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Desde Fiscal .con

Tratamiento de ingresos por arrendamiento

Alma Rosa Villegas Munguía*

¿Cuántos impuestos debe pagar si usted cobra la renta de un inmueble? ¿Cómo debe realizarse dicho pago? ¿Qué deducciones es posible realizar al res-pecto? Cuestionamientos de este tipo fueron reto-mados, analizados y resueltos dentro del programa televisivo Fiscal.con durante sus pasadas emisiones correspondientes a los días jueves 25 y sábado 27 del pasado mes de octubre. Y como ya es costum-bre, desde hace algunos números, dentro de esta sección haremos una reseña destacando los puntos más interesantes abordados por los especialistas ahí presentes.

“Tratamiento de ingresos por arrendamiento” fue el tema en cuestión. Y en esta ocasión el programa presentado por la Facultad de Conta-duría y Administración (FCA) en coproducción con la Coordinación de Universidad Abierta y Educación a Distancia (CUAED), Fiscal.con, contó con la participación de la C.P.C. Lic. y M.I. Martha Josefina Gómez Gutiérrez, el C.P. Lic y M.F. Jorge Santamaría García y el C.P. Julio César Zúñiga Ramírez; bajo la conducción y dirección del C.P.C. y E.F. Luis Guillermo Del-gado Pedroza.

Como en todas las ocasiones, Fiscal.con fue transmi-tido a través del canal 22 del área metropolitana y ca-nal 16 de la red satelital de televisión educativa Edusat, dentro de la barra educativa Mirador Universitario, lo-grando llamar la atención de una importante cantidad de televidentes, quienes aprovecharon para hacer va-rias consultas respecto a tan interesante cuestión, con los expertos en materia.

Pensar en el tema del arrendamiento resulta por de-más interesante, más aún considerando la estrecha relación que ello tiene con la inversión del capital y las diferentes modalidades en las que se pagan los im-puestos. Ahora bien, el interés en el tema se multipli-ca si analizamos la situación actual del tratamiento de los arrendadores en comparación con el panorama

que se visualiza para estas personas con respecto al año 2008 que está por llegar.

En primer lugar, resulta importante considerar el hecho de que las obligaciones fiscales de un arrendador no se representan en un impuesto único sino que es necesario realizar el pago de varios tipos de impuesto.

En el caso de las personas físicas, se debe pagar por Impuesto sobre la renta, pudiendo darse el caso del Impuesto al valor agregado y hasta este momento, también el Impuesto al activo. Esto, de manera adicio-nal al pago del predial correspondiente en la entidad federativa en donde se tenga el inmueble.

Adicional a ello, es importante hacer mención a que si se trata de un arrendador que cuenta con varios in-muebles para objeto de renta, muy posiblemente cuente con trabajadores que le auxilien en su labor, lo cual generaría también el pago de cuotas de Seguro Social, del Infonavit y muy probablemente del Impues-to de nóminas de la localidad.

De igual manera, es justo mencionar el caso de las entidades federativas que a partir de 2005 manejan la posibilidad de cobrar un Impuesto local al ingreso por arrendamiento, que bien podría ser considerado como un ISR en pequeñas dimensiones.

En tal caso, resulta importante hacer la reflexión del hecho de que adicional a las problemáticas inheren-tes al arrendamiento de una vivienda o inmueble en cuestión de mantenimiento, existe entonces toda una serie de inversiones y trámites requeridos por la autoridad, con la finalidad de que el arrendador cum-pla con múltiples obligaciones fiscales, mismas que si bien, talvez no representen grandes cantidades en cuanto a monto a pagar, sí resulta de orden capi-tal el hecho de no incumplir con ninguna de ellas para luego evitar posibles complicaciones en mate-ria fiscal.

