7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda
1/15
PerspectivasdelpreciodelaviviendaenEspaa
JosGarca
Montalvo
UniversitatPompeuFabra
La prediccin es una de las tareas ms complejas dentro de la economa. Las
complicaciones crecenexponencialmente cuando se tratade realizarprevisiones en
momentosdeelevadaincertidumbreograninestabilidad.Enelcasodeintentarhacer
previsionessobre
el
precio
de
la
vivienda
en
Espaa
los
problemas
se
multiplican
puesto que, por ejemplo, la calidad de las estadsticas espaolas de inventario de
vivienda por vender esmuy cuestionable y las estadsticas de precios no reflejan
adecuadamente los valoresde transaccin.Ademsexisten influenciasexternasa la
evolucin estricta de lasmagnitudes relacionadas con elmercado inmobiliario que
tienen un papelmuy relevante, y difcilmente predecible, sobre los precios de los
productos inmobiliarios. En particular, la intervencin del sector pblico sobre los
incentivosala
compra
de
vivienda
(ahora
quito
yahora
pongo
la
desgravacin;
ahora
reduzcoelIVA,ahoraextiendo larebajadelIVA,etc.)y,ms importante, loscambios
en la normativa financiera respecto a la absorcin de las prdidas ligadas al sector
inmobiliario.PorejemploelRD2/2012desaneamientodelsectorfinancieroacelerar
lacadadelospreciosdelasviviendasofertadasporlabancay,porvacompetitiva,las
del resto de inmuebles a la venta. En este artculo se proporciona una visin de la
evolucinrecientedelospreciosdelaviviendaenEspaaysepresentaunaprevisin
deevolucinfuturabasadaenratiosestructurales.Finalmente,seanalizasilosprecios
de tasacin y los precios registrales,materia prima de las estadsticas oficiales de
precios,reflejanadecuadamente lospreciosdemercado.
1. EvolucinrecientedelpreciodelaviviendaenEspaa
Con independencia del indicador utilizado paramedir la evolucin del precio de la
viviendalosltimosdatosmuestranunaaceleracindesucada.Elgrfico1considera
cuatro indicadores: el precio de la vivienda en nuevas promociones (Sociedad de
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Tasacin),elpreciodetasacindeTINSA(IMIE),elprecioregistral(INE)yelpreciode
tasacin agregado del Ministerio de Fomento. En 2010 se observa una evidente
reduccin de la velocidad de cada de los precios, debida a cambios fiscales
temporales,
que
se
revierte
en
2011
cuando
comienza
el
double
dip.
Grfico1.Evolucindelcrecimientodelosprecios(tasasinteranuales)
-10
-5
0
5
10
15
20
Indice
PrecioViv
ienda
TasaVariacin
Interanual
1996
1997
1998
2000
2001
2002
2003
2005
2006
2007
2008
2010
2011
2012
Ministerio Fomento Sociedad Tasacion IMIE INE
Grfico2.
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3/15
-0.7
2.8
7.2
-12.5
-7.6
-2.0
-8.5
-11.2
-13.7-15
-10
-5
0
5
10
15
%
2007
-T1
2007
-T2
2007
-T3
2007
-T4
2008
-T1
2008
-T2
2008
-T3
2008
-T4
2009
-T1
2009
-T2
2009
-T3
2009
-T4
2010
-T1
2010
-T2
2010
-T3
2010
-T4
2011
-T1
2011
-T2
2011
-T3
2011
-T4
General Vivienda nueva Vivienda segunda mano
Fuente: INE
Variacin anual en %
Evolucin del precio de la vivienda
Elgrfico2muestralaevolucindelospreciosdeviviendasnuevasyusadassegnlos
datosutilizadosporelINE.Esteindicador,basadoen lospreciosregistrales,eselque
muestraunamayorcadaenlaactualidad.
