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La vigencia de la nueva legislación catastral y tributaria en la Provincia de Río Negro, República Argentina, marcada por las leyes 3.483 (Catastro Territorial) y 3.543 (modificatoria de la Ley 1.622 de Impuesto Inmobiliario) ha abierto para el Organismo Catastral una nueva línea de trabajo consistente en la registración y valoración de inmuebles asociados a aque- llas instalaciones y demás mejoras fijas y permanentes empleadas en la explotación, transporte y distribución de hidrocarburos líquidos y gaseosos, en la generación, transformación, transmisión y distribución de energía eléctrica y en la prestación del servicio de telecomunicaciones. Este tipo de inmuebles ocasionan a la administración catastral y tributaria dificul- tades importantes para su registración, valo- rización y consideración fiscal, dada la nece- sidad de particularizar su tratamiento y simultáneamente, en aras al principio de equidad que rige el sistema tributario, garantizar valuaciones homogéneas y coor- dinadas con el conjunto de los inmuebles. Dado que compatibilizar particulariza- ción y coordinación suele resultar una tarea muchas veces contradictoria, el Organismo Catastral se ha visto en la necesidad de adoptar nuevas herramientas conceptuales y procedimentales que permitan aplicar adecuadamente a este tipo de inmuebles las normas y criterios que le son propios sobre la valuación y descripción del patrimonio inmobiliario. Para enmarcar conceptualmente esta nueva línea de trabajo, la Dirección General de Catastro e Información Territorial (DGCeIT) define como inmueble especiali- zado o de accesión singular, “aquellos inmuebles que debido a su naturaleza espe- cializada tienen una utilidad restringida a usos o usuarios particulares y que rara vez se venden en el mercado, excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa, que ocupan con frecuencia territorio de varias jurisdicciones y que se destacan por- que sus características constructivas no res- ponden a estándares comúnmente utiliza- dos, dado lo específico de los elementos de 37 Valoración catastral de inmuebles singulares: red de gasoductos en la provincia de Río Negro (Argentina) Juan Pedro Azcona David Guillermo Di Liscia Agrimensores. División Valuaciones Especiales. Dirección Gral. de Catastro e Información Territorial. Provincia de Río Negro. Argentina Octubre 2006

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La vigencia de la nueva legislacióncatastral y tributaria en la Provincia de RíoNegro, República Argentina, marcada porlas leyes 3.483 (Catastro Territorial) y3.543 (modificatoria de la Ley 1.622 deImpuesto Inmobiliario) ha abierto para elOrganismo Catastral una nueva línea detrabajo consistente en la registración yvaloración de inmuebles asociados a aque-llas instalaciones y demás mejoras fijas ypermanentes empleadas en la explotación,transporte y distribución de hidrocarburoslíquidos y gaseosos, en la generación,transformación, transmisión y distribuciónde energía eléctrica y en la prestación delservicio de telecomunicaciones.

Este tipo de inmuebles ocasionan a laadministración catastral y tributaria dificul-tades importantes para su registración, valo-rización y consideración fiscal, dada la nece-sidad de particularizar su tratamiento ysimultáneamente, en aras al principio deequidad que rige el sistema tributario,garantizar valuaciones homogéneas y coor-dinadas con el conjunto de los inmuebles.

Dado que compatibilizar particulariza-ción y coordinación suele resultar una tareamuchas veces contradictoria, el OrganismoCatastral se ha visto en la necesidad deadoptar nuevas herramientas conceptualesy procedimentales que permitan aplicaradecuadamente a este tipo de inmuebles lasnormas y criterios que le son propios sobrela valuación y descripción del patrimonioinmobiliario.

Para enmarcar conceptualmente estanueva línea de trabajo, la Dirección Generalde Catastro e Información Territorial(DGCeIT) define como inmueble especiali-zado o de accesión singular, “aquellosinmuebles que debido a su naturaleza espe-cializada tienen una utilidad restringida ausos o usuarios particulares y que rara vezse venden en el mercado, excepto comoparte de la venta del negocio que lo ocupa,que ocupan con frecuencia territorio devarias jurisdicciones y que se destacan por-que sus características constructivas no res-ponden a estándares comúnmente utiliza-dos, dado lo específico de los elementos de

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Valoración catastral de inmueblessingulares: red de gasoductos en laprovincia de Río Negro (Argentina)

Juan Pedro AzconaDavid Guillermo Di Liscia

Agrimensores. División Valuaciones Especiales.Dirección Gral. de Catastro e Información Territorial.

Provincia de Río Negro. Argentina

Octubre 2006

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que se componen y de los propios materia-les empleados para su construcción, deacuerdo a las consideraciones efectuadas”(Resol. DGCeIT Nº 020/04).

A partir de la definición anterior, sereconocen como ejemplos de este tipo deinmuebles las grandes infraestructuras delterritorio que comprenden los sistemasgenerales de transporte, como las rutas yautopistas, también los centros de produc-ción y distribución de servicios, como losde abastecimiento de agua, de la energíaeléctrica, de la telefonía, etc., y las áreas deexplotación y sistemas de almacenamiento,transporte, refinación y distribución dehidrocarburos, entre otros.

Precisamente las instalaciones y demásmejoras fijas y permanentes que confor-man un sistema de transporte de gas natu-ral constituyen inmuebles de accesión sin-gular que han llevado al OrganismoCatastral a adoptar criterios y desarrollarmétodos que permitan determinar su valorcatastral y que, a la vez, compatibilicen lasparticularidades de esta tipología inmobi-liaria con la premisa de coordinación devalores entre los diferentes inmuebles delterritorio provincial, consagrada en la legis-lación vigente.

Valoración catastral deinmuebles singulares

La Ley de Catastro de Río Negro esta-blece que serán objeto de valuación la tie-rra, las edificaciones y demás mejoras exis-tentes en cada inmueble, entendiendo pormejora, toda manifestación humana sus-ceptible de apreciación económica (artícu-lo 69).

De esta ley se derivan dos premisas fun-damentales a tener en cuenta para determi-nar el valor catastral de cualquier tipo deinmueble:

– Establece en su artículo 71 que “sedeterminarán, en todos los casos,

valores que garanticen equidad,homogeneidad y normalización, pro-curándose la objetividad del análisisde cada inmueble, con un procedi-miento único y preestablecido para sutipo que produzca la mayor aproxima-ción posible a los valores de merca-do”. Está clara la dificultad primariade dar cumplimiento a la obligaciónde tomar la referencia del valor demercado (ratificado en el artículo 76del mismo capítulo) para valorar estetipo de inmuebles, por cuanto es evi-dente la falta de transacciones de losmismos, excepto como parte delnegocio que lo ocupa.

– El valor catastral tiene como caracte-rística su generalidad para todos losinmuebles de la Provincia, debiendoresponder a un criterio de coordina-ción de valores, conforme a lo estable-cido en los artículos 68 y siguientesdel Título II, Capítulo 1 ‘Disposicio-nes Generales’ de la Ley 3.483. Loscriterios de generalidad y coordina-ción implican que dada la cantidad deinmuebles a valorar, se deban aplicarprocedimientos de valoración masivaa partir de modelos o tipos de caracte-rísticas definidas, que permiten lavaloración automatizada en funciónde la información que consta en labase de datos catastrales. Tales proce-dimientos, de acuerdo a lo previstopor la ley en su artículo 71 ‘in fine’,constituirán “las normas técnicas yprocedimentales para el avalúo deinmuebles”.

Entonces, en virtud de lo expresado, ladificultad a superar es el establecimiento deun modelo específico de valoración catas-tral que se ajuste a inmuebles que estánfuera del mercado y para los que, en conse-cuencia, el valor de mercado no existe,manteniendo, a su vez, el criterio de coor-dinación de valores con respecto al univer-so de los inmuebles de la jurisdicción.

