Tesis doctoral: VALOR DE MERCADO Y PERCEPCIÓN DE LA ...

Barcelona, Febrero de 2016

Doctoranda: Silvia Spairani Berrio

Director/Tutor: Dr. Arq. Josep Roca Cladera

Universidad Politécnica de Cataluña, UPC | Departamento de Tecnología de la Arquitectura

DOCTORADO EN GESTIÓN Y VALORACION URBANA Y ARQUITECTÓNICA

Centro de Política de Suelo y Valoraciones, CPSV

Tesis doctoral: VALOR DE MERCADO Y PERCEPCIÓN DE LA CALIDAD DE LOS

MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN. Aplicación en pavimentos y revestimientos

interiores en el uso residencial

Organización de la exposición

2

Tomo I

o L’interesse del soggetto in esame

o Obbiettivi, ipotesi e metodologia della ricerca

o Marco teórico de la investigación

Tomo II

o Análisis de la preferencia de la demanda de la calidad

o Conclusioni, limiti dell’esperimento empirico e future linee di ricerca

Tomo I. C.1. L’interesse del soggetto in esame

3

Qual è il ruolo della percezione della qualità dei materiali da

costruzione nella determinazione del prezzo di una propietà ad

uso residenziale e come questo aspetto potrebbe essere

correttamente introdotto in una stima comparativa?

Il porre a confronto aspetti soggettivi (percettivi) e

fenomenologia oggettiva del valore di mercato risulta

l’aspetto sicuramente l’interesse del soggetto in esame

Le scienze estimative in campo inmobiliare restano ancorate

all’approccio economico neoclassico e le procedure comparative per

la stima del valore di mercato non risultano in grado di tenere conto

degli aspetto soggettivi e contestuali relativi alla qualità dei materiali,

che spiegano molte delle desviazioni dei valori immobiliari dal più probabile

Prendendo in considerazione la mancanza a tutt’oggi di

studi specifici sull’impatto della qualità dei materiali da

costruzione nel calcolo della stima del valore di mercato

Tomo I. C.2. Obbietivi della ricerca

4

Il’obiettivo principale è quello di costruire un indice

sintetico della qualità percepita dei materiali da

costruzione ad uso residenziale come punto di

riferimento per la condivisione di una scala di valore

utilizzabile nei settori tipici delle stime immobiliari

5

In relazione ad altri lavori di ricerca sperimentale condotti nell’ambito del

settore delle stime inmobiliari, si intendono sottolineare i caratteri di

originalità e interdisciplinarietà de le ipotesi di prendere in considerazione,

sia il livello di accettazione dei materiali da costruzione da parte della

società, sia il loro livello di qualità tecnica.

Occorre dunque considerare allo stesso modo la qualità tecnica (CTO),

l’appeal estetico (CES), nonché il valore-utilità del bene e la sua

influenza sulla stima del valore di mercato.

CPM ≠f[(CTO)+(CES)]

CPM=f[(CTo),(CES)]

Tomo I. C. 2. Ipotesi della ricerca

Tomo I. C. 2. Ipotesi della ricerca

6

1 L’accettazione di un determinato materiale da parte della domanda e la

sua produzione dipenderanno dalla percezione della qualità dello stesso.

2 La scelta del materiale dipende, sia dalla sua posizione all’interno

dell’appartamento, sia dalla sua applicazione dal punto di vista costruttivo

3 Si stabilisce una forte relazione d’interazione tra qualità tecnica ed

estetica, tale per cui l’effetto tra le due, piuttosto che additivo e

proporzionale (è sinergico)

4 Un maggior appeal estetico significherà che il gradimento del materiale

da costruzione dall’acquirente risulta positivo (incremento del valore di

mercato) e quindi anche la sua disponibilità a pagare per l’immobile

risulta crescente

Tomo I. C. 2. Metodologia della ricerca

7

Si sviluppa in due parti:

una di tipo documentario, costituita dal framework teorico di

riferimento

una di tipo sperimentale, composta dalle indagini empiriche

sulla percezione soggettiva della qualità dei materiali da

costruzione ad uso residenziale, sia con l’utilizzo dell’analisi

fattoriale e in componenti principali e sia con l’utilizzo

dell’analisi congiunta.

Infine, è stata utilizzata una metodologia mista che

combina aspetti quantitativi e qualitativi.

