Repblica Bolivariana De Venezuela. Universidad Nacional Experimental Rmulo Gallegos rea: Ciencias Polticas Y Jurdicas Programa: Derecho. Unidad Curricular: Derecho Especial y Garanta Internacional. Modulo De Aprendizaje I: Contratos y Garantas. Valle Guanape; 25 de Octubre de 2.011 Profesora: Abg. Jos Manuel Fernndez Bachiller: Julio Rodriguez. TEMA 5: MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES I.- Venta de Muebles e Inmuebles. Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicacin de stos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislacin trae varios casos en que la transmisin del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligacin de dar; se efecta en un momento posterior a aquel de la celebracin del contrato y entre estos casos tenemos: Muebles:a) Peso, Cuenta y Medida.

b) Alzada o en Globo. c) A Prueba. d) Ensayo Previo. e) Venta Futura. f) Venta Aleatoria. Inmuebles:a) Venta por Cabida y en Globo.

b) Venta "De Visu".

Muebles.A-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se est diciendo que es imperfecto el contrato porque ste ya se produjo o ya se origin, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueo. Artculo 1.475 "Cuando se trata de mercancas vendidas con sujecin al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas". La modalidad que trae este artculo es que el efecto real automtico de la venta, que est contenido en el artculo 1.161, en este caso no funciona. Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia automtica de la propiedad. La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, est tambin en el artculo 1.161 , porque si el comprador y el vendedor estn de acuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artculo 1475 el riesgo es para el vendedor. Entonces este artculo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales establecidos en el artculo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida o contada para que la venta se perfeccione. Ejemplo: Si se es propietario de un almacn y un sujeto "X" visita a ste en calidad de comprador; l quiere comprar 50 latas de manteca, el dueo acepta la comprar l informa que no hay problema, se las vende. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacn y que en 15 minutos estara de vuelta, al salir ste del almacn ocurre un terremoto y se destruye el negocio Quin pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a

pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y no se ha medido. B-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo se refiere al conjunto total o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas de mercancas se perfeccionan inmediatamente. Artculo 1.476 "Si, al contrario, las mercancas se han vendido alzadamente o en globo. La venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideracin al peso al nmero o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mrito de esto ha sido nicamente para determinar el monto del precio". Ejemplo: Si se es propietario de un almacn y un sujeto "X" visita a ste en calidad de comprador; l quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueo acepta la comprar l informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacn y que en 15 minutos estara de vuelta, al salir ste del almacn ocurre un terremoto y se destruye el negocio Quin pierde las latas de manteca? El Comprador, porque se consinti la venta, se est comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar ni a medir. C-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho conocer su aceptacin en el plazo fijado por el uso, es decir, son objetos que se venden con la condicin que los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que est comprando es lo que desean. Artculo 1.477 "En cuanto a las mercancas que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptacin en el plazo fijado por la convencin o por el uso". Aqu la modalidad no funciona como condicin suspensiva porque el comprador solo est obligado a probar, no a comprar. El nico obligado que aparece aqu es el vendedor: est obligado a vender. De manera que la modalidad esta aqu en que se ha transformado esta venta en unilateral: el nico obligado es el vendedor. Por la va del pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral, porque eso sera ir contra una de las caractersticas esenciales de la venta: la bilateralidad. Pero el legislador si puede entrar a lo esencial, y aqu, para salvar situaciones, lo hace. Impone al comprador la obligacin de probar pero

no de comprar ; el nico obligado desde el punto de vista del contrato es el vendedor. D-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan, hechos bajo condicin suspensiva, es decir, hay cosas que bien sea porque est, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que estn hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. Artculo 1.478 "La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condicin suspensiva". Debemos recordar que una venta estar sujeta a condicin suspensiva cuando el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. Aqu hay una condicin suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo, y si el resultado o anlisis de ese ensayo sale bien, el comprador est obligado a comprar porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a l. E-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir. Esta venta es vlida, salvo los casos previstos en los artculos 1.156 y 1.484 del cdigo civil donde la prohibicin nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son: a) La venta de rei speratae, en la cual las partes subordinan la operacin a que la cosa llegue a existir. b) La venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad. Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente vlido, pero est sometido a la condicin de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula. F-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no est determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta

vitalicia, en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durar toda la vida del que la recibe. El alcance econmico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de la duracin de la vida de la otra parte. Y el contrato ser ms o menos ventajoso segn sta viva poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre s el riesgo de que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, etctera. Hay una estrecha analoga entre condicin y contrato aleatorio; en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que est en juego en la condicin es la existencia misma de los derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensin de esos derechos. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos; as, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnizacin se debe si ocurre la condicin prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de una cosa futura, etctera. En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio econmico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. Por excepcin, puede admitirse la aplicacin de la lesin a los contratos aleatorios, cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carcter que ni la misma alea pueda justificarla. As, por ejemplo, cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho ms de lo que ella valdra, aun existiendo. En efecto, cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecer menos precio de lo que ella vale. Pedro ofrece 100 por una cosa que, de existir, valdr 200. El contrato es normal; ninguna de las partes podr invocar la lesin. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100, el contrato puede resolverse por lesin, porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le ser siempre ventajoso. Inmuebles. A.) Venta por Cabida: Aqu hay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es el contenido de inmueble, lo que dentro de los linderos. En este caso se acostumbra a expresar la cavidad del inmueble. Sobre todo refirindonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de

compraventa; puede que tenga menos o ms medida de lo que se crean en principio las partes. Yo voy a comprar un terreno y en principio se crea que el mismo tiene un rea de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o ms metros. Es por eso que nuestra legislacin a establecido algunas reglas que estn plasmadas en el: Artculo 1.496. "El vendedor est obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su cabida, a razn de tanto por medida, el vendedor est obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato. Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estar obligado a sufrir una disminucin proporcional en el precio. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada". En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general segn el cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato. Pero en la continuacin de el mismo "...Cuando esto no sea posible...", aqu si encontramos la modalidad. Como ejemplo. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5. 000 M2 a Bs. 300 M2. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. 000 M2. La diferencia de 1. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrir la disminucin proporcional en el precio. Cuando el legislador expresa... "o el comprador no lo exija...", se est refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que est vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la otra parcela. Pero si esa parcela es la nica, porque las adyacentes son de otro propietario, entonces no ser posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la disminucin proporcional en el precio. Esta es una accin "quanti minoris" Si se encuentra - y esta es la otra situacin- que la cabida es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligacin del comprador que se encuentra en este articulo). Pero esta obligacin est condicionada, as el excedente del precio pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada, porque en este caso el legislador habla de que el comprador puede "desistir" del contrato. No hay accin de desistir; aqu debe entenderse que se est hablando de rescisin.

Entonces, y esto es muy importante, si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisin. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. 000 M2 y resulta que esta solo tiene 4.000 M2, no puede pedir la rescisin. Si el vendedor no puede completarle los 5. 000 M2, la norma dice que lo nico que opera es le accin " quanti minoris" y deber quedarse con los 4. 000 aunque necesite 5. 000. Cmo se salva el comprador de caer en esta situacin? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio, sino la finalidad especfica del comprador para hacer la adquisicin. Ejemplo: Tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del rea porque mi capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada. B.) Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mencin a ciertos trminos que estn relacionados con la venta de cabida. Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se establece relacin entre cada medida y cada parte del precio. En primer lugar, el concepto del lindero. Es frecuente encontrarse con documentos donde los linderos aparecen as: "Fundo que eso fue del Sr. Miguel Rodrguez; y se sealan los metros. Eso es mayor seguridad, pero eso no es lindero. Esta situacin nos viene del derecho espaol. Utiliza los linderos en forma. Lindero es sinnimo de lmite. Lo conceptual del lindero seria as: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C, siguiendo en la lnea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z...; ese es lindero. Pero para mayor seguridad se seala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto, como sera que se sealara que entre los dos puntos hay dos kilmetros y all se encuentra la hacienda La Esperanza. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero. Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido, y ese contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido. Cuando estudiamos la parte final del artculo 1. 496, hablamos que all el precio se determina en funcin de la cabida. All lo importante es que el precio se determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2. 000 M2 que se vende a Bs, el M2. Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida. Por ejemplo, se compra un terreno de 2. 000 M2 por Bs. 1. 00.000,oo Esta ser una venta en globo, pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo tambin hay que hablar de cabida. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia jurdica y econmica a un aspecto, y en

