Carlos Sánchez Fernández
Pedro Valentín de Pablo Contreras
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Grado en Derecho
2015-2016
Título
Director/es
Facultad
Titulación
Departamento
TRABAJO FIN DE GRADO
Curso Académico
La doble venta y el saneamiento por evicción
Autor/es
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La doble venta y el saneamiento por evicción, trabajo fin de gradode Carlos Sánchez Fernández, dirigido por Pedro Valentín de Pablo Contreras (publicado
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FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
TRABAJO FIN DE GRADO
GRADO EN DERECHO
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
SÁNCHEZ FERNÁNDEZ, CARLOS
Tutor: D. DE PABLO CONTRERAS, PEDRO V.
LOGROÑO
CURSO ACADÉMICO 2015-2016
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
2
ÍNDICE
1.- RESUMEN……………………………………..……………………... Pág. 4
2.- INTRODUCCIÓN……………………………………………………. Págs. 5-11
2.1. Concepto de doble venta y saneamiento por evicción
2.2. Contexto normativo: Ámbito de aplicación y naturaleza
2.3. Esquema explicativo de ambas figuras
3.- LA DOBLE VENTA………………………………………………….. Págs. 12-28
3.1. El problema de la concurrencia de varios títulos y varios modos
3.2. Condiciones para la adquisición de la propiedad
3.2.1 Eficacia y validez del contrato
3.2.2 ¿Resulta relevante el impago del precio?
3.2.3 ¿Es válida la venta de cosa ajena?
3.3. Transmisión múltiple de cosas muebles
3.4. Transmisión múltiple de inmuebles
3.5. La relación entre el artículo 1473 del Código Civil y la Ley Hipotecaria
3.5.1 Antecedentes de la legislación hipotecaria
3.5.2 Solución actual para la adquisición derivativa de la propiedad
3.6. Facultades del adquirente y obligaciones del transmitente
3.7. La doble venta en el sector turístico: Regulación penal
3.8. La doble venta en el sector inmobiliario
4.- EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN……………………………...... Págs. 28-39
4.1. Responsabilidad, tipología y condiciones
4.2. Tipos de garantías para el comprador
4.3. Situaciones excepcionales
4.4. Justificación de la obligación de saneamiento por evicción
4.5. Obligaciones del transmitente
4.6. Tipos de renuncia del saneamiento por evicción
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
3
4.7. Acción del saneamiento por evicción
4.8. Resolución de la venta
5.- CONCLUSIONES………………………………………………………. Págs. 39-41
ANEXO: TABLA DE ABREVIATURAS, NORMAS JURÍDICAS RELEVANTES, BIBLIOGRAFÍA Y JURISPRUDENCIA CITADA.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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1.- RESUMEN
El objetivo del presente trabajo de Fin de Grado en Derecho, es realizar un
estudio del supuesto de la doble venta inmobiliaria y su relación con los efectos de la
publicidad registral, así como el análisis del saneamiento por evicción tanto en el Código
Civil Español como en la Ley Hipotecaria.
El trabajo se divide en dos partes, conexas entre sí: una primera en la que,
tras examinar y exponer los requisitos para la existencia de la doble venta, se lleva a cabo
un análisis de la misma en el sector turístico y en el sector inmobiliario.
La segunda parte se dedica al estudio del saneamiento por evicción
siguiendo una estructura similar a la primera parte del trabajo.
Por último, el trabajo se cierra con una recapitulación global en torno
al tema de la relevancia y concreción de la buena fe como
límite de los efectos de la prioridad registral.
ABSTRACT
The main aim of this dissertation is to develop a research based on the assumption of the
double real estate sale and it´s relation with the effects of the land registration, as well as
the analysis of the compensation in the event of eviction in the Spanish Civil Code and the
Mortgage Law.
The dissertation is divided in two connected sections. Firstly it is described the analysis
and requirements of the existence of the double real estate sale. Furthermore, it is
developed an analysis based on the touristic and real estate sector.
The second section is focused on the study of the compensation in the event of eviction
following a similar structure as in the first part of the dissertation.
Finally, the dissertation ends with a global recapitulation around the issue of good faith, its
relevance and concretion, being the limit in the effects of the priority registration.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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2.- INTRODUCCIÓN
En todo acto de transmisión dominical por medio del cual se genere una contraprestación
existirán dos partes, una parte encargada de transmitir la cosa objeto de venta y una
segunda parte que realiza la función adquisitiva.
Para ser de aplicación lo dispuesto en el artículo 1473 CC y estar por tanto en una situación
de doble venta será requisito indispensable que se hayan producido un conjunto de ventas a
distintos adquirentes por el mismo transmitente.
A su vez se requerirá como bien establece nuestro Código Civil la existencia de dos o más
compradores. Estos adquirentes podrán ser tanto personas físicas como jurídicas. Sumado a
la necesidad de que el transmitente sea dueño y que se venda la cosa a dos o más
adquirentes serán requisitos necesarios que la cosa se pueda identificar y sea cierta y
determinada, así como que los diferentes negocios de enajenación contengan la totalidad
de los requisitos para su validez por medio de lo dispuesto en el artículo 1261 CC.
A diferencia del supuesto especial de doble venta, nos encontraremos ante un supuesto de
venta de cosa ajena en el caso de que el transmitente no sea verdadero dueño de la cosa al
momento de producirse la venta.
A lo largo del trabajo veremos al respecto que en la actualidad la mayoría de los autores
reconocerán y admitirán la validez de la venta de cosa ajena y la duda sobre la validez de la
misma tan presente en décadas anteriores parece erradicada.
El saneamiento por evicción como bien expresaba la antigua sentencia de 26 de junio de
1913, “solo procede y puede exigirse cuando se haya privado al comprador por sentencia
firme de todo o parte de la cosa comprada conforme a los artículos 1475 y 1480 del Código
Civil, preceptos de carácter general que condicionan la obligación de la entrega y
saneamiento de la cosa, consignada en los artículos 1461 y párrafo segundo del 1475 CC”.
De acuerdo a su vez con la Sentencia de 11 de octubre de 1993 “entre las obligaciones que
el artículo 1461 del Código Civil impone al vendedor se encuentra la de saneamiento de la
cosa objeto de la venta, obligación en virtud de la cual el vendedor responderá al
comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida surgiendo así la obligación de
saneamiento por evicción”.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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2.1. Concepto de doble venta y saneamiento por evicción
La doble venta1 aparece regulada en el Código Civil por medio del artículo 1473 CC que
establece lo siguiente: “Si una misma cosa se hubiere vendido a diferentes compradores, la
propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena
fe, si fuera mueble. Si fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la
haya inscrito en el Registro. Cuando no hay inscripción, pertenecerá la propiedad a quien
de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta a quien presente título de fecha más
antigua, siempre que haya buena fe.”
Por otra parte, el término evicción2 de acuerdo con lo establecido por la Real Academia de
la Lengua Española (RAE), se refiere a la pérdida total o parcial que sufre el comprador
por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior ajeno. Por su parte en términos
jurídicos la evicción conlleva la recuperación de una cosa por otro amparada por justo
título.
La obligación de saneamiento se establece por medio del artículo 1461 CC donde se
dictamina que el vendedor se encuentra obligado a la entrega y saneamiento de la cosa
objeto de la venta. Este precepto hay que relacionarlo con el párrafo primero del artículo
1474 CC el cual establece que el vendedor responderá al comprador: “de la posesión legal
y pacífica de la cosa vendida”.
La evicción se producirá como bien establece el artículo 1475 CC: “cuando se prive al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o
parte de la cosa comprada.”3
1 Vid. STS (nº 344/2008), de 5 de Mayo, por medio de la cual el Supremo reconoce la existencia de doble venta de la siguiente forma: “La doble venta se da en el supuesto de que la misma cosa sea vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad; si uno de ellos la adquiere, se planteará el caso de venta de cosa ajena. Así, el artículo 1473 CC soluciona quien deberá ser el adquirente, si se ha vendido la cosa a varias personas y todavía ninguna de ellas la ha adquirido.” 2 Diccionario de la lengua española RAE. Edic. 23ª, octubre-2014: evicción (Del lat. evictio, - ōnis).1. f. Der. “Pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno”. 3 En estos términos se expresa la Sentencia del Tribunal Supremo 159/2009, de 9 marzo de 2009 (Recurso 86/2004). Unido a ello en la jurisprudencia queda reflejado este presupuesto legal sin el que no puede existir una vulneración del artículo 1475 CC: “La compraventa, por sí misma, no transmite la propiedad, se exige al vendedor que proporcione la posesión pacífica y útil de la cosa y la responsabilidad por evicción funciona como garantía”.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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2.2. Contexto normativo: Ámbito de aplicación y naturaleza
Con respecto al ámbito de aplicación así como a la naturaleza de la doble venta cabe decir
que existen tesis contrapuestas.
La primera de estas tesis fue apoyada entre otros autores por el profesor CANO
MARTINEZ4, el referido autor considera que la doble venta se dará en los casos en que la
segunda transmisión fuese perfeccionada en un momento precedente a la consumación de
la primera venta. Se entiende por ello, que si se hubiese producido la total consumación a
través del pago íntegro del precio del adquirente y entrega de la cosa por el vendedor, no
nos encontraremos ante un caso de doble venta sino de un supuesto en el que se carece de
segunda enajenación por falta de objeto o ante una transmisión de cosa ajena.
A diferencia del autor anterior destacan las opiniones de PETIT SEGURA5 y de RUBIO
GARRIDO6 que no excluyen que el segundo comprador más diligente en la inscripción
pueda adquirir frente al primer comprador que consumó la venta antes de celebrarse la
segunda. A criterio de estos autores la segunda venta no debe ser considerada nula por falta
de objeto y esta idea ha sido apoyada jurisprudencialmente por medio de la Sentencia nº
928/2007 del Tribunal Supremo, de 7 de septiembre7.
El saneamiento se encuentra regulado en la Sección 3ª (“Del saneamiento”) del Capítulo
IV (“De las obligaciones del vendedor”), del Título IV (“Del contrato de compra y venta”),
del Libro IV del Código Civil.
4 Vid., CANO MARTINEZ DE VELASCO, J.I., La doble venta: una situación de pendencia. J.M.Bosch Editor, Barcelona, 2000, págs. 14 y ss. 5 Vid, PETIT SEGURA, M.A., La doble venta y la doble disposición de una misma cosa: La teoría del "iter" pluscuamperfecto como fórmula de integración del sistema de título y modo y la adquisición "a non domino". Editorial: Signo, Barcelona, 1990, págs. 85 y ss. 6 Vid, RUBIO GARRIDO, T., “Doble venta, venta de cosa ajena, el principio del título y modo y las adquisiciones "a non domino". Buena fe "ex" art. 1.473 CC (Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª., de 11 de abril de 1992)” en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X, Vol. 47, Nº 3, 1994, págs. 270 y ss. 7 Vid. STS 928/2007, de 7 de septiembre: “No hay ya una verdadera razón de peso para excluir del ámbito de aplicación del artículo 1473 CC las dos o más ventas de un mismo inmueble separadas por un considerable periodo de tiempo; dicho de otra forma procede fijar la doctrina de esta Sala en el sentido de que la aplicación del artículo 1473 CC no exige necesariamente el requisito de "una cierta coetaneidad cronológica" entre las dos o más ventas en conflicto. De un lado, porque el propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa antes que el segundo, consumándose por tanto la primera venta, desde la perspectiva de las obligaciones del vendedor, mediante la tradición material (artículo 1462 CC párrafo primero), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compró luego la misma cosa mediante un contrato intrínsecamente válido, plasmado en escritura pública (tradición instrumental, artículo 1462 CC, párrafo segundo), e inscribió su adquisición en el Registro. De otro, porque así se logra la concordancia del artículo 1473 CC tanto con los artículos 606 y 608 CC como con la L.H.”