Tomo I. C.3. Parte documental: Marco teórico

1. Las aportaciones de la Escuela Clásica del concepto “Valor-utilidad” y

su influencia en la estimación del valor de mercado”

Los economistas clásicos al sustentar la teoría del valor-trabajo (Ricardo, D.) y el

precio natural de las mercancías (Smith, A.) buscan objetividad en el valor de

cambio. La aportación más original de (Marx, K.) es la consideración de renta

absoluta (el producto de su valor, que no su precio de producción)

8

2. Las aportaciones de la Escuela Neoclásica del concepto “Valor-utilidad”

y su influencia en la estimación del valor de mercado”

Se consideró la distribución de la renta entre los diferentes estratos sociales

pero esta vez, bajo la premisa de establecer claramente los limites en el

comportamiento del sistema de mercado y su papel para asignar los recursos,

a través del cual se pudiera alcanzar el equilibrio racional en el mercado

(Marshall, A.) consigue que sea popular el uso de las funciones de demanda y

de oferta en la determinación del precio de equilibrio

Se fundamenta en el ámbito de la teoría axiomática de la elección del

consumidor, teniendo en cuenta sus preferencias pero también la heurística

que condicionan el comportamiento del individuo (Tversky, A y Kahneman, D)

La maximización del bienestar social debe ser el fin último de la sociedad, para tratar

de lograr “maximun felicitas”(Bentham, J.) Su crítica es la aportación de (Jevons,

W.) y representa el punto de partida para obtener una utilidad directamente medible

“utilidad cardinal”. El rechazo de (Pareto, V.) dio lugar a la “utilidad ordinal” el

individuo es capaz de establecer sus propias preferencias

MARCO TEÓRICO

9

Tomo I. C.3. Parte documental: Marco teórico

3. La teoría de la utilidad y el comportamiento del consumidor

4. Las aportaciones más recientes a la teoría del valor y su influencia

en la estimación del valor de mercado.

Ratcliff, R afirma que la metodología de estimación de valor de mercado

representa un modelo de predicción, en lugar de un procedimiento de

medición, de modo que sólo hay dos sistemas para predecir el valor: la inferencia

estadística y la simulación del mercado

Tomo II. C.4. Parte documental: Marco teórico

La percepción del consumidor respecto a la calidad, la calidad de

vida y su aplicación en la estimación del valor de mercado

No se debe conceptualizar el bien inmueble solo como el espacio físico

destinado al alojamiento de personas, de forma temporal o permanente sino

desde el punto de vista de la Neuroarquitectura. El diseño interior y

exterior de la vivienda debe poder ser capaz de transformar

positivamente la percepción del consumidor del espacio donde se

encuentra para darle bienestar subjetivo

10

El consumidor quiere un diseño funcional del bien vivienda eficaz

y con un equipamiento de calidad de materiales que favorezca su

bienestar y la mejora de su calidad de vida, dado que busca que

perdure en el tiempo.

11

Tomo II. C. 4. Metodología del análisis de la

preferencia de la demanda de la calidad con SPSS

Variables sociodemográficas (8v)

• Sexo

• Edad

• Estado civil

• Nivel de estudios

• M2 construidos

• Nivel de ingresos

del hogar

• Régimen de

propiedad

• Nº de personas del

hogar

Variables percepción estética (280v)

4 Zonas: 1. Baño/Cocina; 2. Galería/

Terraza; 3. Dormitorio/Salón; 4. Edificio

Encuesta de usuario:

• Acero patinado

• Plásticos

• Madera

• Materiales

cerámicos

• Pétreos

• Pinturas

• Silestone

• Vidrio

• Textil

19 materiales a utilizar en pavimentos

o revestimientos verticales:

12


• Sexo

• Edad

• Estado civil


• M2 construidos


del hogar

• Régimen de

propiedad


hogar


Encuesta de experto:

• Acero patinado

• Plásticos

• Madera

• Materiales

cerámicos

• Pétreos

• Pinturas

• Silestone

• Vidrio

• Textil

19 materiales:

Variables percepción de calidad (308 v)

4 Zonas: 1. Baño/Cocina; 2. Galería/

Terraza; 3. Dormitorio/Salón; 4. Edificio



13

Variables orden material elegido (24v)

Encuesta de experto:

2 Aplicaciones:1. Pavimentos; 2.

Revestimientos

8 Materiales: 1. Materiales cerámicos; 4.

Pétreos naturales y artificiales

7 Exigencias de funcionalidad: 1,

Propiedades (1. mecánicas; 2. físicas; 3.

relacionadas con el agua; 5. relacionadas

con el sonido; 6. químicas); comportamiento

(frente al fuego, frente al calor)

8 Ubicaciones: 1. Aseo; 2. Baño; 3.Cocina;

4. Galería; 5.T. cubierta; 6. T. descubierta;

7.Dormitorio; 8. Salón

6 Aspectos para la elección del material:

1. Calidad; 2. Precio; 3. Aceptación del

usuario; 4. Mantenimiento; 5. Limpieza; 6.

Idoneidad de uso.

