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FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO
INMOBILIARIO TERRA C
SEXTO INFORME DE AVANCE DE OBRAS
(Cierre al 31 de diciembre del 2014)
Fecha de elaboración del informe: 12 de enero del 2015.
Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-2785 del 21 febrero del 2013
Plazo del Fondo: 5 años.
“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de
Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”.
“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de
entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.
Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales.
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Contenido
I. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................. 4
II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE .............. 4
III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO................................................................................. 4
IV. IDENTIFICACION DE LOS PARTICIPANTES DESIGNADOS PARA EL DESARROLLO DE
LAS OBRAS ............................................................................................................................. 5
V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS DE MERCADO .......... 12
a. Estrategia de comercialización ................................................................................ 12
i. Concepto a explotar en esta etapa de la campaña .......................................... 12
ii. Objetivo de comunicación ....................................................................................... 12
iii. Objetivo de mercadeo .............................................................................................. 12
b. Análisis de la estimación de la demanda del proyecto ....................................... 18
VI. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS LEGALES .................... 26
a. Revelación de las contingencias legales o tributarias que afecten al proyecto
o a los activos adquiridos por el fondo .......................................................................... 26
b. Descripción de la estructura y vehículos jurídicos utilizados para el desarrollo
del proyecto ....................................................................................................................... 26
i. Detalle del rol y funcionamiento de Terra Vereda Tropical, S.A. ......................... 26
ii. Responsabilidades u obligaciones de la gestión operativa por medio del
Régimen de Zona Franca ................................................................................................. 27
iii. Régimen de responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones
establecidas en la Ley de Zonas Francas de Costa Rica ............................................ 28
iv. Régimen de Zonas Francas y los Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
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v. Un Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario como beneficiario del
Régimen de Zonas Francas .............................................................................................. 29
c. Características del Régimen de Zona Franca ........................................................ 31
d. Incentivos de los beneficiarios del Régimen de Zona Franca ............................. 32
e. Informe legal de propiedades del FIDI TERRA C .................................................... 33
i. Estructura legal de propiedad para activos .......................................................... 33
ii. Constitución de fideicomisos de garantía .............................................................. 34
iii. Riesgos asociados con el uso de la estructura legal ............................................. 35
VII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS ................. 36
a. Avance físico del proyecto ....................................................................................... 36
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b. Actividades realizadas a la fecha ........................................................................... 36
a. Comentarios finales .................................................................................................... 37
VIII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS ........... 37
a. Actualización de información financiera ............................................................... 37
i. Presupuesto global ..................................................................................................... 37
ii. Costo del proyecto posterior a su cierre de obras ................................................ 37
iii. Costo ejecutado a nivel general del proyecto ..................................................... 38
iv. Gastos ejecutados posterior al cierre de obra....................................................... 38
IX. IDENTIFICACIÓN DE REVELACIÓN DE NUEVOS RIESGOS REALES O POTENCIALES
QUE PUEDAN AFECTAR EL DESARROLLO DEL PROYECTO: ............................................ 42
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VI INFORME DE AVANCE DE OBRAS
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
TERRA C
I. INTRODUCCIÓN
Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al
reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño
del proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo, en el periodo de tres meses
comprendidos entre el 01 de octubre y el 31 de diciembre del 2014.
II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE
Constructora Costarricense S.A. realizó un proceso de revisión y debida diligencia
de la veracidad y suficiencia de la información contenida en este informe de
avance referido a los aspectos técnico – constructivos, con corte al 31 de
diciembre del dos mil catorce.
GENERALIDADES Y
ORGANIZACIÓN
Nombre: Constructora Costarricense S.A.
Razón Social: COCOSA
Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones
Bodega # 7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén,
detrás de MATRA entrando por el Boulevard).
Apartado: 11110-1000 San José, Costa Rica.
Teléfono: 2282-7141
Fax: 2282-7226
Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977
Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta
REGISTROS PROFESIONALES: Ingenieros Consultores y
Constructores, Registro No. CC-0254 Colegio
Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa
Rica, Cámara Costarricense de la Construcción.
III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO
El proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo consiste en el desarrollo de un
complejo mixto de oficinas y comercio, clase A, en la zona este del área
metropolitana de San José. Se desarrollaron dos torres de cinco pisos en dos
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etapas, con estándares de construcción y servicios similares a los ofrecidos por los
centros de oficinas ubicados en las zonas de Escazú, Santa Ana y Heredia.
Los edificios constan, cada uno, de cinco niveles y un nivel de sótano, constan de
áreas comunes que comprenden: lobby sótano, lobby de niveles 1, 2, 3, 4, 5,
escaleras internas y de emergencia, ascensores, azoteas en el segundo y quinto
nivel.
El proyecto se desarrolla en una propiedad de 31,000 metros cuadrados, en el
cantón de La Unión, ubicado en la zona Este del Área Metropolitana, contiguo al
centro comercial Terramall y la autopista Florencio del Castillo, que comunica a
las ciudades de San José y Cartago.
IV. IDENTIFICACION DE LOS PARTICIPANTES DESIGNADOS PARA EL DESARROLLO
DE LAS OBRAS
Entidad encargada de realizar la administración de la obra y que tienen bajo su
responsabilidad que la obra se realice de conformidad con los planos de
construcción, las especificaciones técnicas y los reglamentos aplicables
(administrador).
Entidad Descripción
Firma Desarrolladora:
Desarrollos Inmobiliarios 4D, S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San José, Curridabat, 500 metros este
del Servicentro La Galera.
Teléfono: 2207-8888
Dirección Postal: 2488-1000 San José, Costa Rica.
Fax: 2288-8887 Algunas obras realizadas:
Centro Comercial Interplaza
Centro Comercial Terramall
Complejo de Cines Cinépolis
Oficentro Plaza Mayor
Conscientes de que las inversiones inmobiliarias son un
activo que debe estar presente en todo portafolio de
inversión bien diversificado, esta empresa incursionó
hace más de diez años en el área de los desarrollos
inmobiliarios.
La labor fundamental de esta empresa consiste en
identificar oportunidades de inversión en propiedades
que presenten las características y el potencial para
que, a través de un adecuado planeamiento, una
sólida estructuración y una excelente ejecución, se
desarrollen proyectos que permitan maximizar su valor
durante un plazo previsto. Mediante este concepto ha
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desarrollado proyectos exitosos como Plaza Mayor y
TERRAMALL, entre otros.
La Desarrolladora cuenta con la experiencia, el
personal capacitado, los sistemas y la logística
requerida para el desarrollo del Proyecto Terra
Campus. Desarrollos Inmobiliarios 4D, S.A. se encuentra
debidamente inscrita al Colegio Federado de
Ingenieros y arquitectos.
Entidades encargadas del diseño del proyecto, elaborar los planos constructivos,
presupuesto de obras, entre otros.
Entidad Descripción
Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A.
Representante Legal: Ronald Zürcher Gurdian
Cédula Jurídica: 3-101-044554
Domicilio Legal: 600 metros norte de la Cruz Roja,
Santa Ana.
Teléfono: 2588-6500
Fax: 2288-8887
Dirección Postal: 11991-1000 San José, Costa Rica.
DISEÑO E INSPECCIÓN ARQUITECTÓNICA: Zurcher
tiene una trayectoria de 33 años en la cual ha
diseñado más de 1,000,000 de metros cuadrados
construidos. Entre sus principales proyectos se
encuentran obras de gran envergadura como lo han
sido los hoteles Four Seasons Península Papagayo,
Costa Rica Marriot, Marriot Los Sueños, y JW Marriot.
En el sector de oficinas cuenta con experiencia en
proyectos tales como Plaza Bratsi y las oficinas
centrales del Banco de la Producción de Nicaragua.
Adscrito al CFIA.
DEHC Ingenieros Consultores S.A.
Representante Legal: Ramón Ramírez Cañas
Cédula Jurídica: 3-101-020869
Domicilio Legal: Avenida 10, calle 23 bis, Nº 1005,
Barrio González Lahmann, San José, Costa Rica.
Teléfono: 2257-2257
Fax: 2221-7437
Dirección Postal: 7393-1000 San José, Costa Rica.
DISEÑO-INSPECCIÓN DE INFRAESTRUCTURA: Empresa
dedicada a la consultoría en el planeamiento, diseño,
inspección, topografía y catastro en urbanismo y
obras de infraestructura civil, hidráulica, eléctrica y de
telecomunicaciones. Es la empresa líder en
Centroamérica, contando con 36 años de
experiencia en el mercado y habiendo participado
en 800 proyectos para un total de 15,500 hectáreas
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desarrolladas, con 700 km de calles diseñadas y 60,000
planos de catastro.
Adscrito al CFIA.
Eduardo Salas Vargas
Ingeniero Mecánico, HVAC
Jose Ramón Castañeda
Gallegos
Ingeniero Eléctrico y
Telecomunicaciones
Eduardo Salas Vargas
Ingeniero Mecánico, HVAC
Jose Ramón Castañeda Gallegos
Ingeniero Eléctrico y Telecomunicaciones
Domicilio Legal: ASG, oficina #12, Avenida 2, Calles 38
y 40.
Teléfono: 2221-0172
Fax: 2222-8233
Dirección Postal: 1509-2050
SDE Solución de Diseño Electromecánico es una
empresa de diseño, cuya oficina está formada por un
equipo de profesionales con extensa experiencia en
proyectos de inversión de capital complejos y de gran
escala. Su principal objetivo es la concepción,
desarrollo y ejecución de diseños electromecánicos y
su construcción.