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Los especialistas comentaron también la posibilidad de alternativas respecto a fideicomisos destinados de manera específica al arrendamiento. Al respecto, se mencionó la existencia de estímulos fiscales contem-plados dentro de la Ley del impuesto sobre la renta, en los artículos 223 y 224 que permiten, entre otras co-sas, que si se desea dar en arrendamiento algún in-mueble no necesariamente se debe hacer de manera personal sino que es posible realizar el trámite a tra-vés de alguna institución financiera, la cual deberá contar con todo un equipo técnico capaz de ocuparse de las obligaciones inherentes al arrendamiento. De ahí también el beneficio que representan las institucio-nes que se dedican a este tipo de oficio.

Ahora bien, entre dichas alternativas de fideicomiso, también se abordó lo que toca respecto a la emisión de certificados de participación, a través de los cuales se representa una parte de la propiedad de todos los inmuebles que están en la fiduciaria, inmuebles que pueden ser tantos como el valor nominal se establez-ca, y que mediante estos certificados pueden ser com-prados parte de los inmuebles ya sea en forma priva-da, o de manera más segura, a través de la Bolsa Mexicana de Valores.

Esto es, explicaron más a fondo los especialistas, cuando algún inmueble es llevado a un fideicomiso y emite certificados de participación, basta con que se cuente con la cantidad necesaria para comprar algu-no de esos certificados a través de la BMV y así ser dueño de parte de la propiedad o inmueble de que se trate.

Por otra parte, se abordó el caso de la copropiedad de inmuebles destinados al arrendamiento. Con relación a ello se aclaró que en materia de Impuestos sobre la renta, dicho impuesto se deberá llevar a cabo de ma-nera individual por cada uno de los propietarios con respecto a la parte proporcional que les corresponde, aun cuando ambos realicen sus trámites a través de un representante común.

Esos casos suelen suceder, por ejemplo, como conse-cuencia de una herencia, o bien, debido a la existen-cia de una sociedad conyugal. Ahora bien, se destacó de manera especial este último caso de la sociedad conyugal, ya que comúnmente sería una proporción 50% y 50%, sin embargo, esto puede variar.

Respecto a este punto, se agregó que en caso de una sociedad conyugal en que los bienes inmuebles fue-ron adquiridos previamente al matrimonio, general-

mente los Códigos civiles de todo el país establecen que esos inmuebles no entran en la sociedad conyu-gal, de igual manera, cuando se adquieren por alguna herencia. Conforme a ello, nuestros especialistas re-comendaron poner especial atención, debido a que al momento de presentar una declaración de no necesa-riamente todos los impuestos deben dividirse en pro-porciones iguales de 50% y 50%, a excepción de que exista algún otro acuerdo que los defina como dueños a partes equivalentes.

En este punto, se destacó la importancia de in-formar debida y oportunamente a la autoridad, en caso de recibir alguna herencia que supere los $600,000.00 de acuerdo con la nueva Ley, lo cual no generará por sí mismo la necesidad de pago alguno de impuestos por la recepción de la misma. Este aviso (únicamente de carác-ter informativo) se lleva a cabo al momento de presentar la declaración anual, en el rubro de sólo datos informativos que atañe a este caso al igual que las opciones de préstamos, donativos o premios que rebasen el monto correspondien-te.

Ahora bien, esta información, en caso de herencias referentes a inmuebles también atañe a propiedades que se encuentren ubicadas en algún otro país, con el motivo de contar con antecedentes respecto a origen de ingresos en trámites posteriores.

De tal manera, es que en las distintas formas de ad-quirir un inmueble, las personas deben constatar el modo de adquisición del mismo, para lo cual existe el Impuesto sobre adquisición de inmuebles. Entonces, aunque no tratándose precisamente de cuestiones de arrendamiento, estamos hablando ya de un nuevo tipo de impuesto que afecta a las propiedades o bienes inmuebles.