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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El contrato de compraventa como bien determina DE PRIEGO FERNÁNDEZ8 se
establece por medio del artículo 1445 del Código Civil como aquél por el que “uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto en dinero o signo que lo represente”.
Dentro del Libro IV, del Título IV, y en concreto en el Capítulo IV del Código Civil se
establecen las “obligaciones del vendedor”, por medio de los artículos 1461 a 1499 CC, y
en particular en el artículo 1461 CC, se determina lo siguiente:“El vendedor está obligado
a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”; respecto de esta última
obligación el artículo 1474 prevé que en virtud del saneamiento descrito en el precepto
1461 CC, “el vendedor responderá al comprador: 1.ºDe la posesión legal y pacífica de la
cosa vendida. 2.ºDe los vicios o defectos ocultos que tuviere.”
La Sección tercera comienza por el artículo 1474 CC en el cual se citan las dos formas por
las que el vendedor responderá al comprador. A su vez, se establecen dos subsecciones: El
saneamiento en caso de evicción (artículos 1475 a 1483) y por los defectos o gravámenes
ocultos de la cosa vendida (artículos 1484 a 1499).
El ámbito de aplicación de la figura del saneamiento por evicción no se reduce únicamente
al ámbito de la compraventa sino que también podremos aplicar esta figura en las
siguientes materias:
- En materia de permuta como establece el artículo 1540 CC: “El que pierda por evicción
la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la
indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa
que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los
derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.”
- En materia de arrendamientos según lo dispuesto por el artículo 1553 CC: “Son
aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en
el título de la compraventa. En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la
disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.”
8 Cfr. DE PRIEGO FERNÁNDEZ, V., Derecho contractual europeo y evicción: La superación del régimen de saneamiento en “Cuestiones sobre la Compraventa en el Código Civil: principios europeos y draft”, coordinado por GÓMEZ LAPLAZA, Mª.C., Editorial: Dykinson, 2012.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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- En materia de enfiteusis9 de acuerdo con lo establecido en el artículo 1643 CC: “Si el
enfiteuta fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute el dominio directo o la
validez de la enfiteusis, no podrá reclamar la correspondiente indemnización del dueño
directo, si no le cita de evicción conforme a lo prevenido en el artículo 1.481.”
- En materia de sociedad atendiendo a lo que determina el artículo 1681 CC: “Cada uno es
deudor a la sociedad de lo que ha prometido aportar a ella. Queda también sujeto a la
evicción en cuanto a las cosas ciertas y determinadas que haya aportado a la sociedad, en
los mismos casos y de igual modo que lo está el vendedor respecto del comprador.”
No obstante, existen diferentes autores como RODRIGUEZ MORATA10 que niegan la
incompatibilidad de la obligación de saneamiento por evicción con la responsabilidad
contractual en los supuestos de incumplimiento, amparándose en lo dispuesto por medio
del artículo 1258 CC , el citado precepto establece lo siguiente: “Los contratos se
perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que,
según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.” A criterio de este
autor existen motivos suficientes para argumentar que una vez que se produzca la evicción
el adquirente en vez de acudir a la solución que le otorga el artículo 1478 CC, podrá exigir
el “exacto cumplimiento” (de la obligación de entregar la legal y pacífica posesión de la
cosa vendida), si ello es aún factible.
En cuanto a la relación de la obligación de saneamiento con la responsabilidad contractual
cabe decir que por medio del segundo párrafo del artículo 1124 CC se establece la
posibilidad de que el perjudicado opte por el cumplimiento contractual siempre cuando ello
no resultase imposible.
Únicamente en el caso de que la cosa no se hubiese consumido en poder del comprador y
subsista la evicción, entonces será posible el cumplimiento, es decir, que el adquirente le
entregue al comprador una cosa del mismo género y con una calidad similar.
9 Vid., Diccionario de la lengua española RAE. Edic. 23ª, octubre-2014: Enfiteusis (Del lat. Emphyteusis.)1. f. Der. “Cesión perpetua o por largo tiempo del dominio útil de un inmueble, mediante el pago anual de un canon y de laudemio por cada enajenación de dicho dominio”. 10 Cfr. RODRIGUEZ MORATA F.A., Venta de cosa ajena y evicción: estudio de las reglas del saneamiento por evicción en la compraventa. Editorial: J. M. Bosch, Barcelona 1990, págs. 308 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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2.3. Esquema explicativo de ambas figuras
En la figura de la doble venta nos encontraremos con un único dueño el
cual tiene poder de disposición, y genera una doble transmisión a varios
adquirentes mediante la celebración de dos o más contratos que son
válidos porque están fundamentados tanto en el título, que es el contrato
como en el modo, que se lleva a cabo mediante la entrega de la posesión
al actuar el adquirente con buena fe. Esto se aplicará para los bienes
muebles, para los bienes inmuebles por su parte se atenderá al criterio de
la inscripción en el Registro de la Propiedad o sino deberemos atender a
la existencia del título de fecha más antiguo para ver quién será el
verdadero dueño del bien transmitido, se atenderá por tanto a los criterios
reflejados en el artículo 1473 CC que únicamente se encarga de atribuir
criterios de preferencia para ver cuál de los distintos compradores
adquirirá la propiedad en perjuicio de los otros compradores que también
actuaron con buena fe.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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A diferencia de la doble venta, por medio del saneamiento por evicción
no existirá un único vendedor, sino que habrá dos o más transmitentes, el
problema que se plantea radica en que uno de los supuestos dueños, no es
un verdadero dueño y no tiene poder de disposición pero transmite a un
tercero celebrando un contrato (titulo) y entregando la posesión a este de
la que no es dueño, ello posibilitará que el verdadero dueño actúe contra
el adquirente ejercitando la acción reivindicatoria y que el que se
consideraba dueño al haber adquirido con justo titulo y al ser poseedor de
buena fe podrá ejercitar contra el que le transmitió la propiedad la acción
personal de saneamiento por evicción.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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3.- LA DOBLE VENTA
3.1. El problema de la concurrencia de varios títulos y varios modos
Según lo establecido por DE PABLO CONTRERAS11 se realiza una distinción entre la
tradición romana, el sistema francés de transmisión consensual y el sistema civil español.
Atendiendo al enfoque romano “el elemento volitivo está y se comprende en el título, o
sea, en el contrato, mientras que el modo (la tradición) es un simple hecho (la entrega de la
cosa, que puede incluso no darse propiamente en los casos de traditio ficta)12.”
El sistema francés de transmisión consensual corrige la comprensión que se tenía de la
traditio romana por la teoría del título y el modo desembocando en la afirmación, por el
Código Civil Francés, de que “en los contratos de finalidad traslativa (compraventa,
permuta, donación) el pacto de voluntades establecido por las partes, a la vez que genera el
nacimiento de obligaciones, a través de él implica que se transmita la propiedad.”
En el Código Civil Español la teoría del título y el modo queda reflejada normativamente
en el artículo 609.2 CC: “La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren
y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia
de ciertos contratos mediante la tradición”, y en el artículo 1.095 CC: “El acreedor tiene
derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no
adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.
11 Cfr. DE PABLO CONTRERAS, P.V., La adquisición derivativa inter vivos en “Curso de Derecho Civil (Volumen III)” en DE PABLO CONTRERAS P., MARTINEZ DE AGUIRRE, C. y PÉREZ ÁLVAREZ, M.A., (coordinadores), Editorial: Colex, 4ª edición, Madrid., 2014, págs. 340 y ss. 12 La traditio ficta implica la transmisión de la propiedad sin la entrega física de la cosa. Se ha llegado a discutir si al emplear el término “posesión” en vez de “tradición” el legislador quiso otorgar preponderancia a la tradición real sobre la tradición ficticia o simbólica. Siguiendo a DIEZ-PICAZO, L., Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Volumen 2. (Las relaciones jurídico-reales. El Registro de la Propiedad. La posesión), 1ª reimpresión de la segunda edición. Editorial: Tecnos, Madrid, 1986, págs. 526 y ss. “todas las formas de tradición, más o menos espiritualizadas, equivalen a la entrega de la cosa y tienen el mismo valor traslativo, pudiendo realizarse un cuadro sistemático que evidencia el paralelismo existente entre el artículo 438 CC (posesión) y los artículos 1462 a 1464 CC (tradición).” Esta idea es apoyada por PETIT SEGURA, M.A., op. cit. 7, págs. 166 y ss. “La entrega a que se refiere el precepto significa tradición, y en principio no se excluye ningún tipo, puesto que iguales efectos transmisivos producen las tradiciones ficticias o simbólicas que la tradición real.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
13
3.2. Condiciones para la adquisición de la propiedad
El supuesto que propone el artículo 1473 CC se basa en el hecho de un mismo vendedor
que es legítimo propietario y por tanto tiene pleno poder de disposición y enajena una
misma cosa a varios adquirentes, en distintos contratos.
El artículo 1473 CC como establece DE PABLO CONTRERAS13 “corrige o puede
corregir no la falta originaria de la titularidad de la propiedad y el poder de disposición del
transmitente, sino la posterior causada en particular por la existencia de otra compraventa
(título) unida a su vez a alguna de las maneras de tradición (modo) ininterrumpida por la
adquisición del dominio de otro por un motivo diferente.”
Si nos centramos únicamente en el título, el requisito de que exista solamente un único
vendedor implica que quien haya actuado como tal en una compraventa y con
posterioridad sea parte en una o más ventas posteriores de la misma cosa a distintos
sujetos, lo que no impedirá que este último sea una persona (o varias) diferente de quien
transmitió en primer lugar.
Por otra parte, a criterio de este autor “en la situación de que el primer vendedor ya hubiese
transmitido a su comprador la propiedad de la cosa por medio de la tradición y otra
persona, amparándose en una adquisición posterior de la realizada por el primer
transmitente el dominio sobre la cosa enajenada, independientemente de la causa derivativa
alegada (donación, sucesión mortis causa, subrogación en la titularidad dominical o
tradición por medio de un contrato diferente de la compraventa como título), la transmite
con posterioridad a otro u otros, se interpone un modo de adquirir independiente, diferente
del que se regula en el artículo 1473 CC, que no será de utilidad para excluir la norma
general de que no transmite la propiedad quien no cuenta con la titularidad dominical y
poder de disposición sobre la cosa enajenada.”
De acuerdo a ello, para que pueda aplicarse el referido artículo, la única limitación radica
en la necesidad de que las transmisiones seguidas de la tradición no deben interrumpirse
por otro modo de adquirir, independientemente de que fuese este derivativo u originario.
13 Vid., DE PABLO CONTRERAS, P.V., Comentario al artículo 1473 del Código Civil, en “Código Civil Comentado”. (Vol. IV), Editorial: Civitas, Madrid, 2011, págs. 143 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
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3.2.1. Eficacia y validez del contrato
Por medio del artículo 1473 del Código Civil podemos apreciar que nuestro sistema de
adquisición es derivativo por título y modo, ya que cuando rubricamos un contrato de
compraventa no será suficiente para que la propiedad del vendedor se transmita al
adquirente, sino que el título necesita el complemento del modo de adquirir de la tradición
para que dicha transmisión dominical se produzca.
De acuerdo a ello, el contrato sirve como título pero solo mediante la ulterior entrega por el
transmitente de la cosa vendida, en el caso de que sea propietario y tenga poder de
disposición sobre ella, conllevará la existencia del modo y por tanto un efecto transmisivo
real, el cual posee una eficacia frente a todos. Como bien expone DÍEZ-PICAZO14 “en
nuestro ordenamiento no es suficiente la nuda traditio,15 será necesario que esté precedida
por una venta o por una justa causa. Por lo tanto, la tradición por sí misma no es válida
para transmitir el dominio, sino que habrá de seguir a un título que fundamente la
adquisición.”
