1.0 Unidad I:
1.1 Introducción
Una vivienda es el lugar cerrado y cubierto que se construye para que sea
habitado por personas. Este tipo de edificación ofrece refugio a los seres humanos
y les protege de las condiciones climáticas adversas, además de proporcionarles
intimidad y espacio para guardar sus pertenencias y desarrollar sus actividades
cotidianas.
Hoy día podemos ver los distintos modos de cómo han aumentado la oferta y
demanda de las construcciones civiles tanto en el sector privado como público,
creando esto la necesidad de realizar construcciones a una mayor velocidad y
contribuyendo a reducir costos tanto en materiales como en la mano de obra.
En la República Dominicana existe una gran necesidad de desarrollo en viviendas,
ya que muchas personas no poseen los recursos necesarios para tener las suyas
propias debido al alto costo que estas tienen. En este proyecto vamos a
desarrollar la construcción del Residencial la Esperanza con 750 viviendas
económicas con el fin de cubrir esta necesidad en el Distrito Municipal Hato del
Yaque, está situado a 8 kilómetros al suroeste de la ciudad de Santiago de los
Caballeros, al noreste de San José de las Matas, al sur de Villa Gonzales, al este
del distrito municipal La Canela y al noroeste del municipio de Jánico. En la
actualidad la población de este lugar ha ido en aumento considerablemente y
muchas personas no tienen viviendas adecuadas para vivir.
Cubriendo esta gran necesidad estaríamos fomentando el desarrollo tanto de esas
personas como del Distrito Municipal que cuenta con una población entre los
30,000 y/ó los 50,000 habitantes. La población de Hato del Yaque en el 2002 era
de 25,816 habitantes
Cada persona necesita de tener un lugar digno donde vivir, por lo que este
proyecto busca alcanzar todos los estándares dentro del marco económico para
garantizar que parte del gran déficit habitacional sea resuelto en esta localización
y además que los habitantes estén a un ambiente cómodo y favorable para ellos.
1
1.2 Antecedentes de Proyecto
El problema del déficit habitacional en nuestro país se rige por una gran cantidad
de factores, donde uno de ellos es la tasa de pobreza que enfrentamos años tras
años. Muchas personas tienen ciertas necesidades como lo es la falta de
viviendas, y por las condiciones económicas en que viven se les dificulta tener
viviendas que estén a sus alcances.
Sin embargo buscamos aportar en el Distrito Municipal de Hato del Yaque con el
crecimiento y mejora de cada una de estas necesidades muy notables que existen
a nivel nacional con el déficit habitacional, ya que gran parte de la población
perteneciente a este mal, son de escasos recursos económicos.
Actualmente estas personas necesitan del financiamiento de viviendas
económicas lo que les ayudaría a tener una mejor calidad de vida y soporte, ya
que mayoría de estos habitantes viven a las orillas del rio Yaque del Norte en
terrenos baldíos, lo que es un grave problema para ellos y las autoridades por el
peligro que corren de inundaciones y otros factores por la crecida del rio en
tiempos de lluvias.
Dichos financiamientos serán regulados por la Ley 189-11 de Fideicomiso, la que
establece que el proyecto estará exento de pago de impuestos, derechos, tasas,
cargas, arbitrios municipales o contribución alguna, los actos para la constitución,
modificación, revocación o extinción del fideicomiso, o de sustitución del o de los
fiduciarios, así como la transcripción o el registro de los mismos. Además de que
se otorgaran préstamos a largos plazos y con tasas de interés adecuadas, por las
instituciones financieras autorizadas.
Con este proyecto de 750 viviendas económicas buscamos garantizar a que
muchas familias tengan mejoras incluso económicas, y así no corran peligros por
las malas condiciones en las que viven actualmente.
Ley de fideicomiso
2
El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas
fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o
personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la
constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomisos, cuya
administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según
las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas,
llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la
extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con
la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua
entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra
fielmente los bienes fideicomisos, en estricto apego a las instrucciones y a los
requerimientos formulados por el fideicomitente.
Párrafo: El fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a condición o plazo.
Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del
fideicomitente.
Objeto del fideicomiso.
El fideicomiso podrá constituirse para servir cualquier propósito o finalidad legal,
incluyendo el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que no
sea contrario a la moral, el orden público y las buenas costumbres.
El fideicomiso se presume irrevocable y no podrá ser objeto de modificaciones,
salvo que se establezca expresamente lo contrario en el acto constitutivo.
Aportes y compensaciones
Este proyecto se podrá llevar a cabo con una serie de requisitos basados en esta
ley, la cual en su gran mayoría trabajara con los fondos de las AFP:
Habrá exenciones para los inversionistas del 75% del ISR.
3
Los terrenos o inicial de la vivienda serán donados como un bono por parte
del estado para los adquirientes.
El gobierno se hace responsable del financiamiento otorgado a los
adquirientes por parte de la entidad bancaria.
El préstamo para los adquirientes de las viviendas será a una tasa fija de
un 5% anual.
4
1.3 Descripción del Proyecto
El desarrollo de viviendas económicas en el Distrito Municipal Hato del Yaque,
será de gran avance para la población que tiene esta gran necesidad debido al
déficit habitacional existente es esta zona. Este proyecto vamos a desarrollarlo
mediante el método de las Formaletas, ya que con este logramos reducir los
costos en la mano de obra y materiales, y la construcción se desarrollaría en
menos tiempo, lo que tendría una gran ventaja porque el propósito es realizar
viviendas de bajo costo.