Apesardeestaaceleracinreciente,elprocesodeajustede lospreciosinmobiliarios
enEspaaavanzamuchoms lentamentequeenotrospasesquetambinsufrieron
una importanteburbuja inmobiliaria.El cuadro1permite comparar laextensindel
ajustedesdeelmximodelospreciosdelavivienda.
Cuadro1.Recorridoentrepicoyvalleenlospreciosinmobiliarios
Pico Valle Variacin
Irlanda
Abril07
Abril
10
(ltimo
datodisponible)
31,8%
EEUU Abril06 Mayo09 32,8%
(doubledip) Febrero11 34,4%
Japn 1995 2011 41,7%
ReinoUnido Agosto07 Diciembre11 30,6%
Espaa
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MFom Enero08 Diciembre11 23,2%
SOCTAS Diciembre07 Diciembre11 18,2%
IMIE Diciembre07 Febrero11 27,1%
El cuadro 1muestra la dispar evolucin del ajuste de los precios de la vivienda en
variospasesdondetambinseprodujounaburbujainmobiliaria.Estasdiferenciasen
elritmodeajustesonconsecuenciadelascaractersticasdelosmercadosencadapas
ydelasmedidasadoptadasenelsectorinmobiliarioyenelfinanciero.
En el caso espaol los cambios fiscales de 2010 afectaron significativamente la
dinmicade losprecios, ralentizando su tasade ajuste. Estosmismosefectos ya se
observarondurante2009ypartede2010enEstadosUnidosdonde,enenerode2009
comenzunprogramatemporaldedesgravacinfiscalalacompradeviviendas.Enel
caso espaol seobservaron efectos similares. El aumento del IVA enjulio de 2010,
juntoconlasubidadelITPendiversascomunidadesautnomas(Catalua,Andaluca,
Extremadura)acelerlasventasenjuniode2010.Delamismamanera,laeliminacin
deladesgravacinalaviviendaalfinalde2010pararentassuperioresa24.107euros
tambinprovoc
un
cambio
significativo
en
los
patrones
de
compra
anteriores,
afectandoa ladinmicade lospreciosquecontuvieron suscadasdurantepartede
2010.Elgrfico3muestraunacomparacinde laevolucinde lascompraventasde
viviendas pormesesobtenidas a partir de la informacin de los notarios. Elmismo
recogelacomparacin,paracadames,delamediadelcrecimientointermensualentre
losaos2004y2009yelvalorobservadodelcrecimientointermensualdelao2010.
Enparticular,elgrfico3muestraunespectacularsaltoenlascompraventasdejunio
de2010
frente
alas
medias
de
aos
anteriores.
En
julio
se
observa
justamente
el
fenmenocontrario:unacadamuygrandequecontrastacon lashabitualessubidas
delosmesesdejulio.Porltimoelcrecimientointermensualdelmesdejuniode2010
es tambinmuysuperioralobservadodurante losaosanteriores.Estaanticipacin
de lademandafuturacomoconsecuenciadecambiosfiscalesconefectostemporales
redujo el ritmo de ajuste de los precios. La reduccin a lamitad del IVA para la
compraventadeviviendasnuevasnohatenidoelmismoefectopuestoquegranparte
de la demanda ya se haba anticipado, las condiciones de los crditos empeoraron
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significativamentedurante lasegundamitadde2011,yseanticipque la reduccin
delIVAduraramstiempodelprevistoinicialmente.
Grfico
3.
Efecto
de
los
cambios
y
anuncios
fiscales
de
2010
Crecimiento intertrimestral
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
Enero
Febr
ero
Marzo
Abril
Mayo
Junio Ju
lio
Agosto
Septiem
bre
Octubr
e
Novie
mbr
e
Dicie
mbr
e
2010
Media0409
Juntoa loscambios impositivosotrofactor importanteen laevolucinde losprecios
es el inventario de viviendas nuevas por vender. Al no disponer de informacin
trimestralpodemosanalizarestacuestinenelcortetransversalde lasprovincias.El
cuadro2muestradiversasestimacionesdelavariacindelospreciosdesdeelpico(en
elconjuntodeEspaaseprodujoenelprimertrimestrede2008)hastadiversasfechas
(primer trimestre de 2009; primer trimestre de 2010 y primer trimestre de 2011)
respectoal inventariodeviviendasporvenderenelmomento inicial(ao2007)oel
primer
ao
de
cada
(2008).
