo y trabajo a lo largode todos estos meses ha sido fundamental para con-seguir el éxito logrado.

También se reconoció la importante aportación deÁngel Rovira, gerente del Colegio de Barcelona y Lleí-da, quien con su asesoramiento profesional puso, se-gún manifestó José A. Fresnillo, “un listón muy altoque se vieron obligados a cumplir, y que tan buenosresultados ha dado en este Encuentro”.

Para la Comisión Organizadora del Encuentro, vael reconocimiento de todos nosotros, agradeciéndolesel excelente trabajo realizado para que el XIV Encuen-tro se inscriba como uno de los que más han aportadoa la profesión.

“La sociedad debe conocer quién es el Administrador de Fincas colegiado y quién

no lo es. Debe conocer las ventajas del primero y los riesgos del segundo”

VICENTE MAGRO

Natalia Escudero con José A. Fresnillo y José Vázquez.


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no solo por el número de asistentes, sino por su gran parti-cipación en los debates”. José A. Fresnillo, presidente delColegio de Segovia, muy emocionado, agradeció a todossu asistencia y recordó que, “para el futuro de la profesión,es imprescindible estar en todos los lugares donde se de-bata, en profundidad, sobre la profesión. Espero que esteEncuentro haya cubierto las expectativas de todos vos-otros”.

Homenaje a Jaime Blanco y Manuel Roberto

En el transcurso del XIV Encuentro Nacional de Jóvenes Administradores sehomenajeó a Jaime Blanco Granda, expresidente del Colegio de Madrid, y aManuel Roberto Enguídanos, expresidente del Colegio de Valencia y del Con-sejo General, y ambos, Presidentes de Honor de dicho Consejo General.

El aplauso de los asistentes fue la mejor recompensa para dos profesiona-les de una alta talla intelectual y profesional, que tanto legaron, con sus mu-chos años de trabajo colegial, a la profesión y a los profesionales que actual-mente la integran. Sin ellos, difícilmente los Colegios Territoriales y su Conse-jo General hubieran podido realizar una labor tan profunda para garantizar losderechos de los ciudadanos en materia inmobiliaria, y los derechos –y tambiénobligaciones-, de los profesionales ante ellos y como colaboradores indispen-sables de las administraciones públicas en todo aquello que compete a la ad-ministración de fincas.

Jaime Blanco y Manuel Roberto, en eltranscurso del homenaje recibido.

Miguel Á. Muñoz, acompañado por José A. Fresnillo, José Vázquez y Vicente Magro,tras la clausura del Encuentro.

«El excelente trabajo de la ComisiónOrganizadora ha culminado en la

realización de uno de los más interesantes Encuentros, y no solopor el número de asistentes, sino por su gran participación en los

debates»MIGUEL Á. MUÑOZ


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ASAMBLEA GENERAL DE CEPI

Implicaciones del carnet europeo para losprofesionales inmobiliarios

En la Asamblea General de CEPI, celebrada en Berlín du-rante los días 25 al 27 de mayo de 2011, se ha analizado,como punto fundamental del Orden del Día, la creación deun carnet profesional europeo para las profesiones inmobi-liarias, con el que se busca facilitar la homologación de lostítulos profesionales y fomentar la movilidad y la oferta deservicios transfronterizos.

En esta Asamblea General, a la que asistieron MiguelÁ. Muñoz y Luis de Prado, presidente y representante enCEPI del Consejo General, respectivamente, se estable-cieron como temas prioritarios para el 2011, la revisión dela Directiva relativa al reconocimiento de cualificacionesprofesionales, la aplicación de la Directiva de Servicios, yel Plan de Eficiencia Energética.

CARNET PROFESIONAL

Las conversaciones que CEPI ha mantenido con la Co-misión Europea, demuestran que la elaboración de un car-net que pudiera constituir una plusvalía para las diferentesprofesiones y facilitar la homologación de los títulos, susci-ta tanto el interés de la Comisión como de las partes impli-cadas en su consecución.

Con la instauración del carnet profesional, se busca fa-cilitar la homologación de los títulos profesionales, fomen-tar la movilidad y la oferta de servicios transfronterizos,además de armonizar las normas y requisitos sobre unabase paneuropa, sin olvidarnos de promover las normasde calidad de servicio más exigentes, al objeto de protegery garantizar, al máximo, los derechos de los consumidores.

En su Asamblea General, CEPI sostiene que hace fal-ta una legislación que establezca y haga posible crearpuntos de referencia, por lo que es indispensable que losEstados Miembros de la Unión Europea acepten la armo-nización de sus legislaciones nacionales o la creación dedeterminadas reglas de juego comunes a escala euro-pea.

Tras las distintas intervenciones de los representantesde las organizaciones europeas que integran CEPI, el pre-sidente, Timo Multanen dio las gracias a los responsablesde la organización, a los participantes por sus importantesaportaciones para que el futuro de los profesionales en Eu-ropa ocupe el lugar que les corresponde, como garantes,fundamentales, de la protección de los derechos de usua-rios y consumidores.

El Consejo General y PROSEGUR firman unConvenio de Colaboración

Israel Casaseca, apoderado de PROSEGUR, y Miguel Á.Muñoz, presidente del Consejo General, firmaron un Con-venio de Colaboración el pasado día 13 de abril, medianteel cual se establece un acuerdo de colaboración entre lasdos partes, encaminada a la prestación de servicios porPROSEGUR a los Colegios de Administradores de fincasy, a través de estos, a sus colegiados.

PROSEGUR ofrece, gracias a la firma de este Conve-nio de Colaboración, unas condiciones ventajosas en susservicios para los administradores de fincas colegiados,entre los que se destacan el control de accesos, el controldel perímetro de la comunidad, la vigilancia física, los ser-vicios de conserjería, la protección de incendios o los sis-temas de seguridad de viviendas.

Igualmente, PROSEGUR ofrece un servicio de aten-ción especializado a los colegiados a través de una líneatelefónica específica, además de remitir documentación demáximo interés profesional, como es la Guía de la Seguri-dad para los hogares, tras los acuerdos con los respecti-vos Colegios Territoriales.

Los beneficios que los colegiados pueden obtener pa-ra sus clientes serían una flexibilidad y adaptación segúnlas necesidades del cliente, sin olvidar el ahorro de costes,la asesoría sobre seguridad y la garantía del servicio. Pe-

ro el profesional colegiado, además, contaría con todos losservicios de seguridad necesarios, con un centro de aten-ción personalizado y con una asesoría sobre cuestionesde seguridad continuada.

Atención telefónica: 902 73 34 45

Miguel Á. Muñoz e Israel Casaseca, tras la firma del Convenio deColaboración.


NOTICIAS COLEGIALES

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EXTREMADURA

ASTURIAS

El Colegio del Principado de Asturias y la EmpresaCamerfirma suscriben un Contrato de Colaboracióny Prestación de Servicios de Certificación Digital

El pasado 28 de enero, el Colegio de Administradores deFincas del Principado de Asturias y la empresa Camerfir-ma, firmaron un contrato de colaboración y prestación deservicios de Certificación Digital.

El objeto del presente contrato es regular: ✦ La Prestación de Servicios de Certificación por parte de

Camerfirma, en forma de certificados de pertenencia yjurídicos con objeto de que el Colegio y sus Colegiadospuedan realizar facturación electrónica.

✦ La contraprestación por parte del Colegio, del Servicio deCertificación Digital y, en su caso, la contraprestación porparte de los colegiados que soliciten dicho servicio.

✦ La colaboración de Camerfirma en las actividades deformación que desarrolle el Colegio, para la mejor im-plantación de la Certificación Digital, internamente y, ensu caso, entre sus colegiados.

✦ La realización, por parte del Colegio, de actividades pa-ra reconocer, promover y recomendar la utilización delos certificados de Camerfirma entre sus Colegiados.

Jesús Pando, director de Camerfirma, y Anselmo Gómez, tras la firmadel Convenio de Colaboración.

Formación: “I Curso Práctico sobre Administración de Fincas”

Organizado por el Colegio Territorial de Administradores deFincas de Extremadura se ha celebrado, durante los días 1y 2 del pasado mes de abril, el “I Curso Práctico sobre Ad-ministración de Fincas”. Con la asistencia de veintinuevealumnos que valoraron el curso con la calificación de sobre-saliente y sugirieron la conveniencia de aumentar, en el fu-turo, las materias impartidas, se desarrollaron seis ponen-cias sobre temas de gran incidencia en nuestra profesión:“Constitución y puesta en funcionamiento de la Comunidadde Propietarios”; “El Presupuesto anual y su liquidación”;“La organización del despacho”; “La rentabilidad del despa-cho”; “Deontología Profesional y Responsabilidad del Admi-nistrador”; y “La Junta General de Propietarios”.

Las ponencias fueron impartidas por los administrado-res de fincas Reyes Caballero, Jorge Daniel Casares,Alfonso Javier Pérez Calleja, María Teresa Lechado,Francisco Manuel Luengo y José Ignacio Lacalle, res-pectivamente.

En la clausura del curso el presidente del Colegio deExtremadura, Reyes Caballero, tuvo palabras de recono-cimiento hacia los colegiados y colegiadas que, con su es-fuerzo, han hecho posible el desarrollo de las materias y

agradeció, así mismo a todos ellos, “que decidieran dedi-car un fin de semana a formarse, un hecho éste que, sinninguna duda, os favorece como profesionales y favorece,al mismo tiempo, a la profesión”.

Finalizó el acto prometiendo que este curso, inclusomás ampliado, se impartirá, al menos, anualmente, cum-pliendo así el Colegio con una de las metas que tenía pre-vistas.

Asistentes al curso.


NOTICIAS COLEGIALES

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GUIPÚZCOA Y ALAVA

Asamblea de ColegiadosEn la Asamblea, celebrada el día 12de marzo, se debatieron propuestasde trascendencia para la profesión,con el objetivo de dar respuesta a lasdemandas profesionales de los cole-giados, referente a la creación de másservicios y de la máxima calidad.

En esta línea, el Colegio ha pues-to a disposición de los colegiados elprimer programa informático del mer-cado para la administración de fincasdesarrollado bajo plataforma web,que se llama “Portalfincas”. Se puedetrabajar con él desde cualquier orde-nador que tenga conexión a Internet,y da acceso no solo a varios usuariosdel mismo despacho, sino también aladministrado mediante claves especí-ficas. El programa se ha diseñado poruna Comisión del Colegio junto conuna empresa especializada, y ha su-puesto un esfuerzo considerable tantode tiempo invertido como monetario, enparte sufragado con ayudas del Gobier-no Vasco. Sus características esenciales son su fácil ypráctico manejo, incluyendo el Plan General de Contabili-dad.

La jornada finalizó con la Cena de Hermandad, en laque participaron diversas firmas comerciales con obsequiospara sortear entre los colegiados asistentes.

El presidente del Colegio de Guipúzcoa, Andrés Sández, durante la Cena de Hermandad.

EXTREMADURA

Elecciones: Nueva Junta de Gobierno

El pasado día 23 de mayo, y una vez finalizado el procesoelectoral en el Colegio Territorial de Administradores de Fin-cas de Extremadura, se renovó la totalidad de los cargos dela Junta de Gobierno, que quedó compuesta por los siguien-tes colegiados/as:

Presidente: D. Reyes Caballero CaroVicepresidente: D. Valentín García ChamorroSecretario: D. Alfonso Javier Pérez CallejaTesorera: Dª. María Teresa Lechado VictoriaContador-Censor: D. José Antonio Vázquez JiménezVicesecretario: D. Jorge Daniel Casares SánchezVocal 1º: D. Javier Hernández GalanteVocal 2º: D. José Ignacio Lacalle OleadaVocal 3º: D. Alberto José Clemente PérezVocal 4º : D. Juan Antonio Martín RodríguezVocal 5º : D. Vicente Extremera Marchal Nueva Junta de Gobierno del Colegio de Extremadura.


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MADRID

XXX Junta General Ordinaria de Colegiados

El pasado 24 de mayo el Colegio Profesional de Adminis-tradores de Fincas de Madrid celebró la XXX Junta Gene-ral Ordinaria de Colegiados en el Salón de Actos de Pro-moMadrid.

La apertura de la Junta General corrió a cargo del pre-sidente del Colegio, Miguel Ángel Muñoz, quien tras salu-dar a los asistentes, presentó los puntos del Orden del Día.

En primer lugar, Ángel Ignacio Mateo, secretario delColegio, sometió a aprobación de la sala el Acta de la XXIXJunta General, celebrada el 25 de mayo de 2010, siendosu contenido aprobado por mayoría.

A continuación, el secretario resumió el informe de ac-tividades realizadas por las distintas Comisiones de Traba-jo y Gabinete de Comunicación del Colegio. Dicho Informede Secretaría fue aprobado por unanimidad de los colegia-dos asistentes.

Memoria de TesoreríaSiguiendo el Orden del Día, el tesorero del Colegio, Luisde la Peña, informó y sometió a su aprobación las cuentasanuales referidas a los hechos económicos acaecidos du-rante el ejercicio de 2010.

Las cuentas anuales del ejercicio, que comprenden laCuenta de Pérdidas y Ganancias, el Estado de Cambiosen el Patrimonio Neto, la memoria y el Informe de Audito-ría (con calificación favorable), fueron aprobadas por una-nimidad, así como el Presupuesto de Ingresos y Gastospara el ejercicio 2011, que fue aprobado por mayoría.

Informe de presidenciaAntes de exponer Miguel Ángel Muñoz el informe que

contiene las actividades y reuniones realizadas en el ejer-cicio en curso, un año más quiso agradecer la asistenciaa la Junta a Jaime Blanco, presidente de Honor de la ins-titución, que se dirigió a los colegiados para refrendar laimportancia del Colegio como corporación profesional enconstante relación con las Administraciones local, autonó-mica y nacional competentes.

Tras un emotivo recordatorio a todos los compañerosfallecidos durante 2010 y 2011, el presidente del Colegioresumió los distintos actos institucionales en los que haparticipado en el transcurso de 2011. A destacar las reunio-nes que ha mantenido con el director general de PolíticaEconómica del Gobierno, Juan Enrique Gradolph, paratratar sobre la necesidad de que la profesión de Adminis-trador de Fincas sea una de las que deben figurar entre lasde colegiación obligatoria dentro de la futura Ley de Servi-cios Profesionales. También, y en este sentido, las actua-ciones que se están desarrollando para convencer a losdecisorios políticos de la necesidad de la continuación dela colegiación obligatoria.

El presidente del Colegio no quiso terminar su interven-ción sin reconocer el trabajo del gerente, Ildefonso Mar-tín, y de la secretaria de Presidencia, Rosa María Roble-do, empleados que por su compromiso, fidelidad y buenhacer para con el Colegio y la Profesión serán merecida-mente reconocidos, antes de jubilarse, en la Cena de Her-mandad que se celebrará el próximo 25 de noviembre. En-tonces Ildefonso Martín recogerá la Mención Honorífica“A la Trayectoria Profesional” y Rosa María Robledo ladistinción como Colegiada de Honor, menciones aproba-das por unanimidad de la Junta de Gobierno.

De izda. a dcha: Jaime Blanco, Ángel I. Mateo, Miguel Á. Muñoz, Luis de la Peña y Marcial Tarín.


NOTICIAS COLEGIALES

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MÁLAGA

SEXTO CURSO PRÁCTICO: Un enfoque para el día a día de la profesión

A lo largo del mes de mayo se hadesarrollado en el Salón de Actosdel Colegio de Málaga el SextoCurso Práctico, una convocatoriaformativa que busca ofrecer unenfoque útil para el día a día delprofesional. Durante los días 6,13, 20 y 27 se han analizado tresmaterias necesarias para la pro-fesión: la dirección del Adminis-trador de Fincas en las juntas depropietarios, la adecuada accesi-bilidad en las comunidades depropietarios o el desarrollo de laactividad profesional en internet.

Dirección de juntas de propie-tarios: conflictos y rompe-reu-nionesEs necesario conocer cómo fun-cionan los grupos y como se desarrolla el propio compor-tamiento humano para que la dirección de las juntas depropietarios se lleve a buen fin y no suponga un gran cos-te emocional y psicológico para el Administrador de Fin-cas. En este sentido, se concienció a los asistentes de quecada reunión de propietarios supone una sesión de ventasen la que se muestra el servicio del Administrador de Fin-cas, y el comunero valora el trabajo que realiza el Adminis-trador cuando lo ve en acción; es decir en las juntas depropietarios. Cada reunión que tenga la comunidad es unaoportunidad de mostrar el servicio que se presta, por loque hay que percibirla como el momento de venta de unproducto y mostrarse seguro y persuasivo.

Esta ponencia se impartió los días 6 y 13 de mayo, acargo de la experta en temas de persuasión de grupos deCarbonell Formación, Silvia Elena García García.

Comunidades de propietarios y accesibilidad para to-dos

La jornada del 20 de mayo fue coordinada por el Área deAccesibilidad Universal del Ayuntamiento de Málaga, queprogramó varias ponencias –dentro del VI Curso Práctico–que trataron la necesidad de crear unas comunidades ac-cesibles y que aporten calidad de vida a todos y cada unode los comuneros.

En este encuentro intervinieron el Concejal Delegadodel Área de Accesibilidad Universal del Ayuntamiento deMálaga, Raúl López Maldonado; las representantes de laAsociación Malagueña de Espina Bífida, Isabel Pérez Re-yes y Sara Martín Moya, y el Equipo de Agentes por la Ac-

cesibilidad de la Asociación de Terapia Ocupacional y La-boral de Minusválidos (ATOLMI).

