Servicios de valoración automática de inmuebles (AVM)
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Servicios de valoración automática de inmuebles (AVM) Índice Precio Vivienda (IPV) José Manuel Aguirre – Economista y Director de AIS Group [email protected]
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Servicios devaloración automática de inmuebles (AVM)
Índice Precio Vivienda (IPV)
José Manuel Aguirre – Economista y Director de AIS [email protected]
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AVM (Automated Valuation Models) - Modelos de valoración automática de inmuebles
Valoración automática inmuebles
AVM
Algoritmos matemático
s
Estadística
Bases de datos
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Modelos AVM
Experiencia en el mundo
Fuente: Federación Hipotecaria Europea (Febrero 2013)
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Es una herramienta clave en todo el ciclo de la gestión de las garantías hipotecarias
Modelos AVM
Aplicaciones
• Decisiones de venta anticipada, refinanciación, etc.
• Complemento a tasación para definir el precio de venta final
• Valoraciones masivas de carteras
Foco propuesto
• Acelerar la pre-concesión y concesión
CONCEDER ACTUALIZAR
COBRARVENDER
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Objetivo: - Valoración de carteras inmobiliarias para los
segmentos de:
Modelos AVM
Propuesta AIS
DepartamentosCasas
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¿De qué depende el valor de un inmueble?
Inmueble Edificio Terreno, uso, entorno
Localidad Mercado inmobiliario Coyuntura económica
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Modelos AVM
Fases del proyecto
Estimación del
Modelo
Uso delModelo
(Servicio)Calibración
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Modelos AVM
Fuentes de datos
Directas: bases de datos de inmuebles:- Bases de datos públicas micro zona
- Portales web inmobiliarios
- Datos tasaciones
- Datos compra-venta
Indirectas:- Series temporales oficiales precio de la vivienda
- Datos demográficos y económicos
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Modelos AVM
Variables del modelo (ejemplo)
Ubicación: Dirección normalizada y geo-referenciada; AGEB, sección censal, manzana, CP, municipalidad, provincia, etc.
Valor: Valor mercado, valor terreno, valor construcción, fecha de valoración, etc.
Características: Tipo de vivienda, superficie construida, superficie terreno, año construcción, nuevo o usado, estado de conservación, número de recámaras, baños, niveles, estacionamientos, disponibilidad de ascensor, etc.
Entorno: densidad poblacional, nivel de equipamiento, información socio demográfica y económica de la zona, proximidad urbana, datos macroeconómicos, etc.
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Modelos AVM
Esquema de servicio
ID InmuebleDirecciónComuna,Tipo inmueble,Superficie,otras caract.
BBDD
Inmuebles
Nueva Solicitud
Banco
Dirección norm.Coordenada x-ydistrito, zona censal, manzana
InmuebleGeocodificado Promedio del
valor inmuebles vecinos comparables (características similares) y estadísticas de la zona
Valor vecinoscomparables
Geocodi-ficador
El modelo devuelve un valor basado en las características y el valor de los vecinos comprables
Valoración inmueble
ModeloAVM
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Índice de Precios de la Vivienda - México
El modelo AVM permite aplicar un Índice de Precios de la Vivienda
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Índice de Precios de la Vivienda - México
Publicación trimestral de índice sectorial de la vivienda
Índice publicado en medios internacionales (Google Finance, Reuters, etc.)
Índices por provincias, nuevo / usado, calidades, tipo de inmueble
Actualización automática a partir del índice del valor de las garantías hipotecarias: Modelo usado por todos los bancos en México mediante el Índice SHF
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País Distrito Federal
Baja California Jalisco Veracruz
2003 100 100 100 100 1002004 113,15 110,83 107,40 105,59 116,622005 124,87 117,70 109,42 112,52 121,722006 133,85 136,92 113,31 126,30 130,232007 136,25 151,66 123,74 140,14 148,712008 159,61 155,91 128,10 142,51 166,96
Casa2003 100 100 100 100 1002004 124,36 104,75 103,92 119,23 115,342005 148,83 113,65 124,96 137,53 131,772006 160,09 113,87 131,68 148,94 138,492007 166,56 134,00 153,48 173,16 158,792008Casa en Condominio2003 100 100 100 100 1002004 119,32 127,09 121,24 115,64 113,192005 135,79 155,63 136,29 144,58 132,552006 159,59 173,75 162,26 156,43 147,502007 177,22 194,89 180,01 175,63 175,292008 187,97 219,04 183,94 179,40 199,70
Departamentos2003 100 100 100 100 1002004 119,32 127,09 121,24 115,64 113,192005 135,79 155,63 136,29 144,58 132,552006 159,59 173,75 162,26 156,43 147,502007 177,22 194,89 180,01 175,63 175,292008 201,36 218,02 186,08 184,24 180,45
Entidades FederativasTotal de Viviendas
Matriz de Índices
Índice de Laspeyres: evolución del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en un período base.
Índice de Paasche: evolución del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en el período actual.
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“Decisiones Inteligentes”Diputación, 246
08007 Barcelona · España Tel: +34 93 414 35 34Fax: +34 93 414 10 28
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