Variables de aspectos de elección (144v)

Variables percepción de calidad (528 v)



14

Cálculo del tamaño muestral

Muestreo aleatorio simple sin reemplazamiento (N, n) donde N es el tamaño de la

población en estudio y n es el tamaño muestral.

d

qpZn

2

2

n= Tamaño muestral; Z2

= Cte. depende del nivel de confianza

p = % con el que se verifica el fenómeno en estudio

q = % complementario (1-p); d = precisión

Encuesta usuario: Margen error 5%Nivel confianza 95%p=50%

Encuesta experto: Margen error 5%Nivel confianza 95%p=90%

Pre-test: 44 encuestas (40 usuarios y 4 expertos)

Cuestionario final: 435 encuestas (400 usuarios y 35

expertos)

Fecha: Desde última quincena de marzo hasta primera

quincena de Abril de 2009



15

Análisis encuestas usuarios. Tabla 1 (pág. 277). Percepción estética usuario pavimento Materiales Baño Cocina Galería Terraza Dormitorio Salón Edificio Media Desv. t CV

Acero 0,79 0,98 0,88 0,83 0,48 0,52 1,20 0,81 0,25 0,31

Linolium 0,91 1,49 1,05 0,91 0,58 0,53 0,72 0,88 0,33 0,38

Parquet 1,96 1,12 1,46 1,84 8,13 8,28 2,74 3,65 3,15 0,86

Tarima 2,48 1,19 1,88 2,28 7,77 7,83 2,99 3,77 2,80 0,74

Panel prefabricado 1,60 1,89 1,56 1,62 3,75 3,81 2,05 2,33 1,01 0,43

Ladrillo caravista 0,37 1,36 1,30 1,57 0,35 0,39 1,57 1,13 0,52 0,46

Barro cocido 3,11 2,10 4,86 5,68 2,28 2,43 3,02 3,35 1,38 0,41

Azulejo 4,11 7,98 3,38 2,52 1,20 1,15 1,57 3,13 2,42 0,77

Gres rústico 5,80 4,10 6,15 6,55 3,61 3,80 4,02 4,86 1,25 0,26

Gres esmaltado 5,92 5,30 4,02 3,48 3,76 4,01 3,81 4,33 0,91 0,21

Gres porcelánico 6,75 5,21 5,48 5,01 4,53 4,72 4,35 5,15 0,81 0,16

Moqueta 0,51 0,30 0,30 0,28 4,13 3,26 1,09 1,41 1,61 1,14

Pizarra 3,37 4,06 3,46 4,21 2,26 2,60 3,77 3,39 0,73 0,22

Mármol 6,12 5,88 4,10 4,05 5,65 6,04 6,53 5,48 1,00 0,18

Granito 4,37 3,79 4,15 4,13 3,52 3,71 5,28 4,14 0,58 0,14

Pinturas 0,64 3,26 1,00 1,14 0,95 0,96 1,16 1,30 0,88 0,68

Silestone 2,32 4,01 1,79 1,56 1,29 1,25 1,51 1,96 0,97 0,49

Terrazo 3,38 1,47 4,57 4,61 4,12 4,28 4,88 3,90 1,17 0,30

Vidrio 1,45 4,50 1,22 1,31 0,93 1,07 1,58 1,72 1,24 0,72

N 19,0 19,0 19,0 19,0 19,0 19,0 19,0 19,0 19,0 1,00

Media 2,95 3,16 2,77 2,82 3,12 3,19 2,83 2,98 1,21 0,47

Error típ media 0,48 0,47 0,41 0,42 0,53 0,54 0,38 0,34 0,18 0,06

Mínimo 0,37 0,34 0,30 0,28 0,35 0,39 0,72 0,81 0,25 0,14

Máximo 6,75 6,72 6,15 6,55 8,13 8,28 6,53 5,48 3,15 1,14

Desv. Típica. 2,08 2,06 1,79 1,84 2,33 2,37 1,66 1,51 0,79 0,28

Cv 0,71 0,65 0,65 0,65 0,75 0,74 0,59 0,51 0,65 0,59

Tomo II. C. 4. Resultados del análisis de la


16

Análisis encuestas usuarios. Figura 10 (pág. 288). Percepción estética usuario pavimento

G1: Materiales peor percibidos, para todas

las aplicaciones de pavimentos propuestos:

acero, linóleum, ladrillo, silestone, vidrio, pintura,

panel prefabricado y moqueta.

G2: Materiales con una elevada

preferencia estética, únicamente para

pavimentos de la zona resto de estancias:

parquet y tarima.

G3: Materiales que, perciben

adecuadamente para cualquier

pavimento, grupo versátil: pizarra, granito,

terrazo, barro cocido, gres esmaltado, gres

porcelánico, gres rústico y mármol.

G4: Incluye un único material: azulejo.



