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Universidad Politécnica de Madrid
Escuela Técnica Superior de Ingenieros Industriales
TRABAJO FIN DE GRADO
Viabilidad Técnico-Económica de las
Posibilidades de Negocio para un
Edificio Urbano
Beatriz Fernández Jaén
Tutores: Gustavo Morales Alonso y Ramón Fisac García
GRADO EN INGENIERÍA DE TECNOLOGÍAS INDUSTRIALES
JUNIO 2016
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 2
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Agradecimientos
Mi más sincero agradecimiento a las personas que han hecho posible la elaboración de este
Trabajo de Fin de Grado.
A mi tutores académicos Gustavo Morales Alonso y Ramón Fisac García por su ayuda y su
dedicación durante estos meses, a la empresa Grupamero Gestión S.L. por la oportunidad
brindada y los conocimientos adquiridos y a mi familia y personas cercanas por el apoyo
recibido.
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Resumen
“Viabilidad Técnico-Económica de las Posibilidades de Negocio
para un Edificio Urbano”
El presente Trabajo de Fin de Grado (TFG) recoge el estudio de viabilidad de un proyecto
para la puesta en valor de un edificio urbano deteriorado, y la implantación de un nuevo
modelo de negocio en él que permita obtener una máxima rentabilidad a la inversión
realizada.
Se ha considerado de gran interés este trabajo debido a la dificultad que alberga el promover
un nuevo modelo de negocio en un mercado tan castigado en los últimos años como ha
resultado ser el sector inmobiliario español.
Con este estudio se pretende llevar a cabo un análisis desde el punto de vista técnico y
económico sobre un edificio situado en el centro de la ciudad de Madrid, que pertenece a la
empresa inmobiliaria Grupamero Gestión S.L., y adquirir conocimientos relativos al ámbito
de las inversiones inmobiliarias en sus diferentes modalidades.
Situación actual y necesidades
Para comenzar se caracterizó el edificio, describiendo los aspectos que resultarían clave en el
posterior desarrollo del trabajo. Una vez establecido el punto de partida se definieron las
actuaciones necesarias tanto para rehabilitarlo como para incrementar su valor actual, lo que
permitiría posteriormente estimar un valor a la inversión requerida.
Para hacer frente a tal inversión se analizaron las posibilidades que el edificio ofrece y se
consideró que las alternativas que resultarían más interesantes serían:
Vivienda: arrendamiento de viviendas a medio y largo plazo. Es el modelo de negocio
seguido hasta ahora por la compañía y cuenta con un gran conocimiento de la
actividad. Además supone una alternativa muy estable pero cuenta con poco margen
para el incremento de beneficios.
Apartamentos turísticos: supone un cambio radical frente a las líneas seguidas por la
empresa y se adentra en un mercado de mayor incertidumbre pero que ha
experimentado un gran crecimiento en los últimos años.
Residencia universitaria: busca satisfacer a un público joven y muy abundante en la
actualidad formado por estudiantes universitarios. Esta alternativa cuenta
adicionalmente con ventajas respecto a la normativa de las alternativas anteriores.
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Estudio del entorno y los clientes
Previo al estudio de las propuestas se consideró necesario conocer el entorno y posicionar la
compañía para detectar los puntos fuertes y flaquezas así como establecer las oportunidades
que el mercado ofrecía y las amenazas que podrían surgir. Con la intención de realizar un
análisis económico lo más exacto posible se estudió la evolución del sector inmobiliario en
los últimos años, comprobando el fuerte descenso de los precios que se produjo tras el
estallido de la burbuja inmobiliaria y la entrada en crisis del sistema económico español. A
pesar de este contexto se comprobó que el precio del alquiler se había mantenido estable,
contando con su valor máximo en el distrito Centro, lo que resultó esperanzador de cara al
estudio de alguna de las alternativas.
También se llevó a cabo una caracterización de la clientela potencial mediante una encuesta
realizada a través de Internet, obteniéndose tras su análisis conocimientos sobre los factores
que más valora el público y qué grupos serían los que mostraran mayor interés por las
propuestas que se iban a estudiar.
Análisis de las alternativas
Una vez definidos los aspectos técnicos y de normativa aplicables a cada caso se estimó una
inversión algo superior a los 600.000 € de base que asciende hasta casi los 800.000 € en
alguna de las propuestas. A continuación se realizó una previsión de ingresos y gastos
adaptada a cada caso junto con sus correspondientes flujos de caja y cálculo de los parámetros
de rentabilidad necesarios. Los parámetros empleados para este objetivo fueron el valor
actual neto (VAN), la tasa interna de rentabilidad (TIR) y el periodo de recuperación
(pay back).
Adicionalmente se detectó que factores contaban con mayor influencia sobre cada modelo y
se propuso una alternativa que consiguiera mejorar el rendimiento del capital invertido en
cada caso.
Comparativa y conclusión
Para finalizar se llevó a cabo una comparativa entre los posibles modelos de negocio,
indicando los pros y contras que cada uno conlleva y se aconsejó sobre cuál implementar en
función de las preferencias de la compañía.
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Códigos UNESCO:
330514: Viviendas
530401: Consumo, ahorro, inversión.
531203: Construcción
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Índice
Agradecimientos......................................................................................................................... 3
Resumen ..................................................................................................................................... 5
1. Introducción ......................................................................................................................... 11
2. Planteamiento del TFG......................................................................................................... 13
2.1. Objetivo y alcance del trabajo ....................................................................................... 13
2.2. Metodología seguida ..................................................................................................... 13
3. Situación actual y necesidades del proyecto ........................................................................ 19
3.1. Descripción general del edificio .................................................................................... 19
3.2. Proceso de puesta en valor ............................................................................................ 22
4. Estudio del entorno............................................................................................................... 29
4.1. Evolución histórica del sector inmobiliario en España ................................................. 29
4.2. Análisis PEST (M) ........................................................................................................ 35
4.3. Análisis DAFO .............................................................................................................. 40
5. Caracterización de los clientes ............................................................................................. 43
5.1. Elaboración de la encuesta ............................................................................................ 43
5.2. Validez de la encuesta ................................................................................................... 44
5.3. Análisis de los resultados .............................................................................................. 45
5.4. Conclusiones de la encuesta .......................................................................................... 51
5.5. Perfiles ........................................................................................................................... 52
6. Análisis de la primera alternativa: vivienda ......................................................................... 55
6.1. Descripción general ....................................................................................................... 55
6.2. Viabilidad técnica .......................................................................................................... 55
6.3. Viabilidad económica .................................................................................................... 59
7. Análisis de la segunda alternativa: apartamentos turísticos ................................................. 67
7.1. Descripción general ....................................................................................................... 67
7.2. Viabilidad técnica .......................................................................................................... 68
7.3. Viabilidad económica .................................................................................................... 72
8. Análisis de la tercera alternativa: residencia universitaria ................................................... 79
8.1. Descripción general ....................................................................................................... 79
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8.2. Viabilidad técnica .......................................................................................................... 80
8.3. Viabilidad económica .................................................................................................... 84
9. Conclusiones ........................................................................................................................ 93
9.1. Conclusiones sobre el edificio ....................................................................................... 93
9.2. Conclusiones sobre el mercado ..................................................................................... 93
9.3. Conclusiones sobre análisis de alternativas y recomendación ...................................... 94
9.4. Valoración del TFG ....................................................................................................... 95
10. Bibliografía......................................................................................................................... 97
11. Planificación temporal........................................................................................................ 99
12. Presupuesto....................................................................................................................... 101
13. Anexos.............................................................................................................................. 103
Anexo I. Identificación de la parcela.................................................................................. 103
Anexo II. Forjados sustituidos............................................................................................ 104
Anexo III. Presupuesto sustitución de forjados .................................................................. 106
Anexo IV. La encuesta ....................................................................................................... 107
Anexo V. Datos de ocupación hotelera en Madrid ............................................................. 110
Anexo VI. Flujos de caja .................................................................................................... 111
14. Índice de figuras ............................................................................................................... 114
15. Índice de tablas ................................................................................................................. 116
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1. Introducción
El presente TFG se redacta para analizar la viabilidad de una inversión en la rehabilitación y
puesta en valor de un inmueble situado en el centro de la ciudad de Madrid. Para ello se
platearán diferentes modelos de negocio a desarrollar en el mismo y se llevará a cabo una
comparativa entre ellos con el objeto de seleccionar la opción que resulte más rentable.
Para el estudio de esta comparativa tomamos como campo de trabajo el inmueble que la
empresa Grupamero Administración S.L. posee en la Plaza de Santo Domingo.
La citada empresa Grupamero Administración S.L. fue constituida el 13 de Julio de 2000 con
objeto social de Promoción y explotación de todo tipo de inmuebles. Su actividad desde dicha
constitución ha sido la promoción de viviendas, bien directamente, o participando como socia
de otras promotoras y el arrendamiento de sus propios inmuebles. Fruto de esta actividad es la
adquisición en el año 2000 del edificio situado en la Plaza de Santo Domingo nº 12.
Es importante destacar que el sector inmobiliario es uno de los que ha sufrido mayores
cambios en los últimos años en España, y ligado a ello obviamente también en la ciudad de
Madrid. Esta situación viene propiciada por la llamada “burbuja inmobiliaria” que comenzó
en 2001 y duró hasta 2007 en la cual los precios de las viviendas alcanzaron su pico de
precios, muy por encima del IPC y de las rentas. Este hecho se produjo por factores como la
falta de suelo edificable, los beneficios fiscales que eran concedidos en la adquisición de
viviendas, la especulación, el crecimiento de la inmigración y un exceso de crédito concedido
por las entidades bancarias. A consecuencia de esta situación, en el año 2008 se produjo lo
que se conoce como “el estallido de la burbuja inmobiliaria”, y al ser uno de los motores
principales para la economía española desencadeno una fuerte crisis económica y social en
España. El resultado fue una gran caída de la demanda y la consecuente caída del precio de la
vivienda debido a la incapacidad del mercado para absorber la cantidad de vivienda
construida.
Esto hace que el estudio resulte muy interesante por tener que analizar un mercado muy
dañado y en el cual se han producido grandes cambios en las líneas que tradicionalmente
seguía. Se podrá analizar las repercusiones que se viven en la actualidad y si supone un gran
riesgo invertir a día de hoy en este sector. Además se podrá analizar si dada la situación
resulta de interés invertir en negocios de diferente ámbito como podría un proyecto enfocado
al sector turístico que en los últimos años ha experimentado crecimientos.
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2. Planteamiento del TFG
2.1. Objetivo y alcance del trabajo
El objetivo principal de este trabajo es llevar a cabo un análisis técnico y económico de un
proyecto, que permita desarrollar competencias tanto de aspectos puramente técnicos como
conocimientos relacionados con el ámbito empresarial. Los objetivos secundarios que se han
marcado para asegurar el correcto desarrollo de la actividad son los siguientes:
1. Descripción de la situación en que se encuentra el inmueble actualmente.
2. Conocimiento de las necesidades y mejoras a realizar en el inmueble contabilizando
todos los costes que las mismas supondrían.
3. Propuesta de posibilidades de negocio para el inmueble objeto de este estudio.
4. Análisis detallado del posicionamiento de la empresa en el mercado y estudio del
entorno en que se encuentra.
5. Descripción de la legislación aplicable para cada alternativa a estudiar.
6. Definición de las actuaciones específicas para cada propuesta de negocio,
estableciendo la oferta final para el consumidor en cada caso.
7. Previsión de la demanda para cada situación.
8. Análisis de los costes, ingresos y flujos de caja que se darán en cada una de las
situaciones estudiadas.
9. Rentabilidad que cabe esperar, bajo distintos escenarios, en cada una de las opciones.
10. Selección en base a todos los criterios anteriores de la opción que resulte más rentable.
El alcance del proyecto es puramente teórico pues, a pesar de tratarse de una situación real el
proyecto solo se ha desarrollado sobre papel y no se han desempeñado por el momento
ninguna de las acciones técnicas necesarias para su puesta en marcha.
2.2. Metodología seguida
La metodología que se ha llevado a cabo para satisfacer los objetivos y alcance del proyecto
cuenta con varias etapas y es la que se muestra a continuación:
Primera etapa de reconocimiento de la situación. En ella se analiza el punto del que se
parte y los factores clave a tener en cuenta durante su desarrollo. Se va a estudiar un inmueble
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cuya rehabilitación es necesaria y se han de definir las líneas a seguir para ello. Inicialmente
se han establecido para el proceso de rehabilitación tres fases claramente diferenciadas. La
primera fase consistirá en una rehabilitación de la estructura mientras que la segunda
supondrá una redistribución de los espacios existentes en algunas de las plantas. La tercera
fase será un proceso de ampliación del edificio. Dicha enumeración no supone
necesariamente una ordenación en el tiempo puesto que las fases se pueden llevar a cabo de
manera prácticamente simultánea, sino un orden de urgencia.
Segunda etapa de selección de los modelos de negocio a estudiar para el “nuevo edificio”.
Ante la necesidad de una gran inyección de capital para llevar a cabo el proyecto, se buscarán
una serie de propuestas de negocio para el mismo que a priori parezcan rentables y factibles a
nivel técnico. Dichas propuestas van a ser estudiadas en este documento para concluir cuál
será la que aporte un mayor retorno de capital y consiga amortizar la inversión en el menor
periodo de tiempo. Para ello se buscará el máximo aprovechamiento del espacio disponible
que permita la legislación específica de cada caso, acompañado de unas condiciones de
confort y estética que conlleven una oferta tentadora para los potenciales clientes. De entre las
posibles opciones se ha descartado la venta del edificio o de las viviendas individuales una
vez reformado debido al expreso deseo de la compañía de no variar su patrimonio actual.
También se han descartado modelos de negocio como la creación de un hotel o un hostal ya
que, a pesar de ser viables, requieren mayores modificaciones de la morfología actual del
edificio. Esto incurrirá en un aumento de los costes y además dista bastante del modelo de
negocio actual de la empresa y podría no contarse con la habilidad necesaria para
desarrollarlo con éxito. Por tanto, se han elegido para el estudio propuestas que supongan una
minimización de las operaciones de construcción y con ello menores costes, pero que a su vez
presentan claras diferencias entre ellas y se cree que pueden ofrecer una buena tasa de retorno.
Las posibilidades de negocio que se van a estudiar son las siguientes:
1. Vivienda
En la modalidad de alquiler de vivienda. Este modelo de negocio es el que ha
desarrollado la empresa hasta el momento. Cuenta con la ventaja de un pleno
conocimiento del desarrollo de la actividad y unos resultados muy buenos de
ocupación hasta el momento, lo que induce a pensar según la experiencia que los
resultados para este modelo serán satisfactorios.
2. Apartamentos turísticos
Esta actividad supone un cambio considerable del modelo de negocio actual, pero a
pesar de pertenecer al sector de la hostelería será el más próximo de los mismos a lo
que la empresa conoce y acostumbra a realizar.
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3. Residencia universitaria
Con esta alternativa se busca llegar a un público joven y abundante en la ciudad de
Madrid, que no cuenta con un nivel de exigencia tan alto como podría darse en
personas de edad más avanzada y que tiende a solicitar espacios menores para vivir, lo
que facilita la utilización máxima del espacio.
Para los tres supuestos se va a considerar el espacio total que incluye la ampliación explicada
en el apartado 2.2.3, que asciende a los 1419 m2.
En la tercera etapa se llevará a cabo un estudio del entorno y posicionamiento de la
compañía. Es fundamental conocer el mercado en que se mueve la empresa para poder
detectar tanto amenazas como oportunidades existentes en la actualidad y de esta manera
poder estimar con éxito las previsiones futuras del negocio. Para ello, además de un estudio
detallado de las cifras históricas más relevantes, se han empleado herramientas como el
análisis PEST o la matriz DAFO.
La cuarta etapa consistirá en un estudio de los potenciales clientes mediante la realización de
una encuesta por difusión a través de Internet. El objetivo será caracterizar la clientela en
base ciertos factores para poder definir unos perfiles de clientes y conocer que aspectos
cuentan con mayor influencia sobre el público. También se buscará orientación sobre los
precios que el mercado está dispuesto a absorber actualmente de cara a crear una oferta que se
ajuste a la demanda, especialmente para dos de las tres propuestas, y hacer una previsión de
ingresos lo más fiable posible.
La quinta etapa se desarrollará en tres bloques correspondientes al estudio técnico y
económico de cada propuesta de negocio. Para la parte técnica habrá que tener en cuenta
los aspectos legales que afectan a cada una de las propuestas, las actuaciones específicas a
llevar a cabo y el resultado final al que se llegaría en cada caso así como los recursos de
publicidad necesarios para promocionar cada modelo de negocio.
Una vez definida la parte técnica se procederá al cálculo de la inversión necesaria en cada
caso, los costes que conllevará el desarrollo de la actividad y la previsión de ingresos
esperada. Con estas variables definidas será posible contabilizar los flujos de caja que tendría
cada modelo y a través de ellos calcular los parámetros de rentabilidad necesarios para decidir
si es interesante invertir en cada una de las propuestas. Para la realización de este análisis
económico es importante destacar las siguientes suposiciones y métodos de cálculo:
Duración del proyecto: en los tres modelos se ha realizará el estudio a 15 años ya que
se considera bueno alargar los flujos por ser proyecto inmobiliario con niveles de
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inversión altos y riesgo elevado. Esta premisa tiene especial importancia por el hecho
de que en la actualidad la valoración que recibe el edificio en estado de deterioro es
algo superior al millón de euros, siendo por tanto la inversión necesaria para el
proyecto muy elevada en comparación con dicha valoración.
En la consideración de las fuentes de financiación se va a tener en cuenta que la
empresa Grupamero S.L. cuenta con reservas suficientes para hacer frente al gasto que
supone esta inversión, no siendo necesaria la solicitud de un préstamo bancario.
Bajo estas suposiciones y una vez calculados los flujos de caja se utilizarán los siguientes
parámetros para evaluar la rentabilidad:
Valor actual neto (VAN): Para calcular el VAN de un proyecto se descuentan los
flujos de caja esperados para el futuro a la tasa de rentabilidad que ofrecen otras
alternativas de inversión comparables, conocida como coste de oportunidad del
capital.
La obtención de un VAN superior a cero indicaría que el proyecto es capaz de generar
fondos para recuperar toda la inversión y proporcionar un cierto remanente tanto más
alto cuanto más bajo sea el tipo de interés aplicado. En tal caso se podría afirmar que
se está creando valor para los inversores. Este parámetro se calcula de la siguiente
manera:
𝑉𝐴𝑁 = ∑𝐹𝐶𝐹𝑛
(1 + 𝑟)𝑛
𝑛=𝑘
𝑛=0
*FCF = Ingresos netos + Depreciación y Amortización – Variación del Capital
Circulante – Inversiones en activos fijos – Balance de la deuda
Es necesario asignar un valor a la r que aparece en dicha ecuación y se conoce como
tasa de descuento. Se entiende por coste de los fondos propios (R) el rendimiento de
un activo libre de riesgo más una prima de riesgo justificada por la asunción de riesgo
que supone invertir en un proyecto empresarial concreto.
Para realizar su cálculo se emplea el método del Capital Asset Model (CAPM) según
el cual:
𝑅 = 𝑅𝑓 + 𝛽 (𝐸𝑚 − 𝑅𝑓)
donde R representa la tasa de descuento a utilizar. Rf es la tasa libre de riesgo, que en
este caso se empleará el bono español a 15 años, β es una constante que mide el riesgo
sistemático de la inversión y Em es el retorno del mercado, en este caso se ha tomado
el retorno medio del Ibex35 en los últimos 15 años.
