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Reglamento Nacional de Tasacionesdel Per

Resolucin Ministerial N 469-99-MTC/15.04(Publicado en el Diario Oficial El Peruano : 17-12-1999)

Lima, 10 de diciembre de 1999

VISTO, el Oficio N 012-99-MTC-9311 del Consejo Nacional de Tasaciones, mediante

el cual se remite el proyecto de Reglamento Nacional de Tasaciones del Per;

y,

CONSIDERANDO :

Que con Resolucin Ministerial N 257-98-MTC/15.04., se autoriz al Consejo

Nacional de Tasaciones la prepublicacin del proyecto denominado Reglamento

General de Tasaciones del Per, habindose implementado las observaciones y

sugerencias formuladas;

Que, es necesario modificar la denominacin del proyecto Reglamento General

de Tasaciones del Per por el de Reglamento Nacional de Tasaciones del Per,

dado que su campo de aplicacin y la sujecin a sus normas alcanza a todo el

territorio de la Repblica;

Que el Artculo 31 del Decreto Legislativo N 143, establece que el Consejo Nacional

de Tasaciones es el organismo encargado de proponer los Reglamentos de Tasaciones

para su aprobacin por el Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y

Construccin;

De conformidad a los Decretos Leyes Ns. 25491 y 25862;

SE RESUELVE :

Artculo Unico.-Aprobar la Edicin Oficial del Reglamento Nacional de Tasacionesdel Per, el cual consta de cinco (5) Ttulos, veintisiete (27) Captulos y ciento

setenticinco (175) Artculos, los que forman parte integrante de la presente Resolucin

Ministerial.

Regstrese, comunquese y publquese.

ALBERTO PANDOLFI ARBULU,Ministro de Transportes, Comunicaciones,

Vivienda y Construccin

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INDICE

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU

TITULO I - DISPOSICIONES GENERALES

CAPITULO UNICO (del Art. I.01 al Art. I.09)

TITULO II - VALUACION DE PREDIOS URBANOS

CAPITULO A ALCANCES Y FINES (del Art. II.A.01 al Art. II.A.10)

CAPITULO B MEMORIA DESCRIPTIVA (del Art. II.B.11 al Art. II.B.21)

CAPITULO C VALUACION DEL TERRENO (del Art. II.C.22 al Art. II.C.33)

CAPITULO D VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES,OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES (del Art. II.D.34 al Art. II.D.37)

CAPITULO E VALOR TOTAL DEL PREDIO (del Art. II.E.38 al Art. II.E.39)

CAPITULO F VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE

UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE

PROPIEDAD COMUN (del Art. II.F.40 al Art. II.F.43)

TITULO III - VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES

AGROPECUARIOS

CAPITULO A ALCANCES Y FINES (del Art. III.A.01 al Art. III.A.06)

CAPITULO B MEMORIA DESCRIPTIVA (del Art. III.B.07 al Art. III.B.23)

CAPITULO C VALUACION DEL TERRENO RUSTICO

(del Art. III.C.24 al Art. III.C.27)

CAPITULO D VALUACION DEL TERRENO ERIAZO

(del Art. III.D.28 al Art. III.D.32)

CAPITULO E VALUACION DE FACTORES ECOLOGICOS (E)

(del Art. III.E.33 al Art. III.E.34)

CAPITULO F VALUACION DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS

(del Art. III.F.35 al Art. III.F.40)

CAPITULO G VALUACION DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS AGROPECUARIOS

(del Art. III.G.41 al Art. III.G.43)

CAPITULO H VALUACION DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS

EN ALMACEN (del Art. III.H.44 al Art. III.H.47)

CAPITULO I VALUACION DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES

(del Art. III.I.48 al Art. III.I.55)

CAPITULO J VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE

EXPANSION URBANA E ISLAS RUSTICAS(del Art. III.J.56 al Art. III.J.72)

TITULO IV - VALUACION DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTOSCAPITULO A ALCANCES Y FINES (del Art. IV.A. 01 al Art. IV.A.03)

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10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.

11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo

civil son bienes muebles :

1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin

3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.

4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin sino estn

unidos al suelo.

5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la

adquisicin de crditos o derechos personales.

6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas

y otros similares.7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.

8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o

asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.

9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.

10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

ARTICULO I.04.- Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto demedida, y cuyo valor puede determinarse por comparacin con otros bienes semejantes

que tienen valores fijos establecidos por normas obligatorias o de general aceptacin

en el mercado. Contiene a travs de Ttulos Especiales, normas para diferentes tiposde propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas.

Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles

indistintamente. Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los

estudios tcnicos del caso, este Reglamento se ampliar con Ttulos referidos a

diferentes propiedades.

ARTICULO I.05.- El campo de aplicacin de este Reglamento y la sujecin a susnormas alcanza a todo el territorio de la Repblica.

ARTICULO I.06.- El uso de este Reglamento es obligatorio en los casos en quese trate de practicar una valuacin en la que el Estado interviene en alguna medida ypara la ejecucin de tasaciones reglamentarias que sean solicitadas por particulares.

ARTICULO I.07.- Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en raznde sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para

efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado,

no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

ARTICULO I.08.- El perito tasador debe indicar con precisin la fecha de lainformacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva debe

resaltarse tal condicin.

ARTICULO I.09.- El documento que contiene la valuacin de un bien constituye elinforme tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y

debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, Valuacin y Anexos.

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En cada Ttulo de este reglamento se desarrollar la informacin requerida en cada

una de estas secciones.

TITULO II : VALUACION DE PREDIOS URBANOS

CAPITULO A : ALCANCES Y FINES

ARTICULO II.A.01.- Para los efectos de este reglamento, se considera prediourbano a los terrenos urbanos, a las edificaciones y sus obras complementarias.

ARTICULO II.A.02.- Considrase terreno urbano al que esta situado en centropoblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los

terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del

centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin

urbana, estn o no habilitadas legalmente.

ARTICULO II.A.03.- Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricasen general.

ARTICULO II.A.04.- Las obras complementarias son parte integrantes y funcionalesdel predio, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas de agua y desage

con sus equipos,tanques elevados, instalaciones exteriores de alumbrado y agua,

ascensores con sus equipos, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire

acondicionado, piscinas, excavacin de stanos, subestacin elctrica, pozos de

agua con equipo de bombeo, pavimentos exteriores, jardines, zona de estacionamiento,zona de recreacin, y otros que a juicio del perito tasador puedan ser calificadas

como tales.

ARTICULO II.A.05.- Islas rsticas son los terrenos no mayores de nueve (9)hectreas circundados por zonas habilitadas como urbanas.

ARTICULO II.A.06.- Los valores arancelarios por metro cuadrado de terreno urbano,son aquellos que han sido determinados por el Consejo Nacional de Tasaciones

CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

ARTICULO II.A.07.- El valor de mercado es el precio ms alto, expresado entrminos de dinero, que una propiedad que ha sido expuesta para la venta pueda

producir al haber encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable ; y de manera

tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales

pueda ser destinada la propiedad y sea apta para ello.