3.2.2. ¿Resulta relevante el impago del precio?
Esta ha sido una cuestión debatida y que difiere enormemente en lo que respecta al
Derecho castellano y al Código Civil actual. Atendiendo al Derecho castellano, por medio
de las Partidas se adoptaron las normas romanas y justinianeas, de acuerdo a ellas, en el
caso de que el transmitente fuese propietario de la cosa vendida o lo fuera antes de
venderla al segundo adquirente, era prioritario el derecho del comprador que primero
tuviese posesión pacífica de la cosa y pagase el precio. (P.5,5,50 y 51)16.
Atendiendo a lo establecido en nuestro Código Civil pagar el precio17 se considera
irrelevante como condición para adquirir la propiedad ya que en virtud de lo establecido en
el artículo 1473 CC no aparece como ninguno de los criterios para dar solución al
14 Cfr. DIEZ-PICAZO, L., “La tradición y los acuerdos relativos al Derecho español” en Anuario de Derecho Civil ISSN 0210-301X, Vol. 19, Nº 3, 1966, págs. 555 y ss. 15 En el Derecho romano, la nuda traditio hacía referencia a la entrega material de una cosa a un tercero sin transmitir la propiedad de la misma, a diferencia del concepto de traditio que era el modo de adquirir el dominio la tradición es el acto por el que el tradens (transmitente) entrega la cosa al accipiens (adquirente), con las voluntades respectivas de transferir y adquirir el dominio u otro derecho real. 16 Cfr. (P. 5,5,50 y 51) en virtud de la Partida 5ª Título 5º, Leyes 50 y 51, el Derecho justinianeo dispuso que si el mismo vendedor, después de entregar la cosa a un comprador, hubiera recuperado la posesión y la hubiese entregado a otro, prevalecía el que primero la recibió por traditio siempre que hubiera pagado el precio, también si dicha entrega tuvo lugar cuando el vendedor no era propietario y en la segunda, en cambio, sí que lo era. 17 Vid, PETIT SEGURA, M.A., op. cit. 7 págs. 117 y ss.
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15
problema de la doble venta. Aplicando las reglas generales sobre las obligaciones
recíprocas cabe decir que ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o
no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados
cumple su obligación, empieza la mora para el otro. Por su parte, los artículos 1466 y 1467
CC establecen que el impago del precio puede retrasar o ser una causa suficiente para
impedir definitivamente la tradición, lo que otorgará un beneficio para el otro adquirente
en disputa.
A pesar de todo ello, para adquirir la propiedad cabe decir que la compraventa será eficaz
como título desde el momento en que se perfecciona el contrato a través del
consentimiento sobre la cosa y el precio según lo establecido en el artículo 1450 CC, para
unida al modo que es la tradición, se produzca la transmisión del dominio al adquirente.”18
3.2.3. ¿Es válida la venta de cosa ajena?
Estaremos ante el supuesto de venta de cosa ajena19 cuando un vendedor realice dos
compraventas sobre el mismo bien a personas distintas, pero diferenciando que en una de
ellas trasmite la propiedad, dando lugar, no a una doble venta (no partimos del mismo
propietario), sino como ya no sería propietario estaríamos ante una venta de cosa ajena.
En lo que respecta al Derecho histórico español, las Partidas reconocieron la validez y
eficacia de la venta de cosa ajena en (P.V, V, XIX): “Cosa agena vendiendo un ome a otro
valdrá la vendida”. Por medio de esta partida se recoge el criterio de que la enajenación de
la cosa vendida no será obstáculo para reconocer la validez de la venta, siempre que su
objeto no se encuentre fuera del comercio porque en tal caso se establece la nulidad
absoluta de la venta.
Existen diferentes autores que reconocen la validez de la venta de cosa ajena por variados
motivos. De acuerdo con ellos, en primer lugar, a criterio de ALBADALEJO20 “la venta
de cosa ajena debe ser considerada válida debido a que el vendedor no se encuentra
obligado a la transmisión del dominio, sino únicamente a garantizar la tenencia pacífica de
18 Vid con esta doctrina correcta y rectificando otras anteriores, la STS (plenaria) 928/2007, de 7 de septiembre 2007 (Recurso 3150/2000). 19 Vid, PETIT SEGURA, M.A., op. cit. 7 págs. 104-110 y CANO MARTINEZ DE VELASCO, J.I., op. cit. 7 págs. 28 y ss. 20 Cfr. en CANO MARTINEZ op. cit. 7, pág. 29 y ss. se remite a ALBADALEJO GARCÍA, M., Derecho Civil II, Volumen 2. Editorial: Bosch, 9ª edición, Barcelona, 1994, págs. 39 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
16
la cosa, y porque finalmente el adquirente que no es privado de la cosa podrá adquirir la
propiedad por medio de la figura de la usucapión.”
Por otra parte, a criterio de DÍEZ-PICAZO21 “deberá admitirse la validez de la venta de
cosa ajena, aunque se crea que el vendedor tenga la obligación de transmitir la propiedad.
El adquirente en este caso no podrá reclamar la nulidad de la venta aunque fuese
conocedor de que era cosa ajena, a excepción de que el transmitente actuase de mala fe al
ser conocedor de las características de la cosa al tiempo de la transmisión. Si por el
contrario el vendedor actuase en virtud del principio de buena fe, el adquirente únicamente
podrá no pagar el precio de la cosa.”
La similitud entre el supuesto de doble venta con el caso de venta de cosa ajena radica en
la existencia de un mismo vendedor sobre una misma cosa a distintos compradores, la
divergencia entre ambas figuras radica en que la venta de cosa ajena ya se ha producido la
transmisión de la propiedad en una de ellas, sin embargo en la doble venta se trata de
resolver cual de los distintos compradores adquirirá el dominio.
Con respecto a este apartado, cabe decir que hay dos corrientes doctrinales contrapuestas,
para ciertos autores la venta de cosa ajena es válida y para otros es nula por falta de objeto.
Entre la jurisprudencia del Supremo hay sentencias que apoyan tanto la validez como la
nulidad de la venta de cosa ajena, entre estas últimas destacan las sentencias del Tribunal
Supremo de 11 de abril de 1992, y de 16 de junio de 2003, 29 de mayo de 2006, que
consideran que la venta de cosa ajena será nula por falta de objeto, que es un elemento
esencial del contrato de acuerdo con lo establecido en el artículo 1261.2 CC.
Ello, sin embargo, a criterio del profesor DE PABLO CONTRERAS22, así como de la
profesora SABORIDO SÁNCHEZ23, no es del todo acertado. A diferencia de la corriente
doctrinal que reconoce la nulidad de la venta de cosa ajena por falta de objeto, ambos
autores consideran que en nuestro sistema el contrato de compraventa, por sí solo no
transmite la propiedad. El sistema de título y modo que he explicado en los apartados
anteriores del trabajo que nos impone el Código Civil, nos lleva a esta conclusión y ello
dará lugar a la validez de la venta, aún en supuesto de cosa ajena. La opinión de estos 21 Cfr. en CANO MARTINEZ op. cit. 7, pág. 29 y ss. se remite a DIEZ-PICAZO Y GULLÓN, Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Editorial: Tecnos, 5ª edición, Madrid, 1988, págs. 280-282. 22 DE PABLO CONTRERAS, P.V., (2011) op. cit. 13, págs. 148 y ss. 23 SABORIDO SÁNCHEZ, P., “Diferenciación entre doble venta y venta de cosa ajena. Protección del tercero hipotecario. (Comentario a la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Julio de 1996)” en Anuario de Derecho Civil, Nº3, 1997, págs. 1561 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
17
autores se ve reforzada con propósito unificador de doctrina por la Sentencia de la Sala
Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre 200724, la cual rectifica la doctrina
errónea de resoluciones anteriores.
Existirá una excepción en virtud de la cual la corriente doctrinal mayoritaria por la que
reconoce la validez de la venta de cosa ajena aceptará la nulidad del contrato por falta de
objeto (artículo 6.3 CC) en el supuesto de que el vendedor que vende a distintos
compradores fuese condenado por cometer un delito de estafa tipificado en el artículo
251.1º del Código Penal, por transmitir a otro en perjuicio de éste o de tercero una cosa
mueble o inmueble con un falso poder de disposición puesto que ya lo había ejercitado.
3.3. Transmisión múltiple de cosas muebles
En el supuesto de que la cosa doblemente enajenada por el mismo transmitente fuese
mueble, la norma del artículo 1473 CC implica que adquirirá la propiedad aquel de los
adquirentes que sea poseedor y hubiese actuado con buena fe.
Por tanto, lo relevante de este precepto es que sirve para determinar como regla que, entre
los diferentes compradores de un mismo vendedor con inicial poder de disposición, en la
reivindicatoria que pueden ejercitar entre sí prevalece el primero que reúna los requisitos
exigidos para la usucapión ordinaria25, de acuerdo a ello deberemos atender a lo
establecido en el artículo 1940 CC: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás
derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo
determinado en la ley”. Esto es al disponer todos de justo título (artículo 1952 CC), el que
primero posea la cosa vendida en concepto de dueño (artículo 1.941 CC) y con buena fe
(artículo 1.950 CC).
24 Vid., STS de 7 de septiembre de 2007: “A partir de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de marzo del corriente año (recurso núm. 5299/99) dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886), no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, y si la finca existe, claro está, además, que la segunda venta de esa finca habrá tenido objeto, la propia finca que se vende.” 25 Vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (sección 3ª), de 28 de septiembre de 2015, por medio de la cual se reconoce la usucapión ordinaria y se analizan los requisitos exigidos para adquirir la propiedad mediante la posesión del bien: “Dispone el artículo 1.930 del Código civil que se adquieren por prescripción “de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Señala el artículo 1940 que “para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la Ley”, y el artículo 1941 que “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. El artículo 1.957 establece los plazos de la prescripción ordinaria al indicar que “el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
18
3.4. Transmisión múltiple de inmuebles
Ante la situación de que la cosa enajenada por un mismo sujeto fuese inmueble deberemos
aplicar lo dispuesto en relación con la transmisión de los bienes inmuebles en la doble
venta regulado por medio del artículo 1473 CC y dictaminando lo siguiente: “Si una misma
cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, si fuere inmueble, la propiedad
pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.”
En la actualidad parece adecuado que la norma del artículo 1473 CC se interprete y se
aplique de acuerdo con lo establecido en la Ley Hipotecaria vigente, que mantiene la regla
de inoponibilidad de lo no inscrito presente tanto en el artículo 32 L.H. como en lo
establecido en el artículo 606 del Código Civil: “Los títulos de dominio, o de otros
derechos reales sobre bienes inmuebles, que no están debidamente inscritos o anotados en
el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”
Esta regla de inoponibilidad es relevante pero también debe tenerse en cuenta el principio
de fe pública registral que aparece recogido en el artículo 34 L.H.: “El tercero que de
buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca
con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro.”
En este sentido considero adecuado recordar las palabras de GORDILLO CAÑAS26 al
respecto: “La inscripción no hace nacer el derecho que publica, pero su práctica determina
el triunfo del derecho inscrito sobre el no publicado cuando ambos proceden de actos
sucesivos de un mismo transmitente. (Artículos 32 L.H. y 1473.2 CC).”
En el caso de no existir inscripción deberemos atender lo dispuesto en el último párrafo del
artículo 1473 CC, en virtud del citado precepto “en el caso de no existir inscripción la
propiedad será del comprador que de buena fe sea primero en la posesión; y, no habiendo
poseído ninguno, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”
Si por el contrario nos referimos a los bienes muebles se deberá aplicar lo establecido
respecto a la prioridad del primer poseedor que hubiese actuado en virtud del principio de
buena fe y, en cuanto al título de fecha anterior, ha de entenderse por tal la escritura
26 Cfr. Cfr. GORDILLO CAÑAS, A., “El principio de inoponibilidad: El dualismo moderado de nuestro sistema inmobiliario registral”, en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X, volumen 57, nº 2, 2004, en particular págs. 446 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
19
pública que provoca la tradición instrumental por medio del segundo párrafo del artículo
1462 CC.: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta
equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare
o se dedujere claramente lo contrario.”
