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PLAN PARCIAL DE ORDENACION

S. U. R. LA VEGA 2. LA LAGUNA

PROMOTOR: COMUNIDAD DE BIENES LA VEGA 2

FÉLIX F. PERERA PÉREZ, ARQUITECTO

Plan Parcial La Vega-2 San Cristóbal de La Laguna Aprobación Definitiva

Félix F. Perera Pérez, arquitecto

INDICE GENERAL DE DOCUMENTACION página 1

INDICE GENERAL DE DOCUMENTACION

DOCUMENTO NUMERO I: MEMORIA DE INFORMACION DOCUMENTO NUMERO II: MEMORIA DE CONTENIDO AMBIENTAL DOCUMENTO NUMERO III: MEMORIA DE ORDENACION DOCUMENTO NUMERO IV: NORMATIVA DOCUMENTO NUMERO V: PLANOS DOCUMENTO NUMERO VI: PLAN DE ETAPAS Y SISTEMA DE EJECUCIÓN DOCUMENTO NUMERO VII: ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO

EQUIPO REDACTOR

REDACTORES:

Félix F. Perera Pérez , arquitecto

COLABORADORES:

Carolina Rivero González, Arquitecta Natura Consultoría y Gestión SL

José Miguel Navarro García, Ingeniero Industrial Miriam Hernández Pérez, Delineante

Santa Cruz de Tenerife, Septiembre de 2.005

Félix F. Perera Pérez

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MEMORIA DE INFORMACION



INDICE

1. INTRODUCCIÓN 1.1. Antecedentes 1.2. Justificación de la formulación del plan parcial. 2. INFORMACIÓN FÍSICA. CONTENIDO AMBIENTAL. 2.1. Situación. Marco territorial. 2.2. Delimitación del sector. 2.3. Accesibilidad. 2.4. Morfología y topografía. 2.5. Geología. Marco geológico de la comarca. 2.6. Hidrogeología. 2.7. Hidrología. 2.8. Calidad del aire. 2.9. Flora y vegetación. 2.10. Fauna 2.11. Paisaje (Puntos de alto y bajo potencial de vistas) 2.12. Población, relaciones socioeconómicas y culturales 2.13. Patrimonio Histórico. 2.14. Inventario territorial: 2.14.1. Elementos naturales y culturales presentes en el ámbito de ordenación. 2.14.2. Variables ambientales 2.14.3. Impactos ambientales 2.14.4. Elementos urbanos existentes 2.15. Ocupación del suelo en el ámbito del sector 2.15.1. Usos agrícolas 2.15.2. Usos edificatorios 2.15.3. Usos de infraestructuras 2.15.4. Servicios urbanos. 3. INFORMACIÓN URBANÍSTICA. CONDICIONES LEGALES. 3.1. El planeamiento general 3.2. Condicionantes instrumentos de ordenación territorial. 3.3. Afecciones por legislación sectorial. 3.4. Relación de propietarios y características de las parcelas.


MEMORIA DE INFORMACION página 1



1. INTRODUCCIÓN

1.1. Antecedentes El Plan General de Ordenación del Municipio de La Laguna fue aprobado definitivamente por Orden de la Consejería de fecha 25 de enero de 2000 y con entrada en vigor el 8 de Junio de 2000. Actualmente se encuentra en fase de redaccion, aprobado inicialmente en Octubre de 2.002, la Adaptacion a las determinaciones de la Disposición Transitoria Segunda, párrafo primero del Decreto Legislativo1/2000, de 8 de Mayo, por el que se aprueba el texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, modificado por la Ley 2/2000, de 17 de julio, de Medidas económicas, en materia de organización administrativa y gestión relativas al personal de la Comunidad Autónoma de Canarias y de establecimiento de normas tributarias y por la Ley 6/2001, de 23 de Julio, de Medidas Urgentes en Materia de Ordenación del Territorio y del Turismo de Canarias (en adelante LOTCan).

UBICACIÓN DEL SECTOR LA VEGA 2 EN EL PLANO DE CLASIFICACION Y CATEGORIZACION




La estructura General y Orgánica del Plan contempla la zona objeto de este plan parcial, como suelo urbanizable, denominado “SUR LA VEGA “, conforme al Programa de Actuación del P.G.O.U., se puede acometer de inmediato y en un plazo de 8 años.

UBICACIÓN DEL SECTOR LA VEGA 2 EN EL PLANO DE USOS GLOBALES Y ELEMENTOS ESTRUCTURANTES

1.2. Justificación de la formulación del plan parcial. De la normativa de la citada adaptación, en su articulo 40, se establece:

1.-Constituyen el suelo urbanizable aquellas áreas del territorio que el Plan General destina a ser soporte del crecimiento urbano previsible. 2.-En función de las previsiones de incorporación al proceso de desarrollo urbano establecidas en el Plan General, el suelo urbanizable se adscribe solamente a la categoría de suelo urbanizable sectorizado. 3.-Forman el suelo urbanizable sectorizado aquellos terrenos delimitados en el plano E.1 de Clasificación y Categorización del Suelo.

De la normativa de la citada adaptación, en su articulo 42, se establece:

1.- Los terrenos clasificados como suelo urbanizable sectorizado se dividen, en función de las determinaciones que contengan por la ordenación de los mismos, y de acuerdo con el artículo 53 LOTCan, en Suelo Urbanizable Sectorizado




Ordenado y Suelo Urbanizable Sectorizado No Ordenado. 2.- Forman el suelo urbanizable sectorizado ordenado aquellos terrenos delimitados en el plano E.1 de Clasificación y Categorización del Suelo y denominados SUSO. 3.- Forman el suelo urbanizable sectorizado no ordenado aquellos terrenos delimitados en el plano E.1 de Clasificación y Categorización del Suelo y denominados SUSNO. 4.- Todos los terrenos clasificados como urbanizables vienen divididos por sectores, los cuales constituyen unidades geográficas y urbanísticas con características homogéneas dentro de cada uno de ellos y diferenciales de los demás, señalándose cada uno expresamente mediante la delimitación de su perímetro preciso en los planos. 5.- Los sectores en que se divide el Suelo Urbanizable Sectorizado en el presente Plan General, de acuerdo a su división en Ordenados y No Ordenados, según el artículo 53 LOTCan, son los siguientes: Suelo urbanizable Sectorizado Ámbito Uso Característico. Suelo urbanizable Ordenado: SGRV-16(Geneto) Comunicaciones. Suelo Urbanizable No Ordenado: Bajamar 1 Residencial. Bajamar 2 Residencial. Bajamar 3 Residencial. Tejina 1 Residencial. Tejina 2 Residencial. Tejina 3 Industrial+ Residencial Tejina 4 Residencial. Tejina 5 Residencial. Valle de Guerra 1 Residencial. Valle de Guerra 2 Industrial. Guamasa 1 Residencial. Guamasa 3 Industrial. La Vega 1 Industrial+Residencial. La Vega 2 Residencial. La Vega 3 Residencial. La Vega 4 Residencial. Geneto 1 Residencial.

Geneto 2 Residencial. Geneto 3 Residencial. Geneto 4 Residencial. Geneto 5 Residencial. Geneto 6 Residencial. Geneto 7 Industrial+Residencial. Geneto 8 Residencial. Geneto 10 Residencial. Geneto 11 Residencial. La Cuesta 1 Residencial. La Cuesta 2 Residencial. La Cuesta 3 Residencial.

De la normativa de la citada adaptación, en su articulo 43, se establece:

1.- El suelo urbanizable sectorizado se desarrollará mediante los Planes Parciales correspondientes a los sectores delimitados en el Plano de Régimen de Uso y




Gestión del Suelo. 2.- Los Planes Parciales se redactarán con arreglo a lo dispuesto en el Título III de estas Normas y al contenido del presente Título. 3.- Los Planes Parciales deberán referirse a un sólo sector de suelo urbanizable integrando en todo caso a los elementos de sistemas generales interiores al mismo. 4.- Los Planes Parciales cumplirán en los diferentes sectores las determinaciones y condiciones que para su desarrollo particular se expresan en las fichas correspondientes a cada uno de ellos. 5.- Las Ordenanzas de los Planes Parciales se atendrán a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización y a las condiciones y recomendaciones que se establecen en este Título.

UBICACIÓN DEL SECTOR EN EL PLANO DE GESTION Y PLANEAMIENTO REMITIDO

En el documento de Sectores de Suelo Urbanizable se describe en la ficha denominada LA VEGA 2, como SUELO URBANIZABLE DE USO RESIDENCIAL, con una superficie de 52.372 m2. Por todo ello se entiende justificada la conveniencia y oportunidad de este plan parcial.




2. INFORMACIÓN FÍSICA. CONTENIDO AMBIENTAL

2.1. Situación. Marco territorial. Los terrenos clasificados por el Plan General de San Cristóbal de La Laguna como Suelo Urbanizable, denominado SUR LA VEGA 2, se situan al norte del municipio, en la margen naciente de la autopista Santa Cruz-La Laguna, en la bolsa de suelo que se ubica entre los caminos rurales de Las Gavias y Fuente Cañizares.

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CAMINO DE LAS GAVIAS

CAMINO FUENTE CAÑIZARES

CAMINO DE LA CRUZ

SUELO URBANO

COLEGIO LUTHER KING

2.2. Delimitación del sector. El sector de Suelo Urbanizable SUR LA VEGA 2 esta delimitado por:

Al Norte: Colegio Luther King y porcion de suelo urbano. Al Sur: franja de suelo urbano con frente al camino de Las Gavias. Al Este: Camino de La Cruz y franja de suelo urbano con frente a dicho camino. Al Oeste: Camino de Las Gavias y franja de suelo urbano con frente a dicho camino.

Realizado el levantamiento topográfico del ámbito del plan parcial, se ha comprobado que la




superficie real del sector abarca 50.005,88 m2. Los terrenos del sector no están incluidos en ningún Espacio Natural, según la Ley de Espacios Naturales de la Autonomía de Canarias (L.E.N.A.C.) y el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Espacios Naturales. 2.3. Accesibilidad. La accesibilidad al sector se garantiza mediante los caminos existentes, Las Gavias – Fuente Cañizares – La Cruz, actualmente integradas en la red viaria urbana, garantizando su conexión con el casco principal, así como por medio de las vías proyectadas en el plan general que enlazan este sector con los suelos urbanizables próximos. 2.4. Estado actual. Esta área se corresponde con antiguos terrenos de cultivo abandonados desde hace tiempo, pero en los que todavía es posible detectar algunos elementos indicativos de origen agrocultural de la actividad que se realizaba. Entre los cultivos utilizados se encuentran los cereales, coles, beterradas y un variado espectro de frutales, acompañados por una vegetación de tipo ruderal que tapiza el sustrato. Actualmente, estos terrenos están circundados por edificaciones de diversa tipología donde se mezclan edificaciones tradicionales aisladas, antiguos cuartos de aperos reconstruidos como viviendas en muchos casos sin enfoscar, edificaciones de autoconstrucción con tipología de salón en la parte baja y vivienda en el piso superior, urbanizaciones de adosados y pareados de tipo ciudad-jardín y chalet de grandes dimensiones con jardines. En el desarrollo del contenido ambiental de un sector de estas características no podemos hablar con rigor de unidades ambientales propiamente dichas, dado el reducido espacio para caracterizar ambientes con clara distinción. Pero en su lugar y a efectos de análisis, sí se pueden diferenciar una serie de sectores con diferencias fisonómicas. No obstante, nos referiremos a ellas bajo la denominación de unidades ambientales para seguir el protocolo propio de los estudios ambientales aplicados al territorio. Para ello, se ha dividido el ámbito de actuación en tres unidades denominadas como Zona I Zona II y Zona III, a las que nos referiremos a lo largo del documento ambiental del Plan Parcial.




UNIDADES AMBIENTALES 2.5. Análisis de la variable ambiental establecida en el plan general. La introducción y aplicación de la variable ambiental al contenido de este Plan Parcial en todas sus determinaciones, resulta consecuente con la aplicación necesaria que impone el Decreto 35/1995,




de 24 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de Contenido Ambiental de los Instrumentos de Planeamiento. Corresponde al planeamiento de desarrollo y, en concreto, a los Planes Parciales, establecer la forma en que una determinada porción del territorio de un municipio debe transformarse con sujeción a dos criterios básicos: adaptación a las determinaciones urbanísticas y ambientales establecidas por el planeamiento general y territorial en cuanto a la utilización del suelo, y el deber de alcanzar la mayor calidad ambiental posible para el espacio que va a resultar transformado como consecuencia de la urbanización y edificación del sector. Partiendo de estas premisas, el contenido ambiental del planeamiento de desarrollo del Plan Parcial “La Vega II” contendrá las determinaciones propias de su naturaleza y finalidad, además de las necesarias para cumplir los objetivos o condiciones de carácter ambiental que, en su caso, se establezcan por el planeamiento superior. Formalizando el carácter de dicho mandato, corresponde analizar las determinaciones del planeamiento jerárquicamente superior para adecuar el desarrollo del Plan Parcial a sus determinaciones. El Reglamento 35/1995 precisa el contenido ambiental que cada instrumento de planeamiento debe incorporar en su formulación y redacción, y lo realiza en la confianza de que cada uno de éstos adopte los criterios ambientales que le correspondan en función de su posición estratégica y jerárquica en el sistema de planeamiento. Por ello, se atribuye al planeamiento general una mayor capacidad y discreción a la hora de definir el contenido reglamentario de las medidas de protección, mientras que para el planeamiento de desarrollo, en principio, se limita tal capacidad. El Preámbulo del Decreto 35/1995 lo expresa del siguiente modo:

“Se justifica así que las determinaciones que el presente Reglamento establece para los instrumentos de planeamiento territorial y municipal resultan notablemente más extensas que las fijadas para el planeamiento de desarrollo, dado que corresponden a aquella categoría de instrumentos las decisiones fundamentales en materia ambiental: la localización de los usos y las actividades sobre el territorio y la fijación de su nivel de intensidad. Los restantes instrumentos de ordenación tienen por objeto detallar, desarrollar y ejecutar aquellas determinaciones, en una sucesiva restricción del ámbito de resolución”.

El municipio de La Laguna cuenta con un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU en terminología de la legislación estatal anterior) aprobado definitivamente y publicada su Normativa Urbanística en el Boletín Oficial de La Provincia nº 60, de 19 de mayo de 2000. Este PGOU se redactó atendiendo al contenido ambiental que le es propio, ya que cuando se inició su formulación se encontraba en vigor el Decreto 35/95, por lo que corresponde analizar sus determinaciones en relación al sector de suelo urbanizable que nos ocupa. El PGOU valora ambientalmente de modo muy general, el sector territorial de la Vega de La Laguna, para luego descender en mayor detalle al analizar las consecuencias ambientales del sistema de clasificación de suelo establecido en este ámbito. El resultado del análisis general de este sector territorial denominado La Vega, se puede resumir literalmente en el siguiente texto del planificador municipal:

“En la Vega de La Laguna, una de las más extensas planicies de la isla, confluyen una amplia serie de apetencias de uso, sobre un territorio de gran valor natural y, sobre todo, de extraordinario valor agrícola. Es aquí




en la Vega donde el conflicto de usos es, incomparablemente más acusado: residencia periurbana, industria, instalaciones militares, pugnan con la vocación natural de un espacio surcado por grandes infraestructuras de comunicaciones terrestres que unen el área metropolitana con el norte de la Isla.

Juzgar adecuadamente la magnitud del impacto de las determinaciones del Plan supone situarse en el contexto en el que se aplican. Hay que situarse en el contexto de una ciudad que pugna por crecer a costa de la vega agrícola que la rodea; hay que colocarse en el contexto administrativo y de gestión propio del archipiélago, caracterizado por la indisciplina y la actuación al margen del planeamiento; es preciso situarse en el contexto creado por un planeamiento obsoleto y por una gestión urbanística ausente, en el mejor de los casos, que ha permitido la consolidación de situaciones de hecho contradictorias con los principios más elementales del buen uso de los recursos”. Sobre la base de esta caracterización y concreta problemática, el Plan no renuncia a tratar de ordenar esta realidad y atender a los verdaderos mecanismos de carácter económico y morfológico que caracterizan su transformación, incluyendo los procesos marginales en el ámbito de la ordenación del Plan, con la finalidad de conseguir una integración de los procesos de desarrollo urbano en un orden viable. Siguiendo con este esquema el Plan realiza un diagnóstico, evaluación y medidas ambientales aplicables para cada acción que, en el entorno de la Vega y a los efectos del sector de suelo urbanizable que nos ocupa, se concretan en los siguientes parámetros descriptivos:

a) Descripción general: al margen de desarrollos edificatorios basados en la construcción a borde de los caminos, consolidaciones puntuales de núcleos de carácter agrícola y otros residenciales tipo ciudad-jardín, existe una consolidación de núcleos desarrollados al margen del planeamiento, mencionando expresamente la zona de Las Gavias (borde suroeste del Plan Parcial “La Vega II”).

b) Características básicas del medio físico: El planeamiento general caracteriza la morfología,

el clima, la vegetación y la fauna del ámbito de la Vega, pero como coinciden con la caracterización que el contenido ambiental de este Plan Parcial les asigna de modo más desarrollado y con mayor margen de precisión, obviamos su caracterización general remitiéndonos al contenido ambiental de este Plan para su análisis. Sin embargo, si conviene resaltar el resto de las características básicas del planeamiento general porque son las razones que conducen a la clasificación como suelo urbanizable del sector “La Vega II”.

• Usos tradicionales: Agricultura de secano, especialmente cereales y

granos, en fase de abandono: La Vega de La Laguna es la mejor zona agrícola de medianías de Canarias, dadas sus condiciones de suelo, clima y pendiente. Residencia aislada ligada a la parcela agrícola.

• Otros usos: Ocupación residencial e industrial indiscriminada. Abandono de cultivos.

• Patrimonio: Edificaciones tradicionales aisladas. Suelos de vocación agrícola. Paisaje de gran interés.

• Impactos: Proliferación edificatoria a lo largo de los caminos y carreteras sin tipologías definidas.

• Fragilidad: Elevada frente a la magnitud de impactos a que se haya sometida.




• Calidad ambiental: Alta. • Estado actual: En proceso de acelerada colonización edificatoria.

a) Uso actual y demandas detectadas: Se detecta una acusada tendencia al cambio de uso agrícola por el residencial que afecta en mayor medida a las áreas más próximas al casco de La Laguna y a los bordes de los caminos y carreteras que cruzan el área. La demanda residencial prosigue las tendencias que se detectan actualmente, una división entre ciudad-jardín y residenciales marginales. El modo de crecimiento al margen del planeamiento y de la gestión urbanística ha llevado a la creación de unos núcleos de población infradotados, para los que se demandan los equipamientos de que carecen. Por otra parte, la presión urbanística es muy alta e induce una demanda muy importante de infraestructuras, servicios y clasificación de suelo.

b) Capacidad de asimilación de usos: El potencial agrícola de la mejor zona de cultivo de la

isla no debe perderse bajo ninguna circunstancia, por lo que debe hablarse de una capacidad de asimilación limitada para los usos con contenido edificatorio.

Una vez caracterizada la zona de la Vega, se evalúan las consecuencias ambientales de las determinaciones del Plan aplicables a la misma, cuya finalidad y objetivos aplicados al Sector que nos ocupa (situado entre la carretera de Tejina y aeropuerto de los Rodeos según el Plan), se concretan en el reconocimiento de los suelos consolidados por la edificación o por el planeamiento, previendo además áreas de crecimiento clasificadas como Suelo Urbanizable y destinadas a satisfacer las demandas de suelo residencial y a dotar de una infraestructura homogénea y funcional al área. Tras realizar un análisis de los diversos instrumentos de planeamiento anterior (general y de desarrollo) y sus consecuencias sobre este territorio, establece un diagnóstico que se resume en los siguientes puntos:

• La urbanización paulatina de La Vega de La Laguna ha implicado un doble impacto de elevada magnitud: se pierden los mejores suelos agrícolas del archipiélago y se contamina uno de sus más importantes acuíferos.

• El área de la Vega se encuentra afectada por una potente dinámica urbanizadora que afecta en mayor o menor medida a un gran porcentaje de su superficie. Una dinámica cuya limitación exige de medios de gestión y voluntad política y ciudadana considerables que, hasta el momento, no se han puesto de manifiesto.

• La zona de la Vega es una de las que reciben una mayor demanda de residencia unifamiliar asilada en la isla, por las múltiples condiciones favorables que reúne. Esto ha creado una potente dinámica inmobiliaria traducida en parcelaciones y en creación de expectativas múltiples de urbanización, en unos casos con respaldo legal y, en otros, simplemente al margen de la legalidad vigente.