Entidad responsable de la ejecución del proyecto y mecanismo previstos para el
giro de los recursos (constructor).
Entidad Descripción
Van der Laat & Jiménez S.A
Representante Legal: Rodrigo Van der Laat Alfaro
Cédula Jurídica: 3-101-012553-03
Domicilio Legal: San Pedro, del Banco Nacional 500
metros sur y 100 metros oeste.
Teléfono: 2224-0574
Fax: 2225-5275
Dirección Postal: 3742-1000 San José, Costa Rica.
Fundada en 1969, la Compañía Constructora Van der
Laat & Jiménez es una de las proveedoras de servicios
de construcción en el territorio centroamericano.
Van der Laat & Jiménez brinda servicios de: pre-
construcción, de gerencia y administración de la
construcción, como contratista general, diseño /
construcción y servicios de consultoría. Esta empresa
tiene un gran número de proyectos, tales como:
centros comerciales, edificios de oficinas,
entretenimiento, edificios de condominios, hoteles,
resorts, infraestructura vial, plantas industriales y
servicios públicos.
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Proyectos similares construidos por Van der Laat &
Jiménez: Global Park, Plaza Roble, Torre Mercedes,
B.C.I.E., BCR, Plaza del Sol, Plaza Mayor, Terramall,
Centro Comercial Monte General, Plaza Express
Sabanilla, Multiplaza Escazú, Multiplaza del Este,
Centro Comercial Plaza Rohrmoser.
Función de Van der Laat & Jiménez en el proyecto
Terra Campus: Construcción edificio norte y obras
complementarias de infraestructura. La construcción
debe realizarse en base a los planos constructivos,
especificaciones técnicas y observaciones señaladas
por la inspección.
Entidades responsables de realizar la inspección o la vigilancia durante el
proceso de ejecución de una obra.
Entidad Descripción
Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A.
Representante Legal: Ronald Zürcher Gurdian
Cédula Jurídica: 3-101-044554
Domicilio Legal: 600 metros norte de la Cruz Roja,
Santa Ana.
Teléfono: 2588-6500
Fax: 2288-8887
Dirección Postal: 11991-1000 San José, Costa Rica.
La firma fue fundada en 1978 y cuenta con un equipo
de aproximadamente 200 colaboradores.
Zurcher Arquitectos S.A, brinda servicios profesionales
en las siguientes áreas:
• Plan Maestro
• Diseño Arquitectónico
• Diseño y Arquitectura de Interiores
• Documentos constructivos
• Especificaciones técnicas
• Tramitología de permisos
• Paisajismo
Algunos Proyectos diseñados por Zurcher: Hotel Costa
Rica Marriot, Marriot Los Sueños, Four Seasons
Papagayo, Hilton Papagayo, Edificio Athrocare
(Global Park), Edificio de servicios (Global Park), Plaza
Futura, Plaza Freses, Plaza Bratzi, entre otros.
Función de Ronald Zurcher Arquitectos en el proyecto
Terra Campus como inspector: Servicio de control
diario y continuo del proceso de construcción de la
obra en todos sus aspectos técnicos (alcance de
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planos constructivos del contrato) dentro de lo que se
incluye pero sin limitarse: calidad de materiales,
proceso de construcción por medio de pruebas de
laboratorio, informes periódicos, verificación que el
contratista cuente con la información actualizada,
aprobar los materiales y equipos por instalar, evaluar a
los trabajadores en sus tareas, brindar justificación
técnica de obras extras y su aprobación posterior
para su pago. Recepción de las obras junto con el
propietario y preparación de informe mensual y final.
Apoyo en la puesta en marcha del proyecto.
IECA Internacional, S.A. Representante Legal: Ronald Steinvorth Sauter
Cédula Jurídica: 3-101-612480
Domicilio Legal: Paseo Colón, 300 metros sur y 50
metros este de Pizza Hut, Centro Corporativo
Internacional, segundo piso.
Teléfono: 2257-7068
Fax: 2257-7067
Dirección Postal: 10917-1000 San José, Costa Rica.
IECA Internacional S.A. es una firma especializada en
el campo de la ingeniería estructural y sismo resistente.
Tiene los últimos adelantos tecnológicos para la
estimación de las cargas que actúan sobre una
estructura, la determinación de sus efectos ante un
sismo y la optimización del dimensionamiento de los
elementos que la componen.
Durante la etapa constructiva realiza inspecciones
estructurales, minuciosas y del más alto nivel, para
garantizar al propietario que su obra se ejecute de
acuerdo a los planos constructivos y demás
documentos contractuales.
Cuenta con un departamento especializado de
inspección para dar soporte a los clientes
Proyectos ejecutados por IECA: Terramall, Multiplica
del Este, Torre Mercedes, Plaza Roble, Centro
Corporativo Internacional, Torres del Campo, entre
otros.
DEHC Ingenieros Consultores S.A.
Representante Legal: Ramón Ramírez Cañas
Cédula Jurídica: 3-101-020869
Domicilio Legal: Avenida 10, calle 23 bis, Nº 1005,
Barrio González Laman, San José, Costa Rica.
Teléfono: 2257-2257
Fax: 2221-7437
Dirección Postal: 7393-1000 San José, Costa Rica.
Establecida en 1973, DEHC Ingenieros Consultores S.A.,
es una empresa dedicada a la consultoría con
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especialidad en el planeamiento, diseño, inspección,
topografía y catastro en urbanismo y obras de
infraestructura civil, hidráulica, eléctricas y de
telecomunicaciones.
El compromiso con la calidad y el servicio se resume
en grandes resultados:
900 proyectos
31.000 Ha analizadas
860 km en calles diseñadas
60.000 planos de catastro
Los servicios de consultoría en diseño e inspección
incluye:
Infraestructura civil y eléctrica
Diseño de obra civil
Diseño eléctrico y telecomunicaciones.
Inspección y dirección de proyectos
Permisos
Estudios Ambientales
Estudios Preliminares - De Diligence
Planeamiento Eduardo Salas Vargas
Ingeniero Mecánico, HVAC
Jose Ramón Castañeda Gallegos
Ingeniero Eléctrico y
Telecomunicaciones
Eduardo Salas Vargas
Ingeniero Mecánico, HVAC
Jose Ramón Castañeda Gallegos
Ingeniero Eléctrico y Telecomunicaciones
Domicilio Legal: ASG, oficina #12, Avenida 2, Calles 38
y 40.
Teléfono: 2221-0172
Fax: 2222-8233
Dirección Postal: 1509-2050
SDE Solución de Diseño Electromecánico es una
empresa de diseño, cuya oficina está formada por un
equipo de profesionales con extensa experiencia en
proyectos de inversión de capital complejos y de gran
escala. Su principal objetivo es la concepción,
desarrollo y ejecución de diseños electromecánicos y
su construcción.
Giovanni Guillen Aragón
Ingeniero Agrónomo
Domicilio Legal: Dulce Nombre de Coronado, de la
Bomba El Trapiche 500 metros norte y 100 metros al
oeste.
Teléfono: 2229-9178
Fax: 2294-6335
Eco I Eco, ofrece servicios multidisciplinarios en
materia ambiental respetando la legislación y
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cumpliendo las metas para un desarrollo económico y
sostenible, comprometidos a servir a nuestros clientes
con soluciones prácticas y realistas a los problemas
ambientales. El núcleo profesional de ECO I ECO está
conformado por especialistas en medio ambiente,
ingenieros agrónomos, ingenieros civiles, biólogos,
sociólogos, geógrafos, hidrólogos, geólogos,
arqueólogos y licenciados en derecho.
Entidad responsable de las gestiones de venta del proyecto, según la estrategia
prevista.
Entidad Descripción
Firma Desarrolladora:
Desarrollos Inmobiliarios 4D, S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San José, Curridabat, 500 metros este
del Servicentro La Galera.
Teléfono: 2207-8888
Dirección Postal: 2488-1000 San José, Costa Rica.
Fax: 2288-8887
Gestión de Venta del Proyecto
Finalizadas las etapas de expectativa, lanzamiento y
mantenimiento, la campaña publicitaria está en la
etapa de mantenimiento y venta, habiéndose
contratado pauta publicitaria en El Financiero
(edición impresa), revista SUMMA y Central American
Data (digital). El objetivo de esta campaña es, a
diferencia de las anteriores, capturar los prospectos
que manifiestan interés en ubicarse en el sector este
de la GAM. Así mismo, se aplican estrategias de
mercadeo directo para la identificación de
prospectos y se utilizan las bases de datos provistas
por CINDE, UCCAEP y CAMARA DE INDUSTRIAS DE
COSTA RICA con un seguimiento telefónico cuyo
objetivo es lograr una convocatoria para presentar el
inmueble y sus características.
Entidad responsable de elaborar los informes de avance y cierre del proyecto.
Entidad Descripción
Nombre: Constructora Costarricense S.A.
Razón Social: COCOSA
Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones
Bodega # 7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén,
detrás de MATRA entrando por el Boulevard).
Apartado: 11110 - 1000 San José Costa Rica.
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Teléfono: 2282-7141
Fax: 282-7226
Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977
Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta
REGISTROS PROFESIONALES: Ingenieros Consultores y
Constructores, Registro No. CC-0254 Colegio Federado
de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, Cámara
Costarricense de la Construcción.
