Post on 14-Mar-2020
Softec®San Jerónimo 428 Jardines del Pedregal. México D.F. 01900 TEL5668-1695
Perspectivas del Mercado de Vivienda
Agosto 2009
Softec® 2
La crísis te da la oportunidadde prepararte para el futuro
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Casa del futuro Villahermosa 2005
• Sistemas biométricos• Computarizada, conectada• Programable, integrada• Secretaria bilingüe• Flexible• Reciclable• Adecuada al uso requerido en el
momento
• Arq. Enrique Sanabria
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Enfoque• Si bien la industria se ha enfocado a
hacer producto que la gente pueda comprar (enfoque utilitario).
• Nadie se ha preocupado en pensar por que lo hacemos y para que es la ciudad (enfoque económico).
• El desarrollador es el ejecutor de la política pública urbana. Si está bien, sirve y si no, no (Dr. Chunga)
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¿para qué es la ciudad?
Pero más importante:
¿para que va a ser? que quiere ser cuando sea grande…
El uso de la ciudad está en sus espacios privados pero su valor está en sus espacios públicos (Norman Foster)
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Las ciudades son para comerciar
Mercancías Servicios Ideas
Productores Logistica y comercio Usuario final
Comunicación y transporte
Estado de derecho, propiedad y reglas claras
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Crecimiento en las ciudades• Un crecimiento coherente requiere que las
personas y los empresarios:–Puedan llegar y transitar
• Vialidades, señalización, aeropuerto, informática, puerto
–Quieran venir• Promoción estatal, municipal y privada• Que vengan una vez es fácil, ¿como hacemos que vuelvan?
–Tengan que hacer y donde hacerlo• Zonificación, imagen urbana, modelo de expansión
–Que las autoridades quieran mi inversión• Facilidades administrativas, reglas claras, predial, etc.
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Shanghai
Centro de negocios para una cuenca de producción con 100 millones de personas.
Quieres hacer algo en China? Vas a Shanghai y/o Hong Kong
Porque no el DF, Monterrey, Mérida¿?
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1995
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Esto es lo que vivimos, pero....
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Softec®
1995-2000
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La casa se lava cuando no hay visitas. Aprovecha la crisis para prepararte y crecer
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¿Quien eres?
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Si baja el nivel del mar ¿qué pasa con Nemo?
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Nemo ó Moby Dick
• Aunque hay empresas que tienen en conjunto hasta el 8% de participación del mercado en volumen, no hay ninguna que tenga más del 5% en valor.
• Además, no hay ningún proyecto que tenga una participación de mercado superior al 1%
• Todos somos Nemo.
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Softec® 14
Parque de vivienda
• El parque de vivienda pasará de 22 millones en 2000 a 41.4 millones al 2020
Parque de Vivienda
-
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
30,000,000
35,000,000
40,000,000
45,000,000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
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Demanda futura
15
-
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
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2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
• Al 2030 la demanda de vivienda nueva será de 500 a 700,000 por año, más renovaciones, sustituciónes y migración.
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Demanda futura y población
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Percentage of Population in Age Group 1970-2030
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1970 1980 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Popu
latio
n /
0–2465+25–64
• Al 2030, el grupo de mayor crecimiento son personas de más de 65 años
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Modelo Estratégico
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Familia Mexicana
Modelo Urbano
Infraestructura
Lotificación
Fabricación
Amueblado y habilitación
Rotación
Prom
oció
n y
Regu
lacó
n
Fina
ncia
mie
nto
Marco Legal/Estado de derecho
• Urge completar el modelo de financiamiento para lotificar e introducir infraestructura.
