Unidad5 valoraciones perito

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic

iales

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

UUNNIIDDAADD 55

VVAALLOORRAACCIIOONNEESS RREEGGUULLAADDAASS

1. EL VALOR CATASTRAL.

2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN.

3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic

iales

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic

ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1

1. EL VALOR CATASTRAL.................................................................................................................. 1-1 1.1 CRITERIOS Y LÍMITES DEL VALOR CATASTRAL................................................................................. 1-4

1.1.1 Límites del valor catastral. ..................................................................................................... 1-5 1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales. .................................................................... 1-5

1.2 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS...................................................................... 1-6

1.2.1 El procedimiento de valoración colectiva. ............................................................................. 1-6 1.2.1.1 Definición de las áreas económicas homogéneas. .............................................................................. 1-7 1.2.1.2 Estudio de mercado. ........................................................................................................................... 1-8 1.2.1.3 Fijación de los valores básicos del suelo y de la construcción. .......................................................... 1-9

1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoración catastral. .............................................................. 1-10 1.2.2.1 Definiciones en relación con la valoración del suelo. ...................................................................... 1-10 1.2.2.2 Definiciones en relación con la valoración de las edificaciones. ..................................................... 1-11

1.2.3 La valoración del suelo. ....................................................................................................... 1-12 1.2.3.1 Cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo. .................................................................... 1-13 1.2.3.2 Cálculo del Valor Repercusión Básico en polígono (VRB). ............................................................ 1-14

1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtención del Valor de Repercusión Básico en polígono........ 1-15 1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo. ...................................................................................... 1-15

1.2.4 La valoración de la construcción. ........................................................................................ 1-19 1.2.4.1 Cálculo del módulo básico de la construcción. ................................................................................ 1-20 1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría ........................................................................... 1-21

1.2.5 Coeficientes correctores de la construcción......................................................................... 1-24 1.2.5.1 Coeficiente H, antigüedad. ............................................................................................................... 1-25 1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservación. ............................................................................................. 1-26

1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las construcciones.................................... 1-27 1.2.6.1 Coeficiente J, depreciación funcional o inadecuación...................................................................... 1-28 1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores. .................................................................................. 1-28 1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. ..................................................................... 1-28 1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. ......................... 1-29 1.2.6.5 Coeficiente N, apreciación o depreciación económica..................................................................... 1-30

1.3 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES RÚSTICOS.................................................................... 1-31

1.3.1 Procedimiento actual del cálculo del valor catastral........................................................... 1-32

2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN. ................................................................................................... 2-1 2.1 MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES. ........................................................... 2-3 2.2 VALORACIÓN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN.................................................................. 2-5

2.2.1 Valoración del suelo no urbanizable a efectos de expropiación. ........................................... 2-5 2.2.2 Valoración del suelo urbanizable a efectos de expropiación. ................................................ 2-6

2.2.2.1 Valoración del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados.................................................... 2-6 2.2.2.1.1 Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales................................................... 2-7

2.2.2.2 Valoración del suelo urbanizable no incluido en ámbitos delimitados............................................... 2-7 2.2.3 Valoración del suelo urbano. ................................................................................................. 2-8

2.2.3.1 Valoración del suelo urbano sin urbanización consolidada................................................................ 2-8 2.2.3.2 Valoración del suelo urbano consolidado........................................................................................... 2-9

2.3 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN. ........................................ 2-11

2.3.1 Valoración de las edificaciones............................................................................................ 2-12 2.3.2 Valoración de las instalaciones............................................................................................ 2-12

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic


VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

2

3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES................................................................................ 3-1 3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. ............... 3-1

3.1.1.1 Imputación de rentas inmobiliarias. ................................................................................................... 3-2 3.1.1.2 Ganancias y pérdidas de patrimonio................................................................................................... 3-3

3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el patrimonio............................................... 3-4 3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales...................... 3-5 3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ........................... 3-6

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic


VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-1

1. EL VALOR CATASTRAL.

La valoración catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos

valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributación).

La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidirá

con su valor catastral.

El valor catastral es un dato a tener en cuenta a la hora de calcular el valor

de los bienes a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

La formación del valor catastral esta condicionada por una serie de principios:

• Principio de justicia.

Los bienes inmuebles más apreciados en el mercado inmobiliario

deberán tener un mayor valor catastral.

• Principio de objetividad.

La valoración de un inmueble deberá ser obtenida de acuerdo con

un procedimiento regulado.

• Principio de correlación con el mercado.

El valor catastral de un inmueble deberá tener una relación

directa con el valor de mercado.

El valor de mercado es un valor teórico obtenido a partir de

valores medios de mercado, y es la resultante del análisis de un

determinado número de “testigos”.

• Principio de coordinación con otras áreas del territorio.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-2

El hecho de utilizar el valor catastral para determinar la base

imponible de algunos tributos hace que sea necesaria una

coordinación al objeto de evitar desigualdades impositivas por

razón del territorio.

El valor catastral de un inmueble estará formado por la suma del valor catastral

del suelo más el valor catastral de las construcciones.

El mecanismo utilizado para la valoración catastral está pensado para la

valoración masiva de inmuebles pero también se puede reducir el ámbito de la

valoración a un sector o zona determinada.

El procedimiento de valoración se realiza mediante la aprobación de una

ponencia de valores y la aplicación a cada inmueble concreto de los módulos y

coeficientes previstos atendiendo a las distintas circunstancias que se den en el

inmueble.

La ponencia de valores consiste en un documento administrativo que contiene:

• Las conclusiones de los estudios de mercado.

• La delimitación del suelo (urbano, rústico).

• Los valores básicos del suelo y construcción.

• Los coeficientes correctores.

