Unidad5 valoraciones perito
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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
UUNNIIDDAADD 55
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1. EL VALOR CATASTRAL.
2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN.
3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1
1. EL VALOR CATASTRAL.................................................................................................................. 1-1 1.1 CRITERIOS Y LÍMITES DEL VALOR CATASTRAL................................................................................. 1-4
1.1.1 Límites del valor catastral. ..................................................................................................... 1-5 1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales. .................................................................... 1-5
1.2 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS...................................................................... 1-6
1.2.1 El procedimiento de valoración colectiva. ............................................................................. 1-6 1.2.1.1 Definición de las áreas económicas homogéneas. .............................................................................. 1-7 1.2.1.2 Estudio de mercado. ........................................................................................................................... 1-8 1.2.1.3 Fijación de los valores básicos del suelo y de la construcción. .......................................................... 1-9
1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoración catastral. .............................................................. 1-10 1.2.2.1 Definiciones en relación con la valoración del suelo. ...................................................................... 1-10 1.2.2.2 Definiciones en relación con la valoración de las edificaciones. ..................................................... 1-11
1.2.3 La valoración del suelo. ....................................................................................................... 1-12 1.2.3.1 Cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo. .................................................................... 1-13 1.2.3.2 Cálculo del Valor Repercusión Básico en polígono (VRB). ............................................................ 1-14
1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtención del Valor de Repercusión Básico en polígono........ 1-15 1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo. ...................................................................................... 1-15
1.2.4 La valoración de la construcción. ........................................................................................ 1-19 1.2.4.1 Cálculo del módulo básico de la construcción. ................................................................................ 1-20 1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría ........................................................................... 1-21
1.2.5 Coeficientes correctores de la construcción......................................................................... 1-24 1.2.5.1 Coeficiente H, antigüedad. ............................................................................................................... 1-25 1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservación. ............................................................................................. 1-26
1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las construcciones.................................... 1-27 1.2.6.1 Coeficiente J, depreciación funcional o inadecuación...................................................................... 1-28 1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores. .................................................................................. 1-28 1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. ..................................................................... 1-28 1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. ......................... 1-29 1.2.6.5 Coeficiente N, apreciación o depreciación económica..................................................................... 1-30
1.3 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES RÚSTICOS.................................................................... 1-31
1.3.1 Procedimiento actual del cálculo del valor catastral........................................................... 1-32
2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN. ................................................................................................... 2-1 2.1 MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES. ........................................................... 2-3 2.2 VALORACIÓN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN.................................................................. 2-5
2.2.1 Valoración del suelo no urbanizable a efectos de expropiación. ........................................... 2-5 2.2.2 Valoración del suelo urbanizable a efectos de expropiación. ................................................ 2-6
2.2.2.1 Valoración del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados.................................................... 2-6 2.2.2.1.1 Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales................................................... 2-7
2.2.2.2 Valoración del suelo urbanizable no incluido en ámbitos delimitados............................................... 2-7 2.2.3 Valoración del suelo urbano. ................................................................................................. 2-8
2.2.3.1 Valoración del suelo urbano sin urbanización consolidada................................................................ 2-8 2.2.3.2 Valoración del suelo urbano consolidado........................................................................................... 2-9
2.3 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN. ........................................ 2-11
2.3.1 Valoración de las edificaciones............................................................................................ 2-12 2.3.2 Valoración de las instalaciones............................................................................................ 2-12
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
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3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES................................................................................ 3-1 3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. ............... 3-1
3.1.1.1 Imputación de rentas inmobiliarias. ................................................................................................... 3-2 3.1.1.2 Ganancias y pérdidas de patrimonio................................................................................................... 3-3
3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el patrimonio............................................... 3-4 3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales...................... 3-5 3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ........................... 3-6
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-1
1. EL VALOR CATASTRAL.
La valoración catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos
valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributación).
La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidirá
con su valor catastral.
El valor catastral es un dato a tener en cuenta a la hora de calcular el valor
de los bienes a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
La formación del valor catastral esta condicionada por una serie de principios:
• Principio de justicia.
Los bienes inmuebles más apreciados en el mercado inmobiliario
deberán tener un mayor valor catastral.
• Principio de objetividad.
La valoración de un inmueble deberá ser obtenida de acuerdo con
un procedimiento regulado.
• Principio de correlación con el mercado.
El valor catastral de un inmueble deberá tener una relación
directa con el valor de mercado.
El valor de mercado es un valor teórico obtenido a partir de
valores medios de mercado, y es la resultante del análisis de un
determinado número de “testigos”.
• Principio de coordinación con otras áreas del territorio.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-2
El hecho de utilizar el valor catastral para determinar la base
imponible de algunos tributos hace que sea necesaria una
coordinación al objeto de evitar desigualdades impositivas por
razón del territorio.
El valor catastral de un inmueble estará formado por la suma del valor catastral
del suelo más el valor catastral de las construcciones.
El mecanismo utilizado para la valoración catastral está pensado para la
valoración masiva de inmuebles pero también se puede reducir el ámbito de la
valoración a un sector o zona determinada.
El procedimiento de valoración se realiza mediante la aprobación de una
ponencia de valores y la aplicación a cada inmueble concreto de los módulos y
coeficientes previstos atendiendo a las distintas circunstancias que se den en el
inmueble.
La ponencia de valores consiste en un documento administrativo que contiene:
• Las conclusiones de los estudios de mercado.
• La delimitación del suelo (urbano, rústico).
• Los valores básicos del suelo y construcción.
• Los coeficientes correctores.
Las ponencias de valores tienen ámbito municipal y pueden ser:
• Totales, se extienden a la totalidad de los inmuebles de una
clase (urbanos, rústicos, de características especiales).