17

Análisis encuestas usuarios. Tabla 8 (pág. 86). Percepción estética usuario pavimento

Varianza total explicada

Suma saturaciones al cuadrado de la extracción Suma saturaciones al cuadrado de la rotación

Com

ponente

1 Total

% de

Varianza

%

acumulado

Com

ponente

1 Total

% de

Varianza

%

acumulado

4,259 60,844 60,844 3,701 52,867 52,867

2 1,858 26,543 87,388 2 2,416 34,520 87,388

Aplicación propuesta Componente1 Componente 2

Media estética pavimento baño 0,933 0,258

Media estética pavimento cocina 0,742 -0,312

Media estética pavimento galería 0,945 0,169

Media estética pavimento terraza 0,883 0,230

Media estética pavimento dormitorio 0,094 0,977

Media estética pavimento salón 0,159 0,971

Media estética pavimento edificio 0,757 0,523

La variable que indica las

saturaciones de las variables

en esos factores representa el

grado en que cada variable se

relaciona en el factor

hipotético.

La C.1 resume, la información

contenida en la matriz de

datos originales, siendo la que

mejor contribuye a la

explicación de la varianza total

de la matriz de correlaciones.

La C.2 resume la información

restante, minimizando la varianza

residual y explicando el máximo la

varianza restante.



18

Análisis encuestas usuarios. Tabla 45 (pág. 366). Resumen general del ACP.

Análisis de componentes principales. Matriz de componente rotados

Pavimentos

Aplicación

propuesta ACP Baño Cocina Galería Terraza Salón Dormitorio Edificio

Estética

pavimento

usuario

C.1 0,933 0,742 0,945 0,883 0,094 0,159 0,757

C.2 0,258 -0,312 0,169 0,230 0,977 0,971 0,523

Calidad

pavimento

usuario

C.1 0,934 0,944 0,981 0,964 0,212 0,253 0,831

C.2 0,285 0,270 0,158 0,153 0,976 0,966 0,455

Calidad

pavimento

expertos

C.1 0,967 0,963 0,943 0,973 0,841 0,847 0,982

C.2 - - - - - - -

Revestimientos

Estética

revestimiento

usuario

C.1 0,906 0,900 0,929 0,721 -0,088 -0,025 0,458

C.2 -0,086 -0,140 0,267 0,501 0,914 0,947 0,700

Calidad

revestimiento

usuario

C.1 0,927 0,919 0,957 0,872 -0,00 -0,037 0,572

C.2 -0,028 -0,109 0,200 0,314 0,958 0,972 0,623

Calidad

revestimiento

expertos

C.1 0,950 0,948 0,956 0,821 0,190 0,198 0,427

C.2 0,196 0,219 0,241 0,482 0,951 0,964 0,821

2 componentes de calidad

subjetiva percibida de los

materiales.

En pavimentos: La C.1

materiales versátiles y la C.2

materiales percibidos

positivamente sólo para

aplicaciones específicas.

En revestimientos: La C.1

interrelaciona la estética y la

calidad de los materiales

exclusivamente de zonas

húmedas y exteriores,

integrando en la C.2 los

materiales que conforman la

variable resto de estancias y

edificio.



19

Encuestas expertos. Tabla 46 (pág. 369). Preferencias según el material y su ubicación en el uso residencial

Muestra por columnas los valores

de las frecuencias absolutas de las

distintas variables de los materiales

propuestos en función de su

localización en la vivienda

Materiales

Total N 35 Opción Aseo Baño Cocina Galería Fzh Dormitorio Salón Fre

Linolium 1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 0 0 0 0 0 0 0 0

3ª 0 0 0 1 1 0 0 0

Parquet 1ª 0 0 0 0 0 10 9 19

2ª 0 0 0 0 0 7 6 13

3ª 0 0 0 0 0 3 4 7

Tarima 1ª 0 0 0 0 0 12 12 24

2ª 0 0 0 0 0 5 5 10

3ª 1 1 0 0 2 5 6 11

Ladrillo Cv

1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 0 0 0 0 0 0 0 0

3ª 0 0 0 2 2 0 0 0

Barro cocido 1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 0 0 0 1 1 0 0 0

3ª 0 0 1 0 1 0 0 0

Azulejo 1ª 4 2 3 10 19 0 0 0

2ª 3 4 3 6 16 0 0 0

3ª 7 6 10 5 28 0 0 0

Gres rústico 1ª 2 3 2 1 8 0 0 0

2ª 5 3 5 9 22 0 0 0

3ª 4 4 2 4 14 3 3 6

Gres esmaltado 1ª 1 2 1 1 5 0 0 0

2ª 11 11 11 7 40 1 1 2

3ª 3 1 2 3 9 1 1 2

Gres porcelánico

1ª 23 23 25 19 90 6 7 13

2ª 5 4 3 3 15 4 3 7

3ª 1 3 0 2 2 1 1 2

Moqueta 1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 0 0 0 0 0 1 2 3

3ª 0 0 0 0 0 0 0 0

Pizarra 1ª 2 0 0 0 2 2 0 2

2ª 0 1 0 0 1 0 1 1

3ª 2 2 1 1 6 1 0 1

Mármol 1ª 3 4 2 0 9 3 6 9

2ª 7 7 3 1 18 11 9 20

3ª 9 8 6 3 26 9 10 19

Mármol comercial

1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 0 0 0 1 1 1 2 3

3ª 0 0 0 0 0 0 0 0

Granito 1ª 0 1 1 3 5 2 1 3

2ª 2 2 7 2 13 0 1 1

3ª 4 6 4 2 16 2 0 2

Gneis 1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 1 2 0 0 3 0 0 0

3ª 0 1 1 1 3 0 0 0

Biocalcarenitas 1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 1 1 1 1 4 1 1 2

