Contenido
PRESENTACIÓN ................................................................................................................................... i
CAPÍTULO I. MARCO CONCEPTUAL PARA EL DISEÑO DE LOS LINEAMIENTOS ............................ 1
1 ALCANCE Y NATURALEZA DE LA NORMA FEDERAL ............................................................. 2
1.1 Alcance de acuerdo a la escala poblacional ....................................................... 2
1.2 Instrumentos que no se norman a nivel federal ...................................................... 7
1.3 Caracterización de los desarrollos de vivienda terminada .................................. 8
1.4 Conceptos base .......................................................................................................... 12
CAPÍTULO II. DEFINICIÓN DE VARIABLES Y PARÁMETROS COMPARATIVOS ............................. 21
2 SELECCIÓN DE TEMAS Y VARIABLES .................................................................................... 21
2.1 Vinculación con el entorno ....................................................................................... 23
2.2 Infraestructura .............................................................................................................. 26
2.3 Equipamiento ............................................................................................................... 28
3 PARÁMETROS COMPARATIVOS ........................................................................................... 30
3.1 Vinculación con el entorno ....................................................................................... 30
3.2 Infraestructura .............................................................................................................. 33
3.3 Equipamiento ............................................................................................................... 38
3.4 Conclusiones ................................................................................................................. 44
CAPÍTULO III. GÚIA TÉCNICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES ............................................... 45
CAPÍTULO IV. MARCO JURÍDICO ................................................................................................. 126
4 JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES ........................................ 126
5 NATURALEZA JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES ............................................ 131
5.1 Reglamento presidencial ......................................................................................... 131
5.2 Acuerdo secretarial................................................................................................... 133
5.3 Norma Oficial Mexicana .......................................................................................... 135
6 UBICACIÓN EN EL MARCO NORMATIVO EN MATERIA DE ASENTAMIENTOS HUMANOS
140
6.1 Encuadre en el marco normativo local ................................................................ 142
6.2 Normas y regulaciones urbanísticas ...................................................................... 143
6.3 Normatividad ambiental .......................................................................................... 148
7 MEDIOS DE DEFENSA Y POSIBLES AGENTES AFECTADOS POR LOS LINEAMIENTOS
FEDERALES ...................................................................................................................................... 150
7.1 ¿Quiénes podrían estar afectados por la norma y cuáles podrían ser sus
reclamos, qué tipos de demandas pueden surgir en contra de la norma? .............. 150
7.2 ¿Cómo saber si las disposiciones de una ley estatal, de un Tratado Internacional
o de un Convenio Internacional son violatorios de la Carta Magna? ....................... 152
8 CÓMO SE ESPERA QUE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES TRANSFORMEN EL MARCO
NORMATIVO LOCAL ..................................................................................................................... 154
CAPÍTULO V. INSTRUMENTACIÓN ADMINISTRATIVA .................................................................. 156
9 ESTADO ACTUAL DE LA AUTORIZACIÓN DEL FINANCIAMIENTO .................................... 157
9.1 Para los adquirentes de vivienda ........................................................................... 159
9.2 Para los promotores de vivienda ............................................................................ 185
10 BASES PARA LA CERTIFICACIÓN ....................................................................................... 187
11 PROPUESTA DEL PROCEDIMIENTO DE CERTIFICACIÓN .................................................... 190
11.1 Para los adquirentes de vivienda ........................................................................... 192
11.2 Para los promotores de vivienda ............................................................................ 205
11.3 Relación derechohabiente/beneficiario – promotor/vendedor, como elemento
relevante para el proceso de certificación ...................................................................... 206
11.4 La “certificación del proyecto” de calidad urbanística ................................... 208
12 BASES PARA LA CONSULTA PÚBLICA ................................................................................ 225
12.1 Talleres .......................................................................................................................... 226
CAPÍTULO VI. PROYECTO DE ACUERDO Y GUÍA TÉCNICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES
230
13 PROYECTO DE ACUERDO ................................................................................................... 230
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................................ 241
Anexo 1. Comparación entre legislaciones estatales para los desarrollos de vivienda
social o popular.
Anexo 2. Comparación entre fuentes federales para las obligaciones en materia de
equipamiento e infraestructura.
Anexo 3. Visión de lo local y lo institucional.
Anexo 4. Resultados de las entrevistas.
Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda i
i
PRESENTACIÓN
La oportunidad que ha representado en los últimos años para miles de familias mexicanas tener
acceso a una vivienda digna, ha tenido repercusiones importantes en aquellos sitios donde se
construyen los grandes conjuntos habitacionales, debido a los elevados niveles de requerimientos de
infraestructura, de transporte público, de educación en todos sus niveles o de empleos bien
remunerados, necesarios para los nuevos habitantes. La capacidad de respuesta de los gobiernos
locales se ha visto ampliamente rebasada ante esta situación.
Es evidente que la mayoría de los promotores de vivienda cumplen con la normatividad establecida;
sin embargo, queda la pregunta: qué debe hacerse cuando no existe esta normatividad o cuando
no es suficiente para satisfacer las necesidades de los futuros pobladores, o de quienes viven en las
zonas aledañas a estos grandes conjuntos. Si bien hasta la fecha han sido símbolo de prosperidad
económica, la construcción de estos desarrollos habitacionales en el mediano y largo plazo pueden
poner en riesgo la sustentabilidad, ya que las presiones inmobiliarias que derivan de este crecimiento
están conduciendo el desarrollo de nuestras ciudades, muchas veces, hacia zonas poco aptas, de
alto valor ambiental o de alto riesgo.
Uno de los aspectos que reportan las autoridades locales en cuanto a los problemas que enfrentan
hoy en día, es la escasa o nula conexión de los fraccionamientos con su entorno y con el resto de la
ciudad. Prevalece así la necesidad de establecer condiciones adecuadas de habitabilidad y de
actividades, que brinden mejores oportunidades de superación social y económica a la población
de estas nuevas expansiones urbanas.
Para frenar el crecimiento desordenado y el deterioro progresivo de la calidad de vida que este
fenómeno provoca, se requiere, por una parte, incrementar la oferta de infraestructura y
equipamiento en forma equiparable a la oferta crediticia para vivienda; y, por la otra, la
instrumentación de un marco regulatorio que garantice la alineación de todos los actores
involucrados en el logro del bienestar social.
Ante esta situación, el Gobierno Federal, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Ordenación del Territorio de la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), procura disminuir la presión
sobre los gobiernos locales y restablecer la racionalidad económica de largo plazo, mediante la
internalización de los costos y la socialización de los beneficios de la expansión.
El 27 de junio de 2006 fue publicada en el Diario Oficial de la Federación la nueva Ley de Vivienda, la
cual señala en su Artículo 73 que “…Las acciones de suelo y vivienda financiadas con recursos
federales, así como las de los organismos que financien vivienda para los trabajadores en
cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de equipamiento,
infraestructura y vinculación con el entorno establezca la Secretaría de Desarrollo Social, escuchando
la opinión de la Comisión para cada grupo objetivo de la población, a fin de considerar los impactos
de las mismas, de conformidad con lo establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos y
demás disposiciones aplicables…”
La Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), a través de su Facultad de Arquitectura y la
Licenciatura en Urbanismo, fueron invitadas por la SEDESOL para desarrollar los instrumentos jurídicos y
administrativos que permitan dar cumplimiento a este mandato. El propósito es elaborar los
Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda ii
ii
Lineamientos Federales1 en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno
relacionados con los desarrollos habitacionales, a partir de un análisis exhaustivo de las condiciones
de los conjuntos actuales, la visión de las autoridades locales y de los Organismos Nacionales de
Vivienda (ONAVI´s), así como del marco jurídico en el que se insertan estos procesos.
Estos lineamientos se conciben como una mejora de las condiciones normativas vigentes, que
atienden las necesidades básicas de los residentes de estos conjuntos de vivienda, procurando
fomentar la sustentabilidad económica, social y ambiental de los mismos. No se trata de alimentar
una sobre regulación que encarezca los costos de construcción de la vivienda, sino de establecer
condiciones mínimas que permitan la superación del nivel y la calidad de vida de los habitantes de
los nuevos desarrollos y de las localidades urbanas cercanas, así como ofrecer un marco normativo
para aquellos municipios que no cuenten con este tipo de reglas.
La finalidad de los Lineamientos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda es elevar la calidad en el diseño
urbano de los desarrollos habitacionales que se realizan en el país, en especial los destinados a los
sectores de bajos recursos. De acuerdo a este mismo artículo, estos lineamientos se aplicarán en los
conjuntos que reciban financiamiento de los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVI´s), siendo
éstos responsables directa e indirectamente del 85% de los recursos que hoy se destinan al sector
formal de vivienda.
Los lineamientos tienen su fundamento en las siguientes premisas de aplicación universal:
Mejora regulatoria. Se busca identificar vacíos normativos y sobre regulación, subsanando
desventajas en el marco normativo actual.
Racionalidad económica. Se trata de transferir los costos a quienes los generen y de socializar
los beneficios de los grandes conjuntos de vivienda.
Aplicabilidad. Los lineamientos deben ser prácticos, operativos y funcionales, tanto
administrativa como jurídicamente, en el nivel local, estatal o federal que les corresponda.
Subsidiariedad. Los gobiernos locales deben ser los depositarios de la conducción del
desarrollo urbano, ya que son los que están en contacto directo con los problemas, por lo
tanto, son los más indicados para establecer las soluciones a los mismos.
Transparencia y monitoreo. La normatividad y su instrumentación deben ser claras, accesibles
a todo tipo de usuarios y continuamente evaluadas para su mejora continua.
Finalmente, a partir de un acercamiento con autoridades locales y algunos actores de los ONAVI´s,
encontramos que se configura un espacio institucional favorable a la intervención de la SEDESOL en
la definición de los Lineamientos Federales para la ejecución de nuevos desarrollos de vivienda.
Este trabajo recoge los resultados del estudio requerido y presenta una propuesta concreta, a la que
se llegó previa discusión con los actores estratégicos de la vivienda en el país, como los ONAVI´s, los
grupos de promotores y las autoridades estatales y municipales de numerosas regiones y localidades.
Su instrumentación depende en gran medida del problema común que representan los actuales
conjuntos habitacionales y sus respectivos costos para las autoridades locales. Se trata así de
1 Para efectos de este trabajo, “Lineamientos Federales del Artículo 73 de la Ley de Vivienda”, Lineamientos Federales o
“Lineamientos” son sinónimos.
Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda iii
iii
promover aquellos que den cabal cumplimiento a los objetivos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda, y
que procuren un mejor equipamiento urbano, infraestructura adecuada y vinculación con el entorno.
La presentación del trabajo para su difusión pública está organizada en dos secciones: el “Proyecto
de Acuerdo” y la “Guía Técnica de los Lineamientos Federales”, las cuales establecen las reglas de
operación jurídica y administrativa para dar cumplimiento al citado Artículo 73.
El documento se divide en los siguientes capítulos:
Capítulo I. Marco conceptual del diseño de los lineamientos. En este capítulo se presenta el
marco conceptual que establece, en principio, la necesidad de contar con unos Lineamientos
Federales en las materias señaladas, además de definir su naturaleza y alcances. Incluye la
definición de conceptos sobre los desarrollos habitacionales, su caracterización y tipología.
Capítulo II. Definición de variables y parámetros comparativos. El objetivo de este apartado es
presentar y definir los temas que serán objeto de los Lineamientos Federales, así como las
variables que permitirán normar cada uno de los temas definidos en el Artículo 73 de la Ley de
Vivienda.
Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales. Se describen aquí las fichas técnicas a
partir de los tres grandes temas de acuerdo al Artículo 73 de la Ley de Vivienda: 1. Vinculación
con el entorno; 2. Infraestructura; y 3. Equipamiento.
Capítulo IV. Marco jurídico. En este capítulo se desarrollan los fundamentos jurídicos, previendo
el surgimiento de inconformidades y controversias, la tipificación de casos a partir de una
realidad normativa heterogénea, el diseño de los procedimientos, la definición de las
actividades, los responsables, así como los formatos, controles y demás apoyos administrativos
que permitan instrumentar y operar la normatividad que establezcan los Lineamientos
Federales.
Capítulo V. Instrumentación administrativa. En este apartado se establecen las bases para el
modelo de aplicación e instrumentación de los Lineamientos. Asimismo, se proponen las bases
conceptuales del proceso de certificación, de mejora continua, así como el proceso de
consulta pública de los Lineamientos Federales. Cabe señalar que en este capítulo se sientan
las bases conceptuales para la instrumentación administrativa, por lo que es necesario
establecer una segunda etapa de trabajo que permita diseñar un “Manual de operación” de
dichos procedimientos con mayor detalle.
Capítulo VI. Proyecto de acuerdo y Guía Técnica. En este apartado se establecen con detalle
las partes del instrumento que permitirá la instrumentación jurídica de los Lineamientos
Federales.
Finalmente, se integran cuatro apartados de anexos:
Comparación entre legislaciones estatales para los desarrollos de vivienda social o popular.
Comparación entre fuentes federales para las obligaciones en materia de equipamiento e
infraestructura.
Visión de lo local y lo institucional.
Resultados de las entrevistas.
Lineamientos del Art. 73 de la Ley de Vivienda iv
iv
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 1
CAPÍTULO I. MARCO CONCEPTUAL PARA EL DISEÑO DE LOS
LINEAMIENTOS
Resultado de los problemas señalados anteriormente, los Lineamientos Federales derivados del
Artículo 73 de la Ley de Vivienda establecen parámetros normativos en materia de infraestructura,
equipamiento y vinculación con el entorno, principalmente para aquellos conjuntos de vivienda que
tienen el apoyo de fondos del gobierno. A través de estos lineamientos se pretende, por un lado, que
los costos de los desarrollos sean económicamente más racionales, obligando a que quienes reciben
los beneficios del desarrollo asuman una mayor proporción de los mismos. Por otro lado, que los
nuevos desarrollos habitacionales se integren a su entorno, ya sea a la estructura de las ciudades o a
su zona de influencia más amplia, evitando impactos significativos en este proceso, principalmente en
los pequeños poblados cercanos.
Los lineamientos no se conciben como una barrera regulatoria al desarrollo, sino como una mejora de
las condiciones normativas vigentes que atiende las necesidades básicas de los residentes, las cuales
varían de acuerdo al tamaño de los desarrollos, en particular en los tipos de equipamientos deseables,
además de fomentar la sustentabilidad económica, social y ambiental de los mismos.
La finalidad de los lineamientos del artículo 73 de la Ley de Vivienda es elevar la calidad en el diseño
urbano de los desarrollos habitacionales que se producen en el país, en especial los destinados a los
sectores de bajos recursos. Todas las entidades federativas tienen actualmente esquemas de
regulación para los desarrollos habitacionales. Sin embargo, estos sistemas normativos no siempre
garantizan que las viviendas y otras instalaciones de servicios resulten habitables, accesibles y
sustentables (Ver Capítulo II: Definición de variables y parámetros comparativos). En este sentido, los
lineamientos, además de lo indicado por las normas vigentes a nivel municipal y estatal, prevén que
los desarrollos de vivienda se vinculen con su entorno y cuenten con la infraestructura y el
equipamiento necesarios.
Con la aplicación de los lineamientos se establecen criterios homogéneos para el cumplimiento de la
norma y la asignación de créditos que garanticen condiciones mínimas de habitabilidad en los
desarrollos, se mitiguen los impactos generados y se logren equilibrios respecto al entorno, la
infraestructura y el equipamiento instalados. A la vez, son un apoyo técnico tanto para el
desarrollador privado como para la administración pública local en el desarrollo urbano y producción
de vivienda en desarrollos habitacionales.
Estos lineamientos se aplicarán en los conjuntos que reciban financiamiento de los Organismos
Nacionales de Vivienda (ONAVI´s), siendo éstos responsables directa e indirectamente del 85% de los
recursos que hoy se destinan al sector formal de vivienda2. Los ONAVI´S son: el INFONAVIT (Instituto del
Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), el FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del Instituto
de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado), el FONHAPO (Fondo Nacional de
Habitaciones Populares) y la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal). Considerando el alto porcentaje de
créditos a la vivienda que se sujetarán a los Lineamientos, se busca generar un incentivo para que la
normatividad local adopte lo establecido por la norma federal.
Esta propuesta de definición de Lineamientos Federales toma como base el estudio denominado
“Análisis comparado de normatividad en materia de regulación de nuevos fraccionamientos en el
ámbito nacional e internacional y construcción de un marco de referencia para la elaboración del
2 Stolarski, 2004.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 2
lineamiento federal” desarrollado por DGL, s.c. para la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL) en el
segundo semestre de 2006. Dicho estudio tuvo como propósito integrar un marco de referencia y una
base de información sobre sistemas normativos, que incluye: un análisis comparado de la
normatividad en materia de fraccionamientos en todo el país, tres casos de buenas prácticas en el
ámbito internacional y el análisis de la norma de SEDESOL en materia de equipamiento.
1 ALCANCE Y NATURALEZA DE LA NORMA FEDERAL
Estos lineamientos se plantean en estricto apego y conformidad con la legislación existente a nivel
federal. Se busca plantear reglas simples, claras y válidas en todo el territorio nacional, y así atender
vacíos normativos en la legislación de algunas entidades. Esta consideración marca un primer nivel
de alcance de la norma.
Asimismo, se busca una aplicación accesible y relativamente fácil. Los lineamientos marcan
estándares mínimos y/o máximos, que se establecen en valores absolutos o relativos (porcentajes) y
cuyos valores pueden referirse a un rango.
Para dar cumplimiento al Artículo 73 de la Ley de Vivienda, los lineamientos se indican como
especificaciones obligatorias que los desarrollos habitacionales deberán cumplir, y que les permitirá
obtener un crédito o apoyo financiero de los ONAVI´s (ver detalles al respecto en el Capítulo V:
Instrumentación Administrativa). En los casos en que se indica, se señalan también especificaciones
como recomendaciones.
Los lineamientos obligatorios corresponden a un nivel mínimo de estándares comunes de
habitabilidad. Las recomendaciones, por su lado, plantean las medidas ideales y pueden ser
acatadas en parte o en su totalidad según los criterios de los promotores de vivienda.
Es importante señalar que si la norma municipal o estatal establece un parámetro que implica una
exigencia mayor, se tomará este último. Esta lógica responde a la búsqueda de mejores estándares
para los desarrollos habitacionales, cual sea el nivel de la norma considerado. Asimismo, no
contraviene a los municipios y entidades respecto a su derecho y obligación de aplicar los criterios
avalados en su sistema normativo, una vez cumplidos los requisitos federales mínimos.
1.1 Alcance de acuerdo a la escala poblacional
Como antecedente se revisaron las normas que rigen el diseño de los conjuntos habitacionales en el
país y que establecen los parámetros o estándares de acuerdo a los siguientes criterios:
Por nivel de ingresos: residencial, medio, interés social y/o popular y fraccionamientos
progresivos, en su caso.
Por número de viviendas autorizadas en el futuro desarrollo.
Por número de habitantes previstos en el desarrollo habitacional.
Por la superficie o los metros cuadrados de construcción.
Analizando cada criterio y su pertinencia, se encontró lo siguiente:
Se parte de que el diseño de los Lineamientos Federales se deriva de criterios que garanticen
condiciones mínimas de satisfacción, calidad y seguridad. En este sentido, son universales y
por lo tanto, el nivel de ingresos no se considera como la variable determinante para
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 3
caracterizar los desarrollos, sino el tamaño de los mismos en términos de población. Esta
variable es la que instituciones federales normativas, como la SEDESOL, la SEP y la Conagua,
emplean para determinar las necesidades de dotación y abasto de equipamiento y servicios
públicos. Establecer unos lineamientos tanto por nivel de ingresos, como por tamaño de
población, sería una condición aunque deseable, también compleja para una aplicación
futura de los lineamientos. Aunado a esto, para llegar a unos lineamientos que tomen en
cuenta ambas variables se necesitan estudios específicos sobre los patrones de consumo de la
población por su nivel de ingreso, y que las instancias normativas oficiales en cada ramo,
también incorporen este criterio de ingreso en sus normas y lineamientos.
Tanto el número de viviendas como la superficie construida dan una referencia de la
magnitud del desarrollo, sin embargo:
- El cálculo de habitantes de acuerdo al número de viviendas se estima con el número
de habitantes promedio por hogar en el país. Sin embargo, estas estimaciones dejan
fuera los cambios demográficos y de estructura familiar que se están experimentando
en el país como el incremento de la población de la 3ª. edad que viven solos, de
hogares con mujeres jefas de familia, o de parejas sin hijos, que eventualmente darán
lugar a distintos productos de vivienda. Resultados del INEGI muestran por ejemplo que
en los últimos 10 años, el número de personas solas se duplicó con una tasa de
crecimiento medio anual de 5.7%; también que el número de hombres de 35 a 49 años
se ha incrementado sustancialmente. 3 Resultados de estudios de mercado para
viviendas también apuntan el hecho de que los hogares de una sola persona son uno
de los segmentos de mercado de mayor crecimiento en los próximos años.4 Asimismo,
en la vivienda progresiva el número de habitantes por hogar, así como de hogares por
cada lote es muy variable.
- Los metros cuadrados de construcción totales no permiten evaluar con precisión el
número de habitantes del futuro desarrollo. Un desarrollo residencial y un desarrollo
popular podrán tener el mismo número de metros cuadrados de construcción para
una densidad muy diferente. Dada la importancia de evaluar el número de habitantes
para calcular la oferta necesaria en equipamientos y servicios públicos, se deja de
lado este criterio que no incluye un parámetro de densidad poblacional.
A diferencia de lo anterior, la variable determinante para la dotación de equipamiento e
infraestructura se establece en función de la población total atendida. Este criterio resulta válido al
implicar capacidades de carga diferentes en términos de vinculación al entorno, infraestructura y
equipamiento. Si bien es difícil prever con precisión el número de habitantes del futuro desarrollo en
un horizonte temporal de largo plazo, es posible afinar la previsión calculando este número en función
de las características de cada vivienda.
3 INEGI, 2003.
4 SOFTEC, 2005.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 4
Así, la manera para determinar el número de habitantes de un desarrollo habitacional será en función
de la capacidad de cada vivienda, entendida esta capacidad a partir del número de cuartos por
vivienda y considerando dos habitantes por cuarto.5 Es decir, la fórmula será la siguiente:
No. de cuartos por vivienda x No. de viviendas totales X 2 ocupantes por cuarto = Tamaño del desarrollo
De esta forma, para efectos de este trabajo, se toma la variable de población como criterio principal
de escalonamiento para la aplicación de los lineamientos. La definición de equipamientos mínimos e
infraestructura mínima para un desarrollo habitacional sustentable dependerá de los potenciales
usuarios y habitantes del desarrollo.
1.1.1 Definición de un límite máximo poblacional de aplicación de los Lineamientos Federales
Para dar cumplimiento al Artículo 73 de la Ley de Vivienda, se establece su aplicación para aquellos
desarrollos de vivienda donde se estima una población máxima de 25,000 habitantes. A partir de esta
población se requieren además otros instrumentos de planeación y regulación que garanticen una
urbanización de calidad a gran escala. Si bien el establecimiento de un límite superior trae su parte
de arbitrariedad como todo corte cuantitativo, a continuación se presenta el límite propuesto (de
25,000 habitantes) y su justificación.
De acuerdo con el sistema normativo de equipamiento urbano de la SEDESOL, la unidad
básica de servicio de una preparatoria (aula) atiende a 80 alumnos al día, esto corresponde a
1,440 alumnos en una preparatoria de 18 aulas. De acuerdo al conteo de población del 2005
la población en el rango de edad entre 15 y 17 años corresponde al 6% de la población total,
por lo tanto, en un desarrollo de 25,000 habitantes se necesitaría una preparatoria de 18 aulas
(módulo máximo) funcionando a su capacidad máxima de atención. El siguiente nivel
educativo es de una universidad y/o instituto, los cuales cubren concentraciones de más de
50,000 habitantes, y tiene una nivel de cobertura regional, por lo cual queda fuera de lo que
se considera para un desarrollo habitacional.
Con 25,000 habitantes en un desarrollo de densidad promedio de 60 viviendas por hectárea,
se estima un equipamiento público y privado equivalente al 20% de la superficie total del
terreno, que puede ser elevado si se compara con el 15% de superficie de donación promedio
que se solicita regularmente en la normatividad local. Al incrementar la población, se requiere
otro nivel de servicios y equipamientos especializados que dan servicio a una ciudad o región,
en donde no se puede exigir al desarrollador la previsión de los mismos, sin contar con los
estudios de factibilidad correspondientes. En estos casos, se necesita de una planeación y
coordinación con las autoridades y otros agentes públicos y privados para la previsión de
estas áreas e instalaciones dentro de los nuevos sectores de la ciudad.
De acuerdo con el Sistema Urbano Nacional establecido por la SEDESOL, CONAPO considera a una
ciudad pequeña cuando tiene una población de entre 15 mil y 50 mil habitantes. Bajo este criterio, en
el país existen 230 ciudades de este tamaño. Así, este máximo de 25,000 habitantes se encuentra
5 Tanto CONAPO como el INEGI consideran como indicador de hacinamiento de las viviendas un número igual o superior a 3
personas por cuarto, por lo que es pertinente el criterio de 2 personas por cuarto.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 5
dentro de lo que se considera como una ciudad pequeña; si es mayor de esta población, deberán
actuar otro conjunto de instrumentos normativos.6 Por estas razones:
Los desarrollos mayores a 25,000 habitantes deberán cumplir, además de lo señalado en estos
Lineamientos Federales, con la elaboración de un plan o programa parcial de desarrollo urbano, en
caso de no existir, o con el instrumento normativo en materia de desarrollo urbano que la autoridad
competente determine para dicho sector de ciudad. Este programa parcial de desarrollo urbano
deberá incluir como mínimo los siguientes apartados7
Diagnóstico integral de la zona que se pretende desarrollar y de su contexto urbano-regional.
Pronóstico de las implicaciones urbano-regionales del desarrollo en términos ambientales,
socioeconómicos y poblacionales.
Imagen objetivo del desarrollo y su inserción en el contexto local y regional.
Estrategias en los principales aspectos urbanos: medio ambiente, infraestructura y servicios,
transporte, desarrollo económico, desarrollo social, suelo.
Acciones y/o proyectos estratégicos.
Instrumentos técnicos normativos; fiscales y financieros; jurídico – administrativos; de
coordinación y concertación, así como de evaluación y seguimiento.
Asimismo, cuando el nuevo desarrollo por sí mismo o aunado a otros desarrollos previstos en el
municipio incremente en un 20% la población actual, se requerirá cumplir con un programa parcial.
Para este cálculo se deberá considerar no sólo la población prevista para el nuevo desarrollo, sino la
actual, proyectada en la zona de acuerdo con otros desarrollos autorizados en los dos últimos años
en una franja de 3 km.8
El siguiente diagrama muestra las tres franjas de análisis para determinar las condiciones de déficit o
superávit de los siguientes equipamientos: salud (5 km), educación (3 km) y abasto (1 km). El cálculo
de la población del entorno se efectúa dentro del radio de 3 km y se compara con la población
esperada en el nuevo desarrollo para determinar el incremento. En los casos que se mencionan
anteriormente se considera importante la elaboración de un programa parcial de desarrollo urbano,
ya que es un instrumento de diagnóstico y estrategia de planeación que aborda un nivel de análisis
detallado, que proporciona a la autoridad herramientas jurídicas y técnicas para la conducción y el
control del desarrollo de un sector de la ciudad. Asimismo, según lo establece la Ley General de
Asentamientos Humanos, estos programas requieren de procesos de consulta pública y planeación
participativa y su aprobación se somete a la consideración de los cabildos municipales.
6 http://www.conapo.gob.mx/distribucion_tp/01.htm. Definición del Sistema Urbano Nacional del Consejo Nacional de
Población. Consulta del 15.01.2008.
7 Los apartados propuestos retoman los principales puntos de los programas de desarrollo urbano del Distrito Federal
considerados muy completos. Para ejemplo de programas en su integralidad se recomienda consultar la página de la
Asamblea Legislativa del Distrito Federal, www.asambleadf.gob.mx.
8 El parámetro del incremento poblacional del 20% se tomó de la Ley de Suelo Española, del 18 de mayo del 2007, que lo
estipula en la disposición transitoria cuarta “Criterios mínimos de sostenibilidad".
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 6
Ilustración 1. Análisis de la capacidad instalada en el entorno.
1.1.2 Definición del desarrollo habitacional
La urbanización del territorio a través de la producción de vivienda se suele entender con varios
términos considerados prácticamente sinónimos: fraccionamiento, urbanización residencial, conjunto
habitacional, conjunto urbano, complejo residencial, desarrollo residencial, complejo de viviendas,
unidad habitacional, por citar algunos. Por lo que es necesario revisar los términos más comúnmente
usados y a partir de esta revisión, proponer un sólo término y su definición.
Fraccionamiento. Se entiende por fraccionamiento, la división de un terreno en manzanas y
lotes, que requiera del trazo de una o más vías públicas, así como la ejecución de obras de
urbanización que le brinden servicios urbanos.
Conjunto urbano o habitacional. Es una modalidad en la ejecución del desarrollo urbano que
tiene por objeto estructurar, ordenar o reordenar, como una unidad espacial integral, el trazo
de la infraestructura vial, la división del suelo, la zonificación y normas de usos y destinos del
suelo, la ubicación de edificios y la imagen urbana de un sector territorial de un centro de
población o de una región.
Unidad habitacional. Conjunto de viviendas con una nomenclatura común oficial, que
comparten mismo espacio y tienen mismo origen.
A partir de estas definiciones, y para efectos de este trabajo, se establece la siguiente definición de
desarrollos habitacionales para la aplicación de los lineamientos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda:
“Desarrollo habitacional: conjunto de construcciones, infraestructuras y equipamientos, en un terreno
Desarrollo
existente
autorizad
o
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 7
urbanizable, con un uso mayoritariamente habitacional, previsto para un mínimo de 100 habitantes y
hasta 25,000 habitantes, y que integra los servicios, actividades e instalaciones necesarias para
satisfacer las condiciones de habitación y desarrollo básicos de sus residentes y usuarios, así como la
vinculación con su entorno”.
Es necesario, desde la definición del desarrollo habitacional, establecer un número mínimo de
habitantes y/o viviendas: no se considera desarrollo habitacional una o dos casas, por ejemplo. Para
tal efecto se considera que una agrupación inferior a 25 viviendas o 100 habitantes tiene un impacto
limitado y en consecuencia puede ser regida por reglamentos municipales sin necesidad de una
norma federal. Tampoco genera demandas adicionales en materia de espacios públicos, servicios y
equipamientos, o infraestructura, tales que no puedan ser absorbidas por los existentes.
La definición aquí propuesta de desarrollo habitacional indica que toda agrupación de
construcciones habitacionales menor a 100 habitantes y mayor a 25,000 habitantes NO entra en el
campo de aplicación de estos Lineamientos Federales, motivo de este trabajo.
1.2 Instrumentos que no se norman a nivel federal
La autorización de los desarrollos habitacionales sigue un proceso regulado en el ámbito local. Este
proceso es variable e involucra diversos dictámenes de factibilidades, evaluaciones de impactos y
permisos expedidos por diferentes instancias del gobierno municipal y en muchos casos del estatal.
De estos instrumentos cabe destacar los siguientes:
1. Dictámenes, constancias o certificados de factibilidad en lo siguiente:
Existencia y dotación de agua potable.
Protección civil en materia de seguridad y riesgo.
Uso de suelo permitido.
Incorporación a la estructura vial existente.
Capacidad de suministro de energía eléctrica.
Descargas de aguas residuales.
2. Estudio de mecánica de suelos.
3. Estudio hidrológico.
4. Evaluación de impacto urbano.
5. Evaluación de impacto ambiental.
6. Plan o programa parcial de desarrollo urbano.
Los Lineamientos Federales no eximen de la obligación de elaborar estos instrumentos normativos de
carácter local. Los desarrollos de vivienda, además de atender a lo señalado en los presentes
lineamientos, deberán cumplir con los estudios y evaluaciones de impactos necesarios y requeridos
por la autoridad competente, a fin de asegurar que reúnen las condiciones necesarias de seguridad
y prevención o mitigación de posibles impactos en el entorno.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 8
1.3 Caracterización de los desarrollos de vivienda terminada
1.3.1 Del desarrollo habitacional al desarrollo urbano
Este planteamiento de escalas lleva a preguntarse qué diferencias hay entre un desarrollo
habitacional y una ciudad, sobre todo si consideramos que el INEGI clasifica una localidad como
urbana a partir de 2,500 habitantes y el CONAPO establece una “ciudad pequeña” entre los 15 mil y
50 mil habitantes.
Para esto se define a la ciudad como un espacio construido y habitado en el que se dan funciones
de residencia, administrativas, de transformación e intercambio, con un grado de equipamiento e
instalaciones de servicios, que asegura las condiciones de la vida humana. La ciudad es el lugar
donde se manifiestan, en forma concentrada, las realidades sociales, económicas, políticas y
demográficas de un territorio.
Bajo estas definiciones, es indudable que los actuales desarrollos habitacionales no producen ciudad,
ya que tienen una diversidad de usos muy limitada. Por ello, una reglamentación que garantice
estándares mínimos en equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno, aunado a los
instrumentos de negociación y participación coordinada para la producción de vivienda tiende a
lograr un cambio hacia la expansión integrada de la ciudad.
1.3.2 Definición de escalas de los desarrollos de vivienda
Son motivo de aplicación de los Lineamientos Federales tanto los desarrollos de vivienda terminada
como los desarrollos progresivos. Cabe aclarar que en el caso de los segundos, aplican los mismos
requerimientos que en los de vivienda terminada, con la diferencia que la introducción de
equipamiento y servicios ocurre en distintos momentos.
Los desarrollos habitacionales se caracterizan a partir de tres escalas que se definen por rangos de
población. En el establecimiento de las tres escalas se han tomado en cuenta los radios de atención
que se establecen en las Normas de Equipamiento Urbano de SEDESOL, de tal manera que el cálculo
para determinar las unidades básicas de equipamiento no sólo se multiplican o dividen
matemáticamente de acuerdo al número de habitantes, sino que su relación habitantes-necesidad
varía según el rango de población, considerando las distancias máximas de desplazamiento para
acceder a los mismos. Asimismo, a partir de un determinado número de habitantes se agregan otras
instalaciones que no corresponden a equipamiento básico, sino de un grado de especialización
mayor (ver apartado “Conceptos base de equipamiento” en la página 16).
La primera escala propuesta es la del VECINDARIO. Se trata del entorno inmediato de los residentes
del desarrollo. El vecindario se origina en la proximidad residencial de las familias, que provoca puntos
de contacto y recorridos comunes en espacios tales como patios, pasajes o calles locales. Las
comunicaciones que tienen lugar en estos espacios intermedios, ocurren entre un limitado número de
personas. Es consecuencia de habitar en una misma fracción de espacio construido. El espacio
donde los vecinos establecen reiteradas comunicaciones, es aquel en que las familias comparten
una determinada estructura físico-espacial representada por el entorno inmediato a sus viviendas.
Con el transcurso del tiempo, este entorno se convierte en una unidad de experiencia, en un lugar
vecinal.9
9 Sepúlveda, 2005.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 9
La segunda escala propuesta es la del BARRIO. Los residentes del barrio conviven en un territorio
común, y comparten plazas, escuelas, multicanchas, consultorios, entre otros. En efecto, el
equipamiento urbano puede contribuir a la constitución del lugar, dependiendo de su localización
(central, periférica o dispersa) y características (accesibilidad, escala o forma). Otro elemento
relevante de la conformación de un lugar es la morfología urbana, cuyas dimensiones son la
estructura vial y la agrupación de la edificación.10 Estos equipamientos comunes, combinados con
posibles fronteras espaciales (vialidad primaria o un gran equipamiento urbano por ejemplo) crean
una unidad socio-espacial en una escala mayor a la del vecindario: la escala del barrio.
La tercera escala es la COLONIA. Los residentes de una misma colonia no interactúan como en la
escala del vecindario y no necesariamente comparten espacios con la misma intensidad que dentro
del barrio, ya que al ser más grande la escala, las opciones son mayores y la demanda de
equipamientos y de espacios públicos o privados se reparte en una oferta más diversa. Sin embargo,
tienen referentes comunes y requieren de un nivel de equipamiento superior para satisfacer sus
necesidades.
A partir de la definición de estas tres escalas que requieren tratamientos diferentes, es indispensable
establecer rangos numéricos precisos para una aplicación clara y entendible de los Lineamientos
Federales. La literatura muestra diversas clasificaciones definiendo comunidades o barrios que van
desde agrupaciones mínimas (12 a 25 viviendas), a otras de tamaño intermedio (25 a 50 y 50 a 100
viviendas), hasta las de gran tamaño (entre 400 y 1.500 viviendas)11. Alexander, et al. (1977), define el
tamaño de una comunidad de 7,000 habitantes (rango de 5,000 a 10,000 personas), argumentando
que a partir de 5,000 habitantes la comunidad puede tener poder político para iniciar, decidir y
ejecutar los asuntos que les conciernen directamente.12
La definición de escalas dentro de los desarrollos de vivienda representan varias ventajas:
1) Toman en cuenta una masa crítica mínima y máxima para obligar a un determinado requerimiento.
2) Facilita la observancia y vigilancia de estos Lineamientos Federales para identificar las obligaciones
de los promotores que deben cumplir, ya que lo ubica desde un inicio dentro de uno de los tres
grupos.
3) Es claro para los desarrollos de mayor tamaño cómo se deben cubrir las necesidades por etapas o
fases de crecimiento, de tal forma que se comienza con el vecindario, luego el barrio, hasta cubrir los
requerimientos de una colonia. Esta modulación sería difícil de comprender si no se establecen rangos.
Por último, cada escala tiene una relación con el tipo de equipamiento básico que debe existir
tomando en cuenta un módulo mínimo: jardín vecinal en vecindario, jardín de niños y escuela
primaria en barrio (a partir de 3,500 habitantes) y escuela secundaria y preparatoria en colonia (a
partir de 12,000 habitantes).
10 Sepúlveda, 2005.
11 Chiang, 1987
12 Turner 1981, señala 12-50 viviendas (Washington New Town, Inglaterra) o 30 – 60 viviendas (Runcorn New Town, Inglaterra),
para permitir que se dé un contacto social.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 10
Los rangos se establecieron de acuerdo a la metodología adoptada por DGL en su Guía para
Comunidades Homex (DGL, s.c. 2006) y son.
Vecindario: entre 100 y 1000 habitantes;.
Barrio: entre 1000 y 5,000 habitantes.
Colonia: entre 5,000 y 25,000 habitantes.
Ilustración 2. Rangos que distinguen tipos de desarrollos.
Para la aplicación de los Lineamientos Federales el vecindario constituye la primera unidad de
desarrollo habitacional. En esta escala los vecinos pueden organizarse formalmente para el cuidado,
mantenimiento y demanda de servicios y/o equipamientos de primera necesidad, si así lo requieren.
1.3.3 Rango poblacional versus nivel de ingresos
Los desarrollos habitacionales actuales se caracterizan en el mercado por niveles de ingreso, dado en
función del costo de la vivienda. De acuerdo con las leyes y reglamentos de fraccionamientos
estatales, en su mayoría se establecen tres categorías principales, que regulan, entre otros aspectos,
la superficie del lote, frentes mínimos y densidades y en general, oscilan en los siguientes rangos:
Popular o de interés social: la superficie del lote mínimo está en el rango de 90-120 m², la del
frente mínimo en 6 a 7 m. Se maneja la densidad más alta en este tipo de desarrollos (mayor
de 240 hab/ha).
Tipo medio, o tipo B –C: la superficie del lote mínimo está en el rango de 140-500 m², la del
frente mínimo en 8 a15 m. La densidad es media (120 a 240 hab/ha).
Residencial: Entre los que se encuentran: a) campestre, b) de primer orden, c) tipo A y d)
residencial turístico. Se establecen frentes y superficies de lote mínimo de dimensiones mayores
que en los demás tipos, pueden estar en el rango de 300-2000 m² de superficie de lote, con
frentes de 12 a 25 m. La densidad es la más baja que se establece (menor a 120 hab/ha).
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 11
Esta diferenciación, según el precio del producto habitacional ofrecido, es valiosa en términos del
perfil económico de la población residente, sin embargo, al no contar con estudios serios que
establezcan los patrones de comportamiento entre ingresos y consumo de infraestructura y
equipamiento, se optó por construir los Lineamientos Federales bajo un enfoque de satisfacción de
necesidades básicas en los desarrollos para cualquier individuo no obstante su origen, condición
social o económica. Por lo tanto, resultan de mayor relevancia las consideraciones acerca de la
capacidad instalada y la proximidad a los equipamientos preexistentes, que permiten definir las
necesidades reales de los nuevos desarrollos, así como establecer las consideraciones mínimas para
fomentar que los equipamientos, comercios y servicios privados se incorporen a éstos de acuerdo a la
demanda adicional.
Por otro lado, se busca que los Lineamientos sean flexibles y den especial atención a mejorar las
condiciones de los desarrollos de bajos ingresos y de los fraccionamientos progresivos, ya que éstos
reflejan una problemática específica y de mayor presencia en el país, tales como:
En numerosos casos los equipamientos y la infraestructura son insuficientes, tanto para su
adecuada vinculación con el entorno como para su sustentabilidad interna.
En otras ocasiones se les atribuyen estándares elevados que tienen como efecto no planeado
su eventual ocupación por grupos de ingresos mayores, o que no necesitan ayuda del
gobierno, dejando fuera la atención al sector pretendido.
Por esta razón el mayor propósito del diseño de los Lineamientos es establecer estándares mínimos de
calidad, más que plantear una urbanización utópica que podría no concretarse o dejar de atender
al grupo más necesitado.
1.3.4 Los desarrollos progresivos
Un desarrollo progresivo se define como el proceso mediante el cual se lleva a cabo una
urbanización residencial desde su etapa de fundación, partiendo de obras de infraestructura,
equipamiento y vinculación con el entorno básicas, que se van complementando gradualmente
hasta alcanzar los niveles deseados a medida que se va consolidando el territorio en términos de su
poblamiento y urbanización.
En este tipo de desarrollos las familias adquieren el suelo, que comprende un lote con servicios básicos,
de acuerdo con lo que señala el lineamiento establecido. Los adquirientes construyen su vivienda y se
encargan de la gestión y en su caso, construcción de la infraestructura y equipamiento
complementario, conforme los recursos se hacen disponibles. Típicamente, estos desarrollos son
autofinanciados por los mismos residentes o cuentan con un subsidio mínimo para la adquisición del
lote.
Estos desarrollos ofrecen una alternativa que conjuga horizontes temporales y financieros adaptables
a situaciones económicas de familias de menores recursos. Constituyen una parte importante de la
producción de vivienda del país, por lo que es prioritario considerarlos en los programas de vivienda
federal y estatales.
Para la elaboración de los Lineamientos se parte de que los desarrollos progresivos son flexibles y
deben permitir distintas posibilidades o alternativas para el desarrollo de las obras de urbanización y la
incorporación del equipamiento, hasta llegar a tener estándares similares a los señalados en los
desarrollos de vivienda terminada.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 12
De acuerdo con esto, no se regula el número de lotes o de viviendas, ni la población total, sin
embargo, se mantienen los criterios de dosificación en función de las tres escalas (vecindario, barrio o
colonia).
La definición del nivel mínimo de obras de urbanización en la etapa inicial se basa en los criterios
establecidos en la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California, artículos 223 al 234; la Ley
de Asentamientos Humanos y Desarrollo de Coahuila de Zaragoza, artículos 149, 177, 178 y la Ley de
Ordenamiento territorial de los Asentamientos Humanos y de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo
León, artículo 154, ya que las normas de estas entidades son las que precisan los elementos de
urbanización más indispensables para iniciar la ocupación de este tipo de desarrollos.
Las obras de urbanización por fases para este tipo de desarrollos establecen una exigencia mínima
aplicable en todo el territorio, sin responder necesariamente a particularidades regionales sino a
facilitar una adecuada urbanización progresiva que en su proceso absorba los impactos generados,
en lugar de trasladar éstos a un plazo futuro.
1.4 Conceptos base
En esta sección se desarrollan los conceptos base que el Artículo 73 de la Ley de Vivienda señala:
equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno. Éstos se han definido en sus concepciones
más amplias constituyendo el eje de toda la reflexión para la construcción de los Lineamientos
Federales.
En ocasiones estos temas son transversales entre sí, por ejemplo, el tema del transporte puede ser
tratado, como parte de la infraestructura, como un equipamiento específico de apoyo al sistema, o
como un elemento vital de vinculación con el entorno. De tal manera, que a cada tema se le ha
asociado con una de las tres categorías principales, a fin de organizarlos de acuerdo a una lógica de
procedimiento de diseño urbano que puede entender un desarrollador, quien finalmente es el usuario
principal y obligado a cumplir con estas especificaciones.
Asimismo, se tomaron en cuenta cuatro definiciones para conceptualizar estos temas y de ahí partir a
la elaboración de los Lineamientos:
1) La capacidad de carga, entendida ésta como la densidad máxima de población, que se
encuentra limitada por los servicios y equipamientos urbanos y la infraestructura existente y prevista
para el nuevo desarrollo. También es importante la capacidad de carga de las vías de comunicación
interna y externa que conectarán el desarrollo con su entorno urbano, municipal y regional.
2) La noción de impacto, que incluye cinco elementos:
La previsión de los resultados o efectos, no sólo directos, de una actuación sobre el sistema
territorial.
La interpretación de dichos efectos, es decir, determinación de los cambios provocados sobre
el sistema en su conjunto.
La valoración de esos efectos mediante su contraste con unos objetivos de desarrollo que
establecen la situación deseada del sistema en el futuro, a los cuales la actuación puede en
mayor o menor medida contribuir a realizar.
La adecuación, en su caso, de las condiciones actuales para mejorar la contribución de sus
efectos a los objetivos perseguidos.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 13
La dimensión territorial, en cuanto que el proceso hace referencia al sistema o modelo
territorial en un ámbito espacial determinado.
3) La sustentabilidad, si bien el concepto de desarrollo sustentable en la mayoría de sus aplicaciones
se ha denominado con un enfoque ecológico, centrado inicialmente en el medio natural, se refiere a
una concepción más amplia y compleja que además incluye los aspectos sociales y económicos que
se reflejan en el ámbito urbano. Entre las principales tendencias en la búsqueda de soluciones
urbanas más sustentables se pueden mencionar las siguientes:
El incremento de las densidades para lograr un mejor aprovechamiento del suelo y la
infraestructura. Con esto no sólo se consigue reducir el consumo de ese recurso no renovable,
sino que también se disminuye el crecimiento de las ciudades, con los correspondientes
beneficios que esto significa en términos de redes técnicas, viales, así como de recursos y
tiempo que se ha de invertir en transportación.
La incorporación de diversos usos de suelo y de tipologías urbanas en los desarrollos para
generar oportunidades económicas y de interacción social dentro de los desarrollos.
Alternativas para reducir los requerimientos de transportación, a la vez que se incrementa la
capacidad de carga de los medios de transporte disponibles, se buscan fuentes de energía
que sustituyan a los combustibles fósiles y se mejora la seguridad del tráfico urbano, así como
los sistemas de señalización e información.
El reciclaje de recursos, que incluye el agua, los residuales líquidos y sólidos, tanto orgánicos
como inorgánicos, los materiales y elementos de construcción, y hasta los edificios y las
ciudades (rehabilitación arquitectónica y urbana).
La adecuación climática de las soluciones arquitectónicas y urbanas, que permite mejorar la
calidad de la vida, incrementar la durabilidad de las edificaciones y, a la vez, reducir los
costos de mantenimiento y el consumo energético durante la vida útil de la edificación.
4) La accesibilidad, entendida ésta no sólo en aspectos físicos, como facilidad de movilidad y acceso
a los diferentes equipamientos y servicios; también se refiere al diseño incluyente que permite que
cualquier individuo, no obstante su origen o condición social, física o económica tenga la misma
oportunidad de hacer uso o recibir los servicios de los equipamientos e instalaciones que se
encuentran en su comunidad y que le permitirán un mejor desarrollo de sus capacidades individuales
como son el acceso a la educación pública, a servicios de salud, de recreación y deporte, de abasto
y comercio, principalmente. Así como la oportunidad de generar ingresos desde su vivienda o
comunidad.
De acuerdo con lo anterior y dentro de los alcances que se acotaron anteriormente, las tres
categorías para el diseño de los desarrollos habitacionales que define el Artículo 73 de la Ley de
Vivienda se establecen como sigue.
1.4.1 Vinculación con el entorno
Se refiere a las características del área inmediata considerada en una franja de 5 km y del territorio
municipal en el que se inserta la nueva urbanización y su relación con el mismo. Dicha relación
involucra la capacidad de los equipamientos y la infraestructura existentes, así como las condiciones
de accesibilidad, conexión, habitabilidad y servicios para la población.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 14
En vinculación con el entorno se incluyen los temas de conexión y transporte público que se enfocan
a la continuidad territorial entre la ciudad y el desarrollo habitacional que se inserta en una trama
urbana existente. Asimismo, cuando los desarrollos se encuentran totalmente aislados de un
asentamiento humano por varios kilómetros de distancia, se pretende garantizar la liga entre dicho
desarrollo y los principales centros de consumo o empleo, o en su defecto, prever las necesidades del
nuevo desarrollo mediante un programa de desarrollo urbano.
La diversidad de usos en el desarrollo habitacional, es un concepto clave en el que se basan los
lineamientos, que involucra la sustentabilidad urbana y territorial. Se considera que una mezcla
mínima de usos es susceptible de generar efectos positivos indispensables en la calidad de vida de los
habitantes y usuarios del desarrollo de vivienda, así como en el tipo de urbanización producido.
Asimismo, la diversidad de tipos de vivienda conlleva a una mezcla de ingresos, que también
produce beneficios sociales. Estos efectos positivos de la mezcla de usos y de tipologías se tratan a
mayor detalle en la argumentación técnica de este lineamiento.
Respecto a la protección del ambiente, ésta se ha definido en acciones que se instrumentan en el
espacio urbano y no al interior de la vivienda en sí, ya que existen normas y especificaciones
internacionales y en el país donde el tema de la vivienda ecológica se regula ampliamente.13 En este
sentido, las acciones se refieren principalmente al ahorro de energía mediante la utilización de ciertos
materiales y arborización en espacios públicos y áreas comunes que contribuyen a disminuir el
consumo de energía total. Otro aspecto es la captación de agua pluvial y el tratamiento de aguas
residuales y su reutilización para riego en espacios públicos y para usos domésticos.14 Finalmente, se
consideró el manejo de los residuos sólidos, orgánicos e inorgánicos, su confinamiento y posterior
reciclamiento y/o disposición final.
En el tema de la vinculación con el entorno se incorporan especificaciones que condicionan la
ocupación de los desarrollos de vivienda a fin de garantizar la conexión a los servicios básicos de
infraestructura y mitigar los impactos generados durante su construcción.
Para concluir, cabe mencionar que la selección y la definición de los conceptos que abarcan las tres
nociones estipuladas en el Artículo 73 de la Ley de Vivienda (equipamiento, infraestructura y
vinculación al entorno) fueron objeto de varias discusiones a lo largo del proceso de producción de
este marco conceptual. A partir de estos conceptos base, se concretan en el apartado denominado
“Guía Técnica de los Lineamientos Federales”.
1.4.2 Infraestructura
Para efectos de este trabajo, se define la infraestructura como el “conjunto de redes básicas de
conducción y distribución que constituyen los soportes del funcionamiento de los desarrollos
habitacionales y que hacen posible el desarrollo de actividades: movilidad, saneamiento, distribución
de agua y energía y comunicaciones”.
De las previsiones adecuadas en infraestructura depende, en gran medida, la sustentabilidad del
desarrollo habitacional, entendida ésta en un sentido amplio, no sólo ambiental, sino de de viabilidad
y apoyo al desarrollo de actividades sustantivas. Por ello, la capacidad de la infraestructura que se
construya y se conecte a la existente tiene que ser cuidadosamente evaluada y en un horizonte
13 CONAFOVI, 2006.
14 CONAFOVI, 2006.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 15
temporal amplio. De lo contrario, se corre el riesgo de saturar las redes y comprometer el futuro del
territorio urbanizado y su región aledaña.
Por otra parte, la calidad de vida de los futuros habitantes de los desarrollos también depende de
aspectos básicos de infraestructura, tales como: requerimientos en materia de estacionamiento15,
anchos mínimos de banqueta, alumbrado público y señalización, los cuales determinan un espacio
público de calidad,16 seguro y útil para el peatón.
