“SISTEMA DE VALUACIÓN CATASTRAL”
Transcript of “SISTEMA DE VALUACIÓN CATASTRAL”
ESTUDIAR P ARA PREVERY PREVER P ARA ACTUAR
P R E M I OINTRAGOB
2006
a la
06
RSGC - 617INICIO: 2012.09.28
TERMINO: 2015.09.28
ISO 9001:2008
PROCESO EDUCATIVO
S G C
S N E S T
IMNC-RSGC-617
IMNC-RSGC-617IMNC-RSGC-617
CERTIFICADO BAJO LANORMA ISO 9001:2008
CERTIFICADO BAJO LANORMA ISO 9001:2008
VILLA DE ÁLVAREZ, COL., JULIO DE 2014
“SISTEMA DE VALUACIÓN CATASTRAL”
OPCIÓN ITESIS PROFESIONAL
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN SISTEMAS COMPUTACIONALES
PRESENTA ISABEL GUERRERO GARCÍA
DIRECTOR DE TESIS DR. NICANDRO FARÍAS MENDOZA
I
E P Í G R AF E
“El significado no es algo que se encuentra por casualidad, como la respuesta a
un acertijo o el premio en la búsqueda de un tesoro. El significado es algo con lo
que vas construyendo tu vida; lo construyes con tu pasado, con tus afectos y tus
lealtades, con la experiencia de la humanidad que se te ha transmitido, con tu
talento y tu comprensión, con las cosas en las que crees, con las personas que
quieres, con los valores por los que estás dispuesto a sacrificar algo. Esos son los
ingredientes. Tú eres el único que puede juntarlos en ese modelo que será tu vida.
Permite que la vida tenga dignidad y sentido para ti.”
John Gardner
II
Í N D I C E
Contenido
RESUMEN ................................................................................................................................................. 1
ABSTRACT ............................................................................................................................................... 1
CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN .............................................................................................................. 3
1.1. RAZONES QUE MOTIVARON LA ELECCIÓN DEL TEMA .......................................................... 3
1.2. CONTEXTO DEL PROBLEMA ................................................................................................... 3
1.3. PROBLEMA A INVESTIGAR ...................................................................................................... 5
1.4. HIPÓTESIS DEL TRABAJO ........................................................................................................ 5
1.5. OBJETIVOS .................................................................................................................................. 6
CAPÍTULO 2: ESTADO DEL CAMPO DEL CONOCIMIENTO ............................................................ 7
2.1. MARCO HISTÓRICO ................................................................................................................... 7
2.1.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LAS TEORÍAS DEL VALOR ...................................................... 7
2.1.2. HISTORIA DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO ............................................................................. 9
2.2. MARCO CONTEXTUAL ............................................................................................................. 13
2.2.1. TRABAJOS RELACIONADOS ............................................................................................. 13
2.2.2. IMPORTANCIA DEL SISTEMA DE VALUACIÓN CATASTRAL ...................................... 14
2.3. MARCO JURÍDICO .................................................................................................................... 15
2.4. MARCO TEÓRICO ..................................................................................................................... 16
2.4.1. DEFINICIÓN DE BIEN EN MATERIA DE VALUACIÓN ....................................................................... 16
2.4.2. URBANIZACIÓN BÁSICA ............................................................................................................... 16
2.4.3. CLASIFICACIÓN DE LOS PREDIOS ................................................................................... 16
2.4.3.1. POR SU RÉGIMEN DE PROPIEDAD .......................................................................................... 16
2.4.3.2. POR SU USO DE SUELO .......................................................................................................... 17
2.4.3.2.1. Habitacional ..................................................................................................................... 18
2.4.3.2.2. Comercial ......................................................................................................................... 19
2.4.3.2.3. Industrial ........................................................................................................................... 20
2.4.3.2.4. Especial o equipamiento ................................................................................................ 21
2.4.3.3. POR SU UBICACIÓN DENTRO DE LA MANZANA ........................................................................ 21
2.4.3.4. POR SU FORMA....................................................................................................................... 23
2.4.3.5. POR SU TOPOGRAFÍA Y RELIEVE ............................................................................................ 23
III
2.4.4. VALUACIÓN INMOBILIARIA ................................................................................................ 23
2.4.5. VALORACIÓN COLECTIVA ................................................................................................. 24
2.4.6. MÉTODOS Y ENFOQUES DE VALUACIÓN ....................................................................... 25
2.4.7. VALUACIÓN CATASTRAL ................................................................................................... 27
2.4.8. HERRAMIENTAS WEB UTILIZADAS PARA ESTE PROYECTO. .................................... 28
2.4.8.1. LA WWW COMO SERVICIO DE INTERNET ...................................................................................... 28
2.4.8.2. FUNDAMENTOS DE LA WEB ............................................................................................................ 28
2.4.8.3. LENGUAJES WEB ........................................................................................................................... 29
2.4.9. METODOLOGÍA ........................................................................................................................... 30
2.4.9.1. FORMULACIÓN ............................................................................................................................... 30
2.3.9.2. PLANIFICACIÓN .............................................................................................................................. 30
2.3.9.3. ANÁLISIS ........................................................................................................................................ 31
2.3.9.4. DISEÑO........................................................................................................................................... 32
2.3.9.5. PRUEBAS ........................................................................................................................................ 33
CAPÍTULO 3: DESARROLLO DEL PROYECTO ................................................................................ 35
3.1. METODOLOGÍA PARA EL SISTEMA DE VALUACIÓN ........................................................ 35
3.2. FORMULACIÓN ......................................................................................................................... 35
3.2.1. Modelo conceptual del sistema de valuación colectiva ................................................. 36
3.3. PLANIFICACIÓN ........................................................................................................................ 37
3.4. ANÁLISIS .................................................................................................................................... 37
3.4.1. MODELO DE CONTENIDO WEB .......................................................................................................... 38
3.4.2. ANÁLISIS DE INTERACCIÓN ......................................................................................................... 39
3.4.3. ANÁLISIS FUNCIONAL .................................................................................................................. 40
3.4.4. ANÁLISIS DE CONFIGURACIÓN ........................................................................................................... 43
3.5. DISEÑO DEL SISTEMA ............................................................................................................. 44
3.5.1. DISEÑO DE INTERFACES ............................................................................................................. 44
3.5.2. DISEÑO ESTÉTICO ...................................................................................................................... 45
3.5.3. DISEÑO DE CONTENIDO .............................................................................................................. 45
3.5.4. DISEÑO ARQUITECTÓNICO .......................................................................................................... 49
3.5.5. DISEÑO DE LOS COMPONENTES ................................................................................................. 51
3.6. PRUEBAS ................................................................................................................................... 58
3.6.1. PRUEBAS DE CONTENIDO .................................................................................................................. 58
3.6.2. PRUEBA DE NAVEGACIÓN ........................................................................................................... 59
3.6.3. PRUEBA DE BÚSQUEDA .............................................................................................................. 61
3.6.4. PRUEBA DE ARQUITECTURAS ..................................................................................................... 62
3.6.5. PRUEBAS DE OPERACIÓN ........................................................................................................... 62
3.6.6. PRUEBAS DE RENDIMIENTO ........................................................................................................ 64
3.6.7. PRUEBAS DE INTEGRACIÓN ........................................................................................................ 65
IV
3.7. RESULTADOS DEL CASO ESTUDIO ..................................................................................... 66
4. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .................................................................................... 70
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..................................................................................................... 72
ANEXO A. DICCIONARIO DE DATOS ................................................................................................. 75
ANEXO B. CUESTIONARIO .................................................................................................................. 78
ANEXO C. PUBLICACIONES ................................................................................................................ 80
V
ÍNDICE DE FIGURAS
FIGURA 1. SITIO WEB DEL INSTITUTO REGISTRAL Y CATASTRAL DE PUEBLA ................................................ 14
FIGURA 2.FUNCIONAMIENTO DEL SERVICIO HTTP ......................................................................................... 28
FIGURA 3.MODELO DEL PROCESOS DE INGENIERÍA WEB (PRESSMAN, 2006) .............................................. 31
FIGURA 4. PIRÁMIDE DEL DISEÑO IWEB .......................................................................................................... 32
FIGURA 5. DISEÑO REUTILIZABLE EN PLANTILLAS WEB .................................................................................. 33
FIGURA 6. MODELO CONCEPTUAL DEL SISTEMA DE VALUACIÓN COLECTIVA .................................................. 36
FIGURA 7. MODELO DE CONTENIDO WEB ........................................................................................................ 39
FIGURA 8. CASOS DE USO AUTENTIFICACIÓN USUARIO ................................................................................. 40
FIGURA 9.CASO DE USO DE EDICIÓN DE PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN ........................................ 41
FIGURA 10. PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN DE VALORES UNITARIOS DE SUELO (SECUENCIA LÓGICA) .... 42
FIGURA 11. ARQUITECTURA CLIENTE SERVIDOR ............................................................................................. 43
FIGURA 12.SERVICIO DE HOSPEDAJE WEB ..................................................................................................... 43
FIGURA 13. PLANTILLA DE DISEÑO WEB BASE ................................................................................................ 44
FIGURA 14. PÁGINA PRINCIPAL PARA EL COLEGIO DE VALUADORES. ............................................................ 45
FIGURA 15. INTERFAZ GENERAL CON CONTENIDOS GENÉRICOS .................................................................... 46
FIGURA 16. INTERFAZ DE SERVICIO CON CONTENIDO DETALLADO. ................................................................ 46
FIGURA 17. PUBLICACIÓN DE PERITOS VALUADORES REGISTRADOS EN EL COLEGIO .................................... 47
FIGURA 18. INTERFAZ DE VALORACIÓN MASIVA POR NOMBRE DE CALLE ........................................................ 47
FIGURA 19.EJEMPLO DE PRESUPUESTO DE URBANIZACIÓN .......................................................................... 48
FIGURA 20. INTERFAZ PARA CREAR PRESUPUESTOS URBANOS ..................................................................... 49
FIGURA 21. DISEÑO ARQUITECTÓNICO ............................................................................................................ 50
FIGURA 22. CATÁLOGO DE COMPONENTES ..................................................................................................... 51
FIGURA 23. COMPONENTE INFORMATIVO ........................................................................................................ 52
FIGURA 24. CÓDIGO DE LA INTERFAZ .............................................................................................................. 53
FIGURA 25. INTERFAZ DEL CATÁLOGO DE TERRENO ....................................................................................... 54
FIGURA 26. CÓDIGO DE LA INTERFAZ DEL CATÁLOGO DE TERRENO ............................................................... 55
FIGURA 27. DIAGRAMA ENTIDAD- RELACIÓN .................................................................................................. 56
FIGURA 28. CÓDIGO DE LA CLASE CONEXIÓN ................................................................................................. 57
FIGURA 29. CÓDIGO DEL PROCEDIMIENTO DE ACTUALIZACIÓN DE VALOR DE CALLE. .................................... 58
FIGURA 30. GRÁFICA DE LA EVALUACIÓN DEL CONTENIDO DEL SITIO ............................................................. 60
FIGURA 31. NIVEL DE ACEPTACIÓN EN EL CONTENIDO Y NAVEGACIÓN DE LA PÁGINA. .................................. 60
FIGURA 32. PRUEBA DE BÚSQUEDA CON GOOGLE CROME ............................................................................ 61
FIGURA 33. PRUEBA DE BÚSQUEDA CON EL EXPLORADOR WEB MOZILLA ..................................................... 61
FIGURA 34. PRUEBA DE COMPATIBILIDAD CON DISPOSITIVOS MÓVILES ......................................................... 62
FIGURA 35. IMAGEN DEL PLANO CATASTRAL ENTREGADO AL AYUNTAMIENTO. .............................................. 63
FIGURA 36. IMAGEN DEL REPORTE DIGITAL DE VALORES DE CALLE ............................................................... 63
FIGURA 37. PRUEBA DE RENDIMIENTO ............................................................................................................ 64
FIGURA 38. HERRAMIENTA WEB QUE PERMITE VALIDAR LA FUNCIONALIDAD DE LA PÁGINA. ......................... 65
FIGURA 39. RESULTADO DEL VALIDADOR DE DOCUMENTOS WEB. ................................................................. 66
FIGURA 40. MAPA CATASTRAL DE LA COLONIA ALFREDO V. BONFIL EN VILLA DE ÁLVAREZ COLIMA ........... 66
FIGURA 41. . FOTOGRAFÍA DE CALLE EN LA COLONIA V. BONFIL EN VILLA DE ÁLVAREZ COLIMA .................. 67
FIGURA 42. EJEMPLO DE PRESUPUESTO DE URBANIZACIÓN PARA CALLES TIPO ANDADOR .......................... 68
FIGURA 43. CUESTIONARIO BASADO EN EL MODELO S.U.S. .......................................................................... 79
VI
ÍNDICE DE TABLAS
TABLA 1. CLASIFICACIÓN DE LOS USOS Y DESTINOS DEL SUELO FUENTE: (GOBIERNO ESTATAL DE COLIMA, 1997) ....................................................................................................................................................... 18
TABLA 2.CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES PARA EL DESARROLLO DEL SISTEMA ............................................. 38
TABLA 3.CARACTERISTICAS DE LAS PERSONAS QUE NOS APOYARON A EVALUAR EL SITIO. .......................... 59
TABLA 4. TABLA DE RESULTADO OBTENIDO EN LA ENCUESTA ........................................................................ 59
TABLA 5. TABLA DE PRUEBAS EN DIFERENTES ARQUITECTURAS. ................................................................... 62
TABLA 6. TIEMPO DE RENDIMIENTO DEL PROCESO DE VALUACIÓN. ................................................................ 63
TABLA 7. PROPIEDADES DE LAS COMPUTADORAS QUE SE UTILIZARON PARA LA PRUEBA.............................. 64
TABLA 8. RESULTADOS OBTENIDO DE LA VALUACIÓN MASIVA ........................................................................ 69
TABLA 9. TABLA ASENTAMIENTO ..................................................................................................................... 76
TABLA 10. TABLA TERRENO ............................................................................................................................. 76
TABLA 11. TABLA DE LOS USUARIOS ............................................................................................................... 77
TABLA 12. TABLA GENERAL DE PRESUPUESTOS ............................................................................................ 77
Instituto Tecnológico de Colima Página 1
RE S U M E N
1 Resumen El impuesto predial es la principal fuente de ingresos propios de los municipios,
para mejorar su recaudación, es necesario actualizar sus valores catastrales, meta
establecida en el Plan Nacional de Desarrollo 2013 – 2018.
La actualización de los valores catastrales en algunas comunidades del Estado de
Colima, es todavía un asunto pendiente, aunado a la problemática que enfrentan
los valuadores por la gran diversidad de factores que inciden en la determinación
del valor de un inmueble.
Con el fin de abordar este problema, el objetivo principal que persigue este
proyecto de investigación, es proporcionar un software que permita determinar los
valores de calle en forma automática utilizando un modelo de valoración masiva.
Para la aplicación práctica de esta investigación se ha elegido al municipio de Villa
de Álvarez por tratarse de una de las ciudades pioneras en el Programa de
Modernización Catastral.
Palabras clave
Valuación catastral, métodos y enfoques de valuación, tecnologías Web.
Abstract Property tax is the main source of own revenues of municipalities to improve their
collection, you need to update their assessed values, target set in the National
Development Plan 2013-2018.
The update of cadastral values in some communities in the state of Colima is still
unfinished business, coupled with the problems faced by appraisers for the wide
variety of factors affecting the determination of the value of a property.
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To address this problem, the main objective of this research project is to provide
software that can generate the values of street automatically using a model of
mass opinion.
For practical application of this research has been elected to the municipality of
Villa de Alvarez for being one of the pioneer cities in the Cadastral Modernization
Program.
Keywords
Assessed valuation, valuation methods and approaches, Web technologies.
Instituto Tecnológico de Colima Página 3
C AP Í T U L O 1 . IN T R O D U C C I Ó N
1. Introducción El presente trabajo extrae y analiza el conocimiento relacionado con la valuación
catastral en Villa de Álvarez, en la que se exponen temas vinculados con los
métodos de valoración y tecnologías apropiadas para su aplicación.
1.1. Razones que motivaron la elección del tema
La heterogeneidad de las propiedades influye grandemente en la estimación del
valor del inmueble. Este problema conlleva que los estudios de valoración de la
tierra sean escasos. Aspecto importante que remarco la pauta para buscar nuevas
alternativas o metodologías aplicadas a la valoración de inmuebles urbanos,
combinado con las nuevas tecnologías de programación, nos facilitarían
ampliamente la creación de un software adecuado para la valoración de los
predios urbanos.
