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SumarioEl Real Estate Argentino en un ciclo que inicia

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Márketing inmobiliario en internet

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Del asunto de las casas y otras cosas

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La percepción humana y el pensamiento concreto en el negocio inmobiliario

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La Responsabilidad Social Empresaria en el sector inmobiliario

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Pasaje RivarolaLa calle espejo

Página 4 | Nota de Tapa

Página 6Apostillas al art. 566 del Código Procesal

Página 10La oferta inmobiliaria en la zona sur de la Ciudad de Bs. As.

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Edición Diciembre 2011

Es una publicación de ca-rácter semestral, editada por el Centro de Martilleros y Corredores.

Distribución gratuita en el Cen-tro de Martilleros y Corredores, Uruguay 188, C.A.B.A. y en la Secretaría de Cultura y Exten-sión Universitaria de la UTN, Facultad Regional Bs. As., Me-drano 951, 2º piso, C.A.B.A.

ResponsablesEditorial:María Marino

Producción:Elena Taraborrelli

Diseño Gráfico: María Florencia Mazzei

Colaboraron en esta edición:Basí, José Luis

Carrera, Juan

Causse, Federico

Flores Till, Alejandro

Ghio, Marcelo

Ortolá Martínez, Gustavo

Peruscina, Alejandra

Pettis, Christian

Finalizamos el año estrenando nuevo diseño, a todo color. Porque quere-mos mejorar nuestro producto, porque el contenido es cada vez más inte-resante y porque ustedes, los alumnos y graduados, se animan a colaborar en ella cada vez más.

Al mismo tiempo, terminamos este año con una serie de cursos y seminarios extracurriculares dictados en la sede del Centro. Es nuestro deseo seguir el año que viene con este tipo de capacitaciones, abiertas a toda la comunidad y a precios muy accesibles.

Asimismo, este año abrimos el curso Nº 85 de la tecnicatura. Cabe destacar que el año próximo cumpliremos la primera década con la TSNB.

En otro orden de cosas, les comentamos que tenemos conocimiento de la formación del primer sindicato y mutual para empleados de inmobiliarias. Celebramos esta nueva iniciativa, que favorecerá la democratización de la actividad. Prometemos mantenerlos al tanto de las novedades al respecto.

En esta oportunidad, queremos agradecer a nuestros colaboradores habi-tuales, que nos permiten continuar con nuestras publicaciones, le damos la bienvenida a los nuevos e invitamos a quienes nunca participaron y tengan ganas de hacerlo.

Les deseamos a todos muy feliz Navidad y un mejor 2012.

Esperamos que el próximo año nos encuentre trabajando juntos nuevamente.

NEGOCIACIONDE BIENES

Editorial

María MarinoMartillero y CorredorPresidente del Centro de Martilleros y Corredores

NEGOCIACIONDE BIENES

Es frecuente tema de conversación si Buenos Aires se parece a París. Hay un punto de nuestra ciudad en el cual termina toda divergencia. En él, Buenos Aires no es parecida a Pa-rís. Es París. Salvo, claro está, por los carteles de los comercios, que no es-tán escritos en francés.

Ese exacto lugar no está en algún ex-clusivo rincón de la Isla, ni de Barrio Parque, sino, contra lo que podría suponerse, en pleno centro porte-ño. Nos referimos al pasaje Rivarola, que corre en dirección Norte-Sur en-tre Bartolomé Mitre y Tte. General Perón al 1300, y sus transversales Uruguay y Talcahuano.

En esa cuadra hay sólo ocho edificios, enfrentados en espejo, en absoluta si-metría. Tienen planta baja y cinco pisos -mansardas estos últimos- y se corresponden hasta en los más mí-nimos detalles. Su edificación data de 1924-26, años de inicio y termi-nación de este bellísimo complejo de viviendas, vale decir de la mejor época en cuanto a estilo y calidad de los materiales utilizados.

Todo es clásico: la ornamentación, la pizarra importada de los rema-tes, la herrería artística de puertas y

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Pasaje Rivarola La calle espejo Por Enrique Espina Rawson

Gentileza Fervor por Buenos Aires

balcones, los pisos de mármol en las entradas y palieres, y de roble de Es-lavonia en los departamentos (tres por piso), los ascensores de rejas, y el frente simulando piedra París.

Nada puede objetarse desde la orto-doxia estilística, y menos aún, los re-lucientes marcos de bronce de puer-tas y vidrieras que ennoblecen los locales. Los edificios de las cuatro esquinas rematan en impecables cúpulas de pizarra, como cuatro torres que otearan previsoramente el horizonte para evitar ataques sorpresivos.

También están habitadas, según los diseños de la obra, que incluían, con gran sentido práctico, lavadero en las azoteas y amplios sótanos como depósitos de muebles. Esta obra fue llevada a cabo por la firma de arqui-tectos Petersen, Thiele y Cruz y la empresa alemana de construcciones Geope, por cuenta de la entonces Compañía de Seguros La Rural, así llamada por tener sus oficinas en el mismo pasaje, que por entonces te-nía ese nombre.

Cambió por Pasaje Rivarola, recién en 1957. Eran “edificios de renta”, según la denominación de la épo-ca, ya que se alquilaban a familias o bien a estudios profesionales, gene-ralmente de abogados o escribanos. Al promulgarse la ley de Propiedad Horizontal en 1948, los departamen-tos fueron adquiridos, en su gran mayoría, por los antiguos inquilinos.

El paisaje de esa cuadra es muy es-pecial, realmente alejado del tumul-to de las cuadras linderas, y eso es reconocido por fotógrafos y gente de cine, que frecuentemente soli-

citan autorización para filmar allí, preferentemente en publicidad que requiera escenarios europeos.

Contribuye a ese ambiente la índole de los negocios-tranquilos y apaci-bles- de la cuadra, destacándose una antigua relojería que señala su pre-sencia con un gran reloj que impo-ne severidad a la calle. Este local es conocido como “la Chacarita de los relojes”, y es famoso entre quienes buscan piezas inhallables en otras latitudes. Personalmente, entre tan-tos locales lamentamos la ausencia de un bistró para sentirnos definiti-vamente instalados en París.

El Dr. Rodolfo Rivarola, (1857-1942) en cuya memoria se rebautizó el an-tiguo pasaje La Rural, fue un desta-cado intelectual de su época. Aboga-do, ejerció importantes cargos en la magistratura, a la que renunció lue-go de una disputa en la que debió in-tervenir en defensa de la libertad de prensa, fue rector de la Universidad de la Plata, y Profesor de Psicología en la Facultad de Filosofía y Letras. Se lo caracterizó ideológicamente como “el último hombre de la gene-ración del 80”.

