SECRETARÍA COMUNAL DE PLANIFICACIÓN DESARROLLO URBANO
RESUMEN EJECUTIVO ENMIENDA PLAN REGULADOR COMUNAL DE
TOMÉ
La Enmienda es un procedimiento simplificado de modificación a un Plan Regulador
Comunal cuyo proceso de aprobación, corresponde al Concejo Comunal.
Es considerablemente más breve que el de una modificación normal y constituye un
procedimiento excepcional para introducir ajustes al plan regulador comunal, en ciertas
normas urbanísticas muy acotadas.
En el caso de la comuna de Tomé, existe un déficit habitacional, necesitándose con
urgencia construir viviendas y/o conjuntos de viviendas para familias de escasos
recursos, acogidas necesariamente, a programas del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, MINVU.
Conjuntamente, alrededor del 70% del territorio urbano comunal está catalogado como
áreas de riesgo, según los estudios desarrollados por la Universidad del Bio Bio, en el
marco del 27F, áreas que no son propicias para el desarrollo habitacional, o que
encarecen notablemente su urbanización producto de sus condiciones topográficas.
Si a este factor, le agregamos la cobertura de servicios sanitarios, es evidente la
carencia de terrenos urbanizables donde se permitan mayores densidades, es decir,
donde sea posible una ocupación mayor, para hacer económicamente factible el
desarrollo de conjuntos con subsidios MINVU, para absorber la demanda estimada y
racionalizar el uso del suelo, sin consumir suelo urbano en forma extensiva o mal
aprovechada.
El objetivo principal de esta Enmienda es aumentar en un 20% la densidad
habitacional máxima bruta establecida para las Zonas Habitacionales ZR3 – ZRM3 del
Plan Regulador Comunal de Tomé, que contempla los sectores Madesal, San Carlos de
Coliumo, Frutillares, San Juan, Navidad, Cerro Estanque, Cerro Alegre y Collén.
La norma de densidad actual es de 160 hab/ha para la ZR3, y de 200 hab/ha para la
zona ZRM3, parámetro absolutamente insuficiente para el desarrollo programas del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, MINVU.
Para lograr el objetivo planteado, se requiere aumentar la norma de densidad
habitacional de las Zonas Habitacional ZR3 y ZRM3en un 20%, es decir, de 192 hab/ha
para la ZR3, y de 240 hab/ha para la zona ZRM3.
SECRETARÍA COMUNAL DE PLANIFICACIÓN DESARROLLO URBANO
MEMORIA
PROPUESTA DE ENMIENDA
PLAN REGULADOR COMUNAL DE TOME
INTRODUCCIÓN
En el marco del desarrollo de proyectos de Viviendas Sociales de la Comuna de Tomé,
específicamente de los proyectos habitacionales de Loma Larga y Frutillares, la
empresa constructora Bio Bio ha presentado a este Municipio una solicitud de
enmienda en relación a un aumento del 20% de la densidad habitacional de las Zonas
ZR3 y ZRM3 del Plan Regulador Comunal Vigente, aprobado mediante Municipal N°
2624 de fecha 20 de Agosto del año 2008, publicado en el Diario Oficial el 8 de
Septiembre de 2008
La Enmienda consiste en el aumento en un 20% de la densidad habitacional máxima
permitida para las Zonas ZR3 y ZRM3. La norma de densidad actual es de 160 hab/ha
para la ZR3, y de 200 hab/ha para la zona ZRM3, parámetro absolutamente
insuficiente para el desarrollo programas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
MINVU.
Para lograr el objetivo planteado, se requiere aumentar la norma de densidad
habitacional de las Zonas Habitacional ZR3 y ZRM3en un 20%, es decir, de 190 hab/ha
para la ZR3, y de 240 hab/ha para la zona ZRM3.
OBJETIVOS
Tal como se señaló en la Introducción, el objetivo principal de esta Enmienda es
aumentar en un 20% la densidad habitacional máxima bruta establecida para la Zona
Habitacional las Zonas ZR3 (color amarillo en el plano) y ZRM3 ( color rosado en el
plano) del Plan Regulador Comunal de Tomé. Con este aumento se logra una densidad
aceptable, y que hace factible la construcción de proyectos habitacionales DFL 2, bajo
la modalidad de los diversos programas que para tales efectos considera el Ministerio
de Vivienda y Urbanismo, Minvu.
El objetivo final que implica esta modificación, es permitir la construcción de conjuntos
de viviendas Sociales con subsidio habitacional en las distintos planes y programas del
MINVU, en las zonas residenciales antes mencionadas de la comuna de Tomé.
Específicamente, está pensada en dar solución a los CNT Loma Larga y Frutillares.
Proyectos que contemplan la ejecución de 290 viviendas, en calle Lord Cochrane s/n
Sector Frutillares, proyecto desarrollado por constructora Bio Bio.
MARCO LEGAL
a) Las enmiendas están definidas y normadas en la Ley General de Urbanismo y
Construcciones DFL Nª 458 de 1975
Artículo 45.-
Artículo 43.-
b) Esta norma se precisa con mayor detalle en la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, DS Nª 47 (VyU) de 1992
Artículo 2.1.10.
Artículo 2.1.11.
Artículo 2.1.13.
c) El trámite de aprobación de las enmiendas se puede sintetizar en los siguientes
pasos:
1. El Municipio deberá elaborar una propuesta de enmienda donde se
justifique claramente la modificación planteada, incorporando las
posibles afectaciones a su entorno, fundado en lo exigido en el 2.1.10 de
la OGUC, específicamente rescatando los elementos que tiene relación
con el proyecto, en este coso se debería a lo menos contemplar
capacidad víal, equipamiento, estudios de riesgos y/o protección
ambiental, factibilidad del terreno.
2. Teniendo la propuesta de la enmienda se deberá Realizar una audiencia pública en el barrio o sector más afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma establecida en la Ordenanza de Participación Ciudadana de la respectiva Municipalidad.
3. Posteriormente se deberá Consultar la opinión del Consejo Económico y Social comunal, en sesión citada expresamente para este efecto.
4. Exponer el proyecto a la comunidad, informando memoria de
justificación de la modificación, propuesta e implicancias para el sector,
esta exposición será por un plazo de treinta días, con posterioridad a la o las audiencias públicas. Dichos documentos podrán ser adquiridos por los interesados, a su costa.
5. Vencido Dicho Plazo, consultará a la comunidad, por medio de una nueva audiencia pública, y al Consejo Económico y Social Comunal, en sesión convocada especialmente para este efecto. En dicha sesión deberá presentarse un informe que sintetice las observaciones recibidas.
6. Posterior a esto debe ser presentado al Concejo Comunal y contar con su
aprobación.
7. La Ordenanza, y Planos según correspondan, serán archivadas en la
Dirección de Obras del Municipio y en el Conservador de Bienes Raices
correspondientes.
8. Copia de estos antecedentes deberán ser remitidas a la SEREMI MINVU,
y a la División de Desarrollo Urbano del mismo Ministerio.
9. Finalmente se dictará el Decreto Alcaldicio Respectivo el cual deberá ser
Publicado, con la Ordenanza respectiva en el Diario Oficial. Los Gastos
que demande la publicación serán de cargo del Municipio.
Los planos que conformen el Plan Regulador Comunal, sus modificaciones o
enmiendas, deberán llevar la firma del Alcalde, del Asesor Urbanista y del arquitecto
director del estudio.
Los estudios o trabajos complementarios a la formulación del Plan deberán ser
suscritos por los profesionales especialistas que los hubieren elaborado
JUSTIFICACIÓN
ANTECEDENTES COMUNALES
La comuna de Tomé se plantea, en una imagen-objetivo global, como un amplio
territorio de orientación marítima y de aptitud forestal, que concentra centros urbanos
con buenas condiciones para acoger a sus habitantes, pero que también ofrece acogida
al turista y/o al residente de temporada. Tomé se plantea como una comuna de
vocación turística, de interés para la inversión inmobiliaria y de productividad forestal.
Emplazada en la zona centro-sur del país, cumple el rol de ser un área de transición
física y de articulación de los territorios de las comunas costeras del centro-sur
(Coelemu, Trehuaco, Cobquecura), de características netamente rurales, con el polo
urbano costero de actividad industrial, portuaria y de servicios de primera categoría
que es el Gran Concepción.
Dada la importante población de la zona urbana costera regional, el territorio y la
ciudad de Tomé han concentrado un esfuerzo importante y sostenido en las políticas
públicas permitiendo la inversión en infraestructura vial y turística.
ANTECEDENTES DEMOGRAFICOS
Los antecedentes con que se contaba previo al terremoto y tsunami describían una
situación demográfica para la comuna de Tomé en donde existía una población total de
52.440 habitantes de los que 25.263 eran hombres y 27.177 mujeres, distribuyéndose
mayoritariamente en el sector urbano, siendo un 87,64% de la población, es decir,
45.959 habitantes. Mientras que la población rural alcanza a un 12,36%, es decir,
6.481 habitantes.
45.95987,641%
6.48112,359%
POBLACIÓN URBANA
POBLACIÓN RURAL
DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL SEGÚN SECTOR
ANTECEDENTES DENSIDAD POBLACIONAL
En lo que respecta a la densidad poblacional de la comuna y su proyección en el
tiempo llama la atención la gran diferencia que presenta al compararlo con el promedio
regional, situación que sin duda se debe a la geografía de la zona, en la que la
presencia de accidentes geográficos es algo recurrente.
Esto se ve incrementado por la concentración en la factibilidad de Servicios
Básicos, lo que provoca un aumento de densidad poblacional asociado a los principales
centros poblados.
superficie
Km2
Densidad
poblacional
año 1992
Hab/Km2
Densidad
poblacional
año 2002
Hab/Km2
Densidad
poblacional
año 2011
Hab/Km2
Densidad
poblacional
año 2015
Hab/Km2
Densidad
poblacional
año 2020
Hab/Km2
Región
del Bio
Bío
37.088.70 47 50 55 57 58
Tomé 494.5 100 106 114 115 117
ANTEDETNES DE VIVIENDA
La comuna según los datos arrojados por el CENSO 2002 poseía 15.915
viviendas, de las cuales 13.912 se encontraban ocupadas y 2003 desocupadas, en
cuanto a la situación de la tenencia de de la vivienda la distribución según condición de
ocupación era la siguiente:
Gráfico construido a partir de datos Censo 2002, Instituto Nacional de Estadísticas (INE)
Llama la atención que si consideramos lo indicado por la CASEN entre el período 2006
y 2009 se presenta un disminución del total de viviendas, concentrándose la mayor
disminución en las categorías de viviendas pagadas y viviendas pagándose, en tanto
que aumenta la cantidad de viviendas arrendadas, lo que quizás pueda ser explicado a
un éxodo de población a partir del 2007 producto del quiebre de la fabrica. Otro hecho
que llama la atención si es se consideran los datos CASEN es la disminución que se
produce en el total de viviendas desde el 2006 al 2009, disminuyendo en 628
viviendas.
Fuente: Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (CASEN), Ministerio de Desarrollo Rural.
ANTECEDETNES DE SANEAMIENTO
En lo referente al indicador de saneamiento de las viviendas en la comuna, este
ha tendido una evolución positiva desde el año 2003 al 2009, observándose una
mejora continua y significativa en la situación de saneamiento de las viviendas de la
comuna a tal punto que en el trascurso de este período ha aumentado un 16.7%, en
tanto que la región ha tenido una evolución negativa respecto de este indicador.
64%
13%
12%4% 7%
Vivienda: Condición de Ocupación
Propia pagada totalmente Propia pagada a plazo
Arrendadas Cedida
Gratuita
Año/
Categoría
Viviendas
Pagadas
Viviendas
Pagándose
Arrendadas Cedidas Usufructo Ocupación
Irregular
Total
2003 9.642 1.276 587 2.155 133 615 14.408
2006 10.875 1.190 1.489 2.513 0 0 16.067
2009 10.068 432 2.341 2.480 0 118 15.439
Fuente: Reporte Estadístico Comunal de Abril de 2012 y Ficha de Antecedentes Regionales elaborado por UGIT,
Gobierno Regional del Bio – Bío, Diciembre de 2011.
Cabe mencionar que estos factores a pesar de demostrar un gran incremento en el
último tiempo, se concentra en los principales centros urbanos de la comuna,
existiendo todavía un gran déficit de factibilidad de servicios en los terrenos de
extensión residencial estipulados en el Plan Regulador Comunal.
ANTECEDETNES DE VULNERABILIDAD
Un aspecto importante de destacar es que un alto porcentaje del grado de
vulnerabilidad de las familias, el que se visualiza a partir del hacinamiento1 y
1 El hacinamiento se construye calculando la razón entre el número de personas por dormitorio y el número total
de dormitorios. Los hogares donde esta razón sea igual o inferior a 2,4 se considerarán sin hacinamiento, si es
entre 2,5 y 4,9 será hacinamiento medio y si es mayor o igual a 5,0 se dice que tiene hacinamiento crítico.
Aceptable Comuna
Aceptable Región
Deficitario Comuna
Deficitario Región
68,481,1
31,618,9
80,687
19,413
85,1 78,9
14,9 21,1
Indicador de Saneamiento
2003 2006 2009
allegamiento2 en los hogares. En este sentido en la comuna se presenta un incremento
en el hacinamiento medio donde en el año 2003 se presentaban solo 163 hogares en
esta situación, para posteriormente en el 2006 aumentar a 1.539 y a 2.134 hogares
durante el 2009.
Gráfica construida en base al Reporte Estadístico Comunal de Abril de 2012.
Definición de Hacinamiento según Ficha de Protección Social, Ministerio de Desarrollo Social. 2 Se identifica condición de allegamiento cuando en una vivienda existe más de un hogar, Definición de
Allegamiento según Ficha de Protección Social, Ministerio de Desarrollo Social.
2003 2006 2009
4.568
2.7453.645
251692 291
Indice de Allegamiento
Con Allegamiento Interno Con Allegamiento Externo
ANTECEDETNES DE POBREZA
Uno de los efectos que ha sido difícil de medir es el impacto que ha tenido la catástrofe
sobre los niveles de pobreza en la región y particularmente en la comuna, sin embargo
a partir de los datos obtenidos a través del sistema de información municipal (SINIM)
es posible apreciar cómo ha evolucionado la situación de pobreza en la comuna para el
período 2001-2011, observándose una disminución paulatina de los índices de
pobreza.
Fuente. Encuesta CASEN 2009, Ministerio de Desarrollo Social.
Al observar la evolución del índice es posible apreciar como el de la comuna de
Tomé es levemente superior al de la región para posteriormente el año 2003
dispararse para el 2006 sufrir una disminución tanto el índice regional como el
comunal, no obstante ello la comuna aun presenta un índice superior al promedio
regional.
ANALISIS SOCIO PRODUCTIVO
La comuna se caracteriza por presentar un principal centro de servicios, contenido en
el Centro Cívico de la comuna, el cual concentra gran parte de los servicios públicos y
financieros de la comuna, así como el principal polo comercial, destinado a abastecer a
gran parte de la comuna, incluyendo localidades y comunas rurales cercanas. Este
mismo centro concentra la poca actividad industrial y productiva de la comuna, con la
presencia de las industrias textiles y de la Pesquera Camanchaca.
Otra actividad productiva importante para la comuna, al concentra la Pesca Artesanal,
la que se desarrolla principalmente en las localidades costeras de Coliumo, Cochoulgue
y Dichato. En gran parte de estas localidades además hay un notable crecimiento de la
industria gastronómica y turística.
32,73 32,73
32,73 33,0133,01
24,55 24,55 24,55 24,55 23,9 23,9
33,33 33,33
33,3337,78
37,78
27,16 27,16 27,2 27,2 24 24
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Indice de Pobreza CASEN (Última Encuesta Vigente) (% )
Promedio Regional Tomé
Es importante que tras la quiebra de las grandes e históricas textiles, principal
sustento comunal y encargados principales en su desarrollo urbano, existe un alto
índice de desempleo, el que se ve reflejado en los índices de desocupación de la
población. A nivel gubernamental se han hecho constantes esfuerzos por mejorar esta
condición mediante programas de empleo administrados por el municipio.
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
DESARROLLO URBANO COMUNAL
La comuna presenta un área urbana de 495 ha, las que abarcan gran parte del Borde
Costero Comunal, desde el sector Quebrada Honda hasta el sector de Pingueral por el
Norte. Este polígono Urbano corresponde a la Modificación del Plan Regulador
Comunal, efectuada en el año 2008, el cual bajo el alero del Plan Regulador
Metropolitano de Concepción, fusiona los principales centros poblados de la comuna (
Dichato, Coliumo, Cocholgue, Punta de Parra y Tomé Centro), generando grandes
paños de zonas de extensión residencial, que si bien es cierto carecen de factibilidad
de algunos servicios básicos (Agua Potable y Aguas Servidas) poseen una buena
ubicación, accesibilidad , condiciones topográficas y en gran parte un potencial turístico
importante.
ANALISIS DE ZONAS DE RIESGO
A pesar de lo mencionado anteriormente, hay que referirse que las condiciones
topográficas de gran parte de los terrenos de la comuna, específicamente los que
rodean los principales centros poblados, que se caracterizan por pendientes
pronunciadas y grandes quebradas, muchas de las cuales han sido habitadas producto
de ocupaciones irregulares.
El plan Regulador Comunal, identifica gran parte de estas quebradas como Zonas de
Riesgo de Remoción en Masa, áreas de restricción al uso residencial por posibles
deslizamientos de tierra.
14,01
11,8712,85
16,7414,1
2006 2007 2008 2009 2010
EVOLUCIÓN TASA DE DESOCUPACIÓN COMUNA DE TOMÉ
TASA DE DESOCUPACIÓN
Conjuntamente, los valles o planicies donde se encuentran los principales
asentamientos, corresponden a Borde Costero y presentan riesgo de ante efectos de
Tsunami, y en el caso de los valles de Bellavista, Collén, Egaña y Dichato, presentan
además riesgo de inundaciones fluviales, sin embargo el Instrumento de Planificación
territorial vigente no presenta restricciones al respecto. Sin embargo, tras lo ocurrido
el 27F, sobre todo en las localidades de Dichato y Coliumo, la tendencia a sido
condicionar el asentamiento costero, sugiriendo algunas restricciones, las que
pretenden ser reflejadas en una futura modificación del Plan Regulador Comunal.
ANALISIS DEMANDA DE SUELOS
La gran cantidad de zonas de riesgo, en conjunto con la carencia de factibilidad en las
zonas de extensión, reforzado por la compleja capacidad de crecimiento de los
principales centros poblados dada por la abrupta topografía de los cerros de la
comuna, han generado una complejidad a la hora de pensar en urbanizaciones
nuevas o crecimientos urbanos, sobre todo si son de tipo social, ya que los valores de
los terrenos son elevados y se incrementa con los altos costos de urbanización
considerando la incorporación de muros de contención o la necesidad de plantas
elevadoras de AS para poder dar una solución adecuada.
Por otro lado, si consideramos la alta carencia habitacional y vulnerabilidad social que
presenta la comuna, implica una alta demanda de suelo urbano para generación de
soluciones habitacionales sociales, las que deben ser económicamente rentables, a
pesar de considerar las condiciones de urbanización.
SINTESIS
Con lo anteriormente descrito, queda claramente demostrada la necesidad comunal de
contar con terrenos aptos para el desarrollo de viviendas sociales en la comuna, dado
principalmente a las condiciones de vulnerabilidad social de la comuna y de carencia
habitacional.
Dadas las condiciones topográficas de los terrenos, y la falta de factibilidad sanitaria de
gran parte del suelo urbano comunal determinado por el radio operacional de la
empresa sanitaria, se restringen las posibilidades de encontrar terrenos que cumplan
con las condiciones necesarias para el desarrollo de viviendas sociales.
Lo que genera como alternativa de solución a la problemática, un aumento de
densidad en las zonas residenciales consolidadas, ya que estas cuentan con las
factibilidades correspondientes, están cercanas a los centros de servicios, salud y
educación, lo que incrementa los montos posibles para subsidios.
DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA PARA ENMIENDA
La enmienda solicitada, fue presentada por M+C Arquitectos, presenta un aumento de
densidad predial bruta del Sector Alto de Frutillares, específicamente para dar cabida a
la Solución Habitacional CNT para 288 familias de los comités “Loma Larga” y
“Frutillares”.
Se requiere un incremento del 20% de la Densidad Predial Bruta estipulada en el Plan
Regulador Comunal, ya que el terreno actualmente permite 160 hab/ha para la ZR3, y
de 200 hab/ha para la zona ZRM3, parámetro absolutamente insuficiente para el
desarrollo programas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Lo anterior, dado a que a pesar de la aplicación del artículo 6.1.8 de la OGUC, que
permite para conjuntos de viviendas económicas de hasta cuatro pisos de altura, un
incremento de hasta un 25% de la Densidad Habitacional; los terrenos no son aptos
para el desarrollo habitacional planteado
Para lograr el objetivo, se requiere aumentar la norma de densidad habitacional de las
Zonas Habitacional ZR3 y ZRM3en un 20%, es decir se aumentaría a 192 hab/ha para
la ZR3, y a 240 hab/ha para la zona ZRM3.
Esto quiere decir que se aumenta la cantidad de viviendas que se puede construir por
hectárea, permitiendo 48 unidades para la ZR3 y 60 unidades para el caso de la
zona ZRM3.
En función de lo anterior, la propuesta de Enmienda consiste en modificarla Ordenanza
Local del Plan Regulador Comunal de Tomé, aprobado por Decreto Municipal N° 2624
de fecha 20 de Agosto del año 2008, publicado en el Diario Oficial el 8 de Septiembre
de 2008 en el siguiente sentido:
Aumentar la norma de densidad habitacional máxima bruta de las Zonas:
ZR3 (Zona Residencial 3), que comprende parte de los sectores de Cerro
Navidad, Cerro San Juan, Cerro Estanque y Cerro Alegre de 160 hab/ha a 192
hab/ha
ZRM3 ( Zona Residencial Mixta 3), que comprende los sectores de Frutillares,
San Calos de Coliumo y Madesal y Collén
Normativa vigente Plan Regulador Comunal
Normativa vigente Plan Regulador Comunal
Normativa Propuesta Enmienda Plan Regulador Comunal
Normativa Propuesta Enmienda Plan Regulador Comunal
CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ENMIENDA PLAN REGULADOR
25
-ju
n
05
-ju
l
10
-ju
l
26
-ju
l
19
-ago
30
-sep
04
-oct
25
-oct
29
-oct
05
-no
v
15
-no
v
29
-no
v
PRESENTACION NECESIDAD
INFORME
AUDIENCIA BARRIO
AUDIENCIA PUBLICA
PRESENTACION COSCOC
EXPOSICIÓN
INFORME SINTESIS
AUDIENCIA PUBLICA
PRESENTACION COSCOC
PRESENTACION CONCEJO COMUNAL
DECRETO
PUBLICACION
ANTECEDENTES DDUI - MINVU
ANTECEDENTES CBR
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