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Situación Inmobiliaria
2014 Unidad de Perú
La demanda por viviendas se elevó en 2014, a pesar de la desaceleración
cíclica de la economía. Por un lado, un mercado laboral más débil habría tenido
una incidencia negativa sobre la demanda inmobiliaria; pero de otro, factores
estructurales siguen apoyando la compra de viviendas.
El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que continuó dando
soporte a la demanda de viviendas. Si bien el ritmo de crecimiento de estos
préstamos es menor que el de años previos, continúa siendo significativo y
sostenible.
Las ventas de viviendas cayeron el año pasado a su nivel más bajo de los
últimos tres años. En este contexto, la oferta se elevó significativamente en
2014 y alcanzó su nivel histórico más alto.
Los precios de las viviendas vienen mostrando una tendencia descendente
desde el tercer trimestre de 2014. El balance entre la demanda y la oferta se
ajustó sensiblemente el año pasado, debido a un fuerte incremento de la
segunda variable. En este contexto, no prevemos una recuperación de estos
precios en el corto plazo.
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Situación Inmobiliaria
2014
Índice
1. Resumen 3
2. A pesar de la desaceleración económica, factores estructurales continúan dando soporte a la demanda de vivienda 4
3. Las ventas cayeron en el 2014 8
Recuadro 1. Mayor oferta prime continuará presionando a la baja los precios de alquiler
4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una tendencia a
estabilizarse 13
Fecha de cierre: 17 de marzo de 2015
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Situación Inmobiliaria
2014
1 Resumen
La demanda de viviendas aumentó en 2014 en cerca de 12 mil unidades, algo por debajo del
incremento que registró en cada uno de los dos años previos. La expansión de la demanda la explica el
sostenido apoyo de factores estructurales que amplían la capacidad de compra de la población. Dentro de
la estructura poblacional, por ejemplo, es cada vez más importante aquella parte en edad de demandar una
vivienda. A ello se suma el continuo engrosamiento de la clase media. En conjunto se tiene entonces un
incremento constante del número de personas con la necesidad de adquirir un inmueble y con los recursos
para hacerlo. La desaceleración cíclica de la actividad económica en 2014, que ralentizó el mercado laboral,
y la depreciación de la moneda local, que recortó la accesibilidad a vivienda en un mercado en el que esta
se cotiza en dólares, fueron elementos que por el contrario atenuaron la demanda inmobiliaria.
El financiamiento hipotecario fue otro de los factores que también le dio soporte a la demanda de
viviendas en 2014 con una expansión del saldo medio de 16%. Si bien este ritmo de crecimiento es
menor que el de años previos, continúa siendo significativo y, más importante aún, es más sostenible. La
expansión más ordenada del crédito hipotecario es consistente, de un lado, con el ajuste que se ha hecho
en la regulación durante los últimos años, y de otro, con el prudente comportamiento que mantiene la
banca. Ambos han propiciado también que el aumento de las colocaciones para adquirir vivienda se incline
hacia la moneda local y que con ello se acote el riesgo cambiario-crediticio. En suma, una expansión de los
préstamos hipotecarios aún significativa y más sana y sostenible como apoyo de la demanda actual y futura
de inmuebles.
Por el lado de la oferta de viviendas, esta se incrementó en 2014 en cerca de 8 mil unidades, algo
destacable luego del retroceso en el año anterior. Como resultado, el inventario de viviendas disponibles
para la venta aumentó en 40%. Ello se dio en un contexto en el que las ventas se debilitaron, alcanzando
las 17 mil unidades, por debajo de las 22 mil que en promedio se colocaron en los tres años previos.
Destacó aquí las menores ventas en el segmento de ingresos medios de la población (disminución de 29%),
el que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas.
