TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE VIVIENDAS PARA USO TURISTICO · arrendamiento que, recayendo sobre una...
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TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE VIVIENDAS PARA USO TURISTICO
Jordi Baqués Artó
Pere Cuch Arguimbau
18 de mayo de 2020
Presentación del Convenio AEDAF – AIRBNB
• ¿Qué ventajas reporta a los anfitriones de AIRBNB la red de AEDAF?
• ¿Qué ventajas reporta a los asociados de AEDAF?
• Compromisos de los anfitriones y de los miembros de la red AEDAF
• Lista de asociados interesados en prestar el servicio para los anfitriones de AIRBNB. Inscripción.
18 de mayo de 2020
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
Funcionamiento de la relación jurídica? Quién es quién?
Airbnb
Huésped (cliente)Anfitrión (quien cede)
Airbnb instrumenta
relación entre las partes que aceptan condiciones
en web. Sólo intermedia. Factura al Anfitrión ese
servicio (+IVA).Cobra y paga a las partes
no hay acuerdo firmado de manera directa
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
APARTAMENTO TURISTICO
¿Qué es un
apartamento
turístico?
ACTIVIDAD DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, NO tenga como
destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda
del arrendatario.
Según la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos(L.A.U.), artículo 5.e) concreta de esta forma:
"cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada
con finalidad lucrativa, se considerará como un alquiler turístico, que se
someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial".
La Ley 4/2013, de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas,
modificó la LAU, quedando a partir de entonces bajo normativa y
competencia de las Comunidades Autónomas.
En consecuencia, el alquiler turístico no tiene la misma consideración que
el alquiler de una vivienda para la necesidad permanente del arrendatario,
lo que supone importantes diferencias tanto a nivel jurídico como
impositivo. No ha de confundirse con un arrendamiento de temporada.
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
¿QUIEN TRIBUTA EN ESPAÑA POR LOS ALQUILERES QUE OBTIENE?
RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA
Tributación por Obligación Personal
NO RESIDENTES EN ESPAÑA
Tributación por Obligación Real
LOS RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA tributan por todos los ingresos que obtiene. No se tributa por
la nacionalidad-pasaporte- de las personas, sino por su residencia fiscal.
Por tanto, un residente tributa por los alquileres que obtenga de AIRBNB de inmuebles situados en
España.
1
ALQUILER DE
INMUEBLES
SITUADOS EN EL
EXTRANJERO,
POR RESIDENTES
EN ESPAÑA
¿DEBO DECLARAR ESTE TIPO DE RENTAS? Los residentes en España deben declarar
todas sus rentas mundiales. Por tanto, los ingresos que obtengan los anfitriones
residentes en España por los alquileres percibidos en el extranjero también quedan sujetos
a tributación en España sin perjuicio, si fuera el caso, de la deducción de los impuestos
pagados en el país en el que esté situado el inmueble, con los límites que marca la Ley
española.
¿QUIEN TRIBUTA EN ESPAÑA POR LOS ALQUILERES QUE OBTIENE?
RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA
Tributación por Obligación Personal
NO RESIDENTES EN ESPAÑA
Tributación por Obligación Real
Aquellas personas físicas que, NO siendo Residentes fiscales en España, obtienen ciertosrendimientos, como los alquileres de inmuebles situados en España, deben tributar por elImpuesto de la Renta de los No Residentes (IRNR) y no por el IRPF.Los convenios internacionales permiten a España este gravamen.LA FORMA DE CALCULAR EL RENDIMIENTO NETO Y EL PORCENTAJE DE TRIBUTACIÓNDEPENDERÁ DEL PAIS EN EL QUE SEA RESIDENTE:➢UE más Islandia y Noruega. Se declara por ingresos (+ cobros anticipados si se
produjeran,) menos gastos relacionados. En general, son los gastos que se deducen en elIRPF. Tributación al 19%
➢ Resto países. Se declara por ingresos íntegros. Tributación al 24%Modelo de presentación: “210”. Declaración trimestral: durante los veinte primeros días naturales de losmeses de abril, julio, octubre y enero. Actualmente pueden agruparse las rentas en la misma clave siproceden del mismo inmueble (antes del 2018, para la agrupación era preciso además, que fuera elmismo pagador).Atención! NO ES UNA DECLARACIÓN POR IRPF, ni en reglas, ni en impreso, ni en el plazo temporal.NOTA: Si existe Actividad Económica (porque se tiene persona contratada o se prestan servicioscomplementarios de la actividad hotelera) el contribuyente es un “Establecimiento Permanente” (EP) quedeberá presentar declaración por el IRNR con los mismos modelos y en los mismos plazos que lasentidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades. Tipo de tributación 25%
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1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN IRPF?
REGLA 1:
LÍMITES GENERALES DE LA OBLIGACIÓN DE
PRESENTAR DECLARACIÓN DE IRPF
RENDIMIENTOS DEL TRABAJO
22.000€ Siempre y cuando se perciban de un único pagador o bien, en elcaso de que haya más de uno, el segundo y siguientes abonenrendimientos por menos de 1.500€
14.000 €(para 2019)
siempre y cuando se perciban de más de un pagador o elsegundo y siguientes abonen más de 1.500€
Pensiones compensatorias del cónyuge o anualidades poralimentos no exentas
Pagador de los rendimientos no obligados a practicar retención
Rendimientos sujetos a un tipo fijo de retención (al 19% o 35%para administradores u por la cesión de obras literarias,científicas o artísticas.)
RENDIMIENTOS DEL CAPITALMOBILIARIO
GANANCIAS PATRIMONIALES
1.600€Siempre que se trate de Rendimientos sujetos a retención o ingreso a cuenta
IMPUTACIÓN RENTAS INMOBILIARIAS
SUBVENCIONES PARA LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA Y OTRAS AYUDAS PÚBLICAS
REND.CAP.MOB. NO SUJETOS A RET. : Letras Tesoro
1.000€
Obsérvese que en la regla 1ª, no se detallan rendimientos del capital inmobiliario (alquileres) ni actividades económicas, ni tampoco rendimientos del capital mobiliario sin retención. Por ello, si un contribuyente obtiene este tipo de rentas, debe acudirse a la regla 2ª
¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN EL IRPF?
REGLA 2:
LÍMITES
GENERALES DE LA
OBLIGACIÓN DE
PRESENTAR
DECLARACIÓN DE
IRPF
RENDIMIENTOS DEL TRABAJO
1.000 € de manera conjunta para todos estos rendimientos
Estén sujetas o no a retención
RENDIMIENTOS DEL CAPITAL
MOBILIARIO E INMOBILIARIO:
ALQUILERES. Se excluyen las
imputaciones de rentas
RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES
ECONÓMICAS
GANANCIAS PATRIMONIALES
Obsérvese que en esta Regla 2ª ya aparecen los arrendamientos y subarrendamientos, al igual que los rendimientos de actividades económicas,. Sin embargo, para alcanzar la exención de presentar declaración, TODOS los rendimientos que se mencionan en esta regla, no deben superar los 1.000€ en su conjunto, lo que supone que en la práctica, la gran mayor parte de quienes obtengan rendimientos por AIRBNB están obligados a presentar declaración por IRPF.
¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN IRPF?
REGLA 3:
OBLIGACIÓN DE
DECLARAR EN
TODO CASO
Contribuyentes con derecho a la aplicación de la deducción por doble imposición
internacional
Contribuyentes que realicen aportaciones a patrimonios protegidos de las personas con
discapacidad
Contribuyentes que realicen aportaciones a PP, PPA, mutualidades de previsión social
empresarial y seguros de dependencia que reduzcan la Base Imponible.
¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN EL IRPF?
SUPUESTO DE HECHO
OBLIGACIÓN DE DECLARACIÓN
SI NO
1.-Jubilado con una pensión anual de 12.000 € y unos
rendimientos de intereses bancarios de 1.000€
X
Cumple la regla 1ª y no hace falta que veamos la regla 2ª
2.- Jubilado con una pensión de 18.000€ que arrienda en AIRBNB
una habitación y obtiene unos rendimientos de capital inmobiliario
de 300€
xlos rendimientos de capital inmobiliario no están en regla 1 y en la regla 2 se supera el limite total de 1000€
3.- Estudiante que alquila un piso y que, a su vez, subarrienda una
habitación en AIRBNB obteniendo 1.200€ al año, siendo ésta su
única fuente de renta
xSubarriendo es capital mobiliario y al superar los 1000€ de los rendimientos Cap. Mobiliario no sometidos a retención, se supera limite regla 1 y 2
4.- Persona sin ingresos que alquila un piso de su propiedad
obteniendo al año 2.000€
xEs capital inmobiliario que no está en
regla 1 y como supera limite 1000 € conjunto de regla 2, obligada a declarar.
¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN EL IRPF?
OBLIGACIÓN DE DECLARACIÓN OBLIGACIÓN DE PAGO
¿QUIÉN DEBE DECLARAR LOS INGRESOS EN SU IRPF?
¿EL ANFITRIÓN DEBE
INCLUIR EN SU IRPF LAS
RENTAS PROCEDENTES DE
AIRBNB?
Sí, pero recuerde que podrá descontar de los ingresos, todos los
gastos que haya soportado.
La tributación final del rendimiento neto de los alquileres no queda
sujeta a un tipo fijo, sino que depende del total de los ingresos del
contribuyente en el año de declaración y de sus circunstancias
personales.
¿A QUIÉN SE DEBEN
ATRIBUIR LOS
RENDIMIENTOS?
AL TITULAR JURÍDICO DE LOS BIENES. Se presume que son los
que consten en registros públicos, con la posibilidad de aportar prueba
en contrario.
Importancia del régimen económico matrimonial aplicable:
▪ Gananciales
▪ Separación de bienes
▪ Pregunta INFORMA AEAT 134846 especifica que con carácter
general “los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes
que, sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o
derechos, de que provengan dichos rendimientos, según las normas
sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las
pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la
Administración.”
¿CUÁNDO SE DECLARAN LAS RENTAS EN EL IRPF?
EXIGIBILIDAD
VERSUS COBRO
Y PAGO
PUEDE DECLARAR EL ANFITRION POR COBROS Y PAGOS? NO.
El principio general que opera en los rendimientos de capital es el de la
EXIGIBILIDAD, esto es, que los ingresos y los gastos se declaran en el
momento en el que los ingresos y los gastos son exigibles. Por tanto, no es
válido realizar la declaración en base al momento de los cobros recibidos y los
pagos efectuados, que pueden producirse en un año anterior o posterior.
En esta línea, entre otras pregunta INFORMA 134914
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
Vivienda
habitual
Concepto de vivienda habitual. Art. 54 Reglamento RIRF
1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la
edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al
menos, tres años.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe
ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio
contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de
adquisición o terminación de las obras.
La vivienda habitual del contribuyente NO GENERA NINGÚN TIPO DE
RENTA, pudiendo aplicarse la deducción por adquisición de la vivienda
habitual dependiendo de la fecha de su adquisición.. DT 18 LIRPF
El alquiler de la vivienda habitual, por periodos, entera o por habitaciones,
genera rendimientos de capital inmobiliario
V265-19 de 12 Febrero 2019. Resulta irrelevante, a estos efectos, el mero
hecho de formular el alta como vivienda turística mientras siga constituyendo
su residencia habitual.
Tipo de rentas. Vivienda habitual
1
Vivienda
habitual
Pérdida de la condición de vivienda habitual. Pérdida de la
deducción por adquisición de la vivienda habitual
Al ser arrendada la vivienda perderá el carácter de vivienda habitual y, con
ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, los beneficios de la vivienda
habitual. V122/2017, V2768/2018 y V2431-19.
Consecuencias fiscales:
▪ IRPF:
▪ No aplicación de la deducción por adquisición de la vivienda habitual
▪ No aplicación de la exención por reinversión de la vivienda habitual
▪ IP
▪ No aplicación de la exención de la vivienda habitual.
▪ ISD
▪ No aplicación de la bonificación por adquisición de la vivienda
habitual del difunto
▪ Plusvalía municipal:
▪ No aplicación de la bonificación por adquisición de la vivienda
habitual del difunto
Tipo de rentas. Vivienda habitual
1
OTROS INMUEBLES
A DISPOSICIÓN DEL
PROPIETARIO
Imputación de renta
inmobiliaria
Imputación de rentas inmobiliarias.
Procede cuando se trate de inmuebles urbanos que están a disposición del
contribuyente, que no estén alquilados ni afectos a actividades económicas,
excluyéndose la vivienda habitual y los solares no edificados.
El valor imputado será del 1,1% del valor catastral, si dicho valor se ha revisado en los
últimos 10 años. Si no ha sido revisado en dicho periodo, el coeficiente aplicable es del
2%.
Informe DGT de 17 marzo 2000: imputación en proporción al número de días que elinmueble no ha estado arrendado o que no ha constituido a vivienda habitual.
En el caso de inmuebles destinados a alquileres turísticos, los períodos de tiempo en
los que el inmueble no haya sido objeto de cesión generan la correspondiente
imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía se
determina en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos
(AEAT 12-6-18 ).
Tipo de rentas. Imputaciones de renta inmobiliaria
2
OTROS
INMUEBLES A
DISPOSICIÓN DEL
PROPIETARIO
Imputación de
renta inmobiliaria
Imputación de rentas inmobiliarias.
STSJ Cataluña (Contencioso) de 19 noviembre de 2015 → Como ya se
ha pronunciado esta Sala y Sección en otras ocasiones, el precepto,
sustancialmente igual al de las leyes del IRPF precedentes, configura como
deducibles los gastos de acuerdo con un criterio tendencial y no
estrictamente temporal, de forma que tendrán tal naturaleza cuando estén
dirigidos a la obtención de ingresos, lo cual habrá que determinar
atendiendo a las circunstancias de cada caso. Aún cuando los gastos sean
anuales, si de las circunstancias concurrentes resulta que el inmueble está
destinado al arriendo sustancialmente, de forma que las interrupciones de la
efectividad de tal destino obedezcan a las vicisitudes propias de estos
contratos, es decir al tiempo en que naturalmente se concatenan los
arriendos, sin que exista una voluntad del arrendador de destino distinto,
incluida la desocupación, los gastos y amortizaciones han de considerarse
deducibles.
La sentencia no entra en la cuestión de la imputación de rentas, pero el
argumento es igual de bueno.
Tipo de rentas. Imputaciones de renta inmobiliaria
2
Tipo de rentas. Rendimiento de capital
Propietario que alquila
un inmueble o alquila
habitaciones
Cuando el anfitrión es propietario o usufructuario del
inmueble, se generan Rendimientos del Capital
Inmobiliario –> arrendamiento, excepto que tenga la
consideración de actividad económica.
