T-2589
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UNIVERSIDAD MAYOR DE SAN ANDRSFACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS
CARRERA DE DERECHOINSTITUTO DE INVESTIGACIONES Y SEMINARIOS
TESISDEGRADO
(TesisparaoptarelgradodeLicenciaturaenDerecho)
POSTULANTE: RALRIVERAASPIAZUTUTOR: Dr.ALBERTOLUNAYAEZ
FUNDAMENTOSJURDICOSPARALAMODIFICACINDELFOLIOREAL,SOBREELREGISTRODEBIENESINMUEBLES
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LaPazBolivia2009
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Dedicatoria
El presente trabajo, va dedicado con mucho cario a mi esposa e hijos, porque son motivacin y estmulo fundamental, para llegar a mis objetivos de vida.
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Agradecimientos
Mi agradecimiento al Dr. Alberto Luna Yaez, por su orientacin y direccin en la elaboracin de la presente Tesis de Grado, as como a todos los Docentes de la Facultad de Derecho Alma Mater en la formacin de los profesionales del Derecho que contribuyen al desarrollo de nuestro pas.
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FUNDAMENTOSJURDICOSPARALAMODIFICACINDELFOLIOREAL,SOBRE
REGISTRODEBIENESINMUEBLES
ndicePg.
Dedicatoria. iAgradecimiento. iindice.. iii
DISEODELAINVESTIGACIN.1Enunciadodelttulodeltema 21. IDENTIFICACINDELPROBLEMA... 32. PROBLEMATIZACIN.. 73. DELIMITACIONESDELAINVESTIGACIN 8
3.1.Delimitacintemtica.. 83.2. Delimitacintemporal. 93.3. Delimitacinespacial.. 9
4. FUNDAMENTACINEIMPORTANCIADELAINVESTIGACIN 95. OBJETIVOSDELATESIS 10
5.1. Objetivogeneral... 105.2. Objetivosespecficos.. 11
6. MARCOTERICO. 117. HIPTESISDETRABAJO 12
7.1.Variables.. 127.1.1. Independiente.. 127.1.2. Dependiente. 12
8. MTODOSUTILIZADOSENLAINVESTIGACIN. 129. TCNICASUTILIZADASENLAINVESTIGACIN.. 1410. DETERMINACINDELUNIVERSOYMUESTRA.. 16
DESARROLLODELDISEODEPRUEBADELATESIS.. 17
INTRODUCCIN.. 18
CAPITULOI
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CONTEXTOHISTRICOYCONCEPTUALDELREGISTROENDERECHOSREALES,ENRELACINALASTCNICASREGISTRALES 20I.1. CONTEXTOHISTRICODELREGISTROENDERECHOS
REALES..21
I.2. EL REGISTRODELOSDERECHOSREALES...24
I.2.1. Clasificacin de los derechos reales.26
I.2.2. Efectos de la inscripcin.27
I.3. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.28
I.2.1. Caracteres del Derecho Registral aplicado en el Folio Real.32
I.4. TCNICAYSISTEMAAPLICADAPARALAEMISINDELFOLIO REAL..
32I.5. FINALIDADDELAPUBLICIDADDELOSREGISTROS...
33I.6. DE LOS BIENES SUJETOS A REGISTRO..
33I.6.1. Los bienes materiales e inmateriales
35
CAPITULOIIINTERPRETACINDOGMTICAYJURDICADELALEGISLACINVIGENTEENMATERIADEDERECHOREGISTRAL.. 38
II.1. LA CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO39
II.2.LALEYDE INSCRIPCINENDERECHOSREALES...39
II.3.SISTEMAyTCNICADEREGISTROSEGNLALEGISLACIN BOLIVIANA.
40II.4.ELREGLAMENTOALALEYDEINSCRIPCINEN
-
DERECHOS REALES D.S. 2795743
II.5.FINALIDADYFUNCINDELFOLIOREALEMITIDOPOR DERECHOS REALES.
48II.6.LEGISLACIN COMPARADA.
52
CAPITULOIIIFUNDAMENTOSEMPRICOSYFCTICOSDELATESIS 56
III.1. ANLISISESTADSTICOEINTERPRETACINDELAS ENCUESTAS..
57III.1.1. Aspectos generales de la muestra
57III.1.2. Interpretacin de las encuestas
61III.2. ANLISIS E INTERPRETACIN DE ENTREVISTAS..
76
CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES...79CONCLUSIONES. 80RECOMENDACIONES 83
1. ANTEPROYECTODEREFORMADELREGLAMENTODEDERECHOSREALESPARALAMODIFICACINDELOSDATOSQUEDEBENSERCONSIGNADOS EN EL FOLIO REAL, EN RAZN DE SU FCILINTERPRETACINPORELUSUARIO..841.1. Exposicin de
motivos. 841.2. Texto del cuerpo
normativo. 85
BIBLIOGRAFA. 89
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DISEODELAINVESTIGACIN
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FUNDAMENTOSJURDICOSPARALAMODIFICACIN
DELFOLIOREAL,SOBREREGISTRODEBIENES
INMUEBLES
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1. IDENTIFICACINDELPROBLEMA
LaimplementacindelFolioReal,comodocumentopblicoquereconoceyotorgalegalidada
losactosjurdicosquerealizanparticularesyelEstado,enelregistrodelosDerechosReales,
tiene la finalidad de otorgar publicidad al derecho propietario sobre los bienes inmuebles
principalmente, y secundariamente a afectaciones o restricciones y aclaraciones, sobre el
mismo.
AlavigenciadelD.S.N27597,sedejasinefectolavigenciadelatarjetadepropiedadensu
condicindedocumentoquepublicitaelregistrodepropiedadsobrebienesinmuebles,porotro
alcualselepretendeconfianzacomoeselFolioReal,yautilizadoconresultadosenmuchos
pases.
ElformulariodelFolioReal,evidenciadiversasdificultadesensuinterpretacincomoser:
EnlaColumnaA,debidoalacantidaddeasientosconsignadosenlamisma,nose
puedeidentificarelverdaderopropietarioopropietariosdelbieninmueble.
Ademsalconsignarseasientossobrecorrecciones,enmiendasysubinscripciones,junto
ala titularidad, yasumiendola interpretacindeDerechosRealesqueesnecesario
aclararqueeltitular(propietario)actualdelinmuebleseencuentradetalladoenelltimo
asientodeestacolumna,conlaproporcincorrespondientedelderechopropietarioque
tuviese, expresado en fracciones, lo que permite deducir que solo quienes estn
comprendidos en este ultimo asiento son titulares del derecho propietario del bien
inmueble.
Enel siguientegraficosedemuestra la confusinreferidaenunFolioReal, por los
asientosregistradosenlaColumnaA,enelqueseevidenciaquedebidoalacantidad
deasientos,unasubinscripcinenestacolumna,hacequelostitularesanteriorespierdan
suderechodepreferenciaylavalidezdelatitularidaddedominiorespectoasuttulo.
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Por la
figura
precedente, el derecho
propietario adquirido por la
escriturapblicaregistradaenel
AsientoN2afavordelatitular Alfaro
Ruiz Lara Rosario, queda sin
vigenciayefecto,alregistrode los
asientosN3(subinscripcin)yN4(transferencia),independientementeseconsigne
que existe la titularidad de la persona afectada; toda vez que la Escritura Pblica
registrada en el Asiento N 4, solo otorga derechos a los titulares adquirientes del
porcentajerestante.
Se debe resaltar que esta columna otorga la titularidad del derecho propietario, en
consecuencianopuedepresentarambigedadesnigenerarconfusiones.
LaColumnaB del Folio Real, consigna las restricciones ygravmenesquepesan
sobrelosderechospropietarios(vigentesy/ocancelados),alosfinesdelpresenteestudio
solosejustificalosgravmenesorestriccionesvigentes.
Estasituacinafectayconfundealusuario,yademsdebidoasucantidaddeasientos
registradospuedeincidirsobrelaimagendelaspersonas,mostrndoloscomodeudores
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frecuentes o sujetos insolventes, aspecto que constituye adems en el campode los
derechosdelaintimidadunaviolacindeestetipodederechos,comoseevidenciaenel
siguientegrafico:
Respecto a la columnaC,estaevidenciala
cancelacin de hipotecas y gravmenes
registradosenlaColumnaB,comoseevidenciaenelsiguientegrafico:
En razn de lo antepuesto, se realizo un diagnostico sobre la utilidad, asimilacin e
interpretacin del contenido del folio real por la poblacin, una gran parte de la misma
encuentraquemuchosdatosnosoncomprensibles.
Elderechopropietariosobreunbieninmueble,esreconocidopor lanormasustantivacivil,
facultaasutitularelrealizarmodificacionesydisposicionessobresubieninmueble,comoser
laconstitucinpropiedadeshorizontales,Urbanizacionesyotros;estosactosdetrascendencia
jurdica,deberanserconsignadosenelformulariodelFolioReal,enlapartecorrespondientea
losdatosdelbieninmueble,pornoexistir.
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Enrelacindelosaspectosprecedentes,elproblemadelainvestigacinfueidentificadoenla
siguientepregunta:
CULES SON LOS FUNDAMENTOS JURDICOS QUE DETERMINAN LA
MODIFICACINDELFOLIOREAL,SOBREELREGISTRODEBIENESINMUEBLES?
2. PROBLEMATIZACIN
Lainvestigacin est involucrada en un estudio profundode la normaen materia registral;
aplicandounainterpretacindelanormaensusentidoDogmticoJurdico,paraasproponerla
alternativadesolucinmediantelareadecuacindelosdatosquedebeconsignarelFolioReal;
enconsecuenciaconlocitado,lasinterrogantesquecoadyuvanadesarrollarlaproblemtica
identificadasonlassiguientes:
Culeselalcancedelderechoregistralysufinalidaddeservicioalasociedad?
Dequmaneraafectaalapoblacin,ensusderechosconstitucionales,lapublicacin
(enelFolioReal)degravmenesehipotecascanceladas?
Cul es el grado de aceptabilidad y percepcin social respecto a los datos que se
consignanypresentanenelFolioReal?
Cules son los mecanismos legales que permiten la adecuaciny optimizacindel
FolioReal?
3. DELIMITACIONESDELAINVESTIGACIN
Elregistrodelderechopropietario delosbienes inmuebles delaspersonas, se iniciadesde
muchoantesdelRgimenColonial, emperoeshasta1887queyaenlaRepblicaseregula
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medianteuna ley los registrospara la inscripcindeDerechos Reales en todoel Territorio
Nacional, desde ese entonces las formas de los registros han ido evolucionando, as como
tambinlastcnicasaplicadas,loquedemuestraciertaamplitudrespectoaltratamientodeltema
objetodelpresenteestudio,yesenesesentidoquesehadeterminadolanecesidaddedelimitar
lainvestigacinentresaspectos:eltemamismo,eltiempoyelespaciogeogrficodondese
llevaradelanteeltrabajodecampo,quesedesarrollanenlossiguientessubttulos:
I.7. Delimitacintemtica
Temticamente, el estudio est delimitado a la necesidad de la modificacin de los
ReglamentosalaLeydeInscripcinenDerechosReales,enloreferentealatitularidad
delderechopropietario,ylasustitucindelacolumnadecancelaciones,porotrocuyo
contenido sean de modificaciones y subinscripciones que afectan a la Titularidad del
Dominioyalbieninmueble,ademsdelasdiferentesmodificacionesodisposicionesque
serealizanconformeelderechopropietario;enfatizandoenlaimportanciadequeelFolio
Realdebeseraccesibleensulecturaeinterpretacin,atodotipodepersonasynoassolo
a letrados o con conocimiento en derecho. En tal sentido el tema se ha inmerso y
circunscrito, en determinadas reas del derecho, como ser: el Derecho Registral, el
DerechoCivilyelDerechoConstitucional.
I.8. Delimitacintemporal
En cuanto al tiempo en que se analiza el objeto de estudio, la realizacin de la
investigacinsedelimitaaloshechossucedidosentrelosaos20022007,periodoenel
cualhaadquiridovigenciaelReglamentoalaLeydeInscripcinenDerechosReales,
cuyotextodefinelosfundamentosparalaexistenciadelFolioRealensucondicinde
documentopblico.