V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS DE MERCADO
a. Estrategia de comercialización
i. Concepto a explotar en esta etapa de la campaña
Durante el año 2013 y el primer trimestre del año 2014, se explotó en la campaña
de comunicación los beneficios principales del proyecto, convertidos en
“maravillas” (campaña “Las maravillas de TERRA”). También, bajo este mismo
concepto se aprovechó la excelente relación que existe con los inquilinos de
TERRA Campus Corporativo, para que ellos mismos dieran el mensaje,
enumerando cualidades y beneficios que encuentran al tener su operación
dentro del oficentro. A partir del segundo semestre del año 2014, la palabra clave
para continuar consolidando a TERRA Campus Corporativo como la mejor opción
en la zona este es “crecimiento”. En dicho periodo se han explotado las maravillas
de formar parte del crecimiento de la zona este, demostrando con hechos, dado
la finalización del segundo edificio (segunda etapa) y la llegada de reconocidos
inquilinos.
ii. Objetivo de comunicación
• ¿Para qué estamos haciendo estos esfuerzos de comunicación?
Para decir que somos el mejor centro de oficinas clase A en la zona del este de la
capital y fortalecer el posicionamiento de la marca.
iii. Objetivo de mercadeo
Vender el 100% las dos etapas de Terra Campus Corporativo, entre el 2014 y 2015.
1. Target
• ¿A quién le estamos hablando?
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Dueños y gerentes de medianas y grandes empresas nacionales y extranjeras.
Personas informadas, profesionales, encargados de la toma de decisiones y
conocedores del tema de oficentros. Principalmente, ubicados en el rango de
edad entre los 35 a 65 años, de nivel socioeconómico medio alto y alto,
residentes del GAM.
De acuerdo con el Encuesta General de Medios (EGM) existen en Costa Rica
114.587 personas con estas características.
2. Beneficio
• ¿Cuáles aspectos nos diferencian de la competencia?
Nuestra ubicación en la zona del este, el complemento que resulta de estar al
lado del Centro Comercial TERRAMALL, el ambiente natural, los paisajes con los
que cuenta el proyecto, el fácil acceso al oficentro, etc.
3. Posicionamiento de la marca
• ¿Cómo queremos ser vistos?
Como la mejor opción para el desarrollo financiero y comercial en la zona del
este de San José, enmarcados con un ambiente natural, seguridad, excelente
recurso humano y comodidades de un edificio clase A. Un lugar donde se
encuentra: accesibilidad, comodidad, tecnología, calidad en los servicios
administrativos, excelentes parqueos y entretenimiento. Todo esto con el objetivo
de mejorar la calidad de vida de sus ocupantes, brindándoles estilo de vida,
imagen y haciendo que se sientan orgullosos de pertenecer al proyecto.
4. Canales y acciones de comunicación:
Los esfuerzos de comunicación se concentrarán en consolidar un solo, pero
poderoso mensaje: crecimiento. Ello a través de los siguientes canales:
Página Web:
Actualmente nuestro sitio web está en un proceso de perfeccionamiento que
contempla mejoras en la línea gráfica, diseño y estructuración del contenido,
mayor interactividad, traducción al inglés y versión móvil de la misma.
Prensa:
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TERRA Campus Corporativo ya es una marca conocida y posicionada gracias al
esfuerzo de comunicación que ha estado enfocado en dar a conocer el
proyecto. Durante gran parte del año 2014, el mensaje se enfocó en el
crecimiento del proyecto, como consecuencia de la terminación de la segunda
etapa del oficentro y, del desarrollo y productividad de una zona este de San
José de la que formamos parte. Todo esto se logró con presencia en medios
como el suplemento de bienes raíces de El Financiero -con amplio protagonismo-,
la Revista Somos Empresarios (revista oficial de la Cámara de Comercio, Industria,
Turismo y Servicios de Cartago) y la Revista Inteligencia Inmobiliaria de Colliers
International Costa Rica, referente en el mundo de los negocios inmobiliarios.
También se emprendió una campaña que dio la bienvenida a inquilinos de la
talla de Total Petróleo, Sony Music, Cinépolis y Konrad Group, la cual fortalece
nuestra imagen en el mercado.
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Cintillos
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Redes sociales:
La presencia de TERRA Campus Corporativo en Facebook (con casi 12 500 fans)
cumplió su objetivo de demostrar la aceptación de la marca en este nicho,
evidenciando, asimismo, la disponibilidad de mano de obra con deseo de formar
parte de nuestro oficentro. Con una presencia robusta en esta mediática red, se
le continuará dando mantenimiento a este perfil, el cual diariamente canaliza
visitas al sitio web de la marca.
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Correo directo:
Se han realizado esfuerzos importantes para identificar y contactar a los diferentes
públicos de TERRA Campus Corporativo, a través de este medio, para posicionar
el mensaje de que somos el mejor centro de oficinas clase A en la zona del este
de la capital. Asimismo, este canal es congruente con los esfuerzos que se realizan
a través de las demás vías de comunicación.
18
b. Análisis de la estimación de la demanda del proyecto
El mercado meta de este proyecto está compuesto fundamentalmente por
inversión extranjera directa (IED) del sector servicios: CRM (Customer Relationship
Management), BPO (Business Processing Outsourcing), IPO (Information Processing
Outsourcing) y KPO (Knowledge Processing Outsourcing), así como, empresas
multinacionales y nacionales de medianas a grandes y de servicios de consultoría
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como legal, estrategia gerencial, fiscal, contaduría, ingeniería y arquitectura.
Finalmente, se agrega a estos el componente de servicios comerciales
complementarios al oficentro que han de ser localizados en el primer piso.
A pesar de la crisis financiera global de los años 2008-2010, el influjo de empresas
del sector servicios ha mantenido su tendencia de crecimiento
fundamentalmente por sus estrategias de reducción de costos. Costa Rica reúne
muchas de las condiciones necesarias y es una excelente opción para instalar sus
operaciones. La Coalición de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) reporta que al día
de hoy, más de 35.000 personas laboran en las empresas que instalaron sus
operaciones en Costa Rica y, al cierre del 2013 se tenían contabilizadas 113
empresas del sector servicios instaladas en el país.
Las empresas de este sector demandan espacios desde los 230m2 o más en una
planta, en edificios con altos estándares en tecnología de comunicaciones,
accesos a mano de obra calificada y condiciones de seguridad similares a las de
un edificio “A+”, pero acabados de un edificio “A”, donde la funcionalidad
prevalece sobre el lujo. Adicionalmente, buscan ubicarse cerca de focos
residenciales importantes de clase media y media alta, donde se tenga acceso a
amenidades y servicios, así como cerca de zonas universitarias. A junio 2010, este
sector ocupaba aproximadamente el 80% del inventario de oficinas clase A.
Estas conclusiones se desprenden del análisis de la zona de influencia del
proyecto. Al día de hoy, se evidencia que las empresas en su mayoría se han
ubicado en casas de habitación remodeladas y acondicionadas para ese fin, o
bien, pequeños edificios de oficinas con deficientes relaciones de parqueos por
metro cuadrado arrendable. Por otro lado, la zona industrial de Cartago carece
también de espacios para oficinas. Una gran cantidad de empresas con altas
inversiones en líneas de producción han incurrido en la improvisación para crear
espacios para sus oficinas.
Los inmuebles tanto habitacionales como comerciales del este de la GAM son de
los más antiguos del país por razones obvias: la capital tradicionalmente se
desarrolló hacia el este hasta unos años atrás cuando se da el boom inmobiliario
en el oeste. Sin embargo, es evidente que las miradas de los desarrolladores
nuevamente se posan sobre el este de la GAM, siendo este sector el más denso
poblacionalmente y, por ende, donde se encuentra la mayor oferta de mano de
obra.
c. Análisis de potenciales inquilinos o compradores
Los compradores se dividen en: IED 50%, empresas multinacionales y nacionales
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grandes 30% y de servicios de consultoría como legal, estrategia gerencial, fiscal,
contaduría, ingeniería y arquitectura 20% (en este segmento se encuentran los
profesionales liberales).
Por las características de la zona este de la GAM, las empresas medianas y
grandes de servicios, han atendido sus necesidades de oficinas mediante el
desarrollo y construcción de instalaciones propias, sin embargo, conforme las
condiciones de mercado y otras condiciones económicas fueron modificándose,
más y más empresas se vieron en la necesidad de alquilar espacios ya
construidos, o bien, remodelar casas de habitación en desuso y adecuarlas a sus
necesidades. Esto generó un importante mercado secundario de residencias para
alquiler en la zona este, potencializándose ante la limitada oferta formal de
oficentros en la zona. Nuevas necesidades como por ejemplo la de mejorar
imagen, o bien, de seguridad u otros servicios con mayor sofisticación y valor
agregado surgen y, estos, son plenamente atendidos por los oficentros como
TERRA Campus Corporativo. No obstante, hay una importante diferencia en el
costo entre la residencia remodelada y los oficentros, siendo las primeras un 30%
del costo con respecto al segundo.
