A R Q U I T E C T U R A + I N G E N I E R Í A H e r m a n o s G o n z á l v e z S e l v a , 2
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EXPEDIENTE: U15011
ESTUDIO DE DETALLE AR-102
DEL P.G. DE ELCHE
MANZANA COMPRENDIDA ENTRE LAS CALLES: C/PEDRO JUAN PERPIÑÁN, C/SOR JOSEFA ALCORTA, C/
MANUEL LÓPEZ QUEREDA Y LADERA DEL RÍO VINALOPO.
Promotor:
Iniciativas inmobiliarias Cota Cero S.L
Arquitecto: Francisco Fuster Selva.
Septiembre 2017
BORRADOR PLANEAMIENTO EXP.: U15011 Página 0
EXPEDIENTE: U15011
ESTUDIO DE DETALLE
AREA DE REPARTO 102
INDICE
1. Encargo
2. Situación
3. Objeto del Estudio de Detalle
4. Justificación de la ordenación
5. Justificación de los parámetros del Estudio de Detalle.
5.1 Cuadro resumen
5.2 Determinación del Estudio de Detalle
6. Análisis de su integración en el paisaje urbano
7. Justificación de la urbanización
PLANOS
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
MEMORIA JUSTIFICATIVA
1. ENCARGO
Por encargo de INICIATIVAS INMOVILIARIAS COTA CERO, S.L., con CIF: B-
53.373.882, representada por D. LUIS SÁNCHEZ POVEDA, D.N.I. 22.009.129-S, con
domici l io a efectos de not i f icaciones en Hermanos Gonzálvez Selva nº 2,
03206 Elche, Al icante, procedo a la redacción del Estudio de Detalle que
corresponde a la manzana situada entre las calles Sor Josefa Alcorta, Pedro Juan
Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó, Manuel López Quereda en Elche (Alicante).
2. SITUACIÓN
El ámbito del Estudio de Detalle, se corresponde con una manzana situada entre
las calles Sor Josefa Alcorta, Pedro Juan Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó, Manuel
López Quereda en Elche, suelo clasificado por el vigente Plan General como suelo
urbano, Área de Reparto 102, calificado con la clave 4 zona del Ensanche, tipología de
edificación ordenada según alineación a vial, Área de Reparto 21, calificado con clave 4
zona de Ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, y Área de
Reparto 22, calificado con clave 4 zona de Ensanche, tipología de edificación ordenada
según alineación a vial, la cual se encuentra consolidada.
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Ortofoto y planeamiento según SIGELX.
El Plan General clasifica el Área de Reparto Pluriparcelaria nº 102, como suelo urbano, calificado con
la clave 4 zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial.
A continuación se presenta la Ficha referente a dicha Área de Reparto 102:
Aprovechamiento tipo: 3,857
AR102
AR22
AR21
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EXPEDIENTE: U15011
El Plan General clasifica el Área de Reparto Uniparcelaria nº 21, como suelo urbano, calificado con la
clave 4 zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial.
Ficha referente a dicha Área de Reparto 21:
Aprovechamiento tipo: 4,839
El Plan General clasifica el Área de Reparto Uniparcelaria nº 22, como suelo urbano, calificado con la
clave 4 zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial.
Ficha referente a dicha Área de Reparto 22:
Aprovechamiento tipo: 5,801
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3. OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE
El objeto del Estudio de Detalle de la manzana situada entre las calles Sor Josefa
Alcorta, Pedro Juan Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó y Manuel López Quereda es la
ordenación de volúmenes y la especificación de rasantes y alineaciones, así como atribuir
usos permitidos por el Plan General de Elche del año 1998.
En concreto el presente Estudio de Detalle tiene como objetivo el estudio específico
de la edificación situada en la zona este de la manzana con el objeto de uniformar la
altura de las nuevas edificaciones respecto de las existentes, contemplando un
incremento de una planta respecto a la prevista por el Plan, disminuyendo la profundidad
edificable en edificación cerrada , a fin de mantener el techo edificables tal y como
permite el punto 3 del Artículo 45 de la Normativa del Plan General que a continuación
pasa a transcribirse íntegramente:
Artículo 45. Estudios de Detalle.
1.- En suelo urbano y en suelo urbanizable ordenado pormenorizadamente podrán
redactarse Estudios de Detalle con los fines establecidos en el Art. 26 de la LRAU, aun
no estando previstos y en las condiciones establecidas por este Plan, y siempre que no
se incremente el aprovechamiento previsto por el mismo.
2.- Los Estudios de Detalle abarcarán, al menos, una manzana de edificación
completa, sin perjuicio de lo que se dispone en el punto siguiente.
3.- El Ayuntamiento podrá aprobar Estudios de Detalle que contemplen al menos
las edificaciones situadas en un frente de manzana o en una manzana completa, con el
objeto de uniformar la altura de las nuevas edificaciones respecto de las existentes. Dicho
Estudio de Detalle podrá contemplar un incremento máximo de una planta respecto de
las previstas por el Plan, disminuyendo la profundidad edificable en edificación cerrada e
incrementando los espacios libres públicos en edificación abierta, a fin de mantener sin
alteración el volumen y techo edificables que resulten de la aplicación de estas Normas.
El Estudio de Detalle deberá justificar expresa y documentalmente el mantenimiento del
volumen y techo edificables previstos por el Plan.
4.- Los estudios de detalle podrán adaptar la forma de los espacios de cesión
obligatoria previstos por este Plan General a la ordenación de las edificaciones que
establezcan. Podrán, asimismo, abrir los nuevos viales que precise la remodelación
tipológica o morfológica del volumen ordenado.
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5.- Al margen de lo señalado en los puntos anteriores, y con las condiciones
señaladas en las fichas correspondientes, este Plan prevé expresamente la redacción de
Estudios de Detalle en las siguientes áreas:
- Donde expresamente se prevea en los planos de Ordenación.
- Preceptivamente, en las áreas de reparto 19, 26, 72, 87 y 139.
- Opcionalmente, en las áreas de reparto incluidas en los tipos 2, 2b, 5 y 5b, según
las fichas de aprovechamiento que forman parte de la documentación del Plan.
Artículo 41. Estudios de detalle 1. Los estudios de detalle definen o remodelan volúmenes y alineaciones, sin que puedan modificar otras determinaciones propias del plan que desarrolla.
2. Se formularán para las áreas delimitadas o en los supuestos definidos por los planes de rango superior, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.
3. Podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, o ampliarlos, pero sin alterar la funcionalidad de los previstos en el plan que desarrollen.
4. Contendrán la documentación informativa y normativa propia que sea adecuada a sus fines e incluirán un análisis de su integración en el paisaje urbano.
Para la correcta determinación del volumen y techo edificable se lleva a cabo un
estudio de propiedades, que se adjunta como anexo al presente Estudio de Detalle.
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4. JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN
ESTUDIO DE LA MANZANA PEDRO JUAN PERPIÑAN, MANUEL LOPEZ QUEREDA,
SOR JOSEFA ALCORTA Y LA LADERA DEL VINALOPÓ.
La manzana de estudio se forma a partir de tres áreas de reparto diferentes:
Área de Reparto Pluriparcelaria nº102
Aprovechamiento tipo: 3,857
Área de Reparto Uniparcelaria nº 21,
Aprovechamiento tipo: 4,839
Área de Reparto Uniparcelaria nº 22
Aprovechamiento tipo: 5,801
El volumen de la manzana está formado por un conjunto de edificaciones de diferentes
alturas, siendo la máxima de 6 plantas y 20,70m de altura reguladora máxima.
Encontramos edificaciones que se han renovado ajustándose a la alineación y altura que
marca el plan general, y varias edificaciones antiguas que no siguen la alineación del plan
general en cuanto al patio interior y que podrán renovarse en el futuro alcanzando la
altura que permite el plan general.
El nuevo volumen generado por el estudio de detalle, completará la manzana y se
ajustará en alturas con relación al resto de la manzana, evitando que existan medianeras
visibles.
Para ello se ha llevado a cabo medición de alturas de la manzana de estudio.
Por otro lado, se ajustará al desnivel del entorno causado por tratarse de un suelo que
linda con la ladera del río Vinalopó.
El estudio de Detalle plantea un estudio de rasantes para situar la edificación
adaptándose lo máximo posible a la rasante natural del terreno.
La altura reguladora de la edificación, y en consecuencia el número de plantas se
medirán en cada una de las fachadas desde el plano de la rasante oficial. Dicha rasante
oficial se situará en el terreno natural, no sobre rasantes modificadas que originen taludes
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
innecesarios y excesos de altura en la edificación, y en consecuencia impactos negativos
en el entorno.
Para ello prevé una pendiente del 6% desde la calle Pedro Juan Perpiñán hacia el rio,
evitando sobreelevación de la edificación y taludes excesivos.
Este recorrido cumple el itinerario accesible, y al estar afectado por el PATRICOVA
queda justificada la pequeña elevación respecto al terreno natural necesaria para
adecuarlo al itinerario accesible.
Se dispondrá de una superficie horizontal en la zona no afectada por el PATRICOVA, que
dará servicio tanto a la zona verde como a posible uso de locales de planta baja.
JUSTIFICACIÓN DE LA VOLUMETRÍA
Según la normativa vigente del Plan General de 1998, la edificación debe ser
cerrada.
La solución aportada por el Estudio de Detalle varía la profundidad edificable en
una parte de la nueva volumetría (denominada Zona A) y le aumenta una altura,
manteniendo el parámetro de edificabilidad, consiguiendo además una disposición de las
viviendas de mayor calidad con una tipología de vivienda pasante de doble orientación en
contraposición a la tipología de vivienda con estancias que ventilan a patio de luz.
En esta variación de la volumetría del solar se propone ajustar el nuevo volumen a
los volúmenes adyacentes existentes que son de B+5 alturas en la C/ Pedro Juan
Perpiñán y de B+4 alturas en la C/ Manuel López Quereda. De esta manera la propuesta
mantendría la alineación de los volúmenes existentes y además el cambio de alturas
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
permitiría un escalonamiento de las alturas, que acomoda la propuesta a la marcada
topografía del lugar.