Artículo 22 a 24 LIRPF
Arrendamiento de viviendas rurales o turísticas, sin prestar servicios
adicionales, rendimientos de capital inmobiliario
DGT V898/2017 Por tanto, si el alquiler de la vivienda se limita a la mera puesta
a disposición de la misma de forma temporal, sin complementarse con la
prestación de servicios propios de la industria hotelera, tales como restaurante,
limpieza, lavado de ropa y otros análogos, y siempre que no concurran las
circunstancias previstas en el artículo 27.2 de la LIRP, las rentas derivadas del
arrendamiento tendrán la calificación de rendimientos del capital inmobiliario.
Si alquila la vivienda a una empresa de servicios que es la que contrata
directamente con los inquilinos y les presta los servicios contratados, los
rendimientos derivados del arrendamiento se calificarían de rendimientos del
capital inmobiliario DGT V2297-18, CV1482/2010, CV690/2005
3
Tipo de rentas. Rendimiento de capital
INQUILINO que alquila
un inmueble
Cuando el anfitrión es arrendatario del inmueble, se
generan rendimientos del capital mobiliario →
Subarrendamiento, excepto que tenga la consideración
de actividad económica.
Artículo 25,4 LIRPF
V2474-17 V2571-18
En consecuencia, las rentas derivadas del subarrendamiento de la vivienda,
tendrán para el consultante la consideración de rendimientos del capital
mobiliario, salvo que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de
producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la
producción o distribución de bienes o servicios, elementos definitorios de una
actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos obtenidos por el
subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades económicas,
lo que concurriría en el supuesto de que se prestaran servicios
complementarios propios de la industria hotelera.
4
Tipo de rentas. Actividades económicas
Rendimiento de
actividad
económica
Articulo 27.1 IRPF Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas
aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo
de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia
de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de
intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta
consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.
Artículo 27.2. El arrendamiento o la compraventa de inmuebles constituye una actividad
económica si para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada
con contrato laboral y a jornada completa.
1. Personal empleado con contrato laboral y jornada completa
Alerta: carga de trabajo. 27,2
Dos criterios
2. Prestación de servicios complementarios 27,1
DGT V1172/2015 Por otra parte, si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se
limitase a la mera puesta a disposición de la misma durante periodos de tiempo, sino que
se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hotelera
tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas
derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades
económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF.
DGT V1248/2006, en el mismo sentido pero referido a la vivienda habitual.
5
Tipo de rentas. Actividades económicas
Rendimiento de
actividad
económica
A título enunciativo y no limitativo, el rendimiento y las consecuencias
fiscales variarán respecto de un arrendamiento como capital inmobiliario:
1. El arrendamiento como actividad económica determina el importe de
amortización deducible según normas específicas: No
puede calcularse sobre el valor catastral.
2. Los gastos no están topados (reparaciones, intereses) al importe de los
ingresos.
3. La actividad económica puede gozar de exenciones en el Impuesto
sobre el Patrimonio y en su caso, bonificaciones en el Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones, si se dieran los requisitos correspondientes
(empresa familiar, principal fuente de renta…).
5
Tipo de rentas. Otras relaciones.
Cesión total o parcial de
inmueble sin titulo.
La figura del ANFITRION
que explota el inmueble
por cuenta de otro
Existe una tipología de anfitriones sin título. No son propietarios ni arrendatarios
de la finca cedidas en alquiler turístico
Ejemplos:
a) Anfitrión que gestiona inmuebles de la familia (padres…) y no es el
propietario.
b) Anfitrión que gestiona inmuebles de los que es copropietario.
c) Anfitrión que gestiona inmuebles de amigos y vecinos.
La información que proporciona Airbnb a la AEAT es la que el propio anfitrión
facilita. Si el anfitrión no facilita el nombre del propietario, Airbnb informa al
anfitrión como propietario de la finca
AIRBNB reporta la referencia catastral del inmueble
Hacienda sabe.
6
Tipo de rentas. Otras relaciones.
Cesión total o parcial de
inmueble sin título.
La figura del ANFITRION
que explota el inmueble
por cuenta de otro
Relaciones jurídicas ante las que nos podemos encontrar:
1) Un arrendamiento del inmueble entre el propietario y el anfitrión. Capital
inmobiliario para el propietario y capital mobiliario para el anfitrión
2) Una prestación de servicios de administración/intermediación del anfitrión
respecto de los propietarios. Capital inmobiliario para el propietario.
Prestación de servicios (actividad económica) para el anfitrión.
3) Una prestación de servicios de carácter laboral del anfitrión respecto de los
propietarios. Capital inmobiliario o rendimiento de actividad económica para
el propietario. Rendimiento del trabajo para el anfitrión
4) ¿Existencia de donaciones? ¿Dónde esta el dinero?
6
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
ANFITRIÓN PROPIETARIO. ¿CÓMO TRIBUTO POR MIS RENDIMIENTOS?
INGRESOS
Son ingresos TODAS las percepciones recibidas del huésped.
El detalle de los ingresos lo tendremos en los resúmenes que facilita AIRBNB.
Los rendimientos se imputan a quién tenga la titularidad del inmueble y no a
quien se envía o paga la liquidación.
GASTOS
SON DEDUCIBLES TODOS LOS GASTOS NECESARIOS PARA EL
ALQUILER,
siempre que se acrediten documentalmente y se pueda probar su
relación con el alquiler
GASTOS DIRECTAMENTE
IMPUTABLES
Aquellos que estén directamente
relacionados con el alquiler
GASTOS PRORRATEABLES
Aquellos gastos relacionados con el
inmueble que se puedan imputar
parcialmente al alquiler:
Supuestos:
Cesión de habitaciones.
Cesión durante una parte del año.
ANFITRIÓN PROPIETARIO. ¿CÓMO TRIBUTO POR MIS RENDIMIENTOS?
GASTOS
DIRECTAMENTE
IMPUTABLES
Y DEDUCIBLES
EN SU
INTEGRIDAD
Comisión de AIRBNB.
Gastos de limpieza o lavandería de sábanas y toallas usadas por
el cliente
Reparaciones por sustitución elementos rotos por el cliente, pero
con el LÍMITE DE LOS INGRESOS.
Nota: la “restitución” cobrada al cliente debe declararse como más
ingreso, con atención en su caso a lo indicado en el caso de
ganancias y pérdidas patrimoniales.
Otros que sean justificados
ANFITRIÓN PROPIETARIO. ¿CÓMO TRIBUTO POR MIS RENDIMIENTOS?
GASTOS
PRORRATEABLES.
DEDUCIBLES
EN PARTE
(alquiler de
habitación por días o alquiler
vivienda durante parte del año)
• IBI y otros impuestos vinculados al inmueble
• Gastos de comunidad
• Suministros (luz, agua, internet, gas)
• Seguros.
• Cualquier otro relativo a la tenencia o mantenimiento vivienda.
NOTA IMPORTANTE: Criterios de distribución. No existe
posicionamiento doctrinal ni administrativo.
Se recomienda distribución prorrateada por DIAS y SUPERFICIE
CEDIDA.(superficie cedida=privativa más la parte % de la
común).Apunte: otros criterios también podrían ser válidos, siempre que se
pueden soportar racionalmente (incremento de consumos como luz, agua..
en periodos cedidos).
CUESTIÓN TÉCNICA. Aunque el criterio de AEAT es contrario, algunos
Tribunales reconocen que NO deben prorratearse los gastos cuando
un inmueble esté permanentemente en alquiler y sólo esté vacío por
periodos razonables entre esos alquileres. (TSJ Cat.19.11.2015
y TSJCV 30.5.2019. Esta cuestión está actualmente pendiente resolución
en el T. Supremo según Auto de 21.02.2020).
ANFITRIÓN PROPIETARIO. ¿CÓMO TRIBUTO POR MIS RENDIMIENTOS?
