CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

Instituto Tecnológico de lo Construcción A. C.

DELEGACIÓN NAYARIT

TESIS:

GUIA Y CONOCIMIENTO PARA LA VALUACIÓN

INMOBILIARIA

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

PRESENTA:

JUAN ANTONIO RODRÍGUEZ GARCÍA

ESTUDIOS CON RECONOCIMENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 00954061 DE FECHA 7 DE MARZO DE 1995.

TEPIC, NAYARIT; AGOSTO DEL 2003.

AGRADECIMIENTO:

A M I M A D R E : POR HABERME ENSEÑADO A SER UNA PERSONA DE BIEN, QUE HOY, UNA VEZ MAS VE CRISTALIZADA MI SUPERACIÓN COMO PERSONA Y PROFESIONISTA.

A M I ESPOSA: LE DOY GRACIAS POR SU PACIENCIA MOTIVACIÓN POR CONTINUAR SUPERÁNDOME PROFESIONALMENTE.

A M I S H I J O S : CON LA ESPERANZA DE QUE TOMEN EN CUENTA QUE LA SUPERACIÓN PERSONAL NO ES NINGÚN OBSTÁCULO PARA CRECER.

ABSTRACT

SE HA DESARROLLADO UN DIAGNOSTICO CON LA FINALIDAD DE CONOCER LA

PROBLEMÁTICA RELEVANTE RELACIONADA CON LA OPERACIÓN CATASTRAL COMO

RESULTADO DE ESTE TRABAJO ,SE HAN GENERADO UNA LINEA DE ACCIÓN QUE TIENE QUE

VER CON LA ACTUALIZACIÓN ESPECÍFICAMENTE CON LAS NORMAS TÉCNICAS.

A TRAVÉS DEL DIAGNOSTICO SE DETECTO LA AUSENCIA DE ALGUNOS MANUALES E

INSTRUCTIVOS TÉCNICOS FUNDAMENTALES PARA UNA ADECUADA OPERACIÓN

CATASTRAL, COMO PUEDEN SER INSTRUCTIVO DE VALUACIÓN, MANUALES DE VALORES

UNITARIOS DE SUELO Y MANUAL DE VALORES UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN.

A LA LISTA SE PUEDEN AGREGAR OTROS QUE SI BIEN NO SON FUNDAMENTALES

PERFECCIONARÍAN LA OPERACIÓN, MANUAL DE TOPOGRAFÍA, Y MANUAL DE TOPOGRAFÍA

CATASTRAL, ETC.

ÍNDICE INTRODUCCIÓN I METODOLOGÍA D E LA INVESTIGACIÓN IV OBJETIVO GENERAL VI ESTRUCTURA GENERAL VII

CAPITULO 1 MARCO TEÓRICO

1.1 Marco teórico 1 1.1 .Concepto de valor, costo y precio 1 1.2Justo valor de mercado 2 1.3 .Características del mercado inmobiliario 5

1.3.1.Especialidad, Ubicación 5 1.3.2.Opacidad 6 1.3.3. Viscosidad 6

1 AEnfoque para detenninar el valor 7 1.5.Estacionalidad del mercado vs. Estabilidad del valor físico.... 8 1.6. Valor catastral 9 1.7. Valor unitario de construcción 11 1.8. Valor de reposición vs. Valor de reproducción 11 1.9. Adopción del costo justo unitario de reposición como

valor unitario de construcción 12 1.10. Empleo del valor catastral como base para el cálculo

del impuesto predial y del valor de mercado como base para calcular el ISAI 12

1.11. Principio de consistencia de la tipología catastral 13 1.12. Principio de consistencia de los valores unitarios

de construcción 14

CAPITULO 2 TIPOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN

2.1. Tipología de construcción catastral 15 2.1.1. Uso 16 2.1.2. Clase 18 2.1.3. Categoría 19

2.2. Normas para redactar las especificaciones de construcciones 19

2.2.1. Estructura de las especificaciones 20 2.3. Edad económica 20

2.4. Especificaciones de construcción de esta tipología 21 2.5. Valor de los inmuebles 23 2.6. Definición del avaluó 25

2.6.1 .Niveles de valuación 25 2.6.2. Tipos de avalúos 26 2.6.3.Valor de mercado 28 2.6.4.Fuerzas de valor 28 2.6.5. Principios básicos de la valuación 29

2.7. Código profesional del valuador 33 2.8.Responsabilidad del perito valuador 34

CAPITULO 3 (TERRENO) PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN

3.1. Principios básicos en la valuación 35 3.1.1. Adecuación de los métodos a cada entidad 36 3.2.Método de valoración simplificado 36 3.3.Método de valoración intermedio 37 3.4.Método de valoración detallado 37

3.5. Planteamiento del problema 38 3.5.1 .Entrevista preliminar 38 3.5.2. Visita ocular : 38 3.5.3. Avaluó físico o directo 38 3.5.4. Lote tipo 39 3.5.5. Valor de calle 39

3.6. Castigo 39 3.6.1. División virtual 40

3.7. Criterios 41 3.7.1. Frente menor 41 3.7.2. Irregularidad 42 3.7.3. Predios irregulares 43 3.7.4. Exceso de fondo 46 3.7.5. Exceso de área 49 3.7.6. Lotes en esquina 49 3.7.7. Incrementos en esquina 49 3.7.8. Lotes entérrenos inclinados 49

CAPITULO 4 LLENADO DE FORMATO

4.1. Antecedentes 4.1.1. Perito valuador 51 4.1.2. Fecha del avaluó 51

4.2. Características urbanas 53 4.2.1. Clasificación de la zona 53 4.2.2. índice de saturación de la zona 54 4.2.3. Población 54 4.2.4. Tipo de construcción dominante 55 4.2.5. Servicios municipales 55

4.3. Terreno 58 4.4. Descripción del predio 59 4.5. Elementos de la construcción 63 4.6. Consideraciones adicionales 69 4.7. Consideraciones adicionales para la fonnulación de

avalúos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominios 74

4.8. Consideraciones para deducciones en el calculo de la capitalización de un inmueble 77

4.9. Métodos de depreciación 79 4.9.1. Método en línea recta 79 4.9.2. Parábola de KUENTZLE 80 4.9.4. Deméritos 81

CONCLUSIONES

CONCLUSION 83

APÉNDICE "A" 84

APÉNDICE "B" 89

BIBLIOGRAFÍA 113

INTRODUCCIÓN EL ENFOQUE DEL MANUAL ES EVIDENTEMENTE TÉCNICO Y TRATARA DE RESPONDER A

LA PROBLEMÁTICA DETECTADA

DIFICULTAD PARA DETERMINAR LOS VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN POR FALTA

DE CLARIDAD EN LOS PROCEDIMIENTOS Y MODELOS TÉCNICOS.

REZAGO DE LOS VALORES UNITARIOS A LA FECHA RESPECTO A LOS VALORES

COMERCIALES INMOBILIARIOS .

DISCRECIONALIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE LOS VALORES UNITARIOS DE

CONSTRUCCIÓN , QUE GENERA INCONSISTENCIAS TÉCNICAS E INEQUIDAD.

OPACIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN QUE

DIFICULTA SU COMPRENSIÓN Y ACEPTACIÓN POR PARTE DEL MUNICIPIO.

EL MANUAL COMPRENDE SIETE PARTES LAS CUALES SON LAS SIGUIENTES:

LA PRIMERA ABORDA NORMAS Y PROCEDIMIENTOS QUE SE REQUIEREN PARA MANTENER

ACTUALIZADA LA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN.

LA SEGUNDA SE REFIERE A LA NORMATIVIDAD Y PROCEDIMIENTOS APLICABLES A LA

TERMINACIÓN DE VALORES UNITARIOS MEDIANTE MÉTODO DE COSTOS

LA TERCERA ENFOCA PROCEDIMIENTO PARA DEFINIR LOS VALORES UNITARIOS DE

CONSTRUCCIÓN MEDIANTE EL MÉTODO INDIRECTO ( APOYADO EN UNA INVESTIGACIÓN

DOCUMENTAL)

LA CUARTA PARTE ESTABLECE CRITERIOS PARA EMITIR LA TABLA DE VALORES

UNITARIOS .

I

LA QUINTA PARTE SE ESTABLECEN CRITERIOS PARA MEDIR EL IMPACTO DE LOS VALORES

UNITARIOS. ESTA CONSIDERACIÓN ES IMPORTANTE POR LA INESTABILIDAD ECONÓMICA

EN LAS CUALES EL VALOR DE MERCADO RESULTA INFERIOR AL COSTO DE REPOSICIÓN.

LA SEXTA SE CONSIGNAN CRITERIOS DE VERIFICACIÓN DE LA CONSISTENCIA DE LAS

TABLAS DE VALORES RESPECTO A LOS QUE ESTABAN VIGENTES , MEDIANTE EL USO DE

INDICES o LA CONSULTA A EXPERTOS.

FINALMENTE SE PRESENTA UNA SÉPTIMA PARTE CON ANEXOS QUE INCLUYEN ; TABLAS DE

ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN, ESTUDIO FOTOGRÁFICO DE LA TIPOLOGÍA

VIGENTE , FORMATOS Y PROCEDIMIENTOS .

ALGUNAS PREMISAS FUNDAMENTALES

LOS COSTOS QUE SE PRETENDEN IDENTIFICAR DE ACUERDO CON LA LEY DE LA

MATERIA Y A LAS POLÍTICAS VIGENTES , SERÁN EXCLUSIVAMENTE LOS COSTOS DIRECTOS

ES DECIR LO QUE SE EROGAN EN LA CONSTRUCCIÓN O EN EL PROYECTO, PERMISOS Y

LICENCIAS. NO SE CONSIDERAN LOS COSTOS DIRECTOS DE CAMPO NI DE LAS UTILIDADES

DEL CONSTRUCTOR O DEL PROMOTOR, TAMPOCO EL COSTO FINANCIERO O LAS

COMISIONES DE VENTA.

LA RAZÓN POLÍTICA DE ESTE CRITERIO TÉCNICO SE FINCA PROBABLEMENTE EN LAS

IMPLICACIONES FISCALES QUE TIENE EL VALOR CATASTRAL, DADO QUE SE BUSCA

GRAVAR EXCLUSIVAMENTE LA RIQUEZA ACUMULADA EN EL BIEN INMUEBLE MISMO.

LA MAGNITUD DE LOS COSTOS UNITARIOS SE DEBEN AJUSTAR ESTRICTAMENTE A LOS QUE

SE OBSERBAN EN EL LIBRE MERCADO DEL ESTADO DE NAYARIT ESPECÍFICAMENTE SE

ADOPTARA LA REGION DE TEPIC COMO REPRESENTATIVA DEL ESTADO Y SE REFERIRÁ LOS

VALORES Y COSTOS A ESTA CIUDAD .

C A P I T U L O 1 EL PAPEL DEL PROFESIONISTA, TÉCNICO o USUARIO, ASIMILANDO LOS

CONCEPTOS FUNDAMENTALES DE DIFERENCIAR Y PRECISAR DENTRO DE LOS SISTEMAS

ECONÓMICOS , LA FUNCIÓN DE LA OFERTA Y LA DEMANDA .

II

C A P I T U L O 2 CONOCER LA SERIE TIPOLÓGICA QUE SE PRESENTA EN FORMA

ADECUADA PARA CADA USO DETERMINADO, UNA GAMA DE "TIPOS" , "CLASES" , Y

" CATEGORÍAS" DE CALIDAD CRECIENTE .

ES UN CONJUNTO DE " TIPOS " QUE TIENEN UN MISMO USO y PRESENTAN UN

COMPORTAMIENTO CONSISTENTE ENTRE SI EL VARIAR LA " CLASE " Y "CATEGORÍA "

DADO QUE AL IR INCREMENTANDO LA CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN Y AL PASAR DE UN

TIPO , AL SUBSIGUIENTE , AUMENTA TAMBIÉN DE MANERA PROGRESIVA EL COSTO

UNITARIO .

LAS SERIES TIPOLÓGICAS EXISTENTES Y VALIDAS EN EL ESTADO DE NAYARIT, Y COMO SE

PRESENTAN EN UN MISMO LUGAR , o PREDIO, EDIFICACIONES CON USOS DIVERSOS , Y

COMO SERA NECESARIO ASIGNAR POR SEPARADO LA CLASIFICACIÓN DE LAS

CONSTRUCCIONES Y ADEMAS DE OTORGARLE SU CLASIFICACIÓN A CADA UNA POR SU

USO.

C A P I T U L O 3 PARA LOS FINES DE EXPOSICIÓN DE ESTE INSTRUCTIVO, LA

METODOLOGÍA PROPUESTA PRETENDE OBTENER DE UNA MANERA LÓGICA LOS

RESULTADOS , QUE NOS SIRVAN DE BASE PARA EL AVALUÓ DE LOS TERRENOS , SERA

NECESARIO HACER EL ESTUDIO PARTICULAR DEL POSIBLE O POSIBLES

APROVECHAMIENTOS DEL TERRENO, ANÁLISIS QUE PODRA MODIFICAR EN SU CASO EL

VALOR OBTENIDO COMO BASE , SIN EMBARGO ESA DETERMINACIÓN DE VALOR

CORRESPONDERÁ AL ANÁLISIS QUE SE REALICE EN LA LOCALIDAD .

C A P I T U L O 4 IMPLEMENTACION DEL LLENADO DE FORMATO DE AVALUÓ , DE

ACUERDO A LA GUIA Y APRECIACIÓN DE LA CAPACIDAD TÉCNICA , MOSTRANDO LOS

PROCEDIMIENTOS PARA PODER ACTUAR Y TOMAR DESICIONES EN EL PROCESO DE

LLENADO DE ACUERDO A LA PARTICIPACIÓN DE LAS VISITAS FÍSICAS YA QUE CADA CASO

ES DIFERENTE Y LA SOLUCIÓN DEPENDERÁ DEL ESTUDIO Y LA INVESTIGACIÓN QUE SE LE

DEDICA A RESOLVERLO CADA VALUADOR.

III

METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

Identificación del problema.

AL RESPECTO, DE QUE EN MATERIA DE VALORACIÓN , SE HA OBSERVADO UNA EXCESIVA

DISPERSIÓN DE CONCEPTOS, ASI COMO DE LA FALTA MÉTODOS DE INSTRUCTIVOS DE

VALORACIÓN CATASTRAL , SE CONSIDERA PERTINENTE Y NECESARIO ELABORAR UN

MODELO QUE PUDIESE , SER DE APLICACIÓN GENERAL Y HOMOGÉNEA , A EFECTO DE

CONTRIBUIR A UNA OPERACIÓN CATASTRAL ADECUADA Y HOMOGÉNEA DE ACUERDO A

LA PROPUESTA A NIVEL NACIONAL .

SE PROPONDRÁ UNA GUIA QUE PUEDA SERVIR EN LO FUTURO PARA LA VALUACIÓN DE

INMUEBLES URBANOS , DE SUS FRUTOS Y DE SUS DERECHOS SOBRE LOS MISMOS

PROPONDRÁ CRITERIOS A SER EMPLEADOS EN TRABAJOS VALUATORIOS .

LOS TRABAJOS VALUATORIOS QUE ASI SE CLASIFICAN;

- VALUACIÓN EXPEDITA

- VALUACIÓN CLASICA

- VALUACIÓN ESTADÍSTICA

VALUACIÓN EXPEDITA -

ES CARACTERIZADA POR LA SUBJETIVIDAD O POR NO UTILIZAR CUALQUIER

HERRAMIENTA MATEMÁTICA DE APOYO A LA DETERMINACIÓN DEL VALOR.

ES UN TRABAJO QUE SE ACEPTA BAJO DETERMINADAS CIRCUNSTANCIAS, CUANDO SE

EXIGE UN PROCESO RÁPIDO DE APRECIACIÓN DEL VALOR , EN UN PLAZO CORTO.

IV

ES AUN ADMITIDA , CUANDO LAS CONDICIONES NO PERMITEN LA ELABORACIÓN DE UN

TRABAJO DE MEJOR CALIDAD, POR QUE NO HAY COMPROBACIÓN DE LOS ELEMENTOS QUE

NORMALMENTE CONDUCEN A LA CONVICCIÓN SOBRE EL VALOR SIN EMBARGO, EN LA

HIPÓTESIS QUE ESTOS ELEMENTOS SEAN PRESENTADOS Y EXPLICADOS, ESTA CONDICIÓN

DEBE SER DESTACADA.

VALUACIÓN CLASICA.-

DEFINE EL TRABAJO DE ACUERDO A UNA METODOLOGÍA CONSAGRADA Y ADECUADA AL

BIEN VALUADO CON ATENDIMIENTO A LOS SIGUIENTES REQUISITOS;

RECOLECCIÓN DE DATOS E INFORMACIÓN QUE PERMITAN SU CONVICCIÓN SOBRE EL

VALOR, CALIDAD DE LA MUESTRA , ACTUALIDAD , USO Y GRADO DE APROVECHAMIENTO .

VALUACIÓN ESTADÍSTICA -

EL MÉTODO PARA ALCANZAR LA CONVICCIÓN DEL VALOR DEBE ESTAR BASADO EN

PROCESOS DE INFERENCIA ESTADÍSTICA QUE PERMITAN CALCULAR ESTIMACIONES SIN

REFLEJAR TENDENCIAS DE VALOR.

LOS PROCESOS DE INFERENCIA ESTADÍSTICA EMPLEADOS DEBEN ESTAR ADAPTADOS A

LOS PROBLEMAS VALUATORIOS Y ADECUADAMENTE COMPROBADOS , OBLIGÁNDOSE AL

VALUADOR A DESCRIBIRLOS DETALLADAMENTE . EN NINGÚN CASO ESTARAN

TOLERADOS LOS TRABAJOS ESTADÍSTICOS QUE EN LAS VARIAS ETAPAS DEL

TRATAMIENTO INFERENCIAL ELIMINEN UN CONJUNTO DE ELEMENTOS SUPERIOR A 50 %

DE LA MUESTRA .

V

OBJETIVO GENERAL

EL OBJETIVO GENERAL DE ESTE ESTUDIO ES ENCONTRAR LA HERRAMIENTA ADECUADA

PARA ORIENTAR , ASESORAR Y LOGRAR UNA HOMOLOGACIÓN EN EL MARCO VALUATORIO

CATASTRAL , Y DEFINIR TRES NIVELES DE APLICACIÓN, QUE PUEDAN SER NOMINADOS ,

SIMPLIFICADO , INTERMEDIO Y DETALLADO .

OBJETIVO PARTICULAR.-

CONOCER LOS ASPECTOS GENERALES EN LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES.

PROPOSITO DEL AVALUÓ:

CONOCER LAS NORMAS , CIRCULARES Y FORMATOS MAS COMUNES.

REGLAS BÁSICAS PARA LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES , EN FORMA TEÓRICA Y

PRACTICA.

ESTABLECER LAS BASES QUE ORIENTEN A LOS PROFESIONALES Y USUARIOS EN EL

CONOCIMIENTO DETALLADO EN LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

VI

ESTRUCTURA GENERAL

MARCO JURÍDICO

Marco Constitucional

A RAÍZ DE LAS MODIFICACIONES AL ARTICULO 115 CONSTITUCIONAL EN LA FRACCIÓN IV

SE PREVEE QUE LOS AYUNTAMIENTOS SE INVOLUCREN DIRECTAMENTE EN EL DISEÑO DE

SU POLÍTICA FISCAL INMOBILIARIA.

TAL ES EL CASO DE LA TABLA DE VALORES UNITARIOS DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN;

" Los ayuntamientos en el ámbito de su competencia, propondrán a las

legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos , derechos , contribuciones

de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base

para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria "

SE HACE IMPRESCINDIBLE UTILIZAR REGLAS Y MÉTODOS TRANSPARENTES EN LA

ELABORACIÓN DE ESTAS TABLAS; DE MANERA QUE EL ESTADO. CONSERVANDO LA

RECTORÍA TÉCNICA , Y EN BUENA MEDIDA LA OPERACIÓN MISMA DE LA CONFECCIÓN DE

ESTOS VALORES UNITARIOS, PROCEDA A SOLICITAR LA ADHESION A LOS MISMOS POR

PARTE DE LOS MUNICIPIOS IMPLICADO, EN TÉRMINOS DEL ARTICULO 115

CONSTITUCIONAL.

LEY DE CATASTRO

LA LEY DE CATASTRO EN SU CAPITULO TERCERO RELATIVO A LOS VALORES UNITARIOS

DE COSTRUCCION , DETERMINA UNA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN APLICABLES EN EL

ESTADO DE NAYARIT . Y LOS PROCEDIMIENTOS MEDIANTE LA CUAL HABRÁN DE

ESTABLECERSE LOS VALORES UNITARIOS.

Vil

ARTICULO 83.-

ESTABLECE QUE PARA LOS EFECTOS DE CLASIFICAR LOS PREDIOS DEL ESTADO

SE UTILIZARAN EL USO, CLASE Y CATEGORÍA, DE ACUERDO A DEFINICIONES Y

REGLAS ESPECIFICAS DE CODIFICACIÓN. PARA EFECTOS DE CONSTRUIR LA

TIPOLOGÍA DEL ESTADO, NO- SE CODIFICARAN TIPOS INEXISTENTES O POCO

FRECUENTES.

ARTICULO 84.-

- REFIERE QUE LOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN CATASTRALES APLICABLES EN EL

TERRITORIO DEL ESTADO SERÁN EXCLUSIVAMENTE LOS QUE DE MANERA

EXPLÍCITA SE CONSIGNAN EN LA PROPIA LEY .

ARTICULO 85.-

- DETERMINA QUESE ADOPTE EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, NO DE

REPRODUCCIÓN, COMO VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN. PARA FINES

CATASTRALES , NO SE RECONOCERÁ COMO CONSTITUTIVO DEL VALOR DE

REPOSICIÓN NUEVO, EL COSTO FINANCIERO Y TAMPOCO LAS COMISIONES

DE VENTA.

MÉTODO DIRECTO-

- CONSISTE EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

MEDIANTE LA ADICIÓN DE LOS COSTOS DE INSUMOS NECESARIOS PARA

PRODUCIR UN TIPO ESPECIFICO DE CONSTRUCCIÓN;

- MATERIALES

- MANO DE OBRA

- EQUIPO

- MAS LOS COSTOS INDIRECTOS QUE APLIQUEN RAZONABLEMENTE DE ACUERDO

A PARÁMETROS DE MERCADO.

MÉTODO INDIRECTO .-

- CONSISTE EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO QUE

CORRESPONDE A CADA TIPO, SOPORTÁNDOLO EN UNA INVESTIGACIÓN

VIII

DOCUMENTAL SISTEMÁTICA DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS O

PRESUPUESTOS, QUE EMITEN PERIÓDICAMENTE, COLEGIOS DE PROFESIONALES ,

EMPRESAS PRIVADAS O INSTITUCIONES GUBERNAMENTALES O BANCARIAS,

SOMETIÉNDOLAS A LOS AJUSTES NUMÉRICOS PARA HOMOLOGARLAS CON LA

TIPOLOGÍA ESTATAL, COMPLEMENTÁNDOLAS CON LA OPINION QUE EMITAN

PROFESIONALES O EXPERTOS RECONOCIDOS EN ALGUNA ESPECIALIDAD DE

CONSTRUCCIÓN .

PARA EFECTOS DE COMPARACIÓN Y COMPROBACIÓN DE LOS RESULTADOS QUE

PUEDAN OBTENERSE SE PODRA APOYAR EN LA INFORMACIÓN DERIVADA DE

OPERACIONES INMOBILIARIAS REALIZADAS Y EN OFERTA , AVALÚOS

PRACTICADOS POR PERITOS AUTORIZADOS, O BIEN EN EL ÍNDICE NACIONAL DE

PRECIOS AL CONSUMIDOR , EL ÍNDICE NACIONAL DE COSTOS DE EDIFICACIÓN

DE LA CÁMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN , U OTROS

INDICADORES DE PRECIOS.

IX

C I I c g JB Li OJE C A

CAPITULO I

1. MARCO TEÓRICO

1.1 CONCEPTO DE VALOR, COSTO Y PRECIO.

ES FUNDAMENTAL DIFERENCIAR ESTOS TRES CONCEPTOS PARA ENFOCAR

CORRECTAMENTE EL PROBLEMA DE DISEÑO DE LOS VALORES UNITARIOS.

- "COSTO "

- ES LA CANTIDAD DE DINERO QUE SE REQUIERE PARA PRODUCIR UN BIEN O UN

SERVICIO.

- EN EL CASO DE UNA EDIFICACIÓN, EL COSTO DENOTA LA CANTIDAD DE DINERO

NECESARIO PARA PAGAR LOS MATERIALES, MANO DE OBRA Y DEPRECIACIÓN

DE EQUIPOS, NECESARIOS PARA PRODUCIRLA, MAS LOS COSTOS INDIRECTOS

IMPLICADOS QUE SE DERIVAN DE LA ADMINISTRACIÓN DEL PROCESO

CONSTRUCTIVO.

Precio - ES LA CANTIDAD DE DINERO POR LA QUE UN COMPRADOR Y UN VENDEDOR

ESTÁN DISPUESTOS A REALIZAR LA COMPRA- VENTA DE UN BIEN O UN

SERVICIO.

- EL PRECIO SE ALCANZA EN UN EVENTO ESPECIFICO CUANDO DOS PERSONAS,

QUE REPRESENTAN LA OFERTA Y LA DEMANDA, SE PONEN DE ACUERDO Y FIJAN

UN MONTO PARA REALIZAR DICHA OPERACIÓN.

- Valor de mercado - ES UNA ESTIMACIÓN DEL PRECIO EMITIDA POR UN LEGO O UN PROFESIONAL.

- MIENTRAS QUE EL COSTO Y EL PRECIO SON EVENTOS CIERTOS , DADO QUE SE

PUEDEN VERIFICAR MEDIANTE TRANSACCIONES REALES , EL VALOR SIEMPRE

SERA UNA ESTIMACIÓN POR LO QUE TENDRÁ UNA COMPONENTE MAYOR O

MENOR " SUBJETIVIDAD "

1

- ESTO NO SIGNIFICA QUE EL VALOR SEA MENOS CORRECTO QUE EL PRECIO;

SOLO SIGNIFICA QUE LA VALUACIÓN IMPLICA EL EJERCICIO MENTAL

(SUBJETIVO) DE ESTIMAR EL PRECIO JUSTO, Y MAS ACERTADA SEA ESTA

ESTIMACIÓN RESPECTO DEL PROMEDIO DE LAS OPERACIONES QUE SE REALICEN

CON ESTE TIPO DE BIEN EN EL MERCADO, MENOR SERA LA SUBJETIVIDAD.

MIENTRAS QUE UN LEGO PUEDE EMITIR UN VALOR CON APOYO EXCLUSIVO DE

LA INTUICIÓN , UN PROFESIONAL LO HARÁ APOYADO EN UN CONOCIMIENTO

PROFUNDO DEL COMPORTAMIENTO ECONÓMICO DEL BIEN QUE VALÚA, CON

TÉCNICAS MAS SOFISTICADAS, Y SOBRE TODO CON APOYO EN UNA CRECIENTE

EXPERIENCIA.

1.2 Justo valor de mercado

- AHORA BIEN , COMO LA VALUACIÓN SE BASA EN UN PRINCIPIO DE JUSTICIA Y

SOBRE TODO POR LAS IMPLICACIONES FISCALES INMOBILIARIAS, SE PRETENDE

CONOCER EL "JUSTO VALOR "DE LOS INMUEBLES, POR LO QUE HABRÍA DE AÑADIR

UNA CONSIDERACIÓN MAS

- Costo justo

- ES LA CANTIDAD DE DINERO NECESARIO PARA PRODUCIR UN BIEN O SERVICIO,

ESTIMADO A PARTIR DE COSTOS PROMEDIO EN EL MERCADO DE MATERIALES,

MANO DE OBRA , Y EQUIPO, MAS INDIRECTOS ESTIMADOS COMO EL PROMEDIO

QUE GASTAN LAS CONSTRUCTORAS DE ACUERDO AL TIPO Y VOLUMEN DE

OBRA.

- ESTO SIGNIFICA QUE NO UTILIZO LOS COSTOS MAS BAJOS NI LOS MAS ALTOS,

SINO LOS PROMEDIOS DENTRO DEL MERCADO.