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VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES SINGULARES: RED DE GASEODUCTOS EN LA PROVINCIA DE RÍO NEGRO (ARGENTINA)

La entrada en vigencia de la Ley deCatastro (año 2000) y de la modificatoriade la ley del Impuesto Inmobiliario (año2001), obligan al Organismo Catastral allevar adelante la registración y valoraciónde este tipo de inmuebles sobre una baseprácticamente inexistente, con informa-ción fraccionada, aislada y escasamentenormalizada, puesto que, antes del procesode desregulación y privatizaciones llevadoa cabo durante la década del ’90, grannúmero de ellos tenían la consideración deexentos de tributación por ser bienes delEstado.

Criterio y método de valoración

Las características de este tipo deinmuebles no permiten que los procedi-mientos generales de valoración catastralsean viables de forma inmediata, por lo quese vuelve necesario recurrir a nuevas formasconceptuales y metodológicas que compati-bilicen con el criterio de coordinación.

Por su parte, la diversidad de inmueblesde accesión singular, no permite generali-zar el tratamiento y obliga al estudio decada tipo, observando que para cada unode ellos, su construcción comprende dis-tintos tipos de elementos y fuera de losestándares usuales, por lo que su valora-ción exige conocimientos y un grado deespecialización en cada caso que exceden laformación de los técnicos y profesionalesvaluadores, y funcionarios del OrganismoCatastral.

Tanto el marco conceptual como el cri-terio general de valoración de inmueblessingulares adoptado por la Dirección Gene-ral de Catastro e Información Territorial(DGCeIT) se basan en los siguientes ante-cedentes técnico-legales:

En primer término nos remitiremos alas Normas Internacionales de Valuación(Normas IVSC, 1994), las que en su Norma2 –Bases de Valuación diversas del Valor deMercado– define en el punto 3.3. al

“inmueble especializado, para fín especial oespecialmente diseñado” como aquel“inmueble que debido a su naturaleza espe-cializada, tiene una utilidad restringida ausos o usuarios particulares y que rara vezse vende en el mercado, excepto comoparte de la venta del negocio que loocupa... Los ejemplos típicos incluyen refi-nerías de petróleo, estaciones de fuerzamotriz, muelles, instalaciones industrialesespecializadas, infraestructura pública,iglesias, museos e inmuebles localizados ensitios geográficos particulares por razonesde operación o negocio”.

Para este tipo de inmuebles dichas nor-mas IVSC proponen, como más adecuado,el método de Costo de Reposición o Repro-ducción Depreciado (CRD). En su defini-ción, desarrollada en el punto 3.8 (1), sedistinguen los términos “reposición” y“reproducción” en base a los cuales sepuede estimar el costo de un activo. Uncosto de reproducción es una réplica fiel dela estructura existente, utilizando el mismodiseño y los mismos materiales de cons-trucción. El costo de reposición visualiza laconstrucción de una estructura de compa-rable utilidad, empleando el diseño y mate-riales en uso corriente en el mercado deconstrucción actual.

En el ámbito catastral, específicamente,el Real Decreto Legislativo 1/2004 por el quese aprueba el texto refundido de la Ley deCatastro Inmobiliario de España, establece,en el punto 4 del artículo 6, que “los bienes

(1) “3.8. Costo de Reposición Depreciado(CRD). El de CRD es un método de valuación que sebasa en una estimación del Valor Actual de Mercadopara la tierra en su uso existente más los costos bru-tos de reposición (o reproducción) de las mejorasmenos deducciones por deterioro físico y todas lasformas pertinentes de obsolescencia y optimización.El resultado, que es un Valor no de Mercado, seconoce como estimación de Costo de ReposiciónDepreciado. Este resultado está sujeto a adecuada ren-tabilidad o potencial de servicio de la empresa”. Nor-mas IVSC.

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inmuebles se clasifican catastralmente enurbanos, rústicos y de características espe-ciales”, definiendo a éstos últimos como “unconjunto complejo de uso especializado,integrado por suelo, edificios, instalacionesy obras de urbanización y mejora que, porsu carácter unitario y por estar ligado deforma definitiva para su funcionamiento, seconfigura a efectos catastrales como unúnico bien inmueble” (punto 1, artículo 8).Finalmente, la citada norma legal encuadraestos bienes en cuatro grupos:

a. los destinados a la producción de ener-gía eléctrica y gas y al refino de petróleo,y las centrales nucleares;

b. las presas, saltos de agua y embalses,incluido su lecho o vaso excepto las des-tinadas exclusivamente a riego;

c. las autopistas, carreteras y túneles depeaje;

d. los aeropuertos y puertos comerciales(punto 2, artículo 8) (2).

Por su parte la propia normativa devaloración catastral establece, en la Norma12 del Real Decreto 1.020/1993, la deter-minación del costo actual o costo de repo-sición del inmueble, como el procedimien-to de valoración que permite salvar ladificultad de dar cumplimiento a la obliga-ción de tomar la referencia del valor demercado, para este tipo de inmuebles, quese evidencia ante la falta de transaccionesde los mismos.

Precisamente la Norma 12 indica laforma de calcular el valor de reposición alcosto actual como “el resultado de sumar alcosto de ejecución material, incluidos losbeneficios de contrata, los honorarios pro-

fesionales y el importe de los tributos quegravan la construcción”.

Además, el citado RD 1.020/1993, en elartículo 3 y en la Norma 12, destaca laexcepcionalidad de los inmuebles singula-res al disponer la necesidad de que esosinmuebles “sean valorados de forma indivi-dualizada y específica en cada caso”.

En este sentido, la circular 23.04/91recoge un conjunto de directrices y crite-rios para resolver la dificultad de determi-nar el valor catastral de inmuebles queestán fuera del mercado normal, y por lotanto para los que el valor de mercado alque se refiere la Ley no existe y pretendeasimismo establecer un sistema específicode valoración con criterios de coordinaciónrespecto al conjunto de inmuebles.

En base a los antecedentes citados y a laexperiencia acumulada, la Dirección Gene-ral de Catastro e Información Territorial(DGCeIT) de la Provincia de Río Negrodefinió, reglamentariamente, al inmuebleespecializado o de accesión singular (Resol.DGCeIT Nº 020/04), recurriendo al méto-do de Costo de Reposición o ReproducciónDepreciado (CRD) como el procedimientode valoración catastral.

Sistemas de transporte de gasnatural o gasoductos

Generalidades

Un sistema de transmisión de gas natu-ral comprende tuberías de alta presión quetransportan gas entre puntos de abasteci-miento y puntos de distribución a las áreasde consumo.

El gas distribuido en las áreas de consu-mo ingresan al sistema de distribución apresión más baja para ser distribuida a losconsumidores finales. El gas tambiénpuede ser transportado para su almacenajeo bien para su conexión a otros sistemas detransmisión.

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(2) La clasificación inmobiliaria y las definicionesque establece el RDL 1/2004 ya constaban en la Ley48/2002 del Catastro Inmobiliario, la que, en su dis-posición final segunda, autoriza al Gobierno pararefundir en el plazo máximo de 15 meses y en un solotexto las disposiciones vigentes reguladoras del Catas-tro Inmobiliario.

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VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES SINGULARES: RED DE GASEODUCTOS EN LA PROVINCIA DE RÍO NEGRO (ARGENTINA)

Los sistemas de transmisión o gasoductosconsisten de secciones de tubería interconec-tados y frecuentemente incluyen estacionescompresoras ubicadas a intervalos conformea las necesidades de variación de presión delflujo de gas a través de las tuberías.

Las características de las tuberías para laconstrucción de gasoductos (oleoductos,poliductos y acueductos en la industriapetrolera) aparecen en las recomendacionespublicadas por el API (American PetroleumInstitute), como también en los textos ypublicaciones especializadas. Las tuberíasdisponibles son capaces de satisfacer todaslas exigencias y la premisa, al seleccionar lasmismas, se resume en la satisfacción de losrequisitos de funcionamiento, con la mayoreconomía posible de diseño sin comprome-ter la eficacia de la instalación.

Recordemos que cuando se trata de laconstrucción de este tipo de instalacionesse está haciendo una obra para 15 o 25años de servicio; su funcionamiento estáatado a la vida productiva de los yacimien-tos que sirve.