• Parciales, contienen los datos para valorar los inmuebles de una
misma clase pero correspondientes a una o varias zonas, o
polígonos.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-3
• Especiales, afectan exclusivamente a uno o varios grupos de
inmuebles de características especiales.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-4
1.1 Criterios y límites del valor catastral.
Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes
criterios:
• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que
afecten al suelo y su aptitud para la producción.
• El coste de ejecución material de las construcciones, los
beneficios de la contrata, los honorarios profesionales y tributos
que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad
edificatoria, así como el carácter histórico artístico u otras
condiciones de las edificaciones.
• Los gastos de producción y beneficios de la actividad
empresarial de promoción, o los factores que correspondan en
los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
• Las circunstancias y los valores de mercado.
Esto se hace mediante la aplicación de coeficientes. El coeficiente
de referencia al mercado está fijado en el 0,5.
• Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-5
1.1.1 Límites del valor catastral.
El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.
Se entiende por valor de mercado el precio más probable por el cual se
podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.
En los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor
catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.
Son ejemplo de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente
los inmuebles acogidos a un sistema de protección oficial, o los inmuebles en
régimen de arrendamiento protegido.
1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales.
A los efectos de las valoraciones catastrales se entiende por inmueble “la parcela
o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal
y cerrada por una línea poligonal que delimita, el ámbito espacial del derecho
de propiedad.
También tendrán la consideración de bien inmueble los diferentes elementos
privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-6
1.2 El valor catastral de los inmuebles urbanos.
El valor catastral de los inmuebles urbanos está compuesto por la suma del valor
catastral del suelo más el valor catastral de la construcción.
Para el cálculo del valor catastral de los inmuebles urbanos se tendrán en
cuenta determinados criterios de graduación como son: la localización, el
coste de ejecución material de las construcciones, los gastos de producción y
beneficios de la actividad empresarial, las circunstancias y valores de
mercado.
Existen dos formas de realizar la valoración catastral de los inmuebles urbanos:
• La valoración colectiva.
Se valoran los inmuebles de una misma clase.
• La valoración individualizada.
1.2.1 El procedimiento de valoración colectiva.
La valoración colectiva puede tener carácter general (se valora la totalidad de
los inmuebles de una clase que existen en el municipio), carácter parcial (se
valoran inmuebles de una misma clase correspondiente a una zona o a polígonos
discontinuos).
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-7
En el proceso de valoración se pueden distinguir las siguientes fases:
• Definición de las áreas económicas homogéneas.
Previa la delimitación del suelo de naturaleza urbana.
• Estudio de mercado.
• Fijación de los módulos básicos del suelo y la construcción.
Una vez delimitado el suelo de naturaleza urbana y realizados los
correspondientes estudios de mercado se procede a la elaboración y
aprobación de la ponencia de valores.
La ponencia de valores se elabora por la Oficina de Valoración Catastral.
1.2.1.1 Definición de las áreas económicas homogéneas.
Las áreas económicas homogéneas están formadas por zonas geográficas en las
que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su
componente construcción tienen una similitud en sus características.
Se han establecido siete áreas económicas homogéneas.
Ver el apartado 1.2.3.1.
La Oficina de Valoración Catastral deberá fijar el nivel a que corresponde cada
una de las distintas áreas económicas homogéneas en las que ha dividido el
territorio de un municipio.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-8
Estas áreas se podrán dividir en polígonos de valoración. Los criterios para
creación de polígonos son:
• Coherencia urbanística y tipología de la construcción.
• Circunstancias o peculiaridades del mercado.
• Circunstancias de carácter económico social.
Esta división se realiza a efectos de poder fijar coeficientes
correctores.
1.2.1.2 Estudio de mercado.
La elaboración de la ponencia de valores implica la realización de un estudio de
mercado de los distintos polígonos.
El estudio de mercado se realizará analizando:
• Las características físicas y urbanas del municipio, el nivel socio
económico y situación urbanística.
• Las compraventas de edificaciones realizadas, el mercado de
alquiler, los gastos y beneficios de las promociones realizadas.
• La situación, por zonas de la oferta y la demanda de inmuebles.
El estudio de mercado incluirá un desglose de los valores de mercado, del suelo,
y de las construcciones obtenidos de las distintas muestras utilizadas.
Respecto del suelo se obtendrá el valor de repercusión (euros/m2 construido).
Respecto a las edificaciones se obtendrá su valor mediante método de reposición,
teniendo en cuenta el uso, la calidad y el carácter histórico cultural, depreciándose,
cuando proceda en función de la antigüedad y el estado de conservación.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-9
También incluirá una comparación entre el valor catastral actual de las muestras
y el valor de mercado obtenido fijando la desviación que exista.
Esto se hace a efectos de analizar el cumplimiento del requisito que señala que del
valor catastral deberá tener una relación directa con el valor de mercado.
En la ponencia de valores se recogerán las correcciones a realizar para mantener la
correlación, que actualmente se fija en el entorno del 50%,
1.2.1.3 Fijación de los valores básicos del suelo y de la construcción.
Al ser el valor catastral un valor fiscal que atiende a unos principios de
uniformidad y coordinación es necesario el establecimiento de unos
procedimientos al objeto de lograr una uniformidad en los valores catastrales.
Para ello el valor de mercado obtenido por la Oficina de Valoración Catastral se
“modula” de acuerdo con las directrices que se establezcan para la
coordinación nacional de valores.
Los valores catastrales oscilarán dentro de una banda de coeficientes establecida
reglamentariamente.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-10
1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoración catastral.
1.2.2.1 Definiciones en relación con la valoración del suelo.
Valor de Repercusión Básico en polígono (VRB)
Representa el valor más característico o del definido por el planeamiento
conforme al uso y tipología edificatoria.
Valor Unitario Básico (VUB).
