URBANISMO DE BALEARES. ILLES BALEARS...urbanismo las Islas Baleares. _____ 36 La polémica la...

>Para aprender, practicar.

>Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

CURSO/GUÍA PRÁCTICA URBANISMO

DE

BALEARES ILLES BALEARS

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? _____________________________________________ 23

PARTE PRIMERA. _______________________________________________ 24

Urbanismo de Baleares. Illes Balears. Ley del suelo de Baleares. _______________ 24

Capítulo 1. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes

Balears. ______________________________________________________ 24

1. Un planeamiento más ágil mediante dos instrumentos de ordenación (uno (el

plan general) para las determinaciones estructurales y otro (el plan de ordenación detallada) para el detalle y desarrollo de las primeras). ___________ 24 a. Problemática del PGOU tradicional. __________________________________________ 25

1. Legislación sectorial estatal y autonómica ___________________________________ 25 2. Información pública de los planes y reparto injusto de plusvalías por recalificación. __ 25

b. La solución balear: dos instrumentos de ordenación, uno (el plan general) para las

determinaciones estructurales y otro (el plan de ordenación detallada) para el detalle y desarrollo de las primeras. ___________________________________________________________ 26

1. Se simplifica su documentación (memoria general, normas urbanísticas globales y planos únicamente de gran escala). _______________________________________________ 26 2. Los planes de ordenación detallada puede abarcar toda la ordenación detallada o ser planes independientes coordinados entre sí. _________________________________________ 26

2. Gestión urbanística ________________________________________________ 26 a. Memorias de viabilidad económica ___________________________________________ 27 b. Informes de sostenibilidad económica ________________________________________ 27 c. Actuaciones de dotación ___________________________________________________ 28 d. Complejos inmobiliarios ___________________________________________________ 28 e. Ejecución sustitutoria concertada entre propiedad inmobiliaria y empresario-promotor urbanizador o rehabilitador. __________________________________________________ 28

3. Disciplina urbanística. ______________________________________________ 30 a. Procedimiento sancionador y de restablecimiento de legalidad y realidad física alterada. 30 b. Competencias en suelo rústico protegido de las ANEI, ARIP y APT costeras ___________ 30 c. Responsabilidad administrativa para las autoridades y los cargos públicos. ___________ 30 d. Plazo máximo para la ejecución subsidiaria de las órdenes de demolición. ____________ 31

TALLER DE TRABAJO. ____________________________________________ 32

Estructura de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears 32

Título I. «Régimen urbanístico del suelo» _________________________________ 32

Título II. «Planeamiento urbanístico» ____________________________________ 33

Título III. «Gestión y ejecución del planeamiento» __________________________ 33

Título IV. «Intervención en el mercado de suelo» ___________________________ 34

Título V. «Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo» _____ 34

Título VI. «Expropiación forzosa por razón de urbanismo» ____________________ 34

Título VII. «La intervención preventiva en la edificación y el uso del suelo» ______ 34

Título VIII. «La disciplina urbanística» ___________________________________ 34

TALLER DE TRABAJO ____________________________________________ 36

Reforma de la disposición transitoria 14 de la ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo las Islas Baleares. _________________________________________ 36 La polémica la disposición transitoria 14 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de

las Illes Balears. Urbanizaciones en suelo protegido. Reclasificación de suelo urbanizable para

Índice



evitar indemnizaciones millonarias. ____________________________________________ 38


La derogación de la disposición adicional séptima de la ley 7/2012 de compleción de tramas urbanas en zonas costeras que impide edificar en Ses Variades en el ayuntamiento de Sant Antoni (Ibiza). __________________________________ 41


Modificación de la Ley 5/2012, de 23 de mayo, de medidas urbanísticas para la ejecución del Centro Internacional de Tenis Rafael Nadal. ___________________ 44

1. Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. Disposición final tercera Modificación de la Ley 5/2012, de 23 de mayo, de medidas urbanísticas para la ejecución del Centro Internacional de Tenis Rafael Nadal _____________ 44

2. Ley 5/2012, de 23 de mayo, de medidas urbanísticas para la ejecución del Centro Internacional de Tenis Rafael Nadal ____________________________________ 48

3. Antecedentes de la reforma de la disposición final segunda bis que permite la ampliación del centro de tecnificación. La ‘enmienda Nadal’. _________________ 59


Decreto ley 8/2020, de 13 de mayo de medidas urgentes y extraordinarias para el

impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19 _____________________________________ 62 Declaración responsable. ____________________________________________________ 62

DESARROLLADO EN LICENCIAS URBANÍSTICAS. _______________________________ 63


Suelo rústico. Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears ______________________________ 64

DESARROLLADO EN SUELO RÚSTICO ________________________________________ 66


Decreto ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. 67

1. La situación de la vivienda pública en Baleares. ___________________________ 67

2. Tipologías de viviendas públicas ______________________________________ 70 a. Viviendas públicas construidas en suelo de titularidad pública _____________________ 70 b. Alojamiento dotacional ____________________________________________________ 71

3. Proyectos de actuación, planes especiales y proyectos de desarrollo de vivienda de titularidad pública. _______________________________________________ 71 a. Procedimientos administrativos _____________________________________________ 71 b. Desarrollo de viviendas de titularidad pública __________________________________ 72 c. Áreas residenciales de promoción pública _____________________________________ 73

4. Derecho de tanteo y retracto a favor de la administración sobre edificios en los que haya vivienda alquilada (ventas a fondos) ____________________________ 74

5. Estructura del Decreto Ley ___________________________________________ 74

6. Derecho de superficie _______________________________________________ 76

7. Modificaciones legislativas ___________________________________________ 81

CHECK-LIST ___________________________________________________ 82

Entrada en vigor y régimen transitorio____________________________________ 82

Régimen de suelo urbano clasificado en el planeamiento general que no dispone de

los servicios urbanísticos básicos ______________________________________ 82



Terrenos que a la entrada en vigor de la misma se encuentren clasificados formalmente como suelo urbanizable. __________________________________ 82

Capítulo 2. El reglamento de la ley del suelo de Baleares. ________________ 84

1. Disposición final primera Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. Desarrollo reglamentario _________________________________ 84

2. Disposición final segunda Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. Régimen transitorio de normativa reglamentaria _______________ 84

3. Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ________________________________________ 85 Hasta que no sea sustituido por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposición final primera anterior, en el ámbito de la isla de Mallorca, continuará siendo vigente, en todo lo que sea compatible con esta ley y el resto de disposiciones, el Reglamento general de la Ley 2/2014,

de 25 de marzo, de ordenación y uso del Suelo, para la isla de Mallorca, aprobado por acuerdo del pleno del Consejo Insular de Mallorca de 16 de abril de 2015. Se considera en todo caso incompatible con esta ley el título VIII del citado reglamento, a excepción de su capítulo V. 85

Capítulo 3. Ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad. 93

1. Limitaciones del ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad. ________________________________________________________ 93 a. Silencio administrativo ____________________________________________________ 93 b. Inexistencia del derecho de indemnización por la ordenación urbanística de terrenos ___ 93 c. Patrimonialización de la edificabilidad ________________________________________ 93

