PROMOCIÓN INMOBILIARIAUNIDAD I. EL BIEN RAÍZ

I. EL BIEN RAÍZ

El bien raíz o o propiedad raíz, según el código civil, señala que es todo lo que está dentro de las colindancias de la propiedad.Según el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) el bien raíz lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.

Entendiendo por terreno como una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra, y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular en México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras leyes.

http://www.indaabin.gob.mx/glosario_terminos/glosario_b.htm

Bien inmueble: Aquello que en sí mismo tiene el complemento de la perfección en su propio género, o lo que es objeto de la voluntad, la cual ni se mueve ni puede moverse sino por el bien, sea verdadero o aprehendido falsamente como tal. Tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, así como los derechos a los cuales atribuye la ley esta consideración.

a) Conceptos Generales

Tenencia de la tierra: Según la

Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas, Glosario de términos sobre asentamientos humanos, se define como la ocupación y posesión actual y material de una determinada superficie de la tierra. Es el conjunto de disposiciones legales que establecen los actos constitutivos de la posesión, los requisitos conforme a los cuales debe ejercerse y los derechos y obligaciones que generan.

REGÍMEN SE PROPIEDAD1. Propiedad privada2. Propiedad pública3. Propiedad social

1. Propiedad privada

Es aquélla que se refiere el Código Civil Federal en materia común y para toda la República en materia federal establece, en su artículo 830 que "El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes".De esta manera, se considera que existen dos tipos de limitaciones: la expropiación por causa de utilidad pública y las modalidades que dicte el interés público.En cuanto a la capacidad para ser titular de la propiedad privada, la fracción I de este artículo 27 establece que "sólo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las sociedades mexicanas, tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesorios o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas". Sin embargo, en los párrafos siguientes se presentan algunas consideraciones con respecto a la propiedad en el caso de los extranjeros. http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/84/art/art9.htm#N2

2. Propiedad pública

Según González Oropeza es el derecho real ejercido por entidades públicas con personalidad jurídica sobre bienes de dominio público. El Estado goza, al igual que los particulares de derechos de propiedad cuyas características le son otorgadas en atención a la naturaleza del titular, de la relación entre el titular y el bien y del bien en sí mismo.Las características que distinguen a la propiedad pública de la propiedad privada son que los bienes de propiedad pública están fuera del comercio, es decir, son inalienables, imprescriptibles, inembargables y los particulares no pueden deducir acciones reivindicatorias.El patrimonio nacional se compone de bienes de dominio público y bienes de dominio privado de la Federación, que están regulados por la Ley General de Bienes Nacionales.

http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/84/art/art9.htm#N2

3. Propiedad social

Se comprende a la propiedad ejidal y la propiedad comunal. En esta parte se alude al concepto de ejido y de comunidad.El ejido comprende las tierras, bosques y aguas que se concedían a los núcleos de población, a través de expropiaciones hechas por el Gobierno Federal. La característica de los ejidos es que éstos se otorgaban en propiedad a los núcleos beneficiados, siendo inalienables, imprescriptibles, inembargables e intrasmisibles, es decir, no se podían enajenar, ceder, arrendar, hipotecar o gravar en todo o en parte, ya que su destino era el sostenimiento de los miembros del núcleo, y que trabajaran personalmente la tierra.

3. Propiedad social…

Por comunidad se entiende las comunidades agrarias indígenas que resultaron privadas de su capacidad legal para poseer y administrar bienes raíces por la ley de desamortización de 1856 ya señalada, misma ley que permitió que un gran número de estas comunidades perdieran sus bienes comunales, que venían disfrutando desde tiempos remotos. Por esta razón, se considera que a las comunidades agrarias no se les ha dotado de tierras sino que se les restituye lo que por naturaleza e historia les pertenece.

http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/84/art/art9.htm#N2

Uso de suelo: tierra, territorio, superficie de la tierra considerada en función de sus cualidades productivas así como sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento, se le clasifica o distingue según su ubicación como urbano, suburbano o rural.

Densidad: COS (Coeficiente de ocupación del suelo)

Intensidad: CUS (Coeficiente de utilización del suelo)

COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS) Y COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS)

En la zonificación se determinan el número de niveles permitidos y el porcentaje del área libre en relación con la superficie del terreno.El coeficiente de ocupación del suelo (COS), se establece para obtener la superficie de desplante en planta baja, restando del total de la superficie del predio el porcentaje de área libre que establece la zonificación. Se calcula con la expresión siguiente:COS = 1 - % de área libre (expresado en decimales) / superficie total del predioLa superficie de desplante es el resultado de multiplicar el COS, por la superficie total del predio.El coeficiente de utilización del suelo (CUS), es la relación aritmética existente entre la superficie total construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del terreno. Se calcula con la expresión siguiente:CUS = (superficie de desplante x número de niveles permitidos) / superficie total del predio.La superficie máxima de construcción es el resultado de multiplicar el CUS por la superficie total del predio.