Además con esta volumetría se evita en los saltos de edificación la aparición de
medianeras ciegas sobre los solares colindantes, con lo que se integra tanto urbanística
como estéticamente mejor.
La edificación se dispone finalmente como un bloque cerrado escalonado de planta
baja + V en la C/ Pedro Juan Perpiñán y la ladera del río (Zona A) y de planta baja + IV
en la C/ Manuel López Quereda (Zona B, Zona C).
En la planta baja la profundidad edificable varía en función del uso de esta, para
uso terciario la ocupación es del 100% de la parcela, y para uso vivienda está limitada por
un máximo de 18m de profundidad y el máximo de edificabilidad de 1.445,83m2 techo,
(manteniendo así el parámetro de edificabilidad del P.G).
La profundidad edificable de las plantas piso varía dependiendo de las zonas:
Zona A es de 13 m.
Zona B es de 18 m.
Zona C es de 13 m.
De esta forma se mantiene la edificabilidad otorgada por el Plan General con la
ordenación inicial.
En la planta sótano se dispone de una ocupación del 100% de la manzana, tal y
como permite la normativa, destinada aparcamientos y trasteros.
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JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN AL ENTORNO
De acuerdo con el art.5 LOTUP, los suelos dotacionales del área 102 forman parte de la
Infraestructura Verde.
La manzana objeto del estudio de detalle es colindante a la Vía Pecuaria de la Comunidad
Valenciana (Ley 3/2014): la Cañada de Orihuela-Alicante, que discurre por la calle Manuel
López Quereda, en dirección al cauce del Vinalopó.
El estudio de Detalle no modifica su trazado, en la urbanización se tratará como paseo-
alameda compatibilizándola con el acceso rodado a la parcela del Estudio de Detalle.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
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Al Estudio de Detalle le afecta la zona de policía de cauce (100m de anchura medidos
horizontalmente a partir del cauce) de acuerdo con la Ley de Aguas y Reglamento de Dominio
Público Hidráulico, a continuación se refleja esta zona.
También está afectado por la zona de servidumbre (5m del muro de encauzamiento del río
Vinalopó).
Vía Pecuaria: la Cañada de Orihuela-Alicante
Línea de policía de cauce
Línea límite PATRICOVA
El Plan de Acción Territorial frente a Riesgo de Inundación en la Comunidad Valenciana
(PATRICOVA) aprobado por Decreto 201/2015: el suelo orientado al cauce Vinalopó se
encuentra incluido en el Nivel 1 de Peligrosidad de Inundación y con un nivel de Riesgo Muy
Alto, se encuentran dentro de los planos de la Envolvente de Peligrosidad de Inundación.
El art. 17.1 del PATRICOVA indica que estos suelos se califiquen de “protección hidráulica”.
El art. 17.2 señala que “en estas zonas se prohíbe cualquier tipo de edificación, salvo las
previstas expresamente en el planeamiento territorial y urbanístico aprobado a la entrada en
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
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vigor del PATRICOVA, que deberán, en todo caso, realizarse con arreglo a los condicionantes
específicos de edificación para el suelo urbano sometido a riesgo de inundación, señalados
en el anexo I de esta normativa.
Asimismo, se prohíbe la realización de obras de infraestructura que sean vulnerables o
puedan modificar negativamente el proceso de inundación, incrementando los daños
susceptibles de producirse como consecuencias de la misma”.
Además en el art.23.5 del PATRICOVA se señala que el tratamiento de la urbanización y
ajardinamiento de los suelos que se encuentran dentro de la Infraestructura Verde, será el
adecuado a su carácter de inundable.
La altura reguladora se establece en función del número de plantas, para B+4, 17,60m y para
B+5, 20,70m, medidos desde la rasante oficial en cada una de las fachadas.
Dado que se trata de una manzana con suelo considerado de riesgo alto por el PATRICOVA,
el edificio se situará sobre una rasante de acera perimetral sobreelvada al menos 80cm en la
zona afectada por el PATRICOVA, entre mínimo 80cm (s/PATRIVOCA) y máximo 1,35m
(s/art. 22 ordenanzas PG), y se podrá proteger con un murete perimetral de 30cm, que servirá
de banco y señalará el acceso a la zona verde.
Desarrollo de alzado
Alzado frontal
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5. JUSTIFICACIÓN DE LOS PARAMETROS DEL ESTUDIO DE DETALLE
5.1. CUADROS RESUMEN
Parámetros Actuales (según Plan General 98)
TIPOLOGÍA Según alineación a vial. ALINEACIONES Línea oficial de la calle
Línea de profundidad según PG-98 PROFUNDIDAD EDIFICABLE
Planta Sótano: 100% Planta Baja: Uso terciario 100% Uso vivienda 18m Planta Pisos: 18 m
ALTURAS MÁXIMA 5 (BAJA+4) PLANTAS Plantas sótanos
Planta baja Plantas de pisos
USOS PERMITIDOS Residencial, Comercial, Público
EDIFICABILIDAD (sótano no computable)
Planta Baja: Terciario 1.754,20 m2t o Vivienda 1.445,83 m2t Planta Pisos: Vivienda 5.783,32 m2t x 5
EDIFICABILIDAD MÁXIMA (techo edificable)
Con terciario en PB: 7.537,52 m2t Sin terciario en PB: 7.229,15 m2t
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
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Parámetros Estudio de Detalle
TIPOLOGÍA Según alineación a vial. ALINEACIONES Línea oficial de la calle
Línea de profundidad edificable modificada según plano.
PROFUNDIDAD EDIFICABLE
Planta Sótano: 100% Planta Baja: ZONA A: 18,00m (max)
ZONA B: 18,00 m
Planta Pisos: ZONA A: 13,00 m ZONA B: 18,00 m ZONA C: 13,00 m
ALTURAS MÁXIMA ZONA A: 6 (BAJA +5) ZONA B: 5 (BAJA +4) ZONA C: 5 (BAJA +4)
PLANTAS Plantas sótanos Planta baja Plantas de pisos
USOS PERMITIDOS Residencial, Comercial, Público
EDIFICABILIDAD (sótano no computable)
Planta Baja: Vivienda 1.445,83 m2t Terciario 1.754,20 m2t Planta Pisos: ZONA A: 4.321 m2 t x 6
ZONA B: 1.317,16 m2t x 5 ZONA C: 143,72 m2 t x 5
EDIFICABILIDAD MÁXIMA (techo edificable)
Con terciario en PB: 7.536,08 m2t Sin terciario en PB: 7.227,71m2t
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
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Justificación de la modificación del nº de plantas, superficie y lindes de la
parcela.
Plan General 98 Estudio de detalle
Superficie del solar 1.754,20m2 1.754,20 m2
Nº max plantas V V - VI
Techo Edificable con PB vivienda
(sin contar sótano) 7.229,15 m2t 7.227,71 m2t
Techo Edificable con PB terciario
(sin contar sótano) 7.537,52 m2t 7.536,08 m2t
5.2. DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE
PLANTAS SÓTANO o SEMISÓTANO
El estudio de Detalle permite la ocupación del total de la parcela tal y como lo
permite el Plan General con los usos permitidos según normativa vigente para la zona.
PLANTA BAJA
El Artículo 80 punto 4 del PG-98 se determina que el espacio interior de manzana
será edificable en planta baja, no pudiendo ser destinado al uso de vivienda.
Si se tratase de uso de viviendas el PG-98 determina en su artículo 80 punto 2 que
se establece una profundidad edificable única de 18 metros, siempre que ello permita la
inscripción dentro del espacio interior de manzana de un círculo de 6 metros de
diámetro. Si no fuese posible inscribir el círculo indicado, la manzana se considerará
totalmente edificable.
El presente estudio de detalle contempla un fondo edificable en planta baja variable,
limitado por el max. de 18m y el techo máximo de 1.445,83m2, y como se ha
comprobado en los cuadros resumen anteriores se mantiene el parámetro de m2
edificables
En el artículo 22.5 de las Ordenanzas del Plan General, dice: En casos de
utilización de la planta baja como vivienda, la cota de pavimento estará en todos sus
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
puntos al menos a 15cm por encima de la rasante, o rasantes si tiene mas de una
fachada.
El nivel de pavimento de la planta baja podrá adaptarse al uso que se vaya a
disponer según proyecto de edificación, cumpliendo el art. 22.5 de las Ordenanzas del
PG.
En los casos de utilización de la planta baja como vivienda, la cota estará en todos
sus puntos al menos a 15cm por encima de la rasante, o rasantes si tiene más de una
fachada.
Alineaciones:
Se definen los siguientes límites:
A norte: C/ Manuel López Quereda
B sur: C/ Pedro Juan Perpiñán y la ladera del río Vinalopó
C este: Ladera del río Vinalopó
D oeste: medianeras
E interior: alineaciones de 18,00 m
Usos permitidos:
Los definidos por el Plan General-98:
Residencial, Comercial y Público
PLANTAS SUPERIORES
El Plan General define para la zona una profundidad edificable de 18 metros para
las plantas superiores a la baja
El presente Estudio de Detalle contempla un fondo edificable en planta superiores
variable dependiendo de la zona: Zona A 13,00 m., Zona B 18 m. y Zona C 13,00 m. y
como se ha comprobado en los cuadros resumen anteriores se mantiene el parámetro
de m2 edificables
De esta forma se alcanza una disposición de las viviendas de mayor calidad con
una tipología de vivienda pasante de doble orientación en contraposición a la tipología
de vivienda con estancias que ventilan a patio de luz.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
Alineaciones:
Los límites exteriores se mantienen iguales que los de la planta baja. En cuanto a
límites interiores se propone una alineación de 13,00m en la Zona A y C y una
alineación de 18,00m en la Zona B
Voladizos:
Los vuelos planteados en el Estudio de Detalle se atinen al artículo 82 puntos del 1
al 8 donde se regulan los cuerpos salientes de las edificaciones sobre la vía pública.