El retroceso de las ventas y un balance entre la demanda y la oferta más apretado que en años
anteriores, contribuyeron a que los precios de las viviendas (en dólares corrientes) registraran un
avance más contenido en 2014. Así, mientras que hasta hace no mucho estos precios aumentaban a un
ritmo interanual de entre 10% y 20%, en 2014 el alza fue más cercana al 3%. Prevemos que en los
próximos dos o tres trimestres no habrá mayor recuperación en los precios de los inmuebles debido a que el
mercado requerirá algún tiempo para absorber el importante aumento que ha registrado el inventario de
viviendas disponibles para la venta. Además, el incremento del tipo de cambio y el enfriamiento cíclico del
mercado laboral han llevado a que el esfuerzo que se tenga que realizar para adquirir una vivienda sea
mayor, lo que acota la demanda inmobiliaria, por lo menos en el corto plazo. Desde luego, esta situación
tenderá a mejorar en la medida de que el crecimiento de la economía gane tracción, lo que se prevé será
más claro en el segundo semestre de 2015.
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2014
2 A pesar de la desaceleración económica, factores
estructurales continúan dando soporte a la demanda de vivienda La desaceleración de la actividad económica ha tenido una incidencia negativa sobre los factores de demanda de vivienda. El débil crecimiento del PIB en 2014 (2.4%, la tasa más baja desde la crisis del 2009) se ha reflejado en una ralentización de la generación de empleo (ver gráfico 1) y en un ritmo más moderado de crecimiento de los ingresos familiares (ver gráfico 2).
Gráfico 1
Tasa de crecimiento del empleo del Perú Urbano (%)
Gráfico 2
Ingreso en Lima Metropolitana (Var.% real promedio)
Fuente: MINTRA. Fuente: MINTRA.
Otra tendencia desfavorable que viene mostrando el mercado laboral es el incremento del empleo informal, sector en donde los ingresos son más volátiles y precarios (ver gráfico 3), lo que también afecta la demanda por vivienda.
Gráfico 3
Lima Metropolitana: Empleo Dependiente (Var. %)
Fuente: EPE-INEI. Elaboración: APOYO.
-1.5
0.5
2.5
4.5
6.5
8.5
10.5
en
e-0
7
may-0
7
sep
-07
en
e-0
8
may-0
8
sep
-08
en
e-0
9
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9
sep
-09
en
e-1
0
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0
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-10
en
e-1
1
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1
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-11
en
e-1
2
may-1
2
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en
e-1
3
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3
sep
-13
en
e-1
4
may-1
4
sep
-14
1.5 1.7
6.9
4.7
-1.5
8.7
5.0
2.53.2
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1.1
3.5
0.2
3.0
2.0
3.7
Total Formal Informal
2013 2014
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2014
Más allá de la desaceleración cíclica de la economía, la demanda por vivienda ha seguido contando con el soporte de factores estructurales que reflejan una mayor capacidad de compra de vivienda de la población. Uno de ellos es el engrosamiento de la clase media que se ha registrado en los últimos años en Perú. Así, con respecto a inicios de la década de anterior, los segmentos de ingresos medios (sector C) y medios-altos (sector B) han incrementado (en conjunto) 13 puntos porcentuales su participación en la distribución según ingresos de la población (ver gráfico 4). Otro factor estructural ha sido el cambio en la composición demográfica, en donde se observa que en los últimos 15 años la población entre 30 y 50 años, grupo que comprende a las personas que usualmente son las que forman familias y están a la búsqueda de vivienda, ha incrementado su participación porcentual en 3 puntos (ver gráfico 5). Esto implica que desde inicios de la década pasada la población que potencialmente podría demandar una vivienda ha aumentado en más de 1 millón de personas.
Gráfico 4
Distribución de la población según ingresos (% de la población total)
Gráfico 5
Población según rango de edades (Participación, %)
Fuente: Ipsos- APOYO * Proyección.
Fuente: INEI
En este contexto, la demanda por vivienda continuó creciendo en 2014, aunque a un ritmo más lento que en años anteriores. En particular, el año pasado la demanda efectiva de viviendas
1 fue de 444 mil viviendas, un
incremento de 2,7% con respecto a 2013, un ritmo de expansión ligeramente más moderado que el promedio de 3,0% de los dos últimos años (ver gráfico 6). En términos de número de viviendas, la demanda aumentó en cerca de 12 mil unidades en 2014, algo por debajo del incremento observado en cada uno de los dos años previos.
