Universidad Politécnica de Cataluña,Máster en Gestión y Valoración Urbana,

Año académico 2009 - 2010

Director: Pilar Garcia AlmirallAlumno: Angel Luis Uzqueda Martinez

Octubre de 2010

“Instrumentos para la recuperación deplusvalías, en un modelo sostenible definanciación de políticas públicas derehabilitación, desde el análisis de CiutatVella, Barcelona”

Superficie Población DensidadKm2 Habitantes Habitantes/hectarea

España 504.750 45.200.737 0,9Cataluña 31.930 7.197.174 2,3Área Metropolitana 634 3.150.380 49,7Barcelona 99 1.595.110 161,1Ciutat Vella 4 111.518 278,8

Año Población Población

Ciutat Vella Barcelona

1955 258.867 1.403.028

1976 156.180 1.816.316

1991 90.612 1.643.542

1996 83.829 1.508.805

1998 85.398 1.505.581

2004 107.605 1.578.546

2007 111.518 1.596.110

30% viviendas vacías

Crecimiento de la periferia

Desarrollo del programa

Algunos datos de Ciutat Vella

Fuente: anuario estadístico de la ciudad de Barcelona

Objeto de la tesis

“Elaborar una propuesta de instrumentos que permitan recuperarrecursos económicos derivados de las plusvalías, con el objeto deintervenir en la corrección de las distorsiones que genera larehabilitación urbana ”.

Índice:

1. Marco general. El origen de la transformación2. Evaluación del territorio y detección de problemas.3. Los problemas relacionados con la vivienda 4. Estudio de casos5. Instrumentos para la recuperación de plusvalías6. Modelo integral y sostenible de intervención

Motivo para una intervención integral.Realidad urbanísticaRealidad socialActivos

1. Marco general. El origen de la transformación

De la relación centro - periferiaDe la degradación y la marginalidadDe la voluntad política y socialDel plan integralDe la creación de una entidad de gestiónDe las políticas de rehabilitación de edificios de vivienda.

Programa urbanístico

Programa Económico

Programa Social

Programa de Actuación

Espacio público

Equipamiento

Vivienda

2. Evaluación del territorio.

Inversión publica en Ciutat Vella1988-2002.fuente memoria ARI 2002

Inversión pública

Datos en miles de €

Datos en millones de Euros.

Inversión privada

Datos en millones de Euros.

Aproximación a la inversión privada desde las licencias de obras

vivienda Locales Aparcamiento

Plusvalías Barcelona – Ciutat Vella 1997-2008

Diferencial 1997-2008450 €/m2. en vivienda 783 €/m2. en local 2 €/m2. en aparcamiento

Inversión publica, sostenida 95 millones €/año

Inversión privada, creciente 28 a 110 millones €/año

Plusvalías generadas 1.744 millones €/año

Plusvalías Ciutat Vella, sobre la media de ciudad 320 millones €/año

RESUMEN DE DATOS

Canvi de propietat de Pv a Pv 1993 - 2001

Edificis 723 Superfície de sol 125.390 Superfície construïda 630.763

estat al 2007Propietat horitzontal Propietat verticalEdificis 125 Edificis 598 Superfície de sol 22.175 Superfície de sol 103.215 Superfície construïda 115.936 Superfície construïda 514.827

Cambios en la estructura de la propiedad

Evolución del alquiler

3. Problemas relacionados con la vivienda.

Edificios sin actividad en obras

Edificis en teixit residèncialque no han solicitat permis d'obres entre 2002 i 2007

Edificis Edificis precentatgeResidèncials sense llicències referit al barri

Raval 1.851 270 15%Barri Gòtic 1.225 202 16%Casc Antic 1.381 302 22%Barceloneta 896 222 25%

Total Ciutat Vella 5.353 996 19%

Percentatges referits al districte

Raval27%

Barri Gòtic20%

Casc Antic31%

Barceloneta22%

Evaluación de riesgos

Esfuerzo necesario para el acceso a la vivienda

Incremento porcentual 2001-2005Barcelona 3.1%Ciutat Vella 9.2%

Incremento porcentual 2001-2005Barcelona 3.2%Ciutat Vella 9.2%

Problemáticas planteadas por los ciudadanos.

Asesoramiento Oficina de Vivienda

4. Estudio de casos

Estructura de la propiedad en edificios de uso mayoritario residencial.

1. Apartamentos de uso turístico.

2. Edificios vacíos. Mobbing inmobiliario.

3. Edificios en condiciones inhabitables. El beneficio de la marginalidad.

4. La vivienda en los locales de negocio de bajo rendimiento.

Beneficio económico disgregado 683 apartamentos en 287 edificiosProblemas de convivencia. Ruidos. Sobreocupación. AlbañalesCorrección: Edificios de uso turístico.

Repercusión de beneficios a residentes

Edificios vacios. Búsqueda del mayor rendimiento económico.Nivel de mantenimiento mínimo o nulo.Riesgo de ocupaciones marginales.Corrección. Evitar la degradación física.

Ocupación de todas las viviendas.

Sobreocupación. Clausulas abusivas. Alto rendimiento económico.Niveles de habitabilidad muy deficientes, mantenimiento bajo.Riesgo de ruina.Corrección. Evitar la degradación física.

Ocupación de todas las viviendas.

Sobreocupación. Alto rendimiento económico.Uso indebido. Sin condiciones de habitabilidadRiesgo de incendios.Corrección. Clausura.

Sanciones administrativas

5. Instrumentos para la recuperación de plusvalías.

Instrumentos de recuperación de recursos plusvalías. Creación de una bolsa.

1. Áreas de tanteo y retracto para actividades con altas plusvalías.

