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Instrumentos financieros
sobre el suelo Contribucin de valorizacin Participacin en Plusvala Planes Parciales: reparto equitativo de
cargas y beneficios Transferencias de Derechos de Const. Cesiones y ObligacionesAnuncio del proyecto.
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Antes de la ley 388/97
Solo se cobraba Contribucion deValorizacion y el Impuesto Predial.
Estos valores los asumia el propietario en elvalor de venta. Se consideran parte de la carga del
propietario para estar a paz y salvo
Los impuestos y cargas no se transferian alconstructor.
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Despues de la Ley y los
POT municipales La plusvalia, las cargas y obligaciones son
parte del paz y salvo para poder vender.
Porque son la condicion municipal paraotorgar los beneficios y edificabilidades. Corresponden al suelo y al propietario, no
son parte del costo de edificacion, ni cargas
locales de urbanizacin, las cuales sonasumidas por el Promotor y trasladadas alcomprador final.
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Experiencias de ciudades
Bogot Medelln Manizales Bucaramanga
Pereira
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Bogot: cargas y plusvala
Suelo por desarrollar: cargas y obligaciones( decreto 327/04)
Planes parciales: cargas y obligacionesdecreto 436/06 Planes zonales: Usme y Norte: cargas y
plusvala por incorporar a permetro urbano. Zonas consolidadas: plusvala por aumento
edificabilidad y cambio uso
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Valoracin en planes
zonales de norte y Usme Determinar el valor de beneficio por el
mtodo residual. Su resultado se comparacon otras zonas similares por mtodo demercado. (VF)
Obtener informacin de las cargas en elPlan Zonal (C)
Plusvala : valor final (VF) menos cargas (C)menos valor rural inicial (R). Valor del suelo = VF C P
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AREA NETA URBANIZABLE TOTAL 895000
VALOR MOPCION 2
VALOR TOTALOPCION 2
A.N.U. COMERCIO 48900 $ 202,474 $ 9,901,000,000
A.N.U. MULTIPLE 47000 $ 180,547 $ 8,485,716,667
A.N.U. VIS 102600 $ 95,345 $ 9,782,375,000
A.N.U. ESTRATO 4 239600 $ 134,741 $ 32,283,943,600
A.N.U. ESTRATO 5 296800 $ 242,110 $ 71,858,248,000
A.N.U. ESTRATO 6 159700 $ 388,797 $ 62,090,880,900
TOTAL $ 194,402,164,167
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 217,209
PRECIO PROMEDIO POR AREA BRUTA POR M2 $ 176,729
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CARGA GENERAL AR 2 $ 47,597,000,000
CARGA INTERMEDIA AR 2 $ 17,500,000,000
TOTAL CARGAS $ 65,097,000,000
VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 129,305,164,167
VALOR M DESPUES DE CARGAS $ 117,550
VALOR M RURAL $ 24,000
CALCULO PLUSVALIA
VALOR M CON CARGAS - VR M RURAL $ 93,550
PLUSVALIA POR M2 $ 46,775
VALOR LOTE CON CARGAS Y PLUSVALIA $70.775/M2
VALOR AVALUADO CON MARGEN RIESGO $60.000/M2
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En zonas urbanas para
desarrollar Decreto 327/04 aplica ndice bsico de
1.0 por ANU. Por encima se pagan
cargas adicionales. Se puede incrementar edificabilidad a
1.75 y 2.0 por ANU y en actividadmltiple a 2.75
Las cargas no equivalen al 50% de laplusvala. Oscilan entre el 15 y 20%del mayor valor.
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Cargas por aumento deedificabilidad
1- Cesion de suelo Protegido urbano: 4 m2 desuelo por cada m2 construido adicional.
2- Para malla vial arterial: 1 m2 de suelo porcada 6 m2 de construccion adicional
3- Para vias complementarias: 1 m2 de suelo porcada 4.8 m2 de construccion adicional.
4- Para parques y equipamientos: 1 m2 de suelopor 14 m2 adicionales (estr 5 y 6), 16 m2 (estr4) y 20 m2 (estratos 1, 2 y 3)
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Procedimiento para
valorar con decr. 327/04 Estimar valor por mtodo residual para
ndice de 1.0 Estimar valor para nuevo ndice Calcular las cargas por edificabilidad Estimar la carga de VIS (25%) El saldo es el valor comercial afectado
por cargas.
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Cesin para malla vial: 1 Ha
rea adicional construida : 7.500 m2 (IC 1.75) Cesin : 7500/6 = 1250 m2 de suelo Valor catastral en el sitio : $145.000 * 1250 =
$181.200.000. Valor que se debe descontar al valorhallado por el mtodo residual. $18.100/m2. Valor suelo con IC 1.75 = $230.000/m2 18.100 =
$211.900/m2.
Valor suelo con IC 1.0 = $110.000/m2. Plusvala :230.000-110.000 =$120.000/m2 La carga es apenas el 15% de la Plusvala
(18.100/120.000). Podra llegar hasta el 50%.