Cubiertas:
Se mantiene la normativa del PG-98
6. ANÁLISIS DE SU INTEGRACIÓN EN EL PAISAJE URBANO
De acuerdo con el art41.4 de la LOTUP, se incluirá un análisis de su integración en el
paisaje urbano.
La manzana se encuentra en el núcleo urbano de elche, entre las calles Sor Josefa
Alcorta, Pedro Juan Perpiñán, Ladera del Río Vinalopó y Manuel López Quereda en Elche.
Se trata de una situación especial, en relación a la fachada en la que nos encontramos.
Dos de sus fachadas, Sor Josefa Alcorta y Manuel López Quereda, están llenas de
elementos edificados y por tanto su percepción es muy limitada.
La calle Pedro Juan Perpiñán, se trata de una vía urbana importante en la ciudad, junto
con el Puente de la Generalitat. Constituye un punto de observación dinámico desde el cual
se tiene una gran percepción de la fachada este y sur.
La edificación del Área de Reparto 102 presenta una fachada curva, esto permite una
visualización mayor de toda la fachada en todo el recorrido escénico desde el puente de la
Generalitat.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
Punto de observación dinámico. Gran alcance
Punto de observación dinámico. Corto alcance
La cuarta fachada es una fachada muy singular por su relación con el rio, formando
parte del “Sky Line” de la ciudad.
Desde el entorno inmediato de la ladera del Vinalopó, las construcciones de la manzana
no podrán ser percibidas más allá de un reducido ámbito, ello es debido al desnivel
existente en la ladera del rio Vinalopó y a los elementos vegetales preexistentes.
Por otro lado, existe un punto de observación estático en el otro lado de la ladera del rio
Vinalopó.
Al otro lado del río y según el Plan General, se encuentra la zona residencial
consolidada, suelo urbano con clave 1, El Raval.
Desde el margen izquierdo la actuación es muy visible y formará parte del “sky line” de
la ciudad hacia el rio.
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EXPEDIENTE: U15011
Punto de observación estático. Poca percepción
Punto de observación estático. Gran percepción
La edificación no afecta a la percepción de ningún recurso paisajístico.
En la zona encontramos los siguientes recursos paisajísticos:
-El puente-acueducto de Riegos de Levante
-Rio Vinalopó
-El convento de los Franciscanos de San José,
-Los Huertos de Hospital y Contador
-La Acequia Marchena
Tanto desde el puente-acueducto de Riegos de Levante y el Rio Vinalopó, la percepción
es muy limitada pues el desnivel de cota y los elementos existentes vegetales impiden la
visualización de la actuación. Por tanto no afecta a la percepción de los recursos
paisajísticos.
El convento de los Franciscanos de San José, es encuentra en la manzana colindante,
está inserto en la trama urbana llena de elementos edificados lo cual impide la percepción
del recurso paisajístico desde la actuación y viceversa.
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EXPEDIENTE: U15011
Recursos paisajísticos.
1- Puente-acueducto de Riegos de Levante
2- Rio Vinalopó
3- Convento de los Franciscanos de San José.
4- Hort del Hospital
5- Hort del Contador
6- Acequia Marchena
La actuación se encuentra rodeada de dos huertos clasificados dentro del plan especial del
palmeral, actualmente en redacción.
Al norte el C-03, Hort del Hospital con una superficie de 6.182m2 y al este el C-04.1, Hort del
Contador con una superficie de 2.192m2. Ambos se tratan de huertos consolidados por los que discurre
la Acequia Marchena.
Dentro de las observaciones recogidas se pretende su recuperación como huerto, dando
continuidad funcional al conjunto de huertos de este lado de la ladera. Se integrará con el recorrido
peatonal existente del cauce del río, respetando los aterrazamientos y desniveles existentes y el trazado
1
2
3
4
5
6
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EXPEDIENTE: U15011
de los caminos peatonales. Se mantendrá la estructura de huerto de ladera y los muros y cerramientos
de contención tradicionales de los distintos niveles.
Se potenciará el entorno y accesos con el Conjunto Cultural de San José y la Acequia Marchena,
como espacio público de visita y documentación de las instalaciones, dotándolo de la señalización y
paneles de información.
Se prohíbe el sellado del suelo mediante pavimentos o asfaltos, recuperando tratamientos
tradicionales superficiales y potenciando la conexión y accesos del cauce.
A continuación se presentan alzados y secciones donde se puede ver esta relación, acotando las
alturas y rasantes hasta el cauce del rio Vinalopó,
Alzado desde la Ladera del rio Vinalopó
Alzado desde Pedro Juan Perpiñán
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
Alzado desde Manuel López Quereda
Secciones trasnversales
Como hemos expuesto los puntos más delicados para una correcta integración en el
paisaje urbano son la fachada Puente de la Generalitat - Pedro Juan Perpiñán y la vista
desde el lado opuesto del rio.
El nuevo volumen de la nueva construcción en una zona consolidad, provoca que se
integre perfectamente en el paisaje del ámbito, mejora la imagen urbana consolidando
las medianeras existentes y adaptándose a la topografía, y todo ello, sin disminuir la
integridad de la percepción de ningún recurso paisajístico.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
A continuación se presentan infografías para que pueda ser observada la zona antes y
después de la actuación.
Fotografía antes de la actuación
Infografía tras la actuación
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EXPEDIENTE: U15011
Infografía desde zona verde
Por todo ello la nueva edificación no generará impacto en el territorio ni afecta a valores,
recursos o riesgos naturales de relevancia presentes en dicho territorio pues se trata de un
núcleo urbano consolidado.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
7. JUSTIFICACIÓN DE LA URBANIZACIÓN
La urbanización del área de reparto 102, se desarrollará en el proyecto de urbanización
correspondiente.
Existe Proyecto de Urbanización aprobado con 23/11/2007 el cual es contradictorio con el
presente Estudio de Detalle en cuanto a las rasantes que dan frente a la fachada del
cauce Vinalopó, por tanto, será necesario modificar el Proyecto de Urbanización.
Se tendrá en cuenta que hay terrenos a urbanizar que se encuentran en zonas de la
envolvente de peligrosidad por inundación, Nivel 1 de peligrosidad de inundación y riesgo
de inundación muy alto, según PATRICOVA; debiéndose contemplar además en el
proyecto de urbanización, las medidas necesarias de defensa y adecuación de
infraestructuras.
Se solicitará el preceptivo informe vinculante de la Consellería de Agricultura, Medio
Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural, órgano administrativo competente en
materia de Vías Pecuarias, respecto a la afección de la Vía Pecuaria “Cañada de
Orihuela a Alicante”.
Se solicitara el preceptivo informe vinculante de la Confederación Hidrográfica del Júcar,
en lo que afecta al Dominio Público Hidráulico y a su zona de Policía del Rio Vinalopó.
El proyecto de urbanización contendrá informe referente a las conexiones con las redes
existentes servicios de Aigües i Sanejamente d´Elx y de las compañías suministradoras
de servicios de telefonía, electricidad, gas, etc.
En el presente documento, se darán las directrices y se fijarán criterios para su posterior
desarrollo en el proyecto de urbanización.
En cuanto al VIARIO:
La actuación se plantea como una única promoción y el acceso rodado se propone por la
calle Manuel López Quereda.
Sin embargo, el edificio es accesible por cualquier punto de la fachada hasta conectar
con la calle Pedro Juan Perpiñán.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
Al final de la calle Manuel López Quereda se creará una rotonda de diámetro 16m para
permitir la circulación, se considera que 16 m de diámetro es suficiente para garantizar la
circulación minoritaria que utilizará esta como medio de salida de la calle Manuel López
Quereda.
La rotonda será marcada con el pavimento y elementos de señalización que no afecten a
su integración en el entorno.
El viario que circula paralelo a la Ladera del Vinalopó permite la circulación de acceso de
vehículos de emergencia y propietarios (en caso de que la actuación se haga en varias
promociones) hasta conectar con Pedro Juan Perpiñán. Sin embargo su carácter será
propio de viario peatonal con uso mixto, utilizándose para ello materiales acordes con el
entorno.
Tendrá un ensanchamiento correspondiente con la zona de pendiente 0% para un posible
uso como terraza de la planta baja terciaria.
Se completará con arbolado e iluminación acorde a las necesidades de la actuación.
Se podrá delimitar por un murete perimetral que servirá de banco y permitirá el acceso a
la zona verde y ladera del rio Vinalopó.
Este banco servirá de medida correctora para el riesgo de inundación del PATRICOVA.
Este viario dará continuidad espacial con una pendiente max. del 6% a la calle Manuel
López Quereda con la calle Pedro Juan Perpiñán.
Tal como indica las observaciones de la ficha A-31 de la propuesta del Plan Especial del
Palmeral en redacción: Se prohíbe el sellado del suelo mediante pavimentos o asfaltos,
recuperando tratamientos tradicionales superficiales y potenciando la conexión y accesos
al cauce.
Por ello, la superficies de acceso al cauce se mantendrán con tratamientos naturales.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
En la acera (c/ Manuel López Quereda) que linda con zona verde se ejecutará una banda
para arbolado y tratamiento natural de al menos 5m, como condición de ser un paseo-
alameda por donde discurre la vía pecuaria Cañada Orihuela-Alicante.
Todo el viario se tratará con materiales acordes al entorno, priorizando materiales
naturales y limitando las superficies asfaltadas a las ya ejecutadas y las correspondientes
para su correcta conexión.
En cuanto a la ZONA VERDE:
La zona verde se tratará con vegetación autóctona, será respetuosa con el arbolado
existente y con la topografía natural del territorio.
Los taludes originados por la formación del viario perimetral paralelo a la ladera se
formarán con pendientes suaves, acordes con la topografía natural y se trataran creando
una superficie vegetal con especies autóctonas y presentes en el entorno inmediato.
Se mantendrán los caminos de acceso a la ladera y se condicionarán las superficies con
tratamientos de compactación y acabados naturales.
La actuación permitirá y será accesible a los usos actuales presentes en la ladera del rio
incluyendo el aparcamiento temporal de vehículos.
