• Desarrollo de un presupuesto inicial • Actualización de precios • Análisis y selección de sistemas de construcción de acuerdo a los gustos del
cliente o condiciones de la obra. • Revisión y coordinación de documentos de construcción: planos, maquetas,
etc. • Proyecciones de flujo de caja • Planeamiento de la construcción. • Planeamiento de la administración en la obra • Investigaciones en sitio: estudios de suelos, etc. • Programación compra de materiales, materiales de importación • Coordinación de permisos de construcción • Determinación de un precio máximo. • Consejería en mano de obra, subcontratistas, disponibilidad y calidad de
materiales
La finalidad primordial del presupuesto inicial es canalizar de manera responsable y eficiente los recursos económicos para continuar con el cumplimiento de los objetivos planteados. A continuación 6 puntos los cuales se deben tocar para el presupuesto inicial: • Gastos de incorporación. Investigación del proyecto, estudios y análisis de mercadeo para el proyecto,
fabricación de productos prototipos, etc. • Gastos de organización. Incluye partidas como licencias, permisos y otros gastos legales. • Sueldos de empleados. Remuneraciones del personal del futuro proyecto, respectivos impuestos y
contribuciones. • Capital de inversión. Se refiere al dinero con el que vas a adquirir el inventario inicial del proyecto, tipo de
maquinaria que se necesitara o servicios de luz, teléfono, conexión a internet, entre otro. • Gastos operativos. Todos aquellos gastos fijos o variables de la empresa que necesites cubrir aunque no hayan
entradas de ningún tipo. • Flujo de caja. Se debe investigar cuales son los ingresos en determinado período de tiempo. Hoy en día existe diversidad de software los cuales crean fácilmente listas de precios, catálogos y presupuestos, donde los datos se modifican según las actualizaciones Online de las empresas vanguardistas. Ejemplo de software: PriMus-‐DCF (página descargable) http://www.primus-‐dcf.com/es/Download/tabid/88/Default.aspx?gclid=CKZs7Kwn64CFXG-‐tgodA3I63g) . Bibliografía http://www.soyentrepreneur.com/como-‐calcular-‐tu-‐presupuesto-‐inicial.html
La actualizacion de precios consiste en llevar un control al dia del incremento o disminucion en el costo parametrico de los materiales que se emplearan en la obra, dependiendo del movimiento en el valor de la materia prima, asi mismo de la maquinaria o mano de obra que se considerara utilizar en la construccion. Esta actualizacion debe ser periodicamente debido a que existen factores como la inflacion,o la elevacion del costo de mano de obra, etc.
Para determinar los sistemas constructivos convenientes a utilizar en el proyecto se realiza un analisis preliminar para comparar tiempo de ejecucion, costo, mano de obra, excedentes o faltantes. Esto se determina en base a: • Geometria del objeto arquitectonico • Demandas del cliente • Presupuesto inicial • Tiempo estimado final • Disponibilidad y costo de Materiales • Estructura del objeto arquitectonico • Disponibilidad y costo de mano de obra calificada
Proveedores Links de subcontratista de obra. http://www.gduran.com/gxportal/hgxpp001.aspx?1,9,371,O,S,0,MNU;;MNU;, http://bufeteindustrialdeacabados.com/index.html http://www.solucionesimpermeabilizantes.com.mx/index.html http://www.consultoriacasmu.com/servicios.html http://www.construramasucovi.com/inicio.html http://www.materialesdeconstruccion.com.mx/
Generalmente la organización que ofrece este servicio ofrece trabajar como una extensión de la organización o empresas del cliente, complementado las habilidades y representando sus intereses a lo largo del proyecto. Tal es el caso de la firma Van der Laat & Jiménez (página web http://www.vjcr.net/servicios.htm) Desde las etapas iniciales de planteamiento y diseño hasta el cierre final del proyecto, se monitorea el proyecto y asegura que los objetivos del cliente se cumplan. Durante la etapa de diseño como la construcción, se deberán definir los plazos de ejecución y entrega de cada componente del proyecto. Se deberán definir los canales y protocolos de comunicación. Cada una de las especialidades deberá contar en cada momento con versiones actualizadas de los proyectos ejecutados por las otras especialidades. Periódicamente el equipo revisor deberá citar en reuniones de coordinación entre especialistas del grupo ejecutor. Bibliografía http://www.paho.org/spanish/dd/ped/vulnerabilidad-‐cap6.pdf
Este es el punto más importante a la hora de evaluar un proyecto de inversión, la construcción del flujo de caja es la proyección del comportamiento de los ingresos y egresos de un proyecto a lo largo del tiempo. El objetivo de esta proyección es: • Medir la rentabilidad del proyecto. • Medir la rentabilidad para el accionista (análisis sobre el Patrimonio Neto de la empresa). • Medir la capacidad de pago frente a los préstamos que se solicitaron para financiar el mismo
(análisis sobre el Pasivo en que incurrió de la empresa para ese proyecto). Por otro lado es importante analizar si el flujo que se construye es para un proyecto que: • Crea una empresa nueva: se deben incluir todos los ingresos y egresos que implica la inversión. • Es parte de una empresa ya en funcionamiento: se debe construir el flujo sobre la base incremental,
de modo que se analiza el impacto financiero del proyecto. Con esto surge la definición de flujo incremental, el cual representa la diferencia entre los flujos efectivos de la empresa con o sin proyecto.
Es por ello que se considera que los proyectos no existen en si mismos, sino que son variaciones (deltas empresa) del valor empresa.
• Egresos iniciales (inversión inicial): es aquella suma de dinero inicial invertida para poner en marcha el proyecto.