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Tierra urbanizada
• Sigue siendo el coco y la oportunidad
0%
50%
100%
150%
200%
250%
TIJUA
NACA
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DF
XALA
PA
TIJUANACANCUNTUXTLA GUTIERREZJUAREZCHIHUAHUAAGUASCALIENTESQUERETARO OAXACA CELAYAMEXICALICUERNAVACAHERMOSILLOVILLAHERMOSASAN LUIS POTOSI TOLUCAPUEBLA MATAMOROSLEONMERIDASALTILLOVERACRUZ MAZATLANMONTERREYMORELIAIRAPUATOCULIACANTORREONREYNOSATAMPICOGUADALAJARAACAPULCODURANGO COATZACOALCOSZONA METRO DFXALAPA
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Crecimiento de las ciudades
• No se puede ignorar el futuro, llega solo
1,962
,014
1,045
,646
624,4
7454
7,994
512,1
0039
0,917
345,8
2127
2,443
240,7
4223
4,862
234,5
7423
4,070
228,6
3922
1,065
209,8
5320
8,594
201,1
2918
8,124
170,4
3716
4,853
141,4
8013
8,174
136,8
3113
5,240
134,6
5413
3,333
127,6
7411
6,999
116,7
1611
0,162
104,5
1096
,112
90,55
383
,211
80,68
3
-
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
ZONA
MET
RO D
FTI
JUAN
AMO
NTER
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ALAJ
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(CD.
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D.)
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D.)
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PAZ
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Empleos necesarios al 2030
20072030
11,300,000
6,300,000
14,400,000
39,000,000
6,300,000
6,700,000
-
10,000,000
20,000,000
30,000,000
40,000,000
50,000,000
60,000,000
Empl
eos
urba
nos
Empleo InformalEmpleos otrosEmpleos IMSS
• El crecimiento de hogares conllevará un crecimiento en el empleo de 20 millones de puestos del 2009 al 2030.
• Hay que abatir el empleo informal• Debe crecer 27,700,000 el empleo productivo para abatir el empleo
informal y crecer el empleo formal de 32% al 85% del total.
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Empresas necesarias al 2030
814,000
2,809,381
-
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
2007 2030
Empresas
• Cada empleo está en una empresa y cada empresa tiene 14-16 empleados promedio.
• Requerimos crear 2 millones de nuevas empresas para crecer el empleo a los niveles requeridos
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Superficie productiva• Para generar:
– 2.0 millones de empresas–27.7 millones de empleos
• Requerimos–2 millones de locales, bodegas, naves y oficinas de
140 a 600m2 cada uno–415 millones de m2 de area productiva–¿Dónde los vas a poner?
• ¿Cuantas le tocan a tu ciudad?• Repiensa tu ciudad, hazla competitiva• Aprovecha la crísis para limpiar y lavar
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Urge que evolucionemos a desarrolladores INMOBILIARIOS
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2007 2030 VariaciónEmpleos totales (est) 34,000,000 54,000,000 20,000,000
Razon formales/totales 32% 75%
Empleos Formales 10,800,000 40,500,000 29,700,000
Empleos informales 23,200,000 13,500,000 -9,700,000
Espacio por empleo m2 15 m2 15 m2
m2 Para empleos 162,000,000 607,500,000 445,500,000
m2 Comercio Formal 34,000,000 108,000,000 74,000,000
m2 Comercio Informal 34,000,000 27,000,000 -7,000,000
m2 Oficinas y manufacturas (est) 94,000,000 472,500,000 378,500,000
Empleados prom/empresa 14 14
Empresas 771,429 2,892,857 2,121,429
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Ingresos
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• Al formalizar y crecer el empleo el ingreso familiar urbano mediano va de US$10,000 a US$20,000
20072030
0%10%20%30%40%50%60%70%
80%
90%
100%
Variacion Ingreso
A/B > $80,000/mesC+ $40-80,000/mesC $12-$40,000/mesD $3-$8,000/mesE < $3,000 /mes
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Crecen las familias de clase media
• La población mexicana esta haciéndose más afluente, en particular en las ciudades medias del país.
• Esto cambia patrones de consumo y aspiraciones.
Middle Income Families.