Para responder a esta situación, el planificador municipal opta por clasificar el suelo necesario y suficiente como urbano y urbanizable en este ámbito, con la finalidad de reconducir el carácter de marginalidad de los asentamientos urbanos mediante la dotación de las infraestructuras y espacios libres necesarios que mejoren la calidad de la vida y las condiciones de residencia en tales núcleos. Esta decisión se sustenta en el planeamiento general ante la escasa confianza que




se tiene en la adecuada regulación de la disciplina urbanística, de tal modo que su eficacia permitiera optar por otra solución más restrictiva. Una vez tomada esta decisión evalúa y valora el impacto que produce tal determinación de carácter municipal, en los términos que siguen:

• Estimación de los efectos ecológicos: → Alteraciones cuantitativas y cualitativas del ciclo hidrológico: serio riesgo de

contaminación del acuífero si no se toman las medias de saneamiento adecuadas.

→ Alteración o destrucción de hábitat o de elementos naturales o seminaturales. Se destruye superficie de suelo agrícola potencialmente productivo.

→ Perjuicios potenciales a especies de flora y fauna: no existen valores exclusivos de flora y fauna que puedan ser afectados por la urbanización.

→ Introducción o favorecimiento de especies potencialmente peligrosa: el ajardinamiento de calles y parcelas puede ser vía de penetración para múltiples especies vegetales y animales potencialmente agresivas.

→ Efectos posibles sobre los equilibrios ecológicos: el equilibrio ecológico del sector se encuentra ya gravemente alterado. En un contexto más amplio puede hablarse de lo que significa la pérdida de suelo cultivable, de recursos acuíferos a nivel de equilibrio insular y de ubicación de la residencia en el exterior de los núcleos consolidados.

• Estimación de los efectos sobre el medio antropizado: → Efectos negativos sobre el bienestar humano: la mejora en los

equipamientos del área debe redundar en una mejora de su habitabilidad. → Efectos negativos sobre los usos tradicionales del suelo: se afectan áreas

agrícolas en producción o potencialmente productivas del suelo no consolidado que se clasifican como urbanos.

• Estimación de efectos sobre el patrimonio natural y cultural: → Afectación de áreas de sensibilidad ecológica y/o de espacios naturales

protegidos: no se afectan espacios de estas características.




→ Afectación de patrimonio cultural o histórico: los elementos de valor patrimonial se encuentran catalogados y sometidos a protección por el Plan General.

• Alteración del paisaje: → El paisaje está sufriendo una alteración importante por el paso del suelo

rústico agrícola a suelo edificado.

Tras la evaluación de los previsibles impactos, se acaba realizando una valoración calificada como “muy significativo” para las previsiones de suelo urbanizable adoptadas para la zona de La Vega, aludiendo, sin embargo, como medidas previstas para evitar, reducir o compensar los efectos ecológicos negativos, tan solo a la aplicación de las normas generales de ajardinamiento, ocupación parcelaria y posición de la edificación. Por último, en el artículo 120 de las Normas Urbanísticas encontramos los Criterios de Ordenación establecidos para el planeamiento parcial, que deben aplicarse en la formulación y ejecución del Plan Parcial “La Vega II” y por lo tanto son de aplicación en la formulación del contenido ambiental de este planeamiento de desarrollo.

2.6. Hidrogeología, Geomorfología y Edafología El aspecto más importante y destacado en cualquier punto de la vega Lagunera es, sin duda, el suelo. La composición de los suelos de la Vega Lagunera está íntimamente ligada a la hidrogeología de la zona y ésta, a su vez, depende de los registros geomorfológicos que han conformado el paisaje.

La zona ámbito de estudio se encuentra situado en la confluencia de dos periodos eruptivos muy dispares. Por un lado, nos encontramos con los últimos edificios montañosos de la cordillera de Anaga, formación propia de la serie I antigua (dividida en inferior, media y superior) y, por otro, llegan las últimas representaciones de la cordillera dorsal de La Esperanza, siendo esta formación de la serie II intermedia. La península de Anaga se formó a partir de un vulcanismo de carácter fisural, que comenzó hace 16 m.a. y terminó aproximadamente hace unos 4 m.a., cuya orientación es NE-SW. Sucesivas erupciones volcánicas configuraron una cordillera lineal a dos aguas, cuyas laderas se fueron moldeando por la acción erosiva del agua entre perpendiculares crestas y barrancos encajonados. No obstante, la cordillera se bifurcó a la altura de la zona que hoy ocupa La Vega. Un ramal siguió la misma dirección que traía la dorsal de Anaga (Mesa Mota, Pico del Viento y el Púlpito) y el otro ramal se abrió algo hacia el sur (El Bronco, La Gallardina y San Roque). Un barranco de grandes proporciones quedó encajonado entre ambas laderas y desahogaba las aguas, previsiblemente, por la zona hoy ocupada por los núcleos de Barrio Nuevo y Guajara. Posteriormente, los episodios emisivos que construyeron la cordillera Dorsal de La Esperanza (Serie II, de 2 m.a. a 800 mil años) taponaron el valle que conformaba este barranco. Los sucesivos procesos erosivos de Anaga y de la Dorsal rellenaron esta cuenca con materiales aluviales muy transformados y de distinta composición, formándose una gran llanura con tierras de gran fertilidad que abarca desde Los Rodeos hasta Las Mercedes.

Estratigraficamente, la zona ámbito de estudio está caracterizada por la inexistencia de materiales




litológicos bien definidos. Toda la zona se compone de una estratigrafía particular y única en la isla, formada por sedimentos aluviales con perfiles de más de una decena de metros. Las pocas rocas que existan están muy modificadas y no se incluyen en materiales de serie emisiva alguna, sino que se encuadran como sedimentos aluviales recientes. La particularidad de estos sedimentos se debe a su fertilidad, composición y estructura, las cuales, a su vez, dependen de una peculiar dinámica hidrológica, basada en un sistema cerrado, donde las pérdidas en el contenido total de agua son producto únicamente de la evaporación y de la evapotranspiración vegetal. En niveles todavía edáficos, a unos diez metros de profundidad, aparece una primera capa de basaltos y de suelos almagrizados que conforman una lámina de impermeabilización que impide la filtración a cotas más profundas. De esta forma, se establece una primera bolsa de agua que encharca prácticamente todo el volumen de suelos de La Vega, llegando el nivel del agua, en determinadas épocas del año, a estar próximo a la superficie, en la zona comprendida entre la carretera de las Canteras y el Camino de las Peras. Esta era la parte de la Vega que antiguamente quedaba anegada por el agua formando una laguna. Por debajo de este nivel, aparece una segunda capa de impermeabilización, situada a una profundidad variable entre los 30 y los 40 metros. Esta bolsa de suelo se encuentra igualmente saturada de agua. La fertilidad de La Vega depende de la naturaleza y riqueza de los materiales aluviales que colmatan estos terrenos, pero la composición química y estructura dependen de la transformación que han tenido los materiales en continuo contacto con el agua. No obstante, estos materiales son deficitarios en ciertos nutrientes, principalmente en fosfatos. Es en este punto donde ha cobrado importancia la ganadería a lo largo de la historia, como fuente de fertilización y aporte de materia orgánica, mejorando la textura y la composición estructural de los suelos. Atendiendo a estas peculiaridades, los campesinos de la zona aprovecharon los recursos disponibles. El ganado era la fuente fertilizante y los pozos artesanos garantizaban el aporte de agua. Además, los nutrientes que no se captaran por los cultivos quedaban disueltos en los niveles freáticos, los cuales se reincorporaban como abono en el agua de riego. Mientras este equilibrio se mantuvo dentro de unos parámetros de producción-consumo, el agua se utilizaba para uso común. Con la urbanización de La Vega y la construcción de pozos absorbentes para las aguas negras, se rompió este equilibrio y la acumulación en nitratos y fosfatos, así como en bacterias fecales, pasó a ser excesivamente alta para el consumo humano. No obstante, las aguas siguen teniendo una aceptable calidad (conductividad, pH, etc.) para el riego. En el ámbito de estudio, el nivel de las aguas es más profundo, debiéndose a que la zona se encuentra más elevada que la anteriormente citada. Con esto, la humedad relativa de los terrenos es menor y el drenaje es más eficiente, evitando el encharcamiento. Por este motivo, desde estos terrenos hasta Los Rodeos se cultivaban los cereales, dejando la zona comprendida entre la carretera de las Canteras y el camino de las Peras para el cultivo de hortalizas. Atendiendo puramente a la composición edáfica de los terrenos, en la clasificación americana “Soil Taxonomy” se plantean problemas en algunas situaciones de la vertiente norte de Tenerife, como es el caso de la estación climática de Los Rodeos (641 m.). Por la distribución de las lluvias correspondería a un régimen “xeric”; sin embargo, la diferencia de temperatura a 50 cm. de profundidad entre el invierno y el verano es de 5,3 ºC, por lo que también está muy próximo al régimen “ustic”, pero no siempre se corresponden absolutamente con él. En realidad, nos encontramos con un clima mediterráneo en el cual durante el invierno no se interrumpe el desarrollo vegetativo. Este tipo de clima no está considerado en la Soil Taxonomy. Con todo esto, los suelos de La Vega – San Lázaro están clasificados como alfisoles con un régimen hídrico ustic.




Son suelos muy evolucionados y diferenciados, arcillosos con una estructura bien desarrollada. Son perfiles que muestran una coloración rojo intensa debida a una importante liberación y acumulación de hierro en la masa del suelo. Contienen un porcentaje elevado de arcillas y su estructura es poliédrica o prismática. En su composición mineralógica intervienen arcillas 1/1 y 2/1, especialmente ilitas, óxidos e hidróxidos de hierro. No poseen horizontes pretrocálcicos, no aparece contacto lítico a menos de un metro de la superficie y con una distribución regular de arcillas con la profundidad. Son moderadamente ácidos (pH ∼ 6), con una capacidad de cambio catiónico de unos 30 meq/100 g. debida a la presencia de arcillas tipo 1/1 y 2/1. Son suelos muy fértiles con horizontes profundos, que se han dedicado probablemente desde siempre al cultivo de cereales de secano y pastizales húmedos, conociéndose como el “granero de Tenerife”. La zona más próxima al aparcamiento del colegio Luther King es la que peores características edafológicas tiene, ya que el terreno ha sido muy removido y está muy compactado, habiendo perdido su estructura y encontrándose las arcillas en forma de masapé. Esta zona se utiliza como escombrera y vertedero, probablemente de la construcción y ampliación de las instalaciones del colegio. Esta área se ha denominado Zona I en el plano denominado “Plano de Zonificación”. La parte denominada Zona II tiene, en conjunto, las mejores características edáficas. El sustrato está bien aireado y permanece sin compactar, conservando la estructura y los perfiles con horizontes profundos y fértiles. En esta zona existen árboles frutales que continúan produciendo.

El área denominada Zona III tiene partes con buenas condiciones edáficas, que mantienen su estructura y que se localizan sobre todo en la parte norte del cañaveral. La zona sur del cañaveral se corresponde con un área con mayor grado de antropización donde el sustrato está más compactado.

2.7. Clima y bioclimatologia. La localización de La Laguna en la vertiente nordeste de la isla de Tenerife y la altitud media del área de estudio, unos 600 metros sobre el nivel del mar, condicionan el tipo de clima que afectará la zona. Está caracterizada por la frecuencia de precipitaciones, con una media estimada de 665,7 mm. anuales concentradas sobre todo en otoño-invierno y temperaturas relativamente suaves con una media anual de 15,7ºC, situándose el mes más cálido en agosto y los meses más fríos en diciembre y enero. Al no existir estación meteorológica en el interior del ámbito de actuación, que permita una periódica toma de datos para su definición, se ha realizado una extrapolación de los datos a partir de la estación meteorológica más próxima, Los Rodeos. Con ellos se han calculado los valores necesarios para obtener los datos e índices bioclimáticos y así, determinar el bioclima de la zona.

Con los datos obtenidos se determina que la caracterización bioclimática del marco de actuación es la siguiente: Termotipo Termomediterráneo Ombrotipo subhúmedo Zonobioclima mesofítico




El piso bioclimático de la serie climatófila al que corresponde es Lauro-perseeto indicae S. dominado por la especie vegetal laurel (Laurus azorica). 2.8. Calidad del aire. Las condiciones climáticas de esta zona son las de un área húmeda donde la humedad relativa alcanza el 79,7%. Esto situación es debida a dos factores fundamentales: por un lado, a la influencia prácticamente continua de los vientos alisios que penetran por la degollada que existe entre la colina de la Atalaya y la Mesa Mota dejando el ambiente envuelto en brumas a primeras horas de la mañana y a últimas horas de la tarde; por otro lado, la presencia de una capa de arcillas impermeables localizada a unos diez metros de profundidad que favorece la creación de una bolsa saturada de agua. Las temperaturas medias de esta zona se encuentran alrededor de los 15,7 ºC. 2.9. Flora y vegetación. Se ha analizado en el área de intervención, prestando especial interés a los elementos arbóreos presentes en la finca. La vegetación que aparece en el ámbito de estudio es de tipo ruderal–arvense, compuesta por plantas silvestres o invasoras que se asientan sobre sustratos removidos y roturados como corresponde a suelos destinados a la agricultura. El inventario se ha realizado en cada una de las unidades de zonificación, identificadas en el “Plano de Zonificación” con los números I, II y III. Inventario I.- Esta zona está delimitada al norte por las instalaciones del colegio Luther King, al sur por el cañaveral y una casa abandonada, al este por los restos de un muro de piedra seca en el que aparecen 8 laureles y 1 palmera y al oeste por el camino de Las Gavias. Esta área se encuentra muy alterada y degradada. Una parte la ocupa el aparcamiento del colegio y una antigua casa abandonada. La parte más oriental se utiliza para el vertido incontrolado de enseres, material de construcción (piedras, trozos de asfalto levantado, trozos de losetas, maderas, bloques, plásticos, etc.) y restos de maquinaria. La vegetación dominante es de tipo ruderal, típica de ambientes removidos. Los elementos más destacables se encuentran en los linderos y en el jardín de la vivienda abandonada. En el interior del jardín se encuentran 2 pinos (Pinus radiata), 1 pino de oro (Grevillea robusta), 3 palmas (Chamaerops humilis), rosales, bignonias (Pyrostegia venusta), 2 limoneros (Citrus limon), 1 araucaria (Araucaria sp.), calas (Zanterdeschia aethiopica), costillas de Adán (Monstera venusta), 1 madroño (Arbutus canariensis) y 1 laurel (Laurus azorica). En la parte trasera de esta casa encontramos un drago (Dracaena draco) posiblemente cultivado, una palmera (Phoenix canariensis) cubierta por una gibalbera (Semele androgina), 1 laurel (Laurus azorica) y un almendro (Prunus dulcis). En los márgenes del aparcamiento se localizan 3 higueras (Ficus carica), 1 nisperero ((Mespilus germanica), 1 acacia (Albizia lophantha) y 3 enredaderas (Plumbago auriculata). Inventario II.- Se realizó en el área nordeste de la finca. Esta zona está limitada al norte por unas instalaciones deportivas, al sur por un seto de cupresos que antiguamente deslindaba con la finca vecina, al oeste por los restos de un muro de piedra seca y al este por el camino La Cruz y por varias casas. La superficie de esta parcela está tapizada por una vegetación de tipo ruderal- arvense propia de




ambientes de zonas de cultivos. La parte meridional de esta zona se encuentra plantada de árboles frutales, entre los que se encuentran almendros (Prunus dulcis), durazneros (Prunus persica), perales (Pyrus communis), castaños (Castanea sativa), nispereros (Mespilus germanica) y un ciruelo (Prunus domesticus). El linde con la parcela sur está compuesto por un seto monoespecífico de cupresos (Cupressus sp.) acompañados de calas (Zantedeschia aethiopica) en la parte este. En el linde occidental de esta parcela, junto al muro de piedra seca aparecen 10 ejemplares de laureles (Laurus azorica) a los que hay que añadir otros 11 ejemplares a modo de linde en dirección este-oeste en las proximidades del chalet y otros 2 ejemplares en el interior de la parcela. Es muy probable que estos ejemplares se encontrarán en ese mismo lugar antes de que el terreno se dedicara a la agricultura, manteniéndose para delimitar la finca. En esta área se localizan así mismo, 4 palmeras canarias (Phoenix canariensis) de pequeño porte. El linde con la parcela más septentrional que ocupa esta zona II está compuesta por higueras (Ficus carica), zarzas (Rubus innermis), rosales y los restos de un muro de piedra tapizado por líquenes (Xanthoria sp.) y sobre el que aparece un ejemplar del helecho conocido como batatilla (Davalia canariensis). Esta parcela está tapizada por la vegetación arvense que caracteriza el ámbito de actuación, encontrándose 3 frutales y la parte occidental cubierta por el tipo de cereal que se cultivó hasta hace poco, cebadilla (Brachypodium sylvaticum). Inventario III.- Se corresponde con la zona sur de la parcela. Linda al norte con el seto de cupresos y en medio está atravesado por un barranquillo canalizado mediante una estructura de hormigón de entre 0,5-1 metro de anchura. En los márgenes de esta canalización se asienta un cañaveral (Arundo donax). El terreno, en su parte septentrional, todavía conserva los surcos del arado. La superficie está tapizada por trevinas (Oxalis pes-caprae) e hinojo (Foeniculum vulgaris) entre los que aparecen chochos (Lupinus albus) que dan testimonio del pasado de estos prados. En la parte occidental en el linde con la zona del inventario I, aparece un ejemplar de laurel (Laurus azorica) y otro ejemplar junto al cañaveral. La parte sur de la zona III presenta las mismas características florísticas que las citadas anteriormente. Las únicas diferencias en cuanto a la composición de la vegetación se encuentran en los alrededores del chalet que hay en esta zona. Encontramos bignonias (Pyrostegia venusta) asilvestradas, palmeras (Phoenix canariensis) de pequeño porte y jazmines (Jazminum officinale), todos ellos escapados del jardín. En las proximidades del picadero aparecen especies vegetales típicamente nitrófilas como el amor seco (Bidens pilosa) y Echium plantagineum. Su presencia está ligada a los excrementos del caballo que son depositados en esta zona, junto a los restos vegetales del jardín. Lindando con el chalet hay varias viviendas con huertas en las que encontramos almendros (Prunus dulcis), nispereros (Eriobotrya japonica), un aguacatero (Persea gratissima), varias higueras (Ficus carica) y una plantación de habas (Faba vulgaris). En un huerto limítrofe hay cultivadas coles (Brassica grex oleracea), pimientos (Solanum capsicum.), una manga (Mangifera indica), un aguacatero (Persea gratissima) y plantado en medio, un madroño (Arbutus canariensis). En el siguiente cuadro y a modo de resumen se expone un listado en el que se recogen las especies inventariadas en las zonas de estudio. Debido a la homogeneidad de la vegetación y de las características ambientales de la zona, sólo se tiene en cuenta presencia-ausencia. Los elementos vegetales con interés por su porte o por su categoría de protección se incorporarán con su situación en un plano que se acompaña.

LISTADO FLORÍSTICO

I II III




Achyranthes aspera * * *

Agave americana medio picta-alba

*

Ageratina adenophora

*

Albizia lophantha *

Allium sativum *

Araucaria sp. *

Arbutus canariensis *

Arundo donax * * *

Brassica grex olerecea

* * *

Beta vulgaris * *

Bidens pilosa *

Bituminaria bituminosa

* * *

Calendula arvensis * * *

Castanea sativa *

Chamaerops humilis *

Chenopodium murale

* * *

Citrus limon *

Conium maculatum *

Coniza bonariensis *

Convolvulus althaeoides

* * *

Cotula arvensis *

Cupressus sp. *

Daphne gnidium * * *

Davalia canariensis *

Dracaena draco *

Echium plantagineum

*

Erodium malacoide * * *

Faba vulgaris *

Ficus carica *

Foeniculum vulgare * * *

Fumaria muralis * * *

LISTADO FLORÍSTICO

I II III




Galactites tomentosa

* * *

Gallium elipticum * * *

Grevillea robusta *

Hedera helix *

Hirschfeldia incana *

Ipomoea sp. *

Iris sp. *

Jasminum officinale *

Lactuca serriola * * *

Lathyrus tingitanus * * *

Laurus azorica * *

Lupinus albus *

Malva parviflora * * *

Mangifera indica *

Mercurialis annua * * *

Mespilus germanica * * *

Monstera deliciosa *

Opuntia ficus-indica * *

Oxalis pes-caprae * * *

Papaver somniferum

*

Persea gratísima *

Pinus radiata *

Phoenix canariensis * *

Plantago major * *

Plumbago auriculata *

Prunus dulcis * *

Prunus persica * *

Pyrostegia venusta *

Pyrus communis *

Raphanus raphanistrum

*

Rosmarinum officinalis

*

Rubus inermis * * *

Secale cereale * *

Semele androgyna *




LISTADO FLORÍSTICO

I II III

Sonchus acaulis *

Sonchus grex oleraceus

* * *

Solanum capsicum *

Spartium junceum *

Tropaeolum majus * * *

Urtica urens * * *

Vicia cirrosa *

Vitis vinifera * *

Zantedeschia aethiopica

* *

En el siguiente cuadro se recogen únicamente las especies que están incluidas en algún catálogo de protección, así como su categoría dentro del mismo. De las 74 especies inventariadas en la zona de actuación 5 de ellas ostentan alguna categoría de protección.

