REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA
BENFORD.
CONTEXTO DE PPRU BENFORD
ILUSTRACIÓN 1. SITUACIÓN ACTUAL PPRU BENFORD
Fuente: Elaboración Coninsa RamonH
ÁREAS INICIALES
TABLA 1. CUADRO DE AREAS INICIALES
Fuente: Elaboración Propia
AREA M2AREA TOTAL
M2%
5.343,85 100,00%
1.860,44 34,81%
720,11 13,48%
791,51 14,81%
348,82 6,53%
3.483,41 65,19%ÁREA UTIL RESULTANTE
TOTAL
AREA CONTROL AMBIENTAL
ÁREA BRUTA
AREA DE RESERVA VIAL AVENIDA CONGRESO EUCARISTICO
AREA DE CESION ANDEN CARRERA 68A
El área bruta total del lote es de 5343,85 m2 y área de espacio público existente
corresponde al 36,18% del área bruta total del predio, por lo que el área resultante PPRU
BENFORD es de 3.483,41 m2 ver ilustración 2.
ILUSTRACIÓN 2. ESQUEMA DE AREAS PPRU BENFORD
Fuente: Elaboración Coninsa RamonH
Con lo observado en la ilustración 2, el predio posee una afectación vial sobre la Avenida
del Congreso Eucarístico (Avenida 68), también una cesión de espacio para la
conformación del control ambiental que aísla el proyecto de Avenida 68, por otro lado, sobre
la carrera 68ª se tiene la conformación de una plazoleta de espacio público.
OBLIGACIONES URBANÍSTICAS POR EDIFICABILIDAD
Como contraprestación de los beneficios generados por la norma de edificabilidad en el PPRU BENFORD y de acuerdo con el artículo 27 del Decreto 621 de 2016 y modificado por el decreto 595 de 2017, en la siguiente tabla se establece las cargas urbanísticas para la generación de equipamiento y espacio público en contraprestación de los beneficios de edificabilidad adicional otorgado.
TABLA 2. CARGAS POR EDIFICABILIDAD
FUENTE: Decreto 621 de 2016
Como en el proyecto urbanístico planteado no se contemplan bienes de interés cultural el
valor a pagar en contraprestación de los beneficios de edificabilidad adicional otorgados es
del 100% del cálculo, esto se ve desglosado en la tabla No.3.
TABLA 3. CARGAS POR EDIFICABILIDAD
FUENTE: Elaboración Propia
Para el cálculo de las cargas por edificabilidad se sacó el índice de construcción propuesto
del esquema planteado en la implantación para el plan parcial que para este caso es de
5,55 y se cruzó con los rangos establecidos en el artículo 27, lo que nos indica que de debe
pagar 0,055 veces el valor de referencia del predio. El valor de referencia fue tomado por
del portal de Mapas Bogotá, este valor unitario de terreno fue tenido en cuenta y multiplicado
por el área bruta de $9.618.930.000 que multiplicándolo por el factor de carga da un valor
total de carga por edificabilidad de $509.803.290.
INDICE PROPUESTO 5,55
AREA PROPUESTA 5.343,85
FACTOR 0,0530
VALOR DE REFERENCIA DEL SECTOR 1.800.000$
VALOR TOTAL 9.618.930.000$
VALOR CARGAS 509.803.290$
CARGA ARTICULO 27
ÁREAS DEL PROYECTO URBANÍSTICO PROPUESTO
TABLA 4. AREAS DEL PLAN PARCIAL
ÁREA BRUTA OBJETO DE REPARTO 5.343,85 100,00%
ÁERA BRUTA 5.343,85 100%
AFECTACIONES VIALES 791,51 14,8%
Reserva Vial - Avenida Congreso 791,51 100,0%
SUBTOTAL 4.552,34 85,2%
CARGAS LOCALES
CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO 1.068,93 20,0%
Cesión para Conformación Andén Carrera 68A 348,82 32,63%
Control Ambiental 720,11 67,37%
ÁREA ÚTIL PPRU 3.483,41 65,2%
Fuente: Elaboración Propia
PREDIOS QUE CONFORMAN LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA
La tabla posterior detalla el predio participante, área contenida y la unidad de actuación a
la cual pertenece; adicional se establece los valores comerciales en suelo total del PPRU.