Ciertos aspectos fundamentales de infraestructura están regulados de manera cuidadosa por normas
oficiales mexicanas y/o normatividades estatales en todo el territorio nacional, por lo que sería
redundante establecer más lineamientos al respecto y sólo contribuiría a una mayor confusión en el
marco normativo. Tal es el caso del tamaño de las tuberías de agua, drenaje o gas, así como sus
condiciones de hermeticidad. Para estos casos, la norma oficial aplicable se ha referido en el
lineamiento correspondiente.
El diseño para personas con capacidades diferentes se incluye como un tema transversal en los
lineamientos de infraestructura, en particular en el tema de vialidad, así como en el de espacio
público. La inclusión de esta consideración se refiere a la urgente necesidad de que el entorno
urbano cuente con las facilidades urbanísticas y arquitectónicas para garantizar el pleno desarrollo
de todas las personas, siendo aquellas con alguna discapacidad las que demandan nuevos espacios
públicos y privados creados en el territorio nacional con criterios de diseño incluyente.
En 1981, la Organización Mundial de la Salud (OMS) y las Naciones Unidas (ONU), con motivo de la
celebración del Año Internacional del Minusválido, estimaron un 10% de la población mundial con
discapacidad. Para el año de 1990 se estimaron 500 millones de personas con discapacidad en el
mundo. La ONU señala la importancia de incorporación de criterios de diseño universal o incluyente
en inversiones públicas que eviten costos innecesarios en futuras adecuaciones. En México, las cifras
no han sido claras, sin embargo, la información oficial del INEGI en 2000 contabilizó a 2.2 millones de
personas con algún tipo de discapacidad, que equivale a un 2.3% del total nacional. Este porcentaje
resulta considerable si se toma en cuenta que existe población en el país con barreras culturales y de
comunicación que impiden su pleno desarrollo e integración social y económica, afectando su
calidad de vida y dignidad.
Las distintas necesidades de las personas con discapacidad sea ésta temporal o permanente; motriz,
visual, mental, auditiva, entre otros; se manifiesta en el espacio urbano en la limitación o falta de
acceso al empleo, educación, salud y vivienda. Por otro lado, se consideran los sectores de la
población con demandas específicas de integración social; en estos grupos se encuentran: la
población que presenta enfermedades degenerativas, como la diabetes (que ya representan un
problema de salud nacional), los niños pequeños y el grupo de los adultos mayores que se
incrementará en los próximos 20 años.
15 English Partnerships, 2007.
16 Local Planning Guidance, 2007.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 16
1.4.3 Equipamiento
Para efecto de los Lineamientos se considera que el Equipamiento es el “Conjunto de edificios y
espacios de uso público, cuya propiedad y administración puede ser pública o privada. Éstos
complementan a las actividades de habitación y trabajo, proporcionando a la población servicios de
bienestar social y de apoyo a las actividades económicas, sociales, culturales y recreativas”.
Se entiende por equipamiento público todo aquel de dominio y administración pública, que puede
formar parte del área de donación establecida en la legislación local.
Se entiende por equipamiento privado todo aquel de dominio y administración privada y que por lo
tanto forma parte del área desarrollable o vendible de un desarrollo.
El equipamiento está estrechamente vinculado al número de habitantes que harán uso del mismo. El
volumen de la demanda de servicios y la periodicidad con que se utilizan determinan una relación
directa con el número y perfil de la población atendida. Los elementos del equipamiento para la
ciudad que establece la SEDESOL en su sistema normativo se clasifican en seis subsistemas:17
Educación y cultura.
Salud y asistencia social.
Comercio y abasto.
Comunicaciones y transporte.
Recreación y deporte.
Administración y servicios urbanos.
En relación con estos subsistemas, los desarrollos habitacionales generan requerimientos que deben
ser resueltos dentro de los mismos, o fuera de ellos en distancias accesibles ya sea caminando o
utilizando un medio de trasporte, dependiendo del equipamiento que se trate. De acuerdo con esto,
para la definición de los Lineamientos se identificaron los equipamientos necesarios para desarrollos
habitacionales de hasta 25,000 habitantes que pertenecen a las siguientes categorías:
Espacio público abierto, del subsistema de recreación y deporte: jardines, parques, plazas y
módulos deportivos.
Educación y cultura: jardín de niños, primaria, secundaria, preparatoria y biblioteca.
Salud y asistencia social: clínica con y sin hospitalización, centro comunitario con guardería.
Mercado público, perteneciente al subsistema de comercio y abasto.
Cabe aclarar que el subsistema de comunicaciones y transporte, como se mencionó anteriormente,
se ubicó en el concepto base de “vinculación con el entorno”. Asimismo, los equipamientos de
administración y servicios urbanos se consideraron en el lineamiento “Equipamiento público
17 Sedesol, 1995.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 17
complementario”, ya que éstos responden a condiciones y necesidades en el ámbito local o que en
un momento dado deben incluirse como especificaciones obligatorias dentro de un instrumento
normativo de ámbito de aplicación mayor, como sería un programa parcial de desarrollo urbano.
Ilustración 3. Gráfica de radios de servicio, Normas de equipamiento de la SEDESOL. Tomado de Urban Task Force, 2002,
adecuado con información de la SEDESOL.
ESTATAL
INTERMEDIO
MEDIO
BÁSICO
REGIONAL
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400 km.
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Preparatoria, área de ferias, gasolineria450m - 5 km.
10 km.
Jardin de niños, Biblioteca púb. mpal.
100 km.
40 km.
Primaria, parque de barrio
Muse
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frac
tore
s
U. deportiva, gimnasio
, CERESO, ofici
nas de gob.,
Museo Local, hacienda, bomberos
Centro de urgencias, cental de autobuses
Unidad de Medicina Familiar, parque urb.
Admón. de correos, cine
Auditorio m
pal., delegación mpal.
Tia
nguis
, basu
rero
Ministe
rio pú
b.
Centro de Salud Rural, cementerio
Aero
pista
Pla
za c
ívica
Guarderia, Mercado púb., juegos inf.
Casa cuna, tiend
a, Farmacia, A
gencia de correos
750 m.
1.5 km.
10 km.
15 km. 20 km.30 km.
40 km.
60 km.
El diagrama anterior indica la introducción de equipamiento de mayor jerarquía o especialización de
acuerdo a las categorías de atención que establece la SEDESOL: básico, medio, intermedio, estatal y
regional. Los desarrollos habitacionales deben contar cuando menos con el equipamiento de nivel
básico.
En los lineamientos se establece como condición obligatoria el Análisis de la Capacidad Instalada,
previo a la definición de necesidades de equipamiento de educación y salud para el nuevo
desarrollo. Esto se refiere a que en el diseño del proyecto se deberá analizar previamente el
equipamiento existente y su capacidad de acuerdo a las unidades básicas de servicios que
establece el Sistema Normativo de Equipamiento Urbano de la SEDESOL o en su caso, el indicado por
Desarrollos
habitacionales
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 18
la SEP. A esto se refiere con analizar el “efecto acumulado”. Este levantamiento se realizará en una
franja total de 5 km18 y a partir de éste se determinará qué se deberá considerar en los desarrollos
según las necesidades de la población existente y la proyectada. En cada Lineamiento donde se
debe hacer este análisis se indican los criterios específicos para determinar las necesidades a cubrir
(Ver Capítulo VI: Proyecto de Acuerdo). Este análisis de capacidad instalada permitirá reconocer
demandas atendidas fuera del desarrollo habitacional y promoverá cierta flexibilidad de los
Lineamientos Federales cuando se trate de conjuntos de vivienda que buscan una mejor localización
con respecto a la ciudad.
De este análisis se podrán derivar tres situaciones:
Las instalaciones del equipamiento existente en el entorno que cuentan con un superávit,
pueden ser aprovechadas por el nuevo desarrollo hasta en un 30%. En este caso sólo se
preverán dentro del nuevo desarrollo las necesidades no cubiertas que demanda la nueva
población.
La capacidad de las instalaciones presentan un déficit, en donde el nuevo desarrollo, deberá
tomar en cuenta las necesidades existentes insatisfechas y cubrir ese déficit en cuando menos
un 30%. En este caso, el nuevo desarrollo dotará de elementos de equipamiento que se
requieran en la zona, que atiendan tanto a la población del conjunto habitacional como a la
ubicada en su entorno.
El equipamiento existente funciona a su capacidad prevista o no existe ningún asentamiento
dentro de la franja de análisis; en este caso, el nuevo desarrollo únicamente preverá las
necesidades generadas por la población total proyectada.
En caso de que el nuevo desarrollo se ubique en un entorno en proceso de poblamiento, como sería
el caso de colindar con desarrollos en proceso de construcción., el déficit o superávit se calculará en
función de la población y el equipamiento autorizado (ver Ilustración 1. Análisis de la capacidad
instalada en el entorno. en la página 6).
Por otro lado, en la revisión de la normatividad a nivel estatal se ha identificado que las acciones para
incorporar equipamiento en los desarrollos se designan en áreas de donación definidas por la ley o
reglamento correspondiente, limitándose en la mayor parte de las entidades federativas a canalizar
en promedio un 15%19 del área total del predio para este propósito y no conforme al tamaño de la
población que se pretende atender.
En este sentido, los Lineamientos Federales son un patrón de dosificación que tiene el propósito de
evaluar las necesidades, demandas o requerimientos actuales para los diversos servicios, así como
dimensionar adecuadamente las acciones de equipamiento en los desarrollos habitacionales, en
función de la cantidad de población y las distancias óptimas para acceder a éstos. Cabe aclarar
que los Lineamientos establecen los requerimientos en función del espacio que se necesita para una
determinada instalación, mas no se refiere a la operación del servicio, ya que ésta depende de la
coordinación de otras dependencias normativas a nivel federal y local.
18 Este radio corresponde al mismo que establece la SEP como radio de atención de una escuela secundaria. Este radio de
análisis permite identificar las necesidades de equipamiento de educación y salud en el entorno del predio.
19 Este porcentaje varía, dependiendo la entidad que se trate, éste se tasa con base a la superficie vendible, neta o total del
terreno.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 19
Los diagramas ejemplifican el equipamiento que se introduce en cada escala (gris oscuro).
Ilustración 4. Diagrama de equipamiento para Vecindario.
Ilustración 5. Diagrama de equipamiento para Barrio.
Ilustración 6. Diagrama de equipamiento para Colonia.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 20
Finalmente, los Lineamientos regulan un porcentaje mínimo para la introducción de equipamiento
privado. Asimismo, para fomentar la diversidad de usos y de servicios privados se incorporó, en las
tipologías urbanas, el concepto de la “Vivienda Productiva”, que permite la mezcla de vivienda con
usos comerciales, de servicios y de bajo impacto en superficies no mayores a 25 m². Estos usos de bajo
impacto se listan en el Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales (apartados “Usos de
bajo impacto en vivienda productiva”, y “Equipamiento, comercio y servicios privados, páginas 124-
125) y se señala el equipamiento privado que puede ubicarse en superficies mayores a los 25 m² y en
lotes diseñados con estos propósitos.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 21
CAPÍTULO II. DEFINICIÓN DE VARIABLES Y PARÁMETROS
COMPARATIVOS
El objetivo de este capítulo es definir aquellos temas que serán objeto de los Lineamientos Federales,
así como sus variables que permitirán normarlos conforme al Artículo 73 de la Ley de Vivienda.
Los temas se presentan organizados de acuerdo con los tres conceptos base, que son: a) vinculación
con el entorno, b) infraestructura y c) equipamiento. Asimismo, de cada tema se establecieron las
variables que aquí se exponen y que dan lugar a las especificaciones obligatorias en cada uno de los
Lineamientos.
La segunda parte del presente capítulo aborda los parámetros comparativos; es decir, aquellos
aspectos más importantes implícitos en los desarrollos habitacionales que se derivan de la
normatividad existente en las 32 entidades del país.
Cabe aclarar que una vez identificados los temas y las variables preliminares se hizo el análisis
comparativo y a partir de dicha comparación se ajustó la propuesta de variables.
2 SELECCIÓN DE TEMAS Y VARIABLES
La selección de los temas y las variables parte de un trabajo constituido en tres etapas:
La primera fase corresponde a la realización del estudio denominado “Análisis comparado de
normatividad en materia de regulación de nuevos fraccionamientos en el ámbito nacional e
internacional y construcción de un marco de referencia para la elaboración del lineamiento federal”,
desarrollado por DGL, S. C. para la SEDESOL en el segundo semestre de 2006, que tuvo como objetivo
integrar un marco de referencia y una base de información sobre sistemas normativos. Posteriormente,
se elaboró un análisis comparado de la normatividad en materia de fraccionamientos en todo el país,
así como la revisión de tres casos de buenas prácticas en el ámbito internacional y el análisis de las
normas de la SEDESOL en materia de equipamiento.
La segunda etapa comprende la elaboración del “Marco conceptual para el diseño de los
Lineamientos Federales” que se presenta en el Capítulo I y donde se establecen el objetivo y la
naturaleza de los lineamientos, así como la definición de conceptos sobre los desarrollos
habitacionales, incluyendo su caracterización. A partir de él se construyó una definición de lo que
debe constituir un desarrollo habitacional.
Por último, la tercera etapa corresponde al análisis de los “criterios comparativos”, que se presenta en
la segunda parte de este capítulo, realizado a partir de las leyes de desarrollo urbano y de
fraccionamientos estatales y federales, así como las normas y recomendaciones de organismos
federales en materia de diseño de desarrollos habitacionales. 20 Al comparar temáticamente las
normas en todo el país se encontraron concordancias, discrepancias y temas no regulados que
permitieron afinar la selección de variables que se exponen en la primera parte del presente capítulo.
En principio, la selección de temas y variables incluyó una propuesta que consistía en 40 temas que se
identificaron de acuerdo a la revisión de la normatividad a nivel local, tanto de los temas que éstas
regulan, como de algunas omisiones que se consideraron relevantes, como el transporte o la
20 Ver Anexo de Resumen de Normatividades Estatales.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 22
conexión de los desarrollos con el área urbana próxima o con la infraestructura relevante, por citar
algunos.
De esta primera selección, por un lado, se hizo una reclasificación que resultó en la integración de
algunos conceptos más amplios, y dentro de cada uno se establecieron especificaciones obligatorias
que constituyen los parámetros críticos para mejorar la calidad del entorno urbano; y por otro lado, se
establecieron recomendaciones que se podrán incorporar además de las anteriores, sin
comprometer la viabilidad del desarrollo. Como resultado de este proceso de selección, se
concentraron 14 Lineamientos agrupados en los tres componentes del Artículo 73:21
Vinculación con el entorno:
Mitigación de riesgos.
Conectividad externa.
Transporte público.
Diversidad.
Protección al ambiente.
Condiciones para ocupación.
Infraestructura:
Infraestructura básica.
Vialidad.
Desarrollos progresivos.
Equipamiento:
Espacio público abierto.
Educación y cultura.
Salud y asistencia social.
Mercado público.
Equipamiento público complementario.
A continuación de describen con mayor detalle.
21 En el Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales se desarrollan con mayor detalle.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 23
2.1 Vinculación con el entorno
Se refiere a las características del desarrollo habitacional y su relación física con su área inmediata y
en su caso, con la ciudad existente en la que se inserta la nueva urbanización. Involucra un
diagnóstico de los equipamientos y las infraestructuras existentes y su capacidad, así como las
condiciones de accesibilidad, habitabilidad y servicios a la población (Ver “Capítulo I: Marco
conceptual”).
Los temas propuestos para normar respecto a la vinculación con el entorno son los siguientes:
2.1.1 Mitigación de riesgos
Este tema se refiere a aquellos riesgos de tipo natural-físico y urbanos que pudieran existir en el terreno
en el que se construirá el futuro desarrollo habitacional. Su importancia radica en la seguridad que el
desarrollo habitacional debe garantizar al futuro habitante y se considera indispensable el análisis de
estos aspectos previa autorización para un nuevo desarrollo habitacional.
Los principales riesgos son los siguientes:
Características del suelo: inestabilidad de suelos, fallas geológicas y fracturas.
Ubicación del predio con relación a áreas que hayan sido lechos de agua y por lo tanto
inundables; con algún tipo de erosión que repercuta en su calidad ambiental y estabilidad.
Cercanía o existencia de infraestructura energética (yacimientos, gasoductos, poliductos, etc).
Características ambientales: zona sísmica, cercanía con zonas de volcanes, zonas altamente
afectadas por fenómenos hidrometereológicos: huracanes, tormentas, cercanía a zonas de
oleaje y desborde de ríos, etc.
Instalaciones (productivas) industriales de riesgo: industria pesada, gaseras, centrales
generadoras de energía, depósitos de hidrocarburos, rellenos sanitarios, industriales etc.
Las variables que se deberán revisar para cumplir con la norma en este tema provienen de la norma
“NMX-R-003-SCFI-2004 Selección del Terreno para Construcción” que emplea el Comité Administrador
del Programa Federal de Construcción de las Escuelas (CAPFCE), mismo que se retoma en el Código
de Edificación de CONAVI.22
2.1.2 Conectividad externa
El tema de conectividad comprende la integración del desarrollo a la estructura urbana existente o
futura. Los aspectos viales y de transporte son vitales para lograr la conectividad y parten de la
continuidad del sistema de calles existente con las calles proyectadas en el desarrollo habitacional, o
bien de prever la conexión del desarrollo con los futuros desarrollos colindantes, cuando el desarrollo
se ubica fuera de un área urbanizada. Una adecuada planeación de las vías, su conexión y la
relación con el entorno existente garantizarán desarrollos integrados con su entorno.
22 Los procedimientos de verificación de la existencia de estas condiciones se desarrollan con mayor detalle en el “Capítulo V:
Instrumentación administrativa”.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 24
Se propone para cumplir con este objetivo:
Aprovechar los bordes físicos del desarrollo para permitir la extensión o construcción de futuras
vías que liguen el desarrollo con el exterior.
Evitar la desvinculación provocada por un borde o barrera natural o física dentro del predio,
mediante la incorporación de conexiones vehiculares y peatonales en las calles primarias.
Incrementar el número de accesos al predio, evitando el congestionamiento de un solo
acceso y permitiendo ampliar las alternativas de movilidad desde y hacia el exterior.
Mitigar el impacto sobre la vía de acceso, por ejemplo carreteras o vías regionales, para lo
cual se solicita un estudio vial de la zona y de la propuesta de acceso, avalado por la
autoridad local competente.
2.1.3 Transporte público
El transporte público es un soporte a las actividades económicas de la población que determina una
calidad de vida y la movilidad de bienes y servicios para la población. Es positivo para la sociedad en
su conjunto, al contribuir a mitigar problemas de tráfico, contaminación y de segregación social. En
virtud de que un alto porcentaje de derechohabientes de los ONAVI´s utilizan los medios de
transporte público masivos para llegar a sus fuentes de empleo, este tema se ha incorporado de
forma obligatoria para los nuevos desarrollos, ya que constituye uno de los aspectos más importantes
a resolver por estos Lineamientos.
Las variables seleccionadas son las siguientes:
Distancia máxima a las paradas de transporte público: para cumplir con el objetivo de facilitar
el acceso de la población del desarrollo al transporte público.
Presencia de una ruta constante, sobre todo garantizando el funcionamiento del servicio en
horas de mayor demanda.
Equipamiento necesario (estaciones para transporte público): del análisis comparativo entre
normas estatales23 se consideró la normatividad del Estado de México como la más completa
en este rubro, que establece una “lanzadera de autobuses” en desarrollos habitacionales (sin
establecer escala), para el mantenimiento y estacionamiento temporal de unidades, servicios
de sanitarios y de oficinas. A este respecto, el Lineamiento considera la pertinencia de utilizar
esta variable en función de cada escala.
2.1.4 Diversidad
Esta variable busca promover la sustentabilidad del desarrollo, en el ámbito urbano y económico. La
diversidad de usos y de tipologías urbanas es lo que evita que los desarrollos habitacionales se
conviertan en “ciudades dormitorios” y que se genere actividad económica para la atención de
satisfactores básicos. Las dos variables seleccionadas fueron las tipologías urbanas, así como la
proporción de equipamiento privado, comercio y servicios en el desarrollo.
23 Ver apartado PARÁMETROS COMPARATIVOS, página 30.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 25
Al hablar de tipologías urbanas se busca promover la mezcla, dentro de un mismo desarrollo,
de diferentes productos de viviendas, como vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar
horizontal, vivienda plurifamiliar vertical, vivienda productiva o vivienda progresiva. Esta
mezcla genera varias consecuencias positivas, como oportunidades económicas para el
establecimiento de pequeños negocios dentro de la vivienda, evitar los ghettos y
concentración excesiva de un grupo de ingresos, y una mayor calidad del paisaje urbano al
alejarse de la uniformidad.
Se incluyó el término de vivienda productiva para designar una de las tipologías, y se refiere a
una construcción con uso habitacional en el que también se desarrollan actividades
económicas de bajo impacto que son compatibles con la vivienda. Por ejemplo, un comercio
de abarrotes en planta baja y una vivienda en planta alta.
La vivienda progresiva es la que se construye en varias etapas en función de la capacidad
económica y las necesidades de sus habitantes. Ésta se consideró dentro de las tipologías
establecidas.
La mezcla de usos y servicios en el desarrollo garantiza la sustentabilidad económica del
mismo: genera fuentes de empleo, reduce los trayectos de los habitantes hacia los servicios y
equipamientos de educación, salud, recreación, entre otros, ya sean públicos o privados.
2.1.5 Protección al ambiente
Si bien prácticamente todos los Lineamientos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda tienen que ver con
la sustentabilidad del desarrollo habitacional y su entorno, ya sea económica, social, urbana, entre
otros, este tema abarca los aspectos ambientales con mayor detalle.
La futura urbanización constituye una oportunidad única de promover estándares ambientales ya
reconocidos a nivel nacional e internacional, que resulta difícil de instrumentar en los espacios ya
urbanizados. Las variables consideradas son las siguientes:
El ahorro de energía. La cantidad de energía que se consume en las viviendas del país
contribuye de manera significativa al incremento de calor en las ciudades. En el sistema
eléctrico, el consumo del sector relacionado con la vivienda es el principal componente de la
demanda máxima coincidente y su crecimiento ha sido mayor que el de otros sectores.24 Con
esto se busca la introducción de materiales y vegetación en espacios públicos que contribuya
a la disminución del consumo general de energía en el desarrollo, así como fomentar la
introducción de otras fuentes de energía originadas en el sitio.
Área para la disposición de desechos domiciliarios y planeación integral del sistema de
recolección de residuos. La disposición de desechos domiciliarios es un aspecto importante de
prever desde el diseño del desarrollo, por sus consecuencias tanto en materia ambiental
como en materia de organización de los servicios municipales de limpia y de mantenimiento
de la vía pública. Si bien ya existen normas federales y regulaciones estatales al respecto, la
importancia del tema justifica recomendaciones adicionales.
Riego de áreas verdes utilizando agua pluvial capturada o residual tratada. Las aguas grises
constituyen del 60 al 65% del consumo doméstico de agua, por lo que su reutilización
24 CONAFOVI. Uso eficiente de la energía en la vivienda. Guía Conafovi. México, 2006.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 26
representa una oportunidad para el ahorro de agua. La obligación de tratar las aguas
residuales se encontró en varias normas estatales, como en el Estado de México, que obliga a
construir una planta de tratamiento en desarrollos de más de 500 viviendas.
2.1.6 Condiciones para la ocupación
Este tema se refiere a las condiciones mínimas que debe tener un desarrollo antes de ser habitado. En
algunos casos, las viviendas suelen venderse y ocuparse sin condiciones mínimas de dotación en
infraestructura y equipamiento, por lo que se plantea este tema para el diseño de un Lineamiento
Federal con las siguientes variables:
Garantía de conexión y funcionamiento de la infraestructura y los servicios básicos con la
vivienda, entendidos éstos como la conexión a los sistemas de agua potable, drenaje y
alumbrado público.
Mitigación de los efectos negativos originados durante la construcción. En esta etapa se
genera un volumen considerable de movimiento de materiales de construcción, desechos y
utilización de maquinaria pesada en la zona, que en ocasiones deteriora las estructuras
existentes, como el caso de las vías de acceso. Así se busca que los costos del deterioro de la
infraestructura ya instalada por el proceso de la construcción, sean asumidos por el mismo
desarrollo de vivienda.
Conclusión y habilitación del equipamiento de salud y de educación cuando se genere una
demanda mínima que justifique la operación de estas instalaciones, cuando menos en un
turno laboral o en un módulo mínimo.
Conclusión y funcionamiento del sistema de riego, en proporción a las zonas que se van
poblando.
2.2 Infraestructura
2.2.1 Infraestructura básica
La infraestructura y los servicios urbanos son parte fundamental de la sustentabilidad de los desarrollos,
entendida ésta no solamente bajo un enfoque ambiental, sino también en términos del ciclo de vida
del desarrollo mismo.
Por esta razón y dada la variedad de los marcos estatales, así como los vacíos legales en ciertas
entidades del país, es necesario establecer lineamientos con carácter de obligatoriedad así como
recomendaciones en materia de infraestructura básica: agua, drenaje, energía e iluminación pública.
Asimismo, se consideró la vialidad como parte fundamental de la infraestructura.
Agua: se regula la dotación, calidad y presión del agua potable, haciendo referencia a los
parámetros que señala la instancia normativa federal, y las normas oficiales mexicanas. Se
indica que la dotación adicional cuyo destino no es el consumo humano deberá atenderse
con agua tratada o capturada.
Drenaje. Para los desarrollos de mayor tamaño se indica la condición de separar las aguas
pluviales y residuales a efecto de que éstas puedan reutilizarse o infiltrarse sin contaminantes.
Iluminación pública y energía. Se indican los valores mínimos de las fuentes de iluminación
para áreas públicas que contribuyen a un mejor aprovechamiento y seguridad de las mismas.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 27
Asimismo se indican las normas establecidas para la eficiencia energética en las
construcciones.
2.2.2 Vialidad
El tema aborda la infraestructura de comunicación terrestre que permite la conectividad interna del
desarrollo habitacional y otra externa con la ciudad o el entorno no urbanizado, a través de calles de
distinta jerarquía y función: primarias, secundarias, locales y calles con retorno o de tránsito vehicular
restringido. La vialidad, además de representar una infraestructura de comunicación, forma parte del
espacio público y como tal debe contribuir al confort de los recorridos peatonales, de ciclovías y de
transporte público.
El primer grupo de variables corresponde a las distintas jerarquías de las vías. Se busca mejorar la
conectividad local y generar estructuras viales funcionales a través de:
El número mínimo de carriles de circulación vehicular y de transporte, en su caso, el ancho de
banqueta, velocidad permitida y densidad de vegetación para cada tipo de vialidad.
La distancia mínima entre calles públicas. Esto determina la estructura espacial del desarrollo
al normar de forma implícita el tamaño máximo de manzana.
Modalidades de estacionamiento de los automóviles particulares para evitar peligro o estorbo
a la circulación o al acceso a los equipamientos y servicios públicos o privados.
El segundo grupo de variables engloba aspectos susceptibles de mejorar la calidad del espacio que
aplica para las vías en general:
Características de la banqueta. Anchos y condiciones para generar confort en la circulación
peatonal y de personas con capacidades diferentes.
Señalización. Nomenclatura de calles y señalización adecuada en espacios públicos para
identificación y orientación clara.
Cabe aclarar que se incluye una serie de recomendaciones respecto a la sección total de vialidades,
ya que aspectos como camellones o la introducción de carriles confinados para transporte público
pueden condicionar esta medida.
Asimismo, originalmente se había planteado desarrollar un Lineamiento específico para la atención a
las personas con capacidades diferentes, sin embargo, por tratarse de un tema constante en los
aspectos viales y de espacios públicos, éste quedó contenido dentro de estos temas y con carácter
de obligatorio.
2.2.3 Desarrollos progresivos
Este tema en principio se concibió como parte de las “condiciones de ocupación”, debido al
proceso paulatino de urbanización que caracteriza a los grandes desarrollos habitacionales. Sin
embargo, se trata de un proceso de urbanización, mas no de ocupación, ya que muchas veces los
ocupantes totales se encuentran desde la fase inicial en el terreno. Es por esto que se optó por
diseñar un lineamiento específico para un proceso que difiere al de la vivienda terminada.
Por otro lado, este lineamiento busca atender un vacío legal a nivel estatal, ya que muy pocas
entidades norman específicamente los desarrollos progresivos y constituyen uno de los patrones de
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 28
crecimiento con mayor presencia en nuestras ciudades mexicanas. Las variables en consecuencia
deben de cubrir todos los requisitos mínimos de habitabilidad y calidad.
Las variables se seleccionaron en función de un objetivo común: garantizar en el mediano plazo los
mismos estándares que se exigen para los desarrollos habitacionales terminados. Esto permite que el
cumplimiento de los requisitos se desarrolle de acuerdo a la capacidad de pago de los adquirientes y
desarrolladores, sin cancelar la viabilidad del proyecto debido a la exigencia de estándares elevados,
lo que permite una mejor consolidación del conjunto habitacional. Así, se establecen las variables en
cuatro fases de desarrollo.
Fase 1. Se establece el requerimiento de un proyecto de urbanización que comprende las
fases de desarrollo y se indican las obras mínimas de urbanización en esta etapa.
Fase 2. Introducción de equipamiento público y privado.
Fase 3. Habilitación de equipamiento, incorporando nivel medio de educación.
Fase 4. Conclusión de las obras de urbanización y de los equipamientos públicos y privados.
2.3 Equipamiento
El equipamiento se ha definido en el marco conceptual de estos lineamientos, en público y privado.
En función de esto se busca incorporar comercio y servicios privados en los desarrollos, así como
asignar un uso específico al área mínima de donación que actualmente las entidades, en su mayoría,
exigen sin asegurar la concreción o habilitación de las mismas, dando lugar a espacios desolados o
que son intercambiados por recursos monetarios y para subsanar otras necesidades que no son las
propias de los habitantes de estos desarrollos (Ver Anexo 3: Visión de lo local y lo institucional).
Un aspecto relevante es la evaluación de los equipamientos existentes y cercanos al desarrollo
habitacional, su capacidad y radio de cobertura con el objetivo de aprovechar los equipamientos
existentes y así definir los requerimientos necesarios para la futura población (Ver detalle de este
análisis en el Capítulo I: Marco conceptual y Capítulo III. Guía Técnica de los Lineamientos Federales).
Otro aspecto que se consideró es la escala de atención de los equipamientos, ya que algunas
instalaciones requieren una población mínima para justificar su construcción y operación y esto
ocurre conforme se van agregando vecindarios, barrios y distritos en un sector de la ciudad.
Cabe aclarar que para definir las variables en el equipamiento de educación, salud y abasto se
tomaron principalmente como fuente las normas en esta materia de la SEDESOL, ya que recogen en
gran medida los requerimientos de otras instituciones normativas federales. Asimismo, se consideraron
las relaciones de población, unidades básicas de servicio (UBS), tales como aulas, camas, puestos y
módulos tipo, que señala la SEDESOL.
El equipamiento público comprende los siguientes temas y variables:
2.3.1 Espacio público abierto
Caracterización de espacios públicos. En este tema se define el requerimiento obligatorio por
habitante respecto a la superficie para jardín vecinal, parque, plaza y módulo deportivo. Se
indican los parámetros para incorporar un determinado espacio público de acuerdo al
tamaño de población.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 29
Densidad de vegetación. Dotación de vegetación por superficie de espacio público con el
objetivo de crear espacios verdes y contribuir a una calidad ambiental y paisajística de los
desarrollos.
Diseño para el peatón y las personas con capacidades diferentes. Se establecen condiciones
para la circulación e incorporación de mobiliario urbano para estos usuarios.
Previsión del mantenimiento de áreas verdes. Analizar las necesidades y las alternativas de
solución para la conservación de estas áreas en el mediano y largo plazos, con los usos
previstos en su diseño original.
2.3.2 Educación y cultura
Análisis de la capacidad instalada. Para determinar las condiciones de superávit o déficit del
equipamiento existente en la zona y con esta base calcular la demanda total generada por el
nuevo desarrollo.
Número de habitantes por equipamiento. Se establecen los parámetros de población a partir
de los cuales se hace necesaria la introducción de un módulo básico de jardín de niños,
escuela primaria, secundaria o preparatoria, así como una biblioteca. Se indican los
incrementos de UBS de acuerdo a la población adicional.
Radio de distancia del equipamiento a la población atendida. El radio de atención es la
segunda variable para determinar la ubicación de un equipamiento, siendo útil conforme
aumenta la escala del desarrollo.
2.3.3 Salud y asistencia social
Análisis de la capacidad instalada. Para determinar las condiciones de superávit o déficit del
equipamiento existente en la zona y con esta base calcular la demanda total generada por el
nuevo desarrollo.
Número de habitantes por equipamiento. Se establecen los parámetros de población a partir
de los cuales se hace necesaria la introducción de una clínica con o sin hospitalización y de
un centro comunitario con guardería y dispensario médico. Se indican los incrementos de UBS
de acuerdo a la población adicional.
Radio de distancia del equipamiento a la población atendida. El radio de atención es la
segunda variable para determinar la ubicación de un equipamiento, siendo útil conforme
aumenta la escala del desarrollo.
2.3.4 Mercado público
Análisis de la capacidad instalada. Para determinar las condiciones de superávit o déficit del
equipamiento existente en la zona y con esta base calcular la demanda total generada por el
nuevo desarrollo.
Número de habitantes por equipamiento. Se establecen los parámetros de población a partir
de los cuales se hace necesario un mercado público. Se indican los incrementos de UBS de
acuerdo a la población adicional.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 30
Radio de distancia del equipamiento a la población atendida. El radio de atención es la
segunda variable para determinar la ubicación de este equipamiento, siendo útil conforme
aumenta la escala del desarrollo.
2.3.5 Equipamiento público complementario
Se incluye el equipamiento que puede incorporarse en el momento de elaborar un programa parcial
de desarrollo urbano, o cuando la autoridad correspondiente lo juzgue conveniente debido a las
necesidades locales, por lo tanto no está sujeto al análisis de la capacidad instalada. Las variables
son:
Número de habitantes por equipamiento. Se establecen los parámetros de población a partir
de los cuales se justifica la introducción de cierto equipamiento.
Radio de distancia del equipamiento a la población atendida. El radio de atención es la
segunda variable para determinar la ubicación de este equipamiento, siendo útil conforme
aumenta la escala del desarrollo. Éste se define en los equipamientos en donde se obtuvo la
información de SEDESOL, ya que algunos, como el hospital general, se definen como
equipamiento de ciudad por la propia SEDESOL y por lo tanto en estos casos sólo se instalará
un módulo.
3 PARÁMETROS COMPARATIVOS
En esta sección se presenta una reflexión sobre la revisión de la normatividad estatal del estudio
“Análisis comparado de normatividad en materia de regulación de nuevos fraccionamientos en el
ámbito nacional e internacional y construcción de un marco de referencia para la elaboración del
lineamiento federal”, 25 así como de los parámetros específicos de vinculación con el entorno,
infraestructura y equipamiento que se identificaron y revisaron para este trabajo en cada una de las
leyes estatales de desarrollo urbano, de fraccionamientos y de protección ambiental del país.
Cabe aclarar que se encontraron otros parámetros, que no forman parte de los seleccionados en
estos lineamientos, sin embargo se comentan en esta sección, ya que son constantes en las normas
estatales, tales como la superficie del lote mínimo y secciones de vialidad según el tipo de desarrollo,
o el porcentaje de área para donación exigido. Algunos de estos temas o variables no se incluyeron
como especificaciones obligatorias en la propuesta final de los Lineamientos, ya que se considera
que, además de estar suficientemente regulados en las normas estatales y federales aplicables en la
materia, éstos no generan un cambio significativo en la calidad del diseño.
3.1 Vinculación con el entorno
3.1.1 Riesgos
Las normas estatales no hacen referencia explícita a los riesgos naturales o físicos en que puede
incurrir un desarrollo habitacional en función del terreno en el que se ubica. Se acotan más bien al
impacto ambiental que podría generar la construcción del desarrollo en su entorno. Los riesgos
específicos del terreno para el propio desarrollo son evaluados y dictaminados por instancias locales
como protección civil, o prevención de desastres, a nivel municipal y de éstos depende en gran parte
el otorgamiento de la licencia de construcción.
25 Elaborado por DGL, s.c. en 2006.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 31
Sin embargo, la persistencia de construcciones en zonas de riesgo y los consecuentes dramas para la
población en caso de desastres naturales obligan a fortalecer estos aspectos normativos a través de
un Lineamiento Federal. Es por ello que se integró este tema, considerando que se subsanaría un
vacío en las legislaciones estatales o, en todo caso, se reforzaría la regulación en este campo.
3.1.2 Conectividad vial y de transporte
La mayoría de las normas estatales no incluyen en su normatividad criterios de conectividad al
entorno, ya sea vial o de transporte, para nuevos desarrollos habitacionales.
El Estado de México solicita un dictamen de impacto vial para la autorización del desarrollo. En San
Luis Potosí y en Veracruz, es necesario un dictamen que establezca la posibilidad de llevar a cabo el
fraccionamiento en cuanto a, entre otras cosas, incorporación a la estructura vial.
En Querétaro, las vías públicas de acceso, de enlace y de integración del fraccionamiento con el
área urbanizada de la ciudad o población, deberán ser realizadas por cuenta del promotor, de
acuerdo con las condiciones que fije la licencia. Para los estados de Sinaloa y Zacatecas, es
obligación del promotor construir previamente a las obras de urbanización, el camino de liga a la
parte más próxima de la ciudad, de acuerdo a las especificaciones que dicten los municipios.
Michoacán y Tamaulipas dejan explícitamente al ayuntamiento involucrado la responsabilidad del
visto bueno en materia de lotificación y vialidad.
En cuanto a transporte público, el estado de Puebla señala que los planes o programas de desarrollo
urbano deben tomar en cuenta los lineamientos y estrategias contenidas en los programas de
ordenamiento ecológico en donde, para las zonas en crecimiento, se fomentará la mezcla de usos
habitacionales con los productivos que no representen riesgos de valor ambiental y se privilegiará el
establecimiento de sistemas de transporte colectivo y otros medios de alta eficiencia energética y
ambiental.
Las carencias en la normatividad con respecto al tema del transporte público es preocupante, ya
que tanto la accesibilidad del futuro desarrollo como la sustentabilidad de la infraestructura vial
existente dependen de este enfoque previo de planeación.
3.1.3 Diversidad
Sobre el tema de tipologías urbanas únicamente se encontró una referencia, la relativa al estado de
Tabasco, en la cual se permite la reducción del lote mínimo (entre 6 y 15 m²) en todos los tipos de
fraccionamientos, siempre y cuando en los mismos se contemple como mínimo un 30% para vivienda
de interés social progresiva, con un valor máximo de 117 veces el salario mínimo de la región.
En cuanto a la mezcla de usos, las normatividades estatales que tocan este aspecto para los
desarrollos habitacionales son pocas: Aguascalientes, Estado de México, Nayarit, Tabasco y
Zacatecas. Existe entonces un vacío legal según lo que se ha señalado anteriormente en el marco
conceptual. Por otra parte, las entidades citadas establecen un límite superior, con porcentaje
máximo del área desarrollable que se podrá dedicar a comercio y servicios. Dados los numerosos
desarrollos de uso habitacional exclusivo que existen en el país, se busca en los Lineamientos
establecer un porcentaje mínimo que obliga a considerar cierta mezcla de usos además del
habitacional y del equipamiento público.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 32
3.1.4 Protección al ambiente
El tratamiento de aguas, ya sean grises o negras, es poco considerado en las leyes de las entidades. Si
bien se exige a los sistemas municipales contar con esta infraestructura, se encontraron pocas
referencias para el cumplimiento de esta condición en los desarrollos habitacionales. No obstante, se
trata de un aspecto cada vez más estudiado y promovido a nivel académico e internacional, y cabe
recordar que ciertas regiones del país sufren cada vez más de una escasez de agua. Respecto a este
tema se encontró lo siguiente:
Once entidades no abordan el tema del tratamiento del agua en su normatividad. Doce entidades
mencionan el tema sin establecer parámetros. Los estados de Aguascalientes, Baja California y Baja
California Sur lo mencionan solamente en el caso de la vivienda residencial.
El estado de Baja California precisa que “cuando no existan los sistemas municipales para
evacuación de las aguas residuales, los propietarios de hoteles, fraccionamientos, condominios,
residencias, industrias y similares, deberán instalar sistemas de tratamiento y reciclaje de sus aguas
residuales, ya sean individuales o comunales. Sólo en aquellos casos excepcionales, en que las
condiciones socioeconómicas y geo-bio-físicas lo justifiquen, podrán los ayuntamientos autorizar la
construcción de letrinas y fosas sépticas”.
El caso de Chiapas señala que en la autorización para la construcción de nuevos sistemas de
abastecimiento de agua potable, se deberá requerir simultáneamente la construcción de la red de
alcantarillado y un sistema para el tratamiento de las aguas residuales.
El Estado de México solicita la construcción de plantas de tratamiento en desarrollos mayores a 500
viviendas. El estado de Chihuahua incluye el mantenimiento de parques en su normatividad, cuando
las demás entidades establecen sus cálculos a partir del número de viviendas, sin considerar los
equipamientos y sus necesidades en agua.
La única recomendación de los ONAVI´s en cuanto a sistemas de tratamiento de agua emana de la
CONAVI, que precisa que para consumo humano deberá filtrarse con arena y después desinfectarse
con cloro, asegurando la retención de partículas de 5 micras o más.
En cuanto al ahorro en energía, las entidades no lo mencionan específicamente, y más bien suelen
señalar que los desarrollos deberán apegarse a la normatividad vigente de la Comisión Federal de
Electricidad para la electrificación del conjunto. Destacan dos casos:
Estado de México: los componentes que se empleen en el alumbrado público deberán estar
aprobados, construidos y diseñados específicamente para los requerimientos y necesidades
propias del alumbrado público, y deben ser adecuadas para el clima y lugar donde se
instalarán. No obstante, tampoco indica un parámetro mínimo óptimo.
Morelos: en las construcciones habitacionales se deberá fomentar la incorporación de
innovaciones tecnológicas ambientales tales como el uso de la energía solar, la utilización de
letrinas o baños secos, la recuperación de agua de lluvia, así mismo, emplear para la
construcción materiales apropiados a las condiciones regionales.
Si bien no se puede normar sobre la fuente de la energía que está fuera del desarrollo y no depende
del desarrollador sino de la instancia normativa, sí se podría normar acerca del consumo de energía
dentro del desarrollo, promoviendo un ahorro adoptando las recomendaciones internacionales en la
materia.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 33
3.2 Infraestructura
3.2.1 Agua
Veinte entidades señalan en su normatividad que se debe cumplir con la infraestructura necesaria, sin
embargo, no determinan un parámetro o capacidades a instalar.
El estado de Coahuila especifica que “los conjuntos habitacionales, las edificaciones de 3 o más
niveles y las edificaciones que estén ubicadas en zonas cuyas redes públicas de agua potable
tengan presión inferior a 10 m de columna de agua, deberán contar con cisterna calculada para
almacenar cuando menos dos veces la demanda mínima diaria de agua potable de la edificación y
deberá equiparse con sistemas de bombeo”.
La mayoría de las entidades tratan con las mismas normas y los mismos criterios las exigencias en
materia de agua potable, sin distinguir el tipo de desarrollo: residencial, medio o popular. Los únicos
estados que establecen una distinción son:
Campeche: 150 a 200 litros para vivienda popular y media, 250 a 500 litros para vivienda de
tipo residencial.
Guanajuato: 150 a 200 litros para vivienda de tipo popular y 250 litros por habitante y por día
para viviendas media y residencial.
Los organismos nacionales como el INFONAVIT y la CONAVI, y en su momento la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Ecología (SEDUE), integran, debido a su escala territorial mucho más amplia que
las entidades, una variable climática (según el clima cálido, templado o frío) en cuyo caso la
dotación de agua potable podrá ser menor o mayor a la indicada en la norma estatal.
La CONAVI cruza este criterio con el que se ha visto en algunas entidades de tipo de viviendas del
desarrollo, popular, medio o residencial. El INFONAVIT y antes la SEDUE lo cruzan con una variable
poblacional que parece más apropiada y más cercana al uso real y la capacidad de carga.
3.2.2 Vialidad en desarrollo social / popular
Calles principales
La mayoría de las entidades norman la previsión de vialidades en los desarrollos habitacionales tipo
popular o de interés social, distinguiendo entre calles principales y calles secundarias. Algunas
entidades distinguen además los retornos, otras los andadores. Finalmente, sólo el estado de Hidalgo
alude a ciclo vías, exigiendo una sección transversal mínima de 1.50 m por sentido de circulación.
Esto indica que la preocupación de las entidades reside principalmente en el flujo vehicular y los
riesgos de congestionamiento. La promoción de modos alternos de transporte (peatonal, ciclista) no
constituyen una prioridad en la normatividad de los estados. Sin embargo, cada día se da más
importancia a la calidad de los espacios públicos y a la concepción de la calle como un espacio
para múltiples actores, y no para el automóvil en particular. Por lo que se considera ampliar esta visión
en los Lineamientos Federales.
Para las calles principales la sección mínima total va de 12 m en los estados de Chiapas, Guanajuato
y Querétaro hasta 24 m en el Estado de Nuevo León. El estado de Chihuahua tiene la particularidad
de proponer un rango (de 20 a 22 m), al igual que Nayarit (de 12 a 15 m).
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 34
El ancho mínimo de banqueta en las mismas calles principales varía de 1.20 m en Zacatecas a 3 m en
Nuevo León. La mayoría se sitúa entre 1.50 y 2 m. Esto significa que la mayoría de las entidades no
consideran en sus normas:
La posible presencia de transporte colectivo, ya que en una banqueta de un ancho inferior a
2 m no existe la posibilidad de incorporar una parada de autobús dotada del mobiliario
adecuado y la posibilidad de paso peatonal atrás del mismo; y
La posibilidad de arborización de las banquetas, ya que con 2 m, el espacio es insuficiente a
nivel de la copa del árbol.
Finalmente se definen mínimos en cuanto al arroyo o superficie de circulación en calles principales,
desde 8.5 m en Yucatán hasta 21 m en Nuevo León. Esto da una idea de las diferencias existentes en
el país respecto a lo que debe de ser una calle principal y su capacidad de carga vehicular.
La suma del arroyo mínimo y de la banqueta mínima es inferior a la sección mínima total en la
mayoría de las entidades que cuentan con estas especificaciones, por lo que existe un margen (en
general de aproximadamente de 2 metros) de diseño para las vialidades principales sin aumentar la
superficie total de la vialidad. Pero los estados de Aguascalientes, Baja California, Nuevo León, por
ejemplo, no permiten esta libertad al establecer la sección mínima total como la suma exacta del
arroyo mínimo y la banqueta mínima.
Calles secundarias
La sección mínima total va de 9 m (Michoacán) a 13 m (Baja California Sur), la mayoría ubicándose
en 12 m. Esto significa que varios estados (entre ellos Guanajuato y Guerrero), a pesar de distinguir
entre calles principales y secundarias, establecen los mismos mínimos en términos de sección total de
la vialidad para los dos tipos de calles. La jerarquía vial diferenciada sin embargo es importante para
un mejor funcionamiento urbano del desarrollo, por lo que se justifica el diseño de Lineamientos
Federales en esta materia.
Por otra parte, nuevamente la sección mínima total impide un ancho de banqueta mayor a 2 metros.
Si planteamos un espacio público en el que el peatón es un actor tan importante como el vehículo
particular, y consideramos también a la población con discapacidad, entonces el ancho es
insuficiente para el mobiliario urbano y un área de circulación peatonal libre de obstáculos. En este
sentido, el Lineamiento Federal correspondiente buscará elevar las medidas de ciertas entidades
para garantizar estándares mínimos en estos aspectos.
Los estados de Nayarit, Michoacán y Veracruz proponen un rango para la sección mínima total, este
rango corresponde para los dos últimos estados al sentido sencillo o doble de la circulación en la
calle (sección mínima total inferior de 3 y 2 m respectivamente cuando la circulación es de sentido
único).
El arroyo mínimo va de 7 m en Tabasco a 9 m en estados como Aguascalientes, Coahuila, o Morelia.
La mayoría de las entidades imponen un arroyo mínimo de 8 a 9 m. Es decir, las normas generan la
posibilidad (aunque considerando carriles y espacios de estacionamiento técnicamente mínimos) de
estacionamiento en la vía pública.
La banqueta mínima para calles secundarias va de 1.20 m en Zacatecas a 2.35 m en Tabasco, la
mayoría situándose entre 1.50 y 2 m. Doce entidades no establecen una banqueta diferente según la
jerarquía de la vialidad (mismo ancho para calles primarias y secundarias): Aguascalientes, Baja
California, Chihuahua, Coahuila, Durango, Guanajuato, Morelia, Nayarit, Quintana Roo, Sonora,
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 35
Tabasco y Zacatecas. Los que hacen una diferencia técnica entre las calles principales y secundarias
la hacen mínima, a veces es menor de 0.5 m.
Retornos
No se encontró ninguna especificación en cuanto a los anchos mínimos de banquetas para los
retornos sobre vialidades. Esto indica que existe la posibilidad en numerosos desarrollos habitacionales
de concebir vialidades, es decir espacios públicos de circulación, sin ninguna área específica para el
peatón.
Los estados de Baja California, Guerrero, Michoacán, Nuevo León y Veracruz establecen un radio
mínimo, el cual varía desde 7 m en Veracruz hasta 22 m en Nuevo León.
Andadores
Son diez las entidades que establecen un área mínima para los andadores. Esta área es variable,
desde 3 m en Yucatán hasta 8 m en Quintana Roo.
El caso de Aguascalientes es interesante en el sentido que no especifica ancho mínimo sino
porcentaje mínimo de área jardinada en el ancho del andador (40%). El otro estado que hace
referencia a la vegetación en su sección de vialidades es el de Colima, que establece que “será
obligatoria la arborización de las áreas peatonales”.
3.2.3 Diferencias con desarrollos de viviendas tipo media y residencial
Prácticamente todos las entidades modulan su normatividad en cuanto a vialidades según se trate
de vivienda popular, media o residencial.
Una gran parte de las entidades establece diferencias en la sección mínima total de la calle principal
a partir del tipo de vivienda: popular, media o residencial. Un ejemplo es el estado de Veracruz que
pasa de 14 m en un desarrollo popular a 20 m para viviendas medias y hasta 25 m en las avenidas
principales de los desarrollos residenciales. Esta distinción parece contraditoria, ya que los desarrollos
populares tienden a tener mayores densidades y no significa que no tienen capacidad de adquirir
vehículos particulares. Los efectos serían perversos, ya que en el futuro requerirán vialidades con
mayor capacidad para soportar un mayor flujo de vehículos y personas.
En el caso de los desarrollos residenciales, varios estados, como Zacatecas, Nayarit, Michoacán,
Guanajuato o Aguascalientes, distinguen entre avenidas principales y calles principales, creando así
un ancho de calle todavía mayor en el caso de las segundas.
El ancho de banquetas varía también: la media de acuerdo a la normatividad de las institucones
federales de 2.50 m de banqueta en desarrollo de vivienda media y a 3 m en desarrollos de tipo
residencial.
Para calles secundarias las variaciones son menores ya que algunas entidades, como Coahuila,
mantienen un mismo criterio para desarrollos de viviendas tipo social/popular y para desarrollos tipo
medio. Los desarrollos residenciales se benefician, como en el caso de las calles principales, de calles
secundarias más anchas y con banquetas más amplias.
Es debatible la modulación de tamaño de vialidades en función del precio de venta de las viviendas.
Es necesario preguntarse si no se deberían establecer estándares mínimos de calidad de vida,
independientemente del nivel de ingresos de los futuros habitantes. También se puede iniciar una
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 36
reflexión acerca del porcentaje, a veces excesivo, del área vial en comparación con la superficie
total del terreno. Asimismo, vale la pena reflexionar que lo que se busca es una mejor integración de
estos desarrollos con el resto de la ciudad, lo que implica promover más y mejores oportunidades
tanto para los que habitan estos conjuntos como para aquellos que tendrán que circular en algún
momento por estas zonas.
3.2.4 Normas federales respecto a vialidades en nuevos desarrollos
Los organismos federales indican recomendaciones que no tienen carácter de obligatoriedad
respecto a vialidades.