- Precio justo

- ES LA CANTIDAD DE DINERO EN EL CUAL UN COMPRADOR Y UN VENDEDOR

BIEN INFORMADOS, SIN COMPULSION DE COMPRAR O VENDER, EN UN MERCADO

LIBRE Y ABIERTO, ESTÁN DISPUESTOS A REALIZAR LA COMPRAVENTA DE UN

BIEN O UN SERVICIO.

- EL PRECIO JUSTO REPRESENTA EL PUNTO DE EQUILIBRIO ENTRE LA OFERTA Y

LA DEMANDA EN UN MERCADO JUSTO

2

Justo valor de mercado - ES LA ESTIMACIÓN DEL PRECIO JUSTO EMITIDA POR UN PROFESIONAL, ES

DECIR. ES UNA ESTIMACIÓN DE LA CANTIDAD DE DINERO EN LA CUAL UN

COMPRADOR Y UN VENDEDOR BIEN INFORMADOS Y LIBRES DE COMPULSION

DE COMPRAR O DE VENDER, ESTÁN DISPUESTOS A REALIZAR UNA

COMPRAVENTA DE UN BIEN O SERVICIO.

EL UTILIZAR EL VOCABLO PRECIO ES PARA HACER PRESENTE LAS EXPECTATIVAS QUE

TIENE EN MENTE EL OFERENTE O EL DEMANDANTE EL, MOMENTO DE ACUDIR AL

MERCADO, CONSIDEREMOS OTRAS DEFINICIONES DE PRECIO

- PRECIO PARA EL OFERENTE-

- ES LA ESTIMACIÓN PROSPECTIVA DEL PRECIO QUE HABRÁN DE ALCANZAR SUS

PRODUCTOS O SERVICIOS EN EL MERCADO. Y EQUIVALE AL COSTO DE SUS

PRODUCTOS MAS UN MARGEN DE UTILIDAD QUE CONSIDERA RAZONABLE PARA

COMPENSAR EL RIESGO QUE CORRE AL PRODUCIR Y COMERCIALIZAR DICHOS

BIENES.

- EN ESTE SENTIDO EL PRECIO ES EL QUE BIENE MARCADO EN LA ETIQUETA DE

UN BIEN, Y DEPENDIENDO DEL TIPO DE BIEN Y DE LO ACERTADO EN SU

PREDICCIÓN, PODRA CORRESPONDER CON EL QUE TERMINE PAGÁNDOLE EL

DEMANDANTE.

PRECIO PARA EL DEMANDANTE.-

ES UNA ESTIMACIÓN PROSPECTIVA DEL PRECIO MAXIMO QUE PUEDE PAGAR

POR LOS BIENES O SERVICIOS QUE DEMANDA AL ACUDIR AL MERCADO, Y

EQUIVALE AL VALOR PRESENTE DE LOS BENEFICIOS FUTUROS QUE ESPERA DE

DICHO BIEN.

PRECIO.-

PARA QUIEN COMPRA O VENDE, ES UNA ESTIMACIÓN DEL PRECIO EN EL QUE

HABRÁ DE REALIZARSE LA COMPRAVENTA, QUE HACEN EL COMPRADOR O

VENDEDOR AL ACUDIR AL MERCADO, EN FUNCIÓN DEL PRECIO QUE EN EL

PASADO SE HA PAGADO POR DICHO BIEN O SERVICIO, AJUSTADO EN FUNCIÓN

3

DE LA PERCEPCIÓN DEL INCREMENTO O DISMINUCIÓN DE DEMANDA EN

RELACIÓN A LA OFERTA.

COMO SE PUEDE VER EN ESTAS DEFINICIONES DE PRECIO ESTÁN BASADAS EN LA

PERCEPCIÓN (EXPECTATIVAS) PUES SON ESTIMACIONES ANTICIPADAS DEL PRECIO.

AL SER ESTIMACIONES DEL PRECIO, PODRÍAMOS DENOMINARLAS MAS

PROPIAMENTE "AVALÚOS "O "APROXIMACIONES DEL VALOR "Y CORRESPONDEN A LOS

MÉTODOS O VÍAS QUE UTILIZAN LOS VALUADORES PROFESIONALES PARA ESTABLECER EL

VALOR DE LOS BIENES O SERVICIOS.

Justo valor de mercado

ES UNA ESTIMACIÓN DEL "PRECIO JUSTO" DE UN BIEN O SERVICIO, QUE

EQUILIBRA LAS EXPECTATIVAS POR LA QUE UN " COMPRADOR PROMEDIO

IDEAL" Y UN " VENDEDOR PROMEDIO IDEAL" ESTARAN DISPUESTOS A

REALIZAR LA COMPRAVENTA DE DICHO BIEN O SERVICIO, EN ESTE CASO UN

INMUEBLE DENTRO DE UN MERCADO IDEAL .

- COMPRADOR PROMEDIO IDEAL.-

- REPRESENTA EL COMPORTAMIENTO PROMEDIO ( EL MAS PROBABLE ) DE LOS

DEMANDANTES AL CUAL PERTENECE EL BIEN , Y RESUME LOS GUSTOS Y

EXIGENCIAS DE LA DEMANDA SOLVENTE ( CONJUNTO DE PERSONAS QUE

TIENEN EL RECURSO ECONÓMICO PARA ADQUIRIR EL BIEN Y LO DEMANDAN )

RESPECTO DEL BIEN Y DE LAS CONDICIONES DEL MERCADO , Y AUSENCIA DE

COMPULSION DE COMPRAR Y NO COMPARAR COMO RESULTADO DE

NECESIDADES O PRESIONES EXTERNAS.

- VENDEDOR PROMEDIO IDEAL.-

REPRESENTA EL COMPORTAMIENTO PROMEDIO DE LOS PRODUCTORES Y

COMERCIALIZADORES DEL MERCADO AL CUAL PERTENECE EL BIEN O SERVICIO,

RESPECTO A SUS EXPECTATIVAS DE GANANCIA Y A SU PERCEPCIÓN DE RIESGO

FINANCIERO DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS QUE SE OFERTAN; Y SUPONE

AUSENCIA DE DOLO O MALA FE , Y DE COMPULSION POR VENDER PROVOCADA POR

UNA URGENCIA ECONÓMICA O PRESIÓN EXTERNA.

4

C I I c B I B L I O T E C A

- MERCADO IDEAL ,-

- REPRESENTA EL ÁMBITO EN EL CUAL SE DESPLAZAN LOS PRODUCTOS, EN ESTE

CASO LOS INMUEBLES, DE ACUERDO A UNA LIBRE Y LEAL COMPETENCIA.

- CUANDO SE DA LA LIBRE COMPETENCIA (ES DECIR CUANDO NO SE PRESENTAN

MONOPOLIOS, OLIGOPOLIOS, U OTRAS DEFORMACIONES DEL MERCADO) LA

PRESIÓN DE LA OFERTA AGREGADA Y LA DEMANDA AGREGADA, SE

EQUILIBRAN AUTOMÁTICAMENTE EN EL PUNTO DE EQUILIBRIO QUE

REPRESENTA EL PRECIO JUSTO.

1.3 Características del mercado inmobiliario

EL MERCADO ES EL LUGAR AL QUE ACUDEN LOS COMPRADORES Y VENDEDORES CON LA

FINALIDAD DE REALIZAR TRANSACCIONES COMERCIALES DE SUS BIENES Y SERVICIOS .EL

MERCADO INMOBILIARIO TIENE ALGUNAS CARACTERÍSTICAS QUE SON ÚNICAS Y QUE LO

HACEN SINGULAR

1.3.1. Especialidad, Ubicación.-

- LOS BIENES INMUEBLES A DIFERENCIA DE LOS MUEBLES, PRESENTAN COMO

CARACTERÍSTICA SU ESPACIALIDAD, ES DECIR TIENEN UNA UBICACIÓN

PRECISA QUE LOS HACE ROTUNDAMENTE DIFERENTES A CUALQUIER OTRO,

INDEPENDIENTEMENTE DE QUE SU FORMA, FUNCIÓN Y CONSTRUCCIÓN SEAN

IDÉNTICOS A LOS DE CUALQUIER OTRO.

LAS CONSTRUCCIONES SE VEN FUERTEMENTE INFLUENCIADAS EN SU COMPORTAMIENTO

ECONÓMICO, POR LA UBICACIÓN DE SUS TERRENOS A LOS CUALES ESTÁN ADHERIDAS.

ESTO DA A LUGAR A UNA GRAN DIFERENCIA ENTRE LA VALUACIÓN FÍSICA Y LA DE

MERCADO, PUES MIENTRAS QUE EN LA VALUACIÓN FÍSICA SE OBSERVA EL BIEN

INMUEBLE EN FUNCIÓN DEL COSTO, DE LA INVERSION TOTAL NECESARIA PARA

REPONERLO, EN LA VALUACIÓN DE MERCADO (LA COMERCIAL) SE TOMA MUY EN CUENTA

LA UBICACIÓN, Y LA POSIBILIDAD DE QUE EFECTIVAMENTE EXISTA UN POSIBLE

COMPRADOR PARA EL BIEN VALUADO.

5

1.3.2. Opacidad.-- SIGNIFICA QUE ESTE MERCADO NO PRESENTA HASTA LA FECHA, MEDIOS QUE

PERMITAN CONOCER LA TOTALIDAD DE BIENES INMUEBLES QUE SE OFERTAN

EN UN MERCADO, CON SUS CARACTERÍSTICAS Y PRECIOS, Y MENOS AUN

INSTRUMENTOS QUE POSIBILITEN AL LEGO LA COMPRENSIÓN DE SU

COMPORTAMIENTO.

- SE REQUIERE DESARROLLAR UN ESTUDIO TEÓRICO ARDUO Y UN ACERCAMIENTO

- PERMANENTE A LA REALIDAD INMOBILIARIA, PARA COMPRENDER SU

- COMPORTAMIENTO.

- AUN CUANDO LA MAYORÍA DE LAS PERSONAS TIENE UN CONOCIMIENTO VAGO

DEL VALOR DE SUS BIENES INMUEBLES, SOLO LOS BUENOS AGENTES

INMOBILIARIOS Y LOS VALUADORES DEDICADOS LOGRAN COMPRENDER LOS

PRINCIPALES MÓVILES QUE EXPLICAN EL COMPORTAMIENTO DE ESTOS

MERCADOS, POR ELLO SE DICE QUE ES UN MERCADO OPACO.

1.3.3 Viscosidad - ESTA CARACTERÍSTICA HACE ALUSIÓN AL HECHO DE QUE LOS MERCADOS

INMOBILIARIOS NO REACCIONAN ACELERADAMENTRE A LOS CAMBIOS QUE SE

DETECTAN EN LAS VARIABLES QUE LO EXPLICAN.

- A DIFERENCIA DE POR EJEMPLO EL MERCADO DE VALORES QUE REACCIONA

INMEDIATAMENTE A CUALQUIER CAMBIO DE VARIABLE EN EL MERCADO, EL

MERCADO INMOBILIARIO NO LO HACE Y NO LO PUEDE HACER POR VARIAS

RAZONES.

- SE TRATA DE BIENES PATRIMONIALES QUE SE ACUMULAN A LO LARGO DE

TODA UNA VIDA O INCLUSIVE DE VARIAS GENERACIONES POR LO QUE SU

COMPRAVENTA REQUIERE DE UNA MEDITACIÓN PROLONGADA POR LOS

ACTORES DENTRO DEL MERCADO

- LOS LIMITES PARA TRASMITIR LA PROPIEDAD A TRAVÉS DEL PROCESO DE

ESCRITURACIÓN, ES LENTO, DADO QUE DEBE GARANTIZAR LA CERTIDUMBRE

JURÍDICA AL QUE COMPRA.

- LA OPACIDAD PROPIA DE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS RETARDA LA TOMA

DE DECISIONES TANTO DE COMPRADORES COMO DE LOS VENDEDORES.

6

- LA CANTIDAD DE DINERO QUE SE REQUIERE NO SE ACUMULA CON FACILIDAD.

- LOS CRÉDITOS QUE USUALMENTE ACOMPAÑAN A MENUDO ESTE TIPO DE

OPERACIONES SE OTORGAN MEDIANTE TRAMITES TARDADOS.

CIERTAMENTE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS REACCIONAN A LOS CAMBIOS EN LAS

VARIABLE MICRO Y MACROECONOMICAS PERO DE MANERA MUY LENTA.

1.4. Enfoque para determinar el valor.

MÉTODO FISICO.-

DENOMINADO TAMBIÉN ENFOQUE DE COSTOS, SUPONE QUE EL COSTO DE LOS INSUMOS

PARA PRODUCIR UN BIEN, MAS UNA UTILIDAD RAZONABLE, CONSTITUYEN UNA MEDIDA

PARA ESTIMAR SU VALOR.

SE BASA EN EL SUPUESTO DE QUE UNA COSA VALE MAS EN LA MEDIDA EN QUE MAS

CUESTA. OPERA DE ACUERDO AL PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, QUE SIGNIFICA QUE

NADIE ESTARA DISPUESTO A PAGAR MAS POR UN BIEN SI PUEDE SUSTITUIRLO POR OTRO

QUE OTORGA EL MISMO NIVEL DE SERVICIOY CUESTA MENOS.

LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DA ORIGEN AL VALOR FÍSICO QUE ES ÚTIL CUANDO SE

QUIERE CONOCER CUAL ES EL MONTO DE LA INVERSION QUE SE HA DESARROLLADO

PARA OBTENER UN BIEN, QUE ES EL ENFOQUE EN LA REEXPRESION DE LOS ESTADOS

FINANCIEROS O EN LA VALUACIÓN CATASTRAL.

- VALOR DE MERCADO.-

- EL ENFOQUE DE VALOR DE MERCADO , SE BASA EN EL SUPUESTO DE QUE UN

BIEN VALE MAS EN LA MEDIDA EN QUE EL MERCADO ESTA DISPUESTO A PAGAR

MAS POR EL , TAMBIÉN OPERA DE ACUERDO AL PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN LA

APLICACIÓN DEL MÉTODO DA ORIGEN AL VALOR DE MERCADO QUE ES MUY

ÚTIL CUANDO SE REQUIERE DE CONOCER EL MONTO EN EL CUAL SE PUEDE

DESPLAZAR UN BIEN EN EL MERCADO, EN UN TIEMPO RAZONABLE ( QUE PARA

LOS INMUEBLES SE CONSIDERA DE 3 MESES A 5 MESES )

7

- CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.-

- ENFOQUE DE INGRESOS QUE SE BASA EN EL SUPUESTO DE QUE UN BIEN VALE

MAS EN LA MEDIDAD QUE PRODUCE MAYORES Y MEJORES FLUJOS

ECONÓMICOS EN CALIDAD DE RENTA.

- LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DA LUGAR AL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE

RENTAS QUE ES DE GRAN UTILIDAD CUANDO SE VALÚAN COMERCIALMENTE

INMUEBLES DESTINADOS A PRODUCIR RENTAS COMO SON LOCALES

COMERCIALES O EDIFICIOS O NAVES INDUSTRIALES.

USUALMENTE EN LA VALUACIÓN COMERCIAL SE REQUIERE DESARROLLAR LOS TRES

MÉTODOS Y EVENTUALMENTE SE REQUIERE DESARROLLAR ALGÚN OTRO MÉTODO

HÍBRIDO, COMO PUEDE SER EL MÉTODO RESIDUAL, QUE SE APOYA PARCIALMENTE EN LOS

TRES MÉTODOS, CON LA INTENCIÓN DE CONOCER EL MAXIMO VALOR QUE SE PUEDE

PAGAR POR UN BIEN EN FUNCIÓN DE UN PROYECTO DE INVERSION FACTIBLE QUE

REPRESENTA SU MAYOR Y MEJOR USO.

EN LA VALUACIÓN CATASTRAL NO SE APLICA DICHO MÉTODO PORQUE SE ORIENTA A LA

DETERMINACIÓN DEL VALOR FÍSICO EXCLUSIVAMENTE.

1.5. Estacionalidad del valor de mercado vs. La estabilidad del valor

Físico.

- EL VALOR DE MERCADO VA CAMBIANDO EN EL TIEMPO CONFORME CAMBIAN

LAS VARIABLES MICRO Y MACROECONOMICAS DEL MERCADO, SOBRE TODO EN

UN ENTORNO CADA VEZ MAS GLOBALIZADO.

- BASTA OBSERVAR COMO UN FENÓMENO RECESIVO EN LOS ESTADOS UNIDOS

DE NORTEAMÉRICA IMPACTA EN LA ECONOMÍA DE TODAS LAS REGIONES EN

NUESTRO PAIS, Y ESPECÍFICAMENTE EN EL MERCADO INMOBILIARIO... CON

MAYOR RAZÓN IMP ACT ARAN VARIABLES QUE TIENEN QUE VER DIRECTAMENTE

CON LA DEMANDA O LA OFERTA INMOBILIARIA LOCAL.

- ESTE MERCADO ES PARTICULARMENTE SENSIBLE AL COMPORTAMIENTO, EL

CRÉDITO, DADO QUE USUALMENTE UNA PARTE DE LOS INMUEBLES SE PAGAN

CON CRÉDITO.

- EL VALOR FÍSICO POR SU PARTE ES MUCHO MÁS ESTABLE, DADO QUE ESTA EN

FUNCIÓN DEL COSTO DE LOS INSUMOS NECESARIOS PARA PRODUCIR LOS

INMUEBLES.

- COMO EL COSTO NORMALMENTE SE INCREMENTA CON EL PASO DEL TIEMPO

COMO RESULTADO DE LA INFLACIÓN ( INCREMENTO GENERALIZADO DE LOS

PRECIOS ) EL VALOR FÍSICO TAMBIÉN LO HACE

- AUN CUANDO EL VALOR DE MERCADO ES MAS PRECISO AL MOMENTO DE

PRETENDER REALIZAR UN INMUEBLE, EL VALOR FÍSICO ES MAS ÚTIL COMO

MÉTODO PARA CONOCER EL VALOR CATASTRAL. DADO QUE EL VALOR

CATASTRAL NO ESTA DISEÑADO PARA SERVIR DE BASE PARA NORMAR UNA

OPERACIÓN INMOBILIARIA.

- 1.6 Valor Catastral.

EL VALOR CATASTRAL ES EL MONTO ECONÓMICO, EXPRESADO MONETARIAMENTE, QUE

ESTABLECE EL ESTADO A TRAVÉS DE SU DIRECCIÓN DE CATASTRO DEPENDIENTE DE LA

SECRETARIA DE FINANZAS , PARA CADA UNO DE SUS BIENES INMUEBLES QUE INTEGRAN

EL PADRÓN CATASTRAL, PARA LOS EFECTOS FISCALES INMOBILIARIOS, DE

ADMINISTRACIÓN URBANA Y DE PLANEACION.

- EL VALOR CATASTRAL SE DEBE CONCEBIR COMO UN VALOR FÍSICO ES DECIR SE

BASA EN EL MÉTODO DE COSTO, NO OBSTANTE EL MÉTODO FÍSICO EN EL CASO DE LOS

INMUEBLES SIEMPRE TIENE UN COMPONENTE DE MERCADO, PORQUE EL VALOR DE LA

TIERRA SI BIEN REPRESENTA UN COSTO PARA UN PROYECTO DE INVERSION INMOBILIARIO,

EN SI MISMA NO TIENE COSTO DADO QUE NO PRODUCE, Y SOLO SE DETERMINA EN

FUNCIÓN DE LAS FUERZAS DE OFERTA Y DEMANDA QUE RIGEN EL MERCADO.

LA FORMULA DEL VALOR CATASTRAL ES LA SIGUIENTE:

ve T

Ic i

= VALOR CATASTRAL

= VALOR DEL TERRENO

ve = T +

Donde

= SUMATORIA DEL VALOR FÍSICO DE

ICi

LAS EDIFICACIONES EN EL PREDIO

9

c u e B I B L I O T E C A

SE TRATA DE UN CONCEPTO SIMPLE, Y POR ELLO SE EMPLEA EN LA VALUACIÓN MASIVA ,

DADO QUE NO ES FACTIBLE UTILIZAR OTROS ENFOQUES A GRAN ESCALA , QUIZAS MAS

PRECISOS COMO SERIA EL MERCADO, PERO QUE SERIAN NO OPERANTES POR SU

COMPLEJIDAD

.- LA VALUACIÓN CATASTRAL ES UNA VALUACIÓN SIMPLIFICADA DADO QUE DEBE

APLICARSE MASIVAMENTE A TODOS LOS INMUEBLES DE UNA CIRCUNSCRIPCIÓN

TERRITORIAL .

.-ASI POR EJEMPLO , EN EL ESTADO DE NAYARIT . SOLO SE EMPLEAN LAS

VARIABLES MAS RELEVANTES QUE SON; LA EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACIÓN

COMO ARGUMENTOS PARA DEPRECIAR , LAS EDIFICACIONES , PERO NO SE TOMAN EN

CUENTA LA OBSOLESCENCIA Y OTROS FACTORES PROPIOS DE LA VALUACIÓN COMERCIAL

.- ADEMAS , LOS MODELOS CON QUE SE CALCULAN LA DEPRECIACIÓN Y EL ESTADO

DE CONSERVACIÓN TAMBIÉN SON SIMPLES Y RÍGIDOS, PUES SE CONSIDERA

INCONVENIENTE UTILIZAR MODELOS FLEXIBLES QUE PUDIERAN PRESTARSE A MAYOR

DISCRECIONALIDAD.

.- EL VALOR Y CADA UNA DE LAS EDIFICACIONES QUE CONSTITUYEN EL VALOR DE

CONSTRUCCIÓN DEL PREDIO SE DETERMINAN ;

Ci = SCi x VUCNi x'FEi

Donde

Ci = VALOR FÍSICO DE LA EDIFICACIÓN

SCi = SUPERFICIE DE LA CONSTRUCCIÓN

VUCNi = VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN

FEi = FACTOR DE ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN

10

1.7. Valor unitario de construcción nueva EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN NUEVO ( VUCN) ES EL VALOR POR UNIDAD DE

SUPERFICIE QUE CORRESPONDE A CADA TIPO DE CONSTRUCCIÓN , Y SU SIGNIFICADO

DEPENDE DE SI ESTAMOS GENERÁNDOLO O APLICÁNDOLO.

. - EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN NUEVO ( VUCN ) ES IGUAL AL VALOR

TOTAL DEL "TIPO" o "PROTOTIPO" INVESTIGADO, DIVIDIDO ENTRE SU SUPERFICIE EN M2,

SIN CONSIDERAR VOLADOS, PAVIMENTOS EXTERIORES U OBRAS COMPLEMENTARIAS O

ESPECIALES .

1.8. Valor de reposición vs. valor de reproducción.

- EL VALOR FÍSICO DEBE ENTENDERSE COMO VALOR DE REPOSICIÓN Y NO DE

REPRODUCCIÓN.

- VALOR DE REPRODUCCIÓN ES LA CANTIDAD DE DINERO NECESARIA PARA

REPRODUCIR UN BIEN INMUEBLE IDÉNTICO AL QUE SE VALÚA, ES DECIR CON

LOS MISMOS MATERIALES Y TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS. ENCAMBIO EL VALOR

DE REPOSICIÓN ES LA CANTIDAD DE DINERO QUE SE REQUIERE REPONER UN

BIEN INMUEBLE POR OTRO SIMILAR QUE PRESTE UN NIVEL DE SATISFACCIÓN

EQUIVALENTE PERO SIN QUE NECESARIAMENTE SE UTILICEN LOS MISMOS

MATERIALES Y TÉCNICAS DE CONSTRUCCIÓN.

- EL CONCEPTO DE REPRODUCCIÓN ES EL QUE NORMALMENTE SE EMPLEA EN LA

VALUACIÓN COMERCIAL Y CATASTRAL. EL CONCEPTO COBRA ESPECIAL

IMPORTANCIA AL ENFOCAR TIPOS ANTIGUOS.

- EVIDENTEMENTE POR EXTENCION DEBEMOS DECIR QUE LOS VALORES

UNITARIOS QUE SIRVEN EN LA VALUACIÓN CATASTRAL SON VALORES

UNITARIOS DE REPOSICIÓN DE EDIFICACIONES NUEVAS .

11

1.9 Adopción del " costo justo unitario de reposición " como valor

unitario de construcción

LA ESTRUCTURA DE COSTOS DE UN TIPO DE CONSTRUCCIÓN CAULQUIERA COMPRENDE

LOS SIGUIENTES RUBROS

- A.- COSTO DIRECTO DE OBRA, PROYECTO, TRAMITE, PERMISOS Y LICENCIAS

- B.- COSTOS INDIRECTOS DE OPERACIÓN Y DE LA OBRA

- C - UTILIDAD DEL CONSTRUCTOR QUE EN OCASIONES SE CONSIDERA PARTE DE

LOS INDIRECTOS

- D.- COSTO FINANCIERO

- E.- COMISIONES DE VENTA

- F.- UTILIDAD DEL PROMOTOR INVERSIONISTA.

TODOS ESTOS RUBROS SON NORMALMENTE CONTEMPLADOS SI NO DE MANERA EXPLÍCITA

AL MENOS IMPLÍCITAMENTE, AL MOMENTO DE PLANEAR O ADMINISTRAR UN PROYECTO

DE INVERSION INMOVILIARIO. TAMBIÉN SE CONSIDERA COMO PARTE INTEGRAL DEL

VALOR UNITARIO EN LA VALUACIÓN COMERCIAL. NO OBSTANTE NO TODOS LOS RUBROS

SERÁN CONTEMPLADOS COMO COMPONENTES DEL VALOR CATASTRAL.

1.10. Empleo del " valor catastral " como base para el calculo del

impuesto predial, y del " valor de mercado " como base para

calcular el ISAI.

LA DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL NO SUPONE LA REALIZACIÓN (VENTA ) A

CORTO PLAZO DEL INMUEBLE VALUADO Y POR ELLO EL EMPLEO DEL VALOR FÍSICO COMO

APROXIMACIÓN AL VALOR CATASTRAL ES AFORTUNADO.

LA ESTABILIDAD QUE PRESENTA EL VALOR FÍSICO ES CONVENIENTE PARA EL VALOR

CATASTRAL, QUE SIRVE DE BASE PARA DE DETERMINACIÓN DE LOS IMPUESTOS

INMOBILIARIOS, DADO QUE UNA DISMINUCIÓN EN EL VALOR DE LOS INMUEBLES O UNA

12

FLUCTUACIÓN PERMANENTE NO SERIAN DESEABLES PUES COMPLICARÍAN

EXCESIVAMENTE LA CUESTIÓN FISCAL.

ES IMPORTANTE, NO OBSTANTE, MENCIONAR QUE EN EL CASO DE LOS IMPUESTOS SOBRE

ADQUISICIONES DE BIENES INMUEBLES, QUE GRAVA EL TRASLADO DE DOMINIO DE UN

BIEN INMUEBLE, ESTE SERA FUNDAMENTADO UTILIZAR TODAS LAS TÉCNICAS DE VALOR

COMERCIAL DADO QUE EN ESTE CASO SE VALÚA BAJO EL SUPUESTO DE QUE EL INMUEBLE

EFECTIVAMENTE SE ESTA REALIZANDO EN UN MERCADO ABIERTO.

EN ESTE CASO ES MAS ÚTIL EL VALOR DEL MERCADO O EL DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA

QUE EL FÍSICO PUES SON COMO RADIOGRAFÍAS QUE PRESENTAN A UNA FECHA

DETERMINADA EL COMPORTAMIENTO ECONÓMICO DEL BIEN EN EL MERCADO

INMOBILIARIO.

1.11. Principio de consistencia de la tipología catastral

LA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN PARA- UN USO ESPECIFICO, SE COMPORTA DE MANERA

CONSISTENTE Y CONGRUENTE POR EJEMPLO , POR DEFINICIÓN

LAS CLASIFICASIONES CATASTRALES SE ESTRUCTURAN UTILIZANDO UN CÓDIGO

COMPUESTO QUE REFLEJA EL USO, CLASE Y CATEGORÍAS DE LAS CONSTRUCCIONES O

EDIFICACIONES A LAS QUE SE APLICAN.