Se integrará con el recorrido peatonal existente del cauce del río, respetando los
aterrazamientos y desniveles existentes y el trazado de los caminos peatonales.
Elche, Septiembre 2017.
El Arquitecto redactor. Fdo. Francisco Fuster Selva.
EXP U15011 ESTUDIO DE DETALLE AREA REPARTO 102
EXPEDIENTE: U15011
PLANOS
INDICE DE PLANOS
PLANOS DE INFORMACIÓN
I.01 SITUACION REFERIDA AL PLAN GENERAL
I.02 ORDENACION PLAN GENERAL
I.03 VOLUMEN
I.04 TOPOGRAFÍA
PLANOS DE ORDENACIÓN
O.01 ORDENACION PROPUESTA
O.02 COMPARATIVA PLAN GENERAL – ESTUDIO DE DETALLE
O.03 ORDENACION - ALZADO DESARROLLO
O.04 ORDENACION - ALZADO
O.05 ORDENACION – ALZADO C/ PEDRO JUAN PERPIÑÁN
O.06 ORDENACION – ALZADO C/ MANUEL LÓPEZ QUEREDA
O.07 ORDENACION - SECCIONES TRANSVERSALES
O.08 ORDENACIÓN – VOLUMEN
O.09 ADECUACION DE LA URBANIZACION AL ENTORNO
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MANZANA COMPRENDIDA ENTRE LA C/ PEDRO JUAN PERPIÑÁN, C/ SOR JOSEFA ALCORTA, C/ MANUEL LÓPEZ QUEREDA Y RAMBLA VINALOPÓ
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EXPEDIENTE: U15011
ESTUDIO DE DETALLE
AR-102 DEL PLAN GENERAL DE ELCHE
MANZANA COMPRENDIDA ENTRE LAS CALLES: C/PEDRO JUAN PERPIÑÁN, C/SOR JOSEFA ALCORTA, C/ MANUEL LÓPEZ QUEREDA Y LADERA DEL RÍO VINALOPO.
DOCUMENTO INICIAL ESTRATEGICO DEL AR-102
Promotor: Iniciativas inmobiliarias Cota Cero S.L
Arquitecto: Francisco Fuster Selva.
Noviembre 2017
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DOCUMENTO INICIAL ESTRATEGICO
AR-102
ÍNDICE
1. Encargo y antecedentes
2. Objeto del Documento Inicial Estratégico.
3. Manzana de Estudio de Detalle. Área de reparto 102 y 22 del PG de Elche.
4. Objetivos de la planificación y descripción de la problemática sobre la que actúa.
4.1 Objetivos de la planificación
4.2 Descripción de la problemática sobre la que actúa.
5. El Alcance, ámbito y posible contenido de las alternativas del Plan que se
propone.
5.1 El alcance y ámbito
5.2 Posible contenido de las alternativas del Plan que se propone.
6. Desarrollo previsible del Plan o Programa
7. Diagnóstico de la situación del medio ambiente y del territorio antes de la
aplicación del Plan en el ámbito afectado.
7.1 Localización: encuadre regional y comarcal
7.2 Medio Físico.
7.3 Medio Biótico.
7.4 Medio Social
8. Efectos previsibles sobre el medio ambiente y sobre los elementos estratégicos
del territorio, tomando en consideración el cambio climático.
9. Incardinación en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana y su incidencia en otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial.
9.1 Objetivos de la Estrategia Territorial
9.2 Directrices de la estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana.
9.3 Áreas Funcionales.
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9.4 Conclusiones a la incardinación dentro de la ETCV.
9.5 Incidencia en otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial
10. Motivación de la aplicación del procedimiento simplificado de evaluación
ambiental y territorial estratégica.
11. Motivos de la selección de las alternativas contempladas.
12. Las medidas previstas para prevenir, reducir y, en la medida de lo posible,
compensar, cualquier efecto negativo importante en el medio ambiente y en el
territorio.
13. Una descripción de las medidas previstas para el seguimiento ambiental del plan.
14. Conclusiones del documento inicial estratégico.
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1. ENCARGO Y ANTECEDENTES
Por encargo de INICIATIVAS INMOBILIARIAS COTA CERO S.L, CIF: B-53.373.882, con
domicilio a efectos de notificaciones en Hermanos Gonzálvez Selva nº 2, 03206 Elche,
Alicante, se procede a la redacción del presente “Documento Inicial Estratégico” del Estudio
de Detalle del área de reparto 102, manzana situada entre la calle Pedro Juan Perpiñán, calle
Sor Josefa Alcorta, calle Manuel Lopez Quereda y la rambla del rio Vinalopó, que esta formada
por el área de reparto 102 y el área de reparto 21 y 22 del P.G de Elche, dentro del Inicio de
procedimiento, Solicitud de inicio de evaluación ambiental y territorial estratégica.
Antecedentes en el área de reparto 102.
13/06/2006 Licencia de Segregación
20/09/2006 Solicitud de licencia de obras para un edificio de V plantas de altura según la
ordenación prevista en el PG.
23/11/2007 Aprobación del Proyecto de Urbanización
28/11/2007 Presentación de escritura de segregación y cesión de dos fincas para cumplir las
condiciones de la licencia de obras solicitadas. Cesiones pendientes de inscripción en el
registro de la propiedad.
29/02/2008 Concesión de licencia de obras
14/04/2009 Decreto de desistimiento de la licencia concedida
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09/02/2011 Primera propuesta presentada de ED. No se llega a exponer al público. El ED tiene
por finalidad ocultar la medianera del AR-22 colindante. Para ello se propone elevar una planta,
a cambio de disminuir el fondo edificable.
Se trata de una modificación de la ordenación pormenorizada del PG permitida según los
artículos 45 y 108.7 de la Normativa, que mantiene la edificabilidad prevista por el PG. Se
informó con deficiencias, entre ellas que para poder elevar una planta, la altura de la edificación
debía medirse desde la rasante situada en el terreno natural.
31/12/2015. Se presenta de nuevo propuesta de ED, junto con el DIE de acuerdo con la Ley de
Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana. No se
subsanaron los puntos observados con anterioridad.
03/03/2016 Se presenta de nuevo la propuesta de ED. Siguen sin subsanarse las cuestiones
anteriores.
Debido a que el Estudio de Detalle modifica las rasantes aprobadas en el PU de fecha
23/11/2007, es necesario modificar el PU. Para ello, se escoge la opción A (planteada en el
informe municipal del 14/11/2017) en la cual se expone:
Opción A) Anular el PU simultáneamente con la aprobación de este ED, y exigir un PU
con ocasión de la licencia de obras.
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2. OBJETO DEL DOCUMENTO INICIAL ESTRATEGICO.
El objeto del Documento Inicial Estratégico es dar cumplimiento al Artículo 50 de la Ley
5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de
la Comunidad Valenciana.
En dicho artículo se define el contenido del Documento Inicial Estratégico a través de una serie
de puntos y se especifica que dicho contenido ha de ser expresado de forma sucinta, preliminar
y esquemática. A continuación se describen dichos puntos:
a) Los objetivos de la planificación y descripción de la problemática sobre la que actúa.
b) El alcance, ámbito y posible contenido de las alternativas del plan que se propone.
c) El desarrollo previsible del plan o programa.
d) Un diagnóstico de la situación del medio ambiente y del territorio antes de la aplicación
del plan en el ámbito afectado.
e) Sus efectos previsibles sobre el medio ambiente y sobre los elementos estratégicos del
territorio, tomando en consideración el cambio climático.
f) Su incardinación en la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y su incidencia
en otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial.
En el artículo 50.2 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana, se expone:
2. En los supuestos del artículo 46.3 de esta ley, cuando el órgano promotor considere que
resulta de aplicación el procedimiento simplificado de evaluación ambiental y territorial
estratégica, además deberá incluirse en la documentación:
a) La motivación de la aplicación del procedimiento simplificado de evaluación ambiental y
territorial estratégica.
b) Un resumen de los motivos de la selección de las alternativas contempladas
c) Las medidas previstas para prevenir, reducir y, en la medida de lo posible, compensar,
cualquier efecto negativo importante en el medio ambiente y en el territorio, que se
derive de la aplicación del plan o programa, así como para mitigar su incidencia sobre el
cambio climático y su adaptación al mismo
d) Una descripción de las medidas previstas para el seguimiento ambiental del plan.
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3. MANZANA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. ÁREA DE REPARTO 102, 21 y 22.
El Estudio de Detalle se realiza sobre una manzana delimitada por los siguientes espacios
públicos: la calle Pedro Juan Perpiñán, calle Sor Josefa Alcorta, calle Manuel López Quereda y
la Rambla del Río Vinalopó, rambla que se encuentra canalizada en todo su tramo urbano.
El Estudio de Detalle comprende tres áreas de reparto del Plan General de Elche, el área de
reparto 22, el área de reparto 21 y el área de reparto 102.
El ámbito correspondiente al área de reparto 102 está calificado como suelo urbano clave 4,
zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, bloque. Y un
aprovechamiento tipo de 3,857.
Las condiciones y tipología de construcción son las de las Normas del Plan General para
edificación según alineación a vial, clave 4, Zona de Ensanche.
Por tanto el estudio de detalle del área de reparto 102, se encuentra dentro del núcleo urbano
consolidado y su ejecución consolida el núcleo de Elche.
El Plan General establece una estructura viaria y un área de zona verde, que conectará con la
rambla del Río Vinalopó, tramo de rio canalizado y espacio libre de gran importancia para los
habitantes de Elche.
El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 21, calificado con
clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya
se encuentra consolidada.
El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 22, calificado con
clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya
se encuentra consolidada.
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En la imagen anterior se señala el Área de Reparto 22, 21 y 102 del Plan General.
4. OBJETIVOS DE LA PLANIFICACION Y DESCRIPCION DE LA PROBLEMÁTICA
SOBRE LA QUE ACTÚA.