Hay
varios
aspectos
interesantes
en
el
cuadro
3.
En
primer
lugarelstockdeviviendasen2007tieneun impactoms importantequeelstocken
2008. De hecho, con excepcin del periodo 200811, el ajuste delmodelo esmuy
superiorusandoelstockde2007.Ensegundolugarelefectodelstockinicialesmayor
cuantomstiempopasa.Elcoeficientemsaltoseproduceen lasregresiones2008
11,siendomsbajoen la200810e inclusomsen la200809.Finalmente,mientras
en el primer periodo no se observa convergencia de los precios, la intensidad del
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procesoseacrecientaamedidaquepasaeltiempo:lasprovinciasquetienenmayores
preciossufrencadasmayoresdepreciosdadouninventariodeviviendasporvender.
Cuadro2.Elefectodelinventariosobrelaevolucindelosprecios.
200809
2008
09 2008
10 2008
10 2008
11 2008
11
Ln(stock07) 0.034 0.049 0.064
(3.50) (4.11) (4.16)
Ln(stock08) 0.027 0.039 0.057
(3.14) (3.67) (4.22)
Ln(Pv2008:1) 0.005 0.012 0.058 0.068 0.12 0.13
(0.35) (0.78) (3.01) (3.41) (4.89) (5.45)
R2
0.20
0.16
0.33
0.30
0.45
0.45
N 52 52 52 52 52 52
El grfico 4muestra estos efectos de forma grfica. La pendiente que la recta se
acentaamedidaquepasan losaosdesdeelcomienzode lacada.Obviamente las
lneas tambin se desplazan hacia abajo dado que los precios continan bajando
durantetodoelperiodo.
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Grafico 4. Cada de precios en funcin del inventario de viviendas por cada 1000
habitantesen2007
-20
-15
-10
-5
0
5
Tasadevariacinen%
0 5 10 15 20 25Stock de viviendas por 1000 habitantes 2007
Cada de los precios entre 2008:1 y 2011:1 Fitted values
Cada de precios entre 2008:1 y 2010:1 Fitted values
Cada de precios entre 2008:1 y 2009:1 Fitted values
2. Previsionesparaelpreciodelavivienda.
Contodaslassalvedadescomentadasenlaseccinanteriorsobre lacapacidaddelos
modelos economtricos para producir predicciones adecuadas del precio de la
viviendaenEspaa,y laausenciadedatostrimestralessobrevariablesimportanteso
cambios exgenos de poltica econmica, en esta seccin se presentan algunas
alternativasparaevaluarlaevolucinfuturadelospreciosdelavivienda.Enprincipio
sepodranrealizarprediccionesacortoplazoyprediccionesa largoplazo,osobreel
nuevopreciodeequilibrio.EnlaprediccinacortoplazoalgunosmodelosVARoSVAR
se hanmostradobastanteefectivos.GarcaMontalvo (2011)presentaun SVARque
predeca, con informacin hasta un ao antes, una cada del ndice de precios del
MinisteriodeFomentoen2011del6,3%frenteal6,8%realmenteproducido.
Las proyecciones a largo plazo pretenden establecer losmrgenes de cada de los
preciosenfuncinde indicadoresestructurales.Losms importantesson laratiodel
preciodelaviviendasobrelarentabrutadisponible(PRD)ylarentabilidaddelalquiler
(RALQ).Elgrfico5muestralaevolucindelndicePRD.Unaumentodeesteindicador
solo
estara
justificado
por
innovaciones
financieras
que
efectivamente
pudieran
distribuirel riesgodemaneramseficienteo cambioseconmicosquepermitieran
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extenderdeformapermanente laduracinmediade lashipotecasoreducirlostipos
deinterstambindeformapermanente.Noparecequesepuedanproducircambios
rpidosysignificativosdeltipodeintersnaturalodelaextensindelashipotecassin
innovaciones
financieras
sustanciales.