EL PASO DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE DENTRO DE UNA SERIE TIPOLÓGICA, SUPONE

INCREMENTO GRADUALES DE CALIDAD, DE LAS ESPECIFICASIONES DE CONSTRUCCIÓN, ES

DECIR DE SU OBRA BASE Y ACABADOS

DOS TIPOS SUCESIVOS DENTRO DE UNA SERIE TIPOLÓGICAS SERÁN EQUIDISTANTES EN EL

SENTIDO EN QUE LOS CAMBIOS DE CALIDAD AL PASAR DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE

SERÁN SIEMPRE IGUALES. CON BASE A ESTE PRINCIPIO SE CONSTRUIRÁN LAS TIPOLOGÍA Y

LAS TABLAS DE ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN PROCURANDO QUE LOS CAMBIOS

EN LA CALIDAD DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE NUNCA REPRESENTEN UNA REGRESIÓN O

SALTOS CUALITATIVOS DESPROPORCIÓNALES.

13

LA TIPOLOGÍA TRADICIONAL EMPLEADA EN EL ESTADO DE NAYARIT Y SUS

CORRESPONDIENTES ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN, POR DEFINICIÓN SE AJUSTAN

A ESTE COMPORTAMIENTO CONSISTENTE.

AL SER EQUIDISTANTES, LOS TIPOS DE UNA SERIE TIPOLÓGICA PUEDEN SER

REPRESENTADOS POR UN VECTOR, CUYA UNIDAD DE MEDIDA COINCIDA CON EL SALTO

CUALITATIVO DE UN TIPO SUBSIGUIENTE.

1.12. Principios de consistencia de los valores unitarios de construcción

LOS VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN, AL IR VARIANDO LA CLASIFICACIÓN DE

TIPOS SUCESIVOS DE CALIDAD CRECIENTE DENTRO DE UN MISMO USO, SE COMPORTAN DE

UNA MANERA LÓGICA, CONSISTENTE Y PREDECIBLE.

- A UNA MAYOR CALIDAD EN LAS ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN

CORRESPONDERÁN NECESARIAMENTE UN MAYOR VALOR UNITARIO

EL VALOR UNITARIO DE LAS ESPECIFICASIONES DE UNA MISMA SERIE

TIPOLÓGICA CRECERÁ DE MANERA CONSISTENTE AL INCREMENTARSE LA

CALIDAD DE SUS ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS.

- SE CONSIDERA QUE ENTRE DOS TIPOS SUCESIVOS DE UNA SERIE TIPOLÓGICA SE

LOCALIZARA SIEMPRE UN TIPO INTERMEDIO. LOS COSTOS UNITARIOS DE LOS

TIPOS DENTRO DE UNA SERIE TIPOLÓGICA PRESENTAN CAMBIOS

INFINITESIMALES RELACIONADOS CON CAMBIOS INFINITECIMALES EN LA

CALIDAD DE LOS ACABADOS.

- DENTRO DE UNA MISMA SERIE TIPOLÓGICA, LA DIFERENCIA QUE SE OBSERVA

ENTRE EL COSTO UNITARIO DE DOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DE BAJA

CALIDAD, ES INFERIOR A LA QUE SE OBSERVA ENTRE EL COSTO UNITARIO DE

DOS TIPOS DE MAYOR CALIDAD. LA PENDIENTE DE LA CURVA SE VA

INCREMENTANDO PAULATINAMENTE AL PASAR DE LOS RANGOS INFERIORES A

LOS SUPERIORES.

- EN EL CASO DE TIPOS ESPECIALES A UNA MAYOR CALIDAD CONSTRUCTIVA

CORRESPONDERÁ UN MAYOR VALOR UNITARIO, PERO SIN QUE SE OBSERVE

CONSISTENCIA PROGRESIVA, DADO QUE SE TRATA DE VARIANTES DEL TIPO (EN

FUNCIÓN DE CAMBIO DE MATERIALES O TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS ) Y NO

PROPIAMENTE TIPOS DE CALIDAD CRECIENTE.

14

CAPITULO II

NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA DETERMINAR LA

TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN

2.1. Tipología de construcción catastral

A CONTINUACIÓN SE PRESENTAN LOS PROCEDIMIENTOS CON LOS CUALES SE GENERA Y

REVISA ESA TIPOLOGÍA.

NTVUC-" LAS CLASIFICASIONES CATASTRALES DE CONSTRUCCIÓN " SE ESTRUCTURAN

UTILIZANDO UN CÓDIGO COMPUESTO QUE REFLEIA EL USO. CLASE Y CATEGORÍA DE LAS

EDIFICACIONES A LAS QUE SE APLICAN.

CON LA FINALIDAD DE FACILITAR LA COMPRENSIÓN DE ESTAS NORMAS Y

PROCEDIMIENTOS, SE MOSTRARAN ALGUNAS DEFINICIONES DE TÉRMINOS

FUNDAMENTALES.

DVUC1: " TIPO " ES UNA FAMILIA DE EDIFICASIONES CON CARACTERÍSTICAS

CONSTRUCTIVAS COMUNES QUE RECIBE UNA CLASIFICASION UNIVOCA DE ACUERDO AL

SISTEMA DE CODIFICASION DISEñADO PARA UN CATASTRO EN LA REPÚBLICA.

DVUC2: " TIPO DE NAYARIT " ES UN TIPO QUE PERTENECE A LA TIPOLOGÍA DEL ESTADO

DE NAYARIT.

DVUC3: " TIPOLOGÍA " ES EL CONJUNTO DE TIPOS ORGANIZADOS Y SISTEMATIZADOS QUE

CUBRE EXHAUSTIVAMENTE TODAS LAS VARIANTES DE CONSTRUCCIÓN EXISTENTES EN EL

TERRITORIO DEL ESTADO.

DVUC4: " TIPOLOGÍA CATASTRAL DEL ESTADO DE NAYARIT " ES EL CONJUNTO DSE

TODOS LOS TIPOS DE ED1FICASION OBSERVADOS EN LA ENTIDAD, CODIFICADOS Y

SISTEMATIZADOS POR EL CATASTRO ESTATAL, QUE SE AGRUPAN EN FAMILIAS DE

15

ACUERDO A SUS CARACTERÍSTICAS, OBRA BASE, Y ACABADOS Y PRESENTAN COMO

CARACTERÍSTICAS COMUNES UN COSTO UNITARIO Y UNA VIDA ECONÓMICA

DVUC5: " SERIE TIPOLÓGICA " ES UN CONJUNTO DE TIPOS QUE TIENEN UN MISMO USO, Y

PRESENTAN UN COMPORTAMIENTO CONSISTENTE ENTRE SI AL VARIAR LA CLASE Y

CATEGORÍA, DADO QUE AL IR INCREMENTÁNDOSE LA CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN AL

PASAR DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE, AUMENTA DE MANERA PROGRESIVA EL COSTO

UNITARIO.

DVUC6: " TIPO ESPECIAL " ES UNA FAMILIA DE EDIFICASIONES QUE PRESENTAN UN

MISMO USO Y CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS SIMILARES, Y POR LO TANTO TIENEN

UN COSTO UNITARIO Y UNA VIDA ECONÓMICA COMUNES. A DIFERENCIA DE LAS SERIES

TIPOLÓGICAS, SU COMPORTAMIENTO NO SE ENFOCA COMO UNA SERIE CONTINUA Y

CONSISTENTE, SI NO COMO VARIANTES QUE SE CODIFICAN CON NÚMEROS CONSECUTIVOS

QUE DENOTAN CAMBIOS TECNOLÓGICOS O EN LOS MATERIALES, PERO NO

NECESARIAMENTE CAMBIOS EN LA CALIDAD O COSTO UNITARIO.

LAS ESPECIFICASIONES DE CONSTRUCCIÓN QUE CORRESPONDEN A CADA TIPO DENOTAN

UNA CALIDAD GENÉRICA DETERMINADA, Y NO NECESARIAMENTE REFLEJAN DE MANERA

PRECISA LOS ACABADOS DE UNA CONSTRUCCIÓN ESPECIFICA QUE SE PRETENDA

TIPIFICAR.

2.1.1. Uso

DVUC7: EL "USO "DE UNA EDIFICACIÓN CORRESPONDE SU DESTINO

PREDOMINANTE, EL DESTINO ORIGINAL SI SUBSISTE, O UNO DIFERENTE SI ES

CONSISTENTE CON LAS CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DEL INMUEBLE.

- CUANDO EN UN MISMO PREDIO SE PRESENTEN EDIFICACIONES CON USOS

DIVERSOS, SERA NECESARIO ASIGNAR POR SEPARADO UNA CLASIFICACIÓN DE

CONSTRUCCIÓN POR CADA USO.

2.1.1.1. para series tipológicas

- UNA " SERIE TIPOLÓGICA " PRESENTA PARA CADA USO DETERMINADO, UNA

GAMA DE TIPOS CON " CLASES " Y " CATEGORÍAS " DE CALIDAD CRECIENTE.

- LAS SIGUIENTES SON SERIES TIPOLÓGICAS VALIDAS EN EL ESTADO DE NAYARIT

- HABITACIONAL MODERNA CUYO CÓDIGO ES ( HM ) SE DESTINA A LA VIVIENDA

CONSTRUIDA DESPUÉS DE 1945.

16

- HABITACIONAL ANTIGUA CUYO CÓDIGO ES ( HA ) SE DESTINA A LA VIVIENDA

CONSTRUIDA ANTES DE 1945.

- HAB1TACIONAL REGIONAL CUYO CÓDIGO ES ( HR ) Y SE DESTINA A LA

VIVIENDA CONSTRUIDA CON MATERIALES Y TÉCNICAS ORIGINARIAS DE LA

REGION, CON INDEPENDENCIA DEL AÑO DE SU CONSTRUCCIÓN.

- COMERCIAL CUYO CÓDIGO ES ( C ) SE DESTINA A ACTIVIDADES MERCANTILES

DE BIENES Y SERVICIOS, A SI COMO ACOPIO O ALMACENAMIENTO DE

MERCANCÍAS.

- INDUSTRIAL CUYO CÓDIGO ES ( I ) SE DESTINA A ACTIVIDADES DE PRODUCCIÓN

Y ALMACENAJE DE INSUMOS O PRODUCTOS.

- EQUIPAMIENTO CUYO CÓDIGO ES ( Q ) SE DESTINA A CUBRIR LAS NECESIDADES

HUMANAS COLECTIVAS. EL CÓDIGO DE USO SE COMPLEMENTA CON LA SIGLA

DEL EQUIPAMIENTO ESPECIFICO;

- QT PARA EQUIPAMIENTO TURÍSTICO

- QC PARA EQUIPAMIENTO CINE AUDITORIO

- QE PARA EQUIPAMIENTO ESCUELA

- QH PARA EQUIPAMIENTO HOSPITALARIO

- QM PARA EQUIPAMIENTO MERCADO

DVUC8: EL USO PARA INMUEBLES CON USO " EQUIPAMIENTO " SE COMPLEMENTA CON EL

USO O DESTINO ESPECIFICO DEL INMUEBLE PUDIENDO SER TURÍSTICO, CINE, ESCUELA,

HOSPITAL O MERCADO.

LAS INSTALACIONES PROPIAS, COMO COCINETA O CALENTADORES DE AGUA SE

CONSIDERAN INTEGRADAS DENTRO DEL TIPO QUE SE APLICAN POR LO QUE A DIFERENCIA

DE LOS EQUIPOS ESPECIALES NO SE CLASIFICAN POR SEPARADO.

17

2.1.1.2. Tipos especiales

DVUC9: LOS TIPOS ESPECIALES NO EMPLEAN CÓDIGOS DE CLASE Y CATEGORÍA SI NO UN

NUMERO CONSECUTIVO PARA IDENTIFICAR VARIEDADES DE TIPO. SU CÓDIGO DE USO SE

COMPLEMENTA CON UNA SIGLA QUE DENOTA SU USO ESPECIFICO.

- EA PARA " ESPECIAL ALBERCA "

- EB PARA " ESPECIAL BARDA "

- EC PARA " ESPECIAL CANCHA "

- EO PARA " ESPECIAL COBERTIZO "

- EM PARA " ESPECIAL ELEVADOR MECÁNICO "

- EP PARA " ESPECIAL PAVIMENTO "

- EG PARA " ESPECIAL CAMPO DE GOLF "

2.1.2. Clase

DVUC10: LA CLASE CORRESPONDE AL NIVEL DE JERARQUIZACION PRIMARIO DE

UNA EDIFICASION Y ESTA DETERMINADA POR LA CALIDAD DE SU OBRA Y

ESTRUCTURA.

PARA TIPO HAB1TACIONALES, COMERCIALES, TURÍSTICOS Y EQUIPAMIENTO.

- LUJO ( CÓDIGO L )

- SUPERIOR ( CÓDIGO S )

- MEDIA ( CÓDIGO M )

- ECONOMICA ( CÓDIGO E )

- CORRIENTE ( CÓDIGO C )

.PARA LAS EDIFICACIONES INDUSTRIALES SE UTILIZARAN

- PESADA ( CÓDIGO P)

- LIGERA ( CÓDIGO L )

18

- MEDIA ( CÓDIGO M )

- ECONÓMICA ( CÓDIGO E )

LOS TIPOS ESPECIALES NO TIENEN CLASES DIVERSAS

2.1.3. Categoría

DVUCll: LA CATEGORÍA ESTABLECE UN NIVEL DE JERARQUIZACION SECUNDARIO

DENTRO DE LA CLASE Y ESTA DETERMINADA POR LOS ACABADOS Y SE

CLASIFICARA EN :

- ALTA ( CÓDIGO A )

- MEDIANA ( CÓDIGO M )

- BAJA ( CÓDIGO B )

LA CATEGORÍA ALTA SE ASOCIA A LOS ACABADOS DE MEJOR CALIDAD DENTRO DE

SU CLASE. LA CATEGORÍA MEDIA SE ASOCIA A ACABADOS DE CALIDAD REGULAR Y LA

BAJA A LOS DE MENOR CALIDAD.

2.2. Normas para redactar las especificaciones de construcción

LA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN DEBERÁ ACOMPAÑARSE DE LAS CORRESPONDIENTES

ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN, PARA QUE PUEDA SER OPERATIVA LA

ESTRUCTURA EN LA REDACCIÓN DE LAS ESPECIFICACIONES SERA RÍGIDA EN LO RELATIVO

A LAS PARTIDAS, DE MANERA QUE SE CAPTEN CLARAMENTE LAS DIFERENCIAS DE UN TIPO

CON LOS ADYACENTES, Y FLEXIBLE ENCUANTO AL CONTENIDO DE LAS ESPECIFICASIONES

DADO QUE PRESENTARA ALTERNATIVA DE IGUAL CALIDAD, LAS ESPECIFICACIONES

TENDRÁ LAS SIGUIENTES CARACTERÍSTICAS.

- SE REDACTARAN SIGUIENDO UN GUIÓN FIJO : DE ACUERDO A SU UBICACIÓN

CONSIDERANDO SI SE LOCALIZA EN VÍAS COMERCIALES, COLONIAS

HABITACIONALES. ZONAS INDUSTRIALES, TERRENOS ABIERTOS, AGRÍCOLAS O

SIN USO.

- SERÁN ESPECIFICACIONES GENÉRICAS, PUES NO INCLUIRÁN MARCAS O

MODELOS ESPECÍFICOS.

19

D , c I I c B I B L I O T E C A

- SERÁN COMPLETAS, EN EL SENTIDO QUE NO OLVIDARAN NINGUNA

ESPECIFICASEN GENÉRICA RELEVANTE PARA EL TIPO DE ESCRITO.

- PRESENTARAN, ACABADOS, MATERIALES Y TÉCNICAS ALTERNATIVAS, QUE

TENDRÁN COMO COMÚN DENOMINADOR UNA MISMA CALIDAD CONSTRUCTIVA.

- DEBERÁN ACTUALIZARCE PERIÓDICAMENTE PARA INTEGRAR NUEVOS

MATERIALES Y TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS.

- ESTARAN REDACTADAS EMPLEANDO REGIONALISMOS, TÉRMINOS

COMUNMENTE EMPLEADOS EN EL ÁMBITO LOCAL, DE MANERA QUE SEAN

FÁCILMENTE CAPTADOS POR LA POBLACIÓN DEL ESTADO.

2.2.1. Estructura de las especificaciones.

EN EL CASO DE SERIES SE UTILIZARAN LAS SIGUIENTES PARTIDAS CONSTRUCTIVAS

PARA REDACTAR LAS ESPECIFICASIONES DE CADA TIPO.

- ESTRUCTURA INSTALACIONES

- CIMIENTOS HIDRO-SANITARIAS

- MUROS

- COLUMNAS

- TECHOS Y ENTREPISOS

- AZOTEAS

- APLANADOS

- PISOS

- LAMBRINES

- VENTANERIA

- PUERTAS

- ELÉCTRICA

- DIVERSAS

- COMPLEMETARIAS

2.3.Edad económica

LA EDAD ECONÓMICA CORRESPONDE A LA ESPERANZA DE VIDA DE UN TIPO DE

INMUEBLE ESPECIFICO ES DECIR EL NUMERO DE AÑOS QUE SE ESPERA ESTE EN USO

20

DESPUÉS DE QUE SE PONE EN OPERACIÓN HASTA SU DEMOLICIÓN. DENTRO DE

LIMITES RAZONABLES DE EFICIENCIA FUNCIONAL Y ECONÓMICA.

NORMALMENTE LAS EDIFICACIONES SE DEMUELEN MAS POR OBSOLESCENCIA

ECONÓMICA Y FUNCIONAL, QUE POR DETERIORO FÍSICO.

NORMALMENTE EN MEXICO SE FABRICAN CON CONCRETO Y TABIQUE, Y MIENTRAS

RECIBAN UN MANTENIMIENTO ADECUADO PUEDEN PROLONGAR SU VIDA TOTAL

POR TIEMPO INDEFINIDO. NO OBSTANTE SURGE LA NECESIDAD DE DEMOLERLO

CUANDO LAS CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO ( POR EJEMPLO, EL INCREMENTO

DESPROPORCIONADO DEL VALOR DE LA TIERRA POR UN CAMBIO DE USO ) LOS DEJA

OBSOLETOS ECONÓMICAMENTE, O CUANDO SUS ESQUEMAS DE FUNCIONAMIENTO

NO PERMITE SU UTILIZACIÓN EN EL FUTURO, ES DECIR CUANDO ESTÁN OBSOLETOS

FUNCIONALMENTE.

EN EL ESTADO DE NAYARIT LA DIRECCIÓN DE CATASTRO DEL ESTADO ES LA

ENCARGADA DE ESTABLECER LAS VIDAS ECONÓMICAS DE TODOS LOS TIPOS QUE

CONTEMPLE LA TIPOLOGÍA ESTATAL DE CONSTRUCCIÓN.

LOS VALUADORES DEVERIAN DE EMPLEAR ESTAS VIDAS ECONÓMICAS EN EL

CALCULO DE LOS DEMERITO POR EDAD APLICABLES EN LA VALUACIÓN.

2.4. Especificaciones de Construcción detalladas de esta Tipología.

ACONTINUACION SE MUESTRA LA TIPOLOGÍA CATASTRAL VIGENTE.

- PARA EL USO HABITACIONAL ( H ) TENEMOS LAS SIGUIENTES CLASES Y

CATEGORÍAS.

- CLASE: HABITACIONAL MODERNA DE LUJO (H M - L )

- EDIFICADA CON PROYECTO MUY BUENO, EJECUTADA CON DIRECCIÓN

PROFESIONAL Y MANO DE OBRA EXPERTA, MATERIALES DE MUY BUENA

CALIDAD INCLUYENDO UN PORCENTAIE .ALTO DE MATERIALES IMPORTADOS

- CIMENTACIÓN CON ZAPATAS DE CONCRETO O EQUIVALENTE ESTRUCTURA

MUY BUENA CON CLAROS GRANDES DE APROXIMADAMENTE 6 MTS.

INSTALACIONES CON SALIDAS EN GRAN CANTIDAD Y CALIDAD MUEBLES DE

21

BAÑOS IMPORTADOS O NACIONAL DE MUY BUENA CALIDAD. ESTA CLASE

COMPRENDE 3 CATEGORÍAS.

- HABITACIONAL MODERNA DE LUJO ALTA ( HM-LA)

- HABIT ACIONAL MODERNA DE LUJO MEDIANA ( HM-LM )

- HABIT ACIÓN AL MODERNA DE LUJO BAJA ( HM-LB )

CLASE : HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR ( HM-S ) EDIFICADA CON PROYECTO BUENO,

DIRECCIÓN PROFESIONAL Y MANO DE OBRA CALIFICADA, MATERIALES DE BUENA

CALIDAD INCLUYENDO PORCENTAJE MODERADO DE IMPORTADOS ESTRUCTURA BUENA

CON CLAROS APROXIMADOS DE 5 MTS. ESTA CLASE COMPRENDE 3 CATEGORÍAS.

- HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR ALTA ( HM-SA )

- HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR MEDIANA ( HM-SM )

- HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR BAJA ( HM-SB )

CLASE : HABITACIONAL MODERNA ECONÓMICA ( HM-E ) EDIFICADA SIN PROYECTO O

PARCIALMENTE DEFINIDO: MANO DE OBRA IMPROVISADA CON MATERIALES DE CALIDAD

ECONÓMICA Y EJECUCIÓN DE BAJA CALIDAD, CIMENTACIÓN DE MAMPOSTERIA Y / O

ZAPATAS, CONSTRUCCIONES EN SERIE DE BAJA CALIDAD ESTA CLASE COMPRENDE 3

CATEGORÍAS :

- HABITACIONAL MODERNA ECONÓMICA ALTA ( HM-EA )

- HABITACIÓN AL MODERNA ECONÓMICA MEDIANA (HM-EM )

- HABITACIONAL MODERNA ECONÓMICA BAJA ( HM-EB )

CLASE : HABITACIONAL CORRIENTE ( HM-C ) EDIFICADA SIN PROYECTO CON MATERIALES

DE MALA CALIDAD, ADAPTADOS O RECICLADOS Y MANO DE OBRA IMPROVISADA

CIMENTACIÓN DE PIEDRA CON TECHUMBRE DE DIVERSOS MATERIALES A BASE DE

MADERA, LAMINA GALVANIZADA O DE CARTON O LOZA DE CONCRETO DE MALA CALIDAD

ESTA CLASE COMPRENDE 3 CATEGORÍAS.

- HABITACIONAL MODERNA CORRIENTE ALTA ( HM-CA )

- HABITACIONAL MODERNA CORRIENTE MEDIANA (HM-CM )

- HABITACIONAL MODERNA CORRIENTE BAJA ( HM-CB )

CLASE : HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR ( HA-S ) EDIFICADA CON UN BUEN PROYECTO

Y DIRECCIÓN PROFESIONAL ADECUADA, MANO DE OBRA CALIFICADA Y PARCIALMENTE

EXPERTA OBRA BASE CON MATERIALES DEL PAIS DE BUENA CALIDAD ACABADOS BUENOS

22

CON ALGUNOS DETALLES IMPORTADOS REHABILITADAS CON EQUIPAMIENTO ADECUADO

Y DE EXELENTE CALIDAD PARA SU ÉPOCA ESTA CLASE COMPRENDE 3 CATEGORÍAS

- HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR ALTA (HA-SA)

- HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR MEDIANA ( HA- SM )

- HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR BAJA ( HA-SB )

CLASE : HABITACIONAL REGIONAL MEDIANA ( HR-M ) EDIFICADA CON PROYECTO MÍNIMO,

CON MATERIALES DE REGULAR CALIDAD DE LA REGION CIMENTACIÓN DE PIEDRA O

SIMILAR COLUMNAS DE LADRILLO, MUROS DE ADOBE, APLANADOS DE LODO O MEZCLA,

TECHOS DE TEJAS, DE BARRO SOBRE VIGAS DE MADERA, PUERTAS DE MADERA SIN

ACABADOS VENTANAS DE PERFILES METÁLICOS ESTRUCTURALES SENCILLOS

INSTALACIONES ELÉCTRICAS VISIBLES, PISOS DE LADRILLO O PIEDRA INSTALACIONES EN

BUEN NUMERO Y REGULAR CALIDAD EQUIPAMIENTO ESENCIAL ESTA CLASE COMPRENDE

3 CATEGORÍAS

- HABITACIONAL REGIONAL MEDIA ALTA ( HR-MA )

- HABITACIONAL REGIONAL MEDIA MEDIANA ( HR MM )

- HABITACIONAL REGIONAL MEDIA BAJA ( HR-MB )

2.5. El valor de los inmuebles

PRECIO DE UN INMUEBLE.-

- ES EL VALOR EN DINERO , EN QUE SE ESTIMA VENDER UN INMUEBLE.

VALOR-

.- ES UNO DE LOS FACTORES MAS DIFÍCILES DE PRECISAR EN LOS SISTEMAS

ECONÓMICOS QUE ESTA EN FUNCIÓN DE LA OFERTA Y LA DEMANDA ( COMPETENCIA ) POR

UNA PARTE CON LA OFERTA NOS REFERIMOS A QUE VOLÚMENES DE INMUEBLES HAY EN

EL MERCADO CON CARACTERÍSTICAS SIMILARES COMO CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN .

ESTADO DE CONSERVACIÓN, ZONA DE UBICACIÓN, EDAD, VIDA PROBLABLE, PROYECTO Y

REGIMEN DE PROPIEDAD SEMEJANTE.

- CON LA DEMANDA .-

23

- QUE NECESIDAD REAL 0 ARTIFICIAL DE LOS CONSUMIDORES POTENCIALES DE

ESE PRODUCTO Y LA EXISTENCIA DE BIENES PARA PODER SATISFACER DICHA

NECESIDAD.

- AL COMBINAR ESTOS DOS ELEMENTOS DETERMINAMOS EL VALOR.

- CUANDO AUMENTA LA OFERTA Y BAJA LA DEMANDA LOS PRECIOS BAJAN POR

SER ALTA O MUCHA LA SOBRE OFERTA. EN LA COMPETENCIA HAY MUCHOS

VENDEDORES Y POCOS COMPRADORES.

- CUANDO DISMINUYE LA OFERTA Y AUMENTA LA DEMANDA, LOS PRECIOS

SUBEN, POR SER BAJA O NULA LA COMPETENCIA. ENCONTRAMOS UNO O POCOS

VENDEDORES Y MUCHOS COMPRADORES.

- CUANDO ENCONTRAMOS EN EL MERCADO EL EQUILIBRIO DE ESTAS DOS

FUERZAS ( OFERTA Y DEMANDA ) LO ENCONTRAMOS COMO COMPETENCIA

PURA Y EL VALOR DE MERCADO SERA EL IDEAL HABRÁ UN EQUILIBRIO ENTRE

VENDEDORES Y COMPRADORES.

- EN CONCLUSION VEMOS QUE EL PRECIO ES EL VALOR QUE SE PRETENDE TENGA

UN INMUEBLE, PERO EL VALOR ES EL PRECIO QUE DETERMINA EL MERCADO DE

ACUERDO A LA OFERTA Y LA DEMANDA.

- SIN EMBARGO HAY QUE TOMAR ENCUENTA QUE TAMBIÉN HAY FUERZAS QUE

INFLUYEN EN EL VALOR QUE SON

- SOCIALES, ECONÓMICAS, NATURALES, URBANAS Y POLÍTICAS.

- CÍNICO UN HOMBRE QUE SABE EL PRECIO DE TODO Y EL VALOR DE NADA.

OSCAR WILD

24

2.6. Definición de avaluó - ES UNA OPINION RAZONADA, ARGUMENTADA Y PREPARADA POR ESCRITO POR

UN PERITO VALUADOR EN FORMA INDEPENDIENTE E IMPARCIAL DEL VALOR DE

UN INMUEBLE DEBIDAMENTE ANALIZADO, EN UNA FECHA DETERMINADA,

SOPORTADA CON LA INFORMACIÓN TÉCNICA DE MERCADO, IDÓNEA PARA

CADA BIEN RAÍZ.

2.6.1.Niveles de valuación.

- NIVELES DE VALUACIÓN SEGÚN LA SABIDURÍA POPULAR

- 1.-LOS QUE NO SABEN NADA

- 2.- LOS QUE CREEN SABER

- 3.-LOS QUE SI SABEN

LAS PERSONAS QUE TOMAN DECISIONES BASADAS EN SU EXPERIENCIA SE DIVIDEN EN

TRES NIVELES

PRIMER NIVEL

- SE BASA EN EL PUBLICO USUARIO DEL BIEN RAÍZ, SU CALCULO SE

FUNDAMENTA EN LO QUE SABEN, OYEN OCREEN SABER Y POR ESTA RAZÓN SI

SE BASAN EN SU PROPIO JUICIO PUEDEN TENER ERORES COSTOSOS EN LA

COMPRA, VENTA, RENTA, ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.