2. Participación ciudadana y acceso a la información. ________________________ 94

3. Iniciativa privada de la actividad urbanística _____________________________ 96


La acción pública para exigir a las autoridades el cumplimiento de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. _____________________ 97

Capítulo 4. Los derechos de tanteo y retracto municipales para incrementar el

patrimonio de suelo público. ______________________________________ 98

1. Delimitación de áreas sobre transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones

con la finalidad de incrementar los patrimonios públicos de suelo. ____________ 98

2. Notificación de transmisión por los propietarios. __________________________ 98

3. Ejercicio del retracto _______________________________________________ 99

4. Caducidad de la notificación __________________________________________ 99

5. Pago del precio ____________________________________________________ 99

6. Transmisiones sin notificación previa __________________________________ 99

PARTE SEGUNDA ______________________________________________ 101

Planeamiento urbanístico _____________________________________________ 101

Capítulo 5. Instrumentos de ordenación urbanísticos. __________________ 101

1. Instrumentos de planeamiento y legislación sectorial _____________________ 101

2. Ejercicio de las competencias en materia urbanística _____________________ 102

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 104

Los planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) son planes directores sectoriales. Plan de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) de la Isla de

Mallorca. ________________________________________________________ 104

1. Los planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) son planes directores



sectoriales. ______________________________________________________ 104

2. Plan de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) de la Isla de Mallorca. ______ 105

CHECK-LIST __________________________________________________ 252

Medidas que obligan a potenciar viviendas de protección oficial para el alquiler social. __________________________________________________________ 252

Capítulo 6. El planeamiento urbanístico. ____________________________ 253

1. Ordenación urbanística de los municipios. ______________________________ 253 a. El plan general y los planes de ordenación detallada. ___________________________ 253 b. Los planes parciales y los planes especiales. __________________________________ 254

2. El Plan general ___________________________________________________ 254 a. Contenido. ____________________________________________________________ 254 b. Objeto del plan general __________________________________________________ 254 c. Determinaciones del plan general __________________________________________ 255 d. Documentación de los planes generales _____________________________________ 258 g. Programación de las actuaciones ___________________________________________ 259 h. Contenido de la memoria del plan general ____________________________________ 259 e. Contenido de los estudios económicos del planeamiento_________________________ 261

3. Planes de ordenación detallada ______________________________________ 262 a. Contenido. ____________________________________________________________ 262 b. Documentación de los planes de ordenación detallada __________________________ 263 c. Determinaciones de los planes de ordenación detallada _________________________ 264

4. Planes parciales __________________________________________________ 267 a. Función de los planes parciales. ____________________________________________ 267 b. Superficies de los terrenos dotacionales _____________________________________ 268 c. Plazo de ejecución y memoria de viabilidad económica y el informe de sostenibilidad

económica. ______________________________________________________________ 268 d. Documentación de los planes parciales ______________________________________ 269

5. Planes especiales _________________________________________________ 270 a. Concepto de planes especiales. ____________________________________________ 270 b. Objeto de los planes especiales. ___________________________________________ 270 c. Determinaciones de los planes especiales. ____________________________________ 271 d. Planes especiales de ordenación de actuaciones urbanísticas. ____________________ 271

6. Estudios de detalle ________________________________________________ 272

7. Catálogos de elementos y espacios protegidos __________________________ 272

8. Ordenanzas municipales de edificación, urbanización y publicidad. ___________ 273


El plan general en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de

ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________________ 274 El plan general. ___________________________________________________________ 274

Objetivos de la ordenación del plan general. ______________________________ 275

Determinaciones del plan general ______________________________________ 276 Densidades máximas y estándares dotacionales mínimos del plan general. ____________ 277


Los planes parciales en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________________ 281 Los planes parciales. ______________________________________________________ 281 Objeto y determinaciones de los planes parciales. ________________________________ 281 Disposiciones generales ____________________________________________________ 281 Determinaciones relativas a los usos del suelo y a los parámetros edificatorios. ________ 282



Determinaciones relativas a los sistemas urbanísticos. ____________________________ 283 Determinaciones sobre reservas de suelo para sistemas urbanísticos. ________________ 284 Determinaciones relativas a los servicios urbanísticos y las obras de urbanización. ______ 285

Determinaciones relativas a la ejecución del plan. __________________________ 286 Documentación de los planes parciales. ________________________________________ 286 Disposiciones generales. ____________________________________________________ 287 Contenido de la memoria. __________________________________________________ 287 Planos de información. _____________________________________________________ 289 Planos de ordenación. ______________________________________________________ 289 Normas reguladoras. ______________________________________________________ 290 Evaluación económica y plan de etapas. _______________________________________ 290 Medidas de accesibilidad universal en la documentación de los planes parciales. ________ 290 Catálogo de elementos y espacios protegidos de los planes parciales. ________________ 291


Los planes especiales en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo,

de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ____________________ 292 Los planes especiales. _____________________________________________________ 292 Disposiciones generales. ____________________________________________________ 292 Objeto de los planes especiales y efectos específicos. _____________________________ 292 Planes especiales y planeamiento general. _____________________________________ 293 Determinaciones de los planes especiales urbanísticos. ___________________________ 294 Determinaciones específicas de los distintos planes especiales. _____________________ 294 Determinaciones específicas de los planes especiales de ordenación de elementos o conjuntos protegidos por la legislación sobre patrimonio histórico. ___________________________ 294 Determinaciones específicas de los planes especiales de protección del paisaje y de protección y

conservación del medio natural y rural. ________________________________________ 295 Determinaciones específicas de los planes especiales de protección de las vías de comunicación. 295 Determinaciones específicas de los planes especiales de desarrollo y ejecución de elementos de la

estructura general y orgánica. _______________________________________________ 296 Determinaciones específicas de los planes especiales reguladores de actuaciones urbanísticas.296 Determinaciones específicas de los planes especiales de adecuación de las redes de instalaciones

a las condiciones históricas y ambientales de los núcleos de población. _______________ 297 Determinaciones específicas de los planes especiales de ordenación de zonas de servicios portuarios. ______________________________________________________________ 298 Determinaciones específicas de los planes especiales de desarrollo de instrumentos de ordenación territorial. _______________________________________________________________ 298 Determinaciones específicas de los planes especiales de ordenación de los asentamientos en el medio rural. _____________________________________________________________ 298 Documentación integrante de los planes especiales. ______________________________ 299 Documentación de los planes especiales. _______________________________________ 299 Los planes especiales de reforma interior. ______________________________________ 300 Planes especiales de reforma interior. _________________________________________ 300 Ámbito y determinaciones de los planes especiales de reforma interior. _______________ 301 Documentación de los planes especiales de reforma interior. _______________________ 302


Los estudios de detalle en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ____________________ 303 Los estudios de detalle. ____________________________________________________ 303 Objeto y determinaciones de los estudios de detalle. _____________________________ 303 Límites de los estudios de detalle. ____________________________________________ 304 Documentación de los estudios de detalle. _____________________________________ 305


Caso real. Modelo completo de Estudio de detalle en Baleares. ________________ 306

CHECK-LIST __________________________________________________ 380



Remedios para la suspensión de planeamientos urbanísticos por sentencia judicial 380