El Sistema de Formaletas es único y se destaca porque todos los elementos
componentes en la estructura, tales como muros, cimentaciones, columnas, vigas,
escaleras, molduras de ventanas, balcones, y detalles decorativos son moldeados
y construidos monolíticamente cumpliendo con exactitud con el diseño
arquitectónico. Ningún otro sistema puede igualar el Sistema de Formaletas en la
flexibilidad de manejo de todas las condiciones de diseño.
Para el montaje de este Sistema no se requiere mano de obra calificada ni
maquinarias pesadas o grúas. El panel de formaleta más pesado solo alcanza 32
Kg. (70 Libras). Esto permite que un solo trabajador pueda manejar los
componentes. Las formaletas son armadas y aseguradas con pernos de acero,
cuñas y separadores o corbatas. La única herramienta necesaria es el martillo.
Este puede ahorrar de 10 a 20 % del costo total de la construcción e incrementar
la velocidad de 30 a 50 % sobre métodos tradicionales como ladrillo, block, o
también vigas/columnas. A diferencia de otros sistemas, se adapta igualmente a
las estructuras de un solo nivel o de varios niveles.
Todo esto debe cumplir con lo concerniente a las técnicas y métodos necesarios
para que las viviendas sean de tipo económicas y tengas los estándares
necesarios que beneficien los habitantes. Buscamos mejorar la calidad de vida de
los habitantes de Hato del Yaque, con amplias medidas de seguridad, diseño,
planificación, construcción, y todo lo necesario que se necesite.
5
El proyecto se llama Residencial la Esperanza y estará comprendido por 750
viviendas económicas, distribuidas en apartamentos de 62 m2, en edificios cada
uno comprendidos con 6 apartamentos, lo que lleva a que se construyan 125
edificios.
Cada apartamento tendrá un costo de RD$1,300,000.00, lo que determina que son
de tipo económicos, porque están por debajo de los RD$2,000,000.00 que según
la Ley de Fideicomiso de este costo hacia abajo son consideradas viviendas
económicas. El tiempo estimado de ejecución de este proyecto es de 3 años, ya
que el método de construcción seleccionado nos garantizará rapidez en la
ejecución y finalización de la obra.
6
1.4 Fundamentación o justificación
Un estudio realizado por la Oficina de Desarrollo Humano, del Programa de las
Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) sobre el déficit habitacional en
nuestro país, arroja que oscila entre los 20,500 por año, y para cubrir este gran
desafío harían falta RD$260,000 millones, igual a un 78.5% del presupuesto
nacional.
Mucho se ha hablado de la necesidad de establecer una política de viviendas que
dé una solución definitiva al déficit que cada año crece notablemente. En muchas
oportunidades se ha escuchado la propuesta de crear un Ministerio de la Vivienda,
en el que confluirían las entidades que hoy trabajan en el sector sin un plan
aparente.
Al cierre del año pasado se estimó el déficit de viviendas en 1,096,000, de las
cuales 447,000 son por requerimientos de nuevas unidades y 649,000 por
mejoras.
Las estadísticas establecen que el problema está ubicado entre las prioridades
difíciles de enfrentar, ya que la inversión requerida resulta inalcanzable para
cualquier gobierno. Al problema se le fue dando largas y hoy resulta imposible
solucionarlo en el corto plazo.
Debido a las condiciones de vida de los moradores de esta zona, sobre todo en la
parte higiénica, las enfermedades cutáneas irritan, obstruyen o inflaman la piel
pueden causar síntomas tales como enrojecimiento, inflamación, ardor y picazón.
Las alergias, los irritantes, la constitución genética y algunas enfermedades y
problemas del sistema inmunológico pueden causar dermatitis, ronchas y otras
afecciones en la piel. Muchos problemas de la piel, tales como el acné, también
alteran su apariencia.
7
Basado en lo anterior nos surge la necesidad de elaborar un proyecto habitacional
para mejor sus condiciones de vida.
Desastres naturales
Los desastres naturales son uno de los mayores factores por los que se deben
implementar estas viviendas de interés social, porque cuando ocurren estos las
personas que se ven más afectadas son las de escasos recursos, ya que casi
siempre viven en zonas vulnerables a inundaciones u otro tipo de daños
ocasionados por los desastres naturales.
Los desastres son alteraciones intenses de las personas los bienes, los servicios y
el medio ambiente, causadas por un suceso natural o generado por el hombre,
que exceden la capacidad de respuesta de la comunidad afectada.
Algunos desastres son causados por las actividades humanas, que alteran la
normalidad del medio ambiente. Algunos de estos tenemos: la contaminación del
medio ambiente, la explotación errónea e irracional de los recursos naturales
renovables como los bosques y el suelo, no renovables como los minerales, la
construcción de viviendas y edificaciones en zonas de alto riesgo.
Los efectos de un desastre pueden amplificarse debido a una mala planificación
de los asentamientos humanos, falta de medidas de seguridad, planes de
emergencia y sistemas de alerta provocados por el hombre se torna un poco
difusa.
1.5 Razón de ser y Origen del proyecto
Garantizar una mejor calidad de vida a esta población en el municipio
Hato del Yaque.
Garantizar la seguridad en caso de desastres naturales.