Aunque el año próximo las circunstancias se verán afectadas por las nuevas leyes de im-puestos al respecto, todavía durante lo que res-ta de este 2007 cuando se cuenta con un in-mueble y se contrata una compañía especializada o un corredor de inmuebles para que coloque en buenas manos el mismo, en dado caso, se debe realizar a nivel federal una inscripción al Registro Federal de Contribuyen-tes, proceso que requiere indicar datos genera-les, obligaciones fiscales, el uso del inmueble, si se está bajo copropiedad, si se es el repre-sentante o representado, así como el monto

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que se cobrará por el arrendamiento del mismo, para determinar si será necesaria la realización de pagos provisionales al ISR.

Ahora bien, los especialistas hicieron especial énfasis en caso de los impuestos correspondientes al arren-damiento de una casa-habitación (siempre y cuando su uso sea exclusivo al orden de casa-habitación), ya que este tipo de actividad hace la excepción en la re-gla al no generar Impuesto al valor agregado; lo cual reincide en la ventaja de no contar con esa carga ad-ministrativa; sin embargo, también genera una des-ventaja en cuestiones de mantenimiento o seguros de daños en el inmueble, siendo que éste pasa a ser un capital no recuperable. Es decir, el beneficio directo es, en este caso, para el inquilino y no para el arren-dador.

Otro punto abordado fue el caso de cuando la renta de un inmueble incluye no solamente el uso y goce del mismo, sino además el de muebles dentro de él, situa-ción que en cuanto al Impuesto sobre la renta resulta alterada. Esto porque el arrendamiento de bienes muebles, conforme al artículo 75 del Código del Co-mercio, representa un acto comercial o mercantil y ya no puede caer dentro del capítulo 3 del título IV de la Ley del impuesto sobre la renta, que está destinado al arrendamiento puro entre civiles.

Respecto a las obligaciones del arrendador en cuestión fiscal se retomaron las necesidades de inscribirse al Registro Federal de Contribuyen-tes bajo el título IV capítulo 3 de uso o goce; el deber de llevar la contabilidad conforme al Có-digo Fiscal; presentar declaración por todos los ingresos que se perciben; y expedir compro-bantes de arrendamiento, esto es, documenta-ción fiscal debidamente requisitada ante el SAT (en la página del SAT se encuentra una lista con los lugares de impresores que cuentan con autorización y están debidamente requisitados ante el organismo: www.sat.gob.mx).

Asimismo se recalcó en este punto, la importancia de verificar la vigencia de esa autorización por parte de las imprentas, ya que ésta únicamente dura 2 años. Motivo por el cual, es necesario estar atento a la vi-gencia de los recibos expedidos en cada cobro por arrendamiento, para no dejar de cumplir con ese re-quisito en ningún momento.

Al hablar respecto a estos recibos y la importancia que merecen a lo largo de un trámite de la talla del de

arrendamiento, los expertos enfatizaron la cuestión de que éstos no representan motivo de deducción al mo-mento de realizar las declaraciones correspondientes. Lo cual es importante recalcar, ya que al afectar la ca-pacidad contributiva puede generar confusiones res-pecto a si puede ser deducible o no.

Por otra parte, se abordó el hecho de que al realizar una actividad de arrendamiento, se cobran ingresos, dentro de los cuales existe una lista de conceptos que, a diferencia de los recibos de cobro, sí es posible disminuir y de las cuales hablaremos líneas más ade-lante.

Al término de la primera parte de esta serie so-bre “Tratamiento de ingresos por arrendamien-to” e inicio de la segunda, se hizo un breve es-bozo del número de impuestos que corresponden pagar a un arrendador de bienes inmuebles como parte de sus obligaciones de orden fiscal. Al respecto, los expertos mencionaron impues-tos que se podrían llegar a causar por arrenda-miento como es el caso del Impuesto sobre la renta, Impuesto al valor agregado, en su caso, Impuesto al activo, y si es patrón retenciones por aportaciones de seguridad social y/o seguro SAR o INFONAVIT. A nivel local o dependiendo del lugar donde se encuentre ubicado el contri-buyente, también se mencionó el pago de un impuesto predial, los derechos por contribucio-nes de mejora y si tienen trabajadores, en la mayoría de las entidades federativas se tiene el impuesto local sobre nómina. Y finalmente, existe en un par de entidades un impuesto local cedular a los ingresos por arrendamiento, im-puesto que se podrá disminuir de los ingresos pero que necesariamente se debe realizar.