Capítulo 7. Actuaciones urbanísticas del planeamiento urbanístico. _______ 381

1. Actuaciones edificatorias. __________________________________________ 381

2. Actuaciones de transformación urbanística. _____________________________ 382

3. Actuaciones aisladas ______________________________________________ 383

Capítulo 8. El aprovechamiento urbanístico. _________________________ 384

1. Aprovechamiento urbanístico objetivo, público, medio y subjetivo de una actuación. _______________________________________________________ 384

2. Los coeficientes de ponderación relativa entre usos ______________________ 385

PARTE TERCERA _______________________________________________ 386

Tipología del suelo __________________________________________________ 386

Capítulo 9. Régimen urbanístico del suelo ___________________________ 386

1. Suelo urbano ____________________________________________________ 387 a. Concepto de solar _______________________________________________________ 387 b. Derechos de las personas propietarias de suelo urbano _________________________ 388 c. Deberes de las personas propietarias de suelo urbano __________________________ 388

2. Suelo urbanizable _________________________________________________ 391 a. Concepto de suelo urbanizable. ____________________________________________ 391 b. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbanizable _____________ 391

3. Suelo rústico ____________________________________________________ 393 a. Núcleos rurales _________________________________________________________ 393 b. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico _________________ 395 c. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico ordenado como núcleo rural

396 d. Actos de división de terrenos clasificados como suelo rústico _____________________ 397

Capítulo 10. Suelo rústico. Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas

urgentes de protección del territorio de las Illes Balears _______________ 398

1. Suelos de desarrollo urbano _________________________________________ 400 a. Suelo urbano con urbanización no consolidada. ________________________________ 400 b. Suspensiones de planes de desarrollo. ______________________________________ 400

2. Reclasificación del suelo urbanizable como suelo rústico __________________ 402 a. Supuestos de reclasificación del suelo urbanizable como suelo rústico. _____________ 402 b. Requisitos para exclusión de la reclasificación de suelos. ________________________ 403

3. Condiciones de ordenación en suelo rústico. ____________________________ 405 a. Prohibiciones de edificar viviendas unifamiliares en las zonas de suelo rústico. Áreas de

Prevención de Riesgos (SRP-APR) ____________________________________________ 405 b. Parámetros edificatorios aplicables a las edificaciones destinadas al uso de vivienda unifamiliar en el suelo rústico_________________________________________________________ 406 c. Medidas de integración paisajística y ambiental ________________________________ 407 d. Freno a reformas para alquiler turístico (viviendas unifamiliares de dimensiones claramente desproporcionadas para las necesidades de una familia). __________________________ 408

4. Reforma legislativa y régimen transitorio. ______________________________ 409


Medidas de desclasificación de suelo de desarrollo urbano no transformado en

Mallorca. ________________________________________________________ 411

CHECK-LIST __________________________________________________ 413



Asentamientos rurales _______________________________________________ 413

Falsos urbanos _____________________________________________________ 413

PARTE CUARTA ________________________________________________ 414

Gestión y ejecución del planeamiento. ___________________________________ 414

Capítulo 11. Técnicas instrumentales de gestión urbanística en la Ley

12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears _________ 414

1. Técnicas instrumentales ____________________________________________ 414 a. Las memorias de viabilidad económica ______________________________________ 414 b. Los informes de sostenibilidad económica ____________________________________ 414 c. Las actuaciones de dotación _______________________________________________ 415 d. Los complejos inmobiliarios _______________________________________________ 415 e. La ejecución sustitutoria concertada ________________________________________ 415

2. Formación y aprobación de estos instrumentos de planeamiento urbanístico. __ 415

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 416

Ejecución del planeamiento e intervención en el mercado del suelo en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears _____________ 416

Capítulo 12. El agente urbanizador en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. ___________________________________ 417

1. Ejecución sustitutoria concertada entre propiedad inmobiliaria y empresario-promotor urbanizador o rehabilitador. _________________________________ 417 a. Acuerdo entre propiedad inmobiliaria y empresario-promotor, siempre sometida a un control

público estricto. __________________________________________________________ 417 b. Cuando la reparcelación adopta la modalidad de cooperación. ____________________ 417 c. Cuando el empresario-urbanizador asuma los costes de producción a cambio de parcelas edificables de valor equivalente. _____________________________________________ 418

2. Proyecto de reparcelación presentado por la entidad urbanística actuante por gestión indirecta. _________________________________________________ 418

Capítulo 13. Reparcelación urbanística. _____________________________ 419

1. Sistemas de actuación _____________________________________________ 419 a. Obtención de suelo y ejecución directa. ______________________________________ 419 b. Actuaciones de transformación urbanística mediante reparcelación ________________ 419 c. Costes de urbanización a sufragar por propietarios. ____________________________ 420

2. Concepto de la reparcelación urbanística. ______________________________ 422

3. Clases de reparcelación. ____________________________________________ 423 a. Económica. ____________________________________________________________ 423 b. Voluntaria. ____________________________________________________________ 423

4. Equidistribución del incremento de aprovechamiento. _____________________ 423

5. Procedimiento. Expediente de reparcelación. ____________________________ 423

6. Proyecto de reparcelación __________________________________________ 425

7. Efectos del proyecto de reparcelación _________________________________ 426

8. Inscripción en el Registro de la Propiedad ______________________________ 427


La reparcelación urbanística en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de

marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________ 428 Sistema de actuación urbanística por reparcelación. ______________________________ 428 Concepto y objeto de la reparcelación. ________________________________________ 428



Comunidad de reparcelación y personas interesadas. _____________________________ 429 Procedimiento de reparcelación y formulación del proyecto. ________________________ 429 Fincas aportadas y participación de las personas propietarias. ______________________ 431 Obligaciones de información y supuestos de discrepancia. _________________________ 431 Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación.432 Supuestos de exclusión en la reparcelación. ____________________________________ 432 Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación. ____________________________________________________________ 433 Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación.434

Expropiación de fincas en la reparcelación. _______________________________ 435 Adjudicación de fincas resultantes. ___________________________________________ 435 Consideración de personas adjudicatarias e innecesariedad de nueva adjudicación. _____ 436 Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas. _________________________ 436 Valoración de las fincas en la reparcelación. ____________________________________ 437 Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización. _______________________ 437 Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico ________________________________ 438 Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones en régimen de propiedad horizontal. ____________________________________________________ 438 Contenido del proyecto de reparcelación _______________________________________ 439 Contenido de la memoria. __________________________________________________ 439 Personas interesadas en el expediente. ________________________________________ 440 Circunstancias de las fincas aportadas. ________________________________________ 440 Definición y adjudicación de fincas resultantes. __________________________________ 441 Cargas preexistentes y derechos inscritos con posterioridad a la nota marginal. ________ 442 Cuenta de liquidación provisional. ____________________________________________ 443 Documentación gráfica del proyecto de reparcelación. ____________________________ 443 Efectos del proyecto de reparcelación. _________________________________________ 444 Efectos y requisitos de eficacia del proyecto de reparcelación. ______________________ 444 Afectación de las fincas al pago de las cargas de urbanización. _____________________ 444 Vigencia de la afección. ____________________________________________________ 445 Innecesariedad de la afección. _______________________________________________ 445 Incumplimiento de la obligación del pago de la liquidación. ________________________ 445 Concentración de responsabilidad. ____________________________________________ 446 Hipotecas en garantía de obras. ______________________________________________ 446 Cuenta de liquidación definitiva. _____________________________________________ 446 Rectificaciones derivadas de resoluciones administrativas o judiciales. ________________ 447 Certificación para la inscripción en el Registro de la propiedad. _____________________ 447


