ADQUISICIÓN
DE UN SOLAR
EN
APORTACIÓN.
MODALIDADES
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CUADERNOS
PRACTICOS
DEL
PROMOTOR Y
GESTOR
INMOBILIARIO
2014/02 Edición 1ª
Antonio Caparros Navarro
Juan Fernández Caparros
(Prayde Gestión, SL)
INDICE
2 . 1 . - CONCEPTO D E PERMUTA Y D E CES I ON D E SUELO A CAMBI O
D E OBRA
2 . 2 . - CONCEPTO J UR I D I CO D E PERMUTA D E F I NCAS
2 . 3 . - MOD ELO D E CES I ON D E F I NCA A CAMBI O D E OBRA
2 . 4 . - VAR I ANTES D EL MOD ELO
2 . 4 . 1 . - MOD ELO CLA S I CO D ETERMI NADO
2 . 4 . 2 . - MOD ELO CLAS I CO I ND ETERMINAD O O I N I CI ALMENTE
PORCENTUAL
2 . 4 . 3 . - CE S I ON D EL D ERECH O D E VUELO
2 . 4 . 4 . - R ESERVA D E VUELO
2 . 4 . 5 . - CE S I ON D EL D ERECH O D E SUPERF I C I E
2 . 5 . - MOD ELOS D E APORTAC I ÓN D EL SOLAR CON PART IC I PAC I ÓN
D EL D UEÑO EN EL NEGOCI O I NMOBI L IAR I O
2 . 5 . 1 . - PART I C I PAC I ÓN D EL D UELO D EL SOLAR EN LAS
GANANCI AS L I QUI D AS OBTEND ID AS EN LA PROMOCI ON
I NMOBI L I ARI A
2 . 5 . 1 . 1 . - COMUNI D AD D E PROPI ETAR I OS
2 . 5 . 1 . 2 . - SOC I ED AD
2 . 5 . 1 . 3 . - CUENTA EN PART I C I PAC I ON
2 . 5 . 2 . - PART I C I PAC I ON D EL D UEÑO D EL SO LAR EN LAS VENTAS
D E LA PROMOCI ON
2 . 5 . 3 . - EL D UEÑO D EL SOLAR PERC IBE UN D I NERO POR LAS
VENTAS D E SUS P I SOS Y /O LOCALES
2 . 6 . - APORTAC I ON POR MED I OS S I MULAD OS O F I DUC I AR I OS
2 . 7 . - REG I MEN J UR I D I CO D EL CONTRATO D E APORTAC I ON EN LA
LEG I SLAC I ON C I V IL CATALANA : LEY 23 /2001 D E 31 D E
D I C I EMBRE
2 .8 . - I NSCR I PC I ON EN EL REGI STR O D E LA PROPI ED AD D EL
CONTRATO D E APORTACI ON
2 .9 . - CONTENI D O D EL CONTRATO D E APORTAC I ON
2 . 9 . 1 . - MOD AL I D AD CLAS ICA : APORTAC I ON D E SOLAR A
CAMBI O D E OBRA FUTURA
2 . 9 . 2 . - A PORTAC I ON D E SOLAR CON ED I F I C I O A D EMOLER A
CAMBI O D E OBRA
2 . 9 . 3 . - A PORTAC I ON D E ED IF I C I O PARA REH AB I L I TAR A CAMBI O
D E UNI D AD ES I ND EPEND I ENTES D E D I CH O ED IF I C I O
REH AB I L I TAD AS
2 . 9 . 4 . - A PORTAC I ON D E TERRENOS URBANI ZABLES A CAMBI O
D E OBRA FUTURA
2 . 10 . - GARANTI AS D EL CED ENTE
2 . 11 . - E STRATEGI AS D E F I J ACI ON D E LA CONTRAPRESTAC I ON
2 . 12 . - ES PEC I F I C I DAD ES D EL CONTRATO D E APORTAC I ON EN
PROMOCI ONES EN REGI MEN D E V I V IEND AS D E PROTECC I ON
PÚBL I CA
2 . 12 . 1 . - PLANTEAMI ENTO ESTATAL
2 . 12 . 2 . - PLANTEAMI ENTO AUTONOMI CO
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
Aportación
Cedente, Cesionario; Comunidad de Bienes;
Derecho de Superficie; Derecho de Vuelo;
Modelo de aportación
Permuta;
Reserva de Vuelo
Sociedad, Solar
Vivienda de Protección Pública
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 0
INTRODU CC ION
Para un Prom otor y / o Ges tor
Inmob i l i ar i o rea l i zar una
promoc ión inm obi l iar ia en l a
que e l dueño d e l so l ar l o
apor ta a ca mbi o de qu e se l e
entregue un a p ar te d e l o
cons t ru ido es un a mu y buen a
opera c i ón y a que e v i ta un
fuer te des embo lso in ic ia l
para la adqu i s ic ión de l so l ar .
Ahora b ien , se t rat a d e un a
opera c i ón comp le j a y d i f í c i l
de l le v ar a bu en térm ino , por
la d is imetr ía ex is tent e en l a
cuant i f ic ac i ón d e l r i esgo qu e
sopor ta c ad a par t e : e l du eño
entrega e l s o l ar r ec ib i endo a
camb io un a s imp l e prom esa
de entrega d e obra a fu turo
que no ex is te cu ando se
forma l i za la oper ac i ón .
Es te Cuad erno t rat a de dar
so luc ión a l a prob l em át ic a
ex is tente , p ar t iend o de l
conoc im ient o de los m ode los
ex is tentes d e ap or tac ión ,
reseñand o las v enta jas e
incon ven i entes d e c ada un o
de e l l os tant o desde e l punto
de v i s ta de l ced ente com o
del ces ion ar i o y o f rec i endo
en un cap itu l o concr eto las
d i fer entes var iantes qu e
deber i an inc lu ir se en e l
conten ido de un contrat o de
es te t ip o .
En próx imos Cu ad erno se
o f rec erán l os asp ectos
f i s ca les d e l contrat o de
apor tac i ón y e l
p lant eam ient o d e su
v i ab i l idad e conó mic o
f inanc i era que s on l os ot ros
dos e l ement os c l a ve en es te
t ipo de oper ac ion es .
2 . 1 . - CONC EPT O DE
PERMUTA Y DE CESI ÓN DE
SUELO A CAMBI O DE OB RA
E l mo de l o t r a d i c iona l d e l
p l a n te a mien to de una p r om oc i ón
i nm ob i l i a r i a cons i s te en que e l
p ro mo to r a dqu i e re sob re un
de t e rm inad o s o l a r , l a p rop i e dad
o a l g uno de l os de re chos de
u so , t i p i f i c a dos en l a no rma t i v a
l e g a l , que l e p e r mi t a ed i f i c a r
sobre e l m i s mo ( de re cho de
s uper f i c i e , de re cho de v ue l o ,
e t c . ) de un so l a r p a ra ed i f i c a r
sobre é l u na e d i f i c a c ión que l e
pe rm i t a co me rc i a l i z a r o exp lo t a r
en ré g i men de a r ren dam ien t o
l os p ro duc tos i nm ob i l i a r i os
d i s eña dos .
Lóg i c amen te t amb ién s e pue de
adqu i r i r e s os d e re chos s obre un
te r reno s u s c ep t i b l e de s e r
t r a n s f or mad o med i a n te e l
p roc e so u r ban í s t i co de
a p roba c i ón de l p l a neam ien t o
pend i en t e , en s u c a so , a s í c om o
de l a e j e cuc ión d e l
p l a neami en t o , y una v e z
u rban i z a do e l m i sm o y do tad o
de l os s e rv i c i os m ín i mos
nece s a r i os , s e conv i e r te en
so l a r .
En cua l qu i e r a de a mbos c a sos , e l
p roc e so d e a dqu i s i c i ón de s ue l o
s e do cum en ta l e g a lmen te a
t r a vé s de l con t r a to de
com pra ven ta , d e l que s e ocupa
e l T í tu l o I V , de l Có d i go C i v i l ,
que s e ex t i en de a l o s a r t í cu los
1 . 445 a 1 . 537 . Se gún l a
de f i n i c i ó n que d e e s te con t r a t o
re a l i z a e l a r t í c u lo 1 . 445 d e l
c i t a do c ód i g o , y a p l i c a d o a
nue s t r o c a so : e l due l o de l s o l a r
s e comp ro me te a s u en t reg a a
c amb i o d e re c i b i r d e l
p ro mo to r , que re a l i z a e l p a pe l
de co mpra do r , u n p a go en
d i ne ro s i g no qu e l o rep re s en te
( e f e c t i vo , c heque , l e t r a s de
c amb i o , p a g a re s , e t c . ) .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 1
Es to s u pone que e l mo de l o
hab i tu a l qu e e s t a mos
f orma l i z a n do r epre s e n te , p a r a e l
p ro mo to r un f ue r te de s e mbo l so
i n i c i a l ( de l 30% - 60 % de l cos te
to t a l de l a p r om oc i ón , pue de s e r
una hor qu i l l a h ab i tu a l ) , que
a demá s d eberá a bo na r en
e f e c t i vo , s i n p l a z os de pa go ,
s a l vo que l os a v a l e , l o que , en
g enera l , r e qu i e re de una f ue r te
a yuda f i n a nc i e r a , que l a s
en t i dade s de c ré d i to c onc ede n ,
en s u c a so , por me d i o de
p ré s t a mos c on g a r an t í a
h i po teca r i a sobr e e l m i sm o
te r reno ad qu i r i d o , que s up one
un imp or te de en t r e e l 5 0% -
70% de l v a l or de t a s a c i ón d e l
s ue lo a dqu i r i d o . Po rce n ta j e que
e s menor o mayo r s e gún s e a e l
g r a do de t r a n s f or mac i ón en
so l a r que teng a e l s ue lo e n e l
mo men to de s u a dq u i s i c i ón .
A e s te de s e mb o l so s e unen l os
impues tos e s t a t a l e s de r i v a d os de
l a opera c i ón , que en e l c a so d e l
I VA , s upone un 18% de l p rec i o
que ha y que f i n a n c i a r ( e l I VA no
s upone un cos te , y a que
H ac i enda nos l o devue l ve o s e
m in ora de l a s l i qu i da c i ón
pos i t i v a s que debe mos e f e c tua r ) ,
a l que s e l e a ña de un 1 % en
conc ep t o de A J D , a un t i p o
v a r i a b l e s e gú n l a s CCAA ( en
g enera l u n 1%) ; y en c a so de que
l a ope ra c i ón e s té s u j e t a a T PO ,
e l c os te de a dqu i s i c i ón s e
i n c re men te po r T PO a l t i p o
t amb i én v a r i a b l e s e gún l a
l e g i s l a c i ón de l a s CC AA en t re
un 6 , 5% y un 10 % , qu e s í s up one
un cos te a ñad i d o .
A s í pue s , a l a v i s t a de e s t a s
c i r cu n s t a nc i a s , l o s p ro mo to re s
i nm ob i l i a r i os h an bu s cad o de s de
ha ce mu cho t i emp o , y a p l i c a d o
con é x i t o , o t ros mo de los de
negoc i o q ue s ua v i cen e s tos
f ue r te s de s e mbo l s o s i n i c i a l e s .
En e s a bú sque da , l óg i c a men te
h a y que a poya r s e en l a
nor ma t i v a l e g a l , y l a p r i mera
p i s t a l a encon t r a mos en e l
p rop io Có d i go C i v i l , q ue en s u
a r t í cu lo 1 . 446 , d i s p one :
A r t i cu lo 1 . 4 46 . - S i e l p re c i o de
l a ven ta co ns i s t i e r a , p a r te en
d i ne ro y p a r te en o t r a cos a , s e
c a l i f i c a r a e l con t r a to p or l a
i n ten c ió n d e l os c on t r a t a n te s .
No cons t a nd o e s t a , s e t en drá
por pe r mu ta , s i e l v a lo r de l a
cos a dada e n pa r te de l p rec i o
exced e a l d e l d i n e ro o s u
equ i v a l e n te ; y po r ven ta en e l
c a so co n t r a r io
2. 2 . - C ONC EPTO JUR ÍDI CO
DE PERMUTA D E F INCAS
L uego , s e po dr í a con ven i r una
com pra ven ta en t reg and o pa r te
en d i ne ro y p a r te o l a t o t a l i dad
en o t r a c os a , o s e a una en t reg a
en e s pec i e , qu e pue de s e r : o t r o
so l a r , u na v i v i en da o v a r i a s y a
t e r mina da s , un a pa r t amen to o
v a r i os e n l a cos t a , p l a z a s de
g a r a j e , l oca l e s d e neg oc i o , e t c .
Que s i s upe ran e l 50% de l o
en t reg a do en e f e c t i vo s e
c a l i f i c a r í a e l co n t r a to de
pe rm uta , cu ya de f i n i c i ón y
con ten i do de l con t r a to de
PERMUTA l a encon t r am os en e l
T i tu l o V , a r t í cu l os 1 . , 538 a 1 541
de l C ód i g o C i v i l , cuy o tex t o
t r a n s c r i b i mos a c on t i nua c ión :
A r t i cu lo 1 . 53 8 . - L a pe rmu ta e s
un con t r a t o por e l cua l c a da uno
de l os c on t r a t a n te s s e ob l i g a a
da r una c os a p a rea re c i b i r o t r a .
A r t i cu lo 1 . 53 9 . - S i un o de l os
con t r a t a n te s hub i e s e r ec i b i d o l a
cos a que s e l e p r ome t i ó en
pe rm uta y a c re d i t a s e q ue n o e ra
p rop i a de l que s e l a d i o , n o
pod rá s e r o b l i g a d o a l o que s e
l e o f r ec i ó e n c a mb i o , y cu mp l i r á
con dev o l ve r l a que rec i b i ó .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 2
A r t i cu lo 1 . 5 40 . - E l que p i e rda
por e v i c c ión l a cos a re c i b i da en
pe rm uta p od r á o p ta r en t re
recupe ra r l a que d i o en c a mb i o ,
o rec l ama r i nd emn i z a c i ón de
daños y pe r j u i c i os , pe r o so l o
pod rá u s a r de l de re cho a
recupe ra r l a c os a qu e e l e n t r ego
mien t r a s e s t a s ub s i s t a en p od er
de l o t r o pe r mutan te , y s i n
pe r j u i c i o d e l os de rec hos
a dqu i r i d o s en t re t a n to sob re
e l l a con buena f e por un
te rc e r o .