8
Dar a la población acceso a viviendas que estén a su alcance.
Desarrollar una mejor organización urbana en el sector.
1.6 Objetivos
1.6.1 Objetivo general
Contribuir con la disminución del déficit habitacional en la Republica
Dominicana.
1.6.2 Objetivo específicos
Organizar el lugar para un buen desenvolvimiento.
Reducir la contaminación ambiental (ruido).
Disminuir la cantidad de barrios.
Contribuir a mejorar la imagen urbana.
Ayudar a las personas que no tienen gran recursos para tener una casa
propia vivir en un lugar cómodo y con condiciones de vida normales.
Evitar una desorganización de la zona lo que permitiría en ciertas
circunstancias reducir la tasa de delincuencia.
Asegurar que no habrá pérdidas de vida cuando habrá una inundación.
Ayudarlos a contrarrestar las enfermedades sufridas por falta de higiene.
1.7 Propósitos
Brindar un mejor sistema de vida.
Disminuir el porcentaje de pobreza en el municipio de Hato del Yaque.
Construir a las familias de esta zona viviendas económicas que las
ayuden a vivir decentemente y así cambiarían las condiciones en las
que están viviendo hoy día.
9
1.8 Metas
Desarrollar infraestructuras en el distrito.
Logar que la población coopere en cambiar la imagen de su zona.
Proveer acceso a todo tipo de tecnología y cambio quizás se hagan en
el futuro por el gobierno.
Construir 750 viviendas económicas a un plazo de 3 años.
Haber construido a los 2 años el 90 % de las viviendas.
Satisfacer las necesidades planteadas anteriormente en esta población.
10
2.0 Unidad 2:
2.1 Localización Física
Está ubicado en el Distrito municipal Hato del Yaque, Santiago de los Caballeros,
Rep. Dom.
Aquí presentamos 3 alternativas de lugares, donde de las tres hemos escogido
una.
1- El primer terreno está ubicado en el Barrio la Paz, con una superficie de
117,513.17 m2, colindando con las calles Felix Tejada y Prof. Hermanas
Mirabal. El precio por m2 en esta zona es de RD$665.00 por lo que este
terreno oscila en los RD$78,146,258.05.
Tiene como ventajas:
- Está ubicado en una zona urbana.
- Cuenta con los servicios básicos cerca.
- Está próximo a la policlínica.
Desventajas:
- Está al lado de una cañada.
- Su costo por m2 es mayor que el tercer terreno.
- Es el más pequeño en superficie.
2- El segundo terreno está ubicado en próximo al barrio Uno, Sabana Grande,
con un área de 269,602.35 m2; colinda con la calle Sabana Grande, y el
11
canal Brugal. El precio por m2 en esta localización es de RD$680.00 y por
lo tanto el costo total es de RD$183,329,598.00.
Ventajas:
- Es el más grande de los tres.
- Está próximo a la avenida principal.
Desventajas:
- Está al lado de un canal.
- Ubicado en una zona parcelera.
- Su costo es más alto.
- Los servicios básicos están retirados.
3- El tercer terreno consta con un área de 148,367.35 m2; ubicado en el barrio
San Ramón Nonato. Colinda con las calles el Tamarindo y Fe y Alegría. El
costo por m2 cuadrados de esta zona es de RD$500.00 y tiene un costo
total de RD$74,183,675.00.
Ventajas:
- Servicios básicos cercanos.
- Ubicado en una zona urbana.
- El costo por m2 cuadrados es más económico.
- Está próximo a una escuela.
Desventajas:
- Su localización es un poco retirada de la ciudad.
- Posee mucha vegetación.
12
Finalmente hemos escogido el tercero, porque en este podemos desarrollar
nuestro proyecto mejor, al poseer mayores ventajas que los demás como son su
costo, tamaño, ubicación, entre otras, lo que permitirá realizar una construcción de
nuestras 750 viviendas económicas eficazmente, y además de ofrecer una mejor
calidad a los usuarios.
13
2.2 Estudio de Mercado
Mercado: área en que confluyen las fuerzas de la oferta y la demanda para
realizar las transacciones de bienes y servicios a precios determinados.
Los objetivos del estudio de mercado son los siguientes:
- Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la
posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos
existentes en el mercado.
- Determinar la cantidad de bienes o servicios provenientes de una nueva
unidad de producción que la comunidad estaría dispuesta a adquirir a
determinados precios.
- Conocer cuáles son los medios que se emplean para hacer llegar los
bienes y servicios a los usuarios.
14
- Como último objetivo, tal vez el más importante, pero por desgracia
intangible, dar una idea al inversionista del riesgo que su producto corre de
ser o no aceptado en el mercado.
2.2.1 Análisis de la Demanda
Demanda es la cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita
para buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio determinado.
El principal propósito que se persigue con el análisis de la demanda es determinar
y medir cuales son las fuerzas que afectan los requerimientos del mercado
respecto a un bien o servicio, así como establecer la posibilidad de participación
del producto del proyecto en la satisfacción de dicha demanda.
En el Distrito Municipal Hato del Yaque existen numerosas necesidades en
relación al déficit habitacional existente en dicha zona. Tanto profesores,
estudiantes, ganaderos, agricultores, como otra personas, han necesitado durante
años mejores formas de vivir junto a sus familias.
15
Este proyecto está destinado en específico los Profesores de Hato del Yaque para
que puedan obtener sus viviendas con precios asequibles de RD$1,700,000.00, a
través de planes de préstamos en conjunto con el Ministerio de Educación.