La CONAVI recomienda, para calles principales de condominios, viviendas unifamiliares o conjunto
habitacional, una sección mínima total de 21 m y una banqueta mínima de 3 m26, situándose así por
encima de las normas mínimas de todas las entidades excepto Nuevo León y el Estado de México,
que tienen una banqueta mínima inferior a 3 m en calles principales de conjuntos sociales o
populares. Para calles secundarias recomienda una sección mínima total de 18 m con 2 m mínimo de
banqueta. Para los retornos, la indicación es de 9 m de sección mínima y 1 metro de banqueta. Para
andadores es de 3 m con restricción y 1.50 m frente de la vivienda.
La SEDUE también se limitaba a recomendaciones, indicando para calles principales una sección
mínima de 55.4 m, una longitud mínima de 5 km y un volumen promedio diario anual (VPDA) de
75,000 vehículos. Para calles secundarias indicaba 17.20 m de sección mínima total, una longitud de
1.5 km mínimo y un VPDA de 6,000 vehículos diarios. En los dos casos la banqueta mínima
recomendada era de 1.50 m de ancho. 27 Es interesante notar la existencia de dos variables
adicionales en cuanto a vialidad, que no usa ninguna reglamentación estatal, y que son la longitud
mínima y la capacidad de carga de vehículos.
El INFONAVIT recomienda banquetas mínimas, tanto en calles principales como secundarias, de 1.50
m, y no propone sección mínima total de calles, se limita a dar definiciones para vialidad primaria y
vialidad secundaria28. Es el más específico acerca de los andadores, no sólo en comparación con los
otros organismos federales sino también con las normas estatales, al precisar que deberán equiparse
con la arborización y el mobiliario urbano necesarios, en especial en recesos y plazoletas. También
estipula que los andadores que den servicio directo a las viviendas deberán tener comunicación a
una vialidad vehicular a menos de 100 m.
La SEDESOL29 establece otro tipo de criterios de igual importancia en términos viales: especifica un
ancho ideal de carril de 3.5 m y un ancho mínimo de 3.2 m; un ancho mínimo de arroyo sin
estacionamiento de 5 m, con estacionamiento por un lado de 6.4 m y de ambos lados de 9.6 m,
siendo los valores deseables 6.4 m, 7 m y 10.5 m respectivamente. En cuanto al ancho de banquetas,
las especificaciones de la SEDESOL se describen en el siguiente cuadro.
26 CONAFOVI, Hacia un código de edificación de vivienda, Guía Conafovi, México, 2005. p.70.
27 SEDUE. Sistema Nacional de Normas para el Desarrollo Urbano. México, 1985.
28 INFONAVIT. Normas de diseño urbano. México, 1985.
29 SEDESOL. Programa de asistencia técnica en transporte urbano para las ciudades medias mexicanas, manual normativo.
Tomo IV: Manual de Diseño Geométrico de Vialidades. México, 2001.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 37
Zona Mínimo Deseable
Centro 1.5 m 2.0 ó más
Subcentro 1.2 m 1.75 m
Áreas periféricas y suburbanas 1.0 m 1.5 m
Fuente: SEDESOL, 2001.
3.2.5 Diseño para personas con capacidades diferentes
La mayoría de las entidades no consideran este tema en su reglamentación urbana. Se detectaron
tres estados que mencionan esta población con capacidades diferentes: el Estado de México,
Hidalgo y Nuevo León.
De estos tres, el más preciso es el estado de Hidalgo, que indica que todas las banquetas deberán
prever en su diseño, un sistema de seguridad a efecto de que las personas con discapacidad
cuenten con facilidades para su desplazamiento en banquetas, cruces de calles y áreas a desnivel,
en las que se deberán instalar rampas y la señalización adecuada para su protección.
Sin embargo, las características de la población mexicana justifican ampliamente que las personas
con algún tipo de discapacidad sean consideradas en el diseño del desarrollo habitacional. Cerca
del 10% de la población nacional padece algún tipo de discapacidad; además, las personas con
obesidad (curva creciente a nivel nacional) también necesitan pendientes de vialidades que les
permitan circular, y finalmente el envejecimiento de la población generará un porcentaje importante
de personas de la tercera edad que requieren estándares similares en el espacio público. Por lo que
se justifica una norma federal que compense este vacío normativo a nivel estatal.
3.2.6 Desarrollos progresivos
En veintidós entidades de la República se permiten los fraccionamientos de vivienda progresiva. Sin
embargo, sólo tres de éstas establecen algún tipo de normatividad en cuanto al lote mínimo,
específicamente para desarrollos progresivos: Coahuila 91 m², Zacatecas 75 m² e Hidalgo 90 m². Para
los dos primeros el lote mínimo es el mismo que para la vivienda social o popular, en el caso de
Hidalgo es inferior, ya que norma 120 m² de lote mínimo para vivienda social. Cabe señalar que de
estas 22 entidades, 12 no dan otra especificación que su autorización.
En cuanto a vialidades, los requerimientos en la materia varían mucho en función de las entidades.
Algunos como Michoacán, Sinaloa o Campeche no especifican este tema para los desarrollos
progresivos. Otros estados como Baja California solamente solicitan la conformación del terreno para
señalar las vías públicas. Chihuahua pide expresamente que las vialidades primarias y secundarias de
acceso al fraccionamiento lo conecten al resto del área urbana adecuadamente. Guanajuato exige
pavimentación, guarniciones, banquetas, señalización vial y placas de nomenclatura en los cruces
de calles.
Respecto a infraestructura de agua y electrificación, las entidades establecen una lista de conceptos
a cumplir, en general la misma que en el caso de los desarrollos no progresivos, y no establecen
ningún criterio numerado ni mayor precisión. El estado de Nuevo León es el único que distingue dos
etapas, al solicitar en la fase inicial agua potable, drenaje, electricidad y alumbrado público, dejando
espacio para vialidades, equipamientos y estacionamientos para una etapa posterior.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 38
3.3 Equipamiento
3.3.1 Equipamiento público
Numerosas entidades establecen sólo un porcentaje del área total para donación y equipamiento:
sin embargo, no ofrecen más especificaciones en función del tipo de equipamiento público
requerido. Es el caso de Aguascalientes, Baja California Sur, Campeche, Chihuahua, Coahuila,
Colima, Durango, Guerrero, Morelia, Nuevo León, Oaxaca, Puebla, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora,
Tabasco y Yucatán.
Otros estados, como Zacatecas, Veracruz, Querétaro, Guanajuato y Chiapas, distinguen dos
categorías de equipamientos: 1) de educación, salud, social y cultural; y 2) de recreación y áreas
verdes. Atribuyen un porcentaje del área de donación a cada bloque. Dentro de este grupo:
Ciertos estados distribuyen la totalidad del área de donación entre estas dos categorías,
como en Chiapas (cabe destacar que Chiapas sólo hace esta distinción para la vivienda
social o popular) y Guanajuato.
Otras entidades establecen porcentajes mínimos para cada categoría que no suman el 100%.
El Estado de Baja California es particular al considerar los equipamientos de educación y de
recreación / áreas verdes con un porcentaje de 3% cada uno adicional al área total de donación. En
cambio no especifica nada respecto al sector salud y a los sectores social y cultural.
El estado de Nayarit no precisa nada acerca de los equipamientos de salud, educación y socio-
culturales, pero destina un mínimo del 30% del área de donación a áreas verdes y recreación para la
vivienda social o popular (no lo precisa para vivienda media y residencial).
El estado de Quintana Roo establece una relación mínima obligatoria de 5,000 m² de parque para
cada 1,000 viviendas. En cuanto a equipamientos públicos construidos (salud, educación, socio-
cultural), estipula que se podrán construir “incluso en predios distintos al fraccionamiento”.
El estado de Tamaulipas es el único que atribuye una gran importancia explícita al equipamiento
socio-cultural, al darle el 60% del área de donación total.
El estado de Veracruz es el único que propone un rango para el equipamiento construido, del 10 al
15% como mínimo, y esto solamente en el caso de la vivienda social o popular.
El Estado de México es el que tiene la reglamentación más precisa acerca de los equipamientos
públicos. Establece sus exigencias en materia de equipamiento para cada 1,000 viviendas de la
siguiente forma:
En el sector educación, precisa los metros cuadrados mínimos de terreno y de construcción
para jardín de niños y escuela primaria.
Para salud y socio-cultural, exige un mínimo de 210 m² de construcción pero deja la elección
del equipamiento al actor público en función de sus necesidades, siempre y cuando se
encuentre en la lista de equipamientos que establece.
Áreas verdes y recreación: 8,000 m² mínimo, ya sea en jardín vecinal o área deportiva.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 39
Sin embargo, al comparar esta norma con la que establece la SEDESOL, se observó que el
requerimiento del Estado de México en ocasiones la rebasa de tres a ocho veces.
Finalmente, es de notar que las áreas verdes son un tema desatendido por una parte de las normas
estatales. Lo mismo se puede decir de los equipamientos social y cultural.
En cuanto a recomendaciones federales se tienen las de la CONAFOVI y SEDESOL.
La CONAFOVI tiene recomendaciones muy precisas y cifradas en el sector educativo, y esto para
todos los tipos y niveles escolares incorporados a la SEP. Además precisa para cada rubro las áreas
internas que deberá proponer cada centro escolar. A continuación reportamos, a manera de
ejemplo, los criterios para jardín de niños, primaria, secundaria general y preparatoria general:
Jardín de niños: es necesario a partir de 2,500 habitantes (6 y 9 aulas), y se requieren de 96 a
100 m² construidos y entre 262 y 329 m² de terreno por aula, así como un cajón de
estacionamiento.
Escuela primaria: es necesario a partir de 2,500 habitantes (módulos tipo de 6, 12 y 18 aulas), y
se requieren de 77 a 115 m² construidos y entre 217 y 283 m² de terreno por aula, así como un
cajón de estacionamiento.
Secundaria general: a partir de 10,000 habitantes (módulos tipo de 10 y 15 aulas).
Preparatoria general: a partir de 2,500 habitantes (módulos tipo de 6, 10 y 17 aulas), y se
requieren 276 a 404 m² construidos y entre 895 y 1,558 m² de terreno por aula, así como dos
cajones de estacionamiento.
Por su parte, la SEDESOL define un número de aulas necesarias en función del número de habitantes o
de viviendas, y del nivel escolar. Por ejemplo, para jardín de niños:
4 aulas para 2,500 habitantes o 500 viviendas.
8 aulas para 5,000 habitantes o 1,000 viviendas.
9 aulas para 12,500 habitantes o 5,000 viviendas.
19 aulas para 25,000 habitantes o 5,000 viviendas.
38 aulas para 50,000 habitantes o 10,000 viviendas.
Establece la necesidad de escuela primaria también a partir de 2,500 habitantes, la secundaria
general a partir de 5,000 habitantes (6 aulas) y el bachillerato a partir de 12,500 habitantes (2 aulas).
Con esta metodología trata de manera muy precisa todo tipo de equipamiento urbano, tanto de
cultura como de salud, asistencia social, comercio y abasto, comunicaciones, transporte, recreación,
deporte o administración pública. Cabe destacar que en su momento, la SEDUE formuló una serie de
equipamientos, distinguiéndolos en función de su área de influencia regional, estatal, intermedia,
media o básica, y se limitaba a señalar en tablas si era opcional o indispensable en función del
número de habitantes.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 40
3.3.2 Equipamiento privado y tipologías urbanas
Son pocas las entidades que incluyen el equipamiento privado en su normatividad. Los estados de
Nayarit y Aguascalientes limitan la existencia de comercio y servicios a un 20% del área vendible para
vivienda popular, Zacatecas al 20% adicional al área de donación (vivienda popular también).
El estado de Tabasco define el 15% para estos usos y es el único que, a manera de recomendación, lo
ubica implícitamente dentro del desarrollo habitacional, al estipular “preferentemente en los lotes
esquineros los cuales podrán contar con una superficie mayor a la del lote tipo”.
El Estado de México es el que tiene una reglamentación más precisa. Se basa en el número de
viviendas autorizadas, al igual que para el equipamiento público: 0.5 m² por vivienda autorizada, pero
exclusivamente para comercio de productos y servicios básicos. Introduce un criterio de escala al
exigir la previsión de un Centro Urbano Regional (CUR) a razón de 8 m² por vivienda a partir de 4,000
viviendas.
Destacan diferencias según el tipo de vivienda del desarrollo en ciertas entidades:
Aguascalientes permite el 20% del área vendible para la vivienda social o popular, pero sólo el
10% para la vivienda media y el 5% para vivienda de tipo residencial.
Baja California toca el tema únicamente para la vivienda media, autorizando un 5% adicional
al área de donación; así como Coahuila con el 15%.
Durango no toca el tema en el caso de la vivienda popular pero autoriza un 10% para
vivienda media y un 5% para vivienda residencial.
Nayarit autoriza el 20% para vivienda popular como se ha visto, pero solamente el 10% para
vivienda media y no precisa nada para vivienda residencial.
Zacatecas modula un 20% para vivienda popular; un 15% para vivienda media y un 10% para
vivienda residencial.
Se considera discutible establecer únicamente máximos para esta variable, ya que la diversidad de
usos es un factor que se pretende no limitar sino promover, en pro de una mayor sustentabilidad
económica y urbana de los desarrollos.
3.3.3 Otros temas identificados
Se identificaron otros temas en las legislaciones estatales respecto a los desarrollos habitacionales.
Estos han sido analizados al igual que los anteriores. Se agrupan en esta sección dado que se optó
finalmente por no incluirlos en la propuesta de Lineamientos Federales. La razón es que son temas
suficientemente regulados en las entidades y municipios, por lo que su inclusión en los Lineamientos
Federales alimentaría una sobre-regulación. Estos temas son:
Porcentaje total del área de donación.
Lote mínimo.
Drenaje sanitario y pluvial.
Alcantarillado público.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 41
Electrificación.
Alumbrado público.
Impacto urbano-ambiental.
Porcentaje total de área de donación
La mayoría de las entidades norman la obligación, para todos los desarrollos habitacionales, de
donar al sector público cierto porcentaje del área del terreno para que se puedan construir los
equipamientos necesarios para atender la población futura. La donación para equipamientos se sitúa
en un rango comprendido entre el 10% y el 15%, pero según las entidades varía el criterio para
calcular el porcentaje. Este total puede ser:
Respecto a la superficie total del terreno, como es el caso en Guanajuato, Guerrero,
Querétaro y Zacatecas.
Del área vendible del terreno, como lo estipulan las normas estatales de Baja California, Baja
California Sur, Campeche, Chihuahua, Coahuila, Durango, Morelia, Nayarit, Nuevo León,
Oaxaca, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora, Veracruz y Yucatán.
Del área neta, como en los estados de Aguascalientes, Chiapas, Puebla y Quintana Roo.
El Estado de Colima no especifica un porcentaje y opta por listar los equipamientos que deberán ser
considerados para determinar el área de donación necesaria. Otro aspecto de este estado es que la
lista mencionada no distingue entre equipamientos públicos y privados, al considerar de la misma
manera una escuela y un edificio de culto por ejemplo.
El Estado de Chihuahua tiene la particularidad de establecer un rango de porcentaje de donación,
entre el 11% y el 12%. Es interesante esta medida al introducir cierta flexibilidad en la norma en función
de las necesidades de cada actor involucrado en esta etapa del proceso de desarrollo habitacional.
El estado de Tabasco (al igual que el Estado de México) razona en términos de metros cuadrados de
donación por vivienda y no en términos de porcentajes: exige 12 m² por vivienda del
“fraccionamiento debidamente urbanizado”.
El Estado de México tiene una reglamentación muy interesante ya que es el único que integra el
concepto de conjunto urbano habitacional social progresivo y que distingue, a partir de 4,000
viviendas, el equipamiento local (12 metros cuadrados por vivienda en donación al municipio) y el
equipamiento regional (6 metros cuadrados por vivienda en favor del estado). Cabe señalar que en
esta legislación se entiende equipamiento como el equipamiento público pero también privado,
comercios y servicios.
El estado de Michoacán también distingue donaciones municipales y estatales pero en porcentaje
(10 y 3% respectivamente).
Finalmente, es de notar que ciertas entidades modulan el área total de donación según el tipo de
vivienda considerado en el desarrollo:
Aguascalientes pide el 10% para vivienda residencial, el 12.5% para vivienda media y el 15%
para vivienda popular.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 42
Yucatán pide el 15% en vivienda social, el 12% en vivienda media y el 9% en vivienda
residencial.
Zacatecas pide el 10% en vivienda media o popular y el 12% en vivienda residencial, es decir
una lógica inversa a los dos estados antes mencionados.
Uno de los temas más preocupantes en el caso de las áreas para equipamiento es cuando las
autoridades locales, una vez en posesión del predio donado, lo recalifica en términos de la
zonificación para venderlo; o cuando, sin tener las capacidades suficientes, nunca construye el
equipamiento requerido para brindar servicio a la población. Lo que diluye los beneficios que se
busca con estos equipamientos (Ver Anexo 3: Visón de lo local y lo institucional).
Comentarios generales respecto al lote mínimo
La vivienda social y popular es sin duda la más homogénea en cuanto a normas estatales, a pesar de
las diferencias existentes entre entidades. Si bien un criterio más homogéneo puede considerarse
positivo (más certeza jurídica a nivel nacional, reglas del juego similares en todo el país que generan
más claridad y simplifican la comprensión de normas), conlleva el riesgo de una producción de
vivienda idéntica en todo el territorio, lo cual se considera negativo en el ordenamiento del territorio y
la producción de ciudad en la que se prefiere cierta diversidad.
Al analizar estadísticas nacionales, resalta que la mayoría de las entidades que norman el lote lo
hacen a través de la superficie y el frente; sin embargo, es destacable el número que considera
suficiente normar la superficie mínima. También es de subrayar que el lote máximo rara vez es
legislado y esto independientemente del tipo de vivienda que se trate. Varias entidades norman al
menos un tipo de producción de vivienda, ya sea residencial, media o popular.
Por lo tanto, para efectos de este trabajo, se propone que más que normar el lote mínimo, evitando
así la sobre-regulación, se considera importante normar la distancia mínima entre dos calles públicas.
Esta distancia mínima entre dos calles públicas permite establecer un estándar de traslado peatonal y
calidad del espacio público, y con ello definir una traza del desarrollo con mayor y mejor calidad
urbanística. También permite establecer radios mínimos en materia de equipamiento o transporte
público.
Drenaje sanitario y pluvial
Veintitrés entidades señalan en su normatividad que se debe cumplir con la infraestructura necesaria,
sin distinción del tipo de viviendas, sin embargo, no determinan parámetros o capacidades a instalar.
Esto se explica porque en general es en los reglamentos de construcción municipales en donde se
precisan.
El estado de Guanajuato establece que “los sistemas de agua potable, alcantarillado y energía
eléctrica, deberán ser calculados de acuerdo con el valor máximo del rango de densidad de
población que corresponda en el programa de desarrollo urbano”. Es interesante que integre en su
norma previsiones de posible crecimiento de población, cuando otras entidades se basan en el
número de viviendas autorizado.
En cuanto a las recomendaciones federales, el INFONAVIT indica que el diámetro mínimo de las
atarjeas es de 25 cm, y que la traza será determinada por la topografía del lugar, sin dar más
precisiones.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 43
Alcantarillado público
Veintiún entidades no establecen parámetros y se limitan a mencionar que se deberá cumplir con la
infraestructura necesaria en todos los desarrollos. Algunos estados, como Chiapas o Coahuila, no
norman el alcantarillado público y omiten este aspecto de sus exigencias en materia de
infraestructura de agua. Cabe señalar que en el caso de Coahuila, se especifica la necesidad de
alcantarillado únicamente para los desarrollos de viviendas tipo medio y residencial y en el caso de
Chiapas, solamente para residencial. Los estados de Guanajuato e Hidalgo mantienen la misma
lógica que en los dos casos anteriores.
La SEDUE tenía un cálculo para medir el volumen de escurrimiento pluvial: considerando 5 años atrás
para el análisis, se tomaba el dato de precipitación pluvial más intenso del mes y el año más crítico,
se convertía esta precipitación en agua depositada por cada 100 m² de cualquier superficie y se
multiplicaba por el coeficiente del tipo de pendiente y textura.
Esto representa una norma federal suficientemente flexible como para integrar las diferencias
regionales en su cálculo y adaptarse así a las necesidades locales.
Electrificación
Veintidós entidades señalan en su normatividad que se debe cumplir con la infraestructura necesaria,
sin embargo, no determinan parámetros o capacidades a instalar. Algunas entidades lo mencionan
exclusivamente para los desarrollos de tipo popular y medio, como Colima y el Distrito Federal.
Solamente los estados de Aguascalientes y Colima establecen una cifra como parámetro:
De vapor de sodio de 250 watts u otro de calidad similar, montado en poste metálico, de
acuerdo a las normas de la Comisión Federal de Electricidad, en Aguascalientes.
Deberán contar con una capacidad nominal de 15 amperes para 125 volts en Colima.
La SEDUE recomendaba electrificar tomando en cuenta la demanda mínima, intermedia y
recomendable que tenía calculada la CFE, considerando la recomendable como estándar: 0.6 kva
mínima, 1 kva Intermedia y 1.5 kva recomendable.
Como se señala en el apartado referente al ahorro de energía (Ver página 25), por su naturaleza, es
difícil normar la fuente de energía del desarrollo; ya que es la CFE, el organismo con las atribuciones
necesarias para establecer normas al respecto, por lo que los Lineamientos Federales se remiten a
éste y a las normas mexicanas establecidas.
Alumbrado público
Diez entidades no hacen mención del alumbrado público en su normatividad respecto a vivienda
social o popular; diecisiete entidades lo mencionan sin mayores detalles. Los estados de Campeche,
Chiapas y Coahuila lo mencionan únicamente en los casos de vivienda media y residencial.
Del alumbrado público dependen varios aspectos fundamentales del futuro desarrollo, como la
calidad del espacio público a través de su mobiliario urbano y la seguridad del espacio peatonal, por
lo que se considera la posibilidad de formular recomendaciones a nivel federal.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 44
Impacto urbano ambiental
Prácticamente todas las entidades exigen estudios de impacto ambiental, en la mayoría de éstas no
se señalan los parámetros a partir de los cuales se solicita este requerimiento, sino se especifica en el
reglamento de la ley respectiva, excepto en los siguientes casos:
Colima: se requiere evaluación del impacto ambiental en los casos de conjuntos
habitacionales de más de 10 mil m² de construcción.
Estado de México: se requiere en conjuntos urbanos que requieran de dictamen de impacto
regional (a partir de 60 viviendas o mayor a 6,000 m² de terreno o más de 5,000 m² de
construcción.
Hidalgo: requiere autorización de impacto ambiental en las obras de desarrollos
habitacionales cuya extensión sea mayor a 500 m².
Se identificaron asimismo requerimientos de impacto urbano y/o regional, así como constancias de
compatibilidad urbanística en los estados de Aguascalientes, Durango, Estado de México (con el
parámetro antes mencionado), Guanajuato, Tabasco y Tamaulipas.
Estas evaluaciones y dictámenes son regulados por la dependencia estatal y/o municipal en la
materia ambiental correspondiente, por lo que se consideró innecesario normar este aspecto.
3.4 Conclusiones
Los temas y variables construidos a raíz de este capítulo, permitieron establecer los aspectos en los
que se enfocan los Lineamientos Federales para desarrollos habitacionales.
Analizar las distintas normatividades de los estados del país, permitió identificar vacíos en los cuales se
abren oportunidades de intervención por parte de los Lineamientos Federales. Asimismo, permitirá
que los gobiernos locales que no cuentan con una normatividad al respecto tengan elementos
normativos suficientes para permitir los desarrollos habitacionales en mejores condiciones.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 45
CAPÍTULO III. GUÍA TÉCNICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 125
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 126
CAPÍTULO IV. MARCO JURÍDICO
En el presente apartado se desarrollan los fundamentos jurídicos previendo el surgimiento de
inconformidades y controversias, la tipificación de casos a partir de una realidad normativa
heterogénea, el diseño de los procedimientos, la definición de las actividades, los responsables, así
como los formatos y controles y demás apoyos administrativos que permitan instrumentar y operar la
normatividad que establezcan los Lineamientos Federales en materia de fraccionamientos y que
condicionarán los apoyos otorgados por el INFONAVIT, Sociedad Hipotecaria Federal, FOVISSSTE y
FONHAPO.
El marco conceptual aborda y define la naturaleza jurídica de la norma y la relación que guarda con
el marco normativo en materia de asentamientos humanos, desarrollo urbano y vivienda. Se
identificarán y tipificarán las posibles inconformidades y demandas que puedan surgir, los actores y
roles involucrados y los posibles impactos y consecuencias que surjan de la operación de la norma o
lineamiento.
4 JUSTIFICACIÓN JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES
La Ley de Vivienda establece en su artículo 73, que “las acciones de suelo y vivienda financiadas con
recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda para los trabajadores en
cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de equipamiento,
infraestructura y vinculación con el entorno establezca la Secretaría de Desarrollo Social, escuchando
la opinión de la Comisión para cada grupo objetivo de la población, a fin de considerar los impactos
de las mismas, de conformidad con lo establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos y
demás disposiciones aplicables.”
En este sentido, cabe señalar que la expansión del crédito para vivienda en los últimos años ha dado
lugar a un vertiginoso crecimiento en la oferta. Las presiones inmobiliarias que derivan de ello están
conduciendo el desarrollo de nuestras ciudades, muchas veces, hacia zonas poco aptas, de alto
valor ambiental y en ocasiones de alto riesgo. Este patrón de asentamientos pone en entredicho la
sustentabilidad urbana y merma sus condiciones de competitividad, por lo cual es indispensable
contar con un ordenamiento jurídico, trátese de un lineamiento, norma técnica o disposición
reglamentaria, que asegure el cumplimiento del referido artículo 73 de la Ley de Vivienda, mediante
el establecimiento de prescripciones de conducta que garanticen el cumplimiento de estándares
mínimos de desempeño para los conjuntos habitacionales, en materia de infraestructura,
equipamiento y vinculación con el entorno.
Los Lineamientos Federales tienen sustento y justificación no sólo en la disposición específica de la Ley
de Vivienda que ya se ha analizado, sino en otros diversos ordenamientos que se analizan a
continuación:
El artículo 27 constitucional, en su tercer párrafo, el cual establece que: “La nación tendrá en todo
tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público,
así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales
susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública,
cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las
condiciones de vida de la población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas
necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos,
reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y
regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 127
preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer,
en los términos de la ley reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y
comunidades; para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura,
de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el medio rural, y para
evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicio
de la sociedad.”
De la disposición constitucional transcrita, destaca por su relevancia y sustento para efectos de los
Lineamientos Federales, la facultad expresa de la Nación para imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público, así como para ordenar los asentamientos humanos,
establecer adecuadas provisiones, reservas, usos y destinos del suelo, así como para planear y regular
el crecimiento de los centros de población. Son todos estos elementos fines directos de los
Lineamientos Federales, en la medida que el artículo 73 de la Ley de Vivienda señala que los
conjuntos financiados por ONAVI´S deberán cumplir con los lineamientos, establecidos por SEDESOL,
respecto de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno.
De acuerdo a lo anterior, podemos concluir que la disposición del artículo 73 de la Ley de Vivienda es
plenamente congruente con las disposiciones constitucionales establecidas en el artículo 27 de la ley
suprema, y es además coincidente por lo que se refiere a los objetivos que persigue para planear y
regular el crecimiento de los centros de población.
Son diversas las disposiciones de la Ley General de Asentamientos Humanos que sirven de sustento y
justificación a los Lineamientos Federales derivados del artículo 73 de la Ley de Vivienda. Entre los
fundamentos que se relacionan directamente, se encuentran los siguientes:
Por una parte, la LGAH señala como objeto, entre otras cuestiones, fijar las normas básicas para
planear y regular el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y la fundación,
conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población, supuesto que los
Lineamientos Federales cubren cabalmente, pues definen para los conjuntos y proyectos financiados
por ONAVI´S, criterios de planeación y diseño para el crecimiento de los centros de población.
Por otro lado, el artículo 3 de la misma LGAH señala que el ordenamiento territorial de los
asentamientos humanos y el desarrollo urbano de los centros de población, tenderá a mejorar el nivel
y calidad de vida de la población urbana y rural, mediante una serie de líneas de actuación o
políticas públicas, de entre las cuales destacan las siguientes, que tienen una relación directa con los
Lineamientos Federales:
La vinculación del desarrollo regional y urbano con el bienestar social de la población;
El desarrollo socioeconómico sustentable del país, armonizando la interrelación de las
ciudades y el campo y distribuyendo equitativamente los beneficios y cargas del proceso de
urbanización;
La distribución equilibrada y sustentable de los centros de población y las actividades
económicas en el territorio nacional;
El fomento de centros de población de dimensiones medias;
La eficiente interacción entre los sistemas de convivencia y de servicios en los centros de
población;
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 128
La creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación adecuada entre
zonas de trabajo, vivienda y recreación; y
La estructuración interna de los centros de población y la dotación suficiente y oportuna de
infraestructura, equipamiento y servicios urbanos.
Por otra parte, el artículo 43 de la LGAH dispone que la incorporación de terrenos ejidales, comunales
y de propiedad federal al desarrollo urbano y la vivienda, deberá cumplir con diversos requisitos,
todos ellos aplicables y congruentes con los parámetros establecidos en los Lineamientos Federales:
Ser necesaria para la ejecución de un plan o programa de desarrollo urbano;
Las áreas o predios que se incorporen comprenderán preferentemente terrenos que no estén
dedicados a actividades productivas; y
El planteamiento de esquemas financieros para su aprovechamiento y para la dotación de
infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, así como para la construcción de vivienda.
Finalmente, tratándose de suelo y reservas territoriales que tengan por objeto el desarrollo de
acciones habitacionales de interés social y popular, provenientes del dominio federal, la enajenación
de predios que realicen la Federación, las entidades de la Administración Pública Federal, los estados
y los municipios o sus entidades paraestatales, estará sujeta a la legislación aplicable en materia de
vivienda, esta disposición contenida en el artículo 44 de la LGAH es también un sustento muy claro y
congruente con las disposiciones del articulo 73 de la Ley de Vivienda.
Por su parte, la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, contiene algunas
disposiciones que se relacionan indirectamente con los Lineamientos Federales, particularmente
aquellas que se refieren a la regulación ecológica de los asentamientos humanos. De entre dichas
disposiciones destacan las siguientes que tienen relación con los Lineamientos Federales:
En la determinación de los usos del suelo, se buscará lograr una diversidad y eficiencia de los mismos y
se evitará el desarrollo de esquemas segregados o unifuncionales, así como las tendencias a la
suburbanización extensiva;
En la determinación de las áreas para el crecimiento de los centros de población, se
fomentará la mezcla de los usos habitacionales con los productivos que no representen riesgos
o daños a la salud de la población y se evitará que se afecten áreas con alto valor ambiental;
Se deberá privilegiar el establecimiento de sistemas de transporte colectivo y otros medios de
alta eficiencia energética y ambiental;
Se establecerán y manejarán en forma prioritaria las áreas de conservación ecológica en
torno a los asentamientos humanos;
Las autoridades promoverán la utilización de instrumentos económicos, fiscales y financieros
de política urbana y ambiental, para inducir conductas compatibles con la protección y
restauración del medio ambiente y con un desarrollo urbano sustentable;
El aprovechamiento del agua para usos urbanos deberá incorporar de manera equitativa los
costos de su tratamiento, considerando la afectación a la calidad del recurso y la cantidad
que se utilice;
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 129
La política ecológica debe buscar la corrección de aquellos desequilibrios que deterioren la
calidad de vida de la población y, a la vez, prever las tendencias de crecimiento del
asentamiento humano, para mantener una relación suficiente entre la base de recursos y la
población, y cuidar de los factores ecológicos y ambientales que son parte integrante de la
calidad de la vida.
Como puede observarse, las disposiciones de la LGEEPA en relación con los aspectos ecológicos
aplicables a los asentamientos humanos, se relacionan con los Lineamientos Federales derivados del
artículo 73 de la Ley de Vivienda, pues comparten objetivos y visiones, particularmente desde el
enfoque de la sustentabilidad urbana: impedir esquemas segregados o unifuncionales; evitar
suburbanización extensiva; privilegiar mezclas de usos y sistemas de transporte colectivo; que son
compartidos y desarrollados a detalle por los Lineamientos Federales, por lo que estas disposiciones
de la LGEEPA le sirven también de sustento y justificación.
A nivel federal, también se destacan las disposiciones de la Ley Agraria que se relacionan
indirectamente con los Lineamientos Federales, dichas disposiciones son:
El ejercicio de los derechos de propiedad a que se refiere la Ley Agraria en lo relacionado con
el aprovechamiento urbano y el equilibrio ecológico, se ajustará a lo dispuesto en la Ley
General de Asentamientos Humanos, la Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al
Ambiente y demás leyes aplicables.
Para la localización, deslinde y fraccionamiento de la zona de urbanización y su reserva de
crecimiento, se requerirá la intervención de las autoridades municipales correspondientes y se
observarán las normas técnicas que emita la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología,
(debe entenderse SEDESOL).
Cuando los terrenos de un ejido se encuentren ubicados en el área de crecimiento de un
centro de población, los núcleos de población ejidal podrán beneficiarse de la urbanización
de sus tierras. En todo caso, la incorporación de las tierras ejidales al desarrollo urbano deberá
sujetarse a las leyes, reglamentos y planes vigentes en materia de asentamientos humanos.
A nivel local, las leyes de desarrollo urbano y fraccionamiento regulan profusamente los criterios de
lotificación, diseño e infraestructura interna de los fraccionamientos o conjuntos, sin embargo, hacen
poco o ningún énfasis en la ubicación del proyecto en relación con el asentamiento humano
existente, la capacidad de la infraestructura y equipamiento en la zona de impacto o influencia del
nuevo desarrollo. En general sólo establecen como condición, el contar con el uso del suelo permitido,
asumiendo que con ello se cubrirán las demás condicionantes de ubicación y servicios, no obstante,
el que se cuente con el uso del suelo permitido no es condición suficiente para que se garanticen los
objetivos de sustentabilidad que contemplan los Lineamientos Federales.
A nivel local destaca un ejemplo de ley en materia de desarrollo urbano que contempla algunas
regulaciones que se relacionan directamente con los objetivos de los Lineamientos Federales: el
proyecto de Ley de Desarrollo Urbano para Nuevo León, que se encuentra en discusión en el
Congreso de ese Estado. De dicho documento extraemos las disposiciones relacionadas con los
Lineamientos Federales:
Toda acción urbana que requiera infraestructura para su incorporación o liga con la zona
urbana deberá contemplar por lo menos:
- En vías públicas, los requerimientos necesarios para satisfacer la movilidad de la zona;
en su caso, los espacios necesarios para alojar vialidades, paraderos, estaciones,
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 130
carriles exclusivos para transporte público, andadores peatonales, ciclo rutas o puentes
peatonales u otras, así como los necesarios para conformar e integrarse con las redes
ya existentes o en proyecto para el resto del centro de población. Para tales fines
deberán sujetarse a las especificaciones que consignen los planes de desarrollo
urbano y en ningún caso podrán tener un ancho menor que las vías públicas
adyacentes de las cuales constituyan prolongación;
- El agua potable y drenaje sanitario, así como el manejo integral de aguas pluviales,
desde su captura y escurrimiento, hasta el drenaje e infiltración, previendo la planta o
sistema de tratamiento de aguas residuales, los cuales deberán sujetarse a las
disposiciones vigentes en materia ambiental, así como la incorporación de las nuevas
redes y sistemas con las existentes y su financiamiento; y
- Las garantías para asegurar el adecuado funcionamiento, operación o mantenimiento
de las redes de infraestructura, hasta en tanto no se de la municipalización de las obras.
La ejecución de las acciones urbanas a que se refiere el artículo anterior, se sujetará a los
siguientes requisitos:
- Ejecutar, a su costo, la prestación y dotación de la infraestructura, equipamiento y
servicios en las áreas de que se trate, así como de las adecuaciones en la
infraestructura y redes de servicios públicos primarios que requieran para su adecuado
funcionamiento.
- Cuando se trate de acciones urbanas fuera de los límites de un centro de población,
que no cuenten con un plan de desarrollo urbano vigente o de aquellos proyectos en
áreas rurales que demanden la construcción o introducción de obras de cabeza o de
redes de infraestructura primaria, requerirán la aprobación de un plan parcial de
desarrollo urbano, en el que se podrá establecer que las obras respectivas se realizarán
por cuenta propia del interesado o en coordinación con las autoridades u organismos
federales, estatales o municipales, y otros propietarios de suelo que resulten
beneficiados con las mismas, en cuyo caso podrán financiarse mediante los
instrumentos que contempla la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de
Nuevo León.
Los interesados en llevar a cabo un fraccionamiento o conjunto urbano deberán comprobar
la factibilidad de la infraestructura y servicios para la movilidad ante la autoridad municipal
mediante la evaluación de impacto vial, o en su defecto, podrán optar por acreditar que el
fraccionamiento o conjunto urbano tiene un diseño que reúne dos o más de las siguientes
características:
- Estar a menos de 300 metros de cualquiera de los corredores o terminales de
integración de los sistemas de transporte;
- Hacer uso de altas densidades de población, mediante la redensificación,
verticalización y uso eficiente del espacio urbano;
- Tener una mezcla de usos del suelo en donde la proporción de usos distintos al
habitacional sea igual o superior al 30 por ciento;
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 131
- Si se comprueba mediante dictamen que la demanda de movilidad se cubrirá
mediante medios no motorizados o públicos, en al menos el 70 por ciento de los viajes
generados; y
- Si dentro del perímetro del desarrollo se localiza una terminal de transferencia del
sistema de transporte.
En la constitución del régimen de propiedad en condominio, cualquiera que sea su tipo, sus
propietarios quedarán obligados a ejecutar las obras necesarias para ligarse a las redes de
infraestructura del centro de población de que se trate, así como a realizar las donaciones
que corresponda a cada tipo de condominio de acuerdo a lo establecido en el artículo 147
R* de esta Ley.
La obligación de realizar obras de infraestructura urbana y donaciones en los condominios,
podrá ser cumplida mediante la ejecución directa de las mismas por el titular del condominio,
o el pago al municipio respectivo del costo de dichas obras. En este último caso, siempre y
cuando el municipio correspondiente haya establecido los mecanismos legales que
garanticen el destino final de los recursos para la construcción de dicha infraestructura.
Los condominios contarán con conexiones únicas a las redes de infraestructura.
De las disposiciones en proyecto transcritas, se desprende que los criterios que pretenden establecer
los Lineamientos Federales ya han sido detectados como factores críticos por algunas autoridades
locales especialmente sensibles a las problemáticas urbanas y por lo tanto podemos concluir que los
Lineamientos Federales están plenamente justificados y fundamentados en disposiciones federales,
así como en algunos proyectos de normatividad local en materia de desarrollo urbano.
5 NATURALEZA JURÍDICA DE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES
La disposición obligatoria que puede dar forma jurídica al lineamiento, puede adoptar alguna de las
siguientes alternativas: reglamento presidencial, acuerdo secretarial o norma oficial mexicana. A
continuación se analizan cada una de las figuras mencionadas.
5.1 Reglamento presidencial
La primera alternativa de instrumentación es un reglamento del artículo 73 de la Ley de Vivienda,
expedido por el Presidente de la República en ejercicio de la facultad reglamentaria del art. 89
constitucional.
Reglamento se entiende en forma general como un conjunto ordenado de reglas y conceptos que
se dan por una autoridad competente para realizar la ejecución de una ley o para el régimen interior
de una dependencia o corporación.
La Constitución le otorga al Poder Ejecutivo como principal función legislativa, el emitir el reglamento,
por lo que se le conoce también como Poder Reglamentario.
El reglamento señala el ejercicio de la función legislativa y es reconocida por la doctrina y la
jurisprudencia como potestad reglamentaria, su finalidad es facilitar la aplicación de la ley,
detallándola, y operando como instrumentos idóneos para llevar a efecto su contenido.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 132
Los reglamentos son reglas, y solo tendrán vida y sentido de derecho, en tanto se deriven de una
norma legal a la que reglamentan en la esfera administrativa, en este caso sería el artículo 73 de la
Ley de Vivienda.
La ley como acto que emana de un órgano colegiado, tiene una característica que consiste en la
generalidad e impersonalidad de las situaciones que rige. Por lo que se considera que no se llega a
comprender la aplicación práctica de sus postulados. Esto no implica que no disponga de los medios
de hacerla cumplir al detalle.
La cercanía que guarda el Poder Ejecutivo con la realidad social, al aplicar la ley, hace que los
reglamentos operen como instrumentos más idóneos para llevar a efecto su contenido.
Esto permite observar que en el Poder Legislativo predomina el principio de representación popular,
por lo que resulta más lógico que se le encomiende al Poder Ejecutivo, la elaboración de los
reglamentos ya que las Dependencias cuentan con personal más especializado y que están en
contacto con la realidad a la que se aplican las leyes y reglamentos.
La elaboración del reglamento es más expedito que la ley, y por esto es más fácil adecuarlo a los
problemas económicos y sociales de la vida pública del Estado, situación que es altamente previsible
teniendo en cuenta que el objeto de regulación de los lineamientos a que se refiere el artículo 73 de
la Ley de Vivienda, se refieren al proceso de construcción y edificación de vivienda.
Los reglamentos le permiten al Presidente de la República ejecutar y prever en la esfera administrativa
la exacta observancia de las leyes. En efecto, la ejecución de las leyes es una facultad y el proveer a
su exacta observancia es otra; ambas se pueden realizar a través de una serie de actos
administrativos, como: órdenes, acuerdos, decretos, circulares, memorandos, oficios, decisiones,
resoluciones e inclusive por medio de operaciones materiales con la finalidad de ejecutar y proveer
en la esfera administrativa a la exacta observancia de las leyes emanadas del Congreso de la Unión;
sin embargo, el reglamento constituye un medio, de los muchos con que cuenta el Poder Ejecutivo
para llevar a cabo las facultades a que se refiere el artículo 89 en su fracción I.
Son una manifestación unilateral de voluntad discrecional, emitida por un órgano administrativo
legalmente investido de potestad o competencia para hacerlo (Presidente de la República en el
ámbito Federal, Gobernador del Estado en las entidades federativas), creadora de normas jurídicas
generales que desarrollan los principios de una ley emanada del Congreso, a efecto de facilitar su
ejecución y observancia en la esfera administrativa.
El proceso de creación de un reglamento es más sencillo que el procedimiento legislativo que
autoriza una ley, como ya se ha observado, ya que la misma Constitución señala que el único
requisito para la validez de los reglamentos expedidos por el Presidente de la República es
concretamente el refrendo ministerial que señala el artículo 92, que a la letra dice: "Todos los
reglamentos, decretos y órdenes del Presidente de la República deberán estar firmados por el
Secretario de Estado o Jefes de Departamento Administrativo a que el asunto corresponda, y sin este
requisito no serán obedecidos".
Igualmente establece que es necesario para la validez de estos reglamentos se realice su publicación
en el Diario Oficial de la Federación, igualmente de acuerdo con la Ley del Diario Oficial de la
Federación.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 133
Para elaborar un reglamento procede lo siguiente:
Se hace un proyecto por parte de la autoridad que tiene a su cargo la ejecución o
cumplimiento de la ley que se va a reglamentar, de acuerdo con el artículo 12 de la Ley
Orgánica de la Administración Pública que a la letra dice: “Cada Secretaría de Estado o
Departamento Administrativo formulará, respecto de los asuntos de su competencia, los
proyectos de leyes, reglamentos, decretos, acuerdos y órdenes del Presidente de la
República.”
El proyecto se somete a la discusión y aprobación de la autoridad superior, como es la
Consejería Jurídica del Ejecutivo Federal, (de acuerdo al artículo 43 bis de la Ley Orgánica de
la Administración Pública Federal) quienes a su vez lo someten a revisión por parte del
Presidente de la República, y si lo aprueba, lo firmará y se turnará posteriormente al Secretario
de Despacho del ramo o del que sea de competencia, para que lo refrende; posteriormente
se envía para su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
Se considera que el reglamento es formalmente administrativo, desde el punto de vista del órgano
que lo crea.
Desde el punto de vista material, se puede afirmar que el reglamento se identifica con la ley, porque
participa de las mismas características de ella; por lo tanto, el reglamento constituye intrínsecamente
un acto legislativo, porque crea, modifica o extingue situaciones judiciales generales.
La finalidad del reglamento es facilitar la aplicación de la ley, detallándola; los reglamentos son reglas
que sólo tienen vida y sentido de derecho, en tanto se deriven de una norma legal a la que
reglamentan en la esfera administrativa, en este caso el artículo 73 de la Ley de Vivienda, al
establecer los lineamientos que en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el
entorno de los proyectos habitacionales financiados por ONAVI´S.
5.2 Acuerdo secretarial
La segunda alternativa de instrumentación consiste en el acuerdo secretarial, expedido por el titular
de la Secretaría de Desarrollo Social, de conformidad con el Reglamento Interior de la Secretaría de
Desarrollo Social.
Al respecto, la Ley Orgánica de la Administración Pública y el Reglamento Interior de la Secretaría de
Desarrollo Social, establecen las siguientes prescripciones:
Cada Secretaría de Estado formulará, respecto de los asuntos de su competencia, los proyectos de
leyes, reglamentos, decretos, acuerdos y órdenes del Presidente de la República.
Adicionalmente, la misma LOAPF señala que el titular de cada Secretaría de Estado expedirá los
manuales de organización, de procedimientos y de servicios al público necesarios para su
funcionamiento, los que deberán contener información sobre la estructura orgánica de la
dependencia y las funciones de sus unidades administrativas, así como sobre los sistemas de
comunicación y coordinación y los principales procedimientos administrativos que se establezcan. Los
manuales y demás instrumentos de apoyo administrativo interno, deberán mantenerse
permanentemente actualizados. Los manuales de organización general deberán publicarse en el
Diario Oficial de la Federación. En cada una de las dependencias y entidades de la Administración
Pública Federal, se mantendrán al corriente los escalafones de los trabajadores, y se establecerán los
sistemas de estímulos y recompensas que determine la ley y las condiciones generales de trabajo
respectivas.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 134
Esta disposición resulta especialmente relevante en el caso de los Lineamientos Federales, que en los
hechos se deberá traducir en un manual de procedimientos y servicios al público, ligado al Acuerdo
Secretarial que le de origen, es decir, por su propia naturaleza jurídica y formal, el acuerdo no podrá
agotar todos los alcances técnicos derivados de los lineamientos, sino que deberá ser a través de un
manual ligado al Acuerdo, en donde se establezca el detalle de los mismos.
En el Acuerdo Secretarial deberá señalarse el objeto del mismo, la descripción específica del alcance
de cada lineamiento, las normas básicas de procedimiento o instrumentación y remitir a un manual
de procedimientos y servicios al público que contendrá el detalle de los criterios de diseño, ubicación
y demás elementos de los lineamientos derivados del artículo 73 de la Ley de Vivienda.
Esta situación permitirá además contar con un mecanismo más ágil y jurídicamente adecuado y
eficiente para su actualización y ajuste permanente.
Respecto de la facultad específica de la Secretaría para expedir los Lineamientos mediante un
acuerdo, tenemos por una parte las disposiciones específicas de la Ley de Vivienda, que
expresamente atribuyen a la Secretaría de Desarrollo Social la facultad para establecer los
lineamientos a que se refiere el artículo 73 del ordenamiento ya mencionado.
Por otra parte, el Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Social señala que el Secretario
tendrá las siguientes atribuciones no delegables:
Someter al acuerdo del Presidente de la República los asuntos encomendados a la Secretaría
y a las entidades del Sector.
Proponer al Presidente de la República los proyectos de iniciativas de leyes, reglamentos,
decretos, acuerdos y órdenes sobre los asuntos que competan a las unidades administrativas y
órganos administrativos desconcentrados de la Secretaría y a las entidades del Sector, de
conformidad con las disposiciones aplicables.
Expedir los acuerdos que regulen la organización y funcionamiento interno de la Secretaría y
de sus órganos administrativos desconcentrados; el Manual de Organización General de la
Secretaría; los manuales de organización, de procedimientos y de servicios al público, y las
Condiciones Generales de Trabajo de la dependencia.
Dispone este mismo ordenamiento que al frente de cada Subsecretaría habrá un Subsecretario y al
frente de la Oficialía Mayor un Oficial Mayor, a quienes corresponderá proponer al Secretario los
proyectos de iniciativas de leyes, reglamentos, decretos, acuerdos, órdenes y demás disposiciones
jurídicas, en los asuntos que competan a las unidades administrativas de su adscripción, de
conformidad con las disposiciones aplicables. Con ello se acredita la facultad expresa para expedir
acuerdos por parte del titular de la Secretaría de Desarrollo Social.
Por su parte, el mismo Reglamento atribuye a la Dirección General de Normatividad y Asuntos
Contenciosos, formular, revisar y opinar los anteproyectos de leyes, reglamentos, decretos, acuerdos y
demás disposiciones jurídicas relacionadas con la competencia de la Secretaría o con el objeto de
las entidades del Sector, de conformidad con las disposiciones aplicables y tramitar la publicación en
el Diario Oficial de la Federación de los instrumentos normativos y convencionales, así como las
demás disposiciones de carácter general y administrativo que competan a la Secretaría, por lo que
dicho aspecto deberá ser tomado en consideración para el proceso de gestión y aprobación del
acuerdo secretarial que se formule.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 135
Destacan de las disposiciones del Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Social, la
atribución que el mismo señala para la Dirección General de Equipamiento e Infraestructura en Zonas
Urbano-Marginadas que tendrá las siguientes atribuciones: diseñar normas, guías y lineamientos
técnicos y operativos en materia de equipamiento, infraestructura y servicios municipales para ser
propuestos a los gobiernos de las entidades federativas y los municipios. En ese sentido es que deberá
gestionarse la promoción de los lineamientos contenidos en los Lineamientos Federales, ante los
gobiernos locales.
Finalmente, debemos señalar que no existen mayores disposiciones en relación con el proceso de
elaboración del acuerdo, por lo que consideramos recomendable “adoptar” dos de los procesos de
la normalización en México para fortalecer los Lineamientos Federales; dichos procesos son:
Que los Lineamientos Federales sean formulados y promovidos ante los organismos públicos y
privados relacionados por un comité técnico asesor, integrado tanto por funcionarios de
SEDESOL como por especialistas académicos reconocidos.
Que se lleve a cabo un proceso de análisis y discusión pública de los Lineamientos Federales,
ante todos los sectores involucrados, particularmente las cámaras de la construcción y de
desarrollo de vivienda, quienes serán finalmente los destinatarios en el cumplimiento de los
criterios que establezcan los lineamientos derivados del artículo 73 de la Ley de Vivienda.
Que se sigan los procedimientos en materia de normalización, para la acreditación de
organismos de verificación que deberán hacerse cargo de prestar servicios de asistencia
técnica para el cumplimiento de la norma en las fases de diseño y construcción de los
proyectos habitacionales, así como de la verificación de su cumplimiento a través del tiempo,
de los proyectos ya concluidos, a fin de estar en posibilidad de determinar fehacientemente el
cumplimiento o no de los lineamientos y por lo tanto, para estar en posibilidad de liberar los
recursos de las ONAVI´S para el financiamiento de la adquisición de vivienda en dichos
proyectos.
5.3 Norma Oficial Mexicana
La tercera alternativa de instrumentación jurídica consiste en una norma oficial mexicana, expedida
por la Secretaría de Desarrollo Social, como parte del comité de normalización, con fundamento en
el artículo 40 de la Ley Federal de Metrología y Normalización.
En materia de Normas Oficiales Mexicanas, a partir del primero de julio de 1992, con la expedición de
la nueva Ley Federal de Metrología y Normalización, las normas técnicas ecológicas (NTEs), que
fueron expedidas por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (después Secretaría de Desarrollo
Social, hoy Secretaría de Medio Ambiente Recursos Naturales y Pesca), así como las normas técnicas
sanitarias (NTSs), expedidas por la Secretaría de Salud, se sustituyeron por Normas Oficiales Mexicanas.
La expedición de tales normas requiere de los siguientes elementos: fundamentación cientifíco-
técnica y/o de protección del consumidor; la especificación de los beneficios potenciales de la
norma, incluyendo los intangibles y no cuantificables monetariamente; la identificación de sus costos
potenciales, comprendidos los efectos adversos posibles que no puedan ser cuantificados en
términos monetarios, así como la justificación del porqué se considera que la NOM constituye la mejor
alternativa posible para alcanzar el objetivo que se persigue.