4.1 OBJETIVOS DE LA PLANIFICACION.
La planificación del presente Estudio de Detalle desarrolla los objetivos del Plan General
en cuanto a la consolidación del casco urbano.
Es objetivo del Plan General de Elche”:
“Crear suelo edificable para la construcción de viviendas y actividades, en la proporción
adecuada a la demanda y con un nivel suficiente de dotaciones para asegurar la calidad de
vida”
El área de reparto 102 se encuentra dentro del núcleo urbano de Elche, es suelo urbano,
por lo que su programación consolida la zona. El Estudio de Detalle mejora además la
ordenación y la calidad arquitectónica de las futuras viviendas.
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Resumen de los criterios y objetivos urbanísticos y territoriales
Los criterios básicos de la ordenación se apoyan en los siguientes puntos:
A. Uniformizar la altura de las nuevas edificaciones respecto de las existentes,
contemplando un incremento de una planta respecto la prevista por el plan, disminuyendo
la profundidad edificable en edificación cerrada, a fin de mantener el techo edificables tal
y como permite el punto 3 del Artículo 15 de la Normativa del Plan General.
B. Mantener la edificabilidad, alineaciones y red de dotaciones establecidas por el Plan
General.
El aprovechamiento tipo: 3,857
La tipología: residencial Clave 4 Bloque
4.2 DESCRIPCIÓN DE LA PROBLEMÁTICA SOBRE LA QUE ACTUA
El bloque propuesto por el Plan General de PB+4 generaba una medianera con las
edificaciones existentes del área de reparto 21 y 22 y planteaba una profundidad edificable
de 18 metros lo que dificulta la buena disposición de las viviendas.
El Estudio de Detalle propuesto genera un bloque que se da continuidad a las edificaciones
existentes del área de reparto 21 y 22. Además reduce la profundidad edificable a 13
metros generando viviendas pasantes y por tanto mejorando la calidad de vida,
manteniendo los parámetros de estándares dotacionales y de edificabilidad previstos por el
Plan General.
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En la anterior imagen obtenida del SIG del Ayuntamiento de Elche se observa la alineación del
Plan General.
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5. EL ALCANCE, AMBITO Y POSIBLE CONTENIDO DE LAS ALTERNATIVAS DEL
PLAN QUE SE PROPONE.
5.1 EL ALCANCE Y AMBITO.
El ámbito del Estudio de Detalle es la manzana entre la calle Pedro Juan Perpiñán, calle Sor
Josefa Alcorta, calle Manuel López Quereda y la rambla del Río Vinalopó, que esta formada
por el área de reparto 102, 21 y 22.
El Plan General de Elche delimita el área de reparto 102, suelo clasificado como suelo
urbano, Área de Reparto Pluriparcelaria nº 102, calificado con la clave 4 zona de ensanche,
tipología de edificación ordenada según alineación a vial. Y un aprovechamiento tipo de 3,857.
El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 21, calificado con
clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya
se encuentra consolidada.
El Plan General de Elche delimita área de Reparto Uniparcelaria nº 22, calificado con
clave 4, zona de ensanche, tipología de edificación ordenada según alineación a vial, la cual ya
se encuentra consolidada.
Por tanto el estudio de detalle del área de reparto 102 se encuentra dentro del núcleo urbano
consolidado y su ejecución consolida el núcleo de Elche.
El Plan General establece una estructura viaria y un área de zona verde, que conectará con la
rambla del Río Vinalopó, espacio libre de gran importancia para los habitantes de Elche.
5.2. POSIBLE CONTENIDO DE LAS ALTERNATIVAS DEL PLAN QUE SE PROPONE.
1. Ordenación pormenorizada propuesta por el Plan General.
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Se puede observar sombreadas en naranja el suelo residencial Clave 4 , en azul la zona
de la rambla del río Vinalopó “Clave 64”, en verde claro “G” las zonas verdes.
Descripción y análisis de la propuesta del Plan General.
El modelo de planeamiento escogido por la ordenación pormenorizada del Plan General
aprobado en 1998, es una ordenación que define un bloque de PB+4 de 18 metros de
profundidad.
6. DESARROLLO PREVISIBLE DEL PLAN O PROGRAMA
Una vez aprobado definitivamente el Estudio de Detalle, se llevará a cabo el desarrollo del
mismo que consistirá en la redacción y aprobación de un Proyecto de Urbanización que defina
las características constructivas de las obras de urbanización a realizar en los espacios
públicos de cesión, y de Proyecto de Edificación para el desarrollo de las edificaciones
previstas, con su preceptiva obtención de licencia de obras.
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7. DIAGNOSTICO DE LA SITUACION DEL MEDIO AMBIENTE Y DEL TERRITORIO
ANTES DE LA APLICACIÓN DEL PLAN EN EL AMBITO AFECTADO.
7.1 LOCALIZACIÓN: ENCUADRE REGIONAL Y COMARCAL.
La zona de estudio se sitúa en el núcleo de Elche en zona de ensanche conocida como El
Asilo.
El área de reparto 102, se encuentra rodeado por suelo urbano, lindando al este con la rambla
del Río Vinalopó, que en dicho tramo, como en todo el casco urbano, se encuentra canalizado.
A continuación se realiza un resumen de la situación del medio ambiente y del territorio en la
actualidad:
7.2 MEDIO FISICO
El área de estudio se encuentra totalmente influenciada por la acción del Mar Mediterráneo, lo
que provoca que la diferencia entre la temperatura máxima y mínima no es muy acusada, lo
que se traduce en unos inviernos suaves, no exenta de unas medias anuales elevadas, que
provocan aridez ambiental y fuerte radiación estival.
El área se localiza dentro de la denominada “Iberia Seca” marcada por una fuerte sequía
estival y por registrarse en otoño los valores más altos de precipitaciones, con un carácter
frecuentemente torrencial.
La zona de estudio se ubica en el ambiente morfológico de la ladera oriental de la Sierra de
Crevillente. La localización de la zona objeto de estudio cerca de un área de contexto
sedimentario, no es óbice para analizar el riesgo de erosión puesto que la zona está sujeta a la
dinámica de laderas de la Sierra de Crevillente.
El riesgo de erosión real está presente en la zona de estudio con cariz de bajo según la
Cartografía Temática de la Comunidad Valenciana
La hidrología superficial del área de estudio está determinada por su pendiente descendiente
de oeste a este, hacia la rambla del Vinalopó.
En cuanto a riesgo de inundación el ámbito se encuentra sin riesgo de inundación según el
PATRICOVA, Plan de Acción Territorial de la Comunidad Valenciana. Sin embargo, lindando al
área de reparto de estudio encontramos una zona con riesgo de inundación alto que
corresponde con la rambla del río Vinalopó.
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El entorno del AR102 está afectado por el PATRICOVA, El Plan de Acción Territorial frente a
Riesgo de Inundación en la Comunidad Valenciana (PATRICOVA) aprobado por Decreto
201/2015: el suelo orientado al cauce Vinalopó se encuentra incluido en el Nivel 1 de
Peligrosidad de Inundación y con un nivel de Riesgo Muy Alto, se encuentran dentro de los
planos de la Envolvente de Peligrosidad de Inundación.
El art. 17.1 del PATRICOVA indica que estos suelos se califiquen de “protección hidráulica”.
El art. 17.2 señala que “en estas zonas se prohíbe cualquier tipo de edificación, salvo las
previstas expresamente en el planeamiento territorial y urbanístico aprobado a la entrada en
vigor del PATRICOVA, que deberán, en todo caso, realizarse con arreglo a los condicionantes
específicos de edificación para el suelo urbano sometido a riesgo de inundación, señalados
en el anexo I de esta normativa.
Asimismo, se prohíbe la realización de obras de infraestructura que sean vulnerables o
puedan modificar negativamente el proceso de inundación, incrementando los daños
susceptibles de producirse como consecuencias de la misma”.
Además en el art.23.5 del PATRICOVA se señala que el tratamiento de la urbanización y
ajardinamiento de los suelos que se encuentran dentro de la Infraestructura Verde, será el
adecuado a su carácter de inundable.
Respecto a la vulnerabilidad a la contaminación de aguas subterráneas según la Cartografía
Temática de la Comunidad Valenciana el riesgo de vulnerabilidad a la contaminación de aguas
subterráneas en la zona objeto de análisis contiene un valor bajo.
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La última valoración de riesgo sísmico dentro de la NCSR-02, normativa antisismos
actualmente en vigor, coloca al término municipal de Elche, en el listado de términos
municipales con valores de la aceleración sísmica básica iguales o superiores a 0,04 g., con un
valor de 0,145 g., cifra alta a nivel provincial, lo que lo situaría en un nivel de riesgo alto.
7.3 MEDIO BIOTICO
7.3.1 Flora y Vegetación
Atendiendo a que nos encontramos en suelo urbano, por tanto suelo antropizado con un
elevado grado de transformación no existe cubierta vegetal de valor en la zona de estudio.
Encontramos vegetación tipo matorral en la parcela pendiente de edificación y arbolado tipo
pino y palmeras, asociado al espacio verde de la rambla del Rio Vinalopó que en ese tramo
interurbano se encuentra canalizada.
7.3.2 Fauna
La distribución de la fauna en un territorio está condicionada por factores físicos y biológicos, la
zona de estudio se caracteriza por tratarse de un medio urbano. Es por ello que la presencia
de especies se ve muy limitada.
7.3.3 Espacios naturales protegidos, enclaves ambientales de interés y hábitats naturales de
interés comunitario.
En el área de estudio no existe ninguna superficie considerada como Parque Natural, no se
localizan Zonas de Especial Protección para las Aves (ZEPAs), Zonas Húmedas catalogadas,
ni superficies protegidas por la figura legal de Paraje Natural Municipal, Microrreservas o
Paisajes protegidos.
El ámbito de actuación está próximo a dos huertos de palmeras catalogados que son el Hort
de Hospital al norte de la actuación y el Hort de Contador al este.