ARTICULO II.A.08.- La valuacin del predio urbano consiste en la determinacindel valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras

complementarias y eventuales valores intangibles. A los componentes fsicos se les

aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de

conservacin que estn determinados en el presente reglamento; y los valores

intangibles , si los hubiere, debern ser determinados y justificados debidamente por

el perito.

ARTICULO II.A.09.- Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como

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informacin de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y

valores oficiales de la construccin en el caso de precios de la edificacin.

ARTICULO II.A.10.- El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientesrubros :

- Memoria descriptiva.

- Valuacin.

- Valuacin del terreno.

- Valuacin de las edificaciones .

- Valuacin de las obras complementarias.

- Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.

- Valores intangibles si los tiene.

- Cuadro resumen general de las valuaciones.

- Anexos.- Fotografas, si se requieren.

- Otros.

CAPITULO B : MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTICULO II.B.11.- La memoria descriptiva comprende :

- Nombre del propietario.

- Nombre de la persona que solicita la tasacin.

- Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.- Fecha a la cual est referida la tasacin.

- Ubicacin.

- Linderos y permetro

- Area del terreno.

- Zonificacin y uso actual del predio.

- Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

- Descripcin de la distribucin de las plantas.

- Descripcin de la edificacin.

- Estado de conservacin.

- Servidumbres.- Antigedad de la construccin.

- Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse.

- Observaciones.

ARTICULO II.B.12.- Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento,la provincia y el distrito al que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin,

cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de

las vas pblicas a las cuales les da frente y , eventualmente, el o los nombres anteriores;

la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes.

De no existir o desconocerse la numeracin municipal o la identificacin del lote y

manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano

en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms

prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas

de referencia.

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ARTICULO II.B.13.- La descripcin de un terreno deber precisar su formageomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir

de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y

finalizando por el fondo.

ARTICULO II.B.14.- El rea del terreno existente dentro de los linderos descritosser expresada en metros y decmetros cuadrados .

ARTICULO II.B.15.- Se describir la forma de ocupacin existente en el terreno atravs de la siguiente informacin mnima : destino y uso del predio y, en su caso,

nmero de plantas construidas;distribucin de los ambientes de cada planta; reasocupadas, con y sin techado, por planta y en total.

ARTICULO II.B.16.- En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma

ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccinde las partidas principales, tales como :

. Cimentacin

. Elementos estructurales

. Muros y columnas

. Techos y coberturas

. Pisos y contrapisos

. Contrazcalos y revestimientos

. Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles

fijos, etc.

. Vidrios

. Pinturas

. Cerrajera

. Instalaciones sanitarias

. Instalaciones mecnicas y elctricas

. Instalaciones telefnicas

. Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como : ascensores,

aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques

cisterna, etc. . Instalaciones inteligentes. Obras complementarias.

. Otros.

ARTICULO II.B.17.- El estado de conservacin de la edificacin ser calificadocomo muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin

derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.16 y que se definen de la siguiente

forma :

Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

presentan deterioro alguno.

Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y slo tienenligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructurano tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados

e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

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Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura

acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los

acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que

hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

ARTICULO II.B.18.- Se considerar las servidumbres y los derechos consignadosen los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como

factores que afectan al predio como dominante o sirviente.

ARTICULO II.B.19.- Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo quetiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin

que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos :

a) Declaratoria de fbrica.

b) Certificado de conformidad de obra

c) Licencia de construccin ms plazo de ejecucin; y

d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la

construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin

de los documentos sealados precedentemente

A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los

factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

ARTICULO II.B.20.- En observaciones se consignar todas las explicaciones dedetalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el

perito considere pertinentes.

ARTICULO II.B.21.- El perito debe dejar constancia de los documentos que hayatenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas

regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno

en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn

; as como otros documentos que sean pertinentes.

En todo caso, el perito debe estructurar la informacin que ha procesado.

CAPITULO C : VALUACION DEL TERRENO

ARTICULO II.C.22.- Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de unatasacin reglamentaria, se tomar como base el Valor arancelario urbano.

ARTICULO II.C.23.-A falta de un valor arancelario, se adoptar como tal el que seobtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea

similares obras de infraestructura y que se encuentre ubicado en lugares prximos al

terreno materia de valuacin; o en su defecto el perito calcular el valor en base a

criterios objetivos tcnicos.

ARTICULO II.C.24.- El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica,se valuar de la siguiente manera :

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a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica

por el valor de terreno (VT)

b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.29, II.C.30 y II.C.31 del

presente reglamento.

ARTICULO II.C.25.- El lote de terreno urbano que tenga mas de un frente a vapblica, se valuar de la siguiente forma :

a)El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus

frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el

artculo II.C.24 sumndose luego los resultados parciales.

b)Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que

tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.24.

c)El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los

casos a) y b)

ARTICULO II.C.26.- La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente aun pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al

valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn,

conforme al siguiente procedimiento :

a)El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento delartculo II.C.24 pero con un supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina

como sigue :

a

SVU = VT x ( 1.00 - 0.01 d)

3.00

En la que :

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado

VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va dedominio privado.

a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros,

medida en el lindero de sta con la va pblica.

Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0)

como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno

materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida

sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste,

considerndose como mnimo 0.5 VT.

b)La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al

procedimiento sealado en el artculo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte

proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.

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Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas,

para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente,

escogindose el valor que resulte mayor.

ARTICULO II.C.27.- La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblicani por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros

mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso

a) del artculo II.C.26 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano

(SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

ARTICULO II.C.28.- La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de laservidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente

con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones

de la servidumbre.

ARTICULO II.C.29.- La valuacin de los terrenos que tengan un frente inferior allote normativo mnimo (6 metros), ser reducida aplicando al valor unitario del terreno

el coeficiente siguiente :

Fr = frente/6

ARTICULO II.C.30.- La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad ofondo promedio inferior a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario

del terreno el coeficiente siguiente :

Fo = fondo/15

ARTICULO II.C.31.- Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme yparte en mar, lago o ro, slo se considerar como valor del inmueble la parte no

inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o

fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.

ARTICULO II.C.32.- La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin queencuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad , son las

siguientes :

a) En medidas lineales

- En terreno plano 0.5%

- En terreno accidentado 0.8%

b) En reas

- En terrenos de forma regular 2.0%

- En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito

utilizar en la valuacin las medidas y reas reales, incorporndolas a los planos que

correspondan.

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ARTICULO II.C.33.- En el caso que el perito efecte una valuacin para la cualrequiera actualizar valores obtenidos anteriormente, podr utilizar como factores de

variacin los que corresponden al Indice General de Precios al Consumidor, desde la

fecha de elaboracin de los aranceles hasta la fecha en la cual es requerida la

actualizacin.

