LA GESTION DE LOS INMUEBLES Y SERVICIOS DE SOPORTE - FACILITY
MANAGEMENT (F M )MANAGEMENT (F.M.)
Ángel Tejedor Velasco4 de Marzo de 2013FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
INDICEINDICE
1. Definición y Objetivos del F.M.
2. Modelo de Gestión del F.M.
3 Ámbito de la Gestión del F M3. Ámbito de la Gestión del F.M.
2FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
1. DEFINICIÓN Y OBJETIVOS DEL F.M.
Definición Estándar Europeo de FM
CEN 15221 1 T i l í D fi i i FMCEN 15221-1 Terminología y Definiciones en FM
“ La integración de procesos en una organización para mantener y La integración de procesos en una organización para mantener y desarrollar los servicios acordados que dan soporte y mejoran la eficacia de las actividades principales de dicha organización”
- El desarrollo de los distintos conceptos de FM depende de:
- Desarrollo económico de cada paísDesarrollo económico de cada país- Cultura de cada país- Idiosincrasias propias (geografía, influencia extranjera, historia)
3FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
1. DEFINICIÓN Y OBJETIVOS DEL F.M.
• Primera Conclusión:
““No existe un único concepto FM en el mundo”No existe un único concepto FM en el mundo
“Pero si hay aspectos comunes y tendencias generales”Pero si hay aspectos comunes y tendencias generales
F.M. = Gestión de los Activos o Recursos Materiales y de los Servicios de Soporte (Infraestructura) necesarios para elServicios de Soporte (Infraestructura) necesarios para el desarrollo de las actividades de una Empresa u Organización.
Profesión multidisciplinar que abarca teorías y principios deProfesión multidisciplinar que abarca teorías y principios dela Arquitectura, Ingeniería, Diseño, Contabilidad, Finanzas, Gestión y Ciencias del Comportamiento (BOMI)
4FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
1. DEFINICIÓN Y OBJETIVOS DEL F.M.
L CEN 15 221 1 d TERMINOLOGÍA Y DEFINICIONES DEL F MLa norma CEN 15.221-1 de TERMINOLOGÍA Y DEFINICIONES DEL F.M.
es la primera Norma de AENOR que sale en España sobre Facility
Management por medio de la cual se define desarrolla y regula por finManagement, por medio de la cual se define, desarrolla y regula, por fin,
esta actividad.
Con el fin de manejar un lenguaje común, esta norma trata de describir
funciones básicas de la gestión de inmuebles y definir los términosfunciones básicas de la gestión de inmuebles y definir los términos
relevantes que son necesarios.
55FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
1. DEFINICIÓN Y OBJETIVOS DEL F.M.
LAS FUNCIONES BASICAS DEL FM SON:
1. Distribución y Acondicionamiento de los Espacios donde las Empresas realizan sus actividades.
2. Mantenimiento y Operación de los Edificios, Sistemas e Instalaciones propias de la actividad.
3 Pro isión Gestión de los Ser icios de Soporte a las Acti idades a3. Provisión y Gestión de los Servicios de Soporte a las Actividades y a las Personas.
4 Seguridad de las Personas y de los Bienes y la Protección4. Seguridad de las Personas y de los Bienes y la ProtecciónMedioambiental.
6FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
1. DEFINICIÓN Y OBJETIVOS DEL F.M.
El concepto Facility Management engloba todos los costes relativosp y g gal espacio : seguridad, alquiler, mantenimiento, limpieza, vending,catering,….
Supone el segundo centro de coste, después de los RecursosHumanos.
El F.M. es la disciplina que se ocupa de dotar a las personas de las infraestructuras y los servicios necesarios para que las Organizaciones consigan sus objetivos empresarialeslas Organizaciones consigan sus objetivos empresariales.
El F M d l i ti h i t té iEl F.M. son modelos organizativos, herramientas y técnicas de gestión cuyo objetivo es la optimización de la relación entre las infraestructuras, las personas y las actividades
7
principales que realizan las compañías
La gestión del F.M. cubre e integra un amplísimo campo de
1. DEFINICIÓN Y OBJETIVOS DEL F.M.
procesos, servicios, actividades y medios.
Cada Organización decide de manera individual la diferencia entre actividades principales y servicios de apoyo.