Al fluir el gas por la red, se pierden ener-gía y presión debido a la fricción que existeentre el gas y las paredes internas de la tube-ría y a la transferencia de calor que existeentre el gas y sus alrededores. Para sobrepa-sar esta pérdida de energía y mantener el gasen movimiento, se instalan estaciones com-presoras en varios puntos de la red.

La distancia entre estaciones compresorasconsecutivas puede ser desde 48 km a más de241 km, dependiendo de las condiciones delflujo como así también de los requerimientoseconómicos y las condiciones del terreno pordonde se desarrolla el sistema.

Las conducciones de gas natural se pue-den clasificar, según su uso, en tres grandesgrupos:

– red de transporte a alta presión, cons-tituida por los gasoductos propiamen-te dichos operando a presiones delorden de los 40 a 80 Kg./cm2 (inclusopueden llegar a los 100 Kg./cm2),

– redes de distribución industrial, cons-tituidas por ramales, anillos o semia-nillos trabajando a presiones entre los16 y 25 kg/cm2,

– redes de distribución doméstico-comer-cial, constituidas por extensas mallas enel interior de las ciudades que debentrabajar a presiones inferiores a los 10kg/cm2 con tendencia a operar con pre-siones por debajo de los 4 kg/cm2.

Costo de los gasoductos. Descripcióny análisis de sus componentes.

Los costos de los ductos instalados entierra firme pueden expresarse para mayorconveniencia por pulgada y milla, pulgaday kilómetro o por centímetro y kilómetro.Los costos de construcción de ductosmayores son casi directamente proporcio-nales a su longitud.

Si se trata de ductos muy cortos, sucedea veces que los costos suben sensiblemen-te, puesto que en este caso todo el equipohabrá de ser movilizado y desmovilizado,aparte de que los costos de ingeniería y losgastos fijos también resultan mucho másaltos. Como consecuencia, con los ductosmuy cortos (de unos pocos kilómetros deextensión) sucede que los costos sobrepa-san en mucho el promedio.

Sin embargo, los proyectos normales demayor longitud acusan menos variación ylos costos vienen a ser directamente pro-porcionales a la longitud.

Un aspecto a tener en cuenta es el costode los materiales, los que pueden variarampliamente, como sucede con el acero,cuyo mercado es sumamente variable,sufriendo alzas y bajas sensibles, a veces enel término de unos cuantos meses.

Costos de los gasoductos

El costo de un gasoducto está constitui-do predominantemente de los siguientes

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componentes: derecho de vía (ROW) y cos-tos de agrimensura, costos de materiales,costos relativos a la instalación, y costos deingeniería y gastos generales.

La mayor porción del total consiste enlos costos de materiales e instalación.Cuando se estima el costo de un gasoduc-to, otro componente, costos de contingen-cia, debe ser considerado.

a. Costos de derecho de vía (right of wayROW)

Los costos de derecho de vía consistenen el pago de los derechos del suelotomado y el pago de daños y perjuiciosocasionados inevitablemente por los tra-bajos realizados.Los dos factores que más afectan el costoROW son:

• densidad de población encontrada alo largo de la traza del ducto. Engeneral cuánto más alta sea la densi-dad poblacional, los costos ROW sonmás altos;

• factores ambientales a tener en cuen-ta a lo largo de la traza del ducto. Elpaso por áreas ambientalmente sensi-bles puede causar un incremento enla longitud del ducto, lo cual, a suturno, puede resultar en el agregadode gastos devenidos por el cruce demás inmuebles (parcelas).

b. Costos de materiales

Los costos de materiales incluyen a aque-llos componentes como tuberías, revesti-mientos, válvulas y demás componentessueltos. El costo de estos ítems se incre-mentan con el diámetro del ducto planifi-cado. La tubería usualmente será el ítemmás costoso y la misma es producida enun rango de diámetros discretos en dife-rentes materiales. El material principalque se emplea para la construcción degasoductos de transporte es el acero al

carbono de alta resistencia debido a quepuede soportar altas presiones. Su fabri-cación se basa en la norma norteamerica-na API 5L que define sus características.El espesor de la pared del ducto juega unrol importante en los costos de la tube-ría. Los factores que afectan el costo delos materiales son:

• la velocidad de flujo de diseño y lapresión de operación máxima permi-tible (MAOP) del gasoducto;

• densidad de población encontrada alo largo del trayecto propuesto, y

• disponibilidad de materiales.

La velocidad de flujo de diseño y la pre-sión MAOP determinarán el diámetrodel ducto y el tamaño de las válvulas ydemás partes sueltas. Un cambio insigni-ficante en la velocidad de flujo o en elMAOP pueden afectar sensiblemente elcosto del gasoducto.La densidad de población encontrada en eltrayecto determina las clases de localiza-ción del gasoducto y por lo tanto, el factorde diseño, el cual tiene una relación direc-ta con el espesor de la pared de la tubería yla resistencia lograda del acero. Tanto unacomo otra, a su turno, establecen el peso dela tubería y, en consecuencia, el costo.La disponibilidad de material está rela-cionada al número de proyectos de duc-tos que se están llevando a cabo simultá-neamente.

c. Costos de instalación

Los costos relacionados con la instala-ción dependen de varios factores, entreellos se encuentran la densidad depoblación, las restricciones ambientales,las características del terreno, la épocadel año y la disponibilidad de contratis-tas y mano de obra.

• La mayor densidad de poblaciónimplica obstáculos que incrementan

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los costos de instalación en compara-ción con las áreas rurales;

• Las restricciones ambientales puedenaumentar los costos de los trabajos siel contratista debe trabajar sobreROW con fuertes restricciones, crucede ríos, restauración de terrenos, obien con restricciones devenidas porsitios arqueológicos o históricos;

• El terreno juega un mayor rol en elcosto de los trabajos cuando la cons-trucción debe efectuarse en suelosrocosos en lugar de arenosos, boscosoen lugar de áreas abiertas, tierras húme-das en lugar de áridas, o zonas monta-ñosas en lugar de terrenos nivelados;

• Si la construcción del ducto tienelugar en primavera, verano, otoño oinvierno tiene directa relación con loscostos de los trabajos. En general, laconstrucción en primavera e inviernoimplica menores costos;

• La disponibilidad de contratistas ymano de obra puede afectar directa-mente las licitaciones de contratistas.

d. Costos de ingeniería

Los costos de ingeniería varían con lacomplejidad del proyecto del gasoducto.Los gastos generales usualmente losestablece cada empresa en particular y seexpresan como un porcentaje del costototal del proyecto.Los costos de contingencia se los consi-dera como un porcentaje del costo totalestimado del proyecto.El cuadro 1 muestra la participaciónporcentual promedio de cada ítem en elcosto total de un gasoducto.

Costo de estaciones compresoras

Los costos de las estaciones compresorasson, por lo regular, directamente proporcio-nales al costo de su potencia, expresada éstaen términos de caballos de fuerza (HP).

En el cuadro 2 se detalla la distribuciónporcentual promedio del costo de una esta-ción compresora.

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Cuadro 1Gasoductos. Distribución Porcentual del Costo

Item Proporción

Materiales 33,0%Instalación 43,0%Terreno y Derecho de Vía 6,0%Otros (ingeniería, supervisión, administración, financiamiento y contingencia) 18,0%Costo Total 100,0%

Cuadro 2Estaciones Compresoras. Distribución Porcentual del Costo

Item Proporción

Equipo y materiales 52,4%Mano de obra 17,4%Terreno 1,7%Misceláneas (ingeniería, supervisión, administración, financiamiento y contingencia) 28,5%Costo Total 100,0%

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Parámetros técnicos ymodelos de costos

A continuación se presentan las expresio-nes necesarias para determinar una estima-ción de los costos asociados con decisionesde construcción o ampliación de la capacidadde transporte de gas natural. Estas expresio-nes representan el flujo de gas en ductos, lapotencia de compresión y los diferentesmodelos de funciones de costos de inversióny operación y mantenimiento de gasoductosy de estaciones de compresión sostenidos pordistintos autores. Las funciones de costospresentadas son expresiones genéricas, cuyoscoeficientes deben ajustarse a partir de lainformación de costos de una muestra repre-sentativa de proyectos y obras realizadas.