1.2. Contexto del problema
El valuador es la persona física capacitada y legalmente facultada para realizar
trabajos de valuación en forma independiente, imparcial y objetiva, cumpliendo
con el código de conducta de la (ONNCCE, 2007). Los servicios de valuación que
se consideran en la norma mexicana de valuación son:
Valuación de empresas
Valuación de bienes intangibles
Valuación de bienes muebles
Valuación de bienes inmuebles
Valuación de bienes agropecuarios o rurales
Valuación de obras de arte
Valuación de alhajas y joyería
Página 4
Dentro de este documento, solo nos enfocaremos a la Valuación de bienes
inmuebles, considerando que aproximadamente en 85% de las entidades
federativas los valores catastrales se encuentran por de abajo de los valores
reales.
En la valuación no existe un método perfecto, sino que en cada momento en
función del activo y las circunstancias externas e internas que lo rodean, conlleva
aplicar una metodología distinta.
Uno de los problemas más importantes a los que enfrenta los profesionales en
valuación, es la gran cantidad de factores internos o externos que inciden en la
determinación del valor comercial de un inmueble. El valor de la propiedad es
creado, mantenido, modificado, o destruido por cuatro grandes factores (González
Rojo, 2005):
Sociales: Demografía, densidad poblacional, niveles sociales, actitudes ante
cambios arquitectónicos, educacionales o sociales.
Económicas: Recursos naturales, tendencias comerciales, niveles de empleos,
salarios, créditos, precios, impuestos, tasas.
Políticas: Leyes y reglamentos de zonificación y construcción, política sobre
rentas y créditos, política monetaria.
Físicas: Carreteras, plazas, escuelas, templos, diversiones, clima, topografía,
suelos, recursos minerales, etc.
La información catastral es de suma importancia para las Instituciones Públicas y
Ayuntamientos, dado que les permite utilizarla en la elaboración de planes de
desarrollo, proyectos constructivos, ejes viales, pago de impuestos, etc.
Al igual que el Gobierno, las empresas privadas, desarrolladores inmobiliarios,
valuadores, comercios y público en general; les beneficia conocer la citada
información para sus presupuestos, planes de expansión, proyectos de
mercadotecnia, avalúos comerciales, compra y venta de inmuebles, etc.
Instituto Tecnológico de Colima Página 5
1.3. Problema a investigar
La falta de un sistema que integre la información catastral con un sistema de
valuación inmobiliaria, hace de la actividad valuadora, sea un proceso largo en
cuanto a la recaudación de la información de la zona y costoso por toda la
información que se tiene que gestionar ante otras instancias gubernamentales y
no gubernamentales.
La valuación catastral del inmueble en Colima se obtiene sumando el valor del
suelo más el valor de las construcciones del inmueble; valores extraídos de una
tabla aprobada por la H. Legislatura y publicadas en el Periódico Oficial de la
Entidad. Esta información es fundamental ya que representa la base gravable que
permite calcular, previa aplicación de una tasa impositiva, el monto del impuesto
predial.
Para presentar la tabla de valores unitarios del suelo al H. Congreso municipal, los
profesionales en valuación se coordinan para generar una valuación masiva por
manzana (DCMVA, 2001). Este proceso les lleva mucho tiempo y costo por lo que
muchos municipios no pueden pagar este trabajo tan especializado. Para reducir
el tiempo y el costo de la valoración masiva de valores unitarios de suelo fue
necesario plantear un sistema que permita resolver dicho problema. De nuestra
propuesta se desprenden las bases para lograr una valuación catastral apegada a
la normatividad vigente.
1.4. Hipótesis del trabajo
Utilizando un modelo de valoración masiva y herramientas informáticas podremos
reducir el tiempo de elaboración de valores unitarios de calle y lograr mayor
precisión en el momento de asignar el valor a una vivienda.
1.4.1. Identificación de variables
El Tiempo. Reducir el tiempo en el proceso de valuación inmobiliaria en la Ciudad
de Villa de Álvarez.
Precisión. Lograr la mayor precisión en el momento de asignar valor a una
vivienda.
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1.5. Objetivos
1.5.1. Objetivo general
Crear un software que permita generar valores catastrales para las propiedades
de uso habitacional en el Estado de Colima.
1.5.2. Objetivos específicos
Enfatizando de manera puntual, el objetivo principal del sistema se cuenta con los
siguientes objetivos específicos a alcanzar:
Analizar los requerimientos y procesos relacionados con la valoración
catastral.
Diseñar una aplicación Web para agilizar el proceso de valoración masiva
de inmuebles.
Desarrollar una página Web para el colegio de profesionales en valuación
del estado de Colima.
Diseñar una base de datos para el proceso de valuación masiva y manejo
de usuarios en la página Web.
1.6. Descripción de la organización del trabajo
La estructura de esta obra se encuentra organizada en cuatro capítulos. En el
primer capítulo se introducen los aspectos o variables que dan origen al desarrollo
de esta investigación, como contexto del problema, problema a investigar, así
como su hipótesis y objetivos a cumplir. Posteriormente en el segundo capítulo se
describe cada uno de los conceptos que integran el marco histórico, contextual y
teórico inmerso en el proceso de valuación de masiva y tecnologías Web. En el
tercer capítulo se abordan todas las actividades relacionadas con el desarrollo del
Sistema Web, como lo son la metodología, el diseño y programación Web utilizada
para este proyecto. En el cuarto capítulo, a título personal es el más interesante
porque se presenta los resultados de las pruebas y recomendaciones futuras para
continuar la investigación.
Instituto Tecnológico de Colima Página 7
C AP Í T U L O 2: E S TAD O D E L C AM P O D E L
C O N O C I M I E N TO
2.1. Marco histórico
2.1.1. Evolución histórica de las teorías del valor
A continuación se presenta las principales aportaciones históricas de la teoría del
valor. Como primer punto empezaremos con la aportación de Adam Smith, donde
explica las bases de la teoría moderna del valor y de la renta (Smith, 1985). La
primera consiste en identificar el valor de los bienes inmobiliarios como una suma
de componentes, entre los cuales se encontraría uno en específico: la renta del
suelo. Es decir:
Y = S+B+R (1)
Dónde (1) representa:
Y= El valor de la propiedad.
S= La cantidad de salarios y capital.
B= El de beneficios.
R= La renta de la tierra.
La segunda teoría manifiesta que los precios de los bienes urbanos o agrícolas
son el producto de salarios y beneficios, las rentas son el efecto. Las rentas no
determinan el precio, como otros costos, sino que son determinadas por él. Es
decir, la renta no es proporcional a lo que el propietario de la tierra haya podido
gastar en mejorarla, sino a aquello que el campesino pueda darle a cambio de
cultivarla.
Extendiéndonos con esta premisa de la sección presentaremos la siguiente
aportación de David Ricardo a las teorías del valor. David Ricardo, el economista
Página 8
inglés de la primera mitad del siglo XIX, desarrolló la conocida teoría del valor-
trabajo en (1817). Según ésta, las cosas valen, se intercambian, por unos precios
que dependen de la cantidad de trabajo que tienen incorporado; trabajo que viene
determinado no sólo por el tiempo de producción de una determinada mercancía
sino también por la cuantía de trabajo incorporado en los materiales y
herramientas de producción. Desde esta perspectiva, los productos de tipo urbano
o inmobiliario tendrían un valor intrínseco o costo de producción el cual, en
condiciones normales de mercado, deberían tener precios de las distintas
transacciones. La teoría del valor-trabajo es la base conceptual del denominado
valor físico directo; una de las metodologías de valoración urbana y además
utilizado en este trabajo para elaborar el presupuesto de urbanización.
La teoría del rendimiento decreciente y del valor marginal llevaría a Ricardo a
conceptualizar la renta como “la diferencia entre el capital más productivo y el
menos productivo”. Es decir entre más sean productivas las tierras y mejor
ubicadas, mayor sería su ganancia. La concepción de la formación marginal de los
valores y de la transformación de la ganancia excedente en renta serían los
cimientos teóricos de la metodología de valoración residual del suelo, según la
cual la tierra es considerada el último agente de producción, y los propietarios
tienen derecho a ser retribuidos sólo después de los demás agentes que lo hayan
sido. Bajo esta teoría se sustenta este proyecto para determinar los valores
unitarios de calle; es decir utilizando el método residual del suelo.
Finalmente analizaremos la aportación de Karl Marx (El Capital, 1867) donde
critica la idea Ricardiana de que las tierras marginales, las últimas puestas en el
mercado por ser las menos rentables, no producen renta. Desarrollando la
concepción de Adam Smith, de que todas las tierras, incluso las peores, producen
un beneficio excedente, elaboró la concepción de renta absoluta. Según Marx, los
propietarios de tierras, como monopolistas de un bien potencialmente escaso,
pondrían las trabas oportunas a fin de evitar que las tierras en mercado en cada
momento concreto, respondiesen a las necesidades de la demanda. Restricción
absoluta de la oferta en relación a la demanda, la cual generaría que los terrenos
Instituto Tecnológico de Colima Página 9
peores sólo se pusieran en el mercado una vez garantizada la obtención del
beneficio.