SEGUNDO NIVEL

- LO COMPONEN LOS INVERSIONISTAS, VENDEDORES DE BIENES RAICES,

CONSTRUCTORES, ADMINISTRADORES, PRESTAMISTAS, NOTARIOS, INGENIEROS

CIVILES Y ARQUITECTOS.

- ES DECIR TODAS AQUELLAS PERSONAS QUE TIENEN CONTACTO CON EL VALOR

DE LOS INMUEBLES EN UN MERCADO ESPECIFICO, QUE POR LO GENERAL NO

SIGUEN UN PROCESO DE VALUACIÓN ES CONVENIENTE, QUE LIMITEN SUS

OPINIONES Y SUS CONOCIMIENTOS.

25

TERCER NIVEL

- ESTA FORMADO POR LOS VALUADORES PROFESIONALES QUE CALCULAN EL

VALOR DE LOS BIENES Y RAICES, CON CONOCIMIENTOS, PRACTICA,

INTEGRIDAD E IMPARCIALIDAD.

2.6.2. Tipos de avalúos EL OBJETO DEL AVALUÓ NORMALMENTE ES EL DE ESTIMAR UN VALOR COMERCIAL ( DE

MERCADO)

EL VALOR COMO LA BELLEZA ES SUBJETIVO.

HAY DIFERENTES RAZONES PARA REALIZAR UN AVALUÓ DE LOS CUALES •

MENCIONAREMOS ALGUNOS.

DICTÁMENES VALUATORIOS O PROPÓSITOS :

1.-COMERCIAL

2.- CRÉDITO

3.- VENTA

4.- COMPRA

5.- CATASTRAL

6.-DACIÓN DE PAGO

7.- HERENCIA ( LEGADO )

8.- CONTABLE

9.- FUSION DE EMPRESAS

10.- LIQUIDACIÓN DE EMPRESAS

11.-ACTIVOS

12.- EMBARGOS Y REMATES

13.- SEGURO O VALOR DE SEGURO

14.- FIANZAS

15.- LEGALES ( CIVILES Y PENALES )

16.-DONACIONES

17.-DIVORCIOS

26

18.-RENTAS

19.-INDEMNIZACIÓN

20.- EXPROPIACIONES

21.-FINANCIEROS

22.- CONSTRUCCIÓN

23.- PROYECTOS DE INVERSION

24.- EMISIÓN DE ACCIONES

25.-FISCAL

26.- ECONÓMICO

27.- SUBJETIVO

28.- DECONTADO

29.- OBJETIVO

30.- DIRECTO

31.-DEPRECIADO

32.- ACTUALIZADO

33.-INTRÍNSECO

34.- EXTRÍNSECO

35.-ESTIMATIVO

36.- FÍSICO

37.- CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

38.- GARANTÍAS

39.- VENTA OBLIGADA

40.- HISTÓRICO (' REFERIDO )

41.-REPOSICIÓN

42.- POTENCIAL

43.-DE CAPRICHO

44.- LIQUIDEZ

45.- APROPIACIÓN DE FONDOS PARA REPOSICIÓN DE ACTIVOS FIJOS

46.- COMPRA DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN

47.- RESIDUAL

48.- DE APORTACIÓN

49.- DISOLUCIÓN

50.- ARRENDAMIENTO

51.-SUCESIÓN

52.- PERMUTAS

53.-IMPUESTOS

27

2.6.3.Valor de mercado

ES EL PRECIO DE VENTA MAS ALTO PROBABLE, REALIZÁNDOSE LA VENTA EN UN PERIODO

DE TIEMPO RAZONABLE.

EL VALOR ES CREADO POR LA GENTE POR LAS SIGUIENTES FUERZAS DE MERCADO.

I.- UTILIDAD

II.- ESCASEZ

III.- DEMANDA

IV.-PODER ADQUISITIVO

2.6.7. Fuerzas de valor

HAY TAMBIÉN FUERZAS DE VALOR QUE AFECTAN EL VALOR Y ESTOS SON

I.- SOCIALES

II.- ECONÓMICO

III.- POLÍTICOS

IV.- FÍSICO

SOCIALES

I.- CAMBIOS DE COSTUMBRES Y NORMAS EN LA SOCIEDAD

II.- CAMBIOS EN LA DENC1DAD DE POBLACIÓN

III.- CAMBIOS EN EL DISEÑO ARQUITECTÓNICO

IV.- DISMINUCIÓN O AUMENTO EN EL TAMAÑO DE LA FAMILIA

ECONÓMICOS

I.- APERTURA DE NUEVAS INDUSTRIAS, COMERCIOS O CIERRE DE FUENTES DE TRABAJO.

DISPONIBILIDAD DE RECURSOS TECNOLÓGICOS, ECONÓMICOS, INDUSTRIALES,

MATERIALES Y MANO DE OBRA.

II.- DISPONIBILIDAD CREDITICIA

III.- ESTABILIDAD MONETARIA

IV.- INFRAESTRUCTURA BÁSICA

28

POLÍTICAS

I.-USO DEL SUELO

II.- PLANEACION

III.- REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN

IV.- CONTROLES INQUILINARIOS

V.- PRESTAMOS GUBERNAMENTALES Y PARA ESTATALES

VI.- LEYES QUE AFECTEN EL USO, VENTA , RENTA O EXPLOTACIÓN DE LOS INMUEBLES.

FÍSICOS

I.- CLIMA

II.- TOPOGRAFÍA

III.- SUBSUELO

IV.- RECURSOS MINERALES

V.- FERTILIDAD DEL SUELO

VI.- FENÓMENOS METEREOLOGICOS ( TORMENTAS. HURACANES, INUNDACIONES,

ERUPCIONES VOLCÁNICAS, FUEGO, DERRAME DE PETRÓLEO, TEMBLORES, CAMBIO DE

CLIMA.

VIL- CONTAMINACIÓN AMBIENTALES.

2.6.8.Principios básicos en la valuación

L- PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.

- ES CUANDO SE VALÚAN BIENES INMUEBLES QUE VAN A TENER BENEFICIOS

FUTUROS DE ACUERDO A UNA ANÁLISIS DE INFORMACIÓN HISTÓRICA DE

ANTECEDENTES SIMILARES.

- UN EJEMPLO DE ESTO SERIA EL VALOR DE UNA CASA QUE APENAS VA A SER

EDIFICADA.

- ESTE ANÁLISIS ES ÚTIL PARA ESTABLECER ESTUDIOS DE MERCADO, VENTAS O

CRÉDITOS.

2.- PRINCIPIO DE CAMBIO.

- SE BASA EN QUE EN LOS BIENES RAICES NADA SE QUEDA PERMANENTEMENTE

ESTÁTICO, DEBIDO A CAUSAS SOCIALES, ECONÓMICAS O FÍSICAS, DÁNDOSE EN

ALGUNAS ZONAS MAS RÁPIDO QUE EN OTRAS. ES POR ESTO QUE EL PERITO

29

VALUADOR DEBE DE ESTAR EN ALERTA PARA DETECTARLOS Y ESTAR AL DÍA

EN LOS VALORES DE MERCADO.

3.- PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA

- ESTE PRINCIPIO SE VE AFECTADO EN RELACIÓN DIRECTA AL AUMENTO O

DISMINUCIÓN DE LA POBLACIÓN, LA DEMANDA O LA INSUFICIENCIA DE

INMUEBLES. SI HAY POCOS INMUEBLES EN OFERTA LOS PRECIOS SUBEN, SI HAY

MUCHOS INMUEBLES LOS PRECIOS BAJAN

4.- PRINCIPIO DE PROGRESIÓN Y REGRESIÓN

- ESTE PRINCIPIO SOSTIENE QUE UNA CASA MEDIA O ECONÓMICA, AUMENTA EL

VALOR COMERCIAL EN UNA ZONA RESIDENCIAL DE LUJO, POR SER ASOCIADOS

COMO DE MEJOR CALIDAD, Y EN FORMA INVERSA, UNA FINCA RESIDENCIAL EN

UNA ZONA MEDIA O ECONÓMICA DISMINUYE SU VALOR POR SER IDENTIFICADA

DE MENOR CALIDAD POR SU MALA UBICACIÓN CON RESPECTO A SUS

SIMILARES.

5.- PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN

- DECLARA QUE CUANDO DOS PROPIEDADES CON LAS MISMAS CARACTERÍSTICAS

O MUY SIMILARES SE OFRECEN EN RENTA O VENTA, SE ALQUILARA PRIMERO LA

QUE TENGA EL PRECIO MAS BAJO.

6.- PRINCIPIO DE USO EXCELENTE

- CUANDO EL INMUEBLE PRODUCE EL MEJOR USO EN EL MOMENTO DE LA

VALUACIÓN Y DE UN FUTURO RAZONABLEMENTE PROYECTADO POR UN

TIEMPO INDETERMINADO.

7.- PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE

- ESTA TEORÍA DICE QUE EL TERRENO Y CONSTRUCCIONES EN UNA ETAPA DE

CAMBIO DE USO NO PUEDEN SER VALUADOS CON DIFERENTES CRITERIOS EN

TODO CASO SE DEBERÁ ANALIZAR LA DEPRECIACIÓN QUE SUFREN LAS

CONSTRUCCIONES.

30

8.- PRINCIPIO DE CONFORMIDAD

- EL VALOR OPTIMO SE OBTIENE CUANDO EN UNA COMUNIDAD, CIUDAD.

COLONIA O ZONA SE PRESENTA UNA CALIDAD SIMILAR EN LAS

CONSTRUCCIONES, ASI COMO UN MISMO NIVEL SOCIAL, CULTURAL Y

ECONÓMICO ENTRE SUS HABITANTES. ES POR ESO NECESARIO PROMOVER

ESTAS UNIFORMIDADES POR MEDIO DE REGLAMENTACIONES Y

EMPLAZAMIENTOS PARA PROTEGER ESTAS ZONA.

9.- PRINCIPIO DE COMPETENCIA.

- SE BASA EN CREAR UN MERCADO DE COMPETENCIA EN EL CUAL EXISTA UN

GRAN NUMERO DE VENDEDORES Y COMPRADORES PARA QUE NINGUNA

EMPRESA OBTENGA BENEFICIOS POR ENCIMA DE LO NORMAL.

10.- PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.

- LEY FUNDAMENTAL DE LA ECONOMÍA Y LA NATURALEZA CUANDO LOS

SIGUIENTES ASUNTOS SE ENCUENTRAN EN ESTRAB1LIDAD:

- 1.- EL TRABAJO ( MANO DE OBRA, MATERIALES. HERRAMIENTA Y EQUIPO )

- 2.-EL CAPITAL.

- 3.- LA PLANEACION, DIRECCIÓN, SUPERVISION Y ADMINISTRACIÓN DE LA

CONSTRUCCIÓN (ADMINISTRACIÓN).

- 4.- EL TERRENO, EL VALOR SE ENCUENTRA EN SU NIVEL MAS ALTO, ESTO

SUPONIENDO QUE ESTE NIVELADA LA OFERTA Y LA DEMANDA.

11.- PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD REMANENTE

- ES EL INGRESO LIQUIDO QUE QUEDA DESPUÉS DE SATISFACER EL TRABAJO,

- CAPITAL Y ADMINISTRACIÓN, TIENDE A DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO.

12.- PRINCIPIO DE PERIODOS ASCENDENTES Y DESCENDENTES

DICE QUE UN INMUEBLE PASA POR TRES ETAPAS ( TODO TIENE SU ÉPOCA ).

- PRIMERA ETAPA: ASCENDENTE O DE CRECIMIENTO

- SEGUNDA ETAPA ; PUNTO DE ESTABILIDAD.

- TERCERA ETAPA ; DESCENDENTE O DECLINANTE.

31

- ESTAS ETAPAS PUEDEN SER DESDE POR FALTA DE MANTENIMIENTO DE UN

INMUEBLE, POR LA EDAD DE LA FINCA, CAMBIO DE USO DE LA ZONA O CUAL

QUIER OTRA RAZÓN. EN EL CAMBIO DE USO PUEDEN PASAR DE NUEVO ESTAS

TRES ETAPAS.

13-PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN.

- EL VALOR DE UN INMUEBLE DEPENDE DE MUCHAS VECES DE LAS

CONSTRUCCIONES, MEJORAS, MANTENIMIENTO O ADAPTACIONES QUE SE LES

HAGA, PERO MUCHAS VECES ESTAS INVERSIONES NO GANARON UN VALOR

MAYOR AL QUE SE HIZO EN LA INVERSION SI NO UNA PERDIDA, ES DECIR LA

CONTRIBUCIÓN GENERA UN INGRESO MAXIMO HASTA CIERTO LIMITE, DESPUÉS

DE LA PRODUCTIVIDAD TIENDE A BAJAR HASTA TENER RESULTADOS

NEGATIVOS.

14.-CONCEPTO DE VALOR.-

- RECUERDA LOS TRES ASPECTOS MAS IMPORTANTES CUANDO COMPRES UNA

CASA:

- UBICACIÓN. UBICACIÓN Y UBICACIÓN

- H, JACKSON BROWN JR.

EL VALOR ES EL QUE DETERMINA EL MERCADO DE ACUERDO A LA RELACIÓN

OFERTA Y DEMANDA.

- UN OBJETO NO TENDRÁ VALOR, SI NO TIENE UTILIDAD, ESTO DE POR SI NO ES

SUFICIENTE, SI NO TIENE ESCASEZ, Y NO HAY VALOR SI NO HAY PODER

ADQUISITIVO.

- ES IMPORTANTE DISTINGUIR EL VALOR DE USO Y EL VALOR COMERCIAL

15.-EL VALOR DE USO -

- ES EL QUE ATRIBUYE SU PROPIETARIO DE ACUERDO AL BENEFICIO QUE RECIBE

PARA EL , ESTE VALOR PUEDE SER NULO PARA OTRO PROPIETARIO QUE

REQUIERE EL INMUEBLE PARA OTRA USANZA .

- ESTE VALOR NO POR FUERZA COINCIDE CON EL VALOR COMERCIAL , PORQUE

PARA EL USUARIO TENDRÁ UN MAYOR VALOR QUE PARA EL RESTO.

32

2.7.Codigo de etica profesional del valuador.

l . -EL VALUADOR DEBERÁ DE CIMENTAR SU REPUTACIÓN EN LA HONRADEZ ,

LABORIOSIDAD Y CAPACIDAD TÉCNICA PROFESIONAL

OBSERVANDO LAS NORMAS DE ETICA MAS ELEVADAS EN TODOS SUS ACTOS, ASI COMO EL

DEBIDO DECORO EN SU VIDA SOCIAL Y PROFESIONAL.

2 . - EL VALUADOR TENDRÁ LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR AL ENALTECIMIENTO DE LA

PROFESIÓN EN LA MEDIDA DE SUS POSIBILIDADES. ACTUANDO CON PROBIDAD Y BUENA

FE Y CUMPLIENDO CON LAS NORMAS DE DERECHO VIGENTE.

3.-EL VALUADOR NO DEBERÁ DE ACEPTAR LA EJECUCIÓN DE UN AVALUÓ FUERA DE SU

ESPECIALIDAD SIN TENER LOS CONOCIMIENTOS Y EXPERIENCIA PARA ELLO. O EN SU

DEFECTO SOLICITAR EL ASESORAM1ENTO CORRESPONDIENTE.

4 . - EL VALUADOR DEBERÁ SOSTENER UN CRITERIO LIBRE IMPARCIAL "

INDEPENDIENTEMENTE DE NEXOS DE PARENTESCO O BENEFICIO PERSONAL " EN SU CASO

DEBERÁ DECLARARLO ASI EL CONTENIDO DE SU INFORME .

5 . - EL VALUADOR DEBERÁ SER VERAZ CON RESPECTO A LO QUE VE Y SIENTE DE ACUERDO

CON SU LEAL SABER Y ENTENDER. EN EL MOMENTO DE EFECTUAR LA VALUACIÓN, NO

ACEPTARA INFLUENCIAS EXTRAÑAS, PRESIONES NI REMUNERACIONES QUE HAGAN

VARIAR SU RECTO CRITERIO.

6 . - EL VALUADOR TENDRÁ LA LIBERTAD DEACEPTAR O RECHAZAR LA PRACTICA DE

AVALÚOS QUE LE SOLICITEN.

7 . - EL VALUADOR RESPETARA Y GUÁRDALA EL SECRETO PROFESIONAL .

8 . - EL VALUADOR NUNCA DEBERÁ PERJUDICAR A UN COLEGA EN SU REPUTACIÓN O

COMPETENCIA NI INTERFERIR EN EL TRABAJO DEL MISMO.

33

9 . - EL VALUADOR DEBERÁ LIMITAR SU PUBLICIDAD EXCLUSIVAMENTE A LA EXPRESIÓN

DE SU ACTIVIDAD PROFESIONAL.

1 0 . - LOS HONORARIOS QUE FIJE EL VALUADOR DEBERÁN SER EN TODO CASO, JUSTOS .

RACIONALES Y EQUITATIVOS .

2.8. Responsabilidad del perito valuador .

LA VALUACIÓN ES UNA PROFESIÓN TÉCNICA , DE MUCHA PRACTICA Y EXPERIENCIA, PERO

SOBRE TODO DE UNA GRAN RESPONSABILIDAD ETICA EN LA QUE SIEMPRE SE DEBERÁ

RECORDAR;

1.- CUIDA TU REPUTACIÓN, ES LO MAS VALIOSO QUE PUEDES VALUAR, NUNCA

COMPROMETAS TU INTEGRIDAD.

2.- NO TEMAS DECIR NOSE SI NO QUIERES SER CONVENCIDO DE LA MENTIRA.

3.- NO TEMAS DECIR ME EQUIVOQUE. NO COMETAS EL .MISMO ERROR DOS VECES.

4.-NO TEMAS DECIR NECESITO AYUDA, PIENSA QUE EL BOBO LO SABE TODO,

QUIEN NO SABE NADA , NADA DUDA

5.- SI DUDAS CALLA o PREGUNTA . POCO A POCO SE LLEGA A VALUADOR.

6.- NO VALUES SIN VER. NI FIRMES SIN LEER.

NO TEMAS DECIR LO SIENTO ..

34

CAPITULO 3.

PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN

3.1. PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN -SE CONSIDERA PERTINENTE Y NECESARIO

ELABORAR UN MODELO QUE PUDIESE SER DE APLICACIÓN GENERAL Y HOMOGÉNEA A

EFECTO DE CONTRIBUIR A UNA OPERACIÓN CATASTRAL MAS ADECUADA Y HOMOGÉNEA A

NIVEL NACIONAL BUSCANDO FUNDAMENTALMENTE CONSOLIDAR LOS INSTRUMENTOS DE

ORDENAMIENTO, REGULACIÓN Y PLANEACION URBANA.

.- EN ESTE SENTIDO, EL DOCUMENTO QUE AQUÍ SE PRESENTA PARTE DE LA IDEA DE

CONJUGAR TODOS LOS ELEMENTOS QUE PARTICIPAN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL

BUSCANDO, MEDIANTE ARGUMENTOS TÉCNICOS CONSISTENTES, PROCEDIMIENTOS QUE

SATISFAGAN A LA MAYORÍA DE LOS CATASTROS DEL TERRITORIO NACIONAL.

.- EL MARCO VALOATORIO CATASTRAL DEFINE TRES NIVELES DE APLICACIÓN DE

UN MISMO MODELO CONCEPTUAL DENOMINADOS, SIMPLIFICADO, INTERMEDIO Y

DETALLADO , LOS CUALES DIFIEREN EN LOS ÁMBITOS DE APLICACIÓN DE LOS VALORES

UNITARIOS DE TERRENO Y DE CONSTRUCCIÓN ASI COMO POR LA DISTINTA APLICACIÓN DE

FACTORES DE MÉRITO O DE DEMERITO PARA TERRENO Y CONSTRUCCIÓN CONSIDERANDO

LA DISPONIBILIDAD DE INFORMACIÓN CATASTRAL SOBRE LOS INMUEBLES CON LO QUE SE

PREVEE PODRA ATENDER CON FLEXIBILIDAD EL ESQUEMA DE VALORACIÓN PROPUESTO

.- EL PRESENTE MANUAL PUESTO A DISPOSICIÓN TANTO DE LOS TÉCNICOS EN LA

VALORACIÓN CATASTRAL COMO DE LOS CONTRIBUYENTES. PRETENDE SER UN AUXILIAR

EN LA APLICACIÓN DE LOS FUNDAMENTOS Y JUSTIFICASIONES ESTABLECIDAS EN EL

MODELO CONCEPTUAL DE VALORACIÓN PROPUESTA. DE AHÍ QUE SU CONTENIDO

COMPRENDA LOS CONCEPTOS EMPLEADOS; LOS CRITERIOS PARA DETERMINAR EL VALOR

DE UN IMBUEBLE , LOS PROCEDIMIENTOS DE CALCULO PARA SU VALORACIÓN, TANTO DE

TERRENO COMO DE CONSTRUCCIONES.

35

.- ES IMPORTANTE DESTACAR QUE LA UTILIZACIÓN DEL ESQUEMA VALUATORIO

PROPUESTO IMPLICA EL QUE LA BASE LEGAL DE LA ENTIDAD QUE LO APLIQUE ESTE DE

ACUERDO EN SUS TÉRMINOS CON LOS CONCEPTOS Y PROCEDIMIENTOS AQUÍ EXPUESTOS.

.- SE DESCRIBEN LOS PROCEDIMIENTOS ESPECÍFICOS DE VALORACIÓN CATASTRAL

CORRESPONDIENTES A LOS TRES MÉTODOS PROPUESTOS, SIMPLIFICADO, INTERMEDIO Y

DETALLADO.

.- LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN CATASTRAL O FORMAS DE APLICACIÓN DEL

MODELO CONCEPTUAL, TIENEN COMO OBJETIVO EL CONSTITUIRSE EN LOS

PROCEDIMIENTOS PRECISOS PARA REALIZAR LA OPERACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES

URBANOS,

LA REALIDAD DE LAS DISTINTAS ENTIDADES QUE COMPONEN LA REPÚBLICA MEXICANA,

CONDICIONA LA UTILIZACIÓN DE UN SOLO PROCEDIMIENTO EN LA VALORACIÓN DE LA

PROPIEDAD INMOBILIARIA.

.- LA DIVERSIFICARON DE ASPECTOS INCLUIDOS EN LAS ORIENTACIONES QUE DAN

LUGAR AL CONCEPTO VALUATORIO, EXIGEN LA FORMULACIÓN DE UNA METODOLOGÍA

QUE SEA A LA VEZ HOMOGÉNEA Y FLEXIBLE, Y QUE POSIBILITE SU UTILIZACIÓN PRACTICA

POR LOS DISTINTOS ESTADOS Y MUNICIPIOS .

3.1.1. ADECUACIÓN DE LOS MÉTODOS A CADA ENTIDAD.

.- LA SELECCIÓN DE FACTORES Y SUS INDICES APLICABLES Y LA DETERMINACIÓN

DE LAS TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN DEBERÁN SER ADECUADOS A LA REALIDAD E

INCIDENCIA EN CADA ENTIDAD FEDERATIVA O MUNICIPIO, LO APORTADO EN LOS

MÉTODOS ES PROMEDIO O TIPO, NECESITÁNDOSE UNA PARTICULARIZARON A CADA

ENTIDAD O MUNICIPIO.

3.2.- MÉTODO DE VALORACIÓN SIMPLIFICADO

.- ORIENTADO PARA SER UTILIZADO EN LA VALORACIÓN DE PROPIEDADES

URBANAS EN FORMA EMERGENTE, EN ESTADOS Y MUNICIPIOS DONDE SE DISPONE DE

ESCASA INFORMACIÓN CATASTRAL SOBRE SUS INMUEBLES, RESPECTO AL VALOR DEL

SUELO, SOLO CONSIDERA ZONAS HOMOGÉNEAS, RESPECTO AL VALOR DE LA

36

CONSTRUCCIÓN, CONSIDERA UNA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA ELEMENTAL Y APLICABLE A

NIVEL DE MANZANA, DEBE CONSIDERARSE UN MÉTODO EXCEPCIONAL Y TRANSITORIO

3.3. MÉTODO DE VALORACIÓN INTERMEDIO.

.- ORIENTADO PARA SER UTILIZADO EN LA VALORACIÓN DE PROPIEDADES

URBANAS EN FORMA GENERAL. PRECISA DE DATOS CATASTRALES, LOS CUALES ES

POSIBLE DETERMINARLOS MEDIANTE DOCUMENTOS CARTOGRÁFICOS, ANALIZADOS EN

GABINETE RESPECTO AL VALOR DEL SUELO. CONSIDERA ZONAS HOMOGÉNEAS Y BANDAS

DE VALOR , LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA CONSIDERADA ES MAS DIVERSA Y SE APLICA A

NIVEL DE UNIDAD CONSTRUCTIVA. CONSIDERA FACTORES DE MÉRITO o DE DEMERITO

ELEMENTALES , ES UN MÉTODO DE APLICACIÓN MASIVA.

3.4. MÉTODO DE VALORACIÓN DETALLADO

.- ORIENTADO PARA SER UTILIZADO EN LA VALORACIÓN DE DETALLE DE

PROPIEDADES URBANAS. PRECISA DE DATOS CATASTRALES OBTENIDOS MEDIANTE

INVESTIGACIÓN DE CAMPO, EN CUANTO AL VALOR DEL SUELO, CONSIDERA ZONAS

HOMOGÉNEAS Y BANDAS DE VALOR. LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA CONSIDERADA ES

EXTENSA Y SE APLICA A NIVEL DE UNIDAD CONSTRUCTIVA. CONSIDERA FACTORES DE

MÉRITO o DEMERITO COMPLETOS , ES UN MÉTODO DE APLICACIÓN QUE REQUIERE DE

INVESTIGACIÓN INDIVIDUAL Y QUE PERMITE APLICACIÓN MASIVA.

SE DESCRIBEN ALGUNAS EXPRESIONES QUE CONTRIBUIRÁN A UN MEJOR ENTENDIMIENTO

EN LOS PROCESOS DE CALCULO DESCRITOS.

37

3.5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.

3.5.- PLANTEO DEL PROBLEMA

ES LA NECESIDAD DE UN CLIENTE ACUDIR A UN ESPECIALISTA EN VALUACIÓN PARA

ENCARGARLE QUE EFECTUÉ UN DICTAMEN DE VALOR, EN UNA FECHA DETERMINADA, DE

UNO O VARIOS INMUEBLES. ESTE ESTUDIO SERA EFECTUADO CON UNA OPINION

RAZONADA, ARGUMENTADA Y PREPARADA POR ESCRITO POR EL PERITO VALUADOR EN

FORMA INDEPENDIENTE E 1MPARCIAL, SIENDO SOPORTADA TODA SU INFORMACIÓN.

3.5.1. - ENTREVISTA PRELIMINAR

SE HARÁ CITA CON EL CLIENTE PARA DETERMINAR EL PROPOSITO PARA EL QUE SE

VALUARA EL INMUEBLE, SABER QUE DOCUMENTACIÓN NOS PUEDE PROPORCIONAR,

ESCRITURA, PLANOS, PRESUPUESTO, CONTRATO DE COMPRA VENTA, RECIBOS DE GASTOS

DE ADMINISTRACIÓN, AGUA, IMPUESTO PREDIAL, GASTOS DE MANTENIMIENTO, EN SI

CUALQUIER GASTO DEDUCIBLE DE LA FINCA, ASI COMO CONTRATOS O DATOS DE LAS

RENTAS (SI ESTA RENTADO)

NOTARA LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE, LAS SEÑAS PARA LLEGAR AL MISMO MAS

FÁCILMENTE, Y LAS FACILIDADES PARA LA INSPECCIÓN.

3.5.2 VISITA OCULAR

EL PRIMER PASO UNA VEZ PLANTEADO EL PROBLEMA A RESOLVER Y EFECTUADA LA

ENTREVISTA PRELIMINAR CON EL CLIENTE SERA LA INSPECCIÓN AL INMUEBLE ,YA QUE

SERA IMPOSIBLE REALIZAR UNA BUENA VALORIZACIÓN SIN EL EXAMEN DE ESTA.

3.5.3.- AVALUÓ FÍSICO O DIRECTO

ESTE VALOR SE COMPONE EN SU PRIMERA PARTE EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE

LA TIERRA QUE SE OBTIENE COMUNMENTE COMPARANDO EL TERRENO QUE SE DESEA

VALUAR CON OTROS TERRENOS SIMILARES QUE SE HUBIERAN VENDIDO EN FORMA

RECIENTE EN LA ZONA O EN OTRA QUE PUEDA SER COMPARABLE EN LA MISMA

38

CARACTERÍSTICAS Y PRECIOS. UTILIZANDO MÉTODOS ADECUADOS DE COMPARACIÓN SE

DETERMINARA EL VALOR CORRECTO DEL MISMO.