Fervor por Buenos AiresRevista semanal on line

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NEGOCIACIONDE BIENES

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Apostillas al art. 566 del Código Procesal

566. EDICTOS. El remate se anuncia-rá por edictos, que se publicarán por dos (2) días en el Boletín Oficial y en otro diario, en la forma indicada en los artículos 145, 146 y 147. Si se tra-tare de bienes de escaso valor, sólo se publicarán en el Boletín Oficial, por un (1) día y podrá prescindirse de la publicación si el costo de la misma no guardare relación con el valor de los bienes.Si se tratare de inmuebles, podrá, asimismo, anunciarse en diarios del lugar donde estén situados.En los edictos se indicará el juzgado y

secretaría donde tramita el proceso, el número del expediente y el nombre de las partes si éstas no se opusieren; el lugar, día, mes, año y hora de la subasta; no tratándose de bienes de escaso valor, se individualizarán las cantidades, el estado y el lugar donde podrán ser revisados por los intere-sados; se mencionará, asimismo, la obligación de depositar el importe de la seña y de la comisión en el acto de remate y, en su caso, las modalidades especiales del mismo.Si la subasta fuere de inmuebles, de-berá indicarse, además, la base, condi-

ciones de venta, estado de ocupación y horario de visitas; si estuvieren sujetos al régimen de propiedad horizontal, en las publicaciones y en el acto del rema-te deberá determinarse el monto de las expensas comunes correspondien-tes al último mes, y la deuda por este concepto, si fuere posible.En todos los casos, la última publica-ción deberá realizarse cuando menos cuarenta y ocho (48) horas antes del remate. No podrán denunciarse de-fectos de publicidad de la subasta vencidos cinco (5) días contados des-de la última publicación.

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1. Los edictos. Objeto. Errores. Nulidad.Los edictos constituyen el anuncio que se cumple por imposición legal con el que se comunica al público en general la realización del acto de remate próximo de una o más cosas determinadas.

Pero al mismo tiempo implica un acto de notificación; de ahí, que re-sulta necesario indicar con claridad y sin error, quién ordenó el remate (el tribunal interviniente) y en qué cau-sa (el nombre de las partes, si éstas no se opusiere, y la individualización del expediente).

La redacción del edicto corre por cuenta del martillero, quien en base a su experiencia y a determinados lineamientos de la Cámara de Ape-laciones respectiva y los que pueda indicar el propio juzgado actuante, ajustará su contenido a lo ordenado por el artículo en comentario. Por ello, a los efectos de no incurrir en considerables pérdidas de tiempo, sería útil que cada juzgado tuviera un modelo al que adaptar el conte-nido que impone la norma, ya que la observación de los presentados por los auxiliares, constituye una prácti-ca usual.

La correcta designación de los datos correspondientes al tribunal que co-noce en el juicio en el que se dispu-so la subasta resulta de fundamen-tal importancia. Solo así se posibilita que los terceros interesados puedan consultar las actuaciones y a partir de ello los antecedentes en que se sustenta la subasta. Este cotejo con-forma un verdadero imperativo para el comprador de buena fe, al punto que quien no lo hace no puede va-lerse ulteriormente de la falta de conocimiento de los datos que ese estudio pudieron haberle aportado.

En otras palabras, quien omite tal estudio deja al descubierto su propia negligencia.

Por ello, la indicación de un domici-lio incorrecto del tribunal, de un nú-mero distinto del que corresponde al juzgado, la mención de un fuero que no es el que corresponde, etc., determina que los terceros no po-drán consultar las actuaciones en la que se ordenó el remate, impidien-do de ese modo su examen. Estos yerros, a nuestro modo de ver, jus-tifican la nulidad de la subasta por error o vicio en la publicidad, ya que el perjuicio es evidente al impedir al público en general consultar el es-tado del expediente y posibilitar un elemental estudio de la propiedad y las consecuencias de la adquisición del inmueble. Claro que tal planteo debería ser introducido en término, para lo cual corresponde estar a la pauta temporal indicada en el últi-mo párrafo del transcripto art. 566.

Por lo demás, es claro para nosotros que la falta de publicidad edictal no resulta subsanable por la voluntad de las partes, y ante la ausencia de edictos, el juez debe declarar la nuli-dad del remate sin más.

De lo que se trata, en definitiva, es de facilitar al público en general la ubicación precisa del lugar y causa en la que se ordena la subasta. Si no se facilita esa indicación, no podría extenderse a los terceros el referido principio en cuya virtud deben con-sultar la causa antes de ofertar en el salón de remates. Esto último, cons-tituye un insoslayable standar de buena fe que impide -entre otras soluciones- que se alegue en lo su-cesivo la propia torpeza.

2. Los diarios y díasComo ocurre en general para todo el régimen de notificación por edic-tos, la publicidad debe cumplirse en primer término en el Boletín Oficial correspondiente a la jurisdicción del tribunal. También debe efectivizarse en otro diario de mayor circulación, aunque es preferible que esto últi-mo se haga en un diario del lugar en el que se encuentra el inmueble.

Para la eximición del segundo diario, debe evaluarse el valor del inmueble a rematar, autorizando el art. 566 del Código Procesal la publicidad en un único diario si el costo no guarda relación con el valor de los bienes.

Siempre trae conflicto lo concernien-te al valor de los avisos clasificados. El juzgado cuenta con un listado de los diarios habilitados a cumplir la publicidad por edictos y sabido es la disparidad de precios en cada uno.

En este punto podemos decir que la diferencia de valores, constituye una situación propia de cada medio. Ra-zones propias del número de ejem-plares a la venta, distribución, etc., hacen a los distintos precios para los avisos.

De manera, pues, que el cambio de diario por el costo del aviso no pue-de ser solicitada ni verbalmente ni denunciada sin acreditarla. Tampoco puede ser sugerida la publicación en determinado diario. La manera acre-ditar el mayor costo no puede hacer-se sino con presupuestos emitidos por los avisadores o, cuanto menos, por las agencias gestoras de la publi-cación.

El martillero no está autorizado a soli-citar el cambio de diario, sino la parte ejecutante. Ello así por cuanto a ésta interesa en primer término desem-bolsar los fondos para efectivizarla.

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La publicación debe hacerse durante el término de dos días cuando, como en el caso que estudiamos, se trata de inmuebles. Resultan válidos a tal fin los días sábados, domingos y fe-riados, debiéndose considerar que la publicidad tendrá que haber con-cluido al menos 48 horas antes del remate.

3. Estado de ocupaciónSin que importe adelanto de opinión alguno, tiene que consignarse -de con-formidad con las resultas de la causa- el estado de ocupación del bien.