Las empresas de IED, ya sea en expansión o nuevas por instalarse en el país,
buscan características y atributos específicos para sus instalaciones, de ahí que
muchos de estos atributos son un estándar de diseño en los diferentes oficentros
del país en función de la categoría en que estos se encuentren. Entre las
características de mayor relevancia están la relación de parqueos, las facilidades
para la tecnología de información y su desarrollo constante, así como, el de
seguridad, acceso a servicios tales como restaurantes, supermercados, bancos,
entretenimiento y seguridad. TERRA Campus y su integración vehicular y peatonal
con Terramall, ofrece todos los servicios que los empleadores buscan para que sus
colaboradores tengan un mejor ambiente laboral y, en consecuencia, su
productividad se incremente.
Con respecto al sector de IED, estas empresas que buscan instalarse en el país, o
bien, buscan su expansión, son asistidas por CINDE en este proceso, dado que
CINDE es la entidad responsable de atraer a este sector empresarial del resto del
mundo al país.
d. Análisis de la competencia
A continuación se presenta la oferta actual de centros de oficinas en la GAM,
segmentado por la zona de influencia de TERRA Campus (este de la GAM) y el
resto de la GAM:
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Oferta de Metros Cuadrados en el Este de la GAM.
Fuente: Elaboración propia
PRECIO MANT
INV M2 DISP M2 DISP % INV M2 DISP M2 DISP % $ $
CONDAL 7500 3000 40 7500 3000 40 16 2
OFICENTRO DENT 3000 800 27 3000 800 27 16 1,75
SIGMA 18000 10000 56 18000 10000 56 20 2,8
OFICENTRO EL TOBOGAN 30000 30000 100 30000 30000 100 19 2,5
MIRA 8450 5000 59 8450 5000 59 16 1,75
TERRA CAMPUS I 11351 1135 10 11351 1135 10 18,4 2,6
TERRA CAMPUS II 11351 11351 100 11351 11351 100 17,9 2,6
TOTAL A 89652 61286 68 89652 61286 68 17,61 2,29
OFICENTRO CURRIDABAT 5000 1200 24 5000 200 4 14 1,5
OFICENTRO R&B 1200 1200 100 1200 1200 100 14 1,25
OFIPLAZA DEL ESTE 11600 300 3 11600 600 5 16 1,8
PARQUE EMPRESARIAL DEL ESTE 35000 1000 3 35000 6000 17 15 1,75
THOR 1400 1400 100 1400 1400 100 15 1,5
TORRE DEL ESTE 4000 800 20 4000 300 8 16 1,75
MULTICENTRO 2500 2500 100 2500 2500 100 17 2
TOTAL B 181504 87172 48 181504 90972 50 16,08 1,89
TOTAL ESTE 271156 148458 55 271156 152258 56 16,50 1,98
SECTOR ESTEENERO 2014 NUEVO JUNIO 2014 NUEVO
PRECIO MANT
INV M2 DISP M2 DISP % INV M2 DISP M2 DISP % $ $
AVENIDA ESCAZU 22000 600 3 22000 0 0 20 2,7
AVENIDA ESCAZU (TORRE LEXUS) 10000 10000 100 10000 10000 100 20 2,7
CENTRO CORP EL CEDRAL 15000 2000 13 20000 1000 5 21 2,5
CENTRO CORPORATIVO BELÉN 20000 13000 65 20000 13000 65 22 2,8
TORRE MERCEDES 18200 3000 16 18200 3000 16 17 2
ESCAZU CORPORATE CENTER 9000 5000 56 9000 5000 56 21 2,6
EUROCENTER 20000 1000 5 20000 1000 5 22 2,6
FORUM I 72000 3500 5 72000 3500 5 18 2,25
FORUM II 45000 9000 20 45000 7750 17 18 2,25
PLAZA MURANO 8500 4000 47 8500 6000 71 22 3
PLAZA ROBLE 35500 1000 3 35500 3000 8 20 2,25
PLAZA TEMPO 15000 5000 33 15000 6400 43 20 2,6
TERRAFORTE 4000 0 0 4000 0 0 18 2,25
TORRE CORDILLERA 15000 8000 53 15000 8000 53 19 2,6
TOTAL A 309200 65100 21 314200 67650 22 19,86 2,51
SECTOR OESTE / NOROESTEENERO 2014 NUEVO JUNIO 2014 NUEVO
Oferta de Metros Cuadrados Clase A en el Oeste y Noroeste de la GAM.
Fuente: Elaboración propia
22
i. Características del mercado de oficina en Costa Rica
La construcción de nuevos centros de oficinas ha mostrado una desaceleración
en este año 2014. La oferta tiene una especial concentración en los de clase A,
ubicándose, la mayoría de ellos en el oeste de la GAM, sin embargo, el este
también ha sido de gran interés para los desarrolladores inmobiliarios que han
construido nuevos centros de oficinas y que, por sus características y atributos, son
competencia directa para TERRA Campus.
Por otro lado, aun cuando las condiciones políticas y sociales que ofrece el país
han favorecido el establecimiento y consolidación de empresas extranjeras del
sector servicios, creando una importante demanda por centros de oficinas y,
adicionalmente, la demanda agregada ha aumentado como consecuencia de
una mayor sofisticación de las empresas locales, muchas de las cuales buscan
infraestructura más especializada, con amplia disponibilidad de parqueos y
servicios, pareciera haber un desfase entre la oferta y la demanda dado la
importante cantidad de metros cuadrados que se introdujeron recientemente
frente a una muy estable demanda total. Como consecuencia de esto, la
competencia entre los desarrolladores se acentúa por capturar a esos clientes
potenciales tanto locales como extranjeros y es cuando el éxito en la colocación
del edificio A de TERRA Campus pone en manifiesto que el valor agregado que el
centro de oficinas ofrece producto de su integración con TERRAMALL, su
ubicación, las características de su diseño en tecnología, entre muchos otros
atributos más, son una ventaja competitiva real.
ii. Distribución geográfica
Los principales centros de oficinas en Costa Rica se encuentran concentrados en
el centro de la gran área metropolitana (GAM), zona que incluye áreas de las
provincias de San José, Heredia, Alajuela y Cartago, y que agrupa
aproximadamente el 54% de la población del país, así como la mayor parte de la
producción.
Al día de hoy, la concentración de centros de oficinas sigue estando en el oeste
de la GAM, específicamente el oeste de la ciudad de San José y los cantones
occidentales de la provincia de Heredia. La ubicación de los proyectos nuevos o
por construir hace que la relación por zona geográfica se mantenga.
No obstante, conforme el nivel de saturación se ha ido incrementando con el
paso del tiempo en la zona oeste, las miradas de los desarrolladores nuevamente
se posan sobre la zona este. En dos años la oferta inmobiliaria de oficentros crece
de manera importante en el este: TERRA Campus Corporativo ofreciendo 22,702
23
metros cuadrados, Sigma Business Center ofrece 18,000 metros cuadrados y se
ubica cerca del Mall San Pedro, Momentum Pinares con su Torre Médica que
ofrece aproximadamente 5,000 metros cuadrados en espacios especializados
para el sector médico y, finalmente, Torre Condal que cuenta con 7,500 metros
cuadrados para alquiler.
iii. Proyectos en etapa de desarrollo
En la zona de influencia de TERRA Campus, se desestimó la construcción del
centro de oficinas Momentum Pinares, por lo que de lo proyectado, solo el
oficentro El Tobogán continuó con su proceso de desarrollo e introducirá 30,000
metros cuadrados de nueva área, la cual ya se encuentra en etapa de pre
arriendo.
iv. Oportunidad de mercado
Debido a la aceptación que el edificio A de TERRA Campus ha mostrado al
evaluar la colocación a 24 meses de su inauguración (90% de los 11.351 metros
cuadrados de área para oficinas), además, de que el este ha vuelto a ser de
interés de las empresas, fundamentalmente por la oferta de mano de obra
calificada y la ventaja competitiva a la que se hace referencia anteriormente, es
fácil concluir que la demanda por más área de oficinas se mantendrá.
v. Distribución por clase
De la totalidad de metros cuadrados que se encuentran actualmente
desarrollados para centros de oficinas, aproximadamente un 63% corresponde a
complejos de alta calidad (A+ y A) basados en su ubicación, infraestructura,
acabados, edad del inmueble y servicios disponibles.
Distribución de metros cuadrados de oficinas por categorías
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Setiembre 2014.
7%
56%
26%
11%
A+
A
B
C
24
Las clases A+ y A históricamente se han mantenido como las más atractivas,
presentando los indicadores de desocupación más bajos y los precios más altos
del mercado.
vi. Precios
Como se mencionó anteriormente, las condiciones del mercado han generado
una competencia entre los desarrolladores por la captura de los clientes
potenciales y, en consecuencia, una disminución en los precios. También se
evidencia que los precios entre el este y el oeste de la GAM son diferentes: el
oeste mantiene un precio mayor comparativamente.
vii. Oferta comparable
En esta sección se resumen algunos de los proyectos de oficinas más exitosos de
desarrollo reciente en la GAM.
Oficentro Forum (Clase A)
Ubicado contiguo a la autopista a Santa Ana. Se considera uno de los centros de
oficinas más exitosos por su nivel de ocupación y la cantidad de etapas
desarrolladas. Cuenta con un total de 64,500 metros cuadrados alquilables de
PRECIO MANT
INV M2 DISP M2 DISP % $ $
TOTAL A 89652 61286 68 17,61 2,29
TOTAL B 181504 90972 50 16,08 1,89
TOTAL ESTE 271156 152258 56 16,50 1,98
SECTOR ESTEJUNIO 2014 NUEVO
PRECIO MANT
INV M2 DISP M2 DISP % $ $
TOTAL A 314200 67650 22 19,86 2,51
TOTAL B 396300 55650 14 17,24 2,35
TOTAL OESTE/NOROESTE 710500 123300 17 18,30 2,354
GRAN TOTAL 981656 275558
SECTOR OESTE / NOROESTEJUNIO 2014 NUEVO
Precios centros de oficinas clases A y B en el Este de la GAM
Fuente: Elaboración propia
Precios centros de oficinas clases A y B en el Oeste de la GAM
Fuente: Elaboración propia
25
oficinas. El proyecto ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros
cuadrados arrendados.