Marx argumentaría que la citada restricción, lejos de ser motivada por causas
naturales, como en el caso de la renta diferencial, lo era por causas artificiales de
carácter social. La tierra así no crearía la renta, pero daría la capacidad al
propietario de retirarla del circuito productivo a fin de extraer una ganancia
excedente.
La segunda aportación de Marx giró en torno a la formación de precios y obtención
de rentas en el otro lado del espectro económico. En las tierras más productivas,
Marx consideró que en determinados casos, la formación de precios no vendría
determinada por el coste de la producción marginal, sino por las condiciones
específicas de la relación entre la oferta y la demanda. De la misma manera que el
precio del oro o de otros minerales preciosos no tiene nada que ver con su costo
de producción como menciona Smith en su la teoría del valor-trabajo, sino por la
ansiedad, el deseo de aquéllos por el sector de la demanda, igual sucedería en
determinados casos excepcionales en cuanto a la tierra.
La teoría de Marx permitirá, por lo tanto, interpretar la formación de valores o
precios urbanos con independencia de su costo de producción, en función de
relación entre la oferta y la demanda abriendo así la vía a la denominada
metodología de comparación por el mercado.
Así pues, las aportaciones teóricas a la teoría del valor y de la renta han tenido, a
pesar de sus diferencias, un significado transcendental, permitiendo la
construcción de métodos y enfoques de valoración inmobiliaria (Rodríguez, 1996).
2.1.2. Historia de la valuación en México
Durante la época colonial después del 13 de agosto de 1521, Hernán Cortés
decide construir una nueva ciudad sobre la anterior, conforme a las reglas
establecidas y consagradas por la legislación española, encarga el primer plano
de la ciudad a Alonso García Bravo, quién es auxiliado por Bernardino Vázquez
Página 10
Tapia y por dos aztecas. Este primer plano es conocido como la Traza de Cortés
(Lagarda, 2009).
El repartimiento de terrenos en la ciudad de México, se hizo por donación de
solares a los conquistadores y a los primeros pobladores, dentro y fuera de la
traza de la ciudad, según sus méritos. El primer avalúo practicado por el Cabildo
de la ciudad de México, fue el 14 de agosto de 1528, en el que le hace un
libramiento de $ 44.00 oro a Rodrigo de Pontecillos, por las obras que hizo en la
ciudad.
Durante el Virreinato de don Gastón de Peralta los primeros avalúos practicados
por peritos designados por las autoridades, se ejecutaron en el año de 1607, con
el propósito de allegarse recursos, para llevar a cabo las obras de desagüe de las
aguas excedentes del valle y de la ciudad de México, en que se gravaron todas las
casas de la ciudad, previo avalúo, que se encargó al Arq. Andrés de la Concha,
quien declaró que el valor total de las propiedades, ascendía a la suma de
$20.267,555.00, lo que produjo una contribución de $213,000.00.
Don Francisco de Sedano, publicó en el año de 1790, un censo o padrón con el
valor de las propiedades de la ciudad de México. Hasta entonces, a excepción de
los avalúos practicados por Andrés de la Concha en 1607, los de 1629 y los de
1748 con motivo de las inundaciones, en que fueron practicados por profesionales,
siguiendo el sistema de cuantificación de partidas, el resto de los bienes era
tasado por el tribunal de Propios y Arbitrios, que era el encargado de fijar las
rentas, tanto de los propios, que eran las tierras inalienables, cuyas rentas tenían
por objeto, que los vecinos no tuvieran gravamen alguno de los gastos públicos, o
al menos, que su contribución, fuera sólo para llenar el déficit.
Durante la época independiente el Síndico Primero del Ayuntamiento de la Ciudad
de México, encomendó a los arquitectos don Joaquín de Heredia y don Francisco
de Paula Heredia, el avalúo de los terrenos de la ciudad, los que se publicaron en
la memoria económica de la municipalidad de México por orden del Excmo.
Ayuntamiento, por una comisión de su seno, en 1830.
Instituto Tecnológico de Colima Página 11
Para lo cual se empleó la siguiente técnica:
“Como la diferencia de valores depende de la mayor o menor distancia de la
ciudad, nace de aquí que estos se consideran puestos en los cruceros o centros
de las cuatro esquinas, los que tanto sirven, para valorar las calles de Norte a Sur,
que son las que aquí van expresadas, como las de Oriente a Poniente; pues el
valor del centro de una calle es el término medio de los números de las esquinas,
y por esta causa siendo cada número común a cuatro calles, omitimos poner las
que giran de Oriente a Poniente. Entiéndase que cada valor es el de una vara
cuadrada del terreno.”
Se inician así, los primeros avalúos periciales del México independiente,
asignándose, un valor de 100 reales la vara cuadrada, en la calle de Plateros, hoy
Francisco I. Madero.
Por primera vez el 3 de junio de 1836, se expidió la ley que estableció una
contribución de 2 al millar al año, sobre el valor de las fincas urbanas de la ciudad
de México (Lagarda, 2009).
En 1917, siendo presidente don Venustiano Carranza, se expide la Ley de
Hacienda del Gobierno del Distrito Federal que establece, entre otras
contribuciones, el impuesto predial. Relacionando las proporciones de los predios,
se formó el “lote tipo”, que relaciona el valor de la tierra de cada predio de acuerdo
con procedimientos y tablas uniformes, que determinan los incrementos y castigos
que correspondían, de acuerdo con su ubicación, forma y dimensiones.
Se estableció por la ley predial de 1933, el Sistema de Nomenclatura, quedando
definidos los predios por el conjunto de 3 cifras que son: sección o región,
manzana y predio, El sistema, imponía la formación de unas Juntas Regionales
que estaban integradas por 3 representantes del Departamento del D. F. y 3
representantes de los propietarios. Como órgano coordinador de todos los
trabajos, existía la Junta Central, integrada por representantes del departamento y
de los propietarios, tratando de obtener: “El avalúo general, uniforme y equitativo
de la propiedad raíz del Distrito Federal”.
Página 12
La determinación de las unidades tipo de las construcciones, se hizo
clasificándolas por tipos, según sus materiales, calidad de mano de obra y
productividad media.
El sistema seguido, es el mismo que se usa hasta esta fecha, con levantamientos
individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de
las construcciones que las ocupan, asignaba números de cuenta por división de
predios y fijaba las bases de imposición, sobre las que deben tributar todos los
predios del Distrito Federal, basándose en los avalúos catastrales,
manifestaciones de arrendamiento, avisos de traslado de dominio, etc.; Se
calculaba el impuesto predial, señalando los plazos para el pago y se formulaban
las notificaciones; llevando un riguroso registro de valores comerciales y
catastrales para las propiedades urbanas y rústicas, desde el año de 1891 hasta
esta fecha.
El 23 de febrero de 1933, se creó el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de
Obras Públicas, S.A., hoy BANOBRAS, para realizar funciones que no se habían
encomendado hasta entonces, a ninguna institución descentralizada, y que
tampoco realizaban los bancos privados.
La intención, era la de abrir una fuente de créditos a los gobiernos estatales y
municipales, para que pudieran realizar sus obras públicas, tales como; agua
potable, drenaje, pavimentaciones, mercados, etc. El otorgamiento de los créditos,
estaba sujeto a dictámenes valuatorios y a estudios financieros sobre posible
recuperación del crédito. Estos trabajos los realizaba el Departamento de Avalúos
de BANOBRAS, que fue organizado formalmente en el año de 1935.
El 26 de agosto de 1944, se publica la Ley General de Bienes Nacionales, que da
origen a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, creada finalmente el 13 de
julio de 1950, cuyas funciones eran la de practicar los avalúos de bienes
inmuebles en los que intervenían las dependencias del gobierno federal, para los
efectos de compra, venta, donación, justipreciación de arrendamientos, pago de
Instituto Tecnológico de Colima Página 13
indemnizaciones por expropiación, afectaciones por causas de utilidad pública,
pago de derechos de ocupación, etc.
Las instituciones hipotecarias y fiduciarias del país, se han visto obligadas desde
entonces, a programar una selección de profesionales capacitados para practicar
los avalúos, creando así, una especialidad en las profesiones liberes de la
Ingeniería y la Arquitectura, que sirvió de base para la fundación, en el año de
1958, del Instituto Mexicano de Valuación, promovido por el arquitecto Ramón C.