La descripción del estado de ocupa-ción que interesa a la causa refiere a las dimensiones del inmuebles, la cla-se de servicios, el estado físico y de los lugares y, en general, todos los aspec-tos propios del saber del martillero.

En este punto, distinguimos lo que observa el martillero de aquello que pudo haber referenciado el escriba-no que pudo haber intervenido en una etapa anterior de la ejecución (v.gr., para la ejecución hipotecaria, el supuesto de la constatación a que refiere el inc. 1 del art. 598 del Có-digo Procesal). Aunque pueda valer-se de las referencias hechas por el notario, el martillero que constata el bien se encuentra dotado de un conocimiento puntual respecto de

las circunstancias relevantes para el avalúo del bien. De ahí que no pueda prescindirse de su informe en este aspecto.

En orden a quién y con qué títulos ocupa el inmueble, el martillero pue-de apoyarse en el informe del ofi-cial de justicia, en el del escribano que pudo haber intervenido y en sus propias afirmaciones, dado que, en definitiva, él también es un auxiliar del juez. Este extremo requiere que la observación del estado de cosas se practique in situ, no bastando las referencias efectuadas en base a in-ferencias o dichos de terceros.

Destacamos la importancia de este aspecto del informe. Consignar el estado de ocupación ad-vierte a los potenciales com-pradores sobre la eventual necesidad de articular los resortes adecuados para obtener la entrega del bien libre de aquéllos que opor-tunamente fueron indivi-dualizados.

4. VisitasOtro de los presupuestos para un remate válido es que los interesados ocurran al bien objeto de la subasta

y consulten per se su estado, como-didades, su ubicación y, en general, las demás circunstancias de la cosa por la que habrán de ofertar con posterioridad.

A tal fin, los edictos deberán informar los días en que las visitas (la exhibición) se llevarán a cabo, garan-tizando el martillero su cumplimiento, por sí o por intermedio de un auxiliar previamente autorizado a esos efectos.

Tratándose de un bien embargado y en trance de remate, los ocupan-tes del bien no pueden oponerse a la exhibición, debiendo el martillero requerir judicialmente las facultades suficientes para solicitarlos servicios de la fuerza pública y de un cerra-jero, para mejor cumplir con esta manda.

Este requerimiento debe formularlo al tribunal que conoce en el asunto y es de buena práctica denunciar de in-mediato cualquier inconveniente que impida llevar a cabo la exhibición.

5. Condiciones de ventaEl juez fija las condiciones de venta en ocasión de ordenar la subasta, por lo

Apostillas al art. 566 del Código Procesal (continuación)

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que en este aspecto habrá que remi-tirse a cuanto se haya establecido en el decreto de subasta. Así pues, ellas interesan al público al que la publi-cidad van dirigidas, por lo que cabe consignarlas en los edictos.

Entre tales condiciones, naturalmen-te, se encuentra la relativa a la base del remate, la de la seña a pagar por el comprador en el acto de la su-basta, la de constituir domicilio en el radio del tribunal, la de suscribir el pertinente boleto de compraven-ta judicial y abonar el arancel del veinticinco centésimos por ciento (0,25%) del precio obtenido en el re-mate (art. 10 del Reglamento de la Oficina de Subastas), etc.

6. Otros medios de publicidadComo lo autoriza el art. 567 del Có-digo Procesal, es posible acceder a otras vías de publicidad además de los edictos (publicidad extraordina-ria o adicional).

Distinguimos entre los medios de pu-blicidad usuales, como los carteles, prospectos y volantes, de los adicio-nales, como resulta la publicidad en otro diario fuera del designado por el tribunal, el envío de corresponden-cia, la utilización de medios radiales, televisivos e incluso más modernos, como el que ofrece la internet.

Los primeros no están sujetos a au-torización judicial previa.

Los restantes, en cambio, consti-tuyen supuestos de publicidad ex-traordinaria cuyo objetivo no es otro que el de atraer el mayor número de interesados al acto del remate a fin de lograr una mayor puja en be-neficio de las partes. Sin embargo, para que resulten resortes legales de la convocatoria al público en ge-neral es preciso que cuenten con la autorización judicial previa, pues el martillero carece de facultades para

determinar, a su solo arbitrio, la pro-cedencia de la publicidad extraordi-naria y su monto.

La propaganda adicional, señala el art. 567 del Código Procesal, será a cargo del ejecutante, salvo si el ejecutado hubiese dado su confor-midad o si su costo no excediere del dos por ciento (2%) de la base. De ello se deriva en primer lugar que la cuestión no puede quedar librada a la exclusiva voluntad del martillero, corriendo el riesgo de que, de así proceder sin contar con la autoriza-ción respectiva, los gastos puedan quedar a su cargo.

Para que el martillero pueda obte-ner autorización para efectuar una publicidad distinta a la ordinaria, se precisa de su petición expresa en autos y la sustanciación correlativa a las partes de lo pedido.

Limitándose la cuestión a la propuesta del ejecutante, no existe óbice para que la publicidad adicional sea admi-tida e impuesta a cargo del ejecutado si su costo no excede el dos por cien-to (2%) de la base .

En los supuestos en que se dispon-ga la subasta sin base, el magistrado interviniente podrá considerar la dis-puesta para la subasta anterior o bien decidir la cuestión discrecionalmente ponderando las ventajas de la publi-cidad adicional propuesta y el valor relativo del bien objeto de remate.

De ello se sigue que aún cuando el costo de la publicidad supere el por-centaje aludido, podrá autorizarse su realización a cargo del ejecutado si se cuenta con su expresa conformi-dad. Por el contrario, de no mediar la conformidad del ejecutado, los referidos gastos, en tanto excedan el referido porcentaje, serán impues-tos al ejecutante.

7. Deber general del MartilleroCuando acepta el cargo, el martillero debe cumplir una preliminar tarea, cual es la de estudiar las actuaciones en las que habrá de llevar adelante su cometido. Ello hace a su mejor desempeño profesional pues de ese modo se encontrará en condiciones de conocer las específicas instruccio-nes impartidas por el juez a los fines de la subasta. Desde este punto de vista resulta claro que cualquier omi-sión que se advierta en el aspecto señalado puede comprometer su res-ponsabilidad procesal o profesional.

