Factores que Inciden en la Valoración de Inmuebles
Curso Tasación de Bienes Raíces Urbanos
Roger Debarbieri Olate
FACTORES QUE INCIDEN EN LA VALORACIÓN ROGER DEBARBIERI OLATE
CURSO TASACIÓN DE BIENES RAÍCES URBANOS
Factores que definen la estructura de precios de la @erra
ACCESIBILIDAD VIALIDAD
CENTRALIDAD URBANA
DEMANDA POR UBICACION
ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA DE LA POBLACIÓN
MONOPOLIO
ESPECULACIÓN INMOBILIARIA
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Intervención pública • Define el nivel de valor de la @erra.
• Programa de Polí@ca Nacional de Desarrollo Urbano • El Estado Regula el Mercado de Suelos con sus Normas • Límite Urbano y su correcta aplicación -‐ Especulación • Planos Reguladores • Ley General de Construcciones y Urbanización • Aspectos Tributarios • Polí@ca Habitacional del Gobierno • Situación Polí@ca y Económica del Momento
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Factores que hacen atrac@vo un barrio residencial
• Ventajas Topográficas • Planificación Profesional • Equipamiento Comunitario • Homogeneidad de Residentes • Pres@gio del Barrio • Moda
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Factores que afectan el precio de los bienes raíces urbanos -‐ Externalidades
Calidad y Estándar de la
Vivienda
El Aumento de Población
Extensión de Servios Públicos
Impuestos y Tributos a Bs.
Rs.
Reglamentos Leyes y Normas
Programas de desarrollo
Urbano
Políticas Especiales de
Gobierno
Productos Competidores de los Bs. Rs.
Sistemas de Financiamiento
Centralización Nacional
RM
Concentración del Gobierno
Uso de Tecnología de
Punta
Los Ciclos Económicos
Guerras Revoluciones
Desastres Naturales
Discriminación Étnica
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Renta de la @erra (Influencian sobre la velocidad de ventas)
RENTA Precio de la tenencia
De la tierra
Renta de SITUACIÓN Costo de Transporte
A los mercados
Renta DIFERENCIAL I Productividad de la tierra
Renta de MONOPSONIO Muchos terrenos para un
interesado
Renta de MONOPOLIO Un terreno para muchos
interesados
Renta DIFERENCIAL II Intensidad de uso de la Tierra
(abonos)
OLIGOPOLIO de DEMANDA Muchos demandantes
pocos oferentes
OLIGOPOLIO DE OFERTA Muchos oferentes pocos
demandantes
MERCADO DEPRIMIDO Pocos oferentes y pocos
demandantes
COMPETENCIA PERFECTA Muchos oferentes
muchos demandantes
INGRESO NO GANADO No hay esfuerzo de
propietario
PRODUCTIVIDAD MARGINAL Excedentes agregados a la renta (vista, parque, Club )
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Factores que afectan el precio PARTICULARES ZONALES GENERALES ESPECIALES
Relación ff Forma
Ubicación Localización Urbanización Uso o destino
Calidad del suelo Topografía
Equipamiento Ambiente
Alto Riesgo
Regulaciones I.M.