Se obtiene considerando la edificabilidad de la parcela tipo a partir del VRB por
aplicación de la siguiente fórmula:
VU = VR0 * E0 + VR1* E1 + VR2* VR2 +….
VU = Valor unitario en euros/m2 VR = Valores de repercusión diferenciados por usos en euros/m2 de construcción. E = Edificabilidades diferenciadas por usos en m2 de construcción por m2 de suelo.
Valor de repercusión en calle tramo de calle, zona o paraje (VRC)
Se obtiene atendiendo a sus características urbanísticas corrigiendo el Valor de
Repercusión Básico considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de
cada calle, zona, o paraje:
• Localización respecto de los diferentes focos de atracción.
• Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en
relación con el resto de la ciudad.
• Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.
• Dinámica del mercado inmobiliario.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-11
• Especificidad de la oferta o moda de la demanda.
1.2.2.2 Definiciones en relación con la valoración de las edificaciones.
Módulo Básico de Construcción.
Cada área económica homogénea tendrá asignado un Módulo Básico de
Construcción que se valora en euros/m2.
Al módulo básico de construcción se le aplicará un coeficiente por uso, clase,
modalidad y categoría de la edificación de donde resulta un valor en euros/m2
para cada tipo de construcción.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-12
1.2.3 La valoración del suelo.
A nivel nacional se fija el valor del producto inmobiliario (suelo más construcción).
Este valor se fija después de haber realizado el correspondiente estudio de
mercado por parte de la Dirección General del Catastro, se conoce con el
nombre de Módulo M.
Este valor estará vigente mientras no se modifique sustancialmente la situación
del mercado inmobiliario.
El último valor fijado corresponde al año 2002 y asciende a 811,37 euros/metro2.
El valor del módulo M está expresado euros por metro cuadrado construido
equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una
categoría edificatoria media en un municipio de características medias.
Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor
del suelo más el valor de la construcción, desde el módulo M se procede a la
obtención de los módulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la
construcción.
El módulo del valor del suelo se llama Módulo Básico de Repercusión del suelo.
(MBR).
El módulo del valor de la construcción se llama Módulo Básico de Construcción
(MBC).
Los valores de estos módulos (MBR Y MBC) se diversifican en función de las áreas
económicas homogéneas mediante la aplicación de un coeficiente conocido
como factor de localización para el módulo MBR (suelo) y factor de construcción
para el módulo MBC (construcción).
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-13
Los valores que tienen los coeficientes “factor de localización” y “factor de
construcción” están fijados reglamentariamente.
1.2.3.1 Cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo.
Para el cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo se utilizará la
siguiente fórmula:
MBR = 0,21 * M* Fs
MRB = Módulo básico de repercusión del suelo. M = Módulo M (811,37) Fs = Coeficiente del factor localización.
El Módulo Básico de Repercusión del suelo se diversifica en función de las áreas
económicas homogéneas mediante la aplicación de un coeficiente conocido
como factor de localización. Los valores de este coeficiente se fijan por la
Dirección General del Catastro.
Ver en el apartado 1.2.1.1 el concepto de área económica homogénea.
Valores del coeficiente factor de localización.
Nivel de área Valor 1 2,80 2 2,00 3 1,45
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-14
4 1,00 5 0,55 6 0,33 7 0,18
El valor obtenido se conoce por las siglas MBRi
EJEMPLO
Calcular el valor del módulo MBR, correspondiente a un inmueble situado en
un área económica homogénea de nivel 6.
SOLUCIÓN
El valor del módulo MBR se obtiene aplicando la fórmula.
MBR = 0,21 * M* Fs
MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23
1.2.3.2 Cálculo del Valor Repercusión Básico en polígono (VRB).
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-15
El Valor de repercusión Básico en cada Polígono de un área económica homogénea se
obtiene aplicando al MRBi (módulo básico de repercusión del suelo multiplicado por el
factor de localización) determinados coeficientes correctores.
Ver en el apartado 1.2.2.1. el concepto de VRB.
1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtención del Valor de
Repercusión Básico en polígono.
Atendiendo a las características de la parcela se pueden aplicar los siguientes
coeficientes:
Coeficiente A (Parcelas con varias fachadas a la vía pública que forman esquina).
Se aplicará el coeficiente 1,10 cuando tenga dos fachadas.
Se aplicará el coeficiente 1,15 cuanto tenga tres o más fachadas.
Coeficiente B (Parcelas con longitud de fachas inferior a la mínima establecida por el
planeamiento).
Se aplicará el coeficiente señalado en la ponencia de valores que en ningún
caso puede ser inferior a 0,60
1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-16
El Valor de Repercusión Básico en Polígono (VRB) calculado debe oscilar entre los
valores fijados reglamentariamente en función del uso del suelo.
Son usos del suelo: (residencial (V), industrial (I), oficinas (X), comercial
(C), turismo (T).
Al establecer un margen de variación se consigue que las valoraciones realizadas
por las distintas oficinas catastrales se ajusten a unos tramos que evitan los riesgos
de desigualdades en el trato fiscal.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-17
Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo
MÁXIMOS SEGÚN USOS DEL SUELO MÍNIMOS CUALQUIER USO Residencial Industrial Oficinas Comercial Turístico
1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8 2V 300 2I 150 2X 750 2T 785 2T 465 10 3V 250 3I 150 3X 630 2C 670 3T 405 12 4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14 5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16 6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18 7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20
Explicación:
El primer dígito identifica cada una de las áreas económicas homogéneas. El segundo dígito identifica el uso del suelo. Los tres siguientes es un coeficiente porcentual, para su aplicación hay que dividirlo por 100 Los dígitos de la última columna es un coeficiente porcentual, para su aplicación hay que dividirlo por 100.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-18
EJEMPLO
Calcular entre que importes puede oscilar el valor de repercusión del suelo
correspondiente a un solar de uso residencial perteneciente a un área
económica homogénea de nivel 6.