otro momento le damos la importancia jurdica y econmica a otro aspecto distinto de la misma cosa. Veamos: tengo una parcela de 10. 000 M2 y puede vender una parte de ella dndole importancia para determinar el precio, a fragmentos de ella. Esa es venta por cabida. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinacin del precio. Esa es venta en globo. Los Artculos 1. 497, 98, 99 y 1. 500, se refieren a la venta en globo. Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de rea, de cabida. Lo que si debe fijarse es que en la determinacin del precio nunca se le da importancia a la cabida. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. NO se establece ninguna relacin entre cada medida y cada parte del precio. Articulo 1. 497. "En todos los dems casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitados, o de fondos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la identificacin del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresin de la medida no da lugar a ningn aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminucin del precio a favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en ms o menos habida consideracin al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulacin en contrario". En la primera parte del articulo se est refiriendo al objeto en dos formas: el objeto inmueble lo ve el Cdigo en dos aspectos; cuerpo determinado y limitado, fundos distintos y separados. Caso A: Caso B: "sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicacin del cuerpo vendido seguido de la medida "... Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la venta de parcelas; 1. "Venta de 5. 000 metros de terreno por Bs. ..... y 2. "Venta de una parcela de terreno 5. 000 metros por Bs. ..." En primer caso se comienza por la indicacin de la medida y en el segundo caso se comienza por la indicacin del cuerpo vendido seguido de la medida. En el antiguo derecho francs el tratamiento para el caso de que se comience por la indicacin de la medida que para cuando se comience por la indicacin del cuerpo vendido, es diferente, en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio, cuando resulte que se haya vendido ms o menos de lo estipulado.

Pero para nuestro Cdigo, el tratamiento es el mismo para los 2 casos. Sea como sea, los efectos son iguales. Y la continuacin de dicho artculo es clara, slo hay que referirse a lo que se quiere significar con... "Una veintava parte en mas o en menos, habida consideracin al valor de la totalidad de los objetos vendidos..." Aqu hay que calcular esa veintava parte en la relacin con el precio, mientras en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relacin con la cabida, con el contenido, con la superficie del inmueble. Entonces. Cuando se habla de venta por cabida, a tanto la medida, la diferencia para ejercer la rescisin se calcula en base al contenido, a la cabida, y para ejercerla, en el caso de venta en globo, se toma en cuenta la cuanta. Evidentemente que el comprador tendr que medir el terreno para establecer la diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso, sino el precio global. Aqu se invoca la cabida para hacer el reclamo, no para hacer el contrato. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco. Articulo 1. 498. "En el caso de que, segn el artculo precedente, haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses, si retiene el inmueble". Lo nico que hay que decir aqu es que no existe accin de desistir, la accin aqu es de rescisin. Y por otra parte habla el legislador de... "si retiene el inmueble ". Aqu no puede hablarse de derecho de retencin porque el comprador es el propietario. Es un trmino mal usado Ejemplo: Cuando un comprador decide adquirir unas hectreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolvares. Se puede medir despus si se quiere parcelar, pero en principio se est comprando en globo Ejemplo: Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolvares por todo el lote de carros, de esta manera se est comprando en globo.