CAPITULO D : VALUACION DE LAS EDIFICACIONESPRINCIPALES , OBRAS COMPLEMENTARIASE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTICULO II.D.34.- En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen latotalidad de sus construcciones bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas

y permanentes, se tomar en cuenta los siguientes factores :

rea techada (AT);

valores unitarios de edificacin (VUE) que segn los casos, sern los precios

oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a

la fecha de la valuacin , o los que obtenga el perito a travs de su propio anlisis.

depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de

construccin predominante.

El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor

similar nuevo (VSN) :

VE = VSN - D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea construida techada (AT) por

el valor unitario de edificaciones (VUE).

VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un

porcentaje (%) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al materialde construccin predominante.

D = % x AT x VUE

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

VE = AT x VUE (1 - %)

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las

tablas N 1, 2, 3 y 4, segn se trate de casas habitacin , tiendas , depsitos , etc. Elperito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren

tabulados; y en el caso calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer

a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo

II.D.37.

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ARTICULO II.D.35.- Las edificaciones con caractersticas especiales o usosespeciales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as

como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que laconforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser estimada

por el perito.

ARTICULO II.D.36.- Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya nose utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de

su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando

no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso deedificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin

con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el

avance es uniforme.

ARTICULO II. D.37.- La depreciacin se determinar de acuerdo a los usosdominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuandose trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales,

el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendofundamentar el criterio tcnico adoptado.

TABLA N 01

PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION PORANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUNEL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE

PARA CASAS HABITACION

An tigedad Mate rial ESTADO DE CONSERVACION

(en aos) de construccin Muy Bueno Regular Malo

Predominante Bueno

% % % %

Hasta Concreto 0 5 10 55

5 Ladrillo 0 8 20 60

Aos Adobe 5 15 30 65


10 Ladrillo 3 11 23 63

Aos Adobe 10 20 35 70Hasta Concreto 3 8 13 58

15 Ladrillo 6 14 26 66

Aos Adobe 15 25 40 75


20 Ladrillo 9 17 29 69

Aos Adobe 20 30 45 80


25 Ladrillo 12 20 32 72

Aos Adobe 25 35 50 85


30 Ladrillo 15 23 35 75

Aos Adobe 30 40 55 90

Hasta Concreto 15 20 25 7035 Ladrillo 18 26 38 78

Aos Adobe 35 45 60 *


40 Ladrillo 21 29 41 81


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45 Ladrillo 24 32 44 84



50 Ladrillo 27 35 47 87

Aos Adobe 50 60 75 *Ms de Concreto 27 32 37 82

50 Ladrillo 30 38 50 90


* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA : En el caso de la calificacin muy malo del estado de conservacin, el

Perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N 02

PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION PORANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN ELMATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA

TIENDAS Y DEPOSITOS U OTROS SIMILARES.


(en aos) de Construccin Muy Bueno Regular Malo

Predominante Bueno

% % % %





10 Ladrillo 4 12 24 64

Aos Adobe 12 22 37 72


15 Ladrillo 8 16 28 68

Aos Adobe 17 27 42 77


20 Ladrillo 12 20 32 72

Aos Adobe 22 32 47 82


25 Ladrillo 16 24 36 76

Aos Adobe 27 37 52 87


30 Ladrillo 20 28 40 80



35 Ladrillo 24 32 44 84



40 Ladrillo 28 36 48 88



45 Ladrillo 32 40 52 *



50 Ladrillo 36 44 56 *


Ms de Concreto 29 34 39 84

50 Ladrillo 40 48 60 *


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NOTA : En el caso de la calificacin muy malo del estado de Conservacin, el

perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N 03

PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION PORANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL

MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTEPARA EDIFICIOS



Predominante Bueno

% % % %





10 Ladrillo 5 13 25 65

Aos Adobe 14 24 39 74


15 Ladrillo 9 17 29 69

Aos Adobe 19 29 44 79


20 Ladrillo 13 21 33 73

Aos Adobe 24 34 49 84


25 Ladrillo 17 25 37 77

Aos Adobe 29 39 54 89


30 Ladrillo 21 29 41 81



35 Ladrillo 25 33 45 85



40 Ladrillo 29 37 49 89



45 Ladrillo 33 41 53 *



50 Ladrillo 37 45 57 *


Ms de Concreto 30 35 40 85

50 Ladrillo 41 49 61 *



NOTA : En el caso de la calificacin muy malo del estado de conservacin, el

perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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TABLA N 04

PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION PORANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN ELMATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA

CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS,TALLERES, ETC.



Predominante Bueno

% % % %


5 Ladrillo 0 12 24 63

Aos Adobe 9 21 34 69Hasta Concreto 3 10 22 61

10 Ladrillo 5 16 28 68

Aos Adobe 14 26 39 74


15 Ladrillo 9 20 32 72

Aos Adobe 19 30 44 79


20 Ladrillo 13 24 36 77

Aos Adobe 24 35 49 84


25 Ladrillo 17 28 40 81

Aos Adobe 29 40 52 89

Hasta Concreto 15 20 32 7230 Ladrillo 21 32 44 83



35 Ladrillo 25 36 48 *



40 Ladrillo 29 40 52 *



45 Ladrillo 33 44 56 *


Hasta Concreto 27 32 42 *

50 Ladrillo 37 48 60 *Aos Adobe 54 64 79 *

Ms de Concreto 30 35 44 *

50 Ladrillo 41 52 64 *



NOTA : En el caso de la calificacin muy malo del estado de conservacin, elperito

establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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CAPITULO E : VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTICULO II.E.38.- El valor total del predio se obtiene aplicando la siguienteexpresin :

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde :

VTP = Valor total del predio.VT = Valor del terreno

VE = Valor de la edificacin

VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.VOC = Valor de las obras complementarias

En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al valortotal del predio

ARTICULO II.E.39.- Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas yotros documentos que el tasador considere necesarios para fundamentar los valores

adoptados.

CAPITULO F : VALUACION DE EDIFICACIONES BAJOEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS

DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DEPROPIEDAD COMUN

ARTICULO II.F.40.- En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusivay de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las

unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria seproceder de la siguiente manera :

a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda alporcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno

del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.

b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de

participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del

terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso

exclusivo de cada uno.

ARTICULO II.F.41.- En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusivay de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas lasdisposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto,

debern considerarse tanto las reas propias de uso privado, cuanto las que lecorresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de

acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

ARTICULO II.F.42.- En caso que no se conozca el porcentaje de las reas comunesde la seccin por tasar el valor se calcular en base al 15 % (quince por ciento) del

valor de cada una de las zonas de uso exclusivo.

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Tasaciones

ARTICULO II.F.43.- El valor total de la unidad independizada es la sumatoria delvalor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin

de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le

corresponde.