Las ponencias de valores tienen ámbito municipal y pueden ser:

• Totales, se extienden a la totalidad de los inmuebles de una

clase (urbanos, rústicos, de características especiales).

• Parciales, contienen los datos para valorar los inmuebles de una

misma clase pero correspondientes a una o varias zonas, o

polígonos.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



• Especiales, afectan exclusivamente a uno o varios grupos de

inmuebles de características especiales.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-4

1.1 Criterios y límites del valor catastral.

Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes

criterios:

• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que

afecten al suelo y su aptitud para la producción.

• El coste de ejecución material de las construcciones, los

beneficios de la contrata, los honorarios profesionales y tributos

que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad

edificatoria, así como el carácter histórico artístico u otras

condiciones de las edificaciones.

• Los gastos de producción y beneficios de la actividad

empresarial de promoción, o los factores que correspondan en

los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

• Las circunstancias y los valores de mercado.

Esto se hace mediante la aplicación de coeficientes. El coeficiente

de referencia al mercado está fijado en el 0,5.

• Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1.1.1 Límites del valor catastral.

El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.

Se entiende por valor de mercado el precio más probable por el cual se

podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

En los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor

catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Son ejemplo de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente

los inmuebles acogidos a un sistema de protección oficial, o los inmuebles en

régimen de arrendamiento protegido.

1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales.

A los efectos de las valoraciones catastrales se entiende por inmueble “la parcela

o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal

y cerrada por una línea poligonal que delimita, el ámbito espacial del derecho

de propiedad.

También tendrán la consideración de bien inmueble los diferentes elementos

privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento

independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-6

1.2 El valor catastral de los inmuebles urbanos.

El valor catastral de los inmuebles urbanos está compuesto por la suma del valor

catastral del suelo más el valor catastral de la construcción.

Para el cálculo del valor catastral de los inmuebles urbanos se tendrán en

cuenta determinados criterios de graduación como son: la localización, el

coste de ejecución material de las construcciones, los gastos de producción y

beneficios de la actividad empresarial, las circunstancias y valores de

mercado.

Existen dos formas de realizar la valoración catastral de los inmuebles urbanos:

• La valoración colectiva.

Se valoran los inmuebles de una misma clase.

• La valoración individualizada.

1.2.1 El procedimiento de valoración colectiva.

La valoración colectiva puede tener carácter general (se valora la totalidad de

los inmuebles de una clase que existen en el municipio), carácter parcial (se

valoran inmuebles de una misma clase correspondiente a una zona o a polígonos

discontinuos).

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



En el proceso de valoración se pueden distinguir las siguientes fases:

• Definición de las áreas económicas homogéneas.

Previa la delimitación del suelo de naturaleza urbana.

• Estudio de mercado.

• Fijación de los módulos básicos del suelo y la construcción.

Una vez delimitado el suelo de naturaleza urbana y realizados los

correspondientes estudios de mercado se procede a la elaboración y

aprobación de la ponencia de valores.

La ponencia de valores se elabora por la Oficina de Valoración Catastral.

1.2.1.1 Definición de las áreas económicas homogéneas.

Las áreas económicas homogéneas están formadas por zonas geográficas en las

que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su

componente construcción tienen una similitud en sus características.

Se han establecido siete áreas económicas homogéneas.

Ver el apartado 1.2.3.1.

La Oficina de Valoración Catastral deberá fijar el nivel a que corresponde cada

una de las distintas áreas económicas homogéneas en las que ha dividido el

territorio de un municipio.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-8

Estas áreas se podrán dividir en polígonos de valoración. Los criterios para

creación de polígonos son:

• Coherencia urbanística y tipología de la construcción.

• Circunstancias o peculiaridades del mercado.

• Circunstancias de carácter económico social.

Esta división se realiza a efectos de poder fijar coeficientes

correctores.

1.2.1.2 Estudio de mercado.

La elaboración de la ponencia de valores implica la realización de un estudio de

mercado de los distintos polígonos.

El estudio de mercado se realizará analizando:

• Las características físicas y urbanas del municipio, el nivel socio

económico y situación urbanística.

• Las compraventas de edificaciones realizadas, el mercado de

alquiler, los gastos y beneficios de las promociones realizadas.

• La situación, por zonas de la oferta y la demanda de inmuebles.

El estudio de mercado incluirá un desglose de los valores de mercado, del suelo,

y de las construcciones obtenidos de las distintas muestras utilizadas.

Respecto del suelo se obtendrá el valor de repercusión (euros/m2 construido).

Respecto a las edificaciones se obtendrá su valor mediante método de reposición,

teniendo en cuenta el uso, la calidad y el carácter histórico cultural, depreciándose,

cuando proceda en función de la antigüedad y el estado de conservación.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



También incluirá una comparación entre el valor catastral actual de las muestras

y el valor de mercado obtenido fijando la desviación que exista.

Esto se hace a efectos de analizar el cumplimiento del requisito que señala que del

valor catastral deberá tener una relación directa con el valor de mercado.

En la ponencia de valores se recogerán las correcciones a realizar para mantener la

correlación, que actualmente se fija en el entorno del 50%,

1.2.1.3 Fijación de los valores básicos del suelo y de la construcción.

Al ser el valor catastral un valor fiscal que atiende a unos principios de

uniformidad y coordinación es necesario el establecimiento de unos

procedimientos al objeto de lograr una uniformidad en los valores catastrales.

Para ello el valor de mercado obtenido por la Oficina de Valoración Catastral se

“modula” de acuerdo con las directrices que se establezcan para la

coordinación nacional de valores.

Los valores catastrales oscilarán dentro de una banda de coeficientes establecida

reglamentariamente.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-10

1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoración catastral.

1.2.2.1 Definiciones en relación con la valoración del suelo.

Valor de Repercusión Básico en polígono (VRB)

Representa el valor más característico o del definido por el planeamiento

conforme al uso y tipología edificatoria.