EL GASTO POR
CONCEPTO DE
AMORTIZACIÖN
Amortización. Debe separarse entre:
• Inmueble -> 3% del valor catastral o el coste de adquisición
satisfecho (el mayor), descontando la parte proporcional del
suelo.
➢ En el caso de adquisiciones lucrativas (herencia y
donación) sólo puede tomarse el coste satisfecho de los
impuestos y gastos.
• Mobiliario y enseres ->10% del valor de adquisición
• Instalaciones de naturaleza mobiliaria-> 10% del valor deadquisición.
DOS CUESTIONES TÉCNICAS SOBRE LA AMORTIZ. DEL INMUEBLE:
1. La referida en el apartado anterior, en relación a si debe o no
prorratearse la amortización por el periodo no arrendado. TSJ en contra siel inmueble o parte del mismo, sólo se dedica al arrendamiento.
2. La AEAT considera que la suma de las amortizaciones sobre el inmueble a lolargo del tiempo arrendado, no puede superar el coste de adquisición (A losefectos de este límite, no se separa entre adquisiciones onerosas o lucrativas,esto es, el cálculo no deber realizarse sólo sobre el coste satisfecho).Sin embargo, la aplicación de este límite no está recogido explícitamente en lanorma. Actualmente, pendiente de resolución por el Tribunal Supremo, tambiénAuto 1494/2020 de 21.02.2020.
ANFITRIÓN PROPIETARIO. ¿CÓMO TRIBUTO POR MIS RENDIMIENTOS?
GANANCIAS O
PERDIDAS
PATRIMONIALES
Los anfitriones pueden repercutir gastos por daños a los
huéspedes.
Habitualmente estas repercusiones que AIRBNB denomina como
RESTITUCIONES, las encontraremos como mayor ingreso.
En los ejemplos acordados con AIRBNB, se han presentado como
mayor ingreso y gasto, dado que suelen ser de poco importe.
A nivel técnico debe señalarse, que su correcta tributación
consiste en determinar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida.
Esta ganancia o pérdida patrimonial resultaría por diferencia entre
el importe repercutido al huésped y el valor de coste del elemento
roto menos su amortización.
GP o PP = Importe de Restitución Repercutido - (Valor de Coste
- Amortización Acumulada del elemento)
ANFITRIÓN PROPIETARIO. ¿CÓMO TRIBUTO POR MIS RENDIMIENTOS?
¿PUEDE EL
ANFITRION APLICAR
LA REDUCCIÓN DEL
60%?
¿Se puede aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda?
No, si se trata de un alquiler de temporada. Por tanto, NO puede para
alquileres por días de AIRBNB. (Sentencia TEAC 8/3/2018)
¿LA CESIÓN DEL
INMUEBLE PUEDE
AFECTAR A LA
DEDUCCIÓN POR
ADQUISICIÓN DE LA
VIVIENDA
HABITUAL?
Cuando se cede la vivienda habitual, ¿puede verse afectada la
deducción por adquisición de la vivienda habitual?
Sí. En aquellos casos en los que se tenga derecho a la aplicación de esta
deducción, la cesión de la vivienda por un periodo de tiempo, puede afectar
a la deducción en aquellos casos en los que pueda considerarse que se ha
perdido esta consideración de habitual. Debe estudiarse en cada caso,
Recordar que al menos, podríamos descontar una parte de los intereses.
¿HAY QUE IMPUTAR
RENTAS
IMMOBILIARIAS POR
LOS PERIODOS NO
ALQUILADOS?
Durante los periodos no alquilados, ¿hay que imputar rentas
inmobiliarias?
Sí. Si se trata de un inmueble que no es la vivienda habitual, el propietario o
usufructuario anfitrión tiene que imputar rentas inmobiliarias
proporcionalmente al número de días no alquilados.Nota. Podría defenderse lo contrario, si el periodo no arrendado es ocasional, tal como
antes se ha indicado y en atención al caso concreto.
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
ANFITRIÓN ARRENDATARIO. DETERMINACION DEL RENDIMIENTO NETO
INGRESOS
Son ingresos TODAS las percepciones recibidas del huésped.
El detalle de los ingresos lo tendremos en los resúmenes que facilita AIRBNB.
Los rendimientos se imputan a los titulares del contrato de arrendamiento y no a quien se envía
o paga la liquidación.
GASTOS
SON DEDUCIBLES TODOS LOS GASTOS NECESARIOS PARA EL ALQUILER,
siempre que se acrediten documentalmente y se pueda probar su relación con el
alquiler.
GASTOS DIRECTAMENTE
IMPUTABLES
Aquellos que estén directamente
relacionados con el alquiler
GASTOS PRORRATEABLES
Aquellos gastos relacionados con el inmueble que
se puedan imputar parcialmente al alquiler:
Supuestos:
Cesión de habitaciones.
Cesión durante una parte del año.
ANFITRIÓN ARRENDATARIO. DETERMINACION DEL RENDIMIENTO NETO
GASTOS
DEDUCIBLES EN SU
INTEGRIDAD
Comisión AIRBNB.
Gastos de limpieza o lavandería de sábanas y toallas usadas por el cliente
Reparaciones por sustitución elementos rotos por el cliente e intereses por inversiones
necesarias para alquiler
Los gastos de reparaciones e intereses no tienen el límite de los ingresos
obtenidos.
Otros que sean justificados
GASTOS
DEDUCIBLES EN
PARTE
(alquiler de
habitación y/o
alquiler durante
parte del año)
El alquiler del periodo pagado por el anfitrión.
SIEMPRE Y CUANDO LO
PAGUE EL
SUBARRENDADOR
IBI, gastos de comunidad, suministros (luz, agua,
internet, gas), seguros.
AMORTIZACIÓN del mobiliario e instalaciones a cargo
del anfitrión (no de las satisfechas o repercutidas al
propietario)
Las reparaciones generales en el inmueble a cargo del
anfitrión. No existe el límite de los ingresos.
ANFITRIÓN ARRENDATARIO. DETERMINACION DEL RENDIMIENTO NETO
¿PUEDE EL
ANFITRIÓN
REDUCCIÓN DEL
60%?
¿Se puede aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda?
No. Si el anfitrión es arrendatario del inmueble, no hay reducción en ningún caso. pues
no se trata de la satisfacción de necesidad de vivienda permanente del arrendatario.
TEAC Resolución 8/3/2018, en unificación de doctrina.
¿HAY QUE IMPUTAR
RENTAS
INMOBILIARIAS POR
LOS PERIODOS NO
ALQUILADOS?
Durante los periodos no alquilados, ¿hay que imputar rentas inmobiliarias?
No. Si el anfitrión es arrendatario del inmueble, no hay imputación de rentas.
¿LA CESIÓN DEL
INMUEBLE PUEDE
AFECTAR A LA
DEDUCCIÓN POR
ARRENDAMIENTO
DE LA VIVIENDA
HABITUAL?
Cuando se cede en todo o en parte la vivienda habitual, ¿puede verse afectada la
deducción por arrendamiento de la vivienda habitual?
Sí. Sólo en los casos en los que se tenga derecho a la aplicación de la deducción, la
cesión de la vivienda habitual por un periodo de tiempo puede afectar a la deducción, al
perder la consideración fiscal de vivienda habitual.
Consulta Vinculante V0122-17, de 23 de enero de 2017. “Los inmuebles que haya adquirido la
consideración de vivienda habitual del contribuyente, mantienen esa condición mientras continúen
constituyendo residencia habitual a título de propietario y la pierden si dejan de ser la residencia habitual de
pleno dominio. Cuando una vivienda pasa a ser arrendada pierde el carácter de vivienda habitual,
recuperándolo a partir del momento en que la vivienda vuelva a constituir la residencia con la intención de
habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años contados desde esa
fecha”.