Dichos profesores poseen sueldos con los cuales podrán cumplir estos planes, ya
que contarán con viviendas cómodas y económicas, en las que podrán vivir junto a
sus familias como siempre lo han soñado.
2.2.2 Análisis de la Oferta
Oferta: es la cantidad de bienes o servicios que un cierto número de oferentes
(productores) está dispuesto a poner a disposición del mercado a un precio
determinado.
El propósito que se persigue mediante el análisis de la oferta es determinar o
medir las cantidades y las condiciones en que una economía puede y quiere poner
a disposición del mercado un bien o un servicio. La oferta, al igual que la
demanda, está en función de una serie de factores, como son los precios en el
mercado del producto, los apoyos gubernamentales a la producción, etc. La
investigación de campo que se haga deberá tomar en cuenta todos estos factores
junto con el entorno económico en que se desarrollara el proyecto.
Tenemos como competencia el Residencial Padre Ramón Dubert a cargo de la
Corporación Santiago Solidario, el cual está ubicado en la comunidad Villa Bao.
Tiene un área de 687.28 tareas o 432,298.80 m2 donde se construyen 1,642
viviendas. Será destinado a 2mil familias que viven a orillas del Rio Yaque del
Norte, las que serán reubicadas en este proyecto.
Por lo tanto debemos ofertar viviendas adecuadas que cumplan con los
estándares de necesidades de las personas para las que será destinado nuestro
16
proyecto y que no sea mayor el precio que las viviendas realizadas por la
competencia además de su calidad.
2.2.3 Análisis de los Precios
Precio: es la cantidad monetaria a la cual los productores están dispuestos a
vender y los consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y la
demanda están en equilibrio.
La definición de precio no puede emitirse sin que haya protestas de investigadores
de otras áreas. Desde hace algún tiempo, al menos en México, existe un control
Gubernamental de precios de ciertos productos y servicios, lo cual hace que la
definición anterior se vuelva obsoleta. También hay quien piensa que el precio no
lo determina el equilibrio entre oferta y demanda, sino que consiste en el costo de
producción más un porcentaje de ganancias.
El precio seleccionado para cada vivienda fue analizado de manera cautelosa, ya
que escogimos dentro de los tipos de precios el Precio Regional Interno, que no
es más que el precio vigente en solo una parte del país. Por ejemplo, en el
sureste o en la zona norte.
En esta zona las viviendas de este tipo oscilan entre 1.5 millones de pesos a 2.5,
teniendo en cuenta que esto va a depender del tamaño de la vivienda, ubicación,
costo de los materiales, entre otros.
Como nuestro proyecto de tipo Semi-Privado, o sea que el gobierno aportara el
terreno, pudimos manejar y adecuar el costo de cada vivienda, ya que incluso los
materiales los conseguiremos a un costo menor debido a que por parte del
gobierno estarán exentos de algunos impuestos.
17
Finalmente podemos destacar que cada una de las viviendas a construir en este
proyecto será destinada a profesores en conjunto con el Ministerio de Educación
para así facilitarles la adquisición de ellas. El costo de estas es de
RD$1,700,000.00 y construcciones de 65 m2 lo que será un precio asequible para
cada uno de los futuros usuarios.
2.3 Estudio Técnico
Al momento de construir una edificación, se debe definir el tipo de sistema
constructivo a utilizar. Existen diversas formas de construir según el tipo y el lugar.
La forma de construir depende del nivel tecnológico de la sociedad que construye
y de las necesidades que ésta sociedad manifiesta.
2.3.1 Alternativas técnicas a estudiar
Mampostería Confinada
Está conformada por muros construidos con bloques pegados con mortero
confinados por columnas y vigas en concreto fundidas en sitio. Es un sistema
sobre el cual existe amplia experiencia constructiva en República Dominica y
cuenta con un buen soporte experimental y analítico.
18
Los muros confinados estructurales están diseñados para soportar las losas y
techos, además de su propio peso, y resisten las fuerzas horizontales causadas
por un sismo o el viento.
Las columnas de confinamiento o amarre vertical son una parte de la estructura de
hormigón reforzado, que amarra los muros para que no se corran en caso de un
movimiento sísmico. Estas columnas, se colocan en los extremos de los muros
estructurales o de carga, en la intersección de dos muros estructurales y en
lugares intermedios, a distancias no mayores de 35 veces el espesor del muro, o
1,5 veces la distancia vertical entre elementos horizontales de confinamiento, pero
no mayor a 4 mts.
Las columnas de confinamiento deben tener una sección transversal mínima de
200 cms2 con un espesor igual al del muro que lo confina y con un refuerzo de 4
barras de 3/8 lisas o 10 mm.
También puede reemplazarse este refuerzo por 3 varillas corrugadas de ½" o 12
mm con estribos cerrados de diámetro ¼" o 6 mm, colocados los 6 primeros a 10
cms en los lados adyacentes a las vigas de amarre y el resto a 20 cms en el
centro de la columna. El concreto utilizado para vigas y columnas debe tener una
resistencia mínima de 17.5 Mpa (175 Kg/cm2)
Por su parte, los muros estructurales de carga deben ser confinados o amarrados
horizontalmente cada 25 veces el espesor del muro, mediante la colocación de
vigas de confinamiento a esa altura.