Aguayo.
A partir de 1977 la Dirección de Catastro inicia un proyecto para modernizar y
actualizar el catastro. Este hecho marca el nacimiento de una nueva generación
del catastro en México.
Actualmente la actividad valuadora, está regulada en el ámbito de su competencia,
por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF), el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
(INDAABIN), y las autoridades catastrales estatales y municipales, las cuales
establecen normas, criterios y lineamientos para la emisión de avalúos.
2.2. Marco contextual
2.2.1. Trabajos relacionados
El procedimiento de valoración colectiva de carácter general es el proceso
mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos
los inmuebles de una misma clase de un municipio, con la finalidad de
homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores de mercado
(DGCE, 2006).
El Dr. (Veyna, 2006) señala lo siguiente: “En el pasado, el conocimiento del
mercado era la forma de establecer las ventajas competitivas entre valuadores.
Hoy, la disponibilidad y manejo de datos, harán la diferencia. Lo anterior asociado
al hecho de no disponer de suficiente cantidad de comparables hace complicado
Página 14
el proceso de valoración masiva cuando se trata de valuar propiedades
comerciales y no tanto en propiedades residenciales. Este tipo de valoraciones
masivas aún suscitan polémica pues no dejan de mostrar que es necesaria la
intuición y conocimiento del valuador: que evidencias tomar, que suposiciones
considerar y como interpretar los datos”.
En algunos países de Europa, los modelos de valoración colectiva ya son un
hecho como en o Lituania (Bagdonavicius, 2006) y España (DGCE, 2006).
En México en algunos estados como Nuevo León y Puebla (IRCEP, 2013) cuentan
con servicios de valuación en línea y mostrando sus planos de valores unitarios de
suelo al público en general, como se muestra en parte la figura 1.
Figura 1. Sitio Web del Instituto Registral y Catastral de Puebla
2.2.2. Importancia del sistema de valuación catastral
En cualquier sociedad moderna para un gran número de actos económicos es
necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las
expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con
hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias,
compraventas de fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales
con fines impositivos, la valoración de activos es un hecho trascendente en
Instituto Tecnológico de Colima Página 15
cualquier país, y es más, cuanto mayor es el progreso económico, al ser más
intensa la actividad económica, también mayor es la necesidad de una mejor y
más ajustada valoración de los activos de esa sociedad (Aznar Bellver,Guijarro
Martinez, 2005) .
2.3. Marco jurídico
En México la normatividad que regula el ejercicio de la valoración de carácter
federal, estatal y municipal, con su aplicación a través de Organismos o
dependencias públicas y el ejercicio de la valoración corresponde a distintas
instituciones y personas.
En el ámbito federal los instrumentos legales que destacan dentro de la
regulación del ejercicio de la valoración son:
El Código Fiscal de la Federación en el Artículo 4 de su reglamento
Ley del Impuesto sobre la Renta en su artículo 155 (Impuesto sobre la
Renta ISR)
Ley de Instituciones de Crédito
Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la
Federación el 20 de mayo de 2004, Titulo Sexto, Capítulo único
Ley de Transparencia para Crédito Garantizado a la Vivienda publicada en
el Diario Oficial de la Federación el 30 de junio de 2003
Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - Servicios de
Valoración, Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la
Federación el 13 de septiembre de 2007
En el ámbito estatal y municipal destacan:
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Artículo 115
(Impuesto Predial)
Ley de Catastro del Estado de Colima
Ley de Valuación para el Estado de Colima
Reglamento para la elaboración de las tablas de valores unitarios de
terreno y de construcción para el municipio de Colima
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2.4. Marco teórico
2.4.1. Definición de bien en materia de valuación
La norma mexicana de servicios de valuación establece que cualquier tipo de bien,
obligación o servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona física,
moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica en un bien en materia de
valuación (ONNCCE, 2007).
2.4.2. Urbanización básica
Son aquellas obras que permiten el inmediato aprovechamiento urbano de un
predio de la reserva urbana, y la conforman (Gobierno Estatal de Colima, 1997):
• Servicio de agua potable,
• Capacidad de descarga al colector de aguas residuales,
• Capacidad de conexión a la red eléctrica y
• Integración a la estructura vial existente.
2.4.3. Clasificación de los predios
2.4.3.1. Por su régimen de propiedad
De conformidad con lo establecido por el manual (ICEP, 2008), los predios se han
clasificado en los siguientes regímenes:
Propiedad privada
La nación tiene el derecho de transmitir a los particulares el dominio de las tierras
y aguas y son de propiedad originaria, constituyendo así la propiedad privada. El
Título Constitutivo de una propiedad deberá registrarse en el Registro Público de
la Propiedad. Para inscribir ahí la escritura de compraventa, será necesario que
previamente se haya inscrito el título constitutivo del régimen de propiedad del
inmueble, en el mencionado registro.
Instituto Tecnológico de Colima Página 17
Propiedad en condominio
Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas,
locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,
para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles
de aprovechamiento independientemente por tener salida propia a un elemento
común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios.
Éstos tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de
propiedad exclusiva y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y
partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Propiedad comunal
Conforme a lo establecido en el artículo 73 de la Ley Agraria, se podría decir que:
El predio de uso común de una comunidad, es aquél que no está destinado para el
asentamiento humano y además tampoco es tierra considerada como parcela.
Propiedad ejidal
Son aquellos núcleos constituidos por más de veinte superficies de tierra
aportadas por igual número de individuos, y que cuentan con un reglamento
interno ajustado a lo dispuesto en la Ley Agraria (artículo 90), y que tanto la
aportación como el reglamento consten en escritura pública y además, esté
inscrito en el Registro Agrario Nacional.
Propiedad oficial (De la Nación, Los Estados, Los Municipios o Las
Dependencias Descentralizadas)
Son bienes que están sujetos al dominio de uno de los tres niveles de Gobierno y
además están contemplados en sus respectivas leyes.
2.4.3.2. Por su uso de suelo
La delimitación de la zonificación catastral nos ayuda a determinar el valor
catastral unitario de la misma. El uso de suelo se refiere a la vocación del terreno
(Gobierno Estatal de Colima, 1997).
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Tabla 1. Clasificación de los usos y destinos del suelo fuente: (Gobierno Estatal de Colima, 1997)
USO CLAVE Habitacional Campestre UH01 Habitacional Residencial UH02 Habitacional Medio UH03 Habitacional Económico UH04 Habitacional Interés Social UH05 Habitacional Popular Progresivo UH06 Comercial Alta (Sub centros urbanos o centros comerciales) UC07 Comercial Media (Corredor urbano o franja de valor) UC08 Comercial Baja (Comercio de barrio) UC09 Parque Industrial (Industria pesada y media) UI10 Corredor Industrial (Industria media y ligera) UI211 Preservación Ecológica (Reserva ecológica) UE12 Históricas UT13 Otras Especiales (Eco turística y Arqueológica) UA14
A continuación describiremos cada uno de los conceptos tomados por el
reglamento de zonificación del estado de Colima para los tipos de suelo:
2.4.3.2.1. Habitacional Suelo destinado a la vivienda y al resguardo de la población. Este se segmenta
en:
Habitacional Campestre: Este tipo de vivienda es para habitantes de altos
ingresos. Los estilos arquitectónicos son muy variados, la calidad de sus
construcciones es buena y funcionalmente cómoda, los espacios y las áreas
verdes son de menores dimensiones con respecto a la residencial, los niveles de
construcción pueden ser uno o más. Cuenta con servicios y seguridad. Las zonas
campestres disponen de una planificación urbana que equivale a una buena
ubicación y una alta plusvalía de la zona.
Las viviendas campestres en su conjunto pueden generar edificaciones dispersas,
ya que se configuran como una vivienda rodeada de un área libre y amplia. Este
tipo de agrupaciones genera densidades de población muy bajas.
Instituto Tecnológico de Colima Página 19
Habitacional Residencial: Las zonas residenciales en su mayoría se ubican en
áreas que cuentan con infraestructura urbana y servicios. Están desplazadas
cerca de vialidades principales, las viviendas de tipo residencial cuentan con
superficies mayores a 300 m2. Disponen de todos los servicios: Drenaje, agua
potable, energía eléctrica, alumbrado público, pavimentos y líneas telefónicas.