ESPECIE PROTEGIDA

Orden 20-2-91

Catálogo Regional UICN

Dracaena draco Anexo III A.2.3 _ Laurus azorica Anexo III _ _

Arbutus canariensis

Anexo II _ Nt

Castanea sativa Anexo III - _ Phoenix

canariensis Anexo III _ _

Davalia canariensis

Anexo II _ _




º Laurus Azorica ⁄ Phoenix Canariensis MAPA DE ELEMENTOS VEGETALES

Dracaena Drago ∇ Arbustus Canariensis SUSCEPTIBLES DE TRANSPLANTAR × Pyrus Communis

El piso bioclimático Termomediterráneo mesofítico subhúmedo determina la presencia climatófila de la asociación Lauro-persetum, la laurisliva, que corresponde a la vegetación potencial de esta zona. Sin embargo, la dedicación de estos terrenos a labores de cultivo ha hecho desaparecer prácticamente todos los elementos propios de esta asociación, quedando como testimonio una veintena de ejemplares de laureles que fueron respetados, probablemente y según su ubicación actual para establecer los linderos entre fincas vecinas.




2.10. Fauna El entorno antrópico y urbano que rodea la zona conlleva que el ámbito de actuación no reúna las condiciones óptimas para el asentamiento de comunidades animales de importancia. Sin embargo, las características de medio rural con terrenos donde todavía aparecen restos de cultivos y frutales lo convierten en un enclave óptimo sobre todo para la avifauna. A) Vertebrados.- Reptiles: Los más destacados de este grupo son: el lagarto tizón (Gallotia galloti) que utiliza los restos de los muros de piedra seca que delimitan varias parcelas como hábitat; la lisa (Chalcides viridanus) que comparten en mismo hábitat; los perenquenes (Tarentola delalandii) que son frecuentes en las paredes de las edificaciones de los alrededores. Mamíferos: Las características periurbanas de la zona favorecen la presencia de roedores. Son frecuentes las ratas (Rattus rattus) y los ratones (Mus musculus). Aves: Destacan los faseriformes y los fringílidos que se alimentan del grano del cereal que todavía germina de manera silvestre, así como de los frutos de los nispereros, perales y durazneros que permanecen en la finca y de las diversas clases de insectos que abundan en la zona. Entre ellos se encuentran mirlos (Turdus merula), mosquiteros (Phylloscopus canariensis), canarios (Serinus canarius), verdecillos (Serinus serinus),trigueros (Miliaria calandra), gorriones morunos (Passer hispaniolensis) currucas capirotadas (Sylvia atricapilla) y herrerillos (Parus caeruleus). Este ambiente rural, en ecotono con el ambiente urbano circundante, generador de grandes cantidades de residuos, permite el desarrollo de especies de roedores como ratas (Rattus rattus) y ratones (Mus musculus) que atraen a rapaces nocturnas: lechuza común (Tyto alba) y búho chico (Asio otus canariensis). Los muros de piedra seca que se conservan en la finca, así como los cañaverales y los zarzales, los muros de edificaciones abandonadas y los jardines de las inmediaciones sirven de refugio a reptiles como lisas (Chalcides viridanus), lagartos tizón (Gallotia galloti), perenquenes (Tarentola delalandii), etc, de los que se alimentan los cernícalos (Falco tinnunculus). Son frecuentes también las palomas (Columbia livia), que generalmente llegan desde los palomares cercanos y las tórtolas (Streptopelia turtur) y también están citados para esta zona el gavilán común (Accipiter nisus granti) y el busardo ratonero (Buteo buteo).




I. ESPECIE 4

/89

BONN

CITES

BERNA

D-AVES

REPTILES

Tarentola delalandii _ _ _ II _

Chalcides viridanus _ _ _ II _

Gallotia galloti _ _ _ II _

AVES Falco tinnunculus I I

III II _

Columba livia _ _ _ III II Turdus merula _ I

I_ III II

Phylloscopus canariensis I _ II II _ Serinus canarius _ _ _ III _ Serinus serinus _ _ _ II _ Buteo buteo I I

III II _

Acciper nisus grandi I II

II II I

Tyto alba I II

_ II _

Miliaria calandra _ _ _ III _ Passer hispaniolensis _ _ _ III _ Parus caerulus I _ _ II _ Asio otus canariensis I I _ II _ Streptopelia turtus _ _ _ III II Sylvia atricapilla I _ II II _ MAMÍFEROS Rattus sp. _ _ _ _ _ Mus musculus _ _ _ _ _




2.11. Paisaje (Puntos de alto y bajo potencial de vistas) La porción territorial que ocupa el sector de suelo urbanizable “La Vega II” se localiza en un entorno rural que ha sido absorbido por la proliferación edificatoria. Estas construcciones varían desde las viviendas tradicionales aisladas, residencias marginales, edificaciones de autoconstrucción con tipología de salón y vivienda, urbanizaciones de adosados y pareados, urbanizaciones con tipología de ciudad-jardín y chalet que ocupan una gran superficie. En medio de todas estas edificaciones aparecen numerosas bolsas de suelo que mantienen la estructura de su anterior uso, dedicado fundamentalmente al cultivo de cereales de secano y de frutales, así como algunas granjas de bovino y caprino que ocasionan problemas de convivencia entre los vecinos residentes y los titulares de las granjas, instaladas en esos lugares antes de que tuviera lugar el asentamiento residencial. A todo esto hay que añadir que la proliferación de edificaciones se ha desarrollado al margen de criterios urbanísticos, ocupándose indiscriminadamente los bordes de los caminos y de los viarios, convirtiendo en una tarea de difícil solución la implantación de redes viarias de circulación en condiciones, así como el resto de las infraestructuras propias de una urbanización. Lo que más destaca en el paisaje es la heterogeneidad constructiva y de acabados, no sólo con relación a los materiales sino también al color de las fachadas. Todo esto da una sensación de desorden y aglomeración de construcciones que no mantienen la relación entre superficie construida y espacios libres, zonas verdes y servicios. Lo limitado de la superficie ocupada por el Plan Parcial hace que la descripción del paisaje se vea condicionada por el marco en que se ubica. Este marco presenta dos tipologías paisajísticas próximas que se entremezclan: Urbana: correspondiente a las construcciones circundantes que se caracterizan por la ausencia de una correcta planificación y en las que existen notorias diferencias estéticas como ya se ha expuesto anteriormente. Rústica: correspondiente a huertas de cultivos, depósitos de agua para regadío, algunas viviendas y los restos de los muros de piedra seca que delimitan estas fincas. En los alrededores destacan las últimas formaciones montañosas del edificio Anaga, las cuales acotan y definen los valles de Las Mercedes, La Vega Lagunera, San Lázaro y Los Rodeos. Al norte encontramos la Mesa Mota, la Degollada de la Mesa Mota, El Pico del Viento, La Atalaya y El Púlpito, y al sureste aparecen las colinas de Jardina, Gonzaliánez, La Gallardina, El Bronco y San Roque. Todos estos picos caen suavemente hasta la propia Vega, dando al paisaje calidad visual y homogeneidad. El paisaje concreto del Plan Parcial se corresponde con huertas de cultivo, actualmente abandonadas, que en la época estival se cubre de color verde por las numerosas hierbas silvestres que germinan debido a las inmejorables condiciones de fertilidad del suelo. Las distintas parcelas que conforman el suelo urbanizable se encuentran separadas por elementos arbóreos como setos de cupresos, de laureles, de romero, o con muros de piedra seca. En el borde nordeste, la parcela está ocupada por un aparcamiento y en sus alrededores se ha producido el vertido de escombros que alternan con la vegetación.




2.12. Aspectos socioeconomicos El ámbito del Plan Parcial no cuenta con actividades productivas dignas de mención, ya que casi la totalidad del suelo se encuentra en abandono y ha sido utilizado como vertedero para sobrantes de construcción, restos de podas y mobiliario obsoleto. Tan solo es posible encontrar algunas huertas en las que persisten algunos representantes de los antiguos cultivos que en su momento cubrían la vega: altramuces, coles, beterradas, así como algunas variedades de frutales. En definitiva, no existe un uso característico y predominante de carácter productivo en el ámbito del sector de suelo urbanizable, salvo su apetencia para el desarrollo urbanístico. 2.13. Elementos culturales existentes Dentro del abanico de recursos que se integran en el término “cultural”, se debe hacer referencia a aquellos que, al menos de un modo teórico, puedan tener cabida dada la posibilidad de su existencia en el ámbito de actuación o entorno inmediato. Se destacan así a los elementos integrantes del patrimonio histórico, arqueológico o etnográfico, y su posible vinculación con el espacio territorial determinado. A lo largo del trabajo de campo realizado no se ha podido constatar la presencia de recursos históricos o etnográficos que lleven a aconsejar la adopción de medidas destinadas a la protección de los mismos, extendiéndose tal hecho a los recursos arqueológicos, ya que los aborígenes no utilizaban las zonas ocupadas por el monte verde para establecer asentamientos o zonas de culto o enterramiento, por las condiciones de humedad que van aparejadas con este tipo de vegetación. En consecuencia, no ha sido posible localizar algún recurso cultural que deba ser considerado en la redacción del Plan Parcial para su posible conservación o, en su caso, restauración. No obstante, se sabe por experiencia demostrada en el conjunto de las islas, que los restos arqueológicos pueden presentarse en espacios que, en principio, pudieran no parecer aptos resultado de la realidad territorial presente. Esta circunstancia aconseja, en cualquier caso, adoptar las debidas precauciones cautelares por sí como consecuencia de un hallazgo casual o del resultado de las obras de urbanización, apareciera algún elemento de interés para la conservación. 2.14. Relación de impactos existentes El estado de conservación en el que se encuentra el ambito del plan parcial nos permite considerar toda la zona como el producto final de una serie de impactos que han llevado a borrar, salvo excepciones, las señas de identidad de esta zona. Se pueden inventariar y destacar una serie de impactos, de distinta intensidad, que pasamos a describir:

• Vertido de residuos sólidos en una zona relativamente amplia del ámbito territorial de diversa tipología (escombros, restos de mobiliario obsoleto, restos de podas, plásticos) provenientes de obras de reforma de las edificaciones colindantes.

• Compactación del suelo por pisoteo, y pérdida de especies vegetales y animales por la transformación del terreno para acoger prácticas agroculturales




que hoy se encuentra abandonadas en su mayor parte. El sustrato roturado es colonizado por plantas silvestres y “malas hierbas”.

• Pérdida progresiva de interés paisajístico provocado por la continua ocupación del suelo por edificaciones que no guardan condiciones estéticas mínimas; pérdida de la estructura de las huertas por derrumbamiento de los muros delimitadores en piedra seca, originando un aspecto de ruina y abandono en el paisaje. Contaminación acústica producida por los escolares en las horas del recreo durante los días laborables y por las motos del circuito de motocross de la Mesa Mota los fines de semana.

• Acumulación de basuras en el entorno del aparcamiento que favorece la proliferación de insectos y roedores.

• Contaminación biológica del subsuelo producida por la presencia en La Laguna de más de 2.000 pozos negros que no cuentan con sistema alguno de depuración de aguas residuales.




3. INFORMACIÓN URBANÍSTICA. CONDICIONES LEGALES

3.1. El planeamiento general De la Memoria del Plan General se extrae la siguiente norma;




En el fichero de Sectores de Suelo Urbanizable se extrae la siguiente ficha de aplicación:

3.2. Afecciones por legislación sectorial. Toda vez que dentro del sector de suelo urbanizable LA VEGA 2 se encuentra incluido el cauce de un barranco publico, será necesario tramitar el presente documento en el Servicio Administrativo del Consejo Insular de Aguas. Con tal fin, será necesaria la redacción de una separata que justifique la ordenación propuesta.




3.3. Relación de propietarios y características de las parcelas. La estructura de la propiedad de los terrenos que constituyen el sector de Suelo Urbanizable SUR LA VEGA 2, esta conformada por las siguientes fincas: N. DE FINCA TITULAR SUPERFICIE(m2) 1 D. JOSE SORIANO 388,132 D. JOSE FEBLES FERNANDEZ 3.429,163 ESDITRA, S.A. 18.164,624 D°. M°. DE LOS ANGELES FDEZ.-VILLALTA DEHESA 5.051,505 HEREDEROS DE D. MIGUEL GONZALEZ 6.530,906 D°. M°. DE LOS ANGELES UCAR DEL RIO 1.803,087 SR. DOMINGUEZ RODRIGUEZ. 305,688 SANCHEZ BACALLADO, S.L. 8.961,979 D. GERARDO GONZALEZ ROJAS 1.061,3710 D. JULIO GONZALEZ ROJAS 1.548,5111 D. CANDIDO Y D°. CANDELARIA MARTIN SANTANA 1.510,8012 D°. MARIA SANTANA HERNANDEZ 420,4413 D°. PETRA SANTANA HERNANDEZ 359,30

TOTAL PRIVADO 49.535,36

BARRANCO SERVICIO INSULAR DE AGUAS 328,33VIARIO AYUNTAMIENTO DE LA LAGUNA 142,19

TOTAL SECTOR 50.005,88





CJ3

PI





MEMORIA DE CONTENIDO AMBIENTAL


MEMORIA DE CONTENIDO AMBIENTAL

1. DIAGNÓSTICO Y ANÁLISIS AMBIENTAL DE LAS DETERMINACIONES BÁSICAS DEL PLAN PARCIAL

A la vista del estado de las variables ambientales reconocidas en el inventario e información general del sector, se describirá la situación actual que presenta el espacio territorial donde se va a desarrollar el Plan Parcial, como punto de partida, y se analizarán las repercusiones ambientales derivadas de ejecución del Plan. 1.1. El estado de los recursos: puntos de interés y limitaciones de uso.- De acuerdo con el análisis e inventario de los recursos ambientales en el sector del Plan, podemos afirmar que no existen elementos dignos de protección, salvando algunas especies vegetales esporádicas que se encuentran en el ámbito de estudio, y el suelo agrícola que debe ser objeto de una atención especial. Para tener una visión más exacta del estado de los recursos se ha realizado una división del territorio en varias unidades ambientales que, pese a que no es posible establecerlas con rigor, por el carácter territorial del espacio y por las condiciones expresadas en la información ambiental, sí que a efectos metodológicos podemos diferenciar una serie de sectores con notorias diferencias fisonómicas que se tratarán como unidades ambientales para seguir el protocolo propio de las memorias ambientales, reflejando su contenido en un plano indicativo (Plano de Unidades Ambientales). 1. Zona alterada: Se corresponde con la zona más próxima al colegio Luther King. El terreno ha sido muy removido y está muy compactado, habiendo perdido su estructura y encontrándose las arcillas en forma de masapé. Esta zona se utiliza como escombrera y vertedero de materiales de construcción. Esta área se encuentra muy alterada y degradada. La parte más oriental se utiliza para el vertido incontrolado de enseres, material de construcción (piedras, trozos de asfalto levantado, trozos de losetas, maderas, bloques, plásticos, etc.) y restos de maquinaria. La vegetación dominante es de tipo ruderal, típica de ambientes removidos. Los elementos más destacables se encuentran en los linderos y en el jardín de la vivienda que se encuentra en el borde sur. En los márgenes del aparcamiento se localizan 3 higueras (Ficus carica), 1 nisperero ((Mespilus germanica), 1 acacia (Albizia lophantha) y 3 enredaderas (Plumbago auriculata). En el interior del jardín se encuentran 2 pinos (Pinus radiata), 1 pino de oro (Grevillea robusta), 3 palmas (Chamaerops humilis), rosales, bignonias (Pyrostegia venusta), 2 limoneros (Citrus limon), 1 araucaria (Araucaria sp.), calas (Zanterdeschia aethiopica), costillas de Adán (Monstera venusta), 1 madroño (Arbutus canariensis) y 1 laurel (Laurus azorica). En la parte trasera de esta casa encontramos un drago (Dracaena draco) plantado por los propietarios de esta finca, una palmera (Phoenix canariensis) cubierta por una gibalbera (Semele androgyna), 1 laurel (Laurus azorica) y un almendro (Prunus dulcis). 2. Zona agrícola: Esta zona está limitada al norte por unas instalaciones deportivas, al sur por un cañaveral que se circunscribe a los bordes de un pequeño barranco, al oeste por los restos de un muro de piedra seca y al este por el camino La Cruz y por varios chalet. Reúne las mejores características edáficas. El sustrato está bien aireado y permanece sin compactar,


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conservando la estructura y los perfiles con horizontes profundos y fértiles. En esta zona se localizan todos los árboles frutales y los laureles que existen en el ámbito del Plan Parcial. La superficie se encuentra tapizada por un herbazal de trevinas (Oxalis pes-caprae) y la parte occidental cubierta por el tipo de cereal que se cultivó hasta hace poco denominado cebadilla (Brachypodium sylvaticum). Entre los frutales encontramos almendros (Prunus dulcis), durazneros (Prunus persica), perales (Pyrus communis), castaños (Castanea sativa), nispereros (Mespilus germanica) y un ciruelo (Prunus domesticus). Aparecen 23 ejemplares de laureles (Laurus azorica), así como 4 palmeras canarias (Phoenix canariensis) de pequeño porte. 3. Zona erial: Se corresponde con la zona sur del ámbito territorial. Es un área más antropizada, donde el sustrato está más compactado. Las diferencias en cuanto a la composición de la vegetación se encuentran en los alrededores del chalet donde aparecen especies escapadas de jardín como bignonias (Pyrostegia venusta) asilvestradas, palmeras (Phoenix canariensis) de pequeño porte y jazmines (Jazminum officinale). En las proximidades del picadero existente aparecen especies vegetales típicamente nitrófilas como las hierbas denominadas amor seco (Bidens pilosa) y Echium plantagineum. Su presencia está ligada a los excrementos del caballo, que son depositados en esta zona junto con los restos vegetales de las labores de mantenimiento del jardín. Lindando con el chalet hay varias viviendas con huertas valladas y amuradas en las que encontramos almendros (Prunus dulcis), nispereros (Eriobotrya japonica), un aguacatero (Persea gratissima), varias higueras (Ficus carica) y una plantación de habas (Faba vulgaris). En un huerto limítrofe hay cultivadas coles (Brassica grex oleracea), pimientos (Solanum capsicum), una manga (Mangifera indica), un aguacatero (Persea gratissima) y plantado en medio, un madroño (Arbutus canariensis). 1.2. Descripción y análisis de las alternativas y justificación detallada de la solución adoptada en relación con el cumplimiento de los objetivos y criterios ambientales predefinidos .- 1.2.1. Análisis de las alternativas contempladas.-

En cuanto a los criterios de ordenación y contenido medioambiental, se señalan los siguientes:

• Se deberá tener en cuenta las directrices y criterios generales especificados en la Memoria de Contenido Ambiental.

• La ordenación se adaptará a las características formales del territorio donde se va a desarrollar el Plan Parcial, minimizando las afecciones a la mismas, con las medidas correctoras apropiadas en cada caso.

• Conexión con la estructura morfológica del entorno, dando continuidad a las tramas existentes.

• Ubicación de equipamientos y espacios libres en zonas donde se facilite su uso, no sólo para el ámbito de actuación, sino para el conjunto del territorio, junto a las vías territoriales o próximas a zonas colindantes consolidadas.

• Se deberán mantener las conexiones viarias previstas en los planes de ordenación como garantía de la solución del tráfico en la zona.

• El viario interior propuesto por el Plan Parcial será como mínimo de 10 metros de ancho, salvo en los casos que la ordenación detallada señale un ancho superior.