A r t í cu lo 1 . 5 41 . - En to d o l o que
no s e h a l l e e s p ec i a l men te
de t e rm inad o en e s te t í t u l o , l a
pe rm uta s e r e g i r á p or l a s
d i s pos i c i one s con cern i en te s a l a
ven ta .
2. 3 . - MOD ELO DE CES IÓN
DE F INC A A CAMBIO DE
OBRA
Pe r o , l óg i c amen te , p r oc ed i end o
de e s t a f or ma , no s e con ten ta , a
l o s dueñ os de so l a re s , que
p rec i s a men te , e l negoc io en e l
que e s t á n i n t e re s ad os , e s en
en t reg a r e l s o l a r a l p r om ot or , a
c amb i o de que e s te s e ob l i g ue a
en t reg a r una p a r te d e te rm inada
de l a obra t e r minada , qu e v a a
cons t ru i r s obr e e l p r op i o so l a r ,
y no e s t á n i n te re s ad os en o t r o
t i p o de p e r muta .
Su rg e a s í , un mo de l o de neg oc i o
que e s t á s i en do a p l i c a do c on
éx i t o po r l o s p r om o tor e s , en
b a s e a conc i l i a r i n te re s e s
con t r apues tos , co mo s on :
A ) Po r p a r te de l dueñ o de l
s o l a r (CED ENTE)
- R a zones d e
de s c ono c im ien to p r o f e s io na l de
g e s t i ona r una p r om oc i ón
i nm ob i l i a r i a de c i e r t a
enve rg ad ura .
- I n te re s e s c ome rc i a l e s
c i r cu n s c r i t os a l m un i c i p i o y z ona
de u b i c a c ión d e l s o l a r ( p or
e j emp lo s i e s un co me rc i a n te
con neg oc i o a b i e r t o en l a
l oca l i da d que t i e ne l a i n te nc i ón
de t r a s l a da r s e a una nueva zona ,
don de r ad i c a e l s o l a r , s i t u a do en
me j or zo na com erc i a l que e l
a c tua l )
- I n te re s e s f am i l i a re s ( dona r
a s u s h i j o s p i s os en e l m i sm o
mun i c i p i o )
- I n te re s e s e c on ómi cos , e n
coyun tu ra s f a vorab l e s , de
e vo l uc i ón a l a l z a de l os p rec ios
de v i v i en da s y l oca l e s
t e r mina dos , con l o q ue l a
opera c ión po dr í a s up oner p a ra
e l du eño de l s o l a r n o r enunc i a r
a l a s pos i b l e s p l u s va l í a s d e e s tos
p ro duc tos a l o l a r g o de l t i e mp o ,
f r en te a l a ven ta , en l a que
queda r í a a j eno a l a p e rce pc i ón
de e s t a s f u t u ra s p l u s va l í a s .
- D i f i cu l t a de s co yun t u ra l e s ,
de en con t r a r c omp rad or que
pa gue en d i ne r o
B ) Por p a r te de l p ro m ot or
(CES I ONAR I O) :
- E v i t a r e l f ue r t e
de s em bo l s o i n i c i a l q ue s up one l a
a dqu i s i c i ó n de l s o l a r
- D i sminu i r e l v o l u men d e
c ré d i t o ne ce s a r i o p a ra f i n a nc i a r
l a opera c ión .
- D i sminu i r l o s g a s t os
f i n a nc i e r os
- D i f i cu l t a de s co yun t u r a l e s ,
de en con t r a r f i n a nc i a c ión pa ra l a
a dqu i s i c i ó n de l s o l a r c on pa go
en d i n e r o .
- D i sminuc ión de l r i e s go d e
ven ta , en s i t u a c i one s
coyun tu ra l e s de s f a vo rab l e s , a l
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ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 3
s uponer l a ope ra c i ón una s
a d j ud i c a c ione s i n i c i a l e s e l s o l a r .
A l g una s de e s t a s r a z ones
expues t a s son con t r ove r t i da s ,
i n c l u s o pued en s e r v a lo rada s de
f orma f a v orab l e o d e s f a vorab l e ,
s e gún s e a l a co yun tu ra
e con óm ica po r l a que a t r a v i e s a
e l s e c t or i n mob i l i a r i o , pe r o no
c abe du da d e que s i emp re
tend r í a n e l e men t os c onc re tos
d i g nos de un a ná l i s i s p r o f un do .
-
S i b i en e l mo de l o p r opues t o
s a t i s f a ce a l o s p r om ot ore s , e s
e v i d en te i n t u i r e l de s e qu i l i b r i o
con t r a c tua l ex i s ten t e en c ada
p a r te c on t r a t a n te :
- E l due ño de l s o l a r , en t reg a
e l b i e n , qu e que da en po de r d e l
p ro mo to r , que pa ra que pu eda
s e r v i a b l e l a ope ra c i ón , nece s i t a
de s u p l ena d i s pos i c i ó n , y a que
de o t r o mo do , s i e x i s t i e r a
a l g una c l á u su l a re s o l u to r i a ,
s u s pens i v a , e t c . , no l o p od r í a
h i po teca r , y en conse cuenc i a l a
p ro mo c ió n s e h a r í a i n v i a b l e ,
s a l vo que f ue ra re a l i z a da c on
f ond os p ro p ios de l p r o m ot or .
- F ren te a e s t a en t r eg a re a l
de l b i en , q ue e l dueñ o de l s o l a r
re a l i z a , e l p ro m ot or so l o t i ene
una ob l i g a c i ón de f u tu r o , l a de
en t reg a r u na p a r te de l a ob ra ,
g enera lm en t e s e e s t i pu l a un
p l a zo , que t oda v í a d ebe
re a l i z a r , que no ex i s te en e l
mo men to de f or ma l i z a r e l
a cuerd o c on e l du eño , y que
pa ra s u re a l i z a c i ón e l p ro m ot or
h i po teca s o l a r y l o co ns t r u i d o
sobre e l m i s mo a un te rce r o
( con t r a t i s t a ) , y c ome rc i a l i z a en
p l a no , o b l i g á nd ose c on unos
te rc e r os a en t reg a r e l r e s to de
l a obra .
E v i d en te men te , d i ch o
de s equ i l i b r io s e pu ede , y a s í s e
h a l l e v a do a e f e c t o en mucha s
oca s io ne s por l a c on f i a n za d e l
due l o d e l s o l a r c on e l p ro mo to r .
Y e l p rob l ema , d e sde e l pun t o
de v i s t a j u r í d i co s e re c ru dec e ,
y a que s i a cu d i mos a nu e s t r o
Cód i go C i v i l , en bu s ca d e a poy o ,
nos enc on t r am os co n que d i ch o
con t r a t o no ex i s te , y por t a n t o
s e t r a t a de un c on t r a t o a t í p i c o ,
que l a j u r i s p ru den c i a h a te n i d o
que l i d i a r en s u i n te rp re t a c ió n ,
y a l que much os a u to re s
j u r í d i c os l e h an ded i c ad o
mu l t i t ud d e magn í f i c os l i b ros , de
l o s que s e l e c c io nam os , a l g unos
de e l l o s :
2. 4 . - VAR IANTES DEL
MODELO
A l o l a r go de l os mu chos a ños
que , en l a p r á c t i c a i n mob i l i a r i a ,
v i ene u t i l i z á nd ose e l mo de l o
a n te r i or men te expu es to de
ce s ión de so l a r a c amb i o de
obra , s e h an u t i l i z a do , c on l os
m i sm os ob j e t i v os y a s eña l a d os ,
l a s s i g u i en te s v a r i a n te s , que
pod r í am os a g rupa r c om o c l á s i c a s
y que de s a r ro l l am os en l os
ep í g r a f e s s i g u i en te s , o t r a s
mo da l i dade s , que a ún con los
m i sm os e f e c t os , t i enen una s
c a r a c te r í s t i c a s d i f e renc i a d ora s ,
que e s en c i a l men t e l a s a pa r t a n de
l o s m od e los c l á s i c os
2. 4 . 1 . - MOD ELO C LÁSI CO
DETERMINAD O
En e s te c a so e l d ue l o d e l s o l a r
l o ce de a l p ro mo to r a c amb io de
l a en t r eg a , en e l p l a z o
de t e rm inad o en e l co n t r a to , de
unos p ro duc tos i nm ob i l i a r i os
conc re t os , r e s u l t a n t e s d e l a
ed i f i c a c ió n re a l i z a d s o bre e l
p rop io s o l a r ced id o . P or
e j emp lo , l a s v i v i en da s de l a
p l a n t a á t i co , l a s p l a z a s d e g a r a j e
y t r a s te r os que l e s
cor re spo ndan y e l l oca l
com erc i a l ub i c ad o e n p l a n t a b a j a
a l a i zqu i e r da de l po r t a l d e l
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ed i f i c i o ; o b i e n , to dos l o s
l oca l e s co mer c i a l e s , e t c .
2. 4 . 2 . - MOD ELO C LÁSI CO
INDETE RMINADO O
INI CIA LMENTE
PORC ENTUAL
En e s te c a s o s e c onv i ene l a
en t reg a de un de t e r minad o
porc en ta j e , po r e j e mp l o e l 25%
de t o dos l os p r o duc tos
i nm ob i l i a r i os de que c ons t a e l
ed i f i c i o , v i v i e nda s , g a r a j e s ,
t r a s te ros y l o ca l e s c ome rc i a l e s .
En re l a c i ón a e s t e por cen ta j e
e s t a b l e c i d o , y c om o
lóg i c a men te , p or un l a d o , n o
s ue l e c o i nc i d i r c on u n ida de s
com p le t a s de to dos l os
p ro duc tos , y p or o t r o ha y que
conc re ta r l a en t reg a f i n a l , s e
conv i ene en e l con t r a to , dos
c l á u su l a s de l s i g u i e n te ten or :
a ) E s t a b l e c e r p re c i os
un i t a r ios d e to d os l os
p ro duc tos , p a r a v a l ora r en
d i ne ro , l a s d i f e r enc i a s en ma s o
en me nos , s ob re u n i da de s
com p le t a s , p a r a que s e gún s e an
l a s d i f e ren c i a s que s e p r odu zcan
s e re a l i c en l a s co r re sp on d i en te s
l i qu i da c i one s a f a vor o en
con t r a de l p r o mo to r o e l due l o
re spec t i v a men te . A e s tos
e f e c tos s e s ue l e u t i l i z a r e l
b a rem os de l que l a p a r te
dec i ma l s e a s uper io r o i g u a l que
0 , 5 o i n f e r i or a e s te v a l or , p a r a
i r en una u o t r a d i re c c ió n .
b ) E s t a b l e c e r l a a d j u d i c a c ió n
por so r te o o b i en po r e l e cc i ón
a l t e rna t i v a , s or te an do e l
p r im er o que e l i g e , o cua l qu i e r
o t r o p roc ed i m i en t o .
2. 4 . 3 . - C ESI ÓN DEL
DERE CHO D E VUE LO
E l de rech o de vue l o e s un
de re cho r ea l , r e c on oc i do c om o
t a l en l a l e g i s l a c ió n h i po teca r i a ,
que pe r mi te a l qu e l o posee e l
ed i f i c a r de te r mina da s p l a n t a s
sobre o ba j o un ed i f i c i o y a
cons t ru i do .
CARACTER Í ST ICAS D EL
D ERECH O D E VUELO
Ar t í cu lo 1 6 . 2 de l Reg l a men t o
H ipote ca r i o ( t e x t o m od i f i c a d o
por e l Rea l D ecre to b1 867 /199 8 ,
de 4 de s ep t i em bre , que en
pa r te h a s i do de c l a r ad o
i n cons t i t u c i ona l )
E s e l de rech o de e l e va r una o
v a r i a s p l a n t a s s obre un e d i f i c i o
o e l de re a l i z a r cons t ru cc i one s
b a jo s u s ue l o , h a c i en do s uya s l a s
ed i f i c a c io ne s re s u l t a n t e s , que
s i n c ons t i t u i r de r ech o de
s uper f i c i e , s e re s e rva e l
p rop i e t a r io en c a so de
ena j ena c i ón de to do o pa r te de
l a f i n c a t r a n sm i t i da un te r ce r o ,
s e r á i n s c r i b i b l e c on f or me a l a s
nor ma s de l a r t i cu l o 8 y s u s
conc or dan t e s .
En l a i n s c r i p c i ón s e h a rá
cons t a r :
a ) L a s cuota s que ha yan d e
cor re spo nde r a l a s nueva s
p l a n t a s en l os e l eme n t os y
g a s to s co munes o l a s no rma s
p a ra s u e s t a b l e c im ien to .
b ) D e te r mina c i ón con cre ta
de l nú mer o máx i mo de p l a n t a s a
cons t ru i r ( p r ecep to de c l a r ad o
i n cons t i t u c i ona l p or s en te nc i a
de l T r i buna l Sup rem o de 24 de
f eb re r o de 2000 )
c ) E l p l a zo máx i mo pa ra e l
e j e r c i c i o de l de rech o de vue l o
no po drá e xce der de 1 0 a ños
( dec l a r ad o i n c ons t i t u c i ona l p or
í de m an te r i or )
d ) L a s norma s de r é g ime n d e
com un i dad , s i s e s eña l a re n , p a r a
e l c a so de ha ce r l a
cons t ruc c ió n .
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Ut i l i z a n d o e s te con cep t o
j u r í d i c o , e l due lo de l s o l a r , ce de
e l de rech o de vue l o sob re una
ed i f i c a c ió n a l p rom ot or , y a
c amb i o e s t e s e ob l i g a a
cons t ru i r p a ra e l du eño d e d i ch o
so l a r de te r mina s p l a n t a s de l
ed i f i c i o .