Por
tanto
es
razonable
tomar
como
referencia
de largo plazo una ratio de 4 aos de renta familiar bruta disponible, similar a la
observada en Espaa y otros pases con anterioridad al comienzo de la burbuja
inmobiliaria. Lametodologa del clculo del indicador PRD por el Banco de Espaa
sealaqueseobtienedividiendoelpreciomediodeunavivienda librede93,75m2
construidosporlarentabrutaestimadadelhogarmedianosegnclculospresentados
en el Boletn Econmico del Banco de Espaa de mayo 2005 (pp. 6571) y la
informacinde
la
Encuesta
Financiera
de
las
Familias
de
2005.
El
ltimo
dato
disponibleindicaquelaratioenEspaaseencuentratodavaen6,2aos.Estosignifica
que si la renta familiar disponible no creciera en los prximos aos, los precios
deberan todava ajustar un 35,4% para volver a los niveles de largo plazo. Esto
implicaraunacadaentrepicoyvalledel53,3%.
No obstante de la metodologa que publica el Banco de Espaa es difcil inferir
exactamentecomoserealizaelclculo.Enprincipiosiseutilizaunabasehomognea,
sincambiar
la
referencia
de
la
renta
mediana,
utilizando
la
Encuesta
Financiera
de
las
Familias, se obtienen unos resultados algo diferentes. El grfico 5 muestra la
comparacinde laserieproducidaporelBancodeEspaa, laobtenidaconunabase
homogneay lacalculadaporunprocedimientoalternativo.Enparticular,elcambio
debasegeneraalgunoscambiosen ladinmicade laratio.Laserierojadiscontinua
presenta la serie producida por el Banco de Espaa. La serie roja presenta una
estimacinde larentabrutadisponibleapartirde laestimacinde lamedianade la
Encuestaen2005actualizada,ycalculadahaciaatrs,usandolatasadevariacindela
rentadisponibleper cpitamultiplicadaporel tamaomediodelhogarestimado a
partirdelaEncuestadePresupuestosFamiliares(oeldatodelosIndicadoresSociales
del INE)1.Tambin seha calculadoel ndiceutilizando comoestimacinde la renta
brutadisponibleporhogarelproductodelarentabrutadisponibleajustadapercapita
multiplicadaporelnmeromediodeindividuosenunhogar(serieazuldiscontinua).El
ajuste
implica
incluir
en
la
renta
bruta
los
reembolsos
de
prestacin
por
seguridad
1Lacomparacinconlarentamedianarequeriracalcularlatasadevariacindelarentamediana.
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social,otrasprestacionesdeseguridadsocialenespecieytransferenciasyserviciosno
demercado.
Grfico
5.
Evolucin
de
la
ratio
precio/renta
familiar
segn
diversos
estimadores
Preciodelavivienda/rentafamiliar
3
4
5
6
7
8
9
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Precio/renta
familiar
bruta
por
hogar
BDE
PV/RFBD
BDE
homogneo
1995
PV/RBDA
por
hogar
(el
autor)
Elgrfico
5muestra
que
los
dos
clculos
basados
en
el
dato
de
renta
mediana
de
la
EncuestaFinancieradelasFamiliasde2005tienenevolucionesmuyparecidasaunque
el homogneo parece haber ajustado algoms que el calculado por el Banco de
Espaa.Laevolucinde laserieazultambinessimilarperoconunasituacin inicial
algo superior.Todas las seriesmuestranunajuste clarode la ratioapartirde2008
aunqueen2009y2010seharalentizadosustancialmenteporlacadadelarentaper
cpita2.Enel indicadordepreciosobre rentabrutadisponibleajustadaporhogar la
vueltaalosvaloresobservadosdurantelosaosdeestabilidaddelsectorinmobiliario
supondra una cada adicional del 23,1% desde diciembre de 2010. Esta tasa se
corresponderaconunsupuestodeconstanciaen la rentabrutadisponibleajustada
porhogar.Siconsideramos lasprediccionesdelFMIodelGobiernoespaoldecada
delPIBun1.7%en2012lomslgicoserapensarenunacadadelarentadisponible
2Altratarsedelarentaajustadalacadahasidobastanteinferioralarentadisponiblepercpitaporlas
compensacionesapartir
de
las
prestaciones
sociales
ylas
transferencias
netas.