5.1 5.5 5.86.5
7.89.2
11.813.2
-
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Fam
ilies
(milli
on)
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GDP per capita Comparativo GDP per Capita
$0
$5,000
$10,000
$15,000
$20,000
$25,000
$30,000
196019621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994
USACanadaJapanAustriaBelgiumDenmarkFranceGermanyItalyNetherlandsNorwaySwedenUKKoreaMEXICO
Softec® 27
Despegue GDP per capitaDespegue GDP/ capita
$0
$5,000
$10,000
$15,000
$20,000
$25,000
$30,000
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73
USACanadaJapanKoreaAustriaBelgiumDenmarkFranceGermanyItalyNetherlandsNorwaySwedenUKMEXICO
Softec®
Cambio en demanda de vivienda
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2007 2030 Variación
Viviendas 16,000,000 26,000,000 10,000,000
<$220,000 42% 6,688,000 13% 3,380,000 (3,308,000)
$220,000-$400,000 23% 3,632,000 25% 6,500,000 2,868,000
$400,000-$1,000,000 19% 2,960,000 30% 7,800,000 4,840,000
$1,000,000-$2,200,000 11% 1,808,000 20% 5,200,000 3,392,000
>$2,200,000 6% 912,000 12% 3,120,000 2,208,000
• Si cambia la estructura del ingreso cambiará sustancialmente la demanda de vivienda.
• El mercado debe cambiar con los clientes.
Softec®
Alineación de mercado
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Cotizantes en el IMSS
-
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
3,500,000
4,000,000
4,500,000
5,000,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Núm
ero
-100.0%
-80.0%
-60.0%
-40.0%
-20.0%
0.0%
20.0%
40.0%
60.0%
80.0%
100.0%
20012009Variacion %
Softec®
Formación de nuevos empleos
30
Formación acumulada de Empleo
(2,000,000)
(1,500,000)
(1,000,000)
(500,000)
-
500,000
1,000,000
1,500,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25Ingreso SM
Pers
onas
Softec®
Cambio en Yucatán
31
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 >12Ingresos SM
Pers
onas
-120%
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Varia
cion
200
0-20
08
20002008Variacion
Softec®
Nuevos empleos 2000-2008
32
Crecimiento empleo
(50,000)
(40,000)
(30,000)
(20,000)
(10,000)
-
10,000
20,000
30,000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 >12Salarios Mínimos
Varia
cion
acu
mul
ada
Softec®
Mercado Inmobiliario Turístico¿Se les acabó la lana a los clientes?
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Softec® 34
Mercado hogares EUA alto ingreso
• ¿Se van a acabar los gringos ricos para la vivienda vacacional?
• Pareciera que no.
$1-5M $5-10M $10-25M $25M1995 3,770,000 550,000 230,000 50,000 1998 5,430,000 860,000 300,000 60,000 2004 9,050,000 1,440,000 530,000 110,000 2007e 15,000,000 2,400,000 940,000 201,000
Número de hogares en rango de patrimonio EEUU
Softec®
Baby boomers
• VIS/VM Boomers• Turismo médico• Participación empresarial/didáctica• Vivienda vacacional de alto nivel
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Softec®
Evolución del turismo México
• Desde 1980 se ha triplicado el turismo aéreo y terrestre mensualizado
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Turistas Aereos y Terrestres
-
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
Dec-
80
Dec-
82
Dec-
84
Dec-
86
Dec-
88
Dec-
90
Dec-
92
Dec-
94
Dec-
96
Dec-
98
Dec-
00
Dec-
02
Dec-
04
Dec-
06
Dec-
08
Turistas24 per. Mov. Avg. (Turistas)12 per. Mov. Avg. (Turistas)
Softec®
¿Y la recesión?
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Turistas Internacionales
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Pasajeros en CruceroReceptivos Vía TerrestreReceptivos Vía Aérea
• En las recesiones de EEUU (amarillo) se han reducido marginalmente los visitantes aereos pero los cruceristas y all inclusivistas crecen...
Softec®
¿Y el gasto?
• El gasto por visitante tiende a crecer durante las recesiones de los EEUU
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Gasto por visitante (Aereo, Terrestre)
$0.00
$100.00
$200.00
$300.00
$400.00
$500.00
$600.00
$700.00
$800.00
$900.00
$1,000.00
Jan-
80
Jan-
82
Jan-
84
Jan-
86
Jan-
88
Jan-
90
Jan-
92
Jan-
94
Jan-
96
Jan-
98
Jan-
00
Jan-
02
Jan-
04
Jan-
06
Jan-
08
Softec®
La influenza
• El brote de influenza A H1N1 en México trae consecuencias desastrosas para el turismo en el próximo año al colapsarse las visitas a hoteles.