Con e s t a ope ra c i ón l a s p l a n t a s
de l ed i f i c i o ( p l a n t a s só ta no , b a j a
y s i g u i e n te s , en s u c a s o ) , que e l
p ro mo to r c o ns t ru ye y t e r mina
i n i c i a l men te s on l a s que
pe r te nece n a l due l o d e l s o l a r , y
e l r e s to de p l a n t a s , l a s ub i c ada s
por enc ima , l a s que pe r tene cen
a l p ro mo to r .
2. 4 . 4 . - R ESERVA D E VUE LO
En e s te c a so , l a ope ra c i ón e s l a
i n ve r s a de l a de s c r i t a en e l
ep í g r a f e a n t e r io r , y a qu e e l
dueñ o d e l s o l a r ce de e l m i sm o a l
p ro mo to r , p a r a que c ons t ruya
sobre é l de te r mina da s p l a n t a s
de l m i s mo , re s e rván dose e l
dueñ o e l de rech o de v ue l o sob re
e l l a s .
2. 4 . 5 . - C ESI ÓN DEL
DERE CHO D E SUPERF IC IE
E l d e rec ho de s u per f i c i e e s un
de re cho r ea l , co n ten id o en e l
Rea l D ecre t o L eg i s l a t i vo 2 / 200 8 ,
de 20 de j u n io , po r e l que s e
a p rueba e l Tex t o r e f und id o d e l a
l e y d e l Sue lo
A r t í cu lo 40 de l Tex t o re f un d id o
de l a l e y de l Sue lo :
1 . E l de r ech o rea l d e
s uper f i c i e a t r i b uye a l
s uper f i c i a r i o l a f a cu l t a d de de
re a l i z a r c ons t r ucc ión o
ed i f i c a c io ne s sob re l a r a s a n t e y
sobre e l vue l o y s ub sue lo de una
f i n c a a j ena man ten i end o l a
p rop i eda d tem pora l d e l a s
cons t ruc c io ne s o ed i f i c a c i one s
re a l i z a da s . T amb i én pue de
cons t i t u i r s e so bre d i ch o
de re cho s obr e c ons t r ucc ione s o
ed i f i c a c io ne s y a re a l i z a da s o
sobre v i v i enda s , l oca l e s o
e l eme n t os p r i v a t i vos de
cons t ruc c io ne s o ed i f i c a c i one s
a t r i bu yen do a l s upe r f i c i a r i o l a
p rop i eda d tem pora l d e l a s
m i sma s , s i n pe r j u i c i o de l a
p rop i eda d s epa ra da d e l t i t u l a r
de l s ue lo .
2 . Pa r a que e l de r ech o d e
s uper f i c i e qued e v á l i da men te
cons t i t u i d o s e requ i e re l a
f orma l i z a c i ón en e s c r i tu r a
púb l i c a y l a i n s c r i p c ió n d e e s t a
en e l Reg i s t ro de l a Pr op i e dad
3 . En l a e s c r i tu r a debe rá
f i j a r s e nec e s a r i am en t e p l a z o de
dura c ión de l de rec ho de
s uper f i c i e que no po drá ex ced er
de 99 a ñ os
4 . E l d e re cho de s upe r f i c i e
pod rá s e r cons t i t u i do p or e l
p rop i e t a r io s e a púb l i co o
p r i v a do .
5 . E l d e re cho de s upe r f i c i e
pod rá c ons t i t u i r s e a t i t u l o
oner oso o g r a tu i to . En e l p r im er
c a so l a con t r ap r e s t a c i ón d e l
s upe r f i c i a r i o p od rá c ons i s t i r en
e l p a go d e una c an t i da d a l z a da o
de u n c an on p e r i ód i c o o EN LA
AD J UD I CAC I ÓN D E V I V I END AS
O LOCALES O D ERECH OS D E
ARREND AMI ENTO SOBRE
UNOS Y OTROS A FAVOR D EL
PROPI ETAR I O D EL SUELO , O
EN VAR I AS D E ESAS
MOD AL ID AD ES A LA VEZ , S I N
PER J U I C I O D E LA REVERS I ÓN
TOTAL D E LO ED I F I CAD O AL
F I NAL I ZAR EL PLAZO
PACTAD O AL CONST I TU I R EL
D ERECH O D E SUPERF I CI E .
E l a r t í cu l o 16 de l Reg l a men t o
H ipote ca r i o ( t e x t o m od i f i c a d o
por Rea l D ec re t o 1867 / 1998 , de
4 de s ep t i e mbr e )
Pa ra s u e f i c a z cons t i t u c i ón
debe rá i n s c r i b i r s e a f a vor d e l
s uper f i c i a r i o e l de rech o a
cons t ru i r e d i f i c i o s e n s ue l o
a j eno y e l de l e v an ta r nueva s
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cons t ruc c io ne s sob re e l v ue l o o
e f e c tua r l a s b a jo e l s ue l o de
f undos a j en os . Los t í t u los
púb l i c os en qu e s e e s t a b l e zca
d i ch o de rech o de s u per f i c i e
debe rán reun i r , a de má s de l a s
c i r cu n s t a nc i a s nece s a r i a s p a ra l a
i n s c r i p c i ón , l a s s i g u i en t e s :
a ) P l a z o de dura c ión de l
de re cho d e s upe r f i c i e , que n o
exced erá de 7 5 a ños en e l
conc ed i d o p or l o s
Ayun tam ien tos , y d emá s
pe r sona s púb l i c a s , n i d e 99 a ños
en e l con ven i do en t re
p a r t i c u l a re s . T ran s cur r i d o e l
p l a zo , l o e d i f i c a do pa s a ra a s e r
p rop i eda d de l dueñ o d e l s ue l o ,
s a l vo pa c to en con t r a r io . N o
obs t a n te , a n te s de s u
venc i m ie n t o po d rá p a c t a r s e una
p rór rog a p or un pe r io do n o
s uper i or a l máx i mo l e g a l .
b ) D e te r mina c i ón de l c a n on o
p rec i o qu e ha ya de s a t i s f a ce r e l
s uper f i c i a r i o , s i e l de rech o s e
cons t i t u ye a t i t u l o o ner oso .
c ) P l a z os s eña l a dos p a ra
i n i c i a r l a e d i f i c a c ión que n o
pod rá ex ced er de 5 a ños , s u s
c a r a c te r í s t i c a s g en era l e s y
de s t i no d e l a cons t ruc c ió n . E l
t r a n s cu r so de l p l a z o n o
impe d i r á , s i n em ba rgo , l a
i n s c r i p c i ón de o bra nu eva ,
s i emp re qu e e l r é g imen d e l
de re cho de s upe r f i c i e e s te a un
v i g en te e i n s c r i to .
d ) Pa c t os re l a t i v os a l a
re a l i z a c ión de a c t os de
d i s pos i c i ón p or e l s uper f i c i a r i o .
e ) Ga ran t í a s de t r a s cen denc i a
re a l c on que s e a s egure e l
cump l im ien to d e l os p a c tos d e l
con t r a t o .
2. 5 . - MODE LOS DE
APORTA CI ÓN DEL SO LAR
CON PA RTI CI PAC IÓN D EL
DUEÑO EN EL N EG OC IO
INMOBI LIA RIO
E s tos m ode los e s t á n má s
p róx im os a l a de p a r t i c i p a c i ón
soc i e t a r i a en e l n egoc io d e l
p ro mo to r , y s e u t i l i z a n en l a s
s i g u i en t e s v a r i a n te s .
2 . 5 . 1 . - PART I C I PAC I ÓN D EL
D UELO D EL SOLAR EN LAS
GANANCI AS L I QUI D AS
OBTENI D AS EN LA
PROMOCI ÓN I NMOBI L I AR I A
En e s te c a so l a ce s i ón d e l s o l a r
s e re a l i z a a c amb io de una
p a r t i c i p a c i ón en l os b ene f i c i os
que o b teng a e l p ro m ot or por l a
com erc i a l i z a c ió n de l e d i f i c i o
cons t ru i do s obre e l s o l a r ce d id o
por e l du eño de l m i s mo .
F ren te a l a s moda l i da de s c l á s i c a s
de a po r t a c ió n , enu me rada s en e l
ep í g r a f e 2 . 3 en l a s que e l dueñ o
de l s o l a r , qu edaba f ue ra d e l
r i e s go de l nego c i o d e l
p ro mo to r , en e s t e c a so , qu eda
con u n g r ad o de i n vo l uc ra c i ón l a
e vo l uc i ón f a vo rab l e o
de s f a vorab l e de d i ch o nego c io .
Se gún e l g r ad o d e p r ota g on i sm o
que e s té d i s pue s to a a s umi r e l
dueñ o de l s o l a r , l a ope ra c i ón
pude l l e v a r s e a c a b o p or l o s
s i g u i en t e s i n s t ru men tos
soc i e t a r i os .
2. 5 . 1 .1 . - COMUN IDAD DE
PROP IETA RIOS
S e c ons t i t u ye una c omun ida d de
b i ene s de c a r á c te r em pre s a r i a l ,
a l a que e l du e l o a por t a e l s o l a r
y e l p ro mo to r s e ob l i g a a
re a l i z a r l a obra , r epa r t i énd ose
l a s pé rd i da s y g a nanc i a s
p ro duc i da s p or l a v en ta o e l
a l qu i l e r de l e d i f i c i o co ns t r u i d o
en l a p r opo rc i ón pa c t ada
E l p r ob l e ma de l a C omu n ida d de
Pr op i e t a r i os e s que c a re ce de
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per sona l i da d j u r í d i c a , y en
consec uenc i a t a n t o e l dueñ o
com o e l p r om o tor re sp on den
so l i da r i a men t e de l a s de uda s c on
to do s u p a t r im on i o p re s en te y
f u tu ro .
2. 5 . 1 .2 . - S OC IEDAD
En e s te c a so s e c ons t i t u ye una
nueva soc i eda d en t re e l due l o
de l s o l a r y e l p r om ot or , c i v i l o
mercan t i l ( a nón ima , de
re spons ab i l i dad l i m i t a da ,
coman d i t a r i a , co l e c t i v a , e t c . ) de
l a s h ab i tu a l e s en l a l e g i s l a c ió n ,
de f o rma que e l dueñ o d e l s o l a r
l o a p or t a y e l p r om ot or s e
ob l i g a a c ons t r u i r .
L a que ma s s e a dap ta a l mo de l o
de neg oc i o e s l a Co man d i t a r i a ,
en l a q ue e l s oc i o c o mand i t a r i o
e s e l due l o de l s o l a r y e l
co l e c t i vo e s e l p r o mo tor .
2. 5 . 1 .3 . - CUEN TA EN
PARTI CI PAC IÓN
En e s te c a so , no ha c e f a l t a
cons t i t u i r una nueva soc i eda d o
com un i dad de b i ene s , y a que e l
dueñ o de l s o l a r , qu e , en e s te
c a so d ebe te ne r l a n a tu ra l e za de
com erc i a n te , a po r t a a l a
s oc i e dad de l p r om ot or e l s o l a r ,
a c amb i o de r ec i b i r una p a r te de
l a s g a nanc i a s que s e ob teng an .
J u r í d i c ame n te e s t a f i g u ra de
cuen ta s en pa r t i c i p a c ió n e s t á
re gu l a da en l os a r t í cu los 239 a
242 de l Cód i go de Co mer c io
2. 5 . 2 . - PART IC IPA CI ÓN D EL
DUEÑO DE L SO LAR EN LAS
VENTAS DE LA
PROMO CIÓN
E s t a m oda l i da d s e d i f e ren c i a de
l a a n te r io r e n que e l d ueño d e l
s o l a r , p re ten de n o sop or ta r l a s
e ven t ua l e s pé r d i da s que
pud i e r an o r i g i n a r s e en l a
opera c ión , y p a c t a pe rc i b i r d e l
p ro mo to r un por cen ta j e de s u s
ven ta s t o t a l e s
2 . 5 . 3 . - EL D UEÑO D EL SOLAR
PERC I BE UN D I NERO POR LAS
VENTAS D E SUS P I SOS Y /O
LOCALES
En e s te c a s o e l dueñ o de l s o l a r
pe rc i be e l p r o duc to de l a ve n ta
de l po rce n ta j e de a por t a c i ón
pa c t ad o . E s t a m o da l i dad n o
d i f i e re de una a por t a c i ón
c l á s i c a , en l a que s e i n t r od uce e l
f a c tor de que e l p r om ot or s e
ob l i g a a v end er to da l a
p ro mo c ió n , en t reg and o a l dueñ o
de l s o l a r , l o s p r o duc tos
ob te n id os de l a ven ta re a l i z a da
por l a p a r te d e l a p r om oc i ón
que l e c or re spo nde a a que l .
Como , l óg i c a men te , l a
com erc i a l i z a c ió n t i en e unos
cos te s , l a r eperc u s ión de l os
m i sm os a l due ño d e l s o l a r ,
puede e s t a r i n c orp ora da a l
porc en ta j e de a p or t a c i ón
pa c t ad o ( que l óg i c a men te
d i sm inu i r í a ) , o b i en f i r ma r un
con t r a t o d e p r e s t a c i ón de
s e rv i c i os , p or e l que e l
p ro mo to r de s cue n ta de c ada
ven ta e f e c t uada l o s g a s tos que
ha yan p rev i amen te p a c t ad o p or
que e l p ro m ot or l e re a l i c e e s t a
g e s t i ón . .
