Servicios devaloración automática de inmuebles (AVM)

Índice Precio Vivienda (IPV)

José Manuel Aguirre – Economista y Director de AIS Groupjmanuel.aguirre@ais-int.net

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AVM (Automated Valuation Models) - Modelos de valoración automática de inmuebles

Valoración automática inmuebles

AVM

Algoritmos matemático

s

Estadística

Bases de datos

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Modelos AVM

Experiencia en el mundo

Fuente: Federación Hipotecaria Europea (Febrero 2013)

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Es una herramienta clave en todo el ciclo de la gestión de las garantías hipotecarias

Modelos AVM

Aplicaciones

• Decisiones de venta anticipada, refinanciación, etc.

• Complemento a tasación para definir el precio de venta final

• Valoraciones masivas de carteras

Foco propuesto

• Acelerar la pre-concesión y concesión

CONCEDER ACTUALIZAR

COBRARVENDER

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Objetivo: - Valoración de carteras inmobiliarias para los

segmentos de:

Modelos AVM

Propuesta AIS

DepartamentosCasas

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¿De qué depende el valor de un inmueble?

Inmueble Edificio Terreno, uso, entorno

Localidad Mercado inmobiliario Coyuntura económica

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Modelos AVM

Fases del proyecto

Estimación del

Modelo

Uso delModelo

(Servicio)Calibración

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Modelos AVM

Fuentes de datos

Directas: bases de datos de inmuebles:- Bases de datos públicas micro zona

- Portales web inmobiliarios

- Datos tasaciones

- Datos compra-venta

Indirectas:- Series temporales oficiales precio de la vivienda

- Datos demográficos y económicos

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Modelos AVM

Variables del modelo (ejemplo)

Ubicación: Dirección normalizada y geo-referenciada; AGEB, sección censal, manzana, CP, municipalidad, provincia, etc.

Valor: Valor mercado, valor terreno, valor construcción, fecha de valoración, etc.

Características: Tipo de vivienda, superficie construida, superficie terreno, año construcción, nuevo o usado, estado de conservación, número de recámaras, baños, niveles, estacionamientos, disponibilidad de ascensor, etc.

Entorno: densidad poblacional, nivel de equipamiento, información socio demográfica y económica de la zona, proximidad urbana, datos macroeconómicos, etc.

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Modelos AVM

Esquema de servicio

ID InmuebleDirecciónComuna,Tipo inmueble,Superficie,otras caract.

BBDD

Inmuebles

Nueva Solicitud

Banco

Dirección norm.Coordenada x-ydistrito, zona censal, manzana

InmuebleGeocodificado Promedio del

valor inmuebles vecinos comparables (características similares) y estadísticas de la zona

Valor vecinoscomparables

Geocodi-ficador

El modelo devuelve un valor basado en las características y el valor de los vecinos comprables

Valoración inmueble

ModeloAVM

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Índice de Precios de la Vivienda - México

El modelo AVM permite aplicar un Índice de Precios de la Vivienda

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Índice de Precios de la Vivienda - México

Publicación trimestral de índice sectorial de la vivienda

Índice publicado en medios internacionales (Google Finance, Reuters, etc.)

Índices por provincias, nuevo / usado, calidades, tipo de inmueble

Actualización automática a partir del índice del valor de las garantías hipotecarias: Modelo usado por todos los bancos en México mediante el Índice SHF

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País Distrito Federal

Baja California Jalisco Veracruz

2003 100 100 100 100 1002004 113,15 110,83 107,40 105,59 116,622005 124,87 117,70 109,42 112,52 121,722006 133,85 136,92 113,31 126,30 130,232007 136,25 151,66 123,74 140,14 148,712008 159,61 155,91 128,10 142,51 166,96

Casa2003 100 100 100 100 1002004 124,36 104,75 103,92 119,23 115,342005 148,83 113,65 124,96 137,53 131,772006 160,09 113,87 131,68 148,94 138,492007 166,56 134,00 153,48 173,16 158,792008Casa en Condominio2003 100 100 100 100 1002004 119,32 127,09 121,24 115,64 113,192005 135,79 155,63 136,29 144,58 132,552006 159,59 173,75 162,26 156,43 147,502007 177,22 194,89 180,01 175,63 175,292008 187,97 219,04 183,94 179,40 199,70

Departamentos2003 100 100 100 100 1002004 119,32 127,09 121,24 115,64 113,192005 135,79 155,63 136,29 144,58 132,552006 159,59 173,75 162,26 156,43 147,502007 177,22 194,89 180,01 175,63 175,292008 201,36 218,02 186,08 184,24 180,45

Entidades FederativasTotal de Viviendas

Matriz de Índices

Índice de Laspeyres: evolución del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en un período base.

Índice de Paasche: evolución del precio a partir de las cantidades consumidas (stock de viviendas) en el período actual.

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“Decisiones Inteligentes”Diputación, 246

08007 Barcelona · España Tel: +34 93 414 35 34Fax: +34 93 414 10 28

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