3ª 0 0 0 0 0 0 0 0

Pinturas 1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 0 0 0 2 2 3 3 6

3ª 0 0 3 2 5 5 5 10

Silestone 1ª 0 0 1 0 1 0 0 0

2ª 0 0 1 1 2 0 0 0

3ª 0 0 1 0 1 0 0 0

Terrazo 1ª 0 0 0 1 1 0 0 0

2ª 0 0 0 1 1 1 1 2

3ª 2 1 2 5 10 4 4 8

Vidrio

1ª 0 0 0 0 0 0 0 0

2ª 0 0 1 0 1 0 0 0

3ª 2 2 2 2 8 0 0 0

Posteriormente las columnas

asociadas a la frecuencia total de

los valores de elección en 1ª, 2ª y

3ª opción de los materiales de

construcción para la variable

general Fzh y Fre

Con el objetivo de ofrecer una

visión sobre la buena o mala

percepción de los materiales

por parte de los expertos



20

Tabla 63 (pág. 387). Análisis del orden de elección de los materiales propuesto por expertos para la ZH aseo

• ACP (método de pasos sucesivos), para

establecer el orden de elección de los

materiales en función de las

preferencias de percepción de calidad,

según los expertos.

Se creyó prematuro el considerar

como buena esta conclusión, ya que la

frecuencia total de elección no

considera el número de respuestas

positivas (por ej. no puede ser lo mismo

en el aseo 19 respuestas obtenidas del

mármol que 6 respuestas obtenidas del

granito).

• Con ello se obtiene el orden

predicho de los materiales (o la

estimación de cuál debería ser el

orden de los materiales) según

las respuestas de los expertos.



21

Orden prioritario de elección de los materiales

por los expertos en 1ª, 2ª y 3ª opción Media del

orden de

elección

Media del

orden predicho

de elección

Media

frecuencia

orden de

elección de los

expertos

Valor

ponderado

de elección ORDEN

INICIAL

ORDEN

FINAL

Aseo

1º Gres

porcelánico

Gres

porcelánico 1,24 1,808 29,00 29,00

2º Mármol Gres

esmaltado 2,13 1,876 7,39 13,97

3º Gres

esmaltado Mármol 2,32 2,135 7,39 12,69

Baño

1º Gres

porcelánico

Gres

porcelánico 1,33 1,85 30,00 30,00

2º Mármol Mármol 2,21 2,04 9,00 16,61

3º Gres

esmaltado

Gres

esmaltado 1,93 2,03 9,00 12,31

Cocina

1º Gres

porcelánico

Gres

porcelánico 1,11 1,79 28,00 28,00

2º Azulejo

Gres

esmaltado 2,07 1,93 6,87 11,81

3º Gres

esmaltado Azulejo 2,44 2,05 4,75 11,50

Galería

1º Gres

porcelánico

Gres

porcelánico 1,29 1,77 24,00 24,00

2º Azulejo Azulejo 1,76 1,99 15,22 18,08

3º Gres rústico Gres rústico 2,21 2,07 6,44 11,28

Dormitorio

1º Mármol Tarima 1,68 1,90 19,94 20,19

2º Tarima Parquet 1,65 1,78 18,56 19,67

3º Parquet Mármol 2,26 1,99 11,69 19,96

Salón

1º Mármol Tarima 1,74 1,84 8,48 18,76

2º Tarima Parquet 1,93 1,93 8,48 15,53

3º Parquet Mármol 2,16 1,99 9,05 13,59

Encuestas expertos. Preferencias según el material y su ubicación en el uso residencial

En estos resultados si se considera

la frecuencia total de elección

considerando el número de

respuestas positivas.

Varía el orden prioritario de

materiales obtenido al inicio.

Así, en el aseo (el mármol pasa a

ocupar un 3ª posición) y en la

cocina (el azulejo pasa a

posicionarse en la 3ª posición).

Por otro lado, en dormitorio y

salón (el mármol pasa a ocupar

la 3ª posición, quedando en 1ª

posición la Tarima).

En zonas húmedas el material

mejor valorado es el gres

porcelánico y en zonas resto de

estancias la Tarima.