TITULO III : VALUACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROSBIENES AGROPECUARIOS CAPITULO A

ALCANCES Y FINES

ARTICULO III.A.01.- Para los efectos de este reglamento se considera prediorstico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario,

forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que

no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites

de expansin urbana.

Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las

construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l.

Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas

mencionadas en el artculo II.A.06, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo

J del presente ttulo.

ARTICULO III.A.02.- Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentransin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos

al mar los ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km medidoa partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos

terrenos estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentran comprendidos

en las zonas de expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios

urbansticos debidamente aprobados por autoridad competente.

Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas

con pastos naturales dedicados a la ganadera.

ARTICULO III.A.03.- Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las

edificaciones en general, tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres,construcciones para beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos

recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.

ARTICULO III.A.04.- Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetalesestablecidos en un predio rstico que son susceptibles de explotacin econmica por

mas de dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras

siguientes :

a) Frutales.

b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sinnecesidad de efectuar nueva siembra.

No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se

encuentren aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual.

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Tasaciones

ARTICULO III.A.05.- Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativonormal es igual o menor de un ao.

ARTICULO III.A.06.- Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor sedividen en cinco grandes clases :

a) Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)

b) Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)

c) Tierras aptas para pastos (Clase P)

d) Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)

e) Tierras de proteccin (Clase X)

1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A) Estas tierras renen condiciones

agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del suelo para el sembrode plantas herbceas y semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas

econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad

productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.

Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines(cultivos permanentes,

pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un

rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de

cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera.

1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos :

a) con riego por gravedad y agua superficial.

b) con riego proveniente de bombeo de agua superficial.

c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.

d) que se riegan con agua de lluvia (secano).

1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern :

a) Hasta 2000 m.s.n.m.

b) De 2001 a 3000 m.s.n.m.c) De 3001 a 4000 m.s.n.m.

d) Ms de 4001 m.s.n.m.

1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de

transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los

siguientes tipos :

a) hasta 1 Km distancia del ro o carretera.

b) ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera.

c) ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera.d) ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera.

1.4 En todo caso , las tierras aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las

siguientes categoras :

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Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora

y la adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario

un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de

aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos

permanentes y produccin forestal.

2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) Son aquellas cuyas condiciones

agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del suelo, pero

que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o

arbreas, frutales principalmente , as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente

accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del

suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.

Estas tierras podrn dedicarse a fines de pastoreo, produccin forestal y proteccin,

cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se

obtendra de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del

Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico

que imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de un

cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes.

Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva,

pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras.

Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes

sealadas, en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra.

Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a

las tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo

en limpio en selva.

Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categoras la

5ta. y 6ta.categora del cuadro de valores arancelarios y su definicin resumida es la

siguiente :

e) Quinta categora.- Son aquellas que presentan limitaciones ms severas quelas tierras de la cuarta categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos

de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos

transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes. El cuadro climtico puede

caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y

fuertes vientos.

f) Sexta categora.- Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad

agrolgica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter

intensivo en forma normal.

Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar

vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos

superficiales, baja fertilidad, salinidad y/o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima,

temperatura y otras caractersticas desfavorables.

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3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).

Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para

cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal

para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del

lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del rgimen

hidrolgico de la cuenca.

Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin,

cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra

de su utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera;

estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva.

En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos

naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para loscultivos en limpio :

a) hasta 2000 m.s.n.m.

b) desde 2001 a 3000 m.s.n.m.

c) desde 3001 a 4000 m.s.n.m.

d) a ms de 4000 m.s.n.m.

4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F) No renen las condiciones agrolgicas

requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la produccin de

maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnicapara no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen

hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin

cuando el inters del Estado lo requiera.

5.0 Tierras de proteccin (Clase X) Son aquellas que no renen las condiciones

agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen

dentro de este grupo : picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras

tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su

uso no es econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de cuencas

hidrogrficas, vida silvestre, valores escnicos, cientficos, recreativos y otros queimpliquen beneficio colectivo o de inters social. Aqu se incluyen las unidades de

conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios nacionales,

santuario histrico), y reservas de bisfera.

CAPITULO B : MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTICULO III.B.07.- En la memoria descriptiva se desarrollarn los siguientesconceptos :

- Nombre del predio.

- Nombre del propietario.

- Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin

- Objeto de la valuacin y metodologa empleada.

- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia,departamento).

- Fecha a la cual est referida la valuacin del predio.

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- Linderos.

- Permetro - mensura de los lados que lo conforman.

- Area total.

- Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.

- Produccin dominante en la regin agrcola.

- Plantaciones.

- Recursos de agua y derechos de riego.

- Elementos de trabajo, mano de obra y otros.

- Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc).

- Forma de explotacin.

- Beneficio e industrializacin de los productos.

- Construcciones y reas que ocupan : edificios, instalaciones para el beneficio

de productos industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc.

- Mejoras y obras complementarias.

- Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.- Semillas y otros productos en almacn.

- Animales: ganados, aves, peces, etc.

- Servidumbres.

- Gravmenes.

- Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el

futuro.

- Depreciacin.

- Rendimiento y produccin bruta.

- Gastos de explotacin y administracin.

- Datos complementarios.- Ttulos de propiedad y planos de predio.

- Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

ARTICULO III.B.08.- En la descripcin de los linderos deber sealarse

a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.

b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos,

esteros, salientes de carcter permanente, bordes, etc.

c) En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso

definir especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca con

claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia

del lugar.

ARTICULO III.B.09.- El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad oplanos existentes, o de no haber stos la que arroje la mensura hecha por el perito

cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metros

cuadrados,segn corresponda.

ARTICULO III.B.10.- La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determinade acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica, consignando las reas de cada

clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural, cultivable

o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el arancel de terrenos

rsticos.

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El suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin

y/o construccin que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.

ARTICULO III.B.11.- Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa lamayor rea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre las otras producciones

de la zona.

ARTICULO III.B.12.- En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen,as como los prados y bosques explotables.

ARTICULO III.B.13.- En recursos de agua y derechos de riego se consigna si elpredio se abastece con agua superficial, de subsuelo y/ o lluvia, indicando las

dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las necesidades del predio. En

caso de existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas.

El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio

de un cauce comn, segn la legislacin vigente.

ARTICULO III.B.14.- En elementos de trabajo, mano de obra y otros; seespecificar si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible, las mquinas,

equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y dems elementos

suficientes para la explotacin

ARTICULO III.B.15.- En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima,

paisaje y contaminacin ambiental.

ARTICULO III.B.16.- En la forma de explotacin del predio se indicar si sta esefectuada en todo o en parte; y si es conducida en forma directa por el propietario,

sistema cooperativo, por trabajo comunitario, u otras formas.