7.4 MEDIO SOCIAL
En cuanto al análisis del medio social se han tenido en cuenta aquellos factores humanos que
inciden directamente sobre el espacio, es decir, sobre el Medio Ambiente: la población y los
usos del territorio, como reflejo del aprovechamiento antropogénico de los recursos del medio,
el patrimonio, como muestra de la intensa ocupación humana y de la transformación paulatina
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del territorio, y los problemas derivados del desarrollo del nivel de calidad de vida de los
ciudadanos, sobre todo aquellos que inciden directamente sobre el paisaje y el entorno natural.
7.4.1 Población
El barrio del Asilo se sitúa a la orilla oeste del Vinalopó, la estructura poblacional se distribuye
en bloques de manzanas compactas.
7.4.2 Ciclos de la materia
A continuación se presenta en esquema los ciclos de materia para la zona.
Abastecimiento: Encomendado a la sociedad mixta Aigües d’Elx, competencia del
Ayuntamiento de Elche.
Saneamiento: El barrio cuenta con Red de Saneamiento que recoge los residuos con una red
de tipo unitario conectada a la estación depuradora de aguas residuales de Algorós.
Gestión de Residuos: La zona cuenta con la recogida selectiva de basuras, con colocación
de contenedores de R.S.U., para papel/cartón, envases, vidrios y pilas.
7.4.3 Usos del suelo y sectores económicos
La zona presenta uso predominante residencial, con viviendas en manzanas compactas con
uso terciario en planta baja, quedando en la zona restos de un antiguo tejido industrial que
poco a poco está siendo transformado en tejido residencial.
7.4.4 Planeamiento urbanístico
El Plan General de Elche clasifica la manzana en tres áreas de reparto, la nº 22 y 21, suelo
urbano ya consolidado y como área de reparto 102, suelo urbano pendiente de desarrollar.
Por tanto según Plan general el suelo urbano:
“[… ] terrenos como suelo urbano tiene por objeto posibilitar su desarrollo urbanístico
preferentemente mediante Actuaciones Aisladas. Los terrenos en que éstas sean previstas por
el Plan se entenderán clasificados como suelo urbano. En este suelo, la gestión mediante
Actuaciones Integradas se reserva para la ejecución de una obra pública que conlleve la
conversión de determinadas parcelas en solares o para la renovación de la urbanización.
En manzanas parcialmente urbanizadas podrán realizarse obras de edificación mediante
Actuaciones Aisladas, completando la urbanización, siempre que quede debidamente
garantizada la calidad y coherencia de la misma en relación con su entorno.”
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El área de reparto 102 es un suelo con uso característico vivienda clave 4, zona de ensanche,
con edificación según alineación a vial.
7.4.5 Infraestructura viaria
La infraestructura viaria está formada por:
La calle Sor Josefa Alcorta que delimita la zona por el oeste.
La calle Pedro Juan Perpiñán, delimita la zona por el sur
La calle Manuel López Quereda, delimita la zona por el norte
El nuevo vial al este de la manzana del estudio de detalle y que conectará la Manuel
López Quereda con la calle Pedro Juan Perpiñán.
7.4.6 Patrimonio
Por la zona transcurre la Acequia Marchena, que forma parte del patrimonio hidráulico de
Elche.
No existen ni bienes muebles ni bienes inmuebles respecto al patrimonio arqueológico dentro
del espacio analizado.
No existen ni bienes muebles ni bienes inmuebles respecto al patrimonio etnológico
No existen elementos a valorar respecto al patrimonio paleontológico dentro del espacio
analizado.
La manzana objeto del estudio de detalle es colindante a la Vía Pecuaria de la Comunidad
Valenciana (Ley 3/2014): la Cañada de Orihuela-Alicante, que discurre por la calle Manuel
López Quereda, en dirección al cauce del Vinalopó.
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8. EFECTOR PREVISIBLES SOBRE EL MEDIO AMBIENTE Y SOBRE LOS
ELEMENTOS ESTRATEGICOS DEL TERRITORIO, TOMANDO EN
CONSIDERACION EL CAMBIO CLIMATICO.
A la hora de ordenar o actuar sobre un territorio un aspecto fundamental a tener en cuenta es
el de los efectos previsibles que pueden acaecer en ese espacio y sobre los elementos
estratégicos del territorio, lo que es de gran importancia a la hora de planificar y delimitar usos
y actividades sobre el territorio debido a las limitaciones y/o condiciones que estos efectos
imponen al desarrollo de las actividades humanas.
A continuación se presenta un resumen de los efectos previsibles realizando una
pequeña descripción de los mismos.
La propuesta reduce la profundidad edificable, consiguiendo una disposición de las
viviendas de mayor calidad con una tipología de vivienda pasante de doble orientación en
contraposición a la tipología de vivienda con estancias que ventilan a patio de luz.
Se potenciarán los valores ambientales propios empleando vegetación autóctona en la
zona verde que se desarrolle.
La ordenación repercutirá de manera positiva en la interacción de la población con su
entorno de una manera respetuosa y poco impactante.
De esta forma, se consigue adaptar la zona a una realidad mucho más sostenible y respetuosa
tanto desde el punto de vista ambiental, paisajístico y social.
Por tanto, el estudio de detalle permitirá consolidar la manzana y repercutirá de manera
positiva a la zona y a los habitantes de esta área.
No se ocupa ni afecta ningún espacio protegido.
La consolidación de la manzana que corresponde al área de reparto 102, tiene como
consecuencia lógica el aumento poblacional previsto por el propio Plan General. Lo que se
considera un aspecto positivo si se observa la dinámica poblacional.
Los beneficios sociales de este desarrollo urbano están relacionados con la posibilidad de
disfrutar de un medio saludable, con espacios abiertos en el que la atención a los valores
ambientales y paisajísticos, y consolidar una zona que se encontraba en degradación por la
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falta de ejecución del plan. De este modo, asociar estos espacios de calidad ambiental y
escénica contribuirá a la mejora de la calidad de vida de las personas y la gestión de un uso
ordenado mejorará las condiciones de conservación de estos espacios.
Se puede observar que los efectos del desarrollo del área de reparto 102, debido al limitado
alcance de la figura de planeamiento, básicamente son positivos por todo lo anterior se
concluye que los efectos previsibles que pueden acaecer en ese espacio y sobre los
elementos estratégicos del territorio, tomando en consideración el cambio climático, son
perfectamente compatibles.
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9. INCARDINACIÓN EN LA ESTRATEGIA TERRITORIAL DE LA COMUNIDAD
VALENCIANA Y SU INCIDENCIA EN OTROS INSTRUMENTOS DE LA PLANIFICACION
TERRITORIAL O SECTORIAL.
La Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana es el instrumento que establece los
objetivos, metas, principios y directrices para la ordenación del territorio de la Comunidad
Valenciana y cuya finalidad es la consecución de un territorio más competitivo en lo económico,
más respetuoso en lo ambiental y más integrador en lo social. (Punto 1 de la Directriz 1 “Objeto
y naturaleza jurídica” del Decreto 1/2011 de 13 de Enero del Consell)
La Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana consta de varios documentos y de entre
ellos destacar los siguientes:
Los veinticinco documentos, en correspondencia con los 25 objetivos establecidos
por la Estrategia Territorial, los cuales comprenden las metas y propuestas que los
desarrollan, a razón de 4 metas por objetivo y más de 1.500 propuestas concretas para
el desarrollo y ejecución de la Estrategia Territorial.
El documento que contiene las Directrices de la Estrategia Territorial
En concreto son 147 directrices que incorporan la visión y los veinticinco objetivos
generales de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y los principios
directores, que recopilan y concretan las determinaciones en materia de planificación
territorial emanadas de la Unión Europea.
El documento en el que se recopilan las estrategias y las oportunidades territoriales
para cada una de las Áreas Funcionales del territorio definidas en la Estrategia
Territorial.
Dentro de las Áreas Funcionales en concreto el presente documento estudia la
incardinación dentro del Área Funcional Alicante-Elx.
El Estudio de Detalle de la manzana que corresponde con el área de reparto 22, 21 y 102, del
Plan General de Elche se incardina en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana
(ETCV) dado que cumple muchos de los objetivos establecidos y directrices de dicha
estrategia, a continuación se justifica el cumplimiento de dichos objetivos y directrices, e incluso
su incardinación en el área funcional Alicante-Elche.
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8.1 OBJETIVOS DE LA ESTRATEGIA TERRITORIAL
Los 25 objetivos generales definidos por la ETCV para hacer de la Comunidad Valenciana el
territorio con mayor calidad de vida del Arco Mediterráneo Europeo se enuncian en la Directriz
3 “Visión y Objetivos generales de la Estrategia Territorial” del Decreto 1/2011 de 13 de Enero
del Consell
De esos 25 objetivos a continuación se enumeran, para su posterior justificación, aquellos que
cumple el nuevo planeamiento propuesto por el Estudio de Detalle.
Objetivo 11: Proteger y valorizar el paisaje como activo cultural, económico e
identitario.
Objetivo 21: Mejorar la cohesión social en el conjunto del territorio.
Objetivo 22: Utilizar la planificación territorial para garantizar el acceso a la vivienda.
Objetivo 23: Definir unas pautas racionales y sostenibles de ocupación del suelo
Objetivo 11: Proteger y valorizar el paisaje como activo cultural, económico e
identitario.
El planeamiento del área de reparto 102, planifica una edificación respetuosa con el medio
ambiente y que pone en valor los elementos naturales del territorio, como es el entorno del río
Vinalopó, conservando así el paisaje como principio activo.
Objetivo 21: Mejorar la cohesión social en el conjunto del territorio.
La cohesión social es el tercer pilar de desarrollo sostenible de un territorio, el planeamiento
consolida la zona y garantiza la accesibilidad de todos los ciudadanos a los servicios básicos
de forma igualitaria.
Se entiende como cohesión social la capacidad de una sociedad para garantizar el bienestar
de todos sus miembros reducir las disparidades al mínimo y evitar la polarización, la
planificación busca una ordenación que garantice el bienestar y la homogeneización de los
ciudadanos.
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Objetivo 22: Utilizar la planificación territorial para garantizar el acceso a la vivienda.