La expedición de las normas está sujeta a un procedimiento que exige la publicación en el Diario
Oficial de los proyectos de normas y la consideración de los comentarios que formulen los particulares
previo a la expedición de la norma definitiva.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 136
El sistema mexicano de normalización se encuentra regulado, como se mencionó previamente por la
Ley Federal sobre Metrología y Normalización (LFMN), que constituye el fundamento para la
expedición de las NOMs de carácter obligatorio y las Normas Mexicanas de carácter voluntario.
El objetivo de tal sistema es incrementar la calidad de los productos y servicios nacionales, estimular la
concurrencia del sector privado, público y científico y de consumidores en la elaboración y
observancia de la normatividad, determinar las normas de carácter obligatorio y la forma en que se
acreditará el cumplimiento de las mismas, así como el desarrollo de los recursos humanos
especializados para lograr esos fines.
En virtud de lo anterior, la LFMN establece el Sistema Nacional de Acreditamiento de Laboratorios de
Prueba (Sinalp), que autoriza o acredita laboratorios que cuenten con equipo y personal técnico
calificado, para que presten servicios relacionados con la normalización, en particular los relativos al
control de calidad. Prescribe además la creación de la Comisión Nacional de Normalización, para
coadyuvar en la política de normalización y coordinar las actividades que en la materia corresponda
realizar a las distintas dependencias de la administración pública federal. La Ley regula las
actividades de dicha Comisión y de los Comités Consultivos Nacionales de Normalización, que
participan en el establecimiento de normas y en la administración del sistema nacional de
normalización.
Al respecto de esta alternativa debe destacarse que en el caso de esta vía de instrumentación sería
indispensable cumplir la condición de reformar el artículo 40 de la LFMN, pues ninguno de los
supuestos que establece es coincidente con los objetivos de los lineamientos que regula el artículo 73
de la Ley de Vivienda.
Por su parte, el Reglamento de la LFMN establece una serie de prescripciones que deberán ser
tomadas en consideración si se opta por esta vía de instrumentación:
La Secretaría, en coordinación con las demás dependencias y organismos nacionales de
normalización registrados, integrará, revisará y actualizará periódicamente el Catálogo Mexicano de
Normas. Asimismo, continúa, dicho Catálogo contendrá el listado y la colección de textos completos
de las normas oficiales vigentes, entre otras consideraciones (artículo 26).
Señala que el contenido de las normas citadas, así como de las que se expidan en caso de
emergencia, deberá ajustarse a cuestiones tales como las de que la denominación de la norma
deberá indicar específicamente el tema de la misma; la integración de su clave o código; el que
sean redactadas y estructuradas de acuerdo a lo que establezcan las normas mexicanas expedidas
para tal efecto; el grado de concordancia con normas internacionales y normas mexicanas; por
último, deberá hacerse el señalamiento de si la evaluación de la conformidad podrá ser realizada por
personas acreditadas y aprobadas por las dependencias competentes.
Las normas oficiales mexicanas que se expidan con fundamento en el artículo 40, fracción XV de la
LFMN, deberán cumplir además con alguna otra de las finalidades establecidas en dicho artículo
(artículo 29), es decir, que no podría esgrimirse como razón suficiente para optar por esta alternativa,
que la Ley de Vivienda habla genéricamente de “lineamientos”, sino que necesariamente la materia
u objetivo de dichos lineamientos debiera estar considerado en alguno de los supuestos del artículo
40, cuestión que en los hechos no sucede.
Ahora bien, por lo que respecta a la actuación de las dependencias con respecto a las normas
oficiales mexicanas, se dispone lo siguiente: las consideraciones que deberán tener en cuenta
aquellas al elaborar el anteproyecto de norma oficial mexicana (artículo 30); la manera en que
deberán coordinarse para la elaboración, expedición y publicación conjunta de normas oficiales
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 137
mexicanas (artículo 31); los elementos que deberán incluir las manifestaciones de impacto regulatorio,
de acuerdo al artículo 45 de la LFMN (artículo 32); el que la dependencia o entidad competente que
expida un proyecto de norma oficial mexicana, mencione en su proemio el comité consultivo
nacional de normallización (artículo 33); la determinación de la entrada en vigor de cada norma
oficial que expidan dichas dependencias, según sea el caso (artículo 34); con referencia a los dos
primeros párrafos del artículo 49 de LFMN, se dispone que deberá presentarse una solicitud por escrito
ante la dependencia que haya publicado la norma oficial, con la documentación respectiva
(artículo 36); el procedimiento que deberá seguir la dependencia que haya publicado la norma
oficial, sobre la solicitud de la misma (artículo 37); por último, las condiciones en que la dependencia
que haya publicado la norma oficial pueda ampliar el plazo previsto en el párrafo segundo del
artículo 49 de la LFMN, para emitir su resolución (artículo 38).
Siguiendo con los proyectos de normas oficiales, el artículo 44 señala que el organismo nacional de
normalización o la Secretaría deberán mencionar en el proemio de dichos proyectos que expidan, la
oficina o unidad administrativa encargada de recibir los comentarios al mismo; su domicilio, teléfono
y, en su caso, fax y correo electrónico. Además, se hace el señalamiento de los requisitos que
deberán contener los comentarios que los interesados presenten respecto de los proyectos
mencionados con anterioridad.
El artículo 45, con referencia a la publicación de las declaratorias de vigencia de las normas
mexicanas, dispone que el secretariado técnico de la Comisión Nacional de Normalización ordenará
inmediatamente su publicación, una vez que le sean remitidas por los organismos nacionales de
normalización registrados en las materias que correspondan. En un segundo párrafo, el artículo
aludido señala que en el caso de que las normas sean remitidas por las personas -cámaras, colegios
de profesionistas, asociaciones, empresas, etc.- a que hace referencia el penúltimo párrafo del
artículo 51-A de la LFMN, antes de llevar a cabo la publicación de la declaratoria de la vigencia, el
secretariado técnico de la Comisión Nacional deberá revisar que las normas mexicanas cumplan con
los requisitos a que se refiere dicho artículo.
El artículo siguiente hace referencia a los elementos que deberán contemplar tanto el aviso de
consulta pública de los proyectos de normas oficiales mexicanas, como la declaratoria de vigencia
de las mismas. Por otra parte, el artículo 47, en relación al 51-B de la LFMN, señala que la Secretaría
podrá constituir comités técnicos de normalización nacional en aquellas ramas en las que no existan
organismos nacionales de normalización registrados, mismos que serán coordinados por la
dependencia competente.
El artículo 48, señala que para la revisión quinquenal de las normas mexicanas será aplicable, en lo
conducente, lo establecido por el artículo 39 de este Reglamento.
El último artículo de este capítulo, el 49, dispone que cuando las normas mexicanas sean elaboradas
por los organismos nacionales de normalización, éstos deberán difundirlas fehacientemente y
promover su aplicación a nivel nacional, regional o local, según corresponda.
Por otra parte, en relación con la observancia de las normas, se señala que el cumplimiento de los
requisitos de información comercial contenidos en las normas oficiales mexicanas no está sujeto a
certificación, siendo responsabilidad del importador, productor, fabricante, comercializador o
prestador del servicio que sus productos satisfagan los requisitos establecidos en esas normas. En un
segundo párrafo, el artículo de referencia dispone que las personas citadas podrán recurrir a los
servicios de unidades de verificación acreditadas y aprobadas para obtener constancia de
conformidad o dictamen de cumplimiento en los que se demuestre que cumplen con los requisitos
establecidos en las normas oficiales mexicanas de información comercial. Finalmente, en un tercer
párrafo, con referencia a las constancias o dictámenes anteriores, se señala que la autoridad
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 138
responsable deberá reconocer las mismas, aun cuando exista alguna discrepancia o error en ellas.
De existir error, continúa, la autoridad competente que lo detecte deberá notificarlo a la Secretaría
para que, en su caso, aplique las sanciones correspondientes a la unidad de verificación de que se
trate.
Por último, el artículo 51, haciendo referencia al 56 de la LFMN, y con relación a las personas
mencionadas en el artículo anterior, señala que las mismas podrán demostrar que cuentan con un
sistema de calidad de producto, presentando certificado vigente expedido por un organismo de
verificación acreditado, o que los procedimientos de evaluación de la conformidad del producto o
servicio incorporan la verificación sistemática del sistema de control de calidad.
En materia de la acreditación y determinación del cumplimiento, el Reglamento de la LFMN señala
los requisitos que se deberán presentar a la Secretaría a fin de obtener la autorización para operar
como entidad de acreditación. El siguiente artículo, dispone que para el otorgamiento de la
autorización a las entidades de acreditación, la Secretaría y los miembros de la Comisión Nacional de
Normalización, tendrán en cuenta el número de organismos de certificación, laboratorios de prueba
o calibración y unidades de verificación acreditados y que se encuentren asociados al particular
solicitante.
Siguiendo con lo anterior, se disponen diversas particularidades que se deberán contemplar en la
materia de acreditación. Así, por lo que respecta tanto al Director General de las entidades de
acreditación, como a los empleados que contrate, estarán impedidos para conocer de las solicitudes
de acreditación promovidas por personas con las cuales tengan nexos familiares o intereses
económicos (artículo 73); con referencia a las entidades de acreditación, para los efectos de los
artículos 70-A, 70-B y 70-C de la Ley, se hace el señalamiento de las directrices que aquellas deberán
seguir (artículo 74); en materia de supuestos, en los cuales las entidades de acreditación, previa
opinión de las entidades competentes, podrán suspender en forma parcial o total la acreditación de
los organismos de certificación, laboratorios de prueba, etcétera, el artículo siguiente hace la
enumeración de los mismos (artículo 75); se hace la enumeración de los supuestos en los que las
entidades de acreditación, previa opinión de las entidades competentes, podrán cancelar la
acreditación de los organismos de certificación, laboratorios de prueba, etcétera (artículo 76).
Ahora bien, el artículo 77 señala que para la determinación del poder de mercado de las entidades
de acreditación, al que hace referencia el último párrafo del artículo 70-C de la Ley, la Secretaría
requerirá la opinión de la Comisión Federal de Competencia.
Siguiendo con las facultades de la Secretaría, el penúltimo artículo de este capítulo (78) señala que
aquella, junto con las dependencias competentes, vigilarán de manera permanente el estricto
apego de la entidad de acreditación a la Ley, el presente Reglamento, las normas oficiales, normas
mexicanas, etcétera, conforme a los cuales fue otorgada la autorización para operar como tal.
Por último, el artículo 79 señala los supuestos que deberán tener presentes las dependencias
competentes, una vez que notifiquen al secretariado técnico de la Comisión Nacional de
Normalización sobre las personas que han sido aprobadas por ellas para la evaluación de la
conformidad de las normas oficiales mexicanas.
Respecto de los laboratorios de pruebas y de calibración, organismos de certificación y unidades de
verificación", en su respectivo articulado dispone lo siguiente: que los interesados en acreditarse y
aprobarse como laboratorios de pruebas y calibración, organismos de certificación y unidades de
verificación, formulen su solicitud a la entidad de acreditación (artículo 87); que dichos laboratorios
de pruebas y calibración y demás, demuestren, en la forma que indique la entidad de acreditación,
que operan bajo un procedimiento de aseguramiento de calidad que se encuentre previsto en las
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 139
normas oficiales mexicanas, así como cumplir con los otros requisitos respectivos (artículo 88); por lo
que respecta a los comités de evaluación que deberán formarse por expertos en cada área
específica, cada una de dichas áreas deberá corresponder a las magnitudes del Sistema General de
Unidades de Medida (artículo 89); que en los casos en que surja discrepancia sobre la aplicación de
pruebas y evaluación de resultados de pruebas, conforme a las normas oficiales, el interesado podrá
solicitar y obtener la repetición de pruebas en acto de tercería, con la participación de la entidad
competente (artículo 90), por último, el que los comités de certificación de las normas oficiales
mexicanas se reunirán por lo menos una vez cada tres meses y se considerará que existe quórum con
la presencia de la mayoría de los sectores participantes (artículo 91).
En lo que se refiere a las visitas de verificación para la evaluación de la conformidad, el artículo 97
dispone que éstas se efectuarán por el personal de la autoridad competente debidamente
autorizado o mediante el auxilio de unidades de verificación acreditadas. Cuando no existan
laboratorios acreditados para efectuar alguna calibración o similar, continúa en su segunda parte el
artículo citado, las autoridades competentes podrán aceptar informes de resultados de laboratorios
acreditados para otras normas.
Por lo que respecta al personal de la autoridad competente o de la unidad de verificación
acreditada y aprobada, comisionado para efectuar las visitas de verificación o comprobación, el
artículo 98 enumera las reglas que dicho personal deberá observar.
El artículo 99, en relación a los productos y servicios que no cumplan con las normas oficiales
mexicanas, señala que los mismos quedarán inmovilizados en el lugar en donde se encuentren,
mediante la adhesión o colocación de sellos o fajillas y, en el caso de servicios, se prohibirá su
prestación. En párrafos subsecuentes, el artículo que se comenta, entre otras cosas, refiere que
siempre con cargo al interesado y en los términos que determine la autoridad competente, los
productos o servicios anteriormente aludidos, podrán acondicionarse, repararse, reprocesarse, o
sustituirse. Siguiendo con lo anterior, el artículo 100 señala que cuando por la magnitud de las
violaciones no sea posible inmovilizar los productos, se procederá a la clausura del establecimiento,
previa resolución de la Secretaría o de la autoridad competente.
La autorización para operar como entidad de acreditación podrá ser suspendida total o
parcialmente o revocada, siempre y cuando exista un previo apercibimiento por parte de la
Secretaría, la cual fijará un plazo no inferior a 90 días naturales para subsanar o corregir los hechos
correspondientes. En el segundo párrafo de este artículo, se señala que transcurrido dicho plazo sin
que las entidades de acreditación hayan justificado y, en su caso, corregido o subsanado los hechos
citados, la Secretaría emitirá resolución en la que suspenda o revoque la autorización, la cual surtirá
efecto a los tres meses de su publicación en el DOF.
Cuando se suspenda total o parcialmente, o bien se revoque la autorización de una entidad de
acreditación y, en consecuencia ésta cese sus funciones, la Secretaría tendrá a su cargo la actividad
de acreditación en la rama o sector correspondiente, mientras persista la suspensión o no se autorice
otra entidad de acreditación al efecto, respectivamente.
Las NOM constituyen disposiciones abstractas e impersonales, obligatorias, elaboradas y expedidas
conforme a lo señalado por la LFMN, que dan origen a derechos y obligaciones para los particulares
que se ubiquen en las hipótesis normativas que contienen. Son normas jurídicas y son fuente de
derecho y aunque estamos conscientes de que los procedimientos regulados por los ordenamientos
vigentes en materia de normalización no son estrictamente aplicables al caso del artículo 73 de la Ley
de Vivienda, también es un hecho que los mecanismos de normalización en México han creado una
serie de instituciones que garantizan por una parte el proceso de consulta y discusión previo de las
normas que se publican como obligatorias, y también que cuenta con una serie de reglas para la
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 140
operación adecuada de organismos de verificación del cumplimiento de las normas oficiales
mexicanas.
De ahí que consideramos como una recomendación para dar mayor sustento al proyecto, adoptar
las medidas derivadas de las disposiciones en materia de normalización, para asegurar tanto su
elaboración y discusión técnica especializada, como contar con organismos de verificación que
proporcionen asistencia técnica, en el proceso de diseño y construcción, así como para que se
hagan cargo de verificar el cumplimiento de los lineamientos contenidos en el acuerdo secretarial y
el manual que al efecto se expida. Dichas medidas se desarrollan al final de la alternativa de
instrumentación acuerdo secretarial.
6 UBICACIÓN EN EL MARCO NORMATIVO EN MATERIA DE ASENTAMIENTOS HUMANOS
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos es la Ley Suprema de la Nación y por ello es
la base para la interpretación sistemática del contexto jurídico vigente y la previsión de tendencias
regulatorias ambientales y urbanísticas. De sus disposiciones destaca que la República Mexicana es
una Federación conformada por Estados libres y soberanos en lo que respecta a su régimen interior,
pero integrados en el pacto Federal. Según los principios de la Constitución Política, la competencia
constitucional entre la Federación y los Estados se define conforme al artículo 124 que
específicamente señala que: "Las facultades que no están expresamente concedidas por esta
Constitución a los funcionarios federales, se entienden reservadas a los Estados".
La idea constitucional de distribución competencial es de vital importancia en tanto que cada
autoridad puede intervenir en su esfera de atribuciones sin rebasarla y los particulares tienen el
derecho de conocer cuales autoridades son competentes para cada caso, de tal suerte que no
cabe la posibilidad jurídica de que dos autoridades intervengan en los mismos aspectos de
regulación.
Por su parte, los Estados están constituidos por municipios considerados como la base del sistema
político del país, los cuales tienen potestad para participar en asuntos relativos a la gestión ambiental
y establecimiento de normas jurídicas de carácter general y abstracto sobre la materia. Directamente
relacionado con los conceptos de equilibrio de los ecosistemas se encuentran los artículos 27 y 73,
fracción XXIX-G de la Constitución, que establecen que la propiedad privada se encuentra sujeta a
las limitaciones que se dicten en función de la protección del ambiente y que esta función se asigna
de manera “concurrente” a los gobiernos federal, estatal y municipal. De estas disposiciones
constitucionales se derivan las leyes ambientales, desde la Ley General del Equilibrio Ecológico y la
Protección al Ambiente hasta las leyes que cada legislatura estatal expida.
El Sistema Jurídico en México tiene la siguiente estructura jerárquica:
1º. Constitución Política
2º. Leyes
3º. Reglamentos
4º. Acuerdos Administrativos
5º. Normas Oficiales Mexicanas
El sistema de aprobación de leyes federales en México tiene una serie de procedimientos que
dependen del rango que ocupan; se puede decir que como principio general, toda norma puede
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 141
ser derogada o reformada con el mismo procedimiento que le dio origen. Este principio salvaguarda
el régimen de legalidad del sistema jurídico mexicano y asegura su permanencia y debido
cumplimiento.
Para el caso de la emisión de leyes estatales, si se trata de la Constitución local, cada localidad
establece su sistema de reforma y, para la emisión de leyes estatales es el Congreso del Estado quien
puede emitirlas en ejercicio de su facultad legislativa. A nivel municipal, quien emite los bandos y
reglamentos municipales es el Ayuntamiento.
Las leyes deben contener las obligaciones básicas a las que quedan sujetos los particulares, en
ejercicio de sus actividades privadas, de tal forma que los ordenamientos que derivan, tales como los
reglamentos y las normas oficiales mexicanas, tienen el sentido de llevar al cumplimiento de las
obligaciones principales contenidas en las leyes. Lo anterior es importante, pues la validez de dichas
normas derivadas estará sujeta a un examen que cuestione si son o no tendientes al cumplimiento de
la obligación principal.
En el siguiente nivel jerárquico se encuentran los reglamentos que son expedidos por el Presidente de
la República en ejercicio de la facultad reglamentaria, consistente en la facultad constitucional de
hacer cumplir las leyes, esto es, expedir las disposiciones específicas que permitan el cumplimiento de
las normas principales. El contenido de las normas reglamentarias no deberá rebasar las obligaciones
contenidas en las leyes, por lo que las obligaciones adicionales sólo son permisibles cuando la nueva
obligación manifieste claramente la conexión con el cumplimiento de la obligación principal.
Ilustración 7. Estructura jerárquico del Sistema Jurídico en México.
LGAH-LV
REGLAMENTOS
DECRETOS, ACUERDOS,
PLANES, PROGRAMAS, NOM´s
NORMAS JURÍDICAS INDIVIDUALIZADAS
LEYES DESARROLLO URBANO
REGLAMENTOS
DECRETOS, ACUERDOS, PLANES Y PROGRAMAS
NORMAS JURÍDICAS INDIVIDUALIZADAS
CONSTITUCIONES
CPEUM
jera
rqu
ía
sub
ord
ina
ció
n
esp
ec
ific
ida
d
distribución de competencias
Federación 32 Estados
LGAH-LV
REGLAMENTOS
DECRETOS, ACUERDOS,
PLANES, PROGRAMAS, NOM´s
NORMAS JURÍDICAS INDIVIDUALIZADAS
LEYES DESARROLLO URBANO
REGLAMENTOS
DECRETOS, ACUERDOS, PLANES Y PROGRAMAS
NORMAS JURÍDICAS INDIVIDUALIZADAS
CONSTITUCIONES
CPEUM
jera
rqu
ía
sub
ord
ina
ció
n
esp
ec
ific
ida
d
distribución de competencias
Federación 32 Estados
Fuente: Elaboración propia.
El SJM está estructurado en forma piramidal. En la parte superior se encuentran los ordenamientos
más importantes y generales, mientras que en los niveles inferiores se encuentran los de menor
jerarquía.
En el primer nivel se encuentra sólo la Constitución, que es el ordenamiento más importante.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 142
El SJM funciona a través de cuatro principios:
Jerarquía: la constitución está por encima de todos los demás ordenamientos jurídicos.
Subordinación: Un ordenamiento de nivel inferior nunca puede contradecir al de nivel superior.
Especificidad: Entre más abajo dentro de la pirámide se encuentre un ordenamiento será más
específico, mientras más arriba se encuentre será más general.
Distribución de competencias: la constitución y algunas leyes definen qué funciones o
actividades les corresponden a la federación y cuáles a los estados.
6.1 Encuadre en el marco normativo local
Desde su versión original, de 1917, la Constitución facultó al Estado para imponer a la propiedad
privada las modalidades que dicte el interés público, las cuales se encuentran en la base de las
normas federales y locales en materia de desarrollo urbano, mientras que la disposición relativa a
regular el aprovechamiento de los elementos naturales, tiene el mismo efecto respecto de las normas
sobre protección al ambiente.
La imposición de modalidades a la propiedad inmobiliaria, según la propia Constitución, tiende hacia
los siguientes objetivos: lograr la distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar su conservación,
alcanzar el desarrollo equilibrado del país y mejorar las condiciones de vida de la población rural y
urbana.
Dichas modalidades afectan sustantivamente los derechos de uso, impactando marginalmente los
de disfrute y disposición, todos ellos inherentes a la propiedad.
En materia urbana y ambiental, la Constitución federal establece un régimen de competencias
concurrente o “compartido” entre los distintos ámbitos de gobierno: federal, estatal y municipal.
Por esta razón, el objeto de las leyes federales en estas materias -Ley General de Asentamientos
Humanos y Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente- consiste en distribuir las
funciones y atribuciones entre los tres ámbitos de gobierno.
La materia urbana es en lo fundamental, competencia de los gobiernos locales.
Las atribuciones sustantivas en materia de desarrollo urbano: la formulación y aprobación de planes
urbanos, la administración de la zonificación y el control del uso del suelo, corresponden a los
municipios, los cuales en algunos casos las comparten con los gobiernos estatales.
Por su parte la materia ambiental, compete en lo fundamental al Gobierno federal, situación que
comienza a cambiar a partir de la reciente modificación a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la
Protección al Ambiente, en 1996 y de la posibilidad para delegar atribuciones actualmente federales,
a los ámbitos estatal y municipal.
Los municipios están investidos de personalidad jurídica y administran su patrimonio, que se compone,
entre otros elementos, por las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, así como las que tengan
como base el cambio de valor de los inmuebles.
Tienen a su cargo la prestación de los siguientes servicios públicos: agua potable y alcantarillado,
alumbrado público, limpia, mercados y centrales de abasto y calles, parques y jardines, entre otros.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 143
En relación a la vivienda, la Constitución federal contempla el derecho de toda familia, “…para
disfrutar de vivienda digna y decorosa…”, y señala a este respecto que la ley establecerá los
instrumentos y apoyos necesarios para alcanzar dicho objetivo.
6.2 Normas y regulaciones urbanísticas
Las regulaciones a la propiedad en materia urbana, se sustentan en las prescripciones contenidas en
la Ley General de Asentamientos Humanos y en las Leyes de Asentamientos Humanos o sus
equivalentes de los diversos estados del país.
Dichos ordenamientos señalan las normas para planear la fundación, conservación, mejoramiento y
crecimiento de los centros de población, ordenar los asentamientos humanos mediante la
zonificación y regular las acciones de los agentes urbanos a través de autorizaciones, licencias y
mecanismos de control.
6.2.1 Planeación
La Ley General de Asentamientos Humanos establece un sistema de programas -planes- urbanos,
para los cuales especifica su contenido y características generales: el programa nacional de
desarrollo urbano; los programas estatales de desarrollo urbano; los programas de ordenación de
zonas conurbadas; los programas municipales de desarrollo urbano y los programas de desarrollo
urbano de los centros de población.
Sin embargo no contiene ninguna mención concreta sobre la congruencia que deben guardar entre
ellos, siguiendo un orden jerárquico, lo cual constituye una omisión grave, ya que puede ocurrir que
un programa de nivel superior establezca ciertas prescripciones que no sean retomadas por
programas de niveles inferiores.
Las leyes locales contemplan al igual que la ley federal en la materia, un sistema de planes de
desarrollo urbano: el Plan Estatal de Desarrollo Urbano; los planes regionales metropolitanos; los planes
municipales de desarrollo urbano; los planes de centros de población estratégicos; los planes de
centro de población y los planes parciales, derivados de los anteriores.
Establece que los planes de desarrollo urbano son el conjunto de disposiciones tendientes a alcanzar
los objetivos del ordenamiento urbano y ecológico del territorio.
Define los elementos que integran los planes de desarrollo urbano: diagnóstico de la situación urbana
y ambiental, problemática y tendencias, objetivos, estrategias, políticas, zonificación del territorio,
manejo de los recursos naturales, criterios y normas técnicas ambientales para la protección y el
aprovechamiento racional del suelo, entre otros.
Del contenido de los planes podría suponerse que se da un manejo integral de la planeación urbana
y ambiental, sin embargo en los hechos los planes urbanos se limitan a las prescripciones sobre
asentamientos humanos.
Los diferentes planes urbanos en los estados de la República, según la ley, deben contemplar diversos
aspectos relevantes:
Los planes estatales tienen como objetivos conformar el sistema de estatal de centros de
población, ordenar la distribución de la población y sus actividades en el territorio del estado y
proteger y aprovechar el suelo interurbano en el territorio estatal.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 144
Los planes regionales metropolitanos deben diseñar un sistema urbano y ecológico
intermunicipal, definiendo la estructura vial básica, los grandes usos del suelo y las zonas
concentradoras de servicios.
Los planes de centros de población estratégicos y de centros de población tienen por función
ordenar la estructura urbana, crear reservas de suelo para crecimiento y en particular zonificar
los usos y destinos del suelo.
Finalmente, los planes parciales tienen por objeto definir acciones concretas de crecimiento,
mejoramiento o conservación de las áreas específicas donde aplican y deben derivar de los
planes de centro de población.
Para la elaboración y aprobación de los planes la ley establece las siguientes prescripciones:
Los planes estatales de desarrollo urbano y los planes regionales metropolitanos son
elaborados por la Secretaría de Desarrollo Urbano o su equivalente y son aprobados por las
Legislaturas Estatales;
Los planes de centros de población estratégicos son elaborados por la Secretaría de
Desarrollo Urbano o su equivalente, se remiten al ayuntamiento respectivo para su aprobación
previa, éste a su vez los envía al titular del ejecutivo estatal para su conocimiento y sanción,
correspondiendo la aprobación definitiva a las legislaturas estatales y
Los planes municipales de desarrollo urbano, de centros de población y parciales son
elaborados y aprobados por el ayuntamiento respectivo.
Para todos los planes la ley contempla se de vista a la comunidad para que formule sus sugerencias,
así como la existencia de órganos colegiados de opinión especializados en desarrollo urbano, sin
especificar con precisión el alcance legal de dichas sugerencias u opiniones.
En lo que se refiere a la planeación de zonas conurbadas, la Ley General dispone la obligación de los
municipios y entidades federativas involucradas, de convenir la delimitación de la zona y de
administrar en forma integral y congruente su desarrollo urbano.
Para ello dispone la creación y funcionamiento de comisiones de conurbación con carácter
permanente, encargadas de aprobar los programas respectivos y evaluar su cumplimiento,
integradas por representantes de las entidades federativas y municipios involucrados y presididas por
un representante de la SEDESOL.
6.2.2 Zonificación
Las leyes de asentamientos humanos locales determinan que los planes de desarrollo urbano
clasifiquen el suelo en áreas urbanas, urbanizables y no urbanizables, para la aplicación de políticas
de ordenamiento y regulación del territorio, así como determinen las provisiones, reservas, usos y
destinos del suelo.
Definen a la zonificación como la división del territorio en zonas y la asignación de usos permitidos,
prohibidos y condicionados, así como la imposición de restricciones de densidades de población e
intensidades de construcción.
Establecen que los planes de desarrollo urbano, las declaratorias y todos los actos de autoridad
relacionados con la ejecución de los mismos serán obligatorios, tanto para los particulares como para
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 145
las autoridades y determina que los bienes inmuebles estarán sujetos, cualquiera que sea su régimen y
condición, a sus disposiciones.
La zonificación, como instrumento del desarrollo urbano, se ha vuelto cada vez más compleja y
restrictiva, lo que la hace en muchas ocasiones difícil de cumplir.
Como un intento para controlar el poblamiento informal en tierras ejidales, la ley estatal dispone que
toda acción de urbanización de tierras ejidales o comunales, tales como apertura de calles,
fraccionamientos, subdivisiones del suelo, lotificaciones condominales o cualquier acto de
construcción de inmuebles, incluso en los solares de propiedad privada de los ejidatarios o comuneros,
se sujetará a sus normas.
La legislación urbana no contempla, como contrapartida de la regulación mediante la zonificación,
mecanismos o instrumentos concretos de fomento de aplicación diferencial para los diferentes tipos
de áreas y políticas urbanas que los planes establecen, consignando solamente declaraciones
generales sobre la necesidad de inducir las políticas contempladas en los planes.
En su diseño y ejecución los planes urbanos son exclusivamente físicos y no incluyen políticas e
instrumentos para hacer viables desde la perspectiva económica, social y ambiental sus propuestas
de uso del suelo.
6.2.3 Autorizaciones y licencias
La ley impone el cumplimiento de las prescripciones urbanísticas contenidas en los planes urbanos y
en la propia ley, mediante licencias, autorizaciones y mecanismos de control.
En lo que respecta a licencias, destacan las de uso del suelo y construcción; en el caso de
autorizaciones, prevé las de fraccionamientos, relotificaciones, subdivisiones, fusiones, conjuntos
urbanos y autorizaciones de apertura, prolongación y ampliación de vías públicas.
La licencia estatal de uso del suelo es expedida por la autoridad competente a nivel estatal y deriva
de la verificación entre el aprovechamiento urbano que pretende el propietario de un predio y las
disposiciones en materia de zonificación que contengan el plan o planes aplicables al predio de que
se trate.
Señala los datos de identificación del predio, el nombre y domicilio del solicitante, el uso o usos del
suelo que se autorizan, la intensidad máxima de aprovechamiento del suelo, la intensidad máxima de
ocupación del suelo y el número obligatorio de cajones de estacionamiento.
Las licencias de construcción se expiden para asegurar que cualquier obra, así como los cambios
materiales en edificaciones existentes sean congruentes con las disposiciones establecidas en materia
de seguridad estructural e instalaciones hidráulicas, eléctricas, sanitarias, etc., todas ellas al interior de
un inmueble.
Son expedidas por las autoridades del municipio que corresponda y tienen por objeto autorizar la
ejecución de construcción nueva, la excavación o demolición, el alineamiento y número oficial y la
conexión de agua potable y drenaje a las redes municipales.
En México, fraccionar y urbanizar el suelo urbano requiere de autorización o licencia previa, sujeta a
las prescripciones establecidas en los planes urbanos y a la normatividad específica que consignan
las leyes o reglamentos de las entidades federativas.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 146
Así, la legislación estatal urbana ha venido regulando, de tiempo atrás, las figuras del
fraccionamiento, subdivisión y relotificación; más recientemente, las de conjuntos urbanos y
condominios.
En complemento, regula la expedición de alineamientos y números oficiales de los predios, así como
de dictámenes de “factibilidades” de dotación de servicios básicos -agua y drenaje en lo
fundamental-.
Su otorgamiento tiene un carácter eminentemente declarativo y reglado en el derecho mexicano.
Sin embargo, el instrumento administrativo de control de los usos del suelo -desde la expedición de la
legislación de los asentamientos humanos en 1976- es la autorización, constancia o licencia de uso
del suelo municipal.
Este instrumento pretende asegurar la congruencia y compatibilidad de los usos del suelo
consignados en los planes urbanos de los centros de población con las autorizaciones específicas de
fraccionamiento, urbanización y edificación.
En algunos casos, limitados, se ha impuesto en complemento a lo anterior la evaluación del impacto
ambiental e impacto urbano de los desarrollos, con el fin de reducirlos, mitigarlos o compensarlos,
prerrequisito de las autorizaciones aludidas.
La expedición de licencias de uso del suelo, así como de autorizaciones para el fraccionamiento y la
urbanización, son de competencia municipal -por mandato constitucional- y están sujetas a la
legislación estatal referida, que impone variaciones en las diversas entidades federativas.
Dichas disposiciones establecen atribuciones uniformes a los municipios y no hacen distingos por
tamaño o recursos, lo que impide que asuman flexiblemente sus responsabilidades con base en sus
capacidades reales, así como que se establezcan fórmulas de cooperación con los gobiernos
estatales.
Su expedición corre por cuenta de las direcciones de desarrollo urbano o dependencias similares
responsables de los ayuntamientos, dependientes de los alcaldes, involucrando en algunas ocasiones
a los cabildos.
En lo que respecta a la evaluación de impacto ambiental y urbano es competencia en lo general de
los gobiernos de los estados.
Si bien es cierto que existen mecanismos para la participación de profesionales y de consulta
ciudadana en el otorgamiento de las autorizaciones referidas, la participación de organismos civiles
en su otorgamiento resulta incipiente y escasa.
Las autorizaciones de fraccionar y urbanizar en México necesariamente recaen y suponen el acuerdo
y la voluntad específica del propietario, quien es el único que puede acreditar interés jurídico y asumir
la responsabilidad de los proyectos, independientemente de la que puedan tener sus representantes
legales o sus directores técnicos.
En México la edificación -al igual que el fraccionamiento y urbanización del suelo- requieren de
autorización o licencia de edificación previa, sujeta a las prescripciones antes referidas y en particular
a las leyes o reglamentos de construcción o sus análogos, según el Estado o Municipio de que se trate.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 147
Las licencias de fraccionamiento y urbanización, así como las de edificación, derivan objetivamente
de los planes urbanos, así como de las disposiciones reglamentarias de los gobiernos estatales en la
materia.
Sin embargo, la normatividad que rige los procedimientos y controles para su expedición permite
importantes grados de discrecionalidad a las acciones de los funcionarios responsables de las
autorizaciones y se constituye en fuente de corrupción.
Una vez otorgadas, los derechos adquiridos por los beneficiarios durante su vigencia -de duración
variable- no pueden alterarse
Las autoridades que las emiten cuentan con facultades de control sobre los actos autorizados,
pudiendo realizar acciones de verificación para asegurar que la ejecución de las obras autorizadas
se ajuste a las autorizaciones concedidas.
En caso de violaciones a sus términos la autoridad está facultada para tomar medidas de seguridad -
suspensión, clausura o demolición de obras-, aplicar garantías, imponer sanciones administrativas e
incluso fincar responsabilidades penales.
La ley no establece controles sobre el otorgamiento de las licencias y mucho menos procedimientos
de información pública para su expedición, en marcado contraste con las prescripciones
declarativas de la participación ciudadana en la planeación urbana.
Finalmente, una vez obtenidas las autorizaciones pertinentes y realizadas las obras correspondientes,
los propietarios pueden disponer de los lotes o las edificaciones resultantes, previa acta de entrega
recepción de las obras de urbanización y/o aviso de terminación de obra.
6.2.4 Participación social
Las leyes locales en materia urbana establecen organismos auxiliares en materia de participación
social, para convalidar los programas de desarrollo urbano, al comité estatal de desarrollo urbano, las
comisiones de planeación para el desarrollo de los municipios y los consejos de participación
ciudadana de los municipios.
El comité estatal de desarrollo urbano es presidido por el Gobernador del Estado y es el órgano
encargado de asesoría y consulta del ejecutivo del estado, en materia de desarrollo urbano.
Entre sus obligaciones se encuentran: recoger las opiniones y propuestas de los grupos sociales de la
comunidad; proponer medidas tendientes a la ordenación del territorio del estado; sugerir
mecanismos de financiamiento para llevar acabo los diferentes planes de desarrollo urbano a cargo
del estado; sugerir las bases conforme a las cuales se celebren convenios de concertación con
instituciones públicas, sociales o privadas; y estudiar y promover las medidas legislativas tendientes al
mejoramiento del desarrollo urbano del estado.
En lo que se refiere a las comisiones de planeación para el desarrollo de los municipios y a los consejos
de participación ciudadana de los municipios, la ley no especifica ni la composición de estos órganos,
ni sus funciones o facultades y se limita a enunciar algunas normas de carácter declarativo, pero sin
desarrollar los aspectos instrumentales.
Las leyes locales por lo general establecen el derecho de los ciudadanos para organizarse y
participar en la elaboración y ejecución de los planes y programas de desarrollo urbano.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 148
Señala además, que las opiniones de los ciudadanos podrán recabarse mediante foros de consulta
popular.
Los municipios estarán encargados de promover la participación popular y la conservación de los
recursos naturales a través de las comisiones de planeación para el desarrollo y los consejos de
participación ciudadana o mediante cualquier otra forma de organización.
La participación popular en la entidad debe perseguir los siguientes objetivos: fortalecer la
comunicación entre los gobiernos estatal y municipal con la comunidad en forma permanente y
eficaz; inducir y promover la colaboración de la comunidad en la elaboración y ejecución de los
diferentes planes y programas que se expidan en la entidad; y fortalecer la actividad municipal en
materia de desarrollo urbano y prestación de servicios a través de la participación económica y la
colaboración material de la colectividad.
En la práctica, la mayoría de los organismos auxiliares municipales mencionados no han venido
operando, por el escaso interés de las autoridades para compartir con las organizaciones sociales la
toma de decisiones y un reducido afán participativo de la comunidad en los asuntos de gobierno.
6.2.5 Obligaciones a cargo de particulares
Tanto la Ley General de Asentamientos Humanos, como la normatividad de cada estado en la
materia, establecen diversas obligaciones a cargo de los particulares, dependiendo de los
aprovechamientos urbanos que pretendan llevar a cabo.
Entre las obligaciones en materia urbana más importantes destacan la de sujetarse a la zonificación
que establezcan los planes de desarrollo y gestionar las autorizaciones y licencias previas al
aprovechamiento urbano de que se trate.
6.3 Normatividad ambiental
La Ley general del equilibrio ecológico y protección al ambiente tiene por objeto garantizar el
derecho de toda persona a vivir en un medio ambiente adecuado para su desarrollo, salud y
bienestar. Es para preservar y restablecer el medio ambiente y para prevenir y controlar la
contaminación del aire, del agua y del suelo; para proteger la biodiversidad y la preservación de los
ecosistemas. (Artículo 1 y 4) Considera de Utilidad Pública el ordenamiento Ecológico, el
establecimiento, protección y preservación de áreas naturales protegidas, la ejecución de acciones
de protección y preservación de la biodiversidad y el establecimiento de zonas intermedias de
salvaguardia con motivo de la presencia de actividades que considera como riesgosas (Artículo 2).
Corresponde al Municipio (Artículo 20 Bis 4) la formulación, conducción y evaluación de la política
ambiental, la preservación y restauración del equilibrio ecológico y la protección al ambiente en
bienes de jurisdicción municipal que se localicen dentro de su territorio; la aplicación de disposiciones
jurídicas en materia de prevención y control de contaminación atmosférica generada por fuentes
fijas que funcionen como establecimientos mercantiles o de servicios, así como de emisiones de
contaminantes a la atmósfera provenientes de fuentes móviles que no sean de jurisdicción federal; La
prevención y el control de los efectos ocasionados sobre el ambiente ocasionados por la generación,
transporte, almacenamiento, manejo tratamiento y disposición final de los residuos sólidos e
industriales que no estén considerados como peligrosos; la creación y administración de zonas de
preservación ecológica de los centros de población, de los parques urbanos y de los jardines públicos;
la prevención y el control de la contaminación por ruido, vibraciones, energía térmica, radiaciones
electromagnéticas y lumínicas, olores perjudiciales para el equilibrio ecológico y el ambiente
provenientes de fuentes fijas que funcionen como establecimientos mercantiles o de servicios; con la
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 149
participación del Estado de Nuevo León la prevención y control de la contaminación de las aguas
que se descarguen en los sistemas de drenaje y alcantarillado de los centros de población, así como
en las aguas nacionales que el municipio tenga asignadas (ver Artículo 90); el control y la vigilancia
del uso del suelo y del cambio de uso del suelo; la restauración del equilibrio ecológico y la
protección al ambiente en centros de población en relación con los efectos derivados de los servicios
de alcantarillado, limpia, mercados, centrales de abastos, panteones, rastros, tránsito y transportes
locales; la participación en emergencias y contingencias ambientales conforme a las políticas y
Programas de Protección Civil; la participación en la evaluación del impacto ambiental de obras o
actividades de competencia Estatal cuando las mismas se realicen el ámbito de su jurisdicción
territorial; La formulación, ejecución y evaluación del Programa Municipal de Protección al Ambiente
y, la formulación y conducción de la política municipal de información y difusión en materia
ambiental. (Artículo 8, 23, 98, 99, 112 y 155) Vigilar el cumplimiento de las Normas Oficiales Mexicanas
expedidas por la Federación. (Artículo 15 fracciones de la I a la XV, 16 y 90) La Ley General del
Equilibrio Ecológico y Protección al Medio Ambiente en su Artículo 1 dice : que es un ordenamiento
reglamentario de las disposiciones de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que se
refieren a la preservación y restauración del equilibrio ecológico, así como a la protección al
ambiente en el territorio nacional y las zonas sobre las que la nación ejerce su soberanía y jurisdicción;
que sus disposiciones son de orden público e interés social y tienen por objeto propiciar el desarrollo
sustentable y establecer las bases para prevenir y garantizar el derecho de toda persona a vivir un
medio ambiente adecuado para su desarrollo, salud y bienestar... bajo el principio de concurrencia
previsto en el artículo 73 fracción XXIX-G de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
En materia ambiental la regulación sobre el aprovechamiento de los recursos naturales y su
conservación y protección, se da a través de diversos instrumentos que consignan, tanto la Ley
General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, como las leyes estatales en materia
ambiental, independientemente de su denominación, entre los cuales conviene destacar el
ordenamiento ecológico, las áreas naturales protegidas y la evaluación de impacto ambiental.
La evaluación del impacto ambiental es el procedimiento a través del cual la Secretaría establece las
condiciones a las que debe sujetarse la realización de obras y actividades que puedan causar
desequilibrio ecológico o rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables
para proteger el ambiente y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin de evitar o reducir al mínimo
sus efectos negativos sobre el ambiente. (Artículo 28).
Quienes pretendan llevar a cabo alguna de las siguientes obras o actividades, requerirán autorización
en materia de impacto ambiental:
Obras o actividades que correspondan a asuntos de competencia federal, que puedan causar
desequilibrios ecológicos graves e irreparables, daños a la salud pública o a los ecosistemas, o
rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones jurídicas relativas a la preservación
del equilibrio ecológico y la protección del ambiente. (Fracción XIII)
El Reglamento de la Ley General determina qué obras o actividades que por su ubicación,
dimensiones, características o alcances no produce impactos ambientales significativos, no causa o
puedan causar desequilibrios ecológicos, ni rebasa los límites y condiciones establecidos en las
disposiciones jurídicas referidas a la preservación del equilibrio ecológico y la protección al ambiente,
y que por lo tanto no deben sujetarse al procedimiento de evaluación de impacto ambiental previsto,
lo que se avisará a los interesados para que sometan al procedimiento de evaluación de impacto
ambiental la obra o actividad que correspondan, con el propósito de que presenten informes,
dictámenes y consideraciones que juzguen convenientes. Una vez recibida la documentación de los
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 150
interesados, la Secretaría les comunicará si procede o no la presentación de una manifestación de
impacto ambiental, así como la modalidad y el plazo para hacerlo. (fracción XIII del Artículo 28).
Para obtener esta autorización los interesados deberán presentar una Manifestación de Impacto
Ambiental, la cual deberá contener, por lo menos, una descripción de los posibles efectos en el o los
ecosistemas que pudieran ser afectados por la obra o actividad de que se trate y reducir al mínimo
los efectos negativos sobre el ambiente (Artículo 30).
Al respecto vale la pena mencionar que la mayoría de las leyes estatales ambientales, expedidas a
partir de 1988 después que se expidió la ley general en la materia, reproducen las normas federales,
aportando muy pocos elementos novedosos.
7 MEDIOS DE DEFENSA Y POSIBLES AGENTES AFECTADOS POR LOS LINEAMIENTOS FEDERALES
7.1 ¿Quiénes podrían estar afectados por la norma y cuáles podrían ser sus reclamos, qué tipos de
demandas pueden surgir en contra de la norma?
Identificación de posibles medios de defensa en contra de los Lineamientos Federales:
De particulares (desarrolladores, promotores, propietarios):
Recursos administrativos: conforme a la LFPA que se tramitarían ante el Titular de la SEDESOL.
Juicios de nulidad: conforme a la LOTFJFA ante el TFJFA.
Juicios de amparo: ante jueces de distrito, por violación de garantías individuales (artículo 16
constitucional)
De autoridades (gobiernos estatales o municipales):
Controversias constitucionales: ante la SCJN por violación de competencias constitucionales.
Los Lineamientos Federales podrán ser impugnados por los afectados en sus intereses jurídicos ante
tribunales federales, tribunales locales o ante las propias autoridades administrativas.
La vía jurisdiccional federal sólo puede transitarse bajo consideraciones de inconstitucionalidad de los
preceptos del plan o de los actos de aplicación consiguientes.
En el primer caso, al aprobarse la norma, éste puede impugnarse mediante la figura del amparo
directo; en el segundo, derivado de actos de aplicación del mismo, mediante amparo indirecto.
También puede acudirse a los tribunales estatales demandando la nulidad de los actos
administrativos que le dieron origen.
Por último, existe la posibilidad de impugnar administrativamente un plan o sus actos de aplicación
ante la propia autoridad administrativa que lo expidió, sujetándose al procedimiento administrativo
correspondiente.
En México los tiempos de los procedimientos varían sustancialmente, dependiendo de las vías que se
elijan.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 151
Las acciones administrativas son más rápidas que las judiciales en términos generales; los
procedimientos administrativos suelen durar meses, los procesos judiciales suelen durar años.
Los principios constitucionales que merecen especial atención para el cumplimiento de las normas
ambientales se refieren fundamentalmente al respeto de las garantías de debido proceso y legalidad
que tutelan, respectivamente, los artículos 14 y 16 constitucionales.
Según la garantía de debido proceso a ninguna persona puede molestarse sin el cumplimiento de las
formalidades esenciales consistentes en: 1. Que el afectado tenga conocimiento de la existencia del
procedimiento, que lo deje en aptitud de preparar su defensa; 2. Que se le de oportunidad de
ofrecer y aportar las pruebas o medios de convicción que estime pertinentes en su defensa; 3. Que
pueda exponer las razones y consideraciones legales correspondientes; 4. La existencia de una
resolución formal escrita sustentada en las etapas antes descritas.
La garantía de legalidad dispone que todo acto de la autoridad, en primer lugar, debe formularse
por escrito; en segundo lugar debe proceder precisamente de una autoridad facultada para emitir
ese acto; en tercer término debe estar apoyado en la aplicación concreta de una disposición; y por
último, deben citarse con precisión los preceptos que contienen la facultad que se ejerce y el
supuesto jurídico que se está aplicando.
El Artículo 133 de la Carta Magna declara que los jueces de la República tienen la obligación de
sujetar sus fallos a los dictados de la misma a pesar de las disposiciones que en contrario pudieran
existir en otras leyes secundarias.
Resultaría ilógico y como consecuencia antijurídico pretender creer que la Constitución le da al Poder
Judicial esa obligación, pero no la facultad de discernir si las leyes que rigen los diversos actos se
ajustan o no al Código Supremo de la República.
Es inexacto que los jueces se encuentren incapacitados para conceder protección constitucional
contra leyes expedidas por legislaturas locales que pudieran establecer violaciones a garantías
individuales; la Carta Magna es muy clara cuando en su Artículo 133 determina que la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, las leyes del Congreso de la Unión y los Tratados
Internacionales, ratificados por el Senado, son la ley suprema en toda la unión y los jueces, en cada
estado, resolverán conforme a la Ley Suprema a pesar de las disposiciones que en contrario se
pudieran haber elaborado por legislaturas de los estados. Lo mismo le ocurre a los Tratados
Internacionales y a los Convenios celebrados por el Presidente de México, ratificados por el Senado;
cuando contradigan o estén en oposición con los preceptos de la Carta Magna carecen de eficacia
jurídica. La última parte del Artículo 133 constitucional establece el principio de supremacía por lo que
queda claro la NO aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los Tratados
Internacionales respecto de lo dispuesto por las leyes del Congreso de la Unión, por lo que éstos no
pueden establecer entre sus normas que son de mayor valor legal obligatorio que las leyes del
Congreso de la Unión.
Solamente por medio de un juicio constitucional de la competencia exclusiva del poder Judicial
Federal se puede, a petición de parte, destruir los efectos de una ley inconstitucional y hacer una
declaratoria de inconstitucionalidad. Únicamente en el caso de que la Suprema Corte de Justicia de
la Nación haya emitido jurisprudencia estableciendo que una Ley Ordinaria es contraria a la
Constitución, los tribunales del orden común la deben dejar de aplicar. Este caso lo contemplan el
Artículo 133 Constitucional en relación con el 128, que impone a los jueces de los Estados la
obligación de preferir la Ley Suprema cuando una Ley de un Estado la contraría.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 152
El Artículo 133 Constitucional es confirmativo del régimen federal y evita el predominio de leyes
locales sobre la Constitución Federal estableciendo con firmeza la supremacía de la misma, por lo
que su obediencia es obligatoria para todas las autoridades cuyos actos tengan presunción de
constitucionalidad.
7.2 ¿Cómo saber si las disposiciones de una ley estatal, de un Tratado Internacional o de un
Convenio Internacional son violatorios de la Carta Magna?
La Suprema Corte es la única autoridad que tiene facultades para resolver respecto de la
constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o de un acto de autoridad, pero en su resolución
solamente se limita a proteger y amparar al agraviado sin hacer declaración general respecto de la
ley o del acto que motivó la solicitud de protección. La resolución de Constitucionalidad o de
Inconstitucionalidad solamente la puede elaborar cuando exista petición o instancia mediante el
procedimiento establecido por la ley y, después de escuchar a la Autoridad Responsable.
El Artículo 133 no establece ninguna relación de jerarquía entre la legislación federal y la local, sino
que determina que en el supuesto caso de que exista una aparente contradicción entre las
legislaciones mencionadas el asunto se resolverá atendiendo al órgano competente para expedir la
ley en cuestión, de acuerdo con el sistema de competencias que la ley fundamental establece en el
Artículo 124. Interpretación que se refuerza con los Artículos 16 y 103 de la propia constitución que
señalan:
La actuación por autoridad competente es una garantía constitucional (Art. 16).
Si la autoridad local o federal actúan más allá de su competencia constitucional se recurrirá a
Juicio de Amparo (Art. 103).
Del análisis de la evolución legislativa que en nuestros textos constitucionales ha tenido el medio de
control constitucional denominado “controversia constitucional” se pueden apreciar las siguientes
etapas:
La primera concibió solamente las controversias que se presentaran entre una entidad
federativa y otra.
En la segunda, además de la de la primera controversia, se contemplaron las que se pudieran
suscitar entre los poderes de un mismo estado y las que se suscitaran entre la federación y uno
o más estados.
En la tercera se sumaron a las anteriores los supuestos relativos a aquellas que se puedan
suscitar entre dos o más estados y el Distrito Federal y las que se susciten entre órganos de
gobierno del Distrito Federal.
En la cuarta etapa, la fracción primera del Artículo 105 de la Carta magna amplía los
supuestos para incluir a los Municipio, al Poder Ejecutivo, al Congreso de la Unión, a Cualquiera
de sus Cámaras y en su caso a la Comisión Permanente.