Flujo de gas en gasoductos

La ecuación de flujo de gas en estadoestable está dada por la siguiente ecuación:

donde:

Qij flujo de gas en el ducto ij; enMMPCD, a la temperatura y presiónbase T0 y P0.

dij diámetro interior del ducto ij; en pulgadasPi presión en el extremo i; en psia. Se

supone que ≥ Pi2 – eSijPj ≥ 0

G gravedad específica del gasTij temperatura promedio del gas en el

ducto ij; en grados Rankin (°R)Zij factor promedio de compresibilidad

del gas en el ducto ij; una aproxima-ción está dada por 1,4/P0,066 donde Pes la presión media del ducto

Xij diferencia de elevación entre los extre-mos del ducto, en pies (es positivo si elextremo j es más alto que el extremo i)

Leij longitud equivalente del ducto, en millas,donde

Lij longitud del ducto, en millas.

Potencia de compresión

La potencia de compresión está dadapor la siguiente expresión:

donde:

H potencia de compresión, en caballosde fuerza (HP)

Pb presión base, en psiaTs temperatura de succión, en °Rk razón de calores específicos cp/cv en

las condiciones de la succiónr razón de compresiónTb temperatura base, en °REm eficiencia mecánica, en puQ flujo de gas comprimido, en MMPCD,

a la temperatura y presión baseZc factor de compresibilidad Zc=1,455/P0

0,074

P0 presión a la entrada del compresor, enpsia.

Costo de inversión de gasoductos

Entre los componentes que integran elcosto de capital de los gasoductos seencuentran, el costo de material que depen-de de la longitud, diámetro interior y grosordel ducto; los costos de ingeniería y pros-pección; el costo de fletes; el costo del ten-dido (desmonte, excavación, tendido, solda-

HP T k Z

T E kr Qb s c

b m

kk=

⋅ ⋅ ⋅⋅ ⋅ −( ) ⋅ −( ) ⋅−3 03

11

1,

Ll e

Seij

ijS

ij

ij

=⋅ −( )1

SG X

T Zij

ij ij

ij ij

=⋅ ⋅

0 0375,

QT

P

P e P

G T Z Ldij

iS

j

ij ij eijij

ij

= ⋅ ⋅ ⋅−

⋅−433 5 10 6 0

0

2 20 5

83,

,

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do y relleno); el costo de accesorios (válvu-las, pernos, arneses y soldadura); los costosde inspección y supervisión; los costos depintura; y los costos de derechos de vía ydaños a terceros durante la construcción.

Para Hernández, Nieva, De la Torre yCeciliano (2003) la función de costo dereposición del gasoducto por unidad de lon-gitud está dada por la siguiente expresión:

Cl (D,τ) = A • DB • τC

donde:

Cl costo fijo, en USD por milla. Incluyederechos de vía, materiales, ingenie-ría, construcción y costos indirectos

D diámetro del ducto, en pulgadasτ grosor del ducto, en pulgadas.

Por su parte, Babu, Angira, Chakole yMubeen incorporan a la función objetivodel algoritmo de optimización propuesto,un modelo por partes cuyo término corres-pondiente al costo de capital del gasoductoresponde a la siguiente estructura:

donde:

Cs costo anualizado de instalación de latubería, en USD/(pulg)(km)(año);

Lj longitud del j-ésimo segmento deducto, en km;

Dj diámetro exterior del j-ésimo segmen-to de ducto, en pulgadas.

Por otro lado, Siregar, Nababan, Saragihy otros (2000) sostienen que la función delcosto de inversión de un gasoducto com-prende los diferentes costos que se tienen alo largo de su desarrollo. En este sentido,plantean que estos costos son de tres tipos:

1. el primer tipo de costo proviene de laadquisición de la tubería, el que depen-

de del tipo y la cantidad de materialempleado en la fabricación de los tubosy, en consecuencia, es proporcional alcuadrado del diámetro;

2. el segundo tipo de costo está relaciona-do al ‘over coating’ de la tubería y estecosto es proporcional al área de la tube-ría y, por lo tanto, a su diámetro;

3. el tercer tipo de costo lo constituyen loscostos de los diferentes ítems que parti-cipan en la instalación de la tubería pro-piamente dicha, los que pueden consi-derarse fijos por km. o milla para cadaproyecto en particular.

Finalmente, estos autores plantean demodo general el siguiente modelo cuadráti-co de función de costo de inversión engasoductos:

donde Lij y Dij denotan la longitud y el diá-metro exterior respectivamente de segmen-to de ducto entre los nodos i y j.

Por su parte la función objetivo plante-ada por Edgar y Himmelblau consiste en lasuma de los costos de O&M por año y elcosto de capital de los segmentos de ductosy compresoras prorrateado en un períodode tiempo determinado. Así,

donde:

f función objetivoCO&M costos de operación y mantenimientoCS costo de capital el ducto (USD/mile.

inch.año)Lj longitud del segmento del j-ésimo ductoDj diámetro del segmento del j-ésimo ducto.

Los autores Ian Boyd, Patrick Survey yNicholas Radcliffe plantean el siguiente

f C Cs L DO Mj

m

j j= + ⋅ ⋅=∑&

1

C D k D k D k LG ij G ij Gi j A

ij( )( , )

= ⋅ + ⋅ +( ) ⋅′ ′′

∈∑ 2

C L DS jj 1

m

j⋅ ⋅=∑

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modelo que establece al costo de la tuberíapara un material dado, por milla o kilóme-tro, como una función creciente del diá-metro,

Entre los componentes que integran elcosto de capital de los gasoductos seencuentran, el costo de material quedepende de la longitud, diámetro interior ygrosor del ducto; los costos de ingeniería yprospección; el costo de fletes; el costo deltendido (desmonte, excavación, tendido,soldado y relleno); el costo de accesorios(válvulas, pernos, arneses y soldadura); loscostos de inspección y supervisión; loscostos de pintura; y los costos de derechosde vía y daños a terceros durante la cons-trucción.

Para Hernández, Nieva, De la Torre yCeciliano (2003) la función de costo dereposición del gasoducto por unidad delongitud está dada por la siguiente expre-sión:

Cl (D,τ) = A • DB • τC

donde:

Cl costo fijo, en USD por milla. Incluyederechos de vía, materiales, ingenie-ría, construcción y costos indirectos

D diámetro del ducto, en pulgadasτ grosor del ducto, en pulgadas.

Por su parte, Babu, Angira, Chakole yMubeen incorporan a la función objetivodel algoritmo de optimización propuesto,un modelo por partes cuyo términocorrespondiente al costo de capital delgasoducto responde a la siguiente estruc-tura:

donde:

Cs costo anualizado de instalación de latubería, en USD/(pulg)(km)(año);

Lj longitud del j-ésimo segmento deducto, en km;

Dj diámetro exterior del j-ésimo segmen-to de ducto, en pulgadas.

Por otro lado, Siregar, Nababan, Saragihy otros (2000) sostienen que la función delcosto de inversión de un gasoducto com-prende los diferentes costos que se tienen alo largo de su desarrollo. En este sentido,plantean que estos costos son de tres tipos:

1. el primer tipo de costo proviene de laadquisición de la tubería, el que depen-de del tipo y la cantidad de materialempleado en la fabricación de los tubosy, en consecuencia, es proporcional alcuadrado del diámetro;

2. el segundo tipo de costo está relaciona-do al ‘over coating’ de la tubería y estecosto es proporcional al área de la tube-ría y, por lo tanto, a su diámetro;

3. el tercer tipo de costo lo constituyen loscostos de los diferentes ítems que parti-cipan en la instalación de la tubería pro-piamente dicha, los que pueden consi-derarse fijos por km. o milla para cadaproyecto en particular.

Finalmente, estos autores plantean demodo general el siguiente modelo cuadráti-co de función de costo de inversión:

donde Lij y Dij denotan la longitud y el diá-metro exterior respectivamente de segmen-to de ducto entre los nodos i y j.