La planificación supone un aumento de viviendas lo que garantizará el acceso a la vivienda en
esta zona. La planificación territorial garantiza el acceso a la vivienda, siendo esto uno de los
principales puntos que garantizan la cohesión social.
Objetivo 23: Definir unas pautas racionales y sostenibles de ocupación del suelo
El modelo de planeamiento del área de reparto 102, concentra la edificación en una manzana
respetando y dando continuidad a la edificación existente, cumpliendo así el objetivo 23 dado
que se definen unas pautas racionales y sostenibles de ocupación del suelo
La correcta gestión y delimitación de los usos que trata de aportar el planeamiento propuesto,
proporcionará una reestructuración de la imagen urbana y periurbana definiendo
adecuadamente los bordes, siluetas y accesos desde las principales vías de acceso con el
objeto de mejorar el paisaje urbano interior y sus zonas verdes.
8.2 DIRECTRICES DE LA ESTRATEGIA TERRITORIAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
La Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana contiene 147 directrices que incorporan la
visión y los 25 objetivos generales de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana y los
principios directores, que recopilan y concretan las determinaciones en materia de planificación
territorial emanadas de la Unión Europea.
De esas 147 directrices a continuación se justifica la incardinación de algunas de ellas con el
planeamiento propuesto para el área de reparto 102.
El desarrollo del área de reparto tiene presente el crecimiento sostenible, directriz 25, de la
ETCV que expone:
La Estrategia Territorial fomentará una economía verde y productiva que use de forma eficiente
los recursos naturales y energéticos, y considere al territorio como un factor clave de
competitividad económica.
Y la directriz 36 en cuanto a la mejora de la cohesión territorial:
a) Garantizar el acceso universal a los servicios básicos del territorio.
d) Evitar discriminar el territorio en cuanto a la dotación de infraestructuras sociales, básicas y
de movilidad.
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T . + 3 4 9 6 5 4 5 9 0 9 7 / F . + 3 4 9 6 6 6 1 1 3 3 5 / a j f @ f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s / w w w . f u s t e r a r q u i t e c t o s . e s
e) Fomentar el acceso al disfrute del paisaje como elemento de bienestar individual, social y de
mejora de la salud pública.
i) Integrar las políticas de vivienda en la mejora de la cohesión social y la lucha contra la
pobreza.
En cuanto al crecimiento del suelo residencial, tiene en cuenta la directriz 77:
1. La Estrategia Territorial propone un conjunto de criterios de crecimiento de suelo para uso
residencial, y de las dotaciones que le acompañan, con la finalidad de orientar a los municipios
hacia la consecución de unas pautas de ocupación racional y sostenible del suelo para estos
usos.
2. Dichos criterios serán considerados en el proceso de elaboración y aprobación de la
planificación urbana y territorial.
3. El suelo es un recurso no renovable a escala humana y portador de valores ambientales y
culturales y, como tal, su desarrollo debe ser compatible con la conservación y mejora de estos
valores.
Y la directriz 78:
1. Las administraciones públicas integrarán en sus políticas y actuaciones con proyección
sobre el territorio en materia de ocupación de suelo para uso residencial a los siguientes
principios directores:
a) Compatibilizar el crecimiento urbanístico con el mantenimiento de la funcionalidad de la
Infraestructura Verde del territorio.
b) Integrar el crecimiento de los usos residenciales en el paisaje considerando su localización
en el territorio, ordenación pormenorizada y calidad arquitectónica de forma que se preserve la
identidad y los valores del paisaje donde se ubiquen.
i) Considerar la oferta de viviendas sin ocupar y el suelo urbano vacante a la hora de planificar
nuevos desarrollos.
j) Excepcionar las nuevas piezas urbanas en el territorio priorizando la consolidación y
extensión de los tejidos urbanos existentes.
q) Fomentar la reconversión de espacios urbanos degradados u obsoletos, adaptándolos a
nuevos usos de mayor cualificación.
El planeamiento del área de reparto 102 es el crecimiento racional que consolida la manzana
que corresponde con el estudio de detalle, considerando por tanto el suelo urbano vacante
consolidando tejido urbano existente.
Además la consolidación de la manzana es compatible con la funcionalidad de la
Infraestructura Verde, en este caso el Río Vinalopó.
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Justificado también con la directriz 88:
La planificación municipal y territorial podrá plantear una ocupación de suelo para uso
residencial superior al resultante de la aplicación de los preceptos anteriores, siempre que se
justifique adecuadamente en uno o varios de los siguientes motivos:
a) Cierre de tramas urbanas y racionalidad del crecimiento.
El área de reparto 102 se considera un cierre de trama urbana, consolidando el núcleo de
Elche y la zona verde que forma parte del espacio libre de la Rambla del Vinalopó.
Se encuentra también dentro del marco de los principios de que la planificación urbanística y
territorial preserve la calidad del paisaje, directriz 52:
1. Respetar la topografía y la vegetación del lugar. Se considerará la topografía integrando sus
elementos más significativos, naturales y artificiales, y respetando en cualquier caso sus
funciones, como referencias visuales del territorio y espacios de disfrute escenográfico.
Asimismo, se deberá integrar la vegetación y el arbolado existentes que sean determinantes
del carácter y la singularidad de los paisajes.
2. Definir adecuadamente los bordes urbanos y espacios de transición entre usos. Para lograr
la integración de los núcleos de población en el paisaje de su entorno se deberá propiciar una
estructura urbana adecuada, definiendo los espacios de transición, los bordes urbanos y su
silueta, atendiendo a las particularidades de cada uno de ellos.
4. Integrar paisajística y visualmente las nuevas implantaciones en el territorio en cuanto a
volumetrías, materiales y colores.
En la directriz 59, propiciando el uso público de la Infraestructura Verde.
a) Definir y desarrollar un conjunto de redes de itinerarios principales como elementos
estructurantes del uso público de la Infraestructura Verde, que conecten los paisajes y
elementos de mayor valor ambiental, cultural y visual del territorio.
b) Fomentar el conocimiento y respeto de los valores ambientales, paisajísticos y culturales del
territorio de la Comunitat Valenciana.
c) Implantar los equipamientos necesarios para permitir un uso público racional en toda la red
de espacios que constituye la Infraestructura Verde.
La planificación del área de reparto 102, preservará los valores ambientales y paisajísticos
propios, poniendo en valor el paisaje.
Por otro lado, la actuación conformara un borde, una fachada de la ciudad de Elche desde el
Río Vinalopó, debiendo tener en cuenta la condición de borde y fachada, integrando
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visualmente la nueva implantación desde la zona del Río Vinalopó y tratando adecuadamente
la estructura urbana de borde y los espacios de transición.
8.3 AREAS FUNCIONALES
Para su aplicación la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana divide el territorio de la
Comunidad Valenciana en un total de 15 áreas funcionales, definidas por criterios funcionales,
urbanístico y estratégicos.
En concreto el área de reparto 102, se encuentra dentro del Área Funcional de Alicante-Elche,
en dicha área la ETCV propone “una gran visión estratégico para el año 2030 que consiste en
“transformar el área urbana de Alicante-Elx en el gran nodo de mayor centralidad y dinamismo
del sureste peninsular”.
Para ello, es prioritaria la consecución de diversos objetivos, a continuación se cita aquellos en
los que se incardina el desarrollo del área de reparto 102.
Para el Área Funcional de Alicante-Elche la ETCV propone
“Desarrollar un sistema de asentamientos que ocupen el territorio de forma racional y mejoren
la calidad urbana, la eficiencia económica y la prestación de servicios para el conjunto de la
población.”
El crecimiento generado por el área de reparto 102 completa la trama urbana de Elche, por
tanto se trata del crecimiento natural que consolida el núcleo y mejora la calidad de vida de los
habitantes.
Por otro lado será un crecimiento de gran calidad urbana y respetuosa con el medio natural.
8.4 CONCLUSIONES A LA INCARDINACIÓN DENTRO DE LA ETCV
Con todo lo expuesto y siguiendo las directrices marcadas queda justificado su incardinación
en la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana.
8.5 INCIDENCIA EN OTROS INSTRUMENTOS DE LA PLANIFICACION TERRITORIAL O
SECTORIAL
En cuanto a otros instrumentos de la planificación territorial o sectorial, se han considerado el
PATRICOVA, Plan de Acción Territorial de carácter sectorial sobre prevención de Riesgo
de Inundación en la Comunidad Valenciana.
El Plan de Acción Territorial de carácter sectorial sobre prevención de Riesgo de Inundación en
la Comunidad Valenciana, PATRICOVA, califica el sector fuera de ningún tipo de riesgo de
inundación, lindando con zona de inundación riesgo 1 correspondiente a el cauce del Rio
Vinalopó.
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10. MOTIVACIÓN DE LA APLIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE
EVALUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL ESTRATEGICA
En relación al artículo 46.3 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana.
3. El órgano ambiental y territorial determinará si un plan o programa debe ser objeto de
evaluación ambiental y territorial estratégica simplificada u ordinaria en los siguientes
supuestos.
a) Las modificaciones menores de los planes y programas mencionados en el apartado 1.
b) Los planes y programas mencionados en el apartado 1 que establezcan el uso, a nivel
municipal, de zonas de reducida extensión.
Quedan incluidos en estos supuestos aquellos planes o programas que suponen una
nueva ocupación de suelo no urbanizable para realizar operaciones puntuales de
reordenación o ampliación limitada de bordes de suelos consolidados, a los que se
refieren en los artículos 72.3.b y 73.1.d de esta ley, salvo que se establezca su
innecesariedad en la declaración ambiental y territorial del plan general estructural.
c) Los planes y programas que, estableciendo un marco para la autorización en el futuro
de proyectos, no cumplan los demás requisitos mencionados en el apartado 1.
De acuerdo con el art. 46.3 de la LOTUP esta actuación debe ser objeto de evaluación
ambiental y territorial estratégica simplificada por tratarse de una figura del planeamiento de
limitado alcance, cuya tramitación carece de efectos significativos sobre el medio ambiente y
los elementos estratégicos del territorio, toda vez que se limita al desarrollo del Estudio de
Detalle, estableciendo uso a nivel municipal y zona de reducida extensión.