PARA PODER UTILIZAR LOS MÉTODOS ADECUADOS PARA LA COMPARACIÓN PRIMERO

DEFINIREMOS LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

3.5. 4.- LOTE TIPO

ES EL QUE SE CONSIDERA QUE DOMINA EN UNA COLONIA. BARRIO. ZONA O FRACCIÓN

CATASTRAL. EN ALGUNAS COLONIAS PUDIERAN EXISTIR DOS LOTES TIPO EN LUGAR DE

UNO EJEMPLO EN FRACCIONAMIENTO TIPO MEDIO EL LOTE TIPO ES DE 8.00 x 25 MTS.

(8 METROS DE FRENTE POR 25 METROS DE FONDO)

3.5.5. - VALOR DE CALLE

SE REFIERE AL PRECIO POR M2 DE TERRENO VENDIBLE DE UN LOTE TIPO QUE NO TIENE

NINGÚN PREMIO NI CASTIGO.

3.6- CASTIGO

ES LA DISMINUCIÓN DEL VALOR DE PRECIO POR M2 DEBIDO A CARACTERÍSTICAS

DESFAVORABLES CON RESPECTO AL LOTE TIPO Y ESOS PUDEN SER POR :

1.-FRENTE MENOR

2.- IRREGULARIDAD

3.-EXCESO DE FONDO

4.- EXCESO DE AREA (SUPERFICIE MAYOR AL LOTE TIPO)

39

5.- PENDIENTE ASCENDENTE O DESCENDENTE

6.- UBICACIÓN INTERIOR CON RESPECTO A LA MANZANA

7.- LA COMBINACIÓN DE DOS O MAS DE LAS CARACTERÍSTICAS MENCIONADAS

ANTERIORMENTE

3.6.1. - DIVISION VIRTUAL

ES LA SEGMENTACIÓN IMAGINARIA DE UN TERRENO QUE SE VA A VALUAR PARA HACER

MAS FÁCIL SU ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DE SU VALOR

EJEMPLO:

20 , io , -i 1 1-

20

20

20

CALLEA

DIVISION VIRTUAL

F4

F2

F l

F3 F = fracción

Como se observa el lote se divide en 4 fracciones para su estudio

40

3.7- CRITERIOS

.- EN TODOS LOS PREMIOS Y CASTIGOS EXISTEN DIFERENTES SISTEMAS PARA

REALIZAR LA VALUACIÓN DE TERRENOS , ES CONVENIENTE ANALIZAR CUALES SON LOS

MAS ACEPTADOS Y ENTRE ESTOS UTILIZAR A NUESTRO CRITERIO EL MÉTODO MEJOR

SIEMPRE , ES DECIR . DEBEMOS DE SER CONSISTENTES .

.- LOS EXPUESTOS A CONTINUACIÓN SON LOS QUE DESPUÉS DE ESTA

INVESTIGACIÓN PRACTICA PROFESIONAL SE NOS HAN HECHO LOS MEJORES .

3.7.1.- FRENTE MENOR

,-ff=FLV

7

tí = FACTOR DE FRENTE

F L V = FRENTE DE LOTE A VALUAR

FRENTE MAYOR A 7. 00 MTS f f= 1.0000

3.7.1.1.- )VALUAR UN TERRENO EN EL QUE SUS MEDIDAS SON DE 6. 00 X 18. 00 MTS , EL

VALOR DE CALLE ES DE $ 500. 00 Y EL LOTE TIPO DE LA ZONA ES DE 7.00 X 18.00 MTS

RESOLUCIÓN ;

calle a $ 500.00

f f = FLU = ó 7 7

f f 0.8571

41

DIVISION VIRTUAL PARA VALUACIÓN

MOTIVO DEL

COEFICIENTE

Fíenle menor

FRACCIÓN

Única

SUPERFICIE

ENM2

108 üü

COEFICIENTE

* 0.8571

* ES COSTUMBRE APROXIMAR A 4 DECIMALES

ESTE TERRENO TENDRÍA ADEMAS EL FACTOR DE AREA MENOR, PERO POR EL MOMENTO

ANALIZAREMOS ÚNICAMENTE LO QUE EXPLIQUEMOS

LOTE TIPO PREDOMINANTE 7.00 x 18. 00 MTS

FRACCIÓN

PARCIAL

ÚNICA ( 1 )

SUPERFICIE

M2

108.00

VALOR

UNITARIO M2

$ 500.00

COEFICIENTE

0.8571

MOTIVO DEL

COEFICIENTE

Frente Menor

VALOR DEL

TERRENO

$ 46,283.40

SUMA 108.00 VALOR TOTAL DEL TERRENO $46,283.40

COSTO PROMEDIO DE TERRENO POR M2 $ 428. 55

.- INDICAREMOS QUE TODAS LAS FORMULAS NO SON RÍGIDAS QUE REQUIEREN DEL

CRITERIO DEL VALUADOR

COMO EJEMPLO DIREMOS QUE EN EL CASO QUE ACABAMOS DE RESOLVER NO

HUBIÉRAMOS APLICADO EL CASTIGO DE FRENTE MENOR SI EL LOTE TIPO TUVIERA UN

FRENTE DE 6.00 MTS o MENOR A ESTE.

3.7.2 .-IRREGULARIDAD.

ATENDIENDO A LA GEOMETRÍA DE LOS PREDIOS DIREMOS QUE LOS PODEMOS CLASIFICAR

EN:

1.- PREDIOS REGULARES

42

2.-PREDIOS IRREGULARES

PRIMERO DEFINIREMOS LO QUE ENTENDEMOS POR REGULARES :

.- COMO LOS RECTÁNGULOS QUE TIENEN UN FRENTE A LA CALLE, CUYOS ÁNGULOS

NO SE DEFORMEN EN MAS DE 10° DEL ÁNGULO RECTO .

EL VALOR DEL TERRENO DE UN LOTE REGULAR SE DETERMINARA MULTIPLICANDO SU

SUPERFICIE, EN METROS CUADRADOS, POR EL VALOR UNITARIO FIJADO A LA CALLE DE SU

UBICACIÓN Y POR LOS FACTORES DE DEMERITO o INCREMENTO QUE SE ESTABLECEN EN

LOS LUGARES DE SU UBICACIÓN .

CONSIDERANDO QUE EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO A UNA PROFUNDIDAD MAYOR DE

TRES ( 3 ) VECES LA MEDIDA DEL FRENTE , YA NO RECIBE LA INFLUENCIA DEL -'VALOR DE

CALLE" .

LOS TRIÁNGULOS CON DOS o TRES FRENTES A LA CALLE

LOS PENTÁGONOS CON DOS FRENTES A LA CALLE

LOS CUADRILÁTEROS EN ESQUINA

LOS PREDIOS QUE TENGAN IRREGULARIDADES DE ENTRANTES o SALIENTES MENORES A

UN METRO .

3.7.3.. PREDIOS IRREGULARES

SON TODOS AQUELLOS QUE NO FUERON MENCIONADOS ANTERIORMENTE .

NUEVAMENTE ES BUENO INSISTIR EN QUE TODA FORMULA EMPLEADA TIENE SUS

LIMITACIONES Y REQUIERE DE UN BUEN CRITERIO POR PARTE DEL VALUADOR, PARA SU

USO

FI = ARLV ( aren regular del lote a valuar )

ALV ( arca del lote a valuar)

F l = FACTOR DE IRREGULARIDAD

ARLV = AREA REGULAR DEL LOTE A VALUAR

ALV = AREA DEL LOTE VALUADO

43

POR AREA REGULAR COMPRENDEMOS EL ( O LOS ) RECTÁNGULO (S ) CON FRENTE A LA

CALLE QUE PODAMOS INSCRIBIR EN EL LOTE QUE VA SER VALUADO.

EJEMPLO ;

DIVISION VIRTUAL

DESARROLLO:

ff = 6.50 = 0.9286

7.ÜÜ

CALLE B $ 800.00

24.00 Fl

6 50

LOTE TIPO 7.00xl8 00MT5

! 6.00

F2 12.00

FI= ARLV = 156.00

ALV 228.00

FI =0.8272

44

MOTIVO DEL

COEFICIENTE

Frente menor

Frente menor e

irregularidad

FRACCIÓN

1

2

SUPERFICIE EN

M2

156.00

72.00

COEFICIENTE

0. 9286

ff x FI

0. 7681

LOTE TIPO PREDOMINANTE 7.00 x 18.00 mts

FRACCIÓN

PARCIAL

1

2

Suma

SUPERFICIE

M2

156.00

72.00

228.00

VALOR

UNITARIO

800.00

800.00

COEFICIENTE

0.9286

0.7681

MOTIVO DEL

COEFICIENTE

ff

ff x FI

Total =

VALOR DEL

TERRENO

$ 115,889.28

$ 44.242 84

$ 160,131 84

COSTO PROMEDIO DE TERRENO POR M2 $ 702. 33

45

3.7.4. EXCESO DE FONDO .

CUANDO NO HAY LOTE TIPO LA PROPORCIÓN PERFECTA DE UN TERRENO ES LA DE 3 : 1

EN DONDE EL VALOR DE CADA UNA ES :

F3

F2

Fl

EL PROMEDIO DE LAS TRES ES DEL 100%

ES DECIR LA PRIMERA PROPORCIÓN DE 1; 3 o FONDO DEL LOTE TIPO , EL FACTOR DE

FONDO SERA DE l.OÜÜO, SI EXISTIERA UN SEGUNDA FRACCIÓN SERIA 0.7000 , PARA LA

TERCERA 0.7000 x 0.7000, LA CUARTA SERIA DE 0.7000x 0.70ÜÜX 0.7000 YASI SUCESIVAMENTE

HASTA CUBRIR LA PROFUNDIDAD DEL TERRENO VALUADO .

EXCESO DE PROFUNDIDAD

1

2

3

4

5

6

FACTOR

1.0000

0.7000

Ü.49Ü0

0.3430

0.2407

0.1681

46

EJEMPLO:

25

15 70

10

4: 10 10

50

LOTE TIPO 10 x 30 rn

10 valor de calle $ 1.100

DÍVISION VIRTUAL

1

F5 ! F4 i

F2

F l

F3

SOLUCIÓN :

EXCESO DE FONDO 1 = 0. 70ÜÜ0

EXCESO DE FONDO 2 = 0.49Ü0Ü

FI

FI

= ARLV ALV

= 0.8584

700 950

47

MOTIVO DEL COEFICIENTE

INTEGRO

EXCESO DE FONDO 1

EXCESO DE FONDO 1 E IRREGULARIDAD

EXCESO DE FONDO 2

EXCESO DE FONDO 2 E IRREGULARIDAD

FRACCIÓN

1

2

3

4

5

SUPERFICIE EN M2

300. 00

300.00

100.00

100.00

150. 00

COEFICIENTE

1.0000

0.7000

0.6009

0.4900

0.4206

LOTE TIPO PREDOMINANTE : 10.00 x 30. 00 mts

FRACCIÓN PARCIAL

1

2

3

4

5

Suma

SUPERFICIE M2

300.00

300.00

100.00

100.00

150.00

950.00

VALOR UNITARIO M2

1,100.00

1,100.00

1,100.00

1,100.00

1,100.00

COEFICIENTE

1.0000

0.7000

0.6009

0.4900

0.4206

MOTIVO DEL COEFICIENTE

EF 1

EF 1, FI

EF 2

EF 2, FI

Importe =

VALOR

$ 330,000.00

$231,000.00

$ 66,099.00

$ 53,900.00

$ 69,399.00

$ 750,398.00

COSTO PROMEDIO DEL TERRENO $ 950. 00

48

3.7.5. EXCESO DE AREA ( FACTOR DE AREA )

FA= 0.25 x ALT +0.75 ALV

FA = FACTOR DE AREA MAYOR o MENOR VALOR MAXIMO = 4.

ALT = AREA DE LOTE TIPO

ALV = AREA DEL LOTE A VALUAR

3.7.6. LOTES EN ESQUINA .-

EL VALOR DEL TERRENO DE UN LOTE LOCALIZADO EN ESQUINA SE DETERMINARA

MULTIPLICANDO SU SUPERFICIE , EN METROS , POR EL MAYOR DE LOS VALORES

UNITARIOS FIJADOS A LAS CALLES QUE FORMAN LA ESQUINA ; AL RESULTADO ANTERIOR

DEBERÁ SUMARSE EL " INCREMENTO POR ESQUINA " CORRESPONDIENTE

3.7.7. INCREMENTO POR ESQUINA

.- SERA EL RESULTADO DE MULTIPLICAR " LA SUPERFICIE EN LA ESQUINA " POR EL

10 % DEL VALOR PROMEDIO DE LOS VALORES UNITARIOS FIJADOS A LAS CALLES QUE

FORMAN LA ESQUINA.

.- SUPERFICIE EN ESQUINA.-

SE ENTENDERÁ COMO LA SUPERFICIE DEL LOTE LOCALIZADA ENTRE LOS PARAMENTOS DE

LAS CALLES QUE CONVERGEN Y LAS DOS PERPENDICULARES TRAZADAS DE LOS MISMOS A

15 METROS DE LA ESQUINA, PARA EFECTOS DEL CALCULO DEL INCREMENTO POR ESQUINA

DEBERÁ CONSIDERARSE COMO MAXIMO 225.00 MTS. CUADRADOS

3.7.8.- LOTES EN TERRENOS INCLINADOS.-

.- LOS LOTES EN TERRENOS INCLINADOS, YA SEA EN LOMAS , CERROS , COLINAS,

LADERAS o BARRANCAS, SUFRIRÁN UN DEMERITO EN EL "VALOR UNITARIO" FIJADO A LA

CALLE DE SU UBICACIÓN, TOMANDO EN CUENTA EL GRADO DE INCLINACIÓN PROMEDIO

DEL PLANO DEL TERRENO, CON RELACIÓN AL NIVEL DE LA CALLE MAS PRÓXIMA

49

C I I c B I B L I O T E C A

.- TERRENOS CON TOPOGRAFÍA ACCIDENTADAS Y/O CON PENDIENTES

PRONUNCIADAS

.- EL ANÁLISIS DE LOS DEMÉRITOS o INCREMENTOS QUE DEBEN DARSE AL

TERRENO, CUYA TOPOGRAFÍA NO ES PLANA, DEBERÁ REALIZARSE PARA CASO EN

PARTICULAR, PUES EN OCASIONES LAS CARACTERÍSTICAS TOPOGRÁFICAS ACCIDENTADAS

O DE FUERTES PENDIENTES PUEDEN RESULTAR UNA VENTAJA Y EN OTRAS UN

INCONVENIENTE, PARA EL PROYECTO A REALIZARSE.

- DEBEMOS INVESTIGAR TAMBIÉN SI EL "VALOR UNITARIO DEL TERRENO" o

"VALOR DE LA CALLE " YA ESTA CONSIDERANDO LAS CARACTERÍSTICAS TOPOGRÁFICAS

DE LOS TERRENOS QUE ESTAMOS VALUANDO, EN CUYO CASO YA NO SERA NECESARIO

DEMERITAR o INCREMENTAR ESTE VALOR.

ES RECOMENDABLE QUE LOS PERITOS VALUADORES DE CADA LOCALIDAD

INTERCAMBIEN SUS EXPERIENCIAS Y LLEGUEN A DETERMINAR LOS RANGOS o LIMITES DE

ESTOS DEMÉRITOS E INCREMENTOS Y SI ES POSIBLE TAMBIÉN SU VARIACIÓN

COMO REGLA GENERAL PODEMOS EXPRESAR QUE EL "DEMERITO" o "INCREMENTO" AL

VALOR DEL TERRENO, EN FUNCIÓN DE SU TOPOGRAFÍA DEBE ESTABLECERSE TENIENDO

EN CUENTA EL USO POTENCIAL DEL MISMO Y EL COSTO QUE REPRESENTA SU

APROVECHAMIENTO; CON RELACIÓN A LOS TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN EN LA ZONA

EN QUE SE LOCALIZA " EL TERRENO ACCIDENTADO " QUE ESTAMOS VALUANDO

50

CAPITULO 4.

LLENADO DE FORMATO

4.1.- ANTECEDENTES

ANOTARLA FECHA

4.1. 1.- PERITO VALUADOR

NOMBRE COMPLETO, PROFESIÓN ,REGISTRO Y CÉDULA PROFESIONAL.

4.1. 2.-FECHA DE AVALUÓ

FECHA EN QUE SE VISITA EL INMUEBLE

4.1.3.- CUENTA CATASTRAL

ANOTARLA SI ES PROPORCIONADA, SI NO NUMERO

CLAVE CATASTRAL : ZONA Y MANZANA CATASTRAL

4.1.4.- UBICACIÓN

CALLE, NUMERO OFICIAL, COLONI, SECTOR, ZONA, CÓDIGO POSTAL, MANZANA Y LOTE DE

FRACCIONAMIENTO. SI NO HAY NÚMEROS OFICIALES ANOTAR CALLES TRANSVERSALES.

4.1.5.- POBLACIÓN

NOMBRE DE LA POBLACIÓN

4.1.6.- ESTADO

NOMBRE DEL ESTADO

51

4.1.7.- MUNICIPIO

NOMBRE DEL MUNICIPIO

4.1.8.- PROPIETARIO DEL INMUEBLE

.-NOMBRE DEL PROPIETARIO EN CASO DE TRANSMISIÓN DE DOMINIO, DE ANOTARA

EL FUTURO PROPIETARIO. SE CHECARA EN DOCUMENTACIÓN OFICIAL, EN CASO DE QUE NO

SEA ASI SE INDICARA POR QUIEN FUE PROPORCIONADO.

4.1.9.- SOLICITANTE

.-NOMBRE DEL SOLICITANTE NOMBRE DE LA PERSONA FÍSICA Y/O MORAL

( EMPRESA, ORGANISMO, ENTIDAD PARAESTATAL, U OTRO. ) QUE REQUIERA EL SERVICIO.

EL SOLICITANTE ES TAMBIÉN LA PERSONA A CUYO CARGO RESIDE LA RESPONSABILIDAD

DEL PAGO DE HONORARIOS DEVENGADOS POR EL TRABAJO.

4.1.10.- OBJETIVO DE AVALUÓ:

.- ANOTAR TIPO DE PROPOSITO DEL MISMO

4.1.11.- INMUEBLE QUE SE VALÚA:

.- DESCRIBIR EN FORMA BREVE EL O LOS INMUEBLES QUE SE ESTÁN TASANDO.

EJEMPLOS :

UNA CASA HABITACIÓN, UN EDIFICIO DE 12 DEPARTAMENTOS HAB1TACIONALES CON 2

LOCALES COMERCIALES.

4.1.12.- REGIMEN DE PROPIEDAD:

1.- LA PROPIEDAD DE LOS BIENES DE PARTICULARES PODRAN SER:

1.1 INDIVIDUAL

1.2 COMUNIDAD ( GENERO )

1.2.1 SOCIEDAD CONYUGAL

1.2.2 COMUNIDAD HEREDITARIA

52

1.3 PROPIEDAD ( ESPECIE )

1.4 COMUNIDADES O COPROPIEDADES ESPECIALES

1.5 MEDIANERÍA

1.6 EN CONDOMINIO.

1.7 CERTIFICADO DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA.

1.8 CERTIFICADO DE VIVIENDA

2.- BIENES DEL DOMINIO DEL PODER PUBLICO

( VALUADOS POR LA COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES CABIN )

2.1 DE USO COMÚN 2.2 DESTINADOS A UN SERVICIO PUBLICO. 2.3 BIENES PROPIOS

CAPITULO II

4.2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

4.2. 1 CLASIFICASION DE LA ZONA

POR SU USO PREDOMINANTE SE CLASIFICARA EN:

4.2.1.1 HABITACIONAL RESIDENCIAL DE LUJO. RESIDENCIAL BUENO ( 1er ORDEN ). RESIDENCIAL MEDIO ( 2do, ORDEN ). RESIDENCIAL ECONÓMICO ( 3er ORDEN ). RESIDENCIAL DE INTERÉS SOCIAL. RESIDENCIAN ANTIGUO. RESIDENCIAL PROLETARIO. DEPARTAMENTAL DE LUJO. DEPARTAMENTAL BUENO. DEPARTAMENTAL MEDIO. DEPARTAMENTAL ECONÓMICO. DEPARTAMENTAL DE ÍNTERES SOCIAL. RESIDENCIAL CAMPESTRE. RESIDENCIAL DE RECREO. RESIDENCIAL EN CONDOMINIO.

4.2.1.2.- COMERCIAL Y OFICINAS

.-COMERCIAL DE LUJO.

.-COMERCIAL BUENO ( 1er ORDEN)

.-COMERCIAL MEDIO ( 2do ORDEN

.-COMERCIAL POPULAR ( 3er ORDEN )

.-COMERCIAL DE MERCADOS.

.-COMERCIAL DE OFICINAS

.-PLAZA COMERCIAL DE LUJO

53

.-PLAZA COMERCIAL BUENA

.-PLAZA COMERCIAL MEDIA

.-PLAZA COMERCIAL POPULAR

.-MERCADO

.-CENTRAL DE ABASTOS

4.2.1.3.- INDUSTRIAL :

INDUSTRIAL DOMESTICO INDUSTRIAL LIGERO INDUSTRIAL SEMIPESADO INDUSTRIAL PESADO BODEGAS INDUSTRIAL, ANTIGUA, ESPECIAL, BUENA, MEDIA Y ECONÓMICA.

4.2.1.4.- ESPECIALIZADOS:

GOBIERNO TURÍSTICOS ESPARCIMIENTO HOTELEROS HOSPITALES CULTURALES ESCOLARES ZONAS PROTEGIDAS ZONAS DE SERVICIOS ZONAS DE RESERVA URBANA ZONAS DE RESERVA ECOLÓGICA

4.2.1.5 MIXTAS :

LA COMBINACIÓN DE DOS O MAS DE LAS ANTERIORES, EJEMPLOS.

COMERCIAL MEDIO HAB1TACIONAL LUJO COMERCIAL MEDIO INDUSTRIAL LIGERO.

4.2.2 ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA.

SE ANOTARA EL % DE LOTES CONSTRUIDOS EN LA ZONA ( DENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN).

ZONA EN QUE SE UBICA EL INMUEBLE. POR ZONA SE ENTIENDE EL FRACCIONAMIENTO EN DONDE SE LOCALIZA EL PREDIO

4.2.3. POBLACIÓN

SE REFIERE AL NUMERO DE HABITANTES EN LA ZONA ( DENSIDAD DE POBLACIÓN ) UTILIZANDO LOS SIGUIENTES TÉRMINOS.

I.- DENSA II.- DENSA NORMAL III.- DENSA FLOTANTE IV.- DENSA VEHICULAR V.- NORMAL

54

VI.- MEDIA VII.- NORMAL ESCASA VIH.- ESCASA IX.- NULA X.- FLOTANTE

4.2.4 - TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE :

SE ESCRIBE PRIMERO EL TIPO DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES ( CASAS. EDIFICIOS, FABRICAS, LOCALES COMERCIALES, TALLERES, ETC. ) EN SEGUIDA LA CALIDAD DE LOS MISMOS ( DE LUJO, BUENA, MEDIANA, ECONÓMICA, CORRIENTE, PROVISIONALES ) DESPUÉS SIGUE LA EDAD :

I.- ANTIGUA MAS DE 40 AÑOS, II.- SEMI MODERNA DE 20 A 40 AÑOS III.- MODERNA MENOS DE 20 AÑOS.

Y POR ULTIMO, EL NUMERO DE NIVELES QUE PREDOMINAN EN LA CALLE DONDE SE UBICA EL INMUEBLE QUE SE VALUARA.

EJEMPLO :

CASAS HABITACIÓN DE BUENA CALIDAD, ANTIGUAS Y SEMI MODERNAS. DE UNO Y DOS NIVELES.

4.2.5 SERVICIOS MUNICIPALES. SE ANOTARA CADA UNO DE LOS SERVICIOS MUNICIPALES EXISTENTES • DE ASEO PUBLICO, VIGILANCIA, AGUA. DRENAJE, ALCANTARILLADO, ENERGÍA ELÉCTRICA, ALUMBRADO PUBLICO, BANQUETA, MACHUELO, PAVIMENTO ( ESPECIFICARLOS MATERIALES : CONCRETO, ADOCRETO, ASFALTO EMPEDRADO, TERRACERIA, LINEA TELEFONICA, TELECABLE, TRANSPORTES PÚBLICOS (ESPECIFICAR TIPO, DISTANCIA Y CANTIDAD ).

4.2.6 .- PUNTOS DE ÍNTERES :

TEMPLOS, MUSEOS, JARDINES, ESCUELAS, EDIFICIOS PÚBLICOS, CENTROS COMERCIALES, CERCANOS A LA ZONA.

4.2.7.- VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA :

ANOTAR LAS VIALIDADES DE LA ZONA SEGÚN SUS CARACTERÍSTICAS DE LAS MISMAS :

I.- AVENIDA II.- BOULEVARD III.- ANILLO PERIFÉRICO IV.- CALZADA V.- CALLE VI.- PEATONAL Vil.- VIADUCTO VIII.-EJE VIAL IX.- CARRETERA.

ASI COMO EL FLUJO DE TRANSITO ( SI ES RÁPIDO O DE COMUNICACIÓN LENTA ), SUS CARACTERÍSTICAS :

CARRILES, ANCHURA Y FORMA ( GLORIETAS, DESNIVELES Y CAMELLONES )

55

4.2.8.- OBSERVACIONES:

SE ANOTARA CUALQUIER ACLARACIÓN IMPORTANTE SE PUEDA MODIFICAR EL AVALUÓ O CONDICIÓN ESPECIAL EN QUE FUE ELABORADO

4.2.9 CONTAMINACIÓN AMBIENTAL

CON EL CRITERIO TÉCNICO MANIFESTADO POR EL GOBIERNO FEDERAL QUE ESTABLECE PARA EL DIAGNOSTICO DE LA CALIDAD DEL AIRE ( IMECA, ) TENEMOS LA SIGUIENTE CLASIFICACIÓN

NIVEL

BUENO

SATISFACTORIO

NO SATISFACTORIO

MALO

MUY MALO

PELIGROSO

PUNTOS IMECAS

ü -50

51 -100

101 -200

201-301

301-500

501-1000

CONCENr

0 - 175

175 -275

275-510

510-675

675-1000

SUPERIOR A 1000

56

4.2.10 ESTRATO SOCIO ECONÓMICO

( NIVEL SOCIO CULTURAL )

NIVEL

A

B

C

D

E

F

G

CLASIFICACIÓN

ALTO SUPERIOR

ALTO INFERIOR

MEDIO SUPERIOR

MEDIO INFERIOR

BAJA SUPERIOR

BAJA INFERIOR

AUTOCONSTRUCCIÓN

4.2.11 USO DEL SUELO:

SEÑALAR LAS DISPOSICIONES QUE ESTABLEZCA LA LEY DE DESARROLLO URBANO O LOS PLANOS DE DESARROLLO URBANO O LAS CARTAS DE USOS Y DESTINOS RESPECTIVOS, QUE EN CASO DE NO EXISTIR MANIFESTAR EL OBSERVADO :

I).- HABITACIONAL 1.1) DENSIDAD ALTA 1.2) DENSIDAD MEDIA 1.3) DENSIDAD BAJA 1.4) DENSIDAD MÍNIMA 2.- COMERCIALES 3). INDUSTRIAL 4).RECREATIVO ( PARQUES PÚBLICOS, CLUBES, UNIDADES DEPORTIVAS, BOSQUES Y JARDINES) 5). GUBERNAMENTALES 6). INSTITUCIONALES 7).MIXTOS

57

4.3 TERRENO

4.3.1 COLINDANCIAS SEGÚN :

SE SEÑALARAN LAS COLINDANCIAS SEGÚN ESCRITURAS ( EN EL ORDEN DE NORTE-SUR-OR1ENTE Y PONIENTE ), ANOTAR NOTARIO, NUMERO DE ESCRITURA Y FECHA, DE NO SEGUIR LAS ESCRITURAS SE PONDRÁN SEGÚN DATOS PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE, CONTRATO, PLANOS , MEDIDAS, DATOS OBTENIDOS EN CATASTRO, EN REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD, O EN UN AVALUÓ ANTERIOR. EN CASO DE CONDOMINIOS SE ACONSEJA DESCRIBIR MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO DEL CONDOMINIO Y DE LA UNIDAD PRIVATIVA.