La aplicación de todos estos presupuesto de partida y condiciones de ordenación, uniéndolos a la propia configuración morfológica del territorio objeto de urbanización y su relación con un




entorno consolidado urbanísticamente, no permiten plantear alternativas que realmente se puedan denominar como tales. En efecto, el PGOU define en el sector norte del suelo urbanizable la indicación de una serie de vías que se deberán recoger, con las variaciones no sustanciales que permita la adaptación al terreno, en la propuesta de ordenación viaria del Plan Parcial La propuesta viaria del resto del Plan asume en su trazado un criterio que hemos estimado fundamental: la localización espacial de la zona verde debe garantizar su uso a los nuevos residentes de la urbanización y a los ciudadanos del entorno, y debe situarse, en la mayor medida de lo posible, en la zona de mayor calidad ambiental del Plan para la protección y conservación del suelo como recurso de mayor valor en su ámbito. La conjunción de todos estos criterios, no permite al equipo redactor plantear alternativas reales para el conjunto de la propuesta de ordenación. Como consecuencia, se ha optado decididamente por la solución que se presenta en este documento de Planeamiento Parcial, y la misma se analizará desde la aplicación de los parámetros ambientales para establecer aquellas medidas correctoras que sea preciso adoptar. En definitiva, entendemos que la propuesta planteada es la que mejor solución ofrece tanto para los escasos recursos presentes en el ámbito de estudio, como para el resultado formal y calidad intrínseca de la propia urbanización. 1.2.2. Justificación detallada de la solución adoptada en relación con el cumplimiento de los objetivos y criterios ambientales predefinidos.- Una vez adoptada la solución definitiva, nos detendremos en aspectos más concretos de la incidencia de esta propuesta sobre los objetivos y criterios ambientales que se incorporan en la misma. 1.2.2.1. Adaptación de la red de comunicaciones del sector y su enlace con el sistema general de comunicaciones a las formas del relieve y a las características geomorfológicas y geológicas del terreno.- El suelo urbanizable La Vega 2 se asienta sobre terrenos cuya pendiente es casi imperceptible. Este hecho se traduce en que la implantación de la red de comunicaciones del sector no necesita realizar grandes desmontes, o que la presencia de algún rasgo derivado de la gea del entorno obligue a tomarla en consideración para la propuesta de trazado. El establecimiento de la red de comunicaciones de este sector no aparece condicionada por alguna variable ambiental que obligue a tomarla en consideración para realizar la propuesta de ordenación. Una vez localizada la zona verde en el espacio óptimo para su implantación, la red viaria se centra en desarrollar su cometido tratando de prestar el mejor servicio a la urbanización y en conectar adecuadamente con el resto de la trama viaria localizada en el entorno inmediato. 1.2.2.2. Asignación de usos pormenorizados y sus intensidades en función e las características ambientales del territorio ordenado.- Salvo los usos destinados al equipamiento comercial y social, y la zona verde a crear, el resto de del suelo se usará para el establecimiento de residencias tipo ciudad-jardín con las mismas características de intensidad para cada una de ellas. 1.2.2.3. Ordenación de los volúmenes de las edificaciones en relación con las características del terreno y el paisaje.-




El volumen y tipología edificable en cada una de las parcelas resultantes de la urbanización es la misma para todas. Se mantienen las dos plantas de altura comunes para todo el ámbito, por lo que no existirán elementos urbanísticos que modifiquen el paisaje general de la zona. 1.2.2.4. Conexión del sector ordenado con la trama y el tejido urbanos del entorno inmediato.- La ejecución de la urbanización de la Vega II supondrá revalorizar y mejorar la zona urbana del entorno inmediato, tanto por la inexistencia de equipamientos y dotaciones públicas que ofrezcan servicio a sus vecinos, situación que cambia con la ejecución de la urbanización, como por el propio trazado de la red viaria que propone que permitirá una mejor concesión y movilidad con el resto de la ciudad. Por otro lado, el resultado formal del entorno urbano de este sector de suelo es el producto de ir situando las edificaciones a borde de los caminos rurales existentes, que poco a poco se han ido transfigurando en calles (Las Gavias y La Cruz). A su vez, estas edificaciones no guardan una tipología similar o que en su conjunto ofrezcan un resultado de calidad urbana que obligue a este Plan Parcial a tomar medidas expresas para su salvaguarda o integración. 1.2.2.5. Determinación de las características básicas de las infraestructuras previstas por el plan, con especial referencia a la depuración, reutilización y vertido de aguas residuales.- El trazado de las calles es la pauta que marca el propio de las infraestructuras del Plan. Los servicios de teléfono, telecomunicaciones, alumbrado público, redes de baja y media tensión, abastecimiento de agua para el consumo y para el riego, y el alcantarillado del sector, discurrirán, como no puede ser de otra manera, de modo totalmente subterráneo por el trazado marcado por las calles de la urbanización. La red eléctrica de media tensión se conecta con una torre situada al suroeste del Plan y dentro de su ámbito, y obliga al desmonte de otra torre que se encuentra en el interior del sector por resultar manifiestamente contraria con la ordenación propuesta sobre la base de criterios de calidad urbana y paisajística. La red de abastos se encuentra definida y separada de acuerdo con la función que va a desempeñar bien sea para agua potable a domicilio o para el agua utilizado para el riego de la zona verde y para los diferentes alcorques que se proponen. Resaltar que el riego de los alcorques debe garantizarse en condiciones de calidad durante los primeros años hasta que las especies arbóreas plantadas en ellos adquieran el porte suficiente que les permitirá mantenerse en el futuro con sus propios recursos sin necesidad de la asistencia de riego. La plantación de especies arbóreas en los 38 alcorques propuestos a borde la red viaria junto con los jardines de las parcelas, dotarán a la urbanización de la calidad residencial que se persigue. 1.2.2.6. Establecimiento de criterios selectivos o alternativos para el empleo de los materiales y elementos de urbanización, edificación, ajardinamiento y mobiliario urbano, así como de las coloraciones permitidas o recomendaciones para los mismos.- Como norma general se seguirán los criterios establecidos por el Plan General de Ordenación Urbana de la Laguna, cuyas Normas Urbanísticas regulan en el Capítulo II y Capítulo IV del Titulo III, las condiciones de habitabilidad de las viviendas y las condiciones estéticas de la edificación y su entorno. Con carácter específico se recogen los siguientes criterios:

a) Vegetación y ajardinamiento.-




- Las especies que se deben utilizar para plantar en el ámbito del Plan deben ser especies autóctonas o introducidas que se adapten a las condiciones de humedad y sustrato de la zona. Las más adecuadas serían laureles (Laurus azorica) que soportan bien las condiciones climáticas, ya que era la especie predominante anterior a los cultivos. Las especies exóticas o introducidas que pueden utilizarse en los espacios libres son chopos (Populus sp.), distintas variedades de sauces (Salix sp.) y álamos (Populus sp.), adaptados a sustratos con mucha humedad, incluso con agua en el subsuelo, al crecer de manera natural en las riberas de los ríos. Estos elementos arbóreos proporcionarían mayor integración de la urbanización en la concepción paisajística que se tiene de la Vega, pues son árboles considerados parte integrante del paisaje reciente de la zona (Pozo Cabildo, Camino de San Diego, etc). Para los viarios se recomiendan sobre todo los álamos, chopos y falsos pimenteros (Echinus molle). Allí donde se requiera menor sombra, se recomienda el uso de las palmeras canarias (Phoenix canariensis) o falsos plataneros (Platanus sp.), elementos igualmente muy integrados en la concepción paisajística de La Vega (Camino Las Peras, Camino Largo, etc).

- Conservar e integrar, en la medida de lo posible, tanto en el ajardinado de las

zonas verdes, como en el de los viarios, las especies vegetales singulares que figuran en el plano denominado “Mapa de elementos vegetales susceptibles de trasplantar”. Estas especies arbóreas ya están aclimatadas a las condiciones de la zona, característica que le atribuye facultades para que no se pierdan en el transplante.

- Plantación de un seto vegetal de unos 2 metros de altura que funcione como

pantalla vegetal de protección contra el ruido, en todo el linde de la urbanización con el colegio Luther King.

- En cuanto al diseño de la zona verde y debido a la humedad edáfica, se propone

que se ejecute en una cota inferior a la de las edificaciones tal y como se detalla en los criterios sobre diseño y construcción. De esta manera, se favorece que la capa freática existente en el subsuelo se desplace hacia las partes más bajas, concentrándose en la zona verde y alejándose de las viviendas. Esta situación beneficia a la vegetación arbustiva y de inferior porte en los meses estivales, reduciendo en estos periodos los gastos de mantenimiento y de consumo de agua para riego. Se mejora igualmente la habitabilidad y se crean espacios de recreo de gran calidad, fundamentalmente en verano, pues con este diseño se resguarda la vegetación de los periodos de tiempo sahariano y se mantienen unas condiciones climáticas suaves.

b) Ejecución y construcción.-

La Vega Lagunera se considera un lugar privilegiado para vivir, debido a la tranquilidad de la zona, a los paisajes que se pueden apreciar, a las amplias zona rurales y periurbanas que lindan con los espacios puramente urbanos y a la cercanía al centro de la ciudad. Además, no existen problemas de tráfico y la circulación de los peatones se hace muy cómoda, debido principalmente a la suave topografía del terreno. No obstante, las condiciones ambientales para la habitabilidad no son de las más óptimas. Las temperaturas medias en invierno no superan los 15 ºC al mediodía, bajando las temperaturas de los 10 ºC al atardecer, con unas condiciones de humedad relativa superiores al 85%. La Vega se suele encontrar en condiciones que varían de semisol a brumas, acentuándose la sensación de frío y humedad por la existencia de grandes cantidades de agua a niveles edáficos, situación ya comentada con anterioridad.




Los criterios que se recomiendan a continuación están encaminados a reducir los impactos paisajísticos producidos por las edificaciones y a la mejora de las condiciones de habitabilidad en la zona:

- Construir las viviendas en alto. Se plantea el uso de los suelos como elementos

modeladores del paisaje, de tal manera que las viviendas se construyan en alto, sobre acumulaciones de tierras, alejando la planta baja de los niveles freáticos entre dos metros y medio y tres metros. Con el fin de evitar las alturas excesivas, estas acumulaciones no han de superar el metro y medio de altura respecto al nivel de los viarios. Los jardines de las casas han de tener una suave inclinación hacia los viarios, de tal manera que en los muros perimetrales exteriores, el nivel del terreno únicamente sea de medio metro con respecto a los viarios. Este diseño se repite a lo largo del paisaje agrícola que rodea la zona, tal y como se aprecia en la parte alta del camino de San Diego y del camino La Cruz. En estas zonas, los viarios circulan aproximadamente de medio metro a un metro de altura de los niveles de las tierras de cultivo, tierras que se encuentran sujetas por muros de piedra seca.

- Utilizando la técnica descrita anteriormente se colocan las viviendas sobre una

cámara de aire inferior, de medio metro de altura, que serviría, además, para conducir las canalizaciones y la fontanería.

- Orientar las viviendas en dirección este a oeste, dejando los accesos a las

mismas y las entradas principales orientadas al sur. Igualmente, las habitaciones y los salones se deberían orientar al sur, con el fin de aprovechar al máximo la luz en invierno y el calor, dejando hacia el batiente la cocina, los servicios, la solana y las habitaciones dedicadas para otros fines.

- Diseñar los espacios libres en distintas alturas. En general, se recomienda que

estos parques se ejecuten a cotas inferiores a las trazadas para los viarios. Como se explicó en el apartado anterior, se permite así el desplazamiento de las aguas hacia las partes más bajas, alejándose de las viviendas. No es necesario que todo el parque permanezca en una cota enterrada. Un modelo a imitar sería el de un barranco, con pequeños lomos y ramblas en el cauce. De esta forma, cada paseo se puede diseñar longitudinalmente y a la misma cota, dejando rampas de inclinación suave que conecten los distintos senderos.

- Evitar los muros chapados en piedra de nuevo canto para los espacios libres,

utilizando piedra seca de canto irregular. Si por motivos de carga y estructura los muros se construyen de cemento u hormigón, se pueden forrar con piedra de canto irregular dejando siempre en la cara vista la parte de la roca oxidada y que presente líquenes adheridos. De esta manera, se imita uno de los elementos paisajísticos más destacados en la Vega Lagunera: Las paredes que contenían los terrenos de cultivo.

- Los muros perimetrales de las viviendas se pueden realizar de dos maneras:

siguiendo el estilo tipo casona canaria, es decir, muros de gran grosor, rematados a dos aguas, con columnas de mayor altura rematadas a cuatro aguas, tal y como muestra la fotografía inferior. No obstante, este diseño tiene el inconveniente de disminuir el campo visual de los viandantes. En caso de optarse por estos cerramientos, no se debería superar el metro y medio de altura. No obstante, considerando el interés por la privacidad de los propietarios y la inseguridad que supone la presencia de muros de baja altura, se recomienda no utilizar esta opción.




- Evitar la diversidad de colores que aparece en otras urbanizaciones de los alrededores (Pozo Cabildo, Aguere, etc), manteniendo una homogeneidad cromática. Se propone el uso de los colores empleados tradicionalmente en las casas rurales canarias, aplicando los tonos ocres y pastel, preponderando el rojo óxido, rosado suave, el beige, los canelos y el blanco.

- Aplicar criterios constructivos que creen homogeneidad en el conjunto de la

urbanización. Entre estos encontramos la forma de los tejados, proponiendo inclinaciones curvas frente a inclinaciones rectas; el acabado de las esquinas, recomendando los turronados; la forma de los balcones, de tipología canaria y los porches, sugiriendo porches de madera, con columnas que descansen sobre piedras de basalto.

- Las luminarias (báculos) públicas deben ser homologadas con la finalidad de

evitar la dispersión de los haces de luz hacia el exterior, para evitar la contaminación lumínica de los cielos de la isla.

1.3. Caracterización de los efectos ambientales derivados de la aplicación de las determinaciones del plan.- El presente apartado tiene por finalidad describir el grado de afección que las determinaciones del Plan Parcial objeto de análisis generarán sobre los factores ambientales que tienen incidencia en su ámbito. Las valoraciones que a continuación se realizan se hacen de forma previa a la incorporación de las posibles medidas correctoras, minimizadoras o compensatorias de dichos efectos, siendo éstas objeto de detalle en apartados posteriores del estudio. Vamos a distinguir dos fases en el desarrollo del Plan Parcial:

- Fase de Construcción: Ejecución de la urbanización. - Fase Operativa: Puesta en uso del sector una vez ejecutada completamente la

urbanización

1.3.1. Fase de construcción.- La ejecución de la urbanización modificará por completo la situación actual en la que se encuentra este sector de suelo y, por ende, el estado actual de los recursos que sufrirá una transformación ambiental determinada. Podemos destacar en esta fase las siguientes variables: 1. Calidad del aire.- La ejecución de la urbanización del suelo urbanizable es consustancial con el desarrollo del Plan Parcial que traza un nuevo viario que delimita las parcelas resultantes. Esto traerá consigo inevitablemente la emisión de polvo y gases producto del tránsito y funcionamiento de camiones y maquinaria pesada, movimientos de tierras en la ejecución de la red de abastecimiento y saneamiento, asfaltado, y demás acciones propias de esta fase. Los efectos descritos cesarán con la finalización de la urbanización, por lo que su carácter es netamente temporal. Se valora el impacto como POCO SIGNIFICATIVO.




2. Geomorfología e hidrogeología.- El ámbito de ordenación no existen elementos geomorfológicos que puedan condicionar el desarrollo del mismo o sean susceptibles de incorporar en esta fase medidas de protección por su valor, fragilidad o rareza. Sólo cabe mencionar la existencia de un pequeño barranquillo que cruza el sector oeste a este y que será debidamente canalizado para que siga cumpliendo sus funciones de desagüe natural. La posibilidad de contaminación del acuífero producto de vertidos contaminantes provenientes de camiones y maquinaria pesada, así como del propio asfaltado del viario, es una posibilidad remota toda vez que el asfaltado se realiza sobre un sustrato previamente preparado para este fin. No obstante, dada la permeabilidad del suelo puede que exista la posibilidad de alguna filtración que, no obstante, será puntal y de muy baja intensidad. Se valora el impacto como POCO SIGNIFICATIVO. 3. Suelos.- Las alteraciones producidas sobre las características edáficas de los suelos durante esta fase producto de la ejecución del viario, movimientos de tierras, asfaltado (impermeabilización) de superficies, alteraciones sobre la cubierta vegetal, etc., resultan significativas. Las características del suelo presente en la Vega II, aunque con zonas en un estado de degradación patente, aún se conserva en el resto su estructura manteniendo perfiles con horizontes profundos que le otorgan una elevada fertilidad. Estas características aconsejan intervenciones tendentes a retirar y acopiar los suelos para lograr su preservación. En este sentido, todo el suelo que se retire de la zona denominada Zona Agrícola delimitada en el plano denominado “Plano de Unidades Ambientales” como consecuencia de las obras de urbanización, debe acopiarse y distribuirse proporcionalmente en las parcelas resultantes para su utilización posterior en las tareas de la edificación de las viviendas y el ajardinamiento de las mismas, de acuerdo con los criterios establecidos para garantizar las mejores condiciones de habitabilidad. Se valora el impacto como SIGNIFICATIVO. 4. Vegetación.- Salvando los elementos determinados en el “Mapa de elementos vegetales susceptibles de trasplantar”, no existe vegetación o elementos de la flora que condicionen la ordenación del sector. Por tanto, sólo si se considera que algunas de las especies identificados en el señalado plano deben trasplantarse, entonces habrá que adoptar las medidas de protección precisas. Señalar que muchas de estas especies quedan en el interior de la zona verde del Plan Parcial. Se valora el impacto como POCO SIGNIFICATIVO. 5. Fauna.- La pérdida definitiva del carácter rural de este sector con la ejecución de la urbanización alterará las condiciones ecológicas donde se desenvuelven determinadas especies, destacando las que afectan a la avifauna. El funcionamiento de la maquinaria y tránsito de camiones emitirá ruidos, emisiones luminosas procedentes del propio parque de maquinaria, partículas en suspensión, etc. A ello se le añade el movimiento de tierras que modificará por completo los hábitat existentes de los reptiles y microfauna.




No obstante, una vez consolidada la urbanización (zona verde y alcorques fundamentalmente) y se colmate la edificación de las parcelas y sus jardines, se recuperará parte de las funciones que desempeñan estos hábitat que se modifican y, por tanto, se creará un clima propicio para el nuevo asentamiento de la microfauna y de las aves. Se valora el impacto como SIGNIFICATIVO. 6. Paisaje.- La urbanización del sector acabará con los vestigios del paisaje agrario que aun se conserva en algunas zonas del ámbito del Plan Parcial. Pero por el contrario, también dignificará otras zonas de este mismo espacio que se encuentran en estado de abandono total y sometidas a un proceso de degradación paulatina como consecuencia de vertidos incontrolados. En definitiva el paisaje se modificará con la ejecución de la urbanización, pero salvando la zona agrícola (ver Plano de Unidades Ambientales) que guarda cierto interés paisajístico, no se puede decir que el paisaje resultante tenga menor valor que el que se modifica. Se valora el impacto como POCO SIGNIFICATIVO. 7. Recursos culturales.- En el ámbito del Plan no se han podido constatar la presencia de recursos históricos, etnográficos y arqueológicos. En base a ello, no se pueden plantear medidas concretas para su protección, aunque por experiencia probada se aconseja la adopción de las debidas medidas de carácter cautelar para arbitrar respuestas ante posibles hallazgos, remitiéndonos a lo ya dicho con respecto a esta cuestión. Se valora el impacto como NADA SIGNIFICATIVO. 8. Sosiego público.- Los ruidos, vibraciones, emisiones de polvo y gases y el tránsito de vehículos pesados que se generará durante el tiempo que dure la ejecución de la urbanización tendrán incidencia sobre el sosiego de la trama urbana que existe en el entorno de este sector. Estas molestias cesarán cuando se finalice la urbanización y puntualmente se reproducirán, aunque en menor escala, cuando comience la edificación de las viviendas. No obstante, hay que mencionar que el comienzo de la urbanización supondrá la existencia de afecciones directas sobre el Colegio Luther King, en lo que se refiere a los aspectos anteriormente mencionados, pero, y sobre todo, en lo que respecta a la seguridad de la comunidad escolar. La urbanización de la Vega II supone que este Colegio pierda todos sus aparcamientos, por lo que tendrá que habilitar zonas específicas, para que la entrada y salida de los escolares se realice de tal modo que se garanticen las condiciones precisas de seguridad. La dirección facultativa del Colegio Luther King debe prever con la antelación suficiente esta situación y preparar el escenario de futuro. Se valora el impacto como SIGNIFICATIVO.




CUADRO - RESUMEN

FACTOR AMBIENTAL VALORACIÓN DEL IMPACTO*

CALIDAD DEL AIRE POCO SIGNIFICATIVO GEOMORFOLOGÍA E HIDROGEOLOGÍA POCO SIGNIFICATIVO SUELOS SIGNIFICATIVO VEGETACIÓN POCO SIGNIFICATIVO FAUNA SIGNIFICATIVO PAISAJE POCO SIGNIFICATIVO RECURSOS CULTURALES NADA SIGNIFICATIVO SOSIEGO PÚBLICO SIGNIFICATIVO

* Sin la adopción de medidas protectoras, minimizadoras o compensatorias. 1.2.2. Fase operativa.- La fase operativa hace referencia a la dinámica e interacciones que se establecen una vez que los usos establecidos por el Plan Parcial y definidos espacialmente en la ejecución del Proyecto de Urbanización, comiencen a desarrollarse con normalidad. Los factores del medio analizados en esta fase y su correspondiente valoración son los siguientes: 1. Calidad del aire.- Durante esta fase las alteraciones sobre la calidad del aire serán producto de las emisiones de gases originadas por el tráfico de vehículos que accedan a la urbanización, en su gran parte residentes y, en menor medida, visitantes. El resultado formal de La Vega II es el de una urbanización netamente residencial y, aunque cuenta con algunos servicios que serán utilizados por personas del entorno, nunca tendrá una densidad de tráfico significativa que merme drásticamente la calidad del aire de la zona. Se valora el impacto como NADA SIGNIFICATIVO. 2. Hidrogeología.- La posibilidad de que el acuífero resulte afectado por el lavado de aceites y combustibles que caigan en las áreas asfaltadas, y no sean recogidas por la red de alcantarillado o de aguas pluviales es prácticamente nula. Con respecto a la posibilidad de contaminación del acuífero como consecuencia de las aguas residuales provenientes del sector hay que realizar algunas puntualizaciones: La urbanización de la Vega 2 contará con su correspondiente red de aguas residuales y de aguas pluviales perfectamente dimensionada para los usos residenciales que se van a implantar.