ARTICULO III.B.17.- Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidostal como se les cosecha; si hay un beneficio previo o si se les somete a un proceso

de preparacin para los mercados su exportacin, o se los industrializa en el fundo

mismo. Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les consume en el

mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados.

ARTICULO III.B.18.- Las construcciones sern descritas indicando suscaractersticas constructivas estructurales, materiales empleados, estado de

conservacin, antigedad, y las reas que ocupan.

ARTICULO III.B.19.- Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obrascomplementarias tales como los caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos,

puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales, tomas,

partidores,canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro

de los linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital

propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinada asociacin o

comunidad en beneficio colectivo.

ARTICULO III.B.20.- Se consideran las servidumbres y derechos, existentesdescritos y consignados en ttulos, as como las establecidosposteriormente a stos,

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Tasaciones

que afectan el predio en su clasificacin de dominante o sirviente. (ver ttulo II captulo

B artculo II.B.17).

ARTICULO III.B.21.- En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto elpredio y sus condiciones de constitucin, debidamente inscritos.

ARTICULO III.B.22 .- En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo,inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de comunicacin , plagas y epidemias;

y toda causa que amenace al predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el

futuro.

ARTICULO III.B.23.- En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar eindicar, de ser posible, el origen de la propiedad, el propietario o los propietarios

actuales, su condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria, estatal o

comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la fecha,

el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el caso.

Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que

lo firm, escala, orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el

grado de exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o

parcial , del predio y/o sus construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral

oficial referida al predio.

CAPITULO C : VALUACION DEL TERRENO RUSTICO

ARTICULO III.C.24.- La valuacin considerar, segn el caso :

a) Terrenos rsticos

b) Terrenos eriazos

c) Terrenos eriazos ribereos al mar

d) Construcciones e instalaciones fijas

e) Maquinaria y equipo

f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn

g) Ganado, aves, peces y otros animales

h) Factores ecolgicos

ARTICULO III.C.25.- En las valuaciones arancelarias o comerciales de terrenosrsticos deber hacerse una clasificacin de los mismos, teniendo en cuenta los

criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las rea que

corresponda a cada categora de tierras.

El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con aguas de

lluvia, (secano) ser igual al 50% del valor de las tierras que figuran en los listados

de aranceles rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario, segn sea el caso.

Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las

reas parciales, multiplicando cada una de estas, por su correspondiente valor

arancelario o comercial vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas.

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ARTICULO III.C.26.- El valor rstico (V R) de las tierras de primera categoraAptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de

los valores arancelarios del distrito en que se ubica el terreno materia de valuacin y/

o producto del mercado inmobiliario de la zona en estudio.

VR = Valor rstico de tierras de primera categora

En el caso de valuaciones arancelarias en los distritos que tengan V.R. inferior a la

tercera parte de arancel del valle de mayor precio arancelario del departamento, deber

asumirse como tal el equivalente a la tercera parte del V.R. correspondiente a este

ltimo valle.

ARTICULO III.C.27.- En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacinse aplicar lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia

CAPITULO D : VALUACION DEL TERRENO ERIAZO

ARTICULO III.D.28.- La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar,se obtiene multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia de

valuacin.

ARTICULO III.D.29.- El valor bsico eriazo se determina, aplicando la siguienteexpresin :

V.B.E = 1/10 VR x d x U x T x V x E

El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar, se determina por la expresin

siguiente :

VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

En donde :

VBE = Valor bsico eriazo

VBER = Valor bsico eriazo ribereoVR = Valor arancelario rstico de las tierras de primera categora.

d = Distancia al rea con precio arancelario urbano.

U = Uso

T = Topografa y naturaleza del terreno.

V = Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno

D = Distancia a la lnea de ms alta marea

E = Factor de correccin ecolgica

ARTICULO III.D.30.- La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y Esern los consignados en las tablas NE05 hasta la NE08- A La valorizacin comercial

en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y demanda.

El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de

sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en las tablas Ns. 05,06,07,

08 y 08-A.

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TABLA N 05

N CARACTERISTICAS FACTOR EXPRESIONNUMERICA

I Distancia a la zona con valor arancelario

urbano

Hasta 500 m. D 1.50

De 501 a 1,000 m. D 1.20

Ms de 1,000 m. D 1.00

II Usos

a) Uso industrial y turismo

- Fbricas, grandes depsitos y/o almacenes U 2.00

pesqueros, balleneros, etc.

- Hoteles, hostales, casinos. U 1.80

b) Uso comercial

- Grifos y servicentros U 1.60

- Restaurante y locales comerciales U 1.40

c) Uso Especiales

- Centros de recreacin y otros U 1.20

d) Uso de vivienda y equipamiento

- Vivienda U 1.00

III Topografa y Naturaleza del Terreno

A) Topografa del terreno

Pendiente menor 5% T 1.00

De 5 a 10% T 0.90

De 11 a 20% T 0.80

De 21 a 30% T 0.70

Ms de 30% T 0.60

B) Naturaleza del terreno

- Arenoso o arcilloso T 0.70

- Con afloramiento rocoso T 0.65

- Con napa freatica superficial T 0.60

* Si se presenta en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del

terreno, el factor T se determina multiplicando los factores correspondientes

ARTICULO III.D.31.- Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadassegn el servicio que comprende la tabla N 06 se definen en la forma siguiente:

Carreteras duales.- Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito,cada una diseada para velocidades mayores de 80 Km/h. y pavimentadas con asfalto

o concreto.

Carreteras de primera clase.- Tiene un ancho mnimo de 8.40 m. con pavimentode asfalto, diseada para velocidades mayores de 80 Km/h. forman parte del sistema

nacional y su pendiente mxima es de 6%.

Carreteras de segunda clase.- Tiene un ancho entre 3.50 m y 8.00 m. sonafirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte del

sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.

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Carreteras de tercera clase.-Ancho promedio entre 3.50m y 5.00m, son afirmadas,forman parte del sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%.

Trochas carrozables.- Sin afirmado, ancho promedio de 3.00 m. que permiten eltrnsito espordico de vehculos. En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno,

deber adoptarse el factor de mayor valor.

TABLA N 06

FACTOR VIAS (CARRETERAS)

CLASE DE VIA DISTANCIA(CARRETERAS) Hasta 500 m De 501 a 1000 m

Carreteras duales 1.50 1.25

Carreteras de primera clase 1.40 1.20

Carreteras de segunda clase 1.30 1.15

Carreteras de tercera clase 1.20 1.10

Trochas carrozables 1.10 1.05

Sin carretera 1.00 1.00

* El perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su jurisdiccin

y el servicio, segn la normatividad vigente.

ARTICULO III.D.32.- El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms altamarea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.