Valor Unitario Básico (VUB).

Se obtiene considerando la edificabilidad de la parcela tipo a partir del VRB por

aplicación de la siguiente fórmula:

VU = VR0 * E0 + VR1* E1 + VR2* VR2 +….

VU = Valor unitario en euros/m2 VR = Valores de repercusión diferenciados por usos en euros/m2 de construcción. E = Edificabilidades diferenciadas por usos en m2 de construcción por m2 de suelo.

Valor de repercusión en calle tramo de calle, zona o paraje (VRC)

Se obtiene atendiendo a sus características urbanísticas corrigiendo el Valor de

Repercusión Básico considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de

cada calle, zona, o paraje:

• Localización respecto de los diferentes focos de atracción.

• Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en

relación con el resto de la ciudad.

• Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.

• Dinámica del mercado inmobiliario.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



• Especificidad de la oferta o moda de la demanda.

1.2.2.2 Definiciones en relación con la valoración de las edificaciones.

Módulo Básico de Construcción.

Cada área económica homogénea tendrá asignado un Módulo Básico de

Construcción que se valora en euros/m2.

Al módulo básico de construcción se le aplicará un coeficiente por uso, clase,

modalidad y categoría de la edificación de donde resulta un valor en euros/m2

para cada tipo de construcción.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-12

1.2.3 La valoración del suelo.

A nivel nacional se fija el valor del producto inmobiliario (suelo más construcción).

Este valor se fija después de haber realizado el correspondiente estudio de

mercado por parte de la Dirección General del Catastro, se conoce con el

nombre de Módulo M.

Este valor estará vigente mientras no se modifique sustancialmente la situación

del mercado inmobiliario.

El último valor fijado corresponde al año 2002 y asciende a 811,37 euros/metro2.

El valor del módulo M está expresado euros por metro cuadrado construido

equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una

categoría edificatoria media en un municipio de características medias.

Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor

del suelo más el valor de la construcción, desde el módulo M se procede a la

obtención de los módulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la

construcción.

El módulo del valor del suelo se llama Módulo Básico de Repercusión del suelo.

(MBR).

El módulo del valor de la construcción se llama Módulo Básico de Construcción

(MBC).

Los valores de estos módulos (MBR Y MBC) se diversifican en función de las áreas

económicas homogéneas mediante la aplicación de un coeficiente conocido

como factor de localización para el módulo MBR (suelo) y factor de construcción

para el módulo MBC (construcción).

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



Los valores que tienen los coeficientes “factor de localización” y “factor de

construcción” están fijados reglamentariamente.

1.2.3.1 Cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo.

Para el cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo se utilizará la

siguiente fórmula:

MBR = 0,21 * M* Fs

MRB = Módulo básico de repercusión del suelo. M = Módulo M (811,37) Fs = Coeficiente del factor localización.

El Módulo Básico de Repercusión del suelo se diversifica en función de las áreas

económicas homogéneas mediante la aplicación de un coeficiente conocido

como factor de localización. Los valores de este coeficiente se fijan por la

Dirección General del Catastro.

Ver en el apartado 1.2.1.1 el concepto de área económica homogénea.

Valores del coeficiente factor de localización.

Nivel de área Valor 1 2,80 2 2,00 3 1,45

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-14

4 1,00 5 0,55 6 0,33 7 0,18

El valor obtenido se conoce por las siglas MBRi

EJEMPLO

Calcular el valor del módulo MBR, correspondiente a un inmueble situado en

un área económica homogénea de nivel 6.

SOLUCIÓN

El valor del módulo MBR se obtiene aplicando la fórmula.

MBR = 0,21 * M* Fs

MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23

1.2.3.2 Cálculo del Valor Repercusión Básico en polígono (VRB).

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



El Valor de repercusión Básico en cada Polígono de un área económica homogénea se

obtiene aplicando al MRBi (módulo básico de repercusión del suelo multiplicado por el

factor de localización) determinados coeficientes correctores.

Ver en el apartado 1.2.2.1. el concepto de VRB.

1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtención del Valor de

Repercusión Básico en polígono.

Atendiendo a las características de la parcela se pueden aplicar los siguientes

coeficientes:

Coeficiente A (Parcelas con varias fachadas a la vía pública que forman esquina).

Se aplicará el coeficiente 1,10 cuando tenga dos fachadas.

Se aplicará el coeficiente 1,15 cuanto tenga tres o más fachadas.

Coeficiente B (Parcelas con longitud de fachas inferior a la mínima establecida por el

planeamiento).

Se aplicará el coeficiente señalado en la ponencia de valores que en ningún

caso puede ser inferior a 0,60

1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-16

El Valor de Repercusión Básico en Polígono (VRB) calculado debe oscilar entre los

valores fijados reglamentariamente en función del uso del suelo.

Son usos del suelo: (residencial (V), industrial (I), oficinas (X), comercial

(C), turismo (T).

Al establecer un margen de variación se consigue que las valoraciones realizadas

por las distintas oficinas catastrales se ajusten a unos tramos que evitan los riesgos

de desigualdades en el trato fiscal.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

MÁXIMOS SEGÚN USOS DEL SUELO MÍNIMOS CUALQUIER USO Residencial Industrial Oficinas Comercial Turístico

1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8 2V 300 2I 150 2X 750 2T 785 2T 465 10 3V 250 3I 150 3X 630 2C 670 3T 405 12 4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14 5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16 6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18 7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20

Explicación:

El primer dígito identifica cada una de las áreas económicas homogéneas. El segundo dígito identifica el uso del suelo. Los tres siguientes es un coeficiente porcentual, para su aplicación hay que dividirlo por 100 Los dígitos de la última columna es un coeficiente porcentual, para su aplicación hay que dividirlo por 100.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-18

EJEMPLO

Calcular entre que importes puede oscilar el valor de repercusión del suelo

correspondiente a un solar de uso residencial perteneciente a un área

económica homogénea de nivel 6.