Un elemento interesante a mencionar es que entre el 2014 y 2013 la demanda por vivienda entre USD 80 mil y 120 mil se redujo, en tanto que la demanda por vivienda de precios menores a USD 80 mil se elevó (ver gráfico 7). Una explicación sobre este comportamiento es que se haya dado una migración de la demanda por viviendas de precios medios hacia viviendas de precios más cómodos, lo que está en línea con el crecimiento más lento de la economía y con perspectivas de empleo menos optimistas. Por el contrario, la información también muestra que la demanda por viviendas de mayor valor no se ha visto afectada. Finalmente, cabe señalar que la demanda efectiva se encuentra concentrada en viviendas de bajo valor.
1Fuente Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Año
2014”, para el periodo agosto 2013-julio 2014 (información proporcionada en diciembre 2014). La demanda efectiva de viviendas comprende a los hogares que se encuentran interesados en comprar una vivienda y que cuentan con los recursos suficientes para pagar su cuota inicial y con ingresos que le permitan asumir la cuota mensual del crédito.
1
Título del gráfico
Series1 Series2 Series3 Series4 Series5
AB
C
D
E
Nivel Socio Económico 2003 2013
1% 2%
4% 9%
15% 23%
29% 27%
51% 38%
4237
18
18
14
15
1011
16 19
2005 2015*
0-20 años 20 a 30 años 30 a 40 años
40 a 55 años más de 55 años
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2014
Gráfico 6
Demanda Efectiva (En miles de unidades)
Gráfico 7
Demanda efectiva según precio de la vivienda
Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO
Financiamiento hipotecario continúa dándole soporte a la demanda de vivienda El crédito hipotecario ha seguido avanzando a tasas importantes (ver gráfico 8) y en 2014 el saldo promedio se incrementó en 16%. De esta manera, continúa dándole soporte a la demanda de vivienda, aunque a un ritmo más sostenible luego de que en los tres años anteriores se expandiera a una tasa anual de entre 23% y 26%.
Gráfico 8
Saldo de crédito hipotecario (var. % interanual, sistema financiero)
Gráfico 9
Tasas de interés hipotecarias (%)
Fuente: SBS Fuente: BCRP
El importante avance que siguen mostrando los préstamos hipotecarios se da en un contexto en el que las tasas de interés han descendido (ver gráfico 9). Ello en parte responde a la disminución de los rendimientos exigidos en el mercado a los bonos soberanos y globales, los cuales se emplean como referencia en la formación de tasas de interés de largo plazo. En el caso particular de las colocaciones denominadas en soles, la flexibilización de las condiciones monetarias a través del recorte de la tasa de interés de referencia y los menores encajes apoyó el descenso de las tasas de interés en esta moneda.
407.5
418.4
431.9
443.5
2011 2012 2013 2014
0
50000
100000
150000
200000
250000
Hasta 40 mil Entre 40 y 80 mil Entre 80 y 120 mil Más de 120 mil
2013 2014
Participación 47% 31% 12% 10%2014
15,3
0
5
10
15
20
25
9,52
9,36
9,25
8,51
8,45
8,29
Para préstamos en moneda local
Para préstamos en moneda extranjera
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Cabe mencionar que en los últimos años la regulación se ha ido ajustando (en términos de mayores requerimientos de capital o de mayores encajes) para ordenar la expansión del crédito hipotecario, buscando no solo llevarlo hacia tasas de crecimiento más sostenibles sino también hacia una mayor participación de la moneda local, lo que acota el riesgo cambiario-crediticio. Ello ha reforzado aún más la actitud prudencial de la banca, que por ejemplo en 2014 se inclinó a asegurar la calidad del demandante de financiamiento hipotecario y de esta manera mantener contenida en niveles bajos la cartera atrasada de este segmento crediticio (ver gráfico 10). El impacto de la regulación y el prudente comportamiento de la banca no solo han llevado a que el crédito orientado a la adquisición de vivienda avance a un ritmo más sostenible del 15% o 16%, sino que también esa expansión se dé de un modo más sano, es decir, con una participación cada vez mayor de la moneda local, lo que se refleja en una caída continua de la dolarización (ver gráfico 11).