Es importante recalcar que dentro de esta larga lista enunciada por los especialistas en el panel, no se cuentan aún los impuestos que se deberán pagar lue-go de que con 2008 se comiencen a impactar los co-rrespondientes a la reforma fiscal.

De acuerdo con el Código Fiscal tiene muy etiquetado en tratamiento a personas físicas a quienes van dirigi-das las facilidades, es decir, empresarios y prestadores de servicios. Sin embargo, los arrendadores no se en-cuentran contemplados en sus nuevas disposiciones.

Hablando de manera específica en lo que se refiere al Impuesto empresarial de tasa única, IETU, invitados y conductor abordaron la mane-

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ra en la cual este impuesto viene a afectar a los arrendadores, ya que aun cuando no se trata de personas que se dedican a cuestiones empre-sariales, también se va a gravar a prestadores de servicios independientes y a quienes otor-gan uso y goce temporal de bienes inmuebles, esto es, arrendadores ya sea que se trate de bienes que tengan uso y goce de casa-habita-ción, o bien, para fines comerciales.

Es decir, se está hablando de una tasa del 17.5% a nivel transitorio y que para 2008 será de 16.5% y para 2009 del 17%. Aclarando que se trata no de un impuesto que sustituye al Im-puesto sobre la renta sino uno que es comple-mentario al mismo en el cual no hay devolución como es el caso del Impuesto al activo. De he-cho, uno de los puntos finales a comentar du-rante la segunda emisión fue el de que en el caso de los arrendadores es preciso calcular primero el Impuesto sobre la renta, puesto que, como bien se dijo, el IETU es complementario al mismo.

En el caso de los arrendadores, los especialistas de-terminaron que el pago del IETU se deberá ejecutar de manera mensual independientemente de que para efectos de Impuesto sobre la renta también se deberá realizar un pago mensual y en el caso de fideicomiso, cuatrimestral. Sin embargo, se comentó que existe entonces una situación de desfase en el pago de im-puestos, debido a que para efecto de ISR se calculará sobre los datos del mes que corresponda, en tanto que el pago del IETU será acumulativo.

Es decir, se explicó atinadamente, en lo que corres-ponde a arrendamiento el Impuesto sobre la renta, en caso de existir la obligación de hacer pago provisional, serían los ingresos del mes menos las deducciones del mismo y se pueden traer en determinado momento deducciones de meses anteriores, calculando el im-puesto con la tarifa del mes; de hecho, de no existir sueldos, se pueden aplicar también subsidios del mes y a ese impuesto se le acreditan también las retencio-nes del ejercicio mensual. El problema radicaría en que en los cálculos de meses independientes, cuando la retención es mayor al impuesto del mes, no es posi-ble utilizar dicho exceso de retención a otros meses sino hasta el caso del anual. En cambio, el reglamen-to permite que el último pago provisional en Impuesto sobre la renta sea acumulativo.

Con respecto a los ingresos a acumular con respecto al IETU por parte de un arrendador, se plantearon los casos de: ingresos propios efec-tivamente por el cobro por el arrendamiento mismo, iguales a lo que sería en el caso del Im-puesto sobre la renta; depósitos adelantados de renta; recuperaciones de primas de seguro. No sucede lo mismo en el caso de algún cobro de IVA junto con el ingreso de la renta, ya que este no será acumulable sino una cuenta apar-te, como intermediario del fisco.

Ahora bien, al igual que sucede en otros casos, si el arrendador invierte algunos de esos ingresos en la ad-quisición de deducibles, estará disminuyendo y con ello aminorando la base, a la par de la cantidad a pa-gar por concepto de obligación fiscal.