SOLUCIÓN

En primer lugar se obtiene el MBR aplicando la fórmula.

MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23

Limite superior de la banda.

56,23 X (175/100) = 98,40

Límite inferior de la banda.

56,23 X (18/100) = 10,12

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1.2.4 La valoración de la construcción.

El valor de la construcción se obtiene multiplicando la superficie construida por el

valor unitario.

Se entiende por superficie construida la comprendida en el polígono definido

por la línea exterior de la edificación. Los balcones y terrazas que estén

cubiertos se computarán al 50%, salvo que estén cerrados por tres de sus

cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%.

Ver el concepto de superficie construida en el apartado 1.1.3.7. de la Unidad

1.

Para obtener el valor unitario se seguirán los siguientes pasos:

• Obtención del Módulo Básico de Construcción modulado por el

factor de construcción.

Ver el apartado 1.2.3. de esta Unidad.

Ver el apartado 1.2.4.1. de esta Unidad.

• Aplicación del coeficiente que por uso, clase, modalidad y

categoría le corresponda.


De las anteriores operaciones resultará un precio en euros/m2.

El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie

construida por el precio obtenido y por determinados coeficientes.

Ver el apartado 1.2.5. de esta Unidad.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-20

Vc = m2 construidos * MCBi * Coeficientes correctores. Vc = Valor de la construcción MCBi = Módulo básico de repercusión construcción una vez corregido por la aplicación de coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría.

1.2.4.1 Cálculo del módulo básico de la construcción.

Para el cálculo del módulo básico de construcción (MBC) se utilizará la siguiente

fórmula:

MBC = 0,50 * M* Fc MRC = Módulo básico de construcción. M = Módulo M (811,37). Fc = Coeficiente de construcción.

El factor de construcción diversifica el valor del módulo básico de construcción

atendiendo a las distintas áreas económicas homogéneas.

Los valores de este factor se fijan por la Dirección General del Catastro.

Valores del coeficiente factor construcción

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



Nivel de área Valor 1 1,30 2 1,20 3 1,10 4 1,00 5 0,95 6 0,90 7 0,80

El valor obtenido se conoce por las siglas MBCi

1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría

Obtenido el módulo básico de construcción que corresponde a un área

económica homogénea sobre él se aplica el coeficiente por uso, clase,

modalidad y categoría de la edificación.

Existen 10 usos:

• 1.- Residencial.

• 2.- Industrial.

• 3.- Oficinas.

• 4.- Comercial.

• 5.- Deportes.

• 6.- Espectáculos.

• 7.- Ocio y hostelería.

• 8.- Sanidad y Beneficencia.

• 9.- Culturales y religiosos.

• 10.- Edificios singulares.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-22

Dentro de cada uso pueden existir diversas clases y dentro de cada clase

pueden existir modalidades, cada modalidad se desglosa en nueve categorías

en función del nivel arquitectónico de la construcción.

Por cada categoría se indica el coeficiente a aplicar.

1.- Residencial. (uso)

1.1. Viviendas colectivas de carácter urbano. (clase)

1.1.1. Edificación abierta (modalidad)

1.1.2. En manzana cerrada.

1.1.3. Garajes trasteros y locales en estructura

1.2. Viviendas unifamiliares de carácter urbano.

1.2.1. Edificación aislada o pareada.

1.2.2. En línea o manzana cerrada.

1.3. Edificación rural.

1.3.1. Uso exclusivo de vivienda.

1.3.2. Anexos.

En el R. D.1020/1993 se contiene todo el desarrollo de los usos a la vez que se indica

el porcentaje a aplicar por cada categoría de las modalidades.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



A efectos didácticos se desarrolla únicamente el uso uno, la tabla completa se

encuentra en el R. D. 1020/1993 de 25 de Julio.

TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍAS CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1.1. 1.1.1. 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 1.1.2. 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 1.1.3. 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20 1.2. 1.2.1. 2.15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 1.2.2. 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 1.2.3. 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35 1.3. 1.3.1. 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 1.3.2. 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20

EJEMPLO

Calcular el valor unitario aplicable a una construcción calificada de uso

residencial en manzana cerrada (1.1.2.), categoría 8, que de acuerdo con los

datos obtenidos de la Ponencia de Valores se encuentra clasificada en el

nivel de área 6.

Se tomará como valor del Módulo M 811,37 euros.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-24

SOLUCIÓN

En primer lugar se obtiene el MBC aplicando la fórmula.

MBC = 0,50 X 811,37 X 0,90 = 365,12

Al ser el nivel de área 6 el coeficiente del factor de localización procede aplicar el coeficiente

0,90

A continuación se aplica el coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría

de la edificación.

365,12 X 0,60 = 219,07

De acuerdo con la tabla le corresponde el coeficiente 0,60

Valor unitario..................................................................................... 219,07

1.2.5 Coeficientes correctores de la construcción.

Sobre el valor unitario obtenido se aplicarán los siguientes coeficientes

correctores:

• Coeficiente corrector por antigüedad de la construcción

(coeficiente H).

• Coeficiente corrector por estado de conservación (coeficiente

I).

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1.2.5.1 Coeficiente H, antigüedad.

Este coeficiente pondera: la antigüedad, el uso predominante, y la calidad

constructiva.

Se aplica de acuerdo con la siguiente tabla:

Uso 1º Uso2º Uso 3º Años Categorías Categorías Categorías 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5-9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88 10-14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,87 15-19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69 20-24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61 25-29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54 30-34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49 35-39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44 40-44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39 45-49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35 50-54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32 55-59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29 60-64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26 65-69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,30 0,22 70-74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22 75-79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20 80-84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19 85-89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18 90-más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17

El uso 1º comprende los siguientes usos: Residencial, oficinas, edificios singulares.