Tabla N 07

DISTANCIA CON RESPECTO FACTOR DA LA LINEA DE MAS ALTA MAREA

Hasta 50.00 m. 1,50

De 50.01 a 500.00 m. 1,20

Ms de 500.00 m. 1,00

CAPITULO E : VALUACION DE FACTORESECOLOGICOS (E)

ARTICULO III.E.33.- Se debe tener en consideracin las siguientes variables encada uno de los factores :

- Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos

dominantes, etc.

- Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos bosques,etc. que determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando el

paisaje.

- Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos o

emanaciones, que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente.

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ARTICULO III.F.38.- La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obrasde arte, vas frreas, etc. Para los efectos de la valuacin se har el metrado de las

diferentes partidas que conforman la infraestructura vial, y se asignarn los valores

unitarios de mercado, correspondientes.

ARTICULO III.F.39.- Infraestructura de servicios.

a) Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de

distribucin y conexiones domiciliarias.

Se describir cada una con el metrado respectivo y los valores unitarios sern deacuerdo al tipo de construccin, materiales y equipamiento.

b) Desage: se har la descripcin y metrado de las instalaciones, determinando

los valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienenen su construccin.

c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los

valores unitarios de mercado.

d) Otras instalaciones

ARTICULO III.F.40.- Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando losmateriales que intervienen en su construccin e instalacin, y asignndole valores

unitarios de mercado.

CAPITULO G : VALUACION DE MAQUINARIA YEQUIPOS AGROPECUARIOS

ARTICULO III.G.41.- La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarioscomprende: Descripcin de la mquina o equipo, estado actual y estimacin deexpectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin, valor actual de la mquina

o equipo similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del equipo dado.

ARTICULO III.G.42.- El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de

bienes, es el referente a la valuacin de propiedades industriales, Ttulo IV del presentereglamento.

ARTICULO III.G.43.- En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas,equipos y herramientas, el perito le asignar el valor correspondiente a su estado de

conservacin.

CAPITULO H : VALUACION DE CULTIVOS Y PRODUCTOSAGROPECUARIOS EN ALMACEN

ARTICULO III.H.44.- El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta laedad, estado, rendimiento y precio promedio de los productos en el mercado.

El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a laacumulacin de gastos incurridos en su implementacin en base a los costos de

produccin estimados, debidamente indicados en anexos adjuntos.

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Tasaciones

ARTICULO III.H.45.- Las semillas y productos almacenados se valuarn a preciosvigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta su calidad, estado de

conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn

sern valuados a criterio del perito.

ARTICULO III.H.46.- En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodode cosecha no se valorizan, disponindose el levante de la misma; aquellas que se

encuentren en pleno desarrollo, su valuacin ser la acumulacin del costo de su

instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin.

En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como

complemento a la valorizacin de la plantacin en si.

ARTICULO III.H.47.- Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su

estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamente sustentado.

CAPITULO I : VALUACION DE GANADO, AVES, PECES YOTROS ANIMALES

ARTICULO III.I.48.- El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio demercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen de produccin y otros

considerandos que estime el perito. El ganado reproductor se valuar teniendo en

cuenta: el pedigree, la edad, conformacin exterior y otros. En el caso de ganado

vacuno,carne o leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg. Genealgico) o

no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) o menores.

El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto del peso

neto animal en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales

(carcasa) Tener presente, las bonificaciones siguientes:

A.- Grado de Cruzamiento

Cruce Simple : 15-08%

Cruce Intermedio : 30-15%

Puro por Cruce : 50-30%

B.- Produccin de leche :Factor 1.4- 1.0

Varia de ser primerizas lactando de segunda o ms lactancias.

C.- Edad : Permite reajustar valores A y B

3 a 5 aos : 20-40%

5.1 a 7 aos : 60-80%

7.1 a ms : 100%

Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar en funcin de

su condicin de animales reproductores en tanto sean puro por cruce (Pedigree).

PM = PN x PK x V.R.C.

PM : Precio de Mercado

PN : Peso Neto

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Tasaciones

PK : Peso Kg. VivoV.R.C. : Valor rendimiento en carne (1.15 1.20).

Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del

animal en relacin a su aptitud de servicio, ejemplo :

2-3 aos - F = 2.50

7-8 aos - F = 0.42

+ 8 aos - F = 0.00

- Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los

de pedrigee, considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior del

animal, el tipo de lana y color, como la produccin y calidad de la misma; as comolos premios obtenidos por stos o sus progenitores en las ferias organizadas por la

Autoridad Competente. El Perito en base a sus apreciaciones y criterio, bonificar ono la valuacin respectiva.

- En ganado equino de competicin se considera el elevage; las lneas deconsanguinidad de progenitores y descendientes.

- En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree,edad, presencia en su conformacin externa, tipo de piso , docilidad, sexo, premios

obtenidos, etc. y de acuerdo a la normatividad vigente.

ARTICULO III.I.49.-Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo alos precios promedio de mercado teniendo en cuenta el pedigree, la especie, gnero

y familia; as como la raza de algunas especies.

Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o plumaje, aptitud para la

reproduccin, produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia yotras cualidades que considere el perito.

ARTICULO III.I.50.- Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarntomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas: Cientfica, exposicin,

consumo humano e industrial.

ARTICULO III.I.51.- La valuacin de especies protegidas esta sujeta a criteriosdel perito quien la sustentar en su informe y de acuerdo a las normas establecidas

por la autoridad estatal competente.

ARTICULO III.I.52.- Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar yprocesados en almacn, frigorficos, etc. se valuarn teniendo en cuenta el estado y

calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado.

ARTICULO III.I.53.- Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segnla especie, calidad, estado de conservacin y posibilidad de usarlos segn precio

promedio en mercado.

ARTICULO III.I.54.- La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao defibra, uniformidad en el color, estado de conservacin el volumen o rendimiento, y

especie segn precio promedio en el mercado .

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Tasaciones

ARTICULO III.I.55.- Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promediosen mercado, a criterio del perito, quien la sustentar

CAPITULO J : VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS ENZONAS DE EXPANSION URBANA E ISLAS RUSTICAS

ARTICULO III.J.56.- Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenosrsticos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el

futuro crecimiento de sta, de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial.

ARTICULO III.J.57.- Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellosque manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar

en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los

planes de desarrollo oficiales.

ARTICULO III.J.58.- Se denomina isla rstica conforme al Artculo 1 II.05 de estereglamento a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas

habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico.

ARTICULO III.J.59.- En la valuacin se tomar como referencia, el valor de losterrenos urbanos de las zonas adyacentes.

ARTICULO III.J.60.- El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana,isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente:

1 Estableciendo zonas de influencia del terreno.

2 Aplicando la frmula para determinar su valuacin arancelaria

ARTICULO III.J.61.- Mtodo de las zonas de influencia.- Se establecern zonasde influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona.

La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la la lnea

del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la

normativa, sealada en los planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad

de 30 m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con reapredominante mxima de 500 m2, y 50 m. de profundidad cuando la superficie de los

lotes fuesen mayor de 500 m2. La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas

de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante.