Costos de operación y mantenimientode gasoductos

Son costos fijos cuyo componenteprincipal es el relativo al pago de mano

C D k D k D k LG ij G ij Gi j A

ij( )( , )

= ⋅ + ⋅ +( ) ⋅′ ′′

∈∑ 2

C L DSj

m

j j=∑ ⋅ ⋅

1

Cost L c Djj

N

j

pip

= ⋅ ( )=∑

1

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JUAN PEDRO AZCONA Y DAVID GUILLERMO DI LISCIA

Page 11: Valoración catastral de inmuebles singulares: red de ...€¦ · (CRD). El de CRD es un método de valuación que se basa en una estimación del Valor Actual de Mercado para la tierra

de obra y otros costos no relacionadoscon su nivel de operación. La mayoría delos autores coinciden en que el costoanualizado de O&M puede expresarsecomo un porcentaje del costo de inver-sión inicial del gasoducto. Este porcenta-je, de acuerdo a la envergadura de la obray a su nivel operativo, oscila entre el 1%y 3%.

En este mismo sentido, Hernández,Nieva y otros formalizan tal apreciación através de la siguiente expresión general:

CO&M (D) = A • DB

donde:

CO&M costo de operación y mantenimiento,en USD por milla-año

D diámetro del ducto, en millas.

Costo de inversión en estacionescompresoras

Los principales componentes que inte-gran el costo de capital, es el costo de losmotores y equipos de compresión, y elcosto de construcción e instalación de laestación de compresión.

Según Hernández, Nieva y otros (2003)la función de costo de inversión de estacio-nes de compresión está dada por la siguien-te expresión:

Cc (H) = A • HB

donde:

Cc costo fijo, en USDH capacidad de compresión, en HP.

En tanto, Edgar y Himmelblau al incor-porar el costo de capital en la función obje-tivo de su algoritmo de optimización parared de gasoductos plantean el costo deinversión como función lineal de la poten-cia instalada medida en HP.

Específicamente, plantean dos escenarios:

1. el costo de capital de las estacionescompresoras como función lineal de lapotencia instalada;

2. el costo de capital de las estacionescompresoras como función lineal de lapotencia más un costo fijo inicial.

Costos de operación y mantenimientode estaciones compresoras

Son costos variables relacionados directa-mente con el nivel de operación de las estacio-nes de compresión y está integrado principal-mente por los costos de los combustibles. Aligual que en los gasoductos, la mayoría de losautores coinciden en que el costo anualizadode O&M de estaciones compresoras puedeexpresarse como un porcentaje del costo deinversión inicial. Hernández, Nieva y planteanque la función de costo de operación y mante-nimiento de las estaciones de compresión estádada por la siguiente expresión:

CcO&M(H) = A • HB

donde:

CcO&Mcosto anual de operación y manteni-miento de la estación compresora, enUSD

H capacidad de compresión, en HP.

Valoración catastral desistemas de transportede gas o gasoductos

Configuración del sistema para laformulación del modelo valuatorio

A partir de fines de la década del 60, conel primer trabajo atribuido a Wong y Larson(1968), se inició el desarrollo de algorítmosde optimización para redes de transporte de

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VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES SINGULARES: RED DE GASEODUCTOS EN LA PROVINCIA DE RÍO NEGRO (ARGENTINA)

Page 12: Valoración catastral de inmuebles singulares: red de ...€¦ · (CRD). El de CRD es un método de valuación que se basa en una estimación del Valor Actual de Mercado para la tierra

gas natural, que procurando un diseño efi-ciente y económico, tienen en cuenta nume-rosos elementos y parámetros que directa oindirectamente, inciden en los costos decapital y de operación y mantenimiento.

Tal desarrollo ha devenido en el planteoy utilización de diversos modelos de repre-sentación que responden a diferentes tiposde configuraciones.

Los aportes de Edgar y Himmelblausimplificaron el problema de optimiza-ción al demostrar que varios de los facto-res involucrados en el diseño podían serdespejados. Ellos optimizaron las siguien-tes variables: (i) el numero de estacionescompresoras, (ii) la longitud de los seg-mentos del ducto entre estaciones com-presoras, (iii) los diámetros de los seg-mentos del ducto y (iv) las presiones desucción y descarga de cada estación com-presora.

Consideraron la minimización del costototal de operación anual incluyendo elcosto de capital en su función objetivo con-juntamente con los mencionados paráme-tros a ser optimizados.

En base a los trabajos de Edgar y Him-melblau se ha adoptado la siguiente confi-guración para una red de transporte de gasnatural. Todo gasoducto se supone consti-tuido por nodos que representan los cen-tros de suministro o de demanda, los pun-tos de interconexión de varios ductos, y lospuntos en donde cambia la dirección, lainclinación, el diámetro o el espesor de losductos. Cada estación compresora es repre-sentada por un nodo.

Los arcos representan las tuberías de la redde gas que interconectan a los nodos definidos.

En principio se reconocen dos tipos denodos: (i) significativos y (ii) no significativos.

Los nodos significativos son aquellosque delimitan arcos que presentan diferen-cias en, al menos, uno de sus parámetrosvaluatorios. A su vez, los nodos significati-vos pueden ser valuatorios y no valuatorios.Los primeros son aquellos que constituyeno representan especies valuables distintas a

la representada por los arcos, por caso lasestaciones compresoras.

Por su parte los nodos no significativosdelimitan arcos cuyos parámetros valuato-rios se mantienen constantes. Son ejemplosde nodos no significativos aquellos puntosdonde sólo cambia la dirección o inclina-ción de la tubería.

A los fines de la valoración catastral seconsiderarán dos tipos básicos de entidadesde una red de transporte de gas natural: losarcos de tubería para un diámetro determi-nado y los nodos correspondientes a esta-ciones compresoras.

A partir de ello, el MVC de la red degasoductos se nutre de dos componentes:un modelo para los arcos de tubería y otropara las estaciones compresoras, basadosen la determinación de sus respectivos cos-tos de reproducción.

MVC Tubería

Con el objeto de la determinación delMVC para los arcos de tubería de gaso-ductos se procedió a la recopilación dedatos correspondientes a obras realizadas,en construcción y proyectos de diferentesregiones del mundo. Los datos incluyeninformación de 330 combinaciones dife-rentes de longitudes y diámetros exterio-res. Los datos de diámetros exterioresvarían entre 2 y 56 pulgadas, y las longi-tudes van desde 800 metros hasta13.563,9 kilómetros.

Específicamente el análisis de regresiónsimple que se detalla a continuación se reali-zó mediante el software de aplicación STAT-GRAPHICS Plus, considerando al diámetroexterior como variable independiente (X) yal costo unitario (M USD por kilómetro)como la variable dependiente (Z/Y).

Dado que a partir del gráfico de disper-sión se observa una violación a la suposi-ción de homocedasticidad de varianzas, seprobaron distintas alternativas de transfor-mación para las variables y se decidió tomar

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JUAN PEDRO AZCONA Y DAVID GUILLERMO DI LISCIA

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el logaritmo natural por resultar la másapropiada para este caso.

Los resultados de la regresión se mues-tran en las siguientes tablas adjuntas:

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VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES SINGULARES: RED DE GASEODUCTOS EN LA PROVINCIA DE RÍO NEGRO (ARGENTINA)

Regression Analysis - Linear model: Y = a + b*X

Dependent variable: log (Z/Y)Independent variable: log (X)

Parameter Estimate Standard Error T Statistic P-Value

Intercept –4,29678 0,0556537 –77,2057 0,0000

Slope 1,11649 0,0182152 61,2941 0,0000

Analysis of Variance

Source Sum of Squares Df Mean Square F-Ratio P-Value

Model 211,158 1 211,158 3756,96 0,0000

Residual 18,435 328 0,0562044

Total (Corr.) 229,593 329

Correlation Coefficient = 0,959013 Standard Error of Est. = 0,237075R-squared = 91,9706 percent Mean absolute error = 0,195874R-squaared (adjusted for d.f.) = 91,9461 percent Durbin-Watson statistic = 1,97301 (p= 0,4034)

La ecuación del modelo ajustado es:

log(Z/Y) = –4,29678 + 1,11649 • log(X)

Dado que el p-valor en la tabla ANOVAes menor que 0,01, tenemos una relaciónaltamente significativa entre log(X) ylog(Z/Y). El estadístico R2 ajustado indicaque el modelo explica en un 91,95% la

variabilidad de log(Z/Y). El test de Dur-bin-Watson nos dice que no existen pro-blemas de autocorrelación de los residua-les. El error estándar de la regresiónmuestra que el desvío típico de los resi-duales es 0,237075; el error estándar de laregresión puede ser usado para construirintervalos de predicción de nuevas obser-vaciones.

