Estudio de una promocin de viviendas en Alboraya

Estudio de una promocin de 30 viviendas en AlborayaTutor: Fernando Cos GaynAutora: M Jos Serrano PrietoMster edificacin - GestinCurso 08/09

11OBJETO DEL PROYECTO

VIABILIDAD DE PROMOCIN DE 30 VIVIENDAS DE RENTA LIBRE EN ALBORAYA.

Anlisis del mercado inmobiliario en la poblacin de Alboraya.

Situacin social, econmica, y geogrfica.

Viabilidad de este proyecto.

2Fig. 7. Ubicacin de la localidad de Alboraya. (Google maps).2

ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIOEspaaAO 07AO 08AO 09AO 10Nacional capitales provincia2.905 2.712 2.558 2.476 Ciudades no capitales2.185 2.069 1.981 1.905 Ciudades + 100.000 hab.2.437 2.287 2.180 2.087 Ciudades + 50.0000 hab.2.208 2.096 2.005 1.932 Ciudades + 25.000 hab.2.030 1.934 1.854 1.783 Resto ciudades1.941 1.846 1.781 1.724 Comunidad Valenciana2.238 2.086 1.971 1.931 Valencia 2.404 2.233 2.096 2.055 Alicante1.977 1.845 1.751 1.714 Castelln1.946 1.844 1.795 1.758 Poblaciones C. V. + 50.000 hab.1.689 1.598 1.513 1.437 Precios m2.3Tabla 1. Tabla resumen de precios por m2 en Espaa. Datos extrados de la Sociedad de Tasacin S.A.3

ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIOComunidad ValencianaEl precio / m2:En 2007 asciende un 7,9 %, con respecto al ao anterior.En 2008, desciende un 6,8 % con respecto al 2007.En 2009, desciende un 5,5 % con respecto al 2008.En 2010, desciende un 2 % con respecto al 2009.Empieza a disminuir los precios a partir del 2007.En 2007 Valencia, acusa mayor subida.4Fig. 2. Evolucin precios Comunidad Valenciana y Valencia. Datos extrados de la Sociedad de Tasacin S.A.4

ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIOAlborayaA partir del ao 2009 desciende.Precio m2 en Alboraya5Fig. 5. Variacin de precios en Alboraya. Datos extrados del Idealista.com

5ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYArea de estudio

6Fig. 6. Datos sociolgicos y demogrficos. Datos extrados del IVE.

6ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYASegmentacin

Zona huerta Zona industrial Zonas residenciales costa Zona centro Zona metro

Nuestra promocin en zona metro7Fig. 8. Mapa de segmentacin de Alboraya. E. propia.

7ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAHomogeneizacinViviendas plurifamiliares.

No se incluye precio de plaza de garaje.

No se incluye trastero.

No se incluye IVA.

No se incluyen gastos compraventa.88ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAEstudio de mercado de 2 manoZONA METRO.

Valor medio de 174.000 , precio unitario. El precio medio por m2, es de 1.816 . Metros construidos 96,3 m2.

ZONA CENTRO.

Valor medio de 212.541 de valor unitario.Precio medio es de 1.785,7 por m2.M2 construidos por vivienda es de 119,8 m2.

99ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAEstudio de mercado de 2 mano10Fig. 9, 10 y 11. Estudio de mercado .Datos extrados del www. idealista.com, www.fotocasa. com10ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nueva

21345611Fig. 12. Localizacin de las promociones. Datos extrados de Google.11ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nuevaNOMBRE PROMOCINPROMOTORZONADIRECCINTIPOLOGIACALIDADN VIVIENDAS A LA VENTA APROXIM.1ALBORADAVIVIENDAS JARDINMETROC/ de FranciscoPlurifamiliarMEDIA62EDIFICIO LA PAUGESINCO URBANAMETROAvda. de les cortes valencianesPlurifamiliarMEDIA73ALBORAYAGRUPOTURIAMETROAvda. de les cortes valencianesPlurifamiliarMEDIAS84EDIFICIO ARAGNSALVADOR VILACENTROAvda. AragPlurifamiliarMEDIAS355EDIFICIO CONSTITUCINARQUIHABITAT CENTROPlaza. ConstitucinPlurifamiliarMEDIAS56EDIFICIO CERVANTESVIDURAL S.LCENTROc/ CervantesPlurifamiliarMEDIAS4Destacar, que no existe mucha oferta. No hay promociones nuevas.12Tabla 7. Promociones. E. propia.12ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nueva