Ventajas:
Disminución de desperdicios de material de muros y acabados dada la
modulación de las unidades de mampostería.
Pueden aprovecharse los terminados propios de las unidades que evitan la
aplicación de estucos o pinturas.
Las unidades cumplen doble función, estructural y arquitectónica.
Cuando se utilizan unidades de perforación vertical, en las celdas se
pueden colocar los ductos de instalaciones.
19
Se reduce la utilización de obra falsa.
Por las características físicas de las unidades, la mampostería confinada
provee al sistema un buen aislamiento térmico y acústico. Es un método
tradicional que se encuentra contemplado en la Norma R-027.
Desventajas:
Requiere un control riguroso sobre los procedimientos de manejo y
colocación de los materiales.
Se debe conocer muy bien las características mecánicas de las unidades
de mampostería, ya que son parte fundamental de la estructura.
Requiere un diseño arquitectónico riguroso que permita la adecuación
vertical y horizontal de los muros.
No permite las modificaciones en los espacios interiores de la edificación.
Es un sistema artesanal que requiere tiempo de ejecución dilatada y mano
de obra extensiva.
Mampostería Estructural
El sistema de mampostería reforzada se fundamenta en la construcción de muros
con piezas de mampostería de perforación vertical, unidas por medio de mortero,
reforzadas internamente con barras y alambres de acero, cumpliendo los
requisitos de análisis, diseño y construcción apropiados establecidos en la Norma
R-027. Este sistema permite la inyección de todas sus celdas con mortero de
relleno o inyectar sólo las celdas verticales que llevan refuerzo.
La construcción se realiza por medio de procedimientos y actividades tradicionales
de mampostería, aunque los muros pueden prefabricarse formando paneles.
Ventajas:
20
Disminución de desperdicios de material de muros y acabados dada la
modulación de las unidades de mampostería, permitiendo aplicar
directamente sobre los muros, estucos delgados o pinturas o aprovechar la
textura y colores propios de las unidades de corrientes o de las que tienen
características arquitectónicas.
Los elementos de la fachada pueden ser portantes, brindando la doble
función estructural y arquitectónica.
Dentro de las celdas verticales de los muros elaborados con bloques, se
pueden colocar las conducciones eléctricas, hidrosanitarias y de
telecomunicaciones.
Se elimina la utilización de formaleta y obra falsa de la estructura vertical,
ya que el refuerzo en esta dirección se coloca dentro de las celdas de las
unidades de mampostería.
Desventajas:
Por ser un sistema diferente al sistema de pórticos y muros, se hace
necesario un control riguroso sobre los procedimientos de manejo y
colocación de los materiales.
Se debe conocer muy bien las características de las unidades de
mampostería, ya que son parte fundamental de la estructura.
Requiere un diseño arquitectónico riguroso que permita la adecuación
vertical y horizontal de los muros.
Dado que todos los muros son estructurales, no se pueden hacer
modificaciones en los espacios interiores de la edificación.
Formaleta
Emplea técnica francesa que permite la industrialización ‘in situ’. Emplea
formaletas, concreto y acero de refuerzo. Es un sistema que cuenta con una
muestra amplia de construcciones de varios pisos realizadas en Bogotá. El empleo
de formaletas metálicas que permiten una rotación diaria le confiere una
apreciable celeridad de ejecución con muy poco desperdicio de materiales, pues el
21
sistema tipo túnel conduce a la construcción integral de los muros estructurales y
las placas de entrepiso. El sistema está certificado frente a la R-027. Su unidad de
medida es metro cuadrado o metro cúbico.
Proceso constructivo:
Cimentación: a partir de la cimentación se deben dejar los arranques de
los muros con varillas de ½” y de 1m de altura. Luego se funde la placa
de cimentación y el talón de muro con una formaleta denominada “talón
de muro”. Una vez fundida la placa y el talón de muro, queda preparada
para recibir los túneles.
Armado muro: con los arranques se arma la malla de refuerzo de los
muros, se colocan las instalaciones eléctricas e hidrosanitarias.
Armado de placa: se coloca el refuerzo y las instalaciones eléctricas e
hidráulicas, y se dejan los pases de las instalaciones sanitarias. La
tubería de las instalaciones sanitarias, se ubican fuera de la placa para
que quede registrable y con ello se logra un mejor mantenimiento de las
instalaciones a largo plazo.
Se traen las formaletas, se limpian y engrasan.
Se coloca la formaleta, y se funden inicialmente los muros, luego
la placa y por último el talón del nivel superior. El proceso de vibrado se
hace mecánico, acompañado de golpes en la parte inferior de los muros
con el chapulín.
Ventajas:
La construcción con formaletas metálicas permite un buen acabado y el
ensamble monolítico de muros y losas de entrepiso le confieren un buen
comportamiento frente a la acción de sismos intensos.
Las fachadas se pueden construir sin limitaciones arquitectónicas y el
aislamiento acústico y térmico resulta aceptable, similar al de otros
22
sistemas como los de mampostería o prefabricación en grandes paneles
de concreto reforzado.
La calidad de la estructura de la vivienda es muy alta, debido a que las
paredes son de concreto colado en sitio de una muy alta resistencia
(muros de 200 kg/cm2 y losas de 250 Kg/cm2), resistencias superiores a
las normalmente usadas en los procesos de sistemas convencionales
como la resistencia de tabique y bloque.