Se valora el impacto como SIGNIFICATIVO. 3. Vegetación.-


Para el ajardinado de las zonas verdes y espacios libres contemplados en el Plan Parcial no se



contempla la introducción de flora exótica con capacidad para la propagación natural. Se utilizarán especies que, aunque no estén presentes en la actualidad, sí que forman parte de la vegetación potencial del área, además de otras alógenas pero que forman parte ya del paisaje tradicional de la Vega Lagunera. En cuanto al ajardinamiento privado de las viviendas, se establecen una serie de criterios en forma de recomendaciones que traten de evitar la utilización de especies invasoras. Se valora el impacto como POCO SIGNIFICATIVO. 4. Fauna.- Las alteraciones generadas sobre la fauna en esta fase están directamente relacionadas con el tránsito tanto de personas como de vehículos por la urbanización. Principalmente este segundo factor afectará sobremanera a aquellas especies más sensibles a los ruidos, constituyendo igualmente las emisiones luminosas originadas por el alumbrado público de la propia urbanización y las viviendas, otro factor de perturbación, principalmente para la avifauna rapaz del entorno. Se valora el impacto como POCO SIGNIFICATIVO. 5. Sosiego público.- Las factores responsables de la generación de alteraciones sobre el sosiego público atienden principalmente al tráfico generado por los residentes y a la concentración de personas en el área residencial. El ruido, vibraciones y emisiones gaseosas derivadas del tránsito de vehículos constituyen la alteración más usual. Sin embargo, estas perturbaciones se minimizan como consecuencia de la baja densidad residencial de la urbanización y de la inexistencia de usos industriales o de ocio nocturno. Se valora el impacto como POCO SIGNIFICATIVO.

CUADRO - RESUMEN

FACTOR AMBIENTAL VALORACIÓN DEL IMPACTO* CALIDAD DEL AIRE NADA SIGNIFICATIVO HIDROGEOLOGÍA SIGNIFICATIVO VEGETACIÓN POCO SIGNIFICATIVO FAUNA POCO SIGNIFICATIVO SOSIEGO PÚBLICO POCO SIGNIFICATIVO

* Sin la adopción de medidas protectoras, minimizadoras o compensatorias.




2. OBJETIVOS Y CRITERIOS AMBIENTALES PARA EL SECTOR

2.1. Medidas para evitar, reducir o compensar los efectos negativos sobre el medio ambiente y el paisaje.- La relación de medidas destinadas a evitar, reducir o compensar los efectos negativos, se establecen tras la valoración de los impactos que se van a producir como consecuencia de la ejecución del Plan Parcial y mantiene el mismo esquema seguido anteriormente en función de que el efecto se genere en la fase de construcción o en la operativa. 2.1.1. Fase de construcción.- Se describen en este apartado las principales medidas protectoras y correctoras que deberán ser contempladas durante las fase de construcción. La finalidad a obtener con su aplicación es la de compatibilizar la preservación de los valores naturales existentes con la ejecución del Plan Parcial. 1. Ajardinamiento.- La zona de la Vega de La Laguna ha sido profusamente utilizada en los últimos siglos para el desarrollo de actividades agropecuarias. Tan sólo a partir de los años 70 del siglo pasado, ha empezado a ocuparse de modo indiscriminada por edificaciones residenciales, adquiriendo en los últimos años una demanda para fijar residencia muy superior a la oferta de suelo disponible. Esta situación se comenta pues tras siglos de usos agropecuarios y ahora de residencia, la cubierta vegetal primigenia ha sido desmantelada en su totalidad. En consecuencia, no hay que adoptar medidas específicas destinadas a evitar la introducción de especies foráneas por efectos de la conservación del entorno. Ahora bien, eso no significa que se puedan introducir especies foráneas colonizadoras por si mismas del medio natural, pues éstas acaban afectando con el tiempo al ecosistema insular. Por ello, en la zona verde del Plan Parcial y sus espacios libres, se permite la combinación de plantas autóctonas y foráneas siempre y cuando estas últimas no tengan capacidad para su dispersión natural. En el mencionado plano “Mapa de elementos vegetales susceptibles de trasplantar”, se marcan e identifican aquellas especies que, si en el marco del trazado de la urbanización resultan afectadas, puede procederse a su trasplante. Por el contrario, aquellas que queden en el interior de las parcelas se mantendrán y se procurará que pasen a formar parte del jardín privativo de cada una de las viviendas. 2. Suelos.- Como se ha expuesto a lo largo de este diagnóstico ambiental, los suelos de la Vega Lagunera están considerados como los más fértiles de la isla. Es por ello, que se propone que: Sean reutilizados en la construcción de los jardines, de los espacios verdes libres y en las jardineras de los viarios. De está manera se garantiza la conservación “in situ” de un elemento de elevado valor ecológico y económico. Se utilice como lugar para el acopio de materiales y el estacionamiento de la maquinaria el indicado en el plano como unidad ambiental I. Esta zona actualmente, se está utilizando como vertedero incontrolado de material de construcción y de enseres. El suelo ha perdido sus cualidades edafológicas y se encuentra muy alterado, no siendo recomendable su utilización




como sustrato orgánico para la plantación de los elementos vegetales que conformen los espacios libres, los jardines de la viviendas y el arbolado de los viarios. 3. Fauna.- El ambiente rural que se conserva en la zona favorece la presencia de distintos tipos aves. El canto de los canarios, los verdecillos y los trigueros proporciona una sensación de tranquilidad y de alejamiento de la ciudad. Esto mejora la calidad de vida de los residentes. Por estas razones, se proponen las siguientes actuaciones para garantizar la presencia de la avifauna en la zona: Combinar el césped de los jardines con pequeñas extensiones de gramíneas, tipo raigrass. Estas se pueden segar de la misma manera que el césped, pero si se dejan desarrollar, ofrecen alimento y lugar de refugio a las aves. Conservar y plantar árboles frutales en los jardines y en las zonas verdes. Estos también sirven de refugio, alimento y lugar de cría para las aves de la zona. Diseñar rocallas para las zonas verdes y los parques. Las oquedades de las rocas sirven de refugio a los reptiles. Colocar fuentes y bebederos en las zonas verdes para que puedan acudir las aves a beber. Colocar en el linde de la urbanización con el colegio un seto de unos 2 metros de altura que funcione como pantalla vegetal antiruido. Aplicar criterios constructivos que creen homogeneidad en el conjunto de la urbanización. Entre estos encontramos la forma de los tejados, proponiendo inclinaciones curvas frente a inclinaciones rectas; el acabado de las esquinas, recomendando los turronados; la forma de los balcones, de tipología canaria y los porches, sugiriendo porches de madera, con columnas que descansen sobre piedras de basalto. 4. Vertidos, materiales y residuos.- Los materiales sobrantes generados por los movimientos de tierras durante las obras de realización del viario y canalización de los diferentes servicios (abastecimiento de agua, saneamiento, riego, telefonía, alumbrado público y baja tensión), así como los restos de hormigón, asfalto y cualquier otro material sobrantes de la pavimentación y acerado de la urbanización, serán conducidos a vertedero autorizado. Respecto a los residuos originados por el personal laboral durante el tiempo que duren las obras, estimados en 0,6 Kg/persona/día, éstos deberán gestionarse como R.S.U.. Ello implica que han de ser recogidos en recipientes comunes en la zona de obras, para su posterior traslado hasta los contenedores municipales destinados para tal fin. 5. Vertidos procedentes de la maquinaria.- La maquinaria pesada y camiones utilizada durante esta fase deberá estar en buenas condiciones mecánicas con el fin de evitar pérdidas de combustible y aceites sobre el terreno, con los consiguientes peligros de infiltración y contaminación del subsuelo que ello conlleva. Los cambios de aceite que requieran dichas máquinas se harán en las zonas destinadas para dicho cometido. En el parque de maquinaria se dispondrá de una plataforma hormigonada, de carácter impermeable, sobre la que se efectuarán dichas operaciones. Posteriormente, los aceites usados serán recogidos por agentes autorizados para su reciclado.




6. Emisiones de partículas de polvo y gases, ruidos y vibraciones.- Producto de los movimientos de tierra necesarios para la ejecución del viario y la parcelación, se generarán emisiones de polvo a la atmósfera, con los consabidos efectos negativos y directos sobre la flora, fauna y la comunidad escolar del colegio Adonai. Se descartan de este tipo de afección las urbanizaciones colindantes al estar a relativa distancia, más si se considera el régimen de vientos predominante. La medida correctora que se propone con el objeto de minimizar este efecto consiste en realizar continuos riegos durante las labores de desmontes y terraplenado, y en las áreas de acopio de materiales. Para evitar contaminar el acuífero por infiltraciones se deberá dosificar adecuadamente la cantidad de agua utilizada para tal fin, de forma que ésta se adapte a las condiciones ambientales existentes. En cuanto a los ruidos y vibraciones de alta intensidad originados en este tipo de obras, y dado que está comprobado que pueden llegar a provocar trastornos sobre las personas que estén expuestas con asiduidad a altas dosis de ruidos, se requiere adoptar medidas para minimizar dicha afección. Considerando la ubicación espacial del Plan, dichas medidas irán encaminadas a minimizar este tipo de molestias en el entorno del colegio Luther King, de forma que no resulte un inconveniente para el normal funcionamiento de dicho centro docente. 2.1.2. Fase operativa.- Las medidas correctoras propuestas en esta fase tienen como objetivo el mantener en óptimas condiciones de funcionamiento y conservación los usos desarrollados por el Plan Parcial (residencial y social), sin que se produzcan mermas de los mismos en el transcurso del tiempo. Las medidas que se deberán adoptar se detallan a continuación. 1.- Residuos y vertidos Dado el uso marcadamente residencial al que se va destinado el Plan Parcial, cabe esperar que los residuos generados se encuadren en la categoría de residuos sólidos urbanos (R.S.U.) o asimilables. Para la evacuación de dichos residuos los edificios dispondrán, en lugar fácilmente accesible desde la vía que recorre el Plan, contenedores de basura dotados de puerta con cierre a presión. Dichos residuos serán recogidos por la Administración competente en esta materia, en este caso el Ayuntamiento de La Laguna, quien los transportará a vertedero autorizado. Puesto que no se contempla la instalación de industrias en el ámbito ordenado, se descartan vertidos tóxicos en la red de alcantarillado, la cual se conectará directamente a la red de saneamiento general. Por lo que respecta a los residuos generados por los restos vegetales procedentes del mantenimiento de las zonas verdes, éstos serán depositados en los contenedores de basura dispuestos en el viario, siendo tratados como asimilables a R.S.U. La generación de este tipo de residuos se estima en 0,02 kg/m2/mes en peso fresco. En cuanto a posibles vertidos de aceites o combustibles procedente de los vehículos que transiten por el viario, dada la baja intensidad esperada como consecuencia del uso al que se destina la urbanización, se considera innecesario adoptar medidas correctoras tendentes a separar estos productos de las aguas pluviales. 2.- Espacios ajardinados y libres




En los espacios destinados a zonas verdes se evitará la introducción de especies vegetales exóticas dado el potencial peligro que supone para las especies autóctonas, en el supuesto de que transgrediesen los límites de las zonas de siembra. Estas áreas deberán mantenerse en condiciones óptimas para el fin con que fueron concebidas, no permitiéndose que sobre estos espacios públicos se desarrollen otros usos alternativos no previstos en este Plan Parcial. Los niveles de agua y aportes de fertilizantes y herbicidas utilizados para el riego y mantenimiento de estas zonas se adecuarán a las necesidades de las plantaciones y a las condiciones climatológicas de la zona, evitándose de esta forma la producción de lixiviados que contaminen el acuífero. 3.- Iluminación pública Las luminarias que se instalen como sistema de alumbrado público contarán con un sistema de regulación de la intensidad para adaptarla a las necesidades del momento. El tipo de báculo y luminaria que se proponga deberá estar muy bien estudiado para producir las menores incidencias paisajísticas durante la noche, tanto a la propia población residente como a las aves y otras especies nocturnas, así como evitar la contaminación lumínica de los cielos de Canarias. 2.2. Medidas de protección de los elementos del patrimonio histórico, arqueológico y etnográfico existentes.- Atendiendo a la información plasmada en este documento, referido a los recursos culturales del sector, no se precisa adoptar ninguna medida específica destinada a la protección de algún elemento vinculado con el patrimonio histórico, etnográfico o arqueológico dada la inexistencia de los mismos en el ámbito ordenado. Sin embargo, se establecen una medida de carácter cautelar tendentes a evitar la destrucción de algún elemento cultural en el supuesto de aparecer. En tal supuesto, se ordenará la paralización de cualquier obra o remoción del terreno que se esté ejecutando, si como consecuencia de las obras se pusiera al descubierto algún elemento oculto o enterrado que pudiera tener valor cultural. A la paralización inmediata de las obras se le suma la necesidad de contar con el asesoramiento de alguna institución de la Administración Pública con competencias en la materia, que será quien determine la importancia del hallazgo y las medidas consiguientes a tomar en función del valor del mismo.

3. PROGRAMA DE ACTUACIONES DE CONTENIDO AMBIENTAL.- El Programa de Vigilancia Ambiental (P.V.A.) constituye el instrumento a través del cual se ofrece un sistema de vigilancia, tanto para la fase de ejecución como para la de funcionamiento, y por el cual se garantiza el cumplimiento de las indicaciones dispuestas en el capítulo de medidas protectoras y correctoras. El desarrollo y cumplimiento del mismo es responsabilidad directa del promotor del Plan Parcial. La finalidad de la vigilancia ambiental es doble:

a) Velar, para que, en relación con el medio ambiente, la actividad se realice según el proyecto y el condicionado derivado de las pertinentes autorizaciones. b) Determinar la eficacia de las medidas de protección ambiental.




La consecución de estos objetivos se traduce en tres etapas operativas a lo largo del Programa de Vigilancia Ambiental. A.- ETAPA DE VERIFICACION En esta etapa inicial se comprobará que se han adoptado todas las medidas correctoras dispuestas en el presente estudio, y las propuestas por la Administración competente una vez ésta haya evaluado el proyecto, además de posibilitar la detección de posibles alteraciones que pudieran no haber sido correctamente evaluadas o consideradas en éste documento. B.- ETAPA DE SEGUIMIENTO Y CONTROL Durante esta etapa, se comprobará el funcionamiento de las medidas correctoras en relación con los impactos previstos, especificándose las relaciones causa-efecto detectadas, los indicadores de impacto a controlar y las medidas a tomar. Se determinará la periodicidad de éstas últimas y, la metodología a seguir en función de lo especificado en el proyecto y en el presente estudio. Por lo tanto, se deberán especificar y concretar los controles propuestos para las distintas actuaciones del proyecto consideradas. C.- ETAPA DE REDEFINICIÓN DEL PROGRAMA DE VIGILANCIA AMBIENTAL Se asegurará la adopción de nuevas medidas correctoras y/o modificación de las previstas de acuerdo con:

- los resultados del seguimiento de los impactos residuales. - de los obtenidos a partir de datos de dudosa fiabilidad. - de los identificados en el periodo de información pública. - de los impactos no previstos que aparezcan, tanto en la fase de

construcción como en la operativa. En consecuencia, se podrá modificar la periodicidad, incluso eliminar la necesidad de efectuar las mediciones propuestas en el apartado anterior, en función de los resultados obtenidos, se hayan adaptado o no medidas correctoras.





CJ3

PI





MEMORIA DE ORDENACION



MEMORIA DE ORDENACIÓN página 1

MEMORIA DE ORDENACIÓN

INDICE 1. Ámbito del sector. 2. Determinaciones del PGOU de La Laguna. 3. Determinaciones del Planeamiento Territorial. 4. Evaluación de la información urbanística. 5. Fines y Objetivos. 6. Alternativas de ordenación. 7. Justificación de la ordenación propuesta. 8. Localización de los diferentes usos.

8.1. Suelo residencial. 8.2. Viario y aparcamientos. 8.3. Jardines y áreas de juegos y recreo para niños. 8.4. Equipamientos.

9. Descripción de las redes de servicios. 9.1. Abastecimiento y Riego. 9.2. Alcantarillado. 9.3. Media Tensión. 9.4. Baja Tensión. 9.5. Alumbrado Público 9.6. Telefonía y Telecomunicaciones.

10. Cálculo de módulos mínimos de reserva de reserva de dotaciones en suelo residencial para el plan parcial. 10.1. Parámetros urbanísticos para la superficie real del sector. 10.2. Dotaciones y equipamientos para el sector SUR LA VEGA 2.

10.2.1. Dotaciones. 10.2.2. Equipamientos.

11. Comprobación del cumplimiento de los sistemas de espacios libres, dotaciones, equipamientos y aparcamientos del sector SUR LA VEGA 2, con respecto a los módulos de reserva mínimos del anexo del RP y de la L.O.T.C.

12. Aprovechamiento Medio. 13. Ejecución del Plan. 14. Documentación Complementaria de los Planes Redactados por

Particulares.


MEMORIA DE ORDENACION

1. ÁMBITO DEL SECTOR. El ámbito se corresponde con el sector de suelo urbanizable SUR La Vega-2, clasificado por el Plan General de Ordenación Urbana del municipio de San Cristóbal de La Laguna.

El sector se sitúa en la zona conocida como Las Gavias entre la zona de Las Vegas, barrio de San Lázaro y la zona centro de La Laguna. Se trata de un sector totalmente rodeado de suelo clasificado de urbano, siendo sus límites físicos:

al Norte: limita en su mayor parte con el centro de enseñanza Luther King; al Este: con el Camino de La Cruz que discurre en dirección norte-sur y con sendos

retales de suelo residencial en las tipologías de Ciudad Jardín y Edificación Mixta;

al Sur: con parte del Camino Fuente Cañizares; al Oeste: con el Camino Las Gavias y dos retales de suelo urbano residencial en la

tipología de Edificación Mixta. Superficie Total del Sector: 50.634,03 m2.






2. DETERMINACIONES DEL P.G.O.U. DE LA LAGUNA.

El planeamiento vigente en el momento de redactar el presente Plan Parcial es el Plan General de Ordenación Urbana de La Laguna, Texto Refundido de febrero de 2000, adaptado básicamente a la Ley de Ordenación del Territorio de Canarias con fecha de Octubre de 2.002, con las siguientes determinaciones:

CLASE DE SUELO INSTRUMENTO DE ORDENACION: IDENTIFICACIÓN:

Denominación: Plano/s del P.G.O.U.: Superficie total del Sector: Número máximo de viviendas: Densidad de viviendas: Edificabilidad media del Sector: Tipos edificables permitidos:

Urbanizable SUR Plan General de Ordenación Urbana La Vega 2 (39) 52.372 m2 73 unidades 14 Viviendas/Ha 0,35 m2c/m2s EAc(2)UF

MEMORIA DE ORDENACIÓN:

Criterios de ordenación y contenido Medioambiental:

-. Se tendrán en cuenta las directrices y criterios generales

especificados en la memoria de contenido medioambiental.

-. La ordenación se adaptará a las características formales del territorio donde se va a desarrollar el Plan Parcial, minimizando las afecciones a las mismas, con las medidas correctoras apropiadas en cada caso.

-. Conexión con la estructura morfológica del entorno, dando continuidad a las tramas urbanas existentes.

-. Ubicación de las zonas de equipamiento y espacios libres en zonas donde se facilite su uso, no sólo para el ámbito de actuación, sino para el conjunto del territorio, junto a las vías territoriales o próximos a zonas colindantes consolidadas.

-. Se mantendrán las conexiones viarias previstas en los planos de ordenación como garantía de la solución de tráfico de la zona.

PARÁMETROS DE APROVECHAMIENTO:

Uso y Tipología Característicos (UTC):

- Ciudad Jardín EAc(2)UF. Residencial Unifamiliar.

Usos Compatibles:

- Industrial: categoría 1ª en situación 1ª. - Hospedaje: categoría 1ª, edificio exclusivo, hasta 20 camas.

- Comercial: categoría 1ª. Las categorías 2ª y 3ª solo se situaran en los espacios que en su caso haya dispuesto el plan general o el planeamiento que lo desarrolla. En CJ-1 se admiten pequeños comercios (2ª) en planta baja.

- Oficinas: categoría 1ª. - Salas de reunión: no se permiten. - Garajes: categorías 1ª y 2ª. - Comunicaciones y Espacios Libres. - Los Equipamiento docente, administración y servicios públicos de las categorías 1ª y 2ª; Equipamiento sanitario y asistencial: categorías 2ª, 3ª, 4ª y 5ª; Equipamiento sociocultural. Todos ellos se situaran en edificios exclusivos y en los espacios que en su caso


haya dispuesto el plan general o planeamiento que lo desarrolle.