Habitacional Medio: Las viviendas de tipo medio cuentan con una superficie de
lote que va de los 120 a los 200 m2. Tienen un nivel de ocupación total o parcial
del lote, por lo que las áreas verdes son pequeñas.
Habitacional Económico: Las construcciones predominantes son viviendas
medianamente homogéneas, con un nivel de ocupación total o parcial del lote, por
lo que las áreas verdes son pequeñas. Los niveles de construcción pueden ser
uno o dos. Infraestructura: Disponen de servicios urbanos de manera parcial o
total.
Habitacional de Interés Social: Se refiere a la habitación de grupos
sindicalizados, de bajos ingresos y asalariados. Para ser sujeto de crédito se debe
disponer de terrenos en propiedad o predios regularizados y contar con todos los
servicios. En su mayoría son viviendas construidas en forma masiva por
promotores de vivienda de interés social. Infraestructura: Cuenta con drenaje,
agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, pavimentos y líneas
telefónicas, aunque puede estar deficiente en la dotación de alguno de estos
servicios.
Habitacional Popular Progresivo: Tiene como característica común la
irregularidad de la tenencia de la tierra, la falta de servicios y en consecuencia, la
imposibilidad de que sus moradores obtengan apoyo financiero. La vivienda se
encuentra por debajo de los estándares mínimos de bienestar. Estas viviendas se
localizan en el perímetro del área urbana sobre todo en la parte noreste de la
ciudad. Infraestructura: Regularmente al ser asentamiento de carácter progresivo
puede llegar a carecer de uno o más servicios.
2.4.3.2.2. Comercial Es el que se destina a las actividades mercantiles de bienes y servicios, comercios
y en ocasiones al acopio y almacenamiento de ciertas mercancías.
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Comercial Alta: Conjuntos de comercios diversos que requieren de grandes
espacios y amplias áreas para estacionamiento.
Comercial Media: Se caracteriza por tener volúmenes altos de tránsito vehicular y
movilidad intensa de peatones, generada por la concentración de actividad
económica de cierta importancia que se desarrolla en el entorno de la misma. En
ella coexisten usos de suelo mixto como vivienda, comercio y servicios con
influencia no sólo del entorno inmediato, sino de un sector más amplio que puede
comprender una franja de influencia hasta las vialidades paralelas siguientes.
Comercial Baja: Es el comercio de barrio formado por unidades que de acuerdo a
su jerarquía ofrecen la posibilidad de establecer instalaciones de equipamiento y
servicios de tipo básico y cotidiano, para atender a una población aproximada de
5,000 habitantes. Su ubicación corresponde a concentraciones existentes o con
potencialidad de conformarse. Da servicio directo y cotidiano a la población de uno
o más barrios, no consume espacios mayores ni requiere de grandes áreas de
estacionamiento; no causa molestias a los habitantes y está formado por
misceláneas, abarrotes, farmacias, papelerías y en general comercio a detalle.
2.4.3.2.3. Industrial Sé llama así al destinado a actividades fabriles mediante la transformación y/o
maquila de bienes y en ocasiones, al almacenamiento de insumos y productos.
Parque Industrial: Es una superficie geográficamente delimitada y diseñada
especialmente para el asentamiento de la planta industrial en condiciones
adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una
administración permanente para su operación. Con su instalación, se busca
ordenar los asentamientos industriales y la desconcentración de las zonas
urbanas y conurbadas, hacer un uso adecuado del suelo, proporcionar
condiciones idóneas para que la industria opere eficientemente y se estimule la
creatividad y productividad dentro de un ambiente confortable. Además coadyuva
a las estrategias de desarrollo industrial de una región.
Corredor Industrial: Conjunto de parques, zonas o ciudades industriales
localizados a lo largo de vías de comunicación, que pueden ser carreteras
federales, estatales y/o vías de ferrocarril. Se establece por lo general, entre dos o
Instituto Tecnológico de Colima Página 21
más municipios, e incluso entre dos estados de la República. Comprende zonas
urbanas y rurales.
2.4.3.2.4. Especial o equipamiento Se destina a las instalaciones que soportan las necesidades básicas de la
población, servicios, administración pública, abasto, comunicaciones, cultura,
deporte, educación, recreación y esparcimiento, religión, salud, transporte, etc.
Preservación ecológica: Se consideran bajo este rubro a todas las zonas que
cumplen con la función de la preservación de las condiciones ecológicas. Existen
las zonas forestales o con vocación forestal, las agrícolas y pecuarias de distintos
riesgos potenciales. Estas áreas contribuyen a contener el crecimiento urbano y
conservar espacios que cumplen con una función ecológica. En estas zonas se
autorizan únicamente actividades que consuman grandes espacios abiertos de
carácter productivo o recreativo, así como el uso rústico.
Históricas: Son las zonas o inmuebles con valor patrimonial que cuentan con
estudios o proyectos particulares que aseguran su conservación o revaloración.
Así mismo, son espacios restaurados conformados por construcciones que se
denominan “monumentos”, susceptibles de ser adecuados para satisfacer
demandas actuales de uso, respetando su carácter histórico.
Otras Especiales: Pueden ser contemplados diversos usos de suelo, como eco
turístico y arqueológico, los cuales incluyen zonas arboladas y vegetación. Aquí se
permiten proyectos de desarrollo eco turístico con la intensidad de construcción
aplicable a densidad baja de 15 habitantes/hectárea, mezclados con el uso
habitacional de vivienda campestre, que deberá respetar las áreas de
preservación ecológica. Las zonas arqueológicas, además de contener vestigios
arqueológicos denominados también “monumentos”, cuentan con servicios
públicos como drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, de energía
eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas.
2.4.3.3. Por su ubicación dentro de la manzana
Esta definición califica la posición del predio dentro de la manzana, en aquellos
casos donde los predios colindan en más de dos lados con una vialidad. Para
Página 22
fines de estudio se considerará como frente el mayor de éstos y como profundidad
la longitud de la distancia, tomada perpendicularmente, desde este mismo lado
hasta el punto opuesto más distante, estos conceptos son tomados de (Gobierno
Estatal de Colima, 1997).
2.4.3.3.1. Cabecero de manzana
Terreno que presenta colindancias con tres calles contiguas, dos de las cuales son
opuestas entre sí.
2.4.3.3.2. Lote intermedio irregular
Terreno donde algunos de sus lados forman vértices con ángulos diferentes a 90º;
uno de sus lados colindante con la vialidad de acceso o frente.
2.4.3.3.3. Lote intermedio regular
Terreno donde sus lados forman vértices con ángulos de 90º y uno de sus lados
colinda con la vialidad de acceso o frente.
2.4.3.3.4. Lote interior con acceso propio
Terreno de gran profundidad y frente reducido (lado colindante con la vialidad).
2.4.3.3.5. Intermedio con 2 frentes a distintas calles
Terreno donde dos de sus lados colindan con una vialidad, vías que no conforman
una esquina. Para el cálculo de los factores se tomará como frente el mayor de los
lados y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho
frente con respecto al punto más lejano del predio.
2.4.3.3.6. Intermedio con 3 frentes a distintas calles
Terreno donde tres de sus lados colindan con una vialidad y no forman esquina
entre ellas. Para el cálculo de los factores se tomará como frente el mayor de
éstos y como profundidad o fondo la distancia perpendicular, a partir de dicho
frente con respecto al punto más lejano del predio.
2.4.3.3.7. En esquina irregular
Terreno que presenta colindancias con dos calles que forman un cruce y donde
algunos de sus lados forman vértices con ángulo diferentes de 90º.
Instituto Tecnológico de Colima Página 23
2.4.3.4. Por su forma
Los terrenos, de acuerdo a su forma, se pueden clasificar en regulares e
irregulares, atendiendo a las consideraciones siguientes, estas descripciones son
tomadas también del (Gobierno Estatal de Colima, 1997):
2.4.3.4.1. Predios regulares
Son los de forma de cuadrilátero con uno o más frentes, cuyos ángulos no difieran
en más o menos 10° del ángulo recto; así también aquellos cuadriláteros que
presenten uno o más ancones que no excedan en más de 1.00 m, lotes en
esquina (dos frentes) con pancoupés que no excedan en más de 2.00 m, siempre
que sus linderos interiores no difieran en más o menos 10° del ángulo recto de las
perpendiculares trazadas a los alineamientos. Se consideran también predios
regulares, los polígonos con un sólo frente que sean divisibles totalmente en
cuadriláteros regulares.