C.) Venta "de visu": Es la venta que se hace a la vista , es decir, cuando se compra algo con solo verlo, sin importarle nada, y al aceptarlo se perfecciona, corriendo el riesgo desde el principio, es decir, campo a mi riesgo. II.- VENTA CON RESERVA DE DOMINIO I.- CONCEPTO: La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio". La venta con reserva de dominio constituye la ms enrgica proteccin del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles, de modo que facilita las ventas mobiliarias a crdito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores. En materia inmobiliaria, la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio; pero en materia mobiliaria, la proteccin legal del vendedor establecida en el Cdigo Civil se revel insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crdito. La reserva de dominio, al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros, asegura al vendedor una garanta que le permite vender a crdito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva, ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de prdida del precio. Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto econmico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposicin de clusulas exorbitantes.

II.- CAMPO DE APLICACIN DE LA LEY. 1. La Ley de Venta con Reserva de Dominio slo se refiere a las ventas mobiliarias, limitacin que respondi tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art. 1.480 CCV como con el escaso inters de la

reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal. 2. La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil, ya que la ley mercantil nada prev sobre reserva de dominio. III.- REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. El pacto de reserva de dominio desempea en la contratacin de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel preponderante, pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simultneamente su precio lo har a plazos, toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo, a pesar de que en fecha ms o menos prxima tenga lo suficiente, indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes sealada. Artculo 1480 CCV: "Lo dispuesto en el presente Ttulo no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crdito, con o sin reserva de dominio. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan". Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma: 1. Que haya validez de la reserva de dominio: La cesin de crdito del vendedor contra el comprador, comprende, asimismo, el dominio reservado. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos: A. Que se trate de una venta a plazo a crdito. Artculo 1 L.V.R.D.- El comprador adquiere la cosa con el pago de la ltima cuota del precio. B. Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. (Art. 1 L.V.R.D). C. Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2 L.V.R.D), los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas. D. Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformacin cuando no sean identificables despus. (Art 2 L.V.R.D.). E. Que la transferencia est subordinada al pago del precio. (Art 1 L.V.R.D.).

F. Que la reserva no tenga una duracin mayor de 5 aos. (Art 10 L.V.R.D.). La Ley no lo dice expresamente, pero se toma en cuenta a partir de la celebracin de la venta. G. Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador. Adicional a estos, para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros, tienen que darse las siguientes circunstancias: A. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.) B. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolvares (Art. 3 L.V.R.D.) C. Que las cosas vendidas no estn destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave dao para ste (Art. 3 L.V.R.D.). D. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio, establecidas en el Art. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra - venta de determinados bienes muebles. Las formalidades exigidas por la L.V.R.D son las siguientes: Artculo 5 L.V.R.D:"Los contratos de venta con reserva de dominio, slo tendrn efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesin y domicilio del vendedor y del comprador; descripcin, exacta de la cosa, con referencias de su elaboracin industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, con indicacin de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas. b) El documento respectivo, deber ser autntico, legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador". Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello,

agregar cuanto ellos consideren necesario, ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mnimos, para que sea oponible a terceros.

IV.- EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. 1.- Situacin del Vendedor: a) El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condicin resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio. b) La propiedad que se ha reservado el vendedor slo tiene fines de garanta. c) Pagado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente, segn los casos, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automticamente sin necesidad de actuacin alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho comn, en materia de condicin. d) La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradicin y en cuanto al saneamiento, la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garanta convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de mantenimiento requeridos". 2.- Situacin del Comprador: a) El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condicin suspensiva. b) El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condicin se cumpla o se vea fallida. c) El comprador est obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera. d) El comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorizacin expresa del propietario.

e) Por ltimo, el comprador est obligado a notificar al vendedor, dentro del trmino de 10 das, su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehculos o el cambio de lugar del mueble en los dems casos, con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos.