I.9. Delimitacinespacial
ElRegistrodelosDerechosRealespormandatodelapropianorma,esdecarctery
alcancenacional,perosehadelimitadogeogrficamentelarealizacindelestudioalas
ciudadesdeLaPazyElAlto,pertenecientespolticaygeogrficamentealDepartamento
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deLaPazdelEstadoBoliviano,enrazndelarealizacindeltrabajodecampo,todavez
queenambasurbessehapodidoevidenciarelproblemadeladificultaddeinterpretacin
delosdatosconsignadosenelFolioRealporlosusuariosdelServiciodeRegistro.
4. FUNDAMENTACIN E IMPORTANCIA DE LA
INVESTIGACIN
La interpretacinde los datos consignados en el Folio Real por la sociedad, conforme los
aspectosreferidosenlaidentificacindelproblema,presentaafectacionesdediversanaturaleza
alosusuarios,peroprincipalmenteeselcarctereconmico,debidoaqueunausuariosin
conocimientos sobre la temtica, necesariamente debe recurrir y pagar los servicios de
personasconconocimientojurdico(abogados),parainterpretarelcontenidodelFolioReal.
ElFolioReal, esdeimportanciatrascendenteparalaspersonas,cuandoestasrealizanactos
jurdicosalosqueinvolucranbienesinmueblesensuregistroporantelosDerechosReales.
ConlapropuestadelamodificacindelcontenidodelFolioRealatravsdelareformadel
ReglamentoalaLeydeInscripcinenDerechosReales,sepretendequeelFolioRealevidencie
informacin fidedigna y legible a cualquier persona, donde se observe directamente la
titularidaddeldominio(legtimosynicospropietarios),ysololovigenterespectoahipotecas,
gravmenes, y adems afectaciones al bien inmueble por posibles modificaciones en sus
construcciones,constitucindepropiedadeshorizontalesyurbanizaciones.
5. OBJETIVOSDELATESIS
Sehandeterminadodostiposdeobjetivosenlapresenteinvestigacin;unodecarctergeneral
sobreelcualsefundamentalosresultadosdelatesisycarctersecundarioobjetivosespecficos
quepermitieroneldesarrollodeloscaptulosdelestudio.
5.1.Objetivogeneral
DETERMINARLOSFUNDAMENTOSJURDICOSPARALAMODIFICACINDEL
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FOLIOREAL,SOBREELREGISTRODEBIENESINMUEBLES.
5.2. Objetivosespecficos
Conelfindepermitireldesarrollodelobjetivogeneral,sehanplanteadolossiguientes
objetivosespecficos:
Contextualizarhistricayconceptualmente,elregistroenDerechosRealesen
relacinalastcnicasregistralesaplicadasysuefectividad.
Interpretar dogmtica y jurdicamente la legislacin vigente en materia de
DerechoRegistral.
Analizardesdelaperspectivadelautilidadsocialyelderechoalaintimidad,
losdatosqueseconsignanenelFolioReal,entantodocumentopblico.
IdentificarloslineamientosjurdicosocialesparamodificarelReglamentoala
Ley de Inscripcin en Derechos Reales en cuanto a los datos que deben ser
consignadosenelFolioReal.
6. MARCOTERICO
Lateoraaplicablea larealizacindela tesises lateoraunitariadelderechoregistral que
sostieneElRegistroesunainstitucinquesirvebsicamentealejerciciodeunafuncinnica,
unfinmnimoycomncomoeslapublicidadjurdica,esdecir,asegurarlaverdadrealoformal
porelEstado1,paraesteautorlapublicidadeselelementobsicodelateoraregistral,todavez
queelfininstrumentaldelRegistro,esconstituirunabaseestabledelejerciciodelafuncin
certificantedelEstado,enelmarcodelaFePblica.
7. HIPTESISDETRABAJO
1 LEYVADELEYVAJuanAntonio.Planteamientogeneraldelosregistrospblicosysudivisinenregistrosadministrativosyregistrosjurdicos.Espaa.RevistacriticadeDerechoInmobiliarioN591.1989.Pg.58.
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Existe necesidad de modificacin del reglamento de inscripcin en Derechos Reales, para
sustituirenelFolioReallacolumnadecancelacionesporsubinscripcionesqueafectanalbien
inmuebleylatitularidaddeldominio.
7.1.Variables
Apartirdelahiptesisdetrabajoplanteada,sehanidentificadolassiguientesvariables:
2. Independiente
ModificacindelreglamentodeinscripcinenDerechosReales.
3. Dependiente
La sustitucin en el Folio Real de la columna de cancelaciones, por
subinscripcionesqueafectanalBienInmuebleylaTitularidaddelDominio.
8. MTODOSUTILIZADOSENLAINVESTIGACIN
Lainvestigacinfuedetipodescriptivo(descripcindelproblema),explicativo(explicacinde
laproblemtica)yexploratorio(alnoexistirestudiosprecedentessobrelatemtica),porquese
presentaelcomportamientodelfenmeno,desdeunaperspectivadelarealidad,respaldapor
fundamentosfcticosyempricos.
Determinadoeltipodeinvestigacinaseguir,lametodologaaplicadayqueposibilitoalcanzar
losresultadosparalaelaboracindelapropuestafue:
Mtododeductivo
Lapalabradeductivo, significasacarosepararconsecuenciasdealgo2,paraladefinicin
sealada todos los datos generales son validos, motivo por el cual la deduccin implica
particularizar el problema, y es de esa manera que fue aplicado al estudio con fines de
2 ZORRILLA,Santiago,GuaparaelaborarTesis.Pg.33
-
especificarlaincongruenciadelanormativavigenteenmateriadeDerechosReales,queesla
quenopermitelainterpretacinsimpledelFolioReal.
Elmtodojurdico
Este mtodocompone tres fases dentrosuaplicacin. La primerade unarealidad histrica
cultural;lasegundadelaproduccindeunhechoylaterceralaasignacinaunvalor,yesesa
dimensinqueseestudialaproblemtica,envasdelaelaboracindelapropuesta.
Mtodogramatical
Elmtodogramatical,consideralaspalabrasyfrasesdelasnormas,aisladamente,entanto
quesimplespalabrasofrasesdesconectadasdelrestodelordenamiento,paraestablecercules
susignificadosi sonpalabras,olaredaccinopuntuacinsisonfrases3; fueutilizadoenla
tesisaobjetodeinterpretarlanormativavigenterespectoalobjetodeestudio.
Asimismoseaplicestemtodo,enlaredaccin,sintaxisyconceptualizacindelostrminos
queseemplearonenlaredaccindelapresentetesis.
Histrico. Laaplicacindeestemtodopermiti, establecer el procesoevolutivoenquese
desarrollelRegistrodeDerechosReales,desdequeprecedieraelregistropersonaldeLibros,
laTarjetadePropiedadenbasealsistemaWANG,hastallegaralsistemaThemisquepermitela
extensindelactualFolioReal.
9. TCNICASUTILIZADASENLAINVESTIGACIN
Aobjetodeverificarlahiptesisplanteadaenlarealidademprica,sehanutilizadotcnicas
como ser: la tcnica bibliogrfica, la tcnica de observacin de campo en situacin de
participante,ylatcnicadelaencuesta.
Entrevistas ,laentrevistaesunactodeinteraccinpersonal,espontneooinducido,
libreoforzado,entredospersonas(entrevistadoryentrevistado)entrelascualesse
3 CEPIIB,LaEnciclopediaJurdicaVirtual.Ob.Cit.
-
efectaunintercambiodecomunicacincruzadaatravsdelacualelentrevistador
transmite inters, motivacin y confianza; el entrevistado devuelve a cambio
informacinpersonalenformadedescripcin,interpretacinoevaluacin4.
Latcnicafuedefinidaporlaventajaqueproporcionaenlaobtencindeinformacin
demaneradirectaporpartedelentrevistadohaciaelinvestigador,estatcnicapermiti
estimularalossujetosentrevistadosparaqueprofundicenensusexperiencias.
Sehanrealizadoentrevistasa:
11. JuezRegistradordeDerechosReales
12. TcnicoresponsabledelSistemadeRegistrodeDerechosReales
13. Profesionalesconconocimientoenrelacinalobjetodeestudio.
Losformularioscorrespondientesalasentrevistasrealizadas,sepresentanadjuntosen
anexos.
Encuesta ,laencuestaesunaramadelainvestigacinsocialcientficaorientadaa
lavaloracindepoblacionesenterasmedianteelanlisisdemuestrasrepresentativas
delamismasecaracterizaporlarecopilacindetestimonios,escritos,provocadosy
dirigidosconelpropsitodeaveriguarhechos,opinionesyactitudesesunmtodo
decoleccindedatosenloscualessedefinenespecficamentegruposdeindividuos
quedanrespuestaaunnmerodepreguntasespecficas5.
Los formularios fueron distribuidos en relacin de la muestra seleccionada
estadsticamente.
10. DETERMINACINDELUNIVERSOYMUESTRA
4 GALLARDODEPARADAYolandayMORENOGARZNAdonay.Colombia.RecoleccindelaInformacin.EdicindelInstitutoColombianoparaelFomentoenlaEducacinSuperior.3EdicinCorregidayAumentada.1999.Pg.85.
5 AVILABARAYHectorLuis.IntroduccinalaMetodologadelaInvestigacin.Mxico.EditadoporEUMED.2006.Pg.54.
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Sehadeterminadoununiversode1000personas alcualsehaaplicadounmuestreocuyo
resultadoes:
UsuariosdelserviciodeDerechosdeReales
Abogados
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DESARROLLODELDISEODEPRUEBA
DELATESIS
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INTRODUCCIN
LaconformacindelEstado,tieneunafinalidadespecfica,culesladebuscarelbienestardesu
Sociedad,paracuyofinenelmarcodelaSoberanaresidenteenelpuebloydelegadaestaparala
construccin de la normatividad vigente, se establecen reglas de conducta, que garantizan el
desarrollodelEstadoentodossusmbitos,seaenlaconvivenciapacficadesusciudadanos,oen
lasrelacionesentrelosciudadanosyelEstado.
Enel marcode la convivenciay el desarrollo delas relaciones sociales, las personascelebran
diferentestiposdecontratos,seanadquisiciones,transferencias,consignaciones,y/oarrendamientos
demueblesoinmuebles,loscualesparagozardelatuteladelordenamientojurdicovigentesegn
seanecesariodebenserregistradosantelasoficinaspblicas.
Laexistencia delasOficinas deDerechosReales, tienejustamenteunafinalidad, quees la de
registrartodoloreferentealejercicioorestriccionesdederechossobrelatitularidaddedominiode
bienesinmuebles,aefectosdeofrecerpublicidadsobrecontratos,comoser:transferencias,ventas
parciales, gravmenes e hipotecas que recaen sobre inmuebles y/o subinscripciones
complementariasomodificatoriasalatitularidaddedominioreferidaanteriormente,loscualesen
laactualidadnopuedenserinterpretadosporlacolectividadalaemisindelFolioReal,porel
gradodecomplejidaddelosaspectostcnicosconsignados.
Enelmarcodelaformalidad,losUsuariosdeDerechosRealesrecabanFoliosReales,peroalno
poder realizar una interpretacin oportuna muchas veces son pasibles a procesos judiciales y
administrativos,odebenacudiraprofesionalesaefectosdecomprenderlosdatosconsignados,lo
queimplicanecesariamenteerogacioneseconmicasdeconsideracin,oprdidadetiempo.
EnelpresentetrabajodeTesis,seanalizanjustamentelosaspectossealados,desdelaperspectiva
delanecesidaddepermitirinterceptacinllanadelainformacinqueseconsignaenelFolioReal
porelUsuarioalrealizarregistrosantelasOficinasdeDerechosReales.
Aobjetodecontextualizarelestudio,ensucarctercientfico,sehapartidodelaelaboracindeun
diseometodolgicoenelquelaspartesimportantesycongruentesentres,tantoensusvariables
ascomoensuenfoqueson:eltitulodeinvestigacin,elproblemaidentificado,elobjetivogeneral
ylahiptesisdetrabajo;quesonbsicamenteelfondodelarealizacindelatesis.