TABLA 5. INFORMACION DEL PREDIO QUE CONFORMA LA UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA
UG ID
PREDIO PROPIETARIO
FOLIO DE MATRICULA
INMOBILIARIA CHIP DIRECCION
UAU 1 1 CARROCERIAS BENFORD LTD
50S-91817 AAA0049XMNN AK 68#39I-81 SUR
TOTAL, PPRU
ÁREA DE TERRENO OBJETO DE
REPARTO (m2) : A
ÁREA DE TERRENO que no es OBJETO
DE REPARTO (m2) : B
TOTAL ÁREA DE TERRENO (A+B)
AVALÚO DE REFERENCIA M2 DE
TERRENO
TOTAL AVALÚO DE REFERENCIA
TERRENO
5.343,85 0,00 5.343,85 1.800.000,00 9.618.930.000,00
ÁREA CONSTRUIDA (m2)
AVALÚO DE REFERENCIA M2 DE
CONSTRUCCIÓN (estimado)
TOTAL, AVALÚO DE REFERENCIA
CONSTRUCCIÓN (estimado)
TOTAL, VALOR DEL APORTE
(A*VALOR M2 TERRENO) + (TOTAL
CONSTRUCCIÓN)
4.389,80 460.000,00 2.019.308.000,00 11.638.238.000,00
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
Nota 1: El valor por metro cuadrado del suelo corresponde a valores de referencia sacados directamente de la página de Mapas Bogotá la cual posee los valores a 2019 de referencia de terreno, para la construcción nos basamos en una depreciación de valor teniendo en cuenta el estado de conservacion de la unidad y la edad tomando como costo directo de reposición de $1.100.000 m/2.
CARGAS URBANÍSTICAS
En contraprestación por los beneficios urbanísticos en términos de uso y edificabilidad
otorgados por el Decreto de renovación urbana 621 de 2016 y modificado por el decreto
553 de 2018, para el PPRU BENFORD se le asocian unas cargas generales por concepto
de redes matrices de servicios públicos de energía y Acueducto adicional cargas locales
asumidas por la única Unidad de Gestión el PPRU.
En concordancia con lo anterior, se identifican como cargas urbanísticas asociadas las siguientes: CARGAS GENERALES
TABLA 6. CARGA GENERAL DEL PLAN PARCIAL
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
ETAPA 1TOTAL PLAN
PARCIALETAPA 1
TOTAL PLAN
PARCIAL
REEDES DE SERVICIOS
PUBLICOS
Red de Media Tension y
Alumbrado publico133.610.985,08
Red de Acueducto Matriz 331.335.357,83
464.946.342,91TOTAL CARGAS GENERALES
CONCEPTO CARGA GENERAL
AREA (m2)COSTO M2
CONSTRUCCIÓN
TOTAL COSTO (COP Miles)
(Pesos)
CARGAS LOCALES
TABLA 7. CARGA LOCAL DEL PLAN PARCIAL
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
Para el calculo de las cargas locales se establecieron cuatro ítems que se describen como
Cargas Urbanísticas de Espacios Públicos Peatonales, Cargas Urbanísticas de Cesiones
Publicas de Vías, Cargas Urbanísticas para la generación de equipamientos y Otros las
cuales serán descritas a continuación:
ETAPA 1TOTAL PLAN
PARCIALETAPA 1
TOTAL PLAN
PARCIAL
CARGAS URBANÍSTICAS DE ESPACIOS
PÚBLICOS PEATONALES
Sobreancho andén Carrera 68A ( Art. 25
# 2 D. 621/2016)348,82 348,82 277.881,12 96.930.492,28 96.930.492,28
Plazoleta ( Art. 25 # 2 D. 621/2016 -
control ambiental 10 m)720,10 720,10 412.904,87 297.332.798,40 297.332.798,40
Ampliación andén existente Av. Cra 68
(12 m desde sardinel existente Art. 25 #
1 D. 621/2016 - Reserva vial)
791,51 791,51 412.904,87 326.818.335,32 219.945.685,29
CARGAS URBANÍSTICAS DE CESIONES
PÚBLICAS DE VÍAS
Ampliación Carrera 68A (diseño,
dotación y construcción) ( Art. 26 # 2 D.