ANFITRIÓN ARRENDATARIO. Advertencia jurídica
SUBARRENDAMIEN
TO Y CONTRATO
Si se pretende desarrollar una actividad de apartamento turístico en un inmueble
arrendado, el arrendatario debe revisar que el contrato se lo permita.
En caso de que no se permita (que será lo más habitual) debe obtenerse la
correspondiente autorización por escrito de la propiedad, para salvar
cualquier consecuencia negativa que pudiere aparecer por la posible vulneración
del contrato de arrendamiento suscrito.
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesEL IVA Y LOS APARTAMENTOS TURISTICOS
ARRENDAMIENTOS
TURÍSTICOS
SIN IVA
¿DEBE COBRAR IVA EL ANFITRION?
Ciertamente la persona que realiza arrendamientos de bienes tiene, a efectos del IVA, la
condición de empresario (art 5.uno.c LIVA). Por tanto, el arrendador de un apartamento
tiristico es un empresario. Sin embargo, la Ley del IVA, regula la exención cuando se trata dearrendamiento de viviendas (Art. 20.uno,23.b). Entonces,
¿Es aplicable la exención al arrendamiento de vivienda para uso turístico?
Sí, si el anfitrión se limita al SIMPLE ALOJAMIENTO, sin servicios considerados como
típicos de la industria hotelera, para no perjudicar el servicio de esos establecimientos, que
sí cobran IVA. Esta es la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18,
entre otras). Lo mismo se ha resuelto para viviendas amuebladas que se dedican a estanciaspuntuales. En estos casos, el arrendador no debe repercutir, ni ingresar el IVA.
Entonces, ¿qué servicios puede prestar un anfitrión de AIRBNB para que
el alojamiento esté exento del IVA.?
La AEAT (Consultas DGT V0081.16 y V0575.15) considera que NO son
SERVICIOS COMPLEMENTARIOS A LA INDUSTRIA HOTELERA, los siguientes:
✓ Servicio de limpieza prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada
arrendatario.
✓ Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del
periodo contratado por cada arrendatario.
✓ Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así
como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y
calles).
✓ Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de
fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.”
Por tanto, en el arrendamiento que habitualmente realizan los anfitriones de AIRBNB, si noprestan esta clase de servicio, NO se repercutirá IVA.
EL IVA Y LOS APARTAMENTOS TURISTICOS
ARRENDAMIENTOS
TURISTICOS
CON IVA
A REPERCUTIR
✓ Existirá en todo caso IVA cuando estemos ante un servicio prestado enel ámbito hotelero. Si un hotel o similar, arrienda habitaciones por AIRBNB, seproducirá una prestación sujeta a IVA.
✓ En el caso de anfitriones de AIRBNB que realicen adicionalmente alguno oalgunos de los servicios complementarios de la industria hotelera(artículo 20,23.e) de la Ley del IVA) también deberá repercutirse IVA. En laConsulta V2907-15 se concreta: “la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia dela actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de unaserie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en unespacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódicode ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería,custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación
y restauración. Atención pues que, por ejemplo, el servicio de desayuno/comida,tiene como consecuencia sujetar a IVA todo el servicio!
✓ También existirá una prestación de servicios sujeta a IVA, cuando se estableceuna cesión del inmueble a favor de un operador que, a su vez, lo explota oarrienda a terceros en nombre propio, pues la primera prestación del tenedordel inmueble no es el arrendamiento de una vivienda.
EL IVA Y LOS APARTAMENTOS TURISTICOS
ARRENDAMIENTOS
TURISTICOS
CON IVA
A REPERCUTIR
En conclusión, en el caso de arrendamiento con servicios de tipohotelero, se aplicará el IVA y el tipo impositivo para toda la operación(alojamiento más servicios), será del 10%.
En el caso del alquiler a un intermediario que lo arrienda después, eltipo aplicable es el 21%, ya que ni se ha producido un arrendamiento devivienda, ni la prestación de un servicio hotelero a tipo reducido.
La Comisión de AIRNB también se sujeta a IVA, al tipo del 21%.
Observación: En algún caso, podría llegar a interesar el arrendamiento con IVA, sieso le permitiera al anfitrión recuperar el IVA pagado por la adquisición del inmuebleo/y por las inversiones realizadas. A estudiar en cada caso.
PRESTACIONES DE
SERVICIOS QUE
TAMBIÉN
QUEDAN SUJETAS A
IVA
Además de la prestación de servicio que habitualmente realiza el anfitrión
propietario de la vivienda, se ha detectado la existencia de intermediarios
profesionales que gestionan el arrendamiento de otros anfitriones.
En este caso, existirá un servicio profesional, sujeto y no exento de IVA, al
tipo del 21%.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (I.T.P.)
¿Qué es y qué
grava este
Impuesto?
Son operaciones sujetas al denominado Impuesto sobre Transmisiones
patrimoniales onerosas (ITP):
1. Las transmisiones onerosas por actos entre personas vivas de todo tipo
de bienes y derechos que integran el patrimonio de las personas físicas o
jurídicas.
2. La constitución de derechos, entre los que encontramos los
Arrendamientos. Se equiparan a arrendamientos, los contratos de
subarrendamiento.
Este Impuesto bien conocido en el ámbito de los arrendamientos urbanos, no
tiene exención alguna que pueda aplicarse a los alojamientos turísticos, exceptocuando la explotación se encuentra sujeta efectivamente al IVA.
Es decir, si hay un arrendamiento turístico sujeto y no exento al IVA, entonces
no se devenga el ITP y al revés, pues ambos impuestos son incompatibles.
El sujeto pasivo del Impuesto es el arrendatario.
¿Cuál es la
Cuota por este
Impuesto?
La cuota depende de la tarifa aprobada por cada Comunidad Autónoma, ya que
es un Impuesto cedido. Si la CCAA no lo fija, el Estado la ha determinado pordefecto. En todo caso, resultan importes que son poco relevantes.
La tarifa del Estado va por tramos y supone, por ejemplo, que para un
arrendamiento entre 60,11€ y 120,20€, la cuota es de 0,39€.
En Catalunya, la cuota es del 0,5% del contrato.
EL IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (I.A.E.)
IMPUESTO SOBRE
ACTIVIDADES
ECONÓMICAS
(I.A.E.)
El puro ejercicio de una explotación económica ha de quedar "etiquetado" en uno de los epígrafes
del IAE. El arrendamiento analizado, normalmente se encuadrará en unos de estos 3 epígrafes:
❑ EPIGRAFE IAE 685. ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EXTRAHOTELEROS. en relación
a apartamentos por periodos de tiempo determinado prestando servicios de hospedaje, limpieza
de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla,
enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación, No se aplica a
hoteles, moteles, fondas.. Pero sí aplica a los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas,
casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares.
❑ EPIGRAFE IAE 861.1. ALQUILER DE VIVIENDAS, Se refiere al arrendamiento por períodos de
tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de
hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones. ATENCIÓN porque
el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de
tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al
inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas,
“Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)
❑ EPIGRAFE IAE 861.2: ALQUILER DE LOCALES INDUSTRIALES y OTROS N.C.O.P. . Se refiere
al arrendamiento que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico realiza a una
entidad mercantil o persona física, que a su vez lo explota como establecimiento extrahotelero,
contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los
riesgos de la explotación. a los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y
hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares.
¿Estoy obligado
al pago o a
declarar por este
Impuesto?