Oficentro Forum 2 (Clase A)
El proyecto se encuentra en la autopista radial Santa Ana-Belén, en una
propiedad de 7.5 hectáreas. El proyecto incluirá un total de 200,000 metros
cuadrados de construcción distribuidos en 15 edificios de oficinas y 2 plataformas
de parqueo. El proyecto cuenta con 60,000 metros cuadrados arrendables.
Ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados arrendables.
Avenida Escazú (Clase A)
El proyecto, ubicado en la autopista Próspero Fernández, contiguo al Hospital
Cima, incluye 13,000 metros cuadrados de oficinas, residencias, hoteles, cines,
hospital y locales comerciales.
Oficentro Plaza Roble (Clase A+)
Localizado contiguo a la autopista a Santa Ana, el oficentro Plaza Roble cuenta
con acceso a facilidades de hospedaje y al principal centro comercial del país. El
proyecto abarca un total de 36,000 metros cuadrados de área alquilable
distribuidos en 6 torres. Cuenta con 1,285 espacios de parqueo, con una relación
de un espacio por cada 28 metros cuadrados de espacio de oficinas.
Eurocenter Diursa (Clase A+)
El proyecto cuenta con 19,000 metros cuadrados arrendables. Cuenta con
instalaciones ubicadas dentro de régimen de zona franca. Ofrece una relación
de un espacio de parqueo por cada 25 metros cuadrados arrendables.
El Cedral (Clase A+)
Localizado en San Rafael de Escazú, cerca del centro comercial Trejos
Montealegre. El proyecto cuenta con 20,000 metros cuadrados arrendables
distribuidos en 4 torres.
Oficentro Torre Cordillera
Localizado en Pavas y con 12,000 metros cuadrados de construcción.
Sigma Business Center
26
Localizado al lado del Mall San Pedro. El proyecto incluirá un total de 4 torres de
oficinas para un total de 18,000 metros cuadrados.
Oficentro El Tobogán
Localizado 800 metros al norte del centro de la capital, barrio Tournón. El proyecto
es de 30,000 metros cuadrados y se encuentra en fase de pre arriendo.
Edificio Mira
Localizado 800 metros al oeste de Casa Presidencial.
Torre Condal (Clase A)
Localizado en San Pedro, cerca del Centro Comercial Muñoz & Nane. Una sola
torre con 2 niveles de sótano para parqueo. Cuenta con una oferta de 7,500
metros cuadrados arrendables.
VI. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS LEGALES
a. Revelación de las contingencias legales o tributarias que afecten al
proyecto o a los activos adquiridos por el fondo
El proyecto está desarrollado bajo el concepto de régimen de zona franca, si se
realiza un alquiler o venta a una empresa que no requiera del régimen, el Fondo
está obligado a pagar los impuestos de desafectación para el área arrendada o
vendida y áreas comunes proporcionalmente. Esta contingencia está incluida
dentro del presupuesto de la obra.
b. Descripción de la estructura y vehículos jurídicos utilizados para el
desarrollo del proyecto
Estructura: El FIDI es dueño de la sociedad anónima Terra Vereda Tropical, S.A. la
cual cuenta con el beneficio de Régimen de Zona Franca.
i. Detalle del rol y funcionamiento de Terra Vereda Tropical, S.A.
Refiriéndonos al artículo 17, capítulo V, de la Ley de Zonas Francas de Costa Rica
(Ley No. 7210), Terra Vereda Tropical, S.A. se clasifica en la siguiente categoría:
27
Empresas administradoras de parques destinados a la instalación de empresas
bajo el Régimen de Zonas Francas, siempre que los parques cumplan condiciones
mínimas de infraestructura y disponibilidad de servicios, según el reglamento de
esta ley. Estas empresas gozarán de las exoneraciones indicadas en el artículo 20,
siempre que en el parque industrial que desarrollen se instalen únicamente
empresas acogidas al Régimen de Zonas Francas. De llegar a instalarse en el
parque empresas no acogidas al Régimen de Zonas Francas, la empresa
administradora perderá, a partir de ese momento, la exoneración indicada en el
inciso g) del artículo 20 y, en cuanto a las demás exoneraciones, se reducirán en
la proporción correspondiente como si se tratara de ventas en el territorio
aduanero nacional en los términos del artículo 22.
ii. Responsabilidades u obligaciones de la gestión operativa por
medio del Régimen de Zona Franca
Refiriéndonos al artículo 19, capítulo VI, de la Ley de Zonas Francas de Costa Rica
(Ley No. 7210), los beneficiarios del Régimen de Zona Franca tendrán las
siguientes obligaciones:
a) Llevar y anotar, en libros y registros específicos autorizados por la Corporación,
las operaciones de la empresa, relativas a los bienes que gozan de exenciones de
impuestos autorizados por el Ministerio de Hacienda, los cuales estarán sujetos a la
inspección de la Corporación y de las autoridades fiscales.
b) Proporcionar, a las autoridades competentes, los informes que se les soliciten
sobre el uso y destino de los artículos que importen al amparo de esta ley, así
como permitirles las comprobaciones del caso, cuando las autoridades lo estimen
conveniente.
c) Facilitar gratuitamente o prestar, al organismo oficial que lo solicite, muestras
de artículos que producen para ser exhibidos en las exposiciones internacionales
en que participe el país.
ch) Suscribir un Contrato de Operaciones con la Corporación.
d) Proporcionar los informes con respecto a los niveles de empleo, inversión, valor
agregad nacional u otros que se indiquen en el Acuerdo Ejecutivo de
otorgamiento del Régimen. El cumplimiento de esta obligación será requisito
esencial para gozar de los incentivos contemplados en esta ley. Así reformado por
Ley # 7830 del 22 de setiembre de 1998.
e) Utilizar las declaraciones aduaneras, los precintos y demás instrumentos
exigidos, legal o reglamentariamente, para la documentación o el control de sus
operaciones.
f) Las empresas administradoras de parques, las empresas a las que se les otorgue
el Régimen de Zonas Francas fuera del parque industrial y las plantas satélite,
deberán establecer los controles necesarios en relación con el ingreso y la salida
28
de mercancías, contrataciones y demás normas que establezcan las leyes y los
reglamentos aplicables.
g) Cumplir con las demás obligaciones y condiciones que se les impongan a los
beneficiarios, en el Acuerdo Ejecutivo de otorgamiento del Régimen de Zona
Franca, los reglamentos a esta ley y los Contratos de Operación que firmen con la
Corporación. Así reformado por Ley # 7830 del 22 de setiembre de 1998.
iii. Régimen de responsabilidad por el incumplimiento de las
obligaciones establecidas en la Ley de Zonas Francas de Costa
Rica
El Régimen de Zonas Francas procura una serie de beneficios e incentivos fiscales
a fin de fomentar el desarrollo de actividades productivas en el país, en la
medida en que las empresas cumplan y mantengan los requisitos y condiciones
que determinan las leyes, los reglamentos y las otras disposiciones normativas
aplicables. En contraprestación al Régimen de favor fiscal, cuando dichos
requerimientos y compromisos no sean observados por los beneficiarios del
Régimen de interés, estos serán responsables de las sanciones determinadas por
el ordenamiento jurídico. Así los artículos 14, 19 y 37 de la Ley de Régimen de
Zonas Francas, prescriben algunas de las obligaciones de las empresas
beneficiarias del Régimen de Zonas Francas, mientras que el Reglamento a dicha
Ley en su artículo 63 establece obligaciones adicionales a las empresas
administradoras de parques.
En este sentido, es importante indicar que el incumplimiento de los compromisos
adquiridos por los beneficiarios, trae aparejado la posible imposición de sanciones
administrativas. Como lo dispone el artículo 32 de la Ley N° 7210 del 23 de
noviembre de 1990. De modo que, resulta relevante valorar el nivel de
especificidad o profundidad del prospecto, para que los inversionistas conozcan
acerca del ingreso al Régimen de Zonas Francas, eventualmente, conlleva un
régimen sancionatorio por incumplimiento a las obligaciones y deberes, que
podría considerarse como una especie de riesgo de carácter administrativo para
el inversionista y el Fondo; cuya consecuencia se materializaría.
En el caso de demostrarse la falta mediante procedimiento administrativo, en la
imposición de multas hasta de trescientas veces el salario base, la supresión por
un plazo desde un mes hasta un año de uno o varios incentivos de los indicados
en el artículo 20 de la Ley de Régimen de Zonas Francas o la revocatoria del
mismo sin responsabilidad para el Estado. Así, dicha revocatoria o la renuncia al
Régimen, lleva consigo la sustitución de la empresa administradora por otra, de
acuerdo con los procedimientos establecidos en el artículo 30 del Reglamento a
la Ley de Régimen de Zonas Francas.