La Tabla 1 muestra los valores que han de darse a la beta en función del sector en el
que se está operando en relación al mercado español de acciones.
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Tabla 1. Valores para la beta de las acciones según el sector
SECTOR βMCO Regresión
(X e Y
borrosa
crisp)
Regresión
(X crisp,
borrosa
Y incierto)
β1c β2
c β1l β2
l
Petróleo y energía 0.93 0.84 0.97 0.82 0.93
Materiales básicos, industria y construcción 1.18 1.06 1.1 0.99 1
Bienes de consumo 0.66 0.64 0.72 0.54 0.63
Servicios de consumo 0.89 0.86 0.87 0.79 0.82
Servicios financieros e inmobiliarios 1.13 1.04 1.17 0.93 1.11
Tecnología y telecomunicaciones 0.89 0.73 1.03 0.65 0.87
El plazo o periodo de recuperación de la inversión se determina contando el tiempo
necesario para recobrar el capital que se invistió a partir del flujo que el proyecto ha
generado.
La tasa interna de rentabilidad (TIR) se define como el tipo de descuento que hace
el VAN=0.
En la sexta y última etapa se realizará una comparativa de los tres modelos de negocio
estudiados, resaltando las características fundamentales de cada uno y llegando a una
conclusión sobre cuál resulta ser el más interesante de cara a realizar una inversión.
La secuencia cronológica que se ha llevado a cabo puede verse detallada en el capítulo 11.
Planificación temporal a modo de diagrama de Gantt ya que se ha considerado la herramienta
gráfica más adecuada para este propósito.
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3. Situación actual y necesidades del proyecto
3.1. Descripción general del edificio
El edificio objeto de este estudio se encuentra situado en la Plaza de Santo Domingo, nº 12,
Distrito Centro, en Madrid.
Dicho edificio ocupa una parcela de planta es irregular, situada en la manzana delimitada por
las calles de Isabel la Católica, Flor Baja, Leganitos y la Plaza de Santo Domingo, en la
confluencia entre la plaza y las calles de Leganitos e Isabel la Católica; lindando al NO y NE
con la finca nº 3 de la c/ Isabel la Católica, y al SO y SE con la Plaza de Santo Domingo a la
cual hace fachada y por donde tiene entrada. Esta ocupación puede verse en la Ilustración 1 y
en el Anexo I. Identificación de la parcela.
Ilustración 1. Localización de la parcela
La parcela descrita tiene una superficie aproximada de 286 m2, ocupados totalmente por el
edificio y sus dos patios, el cual cuenta con tres fachadas que dan a las calles anteriormente
nombradas.
Como puede observarse en la imagen, el edificio está formado por dos fincas registrales
independientes, según consta en el Registro de la Propiedad nº 27 de Madrid:
Edificio nº 12, con número registral 2488B.
Edificio nº 13, con número registral 2490B.
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Ilustración 2. División de la finca
3.1.1. Morfología actual del edificio
El edificio 12 consta de las siguientes plantas:
Planta sótano.
Planta baja.
Tres plantas de pisos
Planta de buhardillas y cubierta.
El edificio 13 consta de las siguientes plantas:
Planta sótano.
Planta baja.
Dos plantas de pisos
Planta de buhardillas y cubierta.
Actualmente, en ambos edificios, las plantas sótano y baja están destinadas a uso comercial y
las plantas de pisos y buhardillas a uso residencial de vivienda. La distribución de los sótanos
va ligada a los locales comerciales que están superiormente contiguos a ellos. También se
encontrarán los planos que contienen la distribución de viviendas existentes en las plantas de
pisos tanto del edificio 12 como 13 y de la planta de buhardillas.
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3.1.2. Estructura y envolvente
El edificio data de la segunda mitad del siglo XIX, concretamente de 1867 según reza en la
rejería del portal del 12, y presenta originariamente una estructura tradicional formada por
muros de fachada de fábrica de ladrillo macizo de gran espesor con zócalo de piedra granítica.
Los muros del sótano son igualmente de fábrica de ladrillo y los muros interiores son de
entramado de madera con plementería o relleno de ladrillo en todas las plantas, organizando
crujías que se cubren con forjados de viguetas de madera tamizada y entrevigados de yesones.
La fachada del edificio consta de un zócalo de granito que abarca toda la planta baja. Las
plantas restantes son de revoco acabado tipo rasqueta, con el paño liso sin despiece de sillares.
Tiene un alero de canecillos de madera en el remate superior de la fachada, con canalón de
zinc.
La cubierta del edificio 13 es inclinada y está compuesta por pares de madera, con rastreles
para soporte de la teja cerámica plana, mientras que el edificio 12 es de teja curva. Ambas
cubiertas cuentan con buhardas en todos los faldones. Es importante destacar que debido a
que el 13 tiene una planta menos que el 12 se genera un paño ciego o medianera al
descubierto sobre la cubierta del más bajo.
3.1.3. Catalogación estructural
Es importante destacar que este edificio resulta ser una edificación protegida debido a la
antigüedad, arquitectura y emplazamiento que ocupa. Dicha característica resultará crucial
para el desarrollo del proyecto, pues implica que se deberá cumplir una normativa específica
para su correcto desarrollo.
Más concretamente, las edificaciones de la cuidad de Madrid se rigen por el Plan General de
Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (P.G.O.U.M), según el cual estamos ante un edificio
catalogado con nivel 2 de protección (de 3 niveles). Dentro de este nivel se incluyen aquellos
edificios cuyas características constructivas y volumétricas son de gran interés, aunque la
existencia en su interior de zonas de menor valor arquitectónico hacen que pueda ser
autorizado un régimen de obras más amplio que el correspondiente al nivel 1 (el más
restrictivo). Dentro de este nivel se distinguen dos grados:
a) Estructural: Con valores suficientes para merecer la conservación, tanto de su
volumetría como de sus elementos arquitectónicos más destacados.
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b) Volumétrico: Cuyo mayor valor es el de su integración en el conjunto superior
formado por el paisaje y la trama urbana, pudiendo tener además elementos
arquitectónicos dignos de conservación.
Actualmente el edificio cuenta con el grado estructural, es decir, el más restrictivo de ambos
aunque la compañía pretenda conseguir en un futuro que el Ayuntamiento de Madrid le
conceda una reducción de dicha catalogación a volumétrica para relajar así la exigencia de la
normativa que lo ampara.
3.2. Proceso de puesta en valor
De cara a desarrollar un proyecto de negocio en el edificio habrá que llevar a cabo una puesta
en valor del mismo, rehabilitando los elementos necesarios de su estructura y dotándolo de
nuevas características que mejoren su valoración actual.
3.2.1. Rehabilitación
Dado que el edificio fue construido en 1867 y desde entonces no se han llevado a cabo planes
de rehabilitación, sino exclusivamente de adaptación de las viviendas, esta parte del proyecto
será inevitable y supondrá mayor porcentaje de inversión. Dentro de la misma se podrán
diferenciar distintas categorías o necesidades:
Nivelación de forjados y sustitución de los que se encuentren en mal estado
Al tratarse de un edificio antiguo todo el forjado se llevó a cabo con grandes vigas de madera.
Este material se ha venido utilizando tradicionalmente debido a su buena resistencia a los
esfuerzos de flexión y al bajo peso propio con el que cuenta. El principal problema para estas
vigas es que debido a la carga que han ido soportando a lo largo de los años han sufrido una
pequeña deformación ó fleje. Este hecho no es apreciable a simple vista, pero puede suponer
un problema para la consistencia de la estructura por lo que ha de ser corregido.
Además, al picar la superficie que cubre algunas de ellas, se ha detectado en las zonas que
constituían baños o cocinas la existencia de partes de las mismas podridas. Este hecho se da a
consecuencia de humedades producidas por el paso de agua durante casi 150 años. La
consecuencia inmediata es que las partes del forjado afectadas por este hecho deben ser
sustituidas de inmediato por vigas nuevas para conseguir de nuevo una estructura firme y
fiable.
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Para evaluar la magnitud del problema se ha solicitado un informe técnico al estudio
ARNAIZ Arquitectos sobre el estado estructural del edificio.
En dicho documento se especifica que en algunas zonas del edificio se han producido
descensos importantes de forjados debido a flechas muy elevadas, cuya acción produce por
repercusión fisuraciones y despegues en las tabiquerías que por su mayor rigidez no han
podido seguir la deformación producida en los forjados.
Además se detecta en las zonas húmedas del edificio una agravación de la situación debido a
la acción del agua sobre las viguetas de madera que provoca pudriciones que afectan a la
sección de dichas viguetas, pudiendo en la gran mayoría de los casos producirse la
desaparición total de estas viguetas y por lo tanto la pérdida de capacidad portante del forjado
y su colapso.
También se detecta que en la actualidad existen muchas zonas del edificio en las que puede
apreciarse que los forjados originales de madera has sido sustituidos por forjados de viguetas
metálicas, según se pondrá de manifiesto en Anexo II, suponiendo aproximadamente un 35%
de los forjados del edificio.
A pesar de ello el informe muestra diversas patologías como pueden ser desniveles en ciertas
zonas a consecuencia de los asentamientos producidos en la fachada principal, grietas con
trayectorias diagonales en algunos tabiques debido a descensos producidos en los forjados o
deterioros en viguetas colocadas en las zonas húmedas del edificio que presentan avanzados
síntomas de pudrición con pérdidas de sección que en algún caso se aproxima al 100% de la
misma. A consecuencia de estos hechos se estima que será necesario sustituir entorno a un
10% más de la estructura del edificio por vigas de hierro, las cuales se encuentran permitidas
por la Ordenanza Municipal.
Para ello se solicitó un presupuesto de rehabilitación a la empresa Consguri S.L. que aparece
detallado en el Anexo III.
Sustitución de la carpintería exterior
El término carpintería hace referencia a las puertas de los balcones y los marcos de las
ventanas existentes en todo el edificio. Es necesario reemplazar los actuales para conseguir un
buen aislamiento y una optimización del rendimiento energético del edificio, además de
mejorar la estética del mismo. Este cambio supone un apoyo al medio ambiente desde el
punto de vista de la empresa y un factor de interés desde el del cliente.
El problema de este asunto viene por el hecho de encontrarse la fachada del edificio
protegida por el ayuntamiento de Madrid. Según la Sección Cuarta correspondiente al
capítulo 3 del P.G.O.U.M. donde se muestran las Condiciones Especiales del Régimen de
Obras para edificios protegidos, en lo relativo a obras exteriores será de obligado
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 24
cumplimiento conservar los elementos existentes debiéndose respetar los materiales
tradicionales con los que fueron construidos.
El edificio contaría con treinta y tres balcones exteriores, considerando los que aportaría la
elevación del edificio 13 una vez llevada a cabo la ampliación del edificio, siete mansardas
colocadas en la zona de cubierta para dar luz y ventilación a las buhardillas y doce ventanas
interiores situadas en el patio interior del edificio 12. Dicho elementos fueron construidos en
madera por lo que su sustitución obligará a que los nuevos elementos estén compuestos de
este material a excepción de las ventanas correspondientes al patio interior, ya que la
Comisión de Patrimonio autoriza a instalar otro tipo de carpintería. El único material
autorizado para tal caso sería la carpintería metálica con ruptura de puente térmico (RPT).
Con la intención de seleccionar los elementos que mejor rendimiento energético den al
edificio se ha analizado la Guía Técnica para la Rehabilitación de la Envolvente Térmica de
los Edificios publicada por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE)
De cara a tomar una decisión acertada, se ha de tener en cuenta que el marco cubre entorno a
un 25-35% de la sección, correspondiendo al vidrio el hueco restante. Dentro de los
materiales para el marco las principales ofertas con marco metálico, metálico con ruptura de
puente térmico (RPT), de madera y de PVC, pero dado que la elección del tipo de marco
viene condicionada por la normativa, la elección principal estará basada en el vidrio que se va
emplear. Entre los tipos de Vibrio distinguiremos entre vidrio sencillo (monolítico), unidad de
vidrio aislante (UVA) y vidrio de baja emisividad. Los valores de la transmitancia térmica de
cada combinación posible se indican en la Tabla 2.
Tabla 2. Transmitancias para diferentes tipos de ventanas
Transmitancia térmica del hueco (W/m².K)
Vidrio ( 70% )
Marco ( 30% )
Metálico
U = 5,7
Metálico RPT
U = 4
Madera
U = 2,5
PVC
U = 1,8
Monolítico 4mm U = 5,7 5,7 5,2 4,7 4,5
4-6-4 U = 3,3 4 3,5 3,0 2,8
4-12-4 U = 2,9 3,7 3,2 2,7 2,5
4-6-4 bajo emisivo U = 2,5 3,5 3,0 2,5 2,3
4-12-4 bajo emisivo U = 1,7 2,9 2,4 1,9 1,7
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 25
En base a estos datos, la sustitución de la carpintería se llevará a cabo con balcones y
ventanas de carpintería de madera con doble acristalamiento bajo emisivo para las zonas
exteriores del edificio y ventanas de carpintería metálica RPT con doble acristalamiento bajo
emisivo para las ventanas que dan al patio interior por resultar significativamente menor su
precio y obtenerse unos valores buenos de rendimiento energético.
Acondicionamiento general del edificio
Las obras necesarias para el acondicionamiento del edificio son las siguientes:
Demoliciones de la tabiquería actual y de todos los solados y alicatados interiores de
las viviendas
Instalación de la red de agua fría y caliente para servicio de las viviendas
Instalaciones eléctricas de telefonía, televisión y WIFI necesarias
Instalaciones de climatización de calefacción y refrigeración
Levantado de nuevos tabiques según la distribución proyectada con enlucido de los
mismos.
Formación de cuartos de baño, aseos y cocinas según proyecto con alicatado y solados
Solado general de las viviendas
Colocación de carpinterías interiores de puertas principales, puertas de paso, armarios
empotrados, etc.
Pintura general de las viviendas
Realización del resto de instalaciones auxiliares
Todas tienen que ver con la sustitución de partes que han quedado deterioradas por su
utilización y el paso del tiempo, y suponen una mejora de las características y apariencia del
edificio.
Instalación de un ascensor
Dado que la única manera de acceder a las plantas superiores es a través de la escalera situada
en el núcleo central, supone una comodidad de gran atractivo a día de hoy la existencia de un
ascensor.
Para llevar a cabo esta instalación será necesario disponer de un espacio físico para la cabina
que cuente con acceso a todas las plantas del edificio. El espacio que cumple dichas
condiciones es el correspondiente al patio interior situado entre las partes 12 y 13.
El acceso a dicho espacio en la actualidad está restringido por encontrarse la escalera en la vía
de acceso al patio. La solución que se propone ante este impedimento es la modificación del
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 26
trazado de la escalera protegida con la autorización de la Comisión de Patrimonio de
Ayuntamiento de Madrid, invirtiendo de esta manera su arranque y liberando una zona de
paso al patio desde el portal, lugar en el cual se produciría el embarque. Además, será
necesario llevar a cabo una rotura de un muro de carga de cerramiento del patio en las plantas
sucesivas para crear un distribuidor de acceso a las viviendas. La comparativa entre la
situación actual y la que quedaría una vez realizadas las modificaciones se muestra en las
Ilustraciones 3 y 4.
Ilustración 3. Distribución de espacios actual
Ilustración 4. Distribución de espacios necesaria para la instalación de un ascensor
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 27
3.2.2. Redistribución
Debido a la condición de edificio protegido, catalogado en el nivel 2 de protección y con
grado estructural, se han de cumplir unas condiciones de subdivisión específicas para su uso.
Según la normativa que dicta el P.G.O.U.M no se podrá subdividir en unidades con
superficie útil menores de 60 m², admitiéndose para cada planta del edificio en cuestión la
existencia de una unidad de superficie inferior.
Como el uso actual con el que cuenta el edificio es el alquiler de viviendas, esto se traduce en
que por cada planta deberá haber como máximo una vivienda inferior a los 60 m2, debiendo
contar el resto con una superficie mayor. Actualmente la distribución de alguna de las plantas
no satisface esta normativa como se muestra en la Ilustración 5 en la que se observa la
distribución de la segunda planta correspondiente al edificio “13 moderno” junto con las
superficies útiles de cada vivienda. Este hecho, a pesar de no conllevar ningún tipo de sanción
(económica) por ser dicha distribución previa a la adquisición del edificio, sí que hará preciso
llevar a cabo una redistribución de los espacios actuales para que se ajusten a lo indicado en el
P.G.O.U.M.
Ilustración 5. Distribución actual de viviendas en la segunda planta
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 28
3.2.3. Ampliación
De acuerdo con la normativa del P.G.O.U.M. existe la posibilidad de intensificar el uso de las
edificaciones bajo la autorización preceptiva de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento
de Madrid. Esto permite incrementar la superficie útil en un 10% en los edificios catalogados
en el nivel 2 de protección y en grado estructural. Como se ha explicado con anterioridad el
edificio entraría dentro de dicha catalogación, siendo posible beneficiarse de este hecho y
consiguiendo un incremento aproximado de129 m2.
Se ha determinado que la mejor forma de optimizar la oportunidad que esta ampliación ofrece
será levantando una planta adicional en el edificio 13, de manera que ambos edificios tengan
la misma altura y se igualen las cubiertas. Con esta actuación se consigue una mejora de la
eficiencia energética al construirse una nueva envolvente pudiendo emplearse materiales
actuales de alto aislamiento a la vez que dicho incremento incide en la rentabilidad del
conjunto de la actuación.
En la Ilustración 6 es posible apreciar una simulación del antes y el después de esta actuación.
Ilustración 6. Simulación de la ampliación
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 29
4. Estudio del entorno
Una vez definida la situación actual del edificio y las principales soluciones que se proponen,
será necesario conocer el entorno en que se desenvuelve la empresa y posicionarla dentro del
mercado. Para ello se llevará a cabo un estudio interno de la compañía así como un estudio
del sector en el que se desenvuelve, analizando los factores que resultará influyentes para las
características específicas con las que cuenta el proyecto. Con esto se pretende poder evaluar
de la manera más objetiva posible el nivel de integración en el mercado con el que van a
contar las distintas propuestas de negocio.
4.1. Evolución histórica del sector inmobiliario en España
En el año 2010 existían en España un total de 25.837.108 viviendas según el Ministerio de
Fomento. Este total se dividía en 17.762.862 a viviendas principales y 8.074.246 viviendas
secundarias. Para la suma correspondiente al número total de viviendas, teniendo en cuenta
que el número total de familias españolas rondaba los 16,9 millones, supondría un promedio
de 1,55 viviendas por familia española, lo que supone uno de los mayores promedios del
mundo.
La Ilustración 7 muestra el Índice General de Precios de Vivienda (IGP) de 2005 a 2014, cuyo
objetivo es medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre,
tanto nuevas como de segunda mano. En ella se ve reflejado claramente dicha caída del
precio.
Ilustración 7. Gráfica del Índice General de Precios de vivienda nacional, fuente: elaboración propia a partir de
Ministerio de Fomento (2015)
80,0
90,0
100,0
110,0
120,0
2005
T1
2005
T3
2006
T1
2006
T3
2007
T1
2007
T3
2008
T1
2008
T3
2009
T1
2009
T3
2010
T1
2010
T3
2011
T1
2011
T3
2012
T1
2012
T3
2013
T1
2013
T3
2014
T1
2014
T3
IGP TOTAL NACIONAL
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 30
Este importante cambio de ciclo vino influenciado por factores como la falta de liquidez que
se produjo en el sistema financiero a consecuencia de la crisis de las hipotecas subprime en
EEUU y al deterioro interno de la economía española por el agotamiento de un modelo de
crecimiento que se basaba en la construcción.