El uso 2º comprende los siguientes usos: Industrial no fabril, comercial, deportivo, turístico, sanitario,

benéfico cultural y religioso.

El uso 3º comprende los siguientes usos: Fábricas y espectáculos.

Las categorías se corresponden a las contempladas en la tabla de de coeficientes por uso, clase, modalidad y

categoría.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-26

1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservación.

Para la aplicación de este coeficiente en la Ponencia de Valores se clasifican los

inmuebles en las siguientes categorías:

• Normal. Construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que

esta sea, no necesitan reparaciones importantes.

• Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes,

sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad

y estabilidad.

• Deficiente. Construcciones que precisan reparaciones de

relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones

de habitabilidad y estabilidad.

• Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o

declaradas legalmente en ruina.

Los coeficientes que se aplican son los siguientes:

Normal ......................................... 1,00

Regular ......................................... 0,85

Deficiente ..................................... 0,50

Ruinoso ........................................ 0,00

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las

construcciones.

Determinadas características de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a

las construcciones, por lo que los coeficientes correctores a que hacen referencia

deben ser aplicados a los dos valores.

En la Ponencia de Valores se indicarán los coeficientes correctores aplicables.

Los coeficientes correctores comunes son.

• Depreciación funcional o inadecuación (coeficiente J).

• Viviendas y locales interiores (coeficiente K).

• Fincas afectadas por cargas singulares (coeficiente L).

• Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter

extrínseco (coeficiente M).

• Apreciación o depreciación económica (coeficiente N).

Cuando concurran dos o más coeficientes, sólo se podrá aplicar uno de ellos,

salvo para los coeficientes J y N que son compatibles entre si y con cualquier

otro.

En los casos de concurrencia se optará por el que represente mayor disminución de

valor.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-28

1.2.6.1 Coeficiente J, depreciación funcional o inadecuación.

Se puede aplicar este coeficiente en el caso de construcción, diseño,

instalaciones o usos inadecuados.

Se aplicará el coeficiente 0,80.

1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores.

Se aplicará este coeficiente a aquellas viviendas y locales considerados como

interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de

manzana) en edificación cerrada.


1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares.

Se aplicará este coeficiente a las fincas que formen parte de conjuntos

oficialmente declarados histórico artísticos o que estén incluidas en catálogos o

planes especiales de protección.

Ver en el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2 el concepto de los distintos grados de

protección.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



Los coeficientes a aplicar dependen del grado de protección.

• Protección integral, se aplicará el coeficiente 0,70.

• Protección estructural, se aplicará el coeficiente 0,80.

• Protección ambiental, se aplicará el coeficiente 0,90.

1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de

carácter extrínseco.

Se aplicará este coeficiente cuando la finca esté afectada por futuros viales,

incorrección urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de

ordenación por uso.


• No se aplicará cuando estas circunstancias han sido tenidas en cuenta en la Ponencia

de Valores.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-30

1.2.6.5 Coeficiente N, apreciación o depreciación económica.

Se aplicará este coeficiente para adecuar los resultados obtenidos a la realidad

del mercado inmobiliario.

En las situaciones de apreciación el coeficiente será superior a 1, evaluando

situaciones de sobreprecio, por razones contrastadas de alta demanda de

mercado, inexistencia de otro producto similar por la alta calidad en las

características constructivas.

En las situaciones de depreciación el coeficiente será inferior a 1, evaluando la

falta de mercado, la caída en desuso, y otras causas enmarcadas en zonas

determinadas y concretas.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1.3 El valor catastral de los inmuebles rústicos.

La finalidad principal del valor catastral de los inmuebles rústicos es la de fijar un

valor que será tenido en cuenta por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para

determinar su base imponible.

Con anterioridad al I.B.I., (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) los inmuebles rústicos

estaban gravados por la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria que sometía a

tributación las rentas, reales o potenciales, producidas anualmente.

Para obtener el importe de las rentas se realizaban estudios generales donde se

obtenían datos de los rendimientos clasificados por tipos de cultivos,

características de la tierra e intensidades de los cultivos.

Estos datos se conocen por el término tipo evaluatorio. Podemos definir el

concepto de tipo evaluatorio como el producto líquido, calculado para una

hectárea de cada uno de los cultivos o aprovechamientos en cada una de las

intensidades productivas.

La base imponible (valor catastral) de una parcela se obtenía aplicando el tipo

evaluatorio que le correspondiera.

BI = Tipo evaluatorio X Superficie

BI = Base imponible.

Hay que tener en cuenta que dentro de una parcela pueden existir subparcelas

formadas por los distintos aprovechamientos e intensidades de los cultivos.

Ver apartado 4.2.2. de la Unidad 2.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



1-32

En la actualidad el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad de los

bienes de naturaleza rústica y urbana. La base imponible coincide con el valor

catastral de dichos bienes.

El valor catastral de los inmuebles rústicos se compone por la suma de los valores

catastrales del suelo al que hay que añadir el valor de las edificaciones rústicas.

El valor catastral de los terrenos se calculará capitalizando al interés que

reglamentariamente se establezca las rentas reales o potenciales de los mismos

según la aptitud de la tierra para la producción de los distintos cultivos y

aprovechamiento de acuerdo con sus características catastrales.

Para su correcto funcionamiento deberían existir estudios actualizados de los

rendimientos, no obstante éstos no se han realizado y se ha utilizado el procedimiento

de actualizaciones de los valores antiguos mediante la aplicación de porcentajes de

actualización que son fijados en las Leyes de Presupuestos.

1.3.1 Procedimiento actual del cálculo del valor catastral.

En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposición

Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se señaló

que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables

de la Contribución Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990.