En general, NO, pues este impuesto incluye una EXENCIÓN para las personas físicas residentes y los
sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4
de la Ley 58/2003 con importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.
Dicha exención supone la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por
el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder
cumplimentar al sujeto pasivo en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 1065/2007
Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesCUADRO RESUMEN:
Fuente: AEAT
Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesNORMATIVA LOCAL Y AUTONÓMICA Y TASA DEL ESTABLECIMIENTO TURISTICO
NORMATIVA LOCAL Y
AUTONÓMICA
ES MUY IMPORTANTE COMPROBAR LA NORMATIVA APLICABLE en
cada municipio y Comunidad Autónoma. Normalmente la base normativa
es de la CCAA (que han creado Registros) y cada municipio ha regulado
esta actividad, permitiendo o restringiéndola muchas veces por zonas.
Por tanto, los anfitriones deben prestar atención a cumplir con los
requisitos exigidos y los trámites correspondientes, para realizar estaactividad de manera totalmente legal
TASAS TURÍSTICAS O
IMPUESTO SOBRE
ESTANCIAS EN
ESTABLECIMEINTOS
TURISTICOS.
MODELO 950
¿Qué es la tasa turística?
Es el impuesto que tiene que pagar por cada pernoctación, la persona que
se aloja en un establecimiento turístico de una ciudad.
- La regulación depende de las Comunidades Autónomas pero los
Ayuntamientos deciden sus cuantías. Las diferencias entre municipios
pueden ser muy relevantes. Catalunya fue la primera CCAA y le siguió
Baleares. Debe prestarse atención a la implantación o variación de esta
tasa o impuesto según la regulación vigente en el lugar donde se
encuentre el alojamiento turístico.
- Su importe depende de la categoría del establecimiento. También
se aplica a los alojamientos ofrecidos por AIRBNB por lo que el
anfitrión está obligado a repercutirlo al huésped y después ingresarlo a la
Administración Tributaria correspondiente (modelo 950. Forma telemática)
- Existen límites al impuesto por persona (por ejemplo, 7 noches) y
exenciones por edad. En todo caso, debe de revisarse en cada lugar.
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
MODELO 179 DE
DECLARACIÓN
QUE AIRBNB
DEBERÁ
CUMPLIMENTAR
Y PRESENTAR A
LA AEAT
¿Cuándo entró en vigor el modelo 179?El modelo 179 entró en vigor en junio de 2018, pero con posterioridad, AIRBNB
remitió información de todo el año 2018.
La AEAT pues, tiene ya toda la información de 2018 y 2019.
Información anterior puede ser suministrada a petición de AEAT.
Especial atención a aquellos contribuyentes con mayores importes o que se
hallaren en un proceso de comprobación.
DECLARACIÓN INFORMATIVA A LA AGENCIA TRIBUTARIA. EL MODELO 179
¿EN QUÉ
CONSISTE LA
DECLARACIÓN MODELO 179?
ES UNA DECLARACIÓN FISCAL INFORMATIVA, que debe presentarse
trimestralmente a la Administración Tributaria española, respecto de los
inmuebles de uso turístico y contiene datos económicos y otros de trascendencia
tributaria
¿DEBE
PRESENTAR EL
ANFITRION EL
MODELO 179?
NO. Sólo es para los intermediarios en la cesión de viviendas, como AIRBNB
Los intermediarios de estas operaciones informarán a la AEAT de cada una de
las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español.
Se incluyen las cesiones de viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler
de temporada (art. 3 de dicha Ley).
DECLARACIÓN INFORMATIVA MODELO 179. QUÉ ES Y SUJETOS OBLIGADOS
¿Quién está
obligado a
presentar el
179?
Articulo 54.Reglamento General de las Actuaciones y Procedimientos de G. e I.Tributaria:Están obligados a presentar el modelo 179 las personas y entidades que intermedien. Sonintermediarios las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentesy cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea a título oneroso o gratuito.En particular, tendrán dicha consideración las personas o entidades que constituidascomo plataformas colaborativas intermedien en la cesión de uso y tengan la consideración deprestador de servicios de la sociedad de la información, con independencia de que preste o no elservicio subyacente objeto de intermediación o de la imposición de condiciones respecto de loscedentes o cesionarios del servicio en relación al mismo tales como precio, seguros, plazos u otrascondiciones contractuales.
Por tanto, tienen la consideración de intermediarios a estos efectos, no sólo losintermediarios digitales (especialmente plataformas colaborativas), sino cualquier otro(intermediarios analógicos o tradicionales) cuya actividad haya consistido en laefectiva confluencia entre oferta y demanda de la cesión de dichas viviendas.
En el caso de las webs que no realizan un servicio de intermediación y se limitan a unmero alojamiento digital de viviendas para usos turísticos NO estarán obligados apresentar la declaración informativa (modelo 179).
En el caso de un propietario que arrienda su vivienda a un gestor inmobiliario queposteriormente lo subarrienda con fines turísticos por sus propios medios, ninguno delos dos tiene que presentar el modelo 179 porque no existe la figura de intermediarioantes referida.
MODELO 179 DE
DECLARACIÓN
QUÉ INCLUYE
La información a suministrar en el modelo 179 comprende:
✓Titular de la vivienda
✓Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del
titular de la vivienda)
✓ Identificación de las personas o entidades cesionarias.
✓ Inmueble objeto de cesión.
✓Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos
✓ Importe percibido por el titular cedente del derecho
✓Número de contrato asignado por el intermediario
✓Fecha de inicio de la cesión
✓Fecha de intermediación
✓ Identificación del medio de pago utilizado
DECLARACIÓN INFORMATIVA MODELO 179. CONTENIDO
INFORMACIÓN
QUE PUEDE
COMPLETAR EL
ANFITRION
La web de AIRBNB permite incluir la información de que existe un gestor
distinto del propietario. Se trata del apartado "taxpayer information“. Esto
nutrirá el apartado anterior de titular del derecho distinto del propietario.
Si no se indica lo contrario, AIRBNB entiende que los datos facilitados
corresponden al propietario.
La plataforma también permite que el usuario indique que los ingresos le sean
distribuidos a varias cuentas.
DECLARACIÓN INFORMATIVA. DATOS DE LOS HUÉSPEDES Y CONSERVACIÓN
¿Los anfitriones
deben tomar
datos de los
huéspedes y
guardarlos?
.
Consulta Vinculante V0432-19, de 28 de febrero de 2019
En una cesión de vivienda de finalidad turística para estancias cortas, a efectosinformativos será válido cualquier documento oficial que permita la identificacióncompleta de los beneficiarios. Y deberá conservarse la copia del documento deidentificación de las personas beneficiarias durante el plazo de prescripción de 4 años
Esta información no siempre se ha reportado correctamente a las plataformas
y es una incidencia que se ha repetido a su vez, cuando AIRBNB ha reportado
los datos a la AEAT.
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesDECLARACIÓN DEL IRPF DEL ANFITRIÓN 2019. POSIBILIDAD DE REALIZARDECLARACIONES COMPLEMENTARIAS POR AÑOS ANTERIORES
¿Y SI EL ANFITRION NO
HA DECLARADO NUNCA
ESTAS RENTAS?
¿HAY QUE HACER
DECLARACIONES
COMPLEMENTARIAS?
Y ¿DE QUÉ AÑOS?
¿Qué hacer en la próxima declaración del IRPF?
La primera recomendación es la de incluir los rendimientos obtenidos en el año
2019, en la declaración de Renta que debe presentarse este año 2020.
¿Y los años anteriores?