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EnelCaptuloI,secontextualizahistricamenteelRegistroenDerechosReales,haciendonfasis
en losprincipios queseaplican, la diferenciade las Tcnicas deRegistroy la finalidadde la
publicidadregistrada.
EnelCaptuloII,seinterpretaconcarcterdogmticoyjurdicolalegislacinvigenteenMateria
Registral,principalmenteelReglamentodeinscripcinenDerechosReales,queesdondeseorigina
laproblemticaobjetodelpresenteestudio.
En el Captulo III, se evidencian los fundamentos fcticos y empricos de modificacin del
ReglamentodeInscripcinenDerechosReales,respaldadoporencuestasyentrevistasrealizadasen
untrabajodecampo.
Enconclusiones,sehalogradodemostrarlaexistenciadelaproblemticaenlarealidad,verificando
lahiptesisdetrabajoplanteadayquehapermitidoenrecomendacionespresentarlapropuestade
modificacindelReglamentodeInscripcinenDerechosReales,porelcuallosdatosquedebenser
consignadosenelFolioReal,seandefcilyllanainterpretacinporelusuario.
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CAPITULOI
CONTEXTOHISTRICOYCONCEPTUALDEL
REGISTROENDERECHOSREALES,ENRELACINA
LASTCNICASREGISTRALES
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I.1. CONTEXTO HISTRICO DEL REGISTRO EN DERECHOS
REALES
Laimportanciaderegistrarlatitularidad delderechodeunapersonasobresusbienes(toda
vezqueeslapropiaquinenormadeterminasuregistro),hasidoobjetodetratamientodesde
lostiemposdelDerechoRomano,para laenciclopediaWikipediaelderechorealesuna
figuraqueprovienedelDerechoRomanoiusinreoderechosobrelacosa,esuntrminoque
seutilizaencontraposicina losderechospersonalesodecrdito6, paraAlfonsoFlores
Macedo en el Derecho Romano El derecho real es aquel que gravita directa e
inmediatamente sobre una cosadeterminaday queexigede todos un respeto igual, pero
puramente pasivo. Es absoluto, se ejerce erga omnes contra cualquiera que perturbe su
ejercicio7.
En relacin a las instituciones, en el contexto nacional el referente ms antiguo de la
existencia de una institucin pblica que registre los Derechos Reales fue la Oficina de
Hipotecas,queescitadaenlaLeydeInscripcinenDerechosRealesensuartculo45El
archivodelaantiguaoficinadehipotecas,pasaralaoficinacreadaporestaley8.
Larelacinintrnsecaentrepersonaycosaestablecidaporunregistropblico,deigualforma
queenelDerechoRomano,fueasumidacomocaractersticaesencialdelDerechoRealparala
legislacinnacional,apartirdelavigenciadelaLeydeInscripcinenDerechosRealesenel
ao1887,paraqueelemergentederechorealadquierasuoponibilidadrespectoaterceras
personas.
LaimportanciadeconocerlaInstitucinPblicaderegistro,radicaeneltratamientodela
TcnicaRegistralaplicada;conlavigenciadelaLeydeInscripcinenDerechosRealesse
pusoenaplicacinla TcnicadelFolioPersonal,deacuerdoconelPoderJudicialdesde
1887elRegistrodeDerechosRealesestuvotrabajandobajolatcnicadelFolioPersonalque
involucrabaunregistro,ademsdecronolgico,personal,esdecirqueelcentrodelregistro
eralapersona,aquellapersonaparticipantedealgncontratoquerequeraprotegerderechos
6 WIKIPEDIALAENCICLOPEDIALIBRE. Artculo Derecho Real. EE.UU. Wikimedia Foundation (Edicinelectrnica)2008.
7 FLORESMACEDOAlfonso.DERECHOROMANO.Mxico.8 RepblicadeBolivia.Leyde15deNoviembrede1887LeydeRegistroenDerechosReales.Bolivia.LaTarjeta
JurdicaProvinS.R.L.2002.
-
realesmediantelapublicidad9.
Latcnicadelfoliopersonalvigentedesde1887hasta1988,fueatravsdeloslibros1A,
1B,1C,1Dy1E,enloscualesseregistrabantodoslosdatosderelacinentre
elderechopropietarioyelinmueble.
Enlascapitalesdedepartamento,la tcnicaderegistrodelfoliopersonal,selohacaen4
libros:
Enlibro1sealadoanteriormente,seregistrabanlosdatospersonalesdeltitulardela
propiedadylapropiedadmisma;tambinenestelibroseregistraban,losregistros
accesorios, conocidos actualmente como subinscripciones, las hipotecas y las
cancelaciones.
EnelLibroN2,seregistrabanhipotecasygravmenes.
EnelLibro2C,seregistrabanlascancelacionesdegravmenesehipotecas.
EnelLibroN3,seregistrabanlasanotacionespreventivas.
Loslibroscitados2,2Cy3,correspondanexclusivamentealasreasurbanas.
En el caso de las provincias, los Libros se asignaban y numeraban segn la provincia
iniciandoenelN4,hastallegaral52;latcnicavariabatansolounpoco,yloslibrosse
subclasificabanporeltipoderegistro:
Un libro era signado con el nombre de la provincia, en el se registraban datos
personalesdeltitulardelapropiedad.
Unlibroparaelregistrodehipotecasycancelaciones.
Unlibrosoloparaelregistrodeanotacionespreventivas
9PoderJudicialdeBolivia.ProyectodeModernizacin&FortalecimientodeDD.RR.Bolivia.2001.
-
Enelregistropersonalenlibros,alosfinesdelosprincipiosdepersecucinypreferencia,se
otorgabaconstanciadelregistrorealizado,enlapropiaescriturapblicaquepresentabanlos
interesados,mediantesellosdondeseconstabalahora,fecha,clasederegistroylibro,enlos
cualessedeberainscribirselosasientos.
Enelsiguientegraficoseevidencialaconstanciaqueotorgaelderechopreferencia,selladaen
unaescriturapblica
Apartir del ao1988, sepusoenvigencia la Tarjeta dePropiedad, quecontinu con la
Tcnica del Folio Personal, lo novedoso fue la implementacin del sistema informtico
WANG.
La finalidad de la implementacindel SistemaWANG,consista en la otorgacin de un
documento que acredite la publicidad del registro a travs de la denominada Partida
Computarizadaquedeberasernica,enrelacinalosdatosdeltitulardelapropiedadyel
inmueblequeseconstituaensuderechoreal,talcomoacreditalapropiaOficinadeDerechos
RealesLainscripcinenDerechosrealesdeunapropiedadconcluaconlaobtencindela
TarjetadePropiedad,quecertificabaqueelbieninmuebleerapropiedaddeunolamisma
contabaconunnmerodepartida10.
I.2. ELREGISTRODELOSDERECHOSREALES
SegnOrtolnLaJurisprudenciaRomananohaestablecidounadecisingeneralenque
hayacolocadotodaslasdiversasespeciesdederechossinoquehaprocedidoporpartes,pero
quedealgunasindicacionessueltasydelascomparacionesadmitidasportodos,queaunque
nopertenezcaalDerechoRomano,delhasidodeducida.
10 DERECHOSREALES.ComoRealizarTrmitesenDerechosReales.2007.Pg.2.
-
LadefinicinclsicadelDerechoReal,indicaqueelderechorealcomoaquelquecreauna
relacininmediataydirectaentreunapersonayunacosa.
ModernamentePetitdefinequeElderechorealeslarelacindirectadeunapersonaconuna
cosadeterminadadelacualaquellaobtieneunciertoyexclusivobeneficio.
Las presentes definiciones, han sido criticadas por los comentaristas modernos quienes
consideranimposibleestablecerlarelacinjurdicaentreunapersonayunacosa,puesesta,
auncuandoexista,esunserinanimadoyporconsiguientenopuedeestablecerseunvnculo
entrelapersonacomosujetoactivoylacosacomosujetopasivodelarelacininmediata.
PorestaraznPlaniolfundamentndoseenelargumentoanteriorformulasullamadaTeora
delaObligacinPasivaUniversaldondeplanteaquelarelacinseestableceentrelapersonay
lasociedad,lacolectividad,lacualserasegnlsujetopasivoquientienelaobligacinde
respetarloydenoimpedirsuejercicio.
Esta formulacin ha sido criticada por considerarse que responde a una concentracin
inadmisiblequeestableceelvnculoentrepersonas(sujetoactivo,el titular delderechoy
sujeto pasivo la sociedad entera) y este estara entonces referido al derecho personal e
implicaraeldesconocimientodelderechoreal.LascrticasalaconcepcindePlaniol,han
provocado que muchos civilistas modernos desarrollaran y perpetuaran las definiciones
clsicascitadasanteriormente.
Modernamenteladoctrinacrticaesaconcepcintradicionaldelderechorealcomorelacin
entreelsujetoactivoylacosa,queignoraalsujetopasivoylacorrelativaobligacin.
Enefecto,larelacinjurdicaqueseresuelveenderechosydeberescorrelativosslopuede
tenerlugarentrepersonas,puestoquesoloellassoncapacesdetenerderechospersonales,el
sujetopasivoylacorrelativaobligacinaparecenclaramente, pero,enlos aclararreales,
aunquenotanostensibles,tambinexistenysontodaslasdemspersonasquetienenuna
obligacinnegativa:laderespetarelejerciciodeesederecho.
Ladoctrinamoderna,diferencialassiguientescaractersticas:
-
III.1.3. Losderechosrealessonabsolutos,lospersonales,relativos.
III.1.4. Losderechosrealesnohacensurgirunaobligacingravosaparalosobligados;
lospersonales,encambio,s.
III.1.5. Losderechosrealesimplicanlaexistenciadeunacosadeterminadaloqueno
sucedeconlospersonales.
I.2.1. Clasificacindelosderechosreales
Losderechosrealespuedenclasificarseconformeadistintoscriterios.
a. Segnelmscorriente,hayquedistinguirentrelosderechosrealesquesetienen
sobrelacosapropia(dominio,condominio)ylosquesetienensobreunacosa
ajena(losrestantesderechosreales).Cabehacerlaexcepcindelaposesin,que
puedetenersesobreunacosapropia(queeslonormal)osobreunaajena.
b. Tambin pueden clasificarse en derechos reales de disfrute y de garanta; los
primerossoneldominioycondominio,elusufructo,lasservidumbres,elusoyla
habitacin;lossegundos,lahipoteca,laprendaylaanticresis,enelprimercaso,
losderechosconcedenaltitularenderechodedisfruteamplio(dominio)olimitado
(ademsderechosdedisfrute)sobrelacosa;enelsegundo,elderechoslosirvede
garantaparaelpagodeunadeudacontradaporeldueo.
c. Otraclasificacinposibleydelamayorimportanciaeslaquedistingueentreel
dominioyelcondominio,porunaparte,ylosotrosderechosreales.Eldominioes
underechodeseoropleno,elprototipodelosderechosreales,elquerenetodas
laspotestadesquelaleyreconocesobreunacosa.Losrestantesderechosrealesno
sonsinodesmembramientosdelapropiedad:elpropietario(yenalgunoscasosla
ley)desgajaunadesusatribucioneslegalesyselareconoceaotrapersona.
I.2.2. Efectosdelainscripcin
-
Elasientoproduceefectodeclarativo,dapublicidadalderechoinscritoconlanica
excepcindelderechoreal,cuyainscripcintieneefectoconstitutivoyesdecarcter
obligatorio.
Lainscripcinproducelosefectosdepresuncinjuristantumparatodosydejureet
dejureparaelterceroqueadquierebajofedelregistro.
Lasrectificacionesdeloserroresseadmitenenelregistroespaolconlagarantaque
bajolaresponsabilidaddelregistradortienequenotificarsepreviamentealtitulardel
derechoinscrito
I.3. LOSPRINCIPIOSREGISTRALES
ParaRocaSartr,porprincipioshipotecariossedebeentenderelresultadodelasintetizacin
ocondensacin tcnica del ordenamiento jurdicohipotecario enunaserie sistemtica de
basesfundamentales,orientacionescapitalesolneasdirectricesdelsistema.