2.4.3.4.2. Predios irregulares
Son los que teniendo uno o más frentes, sean cuadriláteros cuyos ángulos difieran
en más de 10° del ángulo recto, los triángulos con uno o más lados a la calle, los
polígonos de más de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en
cuadriláteros regulares, así como los lotes interiores.
2.4.3.5. Por su topografía y relieve
Se puede dividir la topografía del predio en dos factores determinantes; pendiente
y elevación o hundimiento del predio.
2.4.4. Valuación inmobiliaria
2.4.4.1. Concepto de valor
Cualidad física que se aprecia en un bien. Propiedad que caracteriza a los bienes
económicos y constituye el fundamento de su intercambio (Scarpellini, 2009).
Concepto económico que requiere la cantidad expresada en términos monetarios
que se le estime al bien objeto de la valuación, en función de su utilidad, demanda
y oferta, en una fecha determinada por la norma mexicana de valuación
Página 24
(ONNCCE, 2007). A continuación presentamos diferentes concepciones de valor
de la antes citada (ONNCCE, 2007).
2.4.4.1.1. Valor comercial
Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que asienta el valuador
en el informe de valuación.
2.4.4.1.2. Valor de mercado
Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien se
intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con
un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento
de los hechos.
2.4.4.1.3. Valor distinto al de mercado
También llamado valor de no mercado. Es aquel valor específico para condiciones
particulares que no atienden a las de mercado abierto y observable, como pueden
ser, entre otros: valor catastral, valor asegurable (en su caso), valor de rescate,
valor de uso y valor de remate.
2.4.5. Valoración colectiva
El procedimiento de valoración colectiva de carácter general es el proceso
mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos
los inmuebles de una misma clase de un municipio con la finalidad de
homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores de mercado
(DGCE, 2006).
La valoración masiva inmobiliaria con fines fiscales es un fenómeno relativamente
reciente. Tuvo comienzos a principios del siglo XX, cuando los gobiernos
comenzaron a interesarse en la práctica de valoraciones precisas, baratas y
justas, de todas las unidades inmobiliarias de su territorio, con fines fiscales
(Lagarda, 2009).
Los procedimientos de valoración colectiva pueden ser de carácter general, de
carácter parcial y de carácter simplificado, estando prevista su aplicación tanto
para bienes inmuebles urbanos como rurales.
Instituto Tecnológico de Colima Página 25
La legislación contempla, a este respecto, que el procedimiento de valoración
colectiva de bienes inmuebles de una misma clase, podrá iniciarse de oficio o a
instancia del Ayuntamiento correspondiente cuando, a una pluralidad de bienes
inmuebles se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de
mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores
catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en la
planeación urbanística o de otras circunstancias.
En un procedimiento de valoración colectiva, la planificación de las actividades,
cobra especial importancia debido a la complejidad que este conlleva. Dicha
complejidad estriba en los siguientes factores:
• Es un procedimiento que se prolonga durante un período de tiempo
relativamente extenso en el que se deben desarrollar diferentes fases
consecutivas.
• Es un procedimiento que requiere contar con una información y
documentación básica (planeación urbana, cartografía, etc.) que habrá que
prever con antelación.
• Es un procedimiento en el que interviene un número importante de agentes,
tanto internos (con implicación de varias áreas del ayuntamiento) como
externos (agentes inmobiliarios, empresas urbanizadoras, etc.)
• Es un procedimiento que tiene unos plazos legales muy estrictos que deben
ser cumplidos.
2.4.6. Métodos y enfoques de valuación
De acuerdo con la ley de valuación para el Estado de Colima en el artículo 20 dice
que los avalúos deberán realizarse conforme a los lineamientos, métodos,
criterios, técnicas autorizadas y, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley y su
Reglamento, así como a la Norma Mexicana de Valuación.
Dependiendo de la naturaleza del bien en materia de la valuación, así como de los
términos del contrato para el servicio de valuación, el estado de mercado y las
características específicas relacionadas, además del uso y propósito del informe
de valuación, el valuador debe obtener el valor comercial o conclusivo, resultante
Página 26
de conocer el indicador de valor mediante los siguientes enfoques (ONNCCE,
2007):
2.4.6.1. Enfoque físico o de costos
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar las
características físicas y económicas del bien materia de la valuación, así como su
valor de reemplazo o reproducción, afectándolo posteriormente por lo factores
correspondientes al demérito por edad, por conservación y mantenimiento, así
como por las obsolescencias económica, funcional y técnica. El valuador debe
describir en el informe de valuación la naturaleza de los deméritos aplicados.
En el caso de requerirse valor de reproducción se debe considerar la utilización de
técnicas y materiales iguales a los del bien materia de la valuación. Este indicador
es generalmente aplicado en la valuación de bienes con uso especializado y
específico, ya que no son comunes y son raramente ubicados en el mercado.
El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe
asentar en el informe de valuación como Valor Físico.
2.4.6.2. Enfoque de capitalización o de ingresos
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar la
rentabilidad del bien materia de la valuación, así como la tasa de capitalización, de
interés o descuento, aplicable al caso. Este enfoque se determina con base en el
principio de anticipación y el principio de mejor uso.
Para efectos de establecer la rentabilidad de un bien se debe determinar si la
renta es constante o variable definiendo las características de esta variabilidad en
su caso, así como la vida económicamente productiva del bien materia de la
valuación y su probable valor de recuperación.
Este enfoque es aplicable para elementos ligados a la explotación económica y
para unidades productivas económicamente indivisibles, pero no para sus
componentes por separado.
El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe
asentar en el informe de valuación como Valor de Capitalización o de Ingresos.
2.4.6.3. Enfoque comparativo de mercado
Instituto Tecnológico de Colima Página 27
Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario realizar la
indagación de valores o precios de elementos comparables vendidos u ofertados,
similares o idénticos al bien materia de la valuación, cuantificándose, en su caso,
las diferencias existentes entre los comparables mencionados y el bien materia de
la valuación mediante factores específicos.
2.4.7. Valuación catastral
Conforme a la Ley de Catastro vigente, la valuación catastral tiene por objeto
asignar mediante procedimientos técnicos, un valor determinado a los inmuebles
ubicados en el Estado, de acuerdo a lo establecido en dicha Ley y su Reglamento.
Para determinar el valor catastral, se emplean la zonificación catastral y los
valores unitarios aprobados por el Congreso del Estado, que correspondan tanto
para el terreno como para la construcción (Puebla, 2008).
La Autoridad Catastral podrá emitir un avalúo catastral en el marco de los
programas que se realicen para actualizar el padrón catastral o a iniciativa de los
propietarios o poseedores cuando estén dentro de los supuestos que contempla la
Ley, que pueden ser:
Como predio inscrito por primera vez (avalúo nuevo);
Cuando el valor del predio tenga una antigüedad de dos años;
Cuando en el predio se efectúen mejoras, adiciones o modificaciones;
Cuando parte del predio o la totalidad sea objeto de traslado de dominio o
modifique su situación jurídica;
Cuando el predio cambie de “tipo de predio” (rústico a urbano);
Cuando una construcción esté habilitada o en su caso ya se encuentre
habitada, aún y cuando no se haya terminado, y porque el propietario o
poseedor lo solicite.
Página 28
2.4.8. Herramientas Web utilizadas para este proyecto.
2.4.8.1. La WWW como servicio de Internet La WWW (World Wide Web) o, de forma más coloquial, la web, se ha convertido,
junto con el correo electrónico, en el principal caballo de batalla de Internet. Ésta
ha dejado de ser una inmensa “biblioteca” de páginas estáticas para convertirse
en un servicio que permite acceder a multitud de prestaciones y funciones, así
como a infinidad de servicios, programas, tiendas, etc. (Mateu, 2004)
2.4.8.2. Fundamentos de la web El éxito espectacular de la web se basa en dos puntales fundamentales: el
protocolo HTTP (Hypertext Tranfer Protocol) y el lenguaje HTML (Hypertext Mark-
up Language).
2.4.8.2.1. El protocolo HTTP
Es el protocolo base de la WWW. Se trata de un protocolo simple, orientado a
conexión y sin estado; es decir, cada transferencia de datos es una conexión
independiente de la anterior, sin relación alguna entre ellas, hasta el punto de que
para transferir una página web tenemos que enviar el código HTML del texto, así
como las imágenes que la componen (Mateu, 2004).
Figura 2.Funcionamiento del servicio HTTP
Instituto Tecnológico de Colima Página 29
2.4.8.2.2. Un servidor web
Es un programa que atiende y responde a las diversas peticiones de los
navegadores, proporcionándoles los recursos que solicitan mediante el protocolo
HTTP o el protocolo HTTPS (la versión segura, cifrada y autenticada de HTTP)
(Mateu, 2004).