A pesar de ello, el ciclo que sigue la burbuja especulativa sigue la curva que se muestra en la
Ilustración 8 y como se puede observar, después de la caída siempre va a tender a recuperarse
y alcanzar un equilibrio. A consecuencia de este hecho, desde la mitad de 2013 y durante
2014 la economía española ha dado signos de recuperación y, aunque todavía tímido, un
crecimiento económico.
Ilustración 8. Evolución de la burbuja especulativa, fuente: Dr. Jean-Paul Rodrigue, Dept. of Economics & Geography,
Hofstra University
A pesar de ello se aprecia en la Ilustración 9 y los valores detallados de la Tabla 3 que
actualmente el número de transacciones escrituradas para vivienda nueva sigue siendo muy
bajo. Esto se debe a que estamos ante el inicio de una recuperación y la economía de las
familias españolas sigue dañada, y a una desconfianza en el sector cuya consecuencia es que
una gran parte de la inversión inmobiliaria que se realiza en España procede de capital
extranjero.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 31
Ilustración 9.Gráfica Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: elaboración propia a partir de Ministerio de
Fomento (2015)
Tabla 3. Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: Ministerio de Fomento (2015)
Total Nuevas (N) Usadas (U) Relación U/N Variación anual (%)
2011 1T
2T 3T
4T
74.455
90.756 76.534
107.373
26.264
30.606 25.996
45.014
48.191
60.150 50.538
62.359
1,5
2,0 1,9
1,4
-30,5
-40,7 -5,0
-25,7
2012 1T
2T
3T
4T
69.420
84.289
75.313
134.601
17.603
25.072
24.321
49.353
31.817
59.217
50.992
85.248
2,9
2,4
2,1
1,7
-6,8
-7,1
-1,5
25,4
2013 1T
2T
3T
4T
54.835
81.472
70.604
93.657
9.516
14.515
13.991
18.496
45.319
66.957
56.613
75.161
4,8
4,6
4,0
4,1
-21,0
-3,3
-6,3
-30,4
2014 1T
2T
3T
4T
81.516
91.769
80.388
111.948
13.368
14.523
12.153
14.789
68.148
77.246
68.205
97.159
5,1
5,3
5,6
6,6
48,7
12,5
13,9
19,5
2015 1T
2T
85.605
104.530
11.178
13.034
74.427
91.499
6,7
7,0
5,0
13,9
Independientemente de esta situación, la evolución que han sufrido los alquileres de vivienda
a lo largo de los últimos años es diferente. Numerosos factores, como la situación económica
o los cambios sociales influyen en este hecho, y el resultado se puede ver reflejado en la
Ilustración 10. En ella se recoge el Índice General de Precios (IGP) de venta de vivienda libre
y el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para alquiler con el objetivo de
establecer una comparativa. Como puede observarse el IPCA se ha mantenido relativamente
estable a lo largo de los últimos años frente a la caída del precio de venta, que pese a haberse
estabilizado a partir de 2013 cuenta con un índice situado en el 69% del valor inicial, o lo que
es lo mismo, con un descenso del precio en un 31% en ocho años y medio.
-10000
40000
90000
140000
Nº transaccionesNuevas(N) Usadas(U) Total
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 32
Ilustración 10. Gráfica IGP vs IPCA, fuente: elaboración propia a partir de Instituto Nacional de Estadística (2015)
Por su parte, en la Ilustración 11, se observa que la rentabilidad bruta del alquiler ha
mantenido un crecimiento continuado, desde el 2,8% de mediados de 2008 hasta situarse en el
4,62% en el primer trimestre de 2014, estabilizándose a lo largo de este año, con un valor
parecido en el resto de los trimestres. Esta rentabilidad se mantiene también en el primer
trimestre de 2015, pero en el segundo trimestre se reduce la rentabilidad al 4,58%.
Ilustración 11. Gráfica de la rentabilidad bruta del alquiler, fuente: elaboración propia a partir de BE (2015)
Centrando es estudio de la evolución del alquiler sobre la cuidad de Madrid, por ser los datos
que más afecten al desarrollo del proyecto, se obtienen los resultados que se muestran a
continuación.
En el gráfico de la Ilustración 12 se puede observar la variación del precio del alquiler por
metro cuadrado en el distrito Centro frente a la media establecida para la cuidad de Madrid.
60
80
100
12020
11T1
2011
T2
2011
T3
2011
T4
2012
T1
2012
T2
2012
T3
2012
T4
2013
T1
2013
T2
2013
T3
2013
T4
2014
T1
2014
T2
2014
T3
2014
T4
2015
T1
2015
T2
IGP vs IPCAIGP en venta IPCA del alquiler
0
1
2
3
4
5
3,29 3,25 3,33 3,34 3,47 3,51 3,62 3,78 3,98 4,11 4,27 4,32 4,62 4,65 4,6 4,66 4,66 4,58
Rentabilidad bruta del alquiler
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 33
Dichos valores reflejan que además de no haber sufrido una variación excesiva tras la caída de
la burbuja inmobiliaria, actualmente tienden a estabilizarse alrededor de los 14 €/m2. También
es posible apreciar que a lo largo de toda su evolución el precio en el distrito Centro es
superior como mínimo en 2€/m2 frente al de la media de la cuidad.
Ilustración 12.Gráfica de evolución del precio del alquiler en distrito Centro vs madia de Madrid, fuente: elaboración
propia a partir de Idealista (2015)
Si la misma comparativa se realiza desglosando los precios de alquiler para todos los distritos
el resultado que muestra la Ilustración 13 sobre la evolución del alquiler de todos los distritos
de Madrid:
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20,0
2q 2
007
4q 2
007
2q 2
008
4q 2
008
2q 2
009
4q 2
009
1q 2
010
2q 2
010
3q 2
010
4q 2
010
1q 2
011
2q 2
011
3q 2
011
4q 2
011
1q 2
012
2q 2
012
3q 2
012
4q 2
012
1q 2
013
2q 2
013
3q 2
013
4q 2
013
1q 2
014
2q 2
014
3q 2
014
4q 2
014
1q 2
015
2q 2
015
3q 2
015
Evolución del alquiler/m2Centro Madrid
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 34
Ilustración 13. Gráfica comparativa del precio de alquiler en todos los distritos de Madrid, fuente: elaboración propia a
partir de Idealista (2015)
En ella se puede apreciar que a lo largo del tiempo los valores del precio de alquiler para el
distrito centro se han mantenido como los más altos, solo superados por Carabanchel en algún
periodo, y muy superiores a la gran mayoría de los distritos.
7,0
9,0
11,0
13,0
15,0
17,0
19,0
2q 2
007
4q 2
007
2q 2
008
4q 2
008
2q 2
009
4q 2
009
1q 2
010
2q 2
010
3q 2
010
4q 2
010
1q 2
011
2q 2
011
3q 2
011
4q 2
011
1q 2
012
2q 2
012
3q 2
012
4q 2
012
1q 2
013
2q 2
013
3q 2
013
4q 2
013
1q 2
014
2q 2
014
3q 2
014
4q 2
014
1q 2
015
2q 2
015
3q 2
015
Evolución precio alquiler/m2Arganzuela Barajas Carabanchel Centro
Chamartín Chamberí Ciudad Lineal Fuencarral
Hortaleza Latina Moncloa Moratalaz
Puente De Vallecas Retiro Salamanca San Blas
Tetuan Usera Vicálvaro Villa De Vallecas
Villaverde Madrid
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 35
4.2. Análisis PEST (M)
A continuación se va a llevar a cabo un examen exhaustivo del entorno que rodea a la
empresa y al proyecto a realizar. Para ello se realiza un análisis PEST (Político, económico,
social y tecnológico), que comprende todos los sectores influyentes en el desarrollo y
penetración del proyecto en el mercado. El PEST lleva a cabo un análisis del entorno,
mediante el cual detectar las posibles amenazar y oportunidades que ofrece y ayuda a
posicionar la empresa en el mismo. Resulta ser una herramienta estratégica útil para
comprender los ciclos de un mercado, la posición de una empresa, o la dirección operativa a
desarrollar.
4.2.1. Políticos
Los años 2014 y 2015 se conocen como años de grandes cambios políticos. Tradicionalmente
ha existido un bipartidismo muy fuerte en España desde que se proclamase la Constitución de
1978, el cual ha llegado a su fin en estos últimos dos años. A consecuencia de este hecho, se
da una gran incertidumbre sobre los resultados que se obtendrán en las próximas elecciones
generales que tendrán lugar el 20 de diciembre de 2015. Este hecho cuenta con importante
relevancia debido a las diferentes medidas que planean adoptar los distintos partidos
políticos en cuanto a gestión, economía, política ambiental, política social, etc., factores que
inevitablemente tendrán su repercusión en el mercado y en el futuro desempeño y resultados
que se obtengan del proyecto.
Además de este factor que, a pesar de su fundamental relevancia, podría considerarse
secundario por no contar con una repercusión directa o cuantificable sobre el proyecto,
encontramos otro hecho político que sí que cuenta con repercusión inmediata. Este hecho es
el cambio de dirección que se ha producido tanto en el Ayuntamiento de Madrid como a nivel
autonómico, cambios a consecuencia de los resultados de las elecciones Municipales y
Autonómicas celebradas el 24 de mayo de 2015. Los resultados que se obtuvieron en dichas
elecciones tanto para la cuidad de Madrid como para la Comunidad Autónoma de Madrid
conllevaron las embestiduras de Manuela Carmena (AhoraMadrid) al frente del Ayuntamiento
y Cristina Cifuentes (PP) al frente de la Comunidad.
Esto cuenta con repercusión directa con el desarrollo del proyecto pues es a través de estos
organismos se regulan la leyes que rigen todos los aspectos relativos al suelo y edificaciones
que se desarrollen dentro de la Comunidad de Madrid.
Dos ejemplos claros de esta influencia son el hecho de que es el Ayuntamiento de Madrid el
que decide si será necesario realizar modificaciones en la actual normativa dictada por el
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 36
P.G.O.U.M., o la propuesta que se ha llevado a cabo desde la nueva dirección de la
Comunidad Autónoma para realizar cambios en la Ley del Suelo. A pesar de no ser una
propuesta cerrada a día de hoy, en ella se contemplan aspectos como eliminar la prohibición
que se estableció por la ex presidenta regional, Esperanza Aguirre, de desarrollar
construcciones que superasen las 3 plantas más ático en la última modificación de la Ley del
Suelo de 2007. Por tanto, especialmente en aspectos formales, estos factores resultan de gran
relevancia.
4.2.2. Económicos
Como se ha explicado con anterioridad, España se ha visto sumida en una profunda crisis
económica que llegó en los inicios del año 2008 a raíz de la caída de la burbuja inmobiliaria y
continua en la actualidad a pesar de haber mostrado signos de recuperación en los últimos
trimestres.
Esta crisis que vino propiciada por una economía sustentada sobre la construcción, el
crecimiento de un modelo especulativo y la falta de liquidez de las entidades financieras, ha
conllevado la destrucción de empleo, alcanzar niveles históricos de la prima de riesgo, un
fuerte descanso del PIB, la escasez de financiación y el estancamiento del mercado.
Desde que se iniciase esta crisis, se han tomado fuertes medidas para la recuperación
económica y poco a poco se consigue mejorar la situación del país, cobrando especialmente
fuerza en los últimos trimestres. La contabilidad nacional del segundo trimestre de 2015
muestra un panorama macroeconómico muy favorable pues crece con fuerza la inversión, se
crea empleo, aumenta el consumo, se aceleran las exportaciones y la industria manufacturera
avanza al mayor ritmo en más de una década. Una muestra de esta mejoría es la gráfica de la
Ilustración 14 en la que se muestra la evolución del PIB a lo largo de los últimos años. A
pesar de ello el balance sigue siendo negativo en lo referente a personas ocupadas, puestos de
trabajo y remuneración de los asalariados, además de seguir existiendo escasez de
financiación y condiciones muy exigentes para conseguirla.
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 37
Ilustración 14. PIB de España, fuente: Instituto Nacional de Estadística y El País (2015)
Por estas razones cabe esperar que en los próximos trimestres se continúe con el crecimiento
que se ha dado hasta el momento y especialmente se mejore en cuanto a creación de empleo,
la cual genere necesidad de vivienda y movimiento en el sector inmobiliario.
4.2.3 Sociales
A consecuencia de la crisis económica se ha producido en los últimos años la pérdida de
numerosos puestos de trabajo, que ligado a la dificultad actual tanto para obtener financiación
como las estrictas condiciones con las que ésta cuenta, ha creado una tendencia de desechar la
costumbre que se había desarrollado en España de comprar vivienda. Como alternativa a esta
costumbre está cobrando gran importancia el alquiler, especialmente entre la gente más
joven por ser los que más dificultades de estabilidad y financiación encuentran.
También contribuye a este hecho la evolución hacia una sociedad cada vez más dinámica, en
la que crece la movilidad tanto nacional como internacional dentro de las propias empresas,
así como los cambios entre distintas empresas a lo largo de la vida laboral.
Otro factor que se da a consecuencia de la crisis es la disminución de la inmigración de
personas procedentes del exterior de Europa, como se muestra la Ilustración 15. Este tipo de
población era fundamentalmente arrendataria debido a limitaciones económicas en la gran
mayoría de los casos. Como contraposición se puede observar que el número de residentes
extranjeros procedentes de la Libre Circulación UE se ha incrementado considerablemente,
población que a priori será más partidaria de arrendar que comprar. En total, el número de
extranjeros residentes en España a 30 de junio de 2015 era de 4.933.231, de los cuales un
16,2% residen en Madrid.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 38
Ilustración 15. Evolución del número de extranjeros residentes en España, fuente: Ministerio de empleo y seguridad
social (dic 2015)
También se suman a esta tendencia la gran mayoría de los estudiantes procedentes de otros
lugares de España que llegan a Madrid a cursar estudios universitarios o similares, así como
estudiantes procedentes de otros países del mundo. Este factor resulta relevante pues se ha
incrementado desde un 4% en la década de los 70 hasta alrededor de un 18% en la última
década el porcentaje de población que representan los estudiantes universitarios. Del
porcentaje correspondiente a gente cuya procedencia no es la cuidad de Madrid la gran
mayoría se establece en residencias universitarias o pisos alquilados, debido a la componente
temporal de su estancia.
Por último se considerará como factor social relevante el crecimiento en las últimas décadas
del número de viviendas monoparentales, ya sea por ruptura de la pareja o decisión de
abordar la paternidad de manera individual. En la Ilustración 16 se muestran los diferentes
tipos de hogares existentes en España en el año 2013, de los cuales un 9,4% cumplen esta
condición. Este tipo de viviendas pueden resultar de interés puesto que ya sea por motivos
económicos o temporales se puede dar la preferencia por el arrendamiento frente a la compra.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 39
Ilustración 16. Clasificación de los tipos de viviendas existentes en España, fuente: Instituto Nacional de Estadística
(2014)
4.2.4. Tecnológicos
A pesar de moverse en un sector que no es puramente tecnológico, hay una serie de factores
que influencian al mercado y la empresa.
El desarrollo de las nuevas tecnologías (TIC) ha proporcionado una nueva forma de
promoción potente y de gran influencia sobre la sociedad. Las numerosas páginas web a
través de las cuales es posible ofertar los inmuebles que gestiona la empresa facilitan el darse
a conocer entre los potenciales clientes y favorecen una comunicación instantánea y directa.
Por otro lado, en los últimos años han surgido numerosas herramientas de gestión, cada vez
más intuitivas, las cuales facilitan el desarrollo de las labores de gestión en la rama de
administración de fincas. Esto favorece un trabajo más rápido y eficiente así como un mejor
almacenamiento y gestión de la información que pueda poseer la compañía.
Otro aspecto tecnológico que vendrá fuertemente ligado con el último factor de influencia (el
medioambiental) es la mejora en los sistemas que condicionan el rendimiento energético de
los edificios. Un ejemplo de ello puede ser la sustitución de sistemas de calefacción por agua
por otros de alto rendimiento, como son las calderas de condensación, de biomasa o bien por
una bomba de calor aire-agua que intercambia calor con un circuito hidráulico, todo ello
dirigido por sistemas automatizados que permitan realizar una gestión más eficiente de las
instalaciones térmicas del edificio, en función de las condiciones climáticas exteriores y la
demanda (ocupación).
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 40
4.2.5. Medioambientales
La contaminación ambiental y el cambio climático es una de los grandes problemas con que
se enfrenta a día de hoy la sociedad y que parece que seguirá siendo de crucial importancia en
las próximas décadas. En los últimos años se han establecido diferentes protocolos como los
de Kyoto y Montreal o la COP 21 celebrada en París a principios de diciembre del 2015,
firmados por gran número de países, destinados a regular y normalizar esta situación. A pesar
de ello resulta difícil cumplir con las cifras establecidas y la cuidad de Madrid en el último
año se ha visto obligada a tomar medidas extraordinarias por haberse superados los límites
legales en varias ocasiones a causa de sus altos niveles de dióxido de nitrógeno (NO2) que se
consideran realmente graves.
Para combatir esta situación, una de las medidas adoptadas por el Parlamento Europeo y que
refleja la publicación del Boletín Oficial del Estado nº 89 (13/04/2013) es la obligatoriedad de
una certificación energética de los edificios. Esta medida supone la puesta a disposición de los
compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de
un edificio, el cual será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento
celebrados a partir de junio de ese mismo año.
Consecuencia de estas medidas y protocolos, también ha nacido en el ámbito internacional un
nuevo concepto para la edificación: la llamada Passivhaus. Se basa en levantar construcciones
que cuenten con gran aislamiento térmico, un riguroso control de infiltraciones, y una máxima
calidad del aire interior, además de aprovechar la energía solar para mejorar la climatización,
reduciendo el consumo energético del orden del 70% sobre las construcciones
convencionales.
Por tanto resulta fundamental de cara a la rehabilitación del edificio la adaptación a las nuevas
exigencias y desarrollar en la medida de lo posible un proyecto que minimice la repercusión
medioambiental y maximice su eficiencia energética.
4.3. Análisis DAFO
Para evaluar conjuntamente los factores tanto internos como externos de la empresa se
muestra el siguiente análisis DAFO (Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades).
Las fortalezas y debilidades formarán parte del análisis interno de la compañía y las
oportunidades y amenazas reflejarán cualitativamente la influencia que tiene el entorno
(análisis externo).
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 41
El análisis externo estará basado en los factores de influencia que se han desarrollado en el
PEST (M) y para el análisis interno será necesario realizar una breve descripción de las
características de la compañía.
Grupamero Gestión S.L. es una PYME asentada en la ciudad de Madrid la cual cuenta con
una doble vertiente de trabajo. Una de las ramas actúa como inmobiliaria dedicada a la
compra-venta y alquiler de viviendas en la ciudad de Madrid y la Sierra Norte de la
Comunidad de Madrid. Para ello, además de la gestión, cuenta con inversiones en empresas
promotoras participativas. La segunda rama de su actuación se basa en la administración de
fincas y comunidades de propietarios, llevando a cabo labores de contabilidad, mantenimiento
y gestión para las mismas.