3.- Efectos frente a Terceros. En principio, si se renen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros, dicha reserva es oponible a todo tercero sin distincin. Sin embargo, hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones: a) El adquiriente de buena fe en feria, mercado, venta pblica o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio, slo estar obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisicin. b) Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis (06) meses contados a partir del da en que debera ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio. c) Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el vendedor, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que d lugar al pago de una indemnizacin de seguro, el crdito del vendedor se considerar prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a ste, de las cantidades debidas por los aseguradores. V.- Resolucin y Prdida del Beneficio del Termino de la Reserva de Dominio. A. Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o ms cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dar lugar a la resolucin del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata

corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del trmino con respecto a las cuotas sucesivas. Para que exista la resolucin o perdida del beneficio del termino debe cumplir el numero de cuotas establecidas (Artculo 13 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio). B. Si la resolucin del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensacin por el uso de la cosa, adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a ttulo de indemnizacin, el juez, segn las circunstancias, solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podr reducirla indemnizacin convenida. El aumento del valor adquirido por la cosa quedar sin indemnizacin, en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando aqulla vuelva a ste por incumplimiento del comprador. (Artculo 14, 15 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio).

III.- VENTA DE PARCELAS. I.- INTRODUCCION. Antes de entrar en el tema, es necesario dar una definicin de la figura jurdica objeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenacin de un Inmueble por Parcelas es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porcin de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicacin, y que forma parte de una extensin mayor denominada Urbanizacin, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno. Tambin es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a una porcin o superficie de terreno que resulta de la divisin de una extensin mayor, que es susceptible de apropiacin individual y que cuenta con la dotacin de servicios pblicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos. Distinto seria hablar de un Lote de Terreno, en este ltimo caso, estaramos en presencia de un terreno que no necesariamente cuenta con servicios pblicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo. Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una Urbanizacin. Ahora, Qu es una Urbanizacin? Una Urbanizacin es el desarrollo de una extensin de terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con servicios pblicos tales como energa elctrica y dotacin de agua, entre otros. Ahora bien, cuando hablamos de Parcelamiento, nos referimos a la divisin

simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras caractersticas similares a las propias de las parcelas urbanas. II.- UBICACIN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS. La Venta de Parcelas se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales, junto con: La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio. La Ley de Propiedad Horizontal. III.- EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIN La ley especial de venta de parcelas establece las normas para la enajenacin de una porcin de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pblica (Art. 1 de la ley). Una vez tomada la decisin por parte de l o los propietarios de vender por parcelas, bien sea directamente, o a travs de una promotora, y antes de proceder a la enajenacin por parcelas, debe registrarse el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento por ante la Oficina Subalterna de Registro donde est ubicado el inmueble a parcelar. El Documento de Parcelamiento o Urbanizacin es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela.1) El Documento de Parcelamiento o de Urbanizacin debe cumplir con unas

caractersticas especiales y deber estar acompaado de otros documentos sin los cuales no podr ser registrado (Art. 2 Ejusdem). El documento debe contener:A. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por parcelas.

Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanizacin o parcelamiento, ya que ese documento ser la referencia de esa nueva porcin de terreno que ser protocolizada al ser enajenada individualmente.

B. La denominacin del inmueble, si la tiene, y su ubicacin, rea,

linderos, medidas y dems caractersticas que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar as como tambin las reas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar, as como tambin de las reas especiales que las variables urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanizacin o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas, Urbanizacin Loma Linda etc.C. La relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los veinte

aos anteriores, con indicacin de la naturaleza de estos ttulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los ltimos veinte aos.D. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en

relacin con el valor fijado para la totalidad del rea destinada a la venta a los efectos del artculo 13 de la ley. Ejemplo: si un inmueble tiene un rea de 140 m2 y se le ha fijado un valor total de 50.000 Bs., luego, una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40 m2 son destinados a las reas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada una, tenemos un rea total vendible de 100 m2 con un precio de 50.000 Bs. Como son 10 parcelas iguales, cada una costar 5.000 Bs. Como 5.000 es el 10% de 50.000, el porcentaje de cada una ser de 10%.E. El nmero de parcelas en que se dividir el inmueble conforme al

plano de urbanismo o parcelamiento, con indicacin a su vez del nmero de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificacin. La oficina de Ingeniera Municipal suministrar las variables urbanas, las cuales especificaran la zonificacin, residencial, comercial, comercial-residencial, industrial, mixta etc.F. Las condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento, y,

