Revista La Zona No 0

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InmobiliariaResidencial Velamar 7Villas Kaan-Ha 8El Cantil 9Plaza Palmeras 10Selva Mar - Parque Real 11Varios 13Consejos Prácticos 14

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Convenio transaccional de desocupación y entrega. Este tipo de convenio tiene como finalidad resolver una controversia presente o prevenir una futura, entiéndase comúnmente un litigio. En este tipo de Convenio las partes (Propietario y Ocupante) se otorgan reciprocas concesiones sobre las pretensiones de ambas, en el cual las partes crean, transfieren, modifican, conservan o extinguen obligaciones o derechos. Este convenio tiene que ser ratificado ante la presencia del Juez, sin embargo, en la práctica esta permitido que sea ratificado ante Notario Público. Una vez ratificado tiene que ser presentado ante el Juez competente para que se sirva homologarlo obligando a quienes la pactaron a estar y pasar por ella con dicha autoridad de cosa juzgada. Las ventajas que se tienen una vez homologado dicho convenio son las siguientes:

Solicitar al juez competente el lanzamiento del Ocupante cuando este ha incurrido con cualquiera de las obligaciones estipuladas en dicho convenio. (Pago de los frutos civiles, uso distinto al pactado, modificaciones no autorizadas, etc.) Este proceso se resuelve en un término aproximado de 15 días y le da al Propietario una certeza jurídica de recuperar la posesión legal de su propiedad. Las desventajas son las siguientes: En caso de mora por parte del ocupante, este tipo de convenio solo permite cobrar un interés de hasta el 3% mensual. Las penas convencionales en caso de que el ocupante incumpla con cualesquiera de sus obligaciones no pueden muy onerosas Para celebrar este Convenio el Propietario debe contar con el Titulo de Propiedad o Escritura Pública que lo acredite como legitimo propietario del inmueble que se pretenda otorgar la ocupación.

¿CONVENIO TRANSACCIONAL O CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

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Contrato de Arrendamiento Este contrato es aquel por medio del cual el Arrendador (el que otorga el uso) se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa a otra llamada arrendatario (el que va a gozar el uso de la cosa) el cual se obliga a pagar un precio en dinero o en especie comúnmente denominado renta y restituir la cosa en su individualidad. En este Contrato las partes solo producen o transfieren derechos y obligaciones Este contrato igual que el Convenio transaccional puede ser ratificado pero solo ante Notario Público. La ratificación es aquella en la cual el Notario hace constar que las personas que firman el documento son las que aparecen en el Contrato. Este contrato no se puede llevar al juzgado para ser homologado por ser distinto a la transacción. La ventajas que se tiene cuando se suscribe un Contrato de Arrendamiento son las siguientes: Las partes pueden otorgarse sin limitación alguna tanto derechos como obligaciones, las cuales por lo general estas ultimas son a cargo del arrendatario. Dichas obligaciones pueden ir mas allá de las que se mencionan en el Convenio transaccional, en concreto, se puede pactar un interés convencional mayor siempre y cuando no resulte desproporcionado. Las penas convencionales pueden ser tantas como

las que el arrendador determine. En este contrato se puede señalar a un fiador u obligado solidario y/o solicitar una fianza para garantizar el cumplimiento en el pago. Las desventajas son las siguientes: En caso de que el arrendatario incumpla con cualquiera de las obligaciones a su cargo (ejemplo: dar un uso distinto al inmueble) la única vía legal para hacer el lanzamiento anticipado de este, es promoviendo un juicio de desahucio, lo cual conlleva tiempo y dinero. Es importante señalar que durante el juicio, el arrendatario mantiene la posesión del inmueble.Otra desventaja sería que el arrendador queda obligado por ministerio de Ley a hacer las reparaciones del inmueble cuando este se deteriore por el uso normal, siempre que el arrendatario lo haga del conocimiento del arrendador y en caso de que no se hagan dichas reparaciones, el arrendatario podrá exigir la rescisión del contrato o la ejecución forzosa de la obligación, más el pago de los daños. El arrendador podrá solicitar dentro del juicio respectivo el pago de rentas vencidas más el pago de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

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