Dr. Christian R. PettisAbogado UCASecretario interino del Juzgado Nacional de primera instancia en lo Civil n° 71Docente UBA - Facultad de Derecho

Dr. Federico CausseAbogado UBASecretario de la Cámara Civil de la Capital Federal, Sala “I”Docente UBA - Facultad de Derecho

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La oferta inmobiliaria en la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires

Este título nos lleva a pensar y re-pensar qué pasa en nuestra ciudad cuando de oferta inmobiliaria esta-mos hablando. Necesariamente, para ver qué está sucediendo en la zona sur, también tendremos que ver qué ocurre en la zona norte de la ciudad, de manera tal de entender las dife-rencias entre una y otra. No es casual la diferencia entre el lla-mado corredor norte de la ciudad y toda la zona sur de la misma, ya que

el censo realizado en 2010 resaltó las diferencias socio-económicas de los habitantes de una y de otra. Para nuestro tema puntual, empezare-mos a analizar números y estadísti-cas que nos puedan dilucidar el por qué de estas diferencias.

Lo primero a analizar son los suce-sos de público conocimiento. En di-ciembre del año pasado un intento de usurpación del parque Indoame-ricano convulsionó a toda la zona

sur. Acontecimiento que no le es extraño al mercado inmobiliario, ya que todo ruido a nivel político eco-nómico enseguida se repercute en el mercado de los bienes raíces. Por lo que entiendo que la suba que se estaba dando sobre los valores para la zona sur, se desacelera si la com-paramos con el aumento del llama-do corredor norte.

El primer dato significativo lo obtu-vimos al analizar los clasificados del

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diario Clarín del sábado 16/7/2011, teniendo en cuenta que los días sá-bado el diario tiene su mayor tirada. Casi todo el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se concen-tra mayoritariamente allí. Lo primero que notamos es que para el corredor norte se están ofreciendo en venta o alquiler 1.200 propiedades, y para la zona sur, 520. A primera vista, perci-bimos que la oferta en el co-rredor norte es del 130% más que en la zona sur, lo cual indica que el merca-do es significativamente más chico en el sur que en el norte.

Barrios que se tuvieron en cuenta para la comparación:

Corredor norte: Sección A (Recoleta, Retiro, Facultad, Barrio Norte, Puerto Madero); Sección B (Palermo Chico, Palermo, Botánico, Palermo Viejo); Sección C (River, Belgrano, Barran-cas, Belgrano Chico, Belgrano R).

Zona sur: una parte de la Sección E (Boedo); Sección G (San Cristóbal, San Telmo, Parque Patricios, Consti-tución, Pompeya, Barracas, La Boca); Sección H (Vélez Sarsfield, floresta, Parque Avellaneda, Villa Soldati, Vi-lla Riachuelo, Villa Lugano, Matade-ros, Villa Luro, Liniers).

Barrios que no se tuvieron en cuen-ta: Sección D (Villa Crespo, Parque Centenario, Flores, Caballito, Parque Chacabuco); una parte de la Sección E (Abasto, Almagro, Once, Balba-nera); Sección F (Centro, Microcen-tro, Congreso); Sección I (Villa Real, Villa Pueyrredon, Villa del Parque, Devoto, Santa Rita, Villa Gral Mitre, Monte Castro, Versalles); Sección J (Saavedra, Villa Urquiza, Coghlan,

Parque Chas, Villa Ortuzar, Chacharita, Paternal, Agronomía).

Cuando nos preguntamos el por qué de tanta diferencia de oferta entre una zona y otra, tenemos que anali-zar qué pasa con los precios de una y otra zona, ya que el dato que obtuvi-mos fue cantidad de oferta cuantita-tiva en general, sin detenernos en la oferta cualitativa.

Tenemos que en alquiler de 2 ambien-tes tradicional en zona sur, el prome-dio es de $ 1.355 y para el corredor norte es de $ 1.820; o sea un 34% más caro en el norte que en el sur.

Con respecto al alquiler de 3 ambien-tes tradicional los promedios son: $ 1.800 para el sur y $ 2.380 para el corredor norte. Aquí la diferencia es de 33%, diferencia que se mantiene, y podemos decir que en alquiler, la diferencia es 1/3 más caro en el norte que en el sur.

Tenemos el siguiente promedio: para la zona sur U$$/m2 1.360, y para el corredor norte U$$/m2 2.066, lo cual significa que en compra, la diferencia es mayor que en el alquiler. Aquí el rango de diferencia es del 52%, o sea que un departamento en el norte sale 52% más caro que en la zona sur.

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La oferta inmobiliaria en la Zona Sur de la Ciudad de Buenos Aires (continuación)

Otro índice que tenemos que tener en cuenta para este estudio es la in-cidencia del m2 de lote para la cons-trucción.

Este índice empieza a develar la ver dadera razón de la diferencias entre una zona y otra. Los constructores eligen mayoritariamente construir en la zona norte, aunque los precios de los terrenos son significativamente más baratos en la zona sur. Mien-tras tanto, el Gobierno de la Ciudad alienta la construcción en dicha zona, dando un 25% de premio en el FOT (factor de ocupación total) de los terrenos en el sur, y también dando importantes descuentos en los cré-ditos del Banco Ciudad para la zona sur. No obstante, los constructores siguen eligiendo la zona norte, de-bido a que el precio del m2 de la construcción es el mismo para toda la ciudad.

Si el costo de la construcción por m2 está en el orden de los U$S 1.100/m2, a este valor hay que sumarle los per-misos municipales y el costo del te-rreno. A todo esto, tenemos un techo que es el valor promedio al que se puede vender un departamento en la zona sur. Vemos que el precio pro-

medio para la zona sur es de U$$/m2 1.360. Considerando que la mer-cadería que vendemos es a estrenar, podemos considerar U$S/m2 1.500, valor que igualmente no alcanza a cubrir los gastos que le demanda a la empresa constructora. En este senti-do, debemos tener en cuenta tam-bién que en la zona sur no es fácil conseguir cantidad de compradores privados que inviertan en efectivo. De ahí que veamos muchas más per-sonas que dependen de la ayuda de un crédito bancario, con tasas acce-sibles y requisitos flexibles, cosa que hoy no existe en el mercado de la Ciudad de Buenos Aires.

En cuanto a la oferta inmobiliaria de la zona sur, se destacan los barrios de San Telmo, Balbanera, Boedo y Flores, mientras que Lugano, Mataderos, Li-niers, Vélez Sarfield, Floresta y Villa Luro son los que menos ofrecen.

Para departamentos PH tipo casa tenemos la oferta es más pareja en toda la zona sur, pero, a su vez, es mucho más escasa. En cambio para casas ofrecidas se destacan San Telmo, Boedo y Liniers. Igualmente la oferta es muy escasa.