ParaHernndezGil: losprincipiosinmobiliariosohipotecariossonelconjuntodenormas
jurdicasfundamentalesorganizadorasdelrgimendePublicidadInmobiliaria".Enlamisma
lneaSnzFernndezsealaquelosprincipiosinmobiliariosohipotecariossonlasreglas
fundamentalesquesirvendebasealsistemahipotecariodeunpasdeterminadoyquepueden
determinarseporinduccinoabstraccindelosdiversospreceptosdeunderechopositivo.
El Registro de Propiedad es la mxima Institucin Jurdica para publicidad, seguridad,
garantaymovilidaddeactosycontratosrelativosaldominioydemsderechosreales,yno
comounamerainstitucinjurdicaquetengaporobjetolainscripcinoanotacindeactosy
contratosrelativosalosmismos.
Lainstitucinregistradora,existeentodoelmundo,pudindosemedirelvaloryeficaciade
los actos y contratos segn se apliquen sus principios bases fundamentales, que son
orientacionesprincipalesopresupuestosresultadosdelaautorizacinocondensacintcnica
delordenamientojurdicoinmobiliario.
-
Losprincipiosgeneralesaplicablesson:
1.3.PrincipiodeInscripcin,enlosSistemasdeFuerzaFormaldeRegistro,lainscripcin
eselelementobsicoparaqueseproduzcalaconstitucin,transmisin,modificacin
oextincindelosderechosrealessobrelosbienes inmuebles. EnlosSistemasde
Transcripcin,lainscripcinnoesfactoresencialoconstitutivoparaquelosderechos
realesseproduzcan,aexcepcindeldeHipoteca.
1.4.PrincipiodeEspecialidad.Esteprincipioesaplicableen laactualidadenBolivia;su
concepto es el siguiente: El Principio de la Especialidad, descansa en la finca
inmatriculada(acadainmuebleunfolio),enelderechooderechosinscritossobrela
mismayenel titular deellos. Este principio, nosolamentees importantepara la
eficacialegaldelosasientosregstrales,sinoparalalabororganizadaadministrativa
delosRegistrosPblicos.
ElhechodequeseapliqueesteprincipiopermiteclasificarelsistemaenSistemade
FolioReal(acadapropiedadunfolio)oencasodequenoseapliqueenSistemade
FolioPersonal(acadaoperacinunfolio).
1.5.PrincipiodeFePblica.Consisteenelcarcterqueleimprimeelfuncionarioalacto
delregistro,elfuncionariodebeserquientieneatribucionesconferidasparaefectuar
loshechosjurdicosalosqueelinstrumentosecontrae.
1.6.PrincipiodeLegalidad.EselqueexigealosRegistradores,bajosuresponsabilidadla
legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de los que se solicite su
inscripcin,lacapacidaddelosotorgantes,lavalidezdelasobligacionescontenidas
en las escrituras pblicas, suspender o negar la anotacin o inscripcin de los
documentos.
Esdecir,tienequesometeraexamenocalificacinlosdocumentosqueslotengan
accesoalRegistro.
1.7.PrincipiodePrioridad (preferencia).Esteprincipioestablecequeelactoregistrable
-
que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto
registrableque,siendoincompatible,nohubiereingresadoenelRegistro,aunquefuere
defechaanterior.
Esdecir,enelcasotpicodedobleventa,elprimeroqueregistraexcluyelosderechos
quepudierahaberadquiridoelotrocomprador.
1.8.PrincipiodeTractoSucesivo.EnvirtuddeestePrincipio,todoactodedisposicin
apareceordenadoenformaqueunosigaalotrodemodoeslabonadosinquehaya
vacosregstrales.
Estorequierequeelinmuebleestinscritoconanterioridadafavordelosotorgantesy
dequesesigaunordenamientolgico.
1.9.Principio de Publicidad. En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a
difundiryhacernotoriounacontecimiento.Ensentidomenosamplio,consisteenla
exteriorizacin o divulgacin de una situacin jurdica a objeto de provocar su
cognosibilidadgeneral.
Elfenmenopublicitariosepresentacomo antnimodelaclandestinidad,todavez
quelonotorioocupaelpoloopuestoalosecreto.
Elordenamientojurdico,empero,tomaenconsideracinambospuntosextremosdela
cognosibilidad, y, as comounasvecesestimadignodetutelael intersal secreto
(tuteladelaimagen,delacorrespondencia,delsecretoprofesional,industrial,etc.),
otrasacogeyprotegeelintersalacognosibilidad.
Essentidoestricto,ydesdeelngulotcnicojurdico,debeentenderseporpublicidad
el sistema de divulgacin dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas
situacionesjurdicasparatuteladelosderechosylaseguridaddetrficoinmobiliario.
1.10. Principio de rogacin. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidosenel titulo, salvoreservaexpreso;sepresumequeel representantedel
ttuloactaenrepresentacindelossujetoslegislativosparasolicitarlainscripcin.
-
1.11. Principiodeconsentimiento.Setraducedemaneraprcticaenqueestedebe
figurareneltituloinscriptibleyemanardeaqulaquienleafectaralainscripcin;se
expresaenlaclusulaenquesefacultaalportadordelttulopararequerirquese
practiquelarespectivainscripcinosubinscripcin.
1.12. Principiodelegalidad. Losregistradorescalificanla legalidaddel ttulo, en
cuyavirtudsesolicita la inscripcin, la calificacincomprendela verificacindel
cumplimientode las formalidades propias del ttulo, as comola validez del acto,
comprende tambin la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las
partidasomatrculasdelregistro.
1.13. Principio de calificacin, correlativamente con lo anterior, el registrador
califica el titulo (rechazando la inscripcin de los extremos que no superen tal
calificacin) y redacta el asiento (no transcribiendo, ni copiando literalmente, ni
archivandodocumentos,sinoredactandoelcontenidodelasientoentrminosclarosy
precisos).
I.2.1. CaracteresdelDerechoRegistralaplicadoenelFolioReal
ElsistemaregistraldelFolioReal,sehanpodidoidentificarlossiguientescaracteres:
I.6.2. Esdeordenpblico
I.6.3. Esprotectorylegitimador.
I.6.4. Esregulador.
I.4. TCNICAYSISTEMAAPLICADAPARALAEMISINDEL
FOLIOREAL
LatcnicadelFolioReal,permitelarealizacindelregistroporcadaunidadinmobiliariase
-
abreunamatrculaounfolio;laaperturadelaMatriculasehaceporcadaunidadinmobiliaria
ynoporlapersonadeltitular.
Esunatcnicaregistralporlacualtodoslosdatosderelevanciaregistralrelacionadaauna
propiedad,sonaglutinadasenlamatrcula.
EnlatcnicadelFolioPersonal,lapartidaoelfolioseabreporlapersona.
I.5. FINALIDADDELAPUBLICIDADDELOSREGISTROS
Lapublicidad,esunmedioatravsdelcualsepuedeobtenerinformacinsobrelosbienes
mueblesoinmueblesosobrelaspersonasengeneral,eselaccesoalainformacinregistraly
alaoponibilidad.
Existentresfinalidadesdelapublicidadregistral
PublicidadRegistral Notificativa:notificaadeterminadaspersonasdeciertosactos
jurdicos,sirveparaqueunactojurdiconoestviciadodenulidadabsoluta.
PublicidadRegistral Declarativa: dafe pblicaante tercerosdequeunderecho le
perteneceadeterminadapersona.
PublicidadRegistralConstitutiva:dafepblicadelaconstitucinocreacindeun
hecho que tiene consecuencia jurdica y que ese derecho le pertenece a una
determinadapersona.
I.6. DELOSBIENESSUJETOSAREGISTRO
Losbienes,sontodasaquellasentidadesmaterialesoinmaterialesquesoncentrodeinters
jurdico,quemerecentutelajurdica,entantoyencuanto,satisfacennecesidadeshumanas,
tienenunvaloreconmicoysonsusceptiblesdeserapropiados.
Capitant,asuvezindica,losbienescorporalessontodoslosbienesmaterialessusceptibles
-
deapropiacinylosderechosdelmismoqueformanpartedelpatrimonio11.
Esteautornospermitehacerunareflexindecarcternomeniuris,cuandoindicaquelos
bienes corporales son bienes materiales, trminos que se manejan indistintamente y la
doctrinalosdiscutialolargodelahistoriayelresultadoesqueparecensersimilaresporeso
serescataestaposicindeCapitant.
Laprecisin,selahaceenelsentidodequeelCdigoCivilBoliviano,regulaalosbienes
materiales y no as a los bienes corporales. Que la doctrina del Derecho Civil desde el
DerechoRomano,hapreferidoestudiarloscomobienescorporales.
Losbienescorporales,sonaquellasentidadesquepuedenserpercibidosnosoloporeltacto,
sino por cualquiera de los sentidos; y son susceptibles de ser medidos, apropiados,
dimensionadosocomoindicanlosHnos.Mazzeaudmensurados,especificadosencantidades
quepuedenexpresarseenvolumen,pesooenalgunamedidatcnica.
Desdeunpuntodevistajurdico,laleyentiendeporbientodoaquelloquepuedaserobjetode
derechos. Este significado es distinto del econmico, pues en este sentido, bien es todo
aquelloquepuedasertilalhombre.Portanto,aquellosbienesquenopuedanserobjetode
apropiacin, aun cuandoseantiles para el hombre, no lo serndesdeel puntode vista
jurdico.Yaqueparalocualdebentratarsede:
Unaentidadmaterialoinmaterial
Tienequesatisfacernecesidadeshumanas
Debetenerunvaloreconmico(valordeusoovalordecambio)
Tienequeexistir la posibilidaddeserapropiado,debehaberunasujecinjurdica
haciaunapersona
Sinocumplenestosrequisitos,noseestenpresenciadeunbiensinodeunacosaouna
11 MoralesGuillen,Carlos.CdigoCivilConcordadoyAnotadoTomoI(citado)
-
persona.
I.6.1. Losbienesmaterialeseinmateriales
ElCdigoCivilBolivianoensuArt.74,establece:(nocinydivisin),I.Sonbienes
lascosasmaterialeseinmaterialesquepuedenserobjetodederechos.II.Todoslos
bienessonmueblesoinmuebles12.
Sepuedenotarqueelcdigoconsideradentrodelosbienesalascosasperocomose
anticipoencuantoobjetodederechos.
Concarctergeneral,enesteArt.Elcdigodefinequeexistendostiposdebienes.Los
quesonmaterialesylosinmateriales;yasuvezdefinequetodossonomuebleso
inmuebles.Sinhacermayoresprecisiones.
Sobreunaclasificacindelosbienescorporales,existendiferentesposiciones;como
ser: fungibles y no fungibles, especficos y de gnero limitado, consumibles e
inconsumibles, deteriorables y no deteriorables, presentes y futuros, divisibles e
indivisibles,muebleseinmuebles,vacantesquenotienendueoyquetienendueo,
etc.
UnaposicinimportanteesladelprofesorRomeroSandoval,queindica,losbienes
corporales,sonpartedelaclasificacindelosbienesconsideradosensmismos13;
resaltaquelosbienescorpreossondeesenciapropia.
Para lo que respecta en el presente trabajo, se prefiri adoptar con carcter de
prelacinlaclasificacinquehacelalegislacinesdecirloqueindicaelCdigoCivil,
ensusArt.7580.
Bienesmuebles
Sonbienes,quedadasunaturalezapuedensertrasladadosdeunsitioaotro,yasea
12 DecretoLey12760CdigoCivilBoliviano13 RomeroSandoval,Ral.DerechoCivilDoctrinasGenerales
-
utilizandosupropiafuerzaobienunafuerzaexterna,conexcepcindelosquesean
accesoriosdelosinmuebles.
Sonbienesquepuedendesplazarseomoversedeunlugarotro,yaseaporsupropios
mediosoimpulsadosporunafuerzahumanaomecnica.
Bienesinmuebles
Proviene del latn inmobilis, "inmvil". Bien no desplazable (inmueble por
naturaleza).
Son los bienes, que dada su naturaleza estn fijos en un lugar determinado y en
consecuenciaesdifciloimposiblesutraslado.