3.5. La relación entre el artículo 1473 del Código Civil y la Ley Hipotecaria
Una vez analizado el problema de la concurrencia de varios títulos y varios modos de
adquirir, vamos a ver los antecedentes de la ley hipotecaria, la relación existente entre el
precepto 1473 CC y los principios de inoponibilidad, de fe pública registral, tanto con lo
establecido en el Código Civil como en la Ley Hipotecaria, así como los requisitos
exigibles al tercero hipotecario.
3.5.1. Antecedentes de la legislación hipotecaria
Antes de valorar los antecedentes de la legislación hipotecaria resulta relevante reproducir
las palabras de la profesora BARBER CÁRCAMO27 con respecto a la admisión de la
aplicación analógica del artículo 1473 CC. “Efectivamente –dice esta autora–, la
generalidad de los autores admite la aplicación analógica del precepto a otros contratos
onerosos, además de a la compraventa, pero no existe acuerdo cuando concurren
transmisiones gratuitas, ya en conflicto entre sí, ya con otra onerosa. A la negativa de
algunos (como por ejemplo PETIT SEGURA), se contrapone la afirmativa de otros (así,
entre otros, LACRUZ BERDEJO, quien lo estima aplicable «a cualquier concurrencia de
dos contratos dirigidos a la transmisión del dominio, o de un contrato con actos
equivalentes igualmente transmisivos.”
Por su parte, DÍEZ-PICAZO considera (de acuerdo a los términos en los que se expresa la
profesora BARBER CÁRCAMO), “que puede preconizarse una interpretación amplia del
artículo 1.473, que no reduzca su campo de aplicación a la estricta doble venta, sino que lo
extienda a todo doble negocio del que puede resultar una doble transmisión dominical.”
De acuerdo a lo manifestado por los autores precedentes, el artículo 1473 CC debería
interpretarse de forma amplia y eso implicaría no aplicarse simplemente a la doble venta,
27Cfr., BARBER CÁRCAMO, R., “Nulidad contractual: litisconsorcio pasivo necesario y congruencia: Doble disposición y venta de cosa ajena: Comentario a la STS de 25 de julio de 1996”, en Revista crítica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444, Vol. 74, Nº 645, 1998, pág. 518.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
20
sino a todo doble negocio del que pueda resultar una doble transmisión dominical, pero no
comparto la opinión de ciertos autores que aceptan la interpretación analógica del precepto
a cualquier tipo de transmisión28.
Respecto a los antecedentes de la legislación hipotecaria resulta conveniente traer al caso
las palabras de RIVAS MARTINEZ29 el cual considera que se establecen dos diferentes
formas de transmisión de la propiedad (en bienes inmuebles), apoyadas por dos autores que
comprendían la transmisión de la propiedad de forma distinta, en palabras del referido
autor: “Los primeros antecedentes de la legislación hipotecaria de 1861 pueden
considerarse las discusiones parlamentarias preliminares sobre la manera de transmitirse la
propiedad de los bienes inmuebles, destacando entre otras las siguientes posturas:
GARCÍA GOYENA partía del sistema francés de transmisión del dominio por el simple
consentimiento (influencia latina). LUZURIAGA pretendía que la transmisión se operase
por dos requisitos, la tradición y la inscripción, como en la legislación prusiana (influencia
germánica). Estos antecedentes concluyen en la Ley Hipotecaria de 1861, que se promulgó
con la finalidad de conseguir una mayor seguridad para los adquirentes en la circulación de
los inmuebles, para impulsar el uso seguro de esos bienes como fuente de capitales,
pudiendo además destacar como uno de los fines del Registro el de liberar a los
propietarios del yugo de usureros.”
En relación con lo dicho anteriormente y siguiendo la argumentación de RIVAS
MARTINEZ, (Vid, nota al pie de página nº 25), resulta relevante destacar el papel de la
Ley Hipotecaria de 1861. A través de ese Código hipotecario se reconocía a dos terceros,
en primer lugar al tercero del artículo 23 L.H. y al tercero del artículo 34 L.H.
28 Vid. Con respecto a la relevancia del modo en las compraventas múltiples como bien establece DE PABLO CONTRERAS, P.V., (2014), op. cit 12. págs. 358 y ss. cabe decir que “por medio del título de finalidad traslativa puede nacer, como es el caso de la permuta, una obligación de dare, esto es de transferir a la otra parte la propiedad de una cosa, o como ocurre en la compraventa, simplemente la de entregarle la posesión de la misma en concepto de dueño. En el caso de la permuta cualquiera de los modos que sirven para su cumplimiento implica la adquisición derivativa del dominio si en el momento del pago, el transmitente tenía poder de disposición (en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.160 CC), que por eso deja de tenerlo en lo sucesivo. En el segundo, en cambio, el cumplimiento de la obligación de entrega no comporta por sí mismo la adquisición de la propiedad.” 29 Cfr. RIVAS MARTINEZ J.J. Disponible en:
http://www.registradoresdemadrid.org/revista/27/Comentarios/LA-DOBLE-VENTA-A-LA-LUZ-DE-LAS-NUEVAS-SENTENCIAS-DEL-TRIBUNAL-SUPREMO-Por-Juan-Jose-Rivas-Martinez.aspx
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
21
La figura del tercero reflejada en el artículo 23 de esa antigua Ley Hipotecaria establecía
que lo no inscrito no podrá perjudicar a tercero, por lo tanto el fundamento del tercero
hipotecario de este precepto es la publicidad registral30.
Por otra parte, el tercero del artículo 34 L.H. se fundamenta en una inscripción anterior y
no es conocedor de la precedente situación jurídica del enajenante. Promulgado el Código
Civil español de 24 de Julio de 188931, se albergaron en los artículos 605 a 608 CC, el
contenido del Registro, el principio de inoponibilidad, el principio de publicidad y la
remisión a la Ley Hipotecaria.
Lo más importante de la Ley Hipotecaria de 1944 fue que gracias a ella, “se fortalecieron
los efectos de la inscripción mediante los principios de legitimación y de fe pública
registral.” Mediante el Texto Refundido de 1946 se recoge de nuevo el principio de
inoponibilidad por medio de nuestro actual artículo 32 L.H. que guarda una estrecha
relación con lo establecido en el artículo 606 CC.
En lo que respecta a los principios hipotecarios en relación con la doble venta destaca en
primer lugar el principio de inoponibilidad regulado en el artículo 32 de la vigente Ley
Hipotecaria por medio del cual se establece lo siguiente: “Los títulos de dominio o de
otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”; y guarda una estrecha
relación con el artículo 606 del Código Civil que determina que: “Los títulos de dominio, o
de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no están debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.” Por medio de estos
preceptos se proyecta el principio hipotecario de la inoponibilidad.
El artículo 34 de la L.H. está relacionado directamente con el artículo 608 del Código Civil
donde se manifiesta el principio hipotecario de fe pública registral de acuerdo al cual se
establece una doble protección: una protección iuris tantum basada en la protección que se
debe dar a lo inscrito en los libros del Registro (principio de legitimación registral) y una
30 El principio hipotecario de publicidad registral viene amparado por lo dispuesto en el artículo 606 CC, y podemos diferenciar la publicidad entre, publicidad material y formal. La publicidad material hace referencia al conjunto de derechos sustantivos que de la inscripción se desprenden a favor de quien inscribe, y este último se encontrará protegido por la presunción de exactitud e integridad. Por su parte, la publicidad formal hace referencia a la veracidad y exactitud que garantizan los libros del Registro de la propiedad así como a la posibilidad de consultar lo allí inscrito por cualquier persona que acredite un interés. 31 Vid. Real Decreto de 24 de Julio de 1889, texto de la edición, del Código Civil mandada publicar en cumplimiento de la Ley de 26 de mayo. (Vigente hasta el 30 de junio de 2017).
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
22
protección iuris et de iure en beneficio de los terceros que adquieran contando con los
requisitos legales que les otorga una posición inatacable de su adquisición.
Los requisitos exigibles al tercero hipotecario del artículo 34 L.H. son la inscripción de su
adquisición, la buena fe, la onerosidad y se plantea la duda por parte de la doctrina si es
necesario o no la inscripción previa del derecho del transmitente, parte de la doctrina
considera que es requisito indispensable para interpretarse de forma conjunta el artículo 32
L.H. con el párrafo segundo del artículo 1473 CC que el adquirente que inscribe
fundamente su adquisición en una inscripción del dominio previa.
Por otra parte respecto a la posición del tercero hipotecario, autores como GORDILLO
CAÑAS32 defienden una posición dualista respecto al tercero del artículo 32 L.H., el papel
del tercero reflejado en ese precepto es calificado por el autor como un tercero “activo”: el
que consigue la protección del registro por haberse adelantado a inscribir y por su parte el
tercero del artículo 34 L.H., representa al tercero “confiado”: el que por adquirir
ateniéndose a lo que el Registro publica, es protegido en su adquisición.
3.5.2 Solución actual para la adquisición derivativa de la propiedad
Respecto a la relevancia de los criterios de atribución de la propiedad para una transmisión
dominical cabe decir que han variado a lo largo de la historia. En virtud de la Partidas, por
medio de Partida 5ª Título 5º, Leyes 50 y 51, el Derecho casellano dispuso que “si el
mismo vendedor, después de entregar la cosa a un comprador, hubiera recuperado la
posesión y la hubiese entregado a otro, prevalecía el que primero la recibió por traditio
siempre que hubiera pagado el precio, también si dicha entrega tuvo lugar cuando el
vendedor no era propietario y en la segunda, en cambio, sí que lo era”.
Por medio del derecho romano por tanto se daba gran relevancia al pago del precio para
ver cuál de los adquirentes se haría con la propiedad. Por su parte, a través del Código
Civil Francés consideraba DE PABLO CONTRERAS33 que “lo verdaderamente relevante
para la transmisión de la propiedad en los contratos de finalidad traslativa como la
compraventa, era el acuerdo alcanzado por las partes que a la vez que hacia nacer
obligaciones con la simple existencia de acuerdo implicaba la transmisión de la propiedad.
(Artículo 1.138 CC Francés).”
32 GORDILLO CAÑAS, A., op. cit. 18, págs. 446 y ss. 33 DE PABLO CONTRERAS, P.V., (2014) op. cit. 13, págs. 340-341, 345 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
23
A diferencia del sistema romano y del sistema francés, aunque en un principio “se intentó
introducir en nuestro ordenamiento el sistema consensual francés, por medio de la base 20
de la ley de 11 de mayo de 1988” la cual dispuso que: “los contratos, como fuente de las
obligaciones, serán considerados como meros títulos de adquirir en cuanto tengan por
objeto la traslación del dominio o de cualquier otro derecho a él semejante”. El sistema
adoptado por nuestro Código Civil fue el estipulado por medio de la teoría del título y el
modo, que se puede apreciar en los artículos 609 en virtud del cual “la propiedad se
transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, así como por el
artículo 1095 CC en virtud del cual: “el acreedor tendrá derecho a los frutos de la cosa
desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre
ella hasta que le haya sido entregada”.
3.6. Facultades del adquirente y obligaciones del transmitente
El adquirente que se vea beneficiado por lo tipificado en el artículo 1473 CC podrá
ejercitar las siguientes acciones para proteger su adquisición:
- Acción reivindicatoria. Por medio de esta acción podrá reclamar su condición de dueño,
se encuentra regulada en el artículo 348 CC, dicho precepto define el derecho de propiedad
y establece lo siguiente: “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la
cosa para reivindicarla.” Cabe decir que el plazo de ejercicio de las acciones reales es de
30 años desde el día en que pudieran ejercitarse (1963 y 1969 CC).