Mercado: arte de acumular, ordenar, clasificar, analizar, interpretar y organizar datos, tanto cuantitativos como cualitativos, descripción que se obtiene de fuentes directas o indirectas, sean internas o externas. En valuación es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio, el concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios al ser intercambiados entre compradores y vendedores, cada parte corresponderá a las relaciones de oferta y demanda.

Competitividad: es la capacidad que tiene la empresa inmobiliaria de obtener rentabilidad en el mercado en relación a sus competidores. La competitividad depende de la relación entre el valor y la cantidad del producto ofrecido y los insumos necesarios para obtenerlo (productividad), y la productividad de los otros oferentes del mercado. La ganancia o provecho es lo que tiende a provocar la competencia, y el provecho excesivo tiende a crear una competencia ruinosa

Oferta: es la cantidad de bienes que desean vender los oferentes o vendedores en un precio determinado. Cuanto más alto es éste, mayor es la cantidad ofrecida.

Demanda: es la cantidad de bienes que desean adquirir los compradores o consumidores en un precio determinado. Mas cuanto menor sea éste, mayor es la cantidad demandada.

Costo: es la cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien o artículo. En el caso de bienes raíces, la cantidad de dinero que se necesitó para construir determinado inmueble.

Precio: es la cantidad de dinero que se paga por determinado producto.

Valor: es la cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un inmueble (u otro producto) y que puede diferir el precio que se pague por él, ya sea un precio bajo o alto, e independientemente del costo, ya sea que halla costado más o menos de la cantidad en que podría venderse.

Avalúo: dictamen técnico practicado por una persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor del mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características físicas y urbanas de la zona en que se ubica; así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que pasmado en un documento reúna los requisitos en forma y contenido establecidos en el manual establecido.

1. En relación con la tierra

- Localización-Tamaño y medidas del lote- Topografía y clima- Condiciones del suelo y subsuelo: recursos naturales, uso de suelo permitido.- Disponibilidad de servicios y tipo de éstos (Infraestructura)

b) Análisis Diagnóstico

2. En relación con las construcciones

-Tipo de construcción en relación al lote: referente a sistemas constructivos, materiales, CUS y COS

- Calidad y durabilidad: referente a los acabados e instalaciones (mano de obra, los materiales) y vida útil del edificio (deptos, fábricas, hoteles y teatros 50; casa hab, edif. agrícolas, estacionamientos, tiendas 60; bancos, casas un nivel, oficinas y bodegas 67)- Funcionalidad: referente a las áreas según uso, circulaciones, accesos, ergonometría, mantenimiento etc.- Estilo y Estética: implica diseño y conceptualización según su referente cultural; es decir, corriente, movimiento y estilo arquitectónicos.

- Concordancia con el vecindario: referente a la imagen urbana, impacto en el espacio público.

- Servicios que proporcionan a sus habitantes: en habitacional son los indivisos, en comercial es el giro.

3. Diversos

-Tipo de propiedad raíz (comercio, habitación, industria, etc.)

- Calidad dentro de su tipo: ¿qué ofrece diferente en el mercado, cómo lo ofrece? Ventajas y desventajas

- Cantidad dentro de su tipo: ¿cuántos más hay en el mercado? competencia

Imagen Urbana

Es entendida como el pensamiento subjetivo de los modos de vida, prácticas culturales e identidades, expresa un esquema de comunicación entre las distintas comunidades que la integran; es decir, la imagen urbana se proyecta como un lenguaje de enunciación pública.

Los imaginarios urbanos son construcciones sociales e históricas que llevan a la creación continua e indeterminada de figuras, formas e imágenes de la ciudad. A través de ellos se busca aprehender y comprender las características y atributos reales e irreales de la ciudad y vida urbana. (Fuentes, op. cit.: 9.)

Imaginarios Urbanos

Los imaginarios urbanos son generados por los propios ciudadanos a partir de susideas y representaciones de la ciudad, a partir de sus relaciones con ésta, a partirde las formas en que la habitan y practican su condición urbana. Inmateriales eirrepresentables, los imaginarios pueden rastrearse en los objetos, las arquitecturasy las formas urbanas, pueden sedimentarse en el habla o en los ritualesciudadanos, y aparecer en los graffiti, en las fotografías domésticas y familiares, enlos escaparates o a través de los media, pero difícilmente se les puede asignar unaimagen única, se resisten a ella y se modelan escapando a cualquier representaciónúnica y concluyente de sí mismos.

http://www.fundaciotapies.org/site/IMG/pdf/ndp_cast-3.pdf