Unusual Residuals

Row X Y Predicted Residual StudentizedY Residual

11 1,38629 –3,29584 –2,749 –0,546835 –2,34

34 1,94591 –2,61558 –2,1242 –0,491386 –2,09

45 2,07944 –2,45316 –1,97511 –0,478045 –2,03

53 2,07944 –2,52462 –1,97511 –0,54951 –2,34

83 2,48491 –2,0149 –1,52242 –0,492486 –2,09

115 2,83321 –1,646 –1,13354 –0,512465 –2,18

164 3,17805 –1,2235 –0,748528 –0,474972 –2,02

174 3,17805 –1,24588 –0,748528 –0,497355 –2,11

250 3,52636 –0,836248 –0,359648 –0,4766 –2,02

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El cálculo de los residuales Studentizadosy el análisis de los gráficos correspondientespermite identificar 9 observaciones cuyosresiduales son mayores que 2,0 (en valor

absoluto); como resultan ser bastante infe-riores a 3,0 y luego de que las observacionesen cuestión fueran revisadas, se decidió noeliminarlas por no considerarlas outliers.

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JUAN PEDRO AZCONA Y DAVID GUILLERMO DI LISCIA

Unusual Residuals

Row X Y Predicted Studentized LeverageY Residual

1 0,693147 –3,4012 –3,52289 0,52 0,0336376

2 0,693147 –3,4012 –3,52289 0,52 0,0336376

3 0,693147 –3,46574 –3,52289 0,24 0,0336376

4 0,693147 –3,52997 –3,52289 –0,03 0,0336376

5 1,09861 –2,99573 –3,07019 0,32 0,0237076

6 1,09861 –2,77259 –3,07019 1,27 0,0237076

7 1,25276 –2,70805 –2,89809 0,81 0,0204417

8 1,335 –2,58776 –2,80627 0,93 0,0188141

Average leverage of single data point = 0,00606061

El estudio de datos influyentes basadoen el test de leverage (3) detectó 8 observa-ciones cuyos valores son más de 3 vecesque el del leverage promedio, pudiendoobservarse que 4 de ellas presentan valoresde más de 5 veces el valor de referencia. Elhecho que los datos influyentes correspon-den a los primeros ocho, y principalmentelos cuatro iniciales (log[2]) es atribuído,inicialmente, a la transformación logarítmi-ca de la variable discreta X.

Este análisis se complementa con elestudio de los residuales a partir del gráficopertinente. En el gráfico de los residualesno se advierten problemas de heterocedas-ticidad, ni falta de independencia. Tampo-co se observan desviaciones sistemáticas apartir del gráfico de los residuales versuslos valores predichos para la variabledependiente log(Z/Y).

Finalmente, y luego de retransformar lasvariables, el MVC para las tuberías de gaso-ductos responde a la siguiente expresión:

VUB(D) = 13.612,32 • D1,11649

V(D, L) = VUB(D) • L

donde:VUB(D) valor unitario básico del arco de

tubería de gasoducto, expresadoen USD/km;

D diámetro exterior del arco detubería, expresado en pulgadas;

V(D,L) valor total del arco de tubería,expresado en USD;

L longitud del arco de tubería,expresado en kilómetros.

El cuadro 3 muestra los valores pronosti-cados para VUB(D) utilizando el MVC. Ade-más de las predicciones puntuales, se tienen:

1. intervalos de predicción al 95% para nue-vas observaciones;

2. intervalos de confianza al 95% para el pro-medio de observaciones.

(3) El test de leverage mide la influencia de cadaobservación en la determinación de los coeficientesdel modelo.

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MVC Estaciones Compresoras

Con el objeto de la determinación delMVC para las estaciones compresoras seprocedió a la recopilación de datos corres-pondientes a obras realizadas, en construc-

ción y proyectos de diferentes regiones delmundo. Los datos corresponden a 76 dife-rentes antecedentes; con capacidades decompresión desde 1.650 a 75.700 HP.

El análisis de regresión simple que sedetalla a continuación se realizó median-

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VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES SINGULARES: RED DE GASEODUCTOS EN LA PROVINCIA DE RÍO NEGRO (ARGENTINA)

Cuadro 3Valor unitario básico de tubería de gasoducto. Simulación del modelo valuatorio catastral

Intervalo Predicción Intervalo Confianza VUB Intervalo Predicción Intervalo ConfianzaD log(D) log(VUB)

Inferior Superior Inferior Superior USD/Km Inferior Superior Inferior Superior

2 0,6931 –3,5229 –3,9971 –3,0487 –3,6084 –3,4374 29.514 18.370 47.419 27.094 32.1504 1,3863 –2,7490 –3,2195 –2,2785 –2,8113 –2,6867 63.992 39.974 102.440 60.127 68.1058 2,0794 –1,9751 –2,4433 –1,5069 –2,0161 –1,9342 138.746 86.875 221.587 133.178 144.547

10 2,3026 –1,7260 –2,1937 –1,2583 –1,7611 –1,6909 177.999 111.507 284.142 171.861 184.35512 2,4849 –1,5224 –1,9898 –1,0550 –1,5534 –1,4914 218.183 136.719 348.189 211.523 225.05516 2,7726 –1,2012 –1,6684 –0,7341 –1,2279 –1,1746 300.827 188.556 479.945 292.919 308.94620 2,9957 –0,9521 –1,4192 –0,4850 –0,9778 –0,9264 385.935 241.915 615.697 376.146 395.98924 3,1781 –0,7485 –1,2157 –0,2814 –0,7753 –0,7218 473.062 296.511 754.739 460.584 485.87930 3,4012 –0,4994 –0,9667 –0,0321 –0,5294 –0,4694 606.900 380.324 968.458 588.986 625.35936 3,5835 –0,2958 –0,7634 0,1718 –0,3296 –0,2620 743.912 466.063 1.187.406 719.191 769.484

Figura 1VUB Tubería de Gasoducto. Estimación por Intervalos

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te el software de aplicación STATGRAP-HICS Plus, considerando a la capacidad opotencia instalada de compresión, medidaen miles de HP, como variable indepen-diente (X) y al costo total de la planta, enM USD, como la variable dependiente(Y).

Atento a que no se verifica el supuestode homocedasticidad de varianzas, se deci-dió tomar el logaritmo natural como laalternativa de transformación para lasvariables más apropiada para este caso.

Los resultados de la regresión se mues-tran en las siguientes tablas adjuntas:

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JUAN PEDRO AZCONA Y DAVID GUILLERMO DI LISCIA

La ecuación del modelo ajustado es:

log(Y) = 0,0263851 + 1,0363 • log(X)

Dado que el p-valor en la tabla ANOVAes menor que 0,01, tenemos una relaciónaltamente significativa log(X) entre ylog(Y). El estadístico ajustado indica que elmodelo explica en un 95,57% la variabili-dad de log(Y). El error estándar de la regre-sión muestra que el desvío típico de losresiduales es 0,209019.

El cálculo de los residuales Studentiza-dos y el análisis de los gráficos correspon-dientes permiten establecer la inexistenciade observaciones extremas o outliers. Porsu parte, el estudio de datos influyentesbasado en el test de leverage no detecta estetipo de datos.

En el gráfico de los residuales para lavariable explicativa del modelo no seadvierten problemas de heterocedasticidad,ni falta de independencia. Tampoco seobservan desviaciones sistemáticas a partirdel gráfico de los residuales versus los valo-res predichos para la variable dependientelog(Y).

Luego de retransformar las variables, elMVC para las estaciones compresoras res-ponde a la siguiente expresión:

V(H) = 799,02 • H1,0363

donde:V(H) valor total de la estación compresora,

expresado en USD;H capacidad o potencia instalada de

compresión, expresada en HP.