SOLUCIÓN
En primer lugar se obtiene el MBR aplicando la fórmula.
MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23
Limite superior de la banda.
56,23 X (175/100) = 98,40
Límite inferior de la banda.
56,23 X (18/100) = 10,12
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-19
1.2.4 La valoración de la construcción.
El valor de la construcción se obtiene multiplicando la superficie construida por el
valor unitario.
Se entiende por superficie construida la comprendida en el polígono definido
por la línea exterior de la edificación. Los balcones y terrazas que estén
cubiertos se computarán al 50%, salvo que estén cerrados por tres de sus
cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%.
Ver el concepto de superficie construida en el apartado 1.1.3.7. de la Unidad
1.
Para obtener el valor unitario se seguirán los siguientes pasos:
• Obtención del Módulo Básico de Construcción modulado por el
factor de construcción.
Ver el apartado 1.2.3. de esta Unidad.
Ver el apartado 1.2.4.1. de esta Unidad.
• Aplicación del coeficiente que por uso, clase, modalidad y
categoría le corresponda.
Ver el apartado 1.2.4.2. de esta Unidad.
De las anteriores operaciones resultará un precio en euros/m2.
El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie
construida por el precio obtenido y por determinados coeficientes.
Ver el apartado 1.2.5. de esta Unidad.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-20
Vc = m2 construidos * MCBi * Coeficientes correctores. Vc = Valor de la construcción MCBi = Módulo básico de repercusión construcción una vez corregido por la aplicación de coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría.
1.2.4.1 Cálculo del módulo básico de la construcción.
Para el cálculo del módulo básico de construcción (MBC) se utilizará la siguiente
fórmula:
MBC = 0,50 * M* Fc MRC = Módulo básico de construcción. M = Módulo M (811,37). Fc = Coeficiente de construcción.
El factor de construcción diversifica el valor del módulo básico de construcción
atendiendo a las distintas áreas económicas homogéneas.
Los valores de este factor se fijan por la Dirección General del Catastro.
Valores del coeficiente factor construcción
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-21
Nivel de área Valor 1 1,30 2 1,20 3 1,10 4 1,00 5 0,95 6 0,90 7 0,80
El valor obtenido se conoce por las siglas MBCi
1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría
Obtenido el módulo básico de construcción que corresponde a un área
económica homogénea sobre él se aplica el coeficiente por uso, clase,
modalidad y categoría de la edificación.
Existen 10 usos:
• 1.- Residencial.
• 2.- Industrial.
• 3.- Oficinas.
• 4.- Comercial.
• 5.- Deportes.
• 6.- Espectáculos.
• 7.- Ocio y hostelería.
• 8.- Sanidad y Beneficencia.
• 9.- Culturales y religiosos.
• 10.- Edificios singulares.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-22
Dentro de cada uso pueden existir diversas clases y dentro de cada clase
pueden existir modalidades, cada modalidad se desglosa en nueve categorías
en función del nivel arquitectónico de la construcción.
Por cada categoría se indica el coeficiente a aplicar.
1.- Residencial. (uso)
1.1. Viviendas colectivas de carácter urbano. (clase)
1.1.1. Edificación abierta (modalidad)
1.1.2. En manzana cerrada.
1.1.3. Garajes trasteros y locales en estructura
1.2. Viviendas unifamiliares de carácter urbano.
1.2.1. Edificación aislada o pareada.
1.2.2. En línea o manzana cerrada.
1.3. Edificación rural.
1.3.1. Uso exclusivo de vivienda.
1.3.2. Anexos.
En el R. D.1020/1993 se contiene todo el desarrollo de los usos a la vez que se indica
el porcentaje a aplicar por cada categoría de las modalidades.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-23
A efectos didácticos se desarrolla únicamente el uso uno, la tabla completa se
encuentra en el R. D. 1020/1993 de 25 de Julio.
TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍAS CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1.1. 1.1.1. 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 1.1.2. 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 1.1.3. 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20 1.2. 1.2.1. 2.15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 1.2.2. 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 1.2.3. 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35 1.3. 1.3.1. 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 1.3.2. 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20
EJEMPLO
Calcular el valor unitario aplicable a una construcción calificada de uso
residencial en manzana cerrada (1.1.2.), categoría 8, que de acuerdo con los
datos obtenidos de la Ponencia de Valores se encuentra clasificada en el
nivel de área 6.
Se tomará como valor del Módulo M 811,37 euros.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-24
SOLUCIÓN
En primer lugar se obtiene el MBC aplicando la fórmula.
MBC = 0,50 X 811,37 X 0,90 = 365,12
Al ser el nivel de área 6 el coeficiente del factor de localización procede aplicar el coeficiente
0,90
A continuación se aplica el coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría
de la edificación.
365,12 X 0,60 = 219,07
De acuerdo con la tabla le corresponde el coeficiente 0,60
Valor unitario..................................................................................... 219,07
1.2.5 Coeficientes correctores de la construcción.
Sobre el valor unitario obtenido se aplicarán los siguientes coeficientes
correctores:
• Coeficiente corrector por antigüedad de la construcción
(coeficiente H).
• Coeficiente corrector por estado de conservación (coeficiente
I).
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-25
1.2.5.1 Coeficiente H, antigüedad.
Este coeficiente pondera: la antigüedad, el uso predominante, y la calidad
constructiva.
Se aplica de acuerdo con la siguiente tabla:
Uso 1º Uso2º Uso 3º Años Categorías Categorías Categorías 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5-9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88 10-14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,87 15-19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69 20-24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61 25-29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54 30-34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49 35-39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44 40-44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39 45-49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35 50-54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32 55-59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29 60-64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26 65-69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,30 0,22 70-74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22 75-79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20 80-84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19 85-89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18 90-más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
El uso 1º comprende los siguientes usos: Residencial, oficinas, edificios singulares.