Usos Permitidos Servicios Públicos
Urbanización Vialidad
Equipamiento Externalidades + Externalidades –
Mercado Inmobiliario Economía del País Reglamentaciones
Macro Habitacionales
Perspectivas de Expansión Urbana
Creación de Nuevas zonas de desarrollo
Incidencia de Grandes Obras Públicas y
Privadas
Valor Plötagge Expropiaciones Loteos Urbanos
Leyes Especiales Parcelaciones
Subsidios Especiales Tecnología
Moda
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Coeficiente de incidencia de ascensores
EDIFICIO SIN ASCENSOR
EDIFICIO CON ASCENSOR
CON ASCENSOR Y LOCALES
SIN ASCENSOR Y LOCALES
Piso 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4
0,90 1,10 1,00 0,90
0,95 1,10 1,00 1,00
1,50 0,90 1,10 1,00
1,50 1,05 1,00 0,95
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Factor de corrección por forma
Ø Terrenos regulares en su forma factor 1.00
Ø Terrenos levemente irregulares factor 0.90
Ø Terrenos medianamente irregulares factor 0.80
Ø Terrenos muy irregulares factor 0.70
Ø Terrenos exageradamente irregulares factor 0.60
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Grados de la urbanización Urbanización moderna total = 100% (subterránea)
a) Pavimentación = Calzadas 28 %
= Aceras 5 %
= Soleras 5 %
b) Electricidad = Aérea 19 %
c) Agua potable = Matriz 21 %
d) Alcantarillado = Colector 12 %
e) Gas ciudad = Individual 5 %
f) Arborización = Normal menor 5 % total = 100% FACTORES QUE INCIDEN EN LA VALORACIÓN
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Costos de urbanización
• En proyectos con lotes de menos de 150 m2 UF 0,18 a 0,25 m2
• En proyectos con lotes de 150 a 250 m2 UF 0,25 a 0,38 m2
• En proyectos con lotes de 251 a 400 m2 UF 0,38 a 0,45 m2
• En proyectos con lotes de 400 a 600 m2 UF 0,45 a 0,55 m2
• En proyectos con lotes sobre 600 m2 UF 0,60 a 0,80 m2
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Relación de valores por piso
PISO 1 0,90 PISO 2 0,90 PISO 3 0,95 PISO 4 0,95 PISO 5 1,00 PISO 6 1,00 PISO 7 1,00 PISO 8 1,10 10% mínimo
PISO 9 1,10 PISO 10 1,15 PISO 11 1,15 PISO 12 1,15 PISO 13 1,15 PISO 14 1,15 PISO 15 1,20 20% máximo
Análisis especial del pent house
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Ponderaciones según orientación – luminosidad y panorama
• SOBRE 12 HORAS 1,25 • SOBRE 10 HORAS 1,20 • SOBRE 8 HORAS 1,15 • SOBRE 6 HORAS 1,10 • SOBRE 4 HORAS 1,00 • MENOS 4 HORAS 0,80
• 0 MOVIMIENTO 1,00 • 1 MOVIMIENTO 1,05 • 2 MOVIMIENTOS 1,10 • 3 MOVIMIENTOS 1,15 • 4 MOVIMIENTOS 1,25 • 5 o + MOVIMIENTOS 1,35
CON RELACIÓN AL SOL CON RELACIÓN AL PANORAMA
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Incidencia de topograYa
• SiGo Normal (dentro del sector en estudio) factor 1.00
• SiGo con topograKa muy favorable factor 1.30
• SiGo con topograKa favorable factor 1.10
• SiGo con topograKa desfavorable factor 0.90
• SiGo con topograKa muy desfavorable factor 0.70
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Factor de ambiente
• Ambiente o panorama intensamente posiLvo factor 1.30
• Ambiente o panorama medianamente posiLvo factor 1.20
• Ambiente o panorama levemente posiLvo factor 1.10
• Ambiente o panorama normal indiferente al valor factor 1.00
• Ambiente o panorama levemente molestos factor 0.90
• Ambiente o panorama medianamente molestos factor 0.80
• Ambiente o panorama notoriamente molestos factor 0.70
• Ambiente o panorama intensamente molestos factor 0.60
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Ponderación según tamaño económico de departamento
• 35 m2 o Menos 1,10 • 36 m2 a 50 m2 1,05 • 51 m2 a 100 m2 1,00 • 101 m2 a 140 m2 0,90 • 141 m2 a 250 m2 0,90 • Sobre 251 m2 0,85
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Factor de ubicación respecto de la vía que enfrenta
Terrenos que enfrentan a Avenida Principal = valor factor base 100%
Terrenos que enfrentan a Calle Principal = valor factor base 90%
Terrenos que enfrentan a Calle Secundaria = valor factor base 85%
Terrenos que enfrentan a Pasaje Vehicular = valor factor base 80%
Terrenos que enfrentan a Pasaje Peatonal = valor factor base 75%
Terrenos que enfrentan a Calle Ciega = valor factor base 70%
Terrenos que se ubican en Condominios = valor factor base 100%
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Factor de localización esquina
Tipo de barrio Porcentaje plusvalía Residencial construcción aislada 0 a 15 % Residencial construcción conGnua 15 a 20 % Comercial de 2da., categoría 20 a 25 % Comercial de 1ra., categoría 25 a 40 % Comercial subcentros comunales 40 a 60 % Comercial centro cívico de ciudad 60 a 100 %
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