29
iv. Régimen de Zonas Francas y los Fondos de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario
Según lo menciona PROCOMER en el oficio GC-183-10 del 7 julio del 2010, el caso
de si un fondo de inversión inmobiliario o de desarrollo inmobiliario, puede
beneficiarse del Régimen de Zonas Francas, concretamente se dan dos posibles
situaciones en torno a este tema.
La primera atinente, si este tipo de figura jurídica puede ser destinatario del
Régimen bajo la modalidad de empresa administradora de parques destinados a
la instalación de empresas de zonas francas. Básicamente, se debe determinar si
es posible jurídicamente que un fondo inmobiliario pueda ingresar al Régimen de
Zona Franca al amparo del inciso ch) del artículo 17 de la Ley N° 7210 del 23 de
noviembre de 1990 al Régimen de Zonas Francas.
La segunda relativa a, si los bienes inmuebles que conforman el Fondo pueden ser
dispuestos por el Fondo para el arrendamiento a empresas beneficiarias del
Régimen de Zonas Francas, bajo cualquiera de las modalidades que establece el
artículo 17 de la Ley N° 7210 del 23 de noviembre de 1990.
v. Un Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario como
beneficiario del Régimen de Zonas Francas
El Régimen de Zonas Francas se otorga a aquellas personas físicas o jurídicas, que
de acuerdo con la clasificación del artículo 17 de la Ley de Régimen de Zonas
Francas, soliciten el ingreso al Régimen, toda vez que cumplan los requisitos
descritos en la Ley de cita y su Reglamento.
Sin embargo, como ya se mencionó, los fondos de inversión no cuentan con
personalidad jurídica, ni son una persona jurídica típica, sino una figura
corporativa o colectiva atípica que tienen por característica fundamental estar
dispuestos en torno de un patrimonio autónomo, bajo la administración de una
sociedad gestora, cuyo objeto es precisamente la administración del fondo de
inversión.
Esta sociedad administradora sí es persona jurídica, con capacidad jurídica y de
actuar, por lo que las actividades que la sociedad realice en función de la
administración del fondo, son reputados a nombre y por cuenta del fondo. Se
colige de lo anterior, que el fondo -de conformidad con su objeto social y
finalidad- puede adquirir válidamente derechos, bienes, obligaciones y cargas,
mediante la actuación de la sociedad administradora del fondo.
Refuerza esta tesis, el hecho de que el artículo 93 del Reglamento General sobre
Sociedades Administradoras y Fondos de inversión, sobre “activos autorizados”
establezca que pueden considerarse como parte del proyecto del Fondo de
desarrollo inmobiliario “activos intangibles y otros tipos de concesiones o derechos
de usufructo o de explotación, siempre y cuando estén estrictamente
relacionados con el proyecto y se revele claramente en el prospecto el alcance,
30
las limitaciones y condiciones de los activos considerados”. De modo que dentro
de este tipo de activos intangibles o derechos, puede calificarse el conjunto de
incentivos fiscales o exenciones tributarias que comprende el Régimen de Zonas
Francas, de forma que el fondo de inversión -desde la perspectiva del patrimonio
autónomo de destino o afectación- puede ser beneficiario del Régimen que
establece la Ley N° 7210 del 23 de noviembre de 1990; como administradora de
parque, toda vez que el fondo adquiere los derechos y obligaciones inherentes al
Régimen de Zonas Francas, debido a que la sociedad administradora -como
parte de sus funciones- en razón del objeto y finalidad del Fondo, puede realizar
todas las gestiones pertinentes ante PROCOMER y el Poder Ejecutivo, para que
éstos consideren el otorgar el Régimen de Zonas Francas al fondo de inversión
bajo administración de una determinada sociedad gestora. Igualmente, de la
inteligencia de la integración de los artículos 89 y 93 del Reglamento de cita, el
fondo de desarrollo inmobiliario también puede desarrollar, arrendar, adquirir o
vender, las instalaciones en las que se ubicará o actualmente se encuentra ya
instalado un parque o una empresa de zonas francas, pero no como el
beneficiario directo del Régimen, sino en calidad de facilitador del inmueble sede
del parque o de la empresa beneficiaria.
Por otra parte, distinto es el caso de los fondos inmobiliarios del artículo 73 del
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión,
que no cuentan con una norma como la del artículo 93 supra, que permita la
adquisición de ese tipo de activos intangibles o derechos. Ello debido a que, las
normas del Título IV sobre fondos de inversión inmobiliarios, llevan a concluir que
no sería posible que ese tipo de fondo inmobiliario pudiera ser una administradora
de parques de zonas francas, aun pese a que desde la perspectiva de la Ley de
Régimen de Zonas Francas, no existe oposición al respecto.
En lo atinente al arriendo de inmuebles a empresas beneficiarias de zonas francas
o compraventa de bienes inmobiliarios ya desarrollados para ubicar empresas de
zonas francas, al igual que en los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario y
de acuerdo con lo prescrito en el artículo 73 del Reglamento de cita, no se
observa objeción alguna, ello debido a que el Fondo es un proveedor de
infraestructura inmobiliaria para asentar a las empresas en Régimen y no un
beneficiario directo del Régimen de Zonas Francas.
En síntesis, un fondo de desarrollo inmobiliario mediante su sociedad
administradora, contaría potencialmente con la posibilidad de ser beneficiario del
Régimen de Zona Franca a título de administradora de parque, mientras que
ambos tipos de Ffondos inmobiliarios (fondos de inversión inmobiliarios y de
desarrollo inmobiliario) podrían fungir como propietarios o arrendadores de los
inmuebles en los que se ubican o asentarán las empresas beneficiarias del
Régimen de Zonas Francas.
Es menester mencionar, que dicha gestión de otorgamiento, se encuentra sujeta
que, el prospecto del fondo de inversión contemple dentro del objeto del mismo,
a título de información relevante sobre el fondo, que los bienes inmobiliarios
podrían formar parte de un parque industrial para alojar a empresas de zonas
31
francas, sea como proyecto del fondo, por compraventa de los inmuebles o por
arrendamiento a empresas beneficiarias del Régimen, o bien, en el caso de los
fondos de desarrollo inmobiliario, que el fondo de inversión como tal podría ser
beneficiario del Régimen de Zonas Francas mediante la modalidad de
administradora de parque.
Lo anterior, dado que se estima relevante que los inversionistas puedan formarse
un juicio fundamentado sobre la inversión y conocer anticipadamente las
políticas y circunstancias acerca de los riesgos asociados al otorgamiento del
Régimen de Zonas Francas, especialmente en el caso de las obligaciones
especiales de las empresas administradoras de parques de Zonas Francas y el
régimen sancionatorio en relación con eventuales incumplimientos de parte de
las empresas beneficiarias.
c. Características del Régimen de Zona Franca
El régimen de Zona Franca es un instrumento de política económica–comercial,
dirigido especialmente a la atracción de inversión extranjera directa y promoción
de las exportaciones.
Este Régimen se compone de un conjunto de incentivos fiscales o exenciones
tributarias que se otorgan aquellas personas físicas y jurídicas que cumplan con
todos los requisitos que indica la Ley. El Régimen de Zona Franca es regulado
legalmente por la Ley N°7210 del 23 de noviembre de 1990, publicada en el Diario
Oficial la Gaceta N°238 del 14 de diciembre de 1990.
Básicamente se entiende por Zona Franca el lugar donde se establecen un grupo
de empresas beneficiadas con dicho Régimen, el cual está constituido por el
conjunto de incentivos y beneficios que el Estado otorga a las empresas que
invierten en el país, en el tanto cumplan los requisitos y obligaciones establecidas
en la Ley N°7210 y su Reglamento.
En lo que interesa, en el artículo 1 de dicha Ley establece literalmente lo siguiente:
El Régimen de Zona Franca es el conjunto de incentivos y beneficios que el
Estado otorga… El Régimen de Zona Franca se otorgará solo a las empresas con
proyectos cuya inversión nueva inicial en activos fijos sea de al menos ciento
cincuenta mil dólares estadunidenses (US$150,000.00) o su equivalente en
moneda nacional.
El artículo 4 del Reglamento a la Ley de Régimen de Zonas Francas, define el
acuerdo de otorgamiento como el “acuerdo mediante el cual se otorga el
Régimen de zona franca a una persona física o jurídica”, el cual con fundamento
el artículo 19 inciso ch) de la Ley de marras, servirá que el beneficiario suscriba un
contrato de operaciones con PROCOMER, en el que se detallan sus derechos y
obligaciones al amparo del Régimen, con base al acuerdo de otorgamiento. Es
de hacer notar la importancia de tal acuerdo, dado que establece el marco
32
normativo de actuación general y específico para el beneficiario y para
PROCOMER.
Asimismo, el contenido, los términos y condiciones de este acuerdo de
otorgamiento se encuentran determinados no solo en la Ley N°7210 o el Decreto
Ejecutivo N° 34739-H-COMEX del 29 de agosto del 2008, sino que también en
grado variable en otras normas relativas al régimen aduanero; la Ley General de
Aduanas y su Reglamento, régimen tributario; el Código de Normas y
Procedimientos Tributarios; y hasta otras relacionadas con Convenios y Tratados
Internaciones, como el Acuerdo sobre Subvenciones y Medidas Compensatorias
de la Organización Mundial de Comercio. Lo anterior demuestra que el Régimen
aplicable a este acuerdo es complejo.
d. Incentivos de los beneficiarios del Régimen de Zona Franca
De acuerdo al artículo 20, las empresas acogidas al Régimen de Zonas Francas
gozarán de los siguientes incentivos, con las salvedades que, a continuación, se
indican:
a. Exención del pago de todo tributo y derecho consular sobre la importación de
materia prima, productos elaborados o semielaborados, componentes y partes,
materiales de empaque y envases así como de otras mercaderías y bienes
requeridos para su operación.