Fernndez
yJimnez
(2010)muestranquelarentadisponibleajustadahasufridounacadamuyinferioralarentadisponible
durantelacrisisenlospaseseuropeos.
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de las familias.Portanto lacadade lospreciosnecesariasersuperiordecumplirse
estasprevisiones.
OtroindicadordelargoplazoeslaratioPERdelainversinresidencial,olainversade
la
rentabilidad
del
alquiler.
El
grfico
6
muestra
la
evolucin
de
la
rentabilidad
bruta
delalquiler.Pormotivodecomparacinseincluyetambinlaevolucindelindicador
en el caso de Estados Unidos. Se puede observar como durante la burbuja la
rentabilidaddelaviviendacaysustancialmente.EnEstadosUnidoslarpidacadade
lospreciosrecuper larentabilidadanivelesanterioresa laburbuja(entornoal5%).
EnEspaaaparecendos indicadorescalculadosporelBancodeEspaa.Ladiferencia
entreambosesuncambiodenivelprovocadoporlautilizacindelosalquileresdela
encuestarealizada
por
el
antiguo
Ministerio
de
Vivienda.
La
metodologa
indica
que
el
alquiler medio por m se estima a partir del dato del ao 2006 obtenido de la
"EncuestasobrelaviviendaenalquilerdeloshogaresenEspaa2006"delMinisterio
de Fomento y la evolucin del IPC de alquileres. Es importante sealar que si se
consideralaevolucindelcomponentedealquileresenelIPCseintroduceunainercia
muyimportantepuestoqueloscontratosdealquilersefirmanparauntiempomnimo
de cinco aos y, por tanto, gran parte de los alquileres se estn actualizando a la
inflacincon
una
influencia
menor
de
los
cambios
en
los
precios
de
alquiler
en
el
mercado libre.Siutilizamos la serie actual (la lneaazul) comprobamosque todava
queda bastante recorrido para volver a los niveles de rentabilidad anteriores a la
burbuja. Paravolveral5%enlarentabilidadbrutadelalquilerseranecesarioquelos
precios cayeran un 23,9% adicional, suponiendo que los alquileres no subieran. De
hecho,losdatosdisponiblessobrenuevosalquileres(preciodeoferta)deFotocasa,los
alquilerescontinancayendo,efectoquenorecogeelindicadorcalculadoporelBanco
deEspaapuestoqueelstockdealquilerestodavasigueaumentandosupreciopor
efectodelajustedelainflacingeneralparaalquileresdemenosdecincoaos.
Grfico6.Evolucindelarentabilidaddelalquiler
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2
3
4
5
6
7
1995q1 2000q1 2005q1 2010q1date
PER viv. (ES) PER viv. old (ES)
PER viv. (USA)
3. Factoresfinancierosenlaevolucinfuturadelospreciosdelavivienda
LaaprobacindelRealDecretoLey2/2012de saneamientodel sector financieroha
supuesto un nuevo impulso en el reconocimiento de la prdida de valor de los
inmueblesysuelosacumuladosenlosbalancesdelasentidadesfinancieras.Almargen
de cmo se financiarn de las consecuencias de este decreto la cuestin es si los
nuevos requisitos limpian definitivamente los balances de las entidades financieras
espaolasdelasprdidasoriginadasporlaburbujainmobiliaria.Evidentementeexiste
la presuncin de que la nueva recesin a la que se enfrenta la economa espaola
podra provocar nuevas prdidas que no estaran cubiertas por los coeficientes del
RealDecreto.Noobstantetambinexistendudassobresi lasnuevasprovisionesson
suficientesparavaloraradecuadamentelosinmueblesafechadehoy.