Recordar que la Contribución Rústica sometía a tributación los rendimientos reales o

potenciales de los inmuebles rústicos, por lo que se puede decir que el valor catastral

de un inmueble rústico se obtiene capitalizando las rentas derivadas del mismo.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



La base liquidable de la Contribución Rústica era el 50% de los rendimientos

imputables al inmueble por lo que de acuerdo con la Disposición Transitoria el

Valor Catastral de un inmueble rústico será:

0,5 X Tipo evaluatorio X superficie VC = -------------------------------------------

0,03 VC = Valor catastral

Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de

incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor

Catastral de un inmueble rústico se toma el tipo evaluatorio que le correspondía

en el año 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el

resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.

VC (2003) = 37,04 X Tipo evaluatorio X Superficie.

VC = Valor Catastral correspondiente al año 2003

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic

iales

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN.

Los derechos derivados de la propiedad de los bienes inmuebles están

supeditados al interés general que normalmente tiene su reflejo en las normativas

urbanísticas.

Atendiendo al interés general y cumpliendo los requisitos previstos la

Administración podrá privar a los propietarios del ejercicio de los derechos

derivados de la propiedad.

En las expropiaciones el propietario tiene derecho a recibir el justiprecio. Este

justiprecio se obtiene mediante la aplicación de las normas de valoración para

los supuestos de expropiación.

La expropiación es uno de los sistemas de ejecución de los planes de

urbanización. Cuando se utiliza este sistema la Administración asume

directamente la urbanización y para ello procede a la expropiación forzosa de

todos los bienes y derechos incluidos en los polígonos o unidades de actuación.

Este sistema tiene el carácter de excepcional y sólo se utiliza cuando existen razones

justificadas (razones de urgencia o necesidad) o cuando por la escasa rentabilidad de

la urbanización, ésta no se lleva a cabo por la iniciativa privada.

También se utiliza este sistema como complementario de los otros

(compensación y cooperación).

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2-2

Supuestos de propietarios que no se integran en la Junta de Urbanización o que no

contribuyen a los gastos y aquellos casos en los que la porción de suelo a asignar es

inferior a la parcela mínima.

La obtención de suelo público (viales, plazas…) y equipamientos en el suelo

urbano consolidado por la urbanización se realizará por la Administración

mediante las expropiaciones.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2.1 Momento al que han de referirse las valoraciones.

El proceso de expropiación puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso

establecer a qué momento hacen referencia los valores de la expropiación.

Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes en el

momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las

expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado

lugar a la expropiación.

Tampoco se tendrán en cuenta las expectativas previsibles en un futuro.

Se distinguen tres supuestos:

• Expropiación forzosa.

Las valoraciones se entienden referidas al momento de

iniciación del expediente de justiprecio individualizado.

Si se sigue el procedimiento de tasación conjunta los valores se

referirán al momento de exposición pública del proyecto de

expropiación.

• Otros supuestos de actuación.

Las valoraciones se entienden referidas al momento de iniciación

del correspondiente expediente.

• En las determinación de indemnizaciones por cambio de

planeamiento.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2-4

Las valoraciones se entenderán referidas al momento de

aprobación definitiva del nuevo planeamiento.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2.2 Valoración del suelo a efectos de expropiación.

La regla general establece que el suelo se valorará conforme a su clasificación

urbanística y a su situación.

Existen reglas específicas de valoración dependiendo de las distintas clases de

suelo.

2.2.1 Valoración del suelo no urbanizable a efectos de

expropiación.

El valor del suelo no urbanizable se obtiene por el método de comparación a

partir del valor de mercado de fincas análogas (testigos).

Como variables referenciales (características de comparación) se atenderá al

régimen urbanístico, la situación, tamaño, los usos y aprovechamientos.

Cuando por la inexistencia de “testigos” no sea posible la aplicación del sistema

de comparación se utilizará el método de capitalización de rentas reales o

potenciales.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2-6

2.2.2 Valoración del suelo urbanizable a efectos de

expropiación.

Se distingue entre:

• Suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados (en este tipo

de suelo el planeamiento ya ha establecido las condiciones

para su desarrollo).

• Suelo urbanizable no incluido en ámbitos delimitados.

2.2.2.1 Valoración del suelo urbanizable incluido en ámbitos

delimitados.

El valor de expropiación del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados se

calcula aplicando al aprovechamiento que le corresponda el Valor Básico de

Repercusión.


Del valor obtenido por la aplicación del Valor Básico de Repercusión se restará:

• Los costes de urbanización pendientes de ejecutar.

• Los costes de financiación de los trabajos pendientes.

• Los costes de gestión pendientes.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2.2.2.1.1 Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales

Si no existiera el Valor Básico de Repercusión, o éste hubiera perdido su vigencia

por estar en proceso de revisión o por modificación de las condiciones

urbanísticas que sirvieron para fijar el Valor Básico de Repercusión, la valoración

del suelo urbanizable incluido en ámbitos ya delimitados se realizará por el

sistema dinámico del método del valor residual.

Este método consiste en valorar el inmueble por la diferencia entre importe

resultante de actualizar a fecha de expropiación el valor que se obtendrá en el

momento que esté terminado el inmueble y el valor actual de los pagos

realizados por los gastos realizados.

No se tendrá en cuenta para el cálculo de estos valores los posibles efectos

especulativos.

2.2.2.2 Valoración del suelo urbanizable no incluido en ámbitos

delimitados.

La valoración del suelo urbanizable respecto del cual no existe planeamiento de

desarrollo se realizará utilizando los mismos procedimientos que para el suelo no

urbanizable.

No se tendrá en cuenta la posible futura utilización urbanística.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2-8

2.2.3 Valoración del suelo urbano.

Se distingue entre:

• Suelo urbano sin urbanización consolidada.

• Suelo urbano consolidado.

2.2.3.1 Valoración del suelo urbano sin urbanización consolidada.

A los efectos de expropiación el valor del suelo urbano sin urbanización

consolidada se calculará mediante la aplicación del Valor Básico de Repercusión

más específico.

Puede ser el Valor de Repercusión de Parcela, o el Valor de Repercusión de Calle.


Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2.2.3.2 Valoración del suelo urbano consolidado.

Para obtener el valor del suelo urbano consolidado a efectos de expropiación, se

aplicará al aprovechamiento del suelo el Valor Básico de Repercusión en

parcela.


Del valor obtenido por la aplicación del Valor Básico de Repercusión se restará:

• Los costes de urbanización pendientes de ejecutar.

• Los costes de financiación de los trabajos pendientes.

• Los costes de gestión pendientes.

Si no existiera el Valor Básico de Repercusión, o éste hubiera perdido su vigencia

por estar en proceso de revisión o por modificación de las condiciones

urbanísticas que sirvieron para fijar el Valor Básico de Repercusión, la valoración

del suelo consolidado por la urbanización se aplicarán los valores de repercusión

obtenidos por el método residual.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2-10

El valor de repercusión se obtiene aplicando la siguiente fórmula.

Vr = (0,71 * Fl) Vv - Vc

Vr = Valor de repercusión. Fl = Factor de localización. Vv = Valor del producto inmobiliario. Vc = Valor de la construcción.

El factor de localización evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios

análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias

socioeconómicas.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2.3 Valoración de las construcciones a efectos de

expropiación.

Se consideran construcciones:

• Los edificios, sean cualesquiera los materiales de qué estén

construidos y el uso a que se destinen, siempre que se

encuentren unidos permanentemente al suelo y con

independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen

enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o

desmontados.

• Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo,

agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce,

considerándose como tales, entre otra, los diques, tanques,

cargaderos, muelles, pantalanes e invernaderos, y excluyéndose,

en todo caso la maquinaria y el utillaje.

Las instalaciones comprenden las edificaciones, maquinaria,

material, piezas o elementos incluidos los sistemas informáticos,

que aún siendo separables por naturaleza, están ligados de forma

definitiva para su funcionamiento y sometidos al mismo ritmo de

amortización.

• Las obras de urbanización y de mejora tales como las

explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios

descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



2-12

depósitos al aire libre, los campos para la práctica del deporte,

los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los

edificios e instalaciones.

2.3.1 Valoración de las edificaciones.

Para valorar las construcciones a efectos de expropiación se utilizará el sistema

del valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta el uso,

calidad y carácter histórico artístico, depreciándose en función de la

antigüedad, estado de conservación.

Para obtener el coste actual se pueden utilizar datos de mercado.

2.3.2 Valoración de las instalaciones.

Las instalaciones se valoran atendiendo a su valor de reposición.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.

Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposición.

Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un

determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos.

La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo

se resuelve estableciendo unas reglas de valoración.

De aplicar criterios subjetivos, la Administración Tributaria, para la aplicación de los

tributos, tendría que “negociar” con cada propietario el valor de sus inmuebles

El valor que resulta de la aplicación de las reglas fijadas a los efectos de la

aplicación de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a

otros efectos.

3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta

de las Personas Físicas.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas existen dos momentos en los

que se utiliza el valor de los inmuebles:

• Para determinar la renta imputable por los inmuebles urbanos

que no produzcan rentas por arrendamiento y que no

constituyan la vivienda habitual del contribuyente.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



3-2

• Para calcular las ganancias o pérdidas patrimoniales que se

producen por la transmisión de los inmuebles.

3.1.1.1 Imputación de rentas inmobiliarias.

El importe de la renta a imputar por los inmuebles urbanos que no estén

afectados al ejercicio de actividades económicas, no generen rendimientos del

capital inmobiliario (alquileres), y que no sea la vivienda habitual será:

• El resultante de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble.

• En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido

establecidos o revisados con posterioridad al 1-01-1994, tendrá la

consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar

el 1,1% al valor catastral.

• Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de

valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se

calculará la renta imputada el resultado de aplicar el 1,1% sobre el

50 por 100 del valor de adquisición.

Se consideran inmuebles urbanos: El suelo urbano, el declarado apto para urbanizar,

y el suelo urbanizable. Los edificios. Las instalaciones comerciales e industriales. Las

obras de urbanización, las demás construcciones no calificadas expresamente como

de naturaleza rústica.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



3.1.1.2 Ganancias y pérdidas de patrimonio.

Las posibles ganancias o pérdidas patrimoniales producidas como consecuencia

de la transmisión de bienes inmuebles se calculan por la diferencia entre el precio

de transmisión y el precio de adquisición.

El precio de transmisión será:

- En las transmisiones onerosas esta formado por el importe real por el que

se realizó la transmisión menos los costes de la venta soportados por el

vendedor.

Estaremos ante una transmisión onerosa cuando se transmita por un precio.

El valor real estará supeditado a la comprobación por parte de la

Administración Tributaria.

- En las transmisiones lucrativas será el valor que haya prevalecido a los

efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de dicho valor se

restarán los gastos inherentes a la transmisión que hayan sido

efectivamente satisfechos por el transmitente.

Las transmisiones lucrativas, sin coste para el adquirente, están sometidas al

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para tributar por ese impuesto hay que

calcular una base imponible siguiendo las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y

Donaciones.

El precio de adquisición será:

La suma de el valor de adquisición (el importe real por el que se hubiere realizado

la adquisición) más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes

adquiridos, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición menos el importe

de las amortizaciones.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



3-4

A los efectos de evitar el efecto de la inflación sobre los distintos componentes que

forman el precio de adquisición se aplicarán unos coeficientes de actualización.

3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el

patrimonio.

Los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana se valorarán por el mayor

valor de los siguientes:

• Valor catastral.

• Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

• El precio, contraprestación o valor satisfecho en la adquisición.

El valor de adquisición de un inmueble será el importe real por el que dicha

adquisición se hubiese efectuado, con exclusión de los gastos a cargo del adquirente

derivados de la adquisición como son los gastos de notario, registro…

Tanto las mejoras realizadas en el inmueble como la amortización acumulada no han

de tomarse en consideración para determinar el valor de adquisición.

Para la valoración de las viviendas y locales de negocio alquilados, que tengan

un contrato de arrendamiento vigente celebrado con anterioridad al 9 de mayo

de 1985, se tomará el menor valor de los siguientes:

• El que corresponda según las normas generales de valoración.

• El que resulte de capitalizar al 4% la renta anual devengada en el

ejercicio.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



En el caso de que el inmueble esté en fase de construcción se valorará de la

siguiente forma:

• El suelo se valora como se ha señalado en el caso general (el mayor

de...).

• La construcción por lo efectivamente invertido en la construcción.

El valor del inmueble en construcción será la suma de los dos elementos (suelo

más la construcción).

3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre

Transmisiones Patrimoniales.

La base imponible vendrá determinada por el valor real del bien o del derecho

transmitido.

Son deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, no son

deducibles las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

Existen unas normas especiales de valoración para valoración de las

servidumbres, la constitución de usufructos y otros derechos reales que recaigan

sobre los inmuebles como pueden ser los derechos reales de uso y habitación.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



3-6

3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre

Sucesiones y Donaciones.

Los herederos están obligados a consignar en sus declaraciones el valor real que

atribuyen a cada uno de los bienes y derechos que forman parte de la masa

hereditaria, en consecuencia el valor de los inmuebles en el Impuesto sobre

Sucesiones y Donaciones será el valor que los herederos atribuyan a los bienes.

Este valor declarado puede ser comprobado por la Administración que aplicará

el concepto de valor de mercado.

De la comprobación por la Administración puede resultar:

• 1. - Que el valor comprobado sea inferior al declarado.

En este caso prevalece el valor declarado.

• 2. - Que el valor comprobado sea superior al declarado.

En este se comunicará a los herederos los nuevos valores, estos

podrán alegar lo que consideren oportuno y también solicitar una

tasación pericial.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN CUESTIONARIO 4

1. - ¿Cuál es la finalidad principal del cálculo del valor catastral?

A). – Dar cumplimiento a la obligación de reflejar este valor en todos los documentos relativos a la situación jurídica del inmueble.

B). – Servir de referencia en el cálculo del valor de mercado, ya que el valor catastral debe estar en el entorno del 50% del valor de mercado.

C). – Su utilización con fines fiscales. Se utiliza para el cálculo de la base imponible de algunos tributos.

2. - ¿Qué es y para qué se utiliza el módulo M?

A). – Es un coeficiente que se utiliza para ponderar los valores catastrales y que éstos guarden una relación homogénea con el valor de mercado.

B). – Refleja el valor medio por metro cuadrado a nivel nacional del producto inmobiliario. Del módulo M se deducen el módulo base de repercusión del suelo y el módulo básico de la construcción.

C). – Refleja el valor medio del suelo. Está expresado en euros/metro cuadrado, y se utiliza para repercutir el coste del suelo entre cada uno de los elementos del edificio.

3. - ¿Cómo se calcula actualmente el valor catastral de los inmuebles rústicos?

A). – Capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribución Rústica vigente en el año 1990 y aplicando al resultado un coeficiente de actualización.

B). – Capitalizando al tipo de interés fijado reglamentariamente las rentas reales o potenciales de los inmuebles rústicos.

C). – Aplicando el método analítico y considerando indefinido el período de obtención de rentas ya que al tratarse de suelo no está sometido a depreciación.

4. – ¿A qué momento deben referirse las valoraciones a efectos de expropiación?

A). – A la fecha de entrega del inmueble expropiado. B). – A la fecha de tasación ya que las valoraciones tienen plazo de caducidad. C). – A la fecha de inicio del expediente de justiprecio.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



3-8

5. – A los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio ¿Qué valor se utiliza para determinar la base imponible de los inmuebles urbanos no afectados a una actividad?

A). – El valor mayor entre el valor catastral y el valor de mercado. B). – El valor real del inmueble. C). – El valor mayor entre el valor catastral, el valor comprobado por la

Administración y el valor de adquisición.

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

1. - La respuesta correcta es la C

La valoración catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributación). La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidirá con su valor catastral.

2. - La respuesta correcta es la B. El valor del módulo M está expresado euros por metro cuadrado construido equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una categoría edificatoria media en un municipio de características medias. Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor del suelo más el valor de la construcción, desde el módulo M se procede a la obtención de los módulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la construcción: Módulo Básico de Repercusión del suelo. (MBR) y el Módulo Básico de Construcción.

3. - La respuesta correcta es la A. En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposición Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se señaló que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribución Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990. Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor Catastral de un inmueble rústico se toma el tipo evaluatorio que le correspondía en el año 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.

4. - La respuesta correcta es la C. El proceso de expropiación puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso establecer a qué momento hacen referencia los valores de la expropiación. Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes en el momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado lugar a la expropiación.

5. - La respuesta correcta es la C

Este

doc

umen

to p

erte

nece

a E

-Per

itos T

asad

ores

Judic



3-10

Los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana se valorarán por el mayor valor de los siguientes:

• Valor catastral. • Valor comprobado por la Administración a efectos de otros

tributos. • El precio, contraprestación o valor satisfecho en la adquisición.

Unidad5 valoraciones perito

Documents

Transcript of Unidad5 valoraciones perito