Conclusiones finalesEs evidente que, al contrario de la ley económica que a menor oferta habrá mayor precio, en la zona sur de nuestra ciudad, se da la particulari-dad de que la poca oferta obedece a que el público que hoy está pudien-do comprar en efectivo en la ciudad, elige mayoritariamente al corredor norte. Como mucho, se mueve a la zona de Caballito - Urquiza - Devoto, pero no elige la zona sur, y los habi-tantes de dicha zona que necesitan vivienda, no pueden acceder a ella sino a través de un crédito bancario, con tasas accesibles y requisitos flexi-bles, hecho que hoy está muy lejos de la realidad.

Hoy, el mayor eslogan de venta in-mobiliario es el refugio de ahorros en ladrillos, lo cual está dirigido a un sector social que puede ahorrar, es decir, aquellos que cuentan con un sobrante mínimo en efectivo de U$S 100.000. De esta manera, generarán una renta al alquilar esa inversión. Lejos está el sueño de la casa propia de la clase media baja de nuestra Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

¿Cuál es la solución? Una verdadera decisión política a largo plazo de real crédito bancario, con tasas a las que la clase media baja pueda acceder. Eso ya no depende de nosotros. Noso-tros solo podemos poner un granito de arena describiendo una realidad. Otros serán los que tomen las deci-siones correctas, que la mayoría de los habitantes de esta ciudad está esperando.

Marcelo Eduardo GhioMartillero y Corredor inmobiliario

Docente universitario

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La percepción humana y el pensamiento concreto en el negocio inmobiliario

Como es sabido, en tiempos de in-certidumbre, cambios y alto grado de competitividad, es indispensable diferenciarse de la competencia en el negocio inmobiliario.

Por lo tanto, puede ser de gran uti-lidad conocer ciertos aspectos del pensamiento humano, para así lle-gar más y mejor a nuestros clientes.He aquí algunas sugerencias respecto del pensamiento concreto y la per-cepción en los seres humanos.

El pensamiento concretoEn la edad temprana, el pensamiento humano es concreto. En todo signo lingüístico, el significante se acompa-ña de algo que lo signifique, que le dé significado. Por ejemplo: 2 man-zanas + 2 manzanas.

El motivo de ello es que todavía no se ha accedido al pensamiento abstrac-to. Una vez logrado este último, el an-terior continúa en forma subyacente.

En otras palabras, la impronta que marca en el ser humano este pensa-miento concreto, que nos acompañó

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desde nuestros tiempos más tempra-nos, a veces y con frecuencia, se im-pone. Es por esto que lo concreto deja un registro perceptivo en la mente mucho más fuerte. Se grava esa ima-gen y se recuerda más y mejor.

De aquí la importancia de manejarse en el negocio inmobiliario con mate-rial concreto.

Si bien el corredor inmobiliario presta un servicio, que es en esencia intangi-ble, es importante TANGIBILIZARLO. Esto es, volverlo concreto. ¿Cómo? Con folletos, tarjetas personales, poniendo carteles, fotografías o ma-quetas en la vidriera, es decir acom-pañando la palabra con algún objeto/cosa.

De modo tal que el cliente no solo escuche, sino que también tenga un registro visual y que se lleve algo en mano, algún objeto que pueda re-cordarle nuestro negocio cada vez que lo vea.

Es importante aclarar que si ese ob-jeto es algún presente, por ejemplo una lapicera o un reloj con el nom-bre de la empresa, es necesario que sea de buena calidad y funcione porque, de lo contrario, su destino será ser arrojado a la basura, con el consecuente registro perceptivo: “Esto no sirve”, y ese no servir que-dará asociado inconscientemente a nuestro negocio. Por eso, si vamos a regalar algo, que sea de calidad.

La calidad deberá estar presente en todas nuestras acciones y siempre, para lograr así diferenciarse de la competencia.

La PercepciónEs una función psíquica mediante la cual las personas seleccionamos, fil-tramos, organizamos, entendemos e interpretamos la información de la realidad, a fin de crear nuestra pro-pia cosmovisión del mundo.

La percepción es un proceso por el cual se le presta más y mayor aten-ción a lo ya conocido que a aquellas cosas que no nos son significativas. Esto se debe a que la percepción es selectiva.

La percepción selectiva suele darse con más frecuencia antes de un pro-ceso de compra o durante la etapa de evaluación de un producto. Por ejemplo: si compramos o vamos a comprar un dúplex, nos fijamos en todos los dúplex que vemos e inclu-so vemos más dúplex que antes.

Es decir, percibimos con mayor fa-cilidad aquello que ocupa nuestro interés.

Si les mostramos una casa a diferen-tes personas y luego les pregunta-mos qué percibieron, habrá tantas versiones como personas visitaron la vivienda. Ello es porque cada uno percibe lo que puede y está atrave-sado por su cultura, sus creencias, sus valores, etc.

Esto es muy importante para brindar asesoramiento a nuestros clientes, ya que cada uno de ellos percibirá solo una parte de los aspectos de la vivienda que quieran venderle, y de nosotros dependerá resaltar el resto de los valores agregados que el in-mueble pueda tener.

Hacer que cada cliente se entere de todo lo que el producto ofrece y no solo de lo que él solamente puede ver, es generar mayores posibilidades de ventas. Por ejemplo, no haber notado que la vivienda tiene orien-tación este y entra el sol por la ma-ñana.

Para ello, una solución práctica es hacer una ficha técnica del inmue-ble a mostrar, de manera tal de que al vendedor tampoco se le escape ningún detalle. Dicha ficha debe ser confeccionada con la anticipación su-ficiente. Así, cuando el cliente quiera consultar algo del inmueble visitado, podrá hacerlo mediante su ficha. De este modo, no confundirá los datos de esa propiedad con los de otra, que también pudiera haber visto el mismo día.

Esto hará a la vez que nuevamente podamos diferenciarnos de la com-petencia y sumar valor a nuestro servicio.

Alejandra PeruscinaDocente TSNB (Comercialización) Psicóloga

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La Responsabilidad Social Empresaria en el sector inmobiliario

La empresa es la organización social cuya función primordial es generar riqueza. En nuestro caso, la empresa inmobiliaria genera riqueza brindan-do servicios muy variados entre oferta y demanda de bienes inmuebles.

Es un tipo de empresa que satisface las expectativas de las personas en sus aspiraciones más profundas, a través de transacciones comerciales de vi-viendas, comercios, campos, fábricas, escuelas, sanatorios y muchos otros.

De esta manera, dicha organización es un actor central en la vida de la so-ciedad actual y está profundamente relacionada con toda la vida comuni-taria, ya que casi todos los edificios o terrenos que se ven en cualquier ciu-dad del mundo han sido comprados o vendidos a través de una empresa inmobiliaria, de allí su inmensa tras-cendencia.