Por lo anterior, se considera que resultaría aplicable el procedimiento simplificado y en virtud
de lo previsto en el Art. 50.2 de la LOTUP.
11. MOTIVOS DE LA SELECCIÓN DE LAS ALTERNATIVAS CONTEMPLADAS
Las alternativas sobre las que se trabajará se han definido en el Estudio de Detalle, y se
describen y valoran en este epígrafe, elaborado de acuerdo al artículo 52 de la Ley 5/2014,
de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana
(LOTUP).
Dentro de estos contenidos la Ley incluye un resumen de las alternativas contempladas para
la ejecución del instrumento de planeamiento:
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“Un resumen de los motivos de la selección de las alternativas contempladas y una descripción de la
manera en que se realizó la evaluación, incluidas las dificultades, como deficiencias técnicas o falta
de conocimientos y experiencia que pudieran haberse encontrado a la hora de recabar la información
requerida.”
Las alternativas viables en base a la premisa del cumplimiento de la Modificación Puntual 52, y
concretadas en el estudio de detalle, son las siguientes:
a) Alternativa 0. Ordenación del Plan General
b) Alternativa 1.
c) Alternativa 2.
Determinaciones:
- La rasante oficial se medirá sobre terreno natural, no sobre rasantes modificadas que
originen taludes innecesarios y excesos de altura en la edificación.
- Se garantizará el acceso a las parcelas privadas, se resolverá el final de la Calle Manuel
López Quereda y se tratará el entorno con el mayor grado de naturalización posible por
encontrarse la actuación en zona verde colindante al cauce del Vinalopó y afectado por
el PATRICOVA.
- Se respetarán los suelos calificados como Huertos, en ellos se pretende su
recuperación como huerto, dando continuidad funcional al conjunto de huertos de este
lado de la ladera. Se integrará con el recorrido peatonal existente del cauce der río,
respetando los aterrazamientos y desniveles existentes y el trazado de los caminos
peatonales. Se mantendrá la estructura de huerto de ladera y los muros y cerramientos
de contención tradicionales de los distintos niveles.
Se prohíbe el sellado del suelo mediante pavimentos o asfaltos, recuperando
tratamientos tradicionales superficiales y potenciando la conexión y accesos al cauce.
- Las alturas de la edificación se escalonarán integrándose con las alturas del resto de la
manzana.
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ALTERNATIVA 0. ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL
Parcela Residencial 1.754,20m2 Edificabilidad 7.537,52m2t (terciario)
7.229,15m2t (vivienda)
Zona Verde 128,65m2
Viario 2.730,75m2
Equipamiento 0
Profundidad edificable 18m
Nº plantas 5
Observaciones: La profundidad edificable de 18m obliga a realizar patios de luz
intermedios para la disposición de viviendas.
Se crea medianeras ciegas de los edificios contiguos
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ALTERNATIVA 1.
Parcela Residencial 1.754,20m2 Edificabilidad 7.537,52m2t (terciario)
7.229,15m2t (vivienda)
Zona Verde 128,65m2
Viario 2.730,75m2
Equipamiento 0
Profundidad edificable 13m
Nº Plantas 6 / 5 plantas
Observaciones:
La profundidad edificable es de 13m, consiguiendo una disposición de viviendas de
mayor calidad.
Alturas son acordes con las medianeras existentes y se produce una correcta integración
paisajística.
El edificio se eleva sobre la rasante natural lo mínimo para conectar accesiblemente (6%)
la calle Manuel López Quereda y Pedro Juan Perpiñán.
El escalonamiento se produce a más de 6 metros de la calle Manuel López Quereda.
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ALTERNATIVA 2.
Parcela Residencial 1.754,20m2 Edificabilidad 7.537,52m2t (terciario)
7.229,15m2t (vivienda)
Zona Verde 128,65m2
Viario 2.730,75m2
Equipamiento 0
Profundidad edificable 13m
Nº Plantas 6 / 5 plantas
Observaciones:
La profundidad edificable es de 13m, consiguiendo una disposición de viviendas de
mayor calidad.
Las viviendas de mayor calidad
Se crean taludes innecesarios.
El escalonamiento se produce muy próximo a la calle Manuel López Quereda con lo que
las 6 plantas son visibles desde dicha calle.
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a. VALORACIÓN DE ALTERNATIVAS
Para la valoración de alternativas se establecen 5 categorías y se analiza en cada
alternativa, para cada categoría se otorgará 1 punto a la que mejor funcione.
ALTERNATIVA 0 ALTERNATIVA 1 ALTERNATIVA 2
Relación con el
entorno
Conexión correcta con
el entorno
1 Conexión correcta con
el entorno
1 Conexión correcta con el
entorno
1
Calidad de
espacios públicos
Espacios públicos
suficientes para el
correcto funcionamiento.
El viario se integra con
el entorno.
1 El viario se integra con el
entorno.
1
Calidad de parcela
y vivienda.
Viviendas con peor
disposición, ventilación
a patio de luz.
Viviendas pasantes,
ventilación a patio de
manzana.
1 Viviendas pasantes,
ventilación a patio de
manzana.
1
Gestión Existe defecto de edificabilidad
Existe defecto de edificabilidad
Existe defecto de
edificabilidad
Paisaje Quedan vistas las
medianeras de las
edificaciones
consolidadas del AR21.
Se integra
perfectamente en el
paisaje urbano
1 El edificio se eleva
respecto a la rasante
natural.
TOTAL 1 4 3
Por todo lo expuesto, se concluye que la alternativa más favorable técnica y ambientalmente es la Alternativa 1.
12. MEDIDAS PREVISTAS PARA PREVENIR, REDUCIR, COMPENSAR CUALQUIER
EFECTO NEGATIVO IMPORTANTE EN EL MEDIO AMBIENTE Y EN EL
TERRITORIO
El instrumento de planeamiento que se presenta bajo la figura del Estudio de Detalle
contempla las medidas necesarias para prevenir, reducir y compensar los eventuales efectos
negativos sobre el medio ambiente.
Se puede observar que los efectos del desarrollo del área de reparto 102 básicamente son
positivos para el desarrollo y consolidación de la ciudad de Elche, y que los efectos que
pueden acaecer en ese espacio y sobre los elementos estratégicos del territorio, tomando en
consideración el cambio climático, son perfectamente compatibles.
A pesar de ello, se toman medidas en relación al respeto del medio existente.
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- La edificación evitará rellenos innecesarios.
- Se conectará la calle Manuel López Quereda con Pedro Juan Perpiñán de forma que
sea accesible.
- El viario tendrá carácter peatonal debido a su relación con la ladera del rio Vinalopó,
permitiendo el paso de vehículos de emergencia.
- La zona verde se tratará con acabados naturales similares a los existentes.
- La edificación no superara la altura de los edificios existentes en dicha manzana.
- Se respetará el trazado de la vía pecuaria Cañada Orihuela-Alicante y este será
tratado como paseo alameda.
- La materialización de la edificabilidad provoca determinados efectos sobre el medio
ambiente, como son la producción de determinados tipos de residuos urbanos y
residuos de la construcción producidos durante la ejecución de las obras.
Por lo que hace referencia a los residuos urbanos (basuras) al tratarse de zona urbana el
Ayuntamiento se encarga de la recogida y posterior tratamiento de dichas basuras.
Por lo que hace referencia a los residuos de la construcción producidos durante la
ejecución de las obras en los proyectos que se redacten para la obtención de las
licencias urbanísticas correspondientes, figurarán los Estudios de gestión de residuos
que preverán el tratamiento de dichos residuos.
13. DESCRIPCIÓN DE LAS MEDIDAS PREVISTAS PARA EL SEGUIMIENTO AMBIENTAL
DEL PLAN
Para el seguimiento ambiental del Plan se propone el control por parte del promotor del
cumplimiento de todas las prescripciones contenidas en el Plan, al igual que deberán cumplirse
todas las indicaciones dadas en el apartado anterior, en especial las derivadas de la ejecución
de las obras. Y durante la ejecución de la edificación, se garantizará las medidas de
prevención y reducción de efectos negativos sobre el medio y conllevará el cumplimiento de
las ordenanzas municipales y la legislación en materia de edificación relativas a la reducción
del impacto ambiental, tratamiento de residuos en la construcción, eficiencia energética en la
edificación, etc. que se concretarán en el correspondiente Proyecto de Urbanización y en los
trámites hasta la obtención de futura Licencia de Edificación.
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14. CONCLUSIONES DEL DOCUMENTO INICIAL ESTRATÉGICO
El Estudio de Detalle del área de reparto 102, 22 y 21, situado en el núcleo de Elche, manzana
entre la calle Pedro Juan Perpiñán, calle Sor Josefa Alcorta, calle Manuel López Quereda es
un suelo urbano que linda con suelo urbano y la Rambla del Río Vinalopó, por lo que su
ejecución consolidaría el núcleo de Elche.
El estudio de detalle mantiene las alineaciones del Plan General y variando el volumen permite
que la edificación se adapte de forma óptima a las edificaciones adyacentes existentes y
mejorando la calidad de la tipología de viviendas.
El presente Documento Inicial Estratégico forma parte del Documento de Solicitud de Inicio de
Estudio de Detalle área de reparto 102 del Plan General de Elche.
En el presente documento se ha dado cumplimiento al Artículo 121.2 de la Ley 5/2014, de 25
de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad
Valenciana. Dicho artículo se remite al art. 50 que define el contenido del Documento de
Solicitud de Inicio del Procedimiento a través de una serie de puntos y se especifica que dicho
contenido ha de ser expresado de forma sucinta, preliminar y esquemática.
A la vista del contenido del presente documento, y en base a lo establecido art. 50.2, procede
la solicitud de evaluación ambiental y territorial estratégica simplificada.
Elche, Noviembre 2017.
El Arquitecto redactor. Fdo. Francisco Fuster Selva.
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