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Traslado cesion ambiental
P = V1/Ab * Ac/6 V1 = 145.000 * 0.7 = 101.500/m2 (catastral) P = 101.500 / 1 * 7500 / 6 = 126.875.000 con
lo cual se pagara el predio ambiental a$4.229/m2.
Valor Final (mtodo residual) = $230.000/m2.
Se le restan 126.8 millones como carga(12.700/m2) El terreno despus de carga queda a
$217.000/m2 (disminuye 6%)
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Precio en Planes Parciales
urbanos (mas de 10 has) Decreto distrital 436/06 propone indice basico por
ANU el cual paga carga general. Exige un Indice minimo requerido entre 0.8 y 1.4
segn estrato para cubrir costo de redes matrices yvias para desarrollar la zona. El area por encima del indice basico se divide por
4.8 para calcular el aporte a malla vial como cargageneral adicional. Se aporta a un Fondo Especial.
Se consideran indices con edificabilidad marginalpor encima del indice que cubre la carga. La carga debe ser asumida por el propietario del
suelo porque es una condicion para su desarrollo.
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PRODUCTO INMOBILIARIO TIPOI.C. Resultante /
ANU
Cesiones urbansticas obligatorias
Cesin mnima localCesin de suelo para
componentes de cargas
generales
VIVIENDA
PRECIO VIVIENDA
SMMLV
VIVIENDA MINIMA 0 50 1,0 25% del ANU 0
VIP 50 65 1,0 25% del ANU 0
VIS 65 135 0,8 25% del ANU 0
TIPO 3 135 170 1,0 25% del ANU 833 m2/ha. Anu
TIPO 4 170 300 1,2 25% del ANU 1250 m2/ha. Anu
TIPO 5 300 540 1,4 25% del ANU 1667 m2/ha. Anu
TIPO 6 >540 1,4 25% del ANU 1667 m2/ha. Anu
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COMERCIO
ZONAL Hasta 2.000 m2 0,4 25% del ANU 1000 m2/ha. ANU
URBANO 2.000 a 6.000 m2 0,6 25% del ANU 2000 m2/ha. ANU
METROPOLITANO Mas de 6.000 m2 0,6 25% del ANU 2000 m2/ha. ANU
SERVICIOS
1,0 25% del ANU 1600 m2/ha. ANU
INDUSTRIA
0,5 25% del ANU 1000 m2/ha. ANU
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Otras obligaciones
Hacer el 25% del rea neta urbanizable enVIS. Esto baja el valor del terreno. Se puede
trasladar a otra zona si garantiza la licenciaVIS. Cesin de parques por estndar. Se exige 4
m2 de parque por habitante (14 m2 por
vivienda) o 17% mnimo de ANU, mas 8%para equipamiento.
Si utiliza el mximo IC puede requerir hasta
el 40% en cesiones. Pero la altura es libre.
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Producto Inmobiliario
Tipo[1]
Tamao promediode la vivienda
(En m2) Habitantes promedio*/vivienda
VIVIENDA
VIS 65 3,44
TIPO 3 57 3,44
TIPO 4 72 3,44
TIPO 5 105 3,44
TIPO 6 172 3,44
[1] Decreto 436 de 2006, Art. 17.
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Ejemplo: plan parcial de
una hectarea. Estrato 4. ndice bsico: 1.2 = 12.000 m2 Carga general bsica: 1.250 m2 de ANU. Obligacin VIS: 2.500 m2 de ANU. Si edifica ndice 2.0 : Carga adicional para
malla vial: 8.000/4.8 = 1.666 m2 de suelopara vas. Se otorga en el sitio o se paga enun Fondo Especial.
Total Carga General: 2.916 m2 Se valoran al precio bruto despus de
cargas.
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Cargas y cesiones plan
parcial 1 Ha Parques: 1.700 m2 o 4 m2/hab : 20.000/72*
3,44*4 = 3.822 m2. O sea 38.2% del rea. Mnimo17%.
Mas 8% para equipamiento: 800 m2 VIAS LOCALES : 15% : 1.500 M2 Total cesiones y cargas: 61.2%.
I Ocupacin (28%) = 2.800 m2. Requiere 8 pisos.rea libre 1.080 m2. El mayor valor de parques por encima del 17% se
acepta como carga general
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Bogot: plusvala en
zonas consolidadas Por aumento de edificabilidad o cambio de uso :
50%. Se compara norma anterior con norma nueva. Si se integran lotes y cambia edificabilidad se paga
plusvala. El constructor se lo descuenta al dueo del lote.
Se paga en licencia o compraventa. NO hay cesiones para parques por habitante en
zonas consolidadas. Se estudia aplicarlo en larevisin del POT.
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MEDELLIN: cesiones y
cargas. nicamente para zonas consolidadas o
de renovacin. Cesiones: entre 4 y 5.6 m2 por
habitante nuevo para parques. Incide en el 5% del precio de venta.
Se traslada al comprador final conaumento de precios.