Para el correcto desempeño de su actividad actualmente cuenta con tres empleados fijos, un
contrato temporal y a la cabeza de la empresa el Administrador de la sociedad en régimen de
autónomo (RETA). Además lleva a cabo diversos contratos de subcontratación para cubrir las
funciones que no son propias de la empresa, como mantenimiento y limpieza.
Juntando toda la información anterior, la matriz DAFO será la siguiente:
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 42
FORTALEZAS
- Conocimiento exhaustivo de las condiciones y funcionmiento del sector
- Capacidad de adaptación a variaciones en la legislación estructural
- Oferta competitiva y emplazamiento privilegiado
- Empleados eficientes y comprometidos
DEBILIDADES
- Inversión en otras empresas promotoras participadas
- Carga de trabajo elevada en sus trabajadores
- Nivel tecnológico básico para el correcto desarrollo de sus actividades
OPORTUNIDADES
- Cambios normativa favorables
- Sociedad en continuo movimiento
- Crecimiento de población joven en las cuidades
- Facilidad de promoción que ofrecen las TIC
AMENAZAS
- Existencia de una gran oferta
- Cambios normativa desfavorables
- Situación política incierta
- Estancamiento del sector
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5. Caracterización de los clientes
Tras analizar el entorno en que se mueve la empresa y las oportunidades o amenazas que
puede ofrecer será importante conocer cuáles serían los potenciales clientes para cada modelo
de negocio y las necesidades que han de satisfacerse en cada caso. Con este objetivo se ha
desarrollado una encuesta que cuenta con 9 preguntas (10 en alguno de los casos, pues una de
las preguntas cuenta con respuestas condicionadas) a través de las cuales se pretende tanto
clasificar el público objetivo que tendrá la empresa como averiguar un rango de precios que a
los futuros clientes podrían resultarles atractivos, dentro de las ofertas que se realizarían en
alguna de las soluciones propuestas. También se pretende establecer las preferencias que
tienen los grupos de interés de mayor tamaño para llevar a cabo una oferta que se ajuste a las
mismas, con el objetivo de obtener la máxima ocupación del edificio en cualquiera de las
variantes de negocio.
5.1. Elaboración de la encuesta
La encuesta llevada a cabo, que se ha realizado mediante difusión por Internet, cuenta con una
primera sección de preguntas a través de las cuales se pretende encontrar la información
necesaria para clasificar según diferentes perfiles a los potenciales clientes en función de
edades, lugares de origen o motivos por los cuales residen a día de hoy en la capital. Además
se desea conocer el tipo de vivienda actual que ocupan los encuestados y determinar cuáles
son los tipos más demandados. Para esta última pregunta se estableció respuesta
condicionada, con el objetivo de conocer las razones por las cuales la gente reside en pisos
compartidos. Con esto se pretende establecer principalmente si este hecho se da por razones
económicas, preferencia de compañía o algún otro motivo, de manera que se conozca la
necesidad que es de mayor importancia satisfacer para los futuros clientes.
En la última sección de la encuesta se pide valorar distintos factores para conocer cuáles de
ellos tienen mayor importancia para el gran público. También se obtendrá información sobre
el rengo de precios que se considerarán interesantes para ciertos supuestos en los que la oferta
será similar a la que ofrece actualmente la empresa. Para este apartado se ha empleado una
escala de Likert de cinco puntos.
La encuesta completa puede encontrarse en el Anexo IV.
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5.2. Validez de la encuesta
Una vez se han obtenido los resultados de la encuesta, previo a la extracción de las
conclusiones pertinentes, se lleva a cabo un análisis de dicha encuesta que permita asegurar la
idoneidad de la misma. Para ello se empleará la herramienta conocida como “alfa de
Cronbach”, coeficiente que permite valorar la fiabilidad de una escala de medida.
La medida de la fiabilidad mediante el alfa de Cronbach asume que los ítems (medidos en
escala tipo Likert) miden un mismo constructo o dimensión teórica y están altamente
correlacionados, razón por la cual cuanto más cerca se encuentre el valor del alfa a 1 mayor es
la consistencia interna de los ítems analizados. Como criterio general se sugiere las siguientes
recomendaciones para evaluar los coeficientes de alfa de Cronbach:
Tabla 4. Evaluación de los coeficientes del alfa de Cronbach
Valor de alfa Evaluación
Mayor que 0,9 Excelente
Mayor que 0,8 Bueno
Mayor que 0,7 Aceptable
Mayor que 0,6 Cuestionable
Mayor que 0,5 Pobre
Menor que 0,5 Inaceptable
Para llevar a cabo su cálculo existen dos procedimientos:
A partir de las varianzas:
donde
es la varianza del ítem i
es la varianza de los valores totales observados
es el número de preguntas o ítems
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 45
A partir de las correlaciones de los ítems (estandarizado):
donde
es el número de items
es el promedio de las correlaciones lineales entre cada uno de los ítems
Aplicando el método basado en las varianzas se obtiene un coeficiente de 0,873 por lo que se
considera que la encuesta cumple los requisitos de consistencia interna.
Además de la consistencia interna se ha de tener en cuenta que el muestreo llevado a cabo es
no probabilístico, es decir, es una elección de sujetos basada en los juicios subjetivos del
investigador (Saunders et al., 2009). Los sujetos en una muestra no probabilística
generalmente son seleccionados por su accesibilidad o a criterio personal e intencional del
investigador. Este hecho se ha dado por ser una encuesta realizada a través de Internet y a una
mayoría de gente entre los 18 y 30 años de edad, considerando que serán los más interesados
en una futura oferta. La principal desventaja de este método de selección es que la muestra no
es representativa de la población total, por lo que los resultados de la investigación no pueden
utilizarse en generalizaciones sobre toda la población, hecho que no afecta a este estudio pues
lo que se busca es la opinión de grupos específicos.
5.3. Análisis de los resultados
La muestra obtenida cuenta con la participación de 227 personas, considerado un número
suficiente para llevar a cabo el análisis de los resultados, siendo dichos resultados los que se
muestran a continuación:
Ilustración 17. Lugar de origen y edad de los encuestados
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 46
Se marcó como objetivo principal obtener una muestra que representase fielmente la realidad
y se considera que dicho objetivo ha sido alcanzado satisfactoriamente ya que se han obtenido
respuesta de personas que se encuentran en variados rangos de edades y lugares de origen.
Cabe destacar la aportación mayoritaria de personas entre los 18 y 30 años, hecho que se
asocia a que, a pesar de encontrarnos en una sociedad sumergida en la tecnología, son dichas
edades las que se encuentran más familiarizadas con el uso de Internet. Además, como se
muestra en la Ilustración 18, los motivos para residir en la capital por parte de los encuestados
están muy repartidos siendo minoritarios los grupos formados por personas que actualmente
cuentan con un contrato de prácticas o de prueba y los que cursan estudios que no son de tipo
universitario.
En cambio, el tipo de vivienda actual no cuenta con una distribución tan uniforme debido a
que un 73% de los encuestados residen en viviendas de tipo familiar o en pareja, un 17% en
piso compartido y solo un 10% en vivienda de tipo individual. Este dato no sorprende puesto
que se achaca a motivos tales como:
Crecimiento de población universitaria que carece de ingreso e independencia
económica, ligado a la gran oferta existente en la cuidad por lo que no obliga a los
estudiantes a abandonar los hogares paternos y permanecen en ellos durante el periodo
que duran sus estudios.
Factores culturales. Existe la costumbre en gran parte de la sociedad española de no
irse a vivir fuera de la casa de los padres hasta que no se dé el propósito de formar una
nueva familia o con el motivo de una convivencia en pareja. Este tipo de costumbres
están cambiando en la actualidad pero de una manera lenta y progresiva.
Factores económicos. Como se comentó con anterioridad los efectos de la crisis se han
notado profundamente en la sociedad haciendo que el poder adquisitivo especialmente
Ilustración 18. Motivo de residir en Madrid y tipo de vivienda actual
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 47
de la gente joven y con poca experiencia descienda, lo que retrasa notablemente la
emancipación o incluso produce el retorno a los hogares familiares.
Se analizará el conjunto de personas no residentes en vivienda familiar por ser las que
resultan de mayor interés para el desarrollo de este proyecto pues constituirían una de las
fuentes de potenciales cliente. Destaca una mayoría concentrada entre los 18 y 30 años de
edad que supone cerca de un 80% del grupo, tanto procedentes de la propia ciudad como de
otros lugares de España, y cuyos motivos están principalmente repartidos entre estudios
universitarios, contratos de trabajo y otro tipo de razones. Estos resultados aparecen reflejados
en la Ilustración 19
.
Ilustración 19. Rasgos de las personas no residentes en vivienda familiar
Si se analizan con más detalle estos datos se podrán establecer diferencias entre ambos casos.
En el grupo de personas residentes en piso compartido el dato más revelador es que estas
personas se encuentran todas ellas entre los 18 y 30 años de edad. Una vez llevada a cabo la
caracterización de este grupo se observa en el gráfico de la Ilustración 20 que cerca de un
70% del mismo está compuesto por estudiantes universitarios, estando el resto de las personas
prácticamente repartidas entre residentes por contrato de trabajo u otros motivos. El origen en
cambio está más repartido que el motivo pues a pesar de que cerca de la mitad de este
segmento son de otros lugares de España también cobra importancia el porcentaje de personas
extranjeras que adoptan este tipo de vivienda.
Ilustración 20. Rasgos de las personas residentes en piso compartido
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 48
Además la Ilustración 21 muestra que dentro de las razones por las que estas personas viven
en piso compartido hay casi un 50% que lo eligen porque prefieren vivir en compañía y cerca
de un 40% por razones económicas, siendo el porcentaje restante debido a razones culturales
u otros motivos.
Ilustración 21. Motivos para residir en piso compartido
Por otro lado, si se analiza el grupo de personas que en la actualidad residen en una vivienda
de tipo individual se observa un reparto más equilibrado en los rangos de edad, ascendiendo a
un 55 % las personas mayores de 40 años en contraposición con la corta edad de los
residentes en pisos compartidos. También se puede apreciar que los motivos principales de
este grupo para residir en la cuidad vienen ligados a contratos de trabajo u otros motivos,
descendiendo notablemente el porcentaje de estudiantes. Por último también se aprecia que
los lugares de origen son principalmente Madrid y otros lugares de España, manteniéndose un
pequeño porcentaje de personas de otros lugares de Europa y prácticamente anulándose las
personas que con procedencia de otros lugares del mundo para este modo de vivienda. Dichos
resultados aparecen resumidos en las gráficas de la Ilustración 22.
Ilustración 22.Rasgos de las personas residentes en viviendas de tipo individual
36%
49%
5%10%
Motivo de residir en piso compartido
Económico
Vivir acompañado
Razones culturales
Otros
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 49
En la encuesta también se pedía realizar una valoración en base a criterios personales sobre la
posibilidad de vivir de manera individual o compartiendo piso. El objetivo de esta parte es
evaluar con mayor precisión las preferencias del público y detectar los clientes que podrían
estar más interesados en cada tipo de oferta.
Como se muestra en la Ilustración 23 en la que se expresa la valoración que recibe el
compartir piso (a) versus la que reciben las viviendas individuales (b) destaca que hay una
gran diversidad de opiniones, estando los porcentajes de las valoraciones bastante
equilibrados. A pesar de ello cabe destacar que el porcentaje de valoración alta (entre 4 y 5)
de la opción b) está en torno a un 50% de las opiniones mientras que esta misma valoración
para la a) se corresponde con un 34% alcanzando además la valoración negativa (1) un 30%
mientras que en la opción b) supone menos de un 18%. De estos datos se deduce que existe
una tendencia a darle un valor añadido a la posibilidad de encontrar una vivienda de carácter
individual frente a un piso compartido, hecho que después podrá repercutir en un incremento
proporcional en el precio asociado a esta posibilidad.
Ilustración 23. Valoración tipo de vivienda
También se consideró muy interesante conocer a través de la encuesta la valoración que da el
público la localización del edificio para conocer qué tipo de perfiles estarían más interesados
en las ofertas que el edificio podría aportar. En la Ilustración 24 puede observarse que para
esta pregunta se obtienen respuestas más extremas estando las puntuaciones de 1 y 5 muy
próximas al 25% de las valoraciones mientras que el resto de opciones más intermedias son
todas ligeramente superiores al 15%.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 50
Ilustración 24. Valoración de la localización del edificio
Se ha caracterizado esas respuestas extremas obteniéndose que cerca de un 80% de la gente
que valora muy positivamente la localización son personas jóvenes y de las cuales un 73%
está representado por población universitaria tanto de Madrid como de otros lugares de
España principalmente. También se observa en el análisis de los datos que en general las
personas extranjeras evalúan el hecho de residir en la zona centro de la cuidad de manera más
moderada que los españoles. En el lado opuesto se ve que son muy diversas las personas que
dan una puntuación baja, encontrándose muy incrementado el porcentaje de personas de edad
más avanzada respecto al caso anterior. Estos datos aparecen resumidos en la Ilustración 25.
Ilustración 25. Caracterización de las valoraciones extremas
En base a estos datos se prevé que los potenciales clientes para un negocio como el que se ha
estado desarrollando hasta el momento por parte de la empresa sean personas jóvenes (de
entre 18 y 30 años)
En último lugar se buscó establecer un rango de precios de lo que el público estaría dispuesto
a pagar por viviendas de características similares a las que ha estado arrendando hasta la fecha
0% 20% 40% 60% 80%
18 a 25
25 a 30
30 a 40
40 a 50
mas de 50
Valoración más elevada
0% 10% 20% 30% 40%
18 a 25
25 a 30
30 a 40
40 a 50
mas de 50
Valoración más baja
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 51
la compañía situadas en este mismo edificio, para que sea posible contrastar estos datos con
los históricos de la empresa y en base a ello establecer unos precios acertados para una oferta
renovada y de mayor calidad. Para ello diferenciamos entre los dos tipos de viviendas
existentes hasta el momento:
En las viviendas con superficies superiores a 60 m2 completamente reformadas se
observa que un 75% de los encuestados estarían dispuestos a pagar entre 600 y 800 €
mensuales sin incluir gastos.
En las viviendas tipo estudio con superficie entorno a los 25 m2 completamente
reformadas un 61% de los encuestados estaría dispuesto a pagar entre 480 y 600 €
mensuales sin incluir los gastos.
5.4. Conclusiones de la encuesta
De los resultados obtenidos en el análisis de la encuesta se pueden concluir los siguientes
puntos:
Hay una tendencia por parte del público a valorar más la posibilidad de residir en una
vivienda individual en contraposición con un piso compartido, aunque resulta
moderada, y las principales razones por las que se reside en pisos compartidos son
económicas o por preferir vivir en compañía.
El público que reside actualmente en pisos compartidos se encuentra acotado entre
los 18 y 30 años, siendo un 70% universitarios y con origen en distintos lugares de
España y del mundo principalmente aunque con un cierto porcentaje originarios de la
capital.
El público que reside actualmente en viviendas individuales resulta algo menor pero
mucho más variado, siendo la mitad de él de edades superiores a los 40 años. Además
este público cuenta con un porcentaje mucho menor de estudiantes y un porcentaje
muy pequeño resulta ser de fuera de España.
El público que valora muy positivamente la localización del inmueble es un público
joven, con más de un 80 % de personas entre los 18 y 30 años, de los cuales un 73 %
resultan ser estudiantes universitarios. Por el contrario, el grupo que valora
negativamente la localización es más diverso, contando con un 40% de personas de
edad superior a los 40 años.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 52
5.5. Perfiles
En base a los resultados de la encuesta y datos relativos al turismo en España analizados para
el análisis de la segunda alternativa, se han creado los siguientes perfiles de potenciales
clientes para cada modelo que se va a estudiar a continuación:
1. Propuesta de vivienda:
Estudiantes universitarios nacionales e internacionales cuya preferencia es
residir en la zona centro por ofrecerles una buena comunicación y una gran
variedad de actividades tanto de ocio, hostelería, culturales o de vida nocturna.
Trabajadores jóvenes, recién ingresados en el sistema laboral y cuyo centro
de trabajo normalmente estará situado en un radio no muy extenso respecto al
edificio, que valoran vivir en un sitio céntrico y bien comunicado.
Personas de edad superior a 50 años con diversas ocupaciones que viven
solas y les gusta disfrutar de las actividades culturales y de ocio que ofrece el
centro de la ciudad. Este grupo será el más reducido de los tres.
2. Propuesta de residencia universitaria:
Estudiantes procedentes de otros lugares de España que desean residir en
un centro donde convivir con personas de edades e intereses similares a los
suyos y en zonas de gran dinamismo que cuenten con buena comunicación,
cuyas estancias a priori serán de 10 y 11 meses pero si quedan satisfechos
pueden prolongar su estancia durante el periodo completo que duren sus
estudios.
Estudiantes de intercambio cuyos periodos de estancia suelen ser de entre 4 y
10 meses que desean vivir en un lugar donde conocer tanto a gente española
como de otras nacionalidades y valoran vivir en el centro por su gran actividad.
Estudiantes de cursos de verano para cubrir la desocupación estacional que
puede producirse durante los meses de verano, pero que deben acreditar
3. Propuesta de alojamientos turísticos:
Personas cuyas pernoctaciones son debidas a congresos, ferias o negocios
cuyas llegadas a la capital pueden ser periódicas o esporádicas, las cuales
buscará una oferta lo más económica posible con un mínimo de prestaciones.
Grupos de turistas de entre 4 y 6 personas que desean realizar un viaje
económico sin necesitar grandes espacios para sus estancias.
Familias de tamaño medio que acudan a la capital tanto por actividades
lúdicas como culturales, que prefieran un espacio común a la necesidad de
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 53
centrar varias habitaciones por limitaciones de espacio, como puede ocurrir
habitualmente en los hoteles.
Parejas o viajeros individuales cuyo requerimiento de especio es menor y un
alojamiento tipo estudio bien equipado puede satisfacer plenamente sus
necesidades.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 54
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6. Análisis de la primera alternativa: vivienda
6.1. Descripción general
La primera propuesta cuyo estudio se va a llevar a cabo es el modelo de negocio clásico que
ha desempeñado la empresa desde la adquisición del edificio, basado en el arrendamiento por
estancias mínimas de 6 meses y sin límite superior a un público tan variado como es el que
puede ofrecer la zona céntrica de una capital europea.
Se ha comprobado a través de los históricos de la empresa que para este modelo tienen éxito
alojamiento de tamaño medio o pequeño en los que alojarse una única persona o a lo sumo un
per de ellas, ya sean estudiantes, trabajadores temporales o indefinidos que llegan a la capital
o deciden cambiar su residencia de otros lugares normalmente pertenecen a la misma zona de
la ciudad. Estos mismos datos salen respaldados por los resultados que han sido obtenidos de
la encuesta pues se muestra una tendencia a valorar más la oportunidad de residir en una
vivienda individual por un público de edades y ocupaciones muy variadas. Si bien es cierto
que también un porcentaje elevado de la población prefieren un tipo de residencia que
conlleve compañía, especialmente entre el público más joven, por lo que se considera que
ofertar una vivienda de tamaño medio que posibilita la convivencia de un par de personas
puede resultar una oferta interesante para competir en el mercado.
6.2. Viabilidad técnica
En primer lugar será necesario considerar los aspectos técnicos que aseguren el cumplimiento
de la normativa vigente y las actuaciones a llevar a cabo en cada modelo.
6.2.1. Legislación
Como se ha explicado en el apartado 2.1.5. Catalogación estructural, debido al nivel de
catalogación con que cuenta el edificio hay una normativa específica que debe cumplir a la
hora de llevar a cabo las actuaciones necesarias para desarrollar este modelo de negocio.