621/2016)
70,00 70,00 1.122.000,00 $ 78.540.000 $ 78.540.000
CARGAS URBANÍSTICAS PARA
GENERACIÓN DE EQUIPAMIENTOS
Compensacion - Beneficio
Edificabilidad ( Art. 27 # 2 D. 621/2016) $ 509.803.290
OTROS
Valor Estudios y Formulacion 5.343,85 5.343,85 102.922,05 $ 550.000.000 $ 550.000.000 1.752.552.265,97TOTAL CARGAS LOCALES
CONCEPTO CARGA LOCAL
AREA (m2) COSTO M2
CONSTRUCCIÓN (COP
Miles)
TOTAL COSTO URBANISMO (COP
ILUSTRACIÓN 3. ESQUEMA DE CARGAS PPRU BENFORD
Fuente: Elaboración Propia
En la ilustración anterior se trata de dar a entender la distribución espacial de las cargas
locales del PPRU BENFORD, cada una de ellas tiene su lugar en el Decreto 621 de 2016
y modificado por el Decreto 595 de 2017, estas obedecen a obras de adecuación de espacio
publico, las instalaciones internas, red de acueducto, red de alcantarillado, red eléctrica,
vías y andenes, cerramientos y paisajismo, el cual se estima en base a un análisis de
precios unitarios los cuales se encuentran explicados en el Anexo No.1.
Nota: El ítem de Cesión adicional Reserva Vial no entra dentro de las cargas urbanísticas
locales o generales pero será tenidas encuentra como descontable de plusvalía al ser suelo
útil.
Ampliación Carrera 68A (diseño,
dotación y construcción) ( Art. 26
# 2 D. 621/2016)
Sobreancho andén Carrera 68A
( Art. 25 # 2 D. 621/2016)
Plazoleta ( Art. 25 # 2 D.
621/2016 - control ambiental 10
m)
Ampliación andén existente Av.
Cra 68 (12 m desde sardinel
existente Art. 25 # 1 D. 621/2016
- Reserva vial)
Cesión adicional - Reserva vial.
Tabla 8. CARGAS DEL PLAN PARCIAL POR UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
El valor total de carga local corresponde a COP $ 1.752.552.265,97 por concepto de carga
general corresponde a COP $ 464.946.342,91 y por contraprestación de beneficios en
edificabilidad es de $509.443.632,00 lo queda un total de cargas de $ 2.217.498.608,88.
PRODUCTOS INMOBILIARIOS PROPUESTOS
Los productos inmobiliarios propuestos consideran las necesidades de oferta y demanda de la ciudad y propiamente del sector de Alquería la Fragua II al cual pertenece el predio objeto de estudio. A continuación, se muestra la categorización implementada en el PPRU BENFEOR, la cual cuenta con un área total construida de 41.308,88 m2 y de área neta vendible de 27.279,91 m2.
ETAPA 1TOTAL PLAN
PARCIALETAPA 1
TOTAL PLAN
PARCIAL
CARGAS URBANÍSTICAS DE
ESPACIOS PÚBLICOS PEATONALES
Sobreancho andén Carrera 68A (
Art. 25 # 2 D. 621/2016)348,82 348,82 277.881,12 96.930.492,28 96.930.492,28
Plazoleta ( Art. 25 # 2 D. 621/2016 -
control ambiental 10 m)720,10 720,10 412.904,87 297.332.798,40 297.332.798,40
Ampliación andén existente Av.