Cuando existan materia primas nacionales, las empresas deberán utilizarlas, si la
dirección General de Industria determina objetivamente que reúnen las mismas
condiciones de precio, calidad y oportunidad de entrega requeridas por
aquéllas.
Esta evaluación se hará, si el productor local de la materia prima eleva la solicitud
respectiva, ante la Dirección General de Industria y, con posterioridad al
otorgamiento del Régimen de Zona Franca, a la empresa en cuestión.
b. Exención de todo tributo y derecho consular que afecte la importación de
maquinaria y equipo, lo mismo que sus accesorios y repuestos, así como la
importación de vehículos automotores necesarios para su operación, producción,
administración y transporte.
Los vehículos y parte de vehículos que podrán exonerarse serán los siguientes:
- Chasis con cabina de una a dos toneladas de capacidad de carga.
- Camiones o chasis para camiones.
- "Pick-up" de una o dos toneladas de capacidad de carga.
- Vehículos con una capacidad mínima para quince pasajeros.
Estas exenciones estarán condicionadas al pleno acatamiento del Acuerdo
Ejecutivo que otorga la exención respectiva.
33
La maquinaria o equipo que tuviera más de cinco años de haberse importado
con franquicia, podrá transferirse, cambiarse de destino o internarse en el territorio
aduanero nacional, libremente, sin necesidad de pagar ningún tributo.
Los vehículos, que adquieran las empresas amparadas al Régimen de Zona
Franca, podrán transitar por el territorio nacional para lo cual obtendrán las
autorizaciones correspondientes de las autoridades respectivas.
Si personas que operan dentro del territorio aduanero nacional, adquieren estos
vehículos, deberán pagar los impuestos correspondientes tanto de traspaso como
de nacionalización, sin que se exima su pago, de conformidad con el párrafo
anterior, por el transcurso del tiempo.
Debe entenderse que, si la persona que adquiere un vehículo de una empresa
acogida al Régimen de Zona Franca goza de exenciones para tal adquisición,
puede acogerse a ellas.
c. Exención de todo tributo y derecho consular que pese sobre la importación de
los combustibles, aceites y lubricantes requeridos para la operación de estas
empresas.
Tal exención se otorgará únicamente cuando estos bienes no se produzcan
dentro del país en la calidad, cantidad y oportunidad necesarias. Para
importarlos, el Ministerio de Economía, Industria y Comercio deberá otorgar la
autorización previa y pronunciarse, mediante resolución razonada, en un plazo
máximo de quince días hábiles.
ch. Exención de todo tributo asociado con la exportación o reexportación de
productos. Esta exención se otorgará para la reexportación de la maquinaria de
producción y equipos de la Zonas; ingresados al amparo de esta ley.
Los demás incentivos se pueden consultar en la Ley No. 7210 específicamente en
el artículo 20.
e. Informe legal de propiedades del FIDI TERRA C
i. Estructura legal de propiedad para activos
País en donde se ubican los activos:
Costa Rica, específicamente en la Provincia de Cartago, cantón La Unión.
Vehículo societario que se utilizará:
SOCIEDADES ANONIMAS
Principales características legales del vehículo:
Sociedades Mercantiles, cuyo capital social es representado por acciones
comunes y nominativas. Su información corporativa consta en el Registro Público,
34
y la tenencia de las acciones en el libro de Registro de Accionistas. Su forma de
hacerse representar es a través de representantes legales.
Forma en que quedará registrada la propiedad del inmueble o activos a nombre
del fondo de inversión:
ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION SOCIEDAD ANONIMA quien es
administradora del FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C,
el cual es dueño de las siguientes fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la
provincia de CARTAGO.
FINCAS:
NOVENTA Y TRES MIL SETENTA Y NUEVE – F – CERO CERO CERO, está finca se
trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matriz
#3-3290-M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales
72 serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales
comerciales u oficinas, 1 será cajero automático.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA – F – CERO CERO CERO, esta finca
se trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matriz #3-
00005-M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71 serán destinadas
a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será
cajero automático y 1 será destinada a oficina de la administración.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO – F – CERO CERO CERO
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS – F – CERO CERO CERO
ii. Constitución de fideicomisos de garantía
FIDEICOMISO DE GARANTÍA FONDO TERRA C-PROMERICA-DOS MIL TRECE
1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C asume el
carácter de FIDEICOMITENTE
2. CENTRAL FIDUCIARIA INMOBILIARIA CFI SOCIEDAD ANONIMA, dueña en
propiedad fiduciaria de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la
provincia de CARTAGO, Matrículas de Folio Real Números:
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA – F – CERO CERO CERO, esta
finca se trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca
35
Matriz #3-00005-M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71
serán destinadas a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales
comerciales u oficinas, 1 será cajero automático y 1 será destinada a
oficina de la administración.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO – F – CERO CERO
CERO
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS – F – CERO CERO
CERO
Asume el cargo de FIDUCIARIA
3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de
FIDEICOMISARIA PRINCIPAL
FIDEICOMISO DE GARANTÍA FONDO TERRA C-PROMERICA-DOS MIL CATORCE
1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C asume el
carácter de FIDEICOMITENTE
2. FIDELES FIDEX LIMITADA, dueño en propiedad fiduciaria de las fincas
inscritas en el Registro Inmobiliario de la provincia de CARTAGO, Matrículas
de Folio Real Números:
NOVENTA Y TRES MIL SETANTA Y NUEVE – F – CERO CERO CERO, está finca se
trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matriz
#3-3290-M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales
72 serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales
comerciales u oficinas, 1 será cajero automático.
Asume el cargo de FIDUCIARIA
3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de
FIDEICOMISARIA PRINCIPAL
iii. Riesgos asociados con el uso de la estructura legal
Podrían ser aquellos que se den por alguna demanda contra las sociedades por
temas laborales, o solicitudes de quiebra, demandas, insolvencia, en donde su
patrimonio (propiedades) deba responder.
36
Sin embargo, se ha previsto como para la estructura legal y fiscal del proyecto,
que las sociedades dueñas de los inmuebles, sean únicamente tenedoras de los
inmuebles, y que se utilice otra sociedad anónima para los contratos y demás
actuaciones dentro de las actividades de ejecución y desarrollo del proyecto,
con el objeto de disminuir estos riesgos.
No obstante, para efectos de los créditos bancarios, si se ha debido dar en
garantía los inmuebles, sin embargo, se han tomado las consideraciones
necesarias para procurar que se rindan y/o honren correctamente los créditos.
VII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS
a. Avance físico del proyecto
Al 31 de diciembre del 2014, fecha de corte del presente informe, el proyecto
presenta un avance total del 100% terminado y debidamente entregado a Grupo
Vigo, empresa que administra el condominio.
Fotografía 1. Avance físico, vista aérea Mayo 2014
b. Actividades realizadas a la fecha
No se han realizado trabajos de construcción de obras, solamente revisión de
funcionamiento y reparaciones menores.
37
a. Comentarios finales
A la fecha de corte del presente informe, el proyecto se encuentra 100%
terminado.
VIII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS
a. Actualización de información financiera
i. Presupuesto global
A continuación se presenta el presupuesto global.
ii. Costo del proyecto posterior a su cierre de obras
Al corte del mes de setiembre del 2014 se efectuó el cierre de obra de la etapa II,
capitalizando todos los costos y creando el Activo Edificio II por lo cual se incluye
38
un cuadro #2.1 donde se refleja la capitalización de los costos en el Activo Edificio
II, posterior a esta fecha no existen más costos capitalizables a la obra.
iii. Costo ejecutado a nivel general del proyecto
Al 30 de setiembre del 2014, el costo total ejecutado ascendió a la suma de
$18,612.7 miles, cifra que representa el 84.31% del costo total presupuestado para
el proyecto.
iv. Gastos ejecutados posterior al cierre de obra
Posterior al cierre de obra terminado en setiembre del 2014, se siguieron
ejecutando gastos relacionados a la obra los cuales se detallan a continuación:
Gastos generales (legales, mercadeo, ventas, auditorias, servicios
profesionales-comisiones).
Gastos de operación (salarios, operativos, bienes inmuebles,
depreciaciones, póliza, reparaciones).
Cuota de mantenimiento.
39
Intereses bancarios.
Comisión por administración del fondo.
Dichos gastos por normativa contable no son capitalizables a la obra.
Gastos generales: Los gastos generales conformados por gastos legales,
mercadeo, ventas, auditorias, servicios profesionales, comisiones de ventas, al
corte del 31 de diciembre del 2014 acumulan $139.4k, el peso más
representativo lo conforman los gastos de mercadeo con un 23.7% del total de
los gastos generales y los gastos por comisiones de ventas con un 46.2% del
total de los gastos generales.
Gastos de operación: Los gastos de operación conformados por salarios,
operativos, bienes inmuebles, depreciaciones, pólizas, reparaciones, al corte
del 31 de diciembre del 2014 acumulan $15.4k, el peso más representativo lo
conforman los gastos de bienes inmuebles con un 51.19% del total de los
gastos de operación.