El uso 2º comprende los siguientes usos: Industrial no fabril, comercial, deportivo, turístico, sanitario,
benéfico cultural y religioso.
El uso 3º comprende los siguientes usos: Fábricas y espectáculos.
Las categorías se corresponden a las contempladas en la tabla de de coeficientes por uso, clase, modalidad y
categoría.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-26
1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservación.
Para la aplicación de este coeficiente en la Ponencia de Valores se clasifican los
inmuebles en las siguientes categorías:
• Normal. Construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que
esta sea, no necesitan reparaciones importantes.
• Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes,
sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad
y estabilidad.
• Deficiente. Construcciones que precisan reparaciones de
relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones
de habitabilidad y estabilidad.
• Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o
declaradas legalmente en ruina.
Los coeficientes que se aplican son los siguientes:
Normal ......................................... 1,00
Regular ......................................... 0,85
Deficiente ..................................... 0,50
Ruinoso ........................................ 0,00
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-27
1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las
construcciones.
Determinadas características de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a
las construcciones, por lo que los coeficientes correctores a que hacen referencia
deben ser aplicados a los dos valores.
En la Ponencia de Valores se indicarán los coeficientes correctores aplicables.
Los coeficientes correctores comunes son.
• Depreciación funcional o inadecuación (coeficiente J).
• Viviendas y locales interiores (coeficiente K).
• Fincas afectadas por cargas singulares (coeficiente L).
• Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter
extrínseco (coeficiente M).
• Apreciación o depreciación económica (coeficiente N).
Cuando concurran dos o más coeficientes, sólo se podrá aplicar uno de ellos,
salvo para los coeficientes J y N que son compatibles entre si y con cualquier
otro.
En los casos de concurrencia se optará por el que represente mayor disminución de
valor.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-28
1.2.6.1 Coeficiente J, depreciación funcional o inadecuación.
Se puede aplicar este coeficiente en el caso de construcción, diseño,
instalaciones o usos inadecuados.
Se aplicará el coeficiente 0,80.
1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores.
Se aplicará este coeficiente a aquellas viviendas y locales considerados como
interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de
manzana) en edificación cerrada.
Se aplicará el coeficiente 0,75.
1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares.
Se aplicará este coeficiente a las fincas que formen parte de conjuntos
oficialmente declarados histórico artísticos o que estén incluidas en catálogos o
planes especiales de protección.
Ver en el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2 el concepto de los distintos grados de
protección.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-29
Los coeficientes a aplicar dependen del grado de protección.
• Protección integral, se aplicará el coeficiente 0,70.
• Protección estructural, se aplicará el coeficiente 0,80.
• Protección ambiental, se aplicará el coeficiente 0,90.
1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de
carácter extrínseco.
Se aplicará este coeficiente cuando la finca esté afectada por futuros viales,
incorrección urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de
ordenación por uso.
Se aplicará el coeficiente 0,80.
• No se aplicará cuando estas circunstancias han sido tenidas en cuenta en la Ponencia
de Valores.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-30
1.2.6.5 Coeficiente N, apreciación o depreciación económica.
Se aplicará este coeficiente para adecuar los resultados obtenidos a la realidad
del mercado inmobiliario.
En las situaciones de apreciación el coeficiente será superior a 1, evaluando
situaciones de sobreprecio, por razones contrastadas de alta demanda de
mercado, inexistencia de otro producto similar por la alta calidad en las
características constructivas.
En las situaciones de depreciación el coeficiente será inferior a 1, evaluando la
falta de mercado, la caída en desuso, y otras causas enmarcadas en zonas
determinadas y concretas.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-31
1.3 El valor catastral de los inmuebles rústicos.
La finalidad principal del valor catastral de los inmuebles rústicos es la de fijar un
valor que será tenido en cuenta por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para
determinar su base imponible.
Con anterioridad al I.B.I., (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) los inmuebles rústicos
estaban gravados por la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria que sometía a
tributación las rentas, reales o potenciales, producidas anualmente.
Para obtener el importe de las rentas se realizaban estudios generales donde se
obtenían datos de los rendimientos clasificados por tipos de cultivos,
características de la tierra e intensidades de los cultivos.
Estos datos se conocen por el término tipo evaluatorio. Podemos definir el
concepto de tipo evaluatorio como el producto líquido, calculado para una
hectárea de cada uno de los cultivos o aprovechamientos en cada una de las
intensidades productivas.
La base imponible (valor catastral) de una parcela se obtenía aplicando el tipo
evaluatorio que le correspondiera.
BI = Tipo evaluatorio X Superficie
BI = Base imponible.
Hay que tener en cuenta que dentro de una parcela pueden existir subparcelas
formadas por los distintos aprovechamientos e intensidades de los cultivos.
Ver apartado 4.2.2. de la Unidad 2.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
1-32
En la actualidad el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad de los
bienes de naturaleza rústica y urbana. La base imponible coincide con el valor
catastral de dichos bienes.
El valor catastral de los inmuebles rústicos se compone por la suma de los valores
catastrales del suelo al que hay que añadir el valor de las edificaciones rústicas.
El valor catastral de los terrenos se calculará capitalizando al interés que
reglamentariamente se establezca las rentas reales o potenciales de los mismos
según la aptitud de la tierra para la producción de los distintos cultivos y
aprovechamiento de acuerdo con sus características catastrales.
Para su correcto funcionamiento deberían existir estudios actualizados de los
rendimientos, no obstante éstos no se han realizado y se ha utilizado el procedimiento
de actualizaciones de los valores antiguos mediante la aplicación de porcentajes de
actualización que son fijados en las Leyes de Presupuestos.