Gráfico 10
Cartera atrasada de colocaciones hipotecarias (como % de las colocaciones hipotecarias)
Gráfico 11
Dolarización de las colocaciones hipotecarias (% del crédito hipotecario denominado en moneda extranjera)
Fuente: SBS Fuente: BCRP
En síntesis, el financiamiento otorgado por el sistema financiero continúa dándole un importante soporte a la demanda de vivienda, en un contexto en el que avanza a un ritmo más sostenible y con una composición por monedas que acota el riesgo.
0.00
0.20
0.40
0.60
0.80
1.00
1.20
1.40
1.60
en
e-1
0
abr-
10
jul-
10
oct-
10
en
e-1
1
abr-
11
jul-
11
oct-
11
en
e-1
2
abr-
12
jul-
12
oct-
12
en
e-1
3
abr-
13
jul-
13
oct-
13
en
e-1
4
abr-
14
jul-
14
oct-
14 10
15
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30
35
40
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1
abr-
11
jun
-11
ag
o-1
1
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11
dic
-11
feb-1
2
abr-
12
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ag
o-1
2
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12
dic
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3
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jun
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ag
o-1
3
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abr-
14
jun
-14
ag
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4
oct-
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2014
3. Las ventas de viviendas cayeron en 2014 De acuerdo a la información proporcionada por CAPECO, las ventas de viviendas cayeron 23.8% en 2014 (ver gráfico 12). Con el retroceso registrado en 2014, las unidades de viviendas vendidas se ubicaron alrededor de las 17 mil, el nivel más bajo de los tres últimos años (promedio anual de 22 mil unidades). Por zonas geográficas, los distritos de Lima en donde se registraron las mayores caídas de ventas fueron Santiago de Surco, San Miguel, el Agustino y Carabayllo
2 (ver gráfico 13).
Gráfico 12
Lima: Venta de viviendas (en unidades)
Gráfico 13
Lima: Venta de viviendas según distrito (en unidades)
Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO
Gráfico 14
Lima: Venta de viviendas según NSE (en unidades)
Gráfico 15
Lima: Venta de viviendas por estado de construcción
(en un (((en millones de nuevos soles)
*Participación del año 2014. Fuente: Layseca Asociados. Consultores Inmobiliarios.
Fuente: TINSA, tomado del artículo “La Ley del Más Fuerte” (02/02/2015).
2 Fuente Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), para el periodo agosto 2013-julio 2014. “El mercado de edificaciones
urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Año 2014”. Información proporcionada en diciembre 2014.
1 8771 433 1 605 1 870
3 153
4 510
8 750
1 2009
8 850
10 571
13 17913 381
14 516
21 44121 990 22 220
16 930
0
5000
10000
15000
20000
25000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Bellavista
Lurigancho
Ventanilla
Los Olivos
Callao
Pachacámac
La Molina
Carabayllo
Barranco
El Agustino
Puente Piedra
Chrorrillos
San Isidro
Cercado de Lima
San Borja
Jesús María
Surquillo
Magdalena de Mar
Ate
Santiago de Surco
San Miguel
Miraflores 2014 2013
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
1
Series1 Series2 Series3 Series4
Nivel Socio Económico
A
AB
B
C
Var.%
2014/ 2013
7.8%
-29.1%
-67.3%
Participación*
-4.6%
17%
18%
57%
8%
17 500
15 000
12 500
10 000
7 500
5 000
2 500
0
2T12 3T 4T 1T12 2T 3T 4T 1T13 2T 3T 4T 1T14 2T 3T
2011 2012 2013 2014
Departamentos
finalizados (En
acabados o entrega
inmediata)
Preventa
En época de cierre de
terrenos, obras
preliminares
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Por niveles socioeconómicos (de acuerdo a la clasificación de Layseca Asociados), las menores ventas se dieron en todos los segmentos, excepto en el de altos ingresos (NSE A; ver gráfico 14). En particular, destacó la caída de 29% de las unidades adquiridas por las familias de ingresos medios-altos (NSE B), grupo que concentra anualmente alrededor de 60% del total de unidades colocadas. Otros elementos que revelan el enfriamiento del mercado inmobiliario son la desaceleración de las preventas (adquisición de la vivienda antes de que esté terminada o “en planos”, un componente importante del financiamiento de los desarrolladores inmobiliarios) y el mayor tiempo requerido para vender una vivienda. Sobre las preventas, cabe señalar que han pasado de representar el 80% del total de unidades vendidas en 2012 a un 60% el año pasado (ver gráfico 15). Asimismo, las unidades de viviendas que permanecen sin vender por más de seis meses se elevaron de 11 480 en 2013 a 13000 en 2014 (ver gráfico 16). En este contexto, la oferta de viviendas se incrementó en 2014 en cerca de 8 mil unidades. Como resultado, el inventario de viviendas disponibles para la venta aumentó en 40%, un alza significativa, más aún luego
del retroceso en 20133. De esta forma, este inventario alcanzó un nivel máximo histórico de 29 mil unidades
(ver gráfico 17).