En todo lo expuesto se destacó el importante papel delas comunidades de propietarios y del Administrador deFincas –como asesor de la misma– ya que en el accesoa las viviendas existen –aún–, numerosos obstáculos queimpiden que muchas personas puedan llevar a cabo unavida más autónoma pero que, además, merman la cali-dad de vida de personas de la tercera edad y de cual-quier vecino que lleve un carrito de bebé o un carro de lacompra.

La actividad profesional y su desarrollo en Internet

En esta ponencia se llevo a cabo una visión general sobreel régimen jurídico aplicable a la actividad económica deaquellos Administradores de Fincas que deseen ofrecersus servicios mediante medios electrónicos. Diferencián-dose entre los supuestos en los que el Administrador deFincas utiliza la página únicamente como cauce publicita-rio de su actividad –teniendo, en este caso, menos respon-sabilidades en cuanto a un punto de vista legal–, de aque-llos en los que el Administrador de Fincas realiza contrata-ción de diferentes aspectos de su trabajo o se relacionacon las comunidades que administra o con los comunerosutilizando los medios electrónicos.

Esta conferencia fue expuesta el día 27 de mayo comoclausura del VI Curso Práctico, por Patricia Márquez Lo-billo, profesora de Derecho Mercantil de la Universidad deMálaga y Magistrada Suplente de la Audiencia Provincialde Málaga.

A la izquierda, Raúl López durante la presentación de su conferencia, acompañado por elpresidente de Málaga, Marcelo Fco. Camblo.


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«Aquellos profesionales que tengan una aptitud real deafrontar un cambio en el modelo de gestión, pueden convertir las amenazas en oportunidades que le permitancrecer y mejorar su rentabilidad»

DOLORES LAGAR TRIGO

Durante los días 3 y 4 del pasado mes de junio, participó, co-mo ponente, en el XIV Encuentro Nacional de Jóvenes Admi-nistradores de Fincas, celebrado en la ciudad de Segovia,dónde expuso la importancia que el Marketing tiene, actual-mente y en el futuro, para facilitar el crecimiento y rentabili-dad de un despacho profesional. Para Benjamín del Alcázar,el Marketing Profesional no es una venta. Es mucho más queesto.

El marketing aplicado a los despachos profesionales,¿cómo podría ser definido?Yo lo definiría, simplemente, como una forma de gestionarlos despachos diferente a como tradicionalmente se lleva ha-ciendo por parte de la gran mayoría de los profesionales. Es-ta forma distinta de gestionar los despachos profesionales sebasa en tres pilares fundamentales: conocer el mercado,gestionar adecuadamente a los clientes actuales y/o poten-ciales y ofrecer un servicio diferenciado que aporte valor al

cliente. A mí, personalmente, me parece muy acertada la de-finición que hacen dos autores, Domínguez y Guii, en su li-bro sobre el marketing en los despachos de abogados, queadaptada al ámbito de la administración de fincas podría de-cirse que el marketing es una herramienta que nos puedeayudar a conseguir mejores clientes y comunidades más ren-tables, así como más calidad de vida profesional.

Particularmente considero muy importante, y no pierdoninguna oportunidad que tengo a mi alcance para transmitir-

Benjamín del Alcázar MartínezDoctor en Administración y Dirección de Empresas

BENJAMÍN DEL ALCÁZAR ES, ADEMÁS, PROFESOR TITULAR DEL

ÁREA DE COMERCIALIZACIÓN E INVESTIGACIÓN DE MERCADOS, EN-MARCADO EN EL DEPARTAMENTO DE ECONOMÍA Y ADMINISTRACIÓN

DE EMPRESAS DE LA UNIVERSIDAD DE MÁLAGA, DESDE DONDE IN-VESTIGA LOS COMPORTAMIENTOS DEL MERCADO DESDE EL PUNTO DE

VISTA EMPRESARIAL Y DEL PROFESIONAL LIBERAL. ESPECIAL ATEN-CIÓN HA DEDICADO A LA PROFESIÓN DE ADMINISTRADOR DE FINCAS,SOBRE LA QUE HA REALIZADO IMPORTANTES TRABAJOS QUE HAN SI-DO EXPUESTOS EN CONFERENCIAS, ARTÍCULOS Y SU PARTICIPACIÓN

DIRECTA EN CONGRESOS Y ENCUENTROS DE ADMINISTRADORES DE

FINCAS.

«El que quiera mantenerse ocrecer, ser rentable y competitivo en este nuevo entorno, necesita aplicar esta filosofía de marketing»

ENTREVISTACONSEJO GENERAL


CONSEJO GENERAL

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ENTREVISTA

lo, hacer ver a los profesionales que el marketing no de-be ser confundido con publicidad y ventas, el marketinges mucho más.

El siglo XXI ha supuesto, para las profesiones libera-les, todo un reto en muy diversas vertientes, entreellas, una fundamental, las nuevas tecnologías. Peroen Marketing Profesional se están dando los prime-ros pasos, y estos son muy vacilantes en las profe-siones liberales. ¿Qué diría usted al profesional de laadministración de fincas para que tome en conside-ración la importancia de aplicar el marketing a lagestión profesional?Como usted bien plantea, este reto que supone el SXXIno sólo se centra en el ámbito de las nuevas tecnologí-as, sino que además nos encontramos con otra serie decambios muy significativos que afectan de manera muydirecta a esta profesión, como son el incremento de lacompetencia, la globalización de los mercados, el proce-so de desregulación de estas actividades profesionales,el continuo incremento de los costes operativos o loscambios en las expectativas y las exigencias de los con-sumidores, entre otros. Todo ello hace que cada vez seamás difícil mantener la rentabilidad de los despachos, yque probablemente a corto o medio plazo, aquellos pro-fesionales que no hayan conseguido diferenciarse desus competidores y destacar y ser reconocidos por elconsumidor, terminen cerrando sus despachos. El quequiera mantenerse o crecer, ser rentable y competitivoen este nuevo entorno necesita aplicar esta filosofía demarketing.

¿Qué objetivos deberían de establecerse, profesio-nalmente, en los que el marketing sea el modo deconseguirlos?Obviamente no podemos olvidar que esta actividad pro-fesional es, en definitiva, una actividad empresarial, en laque la rentabilidad es el objetivo genérico. No obstante,sería muy importante también fijarse como objetivos vi-tales, que nos puedan permitir alcanzar esa máxima em-presarial, la satisfacción del cliente, la calidad del servi-cio, la adecuación de nuestro servicio a los nuevos tiem-pos y requerimientos del cliente, etc. Para todo ello elmarketing es la vía que nos puede ayudar a alcanzar di-chos objetivos.

¿Qué estrategia debería de seguirse para una eficazutilización del marketing en un despacho profesio-nal?Tal como he mencionado anteriormente yo dividiría laestrategia de marketing en un despacho profesional entres grandes bloques. En primer lugar debemos empe-zar por conocer a fondo el mercado, es decir saber todolo posible sobre nuestros clientes actuales y potencia-les, como por ejemplo qué valoran de los servicios deun Administrador, porqué seleccionan un despacho enlugar de otro, quiénes son mis competidores y si éstostienen puntos fuertes y débiles en comparación conmi-go, etc.

Por otra parte, una línea estratégica muy importanteen la actualidad, es la gestión de la clientela, que impli-ca desde determinar una estrategia adecuada para laselección del mercado objetivo, hasta un análisis de lacartera de clientes, que nos permita evaluar y clasificar alos mismos en función de criterios de rentabilidad e im-portancia para nuestro negocio.

Y la tercera vía de acción se centra en dar respuestaal concepto clave del marketing: la diferenciación. Tene-mos que poner toda nuestra atención en conseguir quenuestro despacho aporte ventajas competitivas con rela-ción a los demás profesionales. Debemos ofrecer alcliente un servicio único, que sea percibido de forma dis-tinta al resto. Algunas reflexiones que nos pueden llevara conseguir esta diferenciación pueden ser plantearnosla continua creación de nuevos productos y serviciosacordes a las necesidades cambiantes del mercado; laadaptación de nuestra cartera de servicios a los diferen-tes segmentos de mercado; una orientación muy volca-da a la calidad del servicio y la satisfacción del cliente;acciones encaminadas a lograr, igualmente, la implica-ción y satisfacción del “cliente interno”; y adaptar nues-tra estructura de funcionamiento a esta filosofía empre-sarial y de marketing.

¿Cuál debería de ser el principal reto que debiera deasumir un Administrador de Fincas si quiere conso-lidar y desarrollar su despacho profesional? Sinceramente pienso que el principal reto a asumir esplantearse un cambio en la forma de gestionar su despa-cho. Debe plantearse dirigir el mismo asumiendo crite-rios empresariales, donde la meta fundamental a conse-guir es ser competitivo. Y para afrontar este objetivo,creo que existe otro importante reto intermedio, y es uncambio de aptitud: debemos estar convencidos de quehay muchas cosas que se pueden hacer y que somoscapaces de hacerlas, simplemente hay que dedicar tiem-po a la gestión del despacho, y no sólo encerrarnos enel día a día de la labor cotidiana de gestionar comunida-des.

En una situación de crisis como la actual, los preciosson muy competitivos, y parece que la competitivi-dad se realiza, fundamentalmente, en base a una re-ducción de los honorarios importante. ¿Cómo se po-dría competir sin tener que hacer una reducción de

«El principal reto a asumir esplantearse un cambio en la forma de gestionar su despa-cho. Debe plantearse dirigir elmismo asumiendo criterios empresariales, donde la metafundamental a conseguir es sercompetitivo»


CONSEJO GENERAL

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ENTREVISTA

los ingresos que mermarían, sin duda alguna, la ca-lidad del servicio?Efectivamente, la competencia actual en este sector seestá produciendo vía precios, pero creo que el problemaestriba en que hasta el momento los clientes no percibendiferencias significativas entre unos despachos y otros,por lo que el único elemento a comparar queda limitadoa esta variable. Si somos capaces de diseñar un “produc-to” único, que aporte valor añadido por encima de suscompetidores, existirá un grupo de clientes que nos se-leccionará entre otros muchos despachos, e incluso pro-bablemente, muchos de ellos estén dispuestos a pagarun precio superior al que le ofrecen otras empresas delsector. A pesar de la importancia competitiva que tiene elprecio en cualquier industria, es evidente que no todoslos consumidores escogen siempre los productos másbaratos; la gran mayoría de las empresas líderes de cual-quier sector no son precisamente las más baratas. Lasmejores empresas, en la actualidad, tienen claro que nose trata de tener muchos clientes, sino clientes rentables.

En su labor profesional, ¿qué problemas fundamen-tales cree que afrontan hoy los administradores defincas y en qué medida condicionaran, estos, su fu-turo? Yo diría que hay dos tipos de problemas: los externos ylos internos. Los primeros son a los que antes hemos he-cho alusión, es decir, el fuerte incremento de la compe-tencia, la desregulación de la profesión, la globalización,etc. Y los internos, en mi opinión, creo que se centran enalgo que, implícitamente, ya hemos comentado también,su escasa orientación empresarial. El profesional estámuy centrado en su labor profesional y generalmente noes consciente que está dirigiendo una “empresa”, aun-que sea más o menos pequeña, pero en definitiva unaempresa, y necesita aplicar criterios de gestión para sucomercialización, la satisfacción del cliente, su competi-tividad y la rentabilidad.

Pienso que, efectivamente, todos estos factores con-dicionarán, claramente, el futuro de esta profesión, aligual que ha ido sucediendo en otros sectores conformela competencia se ha ido haciendo más significativa.Aquellos profesionales que se adapten al entorno y ten-gan una aptitud real de afrontar un cambio en el modelode gestión podrán convertir estas posibles amenazas enoportunidades que le permitan crecer y mejorar su ren-tabilidad.

Se habla de marketing aplicado a los despachos pro-fesionales y existen muy pocos lugares o medios alalcance de los profesionales para conocer este im-portante campo. ¿Qué aconsejaría a los profesiona-les sobre cómo informarse al respecto?Bueno esto depende del tiempo y la dedicación que sea-mos capaces de prestarle. Pero mi consejo principal seríala formación. Existen numerosos programas formativos,de distinta duración y profundidad, que nos pueden ir per-mitiendo conocer y especialmente hacernos reflexionarsobre todo lo relacionado con esta disciplina, desde pe-queños seminarios o cursos de corta duración hasta pro-gramas master o ejecutivos. Es un tema muy interesantepara plantearse que ha llegado el momento de reciclarnosen algunas materias muy afines a nuestro “negocio”.

Independientemente de lo anterior, una vía muy posi-tiva es estar continuamente informado a través de mediosespecializados como revistas de marketing, webs espe-cializadas y similares. Es una forma muy interesante demonitorizar nuestro entorno y la gestión del marketing.

¿El Marketing irá, en el futuro, inexorablemente uni-do al desarrollo del despacho profesional?Por supuesto que sí. Al desarrollo del despacho profesio-nal y al desarrollo de cualquier empresa, sea del sectorque sea. El mercado cambia continuamente, los consu-midores son el principal agente de ese mercado, y elmarketing, precisamente, es esto: ir escuchando conti-nuamente la voz del mercado y adaptar nuestros produc-tos y servicios a esas nuevas exigencias.

¿Qué pregunta realizaría usted sobre el marketingaplicado a la administración de fincas, y cuál sería larespuesta?Quizás sea difícil seleccionar una pregunta que pudierareflejar la opinión de los profesionales, pero en funciónde muchos de los comentarios que en numerosas oca-siones me han hecho algunos de ellos en mis clases so-bre marketing aplicado a la administración de fincas, po-dría ser: ¿Pero, realmente qué puede hacer un profesio-nal que cuenta con un pequeño despacho y con muypocos recursos, tanto humanos como económicos?¿Esto del marketing es realmente para grandes empre-sas?

Rotundamente no, el marketing es aplicable a todo ti-po de empresas y/o entidades, independientemente desu tamaño, sus recursos o su sector. No hacen falta mu-chos recursos para aplicar el marketing, se requiere ap-titud y voluntad de cambiar las cosas, y para ello simple-mente muchas veces lo que tenemos que hacer en ad-ministrar mejor nuestro tiempo, y buscar un hueco cadasemana para dirigir nuestros despachos, conocer lasopiniones de nuestros clientes, ver cómo mejorar nues-tro servicio y en qué manera podemos dar respuesta aesos deseos y preferencias de nuestros clientes.

Dolores Lagar TrigoAdministradora y Periodista

«Si somos capaces de diseñarun “producto” único, que aportevalor añadido por encima de suscompetidores, existirá un grupode clientes que nos seleccionaráentre otros muchos despachos»


PROPIEDAD HORIZONTAL

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El contrato de administración defincas: Aspectos jurídico-prácticosTras el nombramiento del Administra-dor por la comunidad de propietariossurge el momento de fijarlo por escri-to. El documento contractual es el lu-gar adecuado para concretar o definirel conjunto de funciones que el Admi-nistrador se compromete a desempe-ñar en el marco de su mandato, más

allá de las parcas directrices estable-cidas en el artículo 20 de la Ley dePropiedad Horizontal. En él, como nopodría ser de otra manera, resulta in-evitable introducir matices que tienenque ver con la forma, tiempo e, inclu-so, el lugar de desarrollo de la presta-ción del servicio profesional

JESÚS FLORES RODRÍGUEZ

En la práctica profesional, a la hora deabordar dicho contenido suelen distin-guirse dos categorías diferentes deprestaciones: generales y especiales.De una parte, debemos referirnos alconjunto de prestaciones ordinarias ogenerales que, con mayor o menorextensión y claridad, se encuentranya previstas, ad exemplum, en el artí-culo 20 de la Ley de Propiedad Hori-zontal. Éste es el caso de la convoca-toria y celebración de la Junta Gene-ral anual, la elaboración de las cuen-tas y del presupuesto, la forma de re-cabar los ingresos correspondientes alas cuotas de comunidad o de dispo-ner los gastos, la atención y supervi-sión de los empleados y contratos demantenimiento, etc. Este preceptoconforme al núcleo básico de las com-petencias que debe desarrollar el Ad-ministrador al frente de la comunidad.

De otra, se encuentra el conjuntode prestaciones particulares que for-man parte del servicio prestado por elAdministrador al margen de las ordi-narias o generales antes esbozadas.Se trata de servicios específicos queexceden de la gestión corriente que elAdministrador está obligado a cumplirdurante el desarrollo de su mandato.Entre estos servicios, que deberántratarse en el contrato de forma singu-larizada, puede citarse la constitucióninicial de la comunidad, la organiza-ción y celebración de juntas de go-bierno, la redacción de estatutos o re-glamentos de régimen interno, la tra-

mitación de ayudas o subvencionespúblicas, la extensión de certificadosen interés particular, la gestión –cuan-do existen- de los arrendamientos delos elementos comunes, el cobro derecibos extraordinarios en su propiodespacho, etc.

Contrato civil de mandato “sui ge-neris”

Hasta fechas bien recientes ha sidofrecuente que el contrato se remitieraa la regulación contenida en el bare-mo de honorarios del Colegio Profe-sional de Administradores de Fincascorrespondiente, en relación con ladefinición de las actividades especia-les o particulares que implicaban lapercepción de unos honorarios espe-cíficos, al margen de los contempla-dos para la prestación principal, siem-pre que la comunidad de propietariossolicitara tales servicios. Incluso, anteel silencio de ambas partes sobre elprecio del servicio, la jurisprudenciaentendía implícita una remisión a lastarifas del Colegio.