Capítulo 14. Junta de Compensación urbanística. _____________________ 450

1. Participación en la Junta de compensación. _____________________________ 450 a. Propietarios. ___________________________________________________________ 450 b. Empresas urbanizadoras _________________________________________________ 450 c. Representante de la administración. ________________________________________ 450

2. Naturaleza jurídica de la junta de compensación. ________________________ 451 a. Naturaleza administrativa ________________________________________________ 451 b. Fiduciaria. _____________________________________________________________ 451

3. Bases de actuación y los estatutos de la Junta de Compensación. ____________ 451

4. Transmisión de terrenos de cesión obligatoria y de obras e instalaciones. _____ 452

5. Responsabilidad de la Junta de Compensación __________________________ 452

6. Disolución de la junta de compensación. _______________________________ 452


Las Juntas de compensación en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________ 454



Modalidad de compensación. ________________________________________________ 454 Concepto e iniciativa de la modalidad. _________________________________________ 454 Constitución y naturaleza de la junta de compensación. ___________________________ 455 Incorporación a la junta de compensación y supuestos de exclusión. _________________ 456 Afectación de fincas y formulación del proyecto de reparcelación. ___________________ 457 Ejecución de las obras de urbanización. ________________________________________ 458 Transmisión de terrenos, de obras y de instalaciones. ____________________________ 458 Potestades de la junta de compensación sobre las fincas. __________________________ 458 Responsabilidad de la junta de compensación. __________________________________ 459 Disolución de la junta de compensación. _______________________________________ 459

Estatutos de las juntas de compensación. ________________________________ 460 Bases de actuación de las juntas de compensación. ______________________________ 461

Capítulo 15. Modalidad de cooperación _____________________________ 463

1. Modalidad de cooperación mediante gestión directa o de gestión indirecta mediante la delegación a un concesionario. _____________________________ 463

2. Distribución de las cargas de la urbanización. ___________________________ 464

Capítulo 16. La ejecución de obras de urbanización. ___________________ 465

Capítulo 17. Entidades de conservación. ____________________________ 466

1. Deber de conservación de las obras de urbanización ______________________ 466

2. Las entidades urbanísticas de conservación _____________________________ 467

3. Recepción de las obras de urbanización ________________________________ 467


Las entidades urbanísticas colaboradoras en el Reglamento general de la Ley

2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. 469 Entidades urbanísticas colaboradoras. _________________________________________ 469 Definición, tipos y normas aplicables a las entidades urbanísticas colaboradoras. _______ 469 Naturaleza jurídica de las entidades urbanísticas colaboradoras. ____________________ 470 Funciones de las entidades urbanísticas colaboradoras. ___________________________ 470 Constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras. _________________________ 470 Inscripción de las entidades urbanísticas colaboradoras. ___________________________ 471 Acuerdos de las entidades urbanísticas colaboradoras. ____________________________ 473 Transmisión de la condición de miembro de la entidad urbanística colaboradora. _______ 474 Disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras. ___________________________ 474

Capítulo 18. Expropiación urbanística. ______________________________ 475

1. Sistema de expropiación por unidades de actuación completas ______________ 475

2. Expropiación para patrimonio del suelo con fin social. _____________________ 475

3. Procedimiento expropiatorio. ________________________________________ 475

4. Concesión discrecional por la administración de la liberación de la expropiación. 476

5. Expropiaciones urbanísticas. ________________________________________ 477 a. Supuestos de expropiación forzosa de urbanismo. _____________________________ 477 b. Procedimientos que se seguirán para la expropiación forzosa _____________________ 478 c. Aprobación y efectos de la tasación conjunta __________________________________ 480 d. Procedimiento de tasación individual ________________________________________ 481 e. Ocupación y adquisición de las fincas e inscripción en el Registro de la Propiedad ____ 481 f. Pago del justiprecio y valoración de bienes y derechos expropiados en actuaciones de

transformación urbanística de promoción pública ________________________________ 482 g. La reversión de terrenos expropiados _______________________________________ 482


Expropiación forzosa por razón de urbanismo en el Reglamento general de la Ley



2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. 483

Expropiación forzosa por razón de urbanismo. ____________________________ 483

Supuestos de expropiación por razón de urbanismo. ________________________ 483

Administración expropiante y personas beneficiarias de la expropiación. ________ 484 Procedimientos que se tienen que seguir para la expropiación forzosa. _______________ 485 Formulación y contenido del proyecto de tasación conjunta. ________________________ 485 Tramitación del procedimiento de tasación conjunta. _____________________________ 486 Efectos de la aprobación definitiva de la tasación conjunta. ________________________ 487 Procedimiento de tasación individual. _________________________________________ 487 Destino de los terrenos expropiados y supuestos de reversión. _____________________ 488

CHECK-LIST __________________________________________________ 489

Expropiación urbanística de actuaciones aisladas. __________________________ 489

PARTE QUINTA ________________________________________________ 490

Convenios urbanísticos _______________________________________________ 490

Capítulo 19. Convenios urbanísticos. _______________________________ 490

1. Concepto de convenios urbanísticos. __________________________________ 490

2. Clases de convenios urbanísticos. ____________________________________ 491 a. Convenios de planeamiento. ______________________________________________ 491 b. Los convenios de gestión urbanística. _______________________________________ 491

3. Sustitución de la cesión obligatoria por cantidad en metálico previa valoración

pericial. _________________________________________________________ 491

4. Responsabilidad de la urbanización del ámbito de actuación del convenio urbanístico. ______________________________________________________ 491

5. Aprobación y publicidad de los convenios urbanísticos. ____________________ 492


Los convenios urbanísticos en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de

marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________ 493 Convenios urbanísticos. ____________________________________________________ 493 Concepto, principios, objeto y límites de los convenios. ___________________________ 493 Convenios sobre planeamiento. ______________________________________________ 494 Convenios de gestión. _____________________________________________________ 495 Disposiciones sobre procedimiento de formalización de convenios con personas particulares.496 Perfeccionamiento de convenios urbanísticos con personas particulares. ______________ 497 Publicidad e impugnación de los convenios. _____________________________________ 498

PARTE SEXTA _________________________________________________ 499

Deber de edificar, rehabilitar y ruina. ____________________________________ 499

Capítulo 20. Obligación de edificar y rehabilitar. ______________________ 499

1. Plazos para iniciar obligatoriamente la edificación de los solares. ____________ 499

2. Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar _________ 500

3. Procedimiento para el desarrollo de la ejecución sustitutoria forzosa _________ 501 a. Declaración de incumplimiento _____________________________________________ 501 b. Convocatoria de un concurso de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora en la ejecución sustitutoria ______________________________________________________ 502

4. Agente rehabilitador. Programas de actuación edificatoria o rehabilitadora en la ejecución sustitutoria. _____________________________________________ 503