Nopuedendesplazarsedeunlugaraotroniporsuspropiosmediosniporfuerzas
externas, dicho en otros trminos son aquellos que en forma inmediata no puede
desplazarse de un lugar por estar adheridos a la tierra, de tal manera que son
inmuebles.
-
CAPITULOII
INTERPRETACINDOGMTICAYJURDICA
DELALEGISLACINVIGENTEENMATERIADE
DERECHOREGISTRAL
-
II.1.LACONSTITUCINPOLTICADELESTADO
La norma fundamental del Estado en vigencia, entre sus disposiciones no consigna
expresamenteunaregulacinsobreDerechosReales,olanecesidaddelainscripcinenlos
registrospblicosdelosactosquerealizanlosparticulares,paraqueestostengancarcterde
oponibilidad.
El artculo 7, que reconoce los derechos fundamentales, en su inc. i), disponeque toda
persona tiene derecho a la propiedad privada, individual y colectivamente, siempre que
cumplaunafuncinsocial, conformea las leyesqueregulensuejercicio, estanormase
aplicaenconcordanciaalodispuestoporelartculo22,respectoalagarantadelapropiedad
privada.
Esporanalogaalapartegeneraldelartculo7quedisponeaquelasleyesdebenregularel
ejerciciodelosderechosfundamentales,yesenanalogadetalnormativaqueserelacionael
registrodelapropiedadalaLeydeInscripcinenDerechosRealesyelCdigoCivil.
II.2. LALEYDEINSCRIPCINENDERECHOSREALES
ElregistroinmobiliarioenBoliviaesdedatamuyantigua,yjustamentelanormajurdica
basedeelderechoregistraltienesuvigenciadesde1887,segneldenominativodeLeyde
InscripcinenDerechosReales.
Estanormadisponequeningnderechorealsobreinmuebles,surtirefecto,sinosehiciere
pblico en la forma prescrita en esta ley. La publicidad se adquiere por medio de la
inscripcindelttulodequeprocedeel derecho,enel respectivoregistrodelosderechos
reales, con lo que se limita a ejercer el derecho propiedad consistente en la potestad,
capacidadofacultadquetienetodapersonaparaposeer,usarygozardeunbieninmueble14,
sujetaaunacondicinpreviadeinscripcinenunRegistroPblico.
La norma en condicin de relevancia, tambin determina que de conformidad con lo
dispuestoenelCdigoCivil,seestableceenlacapitaldecadadepartamentounaoficina
14 LeydeDerechosRealesarticulo1
-
central destinada a la inscripcin y publicidad de todas las mutaciones, gravmenes y
limitacionesquerecaensobrelosbienesracesdedichodepartamento,disposicinalacual
obedecelaexistenciainstitucionaldelaOficinadeDerechosReales.
II.3. SISTEMA y TCNICA DE REGISTRO SEGN LA
LEGISLACINBOLIVIANA
ElsistemavigenteenderechosrealeseselTEMIS,comoresultadoyencumplimientoala
LeyN1665,queincluaelcomponenteFortalecimientoyModernizacindelRegistrode
DerechosRealesenBolivia,loquepermitieldesarrollodeunsoftwarepropiodelPoder
Judicialparaelregistro,desarrollndoseelsistemaTEMIS.
Paraestenuevosistemasecambilaconcepcindelatcnicaregistral,pasandodelatcnica
personalalatcnicarealyutilizandoelFolioRealcomotcnicaderegistro,suprimindose
los Libros deRegistro, y el sistemaWANG,almacenando los datos en el nuevosistema
TEMIS.
EllohadadolugaraquetodoslosregistrosquesetienenenlasoficinasdeD.D.R.R.delpas
tenganqueserderivadosalnuevosistema,mediantelamigracindedatosdandoorigeny
lugaralamatriculacin,quebsicamenteconsisteenlaprimerainscripcinenelSistema
TEMISyel folio real, dedatosconcernientes al inmueble, propietario(s) yderechos(sin
quitarsuvaloraantecedentesdominialesoriginadosenLibrosoTarjetasdeRegistro).
Elnmerodematrcula,esuncdigonumriconicoanivelnacionalporcadainmueble,
permite identificarlo en base al sistema de divisin polticoadministrativa del estado,
refiriendo para tal efecto al departamento, provincia, seccin y cantn (localidad) y
finalmenteunnmeroparaelinmueble,queseasignaporsecuenciadeingresoalRegistro.
-
Lafinalidaddesuexistencia,eslasustitucindelatcnicapersonal,pretendiendoquecada
inmuebleindividualtengaunasolamatrcula,independientementedequienoquienessean
suspropietarios,todavezqueelsistemarealrealizaelseguimientoalinmuebleynoasala
persona.
ElsistemaTEMIS,fuepuestoenfuncionamiento,inicialmenteenlaoficinadeSucre,elao
1997ypaulatinamentesehareplicadoatodaslasoficinasdelpas,terminandocondicha
rplica el ao 2006. Por tanto a la fecha todas las oficinas cuentan con el sistema
computarizadoderegistrodelPoderJudicial,loquepermiteconocerenformainmediatael
estadodecadainmuebleencualquiermomento.
La tcnica del Folio Real, corresponde esencialmente al inmueble fsica y jurdicamente
determinado,luegoalsujetoyalderecho.LacaractersticaesencialdelregistroenelFolio
Realeslaindividualizacindelinmueble.ElFolioRealcomprendelossiguienteselementos:
EnlapartesuperiorfiguranlosDATOSDELDOMINIOdeltipoinmueble,consistentesenla
Matrcula(nmeronicodelinmuebleyquepermanecerinvariable,independientementedel
cambiodepropietario),fechadeemisin,cdigocatastral,ubicacin,designacinsegnttulo
(tipo de inmueble), superficie, medidas y linderos o colindancias, respecto a los puntos
cardinales y los antecedentes dominiales de Libros o Partidas computarizadas que
identifiquenelorigendelderechopropietario.
La parte inferior se encuentra dividida en tres columnas: Titularidad sobre el Dominio
(Columna A), con una subcolumna de proporcin de la titularidad Gravmenes y Restricciones(ColumnaB)yCancelaciones(ColumnaC).
Porsuestructura,elFolioRealconstituyeCertificaciny/oInformedelestadoactualdeun
inmueble evidenciando las caractersticas de ste, al propietario actual, los gravmenes y
restriccionesquepesansobrel,ascomolascancelacionestotalesoparciales.
-
II.4. EL REGLAMENTO A LA LEY DE INSCRIPCIN EN
DERECHOSREALESD.S.27957
EstanormareglamentariasefundamentaenlaLeydeInscripcinenDerechosRealesyel
CdigoCivil, y tieneporobjetoregularal funcionamientoyorganizacindelSistemade
RegistrodeDerechosReales,sobrebienesinmuebles,mueblessujetosaregistroyderechos
realesregistrablesanivelnacional.
Elreglamentoensuartculo12,determinaqueseadopta,paralasinscripciones,elSistema
Integrado de los Registros de Derechos Reales, aplicando la tcnica del Folio Real, que
comprendeesencialmentealinmueblefsicayjurdicamentedeterminado,luegoalsujetoyal
derecho.
Esta normaconsecuentemente constituye el fundamento jurdico para la aplicacin de la
tcnicaregistraldelFolioReal,cuyofuncionamientoestcondicionandoalanecesidaddela
matriculacindelosinmueblespreviamente.
LaColumnaAdelFolioReal
Derelacinconelobjetodeestudio,laColumnaAdelFolioRealestreguladaapartirdel
artculo74,quedispone:
I. En la columna A de Titularidad sobre el Dominio, se registrarn todas las
transferenciasymodificacionesdedominiosobrelapropiedaddelbieninmueble,en
formacronolgica, constituyendocada transferenciaunnuevonmerodeasiento,
conformandoeltractosucesivodetitularesdelderechopropietario,enconcordancia
conelartculo24delpresenteReglamento.
II. Los asientos van numerados desde el asiento 0 si el inmueble tiene como
antecedentedominialunaFojayPartidaenLibro,odesdeelasiento1sielinmueble
tiene comoantecedente dominial una matrcula (caso de cesiones, subdivisiones,
fusiones,propiedadhorizontal,urbanizaciones,condominios).
III. Cada asiento contendr nombres, apellidos, estado civil,
nacionalidad, fecha de nacimiento, nmero de cdula de identidad,
-
clase de instrumento jurdico, el nmero del protocolo o
documento, nombre del Notario, nmero de Notara, fecha y hora
del registro y nmero del trmite, as como las iniciales del
funcionariosubalternoquerealizlainscripcinyverificacin.
IV.Despusdelltimoasiento,seconsignar obligatoriamentelapalabraltimo
asientoynosepermitirningnotroasientoposteriorenunmismoFolioimpreso.
V.Enlasubcolumnadeproporcin,entodosloscasosdecopropiedadindivisa,se
consignar, en la casilla correspondiente, la proporcin, expresada en forma de
quebrado(1/2,1/3,etc.),segnseexpreseeneldocumentoconstitutivodelderechoy
seconsignaralaalturadelnombredelostitulares.
Eltractosucesivo,esesencialparalaexistenciadelaColumnaA,enesesentidoesqueel
pargrafoIyIII,sealajustamentequesedebeconformareltractosucesivoarazndela
escriturapblicaqueledaorigen;lainterpretacinquerealizaanivelinstitucionalDerechos
Realesenelsentidodequeenelultimoasientoseregistralatitularidaddeldominio,parece
encontrarsunaturalezaenesteartculo.
El principio de tracto sucesivo referido en el artculo 24, seala que las sucesivas
inscripciones en el registro de Derechos Reales sobre un mismo inmueble deben estar
encadenadasentres,detalmaneraquecadanuevainscripcinsesustenteenlaanterior,que
es su antecedente legtimo y necesario. Por tanto, no se registrar documento en el que
aparezcacomotitular delderecho,unapersonadistintadelaquefigureenla inscripcin
precedente.Delosasientosexistentesencadafolio,deberresultarlaperfectaconcatenacin
entreeltitulardeldominioydelosdemsderechosregistrados,ascomolacorrelacinentre
lasinscripcionesysusmodificaciones,cancelacionesoextinciones,respectodelcualseha
generadolainterpretacindeformainadecuadarespectoalltimoasientocomovalido.
LaColumnaBdelFolioReal
Elartculo75,regulaqueEnlacolumnaB,sedebeninscribirtodoslosactosjurdicosque
limitenorestrinjanelderechopropietariosobreelinmuebleregistrado,comoser:
-
Hipotecaslegales,voluntariasyjudicialesclaramenteespecificadas.
Contratosdeanticresis.
Contratosuotrosttulosdeusufructo,usoyhabitacin delosderechosaconstruiry desuperficie.
Contratos en cuya virtud se crean o se extinguen las servidumbres forzosas y
voluntarias
Anotacionespreventivas.
Contratosdearrendamientoestipuladosconformealartculo1540inc.9)delCdigo
Civil.
Laconstitucindelpatrimoniofamiliarosusmodificaciones.
Todoimpedimentoyprohibicinquerestringeelderechodepropiedad,interrumpela
posesinoquelimitalalibredisposicindelosbienesinmuebles.
Entantoseevidencieenestacolumnalosasientosvigentes,losmismosnosoncuestionables.
LaColumnaCdelFolioReal
Elartculo77,disponequeenlaColumnaC,debaregistrarse:
I. todos los levantamientos o cancelaciones de las restricciones y/o gravmenes
inscritosenundeterminadoasientodelacolumnaB.
II. lascancelacionesseregistrarnenformacronolgica,constituyendocadauna,un
nmerodeasiento,deacuerdoasupresentacinenelRegistrodeDerechosReales,
generandolaeliminacinoextincindeunasientoespecficodelacolumnaB,no
-
importandoelordendesuregistro
III. CadaasientocontendrlaleyendaCancelacin,especificndose,acontinuacin,el
tipodela restriccinogravamencancelado, luegolos datosdel asientoobjetode
cancelacineltipodeinstrumentojurdico,sufecha,elnombredelnotario,juezo
Registrador,segncorresponday,porltimo,elnmerodeltrmite,fechayhoradel
registroascomolasinicialesdelfuncionariosubalternoquerealizlainscripciny
verificacin.