Esta diferenciación de actividadestiene su justificación en la propia re-muneración del Administrador, que esnecesario modular en función de laclase de prestación prevista o solicita-da, y ello sin perjuicio de que los veci-nos tengan derecho a conocer estoscriterios –las bases para su determi-nación- a la hora de la formalizacióndel contrato, o antes de la ejecuciónde la prestación, tal y como se des-prende de lo dispuesto en el artículo

22.1.g) de la Ley 17/2009, de 23 de di-ciembre, sobre el libre acceso a lasactividades de servicios y su ejercicio,cuestión a la que nos referiremos enel siguiente apartado.

El conjunto de funciones o tareasque corresponde abordar al Adminis-trador, según el modelo de contratoadoptado, puede ser modificado encualquier momento, previa negocia-ción con la comunidad, aunque estamodificación suele producirse conocasión de su renovación al frente dela misma. En efecto, como explica al-gún autor francés -GIVERDON-, loscopropietarios pueden desear obtenerdel Administrador otras prestacionesque no resultan directamente del régi-men fijado legalmente, de los estatu-tos o del contrato firmado inicialmen-te, con todas las variantes posibles“cuyo número y complejidad convierteen ocioso cualquier intento de siste-matización”.

Ahora bien, debe subrayarse queel contrato, que en nuestro derechotiene atribuida, mayoritariamente, lanaturaleza de un contrato civil demandato sui generis, tiene por objetola gestión de intereses comunes o ge-nerales de la comunidad de propieta-rios. Por tanto, el mandato no se ex-tiende a la administración de los ele-mentos, propiedades o partes privati-vas, pues su gestión corresponde ex-clusivamente a los propietarios. Unejemplo habitual lo encontramos en lagestión del arrendamiento de un pisoo local cuya titularidad corresponde,en exclusiva, a un vecino y que debe



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quedar al margen de la gestión reali-zada por el Administrador al frente dela comunidad. Evidentemente, nadase opone a que estos últimos asuntospuedan confiarse al Administrador, yque éste los acepte a título particular,pero esta atribución no puede tenerlugar en el ámbito del mandato gene-ral, sino al margen del contrato cele-brado con la comunidad en una nego-ciación individualizada.

El Administrador como prestadorde servicios profesionales

Tras la reforma de la Ley 2/1974, de13 de febrero, sobre Colegios Profe-sionales, por la Ley 25/2009, de 22 dediciembre –conocida popularmentecomo “Ley Ómnibus”–, dice el artículo1.3, que también constituyen finesesenciales de los Colegios Profesio-nales “la protección de los interesesde los consumidores y usuarios de losservicios de sus colegiados”.

La Ley 17/2009, de 23 de noviem-bre, sobre el libre acceso a las activi-dades de servicios y su ejercicio (porla que se traspone, parcialmente, anuestro Derecho la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y delConsejo, de 12 de diciembre de 2006,relativa a los servicios en el mercadointerior), no solo contiene algunosdestacados principios generales adesarrollar en dicho ámbito, sino algu-nas importantes disposiciones de apli-cación directa que inciden en la rela-

ción contractual que ahora analiza-mos, en la medida en que el cargo deAdministrador de la comunidad depropietarios puede ser encomendadoa un profesional. Las novedades sonrealmente significativas al respecto,ya se trate de administradores profe-sionales colegiados o no.

Dicha Ley distingue entre un con-tenido mínimo o básico de informa-ción sobre la prestación y sus caracte-rísticas esenciales, que el prestadorde servicios deberá facilitar siempre; yotro de carácter complementario, quesólo será facilitado de forma rogada, apetición del interesado.

De este modo, existe, en primerlugar, una obligación de informaciónbásica de los prestadores de serviciosprofesionales frente a sus destinata-rios, al margen del deber de informa-ción establecido en la legislación deprotección de los consumidores yusuarios, con el que no resulta incom-patible, por imperativo de la propiaLey (art. 22.1).

«El prestador del servicio deberá dar respuesta a las

reclamaciones en el plazo másbreve posible y en cualquier

caso antes de un mes desde quelas mismas se hayan recibido»



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Condiciones básicas de la in-formación contractual

En efecto, sin perjuicio de lasobligaciones de información es-tablecidas en la legislación deprotección de los consumidores yusuarios que resulten de aplica-ción, el Administrador profesio-nal, con la debida antelación, de-berá poner de forma clara e ine -quívoca a disposición de los des-tinatarios (comunidades de veci-nos o propietarios), antes de lacelebración del contrato, o en sucaso, antes de la prestación delservicio, la siguiente información:datos de identidad, forma y régi-men jurídico, número de identifi-cación fiscal del prestador, direc-ción donde tiene su estableci-miento, y los datos que permitanponerse rápidamente en contac-to con él y en su caso, por víaelectrónica; datos registrales delprestador del servicio (por ejem-plo, si es una sociedad de ges-tión inmobiliaria); datos de la au-toridad que, en su caso, hayaotorgado la autorización; encuanto profesión regulada, lacualificación profesional y el cole-gio profesional, asociación profe-sional u organismo análogo en elque esté inscrito el prestador; lascondiciones y cláusulas genera-les, y las relativas a la legislacióny jurisdicción aplicable al contra-to; las garantías adicionales a lasexigidas por Ley, en su caso; elprecio completo del servicio, in-cluidos los impuestos, cuando elprestador fije previamente unprecio para un determinado tipode servicio; las principales carac-terísticas del servicio o serviciosque ofrece; en su caso, el seguroo garantías exigidas, y en parti-cular, los datos del asegurador yde la cobertura geográfica del se-

guro; si el prestador ejerce una ac-tividad sujeta al IVA, el número deidentificación fiscal; la lengua o len-guas en las que podrá formalizarseel contrato, cuando ésta no sea lalengua en la que se le ha ofrecidola información previa a la contrata-ción; así como –sólo si se hubierapactado- la existencia del derechode desistimiento del contrato quepueda corresponder al consumidor,el plazo y la forma de ejercitarlo(art. 22.2 de la Ley 17/2009). Sontodos ellos, en definitiva, datos deextraordinario valor o interés de ca-ra a la protección del conjunto depropietarios a los que dicho servi-cio va a prestarse por el Adminis-trador profesional.

Informaciones complementarias

En segundo lugar, junto a esta in-formación básica existen otras in-formaciones complementarias,también de indudable interés, queno tienen carácter preceptivo, peroque el beneficiario podrá solicitardel Administrador profesional (art.22.3). De esta forma, cuando elprecio no lo fije previamente elprestador, habrá que indicar el pre-cio del servicio o, si no se puede in-dicar aquél, el método para calcu-larlo, o un presupuesto suficiente-mente detallado; la fecha de ejecu-ción del contrato y duración; en elcaso de las profesiones reguladas,una referencia a las normas de ac-ceso a la profesión y los medios pa-ra acceder a dichas normas; la in-formación relativa a sus actividadesmultidisciplinares, posibles conflic-tos de interés y las medidas adop-tadas para evitarlos (esta informa-ción deberá figurar en todo docu-mento informativo de los prestado-res en el que se presenten de for-ma detallada sus servicios). Asimis-mo, habrá de informar, si se le soli-

Prohibido el Baremode Honorarios Profesionales

Por último, sin perjuicio de lo que se di-rá en el último capítulo, merece unamención especial la cuestión del Bare-mo de Honorarios Profesionales, docu-mento que habitualmente se encuentrapresente cuando se trata de activida-des desarrolladas por profesionales co-legiados. El artículo 14 de la Ley2/1974, de 13 de febrero, sobre Cole-gios Profesionales –reformado por laLey 25/2009, de 22 de diciembre, demodificación de diversas Leyes para suadaptación a la Ley sobre el libre acce-so a las actividades de servicios y suejercicio-, establece una prohibición delestablecimiento de recomendacionesde honorarios, de la siguiente forma:“Los Colegios Profesionales y sus or-ganizaciones colegiales no podrán es-tablecer baremos orientativos ni cual-quier otra orientación, recomendación,directriz, norma o regla sobre honora-rios profesionales, salvo lo establecidoen la Disposición adicional cuarta”. Porsu parte, la Disposición adicional cuar-ta de esa Ley condiciona la existenciade este documento exclusivamente a lalabor de la “tasación de costas” en elámbito fundamentalmente procesal.Por lo demás, señala este preceptoque los Colegios “podrán elaborar crite-rios orientativos a los exclusivos efec-tos de la tasación de costas y de la ju-ra de cuentas de los abogados. Dichoscriterios serán igualmente válidos parael cálculo de honorarios y derechosque corresponden a los efectos de ta-sación de costas en asistencia jurídicagratuita”.

De esta forma, en lo que a la profe-sión de Administrador de Fincas se re-fiere, salvo a los exclusivos efectos dela práctica de la “tasación de costas”,no podrá tomarse como referencia eltradicional baremo de honorarios, ni si-quiera con carácter orientativo o reco-mendado, pues su utilización operaría,en definitiva, como una práctica restric-tiva o limitativa de la competencia y, portanto, prohibida.

«La norma habitual es que el Colegio Profesional cuente ya con aquellos seguros en relación con sus colegiados o

asociados desde que se produce su incorporación»



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cita, de los posibles “códigos de con-ducta” a que, en su caso, esté some-tido, y la dirección en que dichos códi-gos se pueden consultar por vía elec-trónica y en qué idiomas están dispo-nibles. Por último, deberá informar de-talladamente sobre las característicasy condiciones para hacer uso de losmedios extrajudiciales de resoluciónde conflictos cuando estén sujetos aun código de conducta o sean miem-bros de alguna organización profesio-nal en los que se prevean estos me-canismos.

Especial interés cobran a esterespecto, las prestaciones particula-res que desarrolla el Administrador almargen de la principal. En efecto,conforme a lo dicho hasta ahora, si elAdministrador desea percibir una re-muneración específica por la realiza-ción de una actividad complementaria(por ejemplo, por asistir a una Juntaextraordinaria, emitir un certificado oelaborar un reglamento de régimeninterno), deberá informar a los propie-tarios antes de su prestación, de mo-do que sea previamente aceptado porestos. De este modo, el Administra-dor carecerá de derecho a exigir unoshonorarios concretos por la realiza-ción de prestaciones específicas delas que antes no ha informado a lacomunidad o a los propietarios.

Seguros y garantías de responsa-bilidad profesional

En cuanto al lugar en el que toda esainformación se tendrá que poner adisposición de su destinatario por elAdministrador prestador del servicio,la obligación podrá llevarse a efecto,indistintamente, en alguna de las for-mas siguientes: en el lugar de presta-ción del servicio o de celebración delcontrato; por vía electrónica a travésde una dirección facilitada por elprestador; figurando dicha informa-ción en todo documento informativodel prestador que se facilite al desti-natario y en el que se presenten deforma detallada sus servicios; o, porúltimo, por vía electrónica a través deuna página web (art. 22.4). A estos úl-timos efectos, la labor de los ColegiosProfesionales de Administradores deFincas, en apoyo de sus colegiados,cobra especial importancia.

A todo ello habrá que añadir losseguros y garantías de responsabili-dad profesional que podrán exigirse alos prestadores de servicios, peroque, al día de hoy, requieren, no obs-tante, de un previo desarrollo a travése una norma con rango de Ley (art.21). Ahora bien, la norma habitual esque el Colegio profesional correspon-diente cuente ya con aquellos segu-ros o garantías en relación con suscolegiados o asociados desde que seproduce su incorporación.

En dicha Ley recobran un espe-cial significado los códigos de con-ducta o de deontología profesional, sibien a escala comunitaria (para todala Unión Europa), y en los que se de-sea hacer partícipes a todos los Cole-gios Profesionales y, en su caso, tam-bién los Consejos generales y auto-nómicos de Colegios [art. 20.c)]. Di-chos códigos tendrán, con el tiempo,una importancia destacada, no sólopor integrar o completar indirecta-mente el contenido de la propia rela-ción contractual, sino en el marco delos mecanismos o medios de resolu-ción extrajudicial de conflictos cuandotales sistemas se encuentren previs-tos.

Cómo realizar una reclamación

En la Ley se contemplan, asimis-mo, las obligaciones de los prestado-res de servicios en materia de recla-maciones. Efectivamente, dice en suartículo 23 que, sin perjuicio de lo dis-puesto en el artículo 21 del Texto Re-fundido de la Ley General para la De-fensa de los Consumidores y Usua-rios, los prestadores pondrán a dispo-sición de los destinatarios un númerode teléfono, una dirección postal, nú-mero de fax o dirección de correoelectrónico, con el fin de que estospuedan dirigir sus reclamaciones opeticiones de información sobre elservicio prestado y comunicarán sudirección legal si ésta no coincide consu dirección habitual para la corres-pondencia. El prestador del servicio,deberá dar respuesta a las reclama-ciones a las que se refiere el aparta-do anterior en el plazo más breve po-sible y en cualquier caso antes de unmes desde que las mismas se hayanrecibido por el prestador.

En esta última dirección, debe ad-vertirse que la Ley 25/2009, de 22 dediciembre, de modificación de diver-sas disposiciones para su adaptacióna aquella Ley, ha reformado el Textorefundido de la Ley General para laDefensa de los Consumidores yUsuarios, de modo que también losprestadores de servicios –los admi-nistradores profesionales- tendránque poner “a disposición de los con-sumidores y usuarios información so-bre la dirección postal, número de te-léfono y número de fax o dirección decorreo electrónico en la que el consu-midor o usuario, cualquiera que seasu lugar de residencia, pueda interpo-ner sus quejas y reclamaciones o so-licitar información sobre el servicioofertado o contratado. Los prestado-res comunicarán su dirección legal siesta no coincide con su dirección ha-bitual para la correspondencia” (art.21.3 del Texto Refundido). Además,deberán dar respuesta a las reclama-ciones recibidas en el plazo más bre-ve posible y en todo caso en el plazomáximo de un mes desde la presen-tación de la reclamación. En caso deque en dicho plazo ésta no hubiera si-do resuelta satisfactoriamente, losprestadores de servicios adheridos aun sistema extrajudicial de resoluciónde conflictos facilitarán al usuario elacceso al mismo.

Jesús Flores Rodríguez Profesor de Derecho Civil de la

Universidad Rey Juan Carlos de Madrid

«En lo que a la profesión de Administrador de Fincas

se refiere, salvo a los exclusivos efecto de la

práctica de la “tasación decostas”, no podrá tomarse como referencia el baremo

de honorarios»



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Las obras realizadas por los propietarios y supuestos de abuso

de derecho por la comunidadEste artículo se marca el objetivo dedeterminar el marco jurídico de cadapropietario con respecto a su ele-mento privativo, y éste con la comu-nidad, facultándosele a aquél paraque en el libre desarrollo de su dere-cho de propiedad, pueda realizar lasobras o modificaciones de sus ele-

mentos, pero sin que éstas suponganmenoscabo o alteración de los ele-mentos comunes o de otro propieta-rio, y todo ello en relación a la segu-ridad, la estructura y la configuracióno estado exterior del inmueble. Enotro caso, dichas obras tendrán laconsideración de ilegales.

ANTONIO ALBERTO PÉREZ UREÑA

El artículo 7.1 de la Ley de Pro-piedad Horizontal (en adelante,LPH) dispone que: "el propieta-rio de cada piso o local podrámodificar los elementos arqui-tectónicos, instalaciones o ser-vicios de aquél cuando no me-noscabe o altere la seguridaddel edificio, su estructura gene-ral, su configuración o estadoexteriores, o perjudique los de-rechos de otro propietario, de-biendo dar cuenta de talesobras previamente a quien re-presente a la comunidad. En elresto del inmueble no podrá re-alizar alteración alguna y si ad-virtiere la necesidad de repara-ciones urgentes deberá comu-nicarlo sin dilación al adminis-trador". Es por ello que el artí-culo 7 LPH prohíbe acometerobras de reparación en elementos co-munes a cada uno de los comuneros,quienes, caso de advertir la necesi-dad de alguna con carácter urgente,deberá limitarse a comunicarlo al Ad-ministrador correspondiendo, en defi-nitiva, la decisión de acometerla a laJunta.

Es éste un auténtico "ius prohi-bendi" en relación con los elementoscomunes en los que les está vedadoa los copropietarios la realización deobras, innovaciones o reparacionesen general tendentes, ya al mejor dis-

frute de lo privativo, ya en beneficiode los demás copropietarios. Siendoasí que respecto de ellos, careciendode facultades propias, haya de acu-dirse para la adopción de los oportu-nos remedios al Administrador, al pre-sidente de la comunidad, a la juntacuya convocatoria al efecto puede so-licitarse, a la impugnación de susacuerdos o finalmente a la autoridadjudicial para que, en equidad y segúndispone el artículo 17 LPH, determi-ne, sin posible recurso, lo adecuado ynecesario al urgente remedio de lanecesidad creada en aras de la salva-

guardia de los derechos de los copro-pietarios.

Supuestos de actuación comunita-ria en abuso de derecho contra lasobras realizadas.

La decisión de los copropietarios a lahora de otorgar o denegar la autoriza-ción para la realización de obras queafecten a los elementos comunes notiene por qué estar subordinada al he-cho de que éstas resulten nocivas pa-ra la seguridad y resistencia de laobra, sino que, por el contrario, puede



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ser libremente denegada aunque talcircunstancia no se produzca. La ju-risprudencia tiene también reiterada-mente declarado que el ejercicio delas acciones contempladas en la LPHno generan, per se, abuso de dere-cho.

Es más, el artículo 7.2 del CC serefiere, para calificarlo como abusivo,a "todo acto u omisión". Esta expre-sión, como se ha puesto de manifies-to por la doctrina, requiere algunasprecisiones:

* Conforme a la STS de 14 de fe-brero de 1944, no se trata de una con-ducta desarrollada fuera del marco deun derecho, sino ejercitada con oca-sión de su uso, del contenido de po-der que se ostenta. Debe de tratarsedel "uso de un derecho, objetiva o ex-ternamente legal".