El campo relacionado con la Gestión del F.M. puede p presumirse bajo dos títulos principales:
- Espacio e Infraestructuras- Personas y OrganizaciónPersonas y Organización
Para gestionar el F.M. de una Organización–Empresa, el Facility Manager debe:g> Conocer y entender la estructura de la empresa. > Comprender el negocio y la estrategia de la empresa.> Desarrollar la estrategia del área de Facilities Management.
88
Desarrollar la estrategia del área de Facilities Management.
FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
1. DEFINCIÓN Y OBJETIVOS DEL F.M.
Esta Norma tiene como objetivo definir los términos en el Área de Gestión de Inmuebles, con el fin de :
1.- Mejorar la comunicación entre las partes implicadas.
2 M j l fi i d l ti id d i i l d l2.- Mejorar la eficacia de las actividades principales, y de los procesos de Gestión de Inmuebles, así como la calidad de su rendimiento.
3.- Desarrollar herramientas y sistemas.3. Desarrollar herramientas y sistemas.
4.- Tener un documento principal en cuanto a la Gestión de Inmuebles se refiere.
No se pueden llevar a cabo iniciativas en cuanto a otras normas, directrices y especificaciones técnicas sin consultar este documento principal.
99FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
OBJETIVOS F M
OBJETIVOS Ó
ALINEACIÓN ESTRATEGICA DE LOS OBJETIVOS DEL F.M.:
F. M. CORPORACIÓN
Creación de ValorMantener el valor del Activo
Gestionar el Activo para mante-ner,como mínimo, su valor inicial y sus prestaciones.
Eficiencia en Costes e Inversiones
Eficiencia
Optimizar los CostesPartiendo del establecimiento de los componentes de coste, darservicio y aplicar criterios demejora continua
Organizativa
Eficacia en la Gestión Cambio
Maximizar la Calidad de los Servicios
Los Servicios deben perseguir la consecución de la etiqueta deexcelencia
j
Compartir Conocimiento
Desarrollo Nuevos Negocios
Desarrollar el Mercado Interno de los
Servicios
Buscar nuevos servicios y evolucionar los existentes, capa-citando a la dirección paraasumirlos y proveerlos.
Desarrollo de RR.HH.
NegociosAprovechar el Conocimiento
El conocimiento es un activo que se incorpora a la gestión yque contribuye al desarrollode las personas.
10
CrecimientoMejorar Servicio al Cliente
Conocer y anticiparse a lasnecesidades de los Clientespara poder satisfacerlos.
2. MODELO DE GESTIÓN DE INMUEBLES
Definición de un Modelo de Gestión de InmueblesDefinición de un Modelo de Gestión de Inmuebles según la Norma “EN 15221-1”:
“Un modelo de Gestión de Inmuebles será aquel que se base en una estructura que describa los procesos de Gestiónde Inmuebles que prestan apoyo a las actividades principalesde Inmuebles que prestan apoyo a las actividades principales de una Organización.
Un modelo deberá abordar la relación entre la demandaUn modelo deberá abordar la relación entre la demanday el suministro de servicios, y presentará los diferentesniveles de una posible interacción en la Gestión de Inmuebles”.
1111FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
ASPECTOS GENERALES:
2. MODELO DE GESTIÓN DE INMUEBLES
ASPECTOS GENERALES:PROCESOS PRINCIPALES PROCESOS DE APOYO
ESTRATEGICO
AC
ION
DO
R
A CO
S
RODE
ClienteContratante
Interno
TACTICO
RG
AN
IZA
RO
VEED
DEM
AN
DA
SLA
SSP
ECIF
IC
UM
INIS
TR
NTR
EGA
DK
PISCliente
Ordenante y/o
Externo
OPERATIVO
OR PRD ES SUEN
UsuarioFinal
Externo
ACTIVIDADES PRINCIPALES SERVICIOS AL INMUEBLE
12
12ACUERDO DE GESTION DE INMUEBLESFORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
2. MODELO DE GESTIÓN DE INMUEBLES
Los pilares en los que se debe basar un Modelo de Gestión son:
- Profesionalización / Formación
- Eficiencia / Competitividad
- Mejora Continua- Mejora Continua
- Innovación
- Acuerdos de Nivel de Servicios e Indicadores
- Sostenibilidad
13FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
El F ilit M h d “f ilit ” l di i
2. MODELO DE GESTIÓN DE INMUEBLES
El Facility Manager ha de “facilitar” los medios necesarios paraque el espacio se optimice de acuerdo con las necesidadesfuncionales de la Empresa (productividad) y para que sea unespacio agradable para trabajar (retención)
Según estudios internacionales realizadosel incremento de productividad
espacio agradable para trabajar (retención)
ppuede llegar al 20 %.