- Acción meramente declarativa. El fin de esta acción es al igual que la anterior el
reconocimiento de la propiedad a favor de quien la ejercita. Atendiendo a los inmuebles, el
comprador con escritura de fecha más antigua puede obtener la declaración de su
condición de dueño frente a otros que todavía no hayan inscrito la suya ni posean la cosa
con buena fe, y el que posea con ésta frente al que aún no haya inscrito.
- Tercería de dominio. La finalidad principal de esta acción no es la obtención o
recuperación del bien, que generalmente posee el propio tercerista, sino el levantamiento
del embargo trabado sobre él (impugnar el embargo sobre un bien por un tercero) por lo
que su función es cambiar los efectos de la resolución judicial.
Se encuentra regulada por medio del artículo 603.1 LECiv: “La tercería de dominio se
resolverá por medio de auto, que se pronunciará sobre la pertenencia del bien y la
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
24
procedencia de su embargo a los únicos efectos de la ejecución en curso, sin que produzca
efectos de cosa juzgada en relación con la titularidad del bien.”
- Acción de nulidad o anulabilidad: La acción de nulidad tendrá lugar cuando falten alguno
de los requisitos esenciales para la perfección del contrato, como son el consentimiento, el
objeto y la causa especificados en el artículo 1261 CC, o cuando el contrato se ha
celebrado vulnerando una norma imperativa o prohibitiva (artículo 6.3 CC).
Por su parte, en la acción de anulabilidad (artículo 1303 y ss. CC) el contrato existe, puesto
que en el concurren consentimiento, objeto y causa, pero sufre algún vicio o defecto, por lo
que es susceptible de anulación por los tribunales.
El plazo de ejercicio de esta acción es de cuatro años de acuerdo con lo establecido en el
artículo 1301 CC: “Este tiempo empezará a correr: En los casos de intimidación o
violencia, desde el día en que éstas hubiesen cesado. En los de error, o dolo, o falsedad de
la causa, desde la consumación del contrato. Cuando la acción se refiera a los contratos
celebrados por los menores o incapacitados, desde que salieren de tutela. Si la acción se
dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges sin
consentimiento del otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de la
disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiere tenido
conocimiento suficiente de dicho acto o contrato.”
- Acción de rectificación: En estos casos, si el inmueble sigue inscrito a nombre del
vendedor codemandado, la sentencia será siempre inscribible; y, si pese a todo el
comprador demandado consiguiera practicar la inscripción, el favorecido por la sentencia
dispondrá de la acción de rectificación del Registro, la cual solo podrá ser solicitada por el
titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que
resulte lesionado por el asiento inexacto (artículo 39 y 40 L.H.).
El vendedor múltiple por su parte deberá responder frente a cada uno de los compradores
en las siguientes situaciones:
- En primer lugar, será responsable del incumplimiento de su obligación de entrega, de la
imposibilidad de cumplimiento así como de la pérdida sobrevenida de la posesión legal y
pacífica de la cosa vendida como establece el artículo 1474.1º CC: “En virtud del
saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador de la
posesión legal y pacífica de la cosa vendida.”
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
25
- Sin perjuicio del caso anterior deberá responder de la procedencia del saneamiento por
evicción (artículo 1475 CC y ss.)
- Resolución de la venta. En el caso de que los compradores aún posean la cosa y tuviesen
certeza o motivos para creer que pudieran perder lo adquirido cualquiera de ellos podrán
ejercitar esta acción. Se encuentra regulada en el artículo 1124 CC: “La facultad de
resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de
los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación,
con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la
resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare
imposible.” Esta facultad de resolver su venta no implicará la restitución de la cosa al
vendedor pero si el precio al comprador con los respectivos intereses y el resarcimiento de
daños34.
- En el caso de que el comprador hubiese ejercitado con éxito la acción de nulidad o
anulabilidad el vendedor múltiple deberá proceder a la restitución del precio con sus
intereses debiendo recordarse que ni el artículo 34 ni el 32 L.H. sirven para corregir la
eventual nulidad del contrato de compraventa inscrito de acuerdo con lo establecido en el
artículo 33 L.H.:“La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes.”
- En caso de comisión de estafa por el vendedor, el comprador perjudicado podrá exigirle
su responsabilidad civil derivada de delito tipificada en el artículo 110 C.P.: “La
responsabilidad establecida en el artículo anterior comprende: 1.º La restitución del
precio.2.º La reparación del daño.3.º La indemnización de perjuicios materiales y morales.”
3.7. La doble venta en el sector turístico: Regulación penal
Se recoge la doble venta como un supuesto específico de estafa en el artículo 251.2 del
Código Penal35. Este precepto a criterio de VALMAÑA OCHAÍTA36 se refiere “al igual
34 Vgr. SSTS 10 febrero, 2 marzo y 29 mayo 2006 (Recurso: 1759/1999). 35 Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código penal, artículo 251.2: “Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años: (…)2. El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero”. Versión vigente desde 28 de octubre de 2015.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
26
que pasaba en el ordenamiento civil a la doble venta de bienes, muebles o inmuebles,
excluyendo la prestación de servicios.”
A su vez esta cuestión es apreciable en el ámbito de aplicación del Derecho Penal y más
concretamente en el artículo 4 del referido Código en el que se establece lo siguiente: “Las
leyes penales no se aplicarán a casos distintos de los comprendidos expresamente en ellas”.
Al no poder aplicar la referencia expresa a la doble venta en la legislación penal española
debemos atender a lo dispuesto en el artículo 248.1 del Código Penal de acuerdo al cual se
establece lo siguiente: “Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño
bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en
perjuicio propio o ajeno”.
Como se ha establecido por medio de diversa jurisprudencia, la distinción entre el dolo
penal y el dolo civil en los delitos contra el patrimonio se establece como bien reconoce la
jurisprudencia por medio de la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de
noviembre de 1997, así como por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 832/2014, de
12 de diciembre de 2014 (Recuso: 1109/2014) 37 en “la tipicidad de modo que únicamente
si la conducta del agente se incardina en el precepto penal tipificado del delito de estafa, es
punible la acción, no suponiendo ello criminalizar todo incumplimiento contractual, porque
el Ordenamiento Jurídico establece remedios para restablecer el imperio del derecho
cuando es conculcado por vicios puramente civiles”.
Por su parte, VALMAÑA OCHAÍTA al igual que BAJO FERNÁNDEZ38 entienden que el
“dolo tiene que ser precedente, lo cual implica que el sujeto activo del delito tenga desde el
origen la intención de cometerlo, mediante la simulación de un contrato de compraventa
con el fin principal de lucrarse por medio del cumplimiento del posterior perjudicado y sin
manifestar ningún interés de realizar a lo que se obliga por medio del contrato.”39
36 Cfr. VALMAÑA OCHAÍTA, M., y VALMAÑA OCHAÍTA, S., Reflexiones en torno a la doble venta en el sector turístico en “Investigaciones, métodos y análisis del turismo”, GUIDO FERRARI, MONTERO LORENZO J.M., MONDÉJAR JIMENEZ J. y VARGAS VARGAS, M., (coordinadores), Oviedo, Editorial: Septem Ediciones, 2010, págs. 410 y ss. 37 STS 832/2014, de 12 de diciembre de 2014 (Recuso: 1109/2014). 38 Vid. BAJO FERNÁNDEZ, M., Los delitos de estafa en el Código Penal. Editorial: Centro de Estudios Ramón Areces, Madrid, 2004, págs. 58 y ss. 39 Vid., entre otras, STS 2043/2014, de 15 de abril de 2014.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
27
3.8. La doble venta en el sector inmobiliario
Existe numerosa jurisprudencia acerca de las estafas inmobiliarias40, en ellas los que
cometen el delito de estafa tratan de utilizar a la figura del notario como fedatario público
para intentar que otorgue validez a la estafa, con el fin de fortalecer el engaño que es uno
de los requisitos necesarios en el delito de estafa para estar ante esta figura, los estafadores
utilizan por tanto la figura del notario con el objetivo de que se produzca la estafa.
El modo de que el notario41 evite la realización de la estafa es que lleve a cabo las
comprobaciones previas a la concesión de la escritura pública relativa a inmuebles o a
determinados muebles. Este tema ha sido tratado y resuelto por la jurisprudencia en
numerosas sentencias entre las que destacan la Sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona (Sección sexta) 698/200542, de 26 de julio y la Sentencia del Tribunal Supremo
(sala segunda) 898/2014, de 22 de diciembre, por medio de esta última sentencia se puede
apreciar en los hechos probados por medio de los cuales se declara que los acusados, a
sabiendas que no tenían poder de disposición sobre el inmueble procedieron ante el
Notario con el fin de que les otorgase una escritura pública de compraventa a favor de la
empresa constructora del inmueble a cambio de un precio y dicha finca se encontraba ya
inscrita en el Registro de la propiedad.
Me parece adecuado traer al caso que en materia de legitimación de firmas por el Notario
el artículo 258 del Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter
definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado43 el cual establece
que: “Sólo podrán ser objeto de testimonios de legitimación de firmas los documentos y las
certificaciones que hayan cumplido los requisitos establecidos por la legislación fiscal,
siempre que estos documentos no sean de los comprendidos en el artículo 1280 del Código 40 Vid., la STS 3174/2016, de 5 de julio de 2016. 41 Cfr., PELEGRÍN LÓPEZ, A., El Notario ante la estafa inmobiliaria y la doble venta en “Delitos económicos. La función notarial y el Derecho Penal.” /Seminario organizado por el Consejo General del Notariado de la UIMP en agosto de 2006, FUENTES MARTÍNEZ, J.J., (director). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2007, págs. 88 y ss. 42 Vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección sexta) 698/2005, de 26 de julio: por medio de la cual: “Queda debidamente acreditada la conducta engañosa y falsaria del acusado, que pese a saber que la finca ya había sido vendida, acude a la Notaría y aparenta que puede disponer de ella, con la finalidad de percibir el resto del precio pactado. No hay duda de su ánimo de engañar para conseguir el desplazamiento patrimonial, cuando ante la manifestación del oficial de la Notaría de haberse producido una venta anterior, lo niega, diciendo que ello es imposible, no llevándose a cabo la venta únicamente porque el Notario no la autoriza, lo que evita el perjuicio económico y sitúa el delito en grado de tentativa, que debe calificarse como acabada, pues el autor despliega toda la conducta tendente a obtener su finalidad, que no se produce por la eficaz intervención del oficial de la Notaría.” 43 Vid. El Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
28
Civil, o en cualquier otro precepto que exija la escritura pública como requisito de
existencia o de eficacia.”
4.- EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
4.1. Responsabilidad, tipología y condiciones
En lo que respecta al saneamiento por evicción una vez ya identificado en la introducción
tanto el concepto como su regulación debemos atender a quienes serán los responsables de
tal obligación, que nos lo dice el Código Civil por medio del artículo 1257 CC: “Los
contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en
cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no
sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.” De
acuerdo a este precepto la persona que será responsable de la obligación de saneamiento
por evicción es el vendedor y sus herederos.
Por su parte, cabe decir que como estableció la Sentencia 892/2008, de 8 de octubre44, y
en relación con el saneamiento por evicción en el caso de que nos encontremos con una
simultaneidad de transmitentes continuos no se admitirá la responsabilidad mancomunada
en proporción al precio percibido por cada uno de ellos, reconociendo así su
responsabilidad solidaria.
Únicamente en virtud de lo establecido mediante esta sentencia, no será posible ejercitar
esta acción contra los transmitentes precedentes que no estuviesen unidos entre sí por
algún enlace jurídico, salvo que hubiese pacto expreso a la evicción y saneamiento en
beneficio de los siguientes adquirentes.