Si no se han declarado, recomendamos proceder a su regularización mediante
una “declaración complementaria”.
Los años no prescritos que la AEAT podría reclamar a un anfitrión, además del
2019, son actualmente 2018, 2017, 2016 y 2015. Sin embargo, después del
30.06.2020 ya no podría serle reclamado el año 2015.
Todo ello debe entenderse a salvo de interrupciones de la prescripción que pudiera
haber tenido cada contribuyente. Pero en todo caso, pregunte a su asesor fiscal de
la red AEDAF.
1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB
2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO
3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
A- OBLIGACION DE DECLARAR
B- QUIEN DEBE DECLARAR
C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS
5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA
6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO
7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO
8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS
A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)
C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD
9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.
10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS
11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB
ÍNDICE
Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmuebles
EJEMPLOS MÁS
USUALES
ANFITRION PROPIETARIO:
Ejemplo 1: Anfitrión que cede una o varias habitaciones de su
vivienda habitual.
Ejemplo 2: Anfitrión que cede toda la vivienda, que es de
propiedad, pero en la que no vive habitualmente.
ANFITRION NO PROPIETARIO:
Ejemplo 3: Anfitrión que tiene contrato de alquiler de su
vivienda y que cede una o varias habitaciones de dicha
vivienda.
EJEMPLOS
¿CÓMO FACILITA LA INFORMACIÓN AIRBNB?
Número de noches. Son noches reales, no noches reservadas
Moneda. Ojo tipo de cambio de moneda
No hay sumas. Hay que añadir manualmente el sumatorio!
Un listado por anfitrión con todos los lístings ofertados.
Date TypeConfirmation Code Start Date Nights Guest Listing Details Ref Currency Amount Paid out Host fee
Cleaning fee
Gross Earnings
Fecha TipoCódigo reserva Fecha Inicio Noches Huésped
Nombre Anuncio Detalles Ref Moneda Cantidad Pagado
Cuota a Airbnb Limpieza Bruto
12/31/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 434
12/31/19 Reservation XY84HH 12/30/2013 6 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 434 15,79 0 449,79
12/31/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 438
12/31/19 Reservation KQB4DX 12/30/2013 6 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 438 16,01 40,02 454,01
12/24/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 114
12/24/19 Reservation 2WHJQM 12/23/2013 1 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 114 4,35 0 118,35
12/23/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 444
12/23/19 Reservation AXNJYR 12/22/2013 6 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 444 16,31 0 460,31
12/02/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 771
12/02/19 Reservation ZE4DTB 12/01/2013 14 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 771 28,88 0 799,88
11/23/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 39
11/21/19 Adjustment MZPNC5 11/17/2013 10 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR -20
11/23/19 Reservation DX8Q5Y 11/22/2013 2 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 59 1,49 0 60,49
11/18/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 425
11/18/19 Reservation MZPNC5 11/17/2013 10 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 425 15,47 0 440,47
11/16/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 265
11/16/19 Reservation PZF52C 11/15/2013 2 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 265 9,57 39,75 274,57
Alerta con los sumatorios: Si suma más de 365, significa que hay que filtrar por lístings
Lísting: habitación y/o casa y/o piso ofertado
DATOS DEL EJEMPLO DE AIRBNBA. Importe del arrendamiento
B. Limpieza que se repercute al huésped. Incluida en AC. Comisión
de Airbnb
D. Neto que Airbnb paga al anfitrión
Fila Reservation. Importe de la reserva realizada por el huésped
Fila Payout. Importe del pago al anfitrión
¿CÓMO FACILITA LA INFORMACIÓN AIRBNB?
Date Type Start Date Nights Listing Currency Amount Paid out Host feeCleaning fee
Gross Earnings
Fecha Tipo Fecha Inicio Noches Nombre Anuncio Moneda Cantidad PagadoCuota a Airbnb Limpieza Bruto
12/31/19 Payout EUR 434
12/31/19 Reservation 12/30/2019 6 Cozy, quiet and sunny apartment EUR 434 15,79 0 449,79
12/31/19 Payout EUR 438
12/31/19 Reservation 12/30/2019 6 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 438 16,01 40,02 454,01
12/24/19 Payout EUR 114
12/24/19 Reservation 12/23/2019 1 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 114 4,35 0 118,35
12/23/19 Payout EUR 444
12/23/19 Reservation 12/22/2019 6 Cozy, quiet and sunny apartment EUR 444 16,31 0 460,31
12/02/19 Payout EUR 771
12/02/19 Reservation 12/01/2019 14 Cozy, quiet and sunny apartment EUR 771 28,88 0 799,88
11/23/19 Payout EUR 39
11/21/19 Adjustment 11/17/2019 10 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR -20
11/23/19 Reservation 11/22/2019 2 Cozy, quiet and sunny apartment EUR 59 1,49 0 60,49
11/18/19 Payout EUR 425
11/18/19 Reservation 11/17/2019 10 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 425 15,47 0 440,47
11/16/19 Payout EUR 265
11/16/19 Reservation 11/15/2019 2 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 265 9,57 39,75 274,57
DATOS DEL EJEMPLO DE AIRBNBEL RENDIMIENTO NETO EN NÚMEROS
Fecha Tipo Fecha InicioNoches Cantidad Pagado
Cuota a Airbnb Limpieza Bruto
… … … … … … … … …
… … … … … … … … …
… … … … … … … … …
12/31/19 Payout 434,00
12/31/19 Reservation 12/30/2013 6 434,00 15,79 0,00 449,79
12/31/19 Payout 438,00
12/31/19 Reservation 12/30/2013 6 438,00 16,01 40,02 454,01
9.650,00 9.650,00 350,00 40,02 10.000,00
Ingresos
Gastos
GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION
Honorarios intermediación AIRBNB 416,26
Lavandería 538,56
Mant./Reparaciones generales 450,00
GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE
Impuestos (IBI, Basuras…) 520,84
Gastos Comunidad 518,64
Luz 322,56
Calefacción (gas/butano) 248,71
Agua 405,20
Mant./Reparaciones generales 750,00
Seguros 86,75
Otros Gastos Deducibles 0,00
Amortización inversiones finca 0,00
Amortización Inmueble 778,48
CALCULO AMORTIZ INMUEBLE
Valor Adq.pagado 132.475,09
Valor Catastral…. 113.121,68
Valor revisado… SI Ver IBI
Valor Cat.Terreno 90.963,36 Porcentaje
Valor Cat. Constr 22.158,32 19,5880%
Valor Mayor….. 132.475,09
Valor Constr Mayor 25.949,27
Amortización 3% 778,48
EJEMPLO 1: PROPIETARIO CEDE 1 HABITACION DE SU VIVIENDA HABITUAL
¿ES VIVIENDA HABITUAL? SI m2 vivienda 100
Nº Días Ocupada m2 cedidos Ingresos brutos Limpieza Porcentaje uso
Habitacion 1 183 50 10.000,00 40,02 25,07%
Porcentaje días en home-sharing 25,07%
Porcentaje días uso propio 74,93%
Precio del alquiler 9.959,98
Limpieza que se cobra al host 40,02
Ingresos por restitución
INGRESOS A DECLARAR ……………………...………………………………………………………… 10.000,00
Valor catastral Rentas
Imputacion de rentas inmobiliarias 113.121,68 0,00
Nota. Ha de entenderse que los m2 cedidos se refieren a los m2 a los que tiene acceso libre el huésped y no sólo a la habitación
EJEMPLO 1 (sigue) PROPIETARIO CEDE 1 HABITACION DE SU VIVIENDA HABITUAL
RESTO DE GASTOS
GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION Gasto Deducible
Honorarios intermediación AIRBNB 416,26 416,26
Lavandería 538,56 538,56
Gastos Bancarios cobros alquileres 0,00 0,00
Luz 0,00 0,00
Calefacción (gas/butano) 0,00 0,00
Agua 0,00 0,00
Otros Gastos Directos 0,00 0,00
Amortización inversiones cesión 0,00 0,00
GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE Gasto Deducible
Impuestos (IBI, Basuras…) 520,84 130,57
Gastos Comunidad 518,64 130,02
Luz 322,56 80,86
Calefacción (gas/butano) 248,71 62,35
Agua 405,20 101,58
Internet 0,00 0,00
Seguros 86,75 21,75
Otros Gastos Deducibles 0,00 0,00
Amortización inversiones finca 0,00 0,00
Amortización Inmueble 778,48 195,15
TOTAL RESTO DE GASTO 1.677,10
GASTOS SUJETOS A LIMITE
GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION Gasto Deducible
Mant./Reparaciones generales 450,00 450,00
GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE Gasto Deducible
Mant./Reparaciones generales 750,00 188,01
Intereses Préstamo 0,00 0,00
Suma Gts. MANT/REPAR Y FINC. (con límite)…. 638,01
Pendiente de deducir en los 4 años anteriores: 0,00
Límite (ingresos año): 10.000,00
TOTAL GASTOS DEDUCIBLES 638,01
Pendiente de deducir en los próximos 4 años 0,00
INGRESOS A DECLARAR ……………………...…………………………………………………………10.000,00
GASTOS DEDUCIBLES………………………………………………………………………………………2.315,11
Rendimiento procedente de AIRBNB 7.684,89
Imputacion de rentas immobiliarias 0,00
RENDIMIENTO NETO A DECLARAR………………………………………………………………..7.684,89
EJEMPLO 2: ANFITRION PROPIETARIO Y ALQUILA 100% PISO, NO VIV. HABIT.