22

Tabla 65 (pág. 392). Percepción de los expertos respecto a las propiedades mecánicas

de los materiales de construcción para la aplicación de pavimento

MATERIALES RESISTENCIA A

COMPRESIÓN

RESISTENCIA A

TRACCIÓN

RESISTENCIA A

FLEXIÓN ADHERENCIA DESGASTE DUREZA IMPACTO

BARRO COCIDO 4,54 3,57 3,43 6,00 4,11 4,00 3,63

AZULEJO 5,43 4,26 4,40 6,54 6,77 6,60 4,51

GRES RÚSTICO 5,83 4,74 5,20 6,91 6,80 6,66 5,91

GRES ESMALTADO 6,09 5,11 5,26 6,80 6,94 7,20 6,06

GRES PORCELÁNICO 7,34 5,94 6,29 6,74 7,60 8,14 7,29

MÁRMOL 6,69 4,66 5,11 6,86 6,54 6,66 6,57

MADERA 5,49 5,66 6,54 6,54 5,83 5,71 6,09

TERRAZO 6,51 5,14 5,49 6,80 7,06 6,83 6,60

TOTAL N 8 8 8 8 8 8 8

MEDIA 5,99 4,89 5,21 6,65 6,46 6,48 5,83

ERROR TIP. MEDIA 0,31 0,27 0,35 0,11 0,38 0,43 0,43

MÍNIMO 4,54 3,57 3,43 6,00 4,11 4,00 3,63

MÁXIMO 7,34 5,94 6,54 6,91 7,60 8,14 7,29

DESV. TÍPICA 0,87 0,76 0,99 0,30 1,07 1,21 1,19

COEFICIENTE DE

VARIACIÓN

0,15 0,16 0,19 0,05 0,17 0,19 0,20



23

Tabla 95 (pág. 432). Resumen de resultados del ACP. influencia de cada variable sobre cada

componente, considerando las exigencias de funcionalidad y durabilidad de los materiales

EXIGENCIAS DE FUNCIONALIDAD Y

DURABILIDAD

Barro cocido, Azulejo, Gres rústico, Gres esmaltado, Gres porcelánico ,

Mármol, Madera, Terrazo, Ladrillo cara-vista

ACP PAVIMENTO

PERCEPCIÓN PROPIEDADES MECÁNICAS C.1 0,921 0,874 0,838 0,629 0,346 0,116 0,853

C.2 - - - - - - -

PERCEPCIÓN PROPIEDADES FÍSICAS C.1 0,452 0,984 0,989 0,974 0,940 0,970 0,978

C.2 - - - - - - -

PERCEPCIÓN PROPIEDADES RELACIONADAS

CON EL AGUA

C.1 0,976 0,973 0,976 0,989 0,975 0,984 -

C.2 - - - - - - -

PROPIEDADES RELACIONADAS CON EL CALOR

Y EL SONIDO

C.1 0,121 -0,005 0,826 0,596 0,992 0,983 -

C.2 0,904 0,985 0,184 0,442 0,032 -0,089 -

PERCEPCIÓN PROPIEDADES QUÍMICAS, DE

COMPORTAMIENTO FRENTE A LA ACCIÓN DEL

FUEGO Y DE COMPORTA- MIENTO QUÍMICO

FRENTE A LA ACCIÓN DEL CALOR.

C.1 0,152 -0,722 0,764 0,745 0,276 0,946 0,917

C.2 0,986 0,677 0,599 0,651 0,931 0,191 0,133

ACP REVESTIMIENTOS

PERCEPCIÓN PROPIEDADES MECÁNICAS C.1 0,710 0,800 0,052 0,887 0,953 0,913 0,783

C.2 0,424 -0,436 0,991 -0,007 0,200 0,188 0,587

PERCEPCIÓN PROPIEDADES FÍSICAS C.1 0,693 0.995 0,978 0,952 0,917 0,894 0,988

C.2 - - - - - - -

PERCEPCIÓN PROPIEDADES RELACIONADAS

CON EL AGUA

C.1 0,976 0,947 0,977 0,929 0,981 0,982 -

C.2 - - - - - - -

PROPIEDADES RELACIONADAS CON EL CALOR

Y EL SONIDO

C.1 0,010 0,217 0,954 0,726 0,963 0,955 -

C.2 0,958 0,956 0,127 0,577 0,160 0,028 - PERCEPCIÓN PROPIEDADES QUÍMICAS, DE

COMPORTA- MIENTO FRENTE A LA ACCIÓN DEL

FUEGO Y DE COMPORTA- MIENTO QUÍMICO

FRENTE A LA ACCIÓN DEL CALOR

C.1 0,120 -0,430 0,791 0,768 0,251 0,947 0,992

C.2 0,963 0,865 0,556 0,604 0,797 -0,159 0,008

2 componentes de calidad

subjetiva percibida de los

materiales.