El saneamiento por evicción se divide en diferentes clases:
En función de los efectos:
a) Saneamiento por evicción normal: Es aquel que queda estipulado por los contratantes o
cuando nada se hubiera pactado y se regula en los párrafos del uno al cuarto del artículo
1478 CC: “Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre
este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del
vendedor:
44 Vid STS 892/2008, de 8 octubre 2008 (Recurso: 2783/2002).
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
29
I. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya
sea mayor o menor que el de la venta.
II. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le
haya vencido en juicio.
III. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del
seguido con el vendedor para el saneamiento.
IV. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.”
b) Saneamiento por evicción limitado: Se establece en el artículo 1477 CC: “Cuando el
comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado
que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida
al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con
conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.”
c) El saneamiento por evicción agravado: implica la mala fe del vendedor, cuya prueba
incumbe al comprador, y lleva consigo, además de los efectos del saneamiento normal, el
descrito en el número 5º del mismo artículo 1478 CC, debiendo abonar “los daños e
intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato”.
En función del momento y la intervención del vendedor distinguiremos entre el
saneamiento provisional y el saneamiento definitivo.
Dicho lo anterior, el artículo 1475 CC afirma que la evicción requiere la concurrencia de
una serie de requisitos, el precepto se refiere exclusivamente a los de fondo. A su vez
podemos apreciar los requisitos de forma en los artículos 1481 y ss. CC.
- Requisitos de fondo: a) Privación total o parcial de la cosa comprada; b) sentencia firme,
y c) en virtud de un derecho anterior a la compra.
a) La privación total o parcial de la cosa comprada.
Los efectos de la responsabilidad en función de la cosa sobre la cual se fundamenta la
privación variarán según el tipo de privación, y sea esta sobra la totalidad o únicamente
sobre una parte de la cosa adquirida.
Si nos encontramos ante una privación parcial de la cosa comprada el adquirente solamente
podrá exigir el saneamiento de la parte de la que hubiese sido privado. La privación deberá
ser verdadera y de derecho, puesto que ante el simple miedo solo dará lugar a aplicarle el
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
30
artículo 1502 CC: “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa
adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria,
podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación
o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado
que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a
verificar el pago.”
b) Privación en virtud de sentencia firme.
La privación deberá estar fundada en una sentencia judicial firme. En este caso el proceso
judicial será el motivo y no la propia privación de la cosa, por tanto deberá contarse como
plazo para la evicción la ejecución que conlleva una privación eviccionaria, real y de
condena45.
c) Privación en virtud de un derecho anterior a la compra.
La Sentencia del Tribunal Supremo 159/2007, de 19 diciembre de 2007 (Recurso:
3978/2000), considera que no hay lugar al saneamiento por evicción, por no cumplirse los
requisitos establecidos en el artículo 1475 CC en el caso de una venta en la que el
vendedor conocía que carecía de poder de disposición, por resolución previa: “No se le
privó al demandante de la cosa, sino que la cosa ya estaba privada de su disposición desde
antes y fue la conducta maliciosa del vendedor, al disponer pese a ello, lo que provocó la
frustración de su obligación de entrega”.
- Requisitos de forma: La notificación al vendedor y el ejercicio de la acción dentro del
plazo.
Respecto a los requisitos de forma cabe decir que el primero de ellos, implica la necesidad
de la notificación al vendedor como establece el artículo 1481 CC: “El vendedor estará
obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la
demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no
estará obligado al saneamiento.”
El segundo requisito de forma implica el ejercicio de la acción dentro del plazo como bien
establece el artículo 1482 CC: “El comprador demandado solicitará, dentro del término
que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se 45 Vid. Cfr. DURÁN RIVACOBA, R., Evicción y saneamiento. Pamplona (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2002, págs. 129 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
31
notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará
como la misma ley establece para emplazar a los demandados.”
Por medio de este precepto, se obliga al adquirente, en el caso de que desee mantener la
responsabilidad del vendedor, ante un supuesto de evicción, a solicitar que se le notifique a
éste la demanda, tal y como regula la Ley de Enjuiciamiento Civil para los casos de
emplazamiento de la demanda (artículos 149 y ss. de la LECiv 1/2000). El plazo de
contestación a la demanda será el dispuesto en el artículo 404 de la LECiv de acuerdo al
cual será de 20 días, pero hasta el momento de la notificación se suspenderá hasta su
comparecencia o bien no lo haga en el tiempo y forma dispuesto por la ley.
4.2. Tipos de garantías para el comprador
El Código Civil por medio del artículo 1474 se establecen los dos tipos de garantía para el
adquirente: “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor
responderá al comprador: 1º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2º De los
vicios o defectos ocultos que tuviere.”
La garantía establecida en el párrafo primero hace referencia a la garantía por evicción y la
establecida en el segundo párrafo se refiere a la garantía por vicios ocultos.
En lo que respecta a la responsabilidad por vicios ocultos, considera VÁZQUEZ DE
CASTRO46 que no puede identificarse con la evicción, ya que “ni existe privación de la
cosa, ni tampoco es precisa la declaración judicial de existencia del gravamen para su
ejercicio”.
Cabe decir que autores como DURÁN RIVACOBA47 consideran que “el régimen jurídico
del saneamiento por evicción es completo y no requiere el apoyo en las normas relativas al
incumplimiento contractual”.
Por otra parte, autores como PANTALEÓN PRIETO48 “consideran necesario subsumir los
casos de saneamiento en el régimen general de incumplimiento en virtud de los siguientes
preceptos de la Convención de Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa
46 Cfr. VÁZQUEZ DE CASTRO, E., Del Saneamiento en caso de Evicción, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P.V., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011, págs. 151 y ss. 47 Vid. DURÁN RIVACOBA, R. op.cit 30, págs. 49 y ss. 48 Vid. PANTALEÓN PRIETO, F. A., “El sistema de responsabilidad contractual”, en Anuario de Derecho Civil, Vol. 44, Nº 3, 1991, págs. 1049 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
32
internacional de mercaderías”,49 según los cuales se encuentran incluidos estos supuestos
en el término de incumplimiento:
El artículo 30 dispone lo siguiente: “El vendedor deberá entregar las mercaderías,
transmitir su propiedad y entregar cualesquiera documentos relacionados con ellas en las
condiciones establecidas en el contrato y en la presente Convención.”
En el artículo 41 por su parte se establece: “El vendedor deberá entregar las mercaderías
libres de cualesquiera derechos o pretensiones de un tercero, a menos que el comprador
convenga en aceptarlas sujetas a tales derechos o pretensiones. No obstante, si tales
derechos o pretensiones se basan en la propiedad industrial u otros tipos de propiedad
intelectual, la obligación del vendedor se regirá por el artículo 42.”
Finalmente en la Sección III que lleva por título “los derechos y acciones en caso de
incumplimiento por el vendedor” y más concretamente en el artículo 45 se establece que:
“1) Si el vendedor no cumple cualquiera de las obligaciones que le incumben conforme al
contrato o a la presente Convención, el comprador podrá: a) ejercer los derechos
establecidos en los artículos 46 a 52; b) exigir la indemnización de los daños y perjuicios
conforme a los artículos 74 a 77. 2) El comprador no perderá el derecho a exigir la
indemnización de los daños y perjuicios aunque ejercite cualquier otra acción conforme a
su derecho. 3) Cuando el comprador ejercite una acción por incumplimiento del contrato,
el juez o el árbitro no podrán conceder al vendedor ningún plazo de gracia.”
La relación entre el saneamiento y el incumplimiento se ha plasmado por la jurisprudencia
a su vez por medio de la Sentencia del Tribunal Supremo 5357/2008, de 29 septiembre
2008 (Recurso: 3861/2001) la cual afirma lo siguiente: “No sólo no existe incompatibilidad
entre las acciones de saneamiento y las generales derivadas del incumplimiento
contractual, sino que incluso aquéllas son una manifestación concreta de estas últimas”.
4.3. Situaciones excepcionales
a) Transmisión de una herencia o de universalidades
49 Vid. Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, hecha en Viena el 17 de julio de 1980 y ratificada por España el 17 de julio de 1990 (BOE de 30 de enero de 1991).
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
33
El Código Civil señala en su artículo 1532 lo siguiente: “El que venda alzadamente o en
globo, la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la
legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las
partes de que se componga, salvo en el caso de evicción del todo o de la mayor parte”. No
obstante, respecto al precepto anterior la jurisprudencia entiende que se refiere al vendedor
de buena fe50.
b) Partición y legados
En ocasiones se mezclan y se genera confusión por los conceptos de evicción y
saneamiento, también por el propio legislador como se puede ver en el artículo 1069 CC:
“Hecha la partición, los coherederos estarán recíprocamente obligados a la evicción y
saneamiento de los bienes adjudicados.” Resulta necesario diferenciarlos y precisar que
ninguna persona se compele a la evicción, sino que debe responder en el supuesto de
evicción como bien determinaba ORDUÑA MORENO51.
En lo q ue hace referencia a la evicción respecto a la herencia, deberemos atender a lo
establecido en el artículo 1071 CC: “La obligación recíproca de los coherederos a la
evicción es proporcionada a su respectivo haber hereditario; pero, si alguno de ellos
resultare insolvente, responderán de su parte los demás coherederos en la misma
proporción, deduciéndose la parte correspondiente al que deba ser indemnizado. Los que
pagaren por el insolvente conservarán su acción contra él para cuando mejore de fortuna.”
El Código Civil reconoce la importancia de la evicción en el caso de los legados: “El
obligado a la entrega del legado responderá en caso de evicción, si la cosa fuere
indeterminada y se señalase sólo por género o especie.” (Artículo 860 CC).
Entienden autores como OCAÑA RODRIGUEZ52 O GARCÍA CANTERO53 al igual que
el propio DURÁN RIVACOBA54 que la relevancia del legado es hasta tal consideración
que imposibilitará que surtan efectos en la designación sucesoria como bien establece el
artículo 869.3 CC: “si la cosa legada parece del todo viviendo el testador, o después de su
50 Vid. STS de la Sala Civil de 13 de mayo de 1983. 51 Vid. ORDUÑA MORENO, F. J., La responsabilidad por evicción y la partición de herencia, (con el tratamiento de la Jurisprudencia del T.S.), José Mª Bosch Editor S.A., Barcelona, 1990, págs. 221-228. 52 Cfr. OCAÑA RODRIGUEZ, A., Partes y terceros en el proceso civil: perspectiva jurisprudencial y práctica. Editorial: Colex, Madrid, 1997, páginas 615 y ss, 53 Cfr. GARCÍA CANTERO, G., “Comentario a los artículos 1474 y siguientes” en Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, dirigido por ALBADALEJO. Editorial: Edersa, Madrid, 1980, págs. 264 y ss. 54 Vid. DURÁN RIVACOBA, R. op.cit. 30, págs. 112-115.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
34
muerte sin culpa del heredero. Sin embargo el obligado a pagar el legado responderá por
evicción, si la cosa legada no hubiere sido determinada en especie, según lo dispuesto en el
artículo 860”.
Los motivos principales para justificar la existencia de saneamiento por evicción en el
supuesto de los legados son principalmente que el legado se instituye a título particular
como bien reconoce el artículo 660 del Código Civil y que el legatario obtiene un cierto
beneficio por medio de la herencia, y la entrega del beneficio recaerá sobre los obligados,
independientemente de que fuesen herederos universales o no en virtud de lo dispuesto en
el artículo 858.1 CC: “el testador podrá gravar con mandas y legados, no solo a su heredero
sino también a los legatarios”. Otra razón para justificar la responsabilidad por evicción
consiste en entender que la responsabilidad establecida por el causante guarda una estrecha
relación con las donaciones a titulo oneroso aunque sean figuras jurídicas distintas.