Regression Analysis - Linear model: Y = a + b*X

Dependent variable: log (Z/Y)Independent variable: log (X)

Parameter Estimate Standard Error T Statistic P-Value

Intercept 0,0263851 0,071433 0,369368 0,7129

Slope 1,0363 0,0257544 40,2378 0,0000

Analysis of Variance

Source Sum of Squares Df Mean Square F-Ratio P-Value

Model 70,7356 1 70,7356 1619,08 0,0000

Residual 3,23298 74 0,0436889

Total (Corr.) 73,9886 75

Correlation Coefficient = 0,977902 Standard Error of Est. = 0,209019R-squared = 95,6293 percent Mean absolute error = 0,17833R-squaared (adjusted for d.f.) = 95,5702 percent

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El cuadro 4 muestra los valores pronos-ticados para V(H) utilizando el MVC. Ade-más de las predicciones puntuales, se tie-nen:

1. intervalos de predicción del 95% paranuevas observaciones;

2. intervalos de confianza del 95% para elpromedio de observaciones.

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VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES SINGULARES: RED DE GASEODUCTOS EN LA PROVINCIA DE RÍO NEGRO (ARGENTINA)

Cuadro 4Valor de estaciones compresoras. Simulación del modelo valuatorio catastral

Intervalo Predicción Intervalo Confianza Intervalo Predicción Intervalo ConfianzaH log(H0) log(V0)

Inferior Superior Inferior SuperiorV(USD)

Inferior Superior Inferior Superior

2.000 0,6931 0,7643 0,3252 1,2035 0,6278 0,9009 2.147.546 1.384.288 3.331.624 1.873.462 2.461.7293.000 1,0986 1,1820 0,7494 1,6146 1,0682 1,2958 3.260.889 2.115.705 5.025.877 2.910.137 3.653.8815.000 1,6094 1,7082 1,2819 2,1345 1,6214 1,7950 5.519.018 3.603.444 8.452.819 5.060.119 6.019.4757.500 2,0149 2,1259 1,7030 2,5488 2,0578 2,1939 8.380.185 5.490.284 12.791.105 7.828.728 8.970.487

10.000 2,3026 2,4222 2,0009 2,8436 2,3646 2,4799 11.270.740 7.395.487 17.176.634 10.639.250 11.939.71212.500 2,5257 2,6521 2,2314 3,0727 2,5997 2,7044 14.183.368 9.313.174 21.600.360 13.460.238 14.945.19715.000 2,7081 2,8399 2,4195 3,2603 2,7895 2,8902 17.113.712 11.240.013 26.056.832 16.273.044 17.997.62917.500 2,8622 2,9987 2,5782 3,4191 2,9481 3,0493 20.058.841 13.173.932 30.541.915 19.068.924 21.099.93620.000 2,9957 3,1362 2,7156 3,5569 3,0840 3,1884 23.016.699 15.113.524 35.052.607 21.845.610 24.250.32525.000 3,2189 3,3661 2,9448 3,7874 3,3086 3,4236 28.964.762 19.006.290 44.141.042 27.347.087 30.678.129

Figura 2Valor de Estaciones Compresoras. Estimación por Intervalos

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Depreciación

El problema de calcular la evolución delvalor se complica conceptualmente cuandoen vez de intuir una fórmula o de imagi-narla, procuramos deducirla en forma talque ella englobe la actualización de los fac-tores que puedan incidir en esa desvalori-zación, y si utilizamos para ello los pará-metros relevantes del bien, y los diversosconocimientos técnicos que hoy están dis-ponibles.

Lo normal es que con el uso y con elpasaje del tiempo disminuya el valor de unbien. Esto es así porque a lo largo de susrespectivas vidas útiles, los bienes se vensometidos a la acción de dos procesos inde-pendientes pero inexorables: el deteriorofísico y la obsolescencia.

El deterioro físico puede ser definido aestos efectos como la inferioridad operativadel bien con relación a un bien idéntico,pero nuevo y sin uso, o con relación a laaptitud operativa que el tenia cuando eranuevo.

La obsolescencia, en cambio, consisteen la inferioridad operativa que se detectaen un bien idéntico, pero sin uso, con rela-ción al mejor equipo disponible hoy enplaza para realizar las tareas que hoy esnecesario efectuar.

El deterioro físico es un hecho real quese advierte en los bienes pero que, lamen-tablemente, no es fácil medir sus conse-cuencias económicas porque si bien resultaposible obtener datos acerca del incremen-to del costo del servicio, es difícil obtenerdatos que permitan reconstruir y cuantifi-car históricamente el deterioro experimen-tado en la calidad del servicio.

Por este motivo es que la ley de evolu-ción del valor económico del deterioro físi-co no ha sido cuantificada técnicamentepara casi ninguna categoría de bienes.

En el caso de la obsolescencia, en cam-bio, se dan circunstancias distintas; debe-mos distinguir la obsolescencia técnica dela funcional.

Por un lado las mejoras de eficiencia enfabricación o comercialización, eficienciasde escala, el desarrollo de nuevos materia-les y técnicas de diseño que se van dandopoco a poco permite la aparición de nuevosbienes con características tales que le per-miten cumplir de mejor manera o de formamás económica, las tareas del bien en cues-tión. Esto genera la obsolescencia técnicadel bien a valuar.

Pero puede ocurrir además, cambios enlos requerimientos de la tarea o de los ser-vicios que se le exige al bien porque elmercado puede tener ahora otro nivel deexigencias, las reglamentaciones guberna-mentales acerca de seguridad laboral oimpacto ambiental pueden haber cambia-do; el tamaño y capacidad del bien puedenno ser las indicadas para el actual volumende la demanda, entre otras cosas. Toda estasucesión de fenómenos hace que poco apoco, el bien deje de ser el más apto paracubrir los servicios requeridos y se dé loque llamamos el proceso de obsolescenciafuncional.

Si bien el fenómeno de acumulación deobsolescencia técnica no es uniforme sesabe que cada día que transcurre en la vidaútil del bien, en función de los serviciosque presta o a los que ha sido destinado, elriesgo de obsolescencia técnica crecerá conun ritmo propio y proporcional al tiempotranscurrido.

La hipótesis más prudente o adecuadaque conviene utilizar para prever el ritmode acumulación de la obsolescencia técnicafutura es considerarla como una funciónlineal del tiempo: la generan hechos quepueden ocurrir al azar, en cualquiermomento, pero que exhiben una probabili-dad de ocurrencia que aumenta linealmen-te en el tiempo.

La obsolescencia funcional no es unproceso que pueda ocurrir a saltos: cada díaque pasa, los supuestos que gobernaron laselección del bien se vuelven cada vezmenos apropiados cuanto mayor sea ladinámica que exhiban los cambios que

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ocurran en el mercado. La obsolescenciafuncional es un proceso que avanza a unritmo que podríamos caracterizar comocasi uniforme en el tiempo; de allí que lapredicción mas prudente que puede serhecha, desde el punto de vista técnico, esconsiderarla como una función uniforme ylineal en el tiempo.

Todo lo dicho tiene consecuencias muyimportantes; porque es posible percibir queen la vida moderna, la vida económicamen-te útil de los bienes de capital no termina,generalmente, cuando se produce el colap-so físico del bien, sino que ocurre muchoantes puesto que en el proceso del aumen-to de la inferioridad operativa intervienecon más fuerza (y predominio) la obsoles-cencia técnica o funcional que el procesode deterioro físico.

Esta situación se da claramente en losinmuebles singulares, en general, y en losgasoductos, en particular, donde se puedeapreciar que la evolución tecnológica haceque el período de vida útil de los mismosno se mantenga constante sino que, por elcontrario, con frecuencia se ve aumentadoconsiderablemente, y la depreciación ini-cialmente estimada por la edad deja de serválida. Además, la vida útil de los gasoduc-tos no sólo depende de su naturaleza cons-tructiva sino que en la misma intervienenfactores exógenos tales como la vida útil delos yacimientos que sirve y la viabilidadeconómica de la instalación ante cambiosacentuados en el mercado.