• El PIB turístico puede caer más del 15%• No tiene que pasar lo mismo en la vivienda
vacacional. La diferencia es que ahora habrá que ir por los clientes y no esperar a que lleguen.
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Softec®
Nuevos retos en el turismo
• Reposicionamiento tras la influenza• Promoción de los destinos• Marketing, ¿qué vendemos y a quién?• Información ordenada• Requisito de pasaporte para viajar a México• Imagen de inseguridad• Bronquillas locales
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Softec®San Jerónimo 428 Jardines del Pedregal. México D.F. 01900 TEL5668-1695
Situación actual del mercado
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Plazas DIME
42
• Acapulco• Aguascalientes• Cancún• Cd. Juárez• Celaya• Chihuahua• Cuernavaca• Culiacan• Culiacán• Guadalajara• Hermosillo• Irapuato• Ixtapa• La Paz• León• Los Cabos• Mazatlán• Mérida• Mexicali• Monterrey• Morelia• Pachuca• Puebla• Querétaro• Reynosa• Saltillo• San Luis Potosí• Tampico• Tijuana• Toluca• Torreón• Vallarta• Veracruz• Villahermosa• Xalapa• Zacatecas• ZMCM (Zona Metro Cd Mexico)
Softec®
¿Qué genera demanda de vivienda?
• En el pasado la disponibilidad de crédito individual limitaba el crecimiento de la demanda de vivienda
• A partir del 2005 hay más créditos que el ritmo de formación de hogares.
• Ahora el límite del crecimiento del mercado es función del empleo, migración, formación de hogares e ingreso
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Softec®
¿Colapso del empleo?
44
Empleados Asegurados IMSS
13,400,000
13,600,000
13,800,000
14,000,000
14,200,000
14,400,000
14,600,000
Jan-07
Feb-07
Mar-07Apr-07
May-07Jun-07Jul-07
Aug-07
Sep-07Oct-07
Nov-07
Dec-07Jan-08
Feb-08
Mar-08Apr-08
May-08Jun-08Jul-08
Aug-08
Sep-08Oct-08
Nov-08
Dec-08Jan-09
Feb-09
Empleados permanentes
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
12,000,000
14,000,000
Jan-07
Feb-07
Mar-07Apr-07
May-07Jun-07Jul-07
Aug-07
Sep-07Oct-07
Nov-07
Dec-07Jan-08
Feb-08
Mar-08Apr-08
May-08Jun-08Jul-08
Aug-08
Sep-08Oct-08
Nov-08
Dec-08Jan-09
Feb-09
Mar-09Apr-09
Año
Núm
ero
Softec®
Empleo Jul 2008-Jul 2009
45
Variación de empleo (número)8,
254
5,40
0
5,30
9
4,11
4
3,78
31,
743
(144
)(7
33)
(1,1
35)
(1,8
82)
(2,2
95)
(2,3
75)
(2,7
95)
(5,7
65)
(6,2
68)
(7,0
68)
(7,1
90)
(8,8
50)
(9,5
66)
(11,
845)
(12,
379)
(12,
732)
(15,
003)
(25,
022)
(30,
916)
(46,
338)
(50,
318)
(50,
564)
(60,
346)
(61,
828)
(79,
869)
(87,
302)
(120,000)
(100,000)
(80,000)
(60,000)
(40,000)
(20,000)
0
20,000
40,000
Chia
pas
Mich
oacá
n
Oax
aca
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racr
uz
Taba
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Colim
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Chih
uahu
aDi
strit
o Fe
dera
l
Estado
Varia
ción
em
pleo
Softec®
Variaciòn porcentual Jul 2008-Jul 2009
46
Variación Porcentual
5.4%
4.4%
3.9%
2.0%
1.4%
0.7%
(0.2
%)
(0.7
%)
(0.7
%)
(1.0
%)
(1.3
%)
(1.6
%)
(1.6
%)
(1.9
%)
(2.3
%)
(2.4
%)
(3.6
%)
(3.8
%)
(4.4
%)
(5.0
%)
(5.2
%)
(5.5
%)
(5.7
%)
(5.8
%)
(6.2
%)
(7.7
%)
(9.2
%)
(9.4
%)
(10.
3%)
(10.