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MEDELLIN: PLUSVALIA
No se cobra por edificabilidad. Lanorma anterior era muy alta.
NO se cobra por uso: toda la ciudad esmltiple (mezcla sana)
Zonas de expansin : solo se cobran
cargas. (Ej.: Pajarito y Occidente)Al bajar ndices en Poblado, Centro y
Laureles bajaron los precios del suelo?
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MANIZALES: ICA (ndice
construccin adicional) En la revisin del POT 2008 se
rebajaron los ndices de la ciudad a un
ndice Bsico y se compra laedificabilidad para subir al ndiceanterior.
Ejemplo: en Multicentro Estrella el IBsico es 2.0 y puede hacer 4.5pagando la diferencia (Ica 2.5).
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Modelo ICA en Manizales
ICA = Aca* P*k* (alfa) Aca = rea construida adicional P = precio/m2 del inmueble en la zona K = % rea til vendible construida (alfa) = aplica 0.1
Ej.: 1.875*2.167.000*0.78*0.1 =316.923.000. Caso Multicentro con ICA de2.5, lote de 750 m2.
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Manizales: cesiones
cargas Se debe pagar entre 10 y 15 m2 por
vivienda nueva para parques. Los recursos recaudados se aplican en
la misma zona (PIP) Costos de cesiones: entre 3 y 4% del
valor de ventas. Se suele trasladar alcomprador final.
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Manizales: problemas
El pago de ICA resulta muy gravoso.Equivale al 100% del plusvalor del lote
por aumento edificabilidad. Las cesiones son el 4% de ventas Equivale a un pago equivalente al
precio actual del lote (15% de ventas) Solo se aplic un ao y la norma fue
suspendida.
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Manizales: modificacin
El ICA se pagar al 40%. Equivale al 40%del plusvalor del lote.
Cesiones se reducen a 10 m2 por viviendanueva. Ambas cargas inciden 5% de las ventas. La cesin se traslada al comprador
aumentando 3% el precio El ICA genera disminuir 10% el precio del
suelo. En algunos barrios es neutro.
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Bucaramanga: cesiones
La revisin del POT de 2011 establececesiones en 8 m2 por nueva vivienda y
5 m2 por vivienda de una alcoba. La incidencia en el precio de venta es
el 2%. Aceptada por Constructores. Inmuebles comerciales, bodegas,
oficinas pagan 8 m2 por cada 100 m2construidos.
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Bucaramanga: plusvala
Se aplica 50% de plusvala por incorporacin alpermetro urbano
Igual plusvala por cambio de uso (muy pocaszonas pues el uso anterior era generalizado)
Plusvala por edificabilidad: 50% 25% de la ciudad aumento edificabilidad.
Aumentan ndices de 2.0 a 3.5. 5% disminuy edificabilidad (zonas de estratos
altos). Se espera reduccin en precios del suelo.Bajan IC de 7.0 a 5.0.
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Pereira: cesiones y
plusvalas Se cobra ICA como Manizales. Pero los
ndices bsicos son muy altos, por lo
cual la incidencia es muy baja. Cobro de plusvala: 50% en
permetros urbanos, aumento de
edificabilidad y cambio de uso. Cargas y plusvala en planes parciales. Cesiones: 10 m2 por vivienda nueva.
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Otras obligaciones:
aislamientos. Bogot: lateral (1/4 de altura) y
posterior (1/3 de altura). Medelln : similar a Bogot Pereira, Cali y Barranquilla: igual a
Bogot Bucaramanga: lateral (1/5) y posterior
(1/3 de altura) Manizales : solo asla posterior.
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AISLAMIENTOS EXIGIDOS EN BOGOTA (Decreto 159/04 y POT)
Nmero de pisos AislamientoLateral
Altura
Relacin
aislamiento/altura
De 1 a 3 pisos 3.00 mts 7,5 0,4De 4 a 6 pisos 4.00 mts 15 0,27De 7 a 8 pisos 5.00 mts. 20 0,25
De 9 a 10 pisos 7.00 mts. 25 0,28De 11 a 12 pisos 9.00 mts. 30 0,3
De 13 o ms pisos 1/4 de la altura 32,5 0,25
Nmero de pisos AislamientoPosterior
Altura
Relacinaislamiento/altura
De 1 a 3 pisos 3.00 mts 7,5 0,4De 4 pisos 4.00 mts 10 0,4
De 5 a 6 pisos 5.00 mts. 15 0,33De 7 a 8 pisos 6.00 mts. 20 0,3
De 9 a 10 pisos 8.00 mts. 25 0,32De 11 a 12 pisos 10.00 mts. 30 0,33
De 13 o ms pisos 1/3 de la altura 32,5 0,33
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Otras ciudades
Armenia: libre. No hay plusvalas Montera: solo en permetro urbano Cartagena, Barranquilla, Valledupar,
Santa Marta, Villavicencio, Ibagu,Popayn, Pasto: no hay plusvalas ni
cesiones en suelo consolidado. Cali: revisin del POT incluir
plusvalas y cesiones en consolidado.
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