Los muros y las losas de la vivienda están armadas con aceros de alta
calidad construidos en un proceso cuidadosamente supervisado.
Con ello, se cuenta con una estructura altamente confiable y con una
gran resistencia a sismos, vientos, deterioro ambiental provocado por
lluvia, corrosión, salitre, etc.
Una de las grandes ventajas de la vivienda es la calidad del material
tanto de muros como de losas, ya que el concreto al sufrir menor
deterioro con el paso del tiempo permite que los recubrimientos y
pinturas tengan una mayor duración, por la firmeza de la base con la
que fueron aplicados.
Desventajas:
El monolitismo de la placa de cubierta con los muros portantes ha
generado algunos agrietamientos típicos que admiten soluciones.
Cuando el clima es muy frío, puede incidir en la celeridad del
desencofrado
El sistema tiene el inconveniente del alto costo de la formaleta.
Como otros sistemas prefabricados no permite modificaciones futuras
de la construcción, ni ofrece flexibilidad arquitectónica por el proceso
mismo de construcción.
2.3.2 Selección del método constructivo
23
Para la realización de nuestro proyecto hemos elegido el método de Formaleta
debido a su:
1) Bajo costo de construcción, cuando se aplica en proyectos que reconocen y
se benefician de sus propias limitantes.
2) Alta velocidad de construcción.
3) Estabilidad y capacidad de soportar las cargas de diseño durante su vida
útil prevista y como cualquier otro sistema estructural, cuando es bien
diseñado y bien construido
4) Uso de pocos tipos de materiales.
Además es muy utilizado hoy día por todas las ventajas ya mencionadas, y que en
nuestro proyecto nos permite obtener el costo ya presentado por cada vivienda, lo
que garantizará mayor demanda y oferta a la hora de finalizar el proyecto.
2.4 Estudios preliminares
2.4.1 Estudio de suelos.
El estudio de suelos comprende un conjunto de datos provenientes de
perforaciones, análisis y ensayos realizados por diversos procedimientos para
establecer las condiciones del subsuelo y poder formular una serie de
recomendaciones sobre las diferentes alternativas para diseñar la cimentación del
edificio.
El estudio de suelos comprende tres aspectos:
24
1. Investigación de campo:
Sondeos
Toma de muestras
Ensayos en sitio
Pruebas de carga
2. Investigación de laboratorio
Densidad
Humedad natural
Límites.
Granulometría, contenido materia orgánica, relación de vacíos.
Resistencia al corte
Compresibilidad.
Expansibilidad
3. Recomendaciones de cimentación.
Descripción del subsuelo
Perfiles estratigráficos.
Alternativas de cimentación
Proceso constructivo
Tabla de los estudios de suelos
25
Sitio Hato del Yaque
Zona 1
Capacidad portante 0.5- 1 kg/cm2
Índice de
plasticidad
>20
Contenido de
humedad
>40%
Tipo de suelo D
ss 1.5g
S1 0.75g
2.4.2 Estudio Topográfico
El estudio topográfico busca delimitar bien el área del terreno donde se va hacer la
construcción, lotearlo si es el caso y determinar los niveles del terreno con el
objeto de saber en qué casos habrá que excavar o rellenar para lograr los niveles
de piso deseados en el proyecto.
De esta forma, el estudio topográfico consta de dos partes: Planimetría y
Altimetría.
Planimetría: tiene solo en cuenta el plano horizontal imaginario sobre el cual se
proyecta el terreno. Se considera el terreno como un polígono y se trata de
calcular su área.
Altimetría: Ubica las diferencias de nivel existente entre los diferentes puntos del
terreno, la operación se denomina nivelación.
Estos trabajos comprenden dos clases de actividades: una de campo donde se
realiza la recopilación de datos y otra de oficina, que comprende el cálculo y el
dibujo.
La actividad topográfica no se realiza solo antes de construir; debe hacerse
durante la construcción para ir verificando que la construcción se esté haciendo de
acuerdo con lo diseñado y con los niveles del terreno.
2.4.3 Estudios geológicos
Estos estudios comprenderán básicamente: Ubicación de fallas geológicas.
Situación y clase de canteras, minas de arena y arcilla; deben analizarse muestras
de las últimas para fijar posteriormente la calidad de los materiales. Características
geológicas de las capas superficiales mediante perforaciones con el objeto de
determinar costos de movimiento de tierra.
26
2.4.4 Estudios geotécnicos
Estos estudios deberán incluir la determinación de las siguientes características de
los suelos: Tipo de suelo, granulometría, módulo de elasticidad, valor soporte,
límites de Atterberg, ángulo de fricción interna, cohesión y peso específico.
2.4.5 Estudio de obras existentes
Se deberá determinar mediante sondeos la localización horizontal, profundidad y
diámetro de tuberías existente de agua potable y drenaje de aguas pluviales, si las
hubiere; así como las instalaciones telefónicas o cualquier otro servicio existente,
con el propósito de evitar interferencias o daños, causados por la instalación del
alcantarillado sanitario. En el caso de que exista alcantarillado sanitario, investigar
las condiciones físicas en que se encuentran las tuberías y su capacidad
hidráulica para comprobar si pueden ser utilizadas, verificar el número de
conexiones de aguas pluviales de las viviendas a las recolectoras y número de
conexiones domiciliares en mal estado.