1.3.1 Procedimiento actual del cálculo del valor catastral.
En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposición
Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se señaló
que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables
de la Contribución Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990.
Recordar que la Contribución Rústica sometía a tributación los rendimientos reales o
potenciales de los inmuebles rústicos, por lo que se puede decir que el valor catastral
de un inmueble rústico se obtiene capitalizando las rentas derivadas del mismo.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-33
La base liquidable de la Contribución Rústica era el 50% de los rendimientos
imputables al inmueble por lo que de acuerdo con la Disposición Transitoria el
Valor Catastral de un inmueble rústico será:
0,5 X Tipo evaluatorio X superficie VC = -------------------------------------------
0,03 VC = Valor catastral
Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de
incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor
Catastral de un inmueble rústico se toma el tipo evaluatorio que le correspondía
en el año 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el
resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.
VC (2003) = 37,04 X Tipo evaluatorio X Superficie.
VC = Valor Catastral correspondiente al año 2003
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-1
2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN.
Los derechos derivados de la propiedad de los bienes inmuebles están
supeditados al interés general que normalmente tiene su reflejo en las normativas
urbanísticas.
Atendiendo al interés general y cumpliendo los requisitos previstos la
Administración podrá privar a los propietarios del ejercicio de los derechos
derivados de la propiedad.
En las expropiaciones el propietario tiene derecho a recibir el justiprecio. Este
justiprecio se obtiene mediante la aplicación de las normas de valoración para
los supuestos de expropiación.
La expropiación es uno de los sistemas de ejecución de los planes de
urbanización. Cuando se utiliza este sistema la Administración asume
directamente la urbanización y para ello procede a la expropiación forzosa de
todos los bienes y derechos incluidos en los polígonos o unidades de actuación.
Este sistema tiene el carácter de excepcional y sólo se utiliza cuando existen razones
justificadas (razones de urgencia o necesidad) o cuando por la escasa rentabilidad de
la urbanización, ésta no se lleva a cabo por la iniciativa privada.
También se utiliza este sistema como complementario de los otros
(compensación y cooperación).
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
2-2
Supuestos de propietarios que no se integran en la Junta de Urbanización o que no
contribuyen a los gastos y aquellos casos en los que la porción de suelo a asignar es
inferior a la parcela mínima.
La obtención de suelo público (viales, plazas…) y equipamientos en el suelo
urbano consolidado por la urbanización se realizará por la Administración
mediante las expropiaciones.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-3
2.1 Momento al que han de referirse las valoraciones.
El proceso de expropiación puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso
establecer a qué momento hacen referencia los valores de la expropiación.
Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes en el
momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las
expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado
lugar a la expropiación.
Tampoco se tendrán en cuenta las expectativas previsibles en un futuro.
Se distinguen tres supuestos:
• Expropiación forzosa.
Las valoraciones se entienden referidas al momento de
iniciación del expediente de justiprecio individualizado.
Si se sigue el procedimiento de tasación conjunta los valores se
referirán al momento de exposición pública del proyecto de
expropiación.
• Otros supuestos de actuación.
Las valoraciones se entienden referidas al momento de iniciación
del correspondiente expediente.
• En las determinación de indemnizaciones por cambio de
planeamiento.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
2-4
Las valoraciones se entenderán referidas al momento de
aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-5
2.2 Valoración del suelo a efectos de expropiación.
La regla general establece que el suelo se valorará conforme a su clasificación
urbanística y a su situación.
Existen reglas específicas de valoración dependiendo de las distintas clases de
suelo.
2.2.1 Valoración del suelo no urbanizable a efectos de
expropiación.
El valor del suelo no urbanizable se obtiene por el método de comparación a
partir del valor de mercado de fincas análogas (testigos).
Como variables referenciales (características de comparación) se atenderá al
régimen urbanístico, la situación, tamaño, los usos y aprovechamientos.
Cuando por la inexistencia de “testigos” no sea posible la aplicación del sistema
de comparación se utilizará el método de capitalización de rentas reales o
potenciales.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
2-6
2.2.2 Valoración del suelo urbanizable a efectos de
expropiación.
Se distingue entre:
• Suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados (en este tipo
de suelo el planeamiento ya ha establecido las condiciones
para su desarrollo).
• Suelo urbanizable no incluido en ámbitos delimitados.
2.2.2.1 Valoración del suelo urbanizable incluido en ámbitos
delimitados.
El valor de expropiación del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados se
calcula aplicando al aprovechamiento que le corresponda el Valor Básico de
Repercusión.
Ver el apartado 1.2.3.2. de esta Unidad.
Del valor obtenido por la aplicación del Valor Básico de Repercusión se restará:
• Los costes de urbanización pendientes de ejecutar.
• Los costes de financiación de los trabajos pendientes.
• Los costes de gestión pendientes.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-7
2.2.2.1.1 Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales
Si no existiera el Valor Básico de Repercusión, o éste hubiera perdido su vigencia
por estar en proceso de revisión o por modificación de las condiciones
urbanísticas que sirvieron para fijar el Valor Básico de Repercusión, la valoración
del suelo urbanizable incluido en ámbitos ya delimitados se realizará por el
sistema dinámico del método del valor residual.
Este método consiste en valorar el inmueble por la diferencia entre importe
resultante de actualizar a fecha de expropiación el valor que se obtendrá en el
momento que esté terminado el inmueble y el valor actual de los pagos
realizados por los gastos realizados.
No se tendrá en cuenta para el cálculo de estos valores los posibles efectos
especulativos.
2.2.2.2 Valoración del suelo urbanizable no incluido en ámbitos
delimitados.
La valoración del suelo urbanizable respecto del cual no existe planeamiento de
desarrollo se realizará utilizando los mismos procedimientos que para el suelo no
urbanizable.