Edificabilidad max. (EAc(2)UF): Ocupación max. (EAc(2)UF): Altura máxima:

- 0,5 m2/m2 - 25% - 2 plantas/ 7,20m. EAc(2)UF

DOTACIONES:

ANEXO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO (m2 de suelo) Espacios Libres: Guardería: Enseñanza Primaria: Enseñanza Secundaria: Parque Deportivo: Equip. Comercial: Equip. Social: SEGÚN ARTÍCULO 36 DE LA LOCT: Espacios Libre Públicos: Dotaciones y Equipamientos:

SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS:

5.000 m2 0000 m2 1.350 m2 0000 m2 0000 m2 0500 m2 (73 m2 const.) 0500 m2 (73 m2 const.) 3.666 m2 3.666 m2 ninguno

GESTIÓN:

Plazos: Según Normas Urbanísticas del Plan General

Sistema de actuación: Privado. Conforme al articulado del D.L. 1/2000 de las Leyes de Ordenación del Territorio y de Espacios Naturales de Canarias.




3. DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO TERRITORIAL. El Plan Insular de Ordenación de Tenerife, como instrumento de ordenación territorial, urbanística y de los recursos y, atendiendo a su posición dentro de la jerarquía del sistema de planeamiento establecida en la Ley de Ordenación del Territorio, es vinculante para los instrumentos de ordenación urbanística, tal es el caso del presente Plan Parcial. El carácter y alcance de las disposiciones del PIOT que son de aplicación viene definido en el documento definitivo de la siguiente forma:

• El artículo 1.1.1.5., apartado 2, dispone que “…las disposiciones del PIOT no son aplicables directamente sobre el planeamiento de desarrollo.

• El PIOT dispone en su artículo 1131 la exigencia de adaptación al mismo de todas las figuras de planeamiento con la finalidad de adecuarlos al Modelo de Ordenación Territorial MOT y de los Recursos Naturales diseñado por el PIOT (Título I, Capítulo I).

4. EVALUACIÓN DE LA INFORMACIÓN URBANÍSTICA.

Analizando el estudio llevado a cabo en la MEMORIA DE INFORMACIÓN, que precede temporalmente a las decisiones de ordenación pormenorizada sobre el sector objeto de desarrollo por este plan parcial, se observa que los terrenos que lo constituyen presentan muy buena aptitud para su desarrollo como área urbana dadas sus condiciones topográficas, climatológicas y de accesibilidad.

Su ubicación cercana a la zona centro de La Laguna, al Casco Histórico, entre los barrios de San Lázaro, San Benito y La Vega que, con la futura implantación del tranvía metropolitano y tren del norte se verán en mayor medida comunicados tanto con Santa Cruz como con el norte de la isla, así como su cercanía a otras infraestructuras de carácter insular y comarcal, lo convierten en una zona de gran potencialidad para su desarrollo residencial.



Además, las previsiones de planeamiento futuras (rambla, parques urbanos y periurbanos, equipamientos y dotaciones) unidas a sus condiciones ambientales, le confieren un marcado


carácter de zona atractiva para la expansión residencial del casco. Por todo ello, se estima que esta justificada su delimitación como área urbana nueva.

5. FINES Y OBJETIVOS.

La validez y sentido último de las soluciones deben poderse analizar con relación a un sistema coherente de fines y objetivos. Dado que el presente plan es un planeamiento de desarrollo, los criterios, asignación de usos y aprovechamientos urbanísticos vienen fijados por el planeamiento de rango superior.

Atendiendo al carácter eminentemente residencial del área, el objetivo principal de éste Plan Parcial se centra en:

A) Creación de un área de suelo eminentemente residencial de primera vivienda que pueda constituirse en la punta de referencia del futuro desarrollo de la zona.

B) Ordenar una parte de la ciudad que permita su funcionamiento autónomo y permisible con las ampliaciones sobre las áreas próximas.

C) El equilibrio de los usos: se parte de la idea que en cada parte de la ciudad se puedan desarrollar las actividades de la vida diaria sin necesidad de desplazarse a otras zonas de la ciudad; sin embargo, cada sector debe tender a especializarse en alguna actividad que sea complementaria del resto de la ciudad. Frente a la ciudad zonificada y usos exclusivos en los elementos urbanos, la ciudad mixta de usos mezclados da carácter a cualquier parte del tejido urbano.

D) La resolución de los problemas derivados de su conexión con el resto de la ciudad: la optimización y jerarquización del viario, existente y de nueva creación, aprovechando su capacidad de configurar un sistema de espacios libres continuo, que le dote de estructura interna.




E) La dotación de suelo necesario para que se cubran las necesidades de espacio libre de dominio público, de servicios de interés social y cultural, y de plazas de aparcamiento interiores, de acuerdo con los estándares que el Reglamento de Planeamiento prevé para los Planes Parciales de desarrollo residencial.

F) Los objetivos fijados por el Plan General.

6. ALTERNATIVAS DE ORDENACIÓN. Del estudio de la MEMORIA DE INFORMACIÓN que analiza, en sus diferentes apartados, aquellos aspectos que definen el territorio (topografía, geología, climatología) y las condicionantes que imponen su situación, la estructura de la propiedad y el planeamiento jerárquicamente superior, teniendo en cuenta los criterios que los propietarios han ido manifestando en sucesivas reuniones, se han barajado varias opciones, se han elaborado diferentes alternativas y a medida que se ha ido profundizando en su concreción, se ha ido formalizando la solución final, como síntesis y resultado de la introducción de variables relacionadas con:

a) La barranquera b) La distribución de los espacios libres c) La ubicación de los equipamientos d) La conexión de la trama del plan parcial con el exterior.




ESQUEMAS DE LAS DIFERENTES ALTERNATIVAS

DO

DO

CJ3

CJ3PL

CJ3

SC

CJ3

CJ3

CJ3

CJ3

CJ3

CJ3




7. JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA. La Laguna es un municipio que, junto con Santa Cruz de Tenerife conforma el área metropolitana (municipios de Santa Cruz, La Laguna, Tegueste y El Rosario), con una función primordial en el conjunto insular, con una gran concentración de funciones de servicio en su entorno. Por todo ello, puede decirse que La Laguna soporta grandes tensiones de expansión, con una gran potencialidad para su respuesta al contar con gran cantidad de suelo vacante. Por otro lado, la densificación del casco lagunero ha derivado en que las necesidades de expansión evidentes, sobre todo residencial, se sitúen fuera de su ámbito; todo ello, unido a la circunstancia de que el ámbito del sector que se desarrolla se configure como una primera periferia del casco principal, le confieren unas condiciones idóneas para su desarrollo: proximidad al casco, topografía, condiciones ambientales idóneas y buenas conexiones, tanto con el casco como con el resto del territorio insular .

El PGOU clasificó el sector como suelo urbanizable, optando por una solución que:

1. Reconduce las inversiones en el sector residencial, 2. Ofrece parcelas en un medio próximo a lugares de calidad ambiental como la Vega

Lagunera y cercanos al Casco Histórico, con garantía y eficacia en la gestión y prestación de servicios

De la evaluación de las distintas alternativas, se opta por esta solución que propone objetivos y establece criterios que:

1. Se adapta a las características formales del territorio, desarrollando una trama

residencial similar a la periferia tradicional del Casco en ciudad jardín, con unas características ambientales adecuadas.

2. Se inserta en la estructura morfológica del territorio, asegurando la continuidad de la trama urbana existente.

3. Se diseña un sistema centralizado, con un gran corazón verde que organiza la urbanización, permitiendo una accesibilidad igual a todos los habitantes, especialmente a las personas con movilidad reducida.




4. Se favorece, dada su ubicación, las relaciones vecinales con un espacio de

esparcimiento propio e identificativo de la comunidad, tal como el espacio libre parque-plaza. Dada la condición establecida por el plan general, por la que se ubica una estructura de parques periurbanos cercana, se vio la necesidad de acometer un espacio de mayor raigambre vecinal, enfocado más al uso de la urbanización que al resto del área, que cuentan con espacios propios, próximos a la vías estructurantes o de conexión con el suelo urbano.

5. El sistema viario garantiza la accesibilidad uniforme. 6. Se ubica la dotación establecida por el Plan General y legislación aplicable colindante

al docente existente, Colegio Luther King. El resto de equipamientos se organizan en una parcela conjunta.

7. Los accesos al Plan parcial se resuelven desde los viarios que delimitan el sector. 8. La ordenación propuesta se adapta a la topografía a los efectos de minimizar los

movimientos de tierras.

8. LOCALIZACIÓN DE LOS DIFERENTES USOS.

El sector SUR LA VEGA 2 está conformado en su mayor parte por elementos identificables que lo definen, tales como:

8.1. SUELO RESIDENCIAL. Como criterio general, se potencia el carácter residencial del área, el respeto a los usos consolidados y la permisibilidad de usos fijada en el Plan General. La tipología edificatoria viene impuesta por el planeamiento de rango superior, siendo ésta la de Ciudad Jardín (EAc(2)UF), con las condiciones establecidas en el mismo de ocupación, retranqueos, edificabilidad, altura, numero de plantas, siendo ésta la tipología más demandada en la zona. 8.2. VIARIO Y APARCAMIENTOS. El planteamiento de las calles como elementos básicos del espacio urbano condiciona el sentido de las propuestas. Funcionalmente, su resolución forma parte de los instrumentos básicos del planeamiento.

ACERA CARRIL ACERA

2.50 1.503.003.00

CARRIL

1.00

ALCORQUE

TIPO 1

ACERA

Escala 1/100

CARRIL ACERA

1.00 1.003.003.00

CARRIL

SECCION DE VIATIPO 2

Escala 1/100

SECCION DE VIA

ACERA CARRIL ACERA

2.50 1.503.502.50

APARCAMIENTO

1.00

ALCORQUE

TIPO 3Escala 1/100

SECCION DE VIA

( CALLE COMPARTIDA )

2.50

TIPO 4Escala 1/100

SECCION DE VIA

CARRIL

SECCIONES ESQUEMATICAS DE LA RED VIARIA




La ordenación propuesta plantea un sistema de calles racional y confluente en una centralidad constituida por el gran corazón verde. Se trazan los dos viarios establecidos por el Plan General como vinculantes (sentido este-oeste), completado con las vías necesarias para acceder a las edificaciones de nueva creación, como elementos vertebradores de la organización espacial de las actividades. El trazado proyectado se concreta mediante los siguientes tipos de vías:

Vía Tipo 1: calle de doble sentido de circulación, de 8 metros de sección total, con seis metros de ancho de calzada y un metro de ancho de acera a cada lado. Ésta calle se proyecta lindante con la parcela destinada a equipamiento escolar, en la zona norte del ámbito de actuación, con el objetivo de enlazar con la vía proyectada por el plan general en al ámbito del suelo urbano, proyectada para un ancho de ocho metros. Vía Tipo 2: calle de doble sentido de circulación, de 10 metros de sección total, con seis metros de ancho de calzada y aceras de ancho 2,5 metros y 1,5 metros respectivamente; en las aceras de ancho 2,5 metros se propone la inclusión de alcorques para la plantación de arbolado. Vía Tipo 3: calle con idénticas características que la anterior, para un solo sentido de circulación y banda de aparcamientos, con lo que el carril de circulación pasa a tener 3,5 metros de ancho; éste tipo de vía nace de la necesidad de conectar con dos calles de nueva creación: al oeste del camino de Las Gavias y al Este del camino de La Cruz; su sección, la ubicación de los aparcamientos y la situación de los alcorques se toman de éstas vías, pasando a conformar un eje estructurante de la ordenación y un eje que conecta éste sector con las zonas colindantes. Vía Tipo 4: calle de un solo sentido de circulación, de 5 metros de sección total; ésta calle se plantea como una vía con uso compartido peatonal-rodado, ya que solamente tiene uso rodado exclusivamente para el acceso de las parcelas próximas; se plantea al mismo tiempo como remate de la trama viaria colindante con el colegio Luther King en le área de nueva creación, al mismo tiempo como elemento separador de actividades públicas (deportivo) con las actividades privadas (residencial).

8.3. PARQUE. Como ya se ha comentado en anteriores apartados, se propone concentrar la superficie destinada a espacios libres de uso y dominio públicos en un gran parque como elemento central del sector, como corazón de la vida comunitaria. 8.4. EQUIPAMIENTOS. Se propone concentrar los equipamientos fijados por el plan general para usos comercial y social en un sola parcela, directamente vinculada al parque central, con accesos por dos calle paralelas de manera que, aunque se ubica en una sola parcela dos usos, se facilita con ello la posibilidad de fraccionarla en dos parcelas para actividades independientes. Se completa el sistema rotacional con la propuesta de ubicar la parcela destinada al uso docente en situación colindante con el colegio Luther King.




AMBITO DE ACTUACION

EAc(2)UF

EAc(2)UF

EAc(2)UF

SC

EL

BCO

RESIDENCIAL

USOS PUBLICOS

DOCENTE

DEPORTIVO

ESPACIO LIBRE

RED VIARIA

USOS PRIVADOS

SOCIAL COMERCIAL

EAc(2)UF

DO

DP

SC

EL

RV

BARRANCOBCO

EAc(2)UF

DP

PLANTA GENERAL DE ORDENACION PORMENORIZADA

9. DESCRIPCION DE LAS REDES DE SERVICIOS.

Se proyectan las redes de servicios necesarias para la adecuada urbanización de los terrenos en base a las especificaciones del artículo 53 del Reglamento de Planeamiento y del artículo 36 del R.D. 1/2000

9.1. Red de Abastecimiento de agua, Hidrantes y Riego. El abastecimiento de agua potable se llevará a cabo mediante la conexión a la red municipal de abasto con una previsión de 200 litros por habitante y día. Su trazado y características se recogen en los planos de ordenación correspondientes. Se proyecta una red principal de D.N. 150 mm, una red en anillo de D.N. 100 mm y una red terciaria de D.N. 63 mm. Toda la red irá dotada de las correspondientes válvulas necesarias para aislar cada uno de los ramales. Para el riego y contraincendios se proyecta una red independiente, desde la red municipal de suministro de agua, que garantice el correcto mantenimiento de las instalaciones.




9.2. Red de Alcantarillado. Se proyecta una red de alcantarillado del tipo separativa que evacua independiente las aguas residuales y las aguas pluviales, con el fin de evitar el sobre dimensionamiento de la red de aguas negras. Su trazado y características se recogen en los planos de ordenación correspondientes. La red de evacuación de aguas residuales sigue en su trazado el sentido descendente de la topografía, transcurre bajo calzada la red principal y bajo aceras la red secundaria. Se han previsto asimismo las conducciones y canalizaciones de las acometidas correspondientes a las parcelas en el frente a las vías proyectadas. Para su diseño se ha tenido en cuenta las recomendaciones de la empresa encargada del servicio, tanto para las conexiones como para las futuras necesidades de la zona. La red de evacuación de aguas negras se proyecta mediante una red principal con tuberías de PVC DN 315 mm. para saneamiento y pozos de registro, y una red secundaria con tuberías PVC DN 200 mm., arquetas de registro en cada acometida y arqueta en la conexión a la red principal. La red de evacuación de aguas de lluvia se proyecta mediante red separativa, salvo en tres puntos que por falta de cota se aportara a la red de saneamiento. El resto se evacuara al barranco existente en tres puntos. La red se realizará con tubería PVC DN 400 mm. de saneamiento.




9.3. Red de Media Tensión. Se proyecta un conjunto de canalizaciones de media tensión que permita por un lado retirar el tendido eléctrico aéreo que existe actualmente sobre el ámbito de actuación y, por otro lado, poder atender cuantos suministros pudieran darse en alta tensión, sin tener que proceder a la apertura de los viales para la realización de las zanjas. Su trazado y características se recogen en los planos de ordenación correspondientes. La canalización prevista se ajusta a las dimensiones y características indicadas por la compañía suministradora UNELCO, discurriendo por terrenos de dominio público, bajo las aceras o calzadas, evitándose ángulos pronunciados. El trazado previsto se mantiene lo más rectilíneo posible, paralelo en toda su longitud a los bordillos. 9.4. Red de Baja Tensión. La red de baja tensión que se proyecta consiste únicamente en las canalizaciones por ambos lados de las aceras, en todo su recorrido, mediante dos tubos de 160 mm de diámetro, hormigonados. Su trazado y características se recogen en los planos de ordenación correspondientes.




Se ha previsto una salida en B.T. desde el nuevo centro de transformación. La canalización prevista se ajusta a las dimensiones y características indicadas por la compañía suministradora UNELCO, discurriendo por terrenos de dominio público, bajo las aceras o calzadas, evitándose ángulos pronunciados. El trazado previsto se mantiene lo más rectilíneo posible, paralelo en toda su longitud a bordillos o fachadas de los edificios principales. 9.5. Red de Alumbrado Público. El Alumbrado Público previsto en el Proyecto se adapta a las características y densidad de uso de la zona a iluminar, adoptando los niveles y parámetros lumínicos correspondientes, basados en las Recomendaciones CIE-115 de 1995, por similitud de la zona objeto de proyecto con las indicadas en dichas recomendaciones. El alumbrado público debe contribuir a crear un ambiente visual nocturno adecuado a la ordenación y a la potencia. Su trazado y características se recogen en los planos de ordenación correspondientes. El ámbito de actuación se asimilará a una vía de circulación urbana con tráfico importante a velocidad media. En función de criterios de minimización de costes, y de forma que no dificulten el tráfico rodado, se adopta la implantación unilateral, con puntos de luz de 150 W en vapor de sodio alta presión con reductor de consumo individual, instalados a 8 metros de altura, con brazo de 1,50 metros de longitud. 9.6. Red de Telefonía y Telecomunicaciones. Se pretende dotar de una canalización subterránea para servicios de telefonía y telecomunicaciones para las futuras edificaciones existentes en la zona, de forma que las Compañías puedan acometer los futuros suministros en perfectas condiciones de trabajo para sus redes. Su trazado y características se recogen en los planos de ordenación correspondientes. Se utiliza como documento de diseño, adaptándose a lo reglamentado en él, la Norma Técnica NT.f1.003, “Canalizaciones Subterráneas en Urbanizaciones y Polígonos Industriales”, del Servicio de Planificación Tecnológica de Telefónica.




10. CÁLCULO DE MÓDULOS MÍNIMOS DE RESERVA DE DOTACIONES EN SUELO RESIDENCIAL.

10.1. PARÁMETROS URBANÍSTICOS PARA LA SUPERFICIE REAL DEL SECTOR. La ordenación particularizada del sector se establece mediante la ficha correspondiente expresando además de los parámetros de ordenación los criterios generales e instrucciones de ordenación. La ficha establece, conforme las normas urbanísticas del Plan General los objetivos de la delimitación del sector, los criterios para su desarrollo y sistema de actuación, así como otros parámetros. Se establece en el Plan General, texto sobre consideraciones generales e instrucciones de ordenación, para los sectores de suelo urbanizable, punto 5, la admisibilidad en el desarrollo del plan parcial de una diferencia en su superficie del 5% respecto de la considerada por el Plan General. Al respecto, hay que comentar que la superficie del sector indicada en el documento del Plan General es de 52.372 m2, superficie que difiere de la real. Las mayores diferencias se producen en el límite del sector con las edificaciones y propiedades situadas en el margen del Camino de Las Gavias, resultando una superficie menor del sector de 50.634,03 m2. Tal como dispone el Plan General, “…si de la medición real del terreno y conservando los linderos grafiados en plan se determina una superficie total superior o inferior, el Plan Parcial reajustará las cesiones y dotaciones, proporcionalmente.” En consecuencia, a continuación se efectúa la corrección de la ficha correspondiente al sector SUR La Vega-2, que forma parte del documento de “Planeamiento de desarrollo” que forma parte del Plan General de Ordenación. Comparando los parámetros expresados en el documento del Plan General de Ordenación (adaptación básica) y los mismos ajustados a la variación de superficie, con las superficies del Plan parcial se obtiene lo siguiente:

ÁMBITO DE FICHA PGOU

ÁMBITO REAL PLAN PARCIAL

Denominación

LA VEGA-2

LA VEGA-2

Planos 39 -- Superficie total del sector 52.372 m2 50.634,03 m2 Número máximo de viviendas

73 unidades 70 unidades

Densidad de viviendas 14 viviendas/Ha 10,30 viviendas/HaEdificabilidad media del sector

0,35 m2c/m2s 0,31 m2c/m2s

Tipos edificables permitidos

EAc(2)UF EAc(2)UF




ÁMBITO DE FICHA PGOU

ÁMBITO REAL PLAN PARCIAL

DOTACIONES ANEXO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO RPLS (m2 de suelo) Espacios Libres

5.237 m2

5.000 m2

Guardería 0000 m2 0000 m2 Enseñanza Primaria 1.350 m2 1.487,43 m2 Enseñanza Secundaria 0000 m2 0000 m2 Parque Deportivo 0000 m2 0000 m2 Equip. Comercial 0500 m2

(73 m2 const.) 901,23 m2

(450,61 m2.const.) Equip. Social 0500 m2

(73 m2 const.) 901,23 m2

(450,61 m2.const.)