¿ES VIVIENDA HABITUAL? NO m2 vivienda 100
Nº Días Ocupada m2 cedidos Ingresos brutos Limpieza Porcentaje uso
Habitacion 1 250 100 10.000,00 40,02 68,49%
Porcentaje días en home-sharing 68,49%
Porcentaje días uso propio 31,51%
Precio del alquiler 9.959,98
Limpieza que se cobra al host 40,02
Ingresos por restitución
INGRESOS A DECLARAR ……………………...………………………………………………………… 10.000,00
Valor catastral Rentas
Imputacion de rentas inmobiliarias 113.121,68 392,05
Nota. En este ejemplo se ha aplicado el criterio mantenido por la Administración Tributaria, que considera quelos periodos no arrendados, comportan una imputación inmobiliaria a tributar y además, que los gastoscorrespondientes a dichos periodos no son deducibles. Anteriormente ya se ha explicado el criterio contrariode algunos Tribunales.
EJEMPLO 2 (sigue) ANFITRION PROPIET. Y ALQUILA 100% PISO, NO VIV. HABITUAL
GASTOS SUJETOS A LIMITE
GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION Gasto Deducible
Mant./Reparaciones generales 450,00 450,00
GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE Gasto Deducible
Mant./Reparaciones generales 750,00 513,70
Intereses Préstamo 0,00 0,00
Suma Gts. MANT/REPAR Y FINC. (con límite)…. 963,70
Pendiente de deducir en los 4 años anteriores: 0,00
Límite (ingresos año): 10.000,00
TOTAL GASTOS DEDUCIBLES 963,70
Pendiente de deducir en los próximos 4 años 0,00
RESTO DE GASTOS
GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION Gasto Deducible
Honorarios intermediación AIRBNB 416,26 416,26
Lavandería 538,56 538,56
Gastos Bancarios cobros alquileres 0,00 0,00
Luz 0,00 0,00
Calefacción (gas/butano) 0,00 0,00
Agua 0,00 0,00
Otros Gastos Directos 0,00 0,00
Amortización inversiones cesión 0,00 0,00
GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE Gasto Deducible
Impuestos (IBI, Basuras…) 520,84 356,74
Gastos Comunidad 518,64 355,23
Luz 322,56 220,93
Calefacción (gas/butano) 248,71 170,35
Agua 405,20 277,53
Internet 0,00 0,00
Seguros 86,75 59,42
Otros Gastos Deducibles 0,00 0,00
Amortización inversiones finca 0,00 0,00
Amortización Inmueble 778,48 533,21
TOTAL RESTO DE GASTO 2.928,23
INGRESOS A DECLARAR ……………………...…………………………………………………………10.000,00
GASTOS DEDUCIBLES………………………………………………………………………………………3.891,93
Rendimiento procedente de AIRBNB 6.108,07
Imputacion de rentas immobiliarias 392,05
RENDIMIENTO NETO A DECLARAR………………………………………………………………..6.500,12
EJEMPLO 3: ANFITRION EN ALQUILER QUE CEDE 2 HABITACIONES
¿ES VIVIENDA HABITUAL? SI m2 vivienda 100
Nº Días Ocupada m2 cedidos Ingresos brutos Limpieza Porcentage uso
Habitacion 1 192 15 4.000,00 198,12 7,89%
Habitacion 2 143 12 2.500,00 100,00 4,70%
Habitacion 3 0,00%
Habitacion 4 0,00%
Habitacion 5 0,00%
Porcentaje días en home-sharing 12,59%
Porcentaje días uso propio 87,41%
Precio del alquiler 6.201,88
Limpieza que se cobra al host 298,12
Ingresos por restitución
INGRESOS A DECLARAR ……………………...………………………………………………………… 6.500,00
1. No hay imputación de rentas en ningún caso. No hay propiedad. 2. El rendimiento se obtiene con independencia de la situación civil del
arrendamiento
EJEMPLO 3 (sigue): ANFITRION EN ALQUILER QUE CEDE 2 HABITACIONES
1.- No hay límite de los gastos de intereses o reparación y conservación2.- Deducibilidad del gasto del alquiler, así como de los gastos que se repercutan con el alquiler, como el IBI o los gastos de comunidad.3.- No hay amortización sobre el valor de adquisición o catastral. Sólo de las inversiones que haya realizado para la cesión.
RESTO DE GASTOS
GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION Gasto Deducible
Honorarios intermediación AIRBNB 416,26 416,26
Lavandería 538,56 538,56
Gastos Bancarios cobros alquileres 0,00 0,00
Mant./Reparaciones generales 450,00 450,00
Otros Gastos Directos 0,00 0,00
Amortización inversiones 0,00 0,00
GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE Gasto Deducible
Impuestos (IBI, Basuras…) 520,84 65,58
Mant./Reparaciones generales 750,00 94,44
Gastos Comunidad 518,64 65,31
Luz 322,56 40,62
Calefacción (gas/butano) 248,71 31,32
Agua 405,20 51,02
Internet 0,00 0,00
Seguros 86,75 10,92
Otros Gastos Deducibles 0,00 0,00
Alquiler 10.800,00 1.359,91
Intereses Préstamo 0,00 0,00
Amortización inversiones finca 0,00 0,00
TOTAL RESTO DE GASTO 3.123,94
INGRESOS A DECLARAR ……………………...…………………………………………………………6.500,00
GASTOS DEDUCIBLES………………………………………………………………………………………3.123,94
Rendimiento procedente de AIRBNB 3.376,06
RENDIMIENTO NETO A DECLARAR………………………………………………………………..3.376,06
GRACIAS POR SU ATENCIÓN!
Barcelona, 18 de mayo de 2020