No se tendrá en cuenta la posible futura utilización urbanística.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
2-8
2.2.3 Valoración del suelo urbano.
Se distingue entre:
• Suelo urbano sin urbanización consolidada.
• Suelo urbano consolidado.
2.2.3.1 Valoración del suelo urbano sin urbanización consolidada.
A los efectos de expropiación el valor del suelo urbano sin urbanización
consolidada se calculará mediante la aplicación del Valor Básico de Repercusión
más específico.
Puede ser el Valor de Repercusión de Parcela, o el Valor de Repercusión de Calle.
Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-9
2.2.3.2 Valoración del suelo urbano consolidado.
Para obtener el valor del suelo urbano consolidado a efectos de expropiación, se
aplicará al aprovechamiento del suelo el Valor Básico de Repercusión en
parcela.
Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad.
Del valor obtenido por la aplicación del Valor Básico de Repercusión se restará:
• Los costes de urbanización pendientes de ejecutar.
• Los costes de financiación de los trabajos pendientes.
• Los costes de gestión pendientes.
Si no existiera el Valor Básico de Repercusión, o éste hubiera perdido su vigencia
por estar en proceso de revisión o por modificación de las condiciones
urbanísticas que sirvieron para fijar el Valor Básico de Repercusión, la valoración
del suelo consolidado por la urbanización se aplicarán los valores de repercusión
obtenidos por el método residual.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
2-10
El valor de repercusión se obtiene aplicando la siguiente fórmula.
Vr = (0,71 * Fl) Vv - Vc
Vr = Valor de repercusión. Fl = Factor de localización. Vv = Valor del producto inmobiliario. Vc = Valor de la construcción.
El factor de localización evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios
análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias
socioeconómicas.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-11
2.3 Valoración de las construcciones a efectos de
expropiación.
Se consideran construcciones:
• Los edificios, sean cualesquiera los materiales de qué estén
construidos y el uso a que se destinen, siempre que se
encuentren unidos permanentemente al suelo y con
independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen
enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o
desmontados.
• Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo,
agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce,
considerándose como tales, entre otra, los diques, tanques,
cargaderos, muelles, pantalanes e invernaderos, y excluyéndose,
en todo caso la maquinaria y el utillaje.
Las instalaciones comprenden las edificaciones, maquinaria,
material, piezas o elementos incluidos los sistemas informáticos,
que aún siendo separables por naturaleza, están ligados de forma
definitiva para su funcionamiento y sometidos al mismo ritmo de
amortización.
• Las obras de urbanización y de mejora tales como las
explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios
descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
2-12
depósitos al aire libre, los campos para la práctica del deporte,
los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los
edificios e instalaciones.
2.3.1 Valoración de las edificaciones.
Para valorar las construcciones a efectos de expropiación se utilizará el sistema
del valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta el uso,
calidad y carácter histórico artístico, depreciándose en función de la
antigüedad, estado de conservación.
Para obtener el coste actual se pueden utilizar datos de mercado.
2.3.2 Valoración de las instalaciones.
Las instalaciones se valoran atendiendo a su valor de reposición.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-1
3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.
Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposición.
Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un
determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos.
La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo
se resuelve estableciendo unas reglas de valoración.
De aplicar criterios subjetivos, la Administración Tributaria, para la aplicación de los
tributos, tendría que “negociar” con cada propietario el valor de sus inmuebles
El valor que resulta de la aplicación de las reglas fijadas a los efectos de la
aplicación de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a
otros efectos.
3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas.
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas existen dos momentos en los
que se utiliza el valor de los inmuebles:
• Para determinar la renta imputable por los inmuebles urbanos
que no produzcan rentas por arrendamiento y que no
constituyan la vivienda habitual del contribuyente.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
3-2
• Para calcular las ganancias o pérdidas patrimoniales que se
producen por la transmisión de los inmuebles.
3.1.1.1 Imputación de rentas inmobiliarias.
El importe de la renta a imputar por los inmuebles urbanos que no estén
afectados al ejercicio de actividades económicas, no generen rendimientos del
capital inmobiliario (alquileres), y que no sea la vivienda habitual será:
• El resultante de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble.
• En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido
establecidos o revisados con posterioridad al 1-01-1994, tendrá la
consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar
el 1,1% al valor catastral.
• Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de
valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se
calculará la renta imputada el resultado de aplicar el 1,1% sobre el
50 por 100 del valor de adquisición.
Se consideran inmuebles urbanos: El suelo urbano, el declarado apto para urbanizar,
y el suelo urbanizable. Los edificios. Las instalaciones comerciales e industriales. Las
obras de urbanización, las demás construcciones no calificadas expresamente como
de naturaleza rústica.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-3
3.1.1.2 Ganancias y pérdidas de patrimonio.
Las posibles ganancias o pérdidas patrimoniales producidas como consecuencia
de la transmisión de bienes inmuebles se calculan por la diferencia entre el precio
de transmisión y el precio de adquisición.
El precio de transmisión será:
- En las transmisiones onerosas esta formado por el importe real por el que
se realizó la transmisión menos los costes de la venta soportados por el
vendedor.
Estaremos ante una transmisión onerosa cuando se transmita por un precio.
El valor real estará supeditado a la comprobación por parte de la
Administración Tributaria.
- En las transmisiones lucrativas será el valor que haya prevalecido a los
efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de dicho valor se
restarán los gastos inherentes a la transmisión que hayan sido
efectivamente satisfechos por el transmitente.
Las transmisiones lucrativas, sin coste para el adquirente, están sometidas al
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para tributar por ese impuesto hay que
calcular una base imponible siguiendo las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones.