IV. Despusdelltimoasiento,seconsignarobligatoriamentelapalabraltimoasiento
ynosepodrregistrarseningnotroasientoposteriorenunmismoFolioimpreso.
-
II.5. FINALIDADYFUNCINDELFOLIOREALEMITIDOPOR
DERECHOSREALES
FinalidaddeCertificacin
LafuncinbsicadelasoficinasdeDerechosRealesesladeotorgar,asolicituddeparte,
certificadoseinformessobrelosregistrosquecursanenlasoficinasdeD.D.R.R.delpas.
Loscertificadospuedensersobrepropiedad,gravmenesocancelacionesqueseencuentran
enlosregistros,seanmanuales(libros)ocomputarizados.
Cuandosesolicitacertificaciones,sepuedenpresentardosfiguras:
QuelosregistrosseencuentrenenlibrosoqueestnenelSistemaWang,oqueyaestnen
sistemaTEMIS.
Enel primer caso, seprocedepreviamentea lamatriculacinyluegoseemite la
certificacin,sobrelabasedelainformacinquesetraspasalFolioReal.
Enelsegundocaso,elsistemaarmadirectamenteelcertificadoconlosdatosenl
almacenados.
Elcertificadoporexcelencia,bajoelsistemaqueseutilizaactualmenteeselFolioReal,ya
quelcontienetodoslosdatosactualessobreelbieninmueble,comoserubicacinexacta,
clasedeinmueble,propietariosygravmenesquesoporta.
Sinembargo,sepuedetambinsolicitarcertificadosespecficos,comoserdepropiedad,de
gravmenes, e informessobrecancelaciones, ademsdeotros, comodenopropiedad, de
alodialidad (inexistencia de gravmenes y/o restricciones) y los certificados decenales,
treintaales(ydetradicindeambos).
Existen instancias nacionales, que por el tipo de trabajo que realizan, deben contar con
informacinparaejecutarsuslabores,talelcasodelosJuecesyTribunalesoelMinisterio
-
Pblico.DichasinstanciastienenlapotestaddesolicitarinformesalasoficinasdeDD.RR.
sobredeterminadosinmueblesopersonas.
Materializacindelosprincipiosdelosderechosenlafuncindeinscripcinycertificacin
Elprincipiodelegalidad,todavezqueparaprocederconelregistro,seinvocaalaley.Eso
quieredecirqueslo losinstrumentosquecumplanconlospreceptosyrequisitoslegales
podrnserinscritosenlasoficinasdeDerechosRealesdelpas,negndoselainscripcina
aquellosdocumentosquenocumplanconlosrequisitosestablecidosenlalegislacinvigente.
Lacalificacinregistrales,laverificacindelalegalidad,demodoqueslotenganaccesoa
la inscripcindocumentos vlidos yperfectos, quemerecenser dados a publicidad. Esta
calificacin se la efecta en la etapa previa a la inscripcin, denominada precisamente
calificacin,revisandoelcumplimientoderequisitosdefondoyforma,ysuconsistencia
conlosdatosregistrados.
Elprincipiodepreferencia,esteprincipioindicaqueelprimeroqueinscribeunderechoenel
Registro de Derechos Reales tiene preferencia sobre otro que lo haga posteriormente,
independientementedelafechadeldocumento esdecir,quelaprioridadsedaporlafechade presentacinyporladeinscripcinynoasporlafechadelttulo.
EsteprincipionosignificaqueelRegistrodaderecho,sinosimplementeque,antelapresencia
de varios documentos que otorgan propiedad, el primero que se acepta e ingresa por
ventanilla, es el que goza ante la Ley, de dicho derecho, no pudiendo ser inscritos con
posterioridadotrouotrosqueseleoponganoseanincompatibles.
Este principioda tambin la prioridad entre acreedores titulares degravmenes inscritos,
debiendoresponderelinmuebleconsuvalor,conpreferenciaalosinscritosanteriormente
sobrelosposteriores.
La prelacin en consecuencia se computa desde el momento de la presentacin del
documento.Endichomomentoingresaeldocumentoalsistemaconfechayhora(minutosy
segundos)ysondichosdatoslosqueotorganlaprelacin.
-
Si posteriormente ingresa otro documento, el sistema reportar que existe un documento
anteriorqueestsiendoprocesado sinembargoeldocumentoingresarbajolacondicinde quepreviamentesetermineelprimeroyluegoseejecutarelsegundo,siemprequenosea
incompatible. En caso de tratarse de varias ventas del mismo inmueble por el mismo
propietario, el segundo documento ya no se podr inscribir, ya que el inmueble ya no
perteneceralvendedor,pueshabrsidoregistradaotrapersonacomonuevopropietario.
El principio de publicidad, tiene la finalidad de dar a conocer a todos aquellos quienes
demuestrenuninterslegtimo,lainformacinqueseencuentraenlosregistrosdeDerechos
Reales.
Enelmarcodelacertificacin,lasOficinasdeDerechosReales,puedeninformarsobreel
estadodelosinmuebles,indicandosupropiedadylosgravmenesyrestricciones,ademsde
losquefuerancancelados.
Emergentedeesteprincipiosurgelaoponibilidad,esdecirlosefectosdelosderechosreales
inscritoscontraterceros,porloquestosnopuedenalegarignoranciadesuexistenciayestn
obligadosarespetarlos.
Principiodetractosucesivo,esteprincipioindicaquedebeexistirunenlaceoconexindelas
transferenciasporordendepropietarios,condicionandoaquecadainscripcindederecho
propietario se debe sustentar en la anterior consecuentemente slo puede inscribirse una transferenciacuandoquientransfiereelderechoseaelquefigureenelRegistrocomotitular
(propietario).
Eltractosucesivoesausenteenelcasodeventajudicialolaadquisicindelinmueblepor
usucapin.Sinembargoestonoquieredecirqueencasodequeexistaelregistrodelbien
inmueble,noseconsiderestecomoantecedente,sinoserefiereaquenoeselpropietario
quienfiguracomovendedorsinoelJuez,quedictoelautorespectivo,porimperiodelaLey.
Cuandose trata dedotacinde tierras porel estado, el primer asientodela columnade
propiedad, asientocero(0), tienecomopropietario al EstadoBolivianoyluegorecinse
-
inscribeelolospropietariosqueaparecenenelttuloejecutorial.
Funcinrecaudadora
Otra funcin importante que cumplen las oficinas de Derechos Reales del pas es la de
recaudacin,atravsdelcobroporlosserviciosprestados,conbaseenarancelesypreciosde
valoresestablecidosmedianteResolucinSenatorial.
ElPoderJudicial,atravsdeestasoficinas,generaingresosquesonutilizadosparamantener
ymejorarlosserviciosprestadosyatenderotrasobligaciones,talelcasodeinfraestructuray
equipamiento,creacindenuevosjuzgados,capacitacindefuncionariosjudiciales,etc.,ya
queel presupuestoasignadoporel Estadoal PoderJudicial esescasoe insuficiente para
cubrirlasrenovadasnecesidadesdeste,emergentesdelosrequerimientosdelapoblacinde
unamejoradministracindejusticia.
Otrasfunciones
DentrodeotrasfuncionesquetienenlasoficinasdeDerechosRealesseencuentranladel
resguardo de informacin, la de elaboracin y extensin de testimonios de documentos
privadosreconocidos,encumplimientodelartculo4delaLeydeInscripcindeDerechos
Reales, concordanteconel artculo1547pargrafoIII del Cdigocivil y53delD.S. N
27957 la de otorgar segundos testimonios y fotocopias legalizadas de los documentos privadosqueestnbajosucustodia,ascomode,requirindoseparaelefecto,ordenjudicial,
conformealArt.53delD.S.N27957.
II.6. LEGISLACINCOMPARADA
En este subtitulo, se desarrolla el funcionamiento el desarrollo del Derecho registral
inmobiliarioenotrospases.
ElregistrdelosDerechosRealesenlarepblicadelPer
Elprocedimientoregistralseiniciaapartirdelapresentacindelttuloenlaoficinadeldiario
seiniciaelprocedimientoregistral,enestepaslanormadeprocedimientodelregistroesel
-
ReglamentoGeneraldelosRegistrosPblicos.
Deacuerdoalanormareferida,loslegitimadosparasolicitarlaregistracin;eselpropietario
osurepresentantedebidamenteacreditado;
Unaspectodeimportancia, sonlosmecanismosquefacilitanlapresentacindel ttuloal
registroatravsdelasdenominadasoficinasreceptoras,quienhacenlasvecesderecetores
nicamentepornosercompetentesparaelregistro,ydebenremitiraotraoficinadenomina
oficinadedestinolasolicituddeinscripcin,vafax,emailuotroidneojuntoconel
proyectodelasientodepresentacin,paraqueasuvezlaoficinadedestinoeneltrminode
24 horas de recibida la solicitud extienda el correspondiente asiento de presentacin; la
prioridad en este caso se obtiene con la extensin del asiento por parte de la oficina
destinataria.
ElregistrdelosDerechosRealesenlarepblicaArgentina
EnlarepblicaArgentina,latcnicaaplicadaesladelFolioReal,perolamismatieneunaley
marcoanivelnacionalyleyeslocalesaniveldecadaprovincia.
FuelaLeyNacional17.801laquecreelFolioReal,paraquecadaInmuebleobtengasu
FichadelFolioenlaquedebaasentarsedeformacronolgicalosasientosgeneradosporlos
documentosquesepresentanparasuinscripcinoanotacinylosCertificadosdeDominio,
similaralcontextonacional,ElFolioRealpermiteteneragrupadoslosasientosdeunmismo
inmuebleyotorgalapublicidaddelaSituacinJurdicaRegistraldelInmueble.
Demaneramuyparticular,latcnicaregistralcuentacondosmtodos:
Folio Real: El mismo se encuentra asentado de forma mecanogrfica en las fichas,
actualmente no se incorporan ms matrculas a este mtodo, sino solo se asientan los
movimientosqueseproducen.
FolioRealElectrnico:Estesistemaeselactualyserealizamedianteelsistemainformtico,
lo que significa que todos los datos que se imprimen en la ficha correspondiente, se
-
almacenanenunabasededatos,loquepermiteunmejoraccesoalmismodesdeelsistema.
ExistendostiposdeFichas:
FichaAenlaqueseasientatodolosdatosdelinmueble,comolosRegistro(ademsde
subinscripcionesyaclaraciones),yloscertificadosqueseproduceninherentesalmismo,los
datosconsignadosson:
I.2.2. RubroMatricula:
SeccinyNmerodeMatrcula
NomenclaturaCatastral
I.2.3. RubroDescripcindelInmueble:
DescripcindelInmueble
RegistracindeAntecedentes
Partida
I.2.4. Columnaa):TitularidaddeDominio
I.2.5. Columnab):Otrosderechos,gravmenes,limitacioneseinterdicciones
I.2.6. Columnac):Cancelaciones
FichaBEnestafichaseadjuntaaunaFichaA,enloscasosqueseproduzcaunamensura
sobreuninmueble.SeasientalacartuladelPlanoylosasientosquetenganrelacinconlas
parcelasquesurgendelmismo.
-
CAPITULOIII
FUNDAMENTOSEMPRICOSY
FCTICOSDELATESIS
III.1.ANLISIS ESTADSTICO E INTERPRETACIN DE LAS
ENCUESTAS
Aobjetodelograrinformacinlomsaproximadadelarealidad,quepermitalaverificacin
delahiptesis,sehandirigidoencuestasalaspersonasquerealizanalgntipodetrmiteen
-
lasoficinasdeDerechosReales,cuyosresultadossepresentanyanalizanacontinuacin.
La interpretacin de la informacin emprica lograda en el trabajo de campo por la
aplicacin de la encuesta, se realiza inicialmente presentando cuadros y grficos de
porcentajesquecentralizanlasrespuestasobtenidasporpregunta,yseguidoseprocedeal
anlisisdelosmismos.
La interpretacinde la informacinemprica recolectada, se la realiza considerando las
variablesdelahiptesisdeestudio.
III.1.1. Aspectosgeneralesdelamuestra
Inicialmente se analizan las caractersticas generales de los sujetos encuestados
(comoseredad,sexo,yocupacinuoficio)delasiguientemanera:
Fuente:Elaboracinpropia.