3%)
(10.
3%)
(12.
6%)
(18.0%)(16.0%)(14.0%)(12.0%)(10.0%)(8.0%)(6.0%)(4.0%)(2.0%)
0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%
10.0%
Chia
pas
Cam
pech
e
Oax
aca
Mich
oacá
n
Taba
sco
Vera
cruz
Colim
a
Zaca
teca
s
Sina
loa
Yuca
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Naya
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Pueb
la
Gue
rrero
Mor
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Jalis
co
Gua
naju
ato
San
Luis
Poto
sí
Dist
rito
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Dura
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Baja
Cal
iforn
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ur
Tlax
cala
Coah
uila
Baja
Cal
iforn
ia
Chih
uahu
a
Estado
Varia
ción
Softec®
Penetración del empleo formal
47
Formal Employment Penetration
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
%
InformalISSSTEIMSS
Softec®
Demanda potencial
48
-
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
12,000,000
14,000,000
16,000,000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Asegurados PermamentesNuevosSin ruralesSin Solteros <25 añosSin Hogares +2 TrabajadoresCreditos Otorgados InfonavitCreditos otorgados FOVI
MercadoPotencial
Softec®
¿Quieres empleos?Genera empresas
49
770,000
780,000
790,000
800,000
810,000
820,000
830,000
840,000
850,000
Jan-02
Apr-02
Jul-02
Oct-02
Jan-03
Apr-03
Jul-03
Oct-03
Jan-04
Apr-04
Jul-04
Oct-04
Jan-05
Apr-05
Jul-05
Oct-05
Jan-06
Apr-06
Jul-06
Oct-06
Jan-07
Apr-07
Jul-07
Oct-07
Jan-08
Apr-08
Jul-08
Oct-08
Jan-09
Apr-09
EMPR
ESAS
(PAT
RONE
S)
11,500,000
12,000,000
12,500,000
13,000,000
13,500,000
14,000,000
14,500,000
15,000,000
EMPL
EADO
S CO
TIZA
NTES
NACIONAL PATRONESNACIONAL EMPLEADOS
Softec®
Mercado de Vivienda
50
Softec®51
Estructura del mercado de vivienda 2008
Segmento Mercado Vol. US$ Unidades Crédito # Proyectos
S<160SM 1a casa $3.6b 187,642
Infonavit, SHF, FOVISSTE
Sofoles334
E160-350SM 1a casa $5.9b 188,216
Infonavit, SHF, FOVISSTE
Sofoles658
M$500-$1,200K
1a casa rotación $5.4b 82,507 Infonavit, SHF,
Sofoles 1,601
R$1,200-$2,500K
Rotación $3.5b 23,373 SHF,Sofoles, banks, Cash 1,158
RP>$2,500K Rotación $2.0b 5,972 Cash, Sofoles,
banks 466
Vacación>$1,200K Vacación $5.4b 14,928 CAsh, Loan USD 955
TOTAL $25.9b 502,638 5,172
Softec®
Preventas Nacionales
52
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
Jan-92Jul-92Jan-93Jul-93Jan-94Jul-94Jan-95Jul-95Jan-96Jul-96Jan-97Jul-97Jan-98Jul-98Jan-99Jul-99Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09
Softec®
Segmento S <160SM
53
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
Jan-92Jul-92Jan-93Jul-93Jan-94Jul-94Jan-95Jul-95Jan-96Jul-96Jan-97Jul-97Jan-98Jul-98Jan-99Jul-99Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09
Softec®
Segmento E 161-350SM
54
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
Jan-92Jul-92Jan-93Jul-93Jan-94Jul-94Jan-95Jul-95Jan-96Jul-96Jan-97Jul-97Jan-98Jul-98Jan-99Jul-99Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09
Softec®
Segmento MP$500,000-$1,200,000
55
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
Jan-92Jul-92Jan-93Jul-93Jan-94Jul-94Jan-95Jul-95Jan-96Jul-96Jan-97Jul-97Jan-98Jul-98Jan-99Jul-99Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09
Softec®
Segmento RP$1,200-$2,500,000
56
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
Jan-92Jul-92Jan-93Jul-93Jan-94Jul-94Jan-95Jul-95Jan-96Jul-96Jan-97Jul-97Jan-98Jul-98Jan-99Jul-99Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09
Softec®
Segmento RP>$2,500,000
57
0
200
400
600
800
1,000
1,200
Jan-92Jul-92Jan-93Jul-93Jan-94Jul-94Jan-95Jul-95Jan-96Jul-96Jan-97Jul-97Jan-98Jul-98Jan-99Jul-99Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09
