TITULARIZACIÓN HIPOTECARIATITULARIZACIÓN HIPOTECARIASistema de estructuración Ley 546Sistema de estructuración Ley 546
SUPERINTENDENCIA BANCARIASUPERINTENDENCIA BANCARIA
MARZO 8 DE 2002 MARZO 8 DE 2002
AGENDAAGENDA
1. TITULARIZACIÓN EN GENERAL
2. PRIMERA EMISIÓN TIPS
2.1. ESTRUCTURA JURÍDICAMasas o universalidadesReglamento de emisión
2.2. ESTRUCTURA DE LOS TÍTULOS
2.3. MECANISMOS DE COLOCACIÓN
3. TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIR
• Constitución Legal: Julio 13 de 2001
• Participación Accionaria
IFC 21.25%Davivienda y Seguros Bolivar 21.25%Colmena e Inversora Colmena 21.25%Conavi y Corfinsura 21.25%AV Villas y Adquivalores 10.00%Colpatria 5.00%
• CapitalActual $ 23.000 MMA marzo 2002 $ 43.060 MM
• AsesoríaAsistencia técnica en:
Tecnología “COUNTRYWIDE”Operaciones “IFC” y Asesor con experiencia
en “Fannie Mae”.
1. TITULARIZACIÓN EN GENERAL1. TITULARIZACIÓN EN GENERAL
CÍRCULO VIRTUOSO CÍRCULO VIRTUOSO TITULARIZACIÓNTITULARIZACIÓN
Mayor oferta de crédito
Mayor Volumen administrado
Economías de escalaMenor costo del crédito
Mayor demanda
Profundidad del mercado de
capitales
Liquidez de cartera hipotecaria
PARTICIPANTES EN LOS PROCESOS PARTICIPANTES EN LOS PROCESOS DE TITULARIZACIÓNDE TITULARIZACIÓN
Tomador delcrédito
hipotecario
Originador delcrédito
hipotecario
Universalidad
Colocador
Inversionistas
AgenciaCalificadora
Ente que otorgalos mecanismos
de seguridad
Estructuración de procesos de titularización:
Selección del portafolio
•Definición de características de los títulos
•Establecimiento de riesgos y sus coberturas
•Calificación de la emisión
•Asimilado a un patrimonio autónomo
•Contabilidad y flujo de caja independiente
•Contrato de administración de la cartera
•Emisión y venta de títulos
Activo Titularizadora
Portafolio de crédito
Venta en firme Titularización
ORIGINADORES
Universalidades
PROCESO DE TITULARIZACIÓNPROCESO DE TITULARIZACIÓN
Adquisición deCartera
Hipotecaria deVivienda
Estructuración deTitularizaciones
Emisiones
FondeoPortafolio
TradingMercado
Secundario
Divulgación eInformación
Garantía
ETAPAS DEL NEGOCIOETAPAS DEL NEGOCIO
2. PRIMERA EMISIÓN TIPS2. PRIMERA EMISIÓN TIPSESTRUCTURA JURÍDICAESTRUCTURA JURÍDICA
MASAS O UNIVERSALIDADES
• Nuevo sistema legal introducido a partir de la expedición de la Ley 546 de 1999.
• Universalidades: Son conjuntos de activos aislados del patrimonio del emisor.
• Se conforman principalmente por portafolios de créditos hipotecarios que ha adquirido la Titularizadora.
• El proceso de titularización se estructura mediante la asignación de derechos sobre la universalidad a los inversionistas suscriptores de los títulos y a las partes que intervienen en el proceso (Administrador, Garante, etc.)
MASAS O UNIVERSALIDADESMASAS O UNIVERSALIDADES
• Se simplifica los procesos de titularización al eliminar la intervención necesaria de las Sociedades Fiduciarias a través de contratos de fiducia para la creación de patrimonios autónomos.
• Pueden obrar como emisores y creadores de universalidades: Sociedades Titularizadoras, Establecimientos de Crédito, Cajas de Compensación, otros originadores autorizados.
CARACTERÍSTICAS DE LASUNIVERSALIDADES
• Los títulos emitidos se encuentran únicamente respaldados por los activos de la universalidad, salvo que el originador decida otorgarles una garantía directa con su propio patrimonio (reglamento de emisión).
• Por primera vez se consagra legalmente en el país, el “bancruptucy remoteness” o aislamiento total de la quiebra del originador.
Los activos que conforman la universalidad quedan aislados del patrimonio de la entidad emisora y afectos en forma exclusiva a la realización del proceso detitularización. No se restituyen ni en caso de liquidación de la entidad emisora.
CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS
AUTÓNOMOSAUTÓNOMOS
PATRIMONIOS AUTÓNOMOS
MASAS O UNIVERSALIDADES
Acto de creaciónContrato de fiducia mercantil
Reglamento de emisión
Separación patrimonial
Sí, algunos riesgos por interposición de acciones revocatorias en procesos concursales.
Absoluta separación patrimonial.
Posibilidad de los inversionistas de perseguir patrimonio del originador o emisor.
Ninguna Ninguna
CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS
AUTÓNOMOS
PATRIMONIOS AUTÓNOMOS
MASAS O UNIVERSALIDADES
Tratamiento contable
Totalmente separado del balance de la Soc. Fiduciaria.
Totalmente separado del balance de la Soc. Titularizadora y del Originador de la cartera.
Tipos de títulosDe participación, de contenido crediticio y mixtos.
Similares aunque diferente denominación.
Costos de titularización
A cargo del patrimonio autónomo y según contrato de fiducia.
A cargo de la universalidad y según reglamento de emisión.
CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS
AUTÓNOMOS
PATRIMONIOS AUTÓNOMOS
MASAS O UNIVERSALIDADES
Mecanismos de cobertura
Subordinación, sobrecolaterización,
exceso flujo de caja, aval del originador, etc.
Los mismos y cualquier otro que quisiera diseñarse.
Duración y liquidación
Por el tiempo que dure la emisión. Las reglas de liquidación se establecen en el contrato de fiducia.
Igual. Las reglas de liquidación se establecen en el reglamento de emisión. Asignación de activos remanentes y prelación a través de asignación de derechos.
CONTABILIDAD DE LAS UNIVERSALIDADES
Activo Pasivo
• Créditos hipotecarios y sus garantías hipotecarias y de cualquier otra índole.•Títulos o bonos hipotecarios o derechos sobre los mismos.• Contratos de seguros (bienes hipotecados y vida deudores).• Activos o derechos sobre los contratos a través de los cuales se constituyen mecanismos de seguridad o apoyo crediticio.• Otros activos o derechos que se deriven de los activos titularizados y garantías.
• Derechos de los tenedores de los títulos.• Derechos de las demás partes involucradas en el proceso de titularización según Reglamento (Administrador de la cartera, Garante, Representante de Tenedores, Calificadora, Depósito de Valores, Colocadores, etc.)
REGLAMENTO DE EMISIÓN
• Elaborado por emisor y constituye un acto jurídico producto del consenso de voluntades entre quienes tienen derecho sobre la universalidad.
• Es el acto de conformación de la universalidad mediante separación patrimonial de los activos subyacentes.
• Contiene la regulación de la universalidad y la definición de los derechos sobre los activos representados principalmente mediante títulos hipotecarios.
REGLAMENTO DE EMISIÓN
• Define los contratos necesarios para la realización y ejecución del proceso.
• Establece reglas para las relaciones inversionistas-emisor e inversionistas-originador y los derechos y obligaciones de las partes intervinientes en el proceso.
2. 2. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN2. 2. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN
Créditos Hipotecarios
Activo Pasivo
Capital + Intereses
Títulos Hipotecarios
Capital + Intereses
ELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓNELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓN
Impacto en el Flujo de caja de la variable de prepagos
$ 0
$ 50.000.000
$ 100.000.000
$ 150.000.000
$ 200.000.000
$ 250.000.000
$ 300.000.000
1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57
Tiempo
Pa
go
s
Escenario teórico
ELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓNELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓN
Impacto en el Flujo de caja del Riesgo de Crédito
$ 0
$ 50.000.000
$ 100.000.000
$ 150.000.000
$ 200.000.000
$ 250.000.000
$ 300.000.000
1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56
Tiempo
Pa
go
s
Escenario teórico
EscenarioEsperado
ESTRUCTURACIÓN TÍTULOS HIPOTECARIOSESTRUCTURACIÓN TÍTULOS HIPOTECARIOS
SERIETIPS
A-2007
TIPS
A-2012
TIPS
A-2017
TIPS
B-2017
Tasa facial 7,00% 7.50% 8,50% 15.00%
Pagos a capital / intereses Trimestral Trimestral Trimestral Trimestral
Valor facial Tips (UVR’s) 1.946.563.703 2.229.948.717 538.492.062 120.897.551
Porcentaje de la emisión 40.25% 46.11% 11.14% 2.50%
Plazo al vencimiento 5 Años 10 Años 15 Años 15 Años
Vida promedio ponderada Escenario Teórico
2.80 7.48 11.36 11.36
ELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓNELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓN
Impacto en el Flujo de caja del Riesgo de crédito
$ 0
$ 50.000.000
$ 100.000.000
$ 150.000.000
$ 200.000.000
$ 250.000.000
$ 300.000.000
1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56
Tiempo
Pa
go
s Escenario teórico
EscenarioEsperadoEscenarioEstresado
PRIORIDAD DE PAGOS DEL PRIORIDAD DE PAGOS DEL PASIVOPASIVO
Créditos Hipotecarios
ActivoPrioridad de pagos
del pasivo
Capital + Intereses Capital + Intereses Serie A
Gastos
Capital + Intereses Serie Subordinada
COBERTURA DE CRÉDITOCOBERTURA DE CRÉDITO
• Cartera NO VISCartera NO VIS
– Fondo de provisiónFondo de provisión
– Bono subordinadoBono subordinado
– Garantía IFC sobre un porcentaje de la emisiónGarantía IFC sobre un porcentaje de la emisión
• Cartera VIS Cartera VIS
– Fondo de provisiónFondo de provisión
– Garantía de la Nación a través de FOGAFINGarantía de la Nación a través de FOGAFIN
• Cartera NO VISCartera NO VIS
– Fondo de provisiónFondo de provisión
– Bono subordinadoBono subordinado
– Garantía IFC sobre un porcentaje de la emisiónGarantía IFC sobre un porcentaje de la emisión
• Cartera VIS Cartera VIS
– Fondo de provisiónFondo de provisión
– Garantía de la Nación a través de FOGAFINGarantía de la Nación a través de FOGAFIN
COBERTURASCOBERTURAS
• GarantíasGarantías
• IFCIFC
• Cubre cartera no VISCubre cartera no VIS
• Inmediata si no alcanza la cobertura internaInmediata si no alcanza la cobertura interna
• Se restablece con el pagoSe restablece con el pago
• Se paga después del título seniorSe paga después del título senior
• Da confianza a la iniciación del proceso Da confianza a la iniciación del proceso
• Cubre capital e interesesCubre capital e intereses
• Cubre un porcentaje de la emisiónCubre un porcentaje de la emisión
COBERTURASCOBERTURAS
• GarantíasGarantías
• FogafínFogafín
• Cubre los flujos de la cartera VISCubre los flujos de la cartera VIS
• Garantía para subir de triple B a triple AGarantía para subir de triple B a triple A
• Garantía directa de liquidez y crédito de la Garantía directa de liquidez y crédito de la
Nación a través de FogafínNación a través de Fogafín
• Se paga después del SeniorSe paga después del Senior
• Cubre el título en la parte proporcional de la Cubre el título en la parte proporcional de la
cartera VIS en el total de la carteracartera VIS en el total de la cartera
PREPAGOSPREPAGOS
Impacto en el Flujo de caja de la variable de prepagos
$ 0
$ 50.000.000
$ 100.000.000
$ 150.000.000
$ 200.000.000
$ 250.000.000
$ 300.000.000
1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57
Tiempo
Pa
go
s
Escenario teórico
PREPAGOSPREPAGOS
Impacto en el Flujo de caja de la variable de prepagos
$ 0
$ 50.000.000
$ 100.000.000
$ 150.000.000
$ 200.000.000
$ 250.000.000
$ 300.000.000
1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56
Tiempo
Pa
go
s Escenario teórico
Escenario mínimo
PREPAGOSPREPAGOS
Impacto en el Flujo de caja de la variable de prepagos
$ 0
$ 50.000.000
$ 100.000.000
$ 150.000.000
$ 200.000.000
$ 250.000.000
$ 300.000.000
1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56
Tiempo
Pa
go
s Escenario teórico
Escenario mínimo
Escenario medio
IMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOS
SERIE TIPS A-2007 TIPS A-2012 TIPS A-2015 TIPS B-2017
Tasa facial 7,00% 7.50% 8.50% 15.00%
Pagos a capital / intereses Trimestral Trimestral Trimestral Trimestral
Valor facial TIPS (UVR’s) 1.946.563.703 2.229.948.717 538.492.062 120.897.551
Porcentaje de la emisión 40.25% 46.11% 11.14% 2.50%
Plazo al vencimiento teórico 5 Años 10 Años 15 Años 15 Años
Vida promedio ponderada Escenario Teórica
2.80 7.48 11.36 11.36
Plazo al vencimiento escenario mínimo de prepagos 5% probabilidad
3.75 9.00 15.00 15.00
Vida promedio ponderada escenario mínimo de prepagos 5% probabilidad
1.85 6.02 10.40 10.40
Plazo al Vencimiento escenario de prepagos 50% probabilidad
3.25 8.50 15.00 15.00
Vida promedio ponderada escenario de prepagos 50% probabilidad
1.68 5.59 10.00 10.00
IMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOS
Variaciones en la TIR del papel de acuerdo al escenario de prepagos
TIPS
A-2007
TIPS
A-2012
TIPS
A-2017
Tasa de descuento inicial con prima valor de compra >100
6.50% 7.00% 8.50%
TIR bajo el escenario mínimo 6.27% 6.91% 8.50%
TIR bajo el escenario esperado 6.21% 6.87% 8.46%
IMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOS
Vida Promedio Ponderada bajo diferentes escenarios de Prepagos
-
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
1 2 3 4 5
Serie
Añ
os Escenario teórico
Escenario Mínimo
Escenario Esperado
IMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOS
– Duración y vida promedio del títuloDuración y vida promedio del título
• Menor riesgo de pérdidaMenor riesgo de pérdida
• Posibilidad de obtener mayor margen Posibilidad de obtener mayor margen con los prepagoscon los prepagos
• Oportunidades de trading a futuroOportunidades de trading a futuro
SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS E E INFORMACIÓNINFORMACIÓN
• Preservación de ActivosPreservación de Activos
• Due Diligence de la cartera titularizadaDue Diligence de la cartera titularizada
• Contrata la administración de la carteraContrata la administración de la cartera
• Audita la administración y la cobranza de la carteraAudita la administración y la cobranza de la cartera
• Seguimiento continuo al comportamiento de la Seguimiento continuo al comportamiento de la
cartera y sus riesgoscartera y sus riesgos
• Desarrollo de modelos de estrés Desarrollo de modelos de estrés
• Autonomía para tomar decisiones con respecto a Autonomía para tomar decisiones con respecto a
la carterala cartera
SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS E E INFORMACIÓNINFORMACIÓN
• Sistemas de informaciónSistemas de información
• Toda la información que exige el código de buen gobiernoToda la información que exige el código de buen gobierno
• Riesgos de las emisiones actualizadosRiesgos de las emisiones actualizados
• Información histórica del sector (Mora, Prepagos, BRP`s) y Información histórica del sector (Mora, Prepagos, BRP`s) y
actualizada por nuestras propias bases de datosactualizada por nuestras propias bases de datos
• Comportamiento de los activos subyacentes y sus coberturasComportamiento de los activos subyacentes y sus coberturas
• Efecto de los prepagos en los flujos, para cálculo de duración Efecto de los prepagos en los flujos, para cálculo de duración
y vida media del títuloy vida media del título
• Mercado hipotecarioMercado hipotecario
• Precios de mercadoPrecios de mercado
2.3. MECANISMOS DE COLOCACIÓN2.3. MECANISMOS DE COLOCACIÓN
• Sistema de ColocaciónSistema de Colocación
• A través de corredores escogidosA través de corredores escogidos
• Subasta holandesaSubasta holandesa
• Participación de todos los corredores por Participación de todos los corredores por
alianzasalianzas
• Tasa máxima de colocaciónTasa máxima de colocación
• Oferta en un día definidoOferta en un día definido
• Capacitación previa de inversionistasCapacitación previa de inversionistas
MECANISMOS DE COLOCACIÓNMECANISMOS DE COLOCACIÓN
• Sistema de ComisionesSistema de Comisiones
• Rango de comisionesRango de comisiones
• IncrementalIncremental
• En función de volumen colocado y tasa ofertadaEn función de volumen colocado y tasa ofertada
• Premio a la mejor compañíaPremio a la mejor compañía
3. TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIRSUPERINTENDENCIA BANCARIA
• Valoración de los títulos
Diagnóstico: La estacionalidad de la UVR afecta las decisiones de inversión de largo plazo en UVR.
Propuesta regulatoria: Eliminar la asimilación que se hace de los títulos denominados en UVR a los títulos denominados en moneda extranjera para efectos de valorar los títulos como inversiones.
Definir la valoración como la composición de dos tasas: la TIR (si es título al vencimiento) o tasa de mercado (si es título negociable) y la variación de la UVR en los últimos doce meses.
TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIRSUPERINTENDENCIA BANCARIA
• Límites de inversión para aseguradoras y fondos de pensiones
Diagnóstico: La Circular Externa 010 de 2001 (aseguradoras) y el Decreto 2779 de 2001 (fondos de pensiones) establecen límites individuales de inversión por emisor del 10%. La Titularizadora estructura universalidades para la emisión de títulos hipotecarios.
Propuesta regulatoria: El 10% debe computarse para el caso de las sociedades titularizadoras por universalidad y no por entidad, pues el riesgo recae sobre la primera.
TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIROTRAS AGENCIAS REGULACIÓN
• Mecanismos de liquidez de los títulos A través del sistema de transferencia temporal
de valores del FRECH (Banco de la República y Ministerio de Hacienda).
• Requerimientos mínimos de capital En la actualidad existe capital mínimo requerido.
Se discute definición de relación de solvencia a partir de ponderación de activos de riesgos (Superintendencia de Valores).
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