Cra 68 (12 m desde sardinel
existente Art. 25 # 1 D. 621/2016 -
Reserva vial)
791,51 791,51 412.904,87 326.818.335,32 219.945.685,29
CARGAS URBANÍSTICAS DE
CESIONES PÚBLICAS DE VÍAS
Ampliación Carrera 68A (diseño,
dotación y construcción) ( Art. 26 #
2 D. 621/2016)
70,00 70,00 1.122.000,00 $ 78.540.000 $ 78.540.000
CARGAS URBANÍSTICAS PARA
GENERACIÓN DE EQUIPAMIENTOS
Compensacion - Beneficio
Edificabilidad ( Art. 27 # 2 D.
621/2016)
$ 509.803.290
OTROS
Valor Estudios y Formulacion $ 550.000.000
1.752.552.265,97
REEDES DE SERVICIOS PUBLICOS
Red de Media Tension y
Alumbrado publico133.610.985,08
Red de Acueducto Matriz 331.335.357,83
464.946.342,91
2.217.498.608,88
TOTAL CARGAS GENERALES
CONCEPTO CARGA LOCAL
AREA (m2) COSTO M2
CONSTRUCCIÓN
(COP Miles)
TOTAL COSTO URBANISMO (COP Miles)
TOTAL CARGAS LOCALES
TOTAL CARGAS
CONCEPTO CARGA GENERAL
TABLA 9.- AREAS CONSTRUIDAS Y VENDIBLES POR TIPO DE USO PROPUESTO.
USO
ÁREA CONSTRUIDA (m2) (M2)
ÁREA VENDIBLE (m2) (M2)
MZ 1 TOTAL, PPRU MZ 1 TOTAL, PPRU
Residencial VIP 0 0 0 0
Residencial VIS 40.711,57 40711,57 26.531,64 26531,64
Residencial No - VIS 0 0 0 0
Comercio zonal 748 748,27 748 748,27
Comercio urbano 0 0 0 0
Comercio metropolitano 0 0 0 0
Servicios personales 0 0 0 0
Servicios empresariales 0 0 0 0
Servicios de alto impacto 0 0 0 0
TOTAL PPRU 41459,84 41459,84 27279,91 27279,91
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
ESTRUCTURA DE COSTOS DEL PPRU
TABLA 10. COSTOS DIRECTOS.
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
El valor de costo de construcción unitario presentado por la totalidad del área construida es un valor promedio sacado de un desglose de precios unitarios propuestos por cada uno de los elementos constructivos del proyecto los cuales se encuentran descritos en la tabla 11.
MZ 1 TOTAL PPRU MZ 1 TOTAL PPRU
Residencial VIP 0 0 0 0 0
Residencial VIS 40.711,57 40.711,57 $ 1.204.706 $ 67.997.266.785,96 $ 49.045.488.352,74
Residencial No - VIS 0 0,00 0 0 0
Comercio zonal 748 748,27 $ 1.204.706 $ 897.924.000 $ 901.445.647,26
Comercio urbano 0 0,00 0 0 0
Comercio metropolitano 0 0,00 0 0 0
Servicios personales 0 0,00 0 0 0
Servicios empresariales 0 0,00 0 0 0
Servicios de alto impacto 0 0,00 0 0 0
TOTAL PPRU 41.459,84 $ 49.946.934.000
USO
ÁREA CONSTRUIDA (m2)
(M2)
TOTAL COSTO DIRECTO DE LA
CONSTRUCCIÓN (COP Miles)COSTO POR M2
TABLA 11. COSTOS DIRECTOS DESGLOSE.
COSTOS
DIRECTOS
VALOR POR M² DE CONSTRUCCION VIVIENDA $ 1.200.000
VALOR POR M² DE CONSTRUCCION COMERCIAL $ 1.200.000
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN DE PARQUEADERO $ 1.000.000
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN PARQUEO EN PLANTA $ 300.000
COSTO M² EN PUNTOS FIJOS Y CIRCULACIONES $ 1.500.000
COSTO M² CONSTRUIDA EN SERVICIOS COMUNALES $ 1.500.000
TOTAL, COSTO CONTRUCCIÓN $ 49.946.934.000
Fuente: Elaboración Propia
TABLA 12. COSTOS INDIRECTOS.