2. 6 . - A PORTA CI ÓN P OR
MEDIOS S IMULADOS O
F IDUCI ARI OS
E l ob j e t i co p ropu es t o po r e l
c amb i o de so l a r p or ob ra pue de
consegu i r s e por o t r a s v i a s
a l t e rna t i v a s , que p re ten den
sos l a y a r l o s p rob l ema s de
g a r an t í a s o m in im i z a r cos te s
f i s c a l e s , p a r a l o cua l s e s ue l e
a cud i r a negoc i os i n d i re c t os o
s imu l a dos . L a s pos i b l e s v a r i a n te s
son l a s s i g u i en te s :
a ) r e a l i z a r l a co ns t r ucc ión a
nomb re de l due l o de l s o l a r , que
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apa rece d e e s te mo do c om o
ún i co t i t u l a r d e l s ue lo y d e l
ed i f i c i o cons t ru i d o sob re a que l ,
f i g u rando co m o t a l en to dos l os
doc ume n t os y expe d i en te s
a dmin i s t r a t i v os y f i s c a l e s , t a l e s
com o l i c enc i a de o bra s ,
dec l a r a c i ón de ob ra nueva ,
dec l a r a c i one s d e I VA , e t c .
b ) Rea l i z a r l a c ons t rucc ió n
en no mbr e d e l p ro mo to r , a l que
no s e l e t r a n s mi te e l s o l a r en
doc ume n t o pú b l i c o , y e s te a s u
ve z , r e co noc e en do cu men t o
p r i v a do l a ob l i g a c ió n de
t r a n sm i t i r , a l du eño de l s o l a r ,
de t e rm inad os p i s os y /o l o ca l e s .
c ) Rea l i z a r l a ce s ió n de s u e l o
por vue l o en l a m oda l i da d de
que ex i s t e un ún i co t i t u l a r , que
a pa rece c o mo ú n i c o p ro mo to r ,
r e so l v i en do p or nego c i o a pa r te
l a a t r i b uc i ón de l a s p ro p i eda des
hor i zon ta l e s qu e l e
cor re spo ndan a l d ueño de l s o l a r
de l e d i f i c i o y l a g a r a n t í a d e l
t i t u l a r ocu l t o , qu e pue de s e r ,
s e gún l os c a sos , e l dueñ o d e l
s o l a r o b i en e l p r om ot or
E v i d en te men te l os r i e s g os que
puedan de r i v a r s e de e s t e t i p o de
a c tua c i one s , p a r a e l que
dep os i t a s u c on f i a n za , s on
v a r i a d os y g r a ve s , de s t a cand o
los c a s os de f a l l e c i m ien to d e l
due l o de l s o l a r o l a i n s o l ve nc i a
de l p r om ot or o d e l due lo d e l
s o l a r
2. 7 . - RÉG IMEN JUR ÍDI CO
DEL C ONTRAT O DE
APORTA CI ÓN EN LA
LEG ISLA CI ÓN C IV IL
CATALANA : LEY 23/ 20 01 DE
31 DE D IC IEMB RE
Como ya h em os s eña l a d o e l
con t r a t o d e a por t a c i ón , n o
f i g u ra en e l Có d i g o C i v i l , po r l o
que una p a r te de l a
j u r i s p rud enc i a y de l os exp er tos
d i s cu ten s u n a tu ra l e za c om o
con t r a t o a t í p i co , y o t r os l o
con f i g u ran den t r o d e l a pe rmu t a ,
de c os a f u tu ra .
No obs t a n te , en nue s t r a
l e g i s l a c i ón c i v i l d e c a r á c t e r
f ora l , con cre t amen te en l a de
Ca ta l uña , enc on t r am os una
p i s t a , en l a L ey 22 / 30 01 d e 31
de d i c i em bre , de c am b io de f i n c a
o de ed i f i c a b i l i da d a c amb io de
cons t ruc c ió n f u tu ra , l e y que
t r a n s c r i b i mos a c on t i nua c ión :
TEXTO I NTEGRO D E LA LEY
23 /2001 , D E 31 D E D I CI EMBRE ,
D E CES I ÓN D E F I NCA O D E
ED I F I CAB I L ID AD A CAMBI O D E
CONSTRUCCI ÓN FUTURA
(BOE D E 2 D E FEBRERO D E
2002 ) .
PREÁMBULO
L a p re s en te L ey r e gu l a l a ce s i ón
de una f i n c a o d e una
de t e rm inada ed i f i c a b i l i da d
i n c l u i da en l a f i n c a de l a pe r sona
ceden te a c a mb i o de l a
a d j ud i c a c ión de una
cons t ruc c ió n f u tu ra o re su l t a n te
de re hab i l i t a c i ón . E s t a f i g u ra
pe rm i te a l o s p r op i e t a r i os de
te r renos o de f i n c a s ed i f i c a da s
ob te ner v i v i en da s , l oca l e s u
o t r a s c ons t rucc io n e s , nuev os o
rehab i l i t a dos , s i n t en er que
i n te rven i r d i re c t amen te en e l
p roc e so d e g e s t i ón y
cons t ruc c ió n de l os m i sm os .
Pa r a l a pe r sona ce den te , e l
i n te ré s d e e s t a f i g u ra p a r t e d e l
hecho de que , nor ma l men te , n o
d i s po ne de l os m ed ios
s u f i c i en te s n i de l a c a pa c i dad de
g e s t i ón n ece s a r i a p a ra l l e v a r a
c a bo l a c ons t rucc ión o l a
rehab i l i t a c ión , en e s te s en t i d o ,
l a s d i f i cu l t a de s s e a cen túan
e s pec i a l men te en e l c a so de que
e l p l a nea mie n t o u rban í s t i co ha ya
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de t e rm inad o pa ra l a f i n c a ob j e t o
de ce s ión un v o l u men e d i f i c a b l e
imp or ta n te y un os p l a zos de
ed i f i c a c ió n f or zos a .
A l a pe r sona ce s iona r i a , que
nor ma lm en te e s p ro mo to ra o
cons t ruc to ra , l a ce s i ón de l a
f i n c a l e pe r mi t e cons t ru i r s i n
t ener que ha ce r u n de s e mbo l so
i n i c i a l p a r a a dqu i r i r e l s u e lo o e l
vo l u men e d i f i c a b l e . En e s te
s en t i do , l a ce s i ón l e e v i t a , o
b i en te ner qu e i nm ov i l i z a r un
c ap i t a l p r op i o p a ra a dq u i r i r l o s ,
c a p i t a l qu e no r ecup era rá h a s t a
l a ven ta de l a s v i v i e nda s , l o s
l oca l e s o l a s ed i f i c a c i one s y a
t e r mina dos , o b i en tene r que
a s umi r un os g a s tos f i n a nc i e ros
imp or ta n te s a f i n d e a dq u i r i r
i n i c i a l men te l a f i n c a o e l
vo l u men e d i f i c a b l e , g a s tos qu e ,
l óg i c a men te , t i enen repe rcu s i ón
en e l cos te t o t a l de l a obra
te r mina da .
D e e s t a f or ma , l a L ey s e i n s e r t a
en l a s de te r mina c ion e s d e l
or denam ien t o v i g en t e sob re l a
f i g u ra de l p ro mo to r .
L a ce s ión d e f i n c a o de
ed i f i c a b i l i da d a c amb i o de una
cons t ruc c ió n f u tu ra pue de
ha ce r s e me d i a n te l a t r a n s mi s i ón
to t a l d e l o s m i s mos a c amb i o de
l a menc iona da co ns t r ucc i ón , o
med i a n te l a t r a n s mi s i ón de una
p a r te d e l a f i n c a o de
ed i f i c a b i l i da d en l a p r opo rc i ón
que l a p e r so na ce den te y l a
ce s iona r i a de te r mine n ,
cons t i t u yen do una s i t u a c i ón de
com un i dad .
En amba s mo da l i dade s , l a s
med ida s de p ro tec c ió n de l a
pe r sona ce den te , de sp r ov i s t a ,
to t a l o p a r c i a l men te , de s u
p rop i eda d , h an de s e r
e s pec i a l men te i n ten s a s .
En e s te s en t i do , h a y que
e s t i pu l a r e n e l c on t r a t o de
ce s ión l a s c a r a c t e r í s t i c a s de l a
obra , l a s c on d i c i one s de
re a l i z a c ión y e l i n i c i o y e l p l a z o
de f i n a l i z a c i ón de l a s obra s , de
con f o rm ida d c on l a L ey 24 / 199 1 ,
de 2 9 de n ov i emb re , de l a
v i v i e nda , q ue ex i g e e l
e s t a b l e c im ien t o de p l a z os de
f i n a l i z a c i ón y en t reg a de l a s
v i v i e nda s a c aba da s que en e l
mo men to de l a v en ta e s t á n en
p roy ec t o o en c ons t rucc ión .
L a pe r sona ce den te t i en e ,
a demá s , una f a cu l t a d de
re so l u c i ón de l c on t r a t o de
c a r á c te r c a u te l a r ,
i ndep end i en tem en te d e l r é g i men
nor ma l de l a re s o l u c ió n p or
i n cu mp l i m ie n t o en e l p l a z o
e s t i pu l a do . E s t a f a cu l t a d n a ce
cuand o l a pe r s ona c e s io na r i a n o
ha i n i c i a do l a s ob ra s de
cons t ruc c ió n en e l p l a zo pa c t ad o
o cuan do l a l i c enc i a no s e a j u s t a
a l o s p a c tos e s t a b l e c i dos , p or
una c au s a que no l e e s
impu tab l e .
L a p re s en te L ey e s t a b l e c e ,
a demá s de l a f a cu l t a d de
re so l ve r e l c on t r a t o p or
i n cu mp l i m ie n t o , una me d i da que
f a vorece que l a pe r sona
p ro mo to ra re a l i c e e f e c t i v a men te
l a obra . E s t a me d i da cons i s te en
re f or za r l a e f i c a c i a d e l a
con d i c ión re so l u t or i a e xpre s a
que l a s p a r te s pue dan haber
e s t i pu l a do . En e s te s en t i do , e l
cump l im ien to de l a con d i c i ón s e
puede a c re d i t a r po r a c t a
nota r i a l o po r ce r t i f i c a c i ón de l a
a u tor i da d a d min i s t r a t i v a
com pe t en te qu e a c re d i t e que l a
obra n o s e h a r e a l i z a do en l a s
con d i c ione s y con l a s
c a r a c te r í s t i c a s e s t a b l e c i da s .
En to dos l os c a sos d e re so l uc i ón
de l con t r a t o , l a pe r s ona ce den te
recupe ra l a p rop i eda d de l o que
hab í a ce d i do y h a c e s uya , p or
a cce s ió n , l a obra re a l i z a da , c on
l a ob l i g a c ió n d e r e s a rc i r p or
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e l l o a l a pe r sona ce s i ona r i a . S i n
emba rgo , l a pe r sona ce den te
puede ex i g i r a l a ce s i ona r i a e l
de r r i b o de l a ob ra a c a r g o de
e s t a ú l t i ma , s i e l cos te de
f i n a l i z a c i ón o a dap ta c ión de l a s
obra s e j e cu tada s a l a s
e f e c t i v amen te p a c t a da s e s
s uper i or a l a m i t a d de l cos te de
l a cons t ruc c i ón p re v i s t a .
A r t í cu lo 1 . Conc ep t o .
E l con t r a to de ce s i ón de una
f i n c a o de una d e te rm inada
ed i f i c a b i l i da d a c amb i o de l a
a d j ud i c a c ión de una
cons t ruc c ió n f u tu ra o re su l t a n te
de l a rehab i l i t a c ión re qu i e re , en
e l m om ent o de f o rma l i z a r l o , que
s e de t e rm inen l a s v i v i enda s , l o s
l oca l e s o l a s demá s ed i f i c a c i one s
con i n d i c a c i ón d e c ada u no de
l os a d j ud i c a t a r ios y , cu an do l o
que s e h a ya de cons t ru i r o l o
que r e su l t e de l a rehab i l i t a c i ón
s e an v i v i enda s o l o ca l e s d e una
ed i f i c a c ió n , q ue s e co ns t i t u ya e l
r é g ime n de p rop i e dad h or i zon ta l
com o i den t i f i c a c ión nece s a r i a .
A r t í cu lo 2 . Mo da l i dad e s .
1 . L a ce s ión puede ha ce r s e
med i a n te
a ) L a t r a n smi s ión t o t a l de una
f i n c a o de l a ed i f i c a b i l i da d a
c amb i o de l a cons t ru cc i ón
f u tu ra .
b ) L a t r a n smi s ión d e una cu ota
de una f i n c a o de l a
ed i f i c a b i l i da d en l a p r opo rc i ón
que l a p e r so na ce den te y l a
ce s iona r i a de te r mine n ,
cons t i t u yen do una s i t u a c i ón de
com un i dad .
2 . En e l c a s o de t r a n s mi s i ón
to t a l de u na f i n c a , l a
cons t ruc c ió n f u tu ra s e pue de
s i t u a r en una f i n c a d i s t i n t a de l a
que ha s i d o ce d i da .
A r t í cu lo 3 . Rég i men g ene ra l .
1 . En l o s con t r a t os de ce s i ón
o t org ad os a n te s de l a ob te nc i ón
de l a l i c e nc i a de obra
cor re spo nd i en t e s e h an de ha ce r
cons t a r l a s c a r a c te r í s t i c a s de l a
obra , l a s con d i c io ne s , l o s p l a zos
i n i c i a l y f i n a l de l a cons t ru cc i ón
y l a c a l i dad de l os ma te r i a l e s
emp le a dos .
2 . En l o s con t r a t os de ce s i ón
o t org ad os una ve z ob ten i da l a
l i c en c i a d e ob ra co r re sp on d i en te
h a y que i n c orp ora r e l co n te n id o
de l a m i s ma , a s í co m o l a s
de t e rm ina c i one s d e l p r oyec to o ,
s i p ro ced e , l a ce r t i f i c a c i ón
emi t i da po r e l f a cu l t a t i vo o
f a cu l t a t i v a de l a ob ra , y l a
mem or i a de c a l i dade s s e gún e l
p roy ec t o re da c t a do p or e l
f a cu l t a t i vo o f a cu l t a t i v a
cor re spo nd i en t e .
3 Amba s p a r te s pue den a c or da r
l a cons t i t u c i ón de u n a va l
b anca r io o cua l q u i e r o t r a
g a r an t í a a f i n de a s egura r e l
cump l im ien to d e l a ob l i g a c ión de
l a pe r sona ce s io na r i a .
4 . L a pe r sona ced en t e , d e spués
de un r eque r im ien to f eha c i en t e ,
puede i n s t a r l a re s o l uc ión d e l
con t r a t o s i l a l i c e nc i a n o s e
a j u s t a a l o s p a c tos a c or dad os ,
en e l c a so e s t a b l e c i d o p or e l
a p a r t a d o 1 , o s i l a s ob ra s no s e
h an i n i c i a d o e n e l p l a z o pa c t ad o
por una c au s a q ue n o l e s e a
impu tab l e .