ARTICULO III.J.62.- Frmula para determinar la valuacin arancelaria.- La valuacindefinitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas

se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el

valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula:

n

V.D. = (VB)J x AJ

j =1

En donde : V.D. = Valuacin definitiva

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Tasaciones

V.B. = Valor bsico

A = Area

ARTICULO III.J.63.- En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes

casos :

1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas

obras de infraestructura urbana.

2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.

3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

ARTICULO III.J.64

1er. Caso.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras

de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frentea vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04.

(aplicar la Tabla N 10)

Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de

infraestructura, o por el contrario el terreno puede dar frente a vas con diferente puntaje

de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la

primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se

deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en

forma proporcional a los frentes.

Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera

y cuarta zona.

ARTICULO III.J.65.- Clculo del Valor Bsico (V.B.) para la primera zona.- Cuandoel terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le

son inherentes, el Valor Bsico, para la primera zona se calcula por la aplicacin de

la siguiente frmula :

V.B. = CAV (Vp - VOH)

Donde :

V.B. = Valor bsico

CAV = Coeficiente de rea vendible

Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona

adyacente.

VOH = Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana.

ARTICULO III.J.66.- El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona serequivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente.

La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total

del terreno.

ARTICULO III.J.67.- El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin

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Tasaciones

que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana. Los coeficientes

del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de

habilitacin a realizarse y/o solicitada, segn proyecto propuesto por el profesional a

la entidad respectiva, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la

autoridad respectiva.

ARTICULO III.J.68.- El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calleslocales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con

similar zonificacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia

de 200 m. del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la

distancia se incrementar de 100 m. en 100 m.

Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar

en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.

ARTICULO III.J.69.- Valor de las Obras de Habilitacin Urbana (VOH) Sedeterminar el valor probable de la habilitacin urbana, mediante la aplicacin de las

Tablas Ns. 10 y 11. El total de puntos obtenido se multiplicar por el valor VTHoficial

correspondiente. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado

de deducir el valor del terreno rstico, del valor del terreno habilitado; segn la

frmula :

VOH = VTH _ VTR

Donde :

VOH = Valor de obras de habilitacin urbana

VTH = Valor de terreno habilitado

VTR = Valor de terreno rstico de 1 Categora, con riego de la zona.

ARTICULO III.J.70.-

2do. Caso.- Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.

- En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, oque poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0.03 (Aplicar Tabla

N 10)

- Se establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms

prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose

sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno

materia de valuacin.

ARTICULO III.J.71

3er. Caso.- Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico,

se calcula sobre la base de los siguientes criterios :

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Tasaciones

a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la

correspondiente al lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea

generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor

bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse.

b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente

al 80% del valor fijado en el tem anterior.

c) Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor

arancelario, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados

en el 1er. caso.

ARTICULO III.J.72.- Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin delValor Bsico.- En la determinacin del Valor Bsico por aplicacin del presente ttulo

debe tenerse en cuenta los siguientes criterios :

a) Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de

primera categora del distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios

sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos.

Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse

como referencia son las siguientes :

Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por

gravedad.

Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondientes a la altitud en

que se ubica la ciudad.

Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del

ro o carretera.

c) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza

del terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles localesadyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico

incluyendo el factor T de la Tabla N 09.

TABLA N 09

F A C T O R T

TOPOGRAFIA (T)

a. Pendientes :

Menor de 5% 1,00De 5 a 10% 0,90

De 11 a 20% 0,80

De 21 a 30% 0,70Mayor de 30% 0,60

NATURALEZA DEL TERRENO

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Tasaciones

b. Suelos que obligan a inversiones

extraordinarias en cimentaciones :

Arenosos o arcillosos 0.70

Con afloramiento rocoso 0,65

Con napa fretica superficial 0,60

Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del

terreno, el factor T se determinar multiplicando los factores correspondientes.

TABLA N 10

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACIONESURBANAS (VOH)

DE USO RESIDENCIAL

PARTIDAS CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS

Estudios Para habilitaciones planificadas 0.02(*)

Trazo Trazo definido de calle 0.02(*)

Calzada Tierra nivelada con trazo definido, con

rasante construida en terreno natural,

con un ancho de va :

Menor de 6.00 m 0.04

De 6.00 m a 10.00 m 0.05

Mayor de 10.00 m 0.06

Afirmado compactado, con un ancho de va :Menor de 6.00 m 0.08

De 6.00 m a 10.00 m 0.09

Mayor de 10.00 m 0.10

Suelo estabilizado con cal, cloruro de

calcio, o similares y con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.10

Mayor de 10.00 m 0.12

Suelo estabilizado con cemento o asfalto

o con tratamiento superficial de asfalto,con un ancho de va :


De 6.00m a 10.00 m 0.13

Mayor de 10.00 m 0.14

Empedrado con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.14

De 10.01 m a 18.00 m 0.16

Mayor de 18.00 m o avenidas dedoble va. 0.18

Carpeta asfltica, con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.24

De 10.01 m a 18.00 m 0.27(*)

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Tasaciones

Mayor de 18.00 m o avenidas de

doble va. 0.32

Calzada Adoquinado con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.32De 10.01 m a 18.00 m 0.36


doble va. 0.41

Losa de concreto, con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.36

De 10.01 m a 18.00 m 0.41

Mayor de 18.00m o avenidas de

doble va. 0.49

Canalizacin Con canales sin revestir 0.02

de agua para Con canales revestidos con concreto :

regadio Agua de captacin 0.07

Agua de pozo 0.08

Red de agua Para piletas pblicas 0.06

Potable Para conexiones domiciliarias 0.15(*)

Red de alcanta- Tanques o pozos spticos 0.08

rillado Para conexiones domiciliarias 0.14(*)

Con cables areos sin postes 0.08

Con postes de madera sin tratamiento

y con cables areos 0.12

Con postes de concreto, fierro o madera

Red de Energa tratada :

Elctrica Con cables subterrneos ypastorales 0.18

Con cables subterrneos 0.17(*)

Con cables areos 0.15

Conexiones Agua 0.05(*)

Domiciliarias Alcantarillado 0.04(*)

Energa Elctrica :

Cables areos 0.02

Cables subterrneos 0.03(*)

Vereda de ancho De empedrado 0.04

menor de 1.20 m De asfaltado con sardinel de concreto 0.08

De concreto simple 0.09

Vereda de ancho De empedrado 0.07entre 1.20 m y De asfalto con sardinel de concreto 0.09

2.40 m De concreto simple 0.11(*)


mayor de 2.40 m De asfalto con sardinel de concreto 0.12


(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una

habilitacin urbana tipo.