5. Obligaciones de las personas adquirentes de la titularidad de los solares



edificables o de edificios por rehabilitar, o las adjudicatarias de la ejecución sustitutoria forzosa. _______________________________________________ 504


El agente edificador en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. _____________________________________________________ 506

1. La ejecución sustitutoria en la edificación o rehabilitación. _________________ 506

2. Operador privado (empresario-edificador o rehabilitador) _________________ 506

3. Procedimiento de ejecución sustitutoria forzosa y concertada mediante el concurso para la adjudicación de programas de rehabilitación edificatoria. _____ 507

4. Procedimiento para el desarrollo de la ejecución sustitutoria forzosa _________ 507 a. Declaración de incumplimiento _____________________________________________ 507 b. Convocatoria de un concurso de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora en la

ejecución sustitutoria ______________________________________________________ 508

5. Agente rehabilitador. Programas de actuación edificatoria o rehabilitadora en la ejecución sustitutoria. _____________________________________________ 509


El deber de edificar en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________________ 511

Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbano y de suelo urbanizable. _____________________________________________________ 511 Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbano. __________________ 511

Derecho de edificación en suelo urbano. _________________________________ 511 Deber de urbanización y de edificación en plazo. _________________________________ 512 Deber de urbanización en ámbitos no sujetos a actuaciones urbanísticas. _____________ 512 Deberes de las personas propietarias de suelo urbano incluido en ámbitos de actuaciones

urbanísticas. _____________________________________________________________ 512 Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbanizable. _______________ 515 Derechos de las personas propietarias de suelo urbanizable. _______________________ 515 Deberes de las personas propietarias de suelo urbanizable. ________________________ 515


Las actuaciones de reforma interior (ARI) y regeneración urbanas. ____________ 518

1. Actuaciones de reforma interior y regeneración urbana. ___________________ 518

2. Desarrollo de las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana. _____ 518


Ley 2/2009 de 19 de marzo, de rehabilitación y mejora de barrios de los municipios de las Illes Balears. _______________________________________________ 521

1. Señalada como ejemplo por la norma estatal Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas: hacia el “agente rehabilitador”. ___________________________________________________ 521

2. Ley 2/2009 de 19 de marzo, de rehabilitación y mejora de barrios de los

municipios de las Illes Balears._______________________________________ 521

CHECK-LIST __________________________________________________ 523

Procedimiento de ejecución sustitutoria forzosa y concertada mediante el concurso para la adjudicación de programas de rehabilitación edificatoria y, de otra, la de las actuaciones de reforma interior y renovación urbana. __________________ 523

Capítulo 21. Ruina urbanística. ___________________________________ 524



1. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación _____________________ 524

2. Órdenes de ejecución ______________________________________________ 525

3. Actuaciones de rehabilitación edificatoria de mejora de la eficiencia energética de

las edificaciones y de adaptación al medio. _____________________________ 526

4. Evaluación de los edificios e inspección de construcciones y edificaciones _____ 527

5. Declaración de estado ruinoso _______________________________________ 529 a. Declaración del estado ruinoso por parte del ayuntamiento ______________________ 529 b. Ruina física inminente ___________________________________________________ 530


La ruina urbanística en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________________ 532 Supuestos de ruina de inmuebles. ____________________________________________ 532 Declaración de estado ruinoso. ______________________________________________ 532 Inicio del procedimiento para la declaración de estado ruinoso. _____________________ 533 Tramitación del procedimiento. ______________________________________________ 534 Contenido de la resolución que pone fin al procedimiento. _________________________ 535 Efectos de la declaración de estado ruinoso. ____________________________________ 536 Supuesto de ruina física inminente. ___________________________________________ 536

PARTE SÉPTIMA _______________________________________________ 538

Disciplina urbanística. _______________________________________________ 538

Capítulo 22. Licencias urbanísticas. ________________________________ 538

1. Intervención preventiva de los actos de edificación _______________________ 538

2. Licencia urbanística y de comunicación previa ___________________________ 539

3. Actos sujetos a licencia urbanística municipal ___________________________ 539

4. Actos sujetos a comunicación previa __________________________________ 541

5. Procedimiento de otorgamiento de las licencias urbanísticas _______________ 542

6. Caducidad de la licencia urbanística ___________________________________ 543


Reforma de licencias urbanísticas en Baleares. Declaración responsable. Decreto ley 8/2020, de 13 de mayo de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de

la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19 _________________________________________ 545


Las licencias urbanísticas en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de

marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________ 550 Licencia urbanística. _______________________________________________________ 550 Concepto y actuaciones sujetas a licencia urbanística. ____________________________ 550 Concepto de licencia urbanística. _____________________________________________ 550 Actos sujetos a licencia urbanística municipal. ___________________________________ 551 Actos no sujetos a licencia urbanística. ________________________________________ 552 Actos promovidos por los ayuntamientos. ______________________________________ 552 Nulidad de pleno derecho y anulabilidad de licencias, órdenes de ejecución o acuerdos de aprobación. ______________________________________________________________ 553 Competencia y procedimiento. _______________________________________________ 553 Competencia para el otorgamiento de las licencias urbanísticas. ____________________ 554 Iniciación del procedimiento. ________________________________________________ 554 Modelos de solicitud de iniciación del procedimiento de licencia. ____________________ 555



Instrucción del procedimiento. _______________________________________________ 556 Resolución del procedimiento. _______________________________________________ 556 Requisitos formales del acto administrativo de otorgamiento. ______________________ 557 Determinaciones de los proyectos técnicos. _____________________________________ 558 Determinaciones generales de los proyectos técnicos. ____________________________ 559 Solicitudes de licencias de obras que requieren proyecto técnico. ____________________ 559 Contenido del proyecto técnico de obras. ______________________________________ 559 Efectos generales, vigencia y caducidad de las licencias. __________________________ 560 Efectos de las licencias urbanísticas. __________________________________________ 560 Transmisión de la licencia. __________________________________________________ 561 Plazos de vigencia de las licencias urbanísticas. _________________________________ 561 Caducidad de la licencia urbanística. __________________________________________ 562


Formularios. Solicitud de cédula de habitabilidad. __________________________ 564 La cédula de habitabilidad. __________________________________________________ 564 Tipo de Cédulas de habitabilidad. _____________________________________________ 564 Documentación necesaria para obtener la cédula de renovación. ____________________ 565 Documentación necesaria para obtener la cédula de primera ocupación. ______________ 565 Documentación necesaria para obtener la cédula por carencia. _____________________ 565 Certificado de situación urbanística. ___________________________________________ 565 Documentación necesaria para obtener un duplicado de la cédula. ___________________ 566


Formularios. Modelo de solicitud de autorización de obras, instalaciones y actividades a ubicar en zona de servidumbre de protección prevista en la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, siempre que se hayan de producir en terrenos

clasificados como suelo urbano o como suelo urbanizable o categoría equivalente.568


Formularios. Modelo de comunicación previa de obras. ______________________ 570

CHECK-LIST __________________________________________________ 572

La licencia urbanística y la comunicación previa ___________________________ 572

La parcelación urbanística en suelo urbano y urbanizable contraria a lo que establezca el planeamiento. _________________________________________ 572