Lo anterior reitera que la tutela jurídica del Artículo 105 constitucional es la protección del ámbito de
atribuciones que la misma Suprema Ley prevé para los órganos originarios del Estado, es decir,
aquellos que se derivan del sistema federal y del principio de la división de poderes a que se refieren
los artículos 40, 41 y 49 en relación con el 115, 116 y 122 de la propia Constitución. No es un artículo
que cuide o proteja a órganos derivados o legales, pues estos últimos no tienen demarcada su
competencia en la Ley Fundamental; por ello no se puede estimar que estos órganos derivados no
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 153
estén sujetos al medio de control constitucional ya que si bien el espectro de la tutela jurídica se da
en lo particular, para preservar la esfera de competencia de los órganos originarios del Estado y no
de los derivados, en lo general se da para preservar el orden establecido en la Constitución Federal
al que también se encuentran sujetos los entes públicos derivados o creados por leyes secundarias
ordinarias.
De la finalidad perseguida con la figura de la controversia constitucional, el espectro de su tutela
jurídica y su armonización con los artículos 40, 41, 49, en relación con el 115, 116 y 122 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se desprende que podrán tener legitimación
activa para ejercer la acción constitucional a que se refiere la fracción primera del 105 de la Ley
Suprema de manera genérica:
De la Federación: (Que corresponde a los niveles de Gobierno establecidos en la Constitución
Federal).
Una entidad federada.
Un Municipio.
El Distrito Federal.
El Poder Ejecutivo: (Que representa uno de los Poderes Federales).
El Congreso de la Unión; (Que está integrado por dos de los Poderes Federales).
Cualesquiera de las Cámaras de éste:
La Comisión Permanente.
Los Poderes de una misma entidad federada (Poderes locales).
Los órganos de Gobierno del Distrito Federal.
Estos órganos primarios del Estado son los que pueden reclamar la invalidez de normas generales o
actos que estimen violatorios del ámbito competencial que para ellos prevé la Carta Magna.
En cuanto a la legitimación pasiva para intervenir en el procedimiento relativo, no se requiere ser un
órgano originario del Estado, por lo que en cada caso particular deberá analizarse ello atendiendo al
principio de supremacía constitucional, a la finalidad perseguida con este instrumento procesal y al
espectro de su tutela jurídica.
Tratándose de control de constitucionalidad, el ejercicio de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación tiene por efecto que ese órgano fije el alcance de las normas supremas que expresa la
soberanía popular, en tal virtud debe considerarse que la jerarquía de las bases contenidas en ese
Magno Ordenamiento conlleva a que solamente en ellas mediante la voluntad soberana del
constituyente o por el Poder Revisor de la Constitución pueda establecerse la existencia de los
referidos medios de control de la constitucionalidad sin menoscabo a que el legislador ordinario
desarrolle y pormenorice las reglas que precisen su procedencia, sustanciación y resolución (Art. 94).
Así como para saber si una disposición es contraria a los preceptos constitucionales se requiere lo
hayan resuelto los tribunales de la Federación, corresponde a la Suprema Corte de Justicia de la
Nación conocer de las controversias que se susciten entre los poderes de un mismo estado sobre la
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 154
constitucionalidad de sus actos. Controversia que tampoco se inicia de oficio sino que precisa un
planteamiento de la autoridad que se sienta ofendida, en forma de demanda, en los términos del
Artículo 105 Constitucional.
Para aplicar el criterio de “Interés Social” y de “Orden Público” contenidos en el Artículo 124 de la Ley
de Amparo, se debe sopesar el monto de las afectaciones a sus derechos en disputa o
contrabalancear el perjuicio que podría sufrir el quejoso con la ejecución del acto reclamado con el
perjuicio que podrían sufrir las metas de interés colectivo perseguidas con el acto de la autoridad.
Es cierto que no existe un criterio definido sobre lo que debe entenderse por “interés público” o
“interés social” pero el concepto lleva implícito el aspecto de generalidad o de colectividad y el de
interés que es el provecho, utilidad, ganancia o beneficio que obtiene la colectividad
La garantía de audiencia previa consiste en otorgar al afectado por el acto gubernamental una
oportunidad razonable para conocer la motivación y fundamentación del acto de la autoridad. Hay
una Tesis publicada en el Seminario Judicial de la Federación y su Gaceta que determina que en
Materia de Ordenación y Regulación de los Asentamientos Humanos no rige la garantía de
audiencia previa consagrada por el artículo 14 de la Constitución Federal, porque ese requisito no
está comprendido entre los que se señalan por el párrafo tercero del artículo 27 de la propia Carta
Magna y no puede admitirse que haya contradicción entre las disposiciones contenidas por ambos
preceptos constitucionales, porque es evidente que el primero de ellos establece una regla general
para los derechos subjetivos, mientras que el segundo ampara garantías sociales que por su
naturaleza están por encima de los derechos individuales a los que restringe en el alcance liberal del
artículo 1 de la Constitución Federal. Es incuestionable que no puede exigirse el establecimiento de
una audiencia previa en beneficio de particulares afectados por el desarrollo urbano, ya que sería
sumamente grave que fuese necesario llamarlos para que objetaran la elaboración de un Plan de
Desarrollo Urbano. Si la intención del legislador Federal que rige esta materia hubiera sido proteger el
interés particular así lo habría plasmado en la ley Federal.
La garantía de oponerse al poder público que consagra el primer párrafo del artículo 14
constitucional consiste en que una autoridad está imposibilitada para dar efectos retroactivos a una
ley cuando cause perjuicio al interés de un particular. Pero esa garantía se limita a proteger al
gobernado contra la aplicación retroactiva de la ley en su perjuicio, lo que es distinto a pretender
que el precepto ordene a la autoridad aplicar retroactivamente una ley cuando tal circunstancia lo
beneficie.
8 CÓMO SE ESPERA QUE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES TRANSFORMEN EL MARCO
NORMATIVO LOCAL
Se prevé que los Lineamientos Federales sean adoptados en las legislaciones locales, mediante
programas de difusión, acreditación y verificación de su cumplimiento.
La difusión será un elemento central para asegurar su cumplimiento, mediante programas pertinentes
y estableciendo un plazo para que sea exigible. Los lineamientos estarán accesibles durante el
proceso de diseño y construcción.
La SEDESOL certificará o validará a organismos verificadores, que estarán facultados para dar
asesoría técnica para el cumplimiento de la norma durante los procesos de diseño y construcción de
los proyectos.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 155
Se contempla el establecimiento en la propia norma de parámetros de desempeño en su
cumplimiento, los cuales podrán ser verificados en un esquema semejante al de la Ley Federal sobre
Metrología y Normalización.
Dichos organismos verificadores acreditados por SEDESOL, estarán encargados de verificar el
cumplimiento de los Lineamientos Federales (deseablemente instituciones académicas, centros de
investigación, ONG´s especializadas), a cargo de los desarrolladores interesados en acceder a las
fuentes de financiamiento federales.
La verificación se hará con cargo a los interesados en acreditar su cumplimiento, el verificador
evaluará y en su caso certificará los proyectos o desarrollos que cumplan con los Lineamientos
Federales, como condición previa a la autorización del crédito.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 156
CAPÍTULO V. INSTRUMENTACIÓN ADMINISTRATIVA
Para que exista un mercado deben existir dos variables determinantes: a) la oferta y b) la demanda.
Sin embargo, a través del tiempo se han dado fenómenos como los desajustes monetarios, la
globalización, entre otros, que han hecho que los precios aumenten y en cierto modo exista una
inaccesibilidad a algunos bienes que ha ocasionado un desequilibrio entre los factores que
caracterizan un mercado, como en el caso de la vivienda.
El tema de la vivienda ha generado diversas controversias y preocupaciones, siendo una de ellas la
introducción de programas financieros que se realicen con el fin de atender en mayor proporción la
demanda existente.
Para construir o adquirir una vivienda existe un elemento importante que corresponde a “los recursos”,
es decir, que para ambos casos se requiere una solvencia monetaria con la que es difícil contar
actualmente.
Debido a la preocupación de atender un mayor número de demandantes, se han introducido
programas que apoyan al adquirente de vivienda para que pueda comprarla o al promotor30 para
que pueda promover desarrollos de vivienda, es decir, que existe una prestación monetaria que el
beneficiario deberá pagar en un cierto lapso de tiempo y bajo ciertas condiciones al organismo o
entidad financiera con la que haya realizado el convenio.
Actualmente, las dinámicas en el sector de vivienda han cambiado, de manera que temas legales
en el rubro no buscan sólo satisfacer una demanda, sino que también se tiene la preocupación por
introducir criterios que hagan que los desarrollos de vivienda tengan dentro de su diseño
características que le otorguen una calidad urbana que permita que los habitantes hagan uso del
espacio para realizar sus actividades cotidianas y no tengan que desplazarse varios kilómetros a la
redonda para llevar a los niños a la escuela, ir a trabajar, realizar las compras, etc.
Para poder atender a las necesidades y dinámicas actuales es necesario conocer quién financia el
mayor porcentaje de vivienda, para llegar a realizar acuerdos que apoyen la introducción de
desarrollos con una visión innovadora que ayude a mejorar la calidad de vida de los habitantes que
adquirirán una vivienda.
Los organismos financieros de vivienda ayudarán a que se mejore la calidad de vida de los
habitantes si sólo aceptan financiar vivienda que cuenten con un certificado de calidad urbanística,
que permita dar a conocer al adquirente que está comprando una vivienda en un desarrollo que
cuenta con elementos urbanos que le permitirán realizar una serie de actividades cotidianas que
ayudarán a aumentar su calidad de vida, permitiéndole el libre acceso a los servicios, equipamiento,
infraestructura, etc.
Alrededor del 85% de los recursos federales que se han destinado al sector formal de vivienda ha sido
financiada por los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVI´S) y la Comisión Nacional de Vivienda
(CONAVI),31 por ello, sólo se ha llevado un proceso de investigación32 y análisis de estos organismos.
30 Persona física o moral que promueve en forma integral el desarrollo de vivienda, con la finalidad de hacer negocio llevando
implícitamente el cumplimiento de una función social, como lo es el hacer vivienda. (Posgrado de Arquitectura: 1984)
31 INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del Instituto
de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado), FONHAPO (Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones
Populares) y SHF (Sociedad Hipotecaria Federal).
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 157
Cabe señalar que no se descarta la participación e integración a este sistema de otras instituciones u
organismos que trabajen con el tipo de recursos que son señalados en el Artículo 73 de la Ley de
Vivienda.
Es necesario destacar que los ONAVI´S están planteando que pondrán “énfasis en la atención a la
población de menores ingresos”33, aunque no queda claro a qué se refieren con ello, es decir, con
qué características definen “menores ingresos”; sin embargo, queda claro que se busca atender una
mayor demanda de vivienda, por lo tanto, existe un interés por cubrir aspectos cuantitativos.
El presente apartado se enfoca en el funcionamiento actual y en la propuesta de los procedimientos
administrativos que maneja cada organismo financiero de vivienda por líneas y productos de
crédito,34. Por otra parte, se elabora un análisis de la intervención de los Organismos Estatales de
Vivienda (OREVIS), las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) y la banca para la
gestión del crédito, por lo tanto, se identificarán dentro de los procedimientos.
La información se presenta a manera de esquemas que serán caracterizados de acuerdo a los
actores involucrados y sus roles, así como las fases que integran el proceso de gestión de créditos. El
propósito es identificar todos los actores y puntos clave de cada uno de los esquemas para poder
llegar a los siguientes objetivos: plantear los procedimientos que tendrán lugar en cada una de las
instituciones para obtener la “certificación de venta” (en caso del adquirente) o la certificación de
calidad urbanística (promotor).
El resultado de este análisis es la propuesta de intervención para la introducción de la certificación,
donde se identificará el punto de intervención para introducir la certificación para cada uno de los
organismos analizados así como la definición de actores y sus roles dentro de los procedimientos.
Asimismo, en este capítulo se proponen las bases para la creación de un sistema de aprendizaje y
mejora continua que permitirá la adecuación de la certificación a partir de su operación. Cabe
destacar que existen casos especiales y/o excepciones, las cuales se tratan con mayor detalle más
adelante en este mismo capítulo.
Finalmente, se realiza una propuesta conceptual sobre el procedimiento de consulta pública que
permitirá someter a revisión los Lineamientos Federales.
9 ESTADO ACTUAL DE LA AUTORIZACIÓN DEL FINANCIAMIENTO35
A continuación se describen los procesos para el otorgamiento de los créditos de los siguientes
organismos: el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo
de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado
(FOVISSSTE), el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) y la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI).
32 Ver Anexo 3. Entrevistas.
33 Ing. Jorge Díez de Bonilla Rico; Vicepresidente Nacional del Sector Vivienda y Desarrollo Urbano, CMIC; Reunión Nacional de
Vivienda 2007 – Organismos Nacionales de Vivienda; Aguascalientes; CMIC; 2007.
34 La información ha procedido de fuentes como: entrevistas, internet, documentos, libros y revistas.
35 Ver Anexo 3. La visión local e Institucional
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 158
El objetivo es identificar cada uno de los procesos administrativos que existen actualmente para
autorizar el financiamiento de la vivienda.
Se trata específicamente de la caracterización de cada organismo que financia la vivienda,
analizando los momentos de autorización del crédito con el propósito de identificar “momentos
críticos” que servirán para contar con las fases en donde será introducida la Certificación de calidad
urbanística de SEDESOL.
Se identificará qué entidades financieras operan los recursos, cuál es el tipo de recursos que manejan,
y qué programas y líneas de crédito ofrecen.
En el proceso de gestión de créditos se involucra una variedad de actores, como podremos ver en
cada explicación; es decir, éstos varían dependiendo del organismo y del tipo de producto con el
que el acreditado adquirirá la vivienda. Por tal motivo, dentro de los procesos se mencionan las
actividades que éstos realizan.
También se podrá observar que las etapas que se tratan no son las mismas en todos los casos. Cada
organismo tiene sus propias reglas de operación, así como momentos distintos en la ministración de
los créditos.
Para efectos de un mejor entendimiento de este apartado, se aborda el análisis desde dos visiones: la
del adquirente y la del promotor de vivienda.
El análisis de los procedimientos actuales de los ONAVI´s busca dos grandes propósitos:
Identificación de los momentos clave en la ministración de los recursos hacia los acreditados.
Aprovechar las estructuras actuales de los ONAVI´s, de tal forma que no implique la
construcción de nuevas estructuras administrativas en la certificación de los conjuntos de
vivienda y que deriven en un aumento de los costos actuales.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 159
9.1 Para los adquirentes de vivienda
9.1.1 INFONAVIT
El INFONAVIT es un organismo tripartito41 que trabaja de manera conjunta con el Gobierno Federal, los
trabajadores y los patrones. Ha trabajado en el aspecto financiero durante 35 años, atendiendo la
demanda de derechohabientes del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).
Durante su desarrollo ha tenido distintas modificaciones; por ejemplo, en el año de 1992 se realizó una
reforma a la Ley del INFONAVIT donde se le otorgó la facultad para establecer el monto de las
aportaciones y ejercer para determinados adeudos y cobrarlos.
Del año 2001 al 2006 tuvo cerca del 62% de participación en el financiamiento del total de créditos
hipotecarios superando seis veces la participación de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado
(SOFOLES).42
Durante su trayectoria destaca en el año 2002 el cambio de las convocatorias por el Sistema de
Inscripción Permanente, es decir; que el acreedor no esperará a salir sorteado para poder adquirir
una vivienda sino que ya estaba directamente en espera o puede adquirir una vivienda de inmediato
si existe la oferta adecuada.
Cabe mencionar que al inicio del sexenio INFONAVIT mencionó buscar “financiar un millón de
créditos para el año 2010”;43 lo cual refiere a conceptualizar la vivienda en términos cuantitativos.
Sus líneas de acción y objetivos han sido definidas básicamente en seis puntos:44
1. Brindar créditos para trabajadores y derechohabientes por medio de esquemas y aplicación
de rendimientos crecientes.
2. “Hacer rendir más” los recursos para financiamiento hipotecario por medio del fortalecimiento
de mecanismos de captación y recuperación de recursos.
3. Lograr lo que se propone, basándose en una “organización de excelencia”.
4. Atender la demanda de vivienda de los trabajadores, es decir, mantener un equilibrio entre
oferta-demanda.
5. Nueva imagen corporativa, por medio de la mejora de sus oficinas y difusión.45
41 En un principio también trabajó como constructor.
42 Moreno Héctor; Un Gigante Silencioso, El INFONAVIT; editorial Océano de México, S.A. de C.V.; 1ª EDICIÓN, México, 2006, p.
57.
43 Héctor Moreno; Un gigante silencioso, El INFONAVIT; Océano; 1ª. Edición, México, 2006. p.183.
44 Moreno Héctor; Un Gigante Silencioso, El INFONAVIT; editorial Océano de México, S.A. de C.V.; 1ª EDICIÓN, México, 2006, p. p.
30-31.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 160
6. Perfilar al instituto para apoyar el financiamiento de 750 mil viviendas anuales en el país.
En cuanto a su patrimonio, éste se encuentra integrado por cinco elementos:
1. Aportaciones: Proporciona el gobierno federal y un 5% proviene de nómina nacional
aportada por empresarios a un plazo fijo de 10 años sin intereses.
2. Cantidades y comisiones: Obtenidos por el cobro a los servicios que presta, los cuales son
determinados por sus respectivos reglamentos.
3. Montos: Provenientes de actualizaciones, recargas, sanciones y multas.
4. Bienes y derechos: Por cualquier título.
5. Rendimientos: Obtenidos por la inversión de recursos.
El crédito INFONAVIT es la cantidad que otorga el instituto como crédito al derechohabiente, a la
cual se le suma su saldo de la subcuenta de vivienda para que pueda contar con un mayor monto.
El instituto está perfilado para atender a las siguientes líneas de crédito de vivienda (Ver Tabla 1):
1. Vivienda nueva.
2. Vivienda usada.
3. Créditos para construir en terreno.
4. Créditos para ampliar o remodelar vivienda.
5. Créditos para cubrir pasivos contraídos por adquisición.
El derechohabiente tiene opción de disponer de los siguientes productos de crédito que maneja el
INFONAVIT dependiendo de sus ingresos:
1. Crédito INFONAVIT tradicional:
El 100% del crédito es financiado por el instituto complementando la compra de la vivienda y éste es
ofrecido en dos modalidades:
1. Crédito para trabajadores que perciben menos de 4 salarios mínimos. Donde se tienen dos
vertientes: 1) Vivienda Económica: En donde el valor máximo de la vivienda (VMV) es de
117.0631 veces el salario mínimo (VSM), es decir, $179 mil 864 al año 2007, y 2) Crédito
Tradicional Bajo Ingreso: En este apartado FONHAPO subsidia con $30,000 o $40,000, además
el acreedor deberá contar con una cuenta en el banco y será considerado el fondo que se
tenga en la subcuenta de vivienda.
45 Moreno Héctor; Un Gigante Silencioso, El INFONAVIT; editorial Océano de México, S.A. de C.V.; 1ª EDICIÓN, México, 2006, p. p.
30-31.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 161
2. Crédito para trabajadores que perciben más de 4 salarios mínimos. En este producto, el
acreedor tiene acceso a todas las líneas de crédito y el VMV será de $461 mil 198 al año 2007,
es decir; 300 VSM en los estados y en el D.F; es de 350 VSM.
2. Cofinanciamiento:
Esta línea es financiada por la subcuenta de vivienda, INFONAVIT y terceros, dependiendo el tipo de
producto crediticio. Existen tres modalidades:
1. COFINAVIT: El Valor Máximo de Vivienda (VMV) es de 650 VSM ($999,263) y es financiado por
subcuenta de vivienda, INFONAVIT (con el 15%) y el Banco o la SOFOL presta el 75% del valor
de la vivienda.
2. COFINAVIT Ingresos Adicionales: El cofinanciamiento es igual que el mencionado
anteriormente, solo que si el trabajador no alcanza a cubrir el 10% de la subcuenta de
vivienda; este puede comprobar con estados de cuenta si tiene ingresos adicionales o puede
abrir una cuenta en el banco que le asigna INFONAVIT.
3. COFINAVIT Ampliado: Es para los trabajadores que cumplen con sus porcentajes en subcuenta
de vivienda y pueden ser financiados por el instituto pero no por una Banco o SOFOL.
3. Apoyo INFONAVIT:
Únicamente se puede adquirir vivienda nueva o usada. La institución sólo avala al que adquirirá la
vivienda, la cual puede tener un VMV de $1 millón 819 mil al año 2007.
Como podemos observar, los tres productos están relacionados con el tipo de vivienda que puede
adquirirse: Crédito Tradicional – vivienda de interés social, Cofinanciamiento-vivienda media, Apoyo
INFONAVIT – vivienda residencial.
Ahora bien, para que el instituto brinde tales recursos, el tipo de vivienda que se solicite debe de estar
registrada en el Registro Único de Vivienda (RUV), que es el portal en donde las viviendas han sido
evaluadas y aprobadas por el personal que la institución indique, además de contar mínimo con 60
puntos en el Índice de Calidad de Vivienda INFONAVIT (ICAVI).
Tabla 1. Líneas y productos de crédito INFONAVIT.
Vivienda nueva Vivienda usada Construcción
Reparación,
mejoras o
ampliación
1 Crédito Tradicional X X X X
2 Cofinanciamiento X X X
3 Apoyo INFONAVIT X X X
Producto de crédito
Líneas de crédito
Elaboración propia, con base en la información recopilada del INFONAVIT
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 162
A parti de lo señalado, se han caracterizado los esquemas de gestión de crédito de la institución en
base a los productos que maneja. El esquema “A” corresponde a la gestión de créditos tradicionales,
es decir, créditos que financia en su totalidad la institución.
Esquema “A”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de Crédito Tradicional.
Agentes
Consulta precalificación y
requisitos. Selecciona
vivienda
Obtiene y presenta
documentos incluyendo
avalúo
Recibe y revisa documentos
Valida información del derechohabiente y realiza dictamen de
crédito
Entrega al derechohabiente
(Expediente de crédito, notaría asignada y lista de documentos a entregar al
notario)
Envía información general del
derechohabiente y condiciones de
crédito
Pro
mo
tor/
Ve
nd
ed
or
No
tario
De
rec
ho
ha
bie
nte
INFO
NA
VIT
Form
a d
e e
scritu
ras
Revisan que el expediente de
crédito estécompleto, tramita
documentos y elabora dictamen
Cita a fecha de firma de escrituras
Recibe vivienda
Deposita en 3 días hábiles importe
de operación
e impuestos
y derechos
Realiza pago de
impuestos y obtiene registro de escrituras
Recibe pago
INFONAVIT
Crédito TradicionalLíneas de crédito: Todas
Autorización
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación
Escrituración y recepción de
viviendaAgentes
Consulta precalificación y
requisitos. Selecciona
vivienda
Obtiene y presenta
documentos incluyendo
avalúo
Recibe y revisa documentos
Valida información del derechohabiente y realiza dictamen de
crédito
Entrega al derechohabiente
(Expediente de crédito, notaría asignada y lista de documentos a entregar al
notario)
Envía información general del
derechohabiente y condiciones de
crédito
Pro
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Ve
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or
No
tario
De
rec
ho
ha
bie
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INFO
NA
VIT
Form
a d
e e
scritu
ras
Revisan que el expediente de
crédito estécompleto, tramita
documentos y elabora dictamen
Cita a fecha de firma de escrituras
Recibe vivienda
Deposita en 3 días hábiles importe
de operación
e impuestos
y derechos
Realiza pago de
impuestos y obtiene registro de escrituras
Recibe pago
INFONAVIT
Crédito TradicionalLíneas de crédito: Todas
Autorización
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación
Escrituración y recepción de
vivienda
Elaboración, a partir de la información recopilada del INFONAVIT
Dentro de este esquema intervienen cuatro actores: 1) derechohabiente/asesor certificado, 2) la
institución, 3) el notario y 4) el promotor.
En el proceso se identifican cuatro fases:
Informativa y recepción de documentos: El derechohabiente selecciona la vivienda que
desea, se evalúan las condiciones de empleo para ver si puede adquirirla y reúne la
información que le ha sido solicitada por el instituto, incluyendo el avalúo de la vivienda.
Fase de evaluación: La institución revisa la información que el derechohabiente ha
proporcionado y éste es evaluado.
Fase de autorización: En caso de que exista aprobación del crédito, la institución avisa al
notario para que reúna a todos los actores involucrados a la firma de escrituración.
Fase de escrituración y entrega de productos: Es la fase en la que el derechohabiente recibe
la vivienda y el promotor su paga correspondiente.
Una vez concluidas se inicia el pago al Instituto por medio de un descuento en nómina.
En el esquema “B”, se identifica un proceso de gestión de créditos en donde financia el instituto y la
Banca/SOFOL.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 163
Esquema “B”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de Crédito Cofinanciamiento.
Consulta precalificación
y requisitos. Selecciona
vivienda
Emite carta de autorización de
crédito
Revisa información del
derechohabiente
Solicita avalúo inmobiliario y junta documentación*
Pro
mo
tor/
ve
nd
ed
or
INFO
NA
VIT
SO
FOL/
Ba
nc
a
Firm
a d
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scritu
ras
Autoriza
Recibe vivienda
Sigue cobrando adeudo
Recibe pago
INFONAVITCofinanciamientoLíneas de crédito: vivienda nueva o usada
De
rec
ho
ha
bie
nte
Revisa requisitos y establece
enganche mínimo
Si aprueba
Si cumple
Deposita en 3 días
hábiles importe de
operación e impuestos y derechos
*Documentación:- Carta de instrucción irrevocable- Solicitud de inscripción de crédito- Avalúo Inmobiliario- Identificación Oficial vigente- Acta de nacimiento- Carta de autorización de crédito de la entidad financiera
Fase informativa y recepción de
documentación
Evaluación y AutorizaciónEscrituración y recepción de
viviendaAgentes
Elaboración, a partir de la información recopilada del INFONAVIT
Figuran dentro del esquema: el derechohabiente, la Banca o la SOFOL, el INFONAVIT y el promotor.
Las fases por las que pasa el derechohabiente son tres:
Informativa y de recepción de documentos: El derechohabiente selecciona la vivienda y
revisa los requisitos mínimos que solicita la institución para poder acudir a la entidad financiera
que le sea indicada. De manera posterior, acude a la Banca o la SOFOL asignada y existe el
planteamiento de condiciones bajo las cuales se le puede otorgar el crédito.
Fase de evaluación y autorización: Si el derechohabiente ha conjuntado la información
solicitada por el instituto, incluyendo la autorización de crédito de la entidad financiera; este
puede acudir al INFONAVIT y ser evaluado para que este autorice de manera posterior. La
Banca o la SOFOL autorizan y emiten una carta de autorización de crédito al
derechohabiente.
Escrituración y recepción de productos: Para la recepción de la vivienda y el pago al
promotor, debe existir una manera de formalizarlo y ésta, se acota a la escrituración.
Como puede observarse, en este proceso existen dos autorizaciones: la primera emitida por la
entidad financiera (Banca o SOFOL) y la segunda otorgada por el instituto.
El esquema “C”, corresponde a una gestión de créditos financiados totalmente por la Banca o la
SOFOL usando las aportaciones subsecuentes del derechohabiente para amortizar el crédito; el saldo
de la Subcuenta de Vivienda queda como garantía de pago en caso de pérdida de empleo.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 164
En este tipo de gestión, la figura de la Banca o la SOFOL es la que tiene mayor presencia, ya que
analiza y evalúa la situación del derechohabiente y finalmente reúne a los actores involucrados en el
acto de la escrituración. Entonces, la Banca o la SOFOL son los que brindan prácticamente la
autorización.
Esquema “C”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de Crédito Apoyo INFONAVIT.
INFONAVITApoyo INFONAVITLíneas de crédito: Vivienda nueva, usada o construir en terreno propio
Agentes
Consulta precalificación y
requisitos. Selecciona la
vivienda
Formaliza el crédito
Pro
mo
tor/
ve
nd
ed
or
INFO
NA
VIT
SO
FOL/
Ba
nc
a
Firm
a d
e e
scritu
ras
Recibe vivienda
Emite copia de escrituras y contrato de crédito
de hipoteca
Amortiza el crédito
De
rec
ho
ha
bie
nte
Revisa estado del derechohabiente
Siaprueba
Recibe pago
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación y Autorización Escrituración y recepción de vivienda
Fuente: Elaboración, a partir de la información recopilada del INFONAVIT
Las fases que se determinaron en este esquema son tres:
Informativa y recepción de documentos: El derechohabiente consulta su puntuación y su
monto que tiene en la subcuenta de vivienda. De manera posterior, la banca o la SOFOL
revisan que éste tenga los requisitos de acuerdo a la vivienda seleccionada.
Fase de evaluación y autorización: En caso de que el derechohabiente haya cumplido de
manera satisfactoria con los requisitos, la banca o la SOFOL autorizan el crédito.
Escrituración y recepción de productos: En esta etapa la banca o SOFOL con la que se ha
realizado la formalización del crédito emite copia de escrituras y contrato de crédito de
hipoteca al derechohabiente. Al promotor se le realiza el pago correspondiente de la vivienda
con la escrituración y la Institución (INFONAVIT) amortiza el crédito, es decir, que funge como
aval.
Las similitudes encontradas se muestran a continuación:
Las fases siempre corresponden a: a) informativa y recepción de documentos, b) evaluación y
autorización y c) escrituración y recepción de la vivienda por parte del derechohabiente y
pago al promotor.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 165
El derechohabiente siempre es evaluado en su empleo actual antes de comenzar cualquier
trámite, ya sea con el Instituto, la Banca o la SOFOL.
La formalización del crédito siempre se encuentra dentro de la escrituración.
Sólo se le otorgan créditos a derechohabientes del IMSS.
Las diferencias encontradas en los esquemas se describen en los siguientes puntos:
En función del tipo de financiamiento (productos) seleccionado cambian las instituciones
participantes y la complejidad del procedimiento.
Sólo en el caso de apoyo INFONAVIT, la autorización es realizada por la SOFOL o Banca y la
institución funge como aval.
Sólo en caso de cofinanciamiento trabajan de manera conjunta el INFONAVIT y una Banca o
SOFOL.
De los tres esquemas, sólo en el Crédito Tradicional se tratan todas las líneas de crédito.
En el caso del Crédito Tradicional, la autorización la emite solamente la Institución.
En Cofinanciamiento la autorización es emitida por la Institución y la Banca o SOFOL.
En el producto de crédito Apoyo INFONAVIT la autorización es emitida por la Banca o SOFOL.
9.1.2 FOVISSSTE
FOVISSSTE es un organismo desconcentrado que cuenta con un fondo para financiar créditos de
vivienda a trabajadores afiliados al Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores de
Estado (ISSSTE), regido por la Ley del ISSSTE desde 1972; por lo tanto, se encarga de administrar
aportaciones de dependencias y aportaciones de cantidades públicas, ambas, afiliadas al ISSSTE.
El FOVISSSTE, se creó en 1972 y se publicó en el Diario Oficial de la Federación (D.O.F.), en el Decreto
que se reforma el inciso f, de la fracción XI, del apartado B, del artículo 123 Constitucional para
quedar en los siguientes términos:
"...el Estado mediante las aportaciones que haga, establecerá un fondo nacional de la vivienda a fin
de constituir depósitos en favor de dichos trabajadores y establecer un sistema de financiamiento que
permita otorgar a éstos crédito barato y suficiente para que adquieran en propiedad habitaciones
cómodas e higiénicas, o bien para construirlas, repararlas, o mejorarlas o pagar pasivos adquiridos por
estos conceptos…”46
En su desarrollo destaca un aumento de créditos ya que en 1972 entregó 25,411, y al mes de
diciembre del año 2006 aumentó a 793,073, es decir 767,662 créditos otorgados en el período de 1972
46 Portal del FOVISSSTE.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 166
al 2006; sin embargo, cabe señalar que el organismo no cubrió la demanda ya que ésta sobrepasa a
la oferta en más del 50% según datos del 2006.47
Menciona que la demanda que más atendió al año del 2006 está comprendida entre 2 y 4 Salarios
Mínimos Mensuales Generales Vigentes en el Distrito Federal (SMMGVDF).
Sus líneas de acción se describen básicamente en seis puntos:
1. Mejorar la organización y el funcionamiento del Instituto.
2. Realizar un programa que ayude a la mejora de su cartera.
3. “Diseñar nuevos productos de crédito y nuevos esquema que potencialicen el otorgamiento
de créditos”.
4. La existencia de transparencia en su información y rendición de cuentas.
5. “Construir una nueva coordinación de relación interinstitucional y con los diversos actores que
inciden en los alcances de objetivos y metas”.
6. “Profundizar la comunicación con los trabajadores y sus organizaciones para asegurar la más
adecuada respuesta a sus necesidades”.
Sus objetivos son establecer y crear un sistema de financiamiento para obtener crédito barato y
suficiente.
Su visión corresponde a “Tener pleno acceso a créditos para vivienda” bajo condiciones de b ienestar
y seguridad patrimonial con la misión de satisfacer la demanda manteniendo el valor real de las
aportaciones.
Para formar el fondo de vivienda, se realiza un descuento quincenal del 5% del sueldo base en
nómina (por dependencias u organismos).
El crédito FOVISSSTE es la cantidad otorgada a crédito por medio de sorteos solo en caso de crédito
tradicional o de acuerdo a la disponibilidad de vivienda y recursos en los demás productos de crédito
que maneja.
Cuando el acreedor solicita la utilización de sus recursos en materia de vivienda puede hacerlo en las
siguientes líneas de crédito:
1. Adquisición de vivienda (nueva o usada).
2. Construcción.
3. Ampliación.
4. Reparación o mejoras.
47 FOVISSSTE; Programa 2007-2012; Presidencia de la República.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 167
5. Pago de pasivos contraídos.
De acuerdo a información a febrero del año 2008, se han planteado dentro de los productos de
crédito del FOVISSSTE los siguientes (Ver Tabla 2):
1. Crédito Tradicional FOVISSSTE: Es para adquirir vivienda (en cualquier línea de crédito) con
recursos del organismo, sin embargo el financiamiento en su totalidad es llevado a cabo por
intermediarios financieros (SOFOL o Banca). Sin embargo, el derechohabiente tiene que ser
sometido a un sorteo.
2. Crédito conyugal (crédito FOVISSSTE-INFONAVIT): En este caso el derechohabiente no es
sometido a sorteos y sólo puede adquirir vivienda nueva o usada. Se utilizan los fondos de la
subcuenta de vivienda tanto del derechohabiente del INFONAVIT como del de FOVISSSTE, de
manera que se les puede otorgar un crédito más amplio; sin embargo, todo es operado por
una entidad financiera (Banca o SOFOL).
3. Crédito a jubilados: Es un crédito financiado con la subcuenta de vivienda del trabajador y
que el adeudo será pagado de acuerdo a la pensión que le sea otorgada, en general, el
financiamiento es llevado por una entidad financiera designada por el FOVISSTE. Por medio de
este producto puede adquirir vivienda nueva o usada o un financiamiento para reparación,
mejoras o ampliación de su vivienda.
4. Créditos subsidiados “Esta es tu casa”: Es una nueva línea de crédito convenida entre
FOVISSSTE, CONAVI y SHF; destinada a personas de bajos ingresos (hasta 145 SMV). Este es un
subsidio que brinda el gobierno federal al derechohabiente, siempre y cuando cuente con un
determinado ahorro previo a la contratación del crédito.
5. Crédito Aliados: En este apartado, el crédito es financiado por FOVISSSTE (subcuenta de
vivienda) y la Banca / la SOFOL. En este producto no se somete al derechohabiente a sorteos.
6. Crédito Respaldado: En donde el Banco o SOFOL financia el 100% de crédito y FOVISSSTE
respalda al derechohabiente. En este producto no se somete al derechohabiente a sorteos.
Tabla 2. Líneas y productos de crédito FOVISSSTE
Vivienda nueva Vivienda usada ConstrucciónReparación, mejoras
o ampliación
4 Crédito Tradicional X X X X
5 Crédito Conyugal X X
6 Crédito Jubilados X X X
7 Crédito Subsidiados X XAutoconstrucción/
lotes con servicios
mínimosX
8 Crédito Aliados X X
9 Crédito Respaldados X X
Producto de crédito
Líneas de crédito
Elaboración, a partir de la información recopilada del FOVISSSTE.
De acuerdo a la información recabada se han identificado cuatro esquemas de los procesos
administrativos. En este primer esquema “D”, se trata sólo el producto de Crédito Tradicional
FOVISSSTE. Se identifican claramente cuatro actores: 1) Derechohabiente FOVISSSTE, 2) la entidad
financiera (la Banca o la SOFOL), 3) el FOVISSSTE y 4) el promotor/vendedor.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 168
Esquema “D”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de Crédito Tradicional FOVISSSTE.
Agentes
Inscripción a sorteo
Somete a sorteo
Analiza situación y evalúa
Verifica si resultóseleccionado
Pro
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tor/
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or
SO
FOL
De
rec
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ha
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FOV
ISSSTE
Firm
a d
e e
scritu
ras
Cita a fecha de firma de
escrituras
Recibe vivienda
Revisa expediente
Envía expediente del
derechohabiente y solicita el pago
del vendedor
Recibe pago
FOVISSSTECrédito TradicionalLíneas de crédito: todas
AutorizaciónSorteo y resultados
Fase informativa y evaluación
Evaluación y recepción de vivienda
Calcula monto del crédito y revisa oferta en
www.fovissste.gob.mx
*Son 6 documentos:
1.Recibo de pago de última quincena cobrada2.Último estado de cuenta del SAR3.Identificación oficial vigente4.Comprobante de domicilio5.Constancia de servicio que acredite la antigüedad de aportaciones al FOVISSSTE6.CURP
Elige entidad financiera
Siautoriza
Si valida Autoriza recursos
Recibe recursos
Formalización
Elaboración, a partir de la información recopilada del FOVISSSTE
Los actores mencionados han sido identificados dentro de cinco fases:
1. SORTEO Y RESULTADOS: La fase corresponde a una convocatoria del FOVISSSTE para sortear los
créditos tradicionales para vivienda, de manera, que ésta es la fase en donde el
derechohabiente se informa y entra al sorteo; en caso de salir seleccionado, éste deberá
pasar a la siguiente fase.
2. FASE INFORMATIVA Y EVALUACIÓN: El derechohabiente identifica la situación en la que se
encuentra y selecciona la vivienda que desea (de manera preferente la que ya ha sido
evaluada por el organismo y está registrada en el RUV). De manera posterior a lo mencionado,
acude a una entidad financiera registrada por el FOVISSSTE y ésta analiza y evalúa la situación
del acreedor.
3. AUTORIZACIÓN: En caso de que el derechohabiente cuente con todos los requerimientos que
la entidad financiera solicita, ésta emite una “Carta de autorización del crédito”.
4. FORMALIZACIÓN: De manera posterior a la autorización, la entidad financiera cita a una
reunión en donde se formalizará el crédito con la firma de escrituras.
5. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Ya firmadas las escrituras, la entidad financiera se
encarga de enviar el expediente del derechohabiente al FOVISSSTE y solicita el pago del
vendedor de vivienda. El FOVISSSTE revisa el expediente, en caso de contar con las
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 169
condiciones solicitadas, el organismo autoriza los recursos. Finalmente el derechohabiente
recibe su vivienda y el promotor/vendedor su pago.
El esquema “E”, corresponde a los créditos conyugales (para personas casadas derechohabientes de
INFONAVIT –FOVISSSTE). Se identifican 6 actores: 1) derechohabiente del FOVISSSTE, 2) el FOVISSSTE, 3)
la SOFOL/Banca, 4) el derechohabiente del INFONAVIT, 5) el INFONAVIT y 6) el promotor/vendedor.
Esquema “E”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de Crédito Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT.
Se informa y prepara
documentos
Integra el expediente
Solicita avalúo *
De
rec
ho
ha
bie
nte
INFO
NA
VIT
FOV
ISSSTE
SO
FOL/
Ba
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a
Firm
a d
e e
scritu
ras
Realiza solicitud de
crédito FOVISSSTE
Recibe vivienda
Sigue cobrando adeudo
Recibe pago
FOVISSSTECrédito conyugal (FOVISSSTE-INFONAVIT)Líneas de crédito: vivienda nueva o usada
De
rec
ho
ha
bie
nte
FOV
ISSSTE
Valida y autoriza
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación y Autorización
Escrituración y recepción de
vivienda
Agentes
INFO
NA
VIT
Prepara solicitud de
crédito para entregar a la SOFOL/Banca
Emite carta de
autorización
Se informa y prepara
documentos
Prepara solicitud de
crédito INFONAVIT *
Valida y autoriza
Emite carta de
autorización
Emite carta de autorización
Recibe vivienda
Sigue cobrando adeudo
Sigue cobrando adeudo
Pro
mo
tor/
ve
nd
ed
or
Elaboración, a partir de la información recopilada del FOVISSSTE
En el proceso de gestión de créditos de tal producto, se identificaron tres fases:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS: Tanto el derechohabiente del FOVISSSTE
como del INFONAVIT, se informan y preparan documentación para que les emitan las primeras
cartas de autorización de crédito.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En el caso del derechohabiente FOVISSSTE, presenta la
solicitud de crédito ante una entidad financiera recomendada por el FOVISSSTE, para que
ésta lo evalúe y le emita la “Carta de autorización del crédito”. Emitida la carta, la entidad
financiera solicita la “Carta de autorización” al FOVISSSTE. En el caso del derechohabiente
INFONAVIT, acude al instituto para que valide la situación del mismo y le emita una “Carta de
autorización”. Las tres cartas las reúne el instituto y las integra al expediente del
derechohabiente INFONAVIT, además de un avalúo que se le solicita al derechohabiente.
Cabe mencionar que tanto el avalúo como la carta de autorización que emite el INFONAVIT
pueden ser gestionados por el desarrollador.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 170
3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Ya integrado el expediente en su totalidad, se
cita a una reunión para la firma de escrituras. De ahí, que los derechohabientes reciban su
vivienda, el promotor su pago y tanto el INFONAVIT, el FOVISSSTE y la Entidad Financiera
seguirán cobrando hasta la liquidación del crédito.
El esquema “F”, corresponde a tres productos de crédito: aliados, respaldados y jubilados. El esquema
contempla básicamente cuatro actores: 1) derechohabiente FOVISSSTE, 2) la Entidad Financiera, 3)
FOVISSSTE y 4) el Promotor/vendedor.
Esquema “F”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
de los productos de crédito Aliados y Respaldados y Jubilados.
FOVISSSTEAliados y Respaldados/JubiladosLíneas de crédito: Vivienda nueva o usada/reparación, mejoras o ampliación (si cuenta con vivienda)
Agentes
Se informa y selecciona
vivienda
Emite carta de autorización
Pro
mo
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ve
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or
FOV
ISSSTE
SO
FOL/
Ba
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a
Firm
a d
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scritu
ras
Recibe vivienda
Emite copia de escrituras y contrato de
crédito hipotecario
Amortiza el crédito o en su
caso sigue cobrando
De
rec
ho
ha
bie
nte
Valida y autoriza
Recibe pago
Fase informativa Evaluación y Autorización Escrituración y recepción de productos
Selecciona Banca/SOFOL
Y prepara solicitud de crédito
Realiza solicitud de
crédito FOVISSSTE
Analiza y evalúa
Emite carta de autorización
Integra expediente
Elaboración, a partir de la información recopilada del FOVISSSTE
El esquema corresponde a tres fases:
1. INFORMATIVA: En donde el derechohabiente obtiene información acerca de los
requerimientos que se le solicitan dependiendo del producto de crédito que desee,
selecciona la vivienda (en su caso) y selecciona la entidad financiera que prefiera para llevar
el financiamiento del crédito.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN. En esta etapa se evalúan las características y estado del
derechohabiente en la entidad financiera, de manera que si ésta aprueba emite una “Carta
de autorización”. De manera posterior, realiza una solicitud de crédito al FOVISSSTE y si este
autoriza emite una “Carta de autorización”. Emitidas ambas cartas, la entidad financiera se
encarga de integrar el expediente del derechohabiente.
3. ESCRITURACIÓN Y RECECPIÓN DE PRODUCTOS. Ya integrado el expediente del
derechohabiente por parte de la entidad financiera, ésta cita a una reunión para firma de
escrituras; de manera que el derechohabiente recibe su vivienda y el promotor su pago. En el
caso de la entidad financiera, ésta seguirá cobrando hasta liquidar la deuda del
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 171
derechohabiente, sólo que en el caso del programa de jubilados, la entidad cobrará de
acuerdo a la pensión de los jubilados.
El FOVISSSTE, amortizará el crédito en el caso del producto de crédito respaldados, en el caso del
producto de crédito aliados el organismo seguirá cobrando lo correspondiente en el pago mensual
que se le brinda al trabajador y en el programa de jubilados el organismo brinda todo lo que reunió el
trabajador para que forme parte del pago de crédito.
El esquema “G”, corresponde al producto de crédito “subsidiados” y dentro de la gestión del crédito
se identifican prácticamente cuatro actores: 1) derechohabiente FOVISSSTE, 2) oficinas centrales
FOVISSSTE, departamentos de vivienda del estado o regionales del ISSSTE, 3) la SOFOL/Banca y 4) el
promotor/vendedor.
Esquema “G”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de créditos subsidiados.
Agentes
Se informa
Analiza situación y evalúa
Prepara solicitud de crédito
Pro
mo
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nd
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SO
FOL/
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ISSSTE
Cré
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sub
sid
io+
cré
dito
re
sta
nte
Comprueba capacidad de crédito
Recibe vivienda
Revisa expediente
Envía expediente del
derechohabiente y solicita pago del vendedor
Recibe pago
FOVISSSTECrédito subsidiadosLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejoras, adquisición de lotes con servicios mínimos
Autorización Entidad FinancieraFase informativa y evaluación
AutorizaciónFOVISSSTE
Evaluación y recepción de vivienda
Si autoriza
Si valida Autoriza recursos
Recibe recursos
Integra expediente
Selecciona vivienda
Inicia originación de crédito
Emite carta de
autorización
Elaboración, a partir de la información recopilada del FOVISSSTE
El esquema se divide en cuatro fases:
1. FASE INFORMATIVA Y DE EVALUACIÓN: El derechohabiente se informa y verifica las
condiciones para solicitar un crédito con subsidio. De manera posterior las Oficinas Centrales
de FOVISSSTE analizan y evalúan que el demandante cumpla con las características
requeridas.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 172
2. AUTORIZACIÓN FOVISSSTE: Si el informe generado por las Oficinas del FOVISSSTE notifica que el
derechohabiente ha cumplido, la Institución emite una carta de autorización que el
derechohabiente deberá de guardar y presentar ante la Banca o SOFOL con la cual vaya a
seguir su financiamiento.
3. AUTORIZACIÓN DE ENTIDAD FINANCIERA: La Banca o SOFOL que haya seleccionado el
derechohabiente evaluará si el solicitante cumple con los requisitos solicitados para que se
lleve a cabo el financiamiento en tal entidad financiera. En caso de cumplir con las
características requeridas, la entidad emite una carta de autorización y es integrado el
subsidio al crédito que se maneje.
4. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: La entidad financiera envía el expediente del
derechohabiente al FOVISSSTE y solicita el pago del promotor/vendedor. De manera posterior,
el Instituto evalúa y si valida, autoriza los recursos y el derechohabiente recibe su vivienda.
Cabe mencionar que este producto es sólo para trabajadores que ganan menos o igual a 145
salarios mínimos (S.M.) y corresponde a un convenio FOVISSSTE-CONAVI-SHF. Este subsidio se brinda
para apoyar el pago del crédito del trabajador, por lo que en el caso del FOVISSSTE se le suma a la
subcuenta de vivienda.
De acuerdo a lo encontrado en el análisis de estos esquemas generados por la gestión de créditos
por medio de distintos productos, se pueden definir como similares los siguientes puntos:
De manera independiente al programa, FOVISSSTE sigue operando por medio de entidades
financieras, básicamente con la Banca y las SOFOLES, es decir, nunca opera de manera
directa.
De manera independiente al producto, por lo general se llega a una formalización del crédito
por medio de la firma de escrituras.
Todos los productos de crédito que se manejan incluyen vivienda nueva.
De manera general se tiende a identificar tres fases: 1) Informativa, 2) Análisis y evaluación y 3)
Escrituración y recepción de vivienda y/o recursos.
En cuanto a las diferencias, radican en los siguientes rubros:
Los actores varían dependiendo el producto de crédito.
El número de autorizaciones requeridas varía dependiendo el tipo de producto.
Las autorizaciones no siempre son emitidas sólo por el FOVISSSTE y la Entidad Financiera.
9.1.3 SHF
Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C., (SHF) es una institución financiera perteneciente a la Banca de
Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los
mexicanos que la demandan, al establecer las condiciones para que se destinen recursos públicos y
privados a la oferta de créditos hipotecarios.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 173
En la creación de esta institución se destaca que ésta cuenta con “la garantía para salir al mercado
a obtener fondos y puede tener tasas en condiciones del mercado”.48
Durante su desarrollo se destaca que ha mejorado su sistema, de manera que al año 2003 “pasó al
tercer lugar a nivel nacional en el sistema institucional de vivienda”.
Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de
viviendas preferentemente de interés social y medio para personas casadas o no, con hijos o sin hijos,
asalariados o trabajadores independientes.
Sus líneas de acción se remiten a cuatro puntos:
1. “Contar con un mercado competitivo de intermediarios financieros eficientes de primer piso,
integrado por Bancos, SOFOLES y Aseguradoras”.
2. “Movilizar mediante la bursatilización los recursos del mercado de capitales hacia el crédito
hipotecario”.
3. “Ampliación de oferta de vivienda nueva”
4. “Incorporación de agentes especializados como aseguradores de hipotecas y garantes de
títulos”
Su objetivo es “propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan”.
La SHF maneja programas de crédito y garantías hipotecarias. Dentro de sus características destaca
el pago del crédito con Unidades de Inversión (UDI’s).
Las líneas de crédito que maneja son:
1. Adquisición de vivienda nueva o usada.
2. Construcción.
3. Autoconstrucción.
4. Mejoras, remodelación o ampliación.
5. Adquisición de lotes con servicio.
La SHF tiene una variedad de productos de crédito que son manejados a través de terceros, es decir,
a través de las SOFOLES u otras entidades financieras registradas; desde la apertura hasta la
conclusión del crédito.
Recordemos que no todos los programas de crédito manejan los recursos para todas las líneas de
crédito mencionadas.
48 Coulomb René y Schteingart Martha (coord.), Entre el Estado y el Mercado, La vivienda en el México de Hoy, ed. Porrúa, 1ª.
Edición, México, D.F., 2006, p. 262.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 174
La SHF maneja sus programas por medio de terceros y actualmente las líneas de crédito que maneja
son: adquisición de vivienda nueva, vivienda usada, mejoras, remodelación, ampliación de viviendas
y con su nuevo programa de subsidios, se contempla la línea de autoconstrucción y adquisición de
lotes con servicios mínimos.
Los productos de crédito tienen las siguientes características:
1. AHORRASHF: Es un producto que sirve para que ahorren las personas que no tienen con qué
comprobar su puntualidad en pagos y desea obtener un crédito. Entonces, se enlaza con una
entidad financiera de ahorro contemplada en el programa y si cumple, ésta emite una carta
de cumplimiento que le servirá para comenzar la gestión de un crédito. Básicamente, existe el
apoyo para los programas de CASASHF mensualidades fijas y salarios de SHF.
2. CASASHF mensualidades fijas y salarios: Este producto sólo está destinado a la adquisición de
vivienda nueva o usada y la diferencia radica en la manera en que se cobra el crédito; ya
que el primero corresponde a la mensualidad fija durante el periodo de adeudo, sin embargo,
el de salarios se cobra en base al aumento anual que se vaya dando en el salario mínimo.
3. CRÉDITO POR Cofinanciamiento o Apoyo INFONAVIT: El crédito de Apoyo INFONAVIT, sólo
corresponde a las líneas de vivienda nueva o usada y en el caso de cofinanciamiento el
derechohabiente tiene la opción de elegir entre vivienda nueva, usada o construcción.
4. Programa “ESTA ES TU CASA”: En este programa el gobierno federal apoya con un subsidio al
trabajador para reducir el pago del crédito a contratar. Sin embargo, para la autorización de
este, el trabajador debe de contar con un ahorro previo y contar con un determinado monto
y características que solicitan.
5. Programa de Reestructura UDI’s –PESOS y Pago de Pasivos: Estos sólo corresponden a
programas que apoyan al acreedor en caso de adeudos o cambio de programa.
6. Renta con opción a compra: Programa en el que el desarrollador analiza la situación del
trabajador y si aprueba, el acreedor firma un contrato de renta a un plazo máximo de 5 años.