COSTOS INDIRECTOS (COP MILES)
MZ 1 TOTAL, PLAN PARCIAL
GENERALES ( % / CD) $ 1.073.859.081
LICENCIA ( % / CD) 1,0% $ 499.469.340
SEGUROS ( % / CD) 0,2% $ 74.920.401
IMPUESTOS ( % / CD) 0,5% $ 249.734.670
SERVICIOS ( % / CD) 0,5% $ 249.734.670
HONORARIOS $ 14.152.150.397
TOPOGRAFIA ( % / CD) 0,25% $ 124.867.335
ESTUDIO DE SUELOS ( % / CD) 0,25% $ 124.867.335
DISEÑO ( % / CD) 1,00% $ 499.469.340
DISEÑO ESTRUCTURAS ( % / CD) 0,50% $ 249.734.670
DISEÑO HIDROSANITARIO ( % / CD) 0,30% $ 149.840.802
DISEÑO ELECTRICO ( % / CD) 0,30% $ 149.840.802
PRESUPUESTO PROGRAMACION 0,30% $ 149.840.802
HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA ( % / CD) 8,00% $ 3.995.754.720
GERENCIA DE OBRA ( % / VENTAS) 3,00% $ 2.935.258.851
COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD ( % / VENTAS)
5,00% $ 4.892.098.085
NOTARIALES ( % / VENTAS) 0,50% $ 489.209.809
FIDUCIA ( % / VENTAS) 0,40% $ 391.367.847
FINANCIEROS ( % / VENTAS) 3,00% $ 2.935.258.851
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 18.161.268.329,30
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
TABLA 13. TIR DEL PLAN PARCIAL.
Fuente: Elaboración Propia
Para el plan parcial se hace un análisis financiero como si el proyecto se desarrollara en 24
meses lo queda un V.P.N positivo y una T.I.R anual del 21,6% lo cual resulta
financieramente viable para que un constructor desarrolle el plan parcial.
NOTA: El ejercicio metodológico para la estimación de los costos indirectos para el plan
parcial se encuentra de manera detallada en los ejercicios residuales por uso múltiple
(Vivienda y Comercio).
VALOR POR ETAPA EGRESOS
CAPITAL
INGRE
SOS
CAPIT
AL
FLUJO DE CAJA
Lote 17.014 Miles de pesos
Capital 17.027
Utilidad 12.719
- 17.014 -17.014
1 5.676 -5.676
2 5.676 -5.676
3 0
4 0
5 0
6 0
7 0
8 0
9 0
10 0
11 0
12 0
13 0
14 0
15 0
16 0
17 0
18 0
19 0
20 0
21 0
22 0
23 28.366 28.366
24 12.719 12.719
28.366 41.085
Mensual
T.I.R. del inversionista 1,64%
V.P.N. 2.913$
TIR ANUAL 21,6%
VENTAS ESTIMADAS
En cuanto se da la posibilidad de ejecutar proyectos inmobiliarios sobre el lote útil resultantes de la ejecución del PPRU BENFORD, atendiendo las condiciones fijadas en la norma urbanística que adopte dicho instrumento en términos de usos e intensidad de estos, alturas, e índices de ocupación y construcción. La propuesta del PPRU BENFORD se concreta a través de un planteamiento urbanístico que sea factible de absorción en el mercado inmobiliario actual de la ciudad de Bogotá y propiamente de la zona a la cual pertenece, por tanto, para cuantificar los beneficios se determinó el posible valor de las ventas de cada una de las tipologías propuestas (VIVIENDA Y COMERCIO), para lo cual se tienen los siguientes resultados de valor para cada caso: Vivienda Debido a la naturaleza del PPRU BENFORD, lo propuesto es realizar unidades de vivienda de interés social (VIS), por lo que según el decreto nacional expedido por el departamento nacional de planeación 583 del 2017, se establece el tope vis en 175 S.M.L.V El cual fue adoptado para el proyecto dando un valor máximo a cobrar por unidad de $144.920.300 que en consecuencia y según las 639 unidades planteadas deja un valor por metro cuadrado $3.490.326 m/2 como se muestra en la tabla 14.