Al ser un actor social de relevancia, la empresa inmobiliaria moderna no puede tener como único fin el lucro. Si bien este es un aspecto esencial de toda empresa, hoy en día para que una empresa alcan-ce el éxito y, además sea sustentable en el tiempo, requiere atender otros as-pectos en forma armóni-ca, como son la gente y el medio ambiente.

En este sentido, una Empresa Social-mente Responsable es aquella que busca la armonía entre las tres P: el negocio (profit), el cuidado del pla-neta (planet) y la gente (people).

La Responsabilidad Social Empresa-ria (RSE) es un concepto que se ha impuesto en el mundo entero, al

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cual no es ajeno el sector inmobilia-rio. No constituye un punto de par-tida, sino un camino a transitar, con distintos pasos según cada empresa.

La RSE no implica hacer donaciones, cuidar la plaza o los animales, todas tareas muy nobles y extras a su acti-vidad, sino llevar adelante la empre-sa en forma responsable. Es una for-ma de hacer negocios, incorporando los criterios sociales y ambientales en la mayor cantidad de decisiones empresariales, en su core-bussines.

Es un proceso paulatino donde la aspiración lucrativa está equilibrada con otros tres aspectos:La gente, sean tanto empleados o colaboradores, como contratistas, proveedores, clientes, o vecinos. Se

trata de buscar en todo momento que nuestro éxito no sea motivo de perjuicio para ellos y alentar su desa-rrollo y crecimiento, conjuntamente con nuestra empresa. No es sosteni-ble el éxito de una empresa a costa del perjuicio de la comunidad.

El planeta: a través de distintas accio-nes, la empresa inmobiliaria puede ser amistosa con el medio ambiente, tan-to en los emprendimientos que pro-mueve como en sus oficinas y locales, reciclando, ahorrando papel, energía, combustibles y agua; y, a su vez, evitar todo tipo de contaminación.

Los negocios: estableciendo princi-pios éticos en toda la empresa, sien-do claros y transparentes, buscando el beneficio de los clientes juntamen-

te con el de la empresa, siendo lea-les con la competencia y cumpliendo con la legislación vigente.

La empresa existe en relación con la comunidad. El lucro no es la única función y la responsabilidad social no es sólo una cuestión moral, es una cuestión de ciudadanía y una cues-tión de legitimidad para operar.

Una empresa que se propone actuar en forma socialmente responsable, deberá establecer un plan de acción acorde a su situación actual, sin pre-tender modificar lo que viene siendo de la noche a la mañana, sino iniciar paulatinamente un camino de mejora continua.

Todas las empresas que han tenido éxito en el camino de la RSE, comen-zaron su trabajo puertas adentro en forma silenciosa, sin grandes mani-festaciones, sino fortaleciendo su base interna y estableciendo princi-pios elementales, ampliamente di-fundidos en todos los ámbitos de la empresa.

Al ser los empresarios líderes socia-les que marcan conductas, cuanto más responsablemente actúen, mejor se establecerán las relaciones con la comunidad.

Juan CarreraMartillero - Especialista en RSE

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El Real Estate Argentino en un ciclo que iniciaTenemos la costumbre de pensar que el mundo en que vivimos es más comprensible, más explicable y más predecible de lo que en realidad es.

Lo sorprendente no es la magnitud de nuestros errores de predicción, sino la falta de conciencia que tene-mos de ellos.

“El pasado no debe utilizarse para predecir ingenuamente el futuro”, dice Nassim Taleb en su libro El Cisne Negro.

De todas formas, teniendo el registro de la realidad del contexto y del fun-cionamiento del mercado que im-pactan al negocio, podemos cons-truir hipotéticos escenarios futuros.La idea es, ante un nuevo ciclo que inicia, perfilar el contexto actual, para entender qué puede pasar en rela-ción a los negocios inmobiliarios.

El mercado actual El modelo vigente de crecimiento se fundamenta en la demanda interna, motorizada por el incremento del gasto social, los subsidios a los ser-vicios, el financiamiento barato al consumo y otras transferencias de dinero a hogares de ingresos medios

y bajos. Contexto que, a expensas de un recalentamiento inflacionario de la economía, genera un aumento del consumo privado.

Con la inexistente oferta actual de instrumentos de financiación hipo-tecaria, la clase media argentina ha cambiado su estilo de “inversión” sustituyendo la cuota hipotecaria por la cuota tecnológica: ladrillos por LCD; tierra por automóvil cero kilómetro, todos bienes de rápida depreciación en el tiempo. El ahorro de largo plazo en bienes tangibles se ha transformado en consumo efíme-ro y hedonista, “pequeños premios”: restaurante, cuota del gimnasio y va-caciones en la costa. El crédito hoy se aplica exclusivamente al consu-mo, negocio brillante de corto plazo de los bancos.

Si el “consumo hedonista” reempla-za gradualmente al “ladrillo” -des-tino tradicional de ahorro junto al previsional y base de la jubilación- la proporción de “dueños” a lo largo del tiempo irá en disminución como ya refleja la Encuesta Permanente de Hogares.

La clase media es la más afectada en este sentido, porque es la única con

alguna capacidad de ahorro y es la que tiene acceso al crédito de con-sumo.

Mientras el crédito hipote-cario no aparezca como instrumento dinamizador de la compra-venta de in-muebles, el negocio se-guirá siendo protagonizado sólo por unos pocos. Es de-cir, por el 5% de la población econó-micamente activa, quienes, de algu-na manera, están transformando en inversión inmobiliaria los flujos de una economía que, muestra como única alternativa segura y confiable, los activos físicos.

Una economía anclada en la evolu-ción sorprendente de las exportacio-nes agrícolas al mundo, más la venta de alimentos, vehículos y noches turísticas a nuestro hermano mayor, Brasil, perfilan el protagonismo de quienes seguirán derramando esas bondades al mercado inmobiliario.

No es casual observar el crecimiento de las economías regionales, y el gran desarrollo del Real Estate, en todas sus categorías, en la versión más fe-deral de nuestra historia. Hace varios

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años que se registran en Córdoba más permisos de construcción que en Buenos Aires. Rosario concentra en diez manzanas de puerto norte más m2 en producción, que lo que se observa en Puerto Madero, el ba-rrio más joven de la Ciudad de Bue-nos Aires, para el que no se han pre-sentado permisos de construcción durante los últimos dos años.

Lo que vieneDe allí podemos sumar hipótesis, no pronósticos:

Los proyectos inmobiliarios se sosten-drán -en un marco inflacionario reca-lentado-, mientras se pueda acompa-ñar con ajuste de precios.