DOTACIONES SEGÚN ARTÍCULO 36 DE LA LOCT (m2 de suelo)

Espacios Libres Públicos

3.666 m2

3.500 m2

Dotaciones y Equipamientos 3.666 m2 3.500 m2

10.2. DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS PARA EL SECTOR SUR LA VEGA-2. A efectos de fijar la superficie de dotaciones y equipamientos para la superficie real del sector SUR La Vega-2, aplicando el artículo 36 del Texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y Espacios Naturales de Canarias, que literalmente dice:

a) “En suelo cuyo destino sea predominantemente residencial: 1) Una densidad máxima será de setenta

viviendas por hectárea, referida a la superficie total del ámbito objeto del plan”.

Manteniendo la densidad establecida por el PGO (adaptación a la LOTC) de 14 viviendas/Ha, con la superficie ajustada de éste, resulta un nº máximo de viviendas es de 70, según el siguiente cálculo:

Nº MÁXIMO DE VIVIENDAS = 14 viviendas/Ha x 5,00 Ha = 70 VIVIENDAS

1. ANEXO REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO DE LA LEY DEL SUELO.

Conforme al artículo 9 del Anexo del Reglamento de Planeamiento estatal y, a los efectos de fijación de la previsión de dotaciones necesarias en suelo residencial, para un número máximo de viviendas inferior a 250, se considera la UNIDAD de viviendas como UNIDAD ELEMENTAL




Conforme a los artículos 3, 9 y 10 del Anexo del Reglamento de Planeamiento estatal se fijan las previsiones de Dotaciones y Equipamientos.

1.1. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRE DE DOMINIO Y USO PÚBLICO.

1.1.1. ÁREAS PEATONALES Y PLAZAS (ELAP). El Plan General de Ordenación los define como Espacios Libres de uso público de dimensión superior a 500 m2. El Reglamento de Planeamiento establece para las áreas peatonales y jardines una superficie superior a 1000 m2 y pueda inscribirse un diámetro de 30 m. 15 m2 suelo/vivienda Diámetro > 30 metros, superficie >1000 m2. Lo que representa para el sector SUR La Vega-2 una superficie de según el cálculo: 15 m2/vivienda x 70 viviendas = 1.050 m2

1.1.2. ÁREAS DE JUEGO INFANTILES Y ÁREAS AJARDINADAS (ELAJ). El Plan General de Ordenación los define como espacios de uso público de dimensión superior a 200 m2. 3 m2 suelo/vivienda Diámetro > 12 metros, superficie >200 m2. Lo que representa para el sector SUR La Vega-2 una superficie de según el cálculo: 3 m2/vivienda x 70 viviendas = 210 m2

1.2. CENTROS DOCENTES.

1.2.1. ENSEÑANZA PRIMARIA. Conforme el artículo 10 sobre “Módulos mínimos de reserva para dotaciones en suelo residencial” del Reglamento de Planeamiento estatal, para una UNIDAD ELEMENTAL. 10 m2 suelo/vivienda para el Sector SUR La Vega-2, se fija según el siguiente cálculo: 10 m2/vivienda x 70 viviendas = 700 m2. No se establece dimensiones mínimas de preescolar y guardería.

1.3. SERVICIOS DE INTERÉS PÚBLICO Y SOCIAL.

1.3.1. EQUIPAMIENTO COMERCIAL Conforme el artículo 10 sobre “Módulos mínimos de reserva para dotaciones en suelo residencial” del Reglamento de Planeamiento estatal, para una UNIDAD ELEMENTAL.




2 m2 const./ vivienda para el Sector SUR La Vega-2, se fija según el siguiente cálculo: 2 m2/vivienda x 70 viviendas = 140 m2.

1.3.2. EQUIPAMIENTO SOCIAL. Conforme el artículo 10 sobre “Módulos mínimos de reserva para dotaciones en suelo residencial” del Reglamento de Planeamiento estatal, para una UNIDAD ELEMENTAL. 2 m2 const./ vivienda para el Sector SUR La Vega-2, se fija según el siguiente cálculo: 2 m2/vivienda x 70 viviendas = 140 m2.

1.4. APARCAMIENTOS.

Conforme a los artículos 7 y 10 sobre “Módulos mínimos de reserva para dotaciones en suelo residencial” del Reglamento de Planeamiento estatal, para una UNIDAD ELEMENTAL, se establece: 1 plaza/ 100 m2 construcción. para el sector SUR La Vega-2, se fija según el siguiente cálculo: 15.468,82/100=155 plazas.

parcela 2.1.S: 503,22 m2

parcela 5.1.S: 600,03 m2

parcela 5.2.S: 500,25 m2

parcela 5.3.

parcela 5.4.

parcela 5.5.

parcela 5.6.S: 705,24 m2

parcela 5.7.S: 553,38 m2

parcela 5.8.

parcela 5.9.

parcela 5.11.

parcela 5.12.S: 500,57 m2

parcela 6.1.S: 500,65 m2

parcela 6.2.S: 516,45 m2

parcela 9.4.S: 547,60 m2

parcela 9.5.S: 564,98 m2

parcela 10.1.S: 1.685,50 m2

parcela 10.2.S: 845,07 m2

parcela 10.3.S: 500,31 m2

parcela 10.4.S: 504,95 m2

parcela 10.5.S: 501,02 m2

parcela 10.6.S: 2.640,09 m2

parcela 10.7.S: 477,21 m2

parcela 11.1.S: 501,87 m2

parcela 11.2.S: 501,45 m2

parcela 11.5.S: 500,02 m2

parcela 11.6.S: 529,07 m2 parcela 11.7.

S: 541,73 m2

parcela 11.8.S: 501,83 m2

parcela 11.3.S: 507,26 m2

parcela 11.4.S: 504,38 m2

AMBITO DE ACTUACION

RV

parcela 6.3.S: 2.759,72 m2

parcela 4.1.S: 1.000,72 m2

parcela 2.2.S: 501,56 m2

parcela 2.4.S: 535,02 m2

parcela 11.9.S: 500,76 m2

parcela 2.6.S: 514,09 m2

parcela 1.1.S: 432,51 m2

parcela 2.5.S: 586,84 m2

parcela 2.3.S: 640,58 m2

parcela 7.1.S: 1.300,71 m2

parcela 5.10.

S: 500,25 m2

S: 500,25 m2

S: 500,25 m2

S: 500,25 m2

S: 500,25 m2

S: 500,25 m2

S: 500,25 m2

parcela 9.4.S: 557,16 m2

parcela 9.1.S: 501,23 m2

parcela 9.2.S: 2.528,62 m2

ESQUEMA GENERAL DE PARCELACION

2. LEY 9/1999 DE 13 DE MAYO L.O.T.C.

2.1. ESPACIOS LIBRES, DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS. Según el artículo 36.a.3., deberán preverse una reserva mínima de 40m2 de suelo destinado a Espacios Libres Públicos, Dotaciones y Equipamientos.




Para el Sector SUR LA VEGA 2, se fija según el siguiente cálculo: 15.468,82x40/100= 6.187,52 m2. Según el artículo 36.3 del citado texto legal, al menos el 50% de ésta superficie corresponderá a Espacios Libres Público y el 50% restante a Dotaciones y Equipamientos. Para el Sector SUR LA VEGA 2, se fija según el siguiente cálculo:

ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS: 50% s/ 6.187,52 m2.= 3.093,76 m2. DOTACIONES: 50% s/ 3.093,76 m2.= 1.546,88 m2. EQUIPAMIENTOS: 50% s/ 3.093,76 m2.= 1.546,88 m2.

2.2. APARCAMIENTOS. Según el artículo 36.a.4., deberán preverse de una plaza de aparcamiento, fuera de la red viaria, por cada vivienda, según se establezca reglamentariamente. Para el Sector SUR LA VEGA 2, se fija según el siguiente cálculo:

70 viviendas = 70 plazas de aparcamiento. Se proyectan 94 plazas de aparcamiento anejas a la red viaria.




11. COMPROBACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS SISTEMAS DE ESPACIOS LIBRES, DOTACIONES, EQUIPAMIENTOS Y

APARCAMIENTOS DEL SECTOR SUR LA VEGA 2 CON RESPECTO A LOS MÓDULOS DE RESERVA MÍNIMOS

DEL ANEXO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO Y DE LA L.O.T.C.

11.1. Sistema de Espacios Libres.

SEGÚN PROYECTO SEGÚN REGLAMENTO DE

PLANEAMIENTO SEGÚN L.O.T.C.

Espacio Libre (Manzana 8)= 5.000,02 m2.

Áreas Peatonales y Plazas = 1.260 m2.

Espacios Libres = 3.093,76 m2.

11.2. Dotaciones y Equipamientos.

SEGÚN PROYECTO SEGÚN REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO

SEGÚN L.O.T.C.

Docente (Manzana 3) = 1.487,43 m2.

Centro Educación Primaria = 700 m2.

Dotaciones y Equipamientos=

3.093,76 m2. Social Comercial (Manzana 7) =

1.300,71 m2. Equipo Comercial =

140 m2.

Equipo Socia l = 140 m2.

11.3. Edificabilidad Total. Según la ficha del documento de desarrollo del sector, el Plan general le asigna una edificabilidad media de 0,35 m2 edificados por cada m2 de suelo, referida a la superficie total del ámbito del sector: EDIFICABILIDAD MÁXIMA DEL PLAN PARCIAL = 50.634,03 m2 suelo x 0,35 m2 construidos / m2 suelo = 17.721,91 m2 construidos. De la Ordenación propuesta resulta el siguiente cuadro de aprovechamientos: A. EDIFICABILIDAD EN MANZANAS PRIVADAS:

MANZANA SUP. MANZANA m2 suelo

SUP. EDIFICABLE

m2 construidos

2 3.281,31 1.640,65 4 1.000,72 500,36 5 6.361,22 3.180,61 6 3.776,82 1.888,41 9 4.777,62 2.388,81 10 7.154,06 3.577,03 11 4.585,89 2.292,94

SUB-TOTAL 30.937,64 15.468,82




B. EDIFICABILIDAD EN MANZANAS DE DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS:

MANZANA SUP. MANZANA m2 suelo

SUP. EDIFICABLE

m2 construidos

3 1.487,43 743,71 7 1.300,71 650,35

SUB-TOTAL 2.788,14 1.394,06

C. EDIFICABILIDAD TOTAL DEL SECTOR: 16.862,88 m2 construidos, que como se puede

comprobar es inferior al techo edificable fijado por el Plan General para el sector SUR LA VEGA 2.

En cumplimiento del artículo 71.1.a y 71.3.c. de la L.O.T.C., será obligatorio ceder gratuitamente al Ayuntamiento el 10% de la referida edificabilidad, para lo cual se ha fijado dicha cesión en la manzana 9, en las parcelas 9.2 y 9.4.

RV

RV

RV

parcela 9.2.S: 2.528,62 m2

AMBITO DE ACTUACION

BCO

RV

RV

SC

EL

EAc(2)UF

parcela 1.1.S: 432,51 m2

CARACTERÍSTICAS DE LOS ESPACIOS PÚBLICOS

parcela 7.1.S: 1.300,71 m2

parcela 8.1.S: 5.000,02 m2

parcela 9.4.S: 557,16 m2

RVRV




12. APROVECHAMIENTO MEDIO. El aprovechamiento medio del sector de suelo urbanizable SUR LA VEGA 2, según la ficha del Plan General, es de 0,35 m2 construidos / m2 de suelo. Este valor equivale a un APROVECHAMIENTO POTENCIAL de 17.721,91 m2 construidos, y un APROVECHAMIENTO REAL resultante de la ordenación de 16.862,88 m2 construidos:

APROV. GLOBAL

m2 construidos

APROV. PRIVADO

m2 construidos

APROV. PUBLICO

m2 construidos

16.862,88

15.468,82

1.394,06

El 10% de Cesión Obligatoria (10% s/15.468,82) equivale a 1.538,65 m2 de SUPERFICIE EDIFICABLE PRIVADA, podrá realizarse mediante la cesión del suelo o ser sustituida por una indemnización económica, tal como determina el artículo 71.3b de la L.O.T.C.

13. EJECUCIÓN DEL PLAN. Se establece UNA ETAPA ÚNICA para la ejecución del Plan Parcial SUR LA VEGA 2, con una duración máxima de cuatro años. Se ha adoptado la EJECUCION EMPRESARIAL como sistema de actuación entre los especificados en el artículo 96 de la L.O.T.C., dentro de los sistemas de ejecución privada determinada por el Plan General

14. DOCUMENTACION COMPLEMENTARIA DE LOS PLANES REDACTADOS POR PARTICULARES.

El presente anexo se redacta con la finalidad de cumplimentar los establecido en los artículos 46 y 139 del Reglamento de Planeamiento, referido a la documentación que deben incluir los planes de iniciativa particular. 14.1. Justificación de la necesidad o conveniencia de la urbanización. En la memoria de información, en el apartado 1.2, se aborda la conveniencia de la ejecución de ésta urbanización, mediante la exposición de los siguientes motivos:

o Ofrecer un sector de suelo para destino residencial de uso permanente, cumpliendo con los criterios establecidos en el plan general.

o Creación de actividades económicas generadoras de puestos de trabajo.




o Generación de alternativas en la oferta de viviendas que palie en cierta medida la

demanda existente.

o Creación de oferta ajustada al plan general.

14.2. Datos de los propietarios afectados. Los datos de los propietarios afectados por el presente plan parcial son los siguientes:

a. D. José Soriano. b. D. José Febles Fernández, con domicilio en el Camino de La Cruz, 15 y 17, San Diego,

La Laguna. c. Esditra, S.A., con domicilio en el Camino de Las Gavias, colegio Luther King, La

Laguna.

d. Dª. María de Los Ángeles Fernández-Villalta Dehesa, con domicilio en el Camino de La Cruz, 7, San Diego, La Laguna.

e. Herederos de D. Miguel González. f. Dª. María de Los Ángeles Ucar del Río, con domicilio en la calle Doctor Guigou, Santa

Cruz de Tenerife.

g. Sr. Domínguez Rodríguez.

h. Sanchez Bacallado, S.L., con domicilio en la Carretera General del Norte, Guamasa, La Laguna.

i. D. Gerardo González Rojas, con domicilio en el Camino de Las Gavias, 70, La Laguna.

j. D. Julio González Rojas, con domicilio en el Camino de Las Gavias, 68, La Laguna. k. D. Cándido y Dª. Candelaria Martín Santana, con domicilio en el Camino de Las

Gavias, 66, La Laguna. l. Dª. María Santana Hernández, con domicilio en el Camino de Las Gavias, 64, La

Laguna. m. Dª. Petra Santana Hernández, con domicilio en el Camino de Las Gavias, 62, La

Laguna. De todos los propietarios afectados, las propiedades señaladas con las letras b, c, d, e y h, han constituido una COMUNIDAD DE BIENES para la promoción de éste plan parcial, que representan el 85,06% de la superficie incluida en el ámbito del sector SUR LA VEGA 2. 14.3. Modo de ejecución de las obras. El sistema para desarrollar el plan será el de INICIATIVA PRIVADA, tal como indica la ficha del documento Sectores de Suelo Urbanizable del plan general de La Laguna.




Conjuntamente a la redacción del presente plan parcial, se ha redactado el correspondiente Proyecto de Urbanización, en el que se detallan pormenorizadamente las obras descritas en anteriores apartados y en el plan de etapas y estudio económico. Una vez ejecutadas dichas obras, se constituirá la Entidad Urbanística Colaboradora, para la conservación de las obras de urbanización, participada por los promotores, el Ayuntamiento y los futuros compradores de las parcelas. Una vez se cumplan los fines para los que fue creada se procederá a su disolución, para lo que será necesario que no existan obligaciones pendientes, con el acuerdo de la administración urbanística actuante, en éste caso el Ayuntamiento de La Laguna, como encargado de recibir las obras, según señala los artículos 24 a 30 y 67 a 70 del Reglamento de Planeamiento. 14.4. Compromisos que se hubieren de contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y

entre aquél y los futuros propietarios de solares. Además de la ejecución de las obras contenidas en el proyecto de urbanización, los promotores adquieren los siguientes compromisos:

Los plazos de ejecución de las obras de urbanización e implantación de los servicios previstos serán los expresados en el Plan de Etapas, es decir, veinte y cuatro meses.

La construcción de los edificios e instalaciones destinadas a la puesta en

funcionamiento de las infraestructuras se acometerán en función de las necesidades requeridas por la ejecución de las propias obras de urbanización.

La conservación de la urbanización correrá a cargo de los promotores hasta la creación

de la Entidad Urbanística Colaboradora, con las características señaladas. 14.5. Garantías del exacto cumplimiento de dichos compromisos. El Ayuntamiento podrá exigir a los promotores una garantía por importe del 6% del coste que resulte de la evaluación económica del plan parcial, para la implantación de los servicios y ejecución de las obras de urbanización, que se hará efectiva en metálico, mediante valores públicos o aval bancario. 14.6. Medios Económicos de toda índole con que cuente el Promotor para llevar a cabo la

urbanización. Los promotores de éste plan parcial cuenta como principal y mas inmediata garantía de cumplimiento de sus obligaciones con la propiedad del 85,06% del suelo vinculado a la actuación urbanística, todo ello sin perjuicio de cualesquiera otras garantías que el Ayuntamiento pueda requerir y que resulten proporcionales con los compromisos que se asumen. Las fuentes de financiación serán los recursos propios de una parte, y la comercialización de parcelas y la financiación bancaria de otra parte, en los términos que en cada momento resulten pertinentes, a cuyos efectos se está en condiciones de aportar las garantías de solvencia económica que el Ayuntamiento pueda requerir.




En todo lo previsto en el presente apartado se estará, con carácter subsidiario, a lo dispuesto al efecto en la Normativa Urbanística del Plan General de La Laguna y demás disposiciones concordantes, relativas a las obligaciones de cesión y ejecución de la entidad promotora.





CJ3

PI





NORMATIVA


NORMATIVA

INDICE

TITULO PRIMERO.

CAPITULO 1. Objeto, Vigencia, Contenido y Efectos del Plan Art. 1. Objeto. Art. 2. Legislación de aplicación. Art. 3. Vigencia y ámbito de aplicación. Art. 4. Obligatoriedad. Art. 5. Documentación. Art. 6. Interpretación de los documentos. Art. 7. Situación transitoria.

TITULO SEGUNDO. CAPITULO 1. Desarrollo y Ejecución del Plan. Art. 8. Desarrollo y ejecución del plan. Art. 9. Estudios de detalle. Art. 10. Proyectos de urbanización. CAPITULO 2. Informes y Licencias. Art. 11. Informes y licencias. Art. 12. Alineaciones y rasantes Art. 13. Documentación para la solicitud de licencia. Art. 14. Ejecución de las obras e instalaciones.

TITULO TERCERO. CAPITULO 1. Condiciones Generales y Definiciones. Art. 15. Condiciones generales. Art. 16. Definiciones CAPITULO 2. Condiciones de Habitabilidad de las Viviendas. Art. 17. Condiciones de habitabilidad. CAPITULO 3. Condiciones Estéticas de la Edificación y su Entorno. Art. 18. Condiciones estéticas.

TITULO CUARTO. CAPITULO 1. Ciudad Jardín. Art. 19. Condiciones ciudad jardín.

TITULO QUINTO. CAPITULO 1. Condiciones. Art. 20. Determinaciones generales. Art. 21. Uso Residencial Art. 22. Uso Industrial Art. 23. Uso Comunicaciones Art. 24. Uso Espacios Libres Art. 25. Uso Equipamiento Comunitario


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NORMATIVA

TÍTULO PRIMERO- DISPOSICIONES GENERALES Y NORMAS DE PROCEDIMIENTO CAPÍTULO 1.-OBJETO, VIGENCIA, CONTENIDO Y EFECTOS DEL PLAN.

Art.1. Objeto

1.1.1. La presente Normativa forma parte del contenido normativo del Plan Parcial de Ordenación que desarrolla el Suelo Urbanizable, La Vega-2, clasificado por el Plan General de Ordenación Urbana, Texto Refundido de febrero de 2000, del T.M. de San Cristóbal de La Laguna.

1.1.2. El objeto del presente Plan Parcial es, conforme al D.L. 1/2000 el de establecer, para el sector de Suelo Urbanizable La Vega-2, la ordenación pormenorizada precisa para la ejecución. El objeto del texto normativo es regular el uso de los terrenos y edificaciones, estableciendo mínimos en condiciones higiénicas, sanitarias y estéticas en remisión al Plan General.

Art. 2. Legislación de aplicación.

El presente texto normativo se redacta conforme a lo establecido en: -. D.L. 1/2000, de las Leyes de Ordenación del Territorio y de los Espacios Naturales de

Canarias. -. Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley del Suelo, Real

Decreto 2159/78 de 23 de junio (en adelante RP). -. Reglamento de Gestión Urbanística, Real Decreto 2187/78 de 23 de junio (en adelante

RG).

Asimismo, será de aplicación la legislación sectorial vigente y los siguientes documentos de planeamiento territorial y urbanístico: -. Plan Insular de Ordenación de Tenerife. -. Plan General de Ordenación Urbana de San Cristóbal de La laguna, aprobado por la

C.O.T.M.A.C el día 5 de mayo de 2.000.

Art. 3. Vigencia y ámbito de aplicación.