EDIFICO ALBORADASituacin. Avda. Divino Maestro- Esquina c/ raco de sant llorens.Promotor: Vivienda JardnREF.VIVIENDAPLANTA HABITACIONBAOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIO EUROS/M2plano 4tipo I3113831,53 167.400 4.405plano 4tipo I4113831,53 173.000 4.553plano 7tipo Ttico11si52,5344,72 182.500 3.474plano 5tipo Qtico21si87,472,54 317.100 3.628plano 1tipo E132si99,2982,41 296.460 2.986plano 1tipo E43299,2982,41 289.600 2.917plano 2tipo F132si99,2982,41 296.500 2.986plano 2tipo F23299,2982,41 274.500 2.765plano 2tipo F33299,2982,41 300.240 3.024plano 3tipo H132si9074,69 267.840 2.976plano 6tipo B132102,1997,19 287.100 2.809Valores medios82,23 259.295 3.32013Tabla 8. Alborada. Vinculada al anexo Edificio La Alborada. E. propia.13ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nuevaEDIFICIO LA PAUsituacin: C/ la pau esquina avda. cortes valencianespromotor: GesincoREF.VIVIENDAPLANTA HABITACIONESBAOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIO EUROS/M2plano 4tipo L31199,8077,11 226.100 2.324plano 4tipo L42199,8077,11 226.100 2.324plano 1tipo Q232si118,7479,1 239.300 2.397plano 1tipo Q332101,6179,1 231.800 2.322plano 2tipo J332101,6194,12 277.300 2.335plano 3tipo M432101,3480,54 236.200 2.324plano 3tipo M532101,3480,54 239.800 2.360plano 3tipo N33297,2880,32 235.500 2.323plano 3tipo N53297,2880,32 239.100 2.359plano 5tipo H232si111,6088,51 255.100 2.285plano 6tipo K dplex532si120,0095,12 470.000 3.916Valores medios99,80 261.482 2.479

14Tabla 9. Pau. Vinculada al anexo Edificio La Pau. E. propia14ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nueva

EDIFICIO ALBORAYAsituacin: avda. cortes valencianespromotor: grupoturiaREF.VIVIENDAPLANTA HABITACIONESBAOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIO EUROS/M2plano 5tipo C32162,7352,8 189.900 3.027plano 6tipo B32176,7465,6 196.000 2.554plano 7tipo C42162,7352,8 189.900 3.027plano 8tipo B42176,7465,6 196.000 2.554plano 9tipo Dtico2139 m271,958,4 259.000 3.602plano 10tipo Etico2159 m280,5670,3 289.000 3.587Valores medios71,9 219.967 3.05815Tabla 11. Alboraya. Vinculada al anexo Edificio Grupoturia. E. propia.15ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nueva

EDIFICIO ARAGONsituacin: C/ lepanto esquina paseo Aragnpromotor: grupo salvador VilaREF.VIVIENDAPLANTA HABITACIONESBAOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILESPRECIO EUROS/M2plano 1tipo H11150,7544,18162.874 3.209plano 1tipo H51150,7544,18179.101 3.529plano 4tipo P12280,3271,01302.128 3.761plano 4tipo P42280,3271,01321.541 e4.003plano 2tipo Q132112,1698,79448.956 4.002plano 2tipo Q532112,1698,79474.799 4.233plano 3tipo Dpb3250 m297,6587,07316.733 3.243plano 3tipo D13223m297,6587,07288.485 2.954plano 3tipo D23297,6587,07285.480 2.923plano 3tipo D43297,6587,07299.304 3.065Valores medios87,71307.940 3.49216Tabla 10. Aragn. Vinculada al anexo Viviendas de Avda. Aragn. E. propia. 16ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nueva