En este caso, se habló de disminuciones un tanto limi-tadas, dentro de las cuales están los derechos de agua que utilice, algunos impuestos locales, gastos de mantenimiento y conservación, en algunos casos el predial, y principalmente lo que se llama deducción ciega, la cual puede ser hasta de un 35% del total de los ingresos.

Como caso específico se dejo en claro que: pago de impuesto predial, es deducible; pago de los honorarios del contador, es deducible para efectos del IETU en medida que lo sea para ISR ya que existe un límite sobre concep-tos, honorarios y comisiones que en su conjun-to no superen el 10% del ingreso que tenga el contribuyente; pago de publicidad para difundir la renta de su inmueble, no es deducible; pago por impresión de comprobantes fiscales o reci-bos autorizados para cobro de renta, no es de-ducible; pago de otro inmueble o adquisición para arrendamiento, es deducible si el pago es de contado; pago de algún crédito para finan-ciamiento para la compra de otro inmueble para arrendamiento, no es deducible excepto que la institución haga el cargo de esos intere-ses repercutiendo dentro del precio; pago de sueldos, no es deducible a menos que sean gravados.

Ahora bien, en caso de que se alcancen a tener más deducciones que ingresos, el arrendador tendrá un crédito fiscal, el cual podrá ser aplicable contra el IETU de ejercicios siguientes. Esto es, se trata de una ana-logía con la pérdida fiscal en renta.

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Finalmente se puntualizó el caso que luego de contar con el cálculo del impuesto este resulta menor que las retenciones durante el pago de la renta, ya no es ne-cesario pagar ISR. Sin embargo, como en el IETU no hay deducción ciega, aun cuando se obtenga un mon-to mayor que el del cálculo a pagar del impuesto, éste deberá pagarse íntegro.

De esta manera fue que se llevaron a cabo es-tas dos últimas emisiones de Fiscal.con co-rrespondientes al finalizado mes de octubre, resultando el hecho concluyente de que la nueva reforma fiscal viene a afectar en sobre-manera a las personas que cuentan con cierta actividad correspondiente al orden del arren-damiento, debido a que son más de uno los impuestos que las afectan y que reducen con mucho sus ganancias y beneficios.

Sin embargo, de igual manera resulta impor-tante recalcar el hecho de que, por lo regular, la resolución de cualquier tipo de impuesto no es de carácter definitivo e inmutable sino por el contrario, resulta muy común el hecho de to-parse a lo largo del camino con múltiples ajus-tes que determinan cambios en su aplicación,

quizás no de manera inmediata pero sí en un futuro próximo. Tal como sucedió en su mo-mento con el Impuesto al activo.

Tras los comentarios destacados a lo largo de dos emisiones, dentro de la barra de Fiscal.con, podríamos decir entonces que, en efecto, resultan múltiples las situaciones a las cuales es preciso mantener atención con respecto a obligaciones fiscales por parte de los arrenda-dores.

Sin embargo, ninguna de ellas minimiza los beneficios que representa el hecho de contar con un inmueble propio para dichos fines, el cual sin lugar a dudas, siempre representará un patrimonio invaluable para su propietario, quien seguramente luego de haber escuchado este programa y los atinados comentarios tan-to por parte de los especialistas invitados como del conductor experto en materia, habrá dado respuesta a las dudas que podía haberse ge-nerado en un momento dado con respecto a dicha situación y a cómo llevar a cabo de ma-nera adecuada, el trámite de arrendamiento de los inmuebles con que cuenta.

Reseña elaborada por Lic. Alma Rosa Villegas Munguía con base en comentarios de C.P.C. y E.F. Luis Guillermo Delgado Pedroza, C.P.C. Lic. y M.I. Martha Josefina Gómez Gutiérrez, C.P. Lic y M.F. Jorge Santamaría García y C.P. Julio César Zúñiga Ramírez