Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS...

Vitale, Manoff & Feilbogen

Abogados - Consultores

UNIVERSIDAD DEL CEMA

FIDEICOMISO y DESARROLLOS INMOBILIARIOS

Aspectos Legales y Estructurales

Dr. Saúl R. Feilbogen

Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006

El auge de la Industria de la Construcción es duradero ?

Cuales son las ventajas del Fideicomiso sobre otras formas asociativas, ejm. Sociedades Anónimas ?

El Fideicomiso es aplicable tanto a pequeños como grandes emprendimientos ?

Se puede financiar la construcción a través del Mercado de Capitales ?

2


Abogados - ConsultoresRespuestas buscadas


Abogados - ConsultoresEl crecimiento de la Construcción

12%

5%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Argentina

16% 17%

14%

16%

18%

Chile

13%5%

0%

20%

Colombia

6%5%

4%

6%

México

3,50%

4%

3,00%

3,50%

4,00%

Perú

5


Abogados - ConsultoresRatios sobre Deuda Hipotecaria

Deuda Hipotecaria como % del PBI

Porcentaje de Viviendas con Hipoteca

Comercialización por Empresa Vendedora

Construcción por Consorcio de Copropietarios

Construcción mediantes esquemas Societarios

La Confianza como base de acuerdos informales

El Fideicomiso Inmobiliario

6


Abogados - ConsultoresFormas asociativas en la Construcción

Fiduciante / BeneficiarioSocio: Derechos y Obligaciones

Impuesto Bienes Personales NOImpuestos Bienes Personales: SI

Impuesto a las Ganancias: Cuando Fdte. = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo

Impuesto a las Ganancias: 35%

Actividad exclusivaRiesgos derivados de otras actividades

Contrato Privado conf. Ley 24.441

Creación

Modificación Privado

Liquidación

Inspección General de Justicia:

Creación e inscripción

Modificaciones

Disolución y Liquidación

FideicomisoSociedades

(Sociedades Anónimas)


Abogados - ConsultoresFideicomiso y Sociedades

El Fideicomiso es:

Una figura jurídica de naturaleza contractual que involucra

una transferencia de propiedad con obligaciones de

gestión para el Fiduciario y derechos creditorios para el

Beneficiario

Una estructura de negocios de administración, de garantía

o de inversión

8


Abogados - ConsultoresEL FIDEICOMISO

FIDUCIANTE

FIDUCIARIO

BENEFICIARIO

FIDEICOMISOBIENES

Transmisión Designación

FIDEICOMISARIO

1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados …

2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio …

3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) …

4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario

9

EL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen


FIDUCIANTE

FIDUCIARIO

FIDEICOMISOBIENES

Transmisión fiduciaria de bienes (Art. 1, Ley 24.441) Fiduciante no es más dueño

Bienes: cosas, derechos creditorios y de cobro,actua- les y futuros

Cumplir con las formalidades de transmisión del bien Notificación al deudor cedido

Transmisión

10

EL PATRIMONIO FIDUCIARIO Vitale, Manoff & Feilbogen


11

La Propiedad Fiduciaria

El Fiduciario es propietario de los bienes transmitidos. Ejerce una titularidad de tipo imperfecta:

Límite temporal (sujeto a extinción por un plazo o condición)

Límitado a la finalidad de creación del fideicomiso y a favor e interés exclusivo de terceros

Debe rendir cuentas de su gestión

Los bienes transmitidos forman un Patrimonio de Afectación separado del patrimonio del Fiduciante y del Fiduciario (Art. 14), y aplicado a los fines de creación del fideicomiso

EL FIDEICOMISO: EFECTOSVitale, Manoff & Feilbogen


FIDUCIANTE FIDUCIARIO

FIDEICOMISO

BIENES

Bienes Propios

Bienes Propios

El Patrimonio Fideicomitido se encuentra aislado del patrimonio y riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores

Ni Fiduciante ni Fiduciario responden con sus bienes por las obligaciones del Fideicomiso (art. 16)

12

EFECTOS: AISLAMIENTO Y PROTECCIÓN Vitale, Manoff & Feilbogen


El Fiduciario debe : “… cumplir la obligaciones impuesta por la ley o la convención con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre a base de la confianza depositada en él “ (Art. 6)

Obligaciones

Cumplir con las instrucciones de gestión

Acciones conservación bienes

Rendición de Cuentas (Art. 7)

Transmitir bienes al final del Fideicomiso

Responsabilidades

Incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso

Responsabilidad frente a Terceros (Art. 14)

Responsabilidad Penal del Fiduciario

Indemnidad del Fiduciario

Sustitución o Remoción del Fiduciario13

LA ACTUACIÓN DEL FIDUCIARIO Vitale, Manoff & Feilbogen


14

TIPOS DE FIDEICOMISO

1. Ordinarios: Administración / Garantía / Inversión

2. Financieros: Securitización de Activos (presentes y futuros)

Productos estructurados

3. Públicos: Fondos Fiduciarios ….

….para el Desarrollo Provincial, Decreto 286/95

… de Capitalización Bancaria, Decreto 445/95

Provincias como Fiduciantes de Fideicomisos Financieros



VENTAJAS DEL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen


15

Emprendimiento descripto contractualmente

Fiduciario actúa conforme instrucciones

Mecanismo de sustitución (insolvencia, fallecimiento, etc,)

Rendición de Cuentas

Aplicación específica de los Bienes

Aplicación exclusiva de los Bienes

Actuación de Organismos Técnicos

Riesgos de las partes no afectan al emprendimiento

Porcentajes de participación determinados

Posibilidad de incorporar nuevos Fiduciantes

Mecanismo de toma de decisiones

Contrato de Fideicomiso

FIDUCIANTES

Inmueble Proyecto Dinero

FIDUCIARIOBENEF. / FIDUCIANTE

BENEF. / FIDEICOM.