Si al problema de la depreciación delos inmuebles singulares le agregamos laslimitaciones propias de la administraciónpública y las premisas de generalidad,objetividad, homogeneidad y simplicidadque rigen todo proceso de valoracióncatastral, tal problema adquiere unadimensión que amerita el desarrollo deuna línea de investigación propia. Estaconclusión llevó a la Dirección Generalde Catastro a adoptar la decisión de poneren vigencia los modelos valuatorios des-critos al 33% (4), con carácter provisorio,

hasta que tales modelos se completenincluyendo el mecanismo de depreciaciónrespectivo.

Red de Gasoductos de laProvincia de Río Negro

La Provincia de Río Negro, ubicada enla región norte de la Patagonia Argentina,pertenece a la Cuenca Neuquina, la queencierra el mayor volumen de reservas. Elterritorio provincial es atravesado de oestea este, en la zona norte próxima al límitecon la provincia de La Pampa, por el Gaso-ducto NEUBA II. Dicho gasoducto tieneuna capacidad nominal del sistema detransporte de 28,7 millones de metroscúbicos diarios y su diámetro exterior es de36 pulgadas.

El gasoducto cuenta con dos plantascompresoras en el territorio provincial: Cer-vantes (25.200 HP) y Belisle (26.800 HP).

Paralelo al gasoducto NEUBA II, sedesarrolla el Gasoducto NEUBA I. Dichogasoducto tiene una capacidad de 13,5millones de m3/día y su diámetro exteriores de 24 pulgadas. El gasoducto cuenta contres plantas compresoras en la provincia:Chelforó (15.200 HP), Fortín Uno (13.480HP) y Gaviotas (14.270 HP). Se integra aeste gasoducto, el gasoducto paralelo ElMedanito–Allen (24 pulgadas), el quecuenta con una planta de tratamiento enCharco–Bayo.

También paralelo en parte a la costaatlántica, en el sector este del territorioprovincial, se destaca el Gasoducto GeneralSan Martín que atraviesa la provincia desde

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(4) Tal porcentaje se definió teniendo encuenta la relación Peso-USD vigente. En otraspalabras, mientras el tipo de cambio de referenciavendedor del Banco de la Nación Argentina ronda3 pesos por cada dólar, se tomó la relación ‘1 Peso= 1 USD’.

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la planta compresora Bajo del Gualicho(Pcia. Chubut) hasta la planta compresoraRío Colorado (Pcia. Buenos Aires). Estegasoducto tiene una capacidad nominal de61,7 millones de m3/día y su diámetro exte-rior es de 30 pulgadas. El gasoducto men-cionado cuenta en el territorio provincialcon dos plantas compresoras: San AntonioOeste (21.900 HP) y General Conesa(18.000 HP). Complementan el sistema deeste gasoducto troncal los gasoductosregionales: Valcheta, San Antonio Oeste-Gral. Conesa-Bahía Blanca. Al nodo Gral.Conesa llega un gasoducto que parte de laplanta compresora Plaza Huincul (Pcia.Neuquén). Este gasoducto troncal (8 pul-gadas) además se conecta al gasoducto

regional Gral. Conesa-Viedma (8 pulgadas)y troncal a Sierra Grande. El primero deellos cuenta con una planta compresora encercanías de Gral. Conesa (1.200 HP).También ingresa al territorio rionegrino ungasoducto regional que, partiendo de Raw-son (Pcia. Chubut), se interconecta en SanAntonio Oeste.

También ingresa a la provincia desdeCollón Cura, el Gasoducto Cordillerano (10pulgadas) que en la localidad de Pilcaniyeuabre dos ramales: uno con dirección a SanCarlos de Bariloche (8 pulgadas) y otro condestino a Ingeniero Jacobacci (4 pulgadas).El gasoducto Cordillerano cuenta en el terri-torio provincial con la planta compresoraPaso Flores (1.200 HP).

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Figura 3Red de Gasoductos de la Provincia de Río Negro. Argentina

La Provincia de Río Negro está surcada por apróx. 2.600 kilómetros de tubería correspondientes a tres gasoductos troncalesy a los principales ramales de distribución.Fuente: Secretaría de Obras Públicas.

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Impacto en el ImpuestoInmobiliario

La red de gasoductos de la provincia deRío Negro cuenta con aproximadamente2.600 kilómetros de tubería y de 9 estacio-nes compresoras cuya potencia instaladatotal asciende a 137.250 HP. A continua-ción en el cuadro 5 se brinda un detalle de

los mismos con el agregado de una estima-ción de valores globales.

Tales cantidades permiten medir elimpacto que la incorporación de los siste-mas de transporte de gas natural tienesobre el Impuesto Inmobiliario, estimándo-se en alrededor de 7,1 millones de pesos(1,98 millones de euros), lo que representaalrededor del 14% del monto anual factura-do por dicho impuesto.

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Cuadro 5Provincia de Río Negro. Red de Gasoductos

Diámetro (pulgadas) Longitud (km) VUB(D) (Pesos/km) V(D,L) (Pesos)

4 142 63.992,06 9.086.872,918 846 138.746,84 117.379.823,60

10 146 178.000,88 25.988.128,5212 12 218.186,17 2.618.234,0424 583 473.068,68 27.579.904,2430 492 606.908,56 298.599.009,3036 379 743.923,59 281.947.039,70

Total 2.600 763.199.012,32

Cuadro 6Provincia de Río Negro. Estaciones Compresoras

E.C. Potencia (HP) V(H) (Pesos)

Cervantes 25.200 29.089.016,00Beliste 26.800 31.005.142,89Chelforo 15.200 17.226.702,76Fortín Uno 13.480 15.210.913,11Gaviotas 14.270 16.135.677,81San Antonio Oeste 21.900 25.151.268,08General Conesa 1 18.000 20.525.632,42Paso Flores 1.200 1.240.261,25General Conesa 2 1.200 1.240.261,25Total 137.250 156.824.875,58

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ConclusionesEn primer lugar se puede afirmar que

el modelo valuatorio obtenido constitu-ye un aporte para salvar el vacío encuanto a criterios y métodos de valora-ción catastral de este tipo de instalacio-nes singulares.

Los modelos obtenidos, coherentes conla finalidad de establecer un procedimientoúnico de valoración para cada tipo de inmue-ble, se basan en la aplicación de parámetrosmuy simples deducidos de la informaciónque obra en el Organismo Catastral.

Tal característica, evidenciada en la formamatemática general y = α • xβ con α,β > 0,tiene una doble implicancia: una conceptualy otra de carácter procedimental.

La primera destaca la importancia dellegar a establecer escalas de valores queaseguren una base de equidad y justicia tri-butaria por sobre la precisión en la deter-minación del valor de los inmuebles.

En cuanto a la segunda, el procedimientodescrito soluciona el problema que para todoorganismo catastral en Argentina representala dificultad de acceder a información técni-ca más específica, dada la renuencia a cola-borar por parte de las empresas del sector y ala escasa coordinación entre entidadesgubernamentales de distinto nivel o jurisdic-ción, a la vez que debe agregarse el hechoque los catastros, en general, no cuentan conpersonal especializado en este tipo de insta-laciones, capaz de llevar adelante las tareasque supone una metodología más compleja.

No se han hecho referencias concretas ala valoración del suelo, puesto que la mayordificultad se encuentra en la valoración delas accesiones singulares y, dado que el siste-ma de transporte se configura como unúnico bien inmueble, los modelos valuato-rios se definieron en virtud del tratamientodel conjunto del inmueble, donde el suelo esun elemento de valor cuantificado a travésdel costo de derecho de vía, el que, comohemos visto, es uno de los componentes delcosto de capital del gasoducto.

Finalmente, los aportes aquí expresadospretenden contribuir a una línea de investiga-ción y desarrollo necesario, en pos de dar unarespuesta satisfactoria a la necesidad de efec-tuar valoraciones catastrales actualizadas deestos inmuebles en base a procedimientossimples, minimizando el nivel de incertidum-bre en aras de una mayor seguridad jurídica.

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