2.4.8.3. Lenguajes Web El lenguaje HTML: El otro puntal del éxito del WWW ha sido el lenguaje HTML.
Se trata de un lenguaje de marcas (se utiliza insertando marcas en el interior del
texto) que nos permite representar de forma rica el contenido y también referenciar
otros recursos (imágenes, etc.), enlaces a otros documentos (la característica más
destacada del WWW), mostrar formularios para posteriormente procesarlos, etc.
(Mateu, 2004)
HTML5: HTML5 es entender que hoy nos conectamos desde teléfonos móviles,
tabletas, eBooks, netbooks, computadoras y otra gama de dispositivos. HTML5 es
la actualización de HTML, el lenguaje en el que es creada la web. HTML5 también
es un término de marketing para agrupar las nuevas tecnologías de desarrollo de
aplicaciones web: HTML5, CSS3 y nuevas capacidades de JavaScript. HTML4 y
HTML5 son 100% compatibles entre sí. Todo el código que tienes en HTML
normal seguirá funcionando sin problemas en HTML5 (Vega & Der Hens, 2011).
EL HTML5 es considerado el producto de la combinación de HTML, CSS
(Cascading Style Sheets) y JavaScript. Estas tecnologías son altamente
dependientes y actúan como una sola unidad organizada bajo la especificación de
HTML5 (Angel Cobo, 2005).
PHP: Es un lenguaje de programación interpretado, diseñado originalmente para
la creación de páginas web dinámicas.
MYSQL: (Database Management System, DBMS) Es la base de datos de código
abierto más popular del mundo, proporcionado por MySQL AB. Este lenguaje
permite crear bases de datos, así como agregar, manipular y recuperar datos en
función de criterios específicos (Angel Cobo, 2005).
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2.4.9. Metodología
2.4.9.1. Ingeniería Web (IWeb)
Los sistemas y aplicaciones (WebApps) basados en la Web hacen posible que
una población extensa de usuarios finales dispongan de una gran variedad de
contenido y funcionalidad. Al igual que cualquier disciplina de ingeniería, la
ingeniería Web aplica un enfoque genérico que se suaviza con estrategias,
tácticas y métodos especializados. El proceso de ingeniería Web comienza con
una formulación del problema que pasa a resolverse con las WebApps. Se
planifica el proyecto y se analizan los requisitos de la WebApps, entonces se lleva
a cabo el diseño de interfaces arquitectónico y del navegador. El sistema se
implementa utilizando lenguajes y herramientas especializadas asociados con la
Web, y entonces comienza las pruebas. Dado que las WebApps están en
constante evolución, deben de establecer los mecanismos para el control de
configuraciones y soporte continuado (Pressman, 2006).
A continuación describen cada una de las etapas de la metodología utilizada para
el desarrollo de esta investigación ver figura 4.
2.4.9.1. Formulación La formulación permite que el cliente o diseñador establezca un conjunto común
de metas y objetivos para la construcción de la WebApp. También identifica el
ámbito de esfuerzo en el desarrollo y proporciona un medio para determinar un
resultado satisfactorio.
2.3.9.2. Planificación El objetivo de la planificación del proyecto de software es proporcionar un marco
de trabajo que permita al gestor hacer estimaciones razonables de recursos,
costos y planificación temporal.
En general se establecen:
Metas informativas: indican la intención de proporcionar el contenido y/o
información específicos para el usuario final.
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Metas aplicables: indican la habilidad de realizar algunas tareas dentro de
la WebApps.
Figura 3.Modelo del procesos de Ingeniería Web (Pressman, 2006)
2.3.9.3. Análisis El análisis es una actividad técnica que identifica los datos y requisitos funcionales
y de comportamiento para la WebApp (Pressman, 2006).
Durante la IWeb se realizan cuatro tipos de análisis diferentes:
Modelo de contenido Web. Se trata de la identificación del espectro
completo de contenido que se va a proporcionar.
Análisis de la interacción. Se trata de la descripción detallada de la
interacción del usuario y la WebApp.
Análisis funcional. Los escenarios de utilización (casos de uso) creados
como parte del análisis de interacción definen las operaciones que se
aplicarán en el contenido de la WebApp e implicarán otras funciones de
procesamiento.
Análisis de la configuración. Se efectúa una descripción detallada del
entorno y de la infraestructura en donde reside la WebApp. La WebApp
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puede residir en Internet, en una intranet o en una Extranet. Además, se
deberá identificar la infraestructura (es decir, la infraestructura de los
componentes y el grado de utilización de la base de datos para generar el
contenido) de la WebApp.
2.3.9.4. Diseño La pirámide del diseño IWeb que presenta (Pressman, 2006) en su libro es la
siguiente.
Figura 4. Pirámide del diseño IWeb
Diseño de la interfaz: Toda interfaz de usuario debe presentar las siguientes
características: fácil de usar, aprender, navegar, debe ser intuitiva, consistente,
eficiente, libre de errores y funcional.
Diseño estético: Es un esfuerzo artístico que complementa los aspectos
técnicos de la ingeniería Web.
Cuando se crean aplicaciones Web se pueden reutilizar los métodos de diseño
que se utilizan como las plantillas que Nanard y Kahn (Pressman, 2006) describen
este elemento de diseño reutilizable de la siguiente manera ver figura 5:
Diseño de la interfaz
Diseño estético
Diseño de contenido
Diseño de la navegación
Diseño arquitectónico
Diseño de componentes
Instituto Tecnológico de Colima Página 33
Figura 5. Diseño reutilizable en plantillas Web
Diseño de contenido. Desarrolla una representación de diseño para los
objetos de contenido y representa los mecanismos que se requieren para que
establezcan sus relaciones uno con otro. Un objeto de contenido tiene atributos
que incluyen información específica de contenido y atributos específicos de
implementación que se especifican como parte del diseño.
Diseño de navegación: Generalmente una WebApp grande tendrá una
variedad de roles de usuarios diferentes. Por ejemplo, los roles podrían ser el de
visitante, cliente registrado o cliente privilegiado. Cada uno de estos roles se
pueden asociar a diferentes niveles de acceso al contenido y de servicios
diferentes. Un visitante puede tener acceso sólo a un contenido limitado, mientras
que un cliente registrado puede tener acceso a una variedad mucho más amplia
de información y de servicios. La semántica de la navegación de cada uno de
estos roles sería diferente.
Diseño de componentes: El ingeniero Web debe diseñar y construir
componentes de programa que sean idénticos en forma de componentes de
software para el software convencional.
2.3.9.5. Pruebas El enfoque de las pruebas de las WebApps adopta los principios básicos de todas
las pruebas del software y aplica estrategias y tácticas que ya han sido
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recomendadas para los sistemas orientados a objetos. Este enfoque se resume en
los pasos siguientes (Pressman, 2006):
2.3.9.5.1. Pruebas de contenido
Esta actividad de “prueba” se asemeja en muchos aspectos a la de un corrector
ortográfico de un documento escrito. De hecho, un sitio Web grande tendrá la
capacidad de construir un listado de los servicios de correctores profesionales
para descubrir errores tipográficos, errores gramaticales, errores en la
consistencia del contenido, errores en representaciones gráficas y de referencias
cruzadas.
2.3.9.5.2. Pruebas de navegación
Los casos prácticos derivados como parte de la actividad de análisis permiten que
un ingeniero Web ejercite cada escenario de utilización frente al diseño
arquitectónico y de navegación. En esencia, estas pruebas no ejecutables ayudan
a descubrir errores en la navegación (por ejemplo, un caso en donde el usuario no
pueda leer un nodo de navegación). Además, los enlaces de navegación son
revisados para asegurar su correspondencia con los especificados en cada USN
del rol de usuario.
2.3.9.5.3. Pruebas de integración
Estas pruebas se llevan a cabo cuando se integran los métodos o subprogramas
para conformar el sistema completo. En esta etapa, el proceso de prueba tiene
que ver con el hallazgo de errores en el diseño y la codificación (Ruiz Tadeo,
2009).
2.3.9.5.4. Pruebas de operación
Las pruebas de operación especifican condiciones operativas comunes, valores de
entrada comunes y resultado esperados comunes. Estas pruebas reafirman el
comportamiento exactamente dentro, sobre, y más allá de las fronteras
funcionales. Estas pruebas incluyen la prueba de una rutina para calcular la raíz
cuadrada para valores reales con números enteros positivos, cero y números
negativos (Ruiz Tadeo, 2009).