En pavimentos y

revestimientos: La C.1

materiales versátiles y la

C.2 materiales percibidos

positivamente sólo para

aplicaciones específicas.

La C.1 se constituye por

propiedades con un mayor

peso, y la C.2 por

propiedades con menores

exigencias técnicas.



24


• Sexo

• Edad

• Estado civil


• M2 construidos


del hogar


hogar


8 Atributos: 1. Baño pavimento; 2. Baño

revestimiento; 3. Cocina pavimento; 4. Cocina

revestimiento; 5. Salón pavimento; 6. Salón

revestimiento; 7. Dormitorio pavimento; 8.

Dormitorio revestimiento.

Entrevista de usuario:

Atributos asociados a la percepción del tipo de material de

construcción a colocar en el uso residencial

Baño

Pavimento (P)

Baño

Revestimiento

(R)

Cocina

Pavimento (P)

Cocina

Revestimiento

(R)

Niveles asociados a los atributos

1. Parquet

baño (P)

2.Tarima baño

(P)

3. Azulejo

baño (P)

4. Gres

esmaltado

baño (P)

5. Gres rústico

baño (P)

6. Gres

porcelánico

baño (P)

7. Mármol

baño (P)

8. Granito baño

(P)

9. Pizarra

baño (P)

10. Terrazo

baño (P)

1. Tarima baño

(R)

2. Azulejo

baño (R)

3. Gres

esmaltado

baño (R)

4. Gres rústico

baño (R)

5. Gres

porcelánico

baño (R)

6. Pizarra

baño (R)

7. Mármol

baño (R)

8. Granito

baño (R)

9. Pizarra

baño (R)

10.Pintura

baño (R)

1. Parquet

cocina (P)

2.Tarima

cocina

3. Azulejo

cocina (P)

4. Gres

esmaltado

cocina (P)

5. Gres rústico

cocina (P)

6. Gres

porcelánico

cocina (P)

7. Mármol

cocina (P)

8. Granito

cocina (P)

9. Pizarra

cocina (P)

10. Terrazo

cocina (P)

1. Tarima

cocina(R)

2. Azulejo

cocina (R)

3. Gres

esmaltado

cocina (R)

4. Gres rústico

cocina (R)

5. Gres

porcelánico

cocina (R)

6. Pizarra

cocina (R)

7 .Mármol

cocina (R)

8. Granito

cocina (R)

9. Pizarra

cocina (R)

10.Pintura

baño (R)

• Madera (parquet y tarima

• Cerámicos (azulejo, gres

esmaltado, gres rústico y

gres porcelánico)

• Pétreos naturales

(mármol, pizarra, granito y

artificiales (silestone)

• Vidrio

• Silestone

• Pinturas

8 Niveles con 10 o 12 Materiales:

Tomo II. C.5. Metodología del Análisis de la

preferencia de la demanda de la calidad con ACA

Validación mediante el Análisis Conjunto Adaptativo:

25

Las 10 afirmaciones contemplan el atributo baño

como sus 10 niveles, para descartar la no

deseabilidad de los materiales de construcción en

función de su ubicación en la vivienda.

Se identifican los atributos inaceptables del

entrevistado para la materialización del pavimento

en un baño.



Establecimiento de materiales considerados inaceptables

De las 10 afirmaciones del atributo baño

únicamente le aparecen los 8 niveles aceptados.

Tanto la pizarra como el terrazo son

considerados inaceptables para este entrevistado

y por ello ya no aparecen en esta cuantificación

de la estimación estandarizada de la preferencia de

los materiales aceptados.

Cuantificación de la estimación estandarizada de la

preferencia de los materiales aceptados la vivienda


26

Se pasa del “Full-profile” a la “Comparación

de parejas”. Se elabora un conjunto de

descripciones del uso residencial con todos los

atributos escogidos, pero sólo un nivel por atributo.

Los materiales inaceptables ya no aparecen en

esta cuantificación de la estimación estandarizada

de la preferencia de los materiales de una estancia

específica.

Se obtienen las utilidades individuales para el

encuestado a través de “comparaciones

pareadas” como un valor total de utilidad

simple, en base a una 1ª estimación de las

utilidades parciales de cada uno de los niveles.

Aumenta la dificultad de elección de

preferencia ya que cada atributo y cada nivel

vienen presentados con igual frecuencia.


preferencia de materiales para una estancia específica


utilidad simple por atributos y niveles




27

La “Calibration concepts” establece los coeficientes de regresión simple de tipo

Bayesiano, los cuales le permiten determinar los pesos que cuantifican los atributos y

niveles que constituyen la elección de los MC para (P) y (R) de cualquier uso residencial.

La utilidad total del producto saldrá de la suma de las utilidades de cada atributo.

Sólo las variables dependientes recogerán la información aportada por los individuos en las

encuestas.