17Tabla 13. Constitucin. Vinculada al anexo Viviendas de Plaza Constitucin. E. propia.EDIFICIO PLAZA CONSTITUCINSituacin: Plaza Constitucin.Promotor: ArquihabitatREF.VIVIENDAPLANTA HABITACIONBAOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILES PRECIO EUROS/M2 plano 1tipo CPBPB3260102,5891,64265.000 2.583plano 2tipo Q4432112,1698,79340.000 3.031plano 2tipo Q5532112,1698,79340.000 3.031plano 4tipo D4planta 43297,6587,07240.000 2.457plano 4tipo D 5planta 53297,6587,07245.000 2.508plano 6tipo O1planta 13290,2380,14226.640 2.511Valores medios102,07276.106 268717ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nueva

EDIFICIO C/ CERVANTESSituacin: C/ Cervantes, 11Promotor: Vidural SL.REF.VIVIENDAPLANTA HABITACIONBAOSTERRAZAM2 CONSTM2 UTILES PRECIO EUROS/M2 plano 1tipo A1328m2131,95105,56296.000 2.243plano 1tipo B1328m3132,87106,3296.000 2.227plano 1tipo A2328m4131,95105,56303.000 2.296plano 1tipo B2328m5132,87106,3303.000 2.280plano 5tipo Ctico3218 m2109,4887,59420.000 3.836plano 6tipo Dtico3218 m2109,4887,59420.000 3.836Valores medios124,77339.666 2.78618Tabla 12. Cervantes. Vinculada al anexo Edificio C/Cervantes. E. propia.18ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAObra nueva19Fig. 13, 14 y 15. Estudio de mercado I. E. propia.M2 SEGN N DORMITORIOSPRECIO M2 SEGN N DORMITORIOSPRECIO UNITARIO SEGN N DORMITORIOS19ESTUDIO DE MERCADO DE ALBORAYAPataconaLa zona residencial Patacona

Caso particular en estos momentos. Precios han disminuido considerablemente. Numerosas viviendas, muchas promociones. Numerosas transacciones. Distinto de zona urbana.Posibles clientes de zona urbana, por condiciones.Grandes ofertas.

Ejemplo de precios de promocin:

VIVIENDAS1 DORM2 DORMATICOS 2 DORM3 DORMATICOS 3 DORMPRECIO MIN 160.000185.000250.000280.000380.000PRECIO MAX228.000237.000300.000350.000625.00020Tabla 15. Resumen precios promocin Banco Santander. (E. propia).20ESTUDIO DE ENTIDADES BANCARIASCondiciones exigidasBANCOSINTERESESPRODUCTOS FINANCIEROSCONDICIONES HIPOTECAGARANTIAS EXIGIDASSOLVENCIA.COMISIONESCAJA MURCIAeuribor+1,5Seguro de vida de los dos, Seguro de vivienda, Plan de pensiones y nmina o vinculacin.mx. 80% tasacin hipoteca 30 35 aos2 ultimas nminas, declaracin de la renta, vida laboral, valor vivienda en propiedad si hay, prestamos que se deban 30 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mnimo.Comisin apertura 1%. Comisin por desistimiento 0,5%BANCO DE VALENCIAeuribor+1,85 (contratando 6 de los productos financieros, cada uno rebaja el 10 %) revisin semestral comisiones apertura y cancelacin (aprox. 1%) comisiones parciales (0%)seguro de vida (50%), seguro vivienda, tarjeta 2000 al ao, domiciliacin nmina > 800 , plan de pensiones 600 /ao, 5 domiciliaciones, conjunto de productos: libreta ahorro, fondo inversin, banca electrnica, y depsito valores.mx. 80 % tasacin hipoteca 30 35 aos3 ltimas nominas, declaracin de renta, valor de la vivienda en propiedad si la hay, prstamos que se deban.30 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mnimo.Comisin apertura 1%. Comisin por desistimiento 0,50% 21Tabla 16. Entidades bancarias. (E. propia).21ESTUDIO DE ENTIDADES BANCARIAScondiciones exigidasBANCOSINTERESESPRODUCTOS FINANCIEROSCONDICIONES HIPOTECAGARANTIAS EXIGIDASSOLVENCIA.COMISIONESBANCAJAeuribor+1,30 seguro de vida, seguro de hogar, nomina y plan de pensionesMax. 80% tasacin hipoteca 30 o 35 aos 100% si hay aval2 ultimas nminas, declaracin de la renta, vida laboral, valor vivienda en propiedad si hay, prestamos que se deban 30 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mnimo.Comisin apertura 1 %. Comisin por desistimiento 0,50%, al sexto ao 0,25%.BANCO SANTANDEREuribor + 2,25 seguro de vida por 5 aos, seguro de hogar, y plan de pensionesMax. 80% tasacin hipoteca 30 o 35 aos 100% si hay aval2 ultimas nminas, declaracin de la renta, vida laboral, valor vivienda en propiedad si hay, prestamos que se deban 30 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca mnimo.Comisin apertura 1 %. Comisin por desistimiento 0,50%, al sexto ao 0,25%.CCMEuribor + 1, 25, serian las mejores condiciones, pero varan mucho dependiendo del nivel de ingresos y del % aportado a la hipotecaseguro de vida, seguro de hogar, y plan de pensiones, domiciliacin nominas, domiciliacin de dos recibos y tarjeta de crdito, seguro amortizacin prstamo, seguro proteccin pagos, clientes con antigedad de 5 aosMax. 80% tasacin hipoteca, 40 aos Max, siempre y cuando el titular no supere los 80 aos, 100% si hay aval 2 ultimas nominas, declaracin de la renta, vida laboral, prestamos que se deban40 % de los ingresos destinados a la hipoteca como mnimoComisin apertura 0,50%. Comisin por desistimiento 0,50% 2222ESTUDIO DE ENTIDADES BANCARIAS.

Destacar que:

Condiciones ms estrictas.Condiciones similares en todos.Exigen ms productos vinculados.Capacidad de ahorro de los clientes.Pocas hipotecas concedidas.Hipotecas de pequeas cantidades.Hipotecas vinculadas a viviendas habituales.

2323HIPOTESIS DEL PERFIL DEL CLIENTECliente tipoPareja joven entre 25-45 aos.Con ayuda familiar.Residentes de la poblacin o la comarca. (% pequeo de residentes en Valencia).Con uno o dos hijos.Estudios medios1 vivienda Vivienda de reposicin3 habitaciones con dos baos.Calidad media.Con zonas comunes.Con zonas terciarias y servicios cercanos.Cercana accesos y medios de transportes.Capacidad de ahorro.Capacidad de endeudamiento del 30 al 40 %.Ingresos fijos al mes. Min 2.500 .

2424DAFO COMERCIAL

OPORTUNIDADES-Poca oferta de viviendas econmicas en Alboraya pueblo.-Facilidad de ejecucin.-pocas promociones nuevas.

AMENAZAS

-Situacin econmica inestable de los compradores.

-Crisis econmica.

-Viviendas en Alboraya playa, con muy buenas condiciones econmicas.

-Cada de precios.

-ritmo de ventas actual bajo.

-Desarrollo de la zona parado.

-Falta de credibilidad bancaria.2525DAFO COMERCIAL

FORTALEZAS

-Alboraya es un pueblo con mucha demanda de viviendas.-El desarrollo de esa nueva zona, colegio nuevo, parque, etc. Situacin en general.-El terreno es de nuestra propiedad.-El nivel econmico del pueblo es medio-alto.