TABLA 24. TABLA DECRETO TOPE VIS.
Fuente: Elaboración Propia
En el caso del PPRU BENFORD la competencia en el mercado para 639 viviendas en medio de una zona industrial es inexistente debido a que los proyectos de interés social más cercano se encuentran en el sector de Parque timiza, Ciudad Bolívar y Soacha específicamente en la periferia del casco urbano. Sin embargo, en el sector donde se desarrollará el plan parcial los valores de viviendas oscilan entre $ 3.000.000 COP $ 4.000.000, los estudios de mercado se encuentran detallados en el Anexo 4.
smmlv 828.116$
top 175 (smmlv) 144.920.300$
No. Unidades 639
total 92.604.071.700$
TOTAL AREA VENDIBLE 26532
Valor Unitario 3.490.326$
Comercio El Plan parcial contara con 639 unidades de vivienda que introducirá en la zona aproximadamente 2500 personas al sector por lo que es importante también ofrecer zonas de comercio donde puedan satisfacer sus aprovisionamiento inmediato de víveres o el acceso a servicios de característica zonal, para ello se plantea un corredor de comercio de 748,3 m2 que se planean vender a un valor de $7.000.000 m/2 COP este valor es propuesto de acuerdo a las características del sector y a un estudio de mercado del mismo, este se encuentra detallado en el Anexo 4.
TABLA 35. VENTAS ESTIMADAS
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
Con la mezcla de usos propuesto para el Plan Parcial se llega a un valor de ventas estimado
de $97.841.961.700 COP, y corresponde a la única manzana propuesta en el mismo.
MZ 1 TOTAL PPRU MZ 1 TOTAL PPRU
Residencial VIP 0 0 $ - $ - $ -
Residencial VIS 26531,64 26531,64 $ 3.490.326 $ 92.604.071.700 $ 92.604.071.700
Residencial No - VIS 0 0 $ - $ - $ -
Comercio zonal 748,3 748,27 $ 7.000.000 $ 5.237.890.000 $ 5.237.890.000
Comercio urbano 0,0 0 $ - $ - $ -
Comercio metropolitano 0 0 $ - $ - $ -
Servicios personales 0 0 $ - $ - $ -
Servicios empresariales 0 0 $ - $ - $ -
Servicios de alto impacto 0 0 $ - $ - $ -
TOTAL PPRU $ 97.841.961.700
USO ÁREA VENDIBLE (m2) PRECIO DE VENTA POR M2
(COP Miles)
TOTAL VENTAS ESTIMADAS (COP Miles)
BALANCE – VIABILIDAD DEL PLAN PARCIAL
Para la determinación del beneficio o mejor aprovechamiento obtenido para el suelo, es necesario encontrar el valor residual del suelo y se recurre al método (técnica) deductiva en concordancia con la metodología valuatoria establecida por el artículo 4 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC. Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que se pagaría por un lote urbanizado en función de lo que sobre él se pueda construir, es decir, el potencial de desarrollo. El método considera el mayor aprovechamiento por UG, descuenta posibles costos y la utilidad esperada para obtener por residuo o deducción el valor del lote, de la siguiente manera:
TABLA 16. VALOR RESIDUAL DEL SUELO
CONCEPTO TOTAL PPRU
Participación en las ventas
COP Miles %
VENTAS PRODUCTO INMOBILIARIO $ 97.841.961.700,00 100,00%
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) $ 49.946.934.000,00 51,05%
COSTOS INDIRECTOS (B) $ 18.161.268.329,30 18,56%
CARGAS (C ) $ 2.217.498.608,88 2,27%
TOTAL, COSTOS (A+B+C) $ 70.325.700.938,18 71,88%
UTILIDAD ESPERADA (D) $ 12.719.455.021,00 13,00%
VALOR RESIDUAL DEL SUELO* (Ventas-Total costos-Utilidad)
$ 14.796.805.740,82
Área De Terreno Bruta (m2) 5.343,85
Área de terreno SOR (m2) 5.343,85
Valor residual por m2 $
2.768.941,07
Fuente: Tablas Suministradas por SDP
Una vez se descuentan a las ventas los costos de construcción, gastos indirectos, cargas
del urbanizador obtiene un valor residual total de COP $ 14.796.805.740,82
correspondiente a un valor unitario de terreno de COP $ 2.768.941,07.