4.3.2 SUPERFICIE TOTAL SEGÚN

DEBERÁ DE INDICARSE PREFERENTEMENTE SEGÚN ESCRITURAS, SI NO SE SEÑALARA LA OTRA FUENTE.

4.3.3 SUPERFICIE TOTAL MEDIDA:

SE SEÑALARA LA SUPERFICIE MEDIDA EN EL CASO QUE SE HUBIERAN REALIZADO LAS MEDIDAS EN EL CAMPO. EN CIRCUNSTANCIAS NORMALES SE APUNTARA LA SUPERFICIE DE TERRENO MEDIDA EN PLANO O ESCRITURA. ES INDISPENSABLE TOMAR LAS MEDIDAS DE FRENTE Y FONDO CUANDO MENOS FÍSICAMENTE.

4.3.4 SERVIDUMBRES Y /O RESTRICCIONES :

SERVIDUMBRE : GRAVAMEN REAL IMPUESTO A UN INMUEBLE

SE INDICARAN LAS SERVIDUMBRES MUNICIPALES, DE PASO, MUROS MEDIANEROS, PLANTAS SUPERPUESTAS, LUZ, LOS REGLAMENTADOS POR EL REGIMEN DE CONDOMINIO O LOS REGLAMENTADOS POR OTRO TIPO DE LEYES COMO : ELECTRICIDAD, CARRETERAS, FLUVIALES, OLEODUCTOS, POL1DUCTOS Y CUALQUIERA QUE AFECTE AL PREDIO.

EL USUFRUCTO PUEDE SER CONSIDERADO COMO UNA SERVIDUMBRE PERSONAL POR LO QUE ES NECESARIO INDICARLO, ENTRE OTRAS MENCIONAREMOS LAS DE DESAGÜE, CONDUCCIÓN DE LINEAS, ELÉCTRICAS, TELEFÓNICAS, GAS O DE ENERGÍA, DE ABREVADERO, DE APOYO DE CONSTRUCCIONES, DERECHO DE DESAGÜE, DERECHO DE ELEVAR O NO LA CONSTRUCCIÓN, DE ABRIR O NO VENTANAS, DE IMPEDIR QUE EL VECINO PERJUDIQUE LUCES Y CONSTRUCCIONES DEL DOMINANTE, ES DECIR, CUALQUIERA QUE PUEDA SER POR :

I.-NEGOCIOS JURÍDICOS 11.-LEY 111.- POR PRESCRIPCIÓN ( CONTINUAS, LAS QUE SE EJERCEN SIN EL HECHO ACTUAL DEL HOMBRE EJEMPLO . ( DE VISTA DE CONSTRUIR ) IV.- LAS QUE NACEN POR DESTINO DEL PROPIETARIO DE DOS FINCAS

4.3.5 CROQUIS DEL TERRENO, CALLES TRANSVERSALES Y ORIENTACIÓN :

SE DIBUJARA EL TERRENO CON SU MANZANA CORRESPONDIENTE, ANOTANDO TODOS LOS NOMBRES DE LAS CALLES, ASI COMO EL RUMBO DEL NORTE, PREFERENTEMENTE HACIA ARRIBA DE LA HOJA Y LA DISTANCIA A LA ESQUINA MAS PRÓXIMA.

58

4.3.6.- TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN :

INFORMAR CON DETALLE DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA SUPERFICIE DEL TERRENO, LOS ÁNGULOS DEL POLÍGONO QUE LO FORMAN, LAS CURVAS DEL NIVEL, DEFINIR SI TIENE FORMA REGULAR O IRREGULAR O CONDICIONES EXTRAÑAS DEL TERRENO O LUGAR ( ZONA DE TERRENOS RELLENADOS O CONSTRUCCIONES EN AREAS DE CERROS CON GRANDES PENDIENTES ). ESTO HARÁ MAS COSTOSA SU EDIFICACIÓN POR REQUERIR DE UNA MEJOR CIMENTACIÓN MUROS DE CONTENCIÓN Y TERRAPLENES.

4.3.7 .- DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA :

SE CONSULTARAN LOS PLANES PARCIALES DE DESARROLLO URBANO CARTAS DE USO Y DESTINOS O CUALQUIER OTRO DOCUMENTO QUE DETERMINEN LAS AUTORIDADES CORRESPONDIENTES.

4.3.8 INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN PERMITIDA

ES DE ACUERDO A LAS LEYES URBANAS CORRESPONDIENTES, LA DETERMINACIÓN DEL COEFICIENTE DE LA OCUPACIÓN DEL SUELO ( COS CONDICIONANTE B1D1MENSIONAL ) QUE SE PUEDE INTERPRETAR COMO EL AREA FACTIBLE DE DESPLANTE DE UNA CONSTRUCCIÓN (ADC) .

COS = ADC SUPERFICIE DE TERRENO ( S T )

EL COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO ( CUS, CONDICIONANTE TRIDIMENCIONAL ) QUE CORRESPONDE AL NUMERO DE NIVELES SUSCEPTIBLES DE SER EDIFICADOS SOBRE EL COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO.

Nü. NIVELES = CUS

COS

4.4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO.

4.4.1 USO ACTUAL:

SE MARCARA EL FIN DE LA CONSTRUCCIÓN, SI LA EDIFICACIÓN HA TENIDO UN EMPLEO DIFERENTE AL ORIGINAL Y HA SUFRIDO ADAPTACIONES DEFINITIVAS SE TOMARA COMO USO ESTE ULTIMO, SI NO HA TENIDO MODIFICACIONES SERA EL PRIMERO ENTRE LOS CUALES ESTÁN :

I.- HABITACIONAL UNIFAMIL1AR II.- HABITACIONAL EN CONDOMINIO III.- HABITACIONAL DE RECREO IV.- HABITACIONAL CAMPESTRE V.- LOCALES COMERCIALES VI.-OFICINAS VIL- HOTELES VIII.- HOSPITALES, SANATORIOS, CLÍNICAS, CENTRO DE SALUD. IX.- ESTACIONAMIENTO X.-* XI.- BIBLIOTECAS XII-BANCOS XIII.- CASA DE BOLSA

59

XIV.- NAVES INDUSTRIALES XV.- ESCUELAS XVI.- TALLERES XVII.- BODEGAS XVIII.- CENTROS COMERCIALES XIX.- RESTAURANTES XX.- FABRICAS XXL- IGLECIAS XXII.- MERCADOS XXIII.- CENTROS DE ABASTO

4.4.2 NUMERO DE PISOS:

SE ANOTARA EL NUMERO DE NIVELES DEL INMUEBLE, EN CASO DE UN INMUEBLE EN CONDOMINIO SE ANOTARAN EL TOTAL DE NIVELES Y EL PISO DONDE SE LOCALIZA EN QUE SE VALÚA.

4.4.3. EDAD APROXIMADA:

SE INDICARA LA EDAD EN AÑOS SIN FRACCIONES, SON 5 AÑOS 6 MESES INDICAREMOS 6 AÑOS, SI SON 5 AÑOS 5 MESES INDICAREMOS 5 AÑOS, PARA DETERMINARLA TOMAREMOS EN CUENTA LOS PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN, LAS ESCRITURAS, LOS PLANOS, DATOS DE CATASTRO, DEL PROPIETARIO O NUESTRO PROPIO CRITERIO. BASADO EN OBSERVAR LOS ESTILOS Y MATERIALES DE COSTRUCCION.

CUANDO NO SE INICIA LA COSTRUCCION ANOTAREMOS EN PROYECTO, SI SE ESTA CONSTRUYENDO DIREMOS EN PROSESO ETAPA X .

SI SE ENCUENTRAN CONSTRUCCIONES CON DIFERENTES EDADES, SE ANOTARA LA EDAD CORRESPONDIENTE A CADA UNA DE ELLAS. SI HUBO UNA REMODEL ACIÓN MAYOR INDICAR CUANDO OCURRIÓ.

4.4.4CALIDAÜ DE CONSTRUCCIÓN:

SE REFIERE A LA CLASE DE CONSTRUCCIÓN

1.-DE LUJO 11.-BUENO III.-MEDIANO IV.- ECONÓMICO V.- ÍNTERES SOCIAL VI.- CORRIENTE VIL-PROVISIONAL VIII.- INDUSTRIAL (BUENA, MEDIANA Y DE LUJO). IX.- ANTIGUA BUENA X.- ANTIGUA MEDIANA XI.- ANTIGUA ECONÓMICA.

O CUALQUIERA DE LAS COMBINACIONES DE LOS TIPOS PRECEDENTES.

60

4.4.5.CAL1ÜAD DE PROYECTO:

CRITERIO DE LA CALIDAD DE PROYECTO EN FORMA BREVE:

I.- MUY BUENO II.-BUENO III.-REGULAR IV.- DEFICIENTE V.- MALO VI.- OBSOLETO VIL- ADECUADO A SU ÉPOCA VIII.- ADECUADO A SU USO

EN EL CASO DE NO SER BUENO INDICAR EN FORMA CONCISA EN QUE CONSISTE SUS DEFECTOS, SI ES MUY BUENO SUS CUALIDADES.

4.4.6. ESTADO DE CONSERVACIÓN..

SE INDICARA LO SIGUIENTE:

I.- NUEVA (EL INMUEBLE SE ENCUENTRA IGUAL QUE UNO NUEVO) II.-BUENO III.- NORMAL IV.-REGULAR V.- MALO VI.- RUINOSO

SI EL INMUEBLE AUN NO SE INICIA ANOTAR EN PROYECTO SI ESTA EN PROCESO DECIR EN CONSTRUCCIÓN. ASI COMO UNA PEQUEÑA SÍNTESIS DE SUS DEFECTOS.

4.4.7. VIDA PROBABLE

SE ESTIMARA LA ESPECTATIVA DE VIDA ÚTIL DE LOS INMUEBLES DE ACUERDO AL TIPO DE VIVIENDA. MATERIALES Y ESTADO DE CONSERVACIÓN VER EL TEMA DE TASAS DE CAPITALIZACIÓN.

4.4.8.- UNIDADES RENTABLES:

SEÑALAR ENL NUMERO DE UNIDADES RENTABLES CON UNA BREVE DESCRIPCIÓN Y LA CANTIDAD DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTOS:

EJEMPLO:

2 LOCALES COMERCIALES. 2 DEPARTAMENTOS HABITACIONALES Y 6 CAJONES DE ESTACIONAMIENTO.

4.4.9. VIDA ÚTIL REMANENTE:

ES IGUAL A LA VIDA ÚTIL MENOS LA EDAD APROXIMADA.

61

4.4.lü. .-TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIÓN:

SE REFIERE A LAS DIFERENTES CALIDADES DE CONSTRUCCIONES ENCONTRADOS EN LOS INMUEBLES A VALUAR Y SE ABREVIAN COMO:

TI, T2, T3,. . . TX. SE CLASIFICAN DE LA SIGUIENTE FORMA.

ÉPOCA

MODERNA

(0- 2ü AÑOS)

SEM1MODENA (20- 40 AÑOS)

ANTIGUA (MAYOR DE 40)

CALIDAD

LUJO SUPERIOR

BUENA

MEDIA BUENA MEDIA

MEDIA ECONÓMICA ECONÓMICA

INTERÉS SOCIAL AUTOCONSTRUCCIÓN

INDUSTRIAL (BUENA-MEDIA-

ECONOMICA) PROVISIONAL

ESTADO DE CONSERVACIÓN (1)

BUENO

NORMAL

REGULAR

MALO

RUINOSO

( 1 ) VER TEMA DE CAPITALIZACIÓN .

62

EJEMPLO S:

T 1 MODERNA, SUPERIOR, NORMAL T 2 MODERNA, MEDIA, MALO ESTOS TIPOS SE CLASIFICAN DEACUERDO A SU CALIDAD DE MATERIALES, ESTILO ARQUITECTÓNICO Y ESTADO DE CONSERVACIÓN CON EL ENFOQUE DE AGRUPARLOS DE ACUERDO AL COSTO HOMOGÉNEO

4.4.11 DISTRIBUCIÓN :

SE REALIZA EN PRIMER LUGAR LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE COMO ES SU USO ACTUAL, SU NUMERO DE NIVELES, UNIDADES QUE LO COMPONEN, AREAS, COMUNES ( SI ES CONDOMINIO ) EN SEGUIDA SE REALIZARA LA DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LA DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA EN SUS DIFERENTES NIVELES, ASI COMO LOS ESPACIOS ABIERTOS PRIVADOS, SEÑALANDO LOS DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIONES.

4.5. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN :

ESTA SECCIÓN SE DESCRIBIRÁ EN FORMA COMPLEMENTARIA A PLANOS Y FOTOGRAFÍAS QUE SERÁN DEL TIPO ENUNCIATIVAS :CONSISTEN EN DESCRIBIR EN FORMA BREVE EL CONCEPTO, ES DECIR, UN LISTADO DE SUS COMPONENTES ENFORMA CONCISA.

ESTAS ESPECIFICACIONES PODRAN SER OBSERVADAS Y PROPORCIONADAS EN CASO DE UN CRÉDITO PARA CONSTRUCCIÓN O COMBINADAS CUANDO SEA UNA OBRA EN PROCESO. ES MUY IMPORTANTE SEÑALAR :

ESPECIFICACIONES OBSERVADAS Y / O PROPORCIONADAS POR EL SOLICITANTE. SALVO ERROR U OMISIÓN . ES DECIR UN ERROR EN LA TRANSCRIPCIÓN O EQUIVOCACIÓN EN EL PROCEDIMIENTO SUPUESTO POR EL VALUADOR ( EN CASO DE INSTALACIONES QUE NO PUEDE OBSERVAR, CIMENTACIONES, COLUMNAS ); NO NECESARIAMENTE CAMBIARA EL CRITERIO DE VALOR DEL MISMO, YA QUE EL PROFESIONAL ADEMAS DE LAS ESPECIFICACIONES QUE LE SIRVE PARA DETERMINAR EL VALOR FÍSICO O DIRECTO, ANALIZA EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN O DE RENTAS Y EL ÍNDICE DE COMPARACIÓN DE VENTAS; ( VALOR COMERCIAL O DE MERCADO ).

A) OBRA NEGRA O GRUESA

SE CONSULTARAN LOS PLANOS ESTRUCTURALES Y DE NO HABERLOS, SE SUPONDRÁ LA CIMENTACIÓN LÓGICA DE ACUERDO CON EL TIPO DE CONSTRUCCIÓN Y CALIDAD DE TERRENO EN LA ZONA; EN CASO DE DUDA, SE PODRA INDICAR •

APARENTEMENTE ..

SE DESCRIBIRÁ EL TIPO DE ESTRUCTURA MENCIONANDO MATERIALES ( MUROS DE CARGA. TRABES Y COLUMNAS, DE CONCRETO ARMADO O ACERO, ETC. ASI COMO EL SISTEMA CONSTRUCTIVO, DIMENSIONES DE CLAROS Y ALTURAS, SECCIONES DE TRABES Y COLUMNAS, CUANDO LO JUSTIFIQUE LA MAGNITUD DE LA CONSTRUCCIÓN.

MUROS:

MATERIAL, ESPESOR, REFUERZOS Y SI SON DE CARGA O DIVISORIOS; SE INDICARA LA ALTURA CUANDO SEA DISTINTA DE LA NORMAL Y SE DIRÁ CUANDO TENGA ACABADO APARENTE.

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ENTREPISOS : SE MENCIONARA EL MATERIAL, SISTEMA CONSTRUCTIVO ( CONCRETO MACIZO, LOZA RETICULAR, PRETENSADA, ALIGERADA U OTRAS ), ASI COMO EL TAMAÑO DE SUS CLAROS : PEQUEÑOS ( HASTA 4 M) . MEDIANOS (4 A 6 M) Y GRANDES ( MAS DE 6 M) .

TECHOS:

IGUAL A ENTREPISOS, AGREGANDO SI SON INCLINADOS, A DOS O CUATRO AGUAS.

AZOTEAS:

SE INDICARA SI ESTÁN IMPERMEABILIZADAS, ENLADRILLADAS O MIXTAS. EN ESTE RENGLÓN, SE INFORMARA SOBRE LOS PRETILES, INDICANDO MATERIAL, SECCIÓN Y ALTURA.

BARDAS :

MATERIAL, ESPESOR, ALTURA Y SI TIENE ACABADOS APARENTES, APLANADOS Y PINTURA; REMATES CUANDO SEAN SIGNIFICATIVOS EN VALOR, ASI COMO SI SON MEDIANERAS, O DE USO COMÚN ( EN CONDOMINIO ).

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS:

SE INDICARA EL MATERIAL Y SU CALIDAD: YESO A REGLA Y PLOMO, A REVENTÓN O AL "TALOCHAZO " TIROL PLANCHADO U OTRO ACABADO, REPELLADOS O APLANADOS DE MEZCLA A REGLA Y PLOMO, A REVENTÓN. EN SU CASO SEÑALAR SI SON APARENTES.

PLAFONES:

SE INDICARA EL MATERIAL Y SU CALIDAD: YESO O MEZCLA A REGLA Y NIVEL, AL REVENTÓN O AL " TALOCHAZO " FALSO PLAFÓN DE YESO Y METAL DESPLEGADO Y SI TIENE TIROL. LOS FALSOS PLAFONES SE DESCRIBIRÁN POR MATERIAL, Y EN SU CASO MARCA Y MEDIDA, DANDO LA MAYOR CANTIDAD DE DATOS QUE CONTRIBUYAN A DAR LA IDEA DE SU VALOR.

EJEMPLO :

FALSO PLAFÓN " ACUSTONE ", TIPO GLACEAR, DE 0.61 X Ü.61 M, CON SUSPENSIÓN OCULTA. EN CASO DE PLAFONES DE MADERA, SE INDICARA LA CALIDAD DE ELLA Y SE TRATARA DE DESCRIBIR EL DISEÑO. TAMBIÉN CONVIENE MENCIONAR LOS LOCALES EN DONDE SE ENCUENTRAN; SI SON PLAFONES ESPECIALES O SON APARENTES.

LAMBR1NES :

SE INDICARA MATERIAL, CALIDAD, COLOCACIÓN Y UBICACIONES. SI SON DE MADERA SE DESCRIBIRÁN EN CARPINTERÍA. MENCIONAR ALTURA, ZONA DE UBICACIÓN Y CALIDAD DE ELLOS.

PISOS :

SE INDICARA MATERIAL, CALIDAD, COLOCACIÓN, MEDIDA Y UBICACIÓN ( NO SE DESCRIBIRÁN EN ESE CONCEPTO LAS ALFOMBRAS NI LOS PISOS DE MADERA ).

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ZOCLOS: EN SU CASO. MENCIONAR ZOCLOS INDICANDO EL MATERIAL. MEDIDA Y CALIDAD

ESCALERAS:

SE INDICARA EL MATERIAL, SISTEMA CONSTRUCTIVO Y USO ( PRINCIPAL, DE SERVICIO O DE USO COMÚN ). CUANDO SEA NECESARIO SE DESCRIBIRÁ EL BARANDAL Y EL PASAMANOS Y CUANDO HAYA DEFICIENCIAS DE DISEÑO O DE CONSTRUCCIÓN, SE DEBEN MENCIONAR. AGREGAR SI SON INTERIORES O EXTERIORES.

PINTURA :

SE INDICARA EL TIPO Y SE SER POSIBLE LA CALIDAD, EN EL CASO DE BARNIZ O LACA EN CARPINTERÍA SE HARÁ 1NCAPIE EN LA CALIDAD Y CANTIDAD.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES :

SON PRINCIPALMENTE LAS ALFOMBRAS FIJAS AL PISO; DE MATERIALES AHULADOS O PLATICOS, TAPICES, TELAS EN MUROS O PLAFONES; CORCHOS, M1CROMADERA, ETC. SE INDICARA CALIDAD, SI ESPOSIBLE MARCA Y UBICACIÓN.

C) CARPINTERÍA :

SE INDICARA LA CLASE Y CALIDAD DE LA MADERA ( PINO, CEDRO, CAOBA. ETC,) ESPESOR DEL TRIPLAY Y CUANDO SE POSIBLE SI SON DE TAMBOR O ENTABLERADAS; SI SON DE TRIPLAY O DE DUELA DEL MARCO, SE DIRÁ SU MADERA Y SI ES DE MEDIO CAJÓN O MARCO Y CHAMBRANAS O ALGÚN DISEÑO ESPECIAL. EN SU CASO, MENCIONAR LAS DIMENSIONES INCLUYENDO EL ESPESOR DE LAS MISMAS.

GUARDARROPAS

SE INDICARA LA CLASE DE MADERA. SI LAS PUERTAS SON CORREDIZAS O ABATIBLES, SI TIENE CAJONES Y / O ENTREPAÑOS, SI ESTÁN FORRADOS EN SU INTERIOR SE MENCIONARAN LAS ALACENAS O MUEBLES DE MADERA, LIBREROS EMPOTRADOS O CANCELES. CUANDO SE JUSTIFIQUE SEÑALAR SUS DIMENSIONES Y UBICACIÓN.

LAMBRINES O PLAFONES :

SE INDICARA EL MATERIAL ( TRIPLAY O DUELA ), ASI COMO SU CALIDAD ( PINO, CEDRO, CIPRÉS, ETC. ) UBICACIÓN Y DIMENSIONES.

PISOS :

SE INDICARA LA CLASE DE MADERA, LA MEDIDA Y DE SER POSIBLE EL ESPESOR DE LA DUELA O PARQUET, ASI COMO SU UBICACIÓN. EN ESTE CAPITULO SE MENCIONARAN TAMBIÉN VENTANAS, TAPANCOS, VIGAS DECORATIVAS. ETC

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D) INSTALACIONES HIDRAHULICAS Y SANITARIAS :

MUEBLES ÜE BAÑO Y COCINA :

DE LAS REDES DE ALIMENTACIÓN, SE INDICARAN LOS MATERIALES. SI SON APARENTES U OCULTAS. DEL MOVILIARIO SE MENCIONARA SU TIPO; CANTIDAD DE MUEBLES, ASI COMO SU CALIDAD Y COLOR, Y DE SER POSIBLE MARCA Y MODELO. EN CASO DE LAVABOS CON MUEBLES, SE DESCRIBIRÁ ESTE Y SE INDICARA EL TIPO DE CUBIERTA, MATERIAL Y SI SE JUSTIFICA, SU MEDIDA; SI ES MARMOL, INDICAR LA CLASE. SE INDICARA TAMBIÉN LA CALIDAD DE LA LLAVES Y DE LOS ACCESORIOS DE BAÑO. SE DESCRIBIRÁN TAMBIÉN LOS CANCELES Y BAÑOS. DE LOS MUEBLES DE COCNA, SE MENCIONARA: MATERIALES, CALIDAD. DIMENCIONES, EN SU CASO SEÑALAR LA MARCA. DE LOS CALENTADORES SE MANCIONARA LA MARCA, CAPACIDAD Y COMBUSTIBLE. INDICAR TIPO DE LAVADEROS, INSTALACIONES DE LAVADORA, ETC. DE LOS TINACOS Y TANQUES ELEVADOS. SE INDICARA EL MATERIAL Y SU CAPACIDAD.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

SE MENCIONARA SI SON OCULTAS O APARENTES, ENTUBADAS SIN ENTUBAR, SI SON NORMALES O PROFUSAS Y EL TIPO DE SALIDA (DE CENTRO, EN MUROS O SPOTS). SI HAY LUZ INDIRECTA O PLAFONES LUMINOSOS: TIPO DE LAMPARAS CUANDO SON EMPOTRADAS, APAGADORES Y CONTACTOS, CALIDAD DE ACCESORIOS Y EN SU CASO, INFORMAR SI HAY CORRIENTE TRIFÁSICAS, ASI COMO EL TIPO DE TABLERO Y LA CALIDAD DE UNIDADES DE EL.

PUERTAS Y VENTANERIA METÁLICA:

SE INDICARA EL MATERIAL Y SU CALIDAD EJEMPLO: ALUMINIO "DURANODIC" ANODIZADO COLOR ORO O NATURAL; PERFILES TUBULADES Y SU CALIDAD, CUANDO SEA POSIBLE; SI ES DEL TIPO ESTRUCTURAL Y CLASE DE PERFILES: LIJEROS, MEDIANOS O PESADOS. REJAS Y PROTECCIONES INDICANDO MATERIAL Y CLASE (ORNAMENTAL, SENCILLA, FORJADA), ETC. EN LOS CASOS EN QUE LOS PERFILES, DE CUALQUIER MATERIAL SEAN ESPECIALES, SE DEBE MENCIONAR Y TAMBIÉN LA DIMENSION DE LOS CLAROS.

VIDRIERÍA:

SE INDICARA EL TIPO (VIDRIOS SENCILLO, MEDIO, DOBLE, ... CRISTAL FLOTADO, ESPECIAL, ETC). Y DE SER POSIBLE SEÑALAR EL ESPESOR. SE DESCRIBIRÁN LOS ESPEJOS, BASTIDORES, Y MARCOS SIEMPRE, QUE SEA RELEVANTE. SE MENCIONARA EN ESTE CONCEPTO LOS DOMOS ACRIL1COS, INDICANDO SU TIPO Y CALIDAD ASI COMO LAS PLACAS DE ACRIL1CO VENTANAS O CANCELES SE DESCRIBIRÁN LOS EMPLOMADOS; SE DESCRIBIRÁN LOS TRAGALUCES. A BASE DE PRISMÁTICOS O BLOQUES DE VIDRIO, INDICANDO MEDIDAS.

CERRAJERÍA:

SE INDICARA LA CALIDAD Y EN SU CASO LA MARCA O MARCAS DOMINANTES. SE MENCIONARAN LOS CIERRAPUERTAS Y BISAGRAS HIDRÁULICAS.

FACHADAS:

MENCIONAR LOS MATERIALES PREDOMINANTRES, SI SON APARENTES; SI HAY REVESTIMIENTOS; EN SU CASO GRANITO, MARMOL, CANTERA. PREFABRICADOS. ETC. INDICAR MEDIDAS Y PROFUSION. SE DEBEN DIFERENCIAR LOS MATERIALES DE LA FACHADA PRINCIPAL E INTERIORES, CUANDO PROCEDA.

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INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

PARA LOS EFECTOS DE LA CORRECTA INTERPRETACIÓN DE ESTOS CONCEPTOS SE ENTIENDE POR :

INSTALACIONES ESPECIALES:

AQUELLAS QUE SE CONSIDERAN INDISPENSABLES O NECESARIAS PARA EL FUNCIONAMIENTO OPERATIONAL DEL INMUEBLE.

1.- ELEVADORES Y MONTACARGAS II.- ESCALERAS ELECTROMECÁNICA II.- AQUIPO DE AIRE ACONDICIONADO O AIRE LAVADO IV.- SISTEMA HIDRONEUMATICO V.- RIEGO POR ESPERSION VI- ALBERGAS Y CHAPOTEADEROS VIL- SISTEMA DE SONIDO AMBIENTAL VIH - CALEFACCIÓN IX.- ANTENAS PARABÓLICAS X.- POZOS ARTESANOS XI.- SISTEMA DE ASPIRACIÓN CENTRAL XII.- BÓVEDAS DE SEGURIDAD XIII.- SUBESTACIÓN ELÉCTRICA XIV.- SISTEMA DE INTERCOMUNICACIÓN XV.- PARARRAYOS XVI.- EQUIPOS CONTRA INCENDIOS XVII.- EQUIPOS DE SEGURIDAD Y CIRCUITO CERRADO DE TV. XV111.- OTROS

ELEMENTOS ACCESORIOS:

SON AQUELLOS QUE SE CONSIDERAN NECESARIOS PARA EN FUNCIONAMIENTO DE UN INMUEBLE DE USO ESPECIALIZADO, QUE EN SI SE CONVIERTEN EN ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS DEL BIEN ANALIZADO, COMO:

I.- CALDERA DE UN HOTEL Y BAÑOS PÚBLICOS II.- DEPOSITO DE COMBUSTIBLE EN PLANTAS INDUSTRIALES III.- ESPUELA DE FERROCARRIL EN INDUSTRIAS IV.- PANTALLA EN UN CINEMA. V.- PLANTA DE EMERGENCIA EN UN HOSPITAL VI.- BUTACAS EN UNA PLANTA DE ESPETACULOS.