Parmetrosporgrupoetreo NdePersonas PorcentajeEdad De18a20 20 7%De21a30 107 38%De31a40 82 30%De41a__ 69 25%
-
Fuente:Elaboracinpropia.
Con fines de poder realizar una interpretacin evidente sobre los resultados
alcanzados la realizacin del trabajo de campo, se ha ordenado a la poblacin
encuestadaporconjuntosporedaddelasmismas,mediantegruposetreosdela
siguientemanera:
Elgrupopredominante,sonlaspersonasqueestncomprendidasentrelos21y30
aos de edad, lo que implica que se trata mayormente de personas que estn
constituyendosupatrimonio,ysonellosquienesprincipalmenterealizantrmites
anteoficinasdeDerechosReales.
Ensegundolugarestnpersonascuyasedadesestncomprendasentre31y40aos
deedad,porsucaractersticadeserpersonasadultas,sonquienesrealizantrmites
relacionadosconelFolioReal,caberesaltarqueenestegrupoestncomprendidas
mayormentepersonasconformacintcnicayprofesional.
Eltercergrupoidentificado,sonlaspersonascuyasedadesoscilanentrelos41aos
deedadenadelante,compuestopersonasyaconfamiliasconstituidas.
Unltimogrupoidentificado,sonlaspersonascomprendidasenlos18y20aosde
edad,deigualformaquelosanterioresgrupos,etaspersonastienenrelacinconlos
diferentestrmitesqueserealizananteDerechosReales.
Fuente:Elaboracinpropia.
Diferenciadegenero NdePersonas PorcentajeMasculino 147 53%Femenino 131 47%
-
Fuente:Elaboracinpropia.
Lacomposicinporgnerodelamuestraalaquesepudoaccedercomoresultado
del adelanteel trabajo decampo, es mayormente masculino; tal indicador da a
entenderquepersonasdesexomasculinoquienesmayormenteestnrelacionadas
conlarealizacindetrmitesantelasOficinasdeDerechosReales.
Profesinuoficioenlamuestra NdePersonas PorcentajeEstudiante 63 24%Profesional 39 19%Abogado 52 4%Empleado 27 10%Secretaria 19 5%Editor 4 3%Comerciante 24 4%Amadecasa 18 10%Jubilado 5 3%Profesor 9 2%Polica 7 7%Otros 11 2%
Fuente:Elaboracinpropia.
-
Fuente:Elaboracinpropia.
Lamuestrapresentavariedadencuantoaltipodeocupacindelosencuestados,en
ladistribucindelosformulariosdeencuestanosediscriminooptandoporquien
pudieratenermejorcriterio.
Enesesentidosehaencontradoquelamayoratienecomoocupacinelestudiante,
profesional,empleadospblicos,comercianteyamasdecasa.
III.1.2. Interpretacindelasencuestas
PreguntaN1
ConoceustedqueeselFolioReal?
Fuente:Elaboracinpropia.
Preg.N1.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeSi 27 4%No 251 96%
-
Fuente:Elaboracinpropia.
En razn de la grafica precedente, se evidencia que el 96% de la poblacin
encuestadanoconoceloqueeselFolioReal,esteindicadoresdepreocupacin
todavezqueenlasOficinasdeDerechosReales,todotrmitesolopuederealizarse
sobrelabasedelFolioReal,portantotodousuariodebeconocermnimamenteque
FolioRealeselnicodocumentodondeseregistrandatosrespectoalapropiedad
de bienes inmuebles, sus modificaciones, restricciones y cancelaciones, que
conllevanderechosmuyimportantescomosoneldepreferenciaypersecucin.
El 4%de los encuestados sealan si conocer el Folio Real, esta respuesta fue
proporcionadamayormenteporestudiantesdederechoyabogadosenejercicio,por
tantosepuedeinferirqueeslarelacinconelderechoolaexperienciademanera
continua,laqueleshapermitidoformarseunconceptodeloqueeselFolioReal.
PreguntaN2
Conoceladiferenciaentrefoliopersonalyfolioreal?
Fuente:Elaboracinpropia.
Preg.N2.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeSi 19 7%No 259 93%
-
Fuente:Elaboracinpropia.
El93%delosencuestados,sealaronnoconocerladiferenciaentreunFolioRealy
unFolioPersonal,elprimeroesunatcnicaquepermiteelregistroinmobiliarioen
relacinalinmueblemismo,yelsegundoesunatcnicaporelcualserealizael
registroinmobiliarioenrazndelaspersonas,estadiferenciadeberaserconocida
porlosusuariosdeDerechosReales,todavezqueambastcnicasderegistrose
encuentranvigentes,yaseaenlosLibros,enlasPartidasComputarizadasyenel
propioFolioReal.
Elrestante7%delapoblacinencuestada,indicaaquesiconocenladiferencia
entre Folio Real y Folio Personal, pero asocian el Folio Real al Documento o
Formulario del Folio Real, y no diferencian su existencia en tanto tcnicas de
registro,oculeslosdocumentosderegistroenlosqueseaplican.
PreguntaN3
LeesposibleinterpretartodoslosdatosqueseconsignanenelFolioReal?
Preg.N3.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeSi 29 10%No 249 90%
Fuente:Elaboracinpropia.
-
Fuente:Elaboracinpropia.
El90%de losconsultados, indicanno tener posibilidadde interpretacina los
datos que se consignan en el Folio Real, al cual califican de tener muchos
tecnicismos y no conllevar referencias sobre el significado de los mismos; al
respectolosencuestadosplantearonsugerenciassobrelanecesidaddeincorporar
referenciasoconceptosquepermitanalusuarioorientarseacercadelosdatosque
seconsignanenelFolioReal.
LainterpretacindelosdatoscontenidosenelFolioReal,esfundamentalparatodo
usuariodeDerechosReales,enraznaquelostrmitestienenefectividadporel
registro realizado, en ese sentido las inscripciones, aclaraciones, restricciones y
dems,debenconstarenelAsientocorrespondientetalcualconstaenlaEscritura
Pblicaqueloorigina.
Elrestante10%,diorespuestaaquesipuedeinterpretarlosdatosconsignadosenel
FolioReal,peroenalgunoscasossepudoevidenciarquelosusuariosconsideran
vlido un asiento si el mismo lleva su nombre, pero no ponen atencin si la
escriturapblicacorrespondeasutituloysicorrespondensusderechos.
PreguntaN4
PuedeidentificarconexactitudenunFolioReal,altitularotitularesdelderecho
propietariodeunbieninmueble?
-
Preg.N4.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeSi 26 9%No 252 91%
Fuente:Elaboracinpropia.
Fuente:Elaboracinpropia.
UnodelosobjetivosdelFolioReal,esevidenciarlaexistenciadetitularidadde
dominio sobre los bienes inmuebles, cada inmueble debe tener relacinconun
titular apartir desuregistroenlasoficinasdeDerechosReales; enlarealidad
emprica el 91%de las personas a quienes se dirigi la encuesta indican tener
dificultadenesteaspecto.
Los encuestados en promedio de 91%, dieron respuesta a que el obstculo
justamenteseoriginaenlaColumnaA,todavezquecuandoenlamismaexisten
variosAsientos,encadaAsientoseevidencianyreiteranmuchosdatos,ynose
puede identificar quien o quienes finalmente son los titulares del derecho
propietario;consecuentementelaconsignacindeaclaracionesysubinscripciones
enlaColumnaA,confundealusuarioenlaindividualizacinyprecisindela
titularidaddedominiosobreundeterminadobieninmueble.
Elrestante9%,diorespuestaensentidodequesipuedeidentificaraltitulardel
derechopropietario,peroalgunossealanquedebesersuficientequesunombre
figure en la columna A, empero muchos desconocen de que la vigencia del
derechopropietariosolosededuceapartirdelalecturadelosdatosconsignadosel
-
ltimoasiento,porlainterpretacinrealizadaporlaOficinadeDerechosRealesno
setomaencuentaelTtulo.
Otroaspectodeimportanciaquedesconocenlosusuarios,eslanecesidaddela
existencia del tracto sucesivo entre los Asientos consignados; pero
independientemente de la existencia de varios asientos en la Columna A,
DerechosRealesalaseverarqueelultimoasientodeestaColumnaeselvalido,
premeditadamente rompe ese tracto, es decir la relacin entre el antecedente
dominialylatitularidaddedominio;alosfinesdelosderechosdepersecuciny
preferencia,quelepermitealFolioRealadquirirlacaractersticadeoponibilidadal
FolioRealensucalidaddedocumentooinstrumentopblico.
PreguntaN5
EncasodenopoderinterpretarlosdatosconsignadosenunFolioReal,aquien
acude?
Preg.N5.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeAbogado 157 57%Tramitador 81 29%Otro 38 14%
Fuente:Elaboracinpropia.
Fuente:Elaboracinpropia.
-
Lafaltadeinstrumentosoguasquepermitaninterpretartododatoconsignadoel
FolioReal,tienegranincidenciaenelusuario,quiennecesariamentedebeacudira
terceraspersonasparapoderconocercualelcontenidodelFormularioFolioReal.
El57%delosencuestadosindicanquerecurrenaabogados,ypresuponiendoque
estosprofesionalestienencapacidaddeinterpretarlosdatosdetalladosenelFolio
Real, perola realidadempricademuestraqueinclusomuchosprofesionalesdel
derecho desconocen la materia de derecho registral y consecuentemente los
aspectosqueevidenciaunFolioReal.
El 29%de la muestra, respondea que en caso de no poder interpretar lo que
evidenciaunFolioReal,recurrealostramitadores,esdepreocupacinquesedeba
concurrirparasolicitarorientacinapersonasquesibienpuedenconocerdela
tcnica jurdica, carecen de formacinen el campodel derecho, y los usuarios
arriesgansusgestionesanteunaimposibilidaddeinterpretacin.
Relacionandolosporcentajedeusuariosquerecurrenatramitadoresyabogadosa
paraconseguirunaexplicacinllanaycomprensibledelainformacinconsignada
enelFolioReal,setienequeesel86%delamuestraquienesnopuededilucidarlos
datosdelFolio.
El14%,sealoqueencasodenoentenderlainformacin,losmismosrecurrena
familiares,funcionariosmunicipales,arquitectosyotros,loquesignificaqueexiste
undescuidoporpartedeDerechosReales,alnoofrecerinformacinsuficientea
losusuarios.
PreguntaN6
Qutipodeinconvenientesleocasionaelnopoderinterpretaroportunamentelos
datosquemuestraelFolioReal?
Preg.N6.Respuestaobtenida NdePersonas Porcentaje
-
Complicacionesjurdicasy/oadministrativas 166 60%Erogacioneseconmicas 71 25%Prdidadetiempo 25 9%Otro 16 6%
Fuente:Elaboracinpropia.
Fuente:Elaboracinpropia.
Lainvestigacintienecentradosuanlisisenlanecesidaddelamodificacindelos
datos que seconsignanen el Folio Real, para queexista la posibilidad de que
cualquierpersona(usuario),puedainterpretarsindificultadtodalainformacinque
sedetallaenelFormulario;yevitarseinconvenientescomolosquesesucedenenla
actualidad.
El 60% de la muestra encuestada, seala que al no haber interpretado
oportunamente la informacin consignada en su Folio Real, ha tenido que ser
pasibleacomplicacionesjurdicasy/oadministrativas,materializadasenprocesos
judicialesyadministrativos.
Ntese en relacin a la respuesta anterior, que independientemente a que los
usuarios hayan tenido el asesoramiento de profesionales en el derecho u otro
entendidoenlamateria,deigualformahantenidoexperienciasnegativas
PreguntaN7
Quinformacinnodeberaevidenciarelfolioreal?
-
Preg.N7.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeLacolumnadecancelaciones 192 69%Lashipotecasygravmenescanceladas 71 26%LassubinscripcionesenlaColumnaA 15 5%
Fuente:Elaboracinpropia.
Fuente:Elaboracinpropia.
Laspersonasencuestadasenun69%,sealanaquegeneralmentelaColumnaC
delFolioReal,seevidenciavaca,ydesdeesaperspectivanoleencuentranutilidad.