En lo relativo al proceso de rehabilitación del edificio, la Sección Cuarta correspondiente al
capítulo 3 del P.G.O.U.M. muestra las Condiciones Especiales del Régimen de Obras para
edificios protegidos.
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 56
Según se cita en dicha sección para toda obra de rehabilitación deberá existir un estudio
previo sobre el estado y patología del edificio con calas, ensayos, pruebas de carga, etc., que
justifiquen plenamente la posibilidad de ejecución de las obras proyectadas así como de las
técnicas a emplear. La realización de estas obras obliga a respetar las condiciones que la
normativa fije para la nueva edificación en las zonas sobre las que se actúe.
Además de estas condiciones de carácter general, se deberán cumplir las siguientes de
carácter particular:
Para las obras de acondicionamiento se habrán de conservar los elementos
considerados de importancia, estando condicionada la compartimentación del edificio
a ser respetuosa con dichos elementos. Además habrá de respetarse el trazado y
disposición de los elementos comunes del edificio, no pudiendo alterarse su aspecto
exterior.
Para las obras de reestructuración, estando limitadas a las zonas permitidas según el
Plano de Análisis de la Edificación correspondiente, se buscará alterar en la menor
medida posible las características morfológicas del edificio, así como los elementos
interiores de importancia, según lo señalado para las obras de acondicionamiento.
Además será preciso utilizar materiales adecuados a los originales.
Por otro lado, las modificaciones que se desee realizar obras sobre los exteriores de edificios,
la misma norma dicta que las intervenciones deberán ser coherentes con los materiales del
edificio y con su morfología, no admitiéndose intervenciones puntuales que alteren la
simetría, la disposición o la composición exterior.
En lo relativo al aprovechamiento del espacio disponible para buscar un máximo de
explotación del edificio, al contar actualmente con uso de tipo residencial y según el Artículo
4.3.8 Condiciones especiales de los usos, correspondiente a la sección tercera del P.G.O.U.M.
Normas de Protección del Catálogo General de Edificios Protegidos, si se desea llevar a cabo
una intensificación de los usos en los catalogados en el grado estructural, no se podrá
subdividir en unidades con superficie útil menor de 60 m², admitiéndose para cada planta del
edificio en cuestión la existencia de una unidad de superficie inferior.
6.2.2. Modificaciones específicas del modelo y resultado
Dentro de las actuaciones a llevar a cabo para la rehabilitación del edificio estudiado podemos
diferenciar dos grandes grupos: actuaciones comunes y actuaciones específicas de cada
propuesta. Las actuaciones comunes ya fueron explicadas con anterioridad, por lo que en este
capítulo se van a considerar los trabajos específicos de la propuesta con el objetivo de la
creación de viviendas para su cesión en arrendamiento y en aplicación de la normativa vigente
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en cuanto a las superficies en que es posible subdividir las plantas de las dos fincas.
Considerando la unión de las áreas que ofrecen las plantas de ambas fincas es posible llevar a
cabo una optimización del espacio consiguiendo crear un total de cuatro viviendas en las
plantas primera y segunda y tres viviendas más en la planta tercera, resultando un total de
once viviendas.
Para cada una de estas viviendas serán necesarias, además de la distribución adecuada de los
tabiques para ofrecer espacios confortables, tareas tales como:
Instalaciones eléctricas
Derivaciones individuales desde el cuarto de contadores a cada vivienda
Cuadros eléctricos según la normativa vigente
Boletines eléctricos de instalación
Instalación de telefonillo y videoportero
Instalación de contadores de agua
Instalación de once cocinas amuebladas con sus correspondientes electrodomésticos
(frigoríficos, lavadoras, cocinas vitrocerámicas, campanas extractoras de filtros de
carbono, etc.)
Adquisición de mobiliario completo para todas las viviendas en lo referente a salones,
dormitorios, accesorios de baños, lámparas, cortinas, etc.
Instalación de un buzón correspondiente a cada vivienda, ubicado el conjunto de los
mismos en el portal.
En base al cumplimiento de la normativa específica y a crear una oferta que satisfaga con las
exigencias del mercado, una vez llevadas a cabo las actuaciones mencionadas, se ha llegado a
una oferta final de:
Nueve apartamentos de 60m2 (tres en cada una de las plantas) con dos dormitorios,
salón, cocina y dos baños, idóneos para residir varias personas.
Dos apartamentos de 25 por situados en la primera y segunda planta de tipo estudio.
Con ello se busca atraer el interés de un público muy variado esperándose una ocupación
elevada en base a la localización, las excelentes condiciones que ofrecerán las viviendas
rehabilitadas y unos precios competitivos frente al mercado.
La distribución de las viviendas en que se dividirá cada planta es la que se muestra en la
Ilustración 26.
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Ilustración 26. Oferta final modelo vivienda
6.2.3. Promoción
La promoción de este modelo de negocio se llevará a cabo a través de métodos y plataformas
que ya están siendo usados y la compañía maneja con soltura, obteniéndose buenos
resultados. El procedimiento a seguir será el siguiente:
La plataforma principal para esta promoción va a ser el portal de Idealista, empresa encargada
de ofrecer a través de Internet contenidos inmobiliarios para la compraventa y arrendamiento
de inmuebles a nivel nacional. En ella se oferta cada inmueble de manera individual,
acompañado de la descripción de sus características, fotografías, localización y precio, de
manera que los usuarios puedan encontrar las ofertas que más se ajustan a sus necesidades a
través de una serie de filtros que la página ofrece. Una vez un cliente resulta interesado en el
piso se le proporcionan métodos de contacto a través de teléfono o email con las personas
responsables de este cometido dentro de Grupamero S.L., se informa más detalladamente de
las condiciones que deben cumplir los contratos y se enseña el inmueble.
Este tipo de promoción conllevaría unos costes mensuales de 30€ pues actualmente la
compañía ya publica en dicha plataforma, lo que lleva asociado un coste de unos 160€ por
paquetes de 15 viviendas ofertadas. Debido a que las características de la mayoría de los pisos
son muy similares bastará con tener publicados sólo algunos de los mismos para llevar a cabo
la promoción, siendo por ello menor el coste.
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También existirá la posibilidad de emplear métodos más tradicionales como mostrar un cartel
de “SE ALQUILA” en alguno de los balcones del inmueble ya que, a pesar de no ser la forma
de promoción más estética, al tratarse de una zona céntrica con mucho tránsito de personas en
otras ocasiones ha resultado muy eficaz.
6.3. Viabilidad económica
Una vez establecidas las necesidades del modelo será preciso cuantificarlas y establecer las
previsiones para el futuro negocio, alcanzando una conclusión sobre si resulta interesante para
la inversión que requiere.
6.3.1. Costes del proyecto de rehabilitación
Costes de rehabilitación de la estructura
Esta cifra se corresponde con el coste de sustitución de las vigas de la estructura que
se encuentran en mal estado en la actualidad según el presupuesto solicitado a la
empresa Consguri S.L., el cual puede encontrarse detallado en el Anexo III.
El valor asciende a 42.331,27 €.
Costes de instalación de un ascensor
Dado que el precio de albañilería que conlleva este tipo de actuaciones en el caso que
se está estudiando es reducido, el presupuesto para la instalación de un ascensor de
cinco paradas para cuatro personas con todos sus elementos accesorios y
complementarios asciende a 65.000 €.
Costes de acondicionamiento de las plantas
Para la valoración de este coste se han incluido todos los trabajos necesarios para la
sustitución de la carpintería exterior del edificio así como la carpintería interior, costes
de albañilería, solados, alicatados, fontanería de agua fría y caliente, electricidad,
pintura y todo lo necesario para dejar la superficie en estado de uso. Con el objetivo de
realizar dicha valoración se han analizado diversos proyectos de calibre semejante que
la compañía ha llevado a cabo en otros edificios a lo largo del ejercicio de su
actividad como gestora y se ha establecido que ascenderán a 600 €/m2.
Teniendo en cuenta que la superficie útil por planta será de 205 m2, lo que supone un
total de 615 m2 de acondicionamiento, el valor de los costes de esta actuación asciende
a 369.000 €.
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Costes ligados a la ampliación del edificio
En este coste se engloban los trabajos de levantar la cubierta actual para construir la
superficie sobre los muros existentes, obteniéndose una superficie de 129 m2 sobre la
que realizar a continuación el tejado. De manera análoga a la actuación anterior se
estima que el valor de esta asciende a 350 €/m2, suponiendo un total de 45.150 €.
La suma de estas actuaciones supone un total de costes por trabajos de 521.481 €, a los cuales
habrá que sumarle, además del IVA (10%) que supondría 52.148 €, la parte correspondiente a
otros impuestos y costes por servicios profesionales:
Costes por servicio profesionales
Debidos a los proyectos técnicos, dirección de obra, estudio de seguridad y salud. Se
estable por ley que los encargados del proyecto pueden llegar a cobrar por él hasta un
10% del presupuesto global. En este caso al tratarse de una empresa integrada en el
sector, está acostumbrada a realizar este tipo de acuerdos y el porcentaje que aplica
por servicios profesionales con las empresas que subcontrata para esta clase de
actuaciones asciende al 4% sobre el presupuesto global. El valor asciende a 20.859 €.
Licencias Municipales
Impuesto por Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) aplicable a cualquier
actuación para la que se exija la obtención de la correspondiente licencia de obras o
urbanística. Representa un 4% del valor del proyecto, ascendiendo a 20.859 €.
El total de los costes del proyecto de rehabilitación del edificio será 615.347 €.
Además del precio total de la rehabilitación será necesario considerar para la inversión el
desembolso que supone el mobiliario de los apartamentos, coste que se ha estimado en unos
6.000 € por vivienda, haciendo un total de 66.000 €.
El resumen de gastos puede verse en la Tabla 5.
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Tabla 5. Resumen de costes
Costes de obra
Estructura 42.331,27 €
Ascensor 65.000,00 €
Acondicionamiento 369.000,00 €
Ampliación 45.150,00 €
Total 521.481,00 €
IVA (10%) 52.148,10 €
Costes profesionales 20.859,00 €
Licencias 20.859,00 €
Total de obra 615.347,10 €
Mobiliario 66.000,00 €
Inversión inicial 681.347,10 €
6.3.2. Amortización
Va a ser necesario para el desarrollo del ejercicio contable tener en cuenta la depreciación de
los activos inmovilizados, en base a los siguientes criterios:
El mobiliario se amortiza durante los 15 años que se va a realizar el estudio pues, a
pesar de ser posible considerar un periodo más largo de amortización, el estado visual
y funcional del mobiliario puede repercutir en los ingresos obtenidos y es mejor tomar
un criterio más conservador.
Se considera que la depreciación de las obras llevadas a cabo en el interior de las
viviendas es a 35 años por estimarse que será el momento de realizar una nueva
actuación de puesta a punto.
Según la legislación fiscal el número máximo de años para amortizar una inversión de
construcción en edificios es de 100 años. Debido a que la parte de la amortización
correspondiente a infraestructura común en el edificio no cuenta con un periodo de
vida tan largo (cubiertas, patios, fachadas, etc.) se ha establecido una amortización a
50 años para la parte correspondiente a obras comunes en el edificio.
6.3.3. Previsión de gastos asociados la actividad
Los costes fijos asociados al ejercicio de esta actividad son los siguientes:
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Energía eléctrica para funcionamiento del ascensor y alumbrado de la finca por valor
de 900 € anuales.
Limpieza de la finca y recogida de basuras por valor de 3.000 € anuales.
Mantenimiento mensual del ascensor con línea de teléfono rescate hacen al año un
coste total por valor de 1.140 €.
Reparaciones en la finca y apartamentos por valor de 3.000 € anuales.
Seguros por valor de 1.500 € anuales.
Costes de gestión que ascienden al 5% de las rentas anuales.
Impuesto de bienes inmuebles por valor de 5.300 € anuales.
6.3.4. Previsión de demanda e ingresos esperados
Volumen de negocio
Para este tipo de actividad comercial cuando hablamos de volumen de negocio hacemos
referencia a la ocupación temporal que tendrán las viviendas.
Partiendo de que nos encontramos en un mercado en el cual hay un elevado nivel de demanda
y que una vez llevadas a cabo las tareas de rehabilitación tanto el aspecto del edificio como
las prestaciones de confort que se ofrecen (climatización, instalaciones completamente
nuevas, ascensor, etc.) supondrán un valor añadido en comparación con ofertas similares
parece realista considerar una demanda elevada, pudiendo llegar a un 95% de ocupación
prácticamente estable a lo largo de todo el año.
Aun así, una vez calculados los valores de ingresos anuales se les aplicará un descuento anual
del 5% por desocupación temporal y otro de un 1% por cobros fallidos para establecer una
visión lo más conservadora posible.
Previsión de ingresos
En base a los conocimientos de la empresa del mercado actual y los precios que en la
actualidad resultan competitivos en comparación con ofertas de calibre semejante a la que se
está estudiando, y junto con los datos extraídos de la encuesta que reflejan los precios que el
público objetivo está dispuesto a pagar, se han establecido lis siguientes precios y previsiones
de ingresos:
Renta mensual de 750 € por cada una de las viviendas de superficie igual o mayor a
60 m2, habiendo un total de 9 viviendas que cumplen dichas características.
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Renta mensual de 600 € por cada una de las viviendas de superficie igual a 25 m2,
habiendo un total de 2 que cumplen dichas características.
6.3.5. Consideraciones sobre impuestos
Con la publicación en el Boletín Oficial del Estado de la ley 23/2005 se establece una
fiscalidad muy favorable para este modelo de negocio aplicable a empresas en las cuales el
55% de sus ingresos deriven del arrendamiento de viviendas siempre que los inmuebles
pertenezcan al patrimonio de la empresa por un mínimo de 7 años. Además ha de contar con
una explotación mínima de 10 pisos, cumpliendo el edificio estudiado todas están
condiciones. Dicha ley dictamina que las empresas que cumplan con los requisitos obtienen
una bonificación del 85% sobre el impuesto de sociedades (25%), aplicándose entonces
3,75% correspondiente al impuesto de sociedades.
6.3.6. Previsión de flujos de caja y rentabilidad esperada
El resumen de los ingresos y gastos empleados para los flujos de caja es el que muestra la
Tabla 6, junto con la inversión inicial a realizar.
Tabla 6. Resumen de ingresos y gastos
Inversión inicial - 681.347,00 €
Ingresos anuales 89.676,00 €
Costes fijos
Electricidad -900,00 €
Limpieza -3.000,00 €
Mantenimiento ascensor -1.140,00 €
Reparaciones -3.000,00 €
Seguro -1.500,00 €
IBI -5.300,00 €
Costes de gestión -4.483,80 €
Costes totales -19.323,80 €
Como se ha explicado en la metodología el cálculo de los flujos de caja se realizará a 15 años.
Además, dado el nivel actual del IPC y sus valores de los últimos años, mostrados en la
Ilustración 27, se ha considerado un crecimiento nulo tanto para la previsión de ingresos
como para el incremento en los costes fijos. Esta decisión se ha tomado porque a pesar de que
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el IPC previsiblemente sufrirá cambios en los próximos 15 años el ambiente de inestabilidad
en que se ha visto sumergido el país en el último año imposibilita realizar una previsión
acertada.
Ilustración 27. Evolución IPC, fuente: INE y El País (2015)
También es preciso tener en cuenta que para el cálculo de la tasa de descuento en este modelo
es preciso utilizar el valor de la beta correspondiente al sector de servicios financieros e
inmobiliarios. Dicho valor puede obtenerse de la Tabla 1 ubicada en el capítulo de
Planteamiento de TFG y resulta ser β = 1,13. Como puede observarse el valor
correspondiente al sector inmobiliario refleja el mayor riesgo de este sector respecto al
mercado español de acciones por colocarse por encima de la unidad.
En base a estos datos se obtiene la siguiente tasa de descuento:
Tabla 7. Valores para calcular la tasa de descuento
Bono español 15 años 2,20%
Beta equity (sector) 1,13
Retorno mercado español 7%
R por CAPM 7,624%
Las operaciones detalladas de los flujos de caja aparecen en el Anexo VI y los resultados para
los parámetros de rentabilidad son los siguientes:
Valor actual neto (VAN): Para el cálculo del VAN se ha tenido en cuenta la tasa de
descuento que aparece en la Tabla 7. El VAN obtenido para este proyecto es de 48.289,93 €.
Pay back: El periodo de recuperación es de 9 años y 11 meses.
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Tasa interna de rentabilidad (TIR): La TIR obtenida para este proyecto es de 8,51%. Este
valor supone una retribución interesante respecto al coste de capital utilizado.
6.3.7. Análisis de sensibilidad
En este apartado trataremos de medir el impacto que produce en el resultado económico del
proyecto una variación en el precio del arrendamiento, puesto que se considerará que será el
factor de mayor impacto ya que los costes fijos normalmente están sujetos a variaciones
mínimas respecto a las estimadas.
Para ello llevaremos a cabo un ascenso en los precios de las viviendas de 60m2 desde 750 a
860 €, subida que se considera puede absorber con facilidad el mercado en base los precios en
los que se mueve la competencia directa y al hecho de que en este tipo de viviendas los gastos
corren a cargo de dos personas, siendo la cantidad incrementada algo asumible. En base a este
razonamiento el precio de las viviendas tipo estudio se mantendrá en 600 € puesto que se
estima que un incremento en su precio puede acarrear una disminución en el índice de
ocupación.
Llevando a cabo pequeñas variaciones en el precio hasta alcanzar el 15% sobre el precio
original (860 €) vemos que el VAN del proyecto evoluciona de manera lineal.
Ilustración 28. VAN vs subida de las rentas
Para este modelo no se va a analizar la sensibilidad frente a una disminución en los costes
pues, a pesar de que previsiblemente se obtendrían buenos resultados, resulta prácticamente
imposible una disminución de los costes estimados ya que todos son fijos y necesarios para el
correcto desarrollo de esta actividad económica.
4628961536
7678292028
113372122520
137766
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
B A S E 3 % 5 % 8 % 1 0 % 1 3 % 1 5 %
VAN VS SUBI DA DE LAS RENTAS
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 66
6.3.8. Conclusiones
En base a los resultados obtenidos en el análisis económico se considera que es una
alternativa viable con un retorno del capital invertido aceptable y un periodo de recuperación
asumible para el tipo de inversión que se está estudiando. A pesar de ello se propone
incrementar los precios de los arrendamientos como se explica en el apartado anterior pues
supone un aumento del 197% respecto al valor actual neto que se establece como base.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 67
7. Análisis de la segunda alternativa:
apartamentos turísticos
7.1. Descripción general
El turismo ha sido un factor situado a la cabeza de la recuperación económica de España
debido al fuerte crecimiento que ha sufrido en los últimos años. La Ilustración 29 muestra la
tasa de variación de PIB turístico frente al general del país desde el año 2006 y con las
previsiones de lo que ocurrirá en 2016 según Exceltur. Además, cerraba el año 2015 como el
responsable directo de cerca del 11,2 % de PIB total español. Esto se debe a que recibió 68,1
millones de turistas internacionales el pasado año alcanzando un nuevo máximo histórico
según los datos publicados en enero por la estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras
(Frontur) del Instituto Nacional de Estadística (INE).
.