De manera que al finalizar el plazo, lo que se brindó de “renta” más un enganche sirve para el
pago del crédito y se le formaliza el crédito. De manera que el momento en que acaba el
contrato de renta con opción a compra y se formaliza el crédito, es cuando el promotor
recibe su pago total.
7. Microfinanciamiento para la vivienda: Sólo es un producto que sirve para las líneas de
mejoramiento, remodelación o ampliación de la vivienda. Éste opera por medio de terceros y
en cuanto el acreedor termine de pagar la deuda, puede solicitar otro microfinanciamiento.
8. Programa para migrantes: Este sólo es un programa para adquirir vivienda nueva y la fuente
de pago corresponde a las remesas, que se cobran como en los demás casos por entidades
financieras, no directamente con la SHF.
9. Estructura UDI’s-Pesos y Pago de Pasivos Contraídos: Estos programas son para el pago de
adeudos o cambio de tipo de pago. Por lo mencionado no han sido analizados.
Tabla 3. Líneas y productos de crédito SHF
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 175
Vivienda nuevaVivienda
usadaConstrucción
Reparación,
mejoras o
ampliación
10 AhorraSHFPrograma de ahorro que apoya a los
programas de CASASHF
Mensualidades fijas y salarios
11 CASASHF mensualidades fijas X X
12 CASASHF salarios X X
13 Créditos SHF con apoyo INFONAVIT X X
14 Cofinanciamiento X X X
15 Ésta es tu casa (subsidio federal) X XAutoconstrucción/ lotes
con servicios mínimosX
16 Renta con opción a compra X
17 Micrifinanciamiento X
18 Programa para migrantes X
Producto de crédito
Líneas de crédito
Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF.
De acuerdo al análisis de los productos de crédito se han identificado cuatro esquemas que maneja
la SHF con las entidades financieras.
Esquema “H”, corresponde a los productos de CASASHF salarios y mensualidades fijas, entonces,
podrá observarse que en ambos esquemas existe el programa de AHORRASHF previa autorización de
los productos mencionados.
Los actores identificados dentro del esquema son: 1) acreedor de vivienda, 2) la Banca, los
programas de ahorro o Seguros Argos, 3) SOFOLES y 4) promotor/vendedor.
En el procedimiento se han identificado prácticamente cuatro fases:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: En esta fase el acreedor de vivienda
debe informarse y acudir con la banca, entidades financieras, programas de ahorro o a
Seguros Argos para que lo evalúen y vean si cumple con las características para el
cumplimiento del programa.
2. EVALUACIÓN: Si las entidades financieras aprueban al acreedor debe abrir una cuenta de
ahorro que deberá llevar durante el plazo que indique el programa, de manera que si el
acreedor cumple con los pagos, la entidad financiera emite un reporte de cumplimiento para
que pueda comenzar la gestión de crédito.
3. AUTORIZACIÓN: Ya emitido el reporte a la entidad financiera (la banca o la SOFOL) comienza
la originación del crédito, en donde el acreedor elige el programa, la vivienda y observa si
cumple con las características. En caso de que el acreedor haya salido bien en su evaluación
le es autorizado el crédito y se cita a una reunión.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 176
4. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: En este caso se formaliza el crédito con la firma
de escrituras entregando la vivienda al acreedor y el pago al promotor/vendedor.
Esquema “H”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de crédito AhorraSHF + CasaSHF salarios y mensualidades.
Agentes
Información acerca de
monto y tipo de crédito
Prepara documentos
para abrir cuenta de
ahorro
Evalúa cumplimiento de requisitos
de acuerdo al programa
Si aprueba
Abre cuenta
de ahorro
Pro
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Firm
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Evalúa
Emite reporte de
cumplimiento
Recibe vivienda
Recibe pago
SHFAHORRASIF+CASASHF SALARIOS Y MENSUALIDADES FIJASLíneas de crédito: vivienda nueva o usada
AutorizaciónFase informativa y recepción
de documentación Evaluación
Escrituración y recepción de
vivienda
Elige programa de crédito
Acude a SOFOL Y y
ésta financia recursos
Autoriza créditos
Si cumple
Si aprueba
Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF
El esquema “I” cuenta con 4 actores: 1) el Acreedor, 2) la Inmobiliaria, 3) la entidad financiera y 4) el
promotor/vendedor.
Dentro del proceso se identifican tres fases:
1. INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El acreedor se informa y acude con la
inmobiliaria para saber si cuenta con el programa. La inmobiliaria evalúa el perfil del acreedor
y si aprueba lo cita con los requisitos mínimos que solicite y firma autorización.
2. ENTREGA DE VIVIENDA Y LAPSO MÁXIMO DE 5 AÑOS: Autorizando la inmobiliaria la renta de la
vivienda durante 5 años como máximo, ésta entrega la vivienda al acreedor, debiendo firmar
un “contrato de renta con opción a compra” y brindando un enganche. De manera posterior
se sigue el pago hasta finalizar el lapso de tiempo acordado.
3. PAGO TOTAL DEL PROMOTOR: Al término del lapso de tiempo acordado, las rentas que brindó
el acreedor y el enganche servirán para que formen parte del crédito y éste pueda
formalizarse. De manera que al finalizar el contrato de “renta” y la formalización del crédito el
promotor/vendedor recibe su pago completo de la vivienda que construyó.
Esquema “I”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de crédito Renta con Opción a compra.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 177
Selecciona vivienda
El pago mensual se acumula
más el enganche
Firma contrato “Renta con
opción a compra” plazo máximo 5 años
Entrega vivienda
Pro
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Inm
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ria
Forma parte del depósito de garantía
SHFRENTA CON OPCION A COMPRALíneas de crédito: vivienda nueva
Ad
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a
Informa si existe el programa
SI APRUEBA
Fase informativa y recepción de
documentación
Entrega de vivienda y lapso máximo de 5 años
Pago total del promotor/vendedorAgentes
Termina contrato con plazo máximo
de 5 años
Pago total
Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF
El esquema “J” cuenta con tres actores: 1) acreedor de vivienda, 2) la SOFOL/ la banca y 3) el
promotor/vendedor.
Esquema “J”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
de Microfinanciamiento y Crédito para Migrantes.
SHFMICROFINANCIAMIENTO Y CRÉDITO PARA MIGRANTESLíneas de crédito: Vivienda nueva, remodelación o ampliación
Agentes
Aprueba
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a
Brinda recursos
Origina programa
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Analiza y evalúa
Sigue pagando
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación y Autorización Recepción de recursos
Evaluación
Pro
mo
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ve
nd
ed
or Pago total
Se informa y prepara
documentos
Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF
Dentro del esquema se identifican la fase informativa, de análisis y evaluación y la de autorización de
recursos.
El programa funciona como el esquema “H”, sólo que en este caso podrá observarse que no debe
existir un ahorro previo, ya que las condiciones que se requieren no incluyen el ahorro.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 178
El esquema “K” contempla un subsidio que brinda el gobierno federal, sin embargo, sólo se identifican
dos actores básicos dentro de este procedimiento: 1) el acreedor de vivienda y 2) la entidad
financiera.
Esquema “K”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento para comprar una vivienda por medio
del producto de crédito Subsidios.
SHFSUBSIDIOSLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejora, adquisición de lotes con servicios mínimos
Agentes
Se informa y prepara
documentación
Si cumple con el monto
SO
FOL/
BA
NC
A/
PR
OG
RA
MA
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EA
HO
RR
O Determina otorgar subsidio
SICUMPLE
AC
REED
OR
Abre programa de ahorro
Fase informativa y documentación Evaluación y Autorización Evaluación y recepción de subsidio
Emite carta de
aprobación
Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF
Previo a brindar el subsidio, el acreedor debe contar con un ahorro previo que debe realizar en
alguna entidad financiera registrada dentro del programa. Si el beneficiario cuenta con los requisitos
mínimos, el acreedor formaliza su crédito. De manera que este es un programa que corresponde a
tener un apoyo para el pago del crédito solicitado.
Dentro del esquema se identifican tres fases:
1. FASE INFORMATIVA Y DE DOCUMENTACIÓN: El acreedor se informa y se prepara para abrir un
programa de ahorro en donde se le indique.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En caso de que cumpla con los pagos, la entidad financiera
emite una carta de aprobación, de manera que el acreedor procede a ser evaluado para
identificar que cubra los requisitos mínimos y le sea otorgado tanto el subsidio como la carta
de formalización de su crédito.
3. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DEL SUBSIDIO: Si cuenta con el perfil indicado por el programa
recibe subsidio y formalización de crédito.
De los esquemas analizados, se han identificado las siguientes similitudes:
En los cuatro tipos de esquemas identificados, se encuentra la línea de adquisición de
vivienda nueva.
SHF opera a través de terceros (SOFOLES, la Banca Programas de Ahorro y algunos Seguros).
Corresponden los esquemas básicamente a tres fases: informativa, de evaluación y recepción
de recursos.
En el mayor número de casos la autorización del crédito la emite una entidad financiera.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 179
Las diferencias encontradas radican en:
Los actores varían dependiendo del producto de crédito.
En el esquema de renta con opción a compra se otorga la vivienda de inmediato, previa
evaluación del desarrollador.
La autorización en el esquema de renta con opción a compra la brinda el desarrollador.
En el programa de subsidios y CASASHF mensualidades fijas y salarios se solicita un ahorro
previo a la originación del financiamiento.
9.1.4 FONHAPO
El FONHAPO es un Fideicomiso coordinado por la SEDESOL, que atiende la demanda nacional de
vivienda de las familias de bajos recursos, operando un sistema de subsidios.
Forma parte de la Administración Pública Paraestatal y su organización y funcionamiento están
sujetos a la Ley Federal de las Entidades Paraestatales publicada el 14 de mayo de 1986 y al contrato
constitutivo del Fideicomiso.
El FONHAPO fue creado en 1981 y destaca que durante su desarrollo ha tenido importantes cambios
que han generado importantes debates, “particularmente acerca de la orientación que debe tener
la política habitacional para los sectores de menores recursos”.49
Según especialistas en el tema, mencionan que se pueden distinguir tres periodos por los que ha
atravesado el organismo:
1981-1994: Consolidación y auge
1995-2000: Decadencia, letargo y descentralización
2001 en adelante: Transformación en entidad financiera.
Destaca que en los últimos años, las transformaciones más importantes se han dado con la
introducción de nuevos programas crediticios.
El Fideicomiso no especifica sus líneas de acción, sin embargo, tiene claramente definido que su
objetivo es “satisfacer las necesidades en materia de vivienda de las familias de menores ingresos,
para que a través de un subsidio, adquieran, construyan o mejoren su vivienda, contribuyendo a la
consolidación del patrimonio familiar”.50
El Fideicomitente es el Gobierno Federal por conducto de la Secretaría de Hacienda y Crédito
Público y el Fiduciario es el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C., Institución de Banca
de Desarrollo, BANOBRAS.
49 Coulomb René y Schteingart Martha (coord.), op. cit., p.319.
50 Portal del FONHAPO.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 180
Es necesario destacar que el FONHAPO sólo podrá otorgar recursos federales vía subsidio.51
El financiamiento de los subsidios se atiende a través de los Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS)
para la demanda de mejoramientos y construcción de vivienda social, de población
preferentemente no asalariada, con ingresos individuales de hasta 2.5 veces el salario mínimo vigente
en el D.F. o familiares de hasta 4 veces el salario mínimo vigente en el D.F.
Los subsidios tienen cobertura nacional y pueden ser utilizados para las siguientes líneas:
Proyectos de adquisición
Construcción
Ampliación
Titulación de vivienda por medio de los programas de crédito: Tu casa y Vivienda rural (Tabla 4).
Los agentes operadores a los que otorga recursos son:
Entidades federativas y municipales.
Organismos de vivienda.
Instituciones de crédito.
Entidades Financieras.
SOFOLES.
Entidades de ahorro y crédito popular.
Intermediarios de ahorro y crédito popular en proceso de transición a entidad de ahorro y
crédito popular (reconocidos por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
51 Diario Oficial (2007), “Reglas de Operación del programa de ahorro y subsidio para la vivienda Tu casa”, México, 30 de
diciembre.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 181
El organismo opera dos programas para obtener subsidio:
Tu casa: Dirigido a familias que viven en el país en situación de pobreza patrimonial, y que
soliciten el subsidio para adquirir, edificar, ampliar o mejorar su vivienda o deseen adquirir un
lote con servicios.
Vivienda rural: Es un instrumento de la política de desarrollo social y con él se busca mejorar la
situación de las familias mexicanas que sufren de pobreza patrimonial y que habitan en el
medio rural, a fin de que puedan tener una vivienda construida con materiales adecuados y
que cuenten con espacios habitables dignos, factor primordial para su bienestar.
Tabla 4. Líneas y productos de crédito FONHAPO.
Vivienda nueva Vivienda usada Construcción
Reparación,
mejoras o
ampliación
19 Tu casa X X X X
20 Vivienda rural X X
Producto de
crédito
Líneas de crédito
Elaboración, a partir de la información recopilada del FONHAPO
Ambos programas tienen elementos de los procedimientos administrativos que se siguen para la
gestión de los recursos que se pueden caracterizar dentro de un esquema:
El esquema “L” se integra por tres actores: 1) el beneficiario, 2) el FONHAPO, que opera por medio de
la Instancia Auxiliar (Delegación Federal de SEDESOL) y 3) los Gobiernos Locales (Instancia Ejecutoria),
que operan por medio de Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS).
En éste se identifican tres fases:
1. ACEPTACIÓN PARA PARTICIPAR EN LOS PROGRAMAS: En esta etapa el FONHAPO invita a
participar en los programas a los gobiernos locales de las entidades federativas. Si estas
aceptan, deben de enviar un programa anual de trabajo que envían a la Instancia Auxiliar de
FONHAPO para que lo evalúe.
2. SOLICITUD, ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DE SUBSIDIOS: Ya que la instancia ejecutora convoca a la
población a participar en los programas, el beneficiario realiza una solicitud de subsidio.
Cuando la instancia ejecutora analiza y evalúa aplicando una Cédula de Información
Socioeconómica (CIS). De manera posterior se sigue un proceso de evaluación hasta llegar a
confrontar la información de los solicitantes del(os) subsidio/crédito/combinación de ambos
con las personas que cuentan con un ahorro previo y la disponibilidad de recursos.
3. AUTORIZACIÓN DE SUBSIDIO: En esta etapa el beneficiario recibe el subsidio. Ya evaluado
realizan una relación de solicitantes validados.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 182
Esquema “L”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento por medio de los programas “Vivienda
rural” y “Tu Casa”.
Autoriza que proceda
Revisa y valida
Elabora y presenta plan de trabajo
anual de la entidad federativa
Realiza captura de plan de
trabajo y citan a firma de
convenio de ejecución
Realiza contrato de ejecución
Convoca a la población a
participar
Solicita subsidio
FON
HA
PO
Inst
an
cia
Au
xilia
r(D
ele
ga
ció
n F
ed
era
l d
e
SED
ESO
L)
Be
ne
fic
iario
Aplica Cédula de Información
Socioeconómica
Recibe CIS aplicadas ( en
los últimos 5 días hábiles del
mes)
Analiza y
evalúa
Captura y califica
Recibe relación de solicitantes calificados y la exhibe en los
tableros de avisos en áreas donde se
otorgan los apoyos
Recibe ahorro previo
de solicitan
tes
Recibe relación de
beneficiarios con ahorro
previo
FONHAPOProgramas: “Vivienda rural” y “Tu casa”Líneas: edificación, ampliación, mejoras -UBV (zona urbana y suburbana)
ampliación y mejoras -UBVR (zona rural)
Aceptación para participantes de los
programas
Solicitud, análisis y evaluación de subsidiosAgentes Autorización y recepción de recursos
OR
EV
ISG
ob
iern
os
loc
ale
s (i
nst
an
cia
eje
cu
tora
)
Confronta datos
padrón de beneficiarios
con solicitantes
que acreditaron ahorro (1)
(1) Si es mayor el número de solicitantes que subsidios disponibles el SIDI (Sistema Integral de Información del FONHAPO) evalúa.
Recibe relación de solicitantes validados
Reintegra cantidad que recibió de solicitantes no
validados y los pasa a lista de espera
Entrega certificado de
subsidio federal
Firma acta de recepción de certificado y
bono de subsidio
Recibe bono
de subsidio federal
Recibe subsidio
Recibe copia de los bonos
de subsidios
Recibe relación de
beneficiarios de contrato de
ejecución
Elaboración, a partir de la información recopilada de la FONHAPO
Las similitudes encontradas entre los dos programas que se plantean son:
La oferta de vivienda de ambos programas están dirigidos a personas de bajos recursos.
Ambos programas operan con recursos en forma de subsidios (esto se debe a que son recursos
que ofrece el Gobierno Federal).
El financiamiento de recursos se maneja por terceros, es decir, los OREVIS.
La autorización es emitida por la una instancia auxiliar de la SEDESOL por medio de los OREVIS.
Las diferencias están encaminadas a los siguientes puntos:
Las líneas de los programas que maneja el FONHAPO son distintas.
Slo el programa “Tu casa” maneja las líneas de crédito para adquisición de vivienda nueva o
usada.
El monto del subsidio puede llegar a ser mayor en caso del programa “Tu casa”.
El programa de “Vivienda rural” sólo aplica en zonas rurales (no aplica en zona suburbana).
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 183
9.1.5 CONAVI
La CONAVI, “es un organismo público descentralizado de la Administración Pública Federal, por
conducto del cual el Ejecutivo Federal ejerce las atribuciones del sector vivienda que la Ley de
Vivienda y otras leyes le confieren”.52
Es una instancia de consulta y asesoría del Ejecutivo Federal; con el objeto de proponer medidas para
la planeación, formulación, instrumentación, ejecución y seguimiento de la política nacional de
vivienda.
La comisión cuenta con diferentes comités de trabajo:
1. Comité de Oferta de Suelo: Estudian temas relacionados al diseño de políticas e instrumentos
para el desarrollo urbano y la vivienda; como son:
La incorporación de suelo ejidal, comunal y nacional,
La creación de reservas territoriales destinadas al desarrollo urbano y la vivienda para el
crecimiento ordenado de las ciudades.
2. Comité de crecimiento: Se analizan temas vinculados con la promoción de la construcción de
vivienda con calidad, adecuada a criterios de sustentabilidad y prevención de desastres.
3. Comité de financiamiento: Se analizan temas concernientes al financiamiento de la oferta y
demanda de vivienda, el diseño de mecanismos de financiamiento para la adquisición de vivienda
nueva y usada, la promoción del ahorro previo, el diseño de nuevos esquemas financieros para
adquisición de vivienda, el diseño de la política de subsidios, así como también, la administración de
la información estadística relacionada con la adquisición de vivienda en el país.
4. Comité de productividad: En este comité se promueven temas relativos a la desgravación
para reducir costos indirectos asociados a la producción de vivienda, fortalecimiento de oficinas
únicas de trámites para la vivienda, leyes estatales de vivienda, desregulación de trámites asociados
a la producción de vivienda, sistema nacional de indicadores de vivienda, y la modernización de los
Registros Públicos de la Propiedad del país.
5. Producción social de vivienda: tiene como objetivo apoyar la producción social de vivienda
en sus diversos tipos y modalidades, mediante el desarrollo de instrumentos jurídicos, programáticos,
financieros, administrativos y de fomento encaminados a la construcción de un programa de
producción social de vivienda con cobertura nacional.
Es necesario destacar que la meta de la comisión durante la presente administración es “otorgar seis
millones de financiamientos hipotecarios”.53
De ahí, que la comisión considere como programas estratégicos los siguientes:
1. El Plan Nacional de Desarrollo.
52 Diario Oficial (2007), “Comisión Nacional de Vivienda”, México, 24 de agosto.
53 Portal de la CONAVI.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 184
2. El Programa Nacional de Vivienda 2007-2012 : Hacia un desarrollo habitacional sustentable
(versión ejecutiva).
3. Programa de Modernización de los Registros Públicos.
4. Programa de Vivienda Sustentable.
5. Código de edificación de vivienda.
El fondo que este organismo maneja proviene de recursos federales y opera por medio de la SHF, sin
embargo también califica y brinda recursos a entidades ejecutoras. Entonces, la autorización la
realizan las entidades financieras correspondientes.
Las líneas de crédito que tiene corresponden a: adquisición de vivienda nueva o usada,
autoconstrucción, adquisición de lotes con servicios y reparación, mejoras o ampliación.
Sólo cuenta con el programa de subsidio “Esta es tu casa”; producto que está abierto para todas las
personas solicitantes de crédito siempre que cumplan con las condiciones que se establecen en las
“Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para
Vivienda”.54
Tabla 5. Líneas y productos de crédito de la CONAVI.
Vivienda nueva Vivienda usada Construcción
Reparación,
mejoras o
ampliación
21Ésta es tu casa
(subsidio federal)X X
Autoconstrucción/
lotes con servicios
mínimosX
Producto de crédito
Líneas de crédito
Elaboración, a partir de la información recopilada de la CONAVI
Antes de comenzar con la manera en que opera sus programas la CONAVI, cabe destacar que la
solicitud del subsidio se realiza de manera paralela a la gestión del crédito del solicitante. Entonces,
de acuerdo al esquema “M” se identifican cuatro actores: 1) solicitante, 2) entidad ejecutora/OREVI,
3) la SHF y 4) la CONAVI.
Del análisis realizado en base a entrevistas y documentos se identifican cuatro fases dentro del
procedimiento:
1. AUTORIZACIÓN DE ENTIDAD EJECUTORA. En esta fase el solicitante acude directamente con la
entidad ejecutora/OREVI y presenta su solicitud, de manera que estas instancias analizan y
evalúan el perfil del solicitante. Si valida, envía a SHF (72 hrs. Antes de la escrituración) las
solicitudes y este analiza y evalúa.
2. AUTORIZACIÓN SHF. En caso de que la SHF autorice, ésta envía los recursos a las entidades
ejecutoras (excepto INFONAVIT y FOVISSSTE, ya que depende de los acuerdos).
54 Diario Oficial (2007), “Comisión Nacional de Vivienda”, México, 19 de febrero.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 185
3. FORMALIZACIÓN. En esta etapa se llega al momento de la escrituración, momento en el cual
se formaliza la entrega de la vivienda, el subsidio y el crédito generado.
4. REGISTRO DE BENEFICIARIOS. Las entidades ejecutoras tienen la responsabilidad de tener una
lista de las personas beneficiarias de subsidios y el certificado de estos que asegure que los
recursos fueron otorgados.
Esquema “M”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento por medio del programa “Esta es tu
casa”.
Agentes
Realiza solicitud de subsidio
(directamente)
Entrega recursos
CO
NA
VI
SH
FEn
tid
ad
e
jec
uto
ra/
OR
EV
I
Firm
a d
e e
scritu
ras
Hacen listado de subsidios
entregados
Formaliza entrega
de vivienda, crédito y subsidio
Entregan a SHF con
certificados
So
licita
nte
Analiza y Evalúa
Entregan a CONAVI la relación de
beneficiarios
Autorización Entidad Ejecutora Autorización SHF Formalización Registro de
Beneficiarios
Si valida
Envía a SHFSi autoriza
CONAVIPrograma de subsidios“Esta es tu casa”
Elaboración, a partir de la información recopilada de la CONAVI
Posteriormente se envía a la SHF o la CONAVI; en caso de enviarlo a la primera instancia mencionada,
ésta deberá enviarla a la CONAVI, de manera que el organismo tenga la relación de todos los
subsidios que otorgue.
En este caso, es difícil señalar diferencias y similitudes entre los programas, ya que como pudimos
observar, la CONAVI sólo opera actualmente un programa. A pesar de ello, podemos destacar que
tiene una participación importante en la atención a personas en situación de pobreza.
Es importante mencionar que a pesar de que opera con recursos federales, el organismo no financia
sólo con subsidios, sino que apoya el financiamiento de créditos otorgados por medio de los ONAVI´s.
9.2 Para los promotores de vivienda
Como señalamos al principio de este capítulo, ahora se revisarán los productos crediticios para los
promotores.
9.2.1 Crédito puente de SHF
En el siguiente esquema (“N”), se muestran cinco actores clave dentro de los procedimientos actuales:
1) desarrollador, 2) ONAVI, 3) Banca/SOFOL, 4) gobierno estatal y 5) gobierno municipal.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 186
Esquema “N”. Esquema del procedimiento administrativo para obtener el financiamiento por medio del crédito puente de SHF.
Programación preliminar
de proyecto
(Incluyendo grupos de productos)
Recibe y
programa recursos
crediticios
Elaboraanteproyecto
Infraestructurade servicios
Analiza y evalúa
CONCEDE
NO
Convenios compensatorios
Elaboración de proyecto ejecutivo yobtención
de licencias
Analiza y evalúa
NO
SI
Autorizan Incorporación al
RUV
AutorizaCréditopuente
ON
AV
ISO
FOL
Go
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ad
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iern
oM
un
icip
al
Ejecuta Proyectoejecutivo
Vende yescritura
AsignaCrédito
individual
Contratación de crédito
Anteproyecto y estudios preliminares Proyecto Ejecutivo
Ejecución de obra y Asignación de crédito
Pro
mo
tor
Pro
ye
ctist
aPROMOTORCrédito puente
SI
CUMPLE
Elaboración, a partir de la información recopilada de la SHF y entrevistas
Dentro de este proceso se identificaron cuatro etapas:
1. Anteproyecto y estudios preliminares.
Esta etapa la comienza el Promotor-Proyectista quien tiene contemplado realizar un proyecto, por lo
tanto éste ya ha determinado en primer instancia el número de viviendas que realizará, el tipo, la
zona, entre otras características básicas para tener una programación preliminar del proyecto,
incluyendo grupos de productos, es decir, asignar por zonas (si se desea) a la Banca/SOFOL con la
que se trabajará para brindar créditos, además de dividir el proyecto por zonas de tipos de vivienda
ya que en ocasiones sus proyectos cuentan con predominancia en créditos para vivienda de interés
social y el resto para créditos con los que puedan adquirir una vivienda de más valor, es decir, que
generalmente manejan vivienda con valor de $350,000.00 en adelante.
Para poder realizar el proyecto que ha determinado, debe enviar la programación preliminar de
proyecto a la Banca/SOFOL, para que puedan evaluar el proyecto para la programación y
determinación de recursos crediticios.
A la par de lo mencionado, el proyectista se encuentra elaborando el anteproyecto que debe
contener entre otros elementos la infraestructura de servicios, las obras de urbanización
correspondientes, planos con especificaciones constructivas, entre otros elementos que son
solicitados por el Gobierno del Estado y/o Gobierno Municipal, ya que éstos evalúan y autorizan los
proyectos dependiendo del impacto que tengan.
Cabe mencionar que el desarrollador está comprometido a realizar las correcciones necesarias con
base en lo solicitado por las autoridades locales.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 187
2. Proyecto ejecutivo.
En esta etapa el Promotor - Proyectista llega a acordar los convenios compensatorios con los
gobiernos locales, realiza las correcciones correspondientes y elabora los elementos necesarios para
que el proyecto pueda ser ejecutado; por lo tanto, se ha llegado a la elaboración del proyecto
ejecutivo y la obtención de autorizaciones y licencias.
Así, una vez aprobado por las autoridades locales, prepara los documentos que solicita la
Banca/SOFOL, tales como: datos generales del promotor, aspectos técnicos (estudios, autorizaciones,
factibilidades, permisos y licencias, planos de ubicación del conjunto, planes de diseño urbano,
planos de la vivienda, especificaciones, presupuestos y programación de obra), aspectos jurídicos y
aspectos financieros.
3. Contratación de crédito.
Después de obtener las autorizaciones y documentación necesaria para contratar un crédito con la
Banca/SOFOL, estos organismos analizan y evalúan el proyecto para la asignación de créditos.
4. Ejecución de obra y asignación del crédito.
Una vez aprobada la etapa anterior, se le otorgan al Promotor los recursos para que pueda comenzar
a ejecutar las obras correspondientes.
Podemos observar que el proceso que lleva el Promotor para la construcción de fraccionamientos
comienza, en el mejor de los casos, un año antes de iniciar las obras y para que los ONAVI´s
comiencen a otorgar los recursos.
Una de las mayores preocupaciones terminadas las obras, es el manejo de las áreas de donación, ya
que en muchas ocasiones las capacidades locales no son suficientes para construir equipamiento y
administrarlo. De acuerdo a las entrevistas realizadas,55 estas zonas se quedan baldías o se recalifican
en términos de la zonificación y son vendidas para la construcción de más viviendas, desvirtuando el
propósito de estas áreas.
10 BASES PARA LA CERTIFICACIÓN
A partir del análisis de los procesos actuales para la obtención de los créditos, tanto para los
adquirentes como para los promotores, se elabora en este apartado las bases que ayudarán a
identificar el momento de intervención para la evaluación y posterior procesos de certificación.
Con base en la Tabla 6, se planteron cinco puntos relevantes para el análisis:
1. Organismos: Se mencionan los cinco organismos que fueron analizados: el INFONAVIT, el
FOVISSSTE, la SHF, el FONHAPO y la CONAVI.
2. Productos de crédito: Se mencionan los productos de crédito que cada uno de los organismos
maneja.
55 Ver Anexo 3: Visión de lo local y lo institucional.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 188
3. Autorización: Se menciona el tipo de organismos o instituciones que se encargan de autorizar
el financiamiento de recursos para la adquisición o construcción de la vivienda.
4. Operatividad: Se mencionan los organismos o instituciones que operan los recursos ya que
éstos han sido autorizados.
5. Observaciones: Se aclaran algunos puntos por los cuales existen diferencias entre los
productos de crédito.
Tabla 6. Elementos de gestión institucional de los productos crediticios de los ONAVI´S y la CONAVI.
Organismo Producto de crédito Autoriza Opera Observaciones
Crédito tradicional INFONAVIT INFONAVIT Fondeo directo
Apoyo INFONAVIT Banca/SOFOL Banca/SOFOL INFONAVIT solo garantiza
Cofinanciamiento INFONAVIT INFONAVIT y Banca/SOFOL Banca/SOFOL-INFONAVIT INFONAVIT aporta recursos
Crédito tradicional FOVISSSTE Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol
Crédito conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT-Banca/SOFOL INFONAVIT y Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol
Jubilados FOVISSSTE-SAR(Banca/SOFOL) Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol
Subsidiados (hasta 145 s.m.
mensuales)FOVISSSTE-Banca/SOFOL Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol
Aliados FOVISSSTE -Banca/SOFOL Banca/SOFOL FOVISSSTE brinda la autorización por medio de banca/sofol
Respaldados Banca/SOFOL Banca/SOFOL FOVISSSTE solo garantiza
CasaSHF Salarios Entidad Financiera
Cofinanciamiento INFONAVIT Banca/SOFOL INFONAVIT aporta recursos
Apoyo INFONAVIT INFONAVIT y Banca/SOFOL Banca/Sofol-INFONAVIT INFONAVIT solo garantiza
"Esta es tu casa" (subsidio) Banca/SOFOL Banca/SOFOLSe conforma de ahorro y un monto determinado para que
tenga derecho a subsidio para ayudar su crédito
Reestructuración UDI's-pesos Programa no analizado
Pago de pasivos contraídos Programa no analizado
Renta con opción a compra Promotor y Entidad Financiera Entidad Financiera El desarrollador forma parte de los que autorizan
Microfinanciemiento Entidad Financiera Entidad FinancieraSolo en la línea para adquirir vivienda se tomará en cuenta
la operación de la línea
Migrantes Entidad Financiera Entidad Financiera El pago de este crédito es por remesas
Crédito puente SOFOL SOFOL Solo es para promotores de vivienda
Tu casa
Vivienda rural
Autorización
Operación
Entidad Financiera
Instancias, organismos y/o entidades financieras que autorizan el crédito
Instancias, organismos y/o entidades financieras que realizan el fianciamiento de los recursos
FONHAPO
INFONAVIT
FOVISSSTE
Se debe de contar con un ahorro previo a los subproductos
como AHORRASHF
Entidad Financiera
Operadores
Opera a través SOFOLES, Seguros, ONG's, etc."Esta es tu casa" (subsidio)
SHF
CasaSHF Mensualidades Fijas
CONAVI Operadores Operadores
Operadores Opera a través de OREVIS
Entidad Financiera
Elaboración propia.
A partir del análisis de cada organismo de vivienda, tenemos las siguientes premisas que ayudarán a
construir una propuesta de intervención para la certificación:
La demanda atendida por el INFONAVIT corresponde a los derechohabientes del IMSS;
FOVISSSTE, a los trabajadores afiliados al ISSSTE; SHF a través de SOFOLES atiende a personas en
cualquier estado civil, asalariados o trabajadores independientes y FONHAPO, así como la
CONAVI, atienden a familias de bajos recursos.
El INFONAVIT opera mediante un sistema de inscripción de vivienda permanente y maneja las
siguientes líneas de crédito (vivienda construida por terceros, créditos para construir en terreno,
ampliación o remodelación, créditos para cubrir pasivos contraídos). La adquisición es por
medio de los productos de crédito: Tradicional (financiados con recursos de la institución),
Cofinanciamiento (financia banca e institución) y Apoyo INFONAVIT (la institución sólo
respalda al acreditado) y se debe cumplir con el requisito de ser derechohabiente del IMSS,
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 189
contar con un mínimo de 116 puntos, tener la evaluación correspondiente a la calidad de
empleo y contar con los cobros por nómina para el pago correspondiente a la vivienda.
Los acreedores de vivienda por medio del FOVISSSTE, deberán de cotizar al organismo, realizar
una solicitud de crédito, contar con una carta de autorización de financiamiento emitida por
el mismo e inscribirse al sorteo de vivienda en el caso de gestión de créditos tradicionales;
actualmente, en los nuevos programas de crédito el deudor ya no requiere ingresar al sorteo.
El crédito sólo se podrá utilizar para adquirir vivienda nueva o usada, construcción, ampliación,
remodelación, mejoras o pago de pasivos contraídos.
La SHF tiene una variedad de programas que opera a través de SOFOLES para adquisición de
vivienda, pago de pasivos contraídos, construcción, ampliación, remodelación o mejoras.
La CONAVI y el FONHAPO dirigen sus programas a personas de bajos recursos por medio de un
sistema de subsidios/crédito/ambos para la adquisición de vivienda nueva o usada,
construcción, ampliación o mejoras.
Dentro del proceso de gestión de créditos el FONHAPO opera por medio de OREVIS. El
solicitante de crédito, deberá contar con una evaluación socioeconómica, solicitud de
crédito y tenencia del terreno.
Finalmente, se identifican las principales tipos de financiamiento de los recursos: crédito, subsidios,
crédito con subsidios, crédito puente, garantías, las instituciones fungen como avales y créditos de
segundo piso.
Tabla 7. Tipos de financiamiento de los recursos.
Crédito Subsidios
Crédito
con
subsidio
Crédito
puenteGarantías
Las instituciones
fungen como aval
Créditos de segundo
piso: SHF-SOFOLES,
FONHAPO-OREVIS,
FOVISSSTE-SOFOL
Crédito tradicional-INFONAVIT X X
Crédito tradicional-FOVISSSTE X
Crédito conyugal-FOVISSSTE X
"Vivienda rural" y "Tu casa"-FONHAPO X X X
"Esta es tu casa"-CONAVI X
Cofinanciamiento-INFONAVIT X
Apoyo INFONAVIT X X
Aliados y Respaldados-FOVISSSTE X X X
Jubilados-FOVISSSTE X X
Crédito subsidiados-FOVISSSTE X X
CASASHF Mensualidades fijas y salarios-SHF X X X
Renta con Opción a compra X X X
Microfinanciamiento-SHF X X X
Crédito para migrantes-SHF X X X
Subsidios-SHF X X X
"Vivienda rural" y "Tu casa"-FONHAPO X X
"Esta es tu casa"-CONAVI X X
PROMOTOR/SOFOL Crédito puente X
ADQUIRIENTE/INSTITUCIÓN
ADQUIRIENTE/ENTIDAD
EJECUTORA
Formas de aplicación de los recursos
PROCESO PRODUCTO
Elaboración propia.
Entonces, analizados e identificados los actores y sus funciones dentro de los procedimientos
administrativos que opera actualmente cada organismo por productos y líneas de crédito se llegó a
determinar que el punto clave es donde se emite la primer o única autorización para ser beneficiario
de recursos para vivienda, ya que sin ella no puede seguir la gestión de recursos.
De acuerdo a la información se identificaron tres situaciones en donde se emiten autorizaciones para
la gestión de recursos:
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 190
1. AUTORIZA LA ONAVI: Este sólo se encontró en los casos de INFONAVIT y FOVISSSTE, en ambos
casos en lo correspondiente a gestión de créditos tradicionales.
2. AUTORIZA LA ONAVI Y LA ENTIDAD FINANCIERA: Esto fue identificado en un programa de
INFONAVIT y cuatro de FOVISSSTE. La autorización se dio en el caso de cofinanciamiento tanto
para INFONAVIT como para FOVISSSTE, el resto de los programas que incluyen este tipo de
autorización corresponden a créditos para jubilados, créditos para cónyuges y el programa
con subsidios; estos últimos son para créditos gestionados en el FOVISSSTE.
3. AUTORIZA LA ENTIDAD FINANCIERA: Este tipo de autorización se ha encontrado en nueve casos,
en donde la mayoría de estos se encuentran dentro de los esquemas de gestión de crédito
que opera la SHF; sin embargo en INFONAVIT y FOVISSSTE se identifica en lo correspondiente a
los programas en los que la institución solo respalda al deudor con su subcuenta de vivienda.
4. PROGRAMA “RENTA CON OPCIÓN A COMPRA” DE SHF: Este caso se identifica de manera
separada a los tres casos de autorización mencionados, ya que la autorización la realizan
tanto el desarrollador como la entidad financiera. Lo mencionado, sucede ya que existe un
contrato de por medio en donde el desarrollador autoriza que el comprador rente la vivienda
con un plazo máximo a cinco años, de manera que al término de estos cinco años el
promotor/vendedor recibirá el pago total de la vivienda siempre y cuando el deudor haya
cumplido con sus pagos de manera puntual (esto forma parte de un historial que le ayuda a
obtener el crédito para pagar la vivienda).
De acuerdo al tipo de autorizaciones que se han identificado, podemos señalar que deben existir dos
formas de intervención: al interior de las instituciones y con las entidades financieras.
Los puntos de intervención se han resumido a dos, ya que en el punto en que autoriza la institución y
la entidad financiera existe una primera autorización que corresponde a la institución, lo cual permite
identificar que si no existe la autorización mencionada no autoriza la entidad financiera, por lo tanto,
este punto puede ser incluido dentro de un procedimiento al interior de la institución.
Lo mencionado, servirá entonces para el planteamiento de los esquemas de las propuestas de
intervención de la certificación dentro de los procedimientos administrativos que llevan a cabo las
instituciones.
11 PROPUESTA DEL PROCEDIMIENTO DE CERTIFICACIÓN
Con el propósito de plantear de manera conceptual el punto de intervención para introducir la
certificación dentro de los procedimientos administrativos que llevan a cabo los ONAVI´S y la CONAVI,
a continuación se plantean los esquemas de cada organismo analizado en el presente documento,
que financia vivienda con recursos federales.
Así, los procedimientos serán esbozados por líneas y productos de crédito de los organismos
correspondientes: el INFONAVIT, el FOVISSSTE, el FONHAPO, la SHF y la CONAVI.
Entonces, de acuerdo al análisis realizado, identificamos que es necesario introducir dos tipos de
certificaciones, ya que, como podemos ver en el Esquema “O”, contamos con dos etapas antes de
llegar al punto de ocupación del desarrollo habitacional.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 191
Las etapas son de construcción y de venta; en donde, la primer etapa comienza cuando el proyecto
ejecutivo que ha planteado el Promotor cumple con los Lineamientos Federales según el informe
emitido por un certificador 56 . Por lo tanto, si el promotor ha cumplido se le debe otorgar una
“Certificación del proyecto”. En la segunda etapa, la cual comienza prácticamente cuando está el
70% de construcción del desarrollo habitacional, se otorga una “Certificación de venta”, en donde se
verifica que la construcción realizada en el desarrollo cumple con lo planteado y certificado en el
proyecto ejecutivo.
Esquema “O”. Esquema de los puntos donde se introducirán las certificaciones.
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Entonces, las certificaciones definidas corresponden a lo siguiente:
1. La “certificación de venta”, la cual se refiere a que los organismos o entidades financieras, en
general, sólo autorizarán los recursos para financiar la vivienda si el adquirente solicita una
vivienda certificada, es decir, que el desarrollo habitacional en donde desea adquirir la
vivienda ha cumplido con los puntos a evaluar correspondientes a los Lineamientos Federales.
2. La “certificación del proyecto”, la cual será otorgada a los promotores sólo si el proyecto
ejecutivo que han desarrollado ha sido evaluado por un certificador y éste, cumple con los
puntos que se plantean en los Lineamientos Federales.
Cabe aclarar que los procedimientos que serán mostrados a continuación corresponden a un diseño
esquemático que contendrá su explicación y que se plantearán en dos apartados:
Adquirentes de vivienda, en donde se plantea el punto donde se introducirá la “certificación
de venta”.
56 Se tratará con mayor detalle este informe y el certificador.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 192
Promotores de vivienda, donde se planteará el punto donde se introducirá la “certificación del
proyecto”.
Finalmente, es necesario recordar que se plantearía la introducción de la certificación al interior de
los organismos (INFONAVIT, FOVISSSTE, FONHAPO, SHF, CONAVI) o al interior de las entidades
financieras (Banca, SOFOLES, OREVIS, ONG’s, Seguros, etc.); dependiendo de cuál de los dos autorice
primero, como se identificó en los esquemas del apartado anterior.
11.1 Para los adquirentes de vivienda
En este rubro se plantearán los esquemas que contienen el punto donde entrará la “certificación de
venta” en los procedimientos administrativos de cada ONAVI y de la CONAVI por líneas y productos
de crédito.
11.1.1 INFONAVIT
Esquema “P”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. INFONAVIT, crédito
tradicional que aplica para todas las líneas de crédito.
Agentes
Consulta precalificación y
requisitos. Selecciona vivienda certificada en el Portal Nacional de Vivienda ó en el Registro único de Vivienda (RUV) y
Solicita certificación de venta
Reúne documentos incluyendo
avalúo
Recibe y revisa documentos,
además revisa que el
demandante estésolicitando una
vivienda certificada
Si cumple, valida información del
derechohabiente y realiza dictamen de
crédito
Entrega al derechohabiente
(Expediente de crédito, notaría asignada y lista de documentos a entregar al
notario)
Envía información general del
derechohabiente y condiciones de
crédito
Pro
mo
tor/
Ve
nd
ed
or
No
tario
De
rec
ho
ha
bie
nte
INFO
NA
VIT
Form
a d
e e
scritu
ras
Revisan que el expediente de
crédito estécompleto, tramita
documentos y elabora dictamen
Cita a fecha de firma de escrituras
Recibe vivienda
Deposita en 3 días hábiles importe de
operación e impuestos y derechos
Realiza pago de
impuestos y obtiene registro de escrituras
Recibe pago
INFONAVITCrédito TradicionalLíneas de crédito: Todas
AutorizaciónFase informativa y
selección de vivienda Evaluación
Escrituración y recepción de
vivienda
Se encarga de entregar
certificación de venta
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Para que pueda operar el procedimiento administrativo del INFONAVIT, se contemplan cuatro
agentes de acuerdo al Esquema “P”: 1) el derechohabiente del IMSS, 2) el INFONAVIT, 3) el notario y 4)
el promotor/vendedor.
Dentro del esquema se definen claramente cuatro fases:
1. FASE INFORMATIVA Y SELECCIÓN DE VIVIENDA: En esta fase el derechohabiente consulta la
precalificación que tiene para ver si puede adquirir la vivienda certificada que seleccionó, de
acuerdo a su situación con el INFONAVIT y verifica que cumpla con los requisitos para
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 193
comenzar a gestionar un crédito para la adquisición de la vivienda. La vivienda que
seleccione, deberá de estar certificada y registrada en el Portal nacional de Vivienda de la
SEDESOL o en el RUV.57 Luego, si éste reúne los documentos y requisitos determinados por el
INFONAVIT, el derechohabiente deberá de solicitar la denominada “certificación de venta” al
promotor/vendedor. De manera posterior, el promotor/vendedor emite la “certificación de
venta” y el derechohabiente reúne la documentación necesaria para entregarla al
INFONAVIT y que éste evalúe la situación y el cumplimiento de los requisitos.
2. EVALUACIÓN: Cuando el derechohabiente haya reunido los documentos necesarios,
incluyendo la “certificación de venta”, deberá acudir al INFONAVIT para entregar su
documentación y ser evaluado por el organismo. En este punto, es muy importante que el
derechohabiente haya seleccionado una vivienda certificada, de lo contrario la Institución no
autorizará el financiamiento de recursos. En caso de que el derechohabiente haya cumplido,
la Institución le entrega una lista de los documentos que deberá entregar al notario.
3. AUTORIZACIÓN: Cuando el notario revise que se cumpla con toda la documentación
correspondiente, elabora un dictamen de autorización de crédito y cita a la firma de
escrituras.
4. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: De manera posterior a la firma de escrituras, el
derechohabiente recibe su vivienda, el INFONAVIT deposita en 3 días hábiles los recursos para
el promotor/vendedor y el pago de impuestos, el notario realiza los pagos y el
promotor/vendedor recibe su pago.
Dentro del Esquema “Q” se contemplan cuatro agentes: 1) derechohabiente, 2) SOFOL/Banca, 3)
INFONAVIT y 4) Promotor/Vendedor.
Las fases que se identifican dentro del esquema son tres:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: En esta fase el derechohabiente
consulta su precalificación y requisitos, además, revisa las viviendas certificadas que puede
seleccionar del portal nacional de vivienda y solicita el “certificado de venta” al
promotor/vendedor. Reunida la documentación necesaria, el derechohabiente la envía a la
SOFOL/Banca para que sea evaluada.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: Si el derechohabiente cumple con los requisitos establecidos,
la Entidad Financiera emite la carta de autorización crediticia. De manera posterior, el
derechohabiente recibe la autorización y reúne la documentación necesaria incluyendo
avalúo inmobiliario para enviarla al INFONAVIT y que éste evalúe su cumplimiento.
3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Si el derechohabiente cumple, la Institución emite
una segunda autorización y cita a firma de escrituras.
57 Aún no se ha definido como se llamará el portal nacional en donde serán registradas las viviendas que sean certificadas, sin
embargo, existen dos posibilidades: 1. Utilizar el Registro Único de Vivienda (RUV) que actualmente es del INFONAVIT, pero que
se convertirá en un portal nacional o se contará con la posibilidad de crear un nuevo portal de vivienda que deberá realizar la
SEDESOL o quienes defina la institución.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 194
Esquema “Q”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. INFONAVIT,
cofinanciamiento, que aplica para las líneas de crédito de adquisición de vivienda nueva o usada.
Consulta precalificación y requisitos. Revisa portal
nacional de vivienda. Selecciona vivienda certificada y solicita
certificación de venta
Emite carta de autorización de
crédito
Revisa información del
derechohabiente
Recibe autorización crediticia , solicita avalúo
inmobiliario y junta documentación*
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INFO
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Firm
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Autoriza
Recibe vivienda
Sigue cobrando adeudo
Recibe pago
INFONAVITCofinanciamientoLíneas de crédito: vivienda nueva o usada
De
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ho
ha
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nte
Si aprueba
Si cumple
Deposita en 3 días
hábiles importe de
operación e impuestos y derechos
Fase informativa y recepción de
documentación
Evaluación y AutorizaciónEscrituración y recepción de
viviendaAgentes
Emite certificación de
venta
Reúne documentación necesaria y la
envía para que sea evaluada
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Esquema “R”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. INFONAVIT, Apoyo
INFONAVIT, que aplica para las líneas de crédito de adquisición de vivienda nueva, usada o construir en terreno propio.
INFONAVITApoyo INFONAVITLíneas de crédito: Vivienda nueva, usada o construir en terreno propio
Agentes
Consulta precalificación y
requisitos. Selecciona la
vivienda y solicita certificado de
venta
Formaliza el crédito
Pro
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INFO
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VIT
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ras
Recibe vivienda
Emite copia de escrituras y contrato de crédito
de hipoteca
Amortiza el crédito
De
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ho
ha
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Emite certificado de venta
Siaprueba
Recibe pago
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación y Autorización Escrituración y recepción de vivienda
Evalúa cumplimiento de requisitos y
solicitud de una vivienda certificada
Elaboración, a partir de los análisis realizados
En el Esquema “R” se identifican cuatro agentes: el derechohabiente, la SOFOL/Banca, el INFONAVIT
y el Promotor/Vendedor.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 195
Así mismo, se identifican tres fases dentro del esquema:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El derechohabiente consulta su
precalificación y requisitos. De manera posterior, selecciona una vivienda certificada y solicita
el “certificado de venta” al promotor/vendedor. Cuando reúne la documentación necesaria
la envía a la Banca o SOFOL de su preferencia para que verifique que cuente con los
requisitos necesarios.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: Cuando la Entidad financiera observa que el
derechohabiente ha cumplido de manera satisfactoria con los requisitos emite carta de
autorización de crédito.
3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Cuando la entidad financiera autoriza, cita a
firma de escrituras y el INFONAVIT sólo firma como aval.
Como pudimos ver en los esquemas del INFONAVIT, los recursos crediticios sólo son para personas
derechohabientes afiliadas al IMSS. Dentro de los esquemas podemos encontrar que en la primera
fase es de suma importancia que el portal de vivienda esté actualizado con las viviendas que
cuentan con la certificación para que el derechohabiente pueda seleccionar la vivienda adecuada
a sus recursos.
En segundo lugar, es necesario que el promotor/vendedor cuente con un “certificado de venta” que
deberá emitir cuando haya recibido la “certificación del proyecto”.
Asimismo, podemos encontrar que en el Esquema “P” la evaluación principal la realizará la Institución,
mientras que en los esquemas “Q” y “R” la Entidad Financiera es quien emitirá la autorización. Es
necesario recordar que el punto más importante para la autorización de créditos es que el
derechohabiente se encuentre adquiriendo una vivienda certificada.
11.1.2 FOVISSSTE
De acuerdo al esquema “S”, son identificados dentro del proceso administrativo para la gestión de
créditos, cuatro actores: 1) el derechohabiente del IMSS, 2) el FOVISSSTE, 3) la SOFOL y 4) el
promotor/vendedor.
Dentro del proceso, redefinen claramente cinco etapas:
1. SORTEO Y RESULTADOS: En donde el derechohabiente se informa sobre los requisitos para
inscribirse al sorteo de otorgamiento de recursos crediticios para el financiamiento de una
vivienda y de manera posterior, verifica si ha resultado seleccionado.
2. FASE INFORMATIVA Y EVALUACIÓN: El derechohabiente se informa sobre la oferta de vivienda
certificada, de manera que al encontrar la que desea, deberá solicitar el “certificado de
venta” que otorgará el promotor/vendedor. De manera posterior, reúne la documentación
necesaria que deberá presentar ante una Entidad Financiera.
3. AUTORIZACIÓN: Si la entidad financiera aprueba que la documentación del solicitante está
completa, se brindará la autorización para el otorgamiento de recursos.
4. FORMALIZACIÓN: Cuando la entidad financiera aprueba el otorgamiento de recursos, ésta
debe emitir una carta de autorización y se procederá a una cita para la firma de escrituras.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 196
5. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: El FOVISSSTE y la SOFOL realizan una última revisión
del expediente y de manera posterior, el derechohabiente recibirá su vivienda y el promotor
su pago correspondiente.
Esquema “S”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, Crédito
tradicional, que aplica para todas las líneas de crédito.
Agentes
Inscripción a sorteo
Somete a sorteo
Analiza situación y evalúa que se estésolicitando una vivienda certificada
Verifica si resultóseleccionado
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FOV
ISSSTE
Firm
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Cita a fecha de firma de
escrituras
Recibe vivienda
Revisa expediente
Envía expediente del
derechohabiente y solicita el pago
del vendedor
Recibe pago
FOVISSSTECrédito TradicionalLíneas de crédito: todas
AutorizaciónSorteo y resultados
Fase informativa y evaluación
Evaluación y recepción de vivienda
Calcula monto del crédito y revisa oferta de
viviendas certificadas
Elige entidad financiera
Siautoriza
Si valida Autoriza recursos
Recibe recursos
Formalización
Elaboración propia con base en los análisis realizados
El esquema “T”, contempla seis actores: 1) el derechohabiente del FOVISSSTE, 2) el derechohabiente
del INFONAVIT, 3) FOVISSSTE, 4) INFONAVIT, 5) Banca/SOFOL y 6) Promotor/vendedor.