5 . L a ob l i g a c i ón de l a pe r sona
ce s iona r i a só lo s e en t i en de
cump l i da cuand o l a en t r eg a d e l a
obra s e h a ce en l a s cond i c i one s
y con l a s c a r a c t e r í s t i c a s
p a c t ada s . S i no s e h a e s t i pu l a d o
nada en e s t e s en t i d o , l a obra h a
de s e r en t reg a da í n te g ra men t e ,
con to dos l os requ i s i t os de
h ab i t a b i l i da d o l os q ue s e an
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nece s a r i os p a ra e l u s o a que s e
de s t i ne .
6 . L a obra puede s e r re a l i z a da y
en t reg a da por una pe r sona
d i s t i n t a a l a c e s iona r i a , s a l v o
que s e h a ya p a c t ad o l o
con t r a r i o .
A r t í cu lo 4 . Adq u i s i c i ón en l a
t r a n sm i s ió n t o t a l .
S i l a ce s i ón s e h a c e med i a n te l a
t r a n sm i s ió n t o t a l de l a f i n c a o
de l a ed i f i c a b i l i da d a c amb io de
l a cons t rucc ión f u t u ra , l a
en t reg a d e l a s v i v i enda s , l o s
l oca l e s o l a s demá s ed i f i c a c i one s
que co rre sp on dan a l a pe r sona
ceden te s e h a ce una v e z
f i n a l i z a da l a obra .
A r t í cu lo5 . Adq u i s i c i ón en l a
t r a n sm i s ió n pa rc i a l .
S i l a ce s i ón s e h a c e med i a n te l a
t r a n sm i s ió n de u na cu ota de l a
f i n c a o d e l a e d i f i c a b i l i da d , en l a
de s c r i p c i ón de l a s d i f e ren te s
v i v i e nda s , de l o s l oca l e s o de l a s
ed i f i c a c io ne s p roy ec ta da s h a de
cons t a r l a re s pec t i v a
a d j ud i c a c ión a c a da un o de l os
p rop i e t a r ios , que ha de ha ce r s e
e f e c t i v a a me d i da que l a ob ra s e
com p le te .
A r t í cu lo 6 . I n c ump l im ien to d e l
con t r a t o .
1 . En c a so d e i n cu mp l i m ie n t o de
l a s cond i c i one s , l a s
c a r a c te r í s t i c a s o e l p l a zo i n i c i a l
o f i n a l e s t i p u l a d o , l a pe r sona
ceden te pue de ex i g i r e l
cump l im ien to de l c on t r a t o , o l a
re so l u c i ón de l m i s mo , en am bos
c a sos , c on l a i nde mn i z a c i ón de
daños y pe r j u i c i os
cor re spo nd i en t e .
2 . L a s p a r te s c on t r a t a n te s
pueden e s t i pu l a r que l a no
rea l i z a c ión de l a ob ra e n l a s
con d i c ione s , l a s c a r a c te r í s t i c a s y
l o s p l a z os de e j e c uc i ón
e s t i pu l a dos teng a e l c a r á c te r de
con d i c ión r e so l u to r i a
a u to má t i c a .
3 . L a a c re d i t a c ió n d e l
i n cu mp l i m ie n t o de l a s
con d i c ione s , l a s c a r a c te r í s t i c a s y
l o s p l a zos pu ede ha ce r s e p or
a c t a no ta r i a l o , s i p ro ced e , p or
ce r t i f i c a c i ón de l a a u to r i dad
a dmin i s t r a t i v a .
A r t í cu lo 7 . Re so l uc i ón
a u to má t i c a de l con t r a to .
Pa r a que o pere l a re so l uc i ón
a u to má t i c a e s t a b l e c i da po r e l
a r t í cu lo 6 . 2 s e p rec i s a :
a ) L a not i f i c a c ión f eha c i en t e de
l a re so l uc i ón a l a pe r sona
ce s iona r i a y a l o s t e rce ros
t i t u l a re s de de rec hos
cons t i t u i d os sob re l a f i n c a .
b ) L a no opos i c ió n de l a pe r sona
ce s iona r i a a l a re so l uc ión , en e l
p l a zo de qu i n ce d í a s .
A r t í cu lo 8 . E f e c tos .
1 . En c a so de re s o l uc ión d e l
con t r a t o , l a pe r sona ce den te
recupe ra l a p rop i eda d de l o que
hab í a ce d i do y h a c e s uya , p or
a cce s ió n , l a obra re a l i z a da , c on
l a ob l i g a c ió n d e r e s a rc i r p or
e l l o a l a pe r sona ce s i ona r i a y , s i
p roc ede , a l o s t e r ce r os .
2 . No obs t a n te l o que e s t a b l e ce
e l a p a r t a do 1 , c uand o e l cos te
de l a f i n a l i z a c i ón d e l a s obra s o ,
s i p roc ede , de l a a dap ta c ión de
l a s re a lmen te e j e cu ta da s a l o s
p a c tos e s t a b l e c i d os en e l
con t r a t o s e a s uper io r a l a m i t a d
de l c os te de l a cons t ru cc i ón
pa c t ada , l a pe r s ona ce den te
puede op ta r p or e l de r r i b o a
c a r go d e l a pe r s ona ce s iona r i a .
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Art í cu lo 9 . Op os i c ión d e l
con t r a t o a n te te rce r os .
E l con t r a to d e ce s i ón d e f i n c a o
de ed i f i c a b i l i da d e s op on ib l e
a n te te rce r os de s de que s e h a ya
hecho s u i n s c r i p c i ón en e l
Reg i s t r o de l a Pr op i eda d .
D i s pos i c i ón f i n a l . En t r a da en
v i gor .
L a p re s en te L ey en t r a en v i gor a
l o s t re s m ese s de s u pub l i c a c i ón
en e l «D i a r io O f i c i a l de l a
Genera l i da d de Ca ta l uña» .
2. 8 . - INSC RIP C IÓN EN EL
REG ISTRO DE LA
PROP IEDAD D EL
CONTRA TO DE
APORTA CI ÓN
Sobr e e s te p a r t i cu l a r , h a h ab i d o
una c i e r t a po l ém i ca a l r ede d or
de l a reda cc i ón de l a r t í cu l o 13
de l Reg l amen to H ipo teca r io q ue
f ue mo d i f i c a do en e l Rea l
D ecre t o 1 867 /198 9 , de 4 de
s ep t i e mbr e , pe r o que
pos te r i orm en t e e s t a re da cc i ón
f ue a nu l a da po r Se n ten c i a d e l
T r i buna l Sup re mo de l 31 de
enero de l 2001 y de c l a r a dos
i n cons t i t u c i ona l e s l o s p á r r a f os
ma rca dos
T ran s c r i b im os y c ome n t a mos , a
con t i nua c ión , l a r eda c c i ón d e l
a r t . 13 de s t a cand o l a p a r te que
ha s i d o a nu l a da p or e l Supr em o ,
ma rcan do cada p á r r a f o c on
V=V i g en te o A= Anu l a d o
En l a s ce s ione s d e s ue lo p or
obra f u tu ra e n l a s qu e s e
e s t i pu l e que l a c on t r ap re s t a c i ón
a l a ce s i ón c ons i s t a en
t r a n sm i s ió n a c tua l de p i sos o
l oca l e s de l ed i f i c i o a cons t ru i r ,
que a pa re zcan de s c r i tos en e l
p rop io t i t u lo de pe rmu ta ,
con f o rme a l a L ey de P rop i e dad
H or i z on ta l y con f i j a c i ón de l a
cuo ta que l e s c or r e spon de rá en
l os e l em en t os co munes , a l
p r a c t i c a r s e l a i n s c r i p c i one s h a rá
cons t a r l a e s pec i a l c omu n i dad
cons t i t u i da en t r e ce den t e y
ce s iona r io , s i e mp re qu e s e f i j e
un p l a zo pa ra re a l i z a r l a
a d j ud i c a c ión q ue no po drá
exced er de 10 a ñ os
A
S a l vo que en e l t i t u l o de
ce s ion e s p a c te o t r a c os a , e l
ce s ion a r io po d rá po r s i s o l o
o t org a r l a s e s c r i tu r a s
cor re spo nd i en t e s de Obra
Nueva y P rop i eda d H o r i z on ta l ,
s i emp re y cuan d o co i nc i dan
exa c t am en te l a de s c r i p c ión que
s e h a g a en e l l a s de l o s
e l eme n t os i n depen d i en te s a que
ha ce re f e re nc i a e l p á r r a f o
a n te r i or
A
L a i n s c r i p c ió n d e l a p rop i e dad
hor i zon ta l de te r mina ra que t a l e s
e l eme n t os que den i n s c r i t os a
f a vor de l ce den te , s i n p e r j u i c i o
de f o rma l i z a r a c t a n ota r i a l de
en t reg a .
A
S a l vo pa c t o e n c on t r a r i o , e l
ce s iona r io no po drá e na j ena r n i
g r a va r , s i n c onsen t im ien to d e l
ceden te , l o s e l e men tos
i ndep end i en te s que c ons t i t u yen
l a p re s t a c ión .
A
E l r é g i men p rev i s t o en e s te
a r t í cu lo no s e rá a p l i c a b l e
cuand o l os c on t r a t a n t e s h a yan
con f i g u ra do l a c on t r ap re s t a c i ón
a l a ce s ión de f o rma d i s t i n t a a
l o c on temp l ad o en e l p á r r a f o
p r im er o c om o mera men te
ob l i g a c iona l . En e s t e c a so s e
expre s a ra de f or ma e s c ue t a en
e l cue r po de l a s i en t o que l a
con t r ap re s t a c i ón a l a c e s ión e s
l a obra f u tu ra , pe r o s i n de t a l l a r
e s t a . En e l a c t a de i n s c r i p c i ón y
en l a n ota a l p i e de l do cu men t o
que e l de rech o a l a obra f u tu ra
no e s ob j e t o de i n s c r i p c ió n .
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No o bs t a n t e s i s e hub i e r a
g a r an t i z a do l a c on t r ap re s t a c i ón
con c ond i c i ón re s o l u to r i a u o t r a
g a r an t í a r e a l , s e i n s c r i b i r á n
e s t a s g a r an t í a s co n f or me a l
a r t í cu lo 11 de l a L ey
H ipote ca r i a V
E s t a de c l a r a c i ón de
i n cons t i t u c i ona l i da d s e de be a
l a s s i g u i en te s r a zo nes :
- E l con t r a t o s e c a l i f i c a d e
pe rm uta .
- Se gún l o d i s pue s t o en l os
nuevos t re s p r ime ros p á r r a f os ,
e l cede n te p od r í a a dqu i r i r l a
p rop i eda d de l os p i s os o l o ca l e s
conv en i dos , l o que s e a l t e r a e l
r é g ime n l e g a l de a dqu i s i c i ón de
l a p rop i eda d , e s t a b l e c i d o en e l
a r t í cu lo 609 de l Có d i g o C i v i l ,
que req u i e r e l a c oncu rre nc i a de
t i t u lo y mo do , de manera que n o
ba s t a e l con t r a to s i n o v a
a compaña do d e l a en t reg a de l a
cos a ven d i da , l o q ue n o e s
a p l i c a b l e e n e s te c a so po rque n o
t i ene ex i s tenc i a a l t r a t a r s e de
p i sos o l o ca l e s de u n e d i f i c i o a
cons t ru i r , l o q ue s up ond r í a
mo d i f i c a r e l Có d i g o C i v i l ,
med i a n te un s im p l e r e g l amen t o .
2. 9 . - CONTEN IDO D EL
CONTRA TO DE
APORTA CI ÓN
E v i d en te men te l os co n t r a tos de
a por t a c ió n s e pue den rea l i z a r
con l a s i g u i en t e ma t e r i a p r i ma :
A ) So l a r
B ) So l a r c on e d i f i c i o a
dem o le r
C ) Ed i f i c i o a r ehab i l i t a r
D ) Ter ren o u rban i z a b l e
pend i en t e de a p ro ba c i ón d e l
p l a neami en t o u rban í s t i co
E ) Ter ren o u rban i z a b l e co n
p l a neami en t o de de ta l l e
a p robad o pen d i e n te de
e j e cuc ión de l p l a nea mien to .
F ) Ter ren o u rban i z a b l e e n
cu r so de u rban i z a c ió n
G ) Terren o no u rban i z a b l e
com ún , e s d ec i r s i n p r ote cc i ón
e s pec i a l que i mp i da s u
rec l a s i f i c a c ió n en u rban i z a b l e
L a t i po l og i a d e c ada u no de
e s tos con t r a t os e s e nc i a l men te
e s l a m i s ma , en l o que con c i e rne
a l a c on t r ap re s t a c i ón n l a
mo da l i dad de ob ra a en t r eg a r a l
due l o de l s o l a r , pe r o no
obs t a n te ex i s ten c a r a c te re s
d i f e re nc i a do re s que re s eña mos
en l os s i g u i en t e s ep í g r a f e s .
2. 9 . 1 . - MODAL IDAD
CLÁSI CA : AP ORTA CI ÓN DE
SOLAR A CAMB IO D E O BRA
FUTURA
H a y que pa r t i r de t r e s s upues tos
g enera l i z a dos , s obre l os que
j u r í d i c a men te d eben cons t ru i r s e
l o s c or r e spon d i e n te s a cu er dos
con t r a c tua l e s :
A ) Que cuan do s e l l e g a a l
a cuerd o en t r e e l due l o y e l
p ro mo to r no ex i s t e ,
g enera lm en t e , p roy ec t o , n i
l i c en c i a de ob ra s , n i p or
s upues to de c l a r a c ión de obra
nueva ( c ond i c i onada a l a
ex i s ten c i a p rev i a de l i c e nc i a de
obra s ) , n i t am poc o
e s t a b l e c im ien t o de l r é g i men de
d i v i s i ón hor i z on ta l , s i l a
ed i f i c a c ió n f ue ra un e d i f i c i o
co l e c t i vo .