Ilustración 29. Tasa de variación interanual, fuente: Exceltur, INE y Banco de España (dic 2015)
Dentro de dichos datos arrojados por el INE tiene principal importancia para este modelo el
hecho de que las pernoctaciones en alojamientos extrahoteleros , como es el que se va a
estudiar, han alcanzado los 113,8 millones en 2015. El 60% de estas pernoctaciones se
llevaron a cabo en apartamentos turísticos, frente al 30% de campings, 8% en alojamiento
rural y 2% en albergues. Estos hechos hacen que resulte interesante estudiar la posibilidad de
posicionarse en este sector.
Bajo su condición de capital europea Madrid resulta ser un gran punto de acogida de turistas,
convenciones y centros de negocios, colocándose como primer punto turístico, con mayor
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número total de viajeros alojados y en mayor número de pernoctaciones totales de todo el
Estado, por lo que resulta un lugar ideal para este tipo de servicios.
Esta propuesta supone un gran distanciamiento respecto a las líneas que a día de hoy siguen
las actividades de la empresa, por lo que supone a priori la más innovadora y arriesgada de
todas.
En ella se busca la creación de pequeños apartamentos turísticos, dotados de instalaciones y
equipamiento en condiciones de ocupación inmediata. Para recibir esta catalogación los
apartamentos han de estar destinados para el alojamiento turístico ocasional mediante un
precio y nunca con carácter de residencia permanente. Para satisfacer esta condición lo
primero que se ha de hacer es llevar a cabo un cambio en el uso que tiene asignado la
edificación de residencial a turístico y, una vez autorizado, crear una oferta capaz de competir
en un mercado completamente nuevo para la compañía.
7.2. Viabilidad técnica
Inicialmente será necesario establecer las necesidades particulares a este modelo y la
normativa que ha de cumplirse.
7.2.1. Legislación
El primer requisito legal que ha de cumplir el edificio para desarrollar este modelo de negocio
es contar con uso terciario en la modalidad de hotelero. Para ello se ha de tramitar un Plan
Especial de compatibilidad de usos pues al tratarse de un edificio protegido de tipo 2 la
implantación de uso hotelero deberá acreditar la restauración de todos los elementos
protegidos y el mantenimiento de las características tipológicas, constructivas y formales del
inmueble, siendo preceptivo para ello el informe favorable de la CIPHAN.
Una vez aceptado dicho Plan Especial se habrá de cumplir el DECRETO 79/2014 de julio
publicado en el Boletín Oficial del Estado por el cual se regulan los apartamentos turísticos y
las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
El primer requisito para cumplir con la actividad turística es que la edificación cuente con este
tipo de servicios por un periodo mínimo de tres meses continuados durante el año natural,
computando las estancias por días, semanas o meses a efectos de precio y nunca pudiendo ser
utilizados como residencia permanente u otra finalidad distinta del uso turístico. Los
apartamentos han de estar ubicados en la totalidad del edificio o contar con entrada y
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escaleras exclusivas si se ubican en una parte independizada del mismo habiendo como
mínimo cuatro apartamentos.
Además los apartamentos deberán cumplir las normas sectoriales de urbanismo, seguridad y
medioambiente. En materia de normativa de seguridad no existe un reglamento específico a
cumplir más que el deber colocar en cada alojamiento turístico un detector de incendios.
Se van a crear apartamentos turísticos clasificados con dos llaves (sobre cuatro), los cuales
deben cumplir específicamente:
Estar cada unidad compuesta por un mínimo de salón-comedor, cocina, dormitorio y
baño, pudiendo hablarse de estudios si el dormitorio está integrado con el salón-
comedor-cocina y cuente con un máximo de dos plazas en camas que han de ser
convertibles.
Tener servicio de conserjería comunicada mediante teléfono con el 50% de las
habitaciones.
Contar con climatización y conexión de medios telemáticos.
Acceso a las plantas mediante ascensor cuando el edificio tenga más de tres plantas
incluida la de sótano.
Contar con mobiliario, utensilios de limpieza, ropa de cama y baño básicos.
Las dimensiones mínimas que se citan a continuación:
Salón con 2m2 útiles por plaza y siempre con una superficie superior a 10 m2
Superficie mínima de los dormitorios de 11 m2 útiles y 2,5 m de altura
Superficie mínima en cuartos de baño de 3 m2 útiles
Los apartamentos tipo estudio han de medir como mínimo 23 m2 útiles.
Por último, los inmuebles de uso turístico cuyo número de apartamentos esté entre 5 y 50
deberán ofertar, al menos, uno de ellos adaptado para personas con discapacidad.
7.2.2. Modificaciones necesarias
En este capítulo se describirán las actuaciones específicas de esta propuesta con el objetivo de
la creación de un complejo de alojamientos turísticos y en aplicación de la normativa vigente
en cuanto a las superficies mínimas que deben cumplir las estancias y servicios que han de
ofrecerse. Las actuaciones a llevar a cabo son las siguientes:
Construcción de una consejería con todos sus elementos necesarios, dotada de
conexión con todas las plantas, cámaras de video vigilancia, equipo informático y
software de dispensa de llaves magnéticas para las plantas.
Ampliar la capacidad del ascensor a 6 personas por comodidad para los clientes.
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Dotación de red de servicios telemáticos (WIFI) en todas las plantas.
Instalación de una red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores de humos
en cada apartamento con toma de agua del Canal de Isabel II.
Se instalará un doble cerramiento de balcones y ventanas. Esta medida se adopta por
considerarse que la zona centro donde se encuentra el inmueble tiene mayor impacto
acústico que otros distritos y en beneficio del confort de los clientes. Con ella además
se mejora el aislamiento frente a frio y calor dependiendo de las estaciones y se
consigue un menor consumo y emisiones de CO2. Para esta partida se empleará una
carpintería de PVC con acristalamiento 6-12-6.
En base a los metros cuadrados útiles que existen por planta (205 m2) y a la morfología del
edificio sería posible la creación de 5 alojamientos con dimensiones en torno a los 25 m2
enfocados para la estancia de una, dos o incluso tres personas más otro alojamiento de
dimensiones entorno a los 60 m2 destinados a la estancia de 4 personas o más. Dimensionando
de esta manera se permite acoger a gran diversidad de turistas de manera individual, por
parejas o incluso familias o grupos reducidos, cubriendo así diferentes tipos de demanda que
permita contar con un índice de ocupación lo más estable posible.
La distribución de espacios asignada a cada apartamento turístico es la que se muestra en la
Ilustración 30.
Ilustración 30. Oferta final para el modelo de alojamientos turísticos
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 71
7.2.4. Promoción
Para la promoción de unos alojamientos turísticos habrá que tomar métodos de promoción
que cuenten con proyección tanto nacional como internacional, de fácil acceso y difusión para
facilitar que se den a conocer. Con este fin será necesario publicitarse a través de Internet,
contando con presencia en las principales plataformas destinadas a este tipo de promociones
como pueden ser las páginas web de Trivago o Booking. También se buscará participar en
páginas dedicadas a promociones de estancias hoteleras con descuentos en los precios de los
alojamientos en los periodos que se detecte una tasa de ocupación menor.
Adicionalmente el complejo de alojamientos turísticos ha de contar con una página web de
carácter básico con el objetivo de infundir confianza en los clientes dándoles plataformas
adicionales en las que consultar las características de los mismos. Las secciones que se podrán
encontrar en la página web son las siguientes:
Portada/ Inicio en la que se explica información relativa a los alojamientos turísticos,
los servicios con los que cuentan y las zonas de interés turístico que se encuentran en
áreas próximas al mismo.
Localización y contacto, donde se muestra la ubicación del edificio y las formas de
acceder a ella mediante transporte público o servicios privados desde el aeropuerto y
otros puntos de interés para turistas, así como las plataformas de contacto con la
empresa que los gestiona.
Álbum fotográfico que contenta ilustraciones sobre el edificio, los alojamientos y la
decoración, de manera que se genere un interés visual en los clientes y lo consideren
estéticamente adecuado para sus futuras estancias.
Valoraciones de antiguos clientes. En este apartado será posible valorar a modo de
puntuación la satisfacción con la vivienda y con la gestión recibida por la empresa, así
como aportar comentarios sobre sus experiencias.
De igual manera que en la propuesta de residencia universitaria la creación y servicio técnico
de esta página web será subcontratada y formará parte de los costes fijos que se imputarán
anualmente en el ejercicio de la actividad, así como los costes ligados a la publicación en
páginas de promoción de servicios turísticos.
Adicionalmente se buscará llegar a acuerdos con empresas cuyos empleados viajen por
motivos de negocios o conferencias a la capital y pudieran estar interesados en establecer
convenios de alojamiento-precio a medio y largo plazo de manera que se consiga un mínimo
de habitaciones vacías en los periodos en los que la ocupación es menor como tienden a ser
los días laborables de ciertos meses.
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7.3. Viabilidad económica
Una vez conocidos los factores a tener en cuenta para la correcta implantación del modelo, se
procede a valorar económicamente las necesidades y hacer una previsión de ingresos y gastos
para valorar su rentabilidad.
7.3.1. Costes del proyecto de rehabilitación
Del precio total para la rehabilitación y puesta a punto del edificio (estructura, ascensor,
acondicionamiento, etc.) que se especifica en el apartado 7.3.3 del presente documento y que
ascienden a un valor de 615.347 € habrá que descontar la parte correspondiente al trazado de
líneas eléctricas con derivaciones individuales hasta los cuadros de cada vivienda y
contadores de agua individuales, lo que se estima en un ahorro de 700 € por vivienda,
suponiendo un total de 7700 € de descuento. Tras esta consideración el coste asociado a la
rehabilitación del edificio tiene un valor de 607.647 €.
A este valor habrá que sumarle el coste adicional que supone el instalar un doble
cerramiento en balcones y ventanas que asciende a 43.560 € y un suplemento al precio de
instalación del ascensor para ampliar su capacidad de 4 a 6 personas por valor de 9900 €.
También será preciso tener en cuenta los siguientes costes de actuaciones específicas para este
modelo de negocio:
Costes de tramitación de un Plan Especial según el P.G.O.U.M. de 1997 que
permita llevar a cabo el cambio de uso actual por valor de 18.150 €.
Costes de implantación de conserjería con todos los elementos de vigilancia y
gestión alojamientos que ascienden a 10.406 €.
Costes por instalación de red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores
de humos por valor de 18.700 €.
Costes por dotación de red de servicios telemáticos en todas las plantas por 1.694 €.
Costes de instalación de cajas fuertes en los alojamientos por valor de 2396 €.
Inversión en mobiliario adecuado en todas las plantas así como elementos de
decoración cuyo valor asciende a 70.000 €.
Costes de menaje y ropa de cama y baño cuyo valor asciende a 13.800 €.
Sumando todos los costes descritos el total de la inversión es de 796.253 € y su resumen
puede verse en la tabla 8.
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Tabla 8. Resumen costes
Costes de obra 607.647,00 €
Doble cerramiento 43.560,00 €
Suplemento ascensor 9.900,00 €
Plan especial 18.150,00 €
Conserjería 10.406,00 €
Red de incendios 18.700,00 €
Servicios telemáticos 1.694,00 €
Cajas fuertes 2.396,00 €
Mobiliario 70.000,00 €
Menaje 13.800,00 €
Inversión inicial 796.253,00 €
7.3.2. Amortización
Se ha tenido en cuenta para el desarrollo del ejercicio contable la depreciación de los activos
inmovilizados, en base a los siguientes criterios:
El mobiliario se amortiza a 10 años por considerarse que cuenta con un desgaste
elevado debido al tipo de actividad y siendo importante la imagen que éste ofrece de
cara a conseguir una buena tasa de ocupación. Elementos como las cajas fuertes o el
menaje y accesorios de los apartamentos se amortizarán dentro del bloque de
mobiliario. A los diez años habrá de realizarse una nueva inversión de igual valor que
se amortizará en los siguientes diez años.
La obra de reforma del edificio se va a amortizar a 30 años por considerarse que será
el momento indicado para llevar a cabo una nueva reforma.
La parte de la rehabilitación que corresponde a partes estructurales del edificio como
son los forjados o la parte ampliada cuenta con una depreciación superior al resto de
elementos del inmueble, tomándose como periodo 50 años.
7.3.3. Previsión de gastos asociados la actividad
Los costes fijos asociados al ejercicio de esta actividad son los siguientes:
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 74
Energía eléctrica, calefacción y refrigeración. Para contabilizar este gasto llevamos a
cabo un cálculo teniendo en cuenta que de media se necesita por persona 3100 kwh al
año a un precio medio de 0,139141 € y por una capacidad máxima de 46 personas,
haciendo un total de 19.841 € anuales, que aplicando el 21% correspondiente al IVA
son 24.008 € anuales.
Consumo de agua calculado según el número de plazas y en base a un consumo medio
de 144 litros por habitante al día y un coste de 1€ por cada 1000 litros de agua que
hacen un total de 2.417 € anuales.
Consumo de teléfono y red WIFI por un total de 2.500 € anuales.
Limpieza de las habitaciones realizada por un trabajador en régimen de media jornada
de trabajo diario, lo que supone un gasto de 22.200 € anuales.
Funciones de conserjería realizadas por un trabajador en régimen de media jornada de
trabajo diario, lo que supone un gasto de 22.200 € anuales.
Mantenimiento mensual del ascensor con línea de teléfono rescate hacen al año un
coste total por valor de 1.140 €.
Reposición de ropa de cama y baños comprados por lotes y de mobiliario por un total
de 3.300 € anuales.
Reparaciones en la finca y alojamientos por valor de 7.000 € anuales.
Seguros contra incendios, responsabilidad civil y daños por agua, además de posibles
robos a clientes durante su estancia por valor de 3.500 € anuales.
Gastos de publicidad ligados al mantenimiento de la página web y a publicarse en
otras páginas dedicadas a este tipo de actividad específica como pueden ser Booking o
Trivago, que ascienden a 4.800 € anuales.
Gastos de gestión 7%.
Impuesto de bienes inmuebles por valor de 5.300 € anuales.
7.3.4. Previsión de demanda e ingresos esperados
Volumen de negocio
En base a los datos reflejados en el Anexo V sobre tasas de ocupación en la cuidad de Madrid
obtenido de las bases de datos del Instituto Nacional de Estadística y el Ayuntamiento de
Madrid se ha llevado a cabo una estimación de la tasa ocupacional para este modelo. La tasa
calculada será la del complejo de apartamentos durante sus tres primeros años, suponiendo
que a partir de esa fecha se mantendrá constante al haber alcanzado la media que se establece
para cada mes en los alojamientos catalogados con dos estrellas. Para ello se ha supuesto que
el primer año a pesar de la publicidad y factores favorables del edificio la ocupación será un
20% inferior respecto a la media establecida en cada mes y en el segundo año un 10% hasta
conseguir mantenerse en la media a partir del tercer año. Se considera que mediante
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 75
publicidad y promociones será posible superar estos valores pero se ha preferido desarrollar
un cálculo conservador. Los porcentajes de ocupación de cada mes pueden verse en la Tabla
9.
Previsión de ingresos
Realizando un estudio de la competencia para establecer un rango de precios en función de los
servicios y clasificación que existen para ofertas similares a la que se propone, se ha
establecido que los precios en función del tipo de apartamento van a ser los siguientes:
60 €/noche en los alojamientos tipo estudio enfocados para la estancia individual o de
parejas.
100 €/noche en los alojamientos de 60m2 enfocados para la estancia 4 personas,
permitiéndose en ciertos casos un número mayor.
En base a estos precios y en función de las tasas de ocupación estimadas con anterioridad se
obtienen los ingresos anuales que se muestran en la Tabla 9.
Tabla 9. Previsión de ocupación e ingresos
Primer año Ingresos Segundo año Ingresos Tercer año en adelante Ingresos
Enero 46,4 16397,76 52,2 18447,48 58 20497,2
Febrero 48 15321,6 54 17236,8 60 19152
Marzo 60 21204 67,5 23854,5 75 26505
Abril 64 21888 72 24624 80 27360
Mayo 67,2 23748,48 75,6 26717,04 84 29685,6
Junio 61,6 21067,2 69,3 23700,6 77 26334
Julio 51,2 18094,08 57,6 20355,84 64 22617,6
Agosto 48,8 17245,92 54,9 19401,66 61 21557,4
Septiembre 71,2 24350,4 80,1 27394,2 89 30438
Octubre 68 24031,2 76,5 27035,1 85 30039
Noviembre 57,6 19699,2 64,8 22161,6 72 24624
Diciembre 49,6 17528,64 55,8 19719,72 62 21910,8
240576,48
270648,54
300720,6
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 76
7.3.5. Consideraciones sobre impuestos
Para este modelo de negocio el impuesto de sociedades al tipo general el del 25 % sobre los
beneficios por tratarse de una PYME y a diferencia de la bonificación que se obtenía en el
caso de las viviendas este ha de pagarse íntegro.
7.3.6. Previsión de flujos de caja y rentabilidad esperada
El resumen de ingresos y gastos descritos se muestra en la Tabla 10 y será el empleado para el
cálculo de flujos de caja.
Tabla 10. Resumen ingresos y gastos
Inversión inicial - 796.253,00 €
Ingresos anuales 240.576,00 €
Costes fijos
Electricidad - 24.008,00 €
Agua - 2.417,00 €
Mantenimiento ascensor - 1.140,00 €
Telefono y WIFI - 2.500,00 €
Reparaciones - 7.000,00 €
Reposiciones - 3.300,00 €
Seguro - 3.500,00 €
Impuesto bienes inmuebles - 5.300,00 €
Limpieza - 22.200,00 €
Conserjería - 22.200,00 €
Publicidad - 4.800,00 €
Costes de gestión - 16.840,32 €
Costes totales - 115.205,32 €
De igual manera que en el modelo anterior, para calcular los flujos de caja se ha considerado
crecimiento nulo en la previsión de ingresos y gastos. Además se ha realizado una inversión
adicional en el año 10 para mobiliario y menaje del hogar que al finalizar el periodo contará
con un valor residual.
En este caso para el cálculo de la tasa de descuento se ha comprobado la beta correspondiente
al sector de servicios de consumo, con valor β = 0,89, no representa el riesgo que conlleva
un inversión de este tipo. A consecuencia se ha comprobado los valores de la beta para
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 77
empresas hoteleras que cotizan en bolsa como NH Hoteles (1,32) y Melia Hoteles (1,11) y se
ha establecido una beta media de valor β = 1,215 llegando a la tasa de descuento que se
muestra en la Tabla 11.
Tabla 11. Tasa de descuento
Bono español 15 años 2,20%
Beta equity (sector) 1,215
Retorno mercado español 7%
R por CAPM 8,03%
Las operaciones detalladas de los flujos de caja aparecen en el Anexo VI y los resultados para
los parámetros de rentabilidad son los siguientes:
Valor actual neto (VAN): Para el cálculo del VAN se ha tenido en cuenta la tasa de
descuento que aparece en la Tabla 11. El VAN obtenido para este proyecto es de 465.935 €.
Pay back: El periodo de recuperación es de 6 años.
Tasa interna de rentabilidad (TIR): La TIR obtenida para este proyecto es de 15,49 %.
Este valor supone una retribución muy interesante.
7.3.7. Análisis de sensibilidad
Para medir la sensibilidad de este modelo se han llevado a cabo variaciones en los ingresos y
gastos contabilizados de manera que se pueda conocer cuál es el factor que afecta en mayor
medida al valor actual neto obtenido. Se han seleccionado estos factores por considerarse que
son sobre los cuales la empresa puede operar para intentar variarlos, no siendo posible por
ejemplo reducir en gran medida la inversión inicial sin que a consecuencia no se realice una
rehabilitación adecuada o se deje de cumplir la normativa. De cualquier manera, tampoco es
posible realizar variaciones de gran calibre puesto que los costes que podrían reducirse no son
numerosos (reparaciones, reposiciones y publicidad) y para aumentar los ingresos
principalmente hay que trabajar en tener tasas de ocupación elevadas y esto viene fuertemente
ligado al entorno y no resulta sencillo realizar previsiones exactas.