2.4.6 Estudios sanitarios
Debe realizarse un reconocimiento sanitario del lugar, incluyendo las cuencas
hidrográficas de los cursos de agua incluidos entre los preseleccionados a recibir
las descargas de aguas residuales.
2.4.6 Estudios de Impacto Ambiental
Se llama Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) al procedimiento técnico-
administrativo que sirve para identificar, prevenir e interpretar los impactos
ambientales que producirá un proyecto en su entorno en caso de ser ejecutado,
27
todo ello con el fin de que la administración competente pueda aceptarlo,
rechazarlo o modificarlo. Este procedimiento jurídico administrativo se inicia con la
presentación de la memoria resumen por parte del promotor, sigue con la
realización de consultas previas a personas e instituciones por parte del órgano
ambiental, continúa con la realización del EsIA (Estudio de Impacto Ambiental) a
cargo del promotor y su presentación al órgano sustantivo. Se prolonga en un
proceso de participación pública y se concluye con la emisión de la DIA
(Declaración de Impacto Ambiental) por parte del Órgano Ambiental.
La EIA se ha vuelto preceptiva en muchas legislaciones. Las consecuencias de
una evaluación negativa pueden ser diversas según la legislación y según el rigor
con que ésta se aplique, yendo desde la paralización definitiva del proyecto hasta
su ignorancia completa. El concepto apareció primero en la legislación de Estados
Unidos y se ha ido extendiendo después a la de otros países. La Unión Europea la
introdujo en su legislación en 1985, habiendo sufrido la normativa enmiendas en
varias ocasiones posteriores.
El EIA se refiere siempre a un proyecto específico, ya definido en sus particulares
tales como: tipo de obra, materiales a ser usados, procedimientos constructivos,
trabajos de mantenimiento en la fase operativa, tecnologías utilizadas, insumos,
etc.
2.5 Permisos Constructivos Requeridos
Ley 675-1944, ley 5038-1958, ley 5150-1959, ley 6232-1963, ley 684-1965 (o
decreto correspondiente), ley 305-1968, ley 687-1982, reglamentos DGRS/MOPC
y Código Civil de la República Dominicana.
La Oficina Central de Tramitación de Planos (OCTP), de la Dirección General de
Edificaciones, del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, MOPC, es la
28
oficina encargada de la recepción y análisis de los documentos requeridos para
obtener la Licencia de Construcción.
Consiste en la presentación de los documentos, por parte de los ciudadanos, que
especifiquen las condiciones legales, estructurales, arquitectónicas, sanitarias,
eléctricas y de materiales, necesarios para la ejecución de cualquier proyecto de
construcción; éstos deberán cumplir con todas las leyes, normas y reglamentos
establecidos en el país, así como también con las características de calidad
mínimamente requeridas.
3.0 Unidad III:
3.5 Fuentes de trabajo (recursos humanos y materiales).
Recursos Humanos Materiales
Contratista Cemento
Ingenieros residentes Agua
Arquitecto Formaletas
29
Director técnico Varillas
Maestro constructor Madera, clavos, cal
Varillero Baldosas
Ingeniero eléctrico Maquinarias
Obreros Pintura
Topógrafo Herramientas, etc…
Encargado de obra Gravas
Ingeniero supervisor Arena
3.6 Esquema de Contrataciones
En esta parte detallaremos los equipos y materiales utilizados en el proyecto,
además de las empresas que se contrataron para obtener estos. También
mencionaremos la localización de dichas empresas ya que es de suma
importancia, porque escogimos las que están más cercanas al proyecto ya que
esto garantiza menor costo en transporte y combustible, lo que dará lugar a
reducir los gastos durante la ejecución de la obra.
Concepto Empresa Localización
Equipos pesados MERC ALUM, S. A. Santiago
Hormigón Hoyo de Lima Industrial Santiago
Agregados Hoyo de Lima Industrial Santiago
Aceros Acero del Cibao La Herradura, Stgo.
Bloques de concreto Ferretería Ochoa Santiago
30
Cemento PANAM Santiago
Formaletas Ingeniería Estrella Santiago
Artículos ferreteros Ferretería López Hato del Yaque
Madera Miguel Ant. Rodríguez Hato del Yaque
Caseta de materiales Fortuna y Asociados Hato del Yaque
Ebanistería Taller el Chino Hato del Yaque
Herrería Herrería Virgilio Hato del Yaque
31
3.7 Evaluación Económica
El estudio de la evaluación económica es la parte final de toda la secuencia de
análisis de la factibilidad de un proyecto. Si no han existido contratiempos, hasta
este punto se sabrá que existe un mercado potencial atractivo; se habrá
determinado un lugar óptimo y el tamaño más adecuado para el proyecto, de
acuerdo con las restricciones del medio; se conocerá y dominará el proceso de
producción, así como todos los costos en que se incurrirá en la etapa productiva;
además, se habrá calculado la inversión necesaria para llevar a cabo el proyecto.
3.7.1 Inversión y Recursos
Este proyecto tendrá una inversión aproximada de RD$816,683,675.00, la que
será asumida por parte del sector privado y el Gobierno Dominicano. Se hará de
esta forma para que los gastos de inversión sean más ligeros por parte del
inversionista, pero también el estado dominicano estará aportando con lo que es la
disminución del déficit habitacional existente en la zona.