DEBILIDADES

-El terreno tiene una hipoteca.-Falta de imagen corporativa diferenciadora.-Concesin de pocos prestamos hipotecarios por parte de los bancos.-Dos promociones ms en la misma calle.-No hay diferenciacin caracterstica del producto en el mercado.

2626ANALISIS DE RIESGOS

EJEMPLO

8,5 = probabilidad + (coste x 60% + calidad x 10% + plazo x 30%) = 3+ (7 x 0,6 + 4 x 0,1 + 3 x 0,3)Fases del proyectoRiesgos identificadosPROBABILIDAD 1-10Calificacincuantificacin (puntuacin)60%10%30%COSTECALIDADPLAZOLicenciasAlargamiento del proceso762712,9Imprevistos 472710,5EjecucinIncumplimiento del proyecto568310,3Imprevistos en plazos762913,5Imprevistos en costes774513,1Incumplimiento de plazos de ejecucin663912,6FinanciacinFalta de prstamo promotor, bsqueda socio1094818,2VentaRedaccin del plan de marketing24214,9Desarrollo parado en la zona836110,7Cada de precios772111,7Competencia en alboraya55218,5Competencia en la patacona45217,5Ritmo lento de ventas992114,9Concesin de prstamo cliente65219,5Subida de tipo de inters63218,327Tabla 17. E. Propia.27VIABILIDADSupuestoEscritura el solar en enero 2008.Inicio proyecto bsico enero 2011.Proyecto de ejecucin, en mayo 2011.Comienzo de obra en septiembre de 2011, Plazo de ejecucin de 20 meses.Finaliza en marzo de 2013.Recepcin provisional, en abril 2013, y definitiva Junio 2013.Pagos referente solar, todos de una vez, en mismo mes de compra.Coste de construccin de 600 /m2 viviendas, garajes, 800 /m2 y 500 /m2 el resto.Certificaciones mensuales iguales a lo largo de toda la obra, 21 meses.Los gastos legales se pagan mas o menos, cuando se efectan los actos.Gastos y honorarios divididos de forma igual.El coste de las licencias, de Alboraya.Ningn prstamo promotor.Gastos financieros, por el prstamo del solar.No se tiene en cuenta el IAE.2828VIABILIDADEstructura de gastosGASTOS

SOLAR1.218.200,00 CONSTRUCCION2.920.979,36HONORARIOS FACULTATIVOS270.728,44GASTOS LEGALES289.549,81GASTOS DE GESTION140.983,73GASTOS DE COMERCIALIZACION145.213,24GASTOS FINANCIEROS300.000,00

TOTAL5.285.654,57

INGRESOS

VENTAS VIVIENDAS, GARAJES Y TRASTEROS

29 7.024.950,00Tabla 18. Se encuentra en el archivo Excel. V. Estudio econmico.Todos los datos y resultados de este apartado Viabilidad, se encuentran recogidos en el archivo. ...\entrega definitiva\viabilidad.xlsx