Los resultados del análisis se muestran en la gráfica de la Ilustración 31 y en ellos es posible
apreciar que el modelo tiene mayor sensibilidad respecto a la variación de ingresos que a la de
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 78
gastos. Para ello se han incrementado o disminuido porcentualmente ingresos y gastos
respectivamente en la misma proporción y se comprueba que el crecimiento del VAN resulta
significativamente superior en el primer caso.
Por último, según muestra la línea azul oscuro, es posible observar cuál sería un crecimiento
más realista pues en él se han aumentado porcentualmente los costes de publicidad a medida
que se aumentaban los ingresos, ya que es el principal factor con el que puede jugar la
empresa para conseguir el incremento de sus ingresos.
Ilustración 31. Variaciones del VAN
7.3.8. Conclusiones
Según los resultados anteriores se concluye que este modelo de negocio resulta ser una
inversión muy interesante con un retorno del capital invertido considerable y un periodo de
recuperación rápido de la inversión inicial. Además se aconseja que la empresa centre sus
esfuerzos en crear una publicidad sólida y llegar a acuerdos con empresas para maximizar la
tasa de ocupación y con ello los aumentos de ingresos correspondientes.
465935
500573
535212
569851
604490
639129
465935481153
496371511590
526808542027
465935
494489
523043
551597
580151
608705
450000
490000
530000
570000
610000
650000
B A S E 2 % 4 % 6 % 8 % 1 0 %
VARIACIÓN DEL VAN
ingresos gastos ingresos vs pubicidad
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 79
8. Análisis de la tercera alternativa: residencia
universitaria
8.1. Descripción general
Esta propuesta de negocio está basada en el mercado universitario por considerarse un sector
muy estable y de gran calibre en la cuidad de Madrid. Como se muestra en la Ilustración 32
en número de estudiantes universitarios en España se disparó en las últimas décadas del siglo
XX y actualmente se encuentra estabilizado alrededor de los 1.400.000 alumnos
matriculados por curso. Además según los datos sobre educación superior (OCDE, 2013) el
porcentaje de españoles que cuentan con ella es del 41,1%, cifra que se encuentra por encima
de la media de los países de la OCDE (40,5%) y de las naciones pertenecientes a la UE
(36,3%).
Ilustración 32. Alumnado universitario en España, fuente: elaboración propia a partir de Bricall (2000) y Ministerio de
Educación, Cultura y Deporte (2014)
Dentro del global de España, Madrid se presenta como uno de los puntos principales para
cursas este tipo de estudios por contar con 15 universidades y un total de 161 centros (132
propios y 29 adscritos) donde se imparten titulaciones oficiales.
170.602243.541
346.027468.526
657.447
788.168
1.093.086
1.445.322
1.581.4151.487.279
1.390.234
1.412.673
170.000
340.000
510.000
680.000
850.000
1.020.000
1.190.000
1.360.000
1.530.000
1.700.000
ALUMNOS MATRICULADOS
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 80
Además, en los últimos años también se ha dado un crecimiento en el número de estudiantes
de intercambio que España recibe, suponiendo en la actualidad un 10,5% del alumnado de los
centros públicos y un 4,8% de los privados a pesar de haber perdido varios puntos
porcentuales en el último año. A nivel individual Madrid ocupa el segundo puesto con
137.327 bajo programa Erasmus en el curso anterior.
Estos datos, ligados a los resultados de la encuesta que reflejan que a gran cantidad de gente
joven que se encuentra cursando estudios universitarios plantean que la opción de implantar
una residencia universitaria en el edificio puede resultar una opción muy rentable.
En este modelo lo que se pretende es jugar con la legislación actual para este tipo de servicios
de manera que permita un aprovechamiento máximo del espacio y con ello incrementar los
beneficios. En base a esto, lo que se ofertará a los clientes no es un modelo de residencia
tradicional sino pequeños apartamentos tipo estudio completamente equipados y con cocina
propia, de manera que el estudiante pueda vivir de manera independiente y autosuficiente. Sí
que se incluirán ciertos servicios comunes como la limpieza de los apartamentos, reposición
de la ropa de cama y cuartos de lavandería pero se evitarán otro tipo de servicios como el
comedor por suponer unos costes fijo muy elevados.
Con esta oferta se busca una alternativa diferente que puede resultar interesante para los
estudiantes pues les permite residir en un centro universitario, rodeados de gente joven con
intereses e inquietudes simulares a las suyas, evitando a la vez los problemas que puede
conllevar la convivencia de un piso compartido. Por ello se espera que sea un modelo de éxito
y que tenga una buena acogida en el mercado.
8.2. Viabilidad técnica
En este apartado se describen tanto las necesidades que conlleva la implantación de una
residencia universitaria como las ventajas fiscales y en cuanto a normativa de edificios
protegidos que puede emplearse para maximizar el uso.
8.2.1. Legislación
La característica principal de este modelo es que hace posible beneficiarse de aspectos
relativos a la normativa de vivienda y de hospedaje, permitiendo flexibilidad a la hora de
crear la oferta. Según dictamina el Boletín del Ayuntamiento de Madrid para las denominadas
residencias universitarias el P.G.O.U.M. permite que se encuentren implantadas en parcelas
calificadas de uso residencial como es la que se está estudiando.
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 81
El Plan General que en el artículo 7.3.1 regula los usos residenciales distingue entre dos tipos
de uso residencial: vivienda y residencias comunitarias. El concepto que nos interesa para
este supuesto es el de residencia comunitaria, la cual se define como “la que se destina al
alojamiento estable de colectivos que no constituyan núcleos familiares pero les unen
vínculos de carácter social, religioso o semejantes.” Además el Plan General distingue entre
las residencias de superficie inferior a los 500 m2, cuyas condiciones son las mismas que para
viviendas familiares, y las de mayor tamaño cuya normativa aplicable será la correspondiente
al hospedaje. Esto supone una gran ventaja por poder subdividir las superficies en unidades
menores (para estudios la norma pide un mínimo de 21 m2 útiles y la existencia de un baño
completamente equipado por unidad) que permita maximizar el rendimiento y los ingresos.
Todo este es posible además sin la necesidad de llevar a cabo un cambio de uso del inmueble,
lo que agiliza el proceso por no ser requerido un Plan Especial. El único requerimiento
indispensable para conceder este uso al edificio es que el colectivo de personas a las que se
destina cuenten con el objetivo común de cursar estudios en una Universidad, permitiendo
identificarlas como grupo y siendo requisito indispensable para su acceso.
8.2.2. Modificaciones específicas del modelo y resultado
Las actuaciones específicas de esta alternativa son las siguientes:
Realizar una mayor compartimentación e instalar algún baño más para dotar a cada
estudio de plena independencia respecto al resto del edificio.
Ampliar la capacidad de ascensor de 4 a 6 personas, por ser una oferta con capacidad
para mayor número de personas y con mayor tránsito diario.
Dotación de red de servicios telemáticos (WIFI) en todo el edificio.
Instalación de una red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores de humos
en cada apartamento con toma de agua del Canal de Isabel II.
Instalar doble cerramiento de balcones y ventanas, como se explicó en el apartado
7.2.2 para disminuir el impacto acústico y mejorar el rendimiento energético del
edificio.
Implantación de un pequeño cuarto de lavandería por planta en el cual se colocarán un
par de lavadoras-secadoras para que cada estudiante pueda gestionar su colada.
Gracias a la flexibilidad que da la legislación aplicable a este modelo se pueden desarrollar
múltiples unidades de dimensiones suficientes para que resida una persona de manera
individual y obtenerse así una residencia que cuenta con 20 plazas.
Además de apartamentos individuales y completamente equipados con salón-cocina
integrada, un baño y un pequeño dormitorio, a los estudiantes se les ofrece servicio de
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 82
limpieza y recambio de la ropa de cama una vez en semana, conexión a Internet las 24 horas y
todos los gastos de climatización agua y luz incluidos.
La distribución de las unidades en que se divide la residencia es la que se muestra en la
Ilustración 33.
Ilustración 33. Oferta final para el modelo de residencia universitaria
8.2.3. Promoción
Para la promoción de este modelo de negocio será necesario dar un enfoque más innovador y
juvenil debido al público al que estará dirigido. El arma más potente para este cometido será
por tanto el empleo de las redes sociales como método de promoción. Son una herramienta de
trabajo muy económica pues no conllevan gastos de inscripción, siempre y cuando no se
pague a la red en cuestión explícitamente para aparecer en los contenido principales, y que
facilita el acceso a un gran número de personas debido a la elevada difusión que se da en
ellas, especialmente entre la gente joven.
Para ello se procedería a crear perfiles en las redes que actualmente cuentan con mayor
número de usuarios y actividad: Facebook, twitter e Instagram. Será importante introducir
contenido llamativo en las mismas, con fotografías que muestren la apariencia del edificio y
las viviendas, así como ofrecer información sobre ellas. A través de esos perfiles también se
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 83
podrá llegar a una página web de la propia residencia, la cual contará de manera orientativa
con la siguiente distribución:
Portada/ Inicio en la que se explica brevemente información relativa a la residencia,
la filosofía de la misma y la oferta existente, haciendo hincapié en la calidad y buen
servicio que ofrece.
Información relativa a los servicios, normas y precios de la residencia: también se
explicará cómo realizar las solicitudes y las condiciones orientativas que se han de
cumplir para firmar los contratos de arrendamiento (en lo relativo a abales, tiempo
mínimo de permanencia, etc.)
Álbum fotográfico que contenta ilustraciones sobre los espacios comunes y los
distintos apartamentos que se ofertan, a través de las cuales los potenciales clientes se
hagan una idea lo más aproximada a la realidad posible sobre el aspecto de la oferta.
Valoraciones de antiguos clientes. En este apartado será posible valorar a modo de
puntuación la satisfacción con la vivienda y con la gestión recibida por la empresa, así
como aportar comentarios sobre sus experiencias.
Localización y contacto, donde se muestra la ubicación de la residencia y las formas
de acceder a ella mediante transporte público, así como las plataformas de contacto
con la empresa que la gestiona.
La creación y servicio técnico de esta página web será subcontratada y formará parte de los
costes fijos que se imputarán anualmente en el ejercicio de la actividad.
Otro método de promoción es a través de páginas específicas de ofertas para estudiantes como
puede ser la del ayuntamiento de Madrid destinada a tal actividad (www.emes.es) o páginas
específicas para estudiantes erasmus en las cuales tiende a haber mucho movimiento y un
rango elevado de potenciales clientes (www.erasmusu.com). También es posible incluir de
manera gratuita la oferta de la residencia en las páginas web de las universidades públicas de
la Comunidad de Madrid.
Por último, también existe la posibilidad de promoción física a través de carteles expuestos en
los tablones destinados a dicho uso de las universidades próximas al centro de la ciudad, pero
este tipo de acciones será esporádicas y coincidiendo con las fechas de final de curso en las
que se tiende a renovar los contratos para el siguiente periodo lectivo, o al inicio del curso de
cara a captar alumnos internacionales recién llegados a las universidades.
Será fundamental hacer una pequeña campaña publicitaria y destinar mayores esfuerzos a este
aspecto durante el primer año para asegurarse una buena acogida por parte del público.
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 84
8.3. Viabilidad económica
Será necesario llevar a cabo estimaciones sobre la inversión necesaria para la implantación de
este modelo, así como las previsiones de actividad esperadas una vez iniciado.
8.3.1. Costes del proyecto de rehabilitación
Para este modelo de negocio también se descontará del precio total de la rehabilitación, por
valor de 615.347 €, la parte correspondiente al trazado de líneas eléctricas con derivaciones
individuales hasta los cuadros de cada vivienda y contadores de agua individuales, puesto que
esos gastos irán incluidos en los servicios que se ofrecen. Se han de descontar un total de
7700 €, quedando un coste de rehabilitación del edificio con un valor de 607.647 €.
También será preciso tener en cuenta los siguientes costes de actuaciones específicas para este
modelo de negocio:
Costes por doble cerramiento de balcones y ventanas por valor de 43.560 €.
Coste por suplemento en la implantación del ascensor para ampliar la capacidad de
4 a 6 personas que asciende a 9900 €.
Coste suplementario de rehabilitación por la necesidad de una mayor
compartimentación e instalación de mayor número de cuartos de baño, cuyo valor
asciende a 12.000 €
Costes por instalación de red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores
de humos por valor de 18.700 €.
Costes por dotación de red de servicios telemáticos en todas las plantas por 1.694 €.
Inversión en mobiliario que debe ser superior a las inversiones de modelos anteriores
por contar este con un número superior de estancias, estimado en un total de 84.000 €.
Costes de menaje y ropa de cama y baño cuyo valor asciende a 13.800 €.
Costes de lavandería, los cuales hacen referencia a la instalación de un pequeño
cuarto con lavadoras-secadoras por planta cuyo valor asciende a 2.500 €.
Sumando todos los costes descritos el total de la inversión es de 793.828 € y se muestra en la
Tabla 12.
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 85
Tabla 12. Resumen de gastos
Costes de obra 607.647,00 €
Doble cerramiento 43.560,00 €
Suplemento ascensor 9.900,00 €
Suplemento de obra 12.000,00 €
Red de incendios 18.700,00 €
Servicios telemáticos 1.694,00 €
Mobiliario 84.000,00 €
Menaje 13.800,00 €
Lavandería 2.500,00 €
Inversión inicial 793.828,00 €
8.3.2. Amortización
Se ha tenido en cuenta para el desarrollo del ejercicio contable la depreciación de los activos
inmovilizados, en base a los siguientes criterios:
El mobiliario se amortiza a 12 años pues es el periodo en que se estima que será
necesario realizar una renovación ya que, a pesar de que puedan contar con una vida
útil más larga, al tratarse de estancias temporales (normalmente anuales) es previsible
que el desgaste sea mayor.
La obra de reforma del edificio se va a amortizar a 35 años por considerarse que será
el momento indicado para llevar a cabo una nueva reforma.
Las obras de rehabilitación correspondientes a elementos estructurales del edificio se
amortizan a 50 años.
8.3.3. Previsión de gastos asociados la actividad
Los costes fijos asociados al ejercicio de esta actividad son los siguientes:
Energía eléctrica, calefacción y refrigeración. El cálculo se lleva acabo contando que
se consume por persona 3100 kwh al año a un precio medio de 0,139141 € y por una
capacidad máxima de 20 personas, suponiendo un total de 9.081 € anuales.
Consumo de agua para abastecer a 20 personas que asciende a 902 € anuales.
Consumo de teléfono y red WIFI por un total de 1.500 € anuales.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 86
Limpieza de los estudios una vez en semana con lavado de un juego de sábanas que
asciende a 14.400 € anuales.
Limpieza de elementos comunes (escalera, pasillos, portal) por 1.500 € anuales.
Mantenimiento mensual del ascensor con línea de teléfono rescate hacen al año un
coste total por valor de 1.140 €.
Reposición de ropa de cama y baños comprados por lotes y de mobiliario por un total
de 1.200 € anuales.
Reparaciones en la finca y alojamientos por valor de 3.000 € anuales.
Seguros contra incendios, responsabilidad civil y daños por agua, además de posibles
robos a clientes durante su estancia por valor de 2.500 € anuales.
Gastos de publicidad por valor de 1.440 € anuales y de 2.440 € en el primer año para
promocionar la inauguración de la residencia.
Gastos de gestión 4%.
Impuesto de bienes inmuebles por valor de 5.300 € anuales.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 87
8.3.4. Previsión de demanda e ingresos esperados
Volumen de negocio
Debido a que el negocio está dedicado a estudiantes es importante suponer que los
apartamentos no estarán ocupados los 12 meses del año pues las estancias estarán
condicionadas por el curso académico. Por esta razón se ha de trabajar en publicitarse o llegar
a acuerdos con compañías que se encarguen de llevar a cabo cursos de verano en Madrid y
cubrir de esa manera la desocupación estacional que puede producirse durante los meses de
julio y agosto. A pesar de ello, dependiendo de las universidades, habrá estudiantes cuya
estancia en la cuidad dure 10 (83% de ocupación temporal) meses y otros 11 meses (92%) por
lo que se establece una media, considerando que la tasa máxima de ocupación a priori será del
87%.
Finalmente se ha establecido un criterio previsor y para el primer año se espera una tasa de
ocupación máxima del 75%, un 80% para el segundo año y del 87% en el tercer año de
ejercicio por considerarse tiempo suficiente para hacerse un hueco en el mercado y contar con
una clientela estable.
Previsión de ingresos
Para establecer una oferta que sea competente y llevar a cabo una previsión de ingresos
acertada se ha realizado un estudio de la competencia y se ha clasificado según su localización
y servicios ofertados. El resumen de los resultados puede verse en la Tabla 13. En base a
estos datos, la localización del edificio y los servicios con los que cuentan los estudios se ha
establecido que el precio mensual sea de 620 €.
Con este precio y las previsiones de demanda explicadas anteriormente se esperan unos
ingresos anuales de 111.600 € en el primer año de actividad, 119.040 € durante el segundo
año y 129.456 € a partir del tercer año.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 88
Tabla 13. Oferta de residencias universitarias y colegios mayores en Madrid
nº Plazas Cuotas mensuales Servicios ofrecidos
Zonas min max comedor limpieza lavandería sabanas WIFI
Alcalá de Henares 4 977 255 415 no si si si si
Cercedilla 1 74 1000 1200 - si - - si
Getafe 2 688 445 1006,5 - si - - si
Leganés 1 310 759 924 - si - - si
Madrid (Chamartín) 4 401 792 1197,9 - - - - -
Madrid (Chamberí) 5 783 845 1285 si si si si si
Madrid (Fuencarral) 3 961 500 1140 si si si - si
Madrid (Moncloa) 24 3836 489,55 1391 si si si si si
Madrid (Salamanca) 1 110 380 455 si - si - -
Madrid (Vicálvaro) 1 217 678,84 780,36 - si - si si
Pozuelo de Alarcón 3 257 895 975 si si si - si
San Lorenzo del Escorial 1 113 1000 1000 si si si si si
Villafranca del Castillo 2 168 1175 1450 si si si si si
Villanueva de la Cañada 1 800 975 1305 si si si si si
Villaviciosa de Odón 1 528 1253 1548 si si si si si
8.3.5. Consideraciones sobre impuestos
Este modelo de negocio al contar con el uso de tipo residencial para el edificio y disponer de
más de 10 unidades en alquiler permite beneficiarse de la ley 23/2005 que se expuso en el
apartado 6.3.5 según la cual se permite una bonificación del 85% sobre el impuesto de
sociedades siempre y cuando esta actividad perdure por un mínimo de 7 años.