Pero los valores de venta por m2 es-tán llegando al techo histórico y los márgenes del negocio de los desa-rrolladores inmobiliarios, entonces, son cada vez más bajos.

No hay volumen sin mercado. Con bajos márgenes, la solución es el vo-lumen. Por lo tanto, hace falta incor-porar nuevos compradores. Este es el tema: la aparición del crédito cam-biaría la realidad actual.

Está claro que el actual “modelo económico” con ajustes, seguirá vi-gente. ¿Hasta cuándo resistirá el negocio? ¿Cómo multiplicarlo en este contexto?

Hasta aquí, los desarrolladores han profesionalizado su accionar para sos-tener el negocio que ya no es para inexpertos.

Para viviendas, se hiper desarrollaron vehículos como el fideicomiso, en sus diferentes tipologías. Hoy este instru-mento, en su versión “al costo”, es

quizás una de las pocas alternativas para eliminar el riesgo inflacionario al desarrollador. En esta línea, se ob-serva que el fideicomiso al costo ya no es sólo negocio de los inversores que quieren alcanzar productos a me-nores precios, sino la llave para lograr el acceso al inmueble al consumidor final. Hoy el negocio del fideicomiso al costo está cambiando las composi-ciones, muchos de los fiduciantes ya son consumidores finales.

Esta nueva lógica está obligando a los grandes operadores de este formato a replantear sus estrategias comer-ciales, para cambiar de agenda de in-versores amigos, que acompañaban normalmente los lanzamientos, a la distribución atomizada de nuevos clientes consumidores finales.

Los planes de viviendas, con financiación propia en pesos, es otra de las herramientas que han en-contrado los desarrolla-dores. En este caso, en Córdoba y Santa Fe, para mantener viva la acti-vidad. Un modelo que promete lle-gar a Buenos Aires en el corto plazo.

Otras categorías del negocio del real estate se suman a la tradicional ge-neración de m2 para vivienda. Nue-vos vehículos de renta inmobiliaria, que se ajustan al mercado económi-co actual, protagonizan la dinámica de lo que viene: shoppings de proxi-midad, cadenas de locales, hoteles, oficinas y centros logísticos.

La producción de m2 de retail y de superficies para renta vuelve a pro-tagonizar la actividad inmobiliaria.

Con la memoria de los ´90, la década del retail, se observan desembarcos y expansiones federales agresivas de

cadenas de locales como Starbucks, en pequeñas superficies, y nuevos formatos de Jumbo, Disco y Carre-four, en superficies mayores, que han ajustado sus estrategias de ex-pansión para acercar el consumo al cliente en formatos de proximidad.Delivery de consumo, los shoppings de proximidad, han devuelto a la mesa las aperturas de grandes espa-cios para el consumo, como el Tortu-gas Open Mall y tantos otros malls en desarrollo en las ciudades más importantes del país.

Siguiendo el fundamento de vivir y trabajar cerca, se observan nuevos focos de desarrollo de oficinas en el corredor norte de la Ciudad de Bue-nos Aires, y su prolongación hacia el norte por Libertador, en el eje 9 de Julio Sur, en Pilar, entre otros.

Centros logísticos completan un abanico de negocios de renta que ofrecen márgenes de hasta un 15% anual, casi triplicando la realidad actual de la renta en unidades de vi-vienda, generando flujos más segu-ros con clientes corporativos.

Los actuales inversores de Real Esta-te no tienen aspiraciones de márge-nes superlativos, sino que pretenden preservar lo que tienen, buscando en los bienes raíces defender sus ahorros, inversión en activos físicos cercana.

Si bien no podemos predecir el futu-ro, podemos sostener verdades his-tóricas inexorables: el ladrillo en to-das sus categorías es lo más seguro para proteger el ahorro.

Ing. Gustavo Ortolá MartínezPresidente GO Real Estate

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Márketing inmobiliario en internet La comunicación digital 2.0 aplicada al rubro inmobiliario

Hace diez años conocí una pequeña localidad cordobesa con la cual que-dé encantado. A tal punto que bastó un poco de curiosidad y un intenso arrebato inicial por vivir allí en el futuro (luego aplacado con el trans-curso de los días y la rutina diaria, como generalmente sucede luego de las vacaciones), para que comenzara a recorrer algunas inmobiliarias con

el fin de averiguar el valor promedio de las propiedades.

Como la cordialidad del interior nos tiene acostumbrados, recibí infor-mación completa de parte del dueño de la inmobiliaria, con fotos y deta-lles de diversas casas, junto con una invitación para realizar una recorrida por tres o cuatro propiedades pun-

tuales en ese momento. Apenas vi-sité dos, debido a un compromiso imprevisto que me había surgido, y entonces, fue cuando pensé y ex-presé con palabras: “¿Tiene fotos de las otras propiedades para enviarme por mail?”. A lo que el dueño de la inmobiliaria me respondió que las casas que estábamos por ver recién habían “entrado” y, por lo tanto, no

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habían tenido tiempo de tomarles fotografías. En ese momento le pedí que ni bien las tuviese, me las enviara por correo electrónico. El hombre me pidió tiempo y, luego, se sinceró: “Le voy a decir a mi hija que se las man-de, porque yo no entiendo mucho”.

Al cabo de una semana, ya en Bue-nos Aires, recibí por mail las fotos de las propiedades que no había llegado a visitar. En un párrafo del correo, la hija del dueño me decía: “Le mando las fotos como acorda-mos. En el transcurso de la semana le iré enviando el resto, ya que, en este momento, estamos registrando nuevas propiedades”.

La comunicación vía email se exten-dió durante un par de semanas más, con el envío de nuevas fotografías e información de parte de la inmobi-liaria y con sugerencias de mi parte, para optimizar la comunicación a través del correo electrónico.

A partir de ese momento, vi con agrado que esta inmobiliaria comen-zó a trabajar fluidamente con difu-sión digital de sus propiedades en venta y alquiler, a través de galerías de imágenes en su página web.

En ese entonces, solo unas pocas inmobiliarias de Buenos Aires co-menzaban a incursionar más acti-vamente en internet desde su sitio web. Hasta ese momento, se desco-nocían, por ejemplo, las mega cam-pañas de e-mail marketing que se realizan actualmente. Podemos citar la ciudad de Córdoba como un caso de desarrollo del e-mail marketing en la Argentina.

En la actualidad, la ten-dencia a la integración de los nuevos medios digita-

les es lo que diferenciará a corto plazo a aquellos ju-gadores que deseen man-tenerse en el mercado.

Presencia en la web, viralización e interactividad.