• Ingresos/egresos de operación: constituyen todos los flujos de entrada y salida reales de caja. Estos no son necesariamente los que se asientan en los estados contables. Por ejemplo, para un asiento contable, la venta se considera un ingreso, pero si la misma se hizo a través de un crédito por ventas, el ingreso real de dinero está diferido. Como decíamos en este post hacer está distinción es muy importante a la hora de evaluar un proyecto.
• El momento en que ocurren los ingresos/egresos anteriormente analizados: en el momento cero se expresarán todos los egresos previstos para la puesta en marcha del proyecto. Si el período del proyecto no es muy largo, se usará el mismo para construir los fondos de caja proyectados.
• Valor de desecho: es el valor remanente de la inversión del proyecto, por ejemplo el valor que puedo vender la máquina luego de haberla amortizado durante toda su vida útil.
El desarrollo inmenso que ha tenido los sectores de construcción en nuestro país en estos ultimos 15 años hace que tengamos que definir la importancia de la Administración de Obra en la ejecución de grandes proyectos. Entonces la Administración de Obra es la planeación, organización, dirección y control de los recursos para lograr un objetivo a corto plazo. Ahora la administración de proyectos también ocurre cuando se da un énfasis y una atención especial para conducir actividades no repetitivas con el propósito de lograr un conjunto de metas. Esta actividad es llevada a cabo por un conjunto de administradores que actúan como agentes unificadores para proyectos particulares, tomando en cuenta los recursos existentes, tales como el tiempo, materiales, capital, recursos humanos y tecnología. La administración de Proyectos, sirve para aprovechar de mejor manera los recursos críticos cuando están limitados en cantidad y/o tiempo de disponibilidad. También ayuda a realizar acciones concisas y efectivas para obtener el máximo beneficio. Los cambios tecnológicos, la necesidad de introducir nuevos productos al mercado, las cambiantes exigencias de los consumidores de productos, entre otras cosas, incrementan el flujo de operaciones en una organización, provocando que los métodos de administración convencionales sean inadecuados. Por esta razón la administración de proyectos es importante, ya que ofrece nuevas alternativas de organización y desarrollo.
Las principales funciones de la administración se engloban en planeación, organización, dirección y control. Durante la planeación se decide anticipadamente qué, quién, cómo, cuándo y por qué se hará el proyecto. Las tareas más importantes de la planeación son determinar el status actual de la organización, pronosticar a futuro, determinar los recursos que se necesitarán, revisar y ajustar el plan de acuerdo con los resultados de control y coordinar durante todo el proceso de planeación. La organización realiza actividades en grupo, de asignación y asesoramiento, y proporciona la autoridad necesaria para llevar a cabo las actividades en obra. Dentro de esta etapa se identifica, define y divide el trabajo a realizar, se agrupan y definen los puestos, se proporcionan los recursos necesarios y se asignan los grados de autoridad. El siguiente paso es la dirección, la cual sirve para conducir al potencial humano hacia las metas establecidas. Se comunican y explican los objetivos a los subordinados, se asignan estándares, se entrena y ayuda a los subordinados para llegar a los estándares requeridos, se recompensa el rendimiento y se mantiene un ambiente motivacional. Por último se encuentra el control, que se encarga de medir el rendimiento obtenido en relación a las metas fijadas. En caso de haber desviaciones, se determinan las causas y se corrige lo que sea necesario.
Mecanica de Suelos: Para el caso de la Ciudad de México, un análisis de mecánica de suelos, es indispensable para la buena ejecución de un proyecto, los diferentes tipos de suelo de la ciudad, son determinantes para las cimentaciones de las edificaciones. Un mal estudio de mecánica de suelo puede y ha llegado a poner en peligro muchas construcciones en el Distrito Federal. http://www.hotfrog.com.mx/Products/Mecanica-‐De-‐Suelos http://www.dpingenieria.com.mx/?idE=16&idZ=16
Un constante abastecimiento de materiales, así como la seguridad de venta en el mercado, es uno de los factores mas importantes para la construcción de un edificio. La falta de material detiene las obras, materiales de complicada importación o de producción limitada, son determinantes para el tiempo de obra. http://www.ferrex.com.mx/
La coordinacion de permisos de construccion consiste en verificar y dar un orden a todos los tramites administrativos que conlleva el desarrollo de una obra, desde su cotizacion hasta su realizacion.
La obtencion de un precio maximo consiste en determinar un costo maximo en la disposicion de presupuesto y evitar gastos innecesarios, y poder solventar la obra de la manera mas conveniente. Dichos gastos pueden variar dependiendo la localidad, la disponibilidad de mano de obra, el transporte, el tiempo de alcance máximo, la cuantificación de gastos en permisos o licencias. Estos factores influyen directamente en la cuantificación de un precio máximo.
Se refiere a asesoramiento sobre la obra, generalmente los contratistas deben tener este servicio de que expertos asesoren al cliente, con respecto a tipo de mano de obra, a los materiales o el tipo de construcción más convenientes por las condiciones de la obra, para el proyecto que se realizara. Todo depende del proyecto. Los contratistas también recomiendan cuales son los subcontratistas más convenientes para ejecutar la obra. La subcontratación. Se trata de un proceso de reestructuración de las relaciones de producción y de las prácticas empresariales donde se “externalizan” los trabajos que no son parte de las “actividades centrales”. En este conjunto de cambios, primero se delegan en manos de terceros los servicios que antes eran realizados por personal contratado directamente por la empresa. Es decir es la persona física o jurídica especialista que asume el compromiso de realizar determinadas parte o instalaciones de la obra acorde al proyecto. Como ejemplo: Topografía, estructura, pavimentación, jardinería instalaciones etc. Bibliografía http://www.fesmex.org/common/Documentos/Libros/Libro%20Subcontratacion%20de%20mano%20de%20obra.pdf
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