El aporte que realizará el Estado Dominicano será la construcción de las calles,
aceras y contenes, sistemas sanitarios, agua potable, sistema de electricidad, un
parque, un club para actividades y área verde para embellecer y armonizar el
ambiente, además del pago de la mitad del costo del terreno donde el costo total
es de RD$74,183,675.00 lo que ayudaría a que la parte privada solo invierta
RD$37,091,837.50.
3.7.4 Participación del Estado
El estado es uno de los más beneficiados, ya que al realizar la construcción de
estas viviendas estarán cumpliendo con la responsabilidad de garantizar a los
ciudadanos de poseer viviendas dignas y seguras.
También al aportar los servicios básicos, como son electricidad, sanitarios, agua
potable, entre otros, estos estarán ubicados, construidos y diseñados
32
correctamente, además de que el Estado recibirá aportaciones mensuales por
estos servicios.
De tal modo que el inversionista privado tendrá a cargo la construcción de las
edificaciones y demás infraestructuras, así el estado tendrá como responsabilidad
el financiamiento de cada vivienda a través del Banco de Reservas de la Rep.
Dom., con una tasa de interés fija de un 5% anual durante 30 años.
3.7.5 Plan de Ingresos – Estimación de Ventas
El proyecto se promocionara por los medios de comunicación, también se
colocaran carteles de promoción en distintos puntos estratégicos, esta promoción
se iniciara un año antes de comenzar la construcción del proyecto. Se pondrá en
una función una oficina donde los interesados podrán obtener las informaciones
necesarias para obtener las viviendas, y en caso de hacer financiamiento dicha
oficina se pondrá en contacto con el Banco de Reservas.
Las viviendas se venderán antes de iniciar la construcción con una meta de
vender por lo menos 200 apartamentos, ofertándolos en planos, donde con este
dinero es que se realizara la construcción de la obra.
Par poder apartar una vivienda se debe pagar un inicial de un 15% del total del
costo, donde el resto 85% se pagara ya antes de concluir la vivienda.
3.7.8 Análisis de Riesgo e Incertidumbre
Se conoce como Riesgo a la vulnerabilidad ante un potencial perjuicio o daño para
las unidades, personas, organizaciones o entidades (en general "bienes jurídicos
protegidos"). Cuanto mayor es la vulnerabilidad mayor es el riesgo, pero cuanto
más factible es el perjuicio o daño, mayor es el peligro. Por tanto, el riesgo se
refiere sólo a la teórica "posibilidad de daño" bajo determinadas circunstancias,
mientras que el peligro se refiere sólo a la teórica "probabilidad de daño" bajo esas
circunstancias.
33
Todo proyecto ya sea de construcción o de otra índole conlleva de ciertos riesgos
e incertidumbres, lo que muchas veces crea dudas en los inversionistas, pero para
evitar estas dudas es que se hacen los distintos estudios y análisis ya
anteriormente comentados.
Cabe destacar que sin embargo en este proyecto, se corre el riesgo de:
Que por mala promoción y se considere alto el costo por la
población, no se puedan vender las 200 viviendas estimadas que
proporcionaran el capital de inversión para realizar gran parte del
proyecto.
Algún desastre natural que no permita continuar la construcción
por un tiempo determinado y esto lleve a elevar los gastos, lo que
se convertirían en pérdidas significativas.
Que los materiales presupuestados tengan alzas en sus costos, y
esto incremente el costo total de la obra.
3.7.9 Resultados Esperados (Corto y Largo plazo)
Corto plazo
Que el proyecto se realice en el menor tiempo posible, ya que esto llevaría a que
sea más económico y las personas puedan adquirir sus viviendas sin ningún
problema, ofertándolas para así cumplir con la disminución del déficit en la zona.
Además de que cumpla con todos los requisitos ambientales, económicos y de
desarrollo esperados.
34
Largo Plazo
Se desea alcanzar el Objetivo principal por el que se ejecutara este proyecto que
es la Disminución del Déficit Habitacional de la Rep. Dom., aportando en esta
zona un buen desarrollo y mejor calidad de vida de las personas beneficiadas, y a
la vez sirva de ejemplo este proyecto para que se implemente en todo el país y
contribuya a eliminar lo más posible el gran déficit existente en el país.
35
3.8 Conclusiones Finales sobre el impacto del proyecto a la
problemática estudiada
Al realizar el Residencial la Esperanza se busca aportar al crecimiento y desarrollo
de nuestro país, con la eliminación del gran déficit habitacional que hoy tenemos.
Cada parte implementada es con la finalidad de que aquellas personas que no
poseen los recursos necesarios, tengas viviendas dignas donde vivir y crecer junto
a sus familias.
Quizás muchos piensen que se busca ganar grandes sumas de dinero con este
proyecto, pero esa no es la meta, porque son viviendas de interés social que
buscan eliminar este gran mal existente en nuestro país y que muchas personas
han vivido por muchos años.
Al disminuir el déficit buscamos también proteger el medio ambiente, ya que este
proyecto se ha realizado bajo estudios de toda índole que proteja el ambiente,
también reducir lo que es la pobreza y delincuencia que se viven en esos sectores
donde la vulnerabilidad lleva a los pobladores a hacer actos ilícitos por la falta de
educación existente.
Finalmente es necesario mencionar que es de gran importancia para el gobierno
cubrir las necesidades de la población, y con este proyecto se está cubriendo una
gran necesidad y a la vez cumpliendo un derecho a cada uno de los beneficiados.
36