En el caso de una obra (por ejemplo, una torre de viviendas, dúplex, etc.) lo recomendable es armar y difun-dir lo que se conoce como “landing page”. La misma es una página in-dependiente al sitio web de la em-presa. Se utiliza generalmente para promocionar productos y servicios concretos que tienen descuentos o algo diferencial para destacar, como por ejemplo, en la etapa de lanza-miento (un nuevo emprendimiento, una obra que se comercializa desde el pozo). Esto permite que la acción sea puntual y dirigida, con un men-saje claro de lo que ofrecemos y qué beneficios tiene para el que lo lee.

Por otro lado, al interesado que se dirige a la página no debería llevar-le más de dos clicks ingresar a cual-quier sección o información del sitio. Esto ya es parte de conceptos de op-timización y usabilidad en la web.

En cuanto a las redes sociales más comunes y utilizadas en internet que se pueden implementar, contamos con Facebook y Twitter. Una página de la inmobiliaria con información general y/o de cada propiedad o una página exclusiva para una obra de departamentos son solo algunas de las opciones disponibles.

No obstante, lo que está comenzan-do a ganar terreno en la actualidad es el poder de la imagen a través de videos y fotos en canales como Youtube y Flickr.

El primero, permite no sólo apreciar el interior y exterior de las propieda-des sino también el entorno en caso de campos y lotes. El segundo, brin-da la opción de crear álbumes de fo-tografías propias de cada producto.

Actualmente en Argentina existen más de 13 millones de cuentas en Facebook y es el país con más usua-rios de Twitter en América. Con este volumen de contactos y potenciales clientes (sin contar los usuarios ex-tranjeros) no se puede estar fuera del circuito. Pero la integración de estos medios (llamado SMM o So-cial Media Marketing), la puesta en marcha de los mismos, la calidad de los contenidos, la periodicidad en los comentarios y en las actualizaciones y el seguimiento de estas herramien-tas es crucial para lograr una utiliza-ción con resultados exitosos. La pla-nificación es clave para la actividad laboral y profesional, y también lo es para la aplicación de nuevos forma-tos de comunicación.

Estamos en pleno proceso de trans-formación en la comunicación y la comercialización. De ahí que lo me-jor sea, por el momento, el bajo cos-to de estas acciones, las cuales po-sibilitan la accesibilidad de cualquier empresa o profesional. Solo hay que saber qué herramientas utilizar y cómo hacerlo eficientemente.

Esto se aplica tanto a pueblos o lo-calidades pequeñas como a extensas ciudades. En internet, todos tienen un lugar, sólo hay que saber tomar-lo, ubicarse correctamente y hacerlo rendir al máximo.

Lic. Carlos A. Flores TillEspecialista en Márketing y Gestión Digital

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Del asunto de las casas y otras cosas

“Gobernar es poblar”, sostenía J. B. Alberdi, en el momento en que la patria nacía y los pensadores de la época trataban de encontrar las claves para conseguir el progreso tan necesa-rio , para que una nación se desarrolle, aunque Alberdi pregonaba formas y conceptos harto discutibles.

Poblar requiere de objetivos defini-dos, estrategias comunes y un tra-bajo sostenido en el tiempo, compo-nentes que considero fundamentales para lograr el progreso conjunto de cualquier nación.

Poblar también requiere infraes-tructura, servicios y casas donde los pobladores vivan, coman y sueñen. Porque de qué sirve que la letra del artículo 14 bis de la Constitución enuncie el acceso a la vivienda dig-na, si no se buscan las herramientas y los métodos aplicables a cada mo-mento, para llevar esto a los hechos concretos.

Y faltan muchas casas. Según los informes que se manejan, el déficit habitacional es de aproximadamen-te unas tres millones de unidades. Este número, que me suena enorme, ya lo había escuchado, por lo menos,

hace unos 15 años. Así que debo in-ferir que solo se construyó de acuer-do a lo que se denominan los dispa-radores primarios.

Si esto continua, dentro de un tiempo regular volveremos a tomar conoci-miento de esas cifras, y si nada se hace al respecto, estaremos nuevamente frente a la frustración de no poder torcer nuestro destino como república libre, soberana e igualitaria.

Es imprescindible contar con políticas de estado que posibiliten a los habi-tantes de este país tener una casa.

¿Qué políticas? Políticas que ten-gan en cuenta el escaso poder ad-quisitivo de una gran parte de los habitantes, que no se transformen en un salvavidas de plomo, que ten-gan en cuenta las diferentes expe-riencias internacionales al respecto , y poder evitar una posible burbuja, como suele ocurrir cuando una acti-vidad suele ser incentivada sin nin-gún control. Porque no es necesario ocuparse de los segmentos ABC1. Ellos saben muy bien lo que quieren y cómo conseguirlo. En cambio, los segmentos más bajos y más exten-didos necesitan políticas generales de muy largo plazo, que les permi-tan construir sus casas, que sean amplias, cómodas, y que tengan el mínimo confort que una persona re-quiere y que una familia necesita.

Es necesario crear propietarios, per-sonas que asuman la responsabilidad de pagar esa casa, de mantenerla, pagar los servicios y sus impuestos, como debe hacerlo todo habitante de este suelo.

Es muy importante que haya una política habitacional, para que em-pecemos a solucionar los gravísimos problemas que giran alrededor de su ausencia, de manera tal que de-jen de crecer los asentamientos es-tentóreos y la ocupación del espacio público, y que las aguas servidas dejen de esparcirse por el suelo, sin ninguna red. En definitiva, para que podamos abandonar esas imágenes de miseria, que nos encontramos demasiado a menudo y que debería-mos haber dejado atrás hace mucho tiempo, porque no supimos cómo hacer las cosas de otra manera.

En este sentido, hay problemas que sortear aún, como la inflación, la tasa de interés y el fantasma del dé-ficit en la balanza de pagos, que des-alientan y hacen inviable los créditos hipotecarios bancarios. Entonces, debemos encontrar formas de finan-ciamiento y reducción de costos, que hagan posible la construcción de vi-viendas confortables y planificadas, que contribuyan a achicar el faltante de casas habitación, y que realmen-te hagan digna la vida de millones de personas en nuestro país.

Los desarrolladores inmobiliarios po-drían hacer sus aportes en cada rin-cón de la República, para encarar este dilema. Todas las actividades relacio-nadas con la industria de la construc-ción, inclusive la actividad inmobilia-ria, tendrían un futuro más activo.

A los fines de solucionar un proble-ma es necesario analizarlo, estudiar-lo y trabajar arduamente. Pues aquí tenemos un problema y hay que so-lucionarlo. Podemos hacerlo.

José Luis BasíAlumno TSNBCurso 5909

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