PARTICIPACION DE PLUSVALIA
De acuerdo con el artículo 73 de la Ley 388 de 1.997: “NOCIÓN. De conformidad con lo
dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que
regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su
aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar
en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación se destinará a la
defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a
distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al
mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio
municipal o distrital”. Por ello el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC determina la
metodología para valorar el suelo y estimar la plusvalía por cambio de norma, en el caso
específico de los planes parciales, lo que sintetiza en la Resolución 762 de 1998 y luego en
la Resolución 620 de 2008. En el artículo citado de la Ley 388 de 1.997 es posible entrever
que los beneficios son iguales al mayor valor del suelo generado por la nueva normativa.
La Ley citada indica que los beneficios generan plusvalores que dan derecho a la
participación en la plusvalía del suelo por parte del municipio. Por esta razón se afirma que
se debe calcular el valor residual del suelo con la nueva norma para determinar no
solamente la participación en plusvalía a pagar sino también el BENEFICIO o mayor
aprovechamiento del suelo. De esta manera, en contraprestación a un beneficio que se
obtiene por una normatividad que el municipio otorga, se debe generar una participación en
plusvalía, verificando que el propietario obtenga una rentabilidad, es decir, utilidad después
de pagar las cargas y hacer los aportes. En este sentido, si se aporta el suelo y el pago de
cargas genera utilidad cero, no existe un negocio rentable y por tanto no existirá equilibrio
económico. En este caso la normativa es apropiada al considerar que el 50% del plusvalor
del suelo se pagará al distrito o municipio, pero si además de este 50% se pagan cargas
generales y el mayor valor del suelo para el propietario es mínimo, no existe interés
económico y por tanto no habrá proyecto, ya que no interesa participar en un plan parcial
que genera cero rentabilidad. Este es el fundamento para considerar que la plusvalía a
pagar se debe compensar con las cargas generales y dejar por lo menos el 50% del mayor
valor del suelo al propietario que obtiene el cambio de norma para que obtenga un interés
razonable en la aprobación del plan parcial.
HECHOS GENERADORES
Los hechos generadores para el desarrollo de la zona objeto de plan parcial, se encuentran
ligados a las disposiciones normativas encontradas en el Acuerdo Distrital 118 de 2003, en
el cual se establecen las normas para aplicación de plusvalías y en el Acuerdo Distrital 352
de 2008 que menciona las modificaciones a las participaciones en plusvalías. Los dos
documentos estipulan los hechos generadores por medio de los cuales se puede cambiar
el uso y destino económico del suelo por otro más rentable, o bien, permitiendo la
ampliación del área edificable, previa autorización del Distrito y coherencia con el Plan de
Ordenamiento Territorial vigente a la fecha y con el Decreto 621 de 2016 y su modificación
en el Decreto 595 de 2017 por medio del cual se incorporan áreas al tratamiento
Urbanístico de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de
Trasporte Público Masivo Transmilenio. Los hechos generadores que se mencionaron
anteriormente y que se encuentran en el artículo 73 de la Ley 388 de 1997, son:
La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de
parte del suelo rural como suburbano.
El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación bien sea
elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
Para el caso particular del Plan Parcial de Renovación Urbana Benford, los hechos
generadores que se ven involucrados es la modificación del régimen o zonificación del suelo
adicional de la autorización de mayor edificabilidad.
Es importante destacar que la autoridad competente para la supervisión de los hechos
generadores de plusvalía es la Secretaría Distrital de Planeación y en el cálculo del efecto
plusvalía la entidad encargada de fijar la metodología es el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi - IGAC.