La indivisibilidad de las parcelas. _______________________________________ 572

Capítulo 23. Edificaciones fuera de ordenación. _______________________ 574

1. Usos, obras o instalaciones de carácter provisional. ______________________ 574

2. Edificaciones y construcciones inadecuadas y fuera de ordenación. __________ 574


Legalización de actos o de usos ilegales. _________________________________ 577

CHECK-LIST __________________________________________________ 579

Mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística. ____________________ 579

Procedimiento de restablecimiento/ejecución de las demoliciones. ____________ 579

Procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística y de la realidad física alteradas ________________________________________________________ 580

Capítulo 24. La inspección urbanística. _____________________________ 581

1. Funciones de la inspección urbanística. ________________________________ 581

2. Obligaciones ante la inspección urbanística. ____________________________ 582




La inspección urbanística en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de

marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________ 584

Protección de la legalidad urbanística ___________________________________ 584

Inspección urbanística. ______________________________________________ 584

Naturaleza y funciones de la inspección. _________________________________ 584

Capítulo 25. Sanciones urbanísticas. _______________________________ 586

1. Clases de infracciones urbanísticas ___________________________________ 586 a. Infracciones leves. ______________________________________________________ 586 b. Infracciones graves _____________________________________________________ 587 c. Infracciones muy graves__________________________________________________ 587

2. Consecuencias legales de las infracciones urbanísticas. ___________________ 588

3. Personas responsables _____________________________________________ 588

4. Sanciones por infracción urbanística __________________________________ 591 a. Por la realización de obras de construcción ___________________________________ 591 b. Actos contra el patrimonio histórico-artístico __________________________________ 591 c. Actos contra el medioambiente. ____________________________________________ 592 d. Parcelaciones ilegales, segregaciones, divisiones y agrupaciones. _________________ 592 e. Incumplimiento de gestión y ejecución del planeamiento. _______________________ 593

5. Circunstancias agravantes, atenuantes y mixtas _________________________ 593

PARTE OCTAVA ________________________________________________ 595

Formularios. _______________________________________________________ 595

A. REPARCELACIÓN FORZOSA ____________________________________ 597

1. El porqué del procedimiento de reparcelación Forzosa ____________________ 597

2. El procedimiento de reparcelación Forzosa _____________________________ 602 a. Providencia de alcaldía ___________________________________________________ 602 b. Informe de secretaría ____________________________________________________ 603 c. Providencia de alcaldía ___________________________________________________ 608 d. Publicaciones. __________________________________________________________ 609 e. Notificaciones y certificaciones. ____________________________________________ 611 f. Providencias. ___________________________________________________________ 613 g. Resolución. ____________________________________________________________ 614 h. Publicaciones. __________________________________________________________ 615 i. Informes Técnicos. ______________________________________________________ 618

MODELOS ADICIONALES DE REPARCELACIÓN. _______________________ 628

1. Providencia de iniciación del expediente de reparcelación por imperativo legal. 628 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 628 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 630 c. Modelo 3. _____________________________________________________________ 632 d. Modelo 4. _____________________________________________________________ 634

2. Redacción de oficio del Proyecto de Reparcelación. _______________________ 636

4. Anuncio. ________________________________________________________ 640

5. Identificación de propietarios titulares de las fincas afectadas por la relimitación.641

6. Oficio para la identificación de propietarios y fincas afectadas ______________ 643

7. Incoación a iniciativa privada (100% de propietarios afectados). ___________ 644

8. Incoación a iniciativa privada: Edicto __________________________________ 645



9. Solicitud de certificación registral de titularidad y cargas de las fincas incluidas en la unidad reparcelable ___________________________________________ 646 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 646 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 648 c. Modelo 3. _____________________________________________________________ 649 d. Modelo 4. _____________________________________________________________ 650

10. Notificación a los propietarios de la iniciación de la reparcelación ___________ 651 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 651 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 654

11. Instancia de los propietarios afectados presentando el proyecto de

reparcelación ____________________________________________________ 655

12. Acuerdo municipal aprobando realizar de oficio el Proyecto de Reparcelación _ 656 Preliminar: normas para la redacción del proyecto de reparcelación __________________ 656 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 665 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 666

13. Proyecto de Reparcelación _________________________________________ 667 Modelo 1 ________________________________________________________________ 667 Modelo 2. _______________________________________________________________ 686

14. Proyecto de reparcelación urbanística por mutuo acuerdo ________________ 693

15. Proyecto de reparcelación simplemente económica. _____________________ 704

16. Expediente de normalización de fincas ________________________________ 705

17. Apertura del trámite de información pública ___________________________ 714 a. Modelo 1 ______________________________________________________________ 714 b. Modelo 2 ______________________________________________________________ 715

18. Certificación del resultado del trámite de información publica______________ 716

19. Decreto de la alcaldía proponiendo la redacción del proyecto de reparcelación

por la administración municipal ______________________________________ 718 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 718 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 719

20. Acuerdo del ayuntamiento sobre la redacción de oficio del proyecto de

reparcelación por la administración ___________________________________ 720

21. Acuerdo aprobación inicial del proyecto de reparcelación. _________________ 722 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 722 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 723

22. Anuncio de aprobación inicial. ______________________________________ 725

23. Notificación personal del acuerdo de aprobación inicial a los interesados _____ 726

24. Certificación del resultado del trámite de información pública______________ 730

25. Tramitación de las alegaciones. _____________________________________ 732

26. Informes -técnico y jurídico- sobre las alegaciones. _____________________ 734 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 735 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 736

27. Providencia de la Alcaldía sobre trámite de audiencia a los interesados a la vista

del informe técnico sobre las alegaciones. ______________________________ 740

28. Notificación a los afectados por la propuesta de rectificación del proyecto de reparcelación ____________________________________________________ 742 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 742 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 744

29. Requerimiento a los propietarios para formalizar la reparcelación y transmitan



al Ayuntamiento los terrenos de cesión obligatoria _______________________ 745

30. Certificación del trámite de audiencia a la rectificación del proyecto de reparcelación ____________________________________________________ 746

31. Acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación ____________ 748 a. Modelo 1 ______________________________________________________________ 748 b. Modelo 2 ______________________________________________________________ 751 c. Modelo 3 ______________________________________________________________ 753 d. Modelo 4 _____________________________________________________________ 755

32. Anuncio de la aprobación definitiva. _________________________________ 756 a. Anuncio de publicación ___________________________________________________ 756 b. Notificación a los interesados ______________________________________________ 757

33. Notificación a los interesados del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación __________________________________________________ 760

34. Diligencias de notificación y publicación. Aprobación definitiva_____________ 762

35. Requerimiento a propietario para la efectividad de las cesiones previstas en Proyecto de Reparcelación __________________________________________ 763

36. Solicitud de propietario para aplazamiento (o fraccionamiento) de los gastos de urbanización _____________________________________________________ 765

37. Escritura o documento administrativo de formalización de la reparcelación ___ 767 a. Formalización mediante escritura pública ____________________________________ 767 b. Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad __________________________ 767 c. Protocolización mediante acta notarial _______________________________________ 772 d. Solicitud de inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad ___________ 774

38. Escritura de reparcelación voluntaria y delimitación de la unidad de actuación discontinua, segregación y cesión gratuita ______________________________ 776