29VIABILIDADEscenario realistaVendemos 30 viviendas en 36 meses de promocin.ESCENARIO UD.VENTAS VIVIENDAS + GARAJES + TRASTEROS30PRECIO MEDIO VIVIENDA209.165PRECIO MEDIO (m2)2.500RITMO MEDIO DE VENTAS AL MES0,8330Tabla 19. Archivo Excel. Estudio econmico.* (Se encuentra en los Anexos de viabilidad: A-1,A-2,A-3 y A-4).* Vinculado al archivo Excel (Ventanas: cash-flow, estudio econmico, precio viv, venta).30VIABILIDADEscenario realistaCUENTA DE RESULTADOSEUROSTOTAL INGRESOS 7.024.950,00TOTAL COSTES(menos gastos financieros)4.985.654,57BAII2.039.295,43GASTOS FINANCIEROS300.000,00BAI1.739.295,43IMPUESTOS SOCIEDADES608.753,40BN1.130.542,03RATIO APARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOSTOTALRE(BAII/COSTE TOTAL)38,58%RE(BAI/COSTE TOTAL)32,91%MARGEN SOBRE VENTAS(BAI/VENTAS)24,76%REPERCUSION SUELO /VENTAS17,08%RPERCUSION SUELO/M2 EDIF.SOBRE RASANTE383,26RENTABILIDAD APARTIR DEL CASH-FLOWTOTALTIR23,09%VAN(5%)1.261.430,16 3131VIABILIDADEscenario pesimista Vendemos 1 vivienda cada dos meses, no vendemos todas las viviendasESCENARIOUD.VIVIENDAS + GARAJES + TRASTEROS18PRECIO MEDIO VIVIENDA209.165PRECIO MEDIO m22.500RITMO DE VENTAS MEDIO0,5032Tabla 20. Archivo Excel. Estudio econmico pesimista.* (Se encuentra en los Anexos de viabilidad: A-1,A-5,A-6 y A-7).* Vinculado al archivo Excel, (Ventanas: cash-flow pesimista, estudio econmico pesimista, precio viv, venta pesimista).

32VIABILIDADEscenario pesimistaCUENTA DE RESULTADOSEUROSTOTAL INGRESOS4.128.391,54TOTAL COSTES(menos gastos financieros)4.985.654,57BAII-857.263,02GASTOS FINANCIEROS300.000,00BAI-1.157.263,02IMPUESTOS SOCIEDADES-405.042,06BN-752.220,97RATIO APARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOSTOTALRE(BAII/COSTE TOTAL)-16,22%RE(BAI/COSTE TOTAL)-21,89%MARGEN SOBRE VENTAS(BAI/VENTAS)-28,03%REPERCUSION SUELO /VENTAS29,07%RPERCUSION SUELO/M2 EDIF.SOBRE RASANTE383,26-16,22%RENTABILIDAD APARTIR DEL CASH-FLOWTOTALTIR-26,56 %VAN(5%)-1.264.250,17 3333VIABILIDADEscenario optimistaESCENARIOUD.VIVIENDAS + GARAJES + TRASTEROS30PRECIO MEDIO VIVIENDA 234.264,80 PRECIO MEDIO m22.800RITMO DE VENTAS1,2534Tabla 21. Archivo Excel. Estudio econmico optimista.* (Se encuentra en los Anexos de viabilidad: A-8,A-9,A-10 y A-11).* Vinculado al archivo Excel, (Ventanas: cash-flow optimista, estudio econmico optimista, precio viv opt, venta optimista).Vendemos 1,25 viviendas al mes, vendemos toda la promocin en 24 meses.34VIABILIDADEscenario optimistaCUENTA DE RESULTADOSEUROSTOTAL INGRESOS7.777.944,00TOTAL COSTES(menos gastos financieros)4.985.654,57BAII2.792.289,43GASTOS FINANCIEROS300.000,00BAI2.492.289,43IMPUESTOS SOCIEDADES872.301,30BN1.619.988,13RATIO APARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOSTOTALRE(BAII/COSTE TOTAL)52,83%RE(BAI/COSTE TOTAL)47,15%MARGEN SOBRE VENTAS(BAI/VENTAS)32,04%REPERCUSION SUELO /VENTAS15,43%RPERCUSION SUELO/M2 EDIF.SOBRE RASANTE383,26RENTABILIDAD APARTIR DEL CASH-FLOWTOTALTIR34,42 %VAN(5%)1.903.460,10 3535CONCLUSIN