Gráfico 16
Lima: viviendas sin venderse por más de seis meses (en unidades)
Gráfico 17
Lima: Oferta de viviendas (en unidades)
Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO
Cabe mencionar que cerca de un tercio de la oferta se concentran principalmente en los distritos de Lima Moderna y Lima Top
4 (Ver gráfico 18). Además, el 70% de las unidades en oferta se ubican con un precio
de venta por encima de los US$ 80 000 (Ver gráfico 19).
3 Fuente Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao- Año
2014”. Información proporcionada en diciembre 2014. El stock de viviendas son unidades de vivienda que al momento del censo de CAPECO (julio 2014) se encontraban en oferta, disponibles para la venta y cuyo ingreso al mercado se habría producido en julio del 2014 o con anterioridad de este mes. 4 Siguiendo la clasificación de CAPECO. Lima Top (Miraflores, San Isidro, La Molina, Surco y San Borja). Lima Moderna (Jesús María,
Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Barranco y Surquillo), Lima Centro (Cercado, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis). Lima Este (Ate, Cienaguilla, Chaclacayo, Lurigancho y Santa Anita), Lima Norte (Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra y San Martín de Porres). Lima Sur (Lurín, Pachacamac, San Juan de Miraflores, Villa el Salvador y Villa María del Triunfo) y Callao (Bellavista, Callao, Carmen de la Legua y La Punta).
7 501
12 958
11 480
13 000
2011 2012 2013 2014
7261
4998 5266 5138
6468
13788
15719
12431
140801440813881
18159
14365
18429
22225
20291
29156
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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Gráfico 18
Lima: Oferta de viviendas por distrito (en unidades)
Gráfico 19
Lima: Oferta de viviendas según precio de venta (en unidades y en US$)
FUENTE: CAPECO Fuente: CAPECO
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
San Borja
Lince
Cómas
Carabayllo
Callao
San Martín de Porres
Barranco
Surquillo
Villa El Salvador
San Isidro
Magdalena de Mar
Ate
La Perla
Chrorrillos
Breña
Jesús María
Santiago de Surco
Pueblo Libre
Miraflores
Cercado de Lima
San Miguel
2013 2014
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
HASTA 40 000 40 001 - 80 000 80 001 - 150 000 150 000-300 000 Más de 300 000
2013 2014
Precio de las Viviendas (En US$)
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Recuadro 1. Mayor oferta de oficinas prime continuará presionando a la baja los precios de alquiler
Luego de un año en el que el mercado no pudo
digerir la fuerte alza de la nueva oferta de oficinas
prime, nueve edificios nuevos ingresaron en el
mercado en 2014, la mayoría de ellos ubicados
en San Isidro. Con ello, el inventario de este tipo
de oficinas se incrementó en más de 112 mil
metros cuadrados hasta los 618 mil m2, es decir,
en 22% (ver Gráfico R.1.1).
Gráfico R.1.1. Nueva oferta y absorción neta de oficinas prime (miles de m2)
Fuente: Colliers International
Por el lado de la demanda también se observó un
comportamiento interesante el año pasado. La
absorción neta de oficinas prime alcanzó los 88
mil metros cuadrados, su nivel más alto desde
que se tienen cifras. Este es un aumento de casi
55% en comparación con lo que se demandaba
anualmente hace solo dos años.