B ) Que , s a l v o qu e e l
p ro mo to r e s t uv i e r a d i s pue s t o a
re a l i z a r l a ope ra c i ón
i nm ob i l i a r i a , exc l u s i v a men t e ,
con f on dos p ro p ios , e l u s o de
f i n a nc i a c i ón a j ena , g e nera l men te
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con g a ran t í a h i p ot eca r i a sob re
e l p r op i o s o l a r y l a obra que
sobre e l m i sm o ed i f i q ue , s e r á
nece s a r i o , q ue d i ch o so l a r s e
t r a n sm i t a s i n re s e r va l e g a l
a l g una , que r e s t r i n j a e l p l en o
do min i o s i n n i n guna c a r g a ,
p rev i a o s im u l t á n eamen te a l a
conc e s ión de l p r é s t am o
h i po teca r io a l p r om ot or , por l a
en t i dad f i n a nc i e r a
cor re spo nd i en t e . .
C ) Que e l dueñ o de l s o l a r ,
p a r a e f e c t ua r s u t r a n s mi s i ón
e f e c t i v a y re a l , d ebe que da r
s u f i c i en tem en t e g a r an t i z a d o p or
e l p r om ot or , s a l vo que ex i s t a
una con f i a n za p l ena en e s te .
Ana l i z a nd o e l pun t o B ) , ve mos
que s e rá mu y v en ta j oso pa ra e l
p ro mo to r , q ue to do e l s o l a r y
ed i f i c a c ió n , qued en h i p ote cada s ,
p a r a que e s te pue da d i s pone r de
l a máx i ma f i n a nc i a c i ón duran te
l a e j e cu c ió n de l a obra , y s i n
emba rgo , a l f i n a l i z a r e s t a , e l
p ro mo to r deb e amo r t i z a r l a
p a r te de l p ré s t am o d i s p ue s t o ,
cor re spo nd i en t e a l p a r t e de
obra que deba en t reg a r a l dueñ o
de l s o l a r , en t reg a que ,
l óg i c a men te , s e d ebe re a l i z a r
l i b re d e c a r g a s . P e r o , en e s te
mo men to , e l p ro mo to r , que
habrá ven d id o a t e rce ros s u
p a r te l i b re de l a o bra , d i s p on drá
de l a l i qu i dez s u f i c i en te p a ra
e f e c tua r d i cha amo r t i z a c i ón .
No o bs t a n t e , p a r a l l e g a r a e s te
a cuerd o , e s ne ce s a r i o , qu e e l
dueñ o de l s o l a r a cep t e que ,
t r a n s i tor i ame n te , que l a p a r te
de obra qu e s e l e d ebe e n t r eg a r ,
quede h i po teca da , y t amb ién l a
en t i dad de c ré d i to c once den te
de l p ré s t a mo debe a c ep ta r e s t a
s i t u a c i ón , po r l o que l a
negoc i a c ión a t re s b an da s s e
re s ue l v e , g ene ra lme n te a b a s e
de l a s co r re sp on d i en te s
g a r an t í a s , de l a s que e n ep í g r a f e
pos te r i or h ab l a rem os .
E s t a p rob l emá t i c a , qu e s ue l e
a pa rece r , c on c a rá c te r g ene ra l ,
s upone , que e l con t r a to de
a por t a c ió n s e l l e ve a c a bo , en
t re s f a s e s , po r me d i o d e l
s i g u i en t e e s que ma o pera t i v o ,
que p r opon em os a con t i n ua c i ón :
1 ª FASE CONTRACTUAL . - Se
f i rma un c on t r a t o p r i v a do en t re
l a s p a r te s , e l CED ENTE , que e s
e l dueñ o de l s o l a r , y s e ob l i g a a
t r a smi t i r l o a l p r om ot or , que e s
e l CES I ONAR I O , y que a s u ve z
s e ob l i g a a en t reg a r a l du eño d e l
s o l a r , una p a r te , p rev i a men te
conv en i da de l a obra , s i emp re
que s e cum p l a n l a s s i g u i en te s
con d i c ione s :
1 º ) Que po r e l p ro mo to r s e
re a l i c e , a s u cu en ta y c a r go , un
p roy ec t o de ed i f i c a c i ón , en e l
p l a zo máx i m o de X mese s , que
s e rá a p roba do p or e l ce den te .
2 º ) Que una ve z a p roba d o d i ch o
p roy ec t o s e p re s e n te a
t r am i t a c ión de L i cen c i a de Ob ra ,
en e l p l a z o m í n im o d e X d í a s .
Los cor re spon d i en te s c os t e s de
I C I O , Ta s a s Mun i c i p a l e s y a v a l e s
que pu d i e r an c or re sp ond er
s e rán a bonad os por cu en ta y
c a r go d e l ce s iona r io
3 º ) Que so bre e l p roy e c t o
a u tor i z a d o po r e l Ayun tamie n t o ,
s e concr e ta r a , en l a f or ma que
s e a cuer de , e l p or cen ta j e de
obra a en t reg a r a l due ño d e l
s o l a r , s u e l e cc ión , d e a cue rd o
con e l s i s t e ma a cor dad o
p rev i a men te y l a l i qu i da c i ón , que
s e pud i e r a p ro du c i r , en d i ne r o ,
por e l p a g o d e l a s un i dade s n o
com p le t ada s a f a vor o en con t r a
de a cue rd o c on los p rec ios
p rev i a men te e s t i pu l a dos en e s te
con t r a t o .
2 ª FASE . - Ot org am ien t o de l a
e s c r i tu r a pú b l i c a de ce s i ón d e l
s o l a r a c am b io de obra
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1 º ) Que , una ve z co nce d i da l a
L i cenc i a de Obra s , y e n e l p l a z o
m ín i mo d e X d i a s , s e o to rg a ra l a
e s c r i tu r a pú b l i c a de t r a n s mi s i ón
de l s o l a r a l ce s i ona r i o e n l a s
con d i c ione s p a c t a da s en e l
con t r a t o p r i v a do , a n t e r i or men te
enume rada s , f i j á n dos e un p l a z o
máx im o de en t reg a de X mese s a
con ta r de l i n i c i o de l a ob ra ,
deb i e nd o o to rg a r s e e l a c t a de
rep l a n teo de l a o bra y e l
cons i g u i en t e i n i c i o , en e l p l a z o
máx im o de X mese s de l a f i rma
de l a co r re sp ond i en te e s c r i tu r a
púb l i c a . A s im i sm o f i g u ra ran en
d i cha e s c r i tu r a l a s g a r a n t í a s
a por t a da s , a s í co mo l a
cuan t i f i c a c i ón d e l a pe na l i dad
por d i a de r e t r a s o de l a en t reg a
de l a ob ra a l ce den te , p or p a r te
de l c e s iona r i o .
2 º ) Que , en e l y en e l p l a zo
m ín i mo de X mese s , s e l l e v e a
c a bo e l o t org am ien to en
e s c r i tu r a púb l i c a de l a
D ec l a r a c i ón de Obra Nueva y e l
e s t a b l e c im ien t o de l Rég i men de
Pr op i e dad H o r i z on ta l , en s u
c a so , l i qu i dánd ose l os cos te s
p ro duc i d os p or e l o t org am ien t o
y pos te r i or i n s c r i p c ió n de e s tos
doc ume n t os en e l Reg i s t ro de l a
Pr op i e dad , por e l ce s io na r i o .
T amb ién f i g u ra ra en d i cha
e s c r i tu r a u na c l á u su l a po r l a que
e l ce den te , a cep ta qu e s e an
h i po teca dos l a p a r te de l a obra
que s e l e deb e en t reg a r p or e l
ce s iona r io , c onc re tá n d ose l a
c a n t i dad c on l a que queda
g a r an t i z a da e l l e v an tam ien t o
pos te r i or d e l a c i t a da c a r g a .
5 º ) S i mu l t á neam en te s e
a d j ud i c a r an l a s un i da de s
i nm ob i l i a r i a s e l e c c io nada s , a l
c eden te y a l ce s i ona r io , que
i n s c r i b i r á n a s u no mbr e en e l
Reg i s t r o de l a Pr op i eda d , l a s
cor re spo nd i en t e s ed i f i c a c i one s .
3 ª FASE . - Una ve z te r mina da l a
obra y ob ten ida l a l i c e nc i a de
p r im era ocupa c ión , s e
f orma l i z a r a a c t a n ota r i a l con l a
en t reg a a l c ede n te de l a obra
que l e c or r e spon da . Ob l i g a c i ón
e s t a que i g u a lm en t e que da ra
re f l e j a da en e l c l a u su l a do de l a
e s c r i tu r a de f o rma l i z a c i ón de l a
a por t a c ió n
En e s t a e s c r i t u r a e s f un da men ta l
de s c r i b i r con t o do de ta l l e l o s
e l eme n t os p r i v a t i v os a en t reg a r
a l ceden te , y s i a s í co ns t a , s e
consegu i r á que e l r e g i s t r a dor de
l a p rop i eda d , re a l i c e una
a nota c i ón p r even t i v a h a c i end o
cons t a r l o s de r ech os d e l
ceden te , l o q ue ev i de n te men te
l e p ro tege rá de c a sos c om o e l
emba rgo de l ed i f i c i o p or de uda s
de l ce s iona r io o s i t u a c ion e s de
i n so l v enc i a de e s te .
A s im i sm o e s t a mb ién i mpo r ta n te
recoge r e l p l a zo de en t reg a
de f i n i e nd o de sd e cuan d o s e
cons i de ra que s e cu en ta e s t e , y
de f i n i e nd o una pena l i da d p or d i a
de re t r a s o en d i cha en t reg a .
2. 9 . 2 . - AP ORTA CI ÓN DE
SOLAR CON ED IF I CIO A
DEMOLE R A CAMBI O DE
OBRA
E s enc i a l men te e l con t r a t o
tend rá l a s m i s ma s c l á u su l a s que
e l de l ep í g r a f e a n te r i or , c on un
a ñad id o de l a ob l i g a c ión d e l
ce s iona r io de p r oce de r a l a
p rev i a de mo l i c i ón de l e d i f i c i o
ex i s ten te s obre e l s o l a r
en t reg a do p or e l ce den te .
E s t a opera c ió n requ i e re de
reda c t a r u n p r oy ec t o de
dem o l i c i ón a c om pañado d e l
cor re spo nd i en t e E s tu d io de
Ges t i ón de Res i du os , con e l cua l
s e t r am i t a en e l Ayun tamie n t o ,
l a cor re spo n d i en t e l i c enc i a de
dem o l i c i ón , p a r a a con t i nua c i ón
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con t r a t a r l a obra de d em o l i c i ó n ,
to do e l l o a c a r go de l ce s io na r i o .
L a p rob l emá t i c a qu e s ue l e s u rg i r
en e s t os c a sos e s e l e s t a d o
a c tua l de l ed i f i c i o a de mo l e r , en
e l que po de mos en con t ra r nos
con l a s s i g u i e n te s s i t u a c ion e s :
a ) Ed i f i c i o de so cupad o
b ) Ed i f i c i o p a rc i a lm en t e
de so cupad o y re s t o oc upad o ,
por l o que e l ce s iona r io t i ene
que negoc i a r e l de s a l o jo p rev i o
de e s t os o cupan t e s .
c ) Ed i f i c i o to t a lm en t e
ocupa do , c on l o qu e l ce s i ona r i o
debe n egoc i a r c on t o d os e l l o s .
Lóg i c amen te s e p re s en tan , en
e s tos c a sos , c os te s a d i c iona l e s ,
que e s ne ce s a r i o que e l
ce s iona r io teng a en cuan ta , p a r a
cor reg i r e l p orc en ta j e de
a por t a c ió n . Pe r o e l p r ob l ema n o
so lo a f e c t a r a a l por cen ta j e de
a por t a c ió n , s i n o t a mb ién a l o s
p l a zo s nece s a r ios p a ra l l e v a r a
c a bo e s tos de s a lo jos , que
i n c l u s o t i enen q ue c on t emp l a r l a
pos i b l e imp os i b i l i da d , d e l l e v a r a
buen f i n l a ope ra c i ón , en p rec i o
o en p l a z os r a z onab l e s .
Pa r a ob v i a r e s te i n c onve n i en te
s e s ue l e i n t r odu c i r por e l
ce s iona r io u na c l a u su l a
s u spens i v a , p or med io de l a
cua l , e l co n t r a to de a por t a c i ón
no t i en e v i g enc i a , h a s t a que s e
cump l a l a m i sma , que
l óg i c a men te s e rá l a
de so cupa c i ón t o t a l d e l ed i f i c i o a
dem o le r .
2. 9 . 3 . - AP ORTA CI ÓN DE
EDIF I CI O PARA
REHAB IL ITAR A CAMBI O DE
UNIDADES
INDEPEND IENT ES DE
DIC HO ED IF I CI O
REHAB IL ITADAS
En e s t os c a s os l a e n t reg a e s de
un ed i f i c i o en a l g una de l a s
s i t u a c i one s a l a s que nos hemos
re f e r i do , re s p ec t o a s u
ocupa c ión , p a r a so me te r l o a una
rehab i l i t a c ión , y en
consec uenc i a s e a c tua ra en e l
con t r a t o c on l a s m i sma s
c l a u su l a s s u spens i v a s y a
i nd i c ada s .
P i e z a f unda men ta l , en e s te c a so
de rehab i l i t a c ió n , a s í com o en e l
c a so de dem o l i c i ón p r ev i a d e l
ed i f i c i o , e s de f i n i r qu i en s e
enca rg a , y c on c a rg o a qu i en , en
s u c a so , de l de s a lo jo p rev io de
l os ed i f i c i o s ex i s te n te s , s i e s tos
e s tuv i e r a n o cupa dos .
2. 9 . 4 . - AP ORTA CI ÓN DE
TERREN OS URBAN IZAB LES
A CAMBI O DE O BRA
FUTURA
En e s te ep í g r a f e a g rupa mos
to da s a que l l a s s i t u a c i one s e n l a s
que e l ced en te en t reg a un
te r reno , a c amb i o de ob ra ,
a unque p re v i am en te e l
ce s ion a r io debe rea l i z a r a s u
c a r go l a t r ami t a c i ón d e l
p l a neami en t o pen d i en te de
a p roba c i ón en s u c a so , a s í c om o
l a e j e cuc ión de l p l a neami en t o y
l a cons i g u i e n te u rban i z a c ión de
l os t e r r enos , h a s t a s u
conv er s i ón en s o l a r .