++ 20%
PoliticaF.M.
14
Productividad +FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
CONCLUSION:
2. MODELO DE GESTIÓN DE INMUEBLES
CONCLUSION: Un modelo de Gestión de inmuebles efectivo será aquel que permita a los profesionales desarrollar y mejorar el futuro de la Gestión de Inmuebles.
Impulsando la integración de los diferentes procesos de servicios
Creando una fluida articulación entre los niveles estratégicos, tácticos y g , yoperativos
Asegurando una comunicación consistente (ascendente y descendente)
Desarrollando la relación y asociación entre clientes ,usuarios y proveedores de serviciosp
Apoyando la conexión entre hechos históricos, trabajos actuales y necesidades futuras.
1515FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
ACTIVIDADES QUE SE DESARROLLAN EN EL MERCADO RELATIVAS AL F M
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
ACTIVIDADES QUE SE DESARROLLAN EN EL MERCADO RELATIVAS AL F.M.
ACTIVOSINMOBILIARIOS ESPACIOS SISTEMAS SERVICIOS SEGURIDADINMOBILIARIOS
ConsultoríaPlanes Inversión Consultoría Consultoría ExplotaciónPROCESOS Planes InversiónY DesinversiónRentabilización
Planificación
Proyecto EspAgencia Inmob
Consultoría ExplotaciónPlanes Explotación Operación
PROCESOS
ESTRATEGICOS
Desarrollo de Modelos de GestiónProyectos Explotación
Implantación
Proyecto Esp.InteriorismoConstrucción
Agencia Inmob.ProyectosConstrucción
PROCESOS
TÁCTICOS
Gestión PropiedadesGest. Patrimonial
Gestión de la Operación o Explotación
PROCESOS
16
Servicios Integrados (Multiservicios)Servicios Individualizados
OPERATIVOS
1º
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
1
6º
RO
LAR OBJETIVO:
SOPORTEACTIVIDADESDE NEGOCIO
2º5º
CO
NT DE NEGOCIO
173º4º
FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
3. ÁMBITO DE LA GESTION DEL F.M.
EXPLOTACIÓNUSO o
EXPLOTACIÓNINVERSIÓN DESINVERSIÓNEXPLOTACIÓNEXPLOTACIÓNADQUISICIÓNALQUILER GESTIÓN DE:
VENTA DESALQUILER
CONSTRUCCIÓN
GESTIÓN DE:ESPACIOSSISTEMASSERVICIOS
DECONSTRUCCIÓN DEMOLICIÓN
REVALORIZACIÓN
SERVICIOSSEGURIDAD
Ó
GESTIÓN EXPLOTACIÓN
GESTIÓN PATRIMONIAL
18FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
Modelo de los Costes del Activo Inmobiliario
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
100 Costes (%)
Tiempo10
2-5Años
Planificación y Construcción
50Años
Utilización hasta demolición
FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.19
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
OBJETIVOSEMPRESA
SATISFACCION PRODUCTIVIDAD COSTES
F M
REQUERIMIENTOS SERVICIOS
F.M.
USUARIOS
CALIDAD CANTIDAD
SERVICIOS FACILITADOS
COSTE TIEMPO DEL PROCESO
FRECUENCIA TIEMPO RESPUESTA
TIEMPO DEL PROCESO
20
PROGRAMASMEJORA CONTINUA
AUDITORIASCALIDAD
CONTROLCOSTES ++ESTO EXIGE AL F.M.
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
El Catálogo Global de Servicios del F.M. lo podemosagrupar en los siguientes tipos :
S i i d lt í Servicios de consultoría
Servicios Mantenimiento Valor del Activo.
Servicios de Soporte a las Personas Servicios de Soporte a las Personas
Servicios Soporte al Negocio.
21FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
Servicios de Consultoría:3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
Servicios de Consultoría:• Estudio de mercado, estudio de alternativas, necesidades, diseño, …• Project Manager• Commissioning del inmuebleCommissioning del inmueble• Consultoría para definir el mapa de servicios• Definición de especificaciones, alcance y niveles de servicio• Preselección de proveedores de servicio• Preselección de proveedores de servicio• Licitación, alineamiento técnico y renegociación económica de las
ofertas recibidas• Contratación de los servicios• Contratación de los servicios• Confección de especificaciones técnicas a cumplir por los futuros
comerciantes al implantar su actividad en el centro• Comercialización de los espacios• Comercialización de los espacios• Commissioning de las implantaciones comerciales de los inquilinos• Property Management
G tió i ió d l i i
2222
• Gestión y supervisión de los servicios
FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
Servicios de Consultoría (Cont ):
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
Servicios de Consultoría (Cont.):• Gestión de ciclos de vida de los activos• Gestión de inventario de activos• Coordinación de acti idades entre los pro eedores de ser icio• Coordinación de actividades entre los proveedores de servicio• Gestión de Seguridad y Salud (coordinación de actividades
empresariales)• Gestión medio ambiental y sostenibilidad• Gestión medio ambiental y sostenibilidad• Plan de emergencia• Gestión de brigadas de emergencia• Gestión económico financiera• Benchmarking• Dirección de seguridad• Centro de atención de los usuarios• Asesoramiento jurídico• Planes de comunicación
2323FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
Servicios de Mantenimiento del Valor del Activo:
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
• Operación de las instalaciones• Mantenimiento Técnico Legal
Servicios de Mantenimiento del Valor del Activo:
• Mantenimiento Predictivo y Preventivo• Mantenimiento Correctivo• Mantenimiento Modificativo
C bl d t t d Climatización Ventilación Extracción Instalaciones eléctricas
BT
Plataformas de muelles de carga y descarga
Góndolas Barreras de acceso vehículos
P t t áti
Cableado estructurado Electrónica de red CPD Telefonía Equipos Audio Visuales
BT Instalaciones eléctricas
AT Instalaciones eléctricas
de continuidad (UPS y grupos electrógenos)
Puertas automáticas Sistemas control de accesos
parking Sistema detección CO Sistemas de Detección PCI
q p Paramentos verticales Paramentos horizontales Estructura Cubiertas Pinturagrupos electrógenos)
Pararrayos y sistemas de puesta a tierra
Instalaciones de gas Sistemas de gestión de
instalaciones (BMS)
Sistemas de Extinción PCI Prevención Legionella Calidad de aire interior Potabilidad de agua Megafonía
Pintura Carpintería interior y exterior Inspección técnica de edificios Mobiliario Saneamiento
2424
instalaciones (BMS) Transporte vertical Escaleras mecánicas
g CCTV Instalaciones de control de
accesos y antintrusión
Instalaciones de fontanería Producción de ACS Fuentes ornamentales Fuentes de agua potable
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
Servicios de Mantenimiento del Valor del Activo (Cont.) :
• Gestión Energética
• Limpieza
• DDD
• Gestión de residuos
• JardineríaJardinería
• Servicio de seguridad física
2525
• Seguridad electrónica
FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L. 2525
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
Servicios de soporte a las personas:
• Servicios de lavandería• Transporte personal• Flota de vehículos
Centro de información al usuario
Catering y Vending• Flota de vehículos• Parking para empleados• Parking clientes
Catering y Vending Cajeros automáticos Consigna
• Lavado de coches• Servicio de mecánica
rápida
Azafatas Centro de objetos
perdidosrápida• Vestuarios y duchas• Servicio Medico
Servicio de guardería Help Desk
2626FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
Servicios de soporte al negocio:
• Centralita telefónica• Transporte de mercancías
• Servicios de reprografía• Archivo• Transporte de mercancías
• Servicios de logística interna y externa
• Correspondencia y Mensajería
• Archivo• Almacén• Promociones
M t i l d fi i• Correspondencia y Mensajería• Administrativas “Back Office“• Tratamiento y destrucción de
documentación confidencial
• Material de oficina• Gestión de tarjeta de crédito• Redes informáticas
documentación confidencial • Aplicaciones informáticas• Conserjería
FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L. 2727
Actualmente3. ÁMBITO DE LA GESTIÓN DEL F.M.
VALORAÑADIDOHasta el 2005
GESTOR DEF.M. Hasta Inicios de 2001
PROACTIVOHasta mitad de los 90
REACTIVOHasta los 80
APAGAFUEGOS
2828FORUM F.M. ASOCIADOS, S.L.
Top Related