3.1. La vigencia del Plan Parcial será indefinida, entrando en vigor sus determinaciones con la publicación de los acuerdos de su aprobación definitiva en Boletín Oficial de Canarias, según establece el artículo 44.2. del D.L. 1/2000, sin perjuicio de los establecido en la legislación de régimen local. La alteración del mismo podrá producirse mediante modificación revisión conforme a lo previsto en los artículos 45 y siguientes


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del D.L. 1/2000 y artículo 154 del R.P. 3.2. El ámbito de aplicación corresponde al sector 2 Suelo Urbanizable de La Vega definido

por el P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna. Art.4. Obligatoriedad.

4.1. La presente normativa tendrá carácter obligatorio en toda su extensión, obligando su vigencia a las administraciones y particulares, debiendo ajustarse a sus preceptos todas los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, en lo que respecta a su destino y uso así como a su aprovechamiento.

4.2. La vulneración de las determinaciones del Plan implicará la aplicación alos infractores de las medidas disciplinarias establecidas por la legislación vigente de aplicación.

Art. 5. Documentación.

La documentación de que consta el Plan Parcial se ajusta a lo dispuesto en el artículo 57 y siguientes del Reglamento de Planeamiento y su alcance normativo proviene del contenido de los siguientes documentos: I. Memoria de Información. II. Memoria de contenido ambiental. III. Memoria de Ordenación. IV. Normativa. V. Planos de Información y Ordenación. VI. Plan de Etapas y Sistema de Ejecución. VII. Estudio Económico Financiero.

Art. 6. Interpretación de los documentos.

6.1. La interpretación de la Normativa corresponde al Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna en el ejercicio de sus competencias en materia de urbanismo. Su interpretación atenderá a su contenido y con sujeción a los objetivos expresados en la correspondiente Memoria, con las siguientes consideraciones:

a. Las dudas de interpretación o aplicación del articulado de la misma se resolverá

conforme al resto de documentación del Plan Parcial: Memoria y Planos de Proyecto.

b. En caso de imprecisión o contradicción entre sus determinaciones prevalecerá la interpretación más favorable al mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos urbanos, a los mayores espacios libres y al menor deterioro del ambiente natural y del paisaje.

Art. 7. Situaciones transitorias. En aquellas edificaciones que a la entrada en vigor del presente Plan Parcial resulten disconformes con la ordenación establecida en el mismo no se permitirá ninguna obra, incluidas la obras menores, o cambio de uso que no tengan como finalidad su adaptación al Plan Parcial.


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TÍTULO SEGUNDO

CAPÍTULO 1.-DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN.

Art. 8. Desarrollo y ejecución del Plan Parcial.

Se llevará a cabo mediante las figuras complementarias y de desarrollo establecidas en el D.L. 1/2000 y Reglamentos de Planeamiento y Gestión estatales, definidos en los siguientes artículos.

Art. 9. Estudios de detalle.

9.1. En el presente Plan Parcial se precisan las determinaciones necesarias para posibilitar la ejecución del planeamiento que incluyen las referidas al destino urbanístico y edificabilidad de los terrenos y construcciones, las características de las parcelas y las alineaciones y rasantes de las mismas. Así mismo se definen las reservas de dotaciones y equipamientos complementarios de los que integran la ordenación estructural definida en el Plan General.

Los Estudios de Detalle, regulados en el artículo 38 del D.L. 1/2000, podrán formularse en el marco del presente Plan Parcial con el objeto de completar o reajustar, si procediera, para las manzanas definidas:

a) las alineaciones y las rasantes b) los volúmenes.

9.2. Las limitaciones de los mismos serán las establecidas por el D.L. 1/2000, no pudiendo en ningún caso:

a) Modificar el destino urbanístico del suelo establecido por el Plan Parcial en desarrollo del Plan General

b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico del suelo. c) Proponer la apertura de nuevas vías públicas previstas en el plan Parcial d) Reducir las superficies destinadas a viales o espacios libres definidas por

el Plan Parcial. e) Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables, la

densidad poblacional o la intensidad de uso. f) Establecer nuevas ordenanzas.

9.3. La redacción de los Estudios de Detalle se realizará conforme a lo especificado en los

artículo 65 y 66 del Reglamento de Planeamiento.

Art. 10. Proyectos de Urbanización.

10.1. Los Proyectos de Urbanización son proyectos de obras que tienen por objeto la ejecución material de las determinaciones del Plan Parcial de Ordenación para el sector de suelo urbanizable, en materia de infraestructuras, mobiliario, ajardinamiento y demás servicios urbanísticos.


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10.2. Las limitaciones de los mismos serán las establecidas por el D.L. 1/2000, no pudiendo

en ningún caso contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación.

10.3. Será necesario un informe preceptivo del Consejo Insular de Aguas de Tenerife para

la ejecución de los proyectos de urbanización.

10.4. El Proyecto de Urbanización deberá incluir las obras necesarias para el transplante a las zonas ajardinadas de las especies vegetales de la Flora Vascular Silvestre de la Comunidad Autónoma de Canarias incluidas en el sector, especificadas en el documento de Memoria Ambiental,.

10.5. Los Proyectos de Urbanización se redactarán conforme a lo dispuesto en el artículo

41 del D.L. 1/2000, así como los artículos 67 y 70 del Reglamento de Planeamiento. En cualquier caso, deberán detallar y programar las obras que comprenden con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnico distinto del autor del proyecto. La ejecución de las obras podrá llevarse a cabo por fase si bien, los Proyectos de Urbanización incluirán el desarrollo y definición de todas y cada una de las redes cuyo diseño y esquema se recogerá en los planos de proyecto. Las características geométricas de las obras podrán sufrir variaciones y reajustes con la realización de los proyectos siempre y cuando el objetivo sea mejorar el acuerdo de los viarios y las rasantes.

10.6. La documentación del Proyecto de Urbanización deberá estar integrada por:

a) Memoria descriptiva de las características de la obra b) Plano de situación c) Planos de proyecto y de detalle d) Mediciones e) Cuadros de precios f) Presupuesto g) Pliego de condiciones de las obras.

CAPÍTULO 2.-INFORMES Y LICENCIAS.

Art. 11 Informes y licencias.

11.1. Se estará a lo dispuesto en el Título V sobre “INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN LA EDIFICACIÓN Y USOS DEL SUELO”, Capítulo II relativo a “Licencias Urbanísticas” del D.L. 1/2000.

Son de aplicación los artículo 13, 14, 15, 16 y 17, del CAPÍTULO III, relativo a “INFORMES Y LICENCIAS”, TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES Y NORMAS DE PROCEDIMIENTOS, del documento de Normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

11.2. Respecto de la documentación necesaria para la solicitud de licencia se estará a lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31,


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32, 33, 34 y 25 del CAPÍTULO V, relativo a “DOCUMENTACIÓN PARA SOLICITUD DE LICENCIA”, TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES Y NORMAS DE PROCEDIMIENTOS, del documento de Normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 12. Alineaciones y Rasantes.

Son de aplicación los artículos 18, 19 Y 20 del CAPÍTULO IV, relativo a “ALINEACIONES Y RASANTES”, TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES Y NORMAS DE PROCEDIMIENTOS, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 13. Documentación para la solicitud de licencia.

Son de aplicación los artículos que correspondan del CAPÍTULO V, relativo a “DOCUMENTACIÓN PARA SOLICITUD DE LICENCIAS”, TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES Y NORMAS DE PROCEDIMIENTOS, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 14. Ejecución de las obras e instalaciones.

Son de aplicación los artículos 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 y 48, del CAPÍTULO VI, relativo a “EJECUCIÓN DE LAS OBRAS E INSTALACIONES”, TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES Y NORMAS DE PROCEDIMIENTOS, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

TÍTULO TERCERO- CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN CAPÍTULO 1.-CONDICIONES GENERALES Y DEFINICIONES

Art. 15. Condiciones generales.

Son de aplicación los artículos 135, 136, 137 y 138 del CAPÍTULO I, relativo a “CONDICIONES GENERALES Y DEFINICIONES”, TÍTULO TERCERO. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 16. Definiciones.

Son de aplicación los artículos 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169 y 170 del CAPÍTULO I, relativo a “CONDICIONES GENERALES Y DEFINICIONES”, TÍTULO TERCERO. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

CAPÍTULO 2.-CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS


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Art. 17. Condiciones de habitabilidad.

Son de aplicación los artículos 171, 172, 173 y 174 del CAPÍTULO II, relativo a “CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS”, TÍTULO TERCERO. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

CAPÍTULO 3.-CONDICIONES ESTÉTICAS DE LA EDIFICACIÓN Y SU ENTORNO

Art. 18. Condiciones estéticas.

Son de aplicación los artículos 188, 189, 190,191, 192, 199, 200, 201, 203 y 204 del CAPÍTULO IV, relativo a “CONDICIONES ESTÉTICAS DE LA EDIFICACIÓN Y SU ENTORNO”, TÍTULO TERCERO. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

TÍTULO CUARTO- CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS DE EDIFICACIÓN

CAPÍTULO 1.-CIUDAD JARDÍN.

Art. 19. Condiciones Ciudad Jardín.

Son de aplicación los artículos 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231 Y 232 del CAPÍTULO III, relativo a “CIUDAD JARDÍN”, TÍTULO CUARTO. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONA DE EDIFICACIÓN, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

TÍTULO QUINTO- CONDICIONES DE USO CAPÍTULO 1.- CONDICIONES

Art. 20. Determinaciones generales.

Son de aplicación los artículos 267, 268, 269, 270 y 271 del CAPÍTULO I, relativo a “DETERMINACIONES GENERALES”, TÍTULO QUINTO. CONDICIONES DE USO, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 21. Uso Residencial

Son de aplicación los artículos 272 y 273 del CAPÍTULO II, relativo a “USO RESIDENCIAL”, TÍTULO QUINTO. CONDICIONES DE USO, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 22. Uso Industrial

Son de aplicación los artículos 276, 277y 278 del CAPÍTULO III, relativo a “USO


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INDUSTRIAL”, TÍTULO QUINTO. CONDICIONES DE USO, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 23. Uso Comunicaciones.

Son de aplicación los artículos 301, 302 y 303 del CAPÍTULO V, relativo a “USO COMUNICACIONES”, TÍTULO QUINTO. CONDICIONES DE USO, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 24. Uso de Espacios Libres.

Son de aplicación los artículos 305, 306, 307 Y 308 del CAPÍTULO VI, relativo a “USO DE ESPACIOS LIBRES”, TÍTULO QUINTO. CONDICIONES DE USO, del documento de normativa del P.G.O.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 25. Uso de Equipamiento Comunitario.

Son de aplicación los artículos 309, 310, 311, 312 y 313 del CAPÍTULO VII, relativo a “USO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO”, TÍTULO QUINTO. CONDICIONES DE USO, del documento de normativa del P.GO.U. de San Cristóbal de La Laguna.

Art. 26. Uso de Barranco.

Son aquellos suelos de protección de barrancos, destinados al drenaje territorial. Se garantizará la función de drenaje territorial de los suelos susceptibles de soportar avenidas, considerando como mínimo una anchura de cauce de cinco metros a ambos lados del eje del mismo, siendo en todo caso el Consejo Insular de Aguas de Tenerife quien determinará las dimensiones definitivas en el proyecto de urbanización del plan parcial. Asimismo se dispondrá de dos franjas de acceso al cauce de cinco metros, a ambos lados del cauce, como servidumbre de acceso la mismo, las cuales podrán coincidir con espacios no edificados. Se prohíbe cualquier tipo de actividad, construcción, plantación o movimiento de tierras que pueda provocar la modificación física de dichos cauces o impedir los accesos a los mismos. Se admiten tan solo aquellas obras de interés público que tengan autorización previa del Consejo Insular de Aguas de Tenerife. Asimismo, las obras en las márgenes requerirán la previa autorización administrativa del Consejo Insular de Aguas de Tenerife, y se ajustarán a las determinaciones del Plan Hidrológico Insular.




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PLANOS



PLANOS

INDICE

I. PLANOS DE INFORMACIÓN.

I.1. SITUACIÓN EN EL PLAN GENERAL. I.2. ORDENACIÓN EN EL PLAN GENRAL I.3. UBICACIÓN EN ORTOFOTOGRAFÍA I.4. TOPOGRÁFICO. I.5. PERFILES TERRENO ACTUALES. I.6. CLINOMÉTRICO. I.7. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD. I.8. INFRAESTRUCTURAS Y EDIFICACIONES EXISTENTES. I.9. USOS DEL SUELO EXISTENTES.

II. PLANOS DE ORDENACIÓN.

O.1. ZONIFICACIÓN. O.2. RED VIARIA. ALINEACIONES Y RASANTES. O.3. RED VIARIA. PERFILES. O.4. RED VIARIA. APARCAMIENTOS. O.5. RED VIARIA. PROPUESTA DE CIRCULACIONES. O.6. RESUMEN DE CARACTERÍSTICAS. O.7. PARCELARIO PROPUESTO. O.8. REDES DE SERVICIOS. ALCANTARILLADO. Aguas Negras. O.9. REDES DE SERVICIOS. ALCANTARILLADO. Pluviales. O.10. REDES DE SERVICIOS. ABASTECIMIENTO Y RIEGO. O.11. REDES DE SERVICIOS. MEDIA TENSIÓN. O.12. REDES DE SERVICIOS. BAJA TENSIÓN. O.13. REDES DE SERVICIOS. ALUMBRADO PÚBLICO. O.14. REDES DE SERVICIOS. TELECOMUNICACIONES. O.15. REDES DE SERVICIOS. TELÉFONO. O.16. CARACTERÍSTICAS DE LOS ESPACIOS PÚBLICOS.



INDICE DE PLANOS

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PLAN DE ETAPAS Y SISTEMA DE EJECUCIÓN




INDICE 1. Plan de Etapas.

1.1. Generalidades. 1.2. Descripción de las obras. 1.3. Niveles mínimos de los servicios. 1.4. Obras exteriores al sector.

2. Sistema de ejecución.

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1. PLAN DE ETAPAS. 1.1. Generalidades. El presente Plan de Etapas corresponde al Plan Parcial SUR LA VEGA 2, que desarrolla el suelo urbanizable clasificado por el Plan General de La Laguna. Su redacción tiene por objeto cumplimentar lo exigido en los artículos 54, 57 y 62 del Reglamento de Planeamiento. Tiene por finalidad establecer y justificar la realización de las obras de urbanización, de tal manera que la distribución temporal y espacial de la misma guarde la mayor concordancia con las previsiones y determinaciones del Plan General. El ámbito territorial del Plan de Etapas se corresponde con todo el territorio incluido en los límites del sector de suelo urbanizable denominado SUR LA VEGA 2.




La duración y el número de etapas en que ha de desarrollarse el plan parcial se establecen atendiendo a los siguientes criterios:

A. La demanda que en la actualidad existe por el tipo de suelo desarrollado en éste plan.

B. Se estima que la oferta que se desarrolla absorba parte de la

demanda que existe en el área.

C. Dada la dimensión de la operación, no es aconsejable desarrollar las obras en diferentes etapas, toda vez que tendería a elevar los costes de manera innecesaria.

Por todo ello, se establece UNA ETAPA ÚNICA para la ejecución del Plan Parcial SUR LA VEGA 2, con una duración máxima de cuatro años. 1.2. Descripción de las obras. Teniendo en cuenta que el presente plan parcial ha de ser sometido a la correspondiente tramitación y que posteriormente tendrán que redactarse los correspondientes proyectos de urbanización y equidistribución, el plazo fijado para la ejecución de las obras empezará a contar a partir de la aprobación definitiva de éstos instrumentos. Las obras de urbanización previstas en el plan parcial se describen a continuación:

A. Explanación y Muros. B. Red Viaria. C. Red de Distribución de Agua Potable. D. Red de Alcantarillado. E. Red de Distribución Eléctrica. F. Red de Telefonía y Telecomunicaciones. G. Espacios Libres. H. Señalización y Mobiliario.

1.3. Niveles mínimos de los servicios. Se establece como nivel mínimo de urbanización para la obtención de la condición de solar aquel en el que se hayan ejecutado las obras comprendidas en los apartados A, B, C, D, E y F señalados anteriormente. Si hubiese necesidad de otorgar licencia antes de la finalización de las obras de urbanización, al ayuntamiento podrá conceder licencias en base a lo dispuesto en las Ordenanzas del presente plan parcial, sin entrar en contradicción con las normas urbanísticas del plan general 1.4. Obras exteriores al sector. Fuera de los límites del sector ordenado por el presente plan parcial solo se necesita ejecutar las acometidas previstas en la red de abastecimiento de aguas residuales en el camino de La Cruz y la canalización de la red de media tensión en el camino de Fuente Cañizares.




2. SISTEMA DE EJECUCIÓN. Se ha adoptado la EJECUCION EMPRESARIAL como sistema de actuación entre los especificados en el artículo 96 de la L.O.T.C., dentro de los sistemas de ejecución privada determinada por el Plan General. La aplicación de éste sistema trae aparejada la posterior EQUIDISTRIBUCIÓN de los beneficios y cargas derivadas del plan parcial, entre los diferentes propietarios.




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ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO

Plan Parcial La Vega-2 San Cristóbal de La Laguna

Aprobación Definitiva


ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO

INDICE 1. Introducción. 2. Evaluación Económica. 3. Costos Relativos de Urbanización y Gestión

ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO página 1




ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO

1. ESTUDIO ECONÓMICO.

1.1 Introducción.

El presente Estudio Económico – Financiero corresponde al Plan Parcial SUR LA VEGA 2, en el término municipal de La Laguna.

Su redacción tiene por objeto cumplimentar lo exigido en los artículos 55, 57 y 63 del Reglamento de Planeamiento.

Su finalidad es evaluar el coste aproximado de las obras de urbanización y de implantación de los servicios definido en el Plan de Etapas.

1.2 Evaluación económica.

Toda vez que se ha redactado conjuntamente con el plan parcial el correspondiente proyecto de urbanización, la valoración del coste de ejecución de las obras de urbanización y los servicios descritos en el Plan de Etapas se ha desarrollado en dicho proyecto. Las obras a realizar en el presente Plan Parcial representan el siguiente Presupuesto:

PRESUPUESTO DE LICITACIONViales = 10.198,70 m2 x 94,74 Euros/m2 = 966.255,81 EurosEspacios Libres = 5.381,29 m2 x 33,76 Euros/m2 = 181.672,30 Euros

Presupuesto de Ejecución Material = 1.147.928,11 Euros19 % de Gastos Generales y Beneficio Industrial = 218.106,34 Euros

Presupuesto de Contrata = 1.366.034,45 Euros5 % de I.G.I.C. = 68.301,72 Euros

Total Presupuesto de Licitación = 1.434.336,17 Euros

Al presupuesto de Licitación calculado anteriormente habría que sumarle otras actividades generadoras de gastos:

HONORARIOS TECNICOS SUR LA VEGA 2

HONORARIOS PLAN PARCIAL = 20.110,55 Euros

HONORARIOS PROYECTO DE COMPENSACION = 8.144,77 Euros

HONORARIOS PROYECTO DE UBANIZACION = 108.035,43 Euros

HONORARIOS DE GESTION = 120.202,42 Euros

Sub Total Honorarios = 256.493,17 Euros5 % de I.G.I.C. = 12.824,66 Euros

TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES = 269.317,83 Euros





En el cuadro siguiente se recoge el resumen, por capítulos, de la evaluación económica de las obras:

CAPITULO DESIGNACIÓN TOTAL

I MOVIMIENTO DE TIERRAS, MUROS Y BARRANCO 272.350,51

II ACABADO DE VIALES 328.534,61

III RED DE ABASTOS 63.287,31

IV RED DE SANEAMIENTO 57.658,35

V RED DE PLUVIALES 41.254,95

VI RED DE TELEFONIA 32.040,60

VII RED DE MEDIA Y BAJA TENSIÓN 51.876,63

VIII RED DE ALUMBRADO 48.759,88

IX SEÑALIZACIÓN VIARIA 11.242,03

X RED DE TELECOMUNICACIONES 3.988,08

XI ACABADO DEL PARQUE INFANTIL 15.481,68

XII ACABADO DEL PARQUE CENTRAL 166.190,62

XIII SEGURIDAD Y SALUD 55.262,86

SUBTOTAL Total Presupuesto de Ejecución Material 1.147.928,11

13 % Gastos Generales 149.230,65

6 % Beneficio Industrial 68.875,69

SUBTOTAL Total Presupuesto de Contrata 1.366.034,45

5 % Impuesto General Indirecto Canario 68.301,72

TOTAL TOTAL PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 1.434.336,17





1.3 Costos Relativos de urbanización y gestión.

En el siguiente cuadro se recogen los costos medios que suponen la realización de las obras de urbanización en relación con la superficie de suelo bruto, superficie de suelo neto privado y superficie edificable de éste:

REPERCUSIÓN SOBRE SUELO BRUTO: 34,07 €/m2.s.

REPERCUSIÓN SOBRE SUELO NETO: 55,74 €/m2.s.

REPERCUSIÓN SOBRE SUPERFICIE EDIFICABLE: 111,48 €/m2.s.




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