Cuantificación de la estimación estandarizada de la preferencia de los materiales de construcción en el uso

residencial para una estancia específica



28

Análisis entrevistas interactivas. Tablas 120 y 121 % de inaceptables con el ACA en función de su localización

Tomo II. C.5. Resultados del Análisis de la


29

Análisis entrevistas interactivas. Tablas 122 y 123. Resumen de los valores de utilidad medios con el ACA



30

Análisis entrevistas interactivas. Resumen de los valores de utilidad importante con el ACA

• La maximización de la utilidad en

pavimentos la adquiere en 1º lugar por el

salón, 2º lugar por la cocina, 3º lugar por el

dormitorio y en 4º lugar por el baño.

• La maximización de la utilidad en

revestimientos la adquiere en 1º lugar el

dormitorio, 2º lugar por el salón, 3º lugar por

la cocina y en 4º lugar por el baño.

• Herramienta metodológica que posibilita

el conocer la configuración de la vivienda

más atractiva para los consumidores,

permitiendo realizar estudios de segmentación

de mercado.



31

1 Il concetto di comportamento razionale e massimizzante lo stato di

benessere soggettivo dell’individuo è stato sostituito da una

visione diversa, ove assumono grande importanza le euristiche che

spiegano e determinano scelte inevitabilmente imperfette.

Tomo II. C.6. Conclusioni

2 Il problema della percezione della qualità di un immobile, dei suoi

differenti componenti – da parte dell’utente finale ma anche dell’esperto

di settore – è sembrato un ottimo spunto per mettere in evidenzia il

contrasto tra procedure oggettive per la stima del valore di

mercato e comportamenti reali soggettivi coinvolti nella scelta.

3 Questa tesi ha voluto essere un primo contributo nella direzione di

una discussione sulla procedure di stima dirette e su come in esse

possa essere proficuamente integrato il contributo delle scienze

comportamentali e di metodologie non convenzionali.

32

4 Per ciascun acquirente la percezione è un fenomeno dinamico e

totalmente personale, che si basa sullo stato di utilità finale, ma

anche su desideri, valori ed esperienze precedenti.


5 L’individuo tende a percepire più facilmente ciò che desidera o di

cui necessita. Per questo, egli ha una maggiore predisposizione a

percepire un certo livello di qualità di un certo materiale che soddisfa le

sue precedenti aspettative.

6 Il consumatore tende a crearsi una certa idea della qualità di un

interno, atteggiamento che lo porta a ignorare parte degli elementi

rilevanti anche da un punto di vista tecnico o prestazionale.

7 Indipendentemente dal fatto che si tratti di pavimentazioni o di

finiture verticali, gli utenti finali percepiscono poco le differenze tra

i materiali da costruzione ad uso residenziale.

33

9 I materiali preferiti, dagli utenti come dagli esperti, sono quelli che abbiamo

definito in precedenza come versatili, ossia legno, ceramica, pietra naturale

e, in parte, pittura murale e carta da parati. In particolare, per le

pavimentazioni in soggiorno e camera da letto, i materiali preferiti sono il legno

e, in misura minore, il marmo, come materiale adatto a tutte le camere. Per i

rivestimenti verticali, gli utenti preferiscono senza dubbio la pittura murale e, in

misura minore, la carta da parati.


10 La conferma della validità dei risultati ottenuti con le due metodologie sullo

stesso caso di studio, ha potuto comunque già fornire, ai gruppi di esperti

nella disciplina della valutazione, una visione più dettagliata del fenomeno

della percezione della qualità dei materiali da costruzione ad uso

residenziale utili a migliorare la stima del valore di mercato.

11 Questo lavoro di ricerca ha avuto per oggetto la costruzione di un indice

sintetico di qualità percepita dei materiali da costruzione ad uso

domestico, focalizzandosi sul problema della percezione soggettiva.

VALOR DE MERCADO Y PERCEPCIÓN DE LA CALIDAD

DE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN.

Aplicación en pavimentos y revestimientos interiores en el uso residencial

Gracias por su atención/Grazie per l’attenzione

“Un objeto no puede tener ningún valor a menos que tenga una utilidad.

Nadie dará nada por un bien que no le reporte alguna satisfacción.

Es cierto que, a veces, las personas se comportan de manera

insensata y compran cosas, como hacen los niños, para satisfacer

una ilusión momentánea; sin embargo, al menos en ese momento

piensan en que existe un deseo que satisfacer”.

Frank Taussig

34

Universidad Politécnica de Cataluña, UPC | Departamento de Tecnología de la Arquitectura

DOCTORADO EN GESTIÓN Y VALORACION URBANA Y ARQUITECTÓNICA

Centro de Política de Suelo y Valoraciones, CPSV

Tesis doctoral: VALOR DE MERCADO Y PERCEPCIÓN DE LA ...

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