* La STS de 17 de febrero de 1988dice, en relación al abuso de derechoque: "El derecho a expresar reconoci-do en el art. 20,1,a) de la Constitucióntiene determinadas limitaciones, entreellas el que los derechos deberán ejer-citarse conforme a las exigencias de labuena fe, de forma que de los dere-chos, incluidos los constitucionales, seabusa cuando su ejercicio denota lapresencia de "animus nocendi"".

La "omisión" de la que puede se-guirse una utilización abusiva de underecho, en contraposición la acciónse refiere a un hecho negativo: unaconducta omisiva o de abstención.

Obras, construcciones o cerra-mientos similares: agravios com-parativos

En concreto, como se pone de relieve,para que concurra abuso de derechoen la pretensión de la comunidad dedemoler la obra realizada por un co-munero, tiene que existir una patentedesproporción entre el fin pretendidoy la actuación de la comunidad, sien-do ésta irracional, sin que le causeningún beneficio y con perjuicio parala otra parte. Es decir, constituirá abu-so del derecho la pretensión de demo-ler una obra que no perjudica a la co-munidad y que a su vez perjudica suderribo de forma importante al comu-nero que la realizó.

En el sentido indicado existe unacorriente doctrinal seguida por nume-

rosas Audiencias Provinciales que tie-ne su origen en la STS de 31 de octu-bre de 1990, en la que se obliga aevaluar la ejecución de obras exterio-res en los pisos o locales de un edifi-cio, en atención a la realidad de la co-existencia previa y admitida, expresao tácitamente, de otras obras, cons-trucciones o cerramientos similares, yque tiene su fundamento en la evita-ción de agravios comparativos, resul-tados injustos y aplicaciones automá-ticas del texto legal, desconectadasdel espíritu de los artículos 3.1, y 7 delCC, por entender que el concepto de

la configuración o del estado exterio-res de un edificio que contiene el artí-culo 7 LPH no tiene un carácter abso-luto, sino de contornos flexibles enfunción de las circunstancias de cadacaso concreto, debiendo estarse a suimportancia o trascendencia, así co-mo a la situación o estado exterior decada inmueble.

Así, en la praxis judicial se apre-cian numerosos supuestos en los quese estima la concurrencia de abusode derecho en la decisión de la comu-nidad de propietarios, bien de prohibirlas obras cuya ejecución interesa el

Nada impide que un propietario exija de la comunidad de propietarios, en elámbito de las acciones que establece la LPH, la realización de las repara-ciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o me-noscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual, pero ha de ha-cerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello, entre las que cabe citar,en caso de desidia de la comunidad, los mecanismos prevenidos en el ar-tículo 17 y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las me-didas imprescindibles de carácter urgente.

Cuando la voluntad de los copropietarios se manifiesta mediante actosinequívocos consentidores de unas obras en el edificio común, la unanimi-dad que predice la LPH para la realización de aquéllas queda saneada pordicho consentimiento.

Por tanto, la realización de obras en fincas sometidas al régimen de pro-piedad horizontal, queda regulada en la siguiente forma:

1º. Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propieta-rio, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas previamente al represen-tante de la comunidad.

2º. Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha deatender y, consiguientemente, puede realizar el administrador sin necesidadde previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmedia-ta cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraor-dinarias.

3º. Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea porel régimen de mayorías, bien por acuerdo unánime por cuanto afectan al tí-tulo constitutivo.

Al anterior precepto se suma el artículo 12 LPH que dispone que: "laconstrucción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructurao fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo ydeben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mis-mo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las al-teraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales,la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos".De ahí, que, en principio, la ley prohíbe todas las innovaciones que tienenpor objeto la "estructura" o "fábrica" del edificio, o las cosas comunes, sal-vo que concurran una serie de requisitos. De hecho, en un gran número decasos, la jurisprudencia declara el carácter ilícito de las obras realizadas enpartes privativas del edificio no sólo por sobrepasar los límites del artículo7 LPH, sino también por afectar a elementos comunes y exigir, por tanto,unanimidad por aplicación del artículo 17.1, al implicar una modificación deltítulo constitutivo.



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copropietario, o bien de solicitar judi-cialmente el derribo y/o retirada de laconstrucción u obra ejecutada. Vea-mos, algunos, a continuación.

Trato discriminatorio de la comuni-dad para con uno de los propietarios

Referente a la actuación contraria alos propios actos de la comunidad ytrato discriminatorio de la comunidadpara con uno de los copropietariosrespecto de otras obras e intervencio-nes realizadas en elementos comu-nes, se ha venido desarrollando unaclara doctrina jurisprudencial sobre elequilibrio de los intereses en conflictoa través de la doctrina del abuso dederecho. Aunque se ha predicado, engeneral, el uso limitado y prudente deesta institución, especialmente en loscasos relacionados con la propiedadhorizontal, la apelación al abuso dederecho ha servido para ponderar losintereses en juego. Así, en relacióncon la regla de la unanimidad para lamodificación de elementos estructura-les, el Tribunal Supremo la ha suavi-zado, estimando que concurre abusode derecho en los casos de oposicióninjustificada de uno o varios comune-ros a las modificaciones estructurales,con invocación espuria de la regla deunanimidad, abriendo así paso a unaamplia jurisprudencia menor.

Ejemplos prácticos: se ha declara-do abusivo que una comunidad seniegue a la realización de obras en loselementos comunes injustificadamen-te, con perjuicio para el comunero so-licitante y sin beneficio alguno paraotros comuneros o para la comuni-dad. Esta doctrina se ha aplicado encasos de instalación de chimeneas ytubos de extracción de humos en lafachada, cuando es necesaria para laexplotación de locales comerciales yno se ha alegado o acreditado quecausen molestias a la comunidad o aotro comunero, y para los casos dedesagües sanitarios, cuando no seprueba perjuicio.

En otros casos la jurisprudenciaaprecia abuso de derecho en el hechode oponerse a obras de mera orna-mentación en la fachada o cuando lacomunidad insta la retirada de toldoshabiendo tolerado la presencia deotros en la misma finca.

Instalación de aire acondicionadosin permiso de la comunidad

La sentencia de la AP de Valencia,sec. 8ª, núm. 26/2006, de 24 de ene-ro, declaró, a este respecto, lo si-guiente: "...ha de traerse a colación, elcriterio seguido mayoritariamente porlas Audiencias Provinciales, que obli-ga a atender a la realidad fáctica rela-tiva a la coexistencia previa y admitida(expresa o tácitamente) de otrasobras, construcciones o cerramientossimilares. Esta doctrina tiende a evitar"agravios comparativos", injustos re-sultados y aplicaciones automáticasde la Ley, desconectadas de la letra ydel espíritu de los artículos 3.1 del Có-digo Civil y 7 de mismo texto, tenien-do declarado la jurisprudencia que de-be evitarse la clara discriminación odesigualdad de trato de obligar a unoscopropietarios a demoler aquellas pe-

queñas obras o instalaciones y permi-tir que otros sigan disfrutando deobras similares. También en esta línease pronuncia la STS de 5 de marzo de1998, que considera legítimo el dere-cho de la comunidad a preservar yconservar el aspecto externo del edifi-cio cuando el ejercicio de ese derechono implique un abuso, tal y como su-ponía en el caso concreto que anali-zaba en el que el cierre de la terrazano suponía una alteración de la facha-da y el obligar al propietario a retirarlosuponía un ataque al principio deigualdad al haber otros departamen-tos cerrados...".

A este respecto, es muy ilustrativala sentencia de la AP de Albacete,sec. 2ª, núm. 191/2006, de 14 de sep-tiembre en la que se desestimó el re-curso de apelación interpuesto por lacomunidad de propietarios actora,contra la sentencia de instancia, quedesestimó la demanda, y confirma di-cha resolución. Los demandados haninstalado el aire acondicionado en lafachada sin consentimiento de la co-munidad. Pero ha quedado acreditadoque el edificio carece de estética,pues hay instaladas varias antenasparabólicas, se han cerrado algunosbalcones o terrazas, algunos tienentoldos, y todos ellos sin permiso de lacomunidad. Por tanto no se puede es-timar la demanda, dado que se quie-bra el principio de igualdad, al no exi-girse al resto de los copropietarios laretirada de sus obras.

Abuso de derecho por parte de lacomunidad de propietarios

Es más, para la sentencia de la AP deLas Palmas, sec. 5ª, de 17 de octubrede 2008, la negativa de la comunidada aprobar la ejecución de unos hue-cos en la fachada para la salida del ai-re acondicionado y el registro de la luzes abuso de derecho si previamenteautorizó a otros copropietarios a reali-zar alteraciones mayores en la facha-da del edificio. Así, se dice que: "...porlo que se refiere a las obras que afec-tan a la fachada principal del edificio,concretamente la apertura de doshuecos de salida de aire y la coloca-ción de dos cajas de registro de cortede suministro eléctrico para el caso deincendio, no existe duda, en este ca-

«La jurisprudencia declara elcarácter ilícito de las obras

realizadas en partes privativasdel edificio no solo por sobre-pasar los límites del artículo 7

LPH, sino también por afectar a elementos comunes al implicar una modificación

del título constitutivo»

«Para que concurra abuso dederecho en la pretensión de lacomunidad de demoler la obra

realizada por un comunero,tiene que existir una

desproporción entre el fin pretendido y la actuación

de la comunidad»



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so, de que estas obras afectan a unelemento común del inmueble y eshecho reconocido que se realizan sinel consentimiento de los demás co-propietarios. No obstante, la Sala dis-crepa de la consecuencia jurídica quela juez a quo asocia a la ausencia deautorización de la comunidad en elpresente caso, a la vista de la conduc-ta mantenida por la comunidad conotros comuneros en alteraciones de lafachada de mucha mayor envergadu-ra. El trato discriminatorio entre comu-nes carente de la suficiente justifica-ción, como ya tuvo ocasión de resaltarla STS de 31 de octubre de 1990,constituye un verdadero abuso de de-recho que los Tribunales de Justiciano pueden amparar. Desde esta con-sideración, es de valorar la circuns-tancia, también probada, de que eledificio ha sufrido otras alteracionesmediante, entre otras, obras de cerra-miento de terrazas de la misma plan-ta ático del edificio, y en su mayoría,presentan un impacto incluso superior

en la fachada del edificio. Si examinamos el caso de autos y

como ha quedado expuesto en el fun-damento anterior, la apertura en fa-chada de huecos de salida de aire vie-ne exigida por la Administración paraotorgar la correspondiente licencia deapertura del local como supermerca-do. La propiedad de la finca pensó endar salida al aire por el patio comúndel inmueble y solicitó la correspon-diente autorización a la comunidad depropietarios, siendo denegada la mis-ma. Se acredita, sin embargo, por elpropio reconocimiento de la presiden-ta, que un comunero tiene instaladoun aparato de aire acondicionado enel patio común, y no se ha constatadoen autos que la comunidad de propie-tarios haya tomado ninguna acción alrespecto.

Por otro lado, ha quedado acredi-tado que varios comuneros han reali-zado obras de cerramiento de sus te-rrazas y otras modificaciones de la fa-chada del edificio, sin que conste que

la comunidad de propietarios haya re-accionado en ninguno de los casosfrente al comunero en cuestión.

En definitiva, el principio generalde Derecho afirma que la inadmisibili-dad de venir contra los propios actos,constituye un límite del derecho sub-jetivo o de una facultad, como conse-cuencia del principio de la buena fe yde la exigencia de observancia de unaconducta coherente dentro del tráficojurídico y siempre que concurran losrequisitos o presupuestos que exigela doctrina para su aplicación, y queson: que los actos propios sean ine -quívocos, en el sentido de crear, defi-nir, fijar, modificar, extinguir o esclare-cer sin duda alguna una determinadasituación jurídica afectante a su autory, asimismo, que exista una incompa-tibilidad o contradicción según el sen-tido que de buena fe hubiera de atri-buirse a la conducta precedente.

Antonio Alberto Pérez UreñaAbogado


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INFORME VICENTE MAGRO SERVET

Problemática de la recuperación del inmueble arrendado por causa de

necesidad por uso

La articulación de la prórroga obligatoria hasta cinco años en el contrato dearrendamiento de vivienda fijado en el Art. 9.1 LAU, es lógico que plantee unas

ciertas reservas al arrendador cuando la larga duración de este plazo puede con-llevar que, durante su ejecución, ocurran circunstancias sobrevenidas que hagan

surgir la necesidad de recuperar el arrendador la vivienda.

Piénsese en los casos en los que un arrendador que cedióen arrendamiento su vivienda para ir a vivir a otro inmue-ble al contraer matrimonio, se separa o divorcia, quedán-dose su ex pareja en el uso del que fuera el domicilio con-yugal. En este caso surgiría una evidente necesidad de re-cuperar la vivienda.

Es obvio señalar que, en muchos casos, el plazo quetiene el inquilino de cinco años de máximo, con uno de mí-nimo, determina que puedan ocurrir muchas vicisitudes enla vida del arrendador que hagan surgir la necesidad deque tenga que recuperar el inmueble, dado lo extenso delplazo de cinco años que tiene el arrendatario. Nótese quelas circunstancias personales del arrendador pueden cam-biar de repente y tener una necesidad de disponer del usode su vivienda, en lugar de tener que recurrir a vivir él dealquiler cuando dispone de una vivienda en propiedad pa-ra ser ocupada.

La reforma que se introdujo en la LAU, no obstante, enel año 1994 matizó la regulación de 1964 y ahora obliga afijar en el contrato de forma clara y expresa estas circuns-

tancias de la necesidad, sin cuyo requisito cumplimentadono se podrá obtener la recuperación de la vivienda, comoa continuación exponemos. No obstante, es preciso anali-zar la casuística de esta opción que tiene el arrendador afin de fijar los matices de forma clara y concretar cuándo ycómo puede ejercitarse este derecho, y evitar que se llevea cabo de forma torticera, ya que, en algunos foros o se-minarios se está planteando el tema de que se pacte estaopción en el contrato y que, más tarde, cuando le intereseal arrendador, la ejecute, use la vivienda unos meses y laabandone o la vuelva a arrendar a otro. ¿Es posible estaopción? ¿Constituiría un fraude de ley o un abuso de de-recho?

La denegación de la prórroga por razón de uso en laLAU de 1964. (Arts. 57, 62 y 63 LAU)

La LAU de 1964 contemplaba esta opción de la denega-ción de la prórroga de forma casuística en el Art. 62, perosin incluir la exigencia de que constara en el contrato que


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en el caso de que acaeciera una causa de necesidad, és-ta podría llevarse a cabo y resolver el arrendamiento, yaque lo dejaba a la prueba concreta de esa causa de nece-sidad que se alegaba por el arrendador.

El Tribunal Constitucional en Pleno tuvo que dictar laSentencia 340/1993 de 16 Nov. 1993, rec. 1658/1988, apropósito de la cuestión de inconstitucionalidad que seplanteó con respecto al Art. 76 LAU, para señalar que laprórroga forzosa del contrato de arrendamiento urbanoestablecida en el Art. 57 LAU, cede cuando el arrendadornecesita para sí la vivienda, o para que la ocupen sus as-cendientes o descendientes (Art. 62.1); tratándose de vi-vienda, la necesidad de la ocupación, definida por la juris-prudencia como «lo equidistante entre lo obligado strictosensu y lo que es una mera conveniencia», según recogeel TC en Sentencias de 134 y 340/1990, habrá de justifi-carse por el arrendador (art. 63.1), aunque, sin perjuiciode aquellos otros casos en que se demuestre, se presu-mirá la necesidad cuando la persona para la que se recla-ma se halla en alguna de las circunstancias que se deter-minan en el art. 63.2, y, en cambio, se presumirá, salvoprueba en contrario, no acreditada la necesidad de ocupa-ción cuando se den las circunstancias que la Ley señalaen el art. 63.3.

En consecuencia, lo que hizo el legislador de 1964 esfijar unas causas en el Art. 62 por las que se podría acce-der a acreditar esta causa de necesidad. Y al respecto tie-ne declarado el TS –SS 30 Ene. y 8 Jun. 1963,– que laLAU en los cuatro casos del Art. 63.2 se limitó a estable-cer unas presunciones iuris tantum por las que se inviertela carga de la prueba a que el arrendador está obligado,conforme al primer apartado del citado precepto legal, pe-ro esas presunciones no agotan el catálogo de supuestosde estado de necesidad, cuya apreciación queda al arbi-trio de los Tribunales, atendiendo en cada caso a las cir-cunstancias demostrativas de que no se trata de un merodeseo o conveniencia, y concretamente ha estimado ladoctrina legal como justificada la necesidad cuando seacredite un deseo de hacer vida independiente en hogarpropio, y cuando habiendo contraído matrimonio, habiteen una casa arrendada con carácter transitorio (TS S 7Oct. 1965).

Derecho del arrendador vs. derecho del arrendatario

¿Qué primaba en estos casos, el derecho del arrendadorsurgido por una causa de necesidad, o el derecho del in-quilino a permanecer en el arrendamiento?

¿Cuánto tiempo debe permaneceren el inmueble el arrendador trashaber resuelto el contrato de arren-damiento por la vía del Art. 9.3 LAU?

Todo este planteamiento nos lleva, por último, a unacuestión, como es la relativa a que una vez que elarrendador haya resuelto judicialmente el contratode arrendamiento y recupere su vivienda por razónde la necesidad para su uso o para las personas quese hayan designado, ¿cuánto tiempo debe permane-cer en el uso del inmueble la persona para la que sereclamaba el uso del inmueble sometido inicialmen-te a la prórroga forzosa?