Dentro del esquema se identifican tres fases:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÒN DE DOCUMENTACIÒN: Ambos derechohabientes (FOVISSSTE-
IMSS), preparan la documentación necesaria, incluyendo el “certificado de venta” que
deben solicitar al promotor/vendedor, cabe aclarar que es suficiente con que uno de los dos
derechohabientes entregue el “certificado de venta”, el cual es comprobante de que el
adquirente está solicitando una vivienda certificada. De manera posterior ambos entregan la
documentación a la entidad financiera o a la institución correspondiente.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En el caso del derechohabiente FOVISSSTE, deberá entregar
en un primer momento la documentación a la SOFOL de su preferencia, de acuerdo a las
listas de SOFOLES que tiene el FOVISSSTE, esto quiere decir que la Entidad Financiera será la
encargada de revisar que el derechohabiente esté solicitando una vivienda certificada, lo
cual quiere decir que entre la documentación requerida deberá solicitarse el “certificado de
venta”, y de manera posterior, toda la documentación pasará al FOVISSSTE, quien realizará
una segunda evaluación del cumplimiento de los requisitos. En caso del derechohabiente
INFONAVIT, deberá entregar la documentación necesaria al INFONAVIT y la Institución será la
responsable de verificar que se esté solicitando una vivienda certificada, así como de integrar
los documentos entregados por ambos derechohabientes.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 197
3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Obtenidas las tres autorizaciones (la de la SOFOL,
el INFONAVIT y el FOVISSSTE), el INFONAVIT cita a una reunión para firmar las escrituras de la
vivienda que los derechohabientes adquirirán.
Esquema “T”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, Crédito
conyugal (FOVISSSTE-INFONAVIT), que aplica para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada.
Se informa y prepara
documentos, incluyendo certificado de venta
Integra el expediente
Solicita avalúo *
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ISSSTE
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Realiza solicitud de
crédito FOVISSSTE
Recibe vivienda
Sigue cobrando adeudo
Recibe pago
FOVISSSTECrédito conyugal (FOVISSSTE-INFONAVIT)Líneas de crédito: vivienda nueva o usada
De
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ho
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FOV
ISSSTE
Valida y autoriza, siempre y cuando esté adquiriendo una
vivienda certificada
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación y Autorización
Escrituración y recepción de
vivienda
Agentes
INFO
NA
VIT
Prepara solicitud de
crédito para entregar a la SOFOL/Banca
Emite carta de
autorización
Se informa y prepara
documentos, incluyendo certificado de venta
Prepara solicitud de
crédito INFONAVIT *
Emite carta de
autorización
Emite carta de autorización
Recibe vivienda
Sigue cobrando adeudo
Sigue cobrando adeudo
Pro
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or
Valida y autoriza, siempre y cuando esté adquiriendo una
vivienda certificada
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Dentro del esquema “U”, se identifican cuatro actores: 1) el derechohabiente FOVISSSTE, 2) la
Banca/SOFOL, 3) FOVISSSTE y 4)el promotor/vendedor.
El esquema es para los productos de crédito “Aliados y respaldados” y “Jubilados”, en el primer caso,
el programa solo aplica para la adquisición de vivienda nueva o usada y en el segundo caso, aplica
para reparación, mejoras o ampliación (si el derechohabiente cuenta con casa propia). En el
esquema se identificaron tres fases:
1. FASE INFORMATIVA: Se informa sobre los requisitos que debe cubrir y selecciona una vivienda
certificada del portal de vivienda que determine la SEDESOL y de manera posterior reúne la
documentación necesaria que deberá entregar a la Banca/SOFOL de su preferencia.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: En este caso, la entidad financiera será la que verifique el
cumplimiento de que el adquirente esté solicitando una vivienda certificada, por lo cual
deberá revisar que en la documentación entregada se incluya el “certificado de venta” que
entregará al promotor/vendedor, si el adquirente está cumpliendo con los requisitos, la
entidad financiera emitirá una carta de autorización. Posteriormente, enviará la Banca/SOFOL
toda la documentación que ha autorizado, para que el FOVISSSTE evalúe la situación y vea
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 198
que se cumpla con lo solicitado, de manera que si éste considera que el beneficiario ha
cumplido, emitirá una segunda carta de autorización.
3. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE PRODUCTOS: Obtenidas ambas autorizaciones, la
Banca/SOFOL, reúnen la documentación y citan a firma de escrituras de la vivienda que se
está demandando.
Esquema “U”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, ALIDOS y
RESPALDADOS/ JUBILADOS, que aplica para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada/ reparación, mejoras o ampliación
(si cuenta con una vivienda).
FOVISSSTEAliados y Respaldados/JubiladosLíneas de crédito: Vivienda nueva o usada/reparación, mejoras o ampliación (si cuenta con vivienda)
Agentes
Se informa y selecciona la
vivienda certificada que
más se adecue a sus necesidades
Emite carta de autorización
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FOV
ISSSTE
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Firm
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Recibe vivienda
Emite copia de escrituras y contrato de
crédito hipotecario
Amortiza el crédito o en su
caso sigue cobrando
De
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Valida y autoriza
Recibe pago
Fase informativa Evaluación y Autorización Escrituración y recepción de productos
Selecciona Banca/SOFOLY prepara solicitud de
crédito, incluyendo certificado de venta
Realiza solicitud de
crédito FOVISSSTE
Analiza y evalúa
Emite carta de autorización
Integra expediente
Elaboración propia con base en los análisis realizados.
Dentro del esquema “V” se identifican cuatro actores: 1) el derechohabiente del ISSSTE, 2) el
FOVISSSTE, 3) la Banca/SOFOL y 4) el promotor/vendedor.
Dentro del procedimiento identificado, se definen cuatro fases:
1. FASE INFORMATIVA Y EVALUACIÓN: El derechohabiente se informa y prepara solicitud
crediticia que deberá entregar a las oficinas centrales o departamentos del FOVISSSTE.
2. AUTORIZACIÓN FOVISSSTE: Si el FOVISSSTE considera que el derechohabiente cumple con los
requisitos, le emite al derechohabiente una carta de autorización crediticia que deberá reunir
con los demás requisitos solicitados, incluyendo el “certificado de venta” que deberá solicitar
al promotor/vendedor, siempre que esté solicitando una vivienda certificada.
3. AUTORIZACIÓN ENTIDAD FINANCIERA: Reunidos los requisitos necesarios, la entidad financiera
se encargará de verificar el cumplimiento de que el derechohabiente está solicitando una
vivienda certificada. Si cumple el solicitante con los requisitos, la entidad financiera emitirá una
carta de autorización y autorizará los recursos, en donde el crédito total se conforma del
ahorro previo del beneficiario, el subsidio otorgado y el crédito restante.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 199
4. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Cuando la entidad financiera ha autorizado el
cumplimiento de los requisitos solicitados, entrega el expediente del derechohabiente al
FOVISSSTE, quien evaluará que se hayan cumplido los requisitos de manera satisfactoria y si la
Institución autoriza los recursos, cita a firma de escrituras para la entrega posterior de la
vivienda.
Esquema “V”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FOVISSSTE, Subsidiados,
que aplica para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada, autoconstrucción, mejoras o adquisición de lotes con
servicios mínimos.
Agentes
Se informa
Analiza situación y evalúa
Prepara solicitud de crédito
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ISSSTE
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sub
sid
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cré
dito
re
sta
nte
Comprueba capacidad de crédito
Recibe vivienda
Revisa expediente
Envía expediente del
derechohabiente y solicita pago del vendedor
Recibe pago
FOVISSSTECrédito subsidiadosLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejoras, adquisición de lotes con servicios mínimos
Autorización Entidad FinancieraFase informativa y evaluación
AutorizaciónFOVISSSTE
Evaluación y recepción de vivienda
Si autoriza
Si valida Autoriza recursos
Recibe recursos
Integra expediente
Selecciona vivienda
certificada
Evalúa y verifica que incluye certificado de
venta
Emite carta de
autorización
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Los esquemas del FOVISSSTE, en su mayoría cuentan con autorizaciones por parte de la Banca/SOFOL
que el derechohabiente seleccione, esto es debido a que por lo general trabajan por medio de
terceros. Es necesario recordar que sólo financian recursos para derechohabientes del ISSSTE.
Actualmente, la Institución está tratando de otorgar créditos sin hacer sorteos como lo hacía en un
principio, sin embargo todavía en los créditos tradicionales sigue haciendo los sorteos, como se
puede ver en los esquemas.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 200
11.1.3 SHF
Esquema “W”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF.
AHORRASHF+CASASHF Salarios y Mensualidades Fijas, que aplican para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada.
Agentes
Información acerca de monto, tipo de crédito y
selecciona vivienda certificada
Prepara documentos
para abrir cuenta de
ahorro
Evalúa cumplimiento de
requisitos de acuerdo al programa, incluyendo
certificado de venta
Si aprueba
Abre cuenta
de ahorro
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Evalúa
Emite reporte de
cumplimiento
Recibe vivienda
Recibe pago
SHFAHORRASHF+CASASHF SALARIOS Y MENSUALIDADES FIJASLíneas de crédito: vivienda nueva o usada
AutorizaciónFase informativa y recepción
de documentación Evaluación
Escrituración y recepción de
vivienda
Elige programa de crédito
Acude a SOFOL Y y
ésta financia recursos
Autoriza créditos
Si cumple
Si aprueba
Elaboración, a partir de los análisis realizados
De acuerdo al esquema “W”, se identifican en el proceso cuatro actores: 1) adquirente de vivienda, 2)
Banca/Instituciones de ahorro/Seguros, 3) la SOFOL y 4) el promotor/vendedor.
Dentro del esquema se identifican cuatro fases:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El adquirente de vivienda se informa
acerca del monto y tipo de crédito que desea adquirir y selecciona una vivienda certificada
que se acomode a sus necesidades.
2. EVALUACIÓN: Cuando el solicitante de vivienda haya reunido los requisitos necesarios, deberá
acudir con una entidad financiera (Banca, Instituciones de Ahorro o Seguros) y ésta verificará
que cumpla con los requisitos necesarios para abrir una cuenta de ahorro que corresponda al
monto necesario para adquirir la vivienda que se esté demandando. Si el beneficiario cumple
con los ahorros correspondientes, la entidad financiera emite un reporte de cumplimiento a la
SOFOL en la que el beneficiario desee llevar sus trámites y financiamiento de recursos.
3. AUTORIZACIÓN: Cuando el beneficiario cuenta con el reporte de cumplimiento, elige el
programa de crédito que considere apropiado y acude con la SOFOL que financiará los
recursos. De manera que en este punto, la SOFOL será la responsable de verificar que se esté
demandando una vivienda certificada y se esté entregando el “certificado de venta” que el
beneficiario debe solicitar al promotor/vendedor.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 201
4. ESCRITURACIÓN Y RECEPCIÓN DE VIVIENDA: Si el beneficiario ha cumplido con los requisitos, se
citará a una firma de escrituras para la entrega de vivienda.
Esquema “X”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF. Renta con opción a
compra, que aplican para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada.
Selecciona vivienda certificada
El pago mensual se acumula
más el enganche
Firma contrato “Renta con
opción a compra” plazo máximo 5 años
Entrega vivienda y
emite un certificado
de venta
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Forma parte del depósito de garantía
SHFRENTA CON OPCION A COMPRALíneas de crédito: vivienda nueva
Ad
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Informa si existe el programa
SI APRUEBA
Fase informativa y recepción de
documentación
Entrega de vivienda y lapso máximo de 5 años
Pago total del promotor/vendedorAgentes
Termina contrato con plazo máximo
de 5 años
Pago total
Elaboración, a partir de los análisis realizados
En el esquema “X”, se identifican cuatro actores: 1) el adquirente de vivienda, 2) la Inmobiliaria, 3) la
Entidad Financiera y 4) el promotor/vendedor.
También se identifican tres fases:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El adquirente de vivienda selecciona
la vivienda certificada que desee y pregunta a la Inmobiliaria si cuenta con el programa de
renta con opción a compra. En caso de que si lo tenga, evalúa al solicitante y entrega la
vivienda al adquirente, emitiendo a la vez un “certificado de venta” que deberá entregar el
adquirente a una entidad financiera autorizada para llevar e financiamiento de recursos y se
firma contrato de “renta con opción a compra”.
2. ENTREGA DE VIVIENDA Y LAPSO MÁXIMO DE 5 AÑOS: Desde el momento que al adquirente le
sea entregada la vivienda, deberá seleccionar una SOFOL y entregar el contrato firmado
entre la inmobiliaria y el adquirente, el “certificado de venta” y los requisitos que solicite la
entidad financiera y pagará durante un plazo máximo de cinco años la cantidad acordada.
3. PAGO TOTAL DEL PROMOTOR/VENDEDOR: Al finalizar el plazo, el promotor deberá de contar
con el pago total correspondiente y la entidad financiera seguirá obteniendo la cantidad
acordada con el adquirente de vivienda.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 202
Esquema “Y”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF. Microfinanciamiento y
crédito para migrantes, que aplican para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada, remodelación o ampliación.
SHFMICROFINANCIAMIENTO Y CRÉDITO PARA MIGRANTESLíneas de crédito: Vivienda nueva, remodelación o ampliación
Agentes
Aprueba
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Brinda recursos
Origina programa
Ad
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Analiza y evalúa
Sigue pagando
Fase informativa y recepción de
documentaciónEvaluación y Autorización Recepción de recursos
Evaluación
Pro
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ed
or Pago total
Se informa sobre la oferta de viviendas certificadas y prepara documentos, incluyendo
certificado de venta
Elaboración, a partir de los análisis realizados
El esquema “Y” aplica para los productos de crédito de Microfinanciamiento y crédito para migrantes
y se identifican tres actores: 1) el adquirente de vivienda, 2) la SOFOL, 3) el Promotor/vendedor.
Identificando tres fases:
1. FASE INFORMATIVA Y RECEPCIÓN DE DOCUMENTACIÓN: El adquirente de vivienda se informa
sobre la oferta de viviendas certificadas y prepara documentación solicitada por la entidad
financiera que seleccione, incluyendo “certificado de venta”.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: La entidad financiera analiza y evalúa que se esté solicitando
una vivienda certificada y que tenga la documentación requerida incluyendo el “certificado
de venta” que debe emitir el promotor/vendedor.
3. RECEPCIÓN DE RECURSOS: Cuando la entidad financiera autoriza, el solicitante de los recursos
los obtiene y sigue pagando; en caso de que el solicitante haya pedido el crédito para
adquisición de una vivienda, el promotor/vendedor obtendrá su pago total correspondiente.
En el esquema “Z” se identifican dos actores: 1) acreedor de vivienda, y 2) la entidad financiera.
Dentro del mismo, se identifican tres fases:
1. FASE INFORMATIVA Y DOCUMENTACIÓN: El acreedor de vivienda se informa sobre la oferta de
vivienda certificada y solicita “certificado de venta”. De manera posterior prepara la
documentación necesaria que solita la entidad financiera.
2. EVALUACIÓN Y AUTORIZACIÓN: la entidad financiera abre un programa de ahorro, siempre y
cuando, el acreedor cumpla con los requisitos solicitados.
3. EVALUACIÓN Y RECEPCIÓN DE SUBSIDIO: Cumplido el periodo de ahorro, la entidad financiera
autoriza si el acreedor ha cumplido con sus obligaciones y concede una carta en donde
autoriza que el solicitante sea acreedor del subsidio solicitado.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 203
Esquema “Z”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. SHF. Subsidios, que aplican
para las líneas de crédito de vivienda nueva o usada, autoconstrucción, mejoras o adquisición de lotes con servicios mínimos.
SHFSUBSIDIOSLíneas de crédito: viv. Nueva, usada, autoconstrucción, mejora, adquisición de lotes con servicios mínimos
Agentes
Se informa sobre la oferta de viviendas certificadas y prepara documentación
Si cumple con el monto
SO
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MA
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RR
O Determina otorgar subsidio
SICUMPLE
AC
REED
OR
Abre programa de ahorro
Fase informativa y documentación Evaluación y Autorización Evaluación y recepción de subsidio
Emite carta de
aprobación
Elaboración, a partir de los análisis realizados
11.1.4 FONHAPO
En el esquema “A1” de FONHAPO, se encuentran cinco actores: 1) el FONHAPO, 2) la delegación
auxiliar de SEDESOL, 3) el Beneficiario, 4) los OREVIS y 5) los gobiernos locales. Dentro del esquema se
identifican tres fases:
1. ACEPTACIÓN PARA PARTICIPACIÓN EN LOS PROGRAMAS: En esta fase, se invita a que los
gobiernos locales presenten su plan de trabajo anual a las Delegaciones auxiliares de la
SEDESOL para que participen en los programas que tiene el FONHAPO, de manera que si son
evaluados y se realiza el convenio, los gobiernos locales convocan a la población a participar,
solicitando recursos en forma de subsidios, para vivienda certificada.
2. SOLICITUD, ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DE SUBSIDIOS: El acreedor de vivienda, debe contactar al
OREVI correspondiente y llenar una Cédula de Información Socioeconómica (CIS) y entregar
“certificado de venta” que otorga el promotor/vendedor. De manera posterior, si el acreedor
cumple con los requisitos, el OREVI envía la información a la Delegación auxiliar de SEDESOL
para que capturen, analicen y evalúen a los solicitantes.
3. AUTORIZACIÓN Y RECEPCIÓN DE RECURSOS: Si procede la autorización de recursos, sucede
que la Delegación auxiliar de SEDESOL entrega el certificado de subsidio federal al
beneficiario y se firma un acuerdo de recepción del documento, mientras que los OREVIS
reciben aviso de los acreedores que fueron aprobados, por lo que tienen el compromiso de
reintegrar la cantidad de los solicitantes que no fueron aprobados.
Entonces, aprobado y realizado lo mencionado, el OREVI recibe notificación de los bonos de subsidio
federal, el beneficiario recibe el subsidio, la delegación auxiliar de la SEDESOL recibe copia de los
bonos y el FONHAPO recibe relación de beneficiarios.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 204
Esquema “A1”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. FONHAPO. “Vivienda
rural” y “Tu casa”, que aplican para las líneas de edificación ampliación y mejoras en zona urbana y suburbana.
Autoriza que proceda
Revisa y valida
Elabora y presenta plan de trabajo
anual de la entidad federativa
Realiza captura de plan de
trabajo y citan a firma de
convenio de ejecución
Realiza contrato de ejecución
Convoca a la población a participar solicitando recursos para vivienda
certificada
Solicita subsidio
FON
HA
PO
Inst
an
cia
Au
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r(D
ele
ga
ció
n F
ed
era
l d
e
SED
ESO
L)
Be
ne
fic
iario
Aplica Cédula de Información
Socioeconómica y solicita
certificado de venta
Recibe CIS aplicadas ( en
los últimos 5 días hábiles del
mes)
Analiza y
evalúa
Captura y califica
Recibe relación de solicitantes calificados y la exhibe en los
tableros de avisos en áreas donde se
otorgan los apoyos
Recibe ahorro previo
de solicitan
tes
Recibe relación de
beneficiarios con ahorro
previo
FONHAPOProgramas: “Vivienda rural” y “Tu casa”Líneas: edificación, ampliación, mejoras -UBV (zona urbana y suburbana)
Aceptación para participantes de los
programas
Solicitud, análisis y evaluación de subsidiosAgentes Autorización y recepción de recursos
OR
EV
ISG
ob
iern
os
loc
ale
s (i
nst
an
cia
eje
cu
tora
)
Confronta datos
padrón de beneficiarios
con solicitantes
que acreditaron ahorro (1)
(1) Si es mayor el número de solicitantes que subsidios disponibles el SIDI (Sistema Integral de Información del FONHAPO) evalúa.
Recibe relación de solicitantes validados
Reintegra cantidad que recibió de solicitantes no
validados y los pasa a lista de espera
Entrega certificado de
subsidio federal
Firma acta de recepción de certificado y
bono de subsidio
Recibe bono
de subsidio federal
Recibe subsidio
Recibe copia de los bonos
de subsidios
Recibe relación de
beneficiarios de contrato de
ejecución
Elaboración, a partir de los análisis realizados
11.1.5 CONAVI
En el esquema “B1”, encontramos definidos cuatro actores: 1) el solicitante, 2) la entidad ejecutora, 3)
la SHF y 4) la CONAVI. Del esquema definido se definen cuatro etapas:
1. AUTORIZACIÓN DE ENTIDAD EJECUTORA: El solicitante realiza una petición de subsidio
directamente con la entidad ejecutora, en donde debe incluir el “certificado de venta”. De
manera posterior, la entidad financiera analiza y evalúa que se esté solicitando una vivienda
certificada.
2. AUTORIZACIÓN DE SHF: Cuando ha autorizado la entidad financiera, envía la documentación
a la SHF, en donde realizan una segunda evaluación y si autorizan entregan los recursos a la
entidad financiera que lleve el control de la documentación del adquirente.
3. FORMALZIACIÓN: Autorizados los recursos, se procede a una formalización de crédito y
subsidio para la vivienda.
4. REGISTRO DE BENEFICIARIOS: Finalmente, la entidad financiera entrega un listado de subsidios
entregados a SHF, quien a su vez entrega la lista ya rectificada a la CONAVI.
Cabe aclarar que la CONAVI sólo cuenta con un programa y es para el otorgamiento de recursos en
forma de subsidios.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 205
Esquema “B1”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación de venta”. CONAVI. Programa de
subsidios, “Esta es tu casa”.
Agentes
Realiza solicitud de subsidio (directamente), incluyendo
certificado de venta
Entrega recursos
CO
NA
VI
SH
FEn
tid
ad
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ra/
OR
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I
Firm
a d
e e
scritu
ras
Hacen listado de subsidios
entregados
Formaliza entrega
de vivienda, crédito y subsidio
Entregan a SHF con
certificados
So
licita
nte
Analiza y Evalúa que solicite una vivienda certificada
Entregan a CONAVI la relación de
beneficiarios
Autorización Entidad Ejecutora Autorización SHF Formalización Registro de
Beneficiarios
Si valida
Envía a SHFSi autoriza
CONAVIPrograma de subsidios“Esta es tu casa”
Elaboración, a partir de los análisis realizados
11.2 Para los promotores de vivienda
En este rubro se planteará el esquema que contiene el punto donde entrará la “certificación del
proyecto” en el procedimiento administrativo que lleva a cabo la SHF para el programa de crédito
puente que opera por medio de los denominados créditos de segundo piso, en este caso por medio
de SOFOLES.
11.2.1 Crédito puente de SHF
En el esquema “C1” se encuentran cinco actores: 1) el promotor/proyectista, 2) la Entidad Financiera,
3) el Gobierno del Estado, 4) el Gobierno municipal y 5) el certificador.
Dentro del procedimiento administrativo que sigue el promotor se ha identificado el momento de
“certificación del proyecto” y se han definido las siguientes fases:
1. ANTEPROYECTO Y ESTUDIOS PRELIMINARES: El promotor presenta ante una entidad financiera
un proyecto preliminar para que ésta programe los recursos crediticios y a la vez realiza un
anteproyecto que entregará al gobierno del estado para que lo evalúe.
2. PROYECTO EJECUTIVO: Cuando ha sido aprobado el proyecto ejecutivo por el gobierno
estatal, el promotor deberá presentar el proyecto ejecutivo ante los gobiernos locales (estatal
y municipal).
3. CONTRATACIÓN DE CRÉDITO: Aprobado el proyecto ejecutivo, solicita la “certificación del
proyecto” a un certificador de su preferencia, quien será el encargado de evaluar y emitir los
reportes correspondientes. Cuando el certificador le emita la “certificación del proyecto”, el
promotor podrá entregar el “certificado de venta” que solicitará el comprador, como requisito
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 206
para que proceda la gestión de recursos para la compra de las viviendas que el promotor
desarrolle. Así mismo, el promotor tendrá autorización para introducir en el portal de vivienda
que designe la SEDESOL, el desarrollo que ha proyectado.
4. EJECUCIÓN DE OBRA Y ASIGNACIÓN DE CRÉDITO: De manera posterior, el promotor podrá
comenzar a construir la obra y la rectificación de que se haya construido lo planteado en el
proyecto ejecutivo será cuando la SEDESOL desee realizar las revisiones correspondientes y el
“certificado de venta” ayudará para ello. Hay que recordar que el “certificado de venta” es
para el adquirente de la vivienda y lo emitirá el promotor/vendedor siempre y cuando se haya
certificado su desarrollo.
Esquema “C1”. Propuesta esquemática de los puntos donde se introducirá la “certificación del proyecto”. SHF. Crédito puente-
construcción de vivienda.
Contratación de crédito
Anteproyecto y estudios preliminares Proyecto Ejecutivo
Ejecución de obra y Asignación de crédito
SHFCrédito puente
PROGRAMACIÓNPRELIMINAR DE
PROYECTO
(Incluyendo grupos de productos)
RECIBE Y PROGRAMA RECURSOS
CREDITICIOS
ELABORACIÓNDE
ANTEPROYECTO
INFRAESTRUCTURADE
SERVICIOS
ANALIZA Y EVALUA CONCEDE
NO
CONVENIOSCOMPENSATORIOS
ELABORACIÓNDE PROYECTO
EJECUTIVO CONLICENCIAS
SI
ANALIZA Y EVALUA
CUMPLE
NO
SOLICITACERTIFICACIÓN
SI
REALIZAEVALUACIÒN CUMPLE
LINEAMIENTOS
EMITERECOMENDACIONES
EMITE CERTIFICACIÒN
NO
PROYECTOPRE-CERTIFICADO
MODIFICA PROYECTOEJECUTIVO
AUTORIZANCRÉDITO PUENTE
Pro
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Pro
mo
tor
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rtific
ad
or
Ce
rtific
ad
or
EJECUTAPROYECTO
CONSTRUCTIVO
VENDE Y
ESCRITURA
ASIGNACRÉDITO
INDIVIDUAL
SI
Elaboración, a partir de los análisis realizados
11.3 Relación derechohabiente/beneficiario – promotor/vendedor, como elemento relevante para el
proceso de certificación
De acuerdo a los análisis que se han realizado en los apartados anteriores, se observa que existen
similitudes entre los procedimientos administrativos que se llevan a cabo, sin embargo existen dos
actores determinantes dentro del proceso:
Promotor/vendedor: quien se encarga de construir la vivienda, o en su caso, de vender la
vivienda con la que cuenta.
Derechohabiente/ beneficiario: actor que compra la vivienda que tenga mayor relación con
sus necesidades.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 207
Así, se obtiene el esquema “D1”.
Esquema “D1”. Esquema de la gestión de financiamiento. Relación promotor/vendedor y derechohabiente/beneficiario.
GESTIÓN DE FINANCIAMIENTO
Promotor/Vendedor Derechohabiente/beneficiario
Entidades financieras
Gobiernos locales
Entidades financieras
Instituciones
Certificado de venta
Crédito para cualquier línea de crédito para
vivienda
Certificado de proyecto
Crédito para construir vivienda
Ejecución de crédito
Verificación del uso adecuado de los recursos
(Cuando SEDESOL lo requiera)
GESTIÓN DE FINANCIAMIENTO
Portal de vivienda designado por la
SEDESOL
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Como observamos, las Instituciones manejan distintos tipos de financiamiento por distintos productos y
líneas de crédito, sin embargo, hay dos actores en común en todos los esquemas que son: el
promotor/vendedor y el beneficiario/derechohabiente. Éstos inician el procedimiento para gestionar
el financiamiento de recursos para la vivienda.
Entonces, ambos actores que dan inicio al proceso de la gestión del financiamiento deben cumplir
con ciertos requisitos, que al ser cumplidos, reciben autorización por parte de organismos:
En el caso del promotor/ vendedor, autorizan las entidades financieras y los gobiernos locales
el proyecto ejecutivo y de manera posterior solicita la “certificación del proyecto” a un
certificador enlistado en el portal designado por la SEDESOL.
En el caso del derechohabiente/beneficiario, autorizan las Instituciones y/o las entidades
financieras, como se especificó anteriormente en los esquemas, quienes solicitan el
“certificado de venta” que debe entregar el promotor/vendedor.
Así, con las autorizaciones emitidas por los organismos correspondientes, se les otorgan a ambos
actores los recursos, sin embargo, hay un elemento clave al que comenzamos a entrar, el cual
corresponde a los términos de demanda y oferta.
Como pudimos ver claramente, el promotor/vendedor es el que oferta las viviendas y el
derechohabiente/beneficiario demanda las viviendas construidas. Entonces, el punto clave para que
funcione el sistema de oferta – demanda, es el Portal Nacional de Vivienda que designe la SEDESOL,
ya que será en este sitio donde se registren las viviendas certificadas que serán verificadas por los
demandantes para su adquisición. Por lo tanto, de manera posterior a lo mencionado, se lleva a
cabo la ejecución de los recursos.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 208
Esto justifica el porqué se han separado los procedimientos administrativos por adquirente de vivienda
y promotor/ vendedor, ya que además de que se involucran distintos actores que gestionan el
financiamiento de recursos para vivienda, existen autorizaciones que fueron determinantes para
identificar el punto donde entrará la “certificación de venta” o del proyecto (dependiendo el caso).
En el siguiente apartado se definirá qué es la certificación, para qué sirve y su razón de ser.
Cabe aclarar que hasta el momento se ha visto el análisis y propuestas de dónde debe introducirse la
certificación dentro de los procedimientos administrativos y en los siguientes apartados se presentará
el procedimiento de certificación, así como los actores involucrados, los instrumentos necesarios y el
procedimiento que se deberá seguir.
11.4 La “certificación del proyecto” de calidad urbanística
La certificación es el propósito principal de este apartado y consiste en la verificación, por parte de
un tercero calificado, del cumplimiento de todos los lineamientos para desarrollos habitacionales
establecidos por SEDESOL. Con base en esa verificación, el revisor o certificador emitirá un dictamen
de cumplimiento (o no) que se vuelve requisito indispensable para el otorgamiento del apoyo
crediticio solicitado, en cualquiera de sus modalidades.
La certificación se enfoca en puntos que deben cumplirse para que exista una mejor relación y
dinámica entre las actividades que se dan entre los fraccionamientos habitacionales y la zona
urbana existente, por ello y otras razones que se han mencionado en el documento, a esta
certificación se le ha denominado “Certificación de calidad urbanística”.
Sin embargo, recordemos que se ha hablado de dos certificaciones: la “certificación del proyecto” y
la “certificación de venta”. De acuerdo a ello, cabe aclarar que el procedimiento planteado sólo es
para la “certificación del proyecto”, ya que la “certificación de venta” es derivada de que el
desarrollo planteado cuente con la certificación de calidad urbanística, sin embargo, es demasiado
importante, ya que con la emisión de ella se rectificará el cumplimiento de la construcción de los
elementos planteados en el proyecto ejecutivo presentado para la evaluación y autorización
correspondiente, para el financiamiento de recursos dentro del producto denominado “crédito
puente”.
El planteamiento de la certificación se expone en el presente apartado, dentro de los siguientes
puntos:
1. Actores involucrados en el procedimiento de certificación.
2. Esquema del procedimiento de certificación, con actores y por fases.
3. Elementos que se deben de verificar para el cumplimiento de los Lineamientos Federales en
materia de vivienda.
4. Sistema de mejora continua, derivando de ello sus componentes para el aprendizaje y el
esquema del procedimiento.
5. Casos especiales derivados de la aplicación de la norma planteada en el presente
documento.
La certificación se ha derivado de la manera mencionada para un mejor entendimiento y aplicación
de los Lineamientos Federales.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 209
11.4.1 Actores
De acuerdo a los análisis realizados y a la lógica seguida en el presente trabajo, se concluye que los
actores que están involucrados son los mencionados a continuación, sin embargo, cabe aclarar que
actualmente algunos actores como la SEDESOL, las Delegaciones SEDESOL, entre otros, no cuentan
con atribuciones que permitan realizar algunas de las acciones que se plantean en el documento,
por lo que, al considerarse éstas como necesarias, se ha colocado en el apartado jurídico las
atribuciones y la instrumentación necesaria, para que el procedimiento planteado funcione:
1. Entidad Normativa: SEDESOL: Define los lineamientos que deben cumplirse
Capacita a personal de las Delegaciones para que opere adecuadamente el proceso de
certificación.
Compila y evalúa los resultados de la aplicación del proceso.
Propone adecuaciones a los lineamientos aplicados así como la creación de otros que
juzguen pertinentes.
Ordena la ejecución de auditorias técnicas a certificadores y/o proyectos específicos.
Evalúa el desempeño de los certificadores y aplica sanciones en el caso de actuaciones
indebidas.
2. Delegaciones Estatales de SEDESOL: Serán las instancias operativas donde se recibirán las
solicitudes de certificación por parte de adquirentes y promotores
Realiza y actualiza el portal de créditos a la vivienda de los ONAVI´S y la CONAVI.
Integrarán el padrón local (estatal) de certificaciones con base en el perfil establecido por
SEDESOL.
Conceden solicitud de certificación.
Recibe los dictámenes del certificador para su transmisión a SEDESOL.
Revisa que el dictamen cumpla con el rigor técnico exigido.
Recibe observaciones de los certificadores sobre la experiencia de aplicar el procedimiento.
Recibe observaciones y calificaciones de los solicitantes respecto a la calidad del servicio
prestado por el certificador para su incorporación al Portal Nacional de Vivienda.
Realizarán auditorias técnicas a la certificación de adquisiciones y proyectos, cuando SEDESOL
lo considere necesario.
Aplica las sanciones a los certificadores definidas por SEDESOL.
Promueve la realización de eventos entre certificadores que fomenten el intercambio de
experiencias y la identificación de “buenas prácticas”.
Elabora certificación (en etapa correspondiente).
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 210
3. Certificador: Serán todos aquellos profesionistas que ostenten un grado académico
(Licenciatura, Maestría o Doctorado) en la disciplina del urbanismo (Planeación Urbana, Urbanística,
Diseño Urbano, Planeación Territorial) que demuestren no tener antecedentes penales y que soliciten
su inscripción en el Registro de Certificadores de la Delegación.
Recibe solicitud de certificación.
Realiza todos los cálculos, visitas, revisiones de planos y documentos, así como observaciones
en campo, que son requeridos para la verificación del cumplimiento de los lineamientos de
SEDESOL.
Elabora reporte y dictamen de certificación (lo entrega a la Delegación SEDESOL en la etapa
que se determine), lo registra en el portal y lo entrega al solicitante.
Emite observaciones y recomendaciones para la modificación y perfeccionamiento de los
lineamientos aplicados y sus métodos de verificación, y para la creación de nuevos
lineamientos.
Si no pasa por SEDESOL:
Elabora y entrega certificación al solicitante y lo incorpora al Portal Nacional de Vivienda.
4. Solicitante: Es el adquiriente o promotor de vivienda que solicita la certificación y firma
convenio.
Solicita certificación y firma convenio con SEDESOL.
En caso de ser adquiriente de vivienda, deberá de revisar en el Portal Nacional de Vivienda la
oferta de vivienda y el padrón de certificadores y realiza el contacto.
En caso de ser promotor revisa el padrón de certificadores y realiza el contacto.
Recibe el dictamen y modifica el proyecto de acuerdo a las recomendaciones (en su caso)
que le proporcionó el certificador.
11.4.2 Esquema resumen del procedimiento de certificación
El proceso de certificación se plantea en cuatro fases, como se muestra en el esquema “E1”:
1. Solicitud de certificación: El solicitante acude a la delegación SEDESOL para comenzar con el
proceso para recibir la certificación. Para ello firma un convenio, verifica el portal Nacional de
Vivienda para seleccionar y contactar al certificador y verificar la oferta existente (en su caso).
2. Proceso de evaluación para la certificación: El certificador es contactado y recibe la solicitud de
certificación. De ahí que proceda con los cálculos, visitas y verificaciones de planos y documentación
correspondientes.
De acuerdo a los resultados obtenidos éste elaborará el reporte y el dictamen necesarios que serán
enviados a la Delegación SEDESOL para que lo evalúe. En caso de que el proyecto no cumpla con
los Lineamientos Federales en materia de equipamiento, infraestructura y servicios, el certificador
emitirá las recomendaciones para que el promotor realice las modificaciones a su proyecto.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 211
3. Autorización: Cuando la delegación recibe el dictamen lo registra y envía la documentación
necesaria a SEDESOL, instancia que compilará y evaluará los resultados.
Si el dictamen que emitió el certificador no tuvo recomendaciones que afecten la autorización del
dictamen, la delegación emite la aprobación de certificación al verificador para que lo otorgue al
solicitante.
4. Evaluación de los resultados: Con el registro de las autorizaciones se solicita al certificador que
otorgue observaciones sobre el funcionamiento del proceso y al solicitante sobre la calidad del
servicio que prestó el certificador.
Así, el registro de resultados y de observaciones, ayudarán a SEDESOL a proponer las adecuaciones
necesarias a los lineamientos. La instancia podrá auxiliarse de solicitar auditorias al certificador por
medio de la delegación SEDESOL cuando lo determine necesario.
Cabe mencionar, que en caso de detectar irregularidades en el servicio del certificador SEDESOL se
reserva el derecho de aplicar las sanciones correspondientes.
Esquema “E1”. Esquema del Proceso de Certificación.
AGENTES
SOLICITACERTIFICACIÓN
OTORGA
SOLICITUD DE
CERTIFICACIÓN
Y LO REFIERE
AL PORTAL NACIONAL DE
VIVIENDA
REALIZA LOS
CÁLCULOS, VISITAS Y
VERIFICACIONES CORRESPONDIENTES
FIRMA CONVENIO
DE
LE
GA
CIÓ
N
SE
DE
SO
L
SO
LIC
ITA
NT
EC
ER
TIF
ICA
DO
R
ELABORA
REPORTE Y
DICTAMEN
Proceso de certificación
SOLICITUD DE
CERTIFICACIÓN
PROCESO DE EVALUACIÓN PARA LA
CERTIFICACIÓN
SELECCIONA Y CONTACTA AL
CERTIFICADOR
RECIBE SOLICITUD
DE CERTIFICACIÓN
SE
DE
SO
L
NO
CUMPLE
RECIBE RECOMENDACIONES Y
MODIFICA PROYECTO
RECIBE Y
EVALÚA DICTAMEN
RECIBE
AUTORIZACIÓN
DE CERTIFICACIÓN
RECIBE
CERTIFICACIÓN
REGISTRA
CERTIFICACIÓN
COMPILA Y
EVALÚA
RESULTADOS
SE LES SOLICITAN
LAS
OBSERVACIONES
CORRESPONDIENTE
S
PROPONE
ADECUACIONES
A LOS
LINEAMIENTOS
(CUANDO SEA
NECESARIO)
ORDENA
AUDITORÍAS
(SI ES
NECESARIO)
EVALÚA
CERTIFICADORES
REALIZA
AUDITORÍA
RECIBE
SANCIÓN
AUTORIZACIÓN EVALUACIÓN DE RESULTADOS
Elaboración, a partir de los análisis realizados
11.4.3 Verificación del cumplimiento de los lineamientos
El apartado aborda qué deberá de verificar el certificador en el proyecto ejecutivo o en campo,
para revisar que se han cumplido los Lineamientos Federales, establecidos en el presente documento.
Los puntos a verificar, para verificar el cumplimiento de los lineamientos se ha dividido en tres
apartados: 1. Fraccionamientos convencionales, 2. Fraccionamientos progresivos y 3. Condiciones
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 212
para la ocupación. De ahí que se consideren los siguientes lineamientos para los casos mencionados
a continuación.
Fraccionamientos convencionales
a) Vinculación con el entorno:
Mitigación de riesgos: Ya que ningún espacio está exento de riesgos se solicita un estudio de las
condiciones en que se encuentra el área en donde se realizará el planteamiento del desarrollo del
proyecto de vivienda. De ahí que, si resulta que el terreno cuenta con cavernas, fracturas o taludes se
solicitará al responsable de la obra que realice los estudios correspondientes como son: mecánica de
suelos, estudio geofísico y estudio geotécnico, además, deberá realizar el planteamiento de las
medidas de mitigación que realizará.
Posteriormente el certificador procederá a revisar los siguientes documentos: a. estudio de las
condiciones del terreno, b. estudios solicitados (en su caso) y medidas de mitigación (en su caso).
En caso de haber cumplido con los requisitos y existir el planteamiento adecuado de las medidas de
mitigación (en su caso) se aprobará este punto.
Conectividad externa: Se solicitará el proyecto ejecutivo del desarrollo de vivienda y el plano de
vialidades existentes en torno al área del desarrollo, con el propósito de que el certificador revise que
el proyecto cumple con lo establecido en las especificaciones obligatorias de los lineamientos.
Entonces, se están solicitando los siguientes documentos para verificar el cumplimiento de los
lineamientos obligatorios: a. plano de proyecto ejecutivo (vialidad) y en su caso, b. medidas de
mitigación del impacto en la vía de acceso y de conexión.
Transporte público: Primeramente se verificará en el proyecto ejecutivo que el sembrado de las
paradas de transporte público se localice en un radio no mayor a 500 m y posteriormente se verificará
en campo que se haya cumplido con las condiciones establecidas.
Para garantizar que exista la oportunidad del transporte público se ha definido en los lineamientos
que éste debe de pasar en lapsos no mayores a 20 minutos, por lo que su evaluación sólo puede
realizarse cuando éste se encuentre operando. Por ello su evaluación y verificación corresponde a
observar los niveles de operación del transporte público en martes, miércoles o jueves en el objeto de
certificación, es decir, realizar los aforos correspondientes para su evaluación en el desarrollo de
vivienda.
Finalmente, se deberá de contar en el proyecto ejecutivo con el planteamiento de la(s) base(s) para
transporte público, por lo que el certificador verificará en plano que cumpla con el número de bases
o área correspondiente de acuerdo al número de habitantes o número de viviendas; además,
deberá verificar que cumpla con las características. Si se ha aprobado el rubro dentro del
planteamiento del proyecto ejecutivo y se han realizado las obras, se verificará en campo que se
haya cumplido con los criterios planteados en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Diversidad: Se verificará en el proyecto ejecutivo que se cumpla con el porcentaje de vivienda
productiva (para este punto el certificador deberá realizar los cálculos correspondientes para obtener
el porcentaje mínimo planteado en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales) que se
encuentren dentro de los sembrados 2 o 3 tipologías (según especificaciones) y que cumplan con los
porcentajes. Finalmente, el verificador medirá el área dedicada a usos no habitacionales y calculará
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 213
el porcentaje (implicando solicitar la identificación de las áreas en planos). Se hará una verificación
cuando el proyecto se termine para comprobar que se haya cumplido con los planteamientos.
Protección al ambiente: Se verificará en el proyecto ejecutivo que exista el planteamiento de tres de
las siguientes opciones que han sido especificadas en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales,
debiendo revisar el certificador los siguientes elementos:
Opción 1 “Cuando menos 50% de los pavimentos (no techados) empleados deberán contar
con un índice de reflexión solar (IRS) de al menos 29”58: El certificador identificará en el
proyecto ejecutivo qué pavimentos fueron realizados con materiales que tengan el IRS
planteado en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales, de manera posterior, deberá
realizar los cálculos correspondientes para observar si cumple con el porcentaje mínimo
solicitado.
Opción 2 “Al menos 50% de los estacionamientos comunes (fuera de las calles) deberán estar
cubiertos ya sea en sótanos o a nivel con techos o árboles de sombra. Los materiales de
techos empleados deben contar con un ISR de 29”: 59 El certificador identificará los
estacionamientos comunes y verificará que al menos el 50% de ellos cumpla con los árboles
correspondientes o techos realizados con materiales que tengan un ISR de 29.
Opción 3 “En calles y espacios públicos identificar luminarias que permitan una reducción del
15% anual de la energía anual estimada para el desarrollo”: El certificador verificará que las
luminarias planteadas en el proyecto ejecutivo ahorren al menos el 15 % de la energía anual
estimada para el desarrollo, realizando los cálculos correspondientes.
Opción 4 “Generación de energía en el sitio”: El certificador revisará el planteamiento del
sistema de ahorro de energía y verificará que éste produzca al menos el 5% anual requerido
para el desarrollo.
Cualesquiera que hayan sido las opciones seleccionadas, el certificador deberá verificar en el
proyecto construido que se hayan cumplido con las características de los rubros seleccionados.
El certificador realizará los cálculos correspondientes para verificar si se ha cumplido con el área (s)
para la disposición de desechos sólidos en caso de que sea manzana o edificio plurifamiliar. En caso
de desarrollos de vivienda plurifamiliar vertical el certificador revisará que exista el planteamiento de
contenedores de basura por edificio y revisará que cumpla con los planteamientos de ubicación.
Construido el proyecto se deberá verificar en el desarrollo que se haya cumplido con lo planteado en
el proyecto ejecutivo.
Si el desarrollo cuenta con más de 230 viviendas el certificador deberá verificar que en el proyecto
ejecutivo haya al menos una planta de tratamiento de aguas grises o si el desarrollo cuenta con más
de 1,200 viviendas deberá tener una planta de tratamiento de aguas negras.
58, Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.
59 Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 214
El certificador verificará que se haya planteado un sistema de recolección interna de residuos sólidos
desde su acopio hasta la disposición final y ya construido el proyecto verificará que se esté
cumpliendo con los elementos planteados.
b) Infraestructura:
INFRAESTRUCTURA BÁSICA: El certificador realizará el cálculo correspondiente para saber cuál es la
dosificación que se necesitará de agua potable en litros por habitante por día de acuerdo a los
criterios establecidos por la Comisión Nacional del Agua y en base al resultado verificará que la
infraestructura que se está planteando tiene la capacidad de abastecimiento del líquido, lo cual
implica verificar diámetros y características de las tuberías.
Deberán plantearse sistemas alternos para tener una fuente de consumo de agua adicional, es decir,
que dentro del proyecto ejecutivo deberá rectificarse que exista el planteamiento de sistemas de
captación de agua pluvial o sistemas de tratamiento de aguas residuales.
El certificador deberá acudir al desarrollo para verificar que la calidad del agua cumpla con las
características establecidas en la NOM127-SSA1-1994, no obstante la importancia de este rubro,
resulta complicado que se esté tomando en cuenta calificarlo porque, revisar la calidad del agua es
competencia de los gobiernos locales y no se encuentra en manos de los desarrolladores.
Se verificará en el proyecto ejecutivo que se esté tomando en cuenta que se deben cumplir con las
características de presión establecidas en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Para fraccionamientos con más de 230 vivienda o más de 1,000 habitantes se deberá verificar en el
proyecto ejecutivo el planteamiento de sistemas de riego con agua pluvial capturada o aguas
tratadas (grises o negras).
Para fraccionamientos con más de 1,200 viviendas o más de 5,000 habitantes se revisará en el
proyecto ejecutivo la separación de infraestructura y se acudirá a revisar la obra durante su
construcción para verificar que se haya cumplido con los planteamientos. Cabe señalar que se
verificará en el proyecto ejecutivo que los sistemas de captación de agua pluvial o aguas tratadas
estén conectados hacia las zonas de riego e inodoros.
Para el rubro de iluminación pública, deberá revisarse en el proyecto ejecutivo que las características
de las luminarias cumplan con el valor mínimo de eficiencia (22 lm/W) o (70 lm/W) dependiendo del
área que se trate.60 Además se deberá verificar que se cumpla con la NOM001-SEDE-1999 y NOM013-
ENER-2004 sobre eficiencia energética tanto en el proyecto ejecutivo.
Vialidad: Se verificará en el proyecto ejecutivo que se cumpla en banquetas con el área de
circulación peatonal continua, además de incluir áreas de franjas de servicio no menores a 50 cm. a
partir de la guarnición.
Se identificará en el proyecto ejecutivo que entre los espacios públicos y equipamientos existan rutas
peatonales, verificando anchos mínimos, continuidad y tratamiento de pavimentos en intersecciones
viales.
60 Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 215
Se verificará en el proyecto ejecutivo que exista el planteamiento de tiras táctiles o cambios de
textura en vías primarias, vías secundarias e intersecciones.
Revisar que en el proyecto planteado exista una altura libre de interferencias de 2.10 m y se plantee
la señalización adecuada tanto en vialidades como en espacios públicos para peatones, vehículos y
transporte público, por lo tanto, se verificará tipo de señalización y sembrado.
Finalmente en el proyecto ejecutivo se confirmará que se cumplen con las características por tipo de
vía, es decir, se revisará número de carriles, velocidades, anchos, sembrado y densidad de árboles,
distancia entre vías y cableado subterráneo. Por lo tanto, el certificador está comprometido a
verificar las características y realizar los cálculos correspondientes por tipo de vía como se muestra en
la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
c) Equipamiento:
Espacio público abierto: Para cualquier desarrollo con más de 25 viviendas o 100 habitantes realizar
los cálculos correspondientes (de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales) para
verificar en el plano correspondiente del proyecto ejecutivo que el resultado obtenido corresponda al
área destinada a jardín vecinal, es decir, verificar que se haya cumplido con la condición de 2 m² por
habitante.
A partir de 3,500 habitantes o más realizar los cálculos correspondientes (de acuerdo a la Guía
Técnica de los Lineamientos Federales) para verificar en el proyecto ejecutivo que el resultado
obtenido corresponda al área destinada a un parque, es decir, verificar que se haya cumplido con la
condición de 0.5 m² por habitante.
A partir de 5,000 habitantes o más realizar los cálculos correspondientes (de acuerdo a la Guía
Técnica de los Lineamientos Federales) para verificar en los planos correspondientes que el resultado
obtenido corresponda al área destinada a un módulo deportivo, es decir, verificar que se haya
cumplido con la condición de 0.5 m² por habitante.
Verificar en los planos correspondientes que en parques urbanos, plazas cívicas y andadores
peatonales se incluyan rampas peatonales y rutas accesibles de acuerdo a la Guía Técnica de los
Lineamientos Federales.
Verificar en planos que se haya introducido el mobiliario urbano considerado como básico en
espacios públicos y que corresponda a las especificaciones planteadas en la Guía Técnica de los
Lineamientos Federales.
Realizar los cálculos correspondientes para verificar que se ha cumplido con la densidad de
vegetación en áreas públicas, excepto plazas.
Revisar que exista dentro del proyecto el planteamiento de un plan de mantenimiento para áreas
verdes y espacios públicos.
Para proyectos habitacionales con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas, revisar en el
plano correspondiente que se haya destinado un área de 700 m² de terreno con un radio de servicio
de 750 m para un módulo para multicancha.
Para proyectos habitacionales con más de 5,000 habitantes o más de 1,200 viviendas, revisar en el
plano correspondiente que se haya destinado un área de cuando menos 9,500 m² de terreno con un
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 216
radio de servicio de 1 km, destinado a un módulo deportivo, además, en el proyecto deberá
verificarse que se cumpla con un área mínima de 2,500 m² para plaza pública.
Educación y cultura: Verificación en campo del análisis presentado por el promotor del equipamiento
básico y medio para saber si es factible el planteamiento que está realizando. Si existe una lógica
entre el estudio y el porcentaje de equipamiento planteado de acuerdo a la Guía Técnica de los
Lineamientos Federales se aprobará el rubro de acuerdo a los resultados. Posteriormente se verificará
en campo si se construyeron los equipamientos correspondientes (en caso de que lo haya requerido).
Para desarrollos habitacionales con más de 3,500 habitantes se deberá verificar en los planos que se
cumpla con el número de aulas y radio de atención máximo para jardín de niños y escuela primaria
pública de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Para desarrollos habitacionales con más de 12,000 habitantes se deberá verificar en los planos que se
cumpla con el número de aulas y radio de atención máximo para escuela secundaria pública y
preparatoria pública general de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Para desarrollos habitacionales con más de 12,000 habitantes se deberá verificar en los planos que se
cumpla con una biblioteca pública que cumpla con un radio de atención máxima de 1.5 km de
acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Salud y asistencia social: verificar en plano que por cada 500 habitantes o más de 100 viviendas se
cuente con un consultorio o unidad de medicina familiar.
Para desarrollos con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas revisar en campo el análisis
presentado por el promotor de la capacidad instalada del equipamiento de salud básico existente
para saber si es factible el planteamiento que está realizando. Si existe una lógica entre el estudio y el
porcentaje de equipamiento de salud básico planteado de acuerdo a la Guía Técnica de los
Lineamientos Federales se aprobará el rubro de acuerdo a los resultados. Posteriormente se verificará
en campo si se construyeron los equipamientos de salud correspondientes (en caso de que lo haya
requerido).
