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TTULO IIVALUACION DE PREDIOS URBANOS

CAPTULO AALCANCES Y FINES ARTCULO II.A.01Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin. ARTCULO II. A.02Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. ARTCULO II. A.03Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general. ARTCULO II. A.04Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire condicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales. ARTCULO II.A.05Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. ARTCULO II.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito. ARTCULO II.A.07En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. ARTCULO II.A.08El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren Otros TTULO IICAPTULO BMEMORIA DESCRIPTIVA ARTCULO II.B.09La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonificacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Antigedad de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones. ARTCULO II.B.10Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes.De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia. ARTCULO II.B.11La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. ARTCULO II.B.12El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. ARTCULO II.B.13Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres) ARTCULO II.B.14En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros. ARTCULO II.B.15El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se definen de la siguiente forma: Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables. ARTCULO II.B.16Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente. ARTCULO II.B.17Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: a. Declaratoria de fbrica. b. Certificado de conformidad de obra c. Licencia de construccin, mas plazo de ejecucin. d. El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. e. Declaracin jurada de autoavaluo. A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin. ARTCULO II.B.18En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes. ARTCULO II.B.19El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes. TTULO II CAPTULO CVALUACIN DEL TERRENO ARTCULO II.C.20Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. ARTCULO II.C.21A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos. ARTCULO II.C.22El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a. El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. b. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento. ARTCULO II.C.23El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a. El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. b. Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. c. El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b) ARTCULO II.C.24La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento: a. El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que:SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado.a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. b. La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTCULO II.C.25La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT. ARTCULO II.C.26La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTCULO II.C.27La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6. ARTCULO II.C.28La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15 ARTCULO II.C.29Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o ?uvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria. ARTCULO II.C.30La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: a. En medidas lineales En terreno plano 0.5% En terreno accidentado 0.8% b. En reas En terrenos de forma regular 2.0% En terrenos de forma irregular 2.5% En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan. TTULO IICAPTULO DVALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ARTCULO II.D.31En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores:En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin.Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante.El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE) VSN = AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante. D = P / 100 x AT x VUE El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula: VE = AT x VUE (1-P /100) Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34. ARTCULO II.D.32Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. ARTCULO II.D.33Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme. ARTCULO II.D.34La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado. TABLA N 1PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS Antigedad(en aos) Material Estructural Predominante ESTADO DE CONSERVACIN

Muy Bueno% Bueno

% Regular

% Malo

%

Hasta 5Aos ConcretoLadrilloAdobe 005 5815 102030 556065






Hasta 35Aos ConcretoLadrilloAdobe 151835 202645 253860 7078*




Ms de50 Aos ConcretoLadrilloAdobe 273055 323865 375080 8290*

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TABLA N 2PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACINo ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES o INSTITUCIONES Antigedad(en aos) Material Estructural Predominante ESTADO DE CONSERVACIN

Muy Bueno% Bueno

% Regular

% Malo

%



Hasta 15 Aos ConcretoLadrilloAdobe 5817 101627 152842 606877






Hasta 45Aos ConcretoLadrilloAdobe 233247 284057 335272 78**


Ms de 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 294057 344867 396082 84**

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TABLA N 3PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS Antigedad(en aos) Material Estructural Predominante ESTADO DE CONSERVACIN

Muy Bueno% Bueno

% Regular

% Malo

%






Hasta 30Aos ConcretoLadrilloAdobe 152134202944 254159 7081*




Hasta 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 273754324564 375779 82**

Ms de 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 304159 354969 406184 85**

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TABLA N 4PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES Antigedad(en aos) Material Estructural Predominante ESTADO DE CONSERVACIN

Muy Bueno% Bueno

% Regular

% Malo

%










Hasta 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 273754 324864 426079 ***

Ms de 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 304160 355270 446484 ***

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TTULO IICAPTULO EVALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde:VTP = Valor total del predio.VT = Valor del terrenoVE = Valor de la edificacinVI = Valor de las instalaciones fijas del predio.VOC = Valor de las obras complementariasSolo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.36Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados. TTULO IICAPTULO FVALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN ARTCULO II.F.37En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: (a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.(b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. ARTCULO II.F.38En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTCULO II.F.39En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales. ARTCULO II.F.40El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

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