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Tasaciones

TABLA N 11

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACIONESURBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL

PARTIDAS CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS

Estudios Para habilitaciones planificadas 0.02(*)

Trazo Trazo definido de calle 0.02(*)

Calzada Tierra nivelada con trazo definido, con

rasante construida en terreno natural,



De 6.00 m a 10.00 m 0.04

Mayor de 10.00 m 0.05

Afirmado compactado, con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.08

Mayor de 10.00 m 0.09

Suelo estabilizado con cal, cloruro de

calcio, o similares y con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.09

Mayor de 10.00 m 0.10

Suelo estabilizado con cemento o asfaltoo con tratamiento superficial de asfalto,



De 6.00 m a 10.00 m 0.11

Mayor de 10.00 m 0.12

Empedrado con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.10

De 10.01 m a 18.00 m 0.11

Mayor de 18.00 m o avenidas dedoble va. 0.13

Carpeta asfltica, con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.18

De 10.01 m a 18.00 m 0.21


doble va. 0.24

Calzada Adoquinado con un ancho de va :


De 6.00 m a 10.00 m 0.26De 10.01 m a 18.00 m 0.28


doble va. 0.32

Losa de concreto, con un ancho de va :


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Tasaciones

De 6.00 m a 10.00 m 0.30

De 10.01 m a 18.00 m 0.32(*)


doble va. 0.36

Red de agua Con red pblica 0.11(*)Potable Con red particular 0.10

Red de alcanta- Con red pblica 0.10(*)

rillado Con red de desage industrial 0.17

Con cables areos sin postes 0.05


Red de Energa y con cables areos 0.09

Elctrica Con postes de concreto, fierro o madera

para alumbrado tratada:

pblico Con cables areos 0.09(*)

Con cables subterrneos 0.13


y con cables areos 0.07

Red de Energa Con postes de madera con tratamiento,

Elctrica para concreto o fierro :

uso industrial Con cables areos 0.09


Conexiones Agua 0.04(*)

de lotes Alcantarillado 0.04(*)

Energa elctrica :

Con cables areos 0.02



menor de 1.40 m De asfaltado con sardinel 0.07De concreto simple 0.08


normal de 1.40 m De asfaltado con sardinel 0.09

a 2.00 m De concreto simple 0.11(*)


mayor de 2.00 m De asfaltado con sardinel 0.11


(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al

estudio de una habilitacin industrial tipo.

TITULO IV : VALUACION DE SERVIDUMBRESY USUFRUCTOS


ARTICULO IV.A.01.- En la valuacin de servidumbre no es posible sealar reglasfijas por la gran variedad de casos que al respecto pueden presentarse, por lo que el

perito queda en libertad para usar un procedimiento tcnico debidamente sustentado,

y al valorizrsele debern tenerse en cuenta los daos y perjuicios que resultaren alpropietario del predio sirviente.

ARTICULO IV.A.02.- El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien perosin poder disponer de l si ste es ajeno. Tiene como caractersticas :

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Tasaciones

1 La de ser un derecho real

2 La de conceder el derecho de uso y goce del bien como un carcter temporal

3 La de no poder modificar substancialmente el bien

4 Recae sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo el dinero que slo da

derecho a percibir renta.

El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por contrato y por

testamento, puede recaer sobre toda clase de bienes. El usufructo toma las siguientes

formas: el normal, con la obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el

uso razonable, el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se consumen, el

usufructo a ttulo universal y el usufructo a ttulo personal.

ARTICULO IV.A.03.- El capital que representa un usufructo se determina aplicandola siguiente formula :

C = A [ (1 + i)n - 1 ]

i(1 + i)n

En donde :

C = Capital

A = Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufructuario o beneficiario al

fin de un perodo (ao).

n = Nmero de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato.

i = Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.

La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de

la siguiente formula :

C = A x [ (1 + i)n - 1 ] + Vt +

i(1+ i)n i(1 + i)n

Donde :

Vt : Valor del terreno

Si el usufructo implica el uso temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de

aplicacin la siguiente formula :

C = A + Vt +

i i(1 + i)n

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Tasaciones

TITULO V : VALUACION DE PROPIEDADESINDUSTRIALES


ARTICULO V.A.01.- La valuacin de una Industria deber comprender todos susbienes tangibles e intangibles.

Bienes tangibles: El valor de su local (terrenos y construcciones) si es propio, o de

su usufructo; el de sus instalaciones; el de sus sistemas y equipos industriales

(procesos productivos, maquinas, herramientas, vehculos, etc.); el de los muebles,

enseres, equipos de oficina, materiales, repuestos, productos y otros bienes que

posean.

Bienes intangibles: gastos del proyecto, gastos de supervisin, promocin,

organizacin y puesta en marcha; patentes, marcas de fabrica, franquicias, opciones,

contratos, derechos a servicios y otros bienes.

Tambin comprende otros elementos que pueda tener su activo y pasivo; debiendo

agregar el perito las observaciones que estime convenientes sobre la idoneidad de los

bienes para la industria que lo ocupa.

ARTICULO V.A.02.- La tasacin de propiedades industriales, comprende lassiguientes etapas :

a)Estudio de la documentacin proporcionada por los propietarios o solicitantes

de la tasacin; declaratoria de fabrica, certificado de gravamen, planos de las

edificaciones, instalaciones y obras complementarias; relacin de maquinas y equipos,

capacidad de produccin, muebles, enseres, repuestos, vehculos, materias primas,

productos en proceso y productos terminados; sus facturas de compra respectivas,

plizas de importacin, etc.

b)Inspeccin de campo: medir o comprobar las dimensiones de su local,

inspeccionar las edificaciones, constatar el estado de conservacin, calificndolo segn

las tablas de depreciacin.

Verificar los equipos contraincendios, alarmas, cmaras de vdeo, equipos de

bombeo, hidroneumtico, de aire acondicionado, grupo electrgeno etc. Constatacin

y verificacin de cada maquina y/o equipo, tomando los datos de marca, tipo, modelo,

nmero de serie, capacidad, ao de fabricacin, estado de conservacin, grado de

operatividad, obsolescencia, repotenciamiento, etc.

Datos contables de activos y pasivos de la empresa, toma de muestras fotogrficas,

grabacin o filmacin de ser posible, de la visita de campo.

c) Anlisis y obtencin de precios similares nuevos.

d) Trabajo de gabinete: Determinacin de la metodologa a utilizar en la tasacin,

clculos, frmulas y fundamentos.

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Tasaciones

e) Preparacin del informe pericial : Comprende la memoria descriptiva, inspeccin

de campo y valorizacin de los bienes.

ARTICULO V.A.03

1.- Memoria descriptiva

La memoria descriptiva para propiedades industriales comprende :

a) Inmuebles industriales: similar a la memoria descriptiva de los Ttulos II, Captulo

B y Ttulo III, Captulo G.

b) sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos:Nombre

del propietario, nombre de la persona que solicita la tasacin, objeto de la tasacin y

metodologa o reglamentacin empleada, fecha a la cual esta referida la tasacin,

ubicacin y uso actual del

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