Otraspersonasdentroestemismoporcentajesealanaquenodeberamostrarseen
esta Columna ningn tipo de informacin, as se trate de cancelaciones sobre
restriccionesygravmenes,todavezquealmostraresainformacinenelFolio
Real,segeneradudasobrelacapacidadeconmicadelaspersonasqueenalgn
momento hubieran sido (o son) deudores, aspecto que se considera adems
atentatorioalosderechosdelaintimidad.
Otra informacin con la que la poblacin no demuestra su acuerdo, es la que
evidencialaColumnaBenlaactualidad,respectoarestriccionesygravmenes
que fueroncanceladas, toda vez que su exteriorizacin permanente en el Folio
genera en instituciones financieras principalmente o personas naturales
(acreedores),criteriosdeinsolvenciarespectodelostitularesdedominiodebienes
inmuebles.
-
EnlainterpretacindelosdatosqueseconsignanenelFolioReal,laproblemtica
mayorestenlainformacinqueevidencialaColumnaA,respectoalacantidad
asientosqueseregistranporsubinscripcionesyaclaracionessobrelatitularidadde
dominio;alrespectoel5%delapoblacinencuestadadarespuestaenraznaque
enestacolumnanosedeberanmezclarAsientosdesubinscripciones,aclaraciones
ytitularidadsobreeldominio.
LaColumnaAreferidaalatitularidaddeldominiosobreelbieninmueble,por
consignarinformacintanimportanteyquedebesercaracterizadaporel tracto
sucesivo,portantonopuedepresentarambigedades.
PreguntaN8
Qu aspectos deberan incorporarse en el Folio Real, para su interpretacin
sencillaporcualquierusuario?
Preg.N8.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeSustituirlaColumnaC,habilitndola,soloparasubinscripciones 216 78%Evidenciarnicamentelosgravmenesehipotecasvigentes 62 22%
Fuente:Elaboracinpropia.
Fuente:Elaboracinpropia.
-
Lamayoradelaspersonasencuestadasenel78%,respaldanaquedebasustituirse
lacolumnaC,aobjetodequeselahabiliteparaqueenellaseregistrentodaslas
modificaciones,subinscripcionesytransferenciasparcialessobrelatitularidaddel
Dominioy/oenlosdatosdeDominiosobreelinmueble,liberandoalaColumna
AsoloparaconsignardatosrespectoalaTitularidadsobreelDominio,aobjeto
demantenereltractosucesivoentrelosasientosregistrados.
PreguntaN9
QuopinasobrelaposibilidaddemodificarelReglamentodeDerechosReales,
paracambiarelordenycontenidodelosdatosquedebeevidenciarelFolioReal?
Preg.N9.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeEstoydeacuerdo 239 86%Noestoydeacuerdo 23 8%Ninguno 16 6%
Fuente:Elaboracinpropia.
Fuente:Elaboracinpropia.
El86%delosencuestadosevidencianlanecesidaddemodificarelcontenidodel
Folio Real, desde la visinyexperiencia del Usuariofrente a la Institucinde
DerechosReales.
EsfundamentalqueseelaboreelformulariotomandoencuentaqueelUsuarioes
cualquierpersona,considerandoademsquesepuedeteneronoexperienciaen
trmitesounamplionivelcultural.
-
El8%,demuestraconformidadconlosdatosqueconsignaelFolioReal,estegrupo
correspondemayormenteaabogados,procuradoresyestudiantesdelacarrerade
derecho.
Unporcentajemenordel6%,prefirinoapoyarningunaposicin,justificandosu
posicinensuescasaexperienciaentrmitesantelasinstituciones.
PreguntaN10
QuotrosinconvenientesconoceporlaemisindelFolioReal,quedeberanser
mejoradosenDerechosReales?
Fuente:Elaboracinpropia.
Preg.N10.Respuestaobtenida NdePersonas PorcentajeSedebeofrecermayorinformacinalusuario 53 19%Sedemoramuchotiempoenlaemisindelfolioreal 21 7%Nosonentendibleslosdatostcnicos 35 13%LoserroresdeDDRR,nodeberanrequerirOrdenJudicial 49 18%Lasobservacionesnodebenseraconveniencia 42 15%Existenpocasventanillasdeatencin 54 19%Nosecoordinaconcatastro 11 4%Nosecumplenconlosplazos 13 5%
-
Fuente:Elaboracinpropia.
Almargendelaencuestarealizada,sehaotorgadolaposibilidaddequeserealicen
sugerenciasrespectoalasnecesidadesquedebesatisfacerelFolioReal,respectoa
sususuarios,consistentesen:
Ofrecer mayor informacin al usuario, quien pueda tener facilidad en
interpretartodalainformacincontendidaenelFolioReal
El tiempo en la emisin del Folio Real, debera ser menor, en los
seguimientosdetrmiteslosdocumentossereportanenprocesoderegistro
durante4das,yenesperaparafirmadelregistradordurante5das,locuales
injustificableporlasimplicidadqueaparenta.
LoserrorescometidosporelpersonaldeDDRR,nodeberanrequerirOrden
Judicial conforme el Reglamento, deberan ser subsanados por la propia
institucin y sin requerir mayor pago en desmedro de la economa del
Usuario.
Lasobservacionesnodebenseraconveniencia,deberanserconformeala
LeydeInscripcinenDerechosRealesyelReglamentodelaley,perola
arbitrariedadpararealizar estasobservaciones escomn, yel usuariono
tieneunlugardondepresentarsuqueja.
-
Existenpocasventanillasdeatencin,seregistranfilasconsiderablesenlos
ambientesdeDerechosReales,ymuchasestncerradas.
Nosecumplenconlosplazos,losdocumentosdemoranenregistrarseentre
los20dasyalgunasenmeses.
III.2.ANLISISEINTERPRETACINDEENTREVISTAS
Dr.JosVctorSuarez
RegistradordelaCiudaddeElAlto
El Folio Real, es un documento que busca proporcionar informacin completa del
antecedentedominial,tradicin,gravamenonoyotrosantecedentes,sobreunapropiedad,
portantoevidenciainformacincompletaaquelquetengaconocimientoyconozcadela
tcnicapuedainterpretarelFolioRealporqueesunformatodiseadoportcnicosabogados
quetenganconocimientossobreelregistroperolospropiosabogadosnoconocen.
Al no entender el usuario, es imposible que pueda interpretar por eso viene y pide
certificadosalodiales,vieneapreguntarsiestgravadoonotienegravamensudocumento,
ovuelveasacarunnuevofoliorealmuypocosocasicontadosconocenypuedenleere
interpretarlainformacinqueselesbrinda.
Elprofesionalyaesthabituadoypodrainterpretaroleerconlasparticularidadesquetiene
cadaasientodelacolumnaArespectodelatitularidaddedominio,losltimosasientos
toman validezel que sabe leer este tipo de asientos y todos los que le entienden la
ColumnaA,elquesabeleerlatienequesaberinterpretar,deduciendodelCdigoCivilentre
losartculos1538y1450elmarco.
Que se muestre nicamente los gravmenes vigentes en la Columna B, es lo ms
adecuado,paraunjuristalasanotacionespreventivasqueyahancaducadoautomticamente
por ley o de hecho esos datos no deberan salir pero por este sistema se mantiene, la
anotacinpreventivaprescritaseaporescriturapblicaoordenjudicialsedebecancelar
aqu no se aplica el principio de economa, de sanidad, de equidad oaqu hay mas
burocraciamasexigenciasmasintoleranciasihanpasadolosdosaosdeberacaducaripso
-
facto ese documento y la maquina debera anular esa columnano debera existir la
columnaC.
SedebecrearunasubColumnaparalasSubinscripcionesuncambiodenomenclatura,
utilizandolastresnomenclaturas,peroqueenhistoriaquedeenarchivos,yqueinternamente
sepuedallevarelregistroparaefectosdecarcterlegalafuturoparasupuestosopresuntos
quepuedanserdaadosensusderechos.
Lic.HernnCallapa
ResponsabledelServicioTcnicodeDerechoReales
La finalidad del sistema informtico del Registro de Derechos Reales, es digitalizar la
informacin relativa al registro de la propiedad y las restricciones que pudiera tener la
misma,atravsdelaBasedeDatosdelSistemaTemis,elserviciotcnicosolocontrolael
funcionamientooptimodelSistema,yeselPersonaldeDerechosRealesquienesingresanla
informacinparasuarchivo,nosotrossololesviabilizamostcnicamenteesetrabajo.
ConelSistemaTemissepuedetenermayorcontrolsobrelasdeficienciasqueexistanenla
tarjetadepropiedadespecialmenteenloquerespectaalacorrupcin,todavezqueyanadie
puedemanipularlainformacinunavezintroducidaenelsistema.
LaGerenciadeDerechosRealesyelJuezRegistrador,sonlosresponsablesdecontrolarque
el sistemafuncionecorrectamenteyquelosdocumentosseentreguensinposibilidadde
manipulacinensuinformacinregistrada.
ElSistemapuedeconalgunosajustestcnicos,cambiarladenominacindeunacolumnay
enviarademsaestacolumnadirectamentecualquiertipodeinformacinqueserequiera,
portantopuedeevidenciarnicamentelosgravmenesyrestriccionesvigentes,oensucaso
enviaraunanuevacolumnatodalaformacinrelativaamodificacionesysubinscripcioneso
ventasparciales,segnserequiera.
-
CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES
-
CONCLUSIONES
LanecesidaddemodificacindelosdatosqueseconsignanenelFolioRealsobreelregistrode
bienesinmuebles,sefundamentaenquelainformacinqueevidenciaestedocumento,debeserde
llanainterpretacinparatodotipodeusuarios,independientementedesuformacinonivelcultural.
ElDerechoRegistraltieneunatrascendentalimportancia, influenciayvigenciaenelquehacer
socialportantotieneunalcanceimportanteenlasrelacionessocialesysuaplicacinconformela
visindeDerechosRealesnoseajustaalarealidadsocial,portantonosatisfacesufinalidadde
servicioalasociedad.
Lo citado en el prrafo anterior se materializa en muchos aspectos como ser el hermetismo
burocrtico de los funcionarios de Derechos Reales, la arbitrariedad en la interpretacin del
ordenamiento jurdico, el tecnicismo aplicado sin considerar las condiciones socioculturales o
socioeconmicasdelosusuarios,aquienessoloseconfundeydesorientaenloqueeselderecho
registralysurelacindeestederechoconeldocumentodelFolioReal.
ElFolioReal,eselnicodocumentoqueotorgaderechopropietariosobrebienesinmuebles,as
mismoeselnicodocumentoenelquesepuedelimitarorestringirelderechopropietariosobrelos
mismos,enrelacinaloquedisponelanormativaenmateriadeDerechoRegistralcomoesel
Reglamento de inscripcin en Derechos Reales, por tanto solo se puede ejercer el Derecho
Constitucionalalapropiedadprivadacuandoexistapreviamentelosregistroscorrespondientes.
Se ha evidenciado que la publicacin de cancelaciones sobre restricciones y gravmenes a la
titularidaddedominioenelFolioReal,afectanalosderechosdelaintimidaddelaspersonasy
ademspermitenpresumirinsolvenciadelostitularesanteentidadesfinancierasyparticulares.
LapoblacinensumayoratieneunapercepcindeaceptabilidaddelFolioRealnegativa,enrazn
aquelosdatosqueseconsignanyevidenciansondemasiadotcnicos,ynopuedeninterpretarse
portantonosepuedecomprenderlainformacincontenida;enestepuntolapoblacineneltrabajo
decamporealizadohasealadoquepornopoderconoceroportunamentelainformacinsobreel
ejerciciodesuderechopropietarioenelregistrodelFolioReal,hatenidoqueserpasibleaproceso
judiciales,administrativos,erogacioneseconmicasyinversindetiempo.
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LaposibilidaddelaadecuacinyoptimizacindelFolioRealparaqueseadellanainterpretacin
porlosusuariosestenlapromulgacindeundecretosupremocomplementarioymodificatorioal
actualreglamentodeinscripcinenDerechosRealesD.S.27957.
El Derecho Registral, que se ha originado en los tiemp