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

SON AQUELLAS QUE PROPORCIONAN AMENIDADES O BENEFICIOS AL INMUEBLE, COMO SON:

1.- BARDAS, CELOCIAS II.-REJAS 111.- PATIOS Y ANDADORES IV.- MARQUESINAS V.- PERGOLAS VI.-JARDINES VIL- FUENTES. ESPEJOS DE AGUA Vlll.- TERRAZAS Y BALCONES

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IX.- EVENTUALMENTE COCINAS INTEGRALES, CISTERNAS, O ALGIBES EQUIPOS DE BOMBEO, GAS ESTACIONARIO X.- OTROS

NOTA: INDEPENDIENTEMENTE DE LA CLASIFICACIÓN PROPUESTA SE HACE NOTAR LA NECESIDAD DE DESCRIBIR ESOS CONCEPTOS SEPARADAMENTE DE LAS CONSTRUCCIONES, CON EL FIN DE QUE LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CADA UNO DE ELLOS, CONSIDERE LOS VALORES UNITARIOS CORRESPONDIENTES.

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4.6. CONSIDERACIONES ADICIONALES 4 . 6 . 1 EL MÉTODO FÍSICO O DIRECTO ES EL PROCEDIMIENTO RACIONAL MEDIANTE EL CUAL SE DETERMINA EL VALOR FÍSICO O DIRECTO.

EL MÉTODO POR RENTABILIDAD O INDIRECTO PERMITE DETERMINAR EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN A PARTIR DE LA RENTA EFECTIVA QUE PRODUCE UN INMUEBLE. O BIEN. EN FUNCIÓN DE LA RENTA ESTIMADA O QUE PUDIERA PRODUCIR DICHO BIEN.

EL MÉTODO RESIDUAL ES EL PROCEDIMIENTO QUE PERMITE DETERMINAR EL VALOR POTENCIAL DE UN BIEN RAÍZ Y EST BASADO EN PROYECTOS DE DESARROLLOS INMOBILIARIOS, REALES O HIPOTÉTICOS, ACORDES CON EL USO DE SUELO AUTORIZADO, LA VOCACIÓN DEL MISMO, EL MEJOR APROVECHAMIENTO QUE PUEDA OBTENERSE DE EL Y LAS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO QUE PREVALEZCAN A LA FECHA DEL ANÁLISIS.

4.6.2.- VALOR FÍSICO O DIRECTO :

A) DEL TERRENO : LOTE TIPO O PREDOMINANTE EN SU CASO SE ADOPTARA EL LOTE TIPO PREDOMINANTE EN LA ZONA O EN ESA CALLE, O EL QUE A JUICIO DEL VALUADOR PROCEDA, O EL QUE SEÑALE LA AUTORIDAD CORRESPONDIENTE.

VALOR ( ES ) DE CALLE : SE ASENTARA EL VALOR O VALORES UNITARIOS QUE SERÁN RESULTADO DEL ANÁLISIS PROVENIENTES DE UNA INVESTIGACIÓN EXHAUSTIVA DEL MERCADO INMOBILIARIO, PONDERÁNDOLO CON LOS DATOS ESTADÍSTICOS COMPARABLES. DE LAS CARACTERÍSTICAS CONOCIDAS DE LOS TERRENOS INVESTIGADOS, SE DETERMINARAN LOS FACTORES QUE FINALMENTE CONDUZCAN AL VALOR UNITARIO QUE SERA APLICADO AL LOTE EN ESTUDIO.

B) DE LAS CONSTRUCCIONES : PARA LA VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES, Y ATENDIENDO A LA DESCRIPCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DIVERSOS TIPOS OBSERVADOS. SE PROCEDERÁ A LA DETERMINACIÓN DE LOS VALORES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NUEVO PARA CADA UNO DE ELLOS.

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO : ES EL VALOR PRESENTE DE LAS CONSTRUCCIONES CONSIDERÁNDOLAS COMO NUEVAS, CON LAS CARACTERÍSTICAS QUE LA TÉCNICA HUBIERA INTRODUCIDO DENTRO DE LOS MODELOS CONSIDERADOS EQUIVALENTES.

ESTE VALOR CONSIDERA ENTONCES LOS COSTOS NECESARIOS PARA SUSTITUIR O REPONER LAS CONSTRUCCIONES EN CONDICIONES SIMILARES, ANALIZADAS EN BASE A LOS CONCEPTOS QUE INTEGRAN LAS PARTIDAS DE LAS DIFERENTES CALIDADES DE PROTOTIPOS. MISMOS QUE DEBERÁN ACTUAL1ZARCE PERIÓDICAMENTE. SEGÚN LAS VARIACIONES EN EL TIEMPO QUE EXPERIMENTEN LOS COSTOS DE MATERIALES Y MANO DE OBRA.

EN ESTE APARTADO CONVIENE DEFINIR TAMBIÉN EL CONCEPTO DE VALOR DE REPRODUCCIÓN NUEVO QUE A DIFERENCIA DEL ANTERIO, ESTE CONSIDERA LOS COSTOS NECESARIOS PARA REPRODUCIR UNA CONSTRUCCIÓN DIRECTA A LA ORIGINAL ES DECIR, RESPETENDO LAS CARACTERÍSTICAS Y TÉCNICAS QUE SE HUBIERA UTILIZADO EN LA FECHA DE EDIFICACIÓN.

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VALOR NETO DE REPOSICIÓN : ESTE VALOR SERA LA DIFERENCIA QUE RESULTA DE ESTARLE AL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, EL DEMERITO CORRESPONDIENTE.

DEMERITO O DEPRECIACIÓN :

ES LA PERDIDA DE VALOR OCASIONADA POR LA DEPRECIACIÓN ACUMULADA, ORIGINADA ESTA POR EL DETERIORO FÍSICO ASI COMO POR OBSOLESENCIAS FUNCIONALES Y / O ECONÓMICAS, SEGÚN EL CASO.

PARA LOS EFECTOS DE LA DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE FÍSICO O DIRECTO, SE RECOMIENDA RECONSIDERAR ÚNICAMENTE LA DEPRECIACIÓN POR DETERIORO FÍSICO DEBIDO A :

- EDAD. - ESTADO DE CONSERVACIÓN

LA DETERMINACIÓN DE ESTOS CONCEPTOS, SE HARÁ EN BASE A LOS MÉTODOS QUE LA PRACTICA HA CONSIDERADO COMO ACEPTABLES ( LINEA RECTA. ROSS, ROSS-HEIDECKE, Y OTRAS).

EN LOS CASOS QUE PROCEDA LA APLICACIÓN DE FACTORES DE DEMERITO O DEPRECIACIÓN POR OBSOLESCENCIAS FUNCIONALES Y / O ECONÓMICAS ( INADECUACIÓN, CAMBIOS DE ESTILO O MODA, ETC. ) ESTOS AFECTARAN AL ÍNDICE FÍSICO O DIRECTO, INCLUYENDO AL TERRENO.

4.6.3. VALOR ÜE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

PARA LA DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS SE TOMARAN EN CUENTA LOS SIGUIENTES CONCEPTOS:

A) RENTA REAL O EFECTIVA : ES LA QUE ESTA PRODUCIENDO EL INMUEBLE A LA FECHA DEL AVALUÓ

B) RENTA ESTIMADA DE MERCADO : ES LA QUE RESULTA DE LA INVESTIGACIÓN Y / O COMPARACIÓN DE INMUEBLES ARRENDADOS SIMILARES EN UN MERCADO ACTIVO DE ARRENDAMIENTOS. LAS RENTAS ESTIMADAS DE MERCADO SERÁN EL RESULTADO DE APLICAR LAS RENTAS UNITARIAS EN LA ZONA A LOS DIFERENTES TIPOS DE EDIFICACIÓN APRECIADOS. LAS RENTABILIDADES DE EDIFICIOS DE OFICINA, DEPARTAMENTOS, COMERCIOS Y BODEGAS DEBERÁN CONSIDERAR AREAS NETAS RENTABLES, ES DECIR, DESCONTANDO VESTÍBULOS, PASILLOS GENERALES, SANITARIOS COMUNES, CUBOS DE LEVADORES ETC,

MÉTODOS LA DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS PLANTEA EN LA ACTUALIDAD DIVERSOS PROCEDIMIENTOS. QUE SE EXPRESAN A CONTINUACIÓN

MÉTODO TRADICIONAL : ESTABLECE QUE EL ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN DE UN BIEN RAÍZ, RESULTA DE CONSIDERAR LOS INGRESOS NETOS ANUALES QUE PRODUCE O QUE PUEDEN PRODUCIR UN INMUEBLE Y SELECCIONAR UNA TASA DE CAPITALIZACIÓN DEACORDE CON EL MISMO, QUE HAGA RENTABLE EL MERCADO DE INMUEBLES DE PRODUCTOS.

EXPRESIÓN MATEMÁTICA APLICABLE :

INGRESO O RENTA NETA ANUAL ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN = -

TASA DE CAPITALIZACIÓN

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RNA BIEN : 1C =

TC DONDE:

1C = ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN RNA = INGRESO O RENTA NETA ANUAL TC = TASA DE CAPITALIZACIÓN

DEDUCCIONES : LAS DEDUCCIONES QUE SE CONSIDERAN EN ESTE CAPITULO. SERÁN POR LOS SIGUIENTES CONCEPTOS :

- PORCENTAJE DE DESOCUPACIÓN ( VACÍOS ) - IMPUESTO PREDIAL - DERECHOS POR SERVICIOS DE AGUA - GASTOS GENERALES ( ADMINISTRACIÓN, LIMPIEZA. VIGILANCIA, ETC,. ) - GASTOS DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO, - CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA COMÚN ( LA CORRESPONDIENTE A

ELEVADORES, ILUMINACIÓN ARTIFICIAL DE PASILLOS, VESTÍBULOS, ESCALERA, ETC. )

- IMPUESTO SOBRE LA RENTA - SEGUROS - OTROS.

TASA DE CAPITALIZACIÓN :

SE APLICARA TASA DE CAPITALIZACIÓN QUE CORRESPONDA A EDAD Y VIDA REMANENTE DEL INMUEBLE (. EDIFICACIONES ), USO O DESTINO DEL MISMO, ESTADO DE CONSERVACIÓN, CALIDAD DEL PROYECTO, ZONA DE UBICACIÓN. OFERTA Y DEMANDA, CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES Y OTROS.

4.6.4. OTROS MÉTODOS :

ACTUALMENTE SE HAN VENIDO APLICANDO OTROS PROCEDIMIENTOS QUE, BASADOS EN EL MISMO PRINCIPIO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS PROPONEN :

A) DETERMINAR LA RENTABILIDAD DE ACTIVOS FIJOS CONSIDERANDO EL EFECTO INFLACIONARIO, LA SITUACIÓN LEGAL RELATIVA AL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LA DEPRECIACIÓN ANUAL DE LAS CONSTRUCCIONES Y OTROS IMPUESTOS.

LA TASA DE CAPITALIZACIÓN QUE SE APLICA, ES LA CORRESPONDIENTE A UNA INVERSION, LA CUAL DEBERÁ ESTAR EN FUNCIÓN DEL RIESGO DE DICHA INVERSION Y REFERIDA A LA TASA DE RENDIMIENTO QUE IMPERA EN EL MERCADO DE CAPITALES EN EL ÁMBITO NACIONAL O INTERNACIONAL.

B) CONSIDERA RENTAS BRUTAS ANUALES Y TASAS APLICABLES A CONDICIONES NO INFLACIONARIAS Y DE BAJO RIESGO.

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C) RESUMEN $

VALOR FÍSICO O DIRECTO $

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS $

VALOR DE MERCADO : ( EN SU CASO )

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION :

EN ESTE CAPITULO SE ANALIZARAN LOS INDICES OBTENIDOS EN EL ESTUDIO EN FUNSION DEL TIPO DE INMUEBLE, FACTORES DE COMERCIALIZACIÓN APLICABLES AL CASO, DEMERITO POR OBSOLESCENCIAS FUNCIONALES Y /O ECONÓMICAS, QUE AFECTEN EL BIEN EN SU CONJUNTO, RAZONANDO ESTOS RESULTADOS PARA CONCLUIR EL VALOR COMERCIAL.

.- CONCLUSION :

VALOR COMERCIAL $ ======================

( )

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA DE 2003

4.6.5. VALORES REFERIDOS ( EN SU CASO ) .

• NOTA : EN SU CASO A PETICIÓN EXPRESA DEL SOLICITANTE, SE DETERMINARA EL VALOR REFERIDO EN LO QUE CORRESPONDE A EFECTOS FISCALES, A LO QUE ESTABLECE EL ARTICULO 4o DEL REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN, QUE EN LA PARTE CONDUCENTE SEÑALA :

CUANDO LOS AVALÚOS SEAN REFERIDOS A UNA FECHA ANTERIOR A AQUELLA EN QUE SE PRACTIQUEN, SE PROCEDERÁ CONFORME A LO SIGUIENTE :

SE DETERMINARA EL VALOR DEL BIEN A LA FECHA EN QUE SE PRACTIQUE EL AVALUÓ, APLICANDO, EN SU CASO, LOS INSTRUCTIVOS QUE AL EFECTO EXPIDEN LAS AUTORIDADES FISCALES.

LA CANTIDAD OBTENIDA CONFORME AL A FRACCIÓN ANTERIOR, SE DIVIDIRÁ ENTRE EL FACTOR QUE SE OBTENGA DE DIVIDIR EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DEL MES INMEDIATO ANTERIOR A AQUEL EN QUE SE PRACTIQUE EL AVALUÓ ENTRE EL ÍNDICE DEL MES AL CUAL ES REFERIDO AL MISMO; SI EL AVALUÓ ES REFERIDO A UNA FECHA EN QUE NO SE DISPONGA DEL DATO DEL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR, DICHA CANTIDAD SE DIVIDIRÁ ENTRE EL FACTOR QUE CORRESPONDA SEGÚN EL NUMERO DE AÑOS TRANSCURRIDOS ENTRE LA FECHA A LA CUAL ES REFERIDO EL AVALUÓ Y LA FECHA EN QUE SE PRACTIQUE, DE ACUERDO A LA TABLA QUE DE A CONOCER PARA TALES EFECTOS LA SECRETARIA.

EL RESULTADO QUE SE OBTENGA CONFORME A LA FRACCIÓN ANTERIOR, SERA EL VALOR DEL BIEN A LA FECHA A LAQUE EL AVALUÓ SEA REFERIDO EL VALUADOR PODRA EFECTUAR AJUSTES ESTE VALOR, CUANDO EXISTAN RAZONES QUE ASI LO JUSTIFIQUEN. LAS CUALES DEBERÁN SEÑALARSE EXPRESAMENTE EN EL AVALUÓ. UNA VEZ PRESENTADO DICHO AVALUÓ NO PODRAN EFECTUARCE ESTOS AJUSTES.

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CUANDO SE TRATE DE REFERENCIAS CON EFECTOS DIFERENTES A LOS FISCALES, DEBERÁN UTILIZARSE LOS PARÁMETROS QUE PERMITAN UBICAR EN LA FECHA REFERIDA A LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS. ASI COMO EL COMPORTAMIENTO A LA ALZA Y A LA BAJA DEL MERCADO INMOBILIARIO, DURANTE EL LAPSO COMPRENDIDO ENTRE LA FECHA DEL AVALUÓ Y LA FECHA DE REFERENCIA, DEJANDO CONSTANCIA DE LOS ELEMENTOS DE JUICIO QUE FUERAN CONSIDERADOS EN ESTOS CASOS.

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4.7. CONSIDERACIONES ADICIONALES PARA LA FORMULACIÓN DE AVALÚOS DE INMUEBLES SUJETOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

4.7.GENERAL1DADES

PARA EL CASO DE VALUAR UNIDADES SUJETAS A REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, SE DEBERÁN OBSERVARLOS SIGUIENTES CRITERIOS :

LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONCEPTOS QUE INTERVIENEN EN LA VALUACIÓN DE ESTOS BIENES, ATIENDE A LO DISPUESTO EN LA LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES, PARA EL D.F.

DEL ANÁLISIS DE LOS ARTÍCULOS ESTABLECIDOS EN ESTE DOCUMENTO, SE DESPRENDEN DIVERSAS RECOMENDACIONES QUE DEBERÁN ATENDERSE PARA LA CORRECTA PRESENTACIÓN DEL INFORME Y LA CONSECUENTE DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL BIEN EN ESTUDIO.

DE ACUERDO AL ARTICULO 4o PARA SUSTITUIR EL REGIMEN EL PROPIETARIO O PROPIETRARIOS DEBERÁN DECLARAR SU VOLUNTAD EN ESCRITURA PUBLICA EN LA CUAL SE HARÁN CONSTAR, ENTRE OTROS DATOS, LOS RELATIVOS AL TERRENO, LAS AUTORIZACIONES O PERMISOS, DE CONSTRUCCIONES URBANAS Y DE SALUBRIDAD, LA DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES Y DE LA CALIDAD DE LOS MATERIALES EMPLEADOS O QUE VAYAN A EMPLEARSE, LA DESCRIPCIÓN DE CADA PARTE PRIVATIVA ( DEPARTAMENTO, VIVIENDA. CASA O LOCAL ), EL VALOR NOMINAL Y EL PORCENTAJE QUE LE CORRESPONDA SOBRE EL VALOR TOTAL, TAMBIÉN NOMINAL, DE LAS PARTES EN CONDOMINIO ( INDIVISO ). EL DESTINO GENERAL DEL CONDOMINO, LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN, ETC.

DE LA CONSULTA DE ESTA INFORMACIÓN PRESENTADA O RECABADA, EL VALUADOR CONTARA CON LOS DATOS NECESARIOS PARA OPINAR SOBRE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y LEGALES DEL INMUEBLE, FECHA DE CONSTRUCCIÓN O DE CONSTITUCIÓN A REGIMEN DE CONDOMINIO, DE LA PROPIEDAD O DEL DERECHO DE USO DE ESTACIONAMIENTOS, DE LAS LIMITACIONES Y PROHIBICIONES ESTABLECIDAS POR LA PROPIA LEY Y LAS DEMÁS QUE SEÑALEN LAS ESCRITURAS CONSTITUTIVA Y EL REGLAMENTO CORRESPONDIENTE, DE LA PARTICIPACIÓN DE LAS AREAS O PARTES COMUNES ( ARTICULO 13 ) ETC. ELEMENTOS QUE PERMITIRÁN LA CORRECTA VALUACIÓN DE LAS PARTES PRIVATIVAS INDEPENDIENTEMENTE DE LAS COMUNES.

4.7.1.CLASIFICACIÓN ;

LOS INMUEBLES SUJETOS A REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIOS PUEDEN CLASIFICARSE :

POR SU FORMA EN :_

- VERTICALES - HORIZONTALES - MIXTOS

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POR SU USO Y DESTINO EN :

- HABITACIONALES - COMERCIALES - DE OFICINAS O DESPACHOS - BODEGAS - ESTACIONAMIENTOS - MIXTOS

4.7.2. INDIVISOS :

DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO AL ARTICULO 4o ES REQUISITO HACER CONSTAR EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE REGIMEN EN CONDOMINIO VALOR NOMINAL QUE PARA LOS EFECTOS DE ESTA LEY, SE ASIGNE A CADA DEPARTAMENTO, VIVIENDA, CASA O LOCAL Y EL PORCENTAJE QUE LE CORRESPONDA SOBRE EL VALOR TOTAL. TAMBIÉN NOMINAL, DE LAS PARTES DEL CONDOMINIO.

EN TAL VIRTUD, TODA UNIDAD CONDOMINAL DEBERÁ DISPONER DE ESTE DATO.

A MANERA DE INFORMACIÓN, SE COMENTA LO QUE EN LA PRACTICA SE HA VENIDO OBSERVANDO RESPECTO A LOS PROCEDIMIENTOS LLEVADOS A CABO EN LA DETERMINACIÓN DE TALES PORCENTAJES :

A) EN FUNCIÓN DEL AREA PRIVATIVA DEL LOCAL RESPECTO AL AREA TOTAL PRIVATIVA.

B) EN FUNCIÓN DEL AREA PRIVATIVA DEL LOCAL RESPECTO AL AREA TOTAL COSNTRUIDA.

C) EN FUNCIÓN DEL VALOR NOMINAL DE CADA LOCAL. RESPECTO AL VALOR NOMINAL TOTAL DEL CONJUNTO.

ESTE ULTIMO PROCEDIMIENTO, AMEN DE SER EL ESTABLECIDO POR LA LEY DE MATERIA, ES EL MAS RACIONAL EN CUANTO A LOS GASTOS COMUNES. EN CUANTO AL DESTINO O USO LOCALES COMERCIALES EN EDIFICIOS MIXTOS HABITACIONALES EN CUANTO A LA LOCAL1ZAC10N PREFERENCIAS DE UB1CASION DE PISO EDIFICIOS HASTA DE 5 NIVELES SIN ELEVADOR, O EDIFICIOS DE MAS NIVELES CON VISTAS PANORÁMICAS, ETC.

DESCRIPCIÓN :

INDEPENDIENTEMENTE DE QUE EL AVALUÓ SE REFIERA A UN LOCAL DENTRO DEL CONJUNTO, DEBERÁ DESCRJBIRCE, EN FORMA GENERAL LAS CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO O DEL CONJUNTO, PARA CONTINUAR CON LA DESCRIPCIÓN PARTICULAR DE LA UNIDAD MOTIVO DEL ANÁLISIS. EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA, PARA EL CASO DE LOS ESTACIONAMIENTOS SI DISPONE O NO DE ESTE SERVICIO, PRECISANDO SI ES PARTE PRIVATIVA O SOLO HAY DERECHO DE USO DEL MISMO.

4.7.3. VALUACIÓN :

LA VALUACIÓN DE UN INMUEBLE EN CONDOMINIO ATENDERÁ LO ESTABLECIDO EN EL INSTRUCTIVO ENGUANTO A LOS MÉTODOS QUE EN LA PRACTICA SE HAN CONSIDERADO COMO ACEPTABLES. ( CAPITULO VI)

75

- MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO - MÉTODO FÍSICO O DIRECTO - MÉTODO POR RENTABILIDAD

VALOR FÍSICO O DIRECTO

SU CALCULO ATENDERÁ A LO SIGUIENTE :

A) TERRENO. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PARTE PROPORCIONAL QUE CORRESPONDE AL DEPARTAMENTO O LOCAL, EN FUNCIÓN DEL PORCENTAJE O INDIVISO EN SU CASO, INCLUYE LOS PORCENTAJES RELATIVOS A ESTACIONAMIENTOS, AREAS PRIVATIVAS DE SERVICIOS, TENDEDEROS Y OTROS ANEXOS QUE EXPRESAMENTE SEÑALE LA ESCRITURA DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

B) CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PRIVATIVAS. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES DEL AREA PRIVATIVA ASI COMO EL DE SUS INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS.

C) CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES COMUNES. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS, A CUYA SUMATORIA SE APLICARA EL PORCENTAJE DE INDIVISO RESPECTIVO PARA OBTENER LA PARTE PROPORCIONAL QUE LE CORRESPONDERÁ AL LOCAL EN ESTUDIO. LA SUMA DE ESTOS VALORES PARCIALES SERA EL VALOR FÍSICO O DIRECTO.

4.7.4. VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS :

DEL INSTRUCTIVO TOMANDO ENCUENTA LAS RENTAS EFECTIVAS O ESTIMADAS ACORDES CON EL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS DE ESTE TIPO DE BIENES ASI COMO LOS CRITERIOS ACEPTABLES PARA LA SELECCIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN RESPECTIVAS.

LA CONCLUSION DEL VALOR COMERCIAL, SERA RESULTADO DEL ANÁLISIS DE LOS INDICES OBTENIDOS, INCLUYENDO EL RELATIVO DEL ÍNDICE DE MERCADO.

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4.8. CONSIDERACIONES PARA DEDUCCIONES EN EL CALCULO DE LA CAPITALIZACIÓN DE UN INMUEBLE .

DEDUCCIONES

a.) POR VACÍOS = ( 0.042 x RENTA BRUTA ) b.) POR IMPUESTO PREDIAL = ( BOLETA PREDIAL x 6 BIMESTRES ) 12 MESES c.) POR ADMINISTRCION = ( 10% LO QUE COBRAN POR ADMINISTRAR ) d.) POR CONSERVACIÓN =( 0.052 POR RENTA BRUTA )

e.) POR DEPRECIACIÓN FISCAL = ( 0.0042 x VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN + VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES )

f.) DEDUCCIONES =(B+C+D+E) g.) BASEGRAVABLE = ( F - RENTA BRUTA )

h.) IMPUESTO SOBRE LA RENTA = ( LIMITE INFERIOR DEL RESULTADO DE G EN TARIFA APLICABLE PARA EL CALCULO DE PAGOS PROVISIONALES x 10 % + CUOTA FIJA )

SUMA DE DEDUCCIONES = ( A+B+C+D+H ) DEDUCCIÓN REAL = ( A+B+C+D+H - RESTA DE RENTA BRUTA x 12 ) DEDUCCIONES MENSUALES = ( B+C+D+E ) RENTA LIQUIDA MENSUAL = ( SUMA DE DEDUCCIONES ) RENTA LIQUIDA ANUAL =( SUMA DE DEDUCCIONES \ 12 )

CAPITALIZANDO POR CONCEPTOS '

1.-POR EDAD ( 15 AÑOS) 2.- POR CONSERVACIÓN 3.- POR USO (HABITACIONAL ) 4.- POR PROYECTO (BUENO ) 5.- POR VIDA ÚTIL REMANENTE ( 55 AÑOS ) 6.- POR UBICACIÓN EN LA MANZANA 7.- POR ZONA DE UBICACIÓN ( COLONIA ) 8.- POR USO DE SUELO

4.8.1 DEMÉRITOS QUE AFECTAN EL VALOR

DESGASTE .-.-FRICCIÓN IMPACTO VIBRACIÓN , ESFUERZO Y FATIGA DE LOS MATERIALES ,

SON CAUSADOS POR SU USO

DETERIORO NORMAL .-.- CAUSADO POR EL TIEMPO ( EDAD, DECREPITUD FÍSICA )

DETERIORO CASUAL o CONTINGENTE .-.- AVERIA REPENTINA DE UNA PARTE o TODO EL BIEN DEBIDO O PROVOCADO

POR UN ACCIDENTE ( INCENDIO , TERREMOTO, INUNDACIONES , IMPACTO VIOLENTO , HUNDIMIENTOS , ETC. )

ES LA DISMINUCIÓN DE VALOR DE UNBIEN POR LA PERDIDA DE SU DESEABIL1DAD

77

LA DEPRECIACIÓN PUEDE SER DE VARIOS TIPOS ;

a).- DEPRECIACIÓN TÍPICA DESGASTE o DETERIORO

NORMAL CASUAL o CONTINGENTE

b).- DEPRECIACIÓN FUNCIONAL : (INADECUACIÓN ) EJEMPLO :

UN EDIFICIO PUEDE ADOLECER DE ERRORES DE PROYECTO

VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN SUFICIENTE, INSTALACIONES ESPECIALES o FALTA DE ELLAS. ETC.

OBSOLESCENCIA.-

.- ES LA DISMINUCIÓN DE EL VALOR DE UN BIEN RESULTANTE DEL PROGRESO DE LAS ARTES, TÉCNICAS , ETC. CAMBIO DE ESTILOS O POR CONVERTIRSE EN INADECUADO A LAS NECESIDADES, POR HABER INVENTOS QUE LAS SATISFACEN MEJOR.

TÉCNICAS .-

QUE AFECTAN EL VALOR DEL BIEN DEBIDO AL AVANCE TECNOLÓGICO.

FUNCIONAL .-

CAMBIO DE ESTILO o MODA TAMAÑO , ETC .MALA DISTRIBUCIÓN EN LA PLANTA, INADECU ADECUACIÓN o ADECUACIÓN DE INSTALACIONES MECÁNICAS ETC. AUNQUE EL BIEN ES ÚTIL COMO ANTES ES AHORA MENOS DESEABLE.

ECONOMÍA .-

CUANDO EL BIEN DEJA DE TENER DEMANDA POR NO SATISFACER LAS NECESIDADES ACTUALES . A CAUSA DEL DESARROLLO, EXISTIENDO EN EL MERCADO BIENES QUE SI LAS SATISFACEN.