Resultado de la venta menos costo y gastos

16

Fideicomiso aplicado a

Emprendimientos Inmobiliarios

16



Inversores

Empresa ConstructoraDueño del Terreno

Instrucción / Mandato

Contratar Empresa Constructora

Conseguir Financiamiento

Administración

Realizar Emprendimiento

Vender / Alquilar Unidades

Contrato de Fideicomiso

FIDUCIANTES

Inmueble Proyecto

Instrucción / Mandato

Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades

FIDUCIARIOBENEF. / FIDUCIANTE

BENEF. / FIDEICOM.

Resultado de la venta menos costo y gastos

17

Fideicomiso aplicado a

Emprendimientos Inmobiliarios

17



Empresa Constructora

Dueño delTerreno

Financiamiento

FIDUCIANTE

FIDUCIARIO

INVERSORES

FIDEICOMISO FINANCIEROBIENES TITULOS

Mejoramiento de Riesgo

Calificadora

de Riesgo

FIDEICOMISO FINANCIERO

18

Administrador

Agente de Registro y Pago

Títulos de Deuda

Certificado de Participación



1. Financiamient

o

Originante

Empresa Constructora

BHNFiduciario

Fianza

Inmueble

Dº Proyecto

Dº Cont. Locación

fideicomiso de garantía

Convenio de Financiamiento

60 % Valor Venta

BHN

$$

19

BHN: OPERATORIA TITULIZACION Vitale, Manoff & Feilbogen


2. Cancelación

ORIGINANTEBHN

Fiduciario

BHNMutuos Hipotecarios

Valor Descuento

Cancelación Préstamos

20

BHN: OPERATORIA TITULIZACION Vitale, Manoff & Feilbogen


20

21

Banco Hipotecario Nacional

5,10%50%100%Due Diligence

19.598 (prom.10.167)3294 (prom.32.354)3973 (prom.:23.414)Cantidad

$ 199.259.326US$ 106.574.337US$ 93.024.099Préstamos:Monto

Tranched Structure

LTV: 65%

Tranched Structure

Fondo Reserva: US$ 1.406.872

LTV: 56,25%

Tranched Structure

Fondo Reserva: US$

9.665.100 millones

LTV: 54,67%

Credit Enhancement

BHNFirst Trust NAFirst Trust NAEmisor

First Trust NAFirst Trust NAFirst Trust NAFiduciario

BHNBHNBHNFIduciante

A: 12A1: 4,6 A2: 4,5

B: 8,3 C: 10,7

A1: 3,4 A2: 1,6

B: 6,6 C: 9,9

Plazo (años)

A: 8,50% (fijo)A1: 7,13% (flotante)

A2: 7,91% (fijo)

B: 10,98%

A1: 7,28% (flotante)

A2: 7,36% (fijo)

B: 11,21%

Tasa

------------A1: BBB- A2: BBB-

A1: BBB A2 BBBCalific. Internacional

A:AAAA1: AAAA A2: AAA

B: AA/A+ C: BBB-

A1: AAA A2: AAA

B: AA7A+ C: BBB-

Calificación local

Deutsche M. GrenfelllCS. First Boston CorpCS First Boston CorpOrganizador

29-11-19969-05-199729-10-1996Fecha de Emisión

PesosDólares BHN-IIDólares BHN-I

22

ACTIVOS TITULIZABLES

Contratos de Leasing Oil & Gas Royalties

Contratos de Alquiler Préstamos Estudiantiles

Préstamos Corporativos (CDO, CLO) Préstamos Sub-

Soberanos

Préstamos de Consumo Pagos de Peaje

Mutuos Hipotecarios Pool de Activos

Export Receivables Pagos de Servicios Públicos

Remitances Pagos Sistema de Salud

Pólizas de Seguros Factoring



Comisión Nacional de Valores es la autoridad de aplicación. Autorización ante la CNV y la Bolsa de Comercio para su cotización

Fiduciario: sólo puede ser una entidad financiera (ley 21.526), Caja de Valores o una sociedad especialmente autorizada por la CNV

Los derechos de los Beneficiarios se encuentran representados en Títulos Valores (Títulos de Deuda o Certificados de Participación)

Colocación de los Títulos por el régimen de Oferta Pública (ley: “podrá”)

Requieren Calificación de Riesgo para determinados inversores (AFJP)

Incorporan Mecanismos de Mejoramiento Crediciticio (emisión de Títulos Senior y Juniors / Sobregarantía / Cuentas de Reserva / Seguros / Cartas de Créditos / Sustitución

Gozan de beneficios impositivos tanto los títulos emitidos como el Fideicomiso Financiero si cumple con determinados requisitos

Asamblea de tenedores de Títulos resuelve en caso de insuficiencia del patrimonio

Balances trimestrales auditados

SECURITIZACIÓN. CARACTERÍSTICAS

23



24

MEJORAMIENTO CREDITICIO

FIDUCIANTE

ENTIDAD VEHÍCULO

INVERSORES

Clase A.

80% total emisión: $ 8 m.

Interés: 12% anul pag. Mens.

Clase B. 15% total emisión: $ 1.5 m.Interés: 13% anul pag. trimestral.Subordinación parcial s/intereses.

Clase C. 5% total emisión: $ 5 m.Interés: remanente.Subordinacion total: capital e intereses

Protección del 25% aprox.

Protección del 33% aprox.

Protección del 20%

Activos por $ 12 millonesTítulos por $ 10

millones

24



Sobre garantía y Subordinación



Muchas gracias por su atención

Dr. Saúl R. Feilbogen

[email protected]

Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006,

Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS...

Documents

Transcript of Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS...