Servidumbres
Según los artículos 530 y 531 del Código Civil (titulo VII libro II),
la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo
favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que
la sufre, predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en
provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no
pertenezca la finca gravada.
Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de
propiedad basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No
pueden existir si no reportan una utilidad al fundo dominante y en todo
caso la interpretación de las mismas ha de ser estricta y favorecer al
predio sirviente.
No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una
persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad
que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función
de servicio y una pérdida de libertad.
El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por:
- una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales),
aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio
dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio
sirviente.
- razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia,
- recaen sobre cosa ajena
- suponen una limitación al derecho de propiedad
- y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece.
Las servidumbres se pueden clasificar en:
a. Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente
y el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad
a quien no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o
urbana, dependiendo de la situación de la finca.
b. Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y
éstas por la voluntad de los propietarios.
c. Por su ejercicio: continua y discontinua
d. Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.
e. Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que
impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna
cosa o de hacerla por si mismo, y negativa la que prohibe hacer algo
que le sería lícito sin la servidumbre.
En cuanto a la constitución de las servidumbres caben destacar tres elementos:
1-Elementos personales:
No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta
con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales
sobre bienes inmuebles y en relación con el acto o contrato por el que nazcan
- intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc…
Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres,
como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se
requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.
2-Elementos Reales:
En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente
y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda
existir la servidumbre.
En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y
posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.
3- Elementos formales: Modos de adquisición
Las servidumbres se podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes.
Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de
manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley
contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de
exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará
entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los
interesados.
Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y
es por consiguiente una voluntad negocial.
El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga
derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.
Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres
que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere,
siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.
Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que
tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación.
Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias.
No se exige una forma documental "ad solemnitatem", sino la general, por la
que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que
tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales
sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia,
porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad.
Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio
jurídico de que se trate (donación, testamento…).
Entre las causas de extinción de las servidumbres destacan:
1. Por la reunión en una misma persona de la propiedad del predio
dominante y la del sirviente.
2. Por su no uso durante 20 años. Falta de uso, que ha de ser continuo.
3. Cuando los predios vengan en tal estado que no pueda usarse la
servidumbre. Pero esta podría revivir si después el estado de los predios
permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, hayan
transcurrido 20 años.
4. Por llegar el dia o realizarse la condición, si la servidumbre es temporal
o condicional.
5. Por renuncia del dueño del predio dominante.
6. Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del
sirviente.
7. Por la utilidad. La servidumbre tiene su único fundamento en la utilidad,
y, lógicamente, la modificación de su uso debe adaptarse a ella.
Son inscribibles los títulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen,
transmitan o extingan servidumbres y otros cualesquiera derechos reales. Los
derechos reales limitados, así como cualquier carga o limitación de dominio,
para que surtan efectos frente a terceros, han de constar en la inscripción de la
finca sobre que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la
inscripción del predio dominante.
Dentro de las servidumbres legales destacamos:
Medianería o pared medianera:
La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están
separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios de
aquéllas.
Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya título o signo
exterior, o prueba en contrario.
No tiene carácter forzoso y por lo tanto, solo se puede constituir por voluntad
de los propietarios colindantes.
Como consecuencia, los derechos y obligaciones se derivan siempre del
acuerdo de constitución en el que quedan plenamente reflejados.
No obstante en los supuestos de presunción de existencia, existen unos
derechos y obligaciones que nacen de la ley y que son de aplicación en todo
aquello que no esté expresamente pactado en caso de constitución voluntaria.
a. Los propietarios tienen la obligación de reparar y construir las paredes
medianeras de las fincas que tengan a su favor la medianería en
proporción al derecho de cada uno.
b. Todo propietario tiene derecho de poder alzar la pared medianera , a
sus expensas e indemnizando los perjuicios que se puedan causar,
aunque sean temporales. Asumiendo también, los gastos de
conservación.
c. Cada propietario tiene derecho a usar la pared medianera en proporción
al derecho que tenga en la mancomunidad.
Servidumbre de luces y vistas
Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del
predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a
través del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte.
a. Luces y vistas en pared medianera. - Para poder abrir ventanas o huecos
en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros
medianeros. - Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser
requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.
b. Luces y vistas en pared propia.-.-
Huecos de tolerancia: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca
ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: El dueño de una
pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o
huecos siempre que:
- estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos.
- sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro y
- tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Distancia mínima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con
vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del
vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y
dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en
los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya.
No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos
semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la
pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la
línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la
línea de estos donde los haya.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma
propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la línea de separación
de las dos propiedades.
Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier título se
hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre
la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a
menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto
para el predio dominante. Cuando por cualquier título se hubiera adquirido
derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad
colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres
metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio
dominante.
SERVIDUMBRES en la LEY HIPOTECARIA.,-
Según el art. 13 de la L. H., «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en
general, cualquier otra carga o limitación del dominio, o de los derechos reales, para
que surtan efecto contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o
derecho sobre el que recaigan.
Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio
dominante, como cualidad del mismo».
De este precepto se desprende que la servidumbre predial debe constar inscrita en el
folio u hoja registral del predio sirviente, para que pueda producir efectos contra
terceros. En cambio, en el folio del predio dominante figurará registrada como una
cualidad o elemento del mismo. Por ello la forma cie hacerlas constar en el Registro
será:
En el folio del predio sirviente: Inscripción. En el folio del predio dominante: bien por
una inscripción o bien será suficiente una nota marginal.
No se podrán hipotecar: las servidumbres, a menos que se hipotequen
juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de
aguas, la cual podrá ser hipotecada.
Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por
prescripción de veinte años
Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo
podrán adquirirse en virtud de título.
Las servidumbres se extinguen:
1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la
del sirviente.
2.º Por el no uso durante veinte años.
Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de
usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya
tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.
3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la
servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera
usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el
tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número
anterior.
4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal
o condicional.
5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.
6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del
sirviente.
PREDIO SIRVIENTE. INSCRIPCIÓN.
Descripción. Valor. Cargas. Don (circunstancias) adquirió esta finca por , según la
inscripción 5., y la grava con servidumbre de luces en favor de la casa contigua, número
de la misma calle, inscrita en el folio del tomo , propia de don (circunstancias),
mediante la entrega de euros, confesadas recibidas. Las luces se recibirán por medio de
un hueco o ventana, de altura por de ancho, que se abrirá en la pared del Norte o
derecha entrando de dicha casa y sobre el tejado de la de este número, y a una altura
de metros. En su virtud, Inscribo a favor de don, como propietario del predio
dominante, el derecho de servidumbre, en los términos expresados. Así resulta
PREDIO DOMINANTE INSCRIPCIÓN.
Descripción. Valor. Cargas. Don adquirió esta finca por….. , según la inscripción
precedente, y ha comprado a don , propietario de la casa contigua número de esta
misma calle, inscrita al folio del tomo , por el precio de euros, el derecho de luces por
medio de un hueco o ventana de de altura por de ancho, que debe abrirse en la pared
Norte. o derecha entrando de esta casa y sobre el tejado de la contigua, a una altura de
metros. En su virtud, inscribo la expresada servidumbre en beneficio de esta finca. Así
resulta
PREDIO DOMINANTE. NOTA MARGINAL.
La finca de este número tiene constituida a su favor servidumbre de luces sobre la casa
número de la calle inscrita al folio del tomo, y consistente en un hueco o ventana de de
altura por de ancho, abierto en la pared Norte o derecha entrando de esta casa, sobre el
tejado de la contigua y a una altura de metros. (Lugar, fecha).
SERVIDUMBRE DE PASO
INSCRIPCIÓN. PREDIO SERVIENTE.
Rústica. Finca en , partida , etc. Es resto después de la segregación a que hace
referencia la nota al margen de la inscripción precedente. Sin cargas. Vale euros. Don
(circunstancias) adquirió esta finca por , según la inscripción , y sobre ella establece en
favor de la finca número ….inscrita al folio del tomo , que fue segregada de la de este
número, y es propiedad de don (circunstancias), una servidumbre de paso, por el
camino de metros de ancho y de una longitud de , que va desde la. carretera de hasta el
linde Norte de la finca de este número, en el lugar denominado En su virtud, Inscribo a
favor de don , como dueño del predio dominante, el derecho de servidumbre, en los
términos expresados. Así resulta
PREDIO DOMINANTE.
Puede hacerse constar la servidumbre en el predio dominante en el fondo de la
inscripción, en los casos en que al mismo tiempo se realice otra operación con dicha
finca. Así en el modelo que sigue:
Descripción. Se segrega de la finca al folio . . .... del tomo, inscripción Sin
cargas. Vale euros. Don... (Circunstancias) adquirió la finca matriz por, según
la citada inscripción, y de ella segrega la de este número, que vende a don
(circunstancias), por el precio de . ..... euros , al contado. En favor de la finca
de este número y sobre el resto de la finca matriz, se constituye una
servidumbre de paso, por un camino de ..metros de ancho y de una longitud
de , que va desde la carretera de hasta el lindero Norte del predio sirviente en
el lugar denominado En su virtud, inscribo a favor de don esta finca por el
titulo de compra y la expresada servidumbre- en beneficio de esta finca. Así
resulta
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