E s dec i r en e s tos c a sos , s i emp re
ex i s te una f a s e p re v i a d e l
con t r a t o po r e l qu e e l
ce s iona r io re a l i z a g e s t i one s
u rban í s t i c a s en no mbr e d e l
ceden te . F a s e en l a que
depen d i e nd o de l os g a s tos que
teng a que re a l i z a r e l ce s io na r i o ,
ex i g i r á q ue e x i s t a en t reg a d e l
t e r reno , o s imp l e
a pode rami en t o , o t a m b ié n , que
e s e l p ro ced im ien to ma s s e gu r o
e s t a b l e c e r e l c on t r a t o c on
con d i c ión s u spens i v a , p or m ed i o
de l a cua l e l ce den t e qu eda
ob l i g a do a en t reg a r e l s ue l o
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ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 17
cump l i da l a con d i c i ón : e s dec i r
cuand o e l t e r re no s e h a ya
conv er t i d o en s o l a r .
E v i d en te men te , e s t o s cos te s
a d i c i ona l e s y p l a z os ,
r eper cu t i r á n en l a f i j a c i ón d e l
porc en ta j e f i n a l d e a po r t a c i ón .
T amb ién en l os c a sos de
a p rove cham ien t o u rban í s t i c o
de f i n i do ( u s o , i n ten s i da d de l u so
y t i p o log i a de l u s o ) pue de
pa c t a r s e l a a p or t a c i ón s obre una
o v a r i a s de l a s p a rce l a s
re s u l t a n te s de l a a c tua c i ón
u rban í s t i c a , q ue s e an
a d j ud i c a da s a l ceden te , y que
a l g una o a l g una s o t r a s que den
de l i b re d i s p os i c i ón de l ce den t e ,
mo de l o qu e i g u a l men te
reque r i r á neg oc i a c ión de
porc en ta j e de a p or t a c i ón .
Pa r a l o s c a sos ex t re mos de un
te r reno ru s t i c o o no u rban i z a b l e
com ún , e s d ec i r s i n p r ote cc i ón
e s pec i a l , que p e r mi t a s u pos i b l e
rec l a s i f i c a c ió n , a l d e s co noc er
con c a rá c te r p re v io , e l
a p rove cham ien t o u rban í s t i c o
re su l t a n te , r equ i e re que
p rev i a men te s e f i j e un te ch o
mín i mo pa ra co nseg u i r p or e l
ce s iona r io , que , s i no s e
ob t i ene , pe r mi t a re s c i nd i r l e e l
con t r a t o a l ce den te . Y q ue p or
e l c on t r a r i o , s i s e ob t i ene ma s ,
s e p a c te un po rcen ta j e de
repa r t o d e l exce s o en t re
ceden te y ce s i ona r i o
2. 10 . - GARANT ÍAS DEL
CEDENT E
L a e s enc i a de l con t r a t o e s l a
ce s ión de l s o l a r a c amb i o de
obra f u tu ra , c om o ya he mos
s eña l a do , re p re s en ta una
en t reg a re a l de un b i en f r en te a
una ob l i g a c i ón de f u tu ro , p or l o
que ev i den te men t e l l e v a cons i go
que e l ce den te , e l d ueño d e l
s o l a r , ex i j a que e l ce s io na r i o l e
p re s en te g a r an t í a s s u f i c i en te s
de l cu mp l im i en t o de l a
ob l i g a c ión f u tu ra que con t r a e .
L a s g a r an t í a s que en de rech o
pueden u t i l i z a r s e son l a s
s i g u i en t e s :
a ) Cond i c ió n re s o l u tor i a
b ) Re se rva d e p r op i e dad
c ) Cons t i t u c i ón de h i p ote ca a
f a vor d e l ce den te
Pe r o y a hem os d i ch o que e s t a s
g a r an t í a s p re s en tan l a d i f i cu l t a d
de que cua l qu i e r en t i dad
f i n a nc i e r a qu e a po r te recu r sos
p a ra f i n a nc i a r a l p ro m ot or
i nm ob i l i a r i a que cons i s te en
ed i f i c a r so bre d i ch o so l a r
ced i d o en a po r t a c ión .
L a ún i c a g a r an t i a v a l i da e s e l
a v a l de una en t i dad de c ré d i t o
que pud i e r a c onsegu i r e l
p ro mo to r a f a vor de l ce den t e ,
en c a so de i n cum p l i m ien to . No
obs t a n te , s e r e s te e l
p roc ed im i en t o ma s h ab i t u a l ,
s u r g e e l p rob l ema de e s t a b l e c e r
s u cuan t í a , y a que en p r i n c i p i o ,
pod r í am os hab l a r de l v a l or d e l
s o l a r c ed id o , p e r o c l a ro , en
c a so de i n cu mp l i m i en t o g r a v e ,
con o bra s i n t e r mina r y de uda
de l co n t r a t i s t a , e s muy pos i b l e
que e l ce den te , n o d i s p ong a d e l
d i ne ro s u f i c i en te , e j e cu tad o e l
a v a l , p a r a t e r mina r l a ob ra y
p a g a r l a s de uda s co mpr om et i da s ,
s i n que s u p a t r i mon io s e vea
a f e c t a do de f orma g r a ve .
Una pos i b l e so l u c i ón a l
p rob l ema s e r í a e s t a b l e c e r e l a v a l
en una c uan t í a v a r i a b l e , que
f ue ra d i sm i nuyen d o c on f o rme s e
e j e cu ta l a ob ra , pe ro e s te
s i s t ema , a l s e r l a s
ce r t i f i c a c i one s a cuen ta , y n o
s upone r o bra en t r eg ada , p od r í a
s e gu i r t e n i en do los p r ob l ema s
a pun tad os .
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A e s t a p ro b l e má t i c a s e une l a s
d i f i cu l t a de s que s i e mp re t i ene l a
conc e s ión de u n a va l , y a q ue l a
en t i dad de c ré d i to c once den te
t i ene a ná log os r i e s gos , que s i
conc ede un c r éd i t o , y e s te e s t á
much o má s re t r i b u i do . S i t u a c i ón
que s e a g r a va en mo men tos
coyun tu ra l e s c om o l os a c tua l e s ,
y no so lo l a con ce s i ón e s
s en s i b l e a e s t a s c i r cun s t a n c i a s ,
s i no t amb i én a l a s o l ven c i a y e l
r i e s go a cumu l ad o p or e l
ce s iona r io , qu e e s un p ro m ot or
i nm ob i l i a r i o a f e c t a do , c om o e s
l óg i c o , po r s i t u a c i one s
coyun tu ra l e s d e l p r op i o s ec to r .
S i n o ex i s te t a l pos i b i l i da d ha y
que recu r r i r a a f e c t a r o t ros
b i ene s , p r op i e dad d e l
ce s iona r io , pu e s tos en g a r an t i a
de l a opera c ión , a f a vor de l
ceden te , en c a so de un
h i po té t i c o i n cu mp l im ien to .
A s í pue s , en e s te t i p o de
opera c ion e s , e s muy i mpo r ta n te
l a ima gen de l ce s i ona r io , s u
so l ven c i a de mos t r ada en
opera c ion e s a ná log a s , cuy o buen
f i n puede a p or t a r s e .
Ex i s te t amb ién p ro ced im ien tos
que m in im i z an e l r i e s g o , o s u
temp ora l i da d , c om o son l os de
re a l i z a r d i v i s i ón ho r i z on ta l y
s imu l t a nea a d j ud i c a c i ón .
T amb ién s e pue de e s t a b l e ce r l a
ce s ión de una p a r te d e l s o l a r , l a
que co r re sp on da a l ce s iona r i o , y
queda r s e e l ce den te c on l a p a r te
de l s o l a r que s e co r re sp on de
con e l po rcen ta j e de obra a
en t reg a r l e . P or e j e mp l o en una
a por t a c ió n a l 25% , s e ced er í a a l
ce s iona r io e l 7 5% de l s o l a r . Se
c rea a s í una c om un i dad de
b i ene s en t r e ce den te , que
tend r í a un 25 % de l a p rop i e dad
y e l ce s i ona r i o , que ten dr í a un
75% .
Ahora b i en , h a y que ten er en
cuen ta que t o d os e s tos
con do min i os , s i s e re a l i z a l a
opera c ión i n mo b i l i a r i a , y e l
ce s iona r io e f e c túa ope ra c i one s
com erc i a l e s t a l e s c om o l a
con t r a t a c ión de l a obra o l a
com erc i a l i z a c ió n en p l a n o de l os
p ro duc tos i nm ob i l i a r i os d e l
ed i f i c i o , r e s u l t a que e l ce den te
t amb i én que da r i n v o l u c rad o en
e l bue n f i n de l a s m i sma s , y de
f orma s o l i da r i a , p or l o que e s t a s
c i r cu n s t a nc i a s s e rán v a lo rada s
neg a t i v am en t e p or e l dueñ o d e l
s o l a r o s u s a s e sor e s j u r í d i c os ,
s a l vo que s e teng a g a r r a n
con f i a n za en e l buen ha c e r d e l
ce s iona r io .
2. 11 . - ESTRAT EG IAS DE
F I JA CIÓN D E LA
CONTRA PRESTA C IÓN
Y a hemos s eña l a d o que l a s
f orma s h ab i tu a l e s d e f i j a r l a
con t r ap re s t a c i ón , de te rm inand o
l a obra a en t reg a r , r e qu i e re , en
g enera l , d e una de te rm ina c i ón
conc re ta de l os p i s os o l oca l e s a
en t reg a r .
Nor ma lme n te p a ra de te rm ina r l a
m i sma , nos po de mos enc on t ra r
con que e l ced en t e so l o de s ea
re a l i z a r l a ope ra c i ón s i s e l e
en t reg an d e te rm inada s p a r t e s de
l a m i s ma , e n cu yo ca so habrá
que a cep ta r t a l en t reg a , c on
a l g una s p rec i s i one s e co nó mica s
de p a gos a d i c i ona l e s , que
pud i e r an p ro duc i r s e e n l a
v a lora c ión de l a a por t a c i ón .
S i , po r e l c on t r a r io , e l ce den te
no t i e ne t a l e s ex i g e nc i a s
conc re ta s , c o mo s e rá l óg i c o ,
p re te nde rá que s e l e e n t r eguen
l a s p a r te s ma s v a lora da s de l
ed i f i c i o d i s eñad o , l o s á t i c os , l o s
p i s os a l tos , l o s l o ca l e s c on
f a chada a l a s c a l l e s p r i n c i p a l e s ,
l a s p l a z a s de g a r a j e s i t u ada s en
e l p r i me r só ta n o , e t c .
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Po r e l l o , e s u s ua l e s t a b l e ce r en
e l c on t r a t o de a p or t a c i ón , un
s i s t ema de e l e cc i ón , q ue pue de
s e r , p or s i mp l e s or teo , s i s t ema
que n o de j a r a c on te n t o a
n i n guna d e l a s p a r te s , p or l o que
son ma s e f i c a c e s , s i s t ema s d e ,
por e j e mp l o : s o r t e a r qu i en e l i g e
p r im er o , l i m i t a nd o s u e l e cc ión a
un núme ro pe queñ o de u n ida de s
ex i s ten te s en c ada p l a n t a e i r
s i g u i end o por l a s p l a n t a s
s uce s i v a s .
Con e s te s i s t ema , u o t ros
a ná logos , s e l og ran re su l t a dos
ma s equ i l i b r ad os , que e l s imp l e
sor t eo , r epa r t i en do un i dad e s de
c ada p l a n t a en t r e ce den te y
ce s iona r io , de f o rma q ue am bos
puedan ten er p i s os o l oca l e s en
c ada una de e l l a s .
Pa r a l a a p l i c a c i ón de d i cha
nor ma t i v a a l c a so con cre to , de
un so l a r s e a p l i c a r a n l os
mé t od os e s t a b l e c i d os en l a
ORD EN ECO/805 /2003
Lóg i c amen te e l v a l or de t a s a c i ón
cor re spo nd i en t e a l me j or y
mayo r u so , s e r á e l
cor re spo nd i en t e a l a a l t e rna t i v a
b ) y a que en c a so c on t r a r i o , n o
t i ene s e n t i d o ec on ó mic o
p roc ede r a s u rehab i l i t a c i ón .
Pa r a e f e c tua r e l c á l cu l o de e s t a s
t a s a c ion e s pod em os u t i l i z a r t re s
mé t od os d e c á l c u lo :
a ) Mé to do re s i dua l D inám i co
b ) E l Mé t o do r e s i d ua l E s t á t i c o
L a a p l i c a c ión de e s tos mé t o dos
de v a lo ra c i ón s e rá ob j e t o de
Cuadern os de p róx ima
a pa r i c i ón .
2. 12 . - ES PE CIF IC IDADES
DEL C ONTRAT O DE
APORTA CI ÓN EN
PROMO CION ES EN
RÉG IMEN DE VI VIENDAS DE
PROTE C CIÓN PÚBL ICA
E l p rob l ema qu e s e p l a n te a en
e s te te ma e s e l de s i l a s
opera c ion e s de a po r t a c ión de
so l a r a c amb io de o bra f u tu ra
pueden a p l i c a r s e , en e l c a so de
que e l ce s iona r io re a l i c e , de
a cuerd o con e l ce den te , una
Pr om oc i ón de V i v i en da de
Pr ote cc i ón Púb l i c a , a l t ene r e s t a
una l e g i s l a c i ón e s pec í f i c a que s e
debe re spe ta r , s i en d o l a s
c i r cu n s t a nc i a s s i g u i en te s l a s
que , en p r i n c i p io , h a c e n i n v i a b l e
l a t a l pos i b i l i da d , co m o son l a s
de s c r i t a s a c on t i nua c i ón :
a ) E s te t i p o de p r o moc ion es
e s t á n so met i da s a e xpe d i en te
a dmin i s t r a t i v o p rev io , que s e
den omi na Ca l i f i c a c i ón
Pr ov i s i ona l , do nde debe r í a n
h a ce r s e c ons t a r t a l mo da l i dad .
b ) Pa ra s e r t i t u l a r de una
v i v i e nda d e p r ote cc i ón púb l i c a
no s e de be s e r t i t u l a r de o t r a
v i v i e nda , l o qu e no s e r í a e l c a so
de l ce den t e , que e n e l m o ment o
de l a en t reg a s e r i a t i t u l a r de
v a r i a s v i v i en da s .
c ) L a s v i v i en da s so l o pu ede n
s e r ven d i da s o , en s u c a s o ,
a l qu i l a da s , a p e r so na s cu yos
i n g re sos f am i l i a re s p on dera dos
no s upe ren un c i e r t o nú mer o de
vece s ( en t re 2 , 5 y 6 , 5 ) e l
I nd i c a dor de ren ta s de E f e c tos
Mú l t i p l e s ( I PREM) , cuy o v a l or
v i g en te e n 2001 , e s d e 7 . 455 , 44
eu ros / a ñ o , y a d emá s f i g u ren
i n s c r i t a s en un re g i s t ro pú b l i c o
de d eman dan te s de v i v i e nda
p ro teg i da , ex i s ten te o que
debe rá ex i s t i r en t oda s l a s
CCAA , cond i c ion e s que pue de
no cu mp l i r e l ced en t e .
d ) Una ve z c a l i f i c a da l a
v i v i e nda debe pe r mane ce en e s t a
s i t u a c i ón u n l a r g o pe r i od o de
t i e mpo , s i n p ode r l a d e s ca l i f i c a r .