En síntesis, a pesar del dinamismo de la
absorción neta, el avance de la nueva oferta de
oficinas prime fue mayor, como también ocurrió
en 2013. Con ello, el área disponible (o vacante)
continuó elevándose y en 2014 casi se duplicó
(ver Gráfico R.1.2). El incremento del área
disponible pudo incluso ser mayor si no se
hubiese retrasado el ingreso de algunos
proyectos.
Gráfico R.1.2 Área disponible (m2) y tasa de vacancia (área disponible como % del inventario*)
*: inventario es la cantidad de m2 de oficinas terminados, entregados, y
operativos en el mercado. Fuente: Colliers International
En este contexto, no solo los precios de lista han
tendido a disminuir (ver Gráfico R.1.3), sino que el
ajuste que usualmente se realiza entre este y el
precio de cierre del contrato se ha incrementado.
Es decir, los demandantes de oficinas prime
tienen ahora un mayor poder de negociación en
un entorno en el que el área vacante ha
aumentado.
Gráfico R.1.3. Precios de renta en lista (USD/m2/mes) y tasa de vacancia (área disponible como % del inventario)
Fuente: Colliers International
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Absorción neta Nueva oferta
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Vacancia m2 (eje derecho)
Tasa de vacancia (eje izquierdo)
10
12
14
16
18
20
22
24
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Vacancia (eje izquierdo) Precios (eje derecho)
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2014
Colliers International prevé que en 2015
ingresarán al mercado de oficinas prime trece
edificios nuevos, 40% de ellos ubicados en San
Isidro. Ello incrementará el inventario en 240 mil
metros cuadrados, equivalente a cerca del 40%
del inventario actual, una cifra significativa y no
vista antes. Tomando en cuenta que hacia fines
de 2014 la absorción neta perdió cierto
dinamismo, algo entendible en un contexto de
debilidad de la actividad económica y de aumento
del tipo de cambio (los precios en este mercado
están denominados en moneda extranjera), este
panorama sugiere que la vacancia continuará
aumentando, que seguirá incrementándose el
poder de negociación de los demandantes en el
mercado, y que los precios mantendrán una
trayectoria a la baja en 2015.
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2014
4. Los precios de las viviendas en Lima muestran una tendencia a estabilizarse
En línea con el menor dinamismo del mercado inmobiliario, los incrementos interanuales de los precios de
las viviendas en Lima Metropolitana han mostrado una marcada desaceleración desde el segundo semestre
del año pasado. Así, en dólares corrientes5, en el cuarto trimestre de 2014 el precio promedio del metro
cuadrado en Lima subió 2,8% con relación a similar trimestre del año anterior (ubicándose en USD - 1 683;
ver gráfico 20). Este incremento moderado contrasta con las tasas de crecimiento de entre 10% y 20% que
se observaron durante 2013 y la primera parte de 2014. Los distritos en donde se registraron las
desaceleraciones más acentuadas de los precios inmobiliarios fueron San Borja, Miraflores, La Molina y
Jesús María (ver gráfico 21).
Cabe agregar que, en términos inter trimestrales, el precio promedio en dólares del metro cuadrado en Lima
registró un descenso en sus dos últimas lecturas (según información del Banco Central) y acumuló una
caída de 5,5% en la segunda mitad del año anterior. Esta caída contrasta con la tendencia positiva que
mostraron los precios de la vivienda durante la breve contracción económica de 2009.
Gráfico 20
Precio por metro cuadrado de las viviendas* (En US$ y var.% interanual)
Gráfico 21
Precio por metro cuadrado de las viviendas en Lima (Var.% anual)
*Considera el promedio geométrico de las medianas de precio por
m2 de por m2 de 10 distritos. Fuente: BCFuente: BCRP.
*Comprende a la variación del 1S2014 y 1S2013. Fuente:BC Fuente: BCRP.