8.3.6. Previsión de flujos de caja y rentabilidad esperada
El resumen de ingresos y gastos considerados para la elaboración de los flujos de caja es el
que se muestra en la Tabla 14.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 89
Tabla 14. Resumen de ingresos y gastos
Inversión inicial - 793.828,00 €
Ingresos 122.760,00 €
Costes fijos
Electricidad - 9.081,00 €
Agua - 902,00 €
Mantenimiento ascensor - 1.140,00 €
Telefono y WIFI - 1.500,00 €
Reparaciones - 3.000,00 €
Reposiciones - 1.200,00 €
Seguro - 2.500,00 €
Impuesto bienes inmuebles - 5.300,00 €
Limpieza estudios - 14.400,00 €
Limpieza edificio - 1.500,00 €
Publicidad - 2.200,00 €
Costes de gestión - 4.910,00 €
Costes totales - 41.246,00 €
Como en los modelos anteriores el periodo estudiado es de 15 años y para los flujos de caja se
han considerado nulos los crecimientos en el tiempo de los ingresos y gastos. También ha sido
necesario realizar una nueva inversión en el año 12 al finalizar su periodo de amortización por
considerarse que sería el fin de su vida útil.
El cálculo de la tasa de descuento para este modelo se hace de igual manera que para la
opción de vivienda por contar con el mismo tipo de uso y pertenecer el tipo de negocio al
sector inmobiliario (β = 1,13). El valor de la tasa de descuento es de 7,624 %.
Las operaciones detalladas de los flujos de caja aparecen en el Anexo VI y los resultados para
los parámetros de rentabilidad son los siguientes:
Valor actual neto (VAN): Para el cálculo del VAN se ha tenido en cuenta una tasa de
descuento del 7,624 %. El VAN obtenido para este proyecto es de 20.140 €.
Pay back: El periodo de recuperación es de 15 años.
Tasa interna de rentabilidad (TIR): La TIR obtenida para este proyecto es de 7,96 %.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 90
8.3.7. Análisis de sensibilidad
Para la sensibilidad de este modelo se han variado tanto ingresos como costes para detectar
ante cual el modelo varía más sus resultados. Se estudian estos factores porque son los que la
empresa en cierta medida puede controlar, ya que el valor de la inversión inicial es
difícilmente reducible.
En los resultados mostrados en la Ilustración 34 es posible apreciar que para pequeñas
variaciones tanto en ingresos como costes (de 2% a 10%) se producen variaciones
considerables en el valor actual neto del modelo, siendo más acusada esta variación cuando se
producen descensos en el valor de los costes.
Bajo esta premisa se ha considerado interesante plantear la alternativa de realizar una
reducción en los costes suprimiendo el servicio de limpieza y rebajar a consecuencia el precio
de los estudios a 570 € mensuales. Con esta modificación se alcanzaría un VAN = 58.954 €,
un periodo de retorno de 9 años y 6 meses y una TIR = 8,58 %.
Ilustración 34. Variación del VAN
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
B A S E 2 % 4 % 6 % 8 % 1 0 %
VARIACIÓN DEL VAN
ingresos gastos
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 91
8.3.8. Conclusiones
A la vista de los resultados anteriores se concluye que este modelo de negocio resulta ser
poco interesante de cara a una inversión pues el periodo de retorno es elevado y el
rendimiento del capital invertido bajo. En cualquier caso, si la empresa decide invertir en este
tipo de negocio será mejor optar por ofrecer menos servicios a los estudiantes a costa de
establecer unas cuotas mensuales inferiores y conseguir de esta manera unos rendimientos
algo superiores a pesar de seguir siendo una opción poco viable.
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 92
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 93
9. Conclusiones
El sector inmobiliario resulta de gran interés para el estudio de la implementación de un plan
de negocio por ser un sector muy dañado actualmente y de un riesgo medio-alto para una
posible inversión.
Este trabajo queda enmarcado en el desarrollo de un proyecto de rehabilitación de un
inmueble en el centro de la ciudad de Madrid, con una necesidad inmediata de puesta en valor
y para el cual se han estudiado posibles modelos de negocio para el retorno de capital.
9.1. Conclusiones sobre el edificio
El edificio objeto de estudio tiene una necesidad principal de rehabilitación de la estructura,
muy deteriorada por su antigüedad y que podría suponer riesgos para la integridad física de
las personas, y de redistribución de los espacios existentes por no cumplir la normativa del
P.G.O.U.M. y ser posible objeto de una sanción en caso de no modificarse. Además se pueden
llevar a cabo actividades secundarias como la instalación de un ascensor, sustitución de
elementos deteriorados o ampliación del edificio de cara a incrementar su valor actual.
La puesta en marcha de este proyecto supondría un considerable desembolso de capital, por lo
que se han buscado alternativas de negocio que se espera puedan tener un buen retorno de la
inversión necesitada. Las alternativas que se han propuesto son: arrendamiento de viviendas
de uso común, alojamientos turísticos y residencia universitaria.
9.2. Conclusiones sobre el mercado
A consecuencia de la caída de la burbuja especulativa el sector inmobiliario se vio
seriamente dañado, con caídas en los precios de las viviendas y pasando a ser un mercado de
riesgo elevado para una inversión. Se espera que en los próximos años la situación se corrija,
pero esta recuperación será lenta. A pesar de ello la evolución de los precios de alquiler ha
conseguido mantenerse estable, especialmente en el distrito Centro, que se consolida como
uno de los más altos siempre un par de puntos por encima de la media de la ciudad. Esto hace
que resulte muy atractiva una inversión en un negocio dedicado a este tipo de actividades.
También se da una posibilidad al sector turístico en el estudio de una de las alternativas. Esto
es consecuencia del gran aporte que supone para el PIB español y del fuerte crecimiento que
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 94
ha sufrido en los últimos años, por lo que se considera que a pesar de ser un mercado de
mayor riesgo puede reportar grandes retornos de capital.
9.3. Conclusiones sobre análisis de alternativas y recomendación
Una vez estudiada la viabilidad económica de las tres alternativas propuestas los resultados
son los que se muestran en la Tabla 15. En ella se resumen el valor actual neto (VAN), la tasa
interna de rentabilidad (TIR) y el periodo de recuperación como parámetros principales de
la rentabilidad esperada. También se ha observado qué parámetros influyen en mayor medida
sobre la sensibilidad de los modelos y en cada caso se ha propuesto una mejora que aumente
el valor que crea el proyecto (Medida tomada).
Tabla 15. Comparativa de los modelos de negocio
VAN inicial
VAN
alcanzable Medida tomada TIR PAR BACK RIESGO
Vivienda 48.289,00 €
137.766,00 € Incremento ingresos 9%
9 años y 11
meses Medio
A. Turístico 465.935,00 €
608.705,00 €
Ingresos vs gastos
publicidad 15% 6 años Alto
R. Universitaria 20.140,00 €
58.954,00 € Reducción costes 8% 15 años Medio
Se ha detectado que la alternativa de menor interés resulta ser la residencia universitaria,
por tener un rendimiento bajo debido a los elevados gastos fijos que conlleva el desarrollo de
su actividad frente a unos ingresos moderados y con poco margen de incremento. Por tanto, a
pesar de ser una inversión de riesgo medio y un tipo de negocio que goza de cierta estabilidad,
no se recomienda invertir en ella.
La alternativa de arrendamiento de viviendas puede resultar interesante, pues a pesar de no
contar con un rendimiento elevado sí cuenta con una inversión inicial inferior, unos ingresos
muy estables y unos costes fijos bajos, siendo la opción que menor riesgo supone de las tres.
En último lugar, puede apreciarse que la alternativa de alojamientos turísticos resulta muy
interesante ya que cuenta con un rendimiento elevado y un periodo de recuperación rápido
teniendo en cuenta la magnitud de la inversión, pero ha de tenerse en cuenta que es la que
conlleva mayor riesgo por estar su éxito fuertemente ligado a la tasa de ocupación y los
ingresos obtenidos.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 95
Por lo tanto, teniendo en cuenta estos resultados, se recomienda invertir en la alternativa de
vivienda o en alojamientos turísticos , en función del riesgo que la empresa esté dispuesta a
asumir y la liquidez con la que cuente para la inversión inicial de capital.
9.4. Valoración del TFG
Se considera que el desarrollo de este TFG ha resultado una experiencia de gran aportación
tanto personal como profesional. Se ha aprendido a fusionar el estudio de aspectos técnicos y
aplicación de normativas con el ámbito económico y empresarial, trabajando sobre un
proyecto real y de gran interés para el alumno.
Para finalizar, se da por cumplido tanto el objetivo principal de este trabajo como el alcance
que se marcó inicialmente.
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10. Bibliografía
Legislación:
Ayuntamiento de Madrid, XXXX. Plan General de Ordenación Urbano.
Gobierno de España, XXXX. Boletín Oficial del Estado.
Libros:
Cronbach, L.J., 1951. Coefficient alpha and the internal structure of tests. psychometrika,
16(3), pp.297-334.
Documentos internos:
Arquitectos Arnaiz S.L.P., 2015. Consulta Urbanística Común.
Arquitectos Arnaiz S.L.P., 2015. Informe técnico del estado estructural del edificio.
Patologías
Artículos:
Saunders, M. Lewis, Lewis. P. and Thornhill, A.(2009), "Research Methods for Business
Students." Financial Times Prentice Hall Inc., London.
Fernández, V., 2005. El modelo CAPM para distintos horizontes de tiempo. Revista
Ingeniería de Sistemas, 19.
Linares, J.I., 2009. Análisis de viabilidad económica de proyectos. [[((TIR y VAN))]]
Terceño, A., Barberà, G., 2011. Coeficiente beta en sectores del mercado español. Regresión
borrosa vs regresión ordinaria. Cuadernos del CIMBAGE Nº13 (2011) pp.79-105
Ministerio de Industria, Energía y Turismo, 2011. Encuesta de Hábitos de los Turistas
Internacionales (HABITUR).
Ministerio de Industria, Energía y Turismo, 2011. Encuesta de Ocupación en Apartamentos.
OCDE, 2013. Estudio sobre la incidencia de la educación superior en la población de los
países miembros de la OCDE.
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 98
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11. Planificación temporal
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12. Presupuesto
Se presenta a continuación el presupuesto general del proyecto llevado a cabo en este
documento:
PRESUPUESTO GENERAL DEL PROYECTO
GASTOS MATERIAL
precio
unitario unidades Total
Equipo Material
Equipo ordenador y pantalla completo 679,00 1 679,00
Mobiliario de oficina 150,00 1 150,00
Material de oficina 50,00 1 50,00
879,00
Software
MS-Office Professional 150,00 1 150,00
MS-Project Professional 2013 1.369,00 1 1.369,00
1.519,00
TOTAL GASTOS MATERIAL
2.398,00
GASTOS PERSONAL
Coste mensual 650,00
Duración del proyecto 9 meses
TOTAL GASTOS PERSONAL
5.850,00
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 102
TOTAL
8.248,00
IVA (21%)
1.732,8
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA 9.980,08
De donde se observa que el proyecto llevado a cabo ha tenido un gasto total de 9.980,08 €.
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13. Anexos
Anexo I. Identificación de la parcela
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Anexo II. Forjados sustituidos
Forjados sustituidos en planta sótano:
Forjados sustituidos en planta baja:
Forjados sustituidos en planta segunda:
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Forjados sustituidos en planta tercera:
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Anexo III. Presupuesto sustitución de forjados
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 107
Anexo IV. La encuesta
Página 1:
1. Lugar de origen
Madrid ciudad
Otro lugar de la Comunidad de Madrid
Otro lugar de España
Otro lugar de Europa
Otro lugar del mundo
2. Rango de edad
18-25
25-30
30-40
40-50
más de 50
3. Actualmente resido/voy a residir en un futuro próximo en Madrid por…
cursar estudios universitarios
cursar otro tipo de estudios
contrato de trabajo
contrato de prácticas
otros
4. Actualmente resido en una vivienda de tipo
individual
familiar (pareja incluido)
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 108
piso compartido
Página 2:
4.1. Motivo de vivir en piso compartido
Económico
Prefiero vivir acompañado
Razones culturales
Otros
Página 3:
5. Valorar de 1 a 5 donde 1 significa “lo valoro muy poco” y 5 “lo valoro mucho” la posibilidad
de vivir en un piso compartido
1
2
3
4
5
6. Valorar de 1 a 5 donde 1 significa “lo valoro muy poco” y 5 “lo valoro mucho” la posibilidad
de vivir en una vivienda individual (tipo estudio)
1
2
3
4
5
7. Valorar de 1 a 5 donde 1 significa “lo valoro muy poco” y 5 “lo valoro mucho” la posibilidad
de vivir en el centro de Madrid (zona Gran Vía - Plaza de España)
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 109
1
2
3
4
5
8. Precio que estaría dispuesto a pagar al mes por un piso reformado de 60 metros cuadrados
(2 dormitorios, salón, cocina y baño) en el centro de Madrid, sin incluir gastos
menos de 600€
600-700€
700-800€
800-900€
más de 900€
9. Precio que estaría dispuesto a pagar al mes por un estudio reformado de 30 metros
cuadrados en el centro de Madrid, sin incluir gastos
menos de 400€
400-480€
480-550€
550-600€
más de 600€
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 110
Anexo V. Datos de ocupación hotelera en Madrid
Ilustración 35. Ocupación hotelera por meses en Madrid, fuente: Estadísticas del Ayuntamiento de Madrid (2015)
Tabla 16. Ocupación por meses y clasificación, fuente: INE (2015)
Mes Total
Ocupación por habitaciones (%) en función
de la clasificación
Cinco Cuatro Tres Dos y una
2015
Promedio 71,12 68,59 71,45 72,12 72,49
Enero 58,65 55,75 58,14 61,50 57,94
Febrero 63,77 58,96 63,91 65,25 60,41
Marzo 69,06 69,96 69,73 68,41 75,00
Abril 75,71 71,02 76,92 77,06 79,86
Mayo 81,20 80,66 82,31 80,50 84,33
Junio 75,76 77,09 76,25 76,89 77,76
Julio 67,34 67,34 68,63 68,18 63,95
Agosto 58,83 48,73 57,78 61,62 61,18
Septiembre 81,47 81,03 82,32 81,84 89,49
Octubre 85,86 86,17 86,35 86,82 85,18
Noviembre 72,85 70,43 72,90 73,97 72,06
Diciembre 62,95 55,94 62,21 63,39 62,68
35,037,540,042,545,047,550,052,555,057,560,062,565,067,570,072,5
EN
ER
O
FE
BR
ER
O
MA
RZ
O
AB
RIL
MA
YO
JU
NIO
JU
LIO
AG
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IEM
BR
E
OC
TU
BR
E
NO
VIE
MB
RE
DIC
IEM
BR
E
% O
CU
PAC
IÓN
OCUPACIÓN POR PLAZAS
2011 2012 2013 2014 2015
VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO
BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 111
Anexo VI. Flujos de caja
Flujos de caja para la alternativa de vivienda
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 112
Flujos de caja para la alternativa de apartamentos turísticos
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Flujos de caja para la alternativa de residencia universitaria
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 114
14. Índice de figuras
Ilustración 1. Localización de la parcela .............................................................................. 19
Ilustración 2. División de la finca .......................................................................................... 20
Ilustración 3. Distribución de espacios actual ..................................................................... 26
Ilustración 4. Distribución de espacios necesaria para la instalación de un ascensor ..... 26
Ilustración 5. Distribución actual de viviendas en la segunda planta ............................... 27
Ilustración 6. Simulación de la ampliación .......................................................................... 28
Ilustración 7. Gráfica del Índice General de Precios de vivienda nacional, fuente:
elaboración propia a partir de Ministerio de Fomento (2015) ........................................... 29
Ilustración 8. Evolución de la burbuja especulativa, fuente: Dr. Jean-Paul Rodrigue,
Dept. of Economics & Geography, Hofstra University ....................................................... 30
Ilustración 9.Gráfica Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: elaboración
propia a partir de Ministerio de Fomento (2015) ................................................................ 31
Ilustración 10. Gráfica IGP vs IPCA, fuente: elaboración propia a partir de Instituto
Nacional de Estadística (2015) .............................................................................................. 32
Ilustración 11. Gráfica de la rentabilidad bruta del alquiler, fuente: elaboración propia
a partir de BE (2015).............................................................................................................. 32
Ilustración 12.Gráfica de evolución del precio del alquiler en distrito Centro vs madia
de Madrid, fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2015) .................................. 33
Ilustración 13. Gráfica comparativa del precio de alquiler en todos los distritos de
Madrid, fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2015) ....................................... 34
Ilustración 14. PIB de España, fuente: Instituto Nacional de Estadística y El País (2015)
.................................................................................................................................................. 37
Ilustración 15. Evolución del número de extranjeros residentes en España, fuente:
Ministerio de empleo y seguridad social (dic 2015) ............................................................. 38
Ilustración 16. Clasificación de los tipos de viviendas existentes en España, fuente:
Instituto Nacional de Estadística (2014)............................................................................... 39
Ilustración 17. Lugar de origen y edad de los encuestados ................................................ 45
Ilustración 18. Motivo de residir en Madrid y tipo de vivienda actual ............................. 46
Ilustración 19. Rasgos de las personas no residentes en vivienda familiar ....................... 47
Ilustración 20. Rasgos de las personas residentes en piso compartido .............................. 47
Ilustración 21. Motivos para residir en piso compartido ................................................... 48
Ilustración 22.Rasgos de las personas residentes en viviendas de tipo individual ........... 48
Ilustración 23. Valoración tipo de vivienda ......................................................................... 49
Ilustración 24. Valoración de la localización del edificio .................................................... 50
Ilustración 25. Caracterización de las valoraciones extremas ........................................... 50
Ilustración 26. Oferta final modelo vivienda ....................................................................... 58
Ilustración 27. Evolución IPC, fuente: INE y El País (2015) ............................................. 64
Ilustración 28. VAN vs subida de las rentas ........................................................................ 65
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 115
Ilustración 29. Tasa de variación interanual, fuente: Exceltur, INE y Banco de España
(dic 2015) ................................................................................................................................. 67
Ilustración 30. Oferta final para el modelo de alojamientos turísticos ............................. 70
Ilustración 31. Variaciones del VAN .................................................................................... 78
Ilustración 32. Alumnado universitario en España, fuente: elaboración propia a partir
de Bricall (2000) y Ministerio de Educación, Cultura y Deporte (2014) ........................... 79
Ilustración 33. Oferta final para el modelo de residencia universitaria ........................... 82
Ilustración 34. Variación del VAN........................................................................................ 90
Ilustración 35. Ocupación hotelera por meses en Madrid, fuente: Estadísticas del
Ayuntamiento de Madrid (2015)......................................................................................... 110
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BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 116
15. Índice de tablas
Tabla 1. Valores para la beta de las acciones según el sector............................................. 17
Tabla 2. Transmitancias para diferentes tipos de ventanas ............................................... 24
Tabla 3. Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: Ministerio de Fomento
(2015) ....................................................................................................................................... 31
Tabla 4. Evaluación de los coeficientes del alfa de Cronbach ............................................ 44
Tabla 5. Resumen de costes ................................................................................................... 61
Tabla 6. Resumen de ingresos y gastos................................................................................. 63
Tabla 7. Valores para calcular la tasa de descuento ........................................................... 64
Tabla 8. Resumen costes ........................................................................................................ 73
Tabla 9. Previsión de ocupación e ingresos.......................................................................... 75
Tabla 10. Resumen ingresos y gastos.................................................................................... 76
Tabla 11. Tasa de descuento .................................................................................................. 77
Tabla 12. Resumen de gastos................................................................................................. 85
Tabla 13. Oferta de residencias universitarias y colegios mayores en Madrid ................ 88
Tabla 14. Resumen de ingresos y gastos............................................................................... 89
Tabla 15. Comparativa de los modelos de negocio.............................................................. 94
Tabla 16. Ocupación por meses y clasificación, fuente: INE (2015) ................................ 110