Parapodercontestaraestapreguntaesprecisoanalizarenqumedidalastasaciones
originales reflejaban adecuadamente elpreciodemercado.GarcaMontalvo yRaya
(2012)explicanlaconstruccindeunabasededatosquepermiteidentificarelprecio
de compraventa, el valor de tasacin, el valor registral y el valor del prstamo
hipotecariodemilesdeviviendasvendidasentre2004y2011.La informacin incluye
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untotalde48.238observaciones.Entre lasvariables incluidasenestabasededatos
aparecen las caractersticas de la vivienda, incluido el precio de venta, el precio de
tasacinyelvolumende lahipotecaconseguidaascomo laexistenciadeavalistas,
nivel
de
educacin
de
comprador
y
avalistas,
nivel
de
renta
del
comprador,
etc
3
.
Estos
datosseemparejaroncon la informacinregistral(precio,valordetasacin,valordel
prstamo, etc.) que figura en el Registro de la Propiedad4. El objetivo de este
emparejamientoestestarlacalidaddelosdatosoriginales,paralasvariablesqueson
comunesenambasbasesdedatos,yaadir lainformacinsobreelvalorregistral.La
comparacindelospreciosdetasacindenuestrabasededatosyladelMinisteriode
Fomentoproporcionaunvalormediodetasacinmuysimilar.
Conestabasededatossepuedenrealizarejerciciosinteresantes.Unodelashiptesis
msplausibles sobre la formacinde laburbuja inmobiliariaenEspaa se refiereal
problema de incentivos que genera la participacin de entidades financieras en el
capitaldelassociedadesdetasacin,conelconsiguientefenmenodesobretasacin.
De esta forma el valor de tasacin se convierte en una variable de ajuste entre el
preciodecompradelaviviendaylacapacidadfinancieradelasfamilias.Lanuevabase
de
datos
permite
comparar
la
ratio
del
prstamo
sobre
el
valor
de
tasacin
con
la
ratio
delprstamosobreelvalordecompraventa.
Lamediade ladistribucindel cociente delprstamo sobreel valorde tasacin se
sitaenel82,4%.Deformaprevisiblelamodasesitaenel80%,ellmiteaconsejado
porelBancodeEspaapara larelacinprstamovalor(LTV).Noobstanteexisteuna
significativa proporcin de crditos concedidos por el 100% del valor de tasacin.
Juntoaestaaproximacinexiste laperspectivaqueseobtienecuandosecomparael
volumen del crdito con el precio efectivamente pagado por la vivienda (precio de
compraventa)en lugardelpreciode tasacin.Enestecaso lamediasecentraenel
110%,conunamedianamuysimilar.Estavisinreflejaunevidentesesgoalalzaenlas
tasaciones. Ambasmagnitudes estn relacionadas: un aumento de la ratio crdito
sobrevalordetasacindeunpuntosuponeunincrementode0,89puntosdelcrdito
sobreelpreciodecompra.
3
La
construccin
de
esta
base
de
datos
no
habra
sido
posible
sin
la
colaboracin
de
TECNOCASA,
que
facilitlosdatosdereferencia.4Seutilizunprocedimientodeanonimizacinqueimpideidentificaralospropietariosdelasviviendas.
7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda
13/15
Elnivelde sobretasacinmedio sobreelpreciodecompra seelevaal33,6% loque
implicaunelevadogradodetransferenciadeexpectativasde incrementosfuturosde
los precios en el valor de tasacin presente. Esta sobretasacin tambin afecta al
riesgo
de
los
crditos
hipotecarios
que
figuran
en
los
balances
de
las
entidades
financierasdadoque ladistribucinde laratiodecrditosobrevalordetasacinno
reflejaadecuadamenteelvalordemercadodelcolateralinclusoenelperiodoinicial.