El precio de adquisición será:
La suma de el valor de adquisición (el importe real por el que se hubiere realizado
la adquisición) más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes
adquiridos, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición menos el importe
de las amortizaciones.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
3-4
A los efectos de evitar el efecto de la inflación sobre los distintos componentes que
forman el precio de adquisición se aplicarán unos coeficientes de actualización.
3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el
patrimonio.
Los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana se valorarán por el mayor
valor de los siguientes:
• Valor catastral.
• Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
• El precio, contraprestación o valor satisfecho en la adquisición.
El valor de adquisición de un inmueble será el importe real por el que dicha
adquisición se hubiese efectuado, con exclusión de los gastos a cargo del adquirente
derivados de la adquisición como son los gastos de notario, registro…
Tanto las mejoras realizadas en el inmueble como la amortización acumulada no han
de tomarse en consideración para determinar el valor de adquisición.
Para la valoración de las viviendas y locales de negocio alquilados, que tengan
un contrato de arrendamiento vigente celebrado con anterioridad al 9 de mayo
de 1985, se tomará el menor valor de los siguientes:
• El que corresponda según las normas generales de valoración.
• El que resulte de capitalizar al 4% la renta anual devengada en el
ejercicio.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-5
En el caso de que el inmueble esté en fase de construcción se valorará de la
siguiente forma:
• El suelo se valora como se ha señalado en el caso general (el mayor
de...).
• La construcción por lo efectivamente invertido en la construcción.
El valor del inmueble en construcción será la suma de los dos elementos (suelo
más la construcción).
3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales.
La base imponible vendrá determinada por el valor real del bien o del derecho
transmitido.
Son deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, no son
deducibles las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.
Existen unas normas especiales de valoración para valoración de las
servidumbres, la constitución de usufructos y otros derechos reales que recaigan
sobre los inmuebles como pueden ser los derechos reales de uso y habitación.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
3-6
3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones.
Los herederos están obligados a consignar en sus declaraciones el valor real que
atribuyen a cada uno de los bienes y derechos que forman parte de la masa
hereditaria, en consecuencia el valor de los inmuebles en el Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones será el valor que los herederos atribuyan a los bienes.
Este valor declarado puede ser comprobado por la Administración que aplicará
el concepto de valor de mercado.
De la comprobación por la Administración puede resultar:
• 1. - Que el valor comprobado sea inferior al declarado.
En este caso prevalece el valor declarado.
• 2. - Que el valor comprobado sea superior al declarado.
En este se comunicará a los herederos los nuevos valores, estos
podrán alegar lo que consideren oportuno y también solicitar una
tasación pericial.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-7
EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN CUESTIONARIO 4
1. - ¿Cuál es la finalidad principal del cálculo del valor catastral?
A). – Dar cumplimiento a la obligación de reflejar este valor en todos los documentos relativos a la situación jurídica del inmueble.
B). – Servir de referencia en el cálculo del valor de mercado, ya que el valor catastral debe estar en el entorno del 50% del valor de mercado.
C). – Su utilización con fines fiscales. Se utiliza para el cálculo de la base imponible de algunos tributos.
2. - ¿Qué es y para qué se utiliza el módulo M?
A). – Es un coeficiente que se utiliza para ponderar los valores catastrales y que éstos guarden una relación homogénea con el valor de mercado.
B). – Refleja el valor medio por metro cuadrado a nivel nacional del producto inmobiliario. Del módulo M se deducen el módulo base de repercusión del suelo y el módulo básico de la construcción.
C). – Refleja el valor medio del suelo. Está expresado en euros/metro cuadrado, y se utiliza para repercutir el coste del suelo entre cada uno de los elementos del edificio.
3. - ¿Cómo se calcula actualmente el valor catastral de los inmuebles rústicos?
A). – Capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribución Rústica vigente en el año 1990 y aplicando al resultado un coeficiente de actualización.
B). – Capitalizando al tipo de interés fijado reglamentariamente las rentas reales o potenciales de los inmuebles rústicos.
C). – Aplicando el método analítico y considerando indefinido el período de obtención de rentas ya que al tratarse de suelo no está sometido a depreciación.
4. – ¿A qué momento deben referirse las valoraciones a efectos de expropiación?
A). – A la fecha de entrega del inmueble expropiado. B). – A la fecha de tasación ya que las valoraciones tienen plazo de caducidad. C). – A la fecha de inicio del expediente de justiprecio.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
3-8
5. – A los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio ¿Qué valor se utiliza para determinar la base imponible de los inmuebles urbanos no afectados a una actividad?
A). – El valor mayor entre el valor catastral y el valor de mercado. B). – El valor real del inmueble. C). – El valor mayor entre el valor catastral, el valor comprobado por la
Administración y el valor de adquisición.
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-9
RESPUESTAS CUESTIONARIO 1
1. - La respuesta correcta es la C
La valoración catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributación). La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidirá con su valor catastral.
2. - La respuesta correcta es la B. El valor del módulo M está expresado euros por metro cuadrado construido equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una categoría edificatoria media en un municipio de características medias. Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor del suelo más el valor de la construcción, desde el módulo M se procede a la obtención de los módulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la construcción: Módulo Básico de Repercusión del suelo. (MBR) y el Módulo Básico de Construcción.
3. - La respuesta correcta es la A. En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposición Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se señaló que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribución Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990. Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor Catastral de un inmueble rústico se toma el tipo evaluatorio que le correspondía en el año 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.
4. - La respuesta correcta es la C. El proceso de expropiación puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso establecer a qué momento hacen referencia los valores de la expropiación. Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes en el momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado lugar a la expropiación.
5. - La respuesta correcta es la C
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VALORACIONES REGULADAS Unidad 5
3-10
Los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana se valorarán por el mayor valor de los siguientes:
• Valor catastral. • Valor comprobado por la Administración a efectos de otros
tributos. • El precio, contraprestación o valor satisfecho en la adquisición.