especialmente, la relacin de las obras y servicios esenciales con indicacin del trmino dentro del cual estarn terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, as como la constancia de la aceptacin de los respectivos proyectos por los organismos

competentes. Todos los proyectos de urbanizacin o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde estn ubicados, as como tambin deben estar aprobado por el ministerio del ambiente, instituto nacional de tierras INTI, o cualquier otro de ser necesario.G. Los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que existan

sobre el inmueble, con indicacin de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. Por ejemplo en el caso de una servidumbre.2) La obligacin de registrar el documento de urbanizacin o parcelamiento

pesa exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas por oferta pblica. (Art. 2 encab. Ejusdem). Solo pueden hacerlo los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a travs de un poder debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. El documento de urbanizacin o parcelamiento, es tambin llamado por algunos autores Documento de Referencias, ya que para la venta de cada una de las parcelas, el documento de enajenacin de dichas parcelas deber referirse al documento de urbanizacin o parcelamiento, identificando la(s) parcela(s) con sus linderos, medidas, rea, nominacin, as como tambin la fecha y datos de la protocolizacin de dicho documento de urbanizacin o parcelamiento.3) El pargrafo nico del Artculo 2 Ejusdem expresa La protocolizacin de

los documentos exigidos en este artculo podr ser hecha para sectores parciales de la urbanizacin o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso podrn ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. Es decir que podemos tener una porcin de terreno y dividirla en dos o ms sectores y solamente urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo.4) El

registrador parcelamiento:

no

protocolizar

el

documento

de

urbanizacin

o

Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales

del Artculo 2 de la Ley ejusdem. En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, a

menos que el acreedor hipotecario exprese su consentimiento de manera autntica para que sea destinado a la Venta por

Parcelas por oferta pblica (Art. 6 Ejusdem).5) Ser nula toda venta por parcelas y por oferta pblica que se haga sin que

previamente se haya registrado parcelamiento (Art. 5 Ejusdem).

el

documento

de

urbanizacin

o

6) El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta

pblica un inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanizacin o parcelamiento incurren en delito y sern castigados con prisin segn el Art. 5 Ejusdem.7) Las regulaciones del documento de urbanizacin o parcelamiento se

consideran parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten efecto para los causahabientes por cualquier ttulo.8) Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirn adicionalmente por la

Ley de tierras, y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas.9) Si con posterioridad a la protocolizacin del documento de urbanizacin o

parcelamiento las autoridades competentes modifican o reforman la zonificacin, esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deber estar acompaado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes.(Art. 4 de la Ley)10)

Por cuanto la enajenacin de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios, esta Ley especial dispone que Posteriormente a la protocolizacin del documento de urbanizacin o parcelamiento el Registrador no protocolizar el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pblica, si el documento de la hipoteca no indica la destinacin del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento, en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotacin marginal. (Art. 10 de la Ley). Protocolizacin de Ttulos de Propiedad Y Otros Derechos Reales Sobre Una Parcela: Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones; la primera de ellas es que sin el Registro del respectivo documento de urbanizacin o parcelamiento, El Registrador tampoco podr protocolizar los ttulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pblica (Art. 8, encab.). La segunda es que estos ttulos debern contener las menciones

11)

correspondientes al Registro del Documento de Urbanizacin o Parcelamiento respectivo, y la descripcin de la parcela en cuestin, de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicacin en el plano, acompaado del muy mencionado documento(Art. 8 apt. nico) IV.- VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO. A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado, la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas, por lo tanto dispone:1) Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, declara que es

Anulable a peticin del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. Tambin podr el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento. (Art. 9, encab.). estas disposiciones son de inters pblico, sin embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores y promotores, mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que hagan los compradores.2) Anulado el contrato sern sancionados con prisin a instancia del adquirente

cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razn del contrato, cuando los pagos recibidos sea a razn de letras de cambio u tros documentos negociables emitidos en su ejecucin, o cuando hubiese transmitido tales ttulos. (Art.9 apt. nico).