Cuota de mantenimiento: Los gastos de mantenimiento, al corte del 31 de
diciembre del 2014 acumulan $71.2k.
Intereses bancarios:
Los intereses acumulados al corte del 31 de diciembre del 2014 asciende a
$829.6k los cuales están relacionados a dos deudas:
1. Deuda adquirida por TERRA C en agosto del 2013 con Banco Promerica para
el desarrollo del proyecto etapa II, dicha aprobación de crédito corresponde
40
a $11,000.0 miles con un monto desembolsado de $10,054.06 miles al corte
del 31 de diciembre del 2014.
2. Saldo de deuda adquirida por TERRA C en agosto del 2014 en el momento
que compró la sociedad TERRA VEREDA TROPICAL, S.A. y el terreno FF#1
donde se ubica el edificio I. Tanto la S.A. como el terreno pertenecían al
Fideicomiso de Desarrollo Terramall II el cual vendió al Fondo TERRA C sus
bienes y sus acciones de Terra Vereda Tropical, S.A.
El crédito fue aprobado por $11,000.0 miles los cuales fueron desembolsados
en su totalidad y, al corte del 31 de diciembre del 2014 el saldo del crédito es
de $3,426.2 miles que se encuentra a nombre de Terra Vereda Tropical, S.A.
Características crédito de TERRA C por $11,000,0 miles:
Fecha de aprobación crédito: 19 de agosto del 2013
Plazo: 120 meses
Tasa de interés: En dólares: Prime Rate más 5.25 puntos porcentuales, revisable
y ajustable mensualmente. Actualmente al 8.5% anual, con tasa mínima de:
8.5%
Comisiones: 0.50% flat al momento del desembolso de acuerdo al monto de
participación de cada banco.
Comisiones: 0.15% flat con la formalización sobre la totalidad del crédito
sindicado para el banco agente Banco Promerica Costa Rica.
Forma de pago: 18 cuotas de gracia y a partir de la cuota 19, 101 cuotas
mensuales iguales y consecutivas que incluyan principal e intereses y una
última cuota con el saldo del principal más intereses.
Características crédito de Terra Vereda Tropical por $3,326.2 miles:
Fecha de aprobación crédito: 01 de febrero del 2011
Plazo: 120 meses
Tasa de interés: En dólares: Prime Rate más 5.25 puntos porcentuales, revisable
y ajustable mensualmente. Actualmente al 8.5% anual, con tasa mínima de:
8.5%
Comisiones: 1% una única vez al momento del desembolso, al momento de la
aprobación del crédito se cancelan $27.5k que corresponden al 0.25% de la
comisión, 0.75% de la comisión restante se cancelara contra los desembolsos.
Forma de pago: 18 cuotas de gracia y a partir de la cuota 19 cuotas
trimestrales iguales y consecutivas que incluyan principal e intereses y una
última cuota con el saldo del principal más intereses.
Comisión por administración del Fondo:
La comisión por administración del fondo al 31 de diciembre del 2014 es de 3%
anual sobre el activo neto. El acumulado a la fecha suma $293.4 miles.
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v. Detalle de flujo de efectivo
Las ventas establecidas del 2015 podrán variar dentro de los rangos establecidos en el análisis de sensibilidad mostrado
en el punto vii. Los costos serán financiados mediante la estructura presentada en los puntos iii y iv de la sección anterior.
Se prevé el inicio de la cancelación del crédito TERRA C para el primer trimestre del 2015 y existen amortizaciones a partir
del tercer trimestre del 2014 para el crédito de la Etapa I adquirido por TERRA C en el mes de agosto del 2014 como
parte de la compra del Edificio I. Se prevé la devolución del capital para el 2015, según la proyección de las ventas
mostradas.
42
vi. Resumen de flujo de efectivo
vii. Análisis de sensibilidad
Una vez concluidos los números en el modelo financiero el resultado esperado fue
de un 15%. Esta rentabilidad no es garantizada ya que la misma está sujeta a
variables internas y externas que pueden alterar el resultado.
IX. IDENTIFICACIÓN DE REVELACIÓN DE NUEVOS RIESGOS REALES O POTENCIALES
QUE PUEDAN AFECTAR EL DESARROLLO DEL PROYECTO:
Acerca de los riegos reales o potenciales específicos del proyecto, que pueden
incidir en el resultado final del mismo, la sociedad administradora determinó que
se deben incluir los siguientes riesgos.
Riesgo por la gestión del régimen de zona franca:
1. Riesgo legales asociados al cumplimiento de la normativa de PROCOMER y
COMEX.
12 meses 18 meses 24 meses
2,100 16% 13% 2%
2,150 19% 15% 5%
2,200 22% 18% 7%
43
2. Riesgos de cambios adversos en la legislación vigente en la materia de zonas
francas.
3. Riesgos en la obtención de permisos y autorizaciones en las instituciones
competentes.
4. Riesgo de administración de los inmuebles terminados.
Riesgos por la gestión del
régimen de zona franca: 1.
Riesgo legales asociados al
cumplimiento de la normativa
de PROCOMER y COMEX.
2. Riesgos de cambios
adversos en la legislación
vigente en la materia de zonas
francas.
3. Riesgos en la obtención de
permisos y autorizaciones en
las instituciones competentes.
4. Riesgo de administración de
los inmuebles terminados.
De conformidad con lo dispuesto por la Ley
del Régimen de Zonas Francas No. 7210 (la
“Ley”) y sus reformas, así como su
Reglamento, y lo dispuesto en el Contrato de
Operaciones suscrito por Terra Vereda
Tropical S.A. con Procomer, la empresa
beneficiaria del Régimen de Zonas Francas
está sujeta a la aplicación de eventuales
sanciones en caso de incumplimiento
comprobado en resolución administrativa de
sus obligaciones al Régimen, tanto a la luz de
la legislación aplicable como de dicho
Contrato.
Al respecto, el artículo 32 de la Ley dispone
que se podrán imponer las siguientes
sanciones: multa hasta trescientas veces el
salario base, suprimir por un plazo de un mes
hasta un año uno o varios incentivos
otorgados o revocar el régimen sin
responsabilidad para el Estado en alguna de
las siguientes infracciones:
a) Haber suministrado datos falsos en su
solicitud para acogerse al Régimen.
b) Iniciar operaciones fuera del plazo previsto
en el Acuerdo Ejecutivo.
c) Incumplir los nuevos niveles de inversión,
empleo, valor agregado nacional u otros
contemplados en el respectivo Acuerdo
Ejecutivo.
Rendir, fuera de los plazos reglamentarios, el
informe anual de actividades y cualesquiera
otros informes que se soliciten.
e) Realizar ventas en el mercado local sin
cumplir los requisitos indicados en el artículo
22 de la ley.
f) Pagar a destiempo el derecho por el uso
del Régimen.
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g) No realizar el depósito de garantía o no
renovarlo antes de su vencimiento.
h) Cesar operaciones o abandonar sus
instalaciones sin haber obtenido autorización
previa.
i) Haber sido sancionados la empresa, sus
accionistas, directores, empleados o
personeros, en relación con actividades de la
empresa, mediante resolución firme en vía
administrativa, por haber incurrido en
infracciones administrativas, aduaneras,
tributarias o tributario-aduaneras.
j) Haber sido condenados los accionistas,
directores, empleados o personeros de la
empresa beneficiaria, en relación con las
actividades de la empresa, mediante
resolución firme en la vía judicial, por haber
incurrido en delitos aduaneros o tributarios.
k) Haber cesado la empresa sus pagos o
haber sido declarada en quiebra, concurso,
convenio preventivo o administración por
intervención judicial.
l) Cualquier otro incumplimiento de las
obligaciones que les correspondan según la
ley, los reglamentos y los contratos de
operaciones.
m) Usar o destinar, en forma distinta de la
especificada en el Acuerdo Ejecutivo los
artículos, materiales o equipos adquiridos al
amparo de los incentivos otorgados.
n) Incumplir las empresas desarrolladoras de
parques las normas de seguridad y control
establecidas en el reglamento
Por otro lado, en lo que se refiere a la
identificación de riesgos por cambios
adversos en la legislación aplicable al
régimen, debemos de indicar que a la fecha
no existe en curso ninguna propuesta de ley
que implique una modificación a los
45
beneficios o condiciones de otorgamiento del
régimen, por lo que no es posible la
identificación de riesgo potencial alguno en
estos momentos.
Lo anterior se indica sin perjuicio de que en el
futuro, se puedan promover iniciativas de ley
que afecten en algún sentido las condiciones
actuales de otorgamiento y operación del
régimen. Sin embargo, tales riesgos no
pueden ser previstos en este momento
Con relación a los riesgos de obtención de
permisos ante entidades competentes,
mientras la empresa Beneficiaria del régimen
no haya incumplido ninguna de las
obligaciones y responsabilidades que dicta la
Ley del Régimen de Zonas Francas No. 7210,
no presenta ningún riesgo con relación a la
obtención de permisos siempre y cuando
cumpla a su vez con lo necesario para la
obtención de los mismos dentro y fuera de la
ley.
Con relación a la administración de los
inmuebles terminados:
Se procede con la contratación de una
empresa especializada en administración de
condominios, la cual fungirá como
encargada de la administración del inmueble
y por dicha gestión se paga una cuota
condominal equivalente al coeficiente de
copropiedad en inmueble.
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