No olvidemos que el arrendador habrá tenidoque acreditar en el proceso judicial la concurrenciade la causa de necesidad que con carácter previo, sehizo constar en el contrato, ya que obviamente nosobra con que la causa se fije contractualmente deforma clara y expresa, ya que ello no le exime de laprueba. Pero una vez acreditada la causa y reconoci-da la misma en sentencia firme, el problema acaececuando de repente el arrendador puede alegar que,transcurrido un cierto tiempo, la causa de necesidaddel uso de ese inmueble decae y lo vuelve a abando-nar o lo vuelve a ceder en arrendamiento.

Pues bien, en estos casos no puede fijarse untiempo en la regulación legal que tiene que perma-necer el arrendador o las personas designadas en elcontrato para las que se ha recuperado el inmueble.Y no puede hacerse porque la casuística es tangrande que debería dejarse a la prueba concreta encada caso para determinar si ha habido, o no, unfraude.


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Pues, el TS y el TC han man-tenido que el conflicto de necesi-dades entre la del arrendador y ladel arrendatario se resuelve, lógi-camente, en favor del primero,estableciendo reiterada jurispru-dencia que reconocida la cuali-dad de dueño del actor y su ne-cesidad de ocupación de la vi-vienda, no puede oponerse lapropia necesidad del inquilino,porque el supuesto legal se de -sa rrolla, exclusivamente, sobre lanecesidad del propietario. Conello, se fijaban tres parámetrosde medición: que se acreditarapor el actor que era propietario, laexistencia del contrato de arren-damiento y la prueba de la nece-sidad.

Pero, ¿qué se entiende pornecesidad del arrendador o susfamiliares para que opere la de-negación de la prórroga? Pues elTribunal Supremo, en Sentenciade fecha 18 de Marzo de 2010,establece que, a los efectos de determinar el conceptode causa de necesidad capaz de impedir la prórroga for-zosa del arrendamiento y, en consecuencia, la resolucióncontractual, es doctrina pacífica y reiterada por el AltoTribunal que ésta debe ser entendida como necesaria,no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles,sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a loconveniente, lo que constituye un medio adecuado paraun fin lícito.

Regulación actual de la denegación de prórroga pornecesidad del arrendador por razón de uso. (Art. 9.3LAU)

Así pues, frente a la regulación legal del año 1964, el le-gislador del año 1994 modifica este criterio casuístico ylo deja más abierto, aunque concretando un requisito deforma de carácter apriorístico que debefijarse en el contrato. Así, tras estableceren el Art. 9.1 LAU la posibilidad de laprórroga del contrato de arrendamientouna vez vencido cada año y hasta loscinco, se añade en el apartado 3º que:

"3. No procederá la prórroga obliga-toria del contrato cuando, al tiempo desu celebración, se haga constar en elmismo, de forma expresa, la necesidadpara el arrendador de ocupar la viviendaarrendada antes del transcurso de cincoaños para destinarla a vivienda perma-nente para sí o sus familiares en primergrado de consanguinidad o por adopcióno para su cónyuge en los supuestos de sentencia firmede divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extincióndel contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vi-vienda, no hubieran procedido el arrendador o sus fami-liares en primer grado de consanguinidad o por adopción

o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de di-vorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, segúnlos casos, el arrendador deberá reponer al arrendatarioen el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nue-vo período de hasta cinco años, respetando, en lo de-más, las condiciones contractuales existentes al tiempode la extinción, con indemnización de los gastos que eldesalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el mo-mento de la reocupación, o indemnizarle, a elección delarrendatario, con una cantidad igual al importe de la ren-ta por los años que quedaren hasta completar cinco, sal-vo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa defuerza mayor."

Con ello, el legislador modifica el criterio de 1964 decarácter casuístico por otro más abierto tendente a seguirel criterio jurisprudencial de que no podía establecerse unlistado cerrado de causas, sino que debía dejarse todo ala prueba concreta del actor arrendador acerca de que se

acreditara que realmente la causade necesidad existía. No obstante,varias cuestiones de matiz se de-ben resaltar. En primer lugar, ¿quédebe entenderse por la forma ex-presa que debe constar en el con-trato?; y, en segundo lugar, ¿cuál esel plazo que debe permanecer en elinmueble tras resolverse el contratoel arrendador o la persona queconsta en el Art. 9.3 LAU, es decir,los familiares del arrendador en pri-mer grado de consanguinidad o poradopción o para su cónyuge en lossupuestos de sentencia firme de di-

vorcio o nulidad matrimonial? Veamos.

Denegar la prórroga por razón de necesidad

Hemos visto que el Art. 9.3 LAU explicita de forma claraque cuando procede la denegación de la prórroga es

«El TS y el TC han mantenidoque el conflicto de necesidadesentre la del arrendador y la delarrendatario se resuelve lógi-camente a favor del primero,porque el supuesto legal se

desarrolla sobre la necesidaddel propietario»


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"cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en elmismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendadorde ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso". Aho-ra bien, la doctrina jurisprudencial se ha preguntado, conrespecto a esta redacción, qué es lo que se debe hacerconstar de forma expresa en el contrato para que puedaoperar este documento como "causa aplicable de denega-ción de la prórroga".

Pues bien, la Audiencia Provincial de Madrid, en senten-cias, entre otras, de 7 Julio 2009 y 4 de Septiembre de2006, apunta que no están claros los requisitos de determi-nación de la cláusula contractual que "de forma expresa"excluya tal prórroga por causa de necesidad, existiendoopiniones discrepantes a la hora de determinar si lo expre-so ha de ser la causa de necesidad o la previsión de la cláu-sula contractual en cuestión, es decir, a la hora de determi-nar si es suficiente la mención genérica en el contrato de lanecesidad del arrendador como una declaración puramen-te formal y abstracta -mera previsión contractual expresa dela necesidad-, o si la misma debe casualizarse y poner enel contrato de forma expresa cuáles serán las causas denecesidad en base a las cuales el arrendador podrá recla-

mar la denegación de la prórroga. La diferencia de matiz esimportante, ya que la LAU habla de que debe constar "deforma expresa la necesidad". Pero ¿qué se entiende porello, la mera constancia de esta cláusula contractual, o quese individualicen las causas de necesidad que son las quedarán lugar a que se pueda resolver el contrato de arrenda-miento por esta vía?

Concretar, expresamente, la necesidad de recuperar lavivienda

Un sector se inclina a considerar que dicha cláusula ha dedeterminar, exactamente, la causa de necesidad conocidaantes del arrendamiento, así como el acaecimiento de lamisma o razón concreta que justifique la necesidad en unmomento determinado dentro del período de cinco años; elargumento fundamental es que, con la nueva redacción deesta causa de denegación de la prórroga, el legislador de1.994 ha querido evitar que la cláusula en cuestión se con-vierta en fuente de litigios y cláusula de estilo que anule laefectividad real de la prórroga, ahora limitada más equitati-vamente a cinco años y que ésta es la tesis más respetuo-sa con la literalidad de la norma; y, además, porque no sonposibles las causas de necesidad sobrevenida, pues hayque entender que si la finalidad del legislador es dotar deuna cierta estabilidad al contrato de arrendamiento, pareceque repugna a la lógica que con la mera inclusión de lacláusula de estilo, aunque en la mente del arrendador nohaya una necesidad futura, sí surge la misma en la vida delcontrato, pueda tener tal derecho contraviniendo el tenor le-

gal, aunque realmente así pudiera darse protección a las si-tuaciones de verdadera necesidad que surgen de modo im-previsto, mas ello no es el sentido que el legislador preten-día dar a esta excepción; la consecuencia sería que paraeludir el fraude no bastaría la mera alegación para entenderque la necesidad existe, sino que sería necesario acreditarsi el hecho en que se funda la misma era o no previsible altiempo del contrato y si es motivo bastante para tal; la tesisencuentra también su apoyo en la circunstancia de quesiendo una excepción a un derecho que reconoce la ley alarrendatario, que debe existir o preverse al tiempo del con-trato, se hace precisa una interpretación restrictiva, frente ala falta de concreción de la Ley de Arrendamientos Urbanosde 1964; por otro lado razonable al ser contratos sometidosa la prórroga forzosa, siendo lógico que entonces se ampa-rasen las situaciones sobrevenidas, mientras aquí estamosante contratos de cinco años, y que encuentra su propioapoyo en el texto legal, que nada dice al respecto, a dife-rencia del anterior artículo 63 en el que el arrendador debíajustificar la necesidad de la ocupación; la consecuencia de

«Transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivodesalojo de la vivienda, no hubiera procedido

el arrendador a ocupar ésta, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso de la

vivienda arrendada»

Situaciones de fraude de Ley

Desde luego, no podemos negar que pueden existirsituaciones de fraude en estos casos, ya que unacosa es que se pruebe ante el juez que la causa denecesidad existía, y otra bien distinta que una vezprobada se ocupe el inmueble y que más tarde sedesocupe. Porque la necesidad bien puede existiren el momento de ejercitar la acción basada en elArt. 9.3 LAU, pero que luego se cumplimente mástarde en otro inmueble que adquiere, y alquilando,además, el que había recuperado. ¿Qué puede ha-cer en estos casos el arrendatario?

Pues en el caso de que se sospeche que elarrendador ha abandonado el inmueble o lo ha vuel-to a arrendar tiempo cercano después de haber re-cuperado la posesión, es obvio que el arrendatariodeberá, en primer lugar hacer acopio de la pruebasuficiente para acreditar tal circunstancia, o ejerci-tar la acción civil para recabar bien la reintegraciónde su posesión o la indemnización de los daños yperjuicios que le ha podido causar la resolucióncontractual anticipada, y que podría consistir en lasmensualidades de alquiler que hubiera tenido quepagar en otro inmueble, más la diferencia del preciode alquiler que hubiera entre el que pagaba antes yel que está obligado a abonar ahora. Todo ello, si nooptara por recuperar el inmueble arrendado si hu-biera otro inquilino ocupándolo a fin de no causarun perjuicio a tercero.

En consecuencia, sería el caso concreto el quedeterminará si el arrendador que recuperó su in-mueble ha podido cometer un abuso de derecho delArt. 7.2 CC recuperando una vivienda por razón denecesidad que más tarde abandona, o lo hacen laspersonas para las que se reclamó, siempre queconstaran en el contrato de arrendamiento, comomarca el Art. 9.3 LAU. Y en este caso al arrendatariole quedaría el derecho de recuperación del inmueblearrendado o la indemnización de los daños y perjui-cios que la pérdida del inmueble le haya podido cau-sar.


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aceptar esta tesis sería que acreditada la causa de nece-sidad especificada en el contrato, en cuanto a su produc-ción, lo que no podría negarse por el arrendatario es quese trata de verdadera necesidad, porque la aceptó con-tractualmente como tal (Audiencia Provincial de Barcelo-na, sección 4, de 18 de octubre de 200 , Navarra, sección1ª, de 23 de marzo de 2004 y Vizcaya, sección 5ª, de 17de febrero de 2003).

Evitar la prórroga: previsión contractual

Es suficiente que se haga constar "la opción" de que encaso de necesidad del arrendador o de los que fija el Art.9.3 LAU, procederá la denegación de la prórroga. Es de-cir, que otro sector considera que basta que la cláusulaprevea la necesidad de forma inconcreta o abierta a situa-ciones futuras siempre que la causa de necesidad real lle-gue a producirse y acreditarse, esto es considera que lamera previsión contractual expresa de lanecesidad es suficiente para evitar laprórroga; el argumento que se da parajustificar esta postura es, que la necesi-dad, cuando es tal, suele surgir de formaimprevista, impidiendo al arrendadorocupar la vivienda que hasta entoncesvenía ocupando, y que si la finalidad dela nueva legislación arrendaticia es im-pulsar el mercado de alquileres de vi-vienda, sería contraproducente a tal fina-lidad privar al arrendador de la posibili-dad de recuperar su vivienda una vezsurgida la causa de necesidad, siemprey cuando dicha posibilidad, aunque seaen abstracto, haya sido advertida al arrendatario (Audien-cia Provincial de Álava, sección 1ª, de 17 de mayo de 2004y Albacete, sección 2ª, de 14 de enero de 2004).

Causa de la necesidad y su fijación de forma clara yprecisa.

En definitiva, la mayoría doctrinal se inclina por entenderque la interpretación más acorde con la literalidad y finali-dad de la norma es la primera, esto es, la que postula laexigencia de causalizar la necesidad en el contrato y, porello, para que no proceda la prórroga obligatoria del con-trato hasta el máximo de cinco años es imprescindibleque, al acabar la duración del arrendamiento librementepactada, concurra una causa en base a la cual el arrenda-dor necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarlaa vivienda permanente para sí, siempre que esa causa denecesidad se hubiera hecho constar de forma expresa enel propio contrato de arrendamiento y no solo la previsibley genérica necesidad, admitiéndose únicamente la necesi-dad propia del arrendador, y es preciso, además, que lanecesidad futura se conozca en el momento del otorga-miento del contrato, ya que, como dice la sentencia de laAudiencia Provincial de Zaragoza, sección 2ª, de 9 de ju-nio de 1998, "el régimen del 9.3 de la Ley de Arrendamien-tos Urbanos de 1.994 pretende excluir las necesidades so-brevenidas para evitar inseguridades jurídicas (9.3 C.E.)que desvirtúen el régimen locaticio y ello por cuanto la fi-losofía de la nueva ley arrendaticia ha sido eliminar lascausas de necesidad del 62 de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1.964 y la cláusula de prórroga forzosa del 56

de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos.Equilibrio entre arrendador y arrendatario

Es importante que se siga un criterio casuístico, a fin deevitar abusos y que quede clara la necesidad para elarrendador y cuál es la causa en el contrato en la que mástarde se puede amparar y que se trata de prever desde elprimer momento. Así, para evitar abusos injustificados, li-mita la posibilidad de acceso a las mismas debiendo sermotivos que se van a producir y no por causas sobreveni-das. Y del contenido del preámbulo de la Ley conduce aesta misma conclusión, al hacer referencia a la necesidad"conocida al tiempo de la celebración del contrato".También, la sentencia de la AP de Madrid de fecha 9 deSeptiembre de 2004 apunta que el legislador pretendemantener una situación de equilibrio entre arrendador yarrendatario y entre los derechos de uno y de otro, y al serel plazo simplemente de 5 años, parece lógico que el

arrendatario tenga una situación depermanencia por ese mínimo periodode tiempo frente a la que el arrendadorno pueda oponer nada si no lo ha he-cho constar, expresamente, a la horade suscripción del contrato.

Lo contrario daría lugar a queen cualquier caso se pretendiera aca-bar con el contrato apelando a una po-sible necesidad, cuando la propia filo-sofía de la reforma viene a adelantarseya a la firma del contrato, y exige unaprevisibilidad de las causas que podrándar lugar a su posterior ejecución con-tractual, por lo que el arrendador debe-

rá llevar a cabo un esfuerzo casuístico para concretar enel contrato las razones por las que se podrá aplicar estacláusula. Ello, por otro lado, no quita que la causa debaprobarse en concreto, pero lo que está claro es que debeanticiparse esta previsibilidad.

Señalar, también, que en el caso de que se trate de uninmueble con varios copropietarios, la necesidad de cual-quiera de los copropietarios es suficiente para la denega-ción de prórroga, según afirma con toda lógica la Audien-cia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 28Abril 2009.

En el supuesto de que el arrendador que conviva conotras personas que disponen de un inmueble, la Audien-cia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 24Ene. 2007, rec. 148/2006 la doctrina jurisprudencial y lue-go los Tribunales inferiores ha entendido invariablementeque el hecho de vivir en casa ajena constituye causa denecesidad y no de mera conveniencia (STS 7-10-1965),pues no existe precepto legal alguno que obligue a convi-vir con terceras personas, ni siquiera familiares (STS 13-3 y 6-6-1964 ó 17-10-1967), por el hecho de que la vivien-da propia esté arrendada, pues en tales casos, no provo-cada la necesidad, el conflicto de intereses surgido entrelos inquilinos para continuar en el disfrute de la viviendaajena, y el de la arrendadora-propietaria para ocuparla ensu derecho de hacer vida independiente sin necesidad deconvivir con terceras personas, es tan indiscutible y pode-roso.

Vicente Magro ServetPresidente de la Audiencia Provincial de Alicante.

«Para que no proceda la pró-rroga obligatoria del contratohasta el máximo de cinco añoses imprescindible que, al aca-bar la duración del arrenda-

miento libre pactado, concurrauna causa en base a la cual elarrendador necesita ocupar la

vivienda arrendada»


ARRENDAMIENTOS URBANOS

40

JOAQUÍM MARTÍ MARTÍ

El TR LAU de 1964, y la LAU de1994, contienen unas obligacionespara el arrendatario de tal modo quesu inobservancia comporta el incum-plimiento del contrato y la facultad delarrendador de instar la oportuna de-manda judicial en este sentido.

Estamos pensando, por ejemplo,en la falta de pago de la renta, comoobligación esencial en el arriendo, pe-ro también en las de incumplimientodel contrato por conversión del local avivienda (o viceversa), en la realiza-ción del arrendatario de obras incon-sentidas, e incluso el subarriendo ocesión a terceros, etc.

Todas estas acciones comportanel incumplimiento del contrato y susanción pertinente es la resolucióncontractual.

Ahora bien ¿están sujetas a pres-cripción estas infracciones, o bien noprescriben nunca por lo que su ejerci-cio conlleva el infinito derecho delpropietario a instar la demanda de re-solución contractual.