39. Documento administrativo de formalización de la reparcelación ____________ 780

40. Protocolización del documento administrativo de aprobación de la reparcelación784

41. Solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad ___________________ 785

42. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria continua. ________________________________________________________ 787

43. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria y discontinua ______________________________________________________ 789

44. Aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, (incluidos el Proyecto de

Reparcelación y el Proyecto de Urbanización) . __________________________ 792

45. Aprobación de iniciativa para el desarrollo por el Sistema de Compensación y reparcelación, previos a la Junta de Compensación. _______________________ 795

B. PROYECTO DE COMPENSACIÓN. _________________________________ 799

1. Expediente administrativo del proyecto de compensación __________________ 799 a. Trámite de elaboración y presentación del proyecto de compensación. _____________ 799 b. Escrito del propietario único _______________________________________________ 804 c. Actuación municipal _____________________________________________________ 805 d. Acuerdo de aprobación inicial del proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de

Compensación. ___________________________________________________________ 809 e. Información pública y notificación a los propietarios. ___________________________ 811 f. Adhesión a la Junta de Compensación. _______________________________________ 812 g. Acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación. ___________________________________________________________ 813 h. Modelo de expediente requiriendo Proyecto de Estatutos y de Bases de Actuación de la Junta 816 i. Comparecencia ante el ayuntamiento para acceder a elaborar los Proyectos de Estatutos y de



Bases de Actuación de la Junta de Compensación ________________________________ 818 j. Informe técnico _________________________________________________________ 821 k. Informe jurídico ________________________________________________________ 822 l. Aprobación inicial. _______________________________________________________ 824 m. Información pública y audiencia de los propietarios ___________________________ 825 n. Aprobación definitiva ____________________________________________________ 827 ñ. Supuestos especiales. ___________________________________________________ 829

2. Proyecto de Compensación. _________________________________________ 831 a. Formulario de Proyecto de compensación ____________________________________ 831

I.- BASES LEGALES __________________________________________________ 831

II.-PLANEAMIENTO QUE SE EJECUTA ____________________________________ 832

III. DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS APORTADAS. CARGAS E INDEMNIZACIONES ___ 833

IV. DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE PROPIETARIOS EXTERIORES AL POLÍGONO . 836

V.- DERECHOS DE LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE ________________________ 836

VI.- VALORACIONES DEL TECHO EDIFICABLE A EFECTOS DE INDEMNIZACIONES POR DIFERENCIAS EN LAS ADJUDICACIONES ___________________________ 837

VII.- VALORACIÓN DE LOS BIENES AFECTADOS ___________________________ 837

VIII.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN ___________________________________ 837

IX.- FINCAS NUEVAS O RESULTANTES Y ADJUDICACIÓN _____________________ 837

X.- PARCELAS DE CESIÓN OBLIGATORIA _________________________________ 840

XI.- PARCELAS QUE SE RESERVA LA JUNTA _______________________________ 840

XII.- COMPENSACIONES EN METÁLICO __________________________________ 840

XIII.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL ___________________________ 841

XIV.- DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA DE QUE CONSTA EL PRESENTE PROYECTO DE COMPENSACIÓN ______________________________________ 841 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 843

Valoración de construcciones, edificaciones y otros derechos _________________ 851

Extinción de derechos reales y cargas incompatibles con el planeamiento respecto a los propietarios no adjudicatarios de suelo _____________________________ 852

Parcelas resultantes _________________________________________________ 853

Gastos de urbanización. Estimación del coste. _____________________________ 856

Cuenta de liquidación provisional _______________________________________ 857 c. Precauciones. para la redacción del proyecto de compensación ___________________ 858

I.- BASES LEGALES __________________________________________________ 858

II.- PLANEAMIENTO QUE SE EJECUTA ___________________________________ 858

III. DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS APORTADAS, CARGAS E INDEMNIZACIONES ___ 858

IV.- DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE PROPIETARIOS EXTERIORES AL POLÍGONO 860

V.- DERECHOS DE LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE ________________________ 861

VI.- VALORACIONES DEL TECHO EDIFICABLE A EFECTOS DE INDEMNIZACIONES POR DIFERENCIAS EN LAS ADJUDICACIONES ___________________________ 861

VII.- VALORACIÓN DE LOS BIENES AFECTADOS ___________________________ 861

VIII.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN ___________________________________ 862

IX.- FINCAS NUEVAS O RESULTANTES Y ADJUDICACIÓN _____________________ 862



X.- PARCELAS DE CESIÓN OBLIGATORIA AL AYUNTAMIENTO _________________ 863

XI.- PARCELAS QUE SE RESERVA LA JUNTA _______________________________ 864

XII.- COMPENSACIONES EN METÁLICO __________________________________ 864

XIII.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL ___________________________ 864 d. Documentación complementaria de que debe constar el proyecto de compensación ___ 866

COMENTARIOS PRÁCTICOS. ___________________________________________ 866

JURISPRUDENCIA PRÁCTICA. _________________________________________ 868

3. Certificado acreditativo de la aprobación de un proyecto de compensación. ____ 869

4. Escritura notarial de protocolización de un proyecto de compensación ________ 870

5. Estatutos de la junta de compensación. ________________________________ 871 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 871 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 902

Título I. Nombre, domicilio, objeto y fines ________________________________ 902

Título II. De los junteros, incorporación, patrimonio, derechos y deberes ________ 905

Título III. De los Órganos de Gobierno ___________________________________ 910

6. Bases de actuación de una junta de compensación (de polígono o unidad de

actuación). ______________________________________________________ 920 a. Modelo 1. _____________________________________________________________ 920 b. Modelo 2. _____________________________________________________________ 929 c. Modelo 3 (con urbanizador). _______________________________________________ 936

7. La inscripción registral de la junta. ___________________________________ 939 a. Solicitud al registro de la propiedad instando a la práctica de la nota marginal de inicio del proyecto de compensación __________________________________________________ 939 b. Aprobación por el Ayuntamiento de la constitución de la Junta de Compensación. ____ 940 c. Solicitud del Presidente de la Junta de Compensación al Registro de la Propiedad de extensión de nota marginal de afección de los terrenos al Sistema de Compensación. ____________ 942

8. Instancia solicitando la incorporación por adhesión a la junta de compensación 943

9. Carta de pago y entrega de posesión de indemnización sustitutoria a titulares de derechos incompatibles con el planeamiento ____________________________ 944

10. Acta de libramiento y recepción de las obras de urbanización ______________ 946

ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN. ______ 948

A) Formulación del proyecto de compensación. ____________________________ 948

B) Sometimiento del proyecto de compensación a la audiencia de todos los afectados. _______________________________________________________ 951

C) Aprobación por la Junta de Compensación del Proyecto de Compensación. ____ 952

D) Remisión del Proyecto de Compensación al Ayuntamiento para su aprobación definitiva. _______________________________________________________ 953

E) Informe de los servicios técnicos municipales. __________________________ 954

F) Aprobación definitiva por el Ayuntamiento del Proyecto de Compensación- ____ 954

H) Formalización del Proyecto de Compensación. __________________________ 955

I) Inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación. _____ 955 EXPONE ______________________________________________________________ 956