36INGRESOS7.024.950,00PRECIO SOLARGASTOSBENEFICIO50% 2.128.786,8 8.844.496,4 - 1.819.546,36 40% 1.857.573,6 7.717.683,6 - 692.733,59 30% 1.643.934,0 6.830.072,5 194.877,45 20% 1.479.780,0 6.148.059,9 876.890,07 15% 1.398.900,0 5.812.026,8 1.212.923,19 10% 1.326.000,0 5.509.148,3 1.515.801,70 5% 1.260.000,0 5.234.937,3 1.790.012,70 0% 1.200.000,0 4.985.654,6 2.039.295,43 -5% 1.140.000,0 4.736.371,8 2.288.578,16 -10% 1.086.000,0 4.512.017,4 2.512.932,62 -15% 1.037.100,0 4.308.852,0 2.716.098,04 -20% 992.580,0 4.123.884,2 2.901.065,82 -30% 902.226,0 3.748.489,3 3.276.460,68 -40% 839.109,6 3.486.258,8 3.538.691,16 -50% 780.445,2 3.242.525,1 3.782.424,85 Anlisis de sensibilidadSi el precio del solar, o nuestros gastos, varan en un 30 %, el proyecto no ser viable.Tabla 22. Anlisis de sensibilidad, variacin gastos. Vinculado al archivo Excel (Ventana: anlisis de sensibilidad Mod). ...\entrega definitiva\viabilidad.xlsx36CONCLUSIN

37GASTOS5.285.654,57PRECIO VENTASINGRESOSBENEFICIO50% 4.435,0 12.462.184,0 7.176.529,4640% 3.869,9 10.874.468,1 5.588.813,4830% 3.424,9 9.623.795,1 4.338.140,5620% 3.082,9 8.662.817,1 3.377.162,5215% 2.914,4 8.189.335,5 2.903.680,8910% 2.762,5 7.762.569,8 2.476.915,185% 2.625,0 7.376.197,5 2.090.542,930% 2.500,0 7.024.950,0 1.739.295,43-5% 2.375,0 6.673.702,5 1.388.047,93-10% 2.262,5 6.357.579,8 1.071.925,18-15% 2.160,6 6.071.313,0 785.658,47-20% 2.067,9 5.810.687,4 525.032,82-30% 1.879,6 5.281.743,8 -3.910,79-40% 1.748,1 4.912.252,5 -373.402,08-50% 1.625,9 4.568.823,8 -716.830,81Si el precio de venta, o nuestros ingresos varan un 20 %, hacia abajo, el proyecto no ser viable.Anlisis de sensibilidadTabla 22. Anlisis de sensibilidad, variacin ingresos. Vinculado al archivo Excel (Ventana: anlisis de sensibilidad Mod). 37CONCLUSIN

38El proyecto es viable, bajo estas condiciones:

-El solar tiene una buena ubicacin.-La competencia no es demasiado importante.-El cliente potencial tiene unas condiciones bancarias mas rgidas, pero no imposibles.-El producto se puede mejorar con respecto a la competencia.Los riesgos son:Bajo ritmo de ventasFalta de financiacin, falta de prstamo promotor. Bsqueda de otro mtodo de financiacin. Y en cuanto a la viabilidad econmica, el proyecto es rentable en dos de los escenarios planteados, y fijndonos en el escenario pesimista, existen distintas soluciones.

Tambin se debera tener en cuenta la actual coyuntura:

-Los bancos que no conceden los prstamos.-El bajo ritmo de ventas en general.-La bajada de precios de las viviendas, debido a los activos que ofrecen los mismos bancos.

38BIBLIOGRAFA.39

Mi trabajo principalmente est apoyado con los apuntes y el temario impartido en el mster.

De los libros:Viabilidad econmica de promociones inmobiliarias. Marketing inmobiliario. Ed. UPV. M Carmen Llinares Milln.

Aunque tambin me he apoyado en diversas webs, de donde he extrado la informacin:

Idealista.comFotocasa.comSociedad de Tasacin S.A (web.st-tasacion.es)IVE, Instituto Valenciano de la edificacin (www.five.es)Banco de datos municipal.(www.pre.gva.es/argos/bdmun)Instituto Nacional de estadstica. (www.ine.es)Ayuntamiento de Alboraya. (www.alboraya.org)39