La prescripción de acciones

La LAU no contiene artículo ni normaespecífica que contemple un plazo deprescripción de las acciones judicia-les derivadas de su regulación. Ello podría haber sido interpretado enel sentido de entender que las accio-nes de la LAU son imprescriptibles yque su ejercicio por parte del arrenda-dor no está sujeto a plazo alguno.No obstante, esta interpretación ten-dría serios conflictos con el resto denormas civiles. Sin ir más lejos, el Có-digo Civil contiene, en los artº 1964 a1969, una regulación de prescripciónde acciones civiles.

Pues bien, la jurisprudencia, como enotras ocasiones, se ha preocupadode suplir esta laguna legal, fijandounos plazos de prescripción.

En primer lugar, para el caso delimpago de rentas, la jurisprudenciaaplica el límite de cinco años para elejercicio de la acción de reclamaciónde rentas acumulada al desahucio.

Es decir, ante un impago de ren-tas por plazo superior a los cincoaños, cabría la demanda de desahu-cio por todas ellas, pero la reclama-ción de rentas acumulada debería li-mitarse a los cinco años anteriores ala presentación de la demanda.

Si existiera deuda anterior, servi-ría para dar soporte a la acción dedesahucio y para (a juicio de este au-tor) que entrara en ejercicio la enerva-ción de la acción. Es decir, a nuestroentender, deberían pagarse todas lasrentas adeudadas para enervar la ac-ción de desahucio.

Ahora bien, la prescripción de la

acción de reclamación de rentas de-bería contener como fundamento dederecho, que todo y que la deuda essuperior, se limita la misma, por impe-rativo legal, a los cinco años anterio-res a la fecha de presentación de lademanda.

Para el resto de acciones que pro-vengan del incumplimiento del arren-datario, el plazo de prescripción apli-cable es el de quince años.

En efecto, tal y como tiene dichoel Tribunal Supremo, la prescripciónde la acción resolutoria (fundada encualquier causa o motivo a excepciónde la falta de pago), no teniendo se-ñalado un plazo especial, se encuen-tra sometida al plazo general de pres-cripción de las acciones personales,de quince años, contemplada en elartº 1964 del CC. (STS 22 de abril de1991).

Es decir, la jurisprudencia del TSentiende que debe aplicarse un plazode prescripción a la acción resolutoria

Las acciones derivadas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Las relaciones entre arrendador y arren-datario pasan por ser las que crean ungran número de procesos judiciales enel ámbito civil. A juicio de este autor, si

no fuera por el actual grado de morosi-dad, la LAU (junto con la LPH) tendría elhonor de ser una de las Leyes con mayorlitigiosidad en el ámbito judicial.



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del contrato de arrendamiento, comolimitación al ejercicio tardío de los de-rechos en beneficio de la seguridadjurídica, limitando la inactividad del ti-tular del derecho y con la posibilidadde deducir el abandono de la acciónpor el transcurso del plazo fijado en lanorma (STS 7 de julio de 8 de diciem-bre de 1982, 9 de diciembre de 1983,22 de septiembre y 16 de julio de1984).

El inicio del plazo de prescripción

Ahora bien, cual es el “dies a quo” dedicho plazo de quince años. En loscasos del ejercicio de la acción reso-lutoria por subarriendo, por obras in-consentidas, por conversión de vi-vienda a local, por desocupación, etc.¿se inicia el plazo en la fecha de la in-fracción?.Si la respuesta fuera positiva, el ocul-tamiento de esa infracción por partedel arrendatario le beneficiaría en do-ble manera.

Le sería beneficioso por cuanto la in-fracción no llegaría a conocimientodel arrendador y del derecho, en se-gundo lugar, le sería beneficioso porcuanto iniciaría a su favor el plazo deprescripción.

Cabe advertir, además, que las in-fracciones derivadas de las obligacio-nes arrendaticias se producen en eldomicilio (personal o mercantil) delarrendatario, y que el arrendatario tie-ne el derecho inherente a la inviolabi-lidad de su domicilio y de la privacidaddel mismo.

En base a todo ello, ¿cómo casala prescripción de acciones con el

ocultamiento por parte del arrendata-rio de sus propias infracciones?.

Pues bien, nuevamente es la juris-prudencia la que vuelve a integrar lanorma y a solucionar esta laguna le-gal.

Así, la SAP de Barcelona, Sección13ª de 21 de septiembre de 2010, rei-tera la propia doctrina del TS (Ss de11 de junio de 1963 y 1 de julio de1973) en el sentido que en relación alejercicio de la acción resolutoria de uncontrato de arrendamiento por causaimputable al arrendatario (como es elde ese caso, una conversión de vi-vienda a local de negocio), es el cono-cimiento del arrendador de los hechosque fundamentan la pretensión de re-solución, la que determina el “dies aquo”, y no la mera realización de losmismos por parte del arrendatario.

Así pues, no bastan las pruebasdel arrendatario relativas a la fechadel ejercicio del hecho denunciadopor el arrendador, sino que debe elarrendatario probar la fecha en que

«La LAU no contiene artículoni norma específica que contemple un plazo de

prescripción de las accionesjudiciales derivadas de su

regulación»



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tuvo conocimiento el arrendador deesos hechos y que esa fecha es máslejana de la de quince años desde lapresentación de la demanda.

El arrendatario y la carga de laprueba

Recordemos que los “hechos extinti-vos” (y entre ellos el de la prescripcióncomo causa extintiva) deben ser pro-bados por quien los alega, de acuerdocon la norma general de distribuciónde la carga de la prueba del artº 217de la LEC; y si es el arrendatario elque alega como hecho extintivo laprescripción, es a él a quien corres-ponde la carga de la prueba de esoshechos.

Es decir, será el arrendatario elque deba asumir la carga de la prue-ba relativa a que el arrendador cono-cía la infracción denunciada y que eseconocimiento es anterior a los quinceaños referidos.

Proclama la Sección 13ª de la AP

de Barcelona, que no cabe iniciar elcómputo del plazo de prescripciónmientras el hecho ilícito permaneceoculto o clandestino y hasta tanto nosea exteriorizado, o conste de formanotoria, que es cuando en un sentidológico y jurídico, la acción pudo ejerci-tarse, entendiéndose la posibilidadcomo la normal resultante de esa ex-teriorización o de la notoriedad, perono identificable con la posibilidad deconocer a través de la investigaciónespecífica del arrendador que no pue-de serle exigida.

En el supuesto de hecho de laSentencia de la Sección 13ª de la APde Barcelona de 21 de septiembre de2010, la Sala constata que no costaque los propietarios del inmueble resi-dieran en las proximidades, o acudie-ran, siquiera ocasionalmente, al in-mueble, por cualquier motivo, en elcurso de la relación contractual, demodo que hubieran podido advertir laactividad desarrollada en la finca, y laconversión de ésta (vivienda) en des-

pacho profesional, es más, considerala Sala que no es exigible a los propie-tarios (aunque compraran la finca en-tera como inversión) una tarea de in-vestigación específica en registros pú-blicos, colegios profesionales, entida-des bancarias, etc. Es más, la Salaconstata que no hay ni una sola notifi-cación al arrendador que reflejara, nidirecta ni indirectamente, que la vi-vienda se había convertido en despa-cho profesional de los arrendatariosque ejercían en ella su actividad dearquitectos.

Por ello la Sala estima la causa re-solutoria y proclama esta interesantedoctrina jurisprudencial del inicio del“dies a quo” en la prescripción de ac-ciones. Prescripción que se inicia enel momento del conocimiento por par-te del propietario y no en el momentodel ejercicio por parte del arrendatariode la acción denunciada. .

Joaquím Martí MartíAbogado.


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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FRUTO DEL CONVENIO DE COLABORACIÓN DEL CGCAFE CON EDITORIAL SEPIN,SON ESTAS PÁGINAS, DONDE EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE SEPIN ANALIZADETERMINADAS SENTENCIAS Y RESPONDE A LAS CONSULTAS DE LOS PROFE-SIONALES DE LA ADMINISTRACIÓNDE FINCAS.

Las obras de cerramiento de terraza están amparadas porel Titulo Constitutivo por lo que puede realizarse sin nece-sidad de consentimiento de la comunidad a pesar de afec-tar a la configuración externa del edificioTS, Sala Primera, de lo Civil, 391/2011, de 1 de junio Recurso 277/2008. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUIN-TANA. SP/SENT/632079"... Estamos, en definitiva, ante un trastero de la parte cubiertadel edificio para el que no solo no existe prohibición específicade cambio de uso, sino que tiene el amparo de una cláusulamuy específica, concreta, clara y en ningún caso sorpresivapara los demás comuneros, que se incorpora al título constitu-tivo con el evidente propósito de beneficiar en el futuro a suspropietarios en razón al cambio de la normativa urbanística queles permita, como sucede con los locales, el uso de las super-ficies bajo cubierta como áticos, con la previsión incluso decuota o coeficiente de participación que les corresponde; razónpor la cual se exigió la preceptiva licencia municipal.

Es evidente, por tanto, como sostiene la sentencia, que "la ejecución de las obras de cerramiento de terrazas (autoriza-das expresamente en el título constitutivo sin necesidad del

consentimiento de la Comunidad de Propietarios) tienen queafectar a la configuración externa del edificio y muy especial-mente a la cubierta (de ahí la necesidad y obligación de obte-ner las oportunas licencias municipales, como exige el títuloconstitutivo). Por tanto, aún cuando se esté afectando a ele-mentos comunes no es menos cierto que esta afectación esconsecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedidaal propietario en el título constitutivo, pues difícilmente se pue-de proceder al cerramiento de unas terrazas sin alterar la con-figuración externa del edificio o la cubierta del mismo. ...""...En definitiva, aunque la Jurisprudencia señala que los estatu-tos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerarnormas imperativas, no existe razón alguna para no dar elmismo tratamiento a estos trasteros bajo cubierta en edificiossometidos al régimen de propiedad horizontal, que el que sedispensa a los bajos comerciales cuando esta autorizaciónprevia y afectación de elementos comunes por el Título o losEstatutos se hace efectiva por sus propietario, y no afectan ala seguridad o estabilidad del edificio ni perjudican el derechode otro propietario, aspecto este que si puede y debe contro-lar la comunidad de propietarios para evitar los posibles exce-sos en su ejecución. ..."

SENTENCIAS

CONSULTASAplicación del coeficiente para gastosSP/CONS/78792En principio, si los coeficientes están bien hechos, no solo ha-brá contado la superficie, sino también el emplazamiento, susituación y el uso que racionalmente se presuma del uso ydisfrute de elementos comunes, conforme al art. 5.2 de la Leyde Propiedad Horizontal.

Caso de que, realizados los estudios pertinentes, el coe-ficiente fuera totalmente injusto o desproporcionado, para elcambio la única solución sería obtener la unanimidad de to-dos los propietarios en Junta o, en otro caso, sentencia favo-rable, pues así lo previene el citado precepto legal, en cuyoproceso deben ser demandados todos los demás propieta-rios, ya que son parte interesada.

Fuera de estos sistemas no hay solución alguna, ya que to-da la doctrina y la jurisprudencia son favorables a aplicar el co-eficiente, salvo que en el Título se diga otra cosa en relacióncon la exoneración de determinadas partidas.

Imposibilidad de adoptar un acuerdo para demandar alpromotor por la negativa del mismo, que tiene propieda-des en la fincaSP/CONS/78489El acuerdo de proceder judicialmente contra el promotor pordefectos o vicios en la construcción solo necesita del acuer-do de simple mayoría del art. 17, regla 4.ª, de la Ley de Pro-piedad Horizontal.

Si el acuerdo de doble mayoría no se puede alcanzar,porque el promotor tiene los suficientes pisos o locales para

oponerse, cabe llegar al juicio de equidad previsto en el pre-cepto citado, a fin de que el Juez decida en consecuencia. Ytambién que uno o un grupo de propietarios actúe en nombrepropio y en beneficio de la Comunidad, legitimación admitidapor la jurisprudencia cuando la actitud de la Junta es pasiva.

Nuevas deudas después de presentar el juicio monitorioSP/CONS/78070Con la redacción del actual art. 21 de la Ley de Propiedad Ho-rizontal, reformado a través de la Ley 1/2000, de 7 de enero,de Enjuiciamiento Civil, se retiraron todas las posibilidades deincluir o añadir en un juicio monitorio las cuotas o recibos de-jados de pagar por el deudor con posterioridad.

Es decir, dicho juicio se está llevando a cabo por la deu-da existente en una fecha concreta, que fueron aprobadas enJunta y luego comunicadas y requeridas al moroso. Puesbien, si al año siguiente, aún continuando el primer juicio,existen nuevas deudas, hay que cumplir con los mismos re-quisitos, aprobación en Junta y comunicación con requeri-miento al propietario correspondiente, que dará lugar, en sucaso, a otro juicio monitorio, pero sin posibilidad alguna de in-cluir estas deudas en el proceso anterior.

No obstante, está la posibilidad teórica (no es fácil que elJuzgado la admita) de que se puedan incluir en la ejecuciónotros recibos del mismo título, es decir, del presupuesto co-rrespondiente con las idénticas cuotas, aplicando el art. 578LEC y, desde luego, cabe la acumulación de dos o más pro-cesos a efectos de la ejecución, conforme al art. 555 de lamisma Ley Enjuiciamiento Civil.


LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA

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QUANTOR GRUPO EDITORIAL RESPONDE A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

PreguntaEn una comunidad de propietarios se pretende colocar un as-censor en un solo portal. Existe oposición, manifestada en unareunión, por parte de los propietarios de las dos viviendas delprimer piso, las cuales alegan que se debe obtener el acuer-do del conjunto de la comunidad y repartir los gastos tambiéncon los propietarios de los locales comerciales.

Sin embargo, en el artículo 2 del Reglamento de la Comu-nidad se dice: "El concurso de los condueños tanto en los be-neficios como en cargas del edificio será proporcional a susrespectivas cuotas en la Comunidad, con excepción de losque se originen por los portales y escaleras, que corresponde-rán a los propietarios de viviendas que tengan acceso por él,por partes iguales". ¿Ha de aplicarse tal cláusula de exonera-ción?

RespuestaEn el caso que nos ocupa existe, efectivamente, una cláusulade contenido estatutario (art.5 LPH) que exonera de determi-nados gastos a algunos propietarios. Así, el artículo 2 del Re-glamento de la Comunidad dispone que "el concurso de loscondueños tanto en los beneficios como en cargas del edificioserá proporcional a sus respectivas cuotas en la Comunidad,con excepción de los que se originen por los portales y esca-leras, que corresponderán a los propietarios de viviendas quetengan acceso por él, por partes iguales”.

Pues bien, el art.9.1 e) LPH obliga a los copropietarios acontribuir, según la cuota de participación que les correspon-de, a los gastos generales para el adecuado funcionamientodel inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala,generando su impago crédito preferencial a favor de la comu-nidad; pero deja abierta la posibilidad de pactar una distribu-ción diferente de los gastos (según "lo especialmente estable-

cido"), e incluso la exoneración de algunos propietarios decontribuir a determinados gastos.

Así lo afirma la STS Sala 1ª de 3 mayo 2007, que mani-fiesta que el art.9.1 e) LPH, respecto a la contribución a losgastos generales para el adecuado sostenimiento del inmue-ble, admite las cláusulas de exoneración, al mencionar quelos desembolsos de los comuneros se efectuarán con arregloa la cuota de participación fijada por el título o "a lo especial-mente establecido"; cuya última pauta responde a la lógica deno satisfacer nada por servicios en los que los titulares de al-gunos locales carecen de la posibilidad de su disfrute.

Por tanto, debemos entender que dicha cláusula de exo-neración es aplicable a dicho conjunto inmobiliario, por lo quelos locales no deben participar en los gastos de la citada ins-talación.

¡PLANTEA TUS DUDAS!

«Debemos entender que dicha cláusula de exoneración es aplicable a dicho

conjunto inmobiliario, por lo que los localesno deben participar en los gastos de la

citada instalación»


NOS INTERESA

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Continuando Convenio IDAE &CGCAFE

El uso de la energía solar comofuente de energía térmica para aguacaliente sanitaria y para climatizaciónde edificios es una de las formas máseficientes y económicas de aprove-char este recurso autóctono. Además,su utilización en combinación conotras fuentes renovables permite unsuministro de energías seguro, com-pletamente fiable, limpio y competiti-vo.

De entre las numerosas activida-des acordadas en el Convenio CGCA-FE & IDAE firmado en diciembre de2010, en este número continuamos lalabor divulgativa con un nuevo artícu-lo sobre las energías renovables enedificación, esta vez profundizando enlos programas GEOTCASA y GIT pa-ra el fomento de la energía geotérmi-ca, dos de los cuatro programas lan-zados por IDAE para impulsar el usode energías renovables como fuentede energía para agua caliente sanita-ria (ACS), calefacción y climatización,muy indicados para las comunidadesde vecinos. Los otros programas serefieren al uso de la biomasa (BIOM-CASA) y de la solar térmica (SOLCA-SA) para los mismos fines.

Se trabaja ya en el resto de medi-das divulgativas con las que se esta-blecerá un canal de comunicación di-

recto al administrador de fincas a tra-vés del cuál se resolverán las dudasque surjan al administrador de fincassobre las tecnologías renovables, losahorros económicos y los beneficiosmedioambientales que se obtienen desu uso, así como las líneas de finan-ciación destinadas a este tipo de ins-talaciones renovables para edificiosde viviendas.