Si el desarrollo planteado es para 3,000 habitantes o más se revisará en plano que se cumpla con el
planteamiento de un centro de salud y se revisará que éste cuente con el número de consultorios
necesarios de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Para desarrollos habitacionales con 10,000 habitantes o más se verificará en plano que se esté
planteando un Centro de Salud con hospitalización (si éste se requiere) y se revisará en el proyecto
que se especifique el número de consultorios y el número de camas de acuerdo a la especificación
planteada en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Para desarrollos con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas se revisará que cuente con un
centro comunitario.
Para desarrollos de más de 5,000 habitantes se deberá de verificar que cumpla con el planteamiento
de una unidad de medicina familiar además de un centro comunitario.
Mercado público: Para desarrollos con más de 5,000 habitantes o más de 1,200 viviendas revisar en
campo el análisis presentado por el promotor de comercio y abasto existente para saber si es factible
el planteamiento que está realizando. Si existe una lógica entre el estudio y el porcentaje de
comercio y abasto planteado de acuerdo a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales se
aprobará el rubro de acuerdo a los resultados.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 217
Se verificará en planos que exista el planteamiento del mercado público 61 de acuerdo a los
resultados obtenidos y el número de habitantes, por lo tanto el certificador se hará cargo de realizar
los cálculos y revisiones correspondientes para su evaluación.
Cabe destacar que el certificador es el responsable de verificar detalladamente los análisis, realizar
las cuantificaciones necesarias y revisar la documentación solicitada.
En caso de fraccionamientos mayores a 25,000 habitantes o 6,000 viviendas, le serán evaluados al
promotor todos los lineamientos planteados en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales y
deberá de realizar el plan parcial correspondiente debido al impacto urbano que genera.
Equipamiento público complementario: Las características específicas de equipamiento, deberán de
revisarse en el proyecto ejecutivo y deberán de revisarse asimismo las especificaciones planteadas en
la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.
Fraccionamientos progresivos
En este caso se requieren evaluar los siguientes puntos, tanto en el proyecto ejecutivo como en las
obras terminadas:
Se deberá revisar que estén previstas las áreas correspondientes para el cumplimiento de las
especificaciones obligatorias de los rubros de equipamiento, infraestructura y vinculación con
el entorno.62
Se deberá verificar que se haya cumplido con las obras de urbanización mínimas de acuerdo
a la Guía Técnica de los Lineamientos Federales.63
Verificar que se hayan cumplido con las obras de urbanización de acuerdo a la Guía Técnica de los
Lineamientos Federales.64
Obras de urbanización mínima: Se verificará el planteamiento de agua potable, drenaje, energía
eléctrica, trazo de lotificación, trazo de calle primaria y conformación del terreno para las vías
públicas y el equipamiento. Posteriormente se verificará en campo que se cumpla con lo establecido.
Equipamiento: Se deberá verificar el análisis de equipamiento correspondiente para corroborar que el
planteamiento dentro del proyecto ejecutivo tiene una lógica para que se dejen (o no) las áreas
necesarias. Se revisará en campo que se haya cumplido con las especificaciones.
Los detalles del rubro se encuentran de manera definida en la Guía Técnica de los Lineamientos
Federales.
61 Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.
62 Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.
63 Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.
64 Capítulo VI. Proyecto de Acuerdo.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 218
11.4.4 Condiciones para la ocupación
Antes de comenzar a decir de qué manera se evaluarán los puntos que integran el rubro, cabe
aclarar que, el revisar las condiciones servirá tanto para el beneficiario para la adquisición de
vivienda como para el desarrollador, ya que en el caso del beneficiario, éste podrá tener la
seguridad de que está solicitando una vivienda con calidad urbanística y que los puede rectificar
con cierta evaluación y en el caso del desarrollador servirá ya que el adquirente está comprando
sobre un proyecto que ya ha sido construido, por lo tanto se puede observar si cumplió con los
planteamientos ya revisados en el proyecto ejecutivo.
La evaluación corresponderá a las siguientes revisiones:
Se revisará en campo que todas las áreas y viviendas del desarrollo a ocupar cuenten con la
conexión a la red de agua potable, drenaje y alumbrado público, además deberán verificar
que la dotación sea permanente y continua. Cabe aclarar si está en manos del desarrollador
realizar las conexiones correspondientes de la infraestructura así como las características de
ésta, sin embargo, es difícil que le sea evaluado el punto de una dotación permanente y
continua ya que eso depende de los recursos y el manejo de éstos de parte de los gobiernos
locales.
El certificador revisará en el desarrollo que el área o las áreas a ocuparse estén libres de
escombros y residuos vinculados a la obra.
Verificará que las vías de acceso planteadas en el proyecto ejecutivo hayan sido concluidas
de manera satisfactoria, lo cual implica que éstas se encuentren en su totalidad con su
recubrimiento correspondiente, de acuerdo a las características acordadas y sin daños tanto
al interior como al exterior del desarrollo.
En caso de que los desarrollos cuenten con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas,
el certificador tendrá la responsabilidad de revisar que tanto los equipamientos de educación
como los de salud se encuentren habilitados y funcionando. Este rubro debe ser revisado
cuando la ocupación del desarrollo se encuentre al 50%.
En caso de que los desarrollos cuenten con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas,
se deberá verificar que éstos cuenten con todos los requisitos de vialidad y espacio público
con sus respectivas instalaciones.
En caso de que los desarrollos cuenten con más de 1,000 habitantes o más de 230 viviendas,
deberá haberse construido una planta de tratamiento de aguas grises y/o negras, y se
verificará que se encuentre en funcionamiento y que cuente con las características
acordadas.
11.4.5 Proceso de mejora continua
En la actualidad, las empresas y las instituciones son crecientemente conducidas sobre la base de la
capacidad de aprendizaje y la generación de conocimientos. Esto implica formas organizativas que
beneficien la captura de esos conocimientos y su oportuna difusión en forma libre y creativa, que
favorezca nuevos enfoques a la solución de los problemas.
En buena medida, este planteamiento surge del convencimiento generalizado en los estudiosos de la
administración pública privada, de que la manera en que suceden las cosas en una empresa o
institución, no son necesariamente consecuencia resultado del arreglo formal de las tareas-procesos
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 219
de trabajo, sino que resultan en buena medida de la capacidad de improvisación y de los recursos
que puede poner en juego el responsable de cada tarea como resultado de su historia y experiencias
personales.
Por otro lado, se han documentado con relativa frecuencia las dificultades que se derivan de
procesos verticales de arriba-hacia-abajo (top-down) en la implantación de innovaciones
institucionales. Los métodos convencionales basados en la ingeniería de sistemas y la ingeniería de
procesos, han resultado ser de poca trascendencia, en tanto sus efectos positivos se diluyen con
relativa rapidez en el tiempo (Sealy Brown and Duguid (Coordinadoras), 2000). Son métodos que
proponen una estructura de relaciones coordinadas entre personas y flujos de información. Es de
arriba hacia abajo y surge del supuesto (implícito) de que es relativamente sencillo codificar (para
transmitir) la creación de valor. Supone también implícitamente que se trabaja en contextos
predecibles y controlables. Construye rutinas orquestadas por reglas fijas, es jerárquica y funciona con
base en conocimientos documentados (codificados) a la manera de manuales. En este esquema el
conocimiento tiende a concentrase en “unidades creativas” mientras que la mayoría realiza tareas
rutinarias.
Lo anterior ignora una realidad –cada vez más documentada y aceptada– de que aún las personas
envueltas en procesos rutinarios tienen que improvisar en virtud de las diferencias entre las
condiciones en las que se realiza la tarea y las que pensaron cuando se diseñó el proceso.
En razón de lo anterior, planteamos que el sistema de mejora continua se conciba como una
organización para el aprendizaje donde todos los involucrados aporten sus conocimientos sobre los
diferentes temas, particularmente sobre evidencias de buenas prácticas o de soluciones innovadoras
en diferentes proyectos. Se busca crear el espacio para aprender de manera conjunta y colaborativa,
para constituir un “banco de conocimientos” sobre la vivienda, donde se pueda obtener información
de alta calidad para el desarrollo de nuevos proyectos de fraccionamientos.
El objetivo fundamental es crear una estructura-organización de colaboración a partir de cómo
suceden las cosas en la práctica, en la realidad. Sólo de esta manera es posible capturar el
conocimiento tácito que se produce durante la improvisación.
El principal producto –el conocimiento– es intangible, pero su efecto en la operación de la
organización debe ser medible.
Los procesos se refieren en este caso a las formas organizativas que hacen que las cosas buenas
sucedan y se difundan.
De acuerdo con Gavin, Edmonson y Gino, (HBR, marzo 2008) son tres las condiciones mínimas que se
deben cumplir para construir una organización para el aprendizaje:
La creación de un espacio (real o virtual) que promueva el aprendizaje: se refiere
particularmente a ámbitos que favorezcan la manifestación abierta de opiniones y
diferencias, de nuevas ideas y propuestas y que sea también espacio para el debate reflexivo.
La definición concreta de los procesos y prácticas sobre lo que se aprende, en este caso el
proceso de certificación y sus variantes: implica generación, recolección, interpretación y
difusión de la información sobre los resultados de los certificadores, sobre formas
experimentales e innovadoras de cumplir con los lineamientos, sobre las relaciones entre los
solicitantes y los certificadores, y sobre procesos de capacitación en línea.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 220
Más que todo, implica la adopción de formas claras y permanentes de difusión del
conocimiento, sencillas y de fácil acceso para todos los involucrados y para el público en
general.
Todo este conjunto de prácticas asegura que la información relevante se desplace
oportunamente hacia los que la necesitan.
Conducción del proceso: se refiere al liderazgo, en este caso inicialmente de la SEDESOL, que
hace que los participantes se interesen en participar en el proceso de aprendizaje
colaborativo. Se requiere demostrar las bondades de dedicarle tiempo a reflexionar sobre la
naturaleza de los problemas que se enfrentan, sobre las formas de transferir conocimiento y
sobre los resultados de auditorías de evaluación. Este componente es clave para la efectiva
operación del sitio.
Componentes de la organización para el aprendizaje
SEDESOL:
Aporta el espacio virtual para el encuentro de los involucrados en el proceso de certificación
urbanística de proyectos de vivienda.
Diseña formatos de reportes.
Actúa como facilitador y administrador del conocimiento al ser responsable del diseño,
instalación, operación y mantenimiento del sitio; será responsable también de la generación y
difusión de los reportes relativos a los diferentes temas que se tratan en el proceso de
certificación.
Difunde y promueve el uso de las innovaciones detectadas.
Realiza auditorías de cumplimiento.
Emite sanciones a certificadores.
Integra historias técnicas por certificador y por cliente.
Distingue con incentivos, no económicos, las mejores actuaciones de clientes y certificadores.
Observaciones: Se iniciará con el sitio de certificación, únicamente.
Delegaciones estatales SEDESOL:
Será el encargado de integrar el padrón local (estatal) de certificadores y de promover la
participación local en el sitio referido. Actuará como “ventanilla” para la consulta ciudadana
y de recepción de quejas.
Recibe reportes de certificadores.
Recibe reportes de clientes.
Concentra y transmite reportes a SEDESOL
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 221
Difunde boletines y comunicados localmente
Portal Nacional de Vivienda:
Se plantea la creación de un portal general de información sobre la vivienda donde uno de los sitios
se refiere a la certificación de calidad urbanística. Se propone que el sitio contemple los apartados
de:
Autoridades (SEDESOL, Delegación).
Certificadores.
Solicitantes del servicio (adquirentes, promotores, instituciones).
Resultados de las certificaciones (positivas y negativas).
Evaluación cuantitativa y generación de reportes estadísticos.
Evaluación cualitativa y generación de reportes.
Registro de “buenas prácticas” en el cumplimiento de los lineamientos.
Registro de innovaciones en el cumplimiento de los lineamientos.
Propuestas de cancelación, modificación o creación de nuevos lineamientos.
Foros de discusión, orientación y consulta.
Apoyo técnico en línea.
Capacitación en línea.
Reportes de actuación de los certificadores desde la óptica del solicitante.
Reportes de actuación de los solicitantes desde la óptica de los certificadores.
Solicitantes:
Son los que contratan los servicios de los certificadores para cualquiera de las modalidades de
gestión analizadas en apartados anteriores.
Además de los datos generales relativos al proyecto que solicitan certificar, el solicitante
deberá aportar sus opiniones e impresiones sobre la calidad del servicio prestado por el
certificador y sobre formas alternativas o innovadores de cumplimiento de los lineamientos. De
igual manera, se le solicitará su argumentación sobre los lineamientos que considera que se
deben cancelar o modificar, para el enriquecimiento del proyecto y/o del proceso de
certificación.
Reporta y sugiere soluciones innovadoras.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 222
Certificadores:
Son los profesionistas calificados para realizar las evaluaciones en cualquiera de sus
modalidades.
Serán responsables de integrar al sitio los resultados de los ejercicios de certificación (positiva o
no) así como de aportar sus opiniones sobre la relación con el cliente.
Se solicitará sus apreciaciones sobre las mejores formas de aplicar y cumplir los lineamientos, y
sobre las modificaciones, cancelaciones o innovaciones que considere relevantes para la
mejora de los proyectos y del proceso de certificación.
Reporta y sugiere soluciones innovadoras.
ONAVI´S, CONAVI y entidades financieras:
Reportan características de los proyectos de vivienda: ubicación, cantidad, avance,
prototipos, equipamiento, créditos colocados, etc.
Usuario (Habitantes):
Reporte sobre la efectividad de la aplicación de los lineamientos en la vida cotidiana de los
fraccionamientos.
Sugerencia de innovaciones.
Observaciones: Se propone una terminal o estación en los centros comunitarios, para que pueda
establecerse la comunicación continua de los usuarios.
El sistema de aprendizaje y mejora continua corresponde a un ciclo, ya que debe realizarse de
manera periódica de acuerdo a los reportes que emitan los distintos actores que forman parte del
procedimiento de mejora continua y a criterio de SEDESOL, así como de los especialistas, cuando así
se requiera.
Lo mencionado, del sistema de aprendizaje y mejora continua, que corresponde a una visualización
como un ciclo, se presenta de manera clara en el esquema “F1” y en el esquema “G1”, donde
podemos ver los actores involucrados, las tareas que les corresponden y en general, el ciclo que la
relación de todo ello genera.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 223
Esquema “F1”. Sistema de aprendizaje y mejora continua.
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Esquema “G1”. Sistema de aprendizaje y mejora continua.
USUARIO
SISTEMA DE APRENDIZAJE Y MEJORA CONTINUA
ORGANISMO/ENTIDAD
CERTIFICADORPROMOTOR/
CLIENTEDELEGACIÓN
SEDESOL
S E D E S O L(Secretaría de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial
Elabora Reportes
Post. ocupación
ElaboraReportes de
Producción devivienda
Se incorpora al padrón
Integra padrón
Visita padrón y elige certificador
Celebra contacto con certificador
Realiza procedimiento de certificación
Emite dictamen
Elabora reporte
Elabora reporte
Recibe reportes y los transmite para su procesamiento
Diseña sistema de procesamiento
de reportes
Elabora reportes:
•POR TEMA
•POR ACTOR
•POR ESTADO
•POR INNOVACIÓN
•OTROS
Foro virtual de discusión de
modificaciones entre los actores
Recomendaciones de modificaciones
Define lineamientos,
políticas y procedimientos de certificación
Diseña formatos de reporte para
los actores
Realiza auditorias de cumplimiento
Elaboración, a partir de los análisis realizados
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 224
11.4.6 Casos especiales derivados de la aplicación de los lineamientos65
Comenzaremos por decir que las ciudades son dinámicas y que últimamente se han acelerado los
procesos y todo va cambiando. Lo mencionado, tiene el propósito de hacerle ver al lector que desde
que comenzamos a realizar la recopilación de información para la formación del presente
documento hasta su término, han ocurrido casos extraordinarios a los contemplados en la norma,
refiriéndonos con ello a que se han desarrollado nuevos fraccionamientos, se necesitarán desarrollos
habitacionales temporales, entre otros casos, que posteriormente solicitarán su certificación.
Precisamente, para aquellos interesados en que les certifiquen los desarrollos que han realizado o que
forman parte de otros casos especiales, ha sido realizado este apartado.
El apartado se ha dividido en tres rubros:
“Retroactividad”: considera todos los casos que hasta el momento en que comience a ser
divulgada la norma estén en proceso de construcción o estén construidos.
Vivienda de emergencia: contempla todos los casos en los que se requiera construir vivienda de
emergencia debido a desastres naturales o sucesos inesperados.
Vivienda de reubicación: contempla casos en que los habitantes requieren una vivienda por
reubicación, es decir, que existe una correspondencia con acciones gubernamentales. Ejemplo
de ello es el caso de reubicación de personas que vivían en asentamientos irregulares.
a) Retroactividad
Este apartado corresponde a casos de desarrollos habitacionales o vivienda en general, que ha sido
construida o está en proceso de construcción, hasta el momento en que comiencen a divulgarse los
lineamientos.
En estos casos se recomienda solo considerar los siguientes puntos de los Lineamientos Federales:
Medidas de mitigación de riesgos.
Transporte público.
Al menos, una medida de protección al ambiente.
Infraestructura básica: agua potable, drenaje, iluminación pública y pavimentación.
Equipamiento mínimo.
b) Vivienda de emergencia – temporal
Como se explicó anteriormente, ésta es vivienda temporal requerida por casos de emergencia,
debido a desastres naturales o casos de última hora que no han sido contemplados.
65 Para mayor detalle de los puntos planteados en cada rubro de los casos especiales, Ver Guía Técnica de los Lineamientos
Federales.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 225
En estos casos, se consideran los siguientes puntos como mínimos:
Brindar las medidas necesarias para mitigación de riesgos.
Contar con el trazo correspondiente de vialidades, como se especifica en la Guía Técnica de
los Lineamientos Federales.
Contar con transporte público.
Infraestructura básica: agua potable, drenaje e iluminación pública.
Al menos una medida de protección al ambiente.
Equipamiento mínimo.
c) Vivienda de reubicación
Este tipo de vivienda corresponde a construcción de desarrollos habitacionales que serán construidos
por casos especiales de reubicación, deberán de cumplir con todos los lineamientos establecidos
para desarrollos convencionales, sin embargo, en este caso se apegarán al rubro de Desarrollos
Progresivos en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales. Es decir, se cumplirá con todos los
Lineamientos, pero por etapas.
12 BASES PARA LA CONSULTA PÚBLICA
Se propone realizar talleres regionales, donde se convoque a especialistas y/o actores del desarrollo
urbano de todo el país, que puedan expresar la posición o intereses de los distintos sectores:
gubernamental, empresarial, social, académico y legislativo, con el propósito de presentar la
información, estudios y argumentaciones que surgieron del diagnóstico y de las entrevistas, con el
propósito de identificar intereses, posiciones y propuestas.
En su caso, identificar las coincidencias, consensos y disensos en los diferentes temas de la materia. La
realización de dichos talleres supone, entre otros aspectos, los siguientes:
Diseño temático de los talleres.
Identificación de sectores y actores representativos.
Selección de sedes y lugares de los talleres.
Selección de fechas y calendario de eventos.
Preparación de temas y materiales.
Selección de coordinadores, ponentes y participantes.
Previsión y logística de los eventos.
Diseño de la estrategia de convocatoria, difusión y comunicación conforme a los lineamientos
de SEDESOL.
Realización de los talleres.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 226
Registro de participaciones.
Análisis de participaciones y propuestas.
Presentación de resultados.
Edición de Informes y Memorias.
12.1 Talleres
Con el propósito de conocer los puntos de vista y orientaciones de los diversos actores involucrados
en el tema de la vivienda, se realizará un proceso de consulta pública al que se convocará a
representantes de los sectores público, social, privado y académico a propuesta de la propia
SEDESOL.
12.1.1 Participantes
La SEDESOL convocará representantes de cada sector. En esta propuesta se otorga un peso
relevante a los actores locales, tanto a funcionarios como a los representantes de los sectores, con la
finalidad de enriquecer el proyecto de nueva ley con la visión directa y concreta de quienes se
relacionan directa o indirectamente con la normatividad urbana.
Se propone que en cada taller participen hasta un máximo de 25 personas, de manera que los
resultados del análisis, de sus opiniones y puntos de vista, puedan ser efectivamente incorporados al
diagnóstico. Por esa misma razón la selección de participantes deberá ser incluyente y abarcar a
quienes efectivamente cuenten con el respaldo y representación de los intereses de sus respectivos
sectores.
En todo caso se contemplará la participación de los siguientes actores:
CONAVI
Autoridades estatales en materia de vivienda.
Autoridades municipales en materia de vivienda.
Institutos de vivienda.
Asociaciones de vecinos de los conjuntos de vivienda (se recomienda de aquellos construidos
de hace 10 años a la actualidad).
Cámaras empresariales de vivienda y de la construcción.
Organismos Nacionales de Vivienda.
Universidades y centros de investigación.
Colegio de profesionistas (Ingenieros, Arquitectos y Urbanistas).
Institutos municipales de desarrollo urbano.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 227
12.1.2 Mecanismos de selección de participantes
Considerando que múltiples actores de cada sector tendrían interés en participar, es probable que
exista un alto nivel de conflicto para seleccionar a los invitados, por este motivo se sugiere requerir a
cada sector el directorio de las personas que se proponen para cada uno de ellos y correspondería a
la Coordinación de Asesores de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio de
la SEDESOL formular la invitación oficial a los eventos.
12.1.3 Formato de los talleres
Se contemplan sesiones de trabajo de cuatro horas, correspondiendo cada una de ellas a los diversos
sectores involucrados, todas en alguna sede que sea reconocible y accesible para todos los invitados.
Las delegaciones de la SEDESOL propondrán el sitio para estas sesiones.
Se propone organizar el encuentro a través de los diversos ejes temáticos que se estiman de mayor
relevancia para efectos del proyecto de los Lineamientos Federales del Artículos 73 de la Ley de
Vivienda. Previamente al desarrollo de cada taller se seleccionarán los temas que serán objeto de
análisis y discusión, dependiendo de los sectores y actores participantes. Los ejes temáticos que se
considerarán son:
Análisis los Lineamientos Federales en sus componentes: Vinculación con el entorno,
infraestructura y equipamiento.
Proceso de certificación de los conjuntos.
En cada tema se hará una exposición de la propuesta en 20 minutos y posteriormente se abrirá el
debate a los participantes del encuentro, con un máximo de 5 minutos por intervención.
Se solicitará de participantes y ponentes planteamientos, críticas y/o propuestas concisas y breves
apegadas a los temas y agendas propuestas.
Las reuniones serán presididas por un funcionario de la SEDESOL, auxiliado por un facilitador que
controla tiempos y procesos de participación y por un especialista responsable de la relatoría y
conclusiones para el cierre del encuentro.
Para el desarrollo de los talleres es importante partir de una base común en función de la
problemática que da como resultado el diseño del Artículo 73 de la Ley de Vivienda y sus
Lineamientos Federales.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 228
12.1.4 Programa de los talleres
Evento Contenido Responsable Tiempo Acumulado
1. Registro Facilitador 30 min
2. Introducción Bienvenida Agencia 10 min
Objetivo del taller Especialista 10 min
Método de trabajo Facilitador 10 min 1 hora
Presentación del anteproyecto Especialista 30 min
Análisis y discusión Participantes 90 min 3 horas
Levantamiento de cédulas Facilitador, Especialista 40 min
Relatoria y conclusiones Especialista 20 min
4. Cierre del evento Agencia 10 min 4:10 horas
3. Desarrollo
12.1.5 Materiales de apoyo a participantes
Todos los participantes recibirán con anticipación a cada taller el siguiente material:
Información sobre la reunión y lugar sede: mecánica, propósitos, programa, formato de opinión
impreso.
La agenda del evento en donde se precisan las características del mismo y lo que se espera de
los participantes.
El anteproyecto de lineamiento para cada tema o temas del taller.
12.1.6 Requerimientos y elementos de logística
Los requerimientos y elementos de logística son los siguientes:
Validar mecánica de selección y definir participantes.
Invitación y carta para participantes.
Invitación a la prensa y atención a la misma.
Confirmación de presencia de participantes.
Definición del funcionario de gobierno local a que se invita.
Personificadores.
Selección del lugar.
Disposición de salones y sillas y mesas de trabajo para los talleres.
Servicio de cafetería.
Alimentos, en su caso.
Disponibilidad en sala de equipos (proyector, computadora, micrófonos, etc.)
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 229
Videograbación y trascripción de las sesiones.
Sonorización, micrófonos y grabación en CD.
Para el desarrollo de los talleres es importante partir de una base común en función de la
problemática que da como resultado el diseño del Artículo 73 de la Ley de Vivienda y sus
Lineamientos Federales. Partir de que el pasado y el presente son difíciles de conciliar, sólo queda el
futuro.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 230
CAPÍTULO VI. PROYECTO DE ACUERDO Y GUÍA TÉCNICA DE LOS
LINEAMIENTOS FEDERALES
13 PROYECTO DE ACUERDO
DISEÑO DEL ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS FEDERALES
I. Definición:
El Acuerdo es el instrumento emitido por un servidor público facultado para definir funciones o
acciones específicas, estableciendo los términos, límites y características de una actividad
determinada. En este caso en particular se trata del instrumento a través del cual se establecerán los
lineamientos a que se refiere el artículo 73 de la Ley de Vivienda.
II. Propósito:
El propósito o finalidad del Acuerdo consiste en instituir acciones o prescripciones a cargo de terceros,
describiendo las etapas, fases y pautas necesarias para desarrollar una actividad u objetivo. En el
caso específico que nos ocupa, el Acuerdo establecerá los lineamientos en materia de equipamiento,
infraestructura y vinculación con el entorno que deberán cumplir las acciones de suelo y vivienda
financiadas con recursos federales provenientes de las ONAVI´S.
III. En qué momento se emite:
Los lineamientos se emiten cuando se requiere particularizar o detallar acciones que deriven de un
ordenamiento de mayor jerarquía. En el caso específico se trata precisamente de dar cumplimiento a
lo establecido por el artículo 73 de la Ley de Vivienda, que dispone: “Las acciones de suelo y vivienda
financiadas con recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda para los
trabajadores en cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de equipamiento,
infraestructura y vinculación con el entorno establezca la Secretaría de Desarrollo Social, escuchando
la opinión de la Comisión para cada grupo objetivo de la población, a fin de considerar los impactos
de las mismas, de conformidad con lo establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos y
demás disposiciones aplicables.” Cabe aclarar que dicho ordenamiento fue publicado en el Diario
Oficial de la Federación del 27 de junio del 2006.
IV. Contenido del Acuerdo:
El contenido del Acuerdo se desarrolló de conformidad con la Guía para Emitir Documentos
Normativos expedida por la Secretaría de la Función Pública. De conformidad con lo anterior, la
estructura del acuerdo que establece los lineamientos a que se deberá sujetar las acciones de suelo y
vivienda de conformidad con el artículo 73 de la Ley de Vivienda, es la siguiente:
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 231
Apartado Descripción
1. Consideraciones Breve explicación de los antecedentes y
necesidades para emitir los lineamientos.
2. Objetivo Explica el porqué o para qué de los lineamientos.
3. Fundamento legal Señala los ordenamientos jurídicos en que se
sustentan los lineamientos, incluyendo artículos y
fracciones, apartados o incisos, según
corresponda.
4. Ámbito de aplicación Define a las personas u organismos responsables
de:
seguir los lineamientos
aplicar los lineamientos
y en su caso define también el ámbito espacial o
material en el cual resulta aplicable.
5. Disposiciones generales Establece el conjunto de etapas, requisitos,
acciones, seguimiento, obligaciones y
coordinación necesarios para cumplir con los
objetivos de los lineamientos.
6. Lineamientos generales y específicos Descripción de los términos, elementos o
directrices generales o específicas que se aplican
de manera uniforme en todas las etapas de un
proceso.
7. Mecanismos de verificación y evaluación Señala el área o unidad administrativa encargada
de verificar y evaluar el cumplimiento de los
lineamientos, así como los procedimientos de
verificación y evaluación aplicables.
8. Interpretación Define a la unidad responsable de la
interpretación de los lineamientos.
9. Emisor Datos de la dependencia o entidad emisora
incluyendo nombre completo y cargo del servidor
público facultado, fecha y firma correspondiente.
V. Análisis jurídico formal del artículo 73 de la Ley de Vivienda:
Con la finalidad de desagregar los distintos elementos y conceptos regulados por el artículo 73 de la
Ley de Vivienda, y para el efecto de formular debidamente el Acuerdo por que se establezcan los
lineamientos respectivos, a continuación se describen cada uno de sus componentes.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 232
Sujetos obligados a su cumplimiento:
Quienes lleven a cabo acciones de suelo y vivienda financiadas con recursos federales.
Organismos que financien vivienda conforme al artículo 123 constitucional.
Obligación o disposición vinculante:
Observar los lineamientos que en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el
entorno establezca la Secretaría de Desarrollo Social.
Condiciones de la obligación:
Tomar en consideración la opinión de la Comisión Nacional de Vivienda para cada grupo
objetivo de la población, a fin de considerar los impactos de las mismas.
Referencia a otros ordenamientos aplicables:
La Ley General de Asentamientos Humanos.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 233
PROYECTO DE ACUERDO QUE ESTABLECE LOS LINEAMIENTOS EN MATERIA DE EQUIPAMIENTO,
INFRAESTRUCTURA Y VINCULACIÓN CON EL ENTORNO A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 73 DE LA LEY DE
VIVIENDA
ERNESTO CORDERO ARROYO, SECRETARIO DE DESARROLLO SOCIAL, CON FUNDAMENTO EN LO
DISPUESTO POR LOS ARTÍCULOS 12, 32, FRACCIONES I Y XII, DE LA LEY ORGÁNICA DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL, 5, FRACCIÓN I, DEL REGLAMENTO INTERIOR DE LA SECRETARÍA DE
DESARROLLO SOCIAL, 73 DE LA LEY DE VIVIENDA Y 3º, FRACCIONES III, IV, IX, X, XI, XIX, 44, Y 58 DE LA LEY
GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, Y
CONSIDERANDO
Que si bien el desarrollo del sector vivienda en los últimos años ha mostrado una dinámica de
crecimiento acelerada, también lo es que los procesos de ocupación del suelo, crecimiento de los
centros de población, dotación de infraestructura y equipamiento y vinculación con el entorno de los
conjuntos y fraccionamientos desarrollados, han provocado desequilibrios en algunos centros de
población y afectaciones a la calidad de vida de la población que los habita.
Que el aspecto que se reporta de mayor relevancia en cuanto a los problemas que enfrentan hoy en
día los fraccionamientos y conjuntos habitacionales, es la escasa o nula conexión de los mismos con
su entorno y con el resto de la ciudad donde se localizan.
Que no han existido normativas orientadas a lograr una adecuada relación con el entorno y con el
conjunto de bienes y servicios que ofrece la ciudad; el aislamiento por la distancia a la que se ubican
y la mala comunicación, es uno de los problemas fundamentales tanto para las autoridades locales
como para los habitantes de los fraccionamientos.
Que lo anterior afecta de manera directa en los tiempos de traslado entre el fraccionamiento y la
ciudad, que se vuelve en ocasiones inaceptable; los tiempos excesivos de traslado por el mal servicio
de transporte público se vuelven también condiciones que dilatan la ocupación de las viviendas en
virtud de las dificultades que se le presentan al adquiriente para acceder a los centros de bienes y
servicios locales.
Que existen muy pocas disposiciones normativas respecto a las condiciones que debe cumplir la
traza urbana de los fraccionamientos, de manera tal que las viviendas puedan vincularse a través de
calles y espacios públicos claramente accesibles y colectivos, que promuevan la posibilidad del
contacto social voluntario; en su lugar, ha predominado una organización interna basada en la
exclusión y el aislamiento que limita el contacto social, que por lo mismo potencia el conflicto entre
vecinos.
Que las restricciones normativas han impedido que los fraccionamientos contemplen, como parte de
su diseño, la presencia de usos y actividades complementarias –e indispensables– del cumplimiento
adecuado de la función habitacional; la ausencia de tales actividades incrementa los
desplazamientos para satisfacer las necesidades de consumo diferentes de bienes y servicios de los
residentes, por lo que la política actual es contraria a la búsqueda de la sustentabilidad.
Que en materia de equipamiento urbano sólo está garantizada la donación de los terrenos para su
posterior construcción, aunque con criterios variables según cada Estado y es frecuente que esos
terrenos permanezcan baldíos o que se vendan para fortalecer las finanzas públicas locales,
perdiendo el valor que como espacios públicos o para equipamiento urbano pudieran tener.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 234
Que en este contexto, la Ley de Vivienda en su artículo 73 establece que: “Las acciones de suelo y
vivienda financiadas con recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda
para los trabajadores en cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, deberán observar los lineamientos que en materia de
equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno establezca la Secretaría de Desarrollo
Social, escuchando la opinión de la Comisión para cada grupo objetivo de la población, a fin de
considerar los impactos de las mismas, de conformidad con lo establecido en la Ley General de
Asentamientos Humanos y demás disposiciones aplicables.” Con esta disposición se pretende
plantear soluciones a la problemática antes descrita.
Que los lineamientos no se conciben como una barrera regulatoria al desarrollo, sino como una
mejora de las condiciones normativas vigentes que atiende las necesidades básicas de los residentes,
las cuales varían de acuerdo al tamaño de los desarrollos, en particular en los tipos de equipamientos
deseables, además de fomentar la sustentabilidad económica, social y ambiental de los mismos.
Que con la aplicación de los lineamientos se establecen criterios homogéneos para el cumplimiento
de la norma y la asignación de créditos que garanticen condiciones mínimas de habitabilidad en los
desarrollos y logren equilibrios respecto al entorno, la infraestructura y el equipamiento instalados, a la
vez que constituyen un apoyo técnico tanto para el desarrollador privado como para la
administración pública local en el desarrollo urbano y producción de vivienda en desarrollos
habitacionales.
Que estos lineamientos se aplicarán en los conjuntos que reciban financiamiento de los Organismos
Nacionales de Vivienda, siendo dichos organismos responsables directa e indirectamente del 85% de
los recursos que hoy se destinan al sector formal de vivienda.
Que de conformidad con el artículo 27 constitucional, la Ley General de Asentamientos Humanos
señala en su artículo 3 que el ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y el desarrollo
urbano de los centros de población, tenderá a mejorar el nivel y calidad de vida de la población
urbana y rural, a través de la vinculación del desarrollo regional y urbano con el bienestar social de la
población; la distribución equilibrada y sustentable de los centros de población y las actividades
económicas en el territorio nacional; el fomento de centros de población de dimensiones medias; la
creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación adecuada entre zonas de
trabajo, vivienda y recreación; y la estructuración interna de los centros de población y la dotación
suficiente y oportuna de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos.
Que el artículo 43 de la Ley General de Asentamientos Humanos dispone que la incorporación de
terrenos ejidales, comunales y de propiedad federal al desarrollo urbano y la vivienda, deberá ser
necesaria para la ejecución de un plan o programa de desarrollo urbano; las áreas o predios que se
incorporen comprenderán preferentemente terrenos que no estén dedicados a actividades
productivas; y que se deberá considerar el planteamiento de esquemas financieros para su
aprovechamiento y para la dotación de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, así como
para la construcción de vivienda.
Que la Ley General de Asentamientos Humanos en su artículo 44, dispone que tratándose de suelo y
reservas territoriales que tengan por objeto el desarrollo de acciones habitacionales de interés social y
popular, provenientes del dominio federal, la enajenación de predios que realicen la Federación, las
entidades de la Administración Pública Federal, los estados y los municipios o sus entidades
paraestatales, estará sujeta a la legislación aplicable en materia de vivienda, por lo que dichas
acciones de vivienda deberán sujetarse a los lineamientos que se establezcan conforme al artículo 73
de la Ley de Vivienda.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 235
Que la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, en materia de regulación
ecológica de los asentamientos humanos dispone en su artículo 23, que en la determinación de los
usos del suelo, se buscará lograr una diversidad y eficiencia de los mismos y se evitará el desarrollo de
esquemas segregados o unifuncionales, así como las tendencias a la suburbanización extensiva;
asimismo, señala que en la determinación de las áreas para el crecimiento de los centros de
población, se fomentará la mezcla de los usos habitacionales con los productivos que no representen
riesgos o daños a la salud de la población y se evitará que se afecten áreas con alto valor ambiental;
y finalmente, establece que se deberá privilegiar el establecimiento de sistemas de transporte
colectivo y otros medios de alta eficiencia energética y ambiental.
Que la Ley Agraria señala en su artículo 2, que el ejercicio de los derechos de propiedad a que se
refiere dicha Ley, en lo relacionado con el aprovechamiento urbano y el equilibrio ecológico, se
ajustará a lo dispuesto en la Ley General de Asentamientos Humanos, la Ley del Equilibrio Ecológico y
la Protección al Ambiente y demás leyes aplicables; dispone también que para la localización,
deslinde y fraccionamiento de la zona de urbanización y su reserva de crecimiento, se requerirá la
intervención de las autoridades municipales correspondientes y se observarán las normas técnicas
que emita la SEDESOL; y finalmente establece que en todo caso, la incorporación de las tierras
ejidales al desarrollo urbano deberá sujetarse a las leyes, reglamentos y planes vigentes en materia de
asentamientos humanos.
Que las leyes y reglamentos estatales y municipales en materia de desarrollo urbano,
fraccionamientos y construcciones, regulan profusamente los criterios de lotificación, diseño e
infraestructura interna de los fraccionamientos o conjuntos, no obstante, hacen poco o ningún énfasis
en la ubicación del proyecto en relación con el asentamiento humano existente, la capacidad de la
infraestructura y equipamiento en la zona de impacto o influencia del nuevo desarrollo,
estableciendo como condición general contar con el uso del suelo permitido, asumiendo que con
ello se cubrirán las demás condicionantes de ubicación y servicios; sin embargo, el que se cuente con
el uso del suelo permitido no es condición suficiente para que se garanticen los objetivos de
sustentabilidad que contempla el artículo 73 de la Ley de Vivienda, por lo que sin afectar el ámbito
de atribuciones local, mediante el presente acuerdo se establecen las condiciones específicas para
el ejercicio de recursos provenientes de la Comisión Nacional de Vivienda y de los Organismos
Nacionales de Vivienda, para el financiamiento de acciones de suelo y vivienda, en congruencia con
lo dispuesto por el artículo 73 de la Ley de Vivienda.
He tenido a bien expedir el siguiente:
ACUERDO POR EL QUE SE ESTABLECEN LOS LINEAMIENTOS EN MATERIA DE EQUIPAMIENTO,
INFRAESTRUCTURA Y VINCULACIÓN CON EL ENTORNO A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 73 DE LA LEY DE
VIVIENDA
OBJETO
Artículo 1. El presente Acuerdo tiene por objeto establecer los lineamientos que en materia de
equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno deberán observar las acciones de suelo y
vivienda financiadas con recursos federales, así como las de los organismos que financien vivienda
para los trabajadores en cumplimiento a la obligación que consigna el artículo 123 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, de conformidad con las disposiciones del artículo 73 de la
Ley de Vivienda.
Artículo 2. La Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y los Organismos Nacionales de Vivienda
(ONAVI´S): la Sociedad Hipotecaria Federal, el Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los
Trabajadores, el Fondo Nacional de Habitaciones Populares y el Fondo para la Vivienda del Instituto
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 236
de Seguridad Social y Servicios de los Trabajadores del Estado, que lleven cabo acciones de suelo o
vivienda, financiadas con recursos federales, sólo podrán ejercer recursos en los términos del artículo
siguiente, cuando los proyectos de vivienda que pretendan financiar cumplan con los lineamientos
que en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno, establece el presente
Acuerdo.
Artículo 3. Las disposiciones del presente Acuerdo serán aplicables en todas las modalidades del
ejercicio de recursos tanto de la Comisión Nacional de Vivienda, como de los Organismos Nacionales
de Vivienda a que se refiere el artículo anterior, tales como créditos, subsidios, subsidios asociados al
crédito, créditos de segundo piso, garantías, avales, cofinanciamientos, créditos puente para el
desarrollo de proyectos y cualquier otra modalidad para el ejercicio de recursos destinados al
financiamiento de acciones de vivienda.
Artículo 4. Las acciones de suelo y vivienda rural e indígena, así como las acciones de mejoramiento
de vivienda que se financien con recursos provenientes de las fuentes a que se refiere el artículo
anterior no estarán sujetas al cumplimiento del presente Acuerdo.
Artículo 5. Las disposiciones que establece el presente Acuerdo tienen por objeto únicamente regular
el ejercicio de los recursos que realizan la CONAVI y las ONAVI´S, por lo que las regulaciones locales
en materia de desarrollo urbano, fraccionamientos y demás aplicables continuarán vigentes en sus
términos. La persona física o moral, pública o privada, que pretenda acceder a alguna de las fuentes
de financiamiento a que se refiere el artículo 3 de este Acuerdo deberá cumplir con los lineamientos
que este instrumento establece.
Artículo 6. Para los efectos del presente Acuerdo se entenderá por:
I. Certificador: la persona física con cédula profesional expedida por autoridad competente en
algún grado académico, pudiendo ser licenciatura, maestría o doctorado, en la disciplina del
urbanismo, ya sea planeación urbana, urbanismo, diseño urbano, planeación territorial, que
demuestren no tener antecedentes penales y que obtengan su inscripción en el Registro de
Certificadores de la Delegación de SEDESOL que corresponda;
II. Certificación SEDESOL de calidad urbanística: el documento emitido por el certificador en el
que se hace constar que un proyecto determinado cumple con los lineamientos a que se refiere el
presente Acuerdo;
III. CONAVI: la Comisión Nacional de Vivienda;
IV. ONAVI´S: los Organismos Nacionales de Vivienda a que se refiere la Ley de Vivienda y que son:
Sociedad Hipotecaria Federal, el Instituto Nacional del Fondo para la Vivienda de los Trabajadores,
el Fondo Nacional de Habitaciones Populares y el Fondo para la Vivienda del Instituto de
Seguridad Social y Servicios de los Trabajadores del Estado; y
V. SEDESOL: la Secretaría de Desarrollo Social.
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 7. Los lineamientos a que se refiere este Acuerdo serán aplicables únicamente para créditos,
subsidios, subsidios asociados al crédito, créditos de segundo piso, garantías, avales,
cofinanciamientos, créditos puente para el desarrollo de proyectos y cualquier otra modalidad para
el ejercicio de recursos destinados al desarrollo de proyectos de vivienda que se lleven a cabo a
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 237
partir de su entrada en vigor o para la adquisición de vivienda nueva o la adquisición de lotes o
viviendas en fraccionamientos progresivos.
Artículo 8. Quienes pretendan acceder a recursos provenientes de la CONAVI o los ONAVI´S, deberán
cumplir los lineamientos que establece el presente Acuerdo, para la concepción, ubicación, diseño y
ejecución de los proyectos que pretendan financiar mediante alguna de las fuentes referidas en el
artículo 3.
Artículo 9. La Comisión Nacional de Vivienda y los Organismos Nacionales de Vivienda solicitarán
como requisito indispensable, previo al ejercicio o entrega de los recursos a que se refiere el artículo 3,
que los proyectos o viviendas respecto de los cuales se solicite financiamiento, cuenten con la
certificación SEDESOL de calidad urbanística expedida por la persona física autorizada por la
Secretaría de Desarrollo Social, a que se refiere el artículo 11.
Artículo 10. Los procedimientos a que se sujetará el cumplimiento del presente acuerdo son:
A. Para la adquisición de vivienda nueva o la adquisición de lotes o viviendas en
fraccionamientos progresivos:
I. La CONAVI y las ONAVI´S deberán informar al público interesado que deberán cumplir con los
lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo como condición para la autorización del
financiamiento solicitado;
II. Para efectos de lo anterior, quienes ofrezcan al público vivienda nueva o la adquisición de
lotes o viviendas en fraccionamientos progresivos, cuya adquisición pretenda financiarse conforme
a lo señalado en el presente Acuerdo, deberán gestionar y obtener la certificación SEDESOL de
calidad urbanística, respecto del desarrollo o fase de que se trate, acudiendo para tal efecto a la
Delegación de la SEDESOL en la entidad federativa en que se ubique, para conocer el listado de
certificadores autorizados;
III. La certificación SEDESOL de calidad urbanística, bajo la responsabilidad de los oferentes,
deberá estar a disposición de los interesados a efecto de que puedan integrarla como parte de
los requisitos para la solicitud de financiamiento, también se difundirá a través de la página
electrónica que al efecto opere la SEDESOL; y
IV. La CONAVI y las ONAVI´S únicamente podrán autorizar los créditos o financiamientos a que se
refiere este Acuerdo cuando se cuente con la certificación SEDESOL de calidad urbanística para la
vivienda de que se trate.
B. Para la obtención de créditos puente:
I. La CONAVI y las ONAVI´S deberán informar al público interesado que deberán cumplir con los
lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo como condición para la autorización del crédito
solicitado;
II. La CONAVI y las ONAVI´S únicamente podrán autorizar los créditos puente a que se refiere
este acuerdo cuando se cuente con la certificación SEDESOL de calidad urbanística para el
desarrollo o fase de que se trate;
III. Quienes desarrollen proyectos de vivienda cuya ejecución pretenda financiarse a través de
alguna de las fuentes a que se refiere el artículo 3, deberán cumplir con los lineamientos a que se
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 238
refiere el presente Acuerdo, para lo cual deberán obtener la certificación SEDESOL de calidad
urbanística respecto del proyecto que pretendan llevar a cabo; y
IV. Una vez concluido el desarrollo o fase de que se trate, el interesado deberá gestionar y
obtener la certificación SEDESOL de calidad urbanística respecto del proyecto ejecutado, como
requisito previo a la individualización de las acciones de vivienda realizadas.
Artículo 11. Para la expedición de la certificación SEDESOL de calidad urbanística se seguirá el
siguiente procedimiento:
I. El certificador analizará el proyecto o en su caso las características de la obra ejecutada y
formulará un reporte respecto del cumplimiento de los lineamientos a que se refiere el presente
Acuerdo;
II. El certificador formulará el dictamen correspondiente y, en caso de que se cumplan con los
lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo, expedirá la certificación SEDESOL de calidad
urbanística, en su modalidad de proyecto o para la adquisición de vivienda;
III. El certificador entregará a los interesados el dictamen o en su caso la certificación de que se
trate; y
IV. El certificador informará el resultado de los dictámenes y certificados que expida a través de
los medios que al efecto defina la SEDESOL.
VERIFICACIÓN Y EVALUACIÓN
Artículo 12. La verificación del cumplimiento del presente acuerdo se obtendrá mediante la
certificación SEDESOL de calidad urbanística que al efecto expida la persona física autorizada por la
SEDESOL en los términos del presente Acuerdo.
Artículo 13. Los funcionarios de los organismos obligados al cumplimiento del presente Acuerdo que
se abstengan de observar sus disposiciones serán sancionados en los términos de las disposiciones
jurídicas aplicables en materia de responsabilidades.
Artículo 14. Las personas que incumplan con las certificaciones una vez otorgadas, no podrán
acceder a las fuentes de financiamiento a que se refiere el presente Acuerdo por un plazo de 3 años.
Para efectos de lo dispuesto en el presente artículo, la Secretaría de Desarrollo Social hará las
publicaciones correspondientes en el Diario Oficial de la Federación.
Artículo 15. Los certificadores que emitan dictámenes o expidan certificaciones que contravengan los
lineamientos a que se refiere el presente Acuerdo serán sancionados con la suspensión temporal o
definitiva del registro de certificador, independientemente de las responsabilidades administrativas,
civiles o penales que resulten del indebido ejercicio profesional, todo lo anterior de conformidad con
las reglas que al efecto se expidan por la SEDESOL.
Artículo 16. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de las Delegaciones en los Estados,
establecerá el sistema de certificación de cumplimiento de los lineamientos del artículo 73 de la Ley
de Vivienda, para lo cual promoverá la capacitación, evaluación, registro y sanción de los
certificadores del cumplimiento del presente Acuerdo.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 239
MEJORA CONTINUA
Artículo 17. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Ordenación del Territorio, implementará un sistema de evaluación y seguimiento del cumplimiento de
los presentes lineamientos y con base en los resultados de dicho sistema integrará las reformas, ajustes
y modificaciones necesarias para asegurar el debido cumplimiento del artículo 73 de la Ley de
Vivienda.
Artículo 18. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Ordenación del Territorio, en coordinación con las delegaciones estatales, instrumentará y operará el
Registro de Certificadores de la Delegación de SEDESOL. Los certificadores deberán validar su registro
bianualmente, sujetándose a un procedimiento de capacitación y evaluación permanente.
LINEAMIENTOS
Artículo 19. Los lineamientos en materia de vinculación con el entorno, infraestructura y equipamiento
son los siguientes y se describen con mayor detalle en la Guía Técnica de los Lineamientos Federales:
Vinculación con el entorno:
Mitigación de riesgos.
Conectividad externa.
Transporte público.
Diversidad.
Protección al ambiente.
Condiciones para ocupación.
Infraestructura:
Infraestructura básica.
Vialidad.
Desarrollos progresivos.
Equipamiento:
Espacio público abierto.
Educación y cultura.
Salud y asistencia social.
Mercado público.
Equipamiento público complementario.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 240
INTERPRETACIÓN
Artículo 20. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Ordenación del Territorio, será competente para interpretar para efectos administrativos las
disposiciones del presente Acuerdo.
TRANSITORIOS
Artículo Primero. El presente Acuerdo entrará en vigor a los 180 días de su publicación en el Diario
Oficial de la Federación.
Artículo Segundo. La Secretaría de Desarrollo Social, a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano
y Ordenación del Territorio, instrumentará los trámites, procedimientos y registros necesarios a efecto
de asegurar el cumplimiento de las disposiciones del presente Acuerdo.
Para efectos de lo señalado en el presente artículo, la Secretaría, en el ámbito de sus atribuciones,
solicitará los recursos presupuestales y humanos necesarios a efecto de dar cumplimiento a lo
señalado en el presente Acuerdo.
Artículo Tercero. La CONAVI y las ONAVI´S deberán ajustar sus reglas de operación de recursos para
asegurar que los proyectos se ajusten a los lineamientos en un plazo de 180 días naturales a partir de
la entrada en vigor del presente acuerdo.
Artículo Cuarto. La SEDESOL instrumentará un programa de difusión del contenido del presente
Acuerdo y promoverá su incorporación en las disposiciones jurídicas locales en materia de desarrollo
urbano, fraccionamientos y construcciones.
Artículo Quinto. La SEDESOL promoverá ante las instancias competentes la reforma y adición de la Ley
Federal de Derechos para el efecto de establecer el cobro un derecho para el financiamiento del
programa de mejora continua.
Así lo proveyó y firma el Secretario de Desarrollo Social, Ernesto Cordero Arroyo.
Lineamientos Federales del Art. 73 de la Ley de Vivienda 241
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INFONAVIT
ENTREVISTAS
Irene Luna, Asesora Inmobiliaria, 19/octubre/2007
Arq. Manuel Barclay, Instituto de Desarrollo Urbano, Regional y Vivienda del Estado de Veracruz
Arq. José Enrique González Pacheco, Dirección de Fraccionamientos y Predios Municipales.
Dirección de Desarrollo Urbano. Municipio de Aguascalientes.
Ing. Gabriel Valdez, Dirección Técnica Instituto de Vivienda del Estado de Chihuahua
Ing. Edgar Jair Prado Cardona, Jefatura de Departamento de Evaluación de Fraccionamientos.
Secretaría de Obras Publicas y Desarrollo Urbano Municipio de Chihuahua.
Dir. IMIP Arq. Inocencio Cuellar, Instituto Municipal de Investigación y Planeación Urbana de
Mexicali
Carlos López Reséndiz, Dirección General de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California
Ing. Federico Barrera Murillo, Dirección de Proyectos e Innovación tecnológica del Instituto
Estatal de Vivienda de Nuevo León
Ing. Juan Francisco Palacios Barrera, Dirección de Fraccionamientos. Municipio de Monterrey.
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diciembre del 2001. Libro quinto.
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Zacatecas el 15 de Marzo de 1989."
"Código Urbano para el Estado de Querétaro. Publicado en el Periódico Oficial del Estado de
Querétaro el 6 de agosto de 1992."
"Decreto por el que se reforman, adicionan y derogan las normas generales de ordenación,
para formar parte de la ley de desarrollo urbano y del Programa General de Desarrollo Urbano
del Distrito Federal. Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 8 de Abril de 2000"
"Ley Ambiental del Estado. Publicada en el Periódico Oficial del Estado No. 84 de fecha 15 de
Julio de 2005 - Decreto Núm. 252.”
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Periódico Oficial El Estado de Colima"" el 15 de junio del 2002 (decreto 216). Última reforma
marzo 2006 (decreto 333). "
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