Softec®
Indice de precios por m21994=100% Pesos constantes
58
¿Mercado a la baja y precios crecientes? ¿Qué pasa?En México no hubo burbuja de precios especulativos
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Mar-94
Sep-94
Mar-95
Sep-95
Mar-96
Sep-96
Mar-97
Sep-97
Mar-98
Sep-98
Mar-99
Sep-99
Mar-00
Sep-00
Mar-01
Sep-01
Mar-02
Sep-02
Mar-03
Sep-03
Mar-04
Sep-04
Mar-05
Sep-05
Mar-06
Sep-06
Mar-07
Sep-07
Mar-08
Sep-08
Mar-09
SEMRRPV
Softec®
Créditos puente
59
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
2005 2006 2007 2008 2009e 2010 e
NúmeroMonto
Softec®
Nuevos proyectos en oferta
60
Proyectos iniciados Plazas DIME
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Proy
ecto
s (#
) SEMRRPV
Softec®
Meses de inventario por ciudad
61
Meses Inventario
-
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
Valla
rtaTi
juan
aPa
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Paz
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Los
Cabo
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nM
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ali
San
Luis
Xala
paCu
erna
vaca
Cd. J
uáre
zZa
cate
cas
Softec®
Agotamiento inventarios
62
Evolución Ventas y Agotamiento Inventarios 07-13
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10Jul-10Oct-10Jan-11Apr-11Jul-11Oct-11Jan-12Apr-12Jul-12Oct-12Jan-13Apr-13Jul-13
RPRMES
Softec®
Infonavit Yucatán
63
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
Hasta 1.99 2.00 a 2.99 4.00 a 6.99 7.00 a 10.99 10.99 en adelante
Demanda potencial: 67,861
Softec®
Infonavit Yucatán avance a la fecha
64
5,00
0
3,80
0
1,19
0 1,54
5
405
60 36
3422
2775
1022
796
158
119
41
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
Hasta 1.99 2.00 a 3.99 Mayor a3.99
Info Total Cofi hasta10.99
Cofi >10.99 Cofi >10.99AG
MetaAvance
Softec®
Efecto de falta de inventario
• La falta de inventario de vivienda nueva en un segmento genera demanda de vivienda usada en ese segmento y demanda adicional de vivienda nueva en segmentos superiores.
65
Softec® 66
Encadenamiento de la demanda
• La vivienda juega como parte de un mercado integrado y encadenado
Formación de hogares, inmigración Venta para mejorar de casa
Min.<$55,000Min.
<$82,000 S$55-$145,000
S$82-$220,000
E$145-272,000
E$220-420,000
+
-
Formación hogaresInmigración
Sustitución
EmigraciónDefunciones
Moveup
FormaciónhogaresInmigración
Sustitución
EmigraciónDefunciones
FormaciónhogaresInmigración
Sustitución
EmigraciónDefunciones
FormaciónhogaresInmigración
Sustitución
EmigraciónDefunciones
Formación hogaresInmigración
Sustitución
EmigraciónDefunciones
Formación hogaresInmigración
Sustitución
EmigraciónDefunciones
Moveup
Moveup
Moveup
Moveup
M$272-680,000
M$420-1,100,000
R$680-1,500
R$1,100-2,200
RP>$1,500,000
RP>$2,200,000
Programas apoyados por el Gobierno o Infonavit para comprar casa nueva
Ventas de contado o financiamiento limitado ofrecido por la banca o autofinanciamiento
El mercado para compraventa de casas usadas es de contado en todos los segmentos
MOTIVADORES
FINANCIAMIENTO
Softec®
Relación entre créditos a vivienda usada Infonavit y vivienda M y R
67
Relationship between used home Infonavit loans and M & R (US$40-$200,000) new home sales
Relación entre créditos Infonavit a vivienda usada y ventas de vivienda nueva M y R (US$40-$200,000)
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Units
(Uni
dade
s)
Infonavit used home loans Sales of new homes M & R (US$40-$200,000)
Softec®
Ciclo del mercadoManejo del tiempo
BUSQUEDA
6-8 meses
De busqueda a escrituras toma 24 a 68 meses.
El ciclo total de un proyecto inmobiliario va de 42 a 80 meses.
TRAMITOLOGIA
6-36 meses
EJECUCION
12-24 meses
POST VENTA
12 meses
Softec®
Proyecciones de mercado
69
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Type Vacation HomeVivienda Vacacional
Type RP HousingVivienda Segmento RP
Type R HousingVivienda Segmento R
Type M HousingVivienda Segmento M
Type E HousingVivienda Segmento E
Type S HousingVivienda Segmento S
Softec®
Proyecciones de Ventas
70
Segmented market sales 2000-2015 (US$ billion)
$0.0
$5.0
$10.0
$15.0
$20.0
$25.0
$30.0
$35.0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
US$
Billi
on/ U
S$ (m
iles
de m
illon
es)
Type Vacation HomeVivienda VacacionalType RP HousingVivienda Segmento RPType R HousingVivienda Segmento RType M HousingVivienda Segmento MType E HousingVivienda Segmento EType S HousingVivienda Segmento S
Softec®
Efecto de vivienda en el empleo
71
Empleos por segmento
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
S E M R P V
Empl
eos
dire
ctos
e in
dire
ctos
SEMRPV
Softec®
¿Cómo revertimos esta tendencia?• Generación de liquidez al sector• Reactivación de la producción de vivienda.
Tendrá un efecto en las escrituras del 2011.• Que se desplace lo que hay en producción:
Promoción de la compra de cualquier producto (Crédito a demanda).
• Estabilidad de productos hipotecarios (cambios graduales)
• Promoción de la movilidad• Promoción a la vivienda vacacional
72
Softec®
Efectos• Individualizaciones lentas e inciertas por cambio de
productos de subsidio y crédito.• Si siguiera la escasez de créditos de construcción,
las ventas por proyecto tenderían al alza pero el total de viviendas seguiría a la baja.
• Por la falta de inicio de nuevos proyectos, 2010 pudiera ser un año de severa escasez de casas nuevas para venta.
• Antes de que lloren esto significa mejor velocidad de venta, mejores precios y más utilidad.
73
Softec®
¿Qué hacer?
• Depende del tipo de proyecto• Depende del tipo de empresa• Depende del empresario
74
Softec®
Pedazo de cielo
• Imaginese cuando aquí haya...• También conocido como salivazo
• Se acabó el modelo• Fases más pequeñas• Levantar capital, dilución• Ponerse pantalones largos
75
Softec®
Conejito Juan
• El cielo se me cae, se me cae, escóndete• Por favor que pase pronto
• Animate a salir• No cierres• No eres la economía, si hay pastel• Revisa tu negocio
76
Softec®
Ardillita Scrat
• Enfocado a tu nuez• Si no hay clientes los busco• Si mi producto no funciona lo cambio
– - Reduce tamaño etapas– - Back to basics: producir, vender– - Paquetes de acabados– - Más capital, cuida a tus clientes
77
Softec®
El Sábado• Este sabado 200,000
mujeres (aprox) se van a despertar y van a decir:–ya no quiero vivir con mi
suegra...–ya no cabemos...
• ¿Cómo las vas a captar y a atender?
78
Softec®
Conclusiones
• Probable reducción en el ritmo total de ventas de la industria pero...–Los que tengan mercancía y la sepan vender
pueden tener el mejor año en mucho tiempo por–Falta de oferta y demanda estable
• No dejarse llevar por la volatilidad• Requiere: pensamiento proactivo y enfoque. • Usa tu momento, es el que tienes
79
Softec® 80
México. D.F. San Jerónimo # 428, 01900, (55) 5063 8800 Monterrey, N.L. Jabatos # 3200, 64849, (81) 8880 1877
Lo grandioso del futuro es que depende de uno
¡ Muchas Gracias !Gene Towle
Socio Directorgene@softec.com.mx