PROGRAMA GEOTCASA DEL IDAE

El objetivo obligatorio de cubrir el 20%del consumo final bruto de energía es-tablecido para nuestro país en la Di-rectiva Europea 2009/28/CE de ener-gías renovables exige a España laaplicación de soluciones energéticasbasadas en recursos renovables au-tóctonos y abundantes como la ener-gía geotérmica.

La energía geotérmica es una delas fuentes de energía renovable me-nos conocida y utilizada en España, adiferencia de otros países europeoscomo Alemania, Suecia o Franciadonde está ampliamente desarrolla-da. No obstante, las perspectivas delpanorama energético y la necesidadde desarrollar nuevas fuentes deenergía han despertado, en los últi-mos años, un creciente interés por es-

ta tecnología. Entre las barreras de-tectadas para el desarrollo del sectorse encuentran el coste de la inversióndebido al sistema de captación, la di-ficultad para obtener la financiaciónpara acometer las inversiones y eldesconocimiento de los usuarios so-bre las posibilidades de esta tecnolo-gía.

Para ayudar a superar estas ba-rreras, se ha diseñado el ProgramaGEOTCASA, que aporta la financia-ción de instalaciones geotérmicas aempresas previamente habilitadas porel IDAE, para que actúen como em-presas de servicios energéticos–ESEs-, suministrando energía térmi-ca –ACS, calefacción y refrigeración-al usuario final a partir del aprovecha-miento de la energía geotérmica.

¿Qué es la Energía Geotérmica?

En países con niveles altos de radia-ción solar, como es el caso de Espa-ña, la temperatura del suelo a profun-didades de más de 5 m es de alrede-dor de 15 ºC. A esas profundidades,los materiales geológicos permane-cen a una temperatura estable, inde-pendientemente de la estación delaño o de las condiciones meteorológi-cas. Esta estabilidad geotérmica es la


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que permite que enverano el subsueloesté considerable-mente más fresco queel ambiente exterior yen invierno el subsue-lo esté considerable-mente más calienteque el ambiente exte-rior.

Mediante un siste-ma de captación ade-cuado y una bombade calor geotérmicase puede transferir ca-lor de esta fuente, de15 ºC a otra de 50 ºC,y utilizar esta últimapara la calefacción,refrigeración y el aguacaliente sanitaria.El esquema y funcio-namiento es similar auna bomba de calorconvencional -aire-ai-repara aire acondi-cionado, sólo que enlugar de utilizar el aireexterior como fuentede intercambio se utili-za la tierra, con unatemperatura masconstante. De estaforma en invierno labomba geotérmicaaprovecha el calor de la tierra y en ve-rano extrae calor del edificio medianteel mismo sistema de captación, trans-firiéndolo al subsuelo y refrigerandoasí el edificio. En el caso de contarcon piscina se puede aprovechar elcalor sobrante para calentar el agua yalargar así la temporada de piscina.Las bombas de calor geotérmicas tie-nen un rendimiento muy superior a lasconvencionales, llegando a lograrunos ahorros en algunos casos supe-riores al 60%.

GEOTCASA y GIT. Impulso a losServicios Energéticos Renovables

Los beneficios derivados del uso de laenergía geotérmica para ACS, cale-facción y climatización son excepcio-nales para sus usuarios, especial-mente cuando las instalaciones sondiseñadas, instaladas y mantenidaspor Empresas de Servicios Energéti-

cos –ESEs-, capaces de ofrecer ga-rantías de servicio a bajos preciosacordados por contrato.

Implantar en España este nuevomodelo de “servicio integral con ventade energía térmica” a partir de instala-ciones geotérmicas es el objetivo delos programas GEOTCASA y GIT.

IDAE exige a las ESEs, para acce-der a la financiación, modelos de fac-turación al cliente, por todos sus ser-vicios, exclusivamente en base a laenergía térmica consumida por losusuarios y siempre garantizando unahorro de coste con respecto de lafactura energética a partir de combus-tible fósil, incluyéndose el pago finan-ciado de la instalación.

El cliente no sólo obtiene garantí-as de servicio de calidad a bajo pre-cio, sino que, además, una vez ha fir-mado el contrato con la ESE, no debedesembolsar ninguna cantidad econó-mica hasta su puesta en marcha. Al fi-

nalizar el contrato, que se firma por unmáximo de 10 años, la instalación hasido ya amortizada totalmente por elcliente, por lo que partir de ese mo-mento los ahorros económicos sonmuy superiores, desapareciendo laamortización del coste facturado.GEOTCASA está ideado para cual-quier tipología de edificios, públicos oprivados, especialmente indicadospara los de nueva construcción aun-que en muchos casos es aplicable enla rehabilitación energética de edifi-cios existentes, como los que se reali-zan masivamente en edificios de vi-viendas.www.idae.es

Ejemplo de instalación Geotérmicade un Edificio de Viviendas

Comunidad de Vecinos situada en Sa-badell, de obra nueva promovida en2008 por la EMV, con una superficietotal de 13.500 m2 distribuidos en 168


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viviendas tuteladas, biblioteca y cen-tro de servicios.

VIMUSA, la Empresa Municipal deVivienda de Sabadell, encargó en 2008la ejecución del proyecto del 100% delACS y climatización por geotermia–somera- a la empresa GEOTICS, quepresentó un presupuesto total “llave enmano” de 640.000 €, en los que se in-cluía la ejecución de 99 sondeos geo-térmicos de 80 m de profundidad nece-sarios -en base a las condiciones geo-lógicas del subsuelo tras realizar elTest de Respuesta Térmica –TRT- y enbase a las necesidades energéticasdel edificio, estimadas en 968.000 kWhpara ACS y calefacción por suelo ra-diante y 494.000 kWh/año para refrige-ración con suelo radiante y fan coils-.Los rendimientos de la instalación seestimaron de COP 4,2 y EER 4,5.

Esta energía térmica se aportaríaconectando a los sondeos geotérmi-cos bombas geotérmicas con una po-tencia acumulada total de 660 kW,dispuestas de forma modular en dossalas de calderas, una con 6 calderasde 60 kW para la climatización de lasviviendas de 3ª edad y otra con 5 cal-deras de 60 kW dando servicio a lasviviendas sociales, biblioteca y centrode servicios.

El proyecto fue aprobado por lapromotora de viviendas, iniciándoselos trabajos de perforación de sonde-os en 2008, en paralelo a la construc-ción del edificio.

La instalación, libre de peligros deexplosión, perfectamente silenciosa,libre de humos y sin apenas necesida-des de mantenimiento, arrancó en2010 tras la ocupación de las vivien-das y apertura de la biblioteca y elcentro de servicios. Se estima que suutilización genera en sus usuarios unahorro del servicio energético, cerca-no al 62% -en relación al consumo degasóleo para ACS y calefacción en in-vierno y de energía eléctrica para re-frigeración en verano con bombas decalor aire-agua, sin incluir el coste dela instalación-, reduciéndose ademáslas emisiones de CO2 al ambiente enunas 238 t anuales.

Modelo Económico con venta deenergía:

Si esta instalación se ejecutara hoy

por una ESE habilitada en GEOTCA-SA, con las condiciones económicasdel programa, a los actuales preciosdel gasóleo C y energía eléctrica, laESE financiaría a la promotora la in-versión completa de la instalación ge-otérmica bajo contrato de serviciosenergéticos, al precio de 10,21c€/kWh por la energía térmica consu-mida por el edificio –ya sea en cale-facción o en refrigeración- durante 10años. La promotora, por su parte,descontaría proporcionalmente delprecio de venta de cada vivienda elcoste de la instalación que le habría fi-nanciado la ESE, ofreciendo a cadanuevo propietario, a cambio de esedescuento, la subrogación al contratofirmado con la empresa de serviciosenergéticos, que será quien operaríala instalación y facturaría al bajo pre-cio cerrado con la promotora.

Sin necesidad de beneficiarse de nin-gún tipo de subvención, la Comunidadde propietarios habría asegurado unahorro anual cercano a 16.600 € enACS, calefacción y climatización, du-rante cada uno de los 10 años de con-trato.

En el año 11 a haberse amortizadototalmente la instalación con el pagode la energía consumida a ese precio,pasaría a ser propiedad de la Comuni-dad. En este momento, solicitando laComunidad la renovación del contratocon la ESE, ésta le ofrecería mantenerel precio del servicio energético (en ba-se a la revisión anual establecida) perodescontándole el coste de amortiza-ción de la instalación, lo que a partir deese momento significaría un sensibleincremento en el ahorro neto para laComunidad, estimándose superior alos 65.000 € anuales (ver cuadro)


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MEMENTO PROPIEDAD HORIZONTAL 2010-2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 85,28 € 1000 páginas En las Comunidades de Propietarios convivenpor un lado los derechos singulares y exclusi-vos de cada uno de los propietarios (llamadosderechos privativos sobre su piso, casa o localcomercial), y por otro los derechos de copro-piedad sobre elementos o servicios comunesentre todos los vecinos.

Ambos derechos, privativos y de copropiedad, dan lugar a rela-ciones de interdependencia entre los titulares y, por consiguiente, amultitud de conflictos que han hecho indispensable en la práctica lacreación de órganos de gestión, asesoramiento y administración quedeben conocer con detalle la actual normativa que regula la materia.

El Memento trata de ofrecer un análisis diferente del que has-ta ahora se ha realizado sobre toda la normativa en materia depropiedad horizontal, tanto por la gran profundidad en su estudiocomo por su enfoque práctico, abordando cuestiones hasta aho-ra apenas tratadas por otras obras pero que resultan de gran in-terés para el administrador de fincas y el asesor inmobiliario.

MEMENTO EXPROPIACIÓN FORZOSA 2011-2012Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 96,00 € 1200 páginas La obra, analiza exhaustivamente tanto la figu-ra de la potestad expropiatoria y los procedi-mientos de expropiación forzosa como las pro-piedades especiales, dominio público y, en ge-neral, patrimonio de las Administraciones públi-cas, desde los diferentes puntos de vistas delos agentes implicados. Se trata de una obra im-

prescindible tanto para el profesional como para el administrado eincluso para el contribuyente, ya que le permite asumir y compren-der todo lo que rodea a una operación de expropiación y sus con-secuencias prácticas. También le permite conocer en profundidadlos diversos regímenes jurídicos de las propiedades públicas.

MEMENTO PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES 2011Ediciones Francis Lefebvrep.v.p. (con IVA) 88,19 € 1470 páginas La normativa en materia de Prevención de Ries-gos Laborales ha sufrido recientemente modifi-caciones de gran calado a través de las noveda-des introducidas en la LPR por la L 25/2009, yen el Reglamento de los servicios de prevencióna través del RD 337/2010. Por otro lado, la regu-lación legal impone severas obligaciones a todas

las empresas en materia de prevención con independencia de suactividad. No en vano los organismos inspectores y autoridadeslaborales imponen cada vez sanciones más fuertes a quienescreen que pueden vivir ajenos a ésta realidad.

SUMMA DE PROBÁTICA CIVIL. COMO PROBAR LOS HE-CHOS EN EL PROCESO CIVIL, 2ª edición 2011

Luis Muñoz Sabatép.v.p. (con IVA) 83,00 € 728 páginas La configuración de la obra, que pretende ha-cer un recorrido por algunas de las cosas de lavida de interés para el Derecho, empieza pre-sentándolas de un modo categorizado y orde-nado alfabéticamente, por medio de sus co-rrespondientes genothemas probandi. Prevale-cen por su mayor interés didáctico las presun-

ciones y argumentos de prueba, pero tampoco se desechan su-puestos de aplicación de medios directos que pueden ayudar aconfigurar una estrategia probatoria.

GUÍA PRÁCTICA SOBRE PROTECCIÓN DE DATOS: CUESTIONES Y FORMULARIOS

Javier Álvarez Hernando, 2011p.v.p. (con IVA) 59,00 € 738 páginas Se trata de un manual eminentemente práctico,estructurado en forma de preguntas y respuestas,que permite resolver las cuestiones más relevan-tes en materia de protección de datos de una for-ma rápida y sencilla. Contiene más de 50 formu-larios y modelos cumplimentables informática-mente que, permiten a cualquier organización opersona, sin conocimientos jurídicos previos, conocer cuáles sonsus derechos en esta materia. Se incluyen, entre otros, documen-tos de seguridad, cláusulas legales, modelos de ejercicio de dere-chos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, modelos decontratos, etc. Esta obra está dirigida tanto a particulares como aprofesionales del sector de asesorías y gestorías, abogados, co-munidades...., entre otros, prestando especial atención a los fiche-ros de morosos; a la video - vigilancia; a los tratamientos de datosrealizados por parte de abogados y procuradores; comunidades depropietarios, centros de salud y Administración Pública.

LA APLICACIÓN PRIVADA DEL DERECHO DE LA COMPETENCIA

Directores: Luis A. Velasco, Carmen Herrero, Josefa A. Eche-varría, Carmen Alonso y Javier Gutiérrez, 2011p.v.p. (con IVA) 85,00 € 962páginas La presente obra, que tiene su origen en el Con-greso Internacional sobre aplicación privada delDerecho de la competencia, que se celebró en laFacultad de Derecho de la Universidad de Valla-dolid, ofrece un panorama bastante completo ypluralista de esta materia, al superponerse trata-mientos transversales, de valoración conjunta ode información sobre diversas experiencias na-cionales, como aportaciones más concretas, queestudian cuestiones específicas, tanto de Derecho material comoprocesal, y que contemplan prácticamente todas las que son re-levantes en este campo.

COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTASCarlos Gallego Brizuela, 2010p.v.p. (con IVA) 50,00 € 488 páginas Esta obra le ofrece un completo abanico de res-puestas a las dudas que suscita la práctica coti-diana, ofreciendo una panorámica que abarca larealidad viva de las comunidades de vecinos. Através de más de 400 respuestas, este librocompendia una selección de las más interesan-tes cuestiones. Un índice analítico permite la búsqueda de lasconsultas por temas y un anexo legislativo ofrece la normativaesencial que regula las comunidades de propietarios.

EL ABOGADO EFICAZ. COMO CONVENCER, PERSUADIR E INFLUIR EN LOS JUICIOS

Jordi Estalella del Pino, 2ª edición 2009p.v.p. (con IVA) 35,00€ 320 páginas El abogado eficaz no es un simple manual de ora-toria o comunicación; no pretende sólo enseñar ahablar en el foro, sino que su cometido es otromucho más ambicioso. Dividido en tres partes, enla primera parte el abogado descubrirá cuál es laactitud más eficaz para potenciar sus habilidadesen un juicio. En la segunda adquirirá las mejores herramientas decomunicación y en la tercera parte conocerá cómo aplicarlas pa-ra dominar las técnicas procesales de interrogatorio de testigos yde informe final.


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EL PROCESO MONITORIO: ESTUDIO DOCTRINAL, JURISPRUDENCIAL Y FUTURA REALIDAD DE LA E-JUSTICIA

José María Quilez Moreno, 2011p.v.p. (con IVA) 69,00€ 624 páginas La presente obra, adaptada a las modificacio-nes producidas en la LEC por la Ley 13/2009 yla reciente Ley 4/2011, ofrece al lector un reco-rrido por los aspectos más significativos denuestro proceso monitorio: su fundamento ynaturaleza jurídica; el concepto y caracteres dela «deuda monitoria», y sus vicisitudes; los di-ferentes modos de acreditación de la deuda y

sus peculiaridades; el órgano jurisdiccional y los problemas decompetencia; el procedimiento y los diferentes modos de finaliza-ción, etc. Todo ello recogiendo las posturas doctrinales más rele-vantes sobre cada aspecto particular junto con referencias de nu-merosos pronunciamientos de Juzgados, Audiencias Provincia-les, Tribunales Superiores y/o Tribunal Supremo. El autor introduce, además, unos capítulos dedicados a la inci-dencia progresiva que dentro del proceso monitorio comienzan atener las nuevas realidades tecnológicas, la factura electrónica yla firma electrónica, anticipando aspectos que pudieran propiciaren el futuro la tramitación telemática de dicho procedimiento, enconsonancia con el actual impulso de modernización de la Admi-nistración de Justicia para acercar la misma a las Tecnologías dela Información y la Comunicación (TIC).

LA REGULACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CATALUNYA. REGULACIÓN NORMATIVA COMENTADA Y

CON JURISDICCIÓNJoaquím Martí Martíp.v.p. (con IVA) 60,00€ (incluye actualización 2011) 368 páginas p.v.p. (con IVA) 8,00€ Actualización cap. 6º p.v.p. (con IVA) 9,00€Actualización cap. 7º

En Septiembre de 2010 apareció la segun-da edición de “La regulación de la Propie-dad Horizontal en Catalunya” suministradaen una carpeta con capítulos intercambia-bles y un CD de jurisprudencia a textocompleto. El índice permanente de la obraresponde a las siguientes partes: 1. Cons-titución; 2. Cuota de participación; 3. Com-

praventa de piso o local; 4. Obras privativas; 5. Obras comunita-rias; 6. Convocatorias, Juntas de Propietarios y órganos de go-bierno; 7. Acuerdos; 8. Actividades molestas, insalubres o peligro-sas; 9. Conjuntos inmobiliarios, parcelas, parkings y trasteros.

PRONTUARIO DEL ABOGADO 2011Directores: Silvia Hinojal y Valentín J. Sebastián, 2011p.v.p. (con IVA) 67,00€ 1008 páginas

Quién no ha necesitado en una reunión fueradel despacho consultar unos aspectos concre-tos sobre una materia para precisar algunospuntos de un acuerdo?¿Quién, en una Juntade una comunidad de propietarios o en unaJunta General de una sociedad mercantil, noha precisado algunos datos jurídicos para com-pletar un acta o un acuerdo?