EFECTO PLUSVALÍA
De acuerdo con el procedimiento anterior se desarrolló el siguiente cálculo de efecto y
participación en plusvalía donde se desarrolló un ejercicio residual para calcular el valor del
predio antes del Plan Parcial dicho ejercicio valuatorio se encuentra descrito en el Anexo
5. Donde se concluyó un valor antes del plan parcial de $12.906.324.712 COP, para el valor
después del plan parcial se realizó el mismo ejercicio residual presentado en el anterior
documento y explicado en el Anexo 3 donde se obtuvo un valor residual de
$14.769.805.741 COP estos valores se relacionan en la tabla 17:
TABLA 17. VALOR RESIDUAL DEL SUELO Y PARTICIPACION EN PLUSVALIA
Fuente: Elaboración Propia
Para el Plan Parcial De Renovación Urbana Benford se calcula un valor de plusvalía
aproximado de $945.240.514 COP, este valor resulta de calcular la diferencia entre el P1
Valor de lote antes del Plan Parcial y el P2 Valor después del Plan Parcial a dicho valor se
le saca el 50% siendo dicha relación el valor a pagar, el valor del lote sin cargas y plusvalía
es de $13.851.565.226 COP.
CALCULO DE PLUSVALIA ÁREA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
VALOR DEL LOTE CON NORMA DESPUES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.768.941$ $ 14.796.805.741
VALOR DEL LOTE CON NORMA ANTES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.415.173$ $ 12.906.324.712
MAYOR VALOR DEL LOTE 5.343,85 353.768$ $ 1.890.481.029
PARTICIPACION EN PLUSVALIA 50% 176.884$ $ 945.240.514
VALOR DEL LOTE DESPUES DE CARGAS Y PLUSVALIA AUTIL 3.976.438 $ 13.851.565.226
ALTERNATIVA DE CRUZE DE PLUSVALÍA
ENTREGA DE CESIÓN VIAL AVENIDA CARRERA 68 (CONGRESO EUCARÍSTICO)
Para formular el Plan Parcial de Renovación Urbana Benford fue necesario generar
áreas de espacio público, dejar cesiones peatonales y adicional ampliar andenes de la
Avenida Carrera 68 y Carrera 68ª. Con el fin de beneficiar a la ciudad y específicamente al
sector de Alquería la Fragua II, se plantea la entrega del espacio privado en reserva vial
que queda entre el anden de la Avenida Carrera 68 y el Control Ambiental esto con el fin
de no generar espacios sin uso que puedan generar inseguridad u ocupación ilegal, con
esto se plantea descontar del valor a pagar en plusvalía el área de terreno de 330,06 m 2
TABLA 18. VALOR RESIDUAL DEL SUELO Y PARTICIPACION EN PLUSVALIA
Fuente: Elaboración Propia
Como se ve reflejado en la tabla 18 el valor de suelo a ceder en contraprestación de la
plusvalía que ser requiere pagar es de $797.152.153 COP por el área de 330,06 a dicho
valor se llegó multiplicando el área por el valor útil encontrado en el ejercicio P1 es decir
antes del plan parcial, se ratifica que esto resulta un beneficio para la ciudad debido a que
evita compras futuras de espacio privado. Finalmente se resta el valor propuesto con la
plusvalía propuesta dejan un saldo remanente de $148.088.361 COP.
CALCULO DE PLUSVALIA ÁREA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
VALOR DEL LOTE CON NORMA DESPUES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.768.941$ 14.796.805.741$
VALOR DEL LOTE CON NORMA ANTES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.415.173$ 12.906.324.712$
MAYOR VALOR DEL LOTE 5.343,85 353.768$ 1.890.481.029$
PARTICIPACION EN PLUSVALIA 50% 176.884$ 945.240.514$
TERRENO PRIVADO EN RESERVA VIAL 330,06 2.415.173$ 797.152.153$
VALOR A PAGAR LUEGO DE CRUCE 148.088.361$
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