4.4. Justificación de la obligación de saneamiento por evicción
El saneamiento por evicción es un componente inherente al contrato de compraventa
mientras no se determine lo contrario de forma expresa. Por lo tanto, la obligación de
saneamiento por evicción es una cláusula implícita55 en todo contrato de compraventa, que
aunque no se establece expresamente se presumirá en base al principio de buena fe
contractual que se establece entre las partes que celebran el contrato.
A su vez cabe decir, que lo establecido en el contrato deberá regirse por lo estipulado por
las partes en virtud de los principios de autonomía de la voluntad y de la libertad
contractual tal y como establece el artículo 1255 CC: “Los contratantes pueden establecer
los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean
contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”
De acuerdo con lo establecido por el artículo 1475 CC se encuentran habilitados los pactos
por los que se incremente, disminuya o incluso suprima tal obligación como establece el
referido precepto.
En virtud del artículo anterior, las partes contratantes podrán acordar lo siguiente:
55 Cfr. DURÁN RIVACOBA, R. op.cit. 30, págs. 265-268 y RODRIGUEZ MORATA, F.A., op. cit., 9 págs. 311 y ss.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
35
- En primer lugar, podrán acordar incrementar la obligación del vendedor haciéndola más
amplia ya sea mediante la extensión de la obligación al lucro cesante o por medio del
acuerdo por el que se incluirá una cláusula penal. En este caso la pena reemplazará las
condiciones del artículo 1478 CC.
- En el caso de que no se establezca otra cosa al respecto en el contrato, se responderá por
evicción y será de aplicación el régimen general del Código.
- A su vez, las partes podrán acordar la reducción de la obligación del transmitente, ya sea
mediante la falta de reembolso de las costas del pleito o los gastos del contrato, de forma
que únicamente se acuerde el abono del precio que tuviera la cosa vendida al tiempo de la
evicción.
- Finalmente se podrá suprimir la responsabilidad por evicción, siempre cuando el
comprador sea plenamente consciente de los riesgos de la evicción y aún así decida acatar
las consecuencias como establece el artículo 1477 CC: “Cuando el comprador hubiese
renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá
el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la
evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los
riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.”
En este caso la responsabilidad del vendedor se encontrará limitada a la entrega del precio
de la cosa vendida al tiempo de la evicción. Por otra parte cabe decir que la renuncia del
comprador no será válida cuando hubiera mala fe de parte del vendedor, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 1476 CC: “Será nulo todo pacto que exima al vendedor de
responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.”
4.5. Obligaciones del transmitente
De acuerdo con lo establecido en el artículo 1460 CC: “El vendedor está obligado a la
entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.” La responsabilidad del vendedor en
caso de evicción se concreta en el pago de una indemnización más o menos amplia según
el supuesto de hecho.
La indemnización únicamente se podrá llevar a cabo cuando se cumplan los requisitos del
artículo 1475 CC: “cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un
derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.”
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
36
La responsabilidad del vendedor se extenderá a lo establecido en el artículo 1478 CC: “1º.-
La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor
o menos que el de la venta.2º.- Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a
entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3º.- Las costas del pleito que haya motivado
la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4º.- Los
gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. 5º.- Los daños e intereses y los
gastos voluntarios o de puro recreo u ornato si se vendió de mala fe.”
4.6. Tipos de renuncia del saneamiento por evicción
Al saneamiento en caso de evicción podrá renunciarse como bien establece el artículo 1477
CC: “Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de
evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que
tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho
la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus
consecuencias.”
En función de lo dispuesto en el precepto anterior podemos diferenciar dos tipos de
renuncia aunque no se realice dicha clasificación de forma expresa, en primer lugar destaca
una renuncia simple, por medio de la cual no se da ninguna circunstancia que manifieste el
conocimiento de las motivos de evicción, ni que se vayan a aceptar las consecuencias de
esta.
Mediante este tipo de renuncia no se erradica la obligación del saneamiento por evicción,
simplemente se renuncia de forma expresa a la garantía. Los efectos de este tipo de
renuncia implican únicamente como dice la primera parte del precepto la devolución del
precio pagado, actualizado al valor de tasación en el momento que concurra la renuncia.
Si por su parte, el adquirente renuncia siendo conocedor de los riesgos de la evicción y
decide acatar sus consecuencias a contrario de la renuncia simple, la venta se producirá por
cuenta y riesgo del adquirente y quedará liberado el transmitente de la responsabilidad, no
siendo necesario la devolución de ningún importe en caso de que se produjese la evicción.
En virtud de lo establecido en el artículo 1255 CC que regula el principio de autonomía de
la voluntad de las partes, la renuncia será plena.
Cabe decir, que en ocasiones cuando se estipule en el contrato esta cláusula, las partes con
carácter general otorgarán un precio inferior a la cosa con el fin de equilibrar el riesgo.
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
37
4.7. Acción del saneamiento por evicción
a) Plazo de ejercicio. La prescripción de la acción del comprador para exigir la
responsabilidad nacida de la evicción no tiene un plazo especial, a diferencia del
saneamiento por motivo de vicios ocultos que aparece establecido en la ley en el artículo
1490 del Código Civil.
Ante este silencio, será aplicable el plazo general de prescripción56 de cinco años
establecido por el artículo 1964.2 CC: “Las acciones personales que no tengan plazo
especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la
obligación, en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada
vez que se incumplan”.
b) Legitimación.
VÁZQUEZ DE CASTRO57 considera que se encontrarán “tanto activa como pasivamente
facultados para ejercitar la acción de saneamiento por evicción y ser demandados por tal
causa el adquirente y sus herederos y el vendedor y sus causantes.” A diferencia del autor
anterior, RODRIGUEZ MORATA58 entiende que la legitimación activa de la acción o
pretensión de evicción “deberá corresponder siempre a un tercero, extraño de las relaciones
obligacionales del contrato de venta.” A su vez el referido autor considera que “en ningún
caso el transmitente o sus causahabitantes se encontraran legitimados activamente para
instar esta acción pues a ello se opone la “exceptio rei venditae et traditae” o, atendiendo a
nuestra jurisprudencia, la doctrina de los actos propios.”
En virtud del efecto relativo del contrato de compraventa y atendiendo a la jurisprudencia
cabe destacar la STS 892/2008, de 8 octubre de 2008 (Recurso: 2783/2002) según la cual
se establece que: “Todos los vendedores quedarían obligados a sanear respecto de su
comprador y especialmente quien fue el primero en la cadena sucesiva de compraventa.”59
A su vez apoyando esta sentencia y reconociendo la solidaridad pasiva de los vendedores
destaca la STS 278/2003, de 20 de marzo (Recurso: 2320/1997).
56 Cfr. El artículo 1964 del Código Civil redactado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil que es vigente desde el 7 de octubre de 2015. 57 Vid. VÁZQUEZ DE CASTRO, E., op. cit 31, pág. 185. 58 Vid. RODRÍGUEZ MORATA. F.A., op.cit. 9 págs. 110 y ss. 59 Vid SSTS 892/2008, de 8 octubre de 2008 (Recurso: 2783/2002) y STS 278/2003, de 20 de marzo (Recurso:2320/1997)
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
38
4.8. Resolución de la venta
A través del artículo 1506 del Código Civil, se establecen las diferentes causas de
resolución de la venta tal y como establece el precepto: “La venta se resuelve por las
mismas causas que todas las obligaciones, y además por las expresadas en los capítulos
anteriores, y por el retracto convencional o por el legal.” Por ello existen distintos tipos de
motivos de resolución:
a) Destaca en primer lugar, un bloque de motivos relacionado con la generalidad de las
obligaciones:
En este apartado se deben incluir los motivos de resolución de las obligaciones sometidas a
condición del artículo 1123 CC: “Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la
obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen
percibido.”
A su vez deberán insertarse en este apartado la resolución de las obligaciones recíprocas
por incumplimiento del artículo 1124 CC: “La facultad de resolver las obligaciones se
entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere
lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la
resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos
casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el
cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”
Como entiende ARANDA RODRIGUEZ60 “parte de la doctrina también inserta dentro de
este primer bloque referido a las causas de resolución general, la nulidad (artículos 1261 y
ss.), la anulabilidad (artículos 1263 y ss.) y la rescisión (artículos 1291 y ss.)”
b) Un segundo bloque donde se establecen los motivos particulares que permiten que se
resuelva la venta en ciertas ocasiones en beneficio del adquirente y en otras ocasiones en
beneficio del transmitente. La autora citada con anterioridad hace referencia a los
supuestos de incumplimiento de obligaciones específicas y básicas del adquirente o bien
del transmitente y que posibilitan solicitar al contratante damnificado la resolución de la
compraventa.
60 Cfr. ARANDA RODRÍGUEZ, R., De la Resolución de la venta, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P.V., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011, págs. 259 y ss.
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39
c) Finalmente puede establecerse como tercer bloque de motivos de resolución de la venta
tanto el retracto convencional como el retracto legal.
El retracto convencional y el retracto legal pueden ser usados como causas específicas de
resolución de las obligaciones. El retracto convencional aparece regulado en los artículos
1507 al 1520 del Código Civil. Por su parte el artículo 1507 CC establece que: “Tendrá
lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la
cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que
se hubiese pactado.” Por su parte la regulación del retracto legal aparece tipificada en los
artículos 1521 a 1525 CC. En concreto en el artículo 1521 CC se define el retracto
convencional como: “El derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en
el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.”
5.- CONCLUSIONES
En primer lugar considero relevante destacar la diferencia entre doble venta y venta de
cosa ajena. La doble venta hace referencia a la situación jurídica por la que un mismo
vendedor transmite a una pluralidad de compradores pero ninguno de ellos adquiere la
propiedad. El vendedor que transmite es el legítimo propietario, al ser el primero que
realiza la inscripción en el Registro o en el caso de no haber inscripción al ser el primer
poseedor de buena fe y faltando esta a quien presente título de fecha más antigua. La venta
de cosa ajena se producirá a diferencia de la figura de la doble venta cuando uno de los
múltiples compradores adquiera la propiedad como bien establecía la STS (nº 344/2008),
de 5 de Mayo de 2008.
La doble venta aparece regulada en el Código Civil por medio del artículo 1473 como una
figura por medio de la cual se establecen unos criterios para discernir el orden entre los
distintos compradores con el fin de determinar a cuál de ellos se le transmitirá la propiedad
puesto que el vendedor ha actuado de forma contraria a las exigencias del principio de
buena fe contractual.
Con respecto a los requisitos necesarios para adquirir la propiedad cabe decir, que nuestro
sistema de adquisición de la propiedad es derivativo por título y modo, esto indica que será
necesaria la validez y eficacia del contrato para unido al modo de adquirir (que será la
traditio) y por medio de la entrega pueda producirse la transmisión dominical. Otro factor
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
40
discutido ha sido la relevancia o irrelevancia del impago del precio. En la antigüedad por
medio de las Partidas, se adoptaron las normas romanas y justinianeas a través de las
cuales que el transmitente fuese propietario de la cosa vendida o lo fuera antes de
transmitirla al segundo adquirente no tendría gran relevancia, sino que prevalecería el
derecho del adquirente que primero tuviera la posesión pacífica de la cosa y pagase el
precio.
Otro elemento discutido ha sido la validez o nulidad de la venta de cosa ajena, como
hemos visto anteriormente existen dos corrientes contrapuestas, la que se ha impuesto
mayoritariamente ha sido aquella que ha reconocido la validez de la venta de cosa ajena al
entender que en nuestro sistema el contrato de compraventa no transmite la propiedad sino
que será necesario a su vez el modo de adquirir y ello conlleva la validez de la venta de
cosa ajena.
Esta idea ha sido refrendada por el Tribunal Supremo con carácter unificador por medio de
la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 5 de marzo 2007. De otro lado, en
la segunda parte del trabajo se trata la obligación de saneamiento por evicción.