DEPRECIACIÓN ANUAL­

ES EL CARGO QUE SE CONSIDERA, TENDRÁ CADA BIEN o EQUIPO, EN TÉRMINOS

ECONÓMICOS LO DE PRODUCCIÓN EN EL PERIODO DE SU VIDA REMANENTE.

DA= VALOR NETO DE REPOSICIÓN VIDA ÚTIL REMANENTE

DEPRECIACIÓN ACUMULADA .-

DIFERENCIA ENTRE VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO Y EL VALOR DE REPOSICIÓN DEL BIEN .

78

4.9. MÉTODO DE DEPRECIACIÓN

4.9.1. MÉTODO DE LINEA RECTA .-

DETERMINA UN COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN POR EDAD.

De = VIDA ÚTIL TOTAL - EDAD o VIDA APARENTE VIDA ÚTIL TOTAL

De = et - ea ct

EJEMPLO:

ct = 6ü AÑOS ea = 10 AÑOS

COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN

De 6 0 - 1 0 = 0.8333 DEMERITO ( De ) 16.67 % 60

De = ( I -De) 100

100%

** to

£

' ^

De ^ , -

^ ^ , ' ' 1

,-'' !

/ ^ | ~L tiempo de rescate

edad

VALOR NETO DE REPOSICIÓN ( V. N. R. ) V. N. R. = V. R . N - DEPRECIACIÓN

= V. R. N. - V. R. N , De ( DEMERITO )

= V. R. N. ( I-De ) 100

PARA EL EJEMPLO:

= V. R. N. ( 1 - 0.1667) =0.1567 De (coef.)

79

100

v. depreciado

v. remanente ^^v---. *--

v. rescate 0 15

0 J edad

4.9.2 MÉTODO

( PARABOLA DE KUENTZLE )

vs (valor de reroute )

De = ea 2 10 = 16.69 el 2 60

4.9.3.- MÉTODO DE ROSS .-

D = '/2 ( e A / eT + eA2 / eT2 )

EJEMPLO:

EDAD APARENTE EDAD FÍSICA REMODELACION TOTAL

CONOCER EL DEMERITO POR EDAD

40 Años (1978)

a.- LINEA RECTA

De = ea o et - ea et et

De= 10/60 = 0.17

= ( 17 % )

Si no se hubiera reaiodclado De = 40/60 = 0.67 ( 67 % )

b.-KUENTZLE De = ea2/et2 = 1/36 = 0.03

( 3%)

De = 16/36 0.44 ( 44 % )

c-ROOS

De = Vi ( 1/6 + 1/3 ) = 0.10 ( 10 %)

De = 67 + 44 12 = 0.55 = (55%)

ES MAS ECOMENDABLE EL MÉTODO DE ROOS

SI SE PUEDE MANEJAR

VNR = ( V. R. Nuevo ) - Demerito

VNR ( VRN ) - VS ( PERDIDA DEL VALOR )

80

EMPLEANDO EL 4o MÉTODO , ( ROSS - HEIDECKE )

RANGOS:

a.) NUEVO O MUY NUEVO =0.00% b.) NORMAL O REGULAR CONSERVACIÓN =2.52% c.) NECESITA REPARACIONES SENCILLAS =18.10% d.) NECESITA REPARACIONES IMPORTANTES =52.60% e.) DEMOLICIÓN = 100 %

4.9.4. DEMÉRITOS TABLA DE ROOS HEIDECKE

ESTADO

EDAD

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60

BUENO

1.0

4.33 9.28 16.40 22.80 29.90 37.50 45.80 54.80 66.90 77.30 88.90 100.00

1.5

4.35 9.31 16.40 22.80 29.90 37.50 45.80 54.80 66.90 77.30 88.30 100.00

REGULAR

2.Ü

6.73 11.60 18.50 24.70 31.60 39.10 47.20 55.90 67.70 77.80 88.60 100.00

2.5

12.10 16.60 23.10 29.00 35.50 42.60 50.20 63.00 69.60 79.10 89.30 100.00

REP. SENCILLAS

3.0

21.60 25.70 31.50 36.80 42.50 48.80 55.60 69.80 72.90 81.40 90.40 100.00

3.5

36.10 39.40 44.10 48.40 53 10 58.12 63.80 78.60 77.90 84.30 92.20 100.00

REP. IMPORT.

4.0

54.60 57.00 60.40 63.40 66.70 70.40 74.30 78.60 84.30 89.20 94.50 100.00

4.5 DEMOLICIÓN

5 0

VNR = VRN( VRN = VS) (DEMERITO)

DEMERITO = 6 7 %

VNR = 100- ( 100-15) (0.67)

= 100 - ,( 85 ) ( 0.67 )

= 100 - 56.95

= 43.05 = 43.00

SIN VALOR DE RESCATE

VNR = 100 - ( 100 ) ( 0.67 )

= 100 - 67

= 33

EJEMPLO :

4.9.5 . DETERMINAR EL DEMERITO POR LOS 4 MÉTODOS

EDAD TOTAL = 60 AÑOS Y 70 AÑOS EDAD APARENTE = 15 AÑOS

a)- MÉTODO POR LINEA RECTA

De = et - ea = 6 0 - 15 = 45 = 0.75= 25 % demerito o ca = 15 = 0.25 et 60 60 et 60

De = et -ea 7 0 - 1 5 = 55 = 0.79 = 21 % demento o ea_ = J_5 =0.21 Et 70 70 et 70

b).- MÉTODO DE KUENTZLE

De = ea2 = 225 = 0.0625 x 100 = 6.25 % Et 2 3600

De = ea2 = 225 = 0 . 046 x 100 = 4.6 % Et 4900

c).- MÉTODO DE ROOS

De = 14 (ea + ea2_ ) 1 ( 1 5 + 225 ) l (0.25 + 0.0625 ) et et2 2 60 3600 2

= 0.5 (0.31) =0.15 xlOO = 15%

D e = l (ea +ea_2 ) 1 ( 1 5 + 2 2 5 ) 1 ( Ü.21 + 0.046 ) et et2 2 70 4900

= 0.5 ( 0.256 ) =0.12x 100 = 12%

d) - MÉTODO DE ROOS - HEIDECKE

USANDO EL RANGO " NORMAL REGULAR ", 2.52 %

FACTOR DE DEMERITO DE ACUERDO A LA TABLA . 18.50 100% - 18.50 =81 . 50%

DESCARTAMOS EL INCISO b) E INCISO c) Y PROMEDIAMOS a) E INCISO d) USANDO LA EDAD DE 70 AÑOS : TENEMOS QUE ( 21 + 18.50 ) x 0.5 = 19.75

AL CUAL LE APLICAMOS UN VALOR DE 0.80 POR CONSIDERAR QUE EL INKUEBLE SE ENCUENTRA EN BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN :

19.75 x 0.80 = 15. 80%

QUE SERA NUESTRO FACTOR POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN .

82

CONCLUSION

LA PRESENTE GUIA ESTARA A DISPOSICIÓN TANTO DE LOS TÉCNICOS Y PROFESIONALES EN

LA VALORACIÓN CATASTRAL PRETENDE SER UNA AYUDA AUXILIAR EN LA APLICACIÓN

DE FUNDAMENTOS Y JUSTIFICACIONES ESTABLECIDAS EN EL MODELO CONCEPTUAL DE

VALORACIÓN PROPUESTA.

DE AHÍ QUE SU CONTENIDO COMPRENDA LOS CONCEPTOS EMPLEADOS, LOS CRITERIOS

PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE UN INMUEBLE. LOS PROCEDIMIENTOS DE

CALCULO PARA LA VALORACIÓN TANTO DE TERRENO COMO DE CONSTRUCCIÓN.

LO IMPORTANTE ES DESTACAR QUE LA UTILIZACIÓN DE ESTE ESQUEMA VALUATORIO

PROPUESTO IMPLICA QUE LA ENTIDAD QUE LO APLIQUE ESTE DE ACUERDO EN SUS

TREMINOS CON LOS CONCEPTOS Y PROCEDIMIENTOS AQUÍ EXPUESTOS.

83

EXPEDIENTE No 145/96 JUICIO EJECUTIVO MERCANTIL

C.JUEZ PRIMERO MERCANTIL Presente

JUAN ANTONIO RODRIGUEZ GARCIA, POR Ml PROPIO DERECHO . ARQUITECTO,CON CÉDULA PROFESIONAL No 855944 SEÑALANDO COMO DOMICILIO PARA OÍR Y RECIBIR NOTIFICACIONES EN LA FINCA No 612 NORTE DE LA AVENIDA MEX1CO.EN LA COLONIA MOLOLOA,DE ESTA CIUDAD DE TEPIC.ANTE USTED RESPETUOSAMENTE COMPAREZCO Y EXPONGO: QUE EN MI CARÁCTER DE PERITO VALUADOR DESIGNADO POR LA PARTE ACTORA y/o , VENGO A RENDIR MI DICTAMEN DEL BIEN INMUEBLE EMBARGADO EN EL PRESENTE JUICIO Y AL EFECTO MANIFIESTO LO SIGUIENTE :

A V A L U Ó SOLICITANTE : JUZGADO PRIMERO MERCANTIL

INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACIÓN

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: 20 DE FEBRERO No #84.

POBLACIÓN : TEPIC

LOTE:

PROPIETARIO : FELIX GUERRERO SPAIN VIRGINIA GARCIA GONZALEZ

REGIMEN DE PROPIEDAD : PARTICULAR

COLONIA 2 DE AGOSTO

MUNICIPIO : TEPIC

MANZANA No.

VALUADOR ARQ. JUAN ANTONIO RODRÍGUEZ GARCIA

PROPOSITO DEL AVALUÓ: CONOCER SU VALOR COMERCIAL

ENTRE LAS CALLES : TIERRA Y LIBERTAD Y SIMON BOLIVAR

ENTIDAD : NAYARIT

CLAVE CATASTRAL : CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

HABITACIONAL

POBLACIÓN N/SOCIO-ECON:

CLASE MEDIA BAJA Y ASALARIADA

VÍAS DE ACCESO E IMPORT. CALLE TIERRA Y LIBERTAD QUE COMUNICA CON AV. CHE GUEVARA A 350 MTS DE DISTANCIA.

TIPO CONSTR. DOMINANTE

CASAS EN UNO Y DOS NIVELES

CARACTERÍSTICAS AMBIENT POLVO Y BASURA SIN REBASAR

LOS PARÁMETROS DE LA O M.S.

SERVICIOS MUNICIPALES: COMPLETOS

ÍNDICE DE SATURACIÓN :

80% USO ACTUAL DEL SUELO:

HABITACIONAL

CLASIFICACIÓN DEL LUGAR: HABITACIÓN POPULAR.

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO : RED DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA A BASE DE TOMAS DOMICILIARIAS, RECOLECCIÓN DE BASURA, AGUAS NEGRAS AL COLECTOR MUNICIPAL , AGUAS PLUVIALES AL ARROYO, ELECTRIFICACIÓN Y TELEFONÍA A BASE DE REDES AEREAS, POSTERIAS DE CONCRETO Y LUMINARIAS DE VAPOR DE SODIO, CALLES EMPEDRADAS DE 8.00 MTS DE ANCHO, BANQUETAS Y GUARNICIONES DE CONCRETO .VIGILANCIA ESCASA SERVICIO DE TRANSPORTE URBANO ^ESCUELA PRIMARIA Y SECUNDARIA,EN UN RADIO DE 300 MTS, NOMECLATURA DE CALLES ESCASA CON PALMETAS ADOSADAS EN FINCAS DE ESQUINAS

T E R R E N O [TRAMOS DE CALLES, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN

84

SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ACERA QUE VE AL PONIENTE CALLE 20 DE FEBRERO ENTRE LAS CALLES AL NORTE CON CALLE TIERRA Y LIBERTAD Y AL SUR CON CALLE SIMON BOLIVAR

CROQUIS

MEDIDAS Y COLINDANCIAS :

| N O R T E : 16 00 MTS CON LOTE 16

S U R 16 00 MTS CON LOTE 18

O R I E N T E : 8.oo M T S C O N LOTE 28

P O N I E N T E : 8 00 MTS CON CALLE 20 FEBRERO

AREA TOTAL :

128 00 MTS2

DENSIDAD HABITACIONAL

50 A 60 VIVIENDAS POR HECTÁREA

TOPOGRAFÍA :

SUPERFICIE PLANA

INTENSIDAD DE CONSTRUC.

NO ESTA RESTRINGIDA

CARÁCTER PANORÁMICO

BARRIO DE CONSTRUCCIONES TIPO POPULAR

SERVIDUMBRE / RESTRICC.

LAS QUE MARCA EL REGLAMENTO CORRESPONDIENTE

USO ACTUAL; TERRENO Y CASA HABITACIÓN

VALOR FÍSICO O DIRECTO

LOTE TIPO O PROMEDIO

8 00 Mx 16 00 MTS

FRACCIÓN

I

AREA M2

128.00

VALOR DE LA CALLE O ZONA

$ 300 00 M2 20 DE FEBRERO

VALOR UNITARIO $ 300 00

COEF.

1.00

VALOR DE LA MEJOR CALLE

$ 300 00 M2 CALLE TIERRA Y LIBERTAD $ 300 00 M2 CALLE SIMON BOLIVAR

MOTIVO DEL COEF. valor comercial

INDIVISO VALOR PARCIAL $ 38,400 00

T O T A L 128 00 COSTO PROMEDIO $ 300 00 SUBTOTAL $ 38,400 00

INSTALACIONES ESPECIALES NO HAY. VALOR FÍSICO O DIRECTO— $ 38,400 00

CONSID. PREVIAS A LA CONCLUSION

ESTOS VALORES FUERON COTEJADOS EN CAMPO E INVESTIGACIÓN DE MERCADO

C O N C L U S I O N

VALOR COMERCIAL $ 38 400 00

( TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS PESOS 00/100 M N ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 10/02/99 )

85

FOTOGRAFÍA DEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: ' COMERCIAL

CLASIFIC. DE LA CONSTRUC. MODERNA

VIDA ÚTIL: 40 AÑOS

TIPO DE CONSTRUCCIÓN : FINCA DE BUENA CALIDAD

CALIDAD DEL PROYECTO : BUENO

ESTADO DE CONSERVACIÓN BUENO

No. DE NIVELES: DOS

EDAD APROXIMADA : 1 AÑO

UNIDADES RENTABLES: SEIS

DISTRIBUCIÓN QUE PRESENTA : PLANTA BAJA : TRES LOCALES COMERCIALES.PATIO DE SERVICIO,ESCALERA.VESTIBULO Y TRES MEDIOS BAÑOS. PLANTA ALTA : TRES LOCALES COMERCIALES, VESTÍBULO, SALA DE ESPERA, CINCO MEDIOS BAÑOS , DOS TERRAZAS AL FRENTE Y DOS CUBOS DE ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN CENITAL

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

CIMIENTO : MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA SUPUESTA

ENTREPISO : UNO

ESTRUCTURA: DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO

TECHO: LOSA DE CONCRETO ARMADO

MUROS: DE BLOCK SOLIDO DE JAL-CEMENTO-ARENA

BARDAS: DE BLOCK SOLIDO DE JAL-CEMENTO-ARENA

AZOTEAS; CON HORMIGÓN, ENLADRILLADAS CON LOSETA DE BARRO E IMPERMEABILIZADA CON LECHADA DE CEMENTO

86

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS• DE MEZCLA DE ARENA-CAL-CEMENTO

PISOS . DE VITROPISO DE 30 X 30 CM

PLAFONES• APLANADO DE MEZCLA DE ARENA-CAL-CEMENTO

i.

PINTURA : VINILICA EN MUROS Y PLAFONES Y ESMALTE EN LA CANCELERÍA

LAMBRINES NO HAY

ESCALERA UNA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES NO EXISTE

CARPINTERÍA PUERTA DE INGRESO DE FIERRO ESTRUCTURAL

PUERTAS DE COMUNICACIÓN PUERTAS DE TAMBOR

CLOSETS•

INSTALACIÓN SANITARIA

INSTALACIONES HIDRÁULICAS DE COBRE Y GALVANIZADA EN LAS SANITARIAS DE P VC

MUEBLES DE BAÑO DEL TIPO ECONÓMICO

MUEBLES DE COCINA

NO HAY

INSTALACIÓN ELÉCTRICA

LAS INSTALACIONES SON SON OCULTAS

ACCESORIOS ELÉCTRICOS APAGADORES Y CONTACTOS MARCA ROYER O SIMILAR

HERRERÍA PUERTAS EXTERIORES . DE FIERRO ESTRUCTURAL

VENTANAS: INTERIORES Y EXTERIORES DE ALUMINIO ANODIZADO

PUERTAS COMUNICACIÓN HACIA LOS EXTERIORES CORTINAS METÁLICAS

VIDRIERÍA PUERTA DE ACCESO • VENTANAS:

FILTRASOL6MM PUERTAS COMUNICACIÓN .

CERRAJERÍA PUERTA DE ACCESO :

CHAPAS ECONÓMICAS

PUERTAS DE COMUNICACIÓN '

CHAPAS ECONÓMICAS

FACHADA

ACABADO APALILLADO CON MEZCLA DE ARENA-CAL-CEMENTO

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ

PARA DETERMINAR EL VALOR SE REALIZO UNA INVESTIGACIÓN DE MERCADO EN LA ZONA

87

AVALUÓ FÍSICO DIRECTO (DE LAS CONSTRUCCIONES)

TIPO

1

II

III

AREA M2

345 80

2310

ALGIBER

VALOR UNIT DE REPOS. NUEVO

$ 2,700 00

$ 670 00

$ 6,000 00

FACTOR DE DEMERITO

0 9872 %

0 9872

1 00

VALOR UNIT NETO DE REPOS

$ 2,665 44

$ 661 42

$ 6,000 00

INDIVISO VALOR PARCIAL

$921,709 15

$ 15,278 89

$ 6,000 00

VALOR DE CONSTRUCCIONES $942,988 04

COSTO PROMEDIO DE CONSTRUCCIÓN $ 2,556 21 COSTO PREDOMINANTE DE CONSTRUCCIÓN $ 2,726 97

AVALUÓ POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS RENTAS MENSUALES EFECTIVAS, ESTIMADAS DE MERCADO COMBINADA

CONSTRUCCIÓN TIPO

I RENTA PROMEDIO POR M2

RENTA REAL O EFECTIVA

M2

345 80

$16.87

RENTA ESTIMADA

$ 6,224 40

P U

$18 00

DEDUCCIÓN 24 %

$ 1,493 85

IMPORTE

$ 6 224 40

RENTA NETA MENSUAL

$ 4,730 54

RENTA NETA ANUAL

$ 56,766 53

CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL AL 8 % TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN POR LA CANTIDAD DE $ 709,581 60

RESUMEN

VALOR DEL TERRENO $ 332,635.20 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES $ 942,988.04 VALOR FÍSICO DIRECTO $ V 275,623.24

CONSIDERACIÓN PREVIA A LA CONCLUSION

EL INMUEBLE A VALUAR HA TENIDO UNA REPARACIÓN MAYOR EN UN CIEN POR CIENTO Y CONSERVA EL ASPECTO DE UNA EDIFICACIÓN NUEVA

VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTA

$709,581 60

VALOR FÍSICO DIRECTO

$ 1 275 623 24

VALOR PROMEDIO

$ 992,602 42

VALOR COMERCIAL ACTUAL

$ 992,602 42

CONCLUSION

VALOR COMERCIAL ACTUAL O DE MERCADO $ 992,602.42 { NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS DOS PESOS 42/100 M.N. )

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE A LA FECHA DE : 09 DE JUNIO DEL 2003.

ESTE DICTAMEN PERICIAL DE AVALUÓ LO EMITO DE ACUERDO A MI LEAL SABER Y ENTENDER

88

POR LO EXPUESTO A USTED C.JUEZ RESPETUOSAMENTE ,

P I D O :

PRIMERO: TENER POR FORMULADO EL AVALUÓ DEL BIEN INMUEBLE PRESENTADO EN ESTE JUICIO, EN LOS TÉRMINOS DE ESTE ESCRITO.

SEGUNDO: SEÑALAR DÍA Y HORA PARA QUE EL SUSCRITO RATIFIQUE EL DICTAMEN CONTENIDO EN ESTE ESCRITO.

A T E N T A M E N T E TEPIC.NAYARIT 09 DE JUNIO DEL 2003.

ARQ, JUAN ANTONIO RODRIGUEZ GARCIA

FOTOGRAFÍA INTERIOR 1 FOTOGRAFÍA 2, 3 , 4 , 5 , 6

FOTOGRAFÍA P A N O R Á M I C A

89

BIBLIOGRAFÍA

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ING. MIGUEL GONZALEZ ROJO 1985-1994

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DE VALUACIÓN INDUSTRIAL

( H ) ACTUALIZACIÓN DE VALORES UTILIZANDO ÍNDICE

ING. RAUL A. BRACAMONTES ZENIZO 1985-1994

INDICES NACIONALES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

BOLETINES DE LA COMISIÓN NACIONAL BANCARI A Y SEGUROS

ANÁLISIS FINANCIEROS DE LA PRE1NVERSION DESARROLLO

Y ENAJENACIÓN DE CONDOMINIOS

L.A.E JORGE MARTINEZ VELAZCO

EDICIONES FISCALES 1985

EL CONDOMINIO, SU CONSTITUCIÓN. COMPRAVENTA Y ADMINISTRACIÓN

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APUNTES DE

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90

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INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN DEL DF 1 989

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ALMA NAVARRO

MC. GRAWHILL 1987

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JEFFRE Y L. POPE

GRUPO EDITORIAL NORMA 1992

EL PLAN DE MARKETING

EDICIONES DÍAZ SANTOS, S-.A. 1989

EL AVALUÓ DE LOS BIENES RAICES

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GUADALAJARA, JALISCO 2000

APUNTES DE VALUACIÓN EN CAPITALIZACIÓN Y PRODUCTIVIDAD

ASOCIACIÓN NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN A.C.

GUADALAJARA, JALISCO 2001

APUNTES DE VALUACIÓN EN TERRENOS

ASOCIACIÓN-NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN A.C.

GUADALAJARA, JALISCO 2001

91

92

ROSS - HEIDECKE FACTORES DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN

Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN

ESTADO CONSERV

dec

EDAD

1

2

3

4

5

BUENO

COMP. COMO NUEVO

0.00%

1

0.8800

0.7200

0.5200

0.2800

0.0000

0.032%

1.5

0.8797

0.7198

0.5198

0.02799

0.0000

NORMAL REP. SENCILLA

2.52%

2

0.8578

0.7019

0.5069

0.2729

0.0000

8.90%

2.5

0.8017

0.6559

0.4737

0.2551

0.0000

REGULAR REP. MEDIANA

18.01%

3

0.7215

0.5903

0.4263

0.2296

0.0000

33.20%

3.5

0.5878

0.4810

0.3474

0.187

0.0000

MALO

REP. MAYORES

52.60%

4

0.4171

0.3413

0.2465

0.1327

0.0000

75.20%

4.5

0.2182

0.1786

0.1290

0.0694

0.0000

RUINOSO

100%

5

ROSS - HEIDECKE FACTORES DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN

Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

dec

EDAD

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

BUENO

COMP. COMO NUEVO

0.00%

1

0.9450

0.8800

0.8050

0.7200

0.6250

0.5200

0.4050

0.2800

0.1450

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NORMAL REP. SENCILLA

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REGULAR

REP. MEDIANA

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MALO REP. MAYORES

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0.0000

RUINOSO

100%

5

ROSS - HEIDECKE FACTORES DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN

Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

dec

EDAD

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

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NORMAL REP. SENCILLA

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2

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MALO

REP. MAYORES

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RUINOSO

100%

5

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Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

dec

EDAD

1

2

3

4

5

6

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MALO

REP. MAYORES

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RUINOSO

100%

5

C I I c B I B L I O T E C A

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Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

dec

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1

2

3

4

5

6

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RUINOSO

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5

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0.0000

75.20%

4.5

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0.2392

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0.1631

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0.0904

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0.0360

0.0242

0.0123

0.0000

RUINOSO

100%

5

ROSS - HEIDECKE FACTORES DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN

Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

dec

EDAD

1

2

3

4

5

6

7

8

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20

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22

23

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25

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27

28

29

30

31

32

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COMP. COMO NUEVO

0.00%

1

0.9872

0.9738

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NORMAL

REP. SENCILLA

2.52%

2

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REGULAR

REP. MEDIANA

18.01%

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MALO

REP. MAYORES

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0.1611

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0.1221

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0.0853

0.0774

0.0694

RUINOSO

100%

5

ROSS - HEIDECKE FACTORES DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN

Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

dec

33

34

35

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40

BUENO

COMP. COMO NUEVO

0.00%

0.2472

0.2138

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0.1450

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0.0372

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NORMAL REP. SENCILLA

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0.0000

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0.0305

0.0000

-

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MALO

REP. MAYORES

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75.20%

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0.0272

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0.0092

0.0000

RUINOSO

100%

ROSS - HEIDECKE FACTORES DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN

Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

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1

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32

BUENO COMP. COMO NUEVO

0.00%

1

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0.5200

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0.4752

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NORMAL REP. SENCILLA

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MALO REP. MAYORES

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0.1178

RUINOSO

100%

5

ROSS - HEIDECKE FACTORES DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN

Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

CONSERV

dec

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BUENO

COMP. COMO NUEVO

0.00%

0.4522

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0.2537

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0.2001

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0.1450

0.1168

0.0882

0.0592

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0.0000

NORMAL

REP. SENCILLA

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REGULAR

REP. MEDIANA

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MALO

REP. MAYORES

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0.0000

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Y EDAD PARA OBTENER SU VALOR NETO DE REPOSICIÓN ESTADO

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0.3876

0.3702

0.3225

0.3347

0.3166

0.2984

0.2799

0.2612

0.2424

0.2233

0.2040

0.1845

0.1648

0.1450

0.1249

0.1046

NORMAL REP. SENCILLA

2.52%

0.6367

0.6231

0.6093

0.5952

0.5810

0.5666

0.5520

0.5371

0.5221

0.5069

0.4915

0.4759

0.4600

0.4440

0.4278

0.4114

0.3948

0.3780

0.3610

0.3438

0.3264

0.3088

0.2909

0.2729

0.2547

0.2363

0.2177

0.1989

0.1799

0.1607

0.1413

0.1218

0.1020

8.90%

0.5950

0.5823

0.5694

0.5563

0.5430

0.5295

0.5158

0.5020

0.4879

0.4737

0.4593

0.4447

0.4299

0.4150

0.3998

0.3845

0.3690

0.3532

0.3373

0.3213

0.3050

0.2885

0.2719

0.2551

0.2381

0.2209

0.2035

0.1859

0.1682

0.1502

0.1321

0.1138

0.0953

REGULAR REP. MEDIANA

18.01%

0.5355

0.5241

0.5124

0.5006

0.4887

0.4765

0.4642

0.4518

0.4391

0.4263

0.4134

0.4002

0.3869

0.3735

0.3598

0.3460

0.3321

0.3179

0.3036

0.2891

0.2745

0.2597

0.2447

0.2296

0.2143

0.1988

0.1831

0.1673

0.1513

0.1352

0.1189

0.1024

0.0858

33.20%

0.4363

0.4260

0.4175

0.4069

0.3981

0.3883

0.3782

0.3681

0.3578

0.3474

0.3368

0.3261

0.3153

0.3043

0.2932

0.2819

0.2705

0.2590

0.2474

0.2356

0.2236

0.2116

0.1994

0.1860

0.1746

0.1620

0.1492

0.1363

0.1233

0.1102

0.0969

0.0834

0.0699

MALO REP. MAYORES

52.60%

0.3096

0.3030

0.2963

0.2894

0.2825

0.2755

0.2684

0.2612

0.2539

0.2465

0.2390

0.2314

0.2237

0.2159

0.2080

0.2000

0.1920

0.1838

0.1755

0.1672

0.1587

0.1501

0.1415

0.1327

0.1239

0.1149

0.1059

0.0967

0.0875

0.0782

0.0687

0.0592

0.0496

75.20%

0.1620

0.1585

0.1550

0.1514

0.1478

0.1441

0.1404

0.1367

0.1328

0.1290

0.1250

0.1211

0.1160

0.1130

0.1088

0.1047

0.1004

0.0962

0.0918

0.0875

0.0830

0.0786

0.0740

0.0694

0.0648

0.0601

0.0554

0.0506

0.0458

0.0409

0.0360

0.0310

0.0259

RUINOSO

100%