Nosotros sí hemos tenido esa necesidad. Yde la necesidad surgió esta obra, en la que he-

mos pretendido recoger los aspectos esenciales de aquellas ma-terias en las que por la forma en que se desenvuelve su prácticaprofesional puede resultar útil contar con un prontuario. No pre-tende ser un libro de formularios sino poner a disposición de sususuarios los modelos que puedan servirles de ayuda en aquellosmomentos en que no les sea posible desplazarse al despachopara consultarlos.

SEGURIDAD SOCIALJosé Francisco Blasco Lahoz, 2011p.v.p. (con IVA) 99,00 € 1437 páginas El sistema español de Segundad Social incluyetanto la protección contributiva como no contri-butiva de los sujetos incluidos en el mismo. Elnivel contributivo de protección se estructura através de la existencia de diferentes regímenesy de distintas prestaciones derivadas de varia-das contingencias El presente texto tiene porobjeto el estudio del sistema de Seguridad So-cial, tanto en su nivel contributivo como no contributivo (incluyén-dose la protección de las personas en situación de dependencia),recorriendo su régimen jurídico aplicable, tras las últimas reformaslegales y reglamentarias producidas, así como la interpretacióndel mismo realizada por los Tribunales Constitucional y Supremo.

LA PRUEBA ELECTRÓNICAXavier Abel Lluch y Joan Picó i Junoy, 2011p.v.p. (con IVA) 58,00 € 484 páginasLa presente obra tiene por objeto analizarcuestiones controvertidas sobre los distintosmedios probatorios en el proceso civil a partirde la práctica de los Juzgados y Tribunales.

Se efectúa un estudio inicial de la pruebaelectrónica, en el que se intenta perfilar su ré-gimen jurídico, a partir de su exigua regulaciónen la LEC, siendo éste uno de los mayores retos del DerechoProbatorio. A continuación se analizan hasta diecisiete cuestio-nes controvertidas en la práctica de los Juzgados y Tribunales.Cada una de las respuestas consta de un comentario jurídico y,cuando ha sido posible, un índice sistemático de jurisprudenciasobre la cuestión planteada, así como un extracto de las senten-cias más relevantes, transcurridos ya diez años de vigencia des-de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

LOS HONORARIOS. UN DERECHO DE LOS ABOGADOSMiguel Ángel Aragües Estragués, 2011p.v.p. (con IVA) 25,00 € 225 páginas Es un libro para especialistas. Imprescindiblepara cuantos gobiernan o colaboran con el go-bierno de los Colegios de Abogados. Pero tam-bién resulta muy recomendable a todos losabogados y, especialmente, para cuantos estu-diantes de Derecho decidan aspirar al ejerciciode la profesión de abogado. La obra se posi-ciona perfectamente en el marco legal que, eneste momento, regula la materia de honorarios.

LA EMPRESA. INFORMACIÓN JURÍDICA, ECONÓMICA Y FINANCIERA. ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE PERSONAL.

Varios autoresp.v.p. (con IVA) 99,00 € 1213 páginas La empresa, con independencia de su dimen-sión y de su actividad, debe actuar conforme areglas jurídicas, económicas y financieras denotable importancia. Este marco general de laempresa constituye el objeto de la obra. Tras elanálisis del empresario individual, las socieda-des mercantiles y cooperativas y el plan de via-bilidad empresarial, presupuesto de la empre-sa, se recoge la responsabilidad del empresario, la dirección eco-nómico-financiera de la empresa, la contabilidad y la fiscalidad dela empresa, la auditoría de cuentas, la dirección de producción, ladirección de marketing, la dirección de recursos humanos, la co-municación empresarial y el concurso de acreedores como pro-cedimiento para la solución de las crisis empresariales.


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DERECHO DE LA EDIFICACIÓN Y CONTRATO DE OBRAEL Derecho, 2010p.v.p. (con IVA) 73,84 € 710 páginasUn estudio sistemático, riguroso y práctico de lasprincipales figuras jurídicas que comprenden elderecho de la edificación, con especial al contratode obra, contemplando toda la normativa vigenteen la materia desde la Ley de Ordenación de laEdificación al Código Técnico de la Edificación,pasando por normas como la Ley Reguladora de

la Subcontratación en el Sector de la Construcción. Cuenta con unexhaustivo análisis de la jurisprudencia más reciente de los dife-rentes tribunales. También se incluye una completa relación de lanormativa vigente, estatal y autonómica, sobre los diferentes ele-mentos de la edificación, así como sobre edificaciones que cuen-tan con una normativa especial y propia.

MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCASJuan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yu-bero y Miguel Ángel San Alberto Lasarte, 2006p.v.p. (con IVA) 26 € 240 páginasEste manual pretende contribuir a la consolidaciónde la imagen del Administrador de Fincas comoprofesional competente, que conoce y aplica lastécnicas instrumentales básicas de su profesión,aportándole los conocimientos prácticos suficientes

que le permitan: Profundizar en el conocimiento y manejo del PlanGeneral y su adaptación a las Comunidades de Propietarios; Crearplanes de cuentas, acordes con las distintas particularidades de ca-da una de las Comunidades; Contabilizar adecuadamente la instau-ración del Fondo de Reserva, y los movimientos posteriores del mis-mo; Confeccionar Balances y Cuentas Anuales de Comunidades.

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y PREVENCIÓN DERIESGOS LABORALES

Miguel Ángel San Alberto Lasarte, 2011p.v.p. (con IVA) 29,50 € 308 páginas En el mercado editorial español hay más de cienpublicaciones que abordan el tema de la pre-vención de riesgos laborales, pero ninguno quetrate la problemática especialísima de las Co-munidades de Propietarios. Es ahora cuandocon la publicación de éste manual se analizantodos los aspectos de la prevención de riesgoslaborales específicos para las Comunidades de

Propietarios, y de paso, se convierte en una importante herra-mienta de trabajo para el Administrador de Fincas. Los profesio-nales tienen, ya, el libro que responde a todas sus dudas en pre-vención de riesgos laborales.

PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas

Pza. Marqués de Salamanca, 10 - 3º izda. - 28006 Madrid - Telf. 91 575 73 69 / 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01

Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta de La Caixa nº 2100-1547-75-0200085292más 3,50€ de gastos de envío.

Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%.De acuerdo con la legislación vigente, los pedidos cursados desde Canarias, Ceuta y Melilla, tendrán que descontar el 4% de I.V.A.

El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación.Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.es


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ACTUALIDAD - ECONOMÍA

ZARDOYA OTIS refuerza su estrategia medio ambientalcon el lanzamiento de la campaña THE WAY TO GREEN

Zardoya Otis, compañía líder del mercadoespañol de ascensores y escaleras mecá-nicas, ha anunciado con motivo de la cele-bración de su Junta de Accionistas, el lan-zamiento de un programa medioambientalglobal denominado The Way to Green, que abarca todoslos aspectos de sus operaciones, desde el diseño y la fa-bricación hasta los productos y el reciclaje al final de la vi-da útil. The Way to Green incluye productos y servicios me-jorados que reducen el consumo de energía y ofrecen unrendimiento óptimo, así como procesos de fabricación queahorran energía y ayudan a reducir la emisión de dióxidode carbono de la compañía.

Como ha puesto de manifiesto el consejero delegadode Zardoya Otis, Pedro Sainz de Baranda, en la rueda deprensa previa a la Junta General 2010, “The Way to Greenpromoverá la conciencia medioambiental entre los 60.000empleados de todas las compañías de Otis a nivel mun-dial, a la vez que estimulará a la amplia red de proveedo-res y clientes de la compañía para adoptar prácticas res-petuosas con el medio ambiente.”

La filosofía The Way to Green se materializa en un pro-

grama completo y multidisciplinar, construi-do sobre todas las actividades de la com-pañía, desde el diseño, a los procesos degestión, la fabricación, el mantenimiento yla modernización de los equipos.

Una filosofía que está presente en la línea más innova-dora de la compañía, los ascensores Otis GeN2 equipadoscon el drive regenerativo ReGen, diseñado para devolveral edificio la energía que libera en exceso el ascensor encondiciones de carga favorables.

La fabricación de sus ascensores en un centro industrialenergéticamente eficiente y la paulatina incorporación decoches eléctricos en las rutas de mantenimiento que reali-zan sus técnicos son otros de los principales pilares en losque se sustenta la política medioambiental de la compañía.

El Grupo Zardoya Otis es la compañía líder del sectordel transporte vertical en España, Portugal y Marruecos,con un parque de mantenimiento de más de 250.000 as-censores, escaleras mecánicas y andenes móviles. Cuen-ta con un total de 359 puntos de asistencia, así como uncentro de Ingeniería en Madrid, de los seis que Otis Eleva-tor Co. tiene en todo el mundo.

Convenio de Colaboración entre Mutua de Propietarios e IESA

Mutua de Propietarios e IESA inician una colaboraciónestratégica a largo plazo, con la que integrar procesos ygestiones administrativas para mejorar y facilitar la activi-dad de los Administradores de Fincas en su gestión, enespecial en todo lo relacionado con el seguro.

Ambas organizaciones inician un camino con elobjetivo de ir dotando a todos los Administradores deFincas que operen a través de los productos de IESA(Gesfincas y Gesinedi) y que sean mediadores de Mu-tua de Propietarios, de funcionalidades que les permi-tan simplificar las gestiones, en todo lo referente a laactividad aseguradora, dentro de dichos productos desoftware informático.

Inicialmente desde Gesinedi (Programa de gestiónde las incidencias de las comunidades) podrán pre-sentarse las declaraciones de siniestro a Mutua dePropietarios, con el consecuente seguimiento e infor-mación de todos los trámites realizados.

De este modo quedará registrada no sólo la inciden-cia producida, sino también todos los trámites realiza-dos en la tramitación del siniestro.

Ambas organizaciones contactarán con todos los Admi-nistradores de Fincas que son mediadores de Mutua dePropietarios y que tienen el programa Gesinedi, con contra-to de mantenimiento, para incorporar esta nueva utilidad.

Tanto el Director General de Mutua de Propietarios Sr.Ordeig, como el Presidente de IESA, Javier Martínez,manifiestan su satisfacción por el acuerdo alcanzado y conmucha ilusión sobre los proyectos de futuro que ambas or-ganizaciones inician a partir de este momento.

José Ordeig, Director General de Mutua de Propietarios y Javier Martínez,Presidente de IESA


ACTUALIDAD - ECONOMÍA

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Schindler, reparaciones ‘a medida’

Para que un ascensor sea eficaz y proporcione viajes se-guros y confortables es fundamental que cuente con un co-rrecto funcionamiento. Llevar a cabo revisiones periódicasy, en caso de ser necesario, la reparación de algún compo-nente por su uso o desgaste, no solo es una forma de ase-gurar la calidad de los desplazamiento, sino que alarga suvida útil.

En este sentido, Schindler, compañía especializada enla fabricación, instalación y mantenimiento de ascensores,escaleras mecánicas y andenes móviles, cuenta con‘Schindler Reparación’, un servicio que engloba aquellostrabajos que tienen que ver con la restauración de piezaso, incluso, su sustitución por otras de idénticas caracterís-ticas o mejoras que incrementan la seguridad y fiabilidadde las instalaciones.

Para ello, este servicio dispone de una amplia gama derepuestos originales, además de la garantía de mantenerun mínimo de piezas y materiales en stock en todas sussucursales por medio de un sistema informatizado de con-trol, seguimiento y de pedido directamente a fábrica. Porotro lado, todas las actuaciones desarrolladas por sus téc-nicos –personal altamente cualificado– siempre se ade-cuan a las nuevas legislaciones, normas y necesidades re-lativas a la evolución del mercado.

Asimismo, Schindler se encarga de realizar una gestióncompleta y ofrecer una financiación a medida para que elcliente no tenga que preocuparse por nada.

REPARACIONES SOSTENIBLES

Este mismo servicio, como todos los que ofrece Schindler,plasma la preocupación de la compañía por el entorno.Así, ‘Schindler Green Reparación’ aprovecha las repara-ciones del ascensor para hacerlo mediante dispositivosmás respetuosos con el medioambiente, contribuyendo así

al ahorro energético global del edificio por medio de solu-ciones que aseguran un menor consumo en modo reposoy apagado.

Todo ello buscando también la eficiencia de los mate-riales, a través de componentes con poco peso y de fácilmontaje, evitando aquellos que puedan ser peligrosos, yapostando por diseños reciclables que permitan una repa-ración y modernización viable.

MANTENIMIENTO

La reparación o sustitución de aquellas piezas que lo ne-cesiten, se configura como una de las medidas más efica-ces a la hora de garantizar, en todo momento, los nivelesde seguridad tanto de los usuarios como del propio edifi-cio. Pero además, es imprescindible que, posteriormente,se realicen revisiones periódicas para detectar con antela-ción cualquier anomalía o funcionamiento incorrecto.

Gracias a mantenimientos tan exhaustivos como losque realiza Schindler se consigue un importante ahorro decostes a medio y largo plazo, ya que la necesidad de repa-raciones disminuyen considerablemente gracias a la cons-tante vigilancia del funcionamiento de los equipos de trans-porte vertical.

SOBRE SCHINDLER

El Grupo Schindler, empresa líder en movilidad urbana, es-tá presente en más de 140 países y transporta diariamen-te a mil millones de personas (el equivalente a toda la po-blación mundial cada semana). La compañía diseña, fabri-ca, instala, mantiene y moderniza ascensores y escalerasmecánicas en todo tipo de edificios. Schindler impulsa deldesarrollo urbano sostenible con seguridad, fiabilidad y através de soluciones ecológicas.


QUÉ LEER

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“ADIÓS PRINCESA”JUAN MADRID

Daniel Valenzuela, en un reportaje sobre NovelaNegra publicado en El País bajo el título “La ne-gra vocación de Juan Madrid”, define a Juan Ma-drid como un “ pícaro de la calle madrileña en suadolescencia, boxeador aficionado en su prime-ra juventud ("me enseñó un cubano, el NegroQuiñones") y licenciado en Historia más tarde,Juan Madrid trabajó como periodista en los añossetenta y primeros ochenta del pasado siglo. Eraun gran reportero de sucesos. Pero sus jefes lecensuraban su empeño en escribir de modo di-recto, fibroso, comprometido ("demasiado litera-rio, decían"). Le instaban a usar el estándar dis-tante, frío y gris que terminaría adueñándose dela prensa española. Así que se puso a escribirnovelas policiacas y al cabo de unos años esose convirtió en su principal ganapán”.En esos años, muy pocos autores se dedicabana escribir novela policiaca. Entre ellos, AndreuMartín o Manuel Vázquez Montalban, pero, actualmente,son muchos más los que se dedican a un género que,hasta hace poco, no ha adquirido relevancia de la mano

de excelentes escritores del género como es,también, Juan Madrid. Para Javier Valenzuela,Madrid práctica la novela negra “con extremapureza, con intransigencia casi: escenarios si-tuados en esa zona de sombra donde coinci-den la alta sociedad y la marginalidad, y usoestricto de la descripción y el diálogo como re-cursos narrativos. Para Juan Madrid el géneronegro no es un pretexto, es una vocación”.

ARGUMENTOLa novela comienza con el asesinato de unaperiodista, Lidia Ripoll. Juan Delforo, novelista,ha sido acusado de su asesinato. Desde la cár-cel, Delforo pide ayuda a su compadre ToniRomano, en quien se basó para crear el per-sonaje de algunas de sus novelas. Circulan al-gunas grabaciones comprometedoras, ha des-aparecido una pistola Makarov y la periodista

asesinada estaba saliendo con el Príncipe de Astu-rias.......¿Se puede pedir más a una novela negra?

“EL OBSERVATORIO”Michael Connelly

Michael Connelly nació en Filadelfia en 1956 ydecidió que sería escritor cuando descubrió loslibros de Raymond Chandler. Estudió periodis-mo y escritura creativa en la Universidad de Flo-rida y trabajó como periodista de sucesos enLos ángeles Times.

En 1992 publicó su primera novela protago-nizada por Harry Bosch "El eco negro", que ob-tuvo el premio Edgar y que fue el inicio de unaexitosa carrera literaria, y en 2008 le fue conce-dido el Premio Carvalho de novela negra, queconvoca el Instituto de Cultura de Barcelona. Eljurado premió a Michael Connelly por "su largatrayectoria indagando más allá de las verdadesaparentes de la realidad de nuestro tiempo, uti-lizando la novela policíaca como instrumento enla búsqueda de la justicia y la verdad".Sus obras han sido traducidas a 35 idiomas y suúltima novela se titula "El Observatorio" y ha sido publica-da por Rocaeditorial.

ARGUMENTO: Una noche aparece un cadáver en un obser-vatorio de las colinas de Hollywood. Aparente-mente, se trata de un asesinato común, por loque el detective de policía Harry Bosch se ha-ce cargo del caso. No obstante, pronto sedescubrirá que la víctima, Stanley Kent, traba-jaba en el sector clínico y que tenía acceso asustancias radiactivas. Esto convierte un sim-ple homicidio en un asunto de terrorismo.

El FBI toma las riendas y empieza una carre-ra contrarreloj para encontrar a los culpables,pues saben que tienen sustancias peligrosas ensu poder y pueden hacer uso de ellas -y provo-car una masacre- en cualquier momento.

Rachel Walling, agente del FBI y ex pa-reja de Harry Bosch, pondrá las cosas difíci-les al detective, pero éste seguirá su instinto

y se dará cuenta de que en este caso absolutamente na-da es lo que parece.

Ediciones BSAISBN:

9788498725179 Novela Negra

Editorial: Roca Editorial.

ISBN:978-84-96940-79-6Género. Suspense


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