El fundamento de la obligación del saneamiento por evicción implica una cláusula
implícita en cualquier contrato de compraventa. La obligación de responder por evicción
no es esencial al contrato de compraventa, y por eso se permiten los pactos por los que se
aumente, disminuya o incluso suprima tal obligación.
En el caso de que se trate de una mera renuncia del comprador, general y abstracta, la
responsabilidad del vendedor no desaparece en caso de evicción, sino que se reduce a
“entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de evicción” (artículo
1477 CC).
Se encontrarán tanto activa como pasivamente facultados para ejercitar la acción de
saneamiento por evicción y ser demandados por tal causa el adquirente y sus herederos y el
transmitente y sus causantes.
La prescripción de la acción del comprador para exigir la responsabilidad nacida de la
evicción no tiene un plazo especial, Ante este silencio, será aplicable el plazo general de
prescripción de cinco años establecido por el artículo 1964.2 CC: “Las acciones personales
que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
41
cumplimiento de la obligación, en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el
plazo comenzará cada vez que se incumplan”.
Finalmente me gustaría manifestar que las figuras de la doble venta y el saneamiento por
evicción aunque estén tipificadas en el Código Civil de forma correlativa son dos
supuestos independientes, y por medio del saneamiento por evicción a diferencia de la
doble venta la obligación recae sobre el vendedor pero en el saneamiento por evicción al
haber más de un transmitente solamente uno de ellos contará con poder de disposición y
será el verdadero dueño sin embargo en la doble venta el vendedor es único y cuenta con
poder de disposición.
ANEXO: BIBLIOGRAFÍA, NORMAS JURÍDICAS RELEVANTES, TABLA DE
ABREVIATURAS Y JURISPRUDENCIA CITADA.
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES Y JURÍDICAS
ANEXO TRABAJO FIN DE GRADO
GRADO EN DERECHO
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
SÁNCHEZ FERNÁNDEZ, CARLOS
Tutor: D. DE PABLO CONTRERAS, PEDRO V.
LOGROÑO
CURSO ACADÉMICO 2015-2016
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
2
TABLA DE ABREVIATURAS
Art.: Artículo
CCom: Código de Comercio
Cfr: Confer, Comparar con la obra
Cód.: Código
CP: Código penal (Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre).
CC: Código Civil
Ed.: Editorial
e.v.: En vigor
F.J: Fundamento Jurídico
LECiv: Ley de Enjuiciamiento Civil
Ley Hipotecaria: L.H.
Nº: Número
Op.cit: Opere citato, alude a nota al pie anterior
Pág.: Página
Rec.: Recurso
STS: Sentencia del Tribunal Supremo
SAP: Sentencia de la Audiencia Provincial
ss.: Siguientes
Vgr: Verbigracia. Por ejemplo
Vid: Véase
LA DOBLE VENTA Y EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
3
NORMAS JURÍDICAS RELEVANTES
Convenciones Internacionales:
I. Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa
Internacional de Mercaderías, hecha en Viena el 17 de julio de 1980 y ratificada por
España el 17 de julio de 1990 (BOE de 30 de enero de 1991).
Leyes Orgánicas:
I. Ley Orgánica 5/2010 de 22 de junio de 2010, por la que se modifica la Ley Orgánica
10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.
II. Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica
10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.
III. Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre del Código Penal.
Leyes Ordinarias:
I. Ley Hipotecaria de 1861.
II. Ley de Bases de 11 de mayo de 1888, por la que se autoriza al gobierno para
publicar un código civil con arreglo a las condiciones y bases establecidas en la misma.
III. Ley Hipotecaria de 1949.
IV. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
V. Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
enjuiciamiento civil. (Vigente desde el 7 de octubre de 2015).
Reales Decretos:
I. Real Decreto de 22 de agosto de 1985, por el que se publica el Código de Comercio.
II. Real Decreto de 24 de julio de 1889, del Código Civil publicada en cumplimiento
de la Ley de 26 de mayo último (vigente hasta el 30 de junio de 2017).
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4
Decretos:
I. Decreto de 8 de Febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de
la Ley Hipotecaria.
II. Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el
Reglamento de la organización y régimen del Notariado.
BIBLIOGRAFÍA
Artículos Doctrinales:
BARBER CÁRCAMO, R., “Nulidad contractual: litisconsorcio pasivo necesario y congruencia: Doble disposición y venta de cosa ajena: Comentario a la STS de 25 de julio de 1996”, en Revista crítica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444, Vol. 74, Nº 645, 1998, págs.493-524.
DIEZ-PICAZO, L, “La tradición y los acuerdos relativos al Derecho español” en Anuario de Derecho Civil ISSN 0210-301X, Vol. 19, Nº 3, 1966, págs. 555 y ss.
GORDILLO CAÑAS, P., “El principio de inoponibilidad: El dualismo moderado de nuestro sistema inmobiliario registral”, en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X, Vol. 57, nº 2, 2004, págs. 417-484.
LALAGUNA DOMÍNGUEZ, E., “La doble venta en el sistema de transmisión de la propiedad del Código Civil”, en Revista crítica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444, Vol. 78, Nº 671, 2002, págs.831-874.
PANTALEÓN PRIETO, F.A., “El sistema de responsabilidad contractual”, en Anuario de Derecho Civil, Vol. 44, Nº 3, 1991, págs. 1049 y ss.
RUBIO GARRIDO, T., “Doble venta, venta de cosa ajena, el principio del título y modo y las adquisiciones "a non domino". Buena fe "ex" art. 1.473 CC (Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª., de 11 de abril de 1992)”, en Anuario de Derecho Civil, ISSN 0210-301X volumen 47, nº 3 1994, págs. 270 y ss.
SABORIDO SÁNCHEZ, P., “Diferenciación entre doble venta y venta de cosa ajena. Protección del tercero hipotecario. (Comentario a la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Julio de 1996)” en Anuario de Derecho Civil, Nº3, 1997, págs. 1561 y ss.
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5
Libros y Monografías:
ALBADALEJO GARCIA, M., Derecho Civil II, Volumen 2. Editorial: Bosch, 9ª edición, Barcelona, año 1994.
ARANDA RODRÍGUEZ, R., en De la Resolución de la venta, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011.
BAJO FERNÁNDEZ, M., Los delitos de estafa en el Código Penal. Editorial: Centro de Estudios Ramón Areces, Madrid, 2004.
CANO MARTÍNEZ DE VELASCO, J.I., La doble venta, una situación de pendencia. Editorial: Bosch, Barcelona, 2000.
DE PABLO CONTRERAS, P.V., Comentario al artículo 1473 del Código Civil, en “Código Civil Comentado (volumen IV)”. CAÑIZARES LASO, A., DE PABLO CONTRERAS, P., ORDUÑA MORENO J., y VALPUESTA FERNÁNDEZ, R. (coordinadores). Editorial: Civitas, Madrid, 2011.
DE PABLO CONTRERAS, P.V.: La adquisición derivativa inter vivos en “Curso de Derecho Civil (Volumen III)”. DE PABLO CONTRERAS P. (coordinador), MARTINEZ DE AGUIRRE, C. y PÉREZ ÁLVAREZ, M.A., Editorial: Colex, 4ª edición, Madrid, 2014.
DIEZ-PICAZO Y GULLÓN, Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Editorial: Tecnos, 5ª edición, Madrid, 1988.
DE PRIEGO FERNÁNDEZ, V.: Derecho contractual europeo y evicción: La superación del régimen de saneamiento en “Cuestiones sobre la Compraventa en el Código Civil: principios europeos y draft”, coordinado por GÓMEZ LAPLAZA, Mª.C., Editorial: Dykinson, 2012.
DURÁN RIVACOBA, R., Evicción y saneamiento, Pamplona (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2002.
GARCÍA CANTERO, G., Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, dirigidos por ALBADALEJO GARCÍA M., Tomo XIX, Edersa, 1980.
OCAÑA RODRÍGUEZ, A., Partes y terceros en el proceso civil: perspectiva jurisprudencial y práctica. Editorial: Colex, Madrid, 1997.
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ORDUÑA MORENO, F.J., La responsabilidad por evicción y la partición de herencia, (con el tratamiento de la Jurisprudencia del T.S.), José Mª Bosch Editor S.A., Barcelona, 1990.
PELEGRÍN LÓPEZ, A., El Notario ante la estafa inmobiliaria y la doble venta en “Delitos económicos. La función notarial y el Derecho Penal.” /Seminario organizado por el Consejo General del Notariado de la UIMP en agosto de 2006, FUENTES MARTÍNEZ, J.J., (director). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Aranzadi, 2007.
PETIT SEGURA, M.A., La doble venta y la doble disposición de una misma cosa: la teoría del "iter" pluscuamperfecto como fórmula de integración del sistema de título y modo y la adquisición "a non domino". Editorial: Signo, Barcelona, 1990.
RODRÍGUEZ MORATA, F., Venta de cosa ajena y evicción: estudio de las reglas del saneamiento por evicción en la compraventa. Editorial: Bosch, Barcelona, 1990.
VALMAÑA OCHAÍTA, M., Reflexiones en torno a la doble venta en el sector turístico en “Investigaciones, métodos y análisis del turismo.” MONTERO LORENZO, J.M., GUIDO FERRARI, MONDÉJAR JIMÉNEZ, J. y VARGAS VARGAS, M., (coordinadores). Oviedo, Septem Ediciones, 2010.
VÁZQUEZ DE CASTRO, E., Del Saneamiento en caso de Evicción, en “Código Civil Comentado (Volumen IV)”, CAÑIZARES LASO, A., VALPUESTA FERNÁNDEZ, R., ORDUÑA MORENO, J., y DE PABLO CONTRERAS, P., (coordinadores). Cizur Menor, (Navarra). Editorial: Civitas, 2011.
Bases de datos:
Base de datos Aranzadi Digital Base de datos VLEX CENDOJ
Contenido multimedia con enlace HTML:
RIVAS MARTÍNEZ J.: “La doble venta a la luz de las sentencias del Tribunal Supremo” Disponible en:http://www.registradoresdemadrid.org/revista/27/Comentarios/LA DOBLE-VENTA-A-LA-LUZ-DE-LAS-NUEVAS-SENTENCIAS-DEL-TRIBUNAL-SUPREMO-Por-Juan-Jose-Rivas-Martinez.aspx
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7
JURISPRUDENCIA CITADA
Jurisprudencia del Tribunal Supremo:
Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1913.
Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1983.
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1992.
Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1993.
Sentencia del Tribunal Supremo 278/2003, de 20 de marzo de 2003.
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2003.
Sentencia del Tribunal Supremo 91/2006, de 10 de febrero de 2006.
Sentencia del Tribunal Supremo 166/2006, de 2 de marzo de 2006.
Sentencia del Tribunal Supremo 533/2006, de 29 de mayo de 2006.
Sentencia del Tribunal Supremo 1192/2007, de 5 de marzo de 2007.
Sentencia del Tribunal Supremo 928/2007, de 7 de septiembre de 2007.
Sentencia del Tribunal Supremo 159/2007, de 19 de diciembre de 2007.
Sentencia del Tribunal Supremo 344/2008, de 5 de mayo de 2008.
Sentencia del Tribunal Supremo 5357/2008, de29 de septiembre de 2008.
Sentencia del Tribunal Supremo 892/2008, de 8 de octubre de 2008.
Sentencia del Tribunal Supremo 159/2009, de 9 de marzo de 2009.
Sentencia del Tribunal Supremo 2043/2014, de 15 de abril de 2014.
Sentencia del Tribunal Supremo 832/2014, de 12 de diciembre de 2014.
Sentencia del Tribunal Supremo 898/2014, de 22 de diciembre de 2014.
Sentencia del Tribunal Supremo 3174/2016, de 5 de julio de 2016.
Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 698/2005, (Sección
6ª), de 26 de julio de 2005.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), de 28 de
septiembre de 2015.
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