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ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 20
E v i d en te men te e s tos
con d i c ionan te s d e s f a vorab l e s ,
pueden obv i a r s e f á c i l men t e ,
mo d i f i c a n do l a m oda l i da d c l á s i c a
de a po r t a c i ón en o t r a s , co mo l a
de f i j a r co mo ap or t a c i ón
un ida de s d e l i b re d i s p os i c i ón de
l a p r om oc i ón , c om o s e r í a n l o s
l oca l e s c om erc i a l e s o b i en l a s
s e gunda s p l a z a s de g a r a j e que
pud i e r an ex i s t i r . Y t amb ién
a p l i c a nd o un po rcen ta j e a l
ceden te sob re l a ven ta e f e c tuada
por e l ce s io na r i o , y a que en
e s tos c a s os , e l c ede n te nunca
l l e g a r í a a s e r p rop i e t a r io de
v i v i e nda s que l ueg o tuv i e r a que
ena j ena r a t e rce ros .
L a a p l i c a c ió n de cua l qu i e r a de
e s t a s m oda l i da de s pe rm i t i r í a
re a l z a r l a ope ra c i ón s i n may or
p rob l ema , a un que en to do ca s o ,
e l po rcen ta j e de ce s i ón a
negoc i a r tu v i e r a c om o
con d i c ionan te s l i m i t a t i v os , l a s
dos c i r c un s t a nc i a s s i g u i en te s :
1 ) E l p re c io de ven ta de l a s
v i v i e nda s y a ne j os ( g a r a j e s y / o
t r a s te ros y t a l l e re s a ne j os p a ra
a r te s anos o l o ca l e s a n e jos p a ra
g ua rda r a pe r os de l a b ranza o
demá s he r ram ien ta s p a ra
a g r i cu l to re s y g a nade ros , en
v i v i e nda ru ra l ) v i n cu l a d os o no
e s t á l i m i t a do .
2 ) E l v a l or de l s u e l o
u rban i z a do e s t á l i m i t a do , en
mucha s CCAA , a un c i e r t o
porc en ta j e de l p re c io máx im o de
ven ta de l a s v i v i en da s y d emá s
a ne jos .
Ahora b i en , s i l o qu e de v e r dad
e speram os e s t en er l a
pos i b i l i da d d e re a l i z a r e s t e t i p o
de ope ra c i one s d e a por t a c i ón
con e l am pa ro de l a l e g i s l a c i ón
p rop i a d e V i v i en da de
Pr ote cc i ón Púb l i c a , e s e l t ema
que t r a t a re mos a c on t i nua c i ón .
2. 12 .1 . - PLANT EAMIEN TO
ESTATAL (A CTUALMEN TE
DEROGAD O)
L a norma t i v a v i g en te e s e l Rea l
D ecre t o 206 6 /2008 , d e 12 de
d i c i emb re , m od i f i c a d o p or e l
Rea l D ecre to 17 . 13 / 201 0 , de 17
de d i c i e mb re , p or e l que s e
a p rueba e l P l a n E s t a t a l de
V i v i en da y Rehab i l i t a c i ón 20 09 –
2012 .
En e s e tex to n o en con t ra mos
re f e ren c i a a l g una a l c a so d e l a
pos i b i l i da d o n o , a l am pa ro de l a
c i t a da l e g i s l a c ión , de re a l i z a r
opera c ion e s de a po r t a c ión de
so l a r a c am b io de obra f u t u ra .
2. 12 .2 . - PL ANEAMIEN TO
AUTONÓMI CO
En l a l e g i s l a c ión a u t on óm ica ,
ex i s te una p os i b i l i da d c a s i
g enera l , de qu e un e d i f i c i o de
v i v i e nda s p ueda c a l i f i c a r s e , en
p a r te co mo V i v i e nda de
Pr ote cc i ón Púb l i c a y en p a r te
com o v i v i e nda s l i b re s .
En e s t os c a sos , l a s ún i c a s
con d i c ione s q ue s ue l en ex i g i r s e
son de l t i p o de ub i c a c ió n p or
por t a l e s o e s ca l e r a s , o b i e n p or
p l a n t a s co mp le t a s d i s t i n t a s d e l
ed i f i c i o .
En tod o ca so , e s t a m o da l i dad
so l amen te l im i t a r í a l a e l e cc i ón
de l a p a r t e de obra a en t reg a r a l
ceden te , que s e c oncr e ta r í a en
l a s v i v i en da s c a l i f i c a da s com o
l i b re s .
Como e j e mp l o de l a l e g i s l a c i ón
a u ton óm ica ma s rec i en te , s ob re
e s t a s pos i b i l i da de s , t ene mos en
l a Comun i dad Va l enc i a na l o
d i s pue s to en e l Reg l am en t o de
V i v i en da s de P ro tecc ión Púb l i c a ,
a p robad o po r D ecre t o 90 /200 9 ,
de 26 de j un io ( mo d i f i c a do p or
D ecre t o 1 05 /2010 , de 25 de
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
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j u n io ) , de l que de s t a ca mos , a
e s tos e f e c t os , e l s i g u i en te
a r t í cu lo :
A r t i cu lo 1 8 . B ) Ces ión de so l a r
a c amb io de obra
E s te m od o de a dqu i s i c i ón de l os
t e r renos s e c ons i g na rá en
e s c r i tu r a púb l i c a i n s c r i t a en e l
Reg i s t r o d e l a Pr op i e dad . En e l l a
cons t a r á l a p ospos i c i ón de l a s
pos i b l e s co nd i c i one s
re so l u t or i a s a l a g a r a n t í a
h i po teca r i a que s e pueda
cons t i t u i r , p a r a que n o ex i s t a
ob s t á cu lo j u r í d i co a l a co nce s i ón
de l os p ré s t a mos de t e r mina dos
por l a no rma t i v a de f i n a n c i a c i ón
e s pec í f i c a de l os P l a ne s de
V i v i en da y Sue lo .
Cuando l a c on t r ap re s t a c i ón
cons i s t a en l a en t reg a de
v i v i e nda s , h a b rá d e t ener s e en
cuen ta que l a v a lo ra c i ón de l a s
m i sma s n o s uper e l os p rec ios
máx im os a p l i c a b l e s a l a s
v i v i e nda s d e p r ote cc i ón pú b l i c a
A excepc i ón de l a s
Admin i s t r a c i one s y e mpre s a s
púb l i c a s , l o s ce s iona r ios e s t a r á n
ob l i g a dos a cu mp l i r c on l a s
con d i c ione s de a cc e so o a l a
ena j ena c i ón de l a s v i v i en da s , en
e l p l a z o máx i m o de t r e s mese s a
p a r t i r de l a f e cha de l a
c a l i f i c a c i ón de f i n i t i v a , s a l v o
p rór rog a con ced ida p or e l
Se rv i c i o Te r r i to r i a l co mpe ten te
en ma te r i a d e v i v i en da cuand o
med i e j u s t a c a u s a . L a
ena j ena c i ón e f e c tuada po r l o s
ce s iona r ios den t r o de l p l a z o s e
cons i de ra rá p r im era t r a n s mi s i ón
a l o s e f e c tos de l a ob tenc ión de
l a f i n a nc i a c i ón e s pe c í f i c a
p rev i s t a p or l a no rma t i v a de
a p l i c a c i ón pa ra l o s a dqu i ren te s
de l a s v i v i en da s .
BIBLIOGRAFÍA. -
D e l a a bundan te b i b l i og ra f í a
ex i s ten te que t r a t a e l t e ma de l a
a por t a c ió n de sd e un pun t o de
v i s t a j u r í d i co , r e co men dam os l os
s i g u i en t e s , c uya l e c tu ra po drá
s e rv i r a l l e c t or i n te re s a do pa ra
amp l i a r l o s t e ma s t r a t a dos en
e s te Cuade rno :
- Camb io de S o l a r po r
Ed i f i c a c ió n F u tu ra , de M ª
Eugen i a Se r ran o Cham orr o
ed i to r i a l ARANZAD I
- L a Apor ta c i ón de S o l a r , d e
M ª Ca rmen Núñez Muñ i z ,
Ed i to r i a l MONTECORVO
- E l Con t ra to de Ces i ón d e
Sue lo p or O bra , de A lbe r t R uda
Gonzá l e z , E d i to r i a l T I RANT
- J u r i s p ru denc i a en e l
Con t ra to de Camb i o de So l a r
por Ed i f i c a c i ón F u tu ra , de M ª
Eugen i a Se r rano Chamo rr o ,
Ed i to r i a l ARANZAD I
- Apor ta c ió n de S o l a r y
Cons t ru cc i ón en C omu n ida d , de
Gera r do Mu ñ i z de D i os ,
Ed i to r i a l E S PASA CALPE . ( E s un
c l á s i co , pe r o a l go de s f a s ado p or
e l t i e mp o d e s u pub l i c a c i ón )
.
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ADQUISICION DE UN SOLAR EN APORTACION Febrero 2014 Página 22
Autores Anton io C aparrós Na v arro .
I n g en i e ro de Cam inos .
L i cenc i a do e n C ienc i a s
Empr es a r i a l e s . L i cenc i a d o en
D erecho . 4 2 a ñ os de e xper i enc i a
en e l s e c to r I nm ob i l i a r i o
(CALP I SA , Te l e f ón i c a ,
GESMAD I SA ) . Amp l i a
exper i enc i a do cen te ( EO I ,
Un i v .Co mi l l a s , …) en t ema s
i nm ob i l i a r i os
Juan Fern ández C aparrós .
I n g en i e ro de Cam inos .
F unc iona r io en exc ede nc i a . 3 2
a ños de e xper i enc i a en l os
s e c to re s I n f or má t i co ,
I nmob i l i a r i o y en l a
Admin i s t r a c i ón de l E s t a do .
D i rec t or de Pra y de Ges t i ón y
de I n ve r s ion e s Urbana s Reun i da s
T amb ién Co Au to re s d e :
B log “ E l Aná l i s i s de
V i a b i l i da d I n mob i l i a r i a “
B log “ C U A D E R N O S
P R A C T I C O S D E L P R O M O T O R
Y G E S T O R I NM O B I L I A R I O “
So f twa r e de Aná l i s i s d e
V i a b i l i da d e con óm ic o -
f i n a nc i e r a : Ge s t i nm o ,
I nmoSu e lo , I nm oEx te r i or ,
I nmoFa se , e t c . , a t r a v é s de
Pra y de Ges t i ón , SL
E l l i b ro “ Manu al d e
Ges t i ón Inm ob i l iar ia ” ,
7 ª ed . de l C o l e g i o d e
I n g en i e ro de Cam inos ,
Cana l e s y Puer t os
PROXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.
Nº 13.- FISCALIDAD DEL CONTRATO DE APORTACION
Nº 42.- VALORACION DE UN TERRENO POR EL METODO RESIDUAL
ESTATICO
Nº 6.- VALORACIÓN DE UN TERRENO POR EL METODO RESIDUAL
DINAMICO
Nº22.-PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONOMICO
FINANCIERA DE UNA PROMOCION EN APORTACION
SINOPSIS
Para un Pr omot or y / o G es tor In mobi l iar io re a l iz ar un a
promoc ión in mob i l i ar i a en l a que e l dueño de l so lar l o apor t a a
camb io d e qu e s e le entregu e un a par te d e lo cons t ru id o es un a
muy bu ena oper ac ión y a que e v i ta un fuer te des embo lso in ic ia l
para la adqu i s ic ión de l so l ar .
Ahora b ien , s e t rat a d e un a op era c ión comp le j a y d i f íc i l d e
l l ev ar a bu en términ o , por l a d is im etr í a ex is tent e en la
cuant i f ic ac i ón de l r iesg o que sopor t a cad a par te : e l du eño entreg a
e l s o l ar rec ib i endo a c ambi o una s impl e prom esa d e en tre ga d e
obra a fu turo , qu e no ex is te cu ando s e form al iz a l a op erac ión .
Es te Cu aderno t r ata d e dar so lu c ión a la prob l emát ic a
ex is tente , p ar t iend o d e l cono c im i ento de los mod el os e x is t entes d e
apor tac i ón , r eseñ ando l as v enta jas e incon ven i entes de c ada un o d e
e l los tanto desd e e l punto de v i s ta d e l ced ente co mo de l ces i onar io
y o f rec i endo en un cap itu l o concret o las d i ferent es var iant es que
deber i an inc lu ir se en e l cont en id o de un contrato d e es te t ipo .
En próx imos Cu adern o se o f r ecer án los aspe ctos f i s c a les de l
contrato de apor t ac i ón y e l p la nteam ient o de su v iab i l id ad
econ ómi co f in anc i era , qu e son los ot ros dos e lem entos c la v e en
es te t ip o de opera c i ones
CU
AD
ER
NO
S PR
AC
TIC
OS
2014/0
2
APO
RT
AC
ION
D
E SO
LA
R
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