Con respecto a lo anterior, encontramos que en 2014 los precios de las viviendas tuvieron un menor soporte
por el lado del balance entre la demanda y la oferta (ver gráfico 22), el cual se ajustó de manera significativa
debido, principalmente, a un fuerte incremento de la segunda variable6. Dada esta evolución, prevemos que
en los próximos dos o tres trimestres los precios inmobiliarios no mostrarán mayor recuperación debido a
que el mercado requerirá algún tiempo para absorber el incremento de la oferta registrado el año pasado.
Más aún, el aumento del ratio de accesibilidad (ver gráfico 23) señala que el esfuerzo para adquirir una
vivienda es ahora mayor, lo que ralentizará la demanda, factor que también acota un eventual rebote de los
5 En Perú los precios de los bienes raíces usualmente se cotizan en dólares.
6 Es interesante notar que, contrariamente, en 2013 un balance muy positivo entre demanda y oferta fue uno de los factores que
explicó el incremento de más de 20% de los precios de las viviendas.
I-13 II-13 III-13 IV-13 I-14 II-14 III-14 IV-14
1 559 1 619 1 657 1 638 1 724 1 781 1 703 1 683
0
5
10
15
20
25
30
35
40
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
T408
T109
T209
T309
T409
T110
T210
T310
T410
T111
T211
T311
T411
T112
T212
T312
T412
T113
T213
T313
T413
T114
T214
T314
T414
Dólares corrientes Var.% (Eje Der.)
18.0
15.0
14.2
10.7
19.9
15.6
11.4
13.8
16.9
15.6
20.2
17.1
16.9
15.7
12.8
9.7
9.3
8.7
7.3
6.9
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0
Lince
Pueblo Libre
Surco
San Isidro
La Molina
Jesus María
San Miguel
Magdalena
San Borja
Miraflores
2014* 2013
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precios de las viviendas7.
Desde luego, esta situación tenderá a mejorar en la medida que la desaceleración
cíclica de la economía culmine, lo que se prevé ocurrirá en la segunda mitad de este año.
Gráfico 22
Incrementos de la Demanda y Oferta y Balance del Mercado Inmobiliario (Miles de unidades)
Fuente: CAPECO.
Finalmente, cabe enfatizar que en nuestra percepción la probabilidad de correcciones abruptas de los precios de las viviendas está contenida, teniendo en cuenta evidencia que sugiere que no están desalineados de su valor fundamental (de equilibrio). Por ejemplo, el ratio PER para el mercado inmobiliario (ver gráfico 24) ha estado fluctuando alrededor de 16,5 en las últimas tres lecturas, nivel que se considera consistente con precios en situación normal (ni subvaluados ni sobrevalorados).
7 El mayor esfuerzo para adquirir una vivienda podría estar reflejando una moderación de los ingresos familiares debido a: (i) el
enfriamiento cíclico del mercado laboral, y (ii) el incremento del tipo de cambio que reduce los ingresos obtenidos en moneda local expresados en dólares (por lo general, en Perú los precios de las viviendas se cotizan en dólares).
13
12
-2
8
2013 2014
Demanda Oferta15
4
2013 2014
15
4
2013 2014
Balance del
mercado 13
12
-2
8
2013 2014
Demanda Oferta
Gráfico 23
Ratio de accesibilidad: precio de una viviend vivienda de 100 m2/PBI per cápita
(Índice 2010=100)
Gráfico 24
PER: precio de vivienda / ingreso por alquiler (años para recuperar la inversión)
Fuente: BCRP, FMI y BBVA Research *Estimado. Fuente: BF Fuente: BCRP y BBVA Research.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
13.3
13.9
15.4
14.6
15.5
15.3
15.7
15.615.9
16.6 16.5
16.2
12
13
14
15
16
17
18
II-1
0
III-
10
IV-1
0
I-11
II-1
1
III-
11
IV-1
1
I-1
2
II-1
2
III-
12
IV-1
2
I-1
3
II-1
3
III-
13
IV-1
3
I-1
4
II-1
4
III-
14
IV-1
4*
Subvaluado 5 -12.5
Normal 12.5 -25
Sobrevaluado 25-50
*Clasificaión según Global Property Guide.
Índice PER*
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