Qurelacinexisteentrelaratiodecrditosobrevalordetasacinylasobretasacin
enrelacinalpreciodecompra?Cuantomayores laproporcindelcrditosobreel
valordetasacinmenoreselgradodesobrevaloracindelvalordetasacinsobreel
preciodecompra.Estarelacinindicaelclarotradeoffqueexisteentreunaratioalta
dehipotecasobrevalordetasacinperoconunvalordetasacinajustado,ounaratio
baja de hipoteca sobre valor de tasacin pero con un elevado grado de
sobrevaloracin.
Relacionadoconestosdosltimospuntos tambinexistendiferenciasrespectoa las
estrategias adoptadas por distintas instituciones financieras. Por ejemplo, la
sobrevaloracinenbancosyfinancierasfuemuysuperioralaproducidaenlascajasde
ahorros.Por
el
contrario,
la
ratio
de
crdito
sobre
valor
de
tasacin
es
claramente
superiorencajasy financierasqueenbancos.Losgrandesbancosmuestranunnivel
desobrevaloracininferioralconjuntodebancos.
Otro elemento importante para la visin global de la relacin entre los diferentes
precios y valores de los activos inmobiliarios es la relacin entre el incremento
porcentual del valor de tasacin sobre el precio de compra y la proporcin que
representael
crdito
hipotecario
respecto
al
precio
de
compra.
Existe
una
clara
correlacinpositivaentre laratiodecrditosobrepreciodecomprayel incremento
delpreciode tasacinsobreelpreciodecompraventa:sisenecesitabaunaelevada
proporcindecrditosobreelpreciodecompra,elvalorde tasacinse incrementa
sustancialmente frentealpreciodecompraventa.Este resultadopresentaun indicio
adicional de la hiptesis del ajuste del valor de tasacin a las necesidades de
financiacindelcompradordevivienda.
7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda
14/15
Esfrecuentequeseasocielacompradeunaviviendaconelpagodeunacantidadque
noaparecereflejadaenlasescriturasdecompra.Lareduccindelvalorregistralfrente
al precio de compraventa supone el pago demenos impuestos indirectos, para el
comprador,
y
el
ahorro
de
una
cantidad,
que
puede
ser
muy
sustancial,
en
forma
IRPF
sobre lasgananciasdecapital,paraelvendedor.Aunqueesgeneralmenteaceptado
que en las transacciones inmobiliarias se producen pagos no computados en las
escrituras,resultamuchomsdifcilencontrar informacinestadsticaparasustentar
estas sospechas. La base de datos descrita anteriormente permite realizar una
aproximacinaestefenmenoapartirdelosdatosregistralesylospreciosdecompra.
En un 43,3% de las compraventas para las que existe un emparejamiento con
informacinregistral,
el
precio
del
Registro
es
idntico
al
precio
de
compraventa.
La
mediade ladivergenciaentreelpreciodelRegistroyelpreciodecompraventaesde
unos 15.000 euros para el conjunto de la muestra, y de 26.400 euros para el
subconjuntodeobservacionesconpreciodecompraventasuperioralprecioquefigura
enelRegistrodelaPropiedad.Enparticularlamediade laproporcindedivergencia
sobreelpreciodecompraesdel8%,aunquelamedianaestansoloel3%.Estetema
esmuyimportanteyrequerirunainvestigacinmsdetalladayextensa.
CONCLUSIONES
Resultasorprendentequelasestadsticasinmobiliariasespaolasseantandeficientes
dada la importancia del sector para la economa. En todo caso, con la informacin
disponible,parececlaroquealprocesoelprocesodeajustedelpreciode lavivienda
nosehacompletado.Adems, inclusosincontabilizarelefectode laextensinde la
crisisenelfuturo,elRDparaelsaneamientodelsectorfinancierosequedacortoenla
contabilizacindelaprdidadevalordelosactivosinmobiliariosteniendoencuentala
sobretasacinoriginaldedichosactivos.
7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda
15/15
REFERENCIAS
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