C. ENTIDAD DE CONSERVACIÓN. __________________________________ 958

1. Estatutos de la Entidad de Conservación _______________________________ 958



2. Decreto de incoación de expediente para creación de la entidad _____________ 971

3. Informe jurídico sobre los estatutos presentados. ________________________ 973

4. Decreto de aprobación inicial de los estatutos de entidad de constitución

obligatoria ______________________________________________________ 975

5. Información pública: Anuncio. _______________________________________ 979

6. Certificación del secretario __________________________________________ 981

7. Aprobación definitiva de los estatutos de la entidad (sin alegaciones) ________ 982

8. Aprobación definitiva de los estatutos de la entidad (con alegaciones) ________ 983

9. Notificaciones a interesados. ________________________________________ 987

10. Anuncio público. _________________________________________________ 988

11. La asamblea constituyente _________________________________________ 989

12. Adhesión a la entidad _____________________________________________ 990

13. Acta de constitución ______________________________________________ 991

14. Escritura de constitución. __________________________________________ 992

14. Ratificación de la constitución de la entidad ___________________________ 995

15. Acuerdo de disolución de la entidad __________________________________ 996

16. Ratificación mediante decreto del Alcalde-Presidente ____________________ 997

17. Requerimiento de las cesiones obligatorias ____________________________ 999

D. LA ASOCIACIÓN DE COOPERACIÓN URBANÍSTICA _________________ 1000

1. Instancia de constitución de asociación administrativa de cooperación. ______ 1000

2. Modelo de Estatutos de Asociación Administrativa de propietarios __________ 1004

3. Dictamen jurídico. _______________________________________________ 1014

4. Aprobación inicial. _______________________________________________ 1016

5. Anuncios. ______________________________________________________ 1017

6. Aprobación definitiva. ____________________________________________ 1018

7. Requisitos administrativos. ________________________________________ 1020

E. EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS. _____________________________ 1022

1. Escrito requiriendo para la emisión de la hoja de aprecio _________________ 1022

2. Descripción del bien expropiado _____________________________________ 1023

3. Descripción de un edificio expropiado ________________________________ 1024

4. Escrito del expropiado exponiendo su valoración ________________________ 1025

5. No aceptación de la hoja de aprecio del expropiado ______________________ 1026

6. Hoja de aprecio de la administración _________________________________ 1027

7. Escrito del expropiado no aceptando la hoja de aprecio de la administración. __ 1029

8. Requerimiento para llegar al común acuerdo ___________________________ 1031

9. Propuesta de adquisición __________________________________________ 1032

10. Diligencia de no aceptación de la propuesta __________________________ 1033

11. Modelo de convenio _____________________________________________ 1034

FORMULARIOS EN CASO DE LIBERACIÓN DE EXPROPIACIONES. ________ 1037



F. CONVENIOS URBANÍSTICOS. __________________________________ 1042

1. Escrito de solicitud de particular proponiendo un convenio urbanístico a la

administración. __________________________________________________ 1042

2. Modelo básico de convenio aceptando la modificación puntual del PGOU. _____ 1044

3. Convenio para recalificación como finca urbana mediante modificación puntual

del PGOU. ______________________________________________________ 1049

4. Convenio urbanístico para recalificación a urbano mediante cesión de terreno para dotación mediante modificación puntual del PGOU. __________________ 1051

5. Convenio urbanístico para aumento de altura de edificio mediante modificación

puntual del PGOU con compensación dineraria. _________________________ 1054

6. Convenio urbanístico para ocupación de terrenos para realizar obras de urbanización ____________________________________________________ 1056

7. Convenio urbanístico para modificación puntual del PGOU a efectos de obras y edificabilidad, mediante cesión de terrenos. ___________________________ 1058

8. Convenio urbanístico para urbanización, construcción y mantenimiento de

aparcamiento público. ____________________________________________ 1061

9. Convenio urbanístico para recalificación de una finca parcialmente urbana. ___ 1065

10. Convenio urbanístico para inclusión de terrenos en suelo urbano mediante revisión del PGOU. _______________________________________________ 1068

11. Convenio urbanístico para desarrollar unidad de actuación _______________ 1072

12. Convenio urbanístico para ampliación de una gran superficie /centro comercial1076

13. Convenio urbanístico para la construcción de VPO. _____________________ 1079

14. Convenio urbanístico entre el Ministerio de Fomento y Consejería de obras públicas y urbanismo para la delimitación de un área de rehabilitación prioritaria1082

15. Convenio urbanístico para la inclusión de un terreno en suelo urbano, mediante

la modificación puntual del PGOU ____________________________________ 1084

16. Convenio urbanístico para la cesión de un terreno destinado a la construcción de un polideportivo, mediante la modificación puntual del PGOU ____________ 1086

17. Convenio urbanístico entre el ayuntamiento y una empresa para la ejecución del

planeamiento por el sistema de expropiación. __________________________ 1088

18. Convenio urbanístico para la ocupación de terrenos para ejecutar obras de urbanización. ___________________________________________________ 1093

19. Convenio Urbanístico de Gestión y Ejecución del Planeamiento. ___________ 1095

G. PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN DE CONVENIOS ________________ 1098

1. Providencia de alcaldía ____________________________________________ 1098

2. Informe de secretaría _____________________________________________ 1099

3. Textos preliminares y diligencias. ___________________________________ 1101

4. Publicidad. _____________________________________________________ 1104

5. Alegaciones. ____________________________________________________ 1106

6. Informes técnicos. _______________________________________________ 1107

7. Textos finales de convenios. Modelo. _________________________________ 1110

8. Diligencias finales. _______________________________________________ 1113

9. Informes y dictámenes. ___________________________________________ 1114



10. Acuerdo plenario. _______________________________________________ 1117

ANEXO _____________________________________________________ 1120

Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________________________________ 1120



¿QUÉ APRENDERÁ?

Ventajas de la nueva ley del suelo de Baleares en materia de

planificación. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de

las Illes Balears

Urbanismo de Baleares. Illes Balears. Ley del suelo de Baleares.

Clasificación del suelo en el urbanismo balear.

El planeamiento urbanístico balear.

Los planes parciales para la isla de Mallorca.

Los planes especiales para la isla de Mallorca.

Los estudios de detalle para la isla de Mallorca.

Convenios urbanísticos para la isla de Mallorca.

La reparcelación urbanística en el urbanismo balear.

Las juntas de compensación en el urbanismo balear.

Expropiaciones urbanísticas en Baleares.

Las entidades urbanísticas colaboradoras en la isla de Mallorca.

La ruina urbanística en la isla de Mallorca.

Las licencias urbanísticas en la isla de Mallorca.

Licencia urbanística de legalización para la isla de Mallorca.



PARTE PRIMERA.

Urbanismo de Baleares. Illes Balears. Ley del suelo de Baleares.

Capítulo 1. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

1. Un planeamiento más ágil mediante dos instrumentos de ordenación (uno (el plan general) para las determinaciones estructurales y otro (el plan de ordenación detallada) para el detalle y desarrollo de las primeras).

URBANISMO DE BALEARES. ILLES BALEARS...urbanismo las Islas Baleares. _____ 36 La polémica la...

Documents

Transcript of URBANISMO DE BALEARES. ILLES BALEARS...urbanismo las Islas Baleares. _____ 36 La polémica la...