2. Análisis impuestos a las actividades.

3. Mecanismos de repercusión costes de urbanización, incorporados a las trasmisiones patrimoniales.

4. Instrumentos coercitivos frente a la marginalidad. Sanciones.

Financiación de las corporaciones locaes.

Impuestos y tasasTransferencias corrientesCreditos financierosActividad urbanística

1.Declaración de áreas de tanteo y retracto.

Hoteles y pensiones, no hay datos de oferta. Demanda muy alta

Restaurantes

Bares

2. Incorporación de tasas.

Hoteles

Bares y Restaurantes

Repercusión 13centimos €/m2 y dia

3. Recuperación de las cuotas de urbanización vinculadas a las trasmisiones patrimoniales.

4. Instrumentos coercitivos frente a la marginalidad.

RESUMEN. RECUPERACION DE PLUSVALIAS.

Transmisión de 80 edificios/año. 2,5 millones de €/año

€

Inversión pública

320m de €/año

95mde €/año110m de €/año

10,2-14,4m de €/año

Periodo de inversión pública

Periodo de relevo inversión privada

Periodo de captura de plusvalías

t

28m de €/año

Bolsaeconómica

€

Recuperaciónde plusvalíasCentro Histórico

Programa de RehabilitaciónIntegral. Físico/Económico/Social

Retorno Fiscalidadde las Administraciones

Cuantificación

Cuantificación

CuantificaciónTasa de retorno

1. Apuntes sobre posibles mejoras del Plan de actuación.

2. Necesidad de participación, decisión y corresponsabilidad.

3. Ventajas de una Oficina de gestión. Mediación

BibliografiaCIUTAT VELLA. BARCELONATitulo: La ciutat vella de Barcelona. Un passat amb futurAutor: Joan BusquetsEdita: Ajuntament de BarcelonaISBN: 84-7609-983-5Año 2003

Titulo: Ciutat Vella. Ciutat ConstruïdaAutor: Pere Serra i otrosEdita: El cep i la Nansa Edicions.ISBN: 8485960-82-3Año: 2003

Titulo: Ciutat Vella de BarcelonaAutor: Pere Cabrera i MassanésEdita: Ara Llibres, SLISBN: 978-84-96201-74-3Any: 2007

ESPAÑATitulo: Àreas de Rehabilitación preferente. Intervenciones en el cetro historico y barrios perifericos de Madrid.Autor: Ana Iglesias Gonzalez i otrosEdita: Empresa Municipal de la ViviendaAño. 1999

Titulo: Nuevas propuestas de rehabilitación urbana en ZaragozaAutor: Luis Gerardo Ruiz y Juan RubioEdita: INO Reproducciones SAAño: 2006

AMERICATitulo:Desafío de una utopia. “ Una estrategia integral para la gestión de salvaguarda de la Habana vieja”Autor: Eusebio Leal Spengler. Oficina del Historiador. Ciudad de la HabanaEdita: Ediciones Boloña. CubaAño: 1998

Titulo: Programa para el desarrollo Integral del Centro Histórico de la ciudad de México.Autor: René Coulomb i otrosEdita: Fideicomiso Centro HistóricoAño: 2000

Titulo: Vivir en los Centros HistóricosAutor: Enrique Ortiz i otrosEdita: Habitat Internacional Coalition. MexicoISBN: 970-9067-01-XAño: 1999

Titulo: Jornadas Santa Cruz de la Sierra Bolivia. Encuentro 43 centros históricos.Autor: variosAño: 2005

ESTUDIOS.

Titulo: Memorias ARI Ciutat VellaAutor: ARI ciutat VellaEdita:Any: 2000, 2001, 2002

Titulo: Situació de l’Habitatge a Ciutat VellaAutor: Institut de Recerca d’Economia AplicadaEdita: Any: 2007

Titulo: Pla de l’Habitatge a Ciutat VellaAutor: Ajuntament de BarcelonaEdita: Web municipalAny: 2004

Titulo: Estudi de l’Habitatge a Ciutat VellaAutor: Oficina d’Habitatge de Ciutat vellaEdita:Any 2008

Titulo: Enquesta de l’Habitatge a Ciutat VellaAutor: Institut d’estudis metropolitans de BarcelonaEdita:Any: 2007

DATOS ESTADISTICOS

Anuarios estadísticos de la ciudad de Barcelona.Web municipal. www.bcn.cat

Titulo: Guies estadístiques: Ciutat Vella en xifres

Autor: Ayuntamiento de barcelonaAño: 2006

Titulo: Una propuesta de financiación MunicipalAutores: Manuel Esteban Cabrera

José Sánchez MaldonadoEdita: Instituto de Estudios FiscalesISSN 1578-0252 Año: 2001

Titulo:Evolución del valor de mercado en locales comerciales 1999- 2005Autor:Javier Alcart y Marta GarciaEdita: Tinsa ConsultoríaAño:2006

OTROS

Titulo: La trayectoria residencial de la inmigración en Madrid y Barcelona. Un esquema teórico a partir del análisis cualitativoAutores:Pilar Garcia Almirall y Agustín Frizzerarevista ACE n. 8www-cpsv.upc.es/ace/EspNumeros.htmAño: 2008

Titulo: Urbanisme i barris en dificultats. El cas de la MinaAutor: varios autoresEdita: Aula de Barcelona CIDOBISBN:84-95417-48-0Any: 2004

Titulo: Ciutats de CiutatsAutor: Oriol Nel·loISBN:84-7596-803-1Año. 2001

Titulo: Indicadores para la evaluación de las ciudades históricas.Autor: Cecilia Hugony y Josep RocaEdita: Revista ACE, núm 8Any: 2008

Titulo: Programa REHABIMEDArquitectura tradicional mediterráneaAutor: variosAño 2007

Titulo: